לנוחיותכם יצרנו מחשבון תמ"א 38/1 ומחשבון תמ"א 38/2, המבוסס על כלי אקסל נוח ופשוט לשימוש. המחשבון מכיל את עיקר הנתונים הרלוונטיים על מנת לבחון כדאיות פרויקט ראשונית.
המחשבון מיועד ליזמים, לעורכי דין, למשקיעים ולדיירים כאחד, וביכולתו להוות אבן דרך לבחינת רווחיות מקדמית של פרויקט תמא 38, ולכל העוסקים בדבר.
כברירת מחדל הכנסנו אומדנים לכלל הפרמטרים. הנתונים משתנים מפרויקט לפרויקט לכן ישנה חשיבות להכנסת נתונים מהימנים ככל שניתן. במידה ואינכם יודעים לאמוד פרמטר מסוים תוכלו להסתפק בברירת המחדל, לחלופין, כאשר סעיף מסוים אינו רלוונטי תוכלו להזין סכום 0.
לנוחיותכם יצרנו סרטון הסבר אודות הפעלת המחשבון
מחשבון תמ"א 38/1 מחולק לארבע תתי טבלאות
בסיס נתונים – כל הערכים להזנה, הן המצב הקיים והן המצב התכנוני. בסוף הטבלה ישנו כפתור איפוס נתונים.
אומדני עלויות – פירוט כלל עלויות הפרויקט לא כולל מע"מ – הנתונים מחולקים לבניה ישירה, שיפוץ, כלליות ומימון. בסוף הטבלה יש ללחוץ על "חשב".
אומדן הכנסות – יש לפרט את מחירי המכירה הצפויים לפי סוג דירה, בנוסף תוכלו להוסיף הכנסות אחרות. גם כאן יש ללחוץ על כפתור "חשב".
סיכומים – לאחר מעבר על כלל הנתונים יש ללחוץ על "חשב" ולקבל פלט של מדדי רווחיות הפרויקט.
מחשבון תמ"א של אפיקים 38 הינו כלי חינמי בשבילכם ולמענכם
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
לא פעם אנו נתקלים בחברה טובה ורווחית, בעלת מוצר/שירות איכותי, אופרציה תפעולית לתפארת ושיווק נהדר אשר פושטת את הרגל, אך הכיצד? גורלן של חברות טובות ורבות הוכרע על טהרת תזרים המזומנים. במאמר הנ"ל נגע בחשיבות ובאופן ניהול תזרים מזומנים בחברת בנייה. ובכלל.
העוסקים בתחום הכלכלה והחשבונאות מכירים מונחים כגון: PV, PMT, FV, אשר נלמדים בקורסי מימון והינם חשובים להבנת ערך הכסף ויכולת היוון תזרימי מזומנים. נוסחאות אלו אכן חשובות, אך תפקידו של תזרים מזומנים בפרקטיקה הינו רחב יותר.
ההבדל בין תקציב לתזרים מזומנים
מרבית העסקים מנהלים תקציב ולעיתים לא מייחסים חשיבות מספקת לניהול תזרים מזומנים היות ולשיטתם מדובר באותו הדבר, פחות או יותר. ואכן, ישנם מספר פרמטרים דומים לשני דו"חות אלו, אך יחד עם זאת, תפקידם שונה מאוד. תקציב מהווה אוסף של הכנסות והוצאות ויש לו מספר מטרות. ראשית, תקציב מהווה תכנית פעולה של ארגון וזאת כיוון שהכנסות והוצאות צריכות לנבוע מתוכניות תפעוליות ושיווקיות (לגבי תקציב חברה – יוסבר בהמשך). כמו כן, בסעיפי התקציב נעזרים לצורך תמחור מוצרים/שירותים ומעקב אחרי הוצאות בפועל לעומת תכנון – וכך, לעזור לגלות בעיה תפעולית (כגון: כוח אדם לא יעיל, אובדנים ביצור/ביצוע וכו'). שנית, בדו"ח תקציב מתחשבים בעצם היווצרות זכות להכנסות והתחייבות להוצאות – ללא התייחסות לשאלה האם הכנסה התקבלה או הוצאה שולמה בפועל. לעומת זאת, תזרים מזומנים מטפל בתקבולים ותשלומים ולכן מקנה תמונה פיננסית בזווית שונה לחלוטין.
תזרים מזומנים בתחום יזמות בניה פרוייקטלי וברמת החברה
תזרים מזומנים בחברת בניה חייב להתבצע בשני מישורים: פרוייקט וחברה. תזרים מזומנים לפרוייקט מתבסס, בין היתר, על הנתונים הבאים:
תכנית מכירות (ביחידות דיור).
תכנית עלויות (תקציב).
תחזיות (תחילת בניה, סיום בניה, תחילת שיווק, הון עצמי, פריסת תשלומים, פריסת תקבולים, מועדי תשלום מע"מ וכו').
מבנה מימוני ואומדן עלויות מימון.
סעיפים מיוחדים (סטיות, התאמות, שינויים צפויים). זה לא סעיף סל – להיפך, אלה הסעיפים הספציפיים ביותר שנובעים מלימוד מעמיק של נתוני הפרוייקט ומהנסיון האישי של מכין התזרים.
רצוי להכין תזרים מזומנים לפרוייקט עוד בשלב בחינת כדאיותו. הדבר מאפשר להגיע לאומדן סביר של עלויות המימון ומארגן את כל נתוני הפרוייקט בהתאם למתודולוגיה מסודרת שעוזרת להגיע לאומדני עלויות והכנסות מדוייקים יותר. תועלת נוספת מעריכת תזרים מזומנים לפרוייקט בשלב מוקדם ביותר הינה גילוי מוקדם של בעיות צפויות ועדכון התוכניות בהתאם. כמובן, אין להסתפק בעריכה חד פעמית של דו"ח תזרים מזומנים אלא יש לעדכן אותו כל חודש בהתאם לשינויים שחלו בפועל ובתחזיות שנוספו.
רווחת הדעה כי אין חייבים לנהל תזרים מזומנים לפרויקט במידה והינו מלווה ע"י בנק. הדבר רחוק מהמציאות! אף בנק או גוף מימוני אינו מקצה מסגרות אשראי בלתי נגמרת, