בדיקות אל הרס לדוגמא בפרויקט תמ"א
הדרך להוצאת היתר בניה במסגרת תמ"א 38 רצופה במכשולים תכנוניים ובדיקות מורכבות שיש לבצע, תוך שילוב של מספר אנשי מקצוע, בתחילה יש להוועץ במהנדס, ולאחר מכן ביצוע בדיקת אל הרס, ובדיקות הנדסיות נוספות..
כל האמת על בניה ירוקה בתמ"א 38
חשיבות הבניה הירוקה של מבנים קיימים, נובע מממצאים המראים כי ישנו קשר בין גיל הבניין ובין צריכת האנרגיה המיוחסת לו, כלומר, ככל שהבניין ישן יותר כך צריכת האנרגיה שלו עולה. הסיבות לכך הינם הבדלי האיכות בחומרי הבנייה ובטכנולוגיה, בלאי של חלקים ישנים מהבניין והיעדר תחזוקה.
עם הזמן, ולצד השיפור הטכנולוגי, חל עדכון וכן החמרה של תקני בנייה המקובלים, בניהם תקנים לבידוד תרמי (ת״י 1045) ותקנים לבנייה ברת קיימא (ת״י 5281).
תקן 5281 לבנייה ברת קיימא (התקן הישראלי לבנייה ירוקה) נכנס בהדרגה לשוק הבנייה ואף ממשיך להיטמע. התקן הושק בשנת 2005 בצורה וולונטרית ושאינה מחייבת, כשבשנת 2011 אומץ ליישום בהדרגה על ידי עיריות החברות בפורום ה-15 (פורום הערים העצמאיות) במסגרת חתימתם על אמנת האקלים. התוצאות של אימוץ תקן בניה ירוקה כתקן מחייב בכל בנייה חדשה הובילה לחיסכון משמעותי בצריכת החשמל והמים של הדיירים וכן לבניית סביבת מגורים בריאה ואיכותית יותר.
למעשה, התקן הישראלי לבנייה ירוקה (5281) מתייחס בעיקרו לבנייה חדשה אך הוא גם מתייחס לשיפוץ מבנים קיימים כך שניתן ליישמו בשתי סוגי הבנייה. זאת אומרת, שבאופן תאורטי ניתן לשפץ בניין על פי תמ"א 38/1 תוך עמידה בתקן לבנייה ברת קיימא (5281). וכך נוצר תת תחום שיזמים רבים לא ששים ליישמו והוא "בניה ירוקה בתמ"א 38".
הבעייתיות הקיימת מכך היא שהעמידה בתקן והסמכת הבניין כבניין ירוק כרוכה בעלות כספית גבוהה. כשמדובר בבנייה חדשה היזם יכול לשאת בעלויות, אך כאשר מדובר בתמ״א 38/1, בהן ליזם קיימות מראש עלויות רבות, העלות הנוספת של יישום התקן הנ״ל עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של היזם עד כדי אי ביצוע הפרויקט כלל.
האם אימוץ התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו לא ישים מבחינה כלכלית בפרויקט?
ניתן לאמץ חלק ממרכיבי התקן
תהליך השיפוץ יכול להוות הזדמנות ממשית ליישום עקרונות בנייה ירוקה כך שתמ"א 38 היא הזדמנות חד פעמית להפוך את הבניין הקיים לחסכוני, יעיל אנרגטית ובריא יותר.
זכויות הבנייה אשר ניתנות במסגרת תמ"א 38 מאפשרות להשקיע בשיפוץ הבניין הקיים, במערכות חדשות, בתשתיות ובחומרי בנייה איכותיים יותר. סביר להניח שאילו הדיירים היו מעוניינים להטמיע בכוחות עצמם ומכספם את מרכיבי הבנייה הירוקה בבניין, הנטל הכלכלי היה גבוה מאוד והרעיונות לשיפוץ ירוק אשר יחסוך בהוצאות האנרגיה לא היו באים לידי ביטוי. לעומת זאת, כאשר פרויקט התמ"א מבוצע מתוך היכרות עם האלמנטים החשובים בבנייה ירוקה, ניתן לשלב מספר רב של מרכיבים ירוקים תוך כדי שיפוץ הבניין אשר קורה בלאו הכי. נציין כי ייתכן ומרכיבים מסוימים מתוך התקן יהיו יקרים ולא כדאיים ליישום אך ישנם מרכיבים ירוקים הדורשים בעיקר מודעות, תשומת לב ותכנון בהתאם.
הכדאיות בפרויקטים של תמ"א 38
במסגרת מחקר שביצענו בקרב דיירים בבניינים הנמצאים בתהליך או זכאים לתמ"א 38 עולה כי לרוב, הדיירים אינם מודעים לסגולות הבנייה הירוקה, אינם בקיאים ביתרונות הרבים ובמרכיבים השונים, תופעה המובילה לכך שהדיירים אינם דורשים זאת בתהליך המקח והממכר במשא ומתן עם היזם. מעבר לכך, כאשר הדיירים נחשפו למידע אודות מרכיבים ירוקים חשובים וניתנים ליישום בשיפוץ הבניין והגברת ערך התמורה הניתנת להם, הביעו הדיירים עניין רב ביישום שיפוץ ירוק במסגרת ביצוע התמ״א בבניינם.
במחקר עומק איכותני הכולל ניתוח עלות תועלת שביצענו אודות היישום של מרכיבים שונים כגון בידוד(הכולל חלונות, איטום וגשרי קור), הצללות, גינה חסכונית במים, צבע חיצוני בהיר, מד חשמל חכם, חומרים בריאים, תאורה בשטחים הציבוריים, חלל יבוש, חדר אופניים ועוד מגוון של מרכיבים, נמצא כי אין בהכרח עלות כלכלית נוספת ליזם. לרוב אי הבנייה הירוקה נובעת מחוסר מודעות של היזם בשלב התכנון האדריכלי וחוסר הידע במרכיבים ירוקים חרף הקלות והעלות הכדאית בה ניתן ליישמם.
כאמור לעיל, כשזה מגיע לתמ"א 38 הכדאיות של הפרויקטים רגישה יותר כלכלית ממקרים של בנייה חדשה. כתוצאה מכך הרשויות המקומיות נמנעות מלחייב עמידה בתקן ישראלי 5281 לבנייה ברת קיימא בפרויקטים של תמ״א 38/1.
עם זאת, אין הצדקה לא לשלב כלל מרכיבים של בנייה ירוקה בפרויקטים של תמא 38/1, במיוחד לאור העובדה כי ישנם טכניקות של בנייה ירוקה הקלים ליישום בשלב התכנון ובשלב הביצוע שאינם מוסיפים עלות כספית כלל. בנוסף, על ידי הטמעת מספר מרכיבים ירוקים בפרויקט הבנייה (ולא בהכרח כל התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו), ניתן להשפיע רבות על הביצועים האנרגטיים של הדירה. ביצועים אלו מתורגמים לחיסכון כספי בהוצאות החשמל והמים של הדירות החדשות והקיימות וכן הפחתת עלויות על משאבים בשטחים הציבוריים של הבניין המובילים להפחתת חשבון ועד הבית. כל זאת ללא עלות נוספת מצד היזם וכמובן שללא עלות נוספת מצד הדיירים.
למעשה, יזמים אשר יאמצו בתהליך הפרויקט שיקולים של בנייה ירוקה תוך כדי יישום המרכיבים בצורה חכמה וכדאית רק יכולים להרוויח. רווח זה יכול לבוא ליידי ביטוי מבחינת ערך נוסף שהיזם מקנה לדיירים, מעשה שיגביר את המוניטין שלו וכן יגביר את הסיכויים שהדיירים יבחרו בו לביצוע הפרויקט. רווח היזם גם מתבטא בכך שערך הדירות החדשות עולה ביחס לפרויקטים דומים ובכך זה מהווה יתרון שיווקי. בהחלט מדובר במצב של WIN WIN לכל השחקנים המעורבים.
הדיירים- מקבלים ערך ואיכות טובה יותר תוך התייעלות אנרגטית והפחתה בחשבון החשמל, המים וועד הבית. היזם-נותן ערך גבוה יותר באותה העלות, מה שיאפשר לו יתרון במכירת הדירות הן במהירות המכירה והן בשווי הדירה. מהלך זה גם יאפשר ליזם להגדיל את יתרונו היחסי בשוק מול יזמים אחרים ויגדיל את שמה הטוב של החברה שלו.
באם אתם דיירים או יזמים, הפרויקט שלכם יכול להיות ירוק יותר ואיכותי יותר, לכם ולדור העתיד.
יזמים ודיירים רבים פונים אלינו במסגרת פרויקט תמא 38, במטרה להתאים את המפרט הטכני ולהפוך את הבניין ליעיל וחסכוני וזאת מבלי להכביד על תקציב הפרויקט, כמוסבר מעלה. על כן, אנו מביאים בזאת דוגמא לניתוח מפרט השיפוץ מכוח תמ"א38/1 בבניין בפתח תקווה. הצלחנו ליישם בניה ירוקה בבניין האמור, ולהיטיב עם כל הצדדים המעורבים.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
מחשבון משכנתא – אקסל
מחשבון משכנתא אקסל הוא כלי לחישוב תשלום חודשי על פני כל תקופת המשכנתא.
המחשבון נדרש לכל אחד שמתכנן לקחת משכנתא או להחליף משכנתא קיימת. ניתן להשתמש בו בבניית תכנית פיננסית ללקיחת משכנתא או החלפת הקיימת. שימוש נוסף הנו בדיקת חשבונות של בנק למשכנתאות.
פונקציונאליות מחשבון המשכנתה של אפיקים 38
ברחבי האינטרנט תוכלו למצוא אין ספור כלים העושים חישוב משכנתא און ליין, כולל לוחות סילוקין, השוואות תזרים, ואפילו תמהילים אלטרנטיביים. מחשבון האקסל שלנו הנו כלי אישי אשר ניתן להורדה ומאפשר שימוש נוח ופשוט, ישירות משולחן העבודה שלכם. כמו כן, המחשבון קיים בשתי תצורות: תשלומים שווים (לוח שפיצר) וקרן שווה.
להלן מספר הגדרות לחישוב המשכנתא
- לוח סילוקין – טבלה מתארת לסדרת תשלומים את מרכיב הקרן (החזר חלק מההלוואה שנלקחה) ומרכיב הריבית (שנצברה על הקרן) בכל תשלום.
- לוח סילוקין תשלומים שווים – בטבלת סילוקין שפיצר, בכל תקופה מוחזר תשלום קבוע, כאשר הפער בין סך הריבית שנצברה עד מועד התשלום לסך התשלום התקופתי, מזוכה מיתרת הקרן.
- לוח סילוקין קרן שווה – בכל תקופה מוחזר סכום קבוע מיתרת הקרן בתוספת לריבית שנצברה.
המחשבון לא מחשב עלויות שוטפות (כמו ביטוח נכס, ביטוח חיים) ולא מחשב הצמדה צפויה או שינויים צפויים בבסיס המשכנתה (ריבית פריים וכו').
הפלט מתקבל ע"י לחיצה על "חשב", ולאחר מכן ניתן לבחון את התוצאות ולגזור נתונים כאוות נפשכם.
לקבלת המחשבון ישירות לתיבת המייל שלכם:
חשיבותו של ייעוץ פרטני
המחשבון מהווה כלי בסיסי המסייע לבצע חישובים. בבניית תכנית פיננסית למשכנתא ישנו מקום רב לשיקול דעת וידע מקצועי בתחום – לכן, במידה ואינכם אנשי מקצוע, אנו ממליצים מאוד על התייעצות עם גורם מקצועי אשר ביכולתו לחסוך לכם סכום כסף נכבד ולבנות תמהיל מותאם לצרכיכם.
לקריאה נוספת – דוח אפס ונושאים ייחודיים בתמ"א 38
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
משקיעים בנדל"ן? אלו האתרים שאתם חייבים להכיר
שוק הנדל"ן הישראלי עובר תהפוכות טכנולוגיות, ובכך מצמצם את הפער אל עבר השווקים המשוכללים כדוגמת ארה"ב.
בעולם דיגיטלי ומתקדם, האמירה הידועה "ידע הוא כוח" מקבלת משנה תוקף.
על כן, החלטנו לאגד תחת קורת גג אחת את מירב האתרים הפרקטיים ביותר עבור רוכשי דירות בכלל ומשקיעי נדל"ן מקומיים בפרט.
אנו גאים להביא בפניכם את רשימת האתרים המומלצים למשקיעי נדל"ן.
הפורטל הגיאוגרפי הלאומי:
שירות חובה למשקיעים בנדל"ן , מציע "הפורטל הגיאוגרפי הלאומי" אשר מכיל כ-190 שכבות מידע מכל המינים ומכל הסוגים.
האתר מציע מיפוי עדכני וצילום אויר של האזור הנבחן, וכולל בין היתר, מיפוי היסטורי, איתור גוש חלקה, צפי פיתוח עפ"י תב"ע, מבנים ציבוריים ופארקים, אנטנות קרובות, תחבורה, ועוד.
איך נראה הנכס שלי:
השירות המדהים Google Street View, מאפשר לנו לשוטט ברזולוציה מאוד גבוהה בסביבת הנכס – והכל מגובה העיניים. להשלמת התמונה ניתן להיעזר בשירות הישראלי Zoomap ולקבל אינדיקציה ויזואלית מאוד טובה, עוד בטרם בחינה פיזית של האזור.
אתרי רישום במקרקעין – על שם מי הנכס?
לכל הנכסים בעלי נסח טאבו מוסדר מערכת המידע על רישום מקרקעין מספקת מידע על מצבו הרישומי של הנכס, האם בוצעה פרצלציה, האם נרשם בית משותף ונסח רישום.
אכן ישנם מאות אלפי נכסים אשר רישומם עדיין אינו מוסדר ומעוגן בחוק, האתר מספק כלים והדרכה ראשונית לקידום הרישום על שלביו העיקריים. במידה ורוצים להתקדם בבדיקת הנכס יש להוציא כמובן נסח רישום – הרי הוא נסח הטאבו.
הזמנת נסח טאבו מתוך אתר משרד המשפטים – קישור.
תשלום אגרות בעבור הזמנת תיקי/מסמכי מידע משרד המשפטים – קישור.
אתר מס שבח- הצגת מחירי אמת:
בבואנו לרכוש או למכור נכס, עלינו להסיק את שוויו. לשם כך באפשרותנו לפנות לשמאי מקרקעין לקבלת הערכת שווי. או לחלופין לנסות ולהעריך בעצמנו את שווי הנכס.
קיימות שיטות מגוונות להערכת שווי נכסים, אך הפשוטה והמוכרת לכולנו היא שיטה המתבססת על גישת ההשוואה. בגישה זו ננסה להסיק את מחיר הנכס על ידי השוואתו לנכסים מקבילים, ובעלי מאפיינים דומים.
רובנו הגדול יבחר בלוחות הנדל"ן, אך למעשה יש רק כתובת אחת אשר תספק את התוצאה המדויקת ביותר עליה ניתן לבסס את מחיר הנכס הנבחן – מערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים, מספקת נתוני מכירה של זכויות במקרקעין באזור הנבחן. הנתונים כוללים נתונים פיזיים של הנכס- אופי הנכס, מספר חדרים ושטח, קומה, גוש/חלקה/ת"ח, וכן נתוני מכירה- אחוז בעלות, מחירים שקליים ודולריים.
רשות מקרקעי ישראל : שטח לבנייה עצמית
באתר רשות מקרקעי ישראל (בעבר ממ"י), ניתן למצוא מכרזים לבנייה צמודת קרקע – "בנה ביתך". רוב בשיטת המרבה במחיר, כאשר את מחיר הבסיס קובע השמאי הממשלתי. המכרזים מיועדים כמובן לרוכשים פרטיים בלבד על מגרשים לבנייה עצמית. כל מכרז מקבל דף פירוט קצר באתר רמ"י, אך על מנת להגיש בקשה וכדי לקבל את כל פרטי המכרז יהיה עליכם לרכוש את חוברת המכרז.
לשם השוואה תוכלו לצפות במכרזים היסטוריים ובתוצאותיהם. בנוסף, תוכלו לצפות בצורה יותר ויזואלית על כלל המכרזים הפעילים על-פני מפה כאן.
מידע תכנוני על הנכס מתוך אתרי הרשות המקומית:
בשנים האחרונות אנו עדים למהפך טכנולוגי של ממש. אתרי הרשויות המקומיות עוברים שינוי מקיף, תוך סריקה ומיפוי של כלל השטחים העירוניים, עדכון של תצלומי האוויר, הוספת שכבות תכנון, רישוי, בנייה, פיקוח, טפסים דיגיטאליים וכו'. הכל במטרה להפוך את כלל המידע הקשיח לדיגיטאלי ולהנגיש את השירותים השוטפים לטובת הכלל. כל שיש לעשות הוא להיכנס לאתר הועדה המקומית, רוב המידע הרלוונטי ימצא תחת מחלקת הנדסה.
- רשימת כלל הועדות המקומיות עם קישורים רלוונטיים לאתרים ולמערכות המידע לחץ כאן.
- לרשימת לשכות רישום המקרקעין בארץ, כתובתן ודרכי ההתקשרות עמן לחץ כאן.
- רשימת כל האתרים של הועדות המקומיות לחץ כאן
מידע רישויי על הנכס:
- מעקב אחר תכניות רישוי (כולל תכניות בשלבי רישוי) – קישור.
- קריאת תב"עות מתוך אתר הרשות – קישור.
- משרדי הפנים – מנהל התכנון , שער המידע לרישוי ובניה- קישור.
- נוהל מבנה אחיד לתכנית (מבא"ת), נכנס לתוקף, ונועד לקצר את הליכי הרישוי ולקבוע מדיניות ברורה ואחידה בין כל הגופים התכנוניים – קישור ישיר מתוך משרד הפנים.
אתרי חישוב משכנתא – כמה זה עולה לנו באמת?
בבואנו ליטול משכנתא, וכדי להתרשם מגובה ההחזרים הצפוי של המשכנתא. ישנם כמה כלים אינטרנטיים, נגישים ופשוטים לשימוש.
בכל אתרי הבנקים הגדולים תמצאו לוחות בסיסיים אך נוחים לתפעול, ברובם אף תוכלו להוריד את לוחות הסילוקין בהתאם לפרמטרים שקבעתם, ישירות למחשב האישי.
מחשבון משכנתא הכולל יותר פרמטרים תוכלו למצוא באתר "משכנתא אובייקטיבית", ואם תרצו כלי אקסל לשימוש ישיר תוכלו להוריד את מחשבון המשכנתא של חברת אפיקים.
נתוני סביבה ופילוח אוכלוסיה:
אתר מדל"ן – שואב מידע ממספר מקורות, מספק מידע סביבתי על השכונה והאיזור, סביבת המחירים, עסקאות אחרונות, בתי ספר וגני ילדים, חנויות מזון, אנטנות סלולריות ועוד.
לשכה מרכזית לסטטיסטיקה- למי שרוצה לחפור קצת יותר לעומק, מבחינת הרכבי אוכלוסיה, ודוחות סטטיסטיים מכל המינים והסוגים – הלמ"ס מכיל מאגרי נתונים עצומים, ויכול להיות מקור אמין לבחינת נתונים יותר מורכבים.
אתרים נוספים לעוסקים בנדל"ן:
- משרד הבינוי – קישור.
- לשכת שמאי מקרקעין בישראל – קישור.
- המועצה לשימור אתרי מורשת – קישור.
- המשרד להגנת הסביבה – קישור.
- האגודה לתרבות הדיור – קישור.
- האתר לנגישות ישראל – מידע זמין להבהרת תקנות הנגישות – קישור.
לקריאה נוספת : מחשבון משכנתא אקסל, חישוב כדאיות תמ"א 38
אחת ולתמיד – חישוב שטחים בפרויקט תמ"א 38
במאמר זה נשפוך מעט אור על נושא חישובי שטחים בדירות מגורים, בדגש על תמ"א 38.
קיימות מספר שיטות מדידה שונות, והן מספר הגדרות ומונחים בהם עושים שימוש גופים שונים.
למשל, שטח הדירה בנסח הטאבו לא תמיד יהיה תואם לשטח הדירה לצורך חישוב הארנונה ו/או לשטח הדירה הנוכחי.
אם כן, כיצד עלינו לנהוג בתור יזמים בבואנו לספק הצעה לדיירים בפרויקט תמ"א 38? או לחילופין, איך עלי לנהוג בתור דייר כדי להבטיח שתוספת הבנייה מחושבת כהלכה, ולוקחת בחשבון את השטח הנוכחי? מהי יחידת המדידה הקובעת? ואיך ניצור שפה משותפת?
מהו שטח הדירה
השיטה המכרעת אשר מגדירה באופן ברור את תחשיב המדידה, ואשר עליה ניתן לבסס כל הצעה או הגשה להיתר, נקבעה בצו המכר (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח – 2008.
טופס זה מגדיר בסעיף 5 כי שטח הדירה הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר ע"י הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות הדירה. בתוך זה מגדיר מהם קירות חוץ ומהו קיר משותף.
אנו ממליצים מאוד לקרוא ולהפנים את תוכן הטופס
אופן המדידה
אדריכלים מאוד אוהבים לעשות שימוש במדידה גראפית – גרמושקה, צילום של ההיתר והסקה של המטראג' הקיים. על-סמך מדידה זו נוטים יזמים רבים להציע את הצעתם לדיירים – הצעה אשר הינה פחות מדויקת, שכן קשה להעריך את שטח הדירות בפועל ללא מדידה פיזית.
במידה והובטח לדייר 25 מ"ר תוספת מכוח תמ"א 38/1, בעיני הדייר תוספת זו צריכה להיעשות מהבנוי (הקיים). גם כאשר הדייר חרג, או סגר מרפסת לפני מספר שנים, מבחינתו לא תתקבל כל צורת חישוב אחרת, שכן הוא לוקח את הבנוי הקיים כעובדה מוגמרת. מבחינה משפטית ההרחבה בוצעה באופן לא חוקי, אך השאלה הינה שאלה מסחרית ולכן נצטרך לספק לו את התוספת בערך מוחלט (תוספת על הקיים הנוכחי).
על כן, המדידה הנכונה והמדויקת ביותר תתאפשר בעזרת מודד לייזר המבקר פיזית בנכס ומודד דירה אחר דירה. כמובן בהתבסס על ההנחיות של צו המכר כאמור מעלה. לעניין עיתוי הבדיקה, מומלץ לעשותה כמובן בטרם הגשת ההצעה לדיירים.
גישת הביניים של חלק מהיזמים, אשר חוסכת בעלויות, היא מדידה של דירה טיפוסית וממנה השלכה לגבי שאר הדירות, אך ישנו כמובן סיכוי לפספס דירה אשר ביצעה הרחבה/חריגה.
אחת הבעיות איתן צריך להתמודד היזם בשלב המדידה הראשונית הינה בעיה פסיכולוגית גרידא. דיירים מסוימים נוטים להעריך את גודל הנכס שלהם ביתר, ובשל כך נוטים להרים גבה כאשר מבשרים להם את שטח הדירה האמתי שלהם.
לאחר הבנה מדויקת של הבנוי הקיים (על כל חריגותיו), קיימת שאלה מוניציפאלית, וזו האם החריגות המסוימות מוכרות ע"י הרשות המקומית (שכן אז אין מדובר בחריגות אלא בתוספות/סגירות מאושרות)? את התשובה יספקו היועצים השונים (לרוב האדריכל המתכן). ומכאן יוכל להציע היזם הצעה מושכלת לדיירים.
סטיות כבילות ומותרות
בצו המכר ישנה התייחסות לעניין הסטייה המותרת. בזמן ביצוע הבניה תיתכן סטייה של עד 2% במידות ועד 5% בכמויות (ברזים קרמיקה, עיצוב, ריצוף וכו'), שלא מזכה את רוכש הדירה בפיצוי.
שימו לב כי הסטיות המותרות בצו המכר נוגעות לשלב שבין היתר הבניה לבין התוצר הסופי.
אך בתמ"א 38 היזם מספק הצעה לדיירים הרבה לפני קבלת ההיתר, ולכן, בחוזה תמ"א 38 מול דיירים חייבת להיות התייחסות שונה ומוגדרת לשני פרקי זמן:
- האחד, ממועד חתימת הסכם עם הדיירים ועד ההיתר,
- והשני, ממתן ההיתר ועד התוצר הסופי.
הסיכוי לחריגה בין המובטח בחוזה לבין הזכויות שיינתנו ע"פ היתר הבניה, הינו גבוהה בהרבה מסיכויי החריגה בשלב הביצוע עצמו, ומכאן השוני המהותי בין שתי התקופות. למרבה הפלא, לא קיימת התייחסות לסוגיה חשובה זו מצד המחוקק. לכן, על הדיירים לנהוג ביתר תשומת לב לסטיות מותרות, סבירות ומקובלות, בשלב החוזי.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י חברת אפיקים 38 בע"מ ובכפוף לתנאי השימוש באתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
חשיבותה של בנייה ירוקה בתמ"א 38
ביצוע פרויקט תמ"א 38 הנה הזדמנות נדירה להפוך את הבניין לירוק, דבר אשר יחסוך לדיירים בהוצאות המים, החשמל וכן, יהיה ידידותי לסביבה. במאמר זה נסקור את השינויים שניתן לעשות בבנייה כדי להביא לאותם יתרונות לדיירים, אשר אם לא יבקשו – לא יקבלו.
נתחיל מהשאלה הנפוצה: מהי בנייה ירוקה?
כדי לענות על שאלה זו, ראשית נפנה ל"תקן הישראלי לבנייה ירוקה" כפי שמופיע באתר של "המועצה הישראלית לבנייה ירוקה". אנו למדים, כי ע"פ תקן זה ישנן קטגוריות שונות לצורך בחינת המדדים המגדירים "מבנה ירוק – מהו?". המדדים הנם בנושאים: מים, אנרגיה, חומרי הבנייה, תחבורה, פסולת וכו'. כאשר בסופו של יום, כל קטגוריה מקבלת ניקוד בפועל, ע"פ עמידה בפרמטרים פנימיים רבים (המהווים מעין יעדים עבור הקבלן). הניקוד הכולל הוא בין 1-5 כוכבים אשר יכולים לזכות את הפרויקט בהגדרה "בניין ירוק".
ראשית יש לציין כי תמ"א 38 כשלעצמה הינה תכנית בעלת ערך סביבתי רב וניתן אף להגדירה כ"תכנית ירוקה". שכן במסגרתה, בונה היזם על בסיס בניין קיים דירות נוספות וממקסם את משאב הקרקע תוך דאגה לכלל המרכיבים המחייבים מטעם הרשויות: חנייה ותחבורה, חיזוק מפני רעידות אדמה וכו'. בנייה על קרקע בתולה מהווה פגיעה קשה בהרבה במשאבי הטבע מאשר על גגו של בניין קיים.
היתרונות בבנייה על גג בניין קיים
- אין הרס של צמחייה
- אין סכנה לחסימת מי נגר עיליים
- אין צורך בפיתוח מקיף של תשתיות (לעיתים נדרש לתגבור)
- לדיירי הבית החדשים יהיה ממי לבקש חלב
- בנייה בערים המרכזיות ממעיטה את כמות כלי הרכב
- חסכון במשאבי בנייה (הרבה פחות בטון, ברזל וכו') – דבר אשר איננו נחסך בתמ"א 38/2.
על כן, יש לראות בתמ"א 38 הזדמנות להוספת תועלת ירוקה לבניין והפיכתו לחסכוני עבורכם. ברם, ע"מ להוסיף אלמנטים של בנייה ירוקה יש צורך בידע מקצועי לצורך בחירת האלמנטים המתאימים לבניין הספציפי והטמעתם בבניין. לשלם כך מומלץ להיעזר בגורם מקצועי שיחסוך לדיירים עלויות נכבדות בהטמעת המערכות והאלמנטים הירוקים בבניין.
מרכיבי בנייה ירוקה אשר ניתן לכלול בפרויקט תמ"א 38
נורות
ישנן סוגים רבים של נורות חסכוניות. בהשקעה יחסית נמוכה ניתן לרכוש לבניין נורות חסכוניות במקום הנורות הקיימות בכל השטחים המשותפים של הבניין. כמו כן, גם תאורת לד הינה חסכונית בחשמל וגם היא מומלצת לשימוש בעיקר בלובי הבניין.
בידוד טרמי
ניתן לעשות שימוש בבידוד מסוג זה בקירות המבנה ובגג. הבידוד שומר על טמפ' הדירה כפי שהיא וממעיט את ההשפעה של האקלים. גם לעניין חלונות ניתן להשתמש בזכוכית כפולה אשר מבודדת הן מהבחינה הטרמית והן מהבחינה האקוסטית.
תאורה טבעית
הצבת המבנה, הפתחים והחלונות במיקומים אסטרטגים יכולה למקסם את התאורה הטבעית בדירה ובכך לחסוך בבזבוז חשמל על תאורה. מעבר לכך, האור הטבעי נעים הרבה יותר לכם ואורחים שלכם.
מערכת סולארית
באמצעות פנלים סולאריים פוטו-וולטאיים, פועלות ברחבי העולם מיליוני מערכות סולאריות המייצרות חשמל נקי. איך זה עובד?
כאשר קרינה פוגעת בחומרים מסוימים נוצר זרם חשמלי (אלברט איינשטיין היה הראשון שהוכיח זאת). פנלים סולאריים מייצרים חשמל נקי בשעות השמש. החשמל המיוצר עובר המרה לזרם חילופין בתוך רכיב הנקרא ממיר מתח אשר מזין את רשת החשמל המקומית.
במידה והדיירים יצליחו לשכנע את היזם ברכישת והתקנת מערכת סולארית הכדאיות הכלכלית של העסקה תגדל הן עבורו והן עבור הדיירים. הבעיה היא שיזמים רבים אינם מבינים בתחום זה ולכן יעדיפו שלא לקחת סיכונים מיותרים.
מערכות חימום
משאבות חום, מערכות מיזוג מתקדמות, פנלים סולאריים – אלו אומנם מערכות יקרות אך החזר ההשקעה שלהן מהיר וברמת סיכון נמוכה מאוד (אלא אם השמש לא תזרח מחר בבוקר).
בנוסף, ישנה מערכת נוספת פחות "טרנדית" למניעת אבנית המסייעת בשמירה על גופים חשמליים שונים כגון: קומקומים, מכונות כביסה ודודי השמש.
מי מרזבים
ניתן בקלות לאסוף מי מרזבים ומי מזגנים ולנצלם לצורך השקיית גינות ו/או הדחה באסלות.
חסכמים
יזמים ככל הנראה ינסו להימנע מכניסה לדירות הקיימות – משכך ניתן לחלק חסכמים לדיירים ולאפשר להם לחסוך במים. לאלו מהיזמים שכן נכנסים לדירות, אמליץ לכם להתקין מגבילי ספיקה תוך רענון הפילטרים בברזי הדירות הקיימות.
צמחייה
מדובר בחסכון אשר אינו דורש השקעה במערכת כלשהי אלא בחירה נכונה של סוג הצמחייה. שכן, הדבר יקבע יהווה נתבך משמעותי מצריכת המים של הבניין. ישנם צמחים אשר מתאימים לאקלים הישראלי וצריכת המים שלהם היא בהתאם. באתרים של משתלות תוכלו למצוא רשימות של צמחים יפים בעלי צריכת מים נמוכה להפליא. עוד על טיפוח הגינה ומערכות השקייה חסכוניות תוכלו למצוא באתר הממשלתי תחת "מדריך לחסכון במים".
חומרים
לצורך הבנייה ניתן לעשות שימוש בחומרים ממוחזרים ומוצרים בעלי תו תקן ירוק ישראלי וכך גם לשמור על איכות הסביבה וגם לתרום לכלכלת המדינה.
לסיכום, אם אתם מתכננים להיכנס לפרויקט תמ”א 38, דעו כי תוכלו להרוויח הרבה מעבר לחיזוק ושיפוץ הבניין שלכם. עליכם להתעקש על הדברים הנכונים מול היזם וכך, להפוך את הבניין שלכם לירוקים וידידותיים לסביבה. כולם ירוויחו – אתם וכדור הארץ.
אולי תרצו לקרוא: בדיקות הנדסיות בפרויקט תמ"א
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
דוח אפס ונושאים ייחודיים בתמ"א 38
אז מי אתה דוח אפס? ומה השוני בין דוח 0 בפרויקטים רגילים לפרויקטים מסוג תמ"א 38?
במידה ואתם קשורים באופן כזה או אחר ליזמות בניה, וודאי שמעתם על המושג – "דוח אפס". נתחיל מקצת היסטוריה – בעבר הלא רחוק (לפני כמה עשורים לערך), פרויקט בניה למגורים התנהל בצורה מאוד פשוטה. היזם בנה והרוכשים שילמו לפי הלו"ז המסוכם. כך זה נמשך על מי מנוחות עד לבואם של מספר מקרים בהם הקבלן פשט את הרגל והרוכשים נשארו ללא דירה. מכאן נולד לו חוק המכונה היום "חוק מכר דירות" או בשם הרשמי – חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 – אשר הגדיר כללים ראשוניים לליווי בנקאי, אשר הלכו והשתדרגו ככל שעבר הזמן. הבנק מתוקף תפקידו מחייב את היזם למנות מפקח מטעמו לכל פרויקט (לרוב – שמאים). עם תחילת הביצוע עורך המפקח דוח ראשון הנקרא – דו"ח פיקוח מס' אחד, וכך ממשיכה הספירה עד לחודש האחרון של הפרויקט. אבל, בד"כ, בנק מאשר את הפרויקט לפני תחילת הביצוע ולצורך כך מחייב את היזם בעריכת דו"ח אשר ביכולתו להעיד על כדאיות הפרויקט. וכך, עורך המפקח בטרם תחילת הליווי, ובהנחיית הבנק, את דוח בחינת הכדאיות וקורא לו דו"ח 0.
מה הפרקים העיקריים שמופיעים בדוח אפס?
- מטרת חוות הדעת – לבקשת מי נערכת חוות הדעת, למה חוות הדעת נועדה (לווי פיננסי של הפרויקט וכו'), גישה שמאית להערכת השווי, הסתייגויות שימוש.
- תיאור הפרויקט – תיאור הבניין במצב הנוכחי, מה מתוכנן לבצע, מודל תכנוני, המימון הנדרש.
- פרטי רישום – גוש, חלקה, שטח חלקה, מגרש, שטח מגרש, מיקום וכו'.
- מצב משפטי – אישור זכויות (בעלות, חכירה וכו'), פרטי חוזה חכירה (תקופת החכירה, מטרת החכירה, קיבולת הבניה, התמורה, מועד להשלמת העסקה), הסכמים נוספים (אופציה, קומבינציה, תמ"א 38).
- מקורות מידע – נסח טאבו, הסכמים, חוזה חכירה, קבלות, אסמכתאות אחרות.
- תיאור הסביבה – העיר, האוכלוסייה והדמוגרפיה, מיקום בעיר, הבינוי בסביבה, סוגי השימושים, כבישים ודרכי גישה, רמת פיתוח, פרויקטים למגורים בעיר.
- תיאור החלקה – שטח, גודל חזיתות, גבולות, בינויי קיים וכו'.
- מצב תכנוני – תיאור תכנית שחלה על החלקה (פרטים, ייעוד, מטרה, תכליות ושימושים, זכויות בניה), אפשרויות ומגבלות (שטח עיקרי, שטח שירות, תכסית, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בניה, תנאים לקבלת היתר, תשתיות, חניה).
- מודל תכנוני מוצע – היתר בניה, שטחים מתוכננים לבניה, הנחות התכנון, תמהיל דירות בפרויקט, מפרט טכני.
- שיקולים ועקרונות – הזכויות בנכס, מיקום המקרקעין, המצב התכנוני ורישוי, אופן הצמדות, אומדנים שונים, סקר שוק עבור מחיר דירות וכו'.
- תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקט – תקציב והוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות, ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט, ניתוח רגישות, תזרים מזומנים.
המטרה העיקרית של דו"ח אפס כאמור, היא לבחון את המודל התכנוני בהתאם לחוקים ותקנות, לבדוק את העלויות, לבדוק את ההכנסות, לבצע חישוב מפורט לתזרים מזומנים ולהציג את ממצאי הכדאיות כלכלית.
לקבלת פורמט דוגמא לדוח 0 ישירות לתיבת המייל שלך:
בדו"ח אפס תמ"א 38 קיימים נושאים ייחודיים שמבטאים את ההבדלים בין הפרויקטים האלה לבין הפרויקטים הרגילים
- מטרת חוות הדעת – דומה לדו"ח 0 רגיל.
- תיאור הפרויקט – דומה לדו"ח 0 רגיל.
- פרטי רישום – דומה לדוח 0 רגיל.
- מצב משפטי – העברת זכויות לקרקע דורשות הסכמה מלאה של הדיירים הקיימים. הזכויות לדירות חדשות, בד"כ, אינן רשומות בשום מקום. מכאן נובע צורך משפטי לייחס את הזכויות האלה (שמוקנות ע"י החוק) ליחידה רישומית בבניין.
- מקורות מידע – דומה לדו"ח 0 רגיל.
- תיאור הסביבה – דומה לדו"ח 0 רגיל.
- תיאור החלקה – דומה לדו"ח 0 רגיל.
- מצב תכנוני – דומה לדו"ח 0 רגיל.
- מודל תכנוני מוצע – קיימים מספר סוגים של זכויות (לפי תב"ע מקומית, לפי תמ"א 38, לפי הקלות רשויות מקומיות וכו').
- שיקולים ועקרונות – דומה לדו"ח 0 רגיל.
- תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקט – התקציב כולל מספר סעיפים ייחודיים: מיסוי מקרקעין של הדיירים הקיימים, שכ"ד לדיירים הקיימים, היטל השבחה של הדיירים הקיימים, חיזוק בניין, שיפוץ בניין וכו'.
לקריאה נוספת : מחשבון תמ"א 38 – כלי לבחינת כדאיות כלכלית לפרויקט תמא, תמ"א 38 1
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
מחשבון המרת ריביות – נקובה – אפקטיבית – נומינאלית – ריאלית
ריבית "נקובה", "אפקטיבית", "נומינאלית", "ריאלית" ? לעתים קרובות אנו נתקלים במונחי הריבית השונים, בין אם בחברות האשראי, הבנקים, המשכנתאות, שוק ההון, ביטוח ועוד. במאמר זה נסקור את המונחים השונים וההבדלים בניהם.
על מנת לפשט את הדברים נחלק את סוגי הריביות לשתי קבוצות: ריבית "נקובה" מול "אפקטיבית" וריבית "נומינאלית" מול "ריאלית"
- ריבית נקובה (ידועה גם כריבית פשוטה/תעריפית/חוזית) – זוהי הריבית הרשומה בחוזים ומשמשת לחישוב הסכומים אשר ישולמו בפועל. הריבית הזאת אמורה להיות נקובה בגין תקופת התשלום. למשל, אם כתוב בחוזה שריבית שנתית בשיעור 12% תשולם פעם בחודש, זה אומר שריבית נקובה היא 1% בחודש.
- ריבית אפקטיבית שגלומה בפועל בעסקה מחושבת ע"י השוואת הערך הנוכחי של התשלומים לערך הנוכחי של התקבולים (תשלומים שעתידים להתקבל). ריבית אפקטיבית תלויה בשיעור ריבית נקובה ובתדירות התשלומים. ריבית שנתית נקובה שווה לריבית שנתית אפקטיבית רק כאשר יש תשלום אחד בסוף שנה. בשאר המקרים ריבית אפקטיבית תמיד גבוהה יותר וזה מוסבר ע"י מחיר הכסף שמשויך לריבית המשולמת באופן שוטף (למשל, פעם ברבעון).
- ריבית נומינאלית וריבית ריאלית משמשות לחישובים כאשר מדובר במכשירים פיננסיים (הלוואה, אג"ח וכו'). ריבית נומינאלית – ריבית לא צמודה או לפני הצמדה. במכשירים לא צמודים, בהינתן תחזית אינפלציה חיובית, ריבית ריאלית תמיד תהיה נמוכה יותר מאשר ריבית נומינאלית עקב שחיקת הכסף ע"י אינפלציה.
בנינו עבורכם כלי אקסל פשוט ויעיל לכל תחשיבי הריבית
בעזרת הכלי תוכלו לחשב ריבית
- מנקובה לאפקטיבית ולהפך.
- נומינאלית לריאלית.
- לא צמודה לצמודה.
כל שעליכם לעשות הוא להכניס את הערכים לשדה הצהוב וללחוץ על חישוב
לקבלת הכלי ישירות לתיבת המייל:
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
נסח טאבו לדוגמא – כולל הסברים
נסח טאבו מכיל נתונים רישומיים ומהווה למעשה את תעודת הזהות של הנכס שלכם. לאחרונה, שונה תוואי הטופס של הנסח ומצורפת בזאת דוגמא של נסח טאבו, ע"פ התוואי החדש, עם הסברים. רצוי לצפות בנסח טאבו לדוגמא המצורף ובהסברים בגופו במקביל לקריאת מאמר זה.
סוגים שונים של נסח טאבו :
- נסח היסטורי – מכיל את הנתונים ההיסטוריים של בעלי הזכויות בנכס.
- נסח רגיל (ספציפי) – מכיל את כלל המידע עבור תת חלקה מסוימת בנכס (לדוגמא: דירה אחת בבניין).
- נסח מרוכז (פנקס הבתים המשותפים) – מכיל פירוט קצר על כל אחת מתתי החלקות בנכס (לדוגמא: כל הדירות בבניין מגורים).
- נסח חלקי – מכיל מידע חלקי על נכס אשר יש בו בעלי זכויות רבים.
מונחים נפוצים של נסח הטאבו
- צו רישום בית משותף – זהו אמצעי לחלוקת מבנה ליחידות דיור. כיום חלה חובה לרשום מבנים חדשים המכילים יותר מ-2 יחידות דיור כבית משותף. במידה ודיירים או יזם מעוניינים לעשות שינויים בצו זה, ניתן להיעזר בהנחיות לגבי אופן ביצוע השינויים באתר הממשלתי וכן מצוי באתר זה גם טופס לדוג': index.justice.gov.il
- הערת אזהרה בנסח טאבו – זהו רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין הרלוונטיים לעשות (או להימנע מלעשות) בהם עסקה. מטרתה להזהיר את המתעניינים בנכס בדבר התחייבותו של בעל הזכות במקרקעין באמצעות עיון
בפנקסים הפתוחים לציבור וכן, למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם קונה מסוים לעשות עסקה סותרת עם צד ג' בקשר לאותם מקרקעין ללא הסכמתו או ידיעתו של הקונה הראשון.כך לדוגמא, ע"פ סעיף 126 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, ניתן לרשום הערה בדבר התחייבות לרכישת הזכויות לטובת הרוכש. בפועל על גבי נסח הטאבו, מתחת לזכויותיו של בעל הנכס, תרשם הכותרת: "הערת אזהרה" ולעיתים, תוך ציון שמו של המוטב (לדוגמא: הרוכש). כמו כן, ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת בנק ו/או גורמים נוספים. כפי שהוסבר, משמעותה העיקרית של הערת אזהרה היא היכולת של רוכש פוטנציאלי לוודא כי הנכס לא נמכר כבר לגורם אחר והאחריות לבדיקה זו מוטלת על הרוכש.
- חכירה – מונח נפוץ בנסחי טאבו. המנוח מתאר זכות בנכס מסוג שכירות אך לטווח ארוך (לעיתים עם התחדשות אוטומטית תמורת סכומים נמוכים ביחס לשווי הזכות). יש לבדוק את תנאי החכירה ע"פ שטר החכירה טרם הרכישה (לרב, באמצעות פנייה לרשות מקרקעי ישראל – הכל בהתאם לבעלים הרשום).
דוגמאות לנתונים אשר ניתן להפיק מנסח הטאבו
- מיקום מדויק
- הפנקס בו רשום – בתים משותפים או פנקס השטרות
- שטח
- הצמדות לתתי חלקות (לדוג': הצמדת הגג לדירה מסוימת / מעלית / גינה)
- חלק בשטח המשותף
- סוג הזכות בנכס (בעלות / חכירה / שכירות)
- עיקולים ומשכנתאות
- הערות משפטיות (לדוג': הערת אזהרה / זיקת הנאה / חריגת בניה) וכן, ירושה הפקעה, זכויות נוספות או כל נושא אחר שנוגע למצב המשפטי של הנכס.
כאשר אנו משווים את עלות הרכישה של נסח טאבו אל מסת האינפורמציה המתקבלת ממנו, אנו למדים כי משתלם מאוד להתחיל תהליך ניתוח נכס בכלל וניתוח משפטי בפרט, בהזמנת נסח טאבו.
הזמנת נסח טאבו – כל הדרכים
- לשכת רישום המקרקעין – לשכות הרישום מחזיקות מאגר ממוחשב של נסחים אלו וניתן להגיע פיזית ללשכה ולבקש לראות נסח של גוש וחלקה ספציפיים. כמו כן, נקיטת פעולה זו תאפשר לכם גם לבקש (בתוספת תשלום) חתימת הרשות על גבי הנסח עצמו כך שיהיה קביל להליך שיפוטי.
- הזמנה מאתר רשות הדואר.
- אתר טאבו ישיר (ממנו ניתן גם להזמין נסח טאבו חתום).
- אתר משרד המשפטים.
מעבר לאמור לעיל, ישנם סוגים רבים נוספים של הערות וכן מונחים רבים אשר אנו עלולים להיתקל בהם בעת קריאת נסח טאבו. לכן, מומלץ להיוועץ עם עו"ד לגבי כל חוסר וודאות בעניין.
למען הסר ספק אציין כי מבחינה משפטית אין די בנסח טאבו לצורך רכישת נכס שכן רצוי לבצע בדיקות נוספות כגון בדיקת הערות בוועדה המקומית לתכנון ובניה, בדיקת אי קיומן של חריגות בניה, בדיקות פיזיות בנכס וכו'.
לסיום, אני ממליץ לכל רוכש דירה פוטנציאלי לרכוש נסח טאבו נוסף ביום רכישת הנכס וכן מיד לאחר רישום הערת אזהרה על שמו, כדי לוודא שלא הושמטו/התווספו שינויים לרישום הזכויות בנכס.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
כלי ניהול תזרים מזומנים של נכס מניב
מחשבון נכס מניב הנו כלי ניהולי משוכלל בעזרתו תוכלו לנהל בצורה יעילה את השקעותיכם המניבות, לבחון השקעות חדשות, ולאמוד בצורה מדויקת ומקצועית את מדדי הרווחיות השונים בכל פרויקט.
המחשבון המניב של אפיקים 38 יעזור לכם לנהל השקעות נדל"ן בצורה נבונה תוך ביצוע סימולציות מהירות לעסקאות כדוגמת דירות מגורים, בניינים מניבים, קומפלקסים מסחריים, וכו'.
הכלי עושה שימוש בבסיס נתונים רחב היקף אודות השקעותיכם, וביניהם
- נתוני רכישת הנכס
- נתוני משכנתא
- נתוני הפעלה ומכירה
- אומדן הכנסות והוצאות
- לוח סילוקין משכנתא
- תזרים מזומנים מפורט
- מדדים כלכליים
שיעור היוון
שיעור היוון – שיעור תשואה אלטרנטיבית המשתנה בין משקיע למשקיע. למשל, נוכל לראות כי במידה ונזין בדוגמא אלטרנטיבה לרכישת נכס מניב עם תשואה של 10%, ולמרות תזרים חיובי, העסקה תהיה הפסדית במונחים ריאליים.
כאשר התשואה האלטרנטיבית שווה ל-IRR (שיעור תשואה פנימית), הרי שמתקבל רווח 0.
שימוש במחשבון נדל"ן מניב
כפי שניתן לראות בתמונה מעלה, המחשבון פשוט להבנה ולתפעול.
המחשבון מורכב משלושה גיליונות ניהול- הראשון הינו "מחשבון נכס מניב", השני "מחשבון משכנתא", והשלישי "תזרים מזומנים לנכס מניב".
כל שצריך לעשות הוא להזין את הערכים בצורה מדויקת ככל שניתן בשתי הטבלאות "בסיס הנתונים" ו- "אומדן הכנסות והוצאות" וללחוץ על כפתור "חשב" בסוף כל אחת מהטבלאות.
משסיימנו לחשב יש לגשת לטבלת הסיכומים, להזין שיעור היוון (למעשה התשואה האלטרנטיבית שלכם), וללחוץ "חשב".
כבר בשלב זה תוכלו להיכנס למחשבון תזרים מזומנים (למעלה מצד ימין) ולצפות בתזרים מזומנים מפורט ואיכותי.
בנוסף תוכלו להיכנס למחשבון משכנתא, אף הוא מקצועי ופונקציונאלי במיוחד בשבילכם, ובכך לבצע סימולציות טרם רכישה נכס מניב להשקעה, וגם בקרות שוטפות בשלב ניהול הנכס.
מחשבון הנדל"ן של אפיקים 38 הינו כלי חינמי בשבילכם ולמענכם
לקבלת הכלי לניהול נכס מניב ישירות לתיבת המייל:
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
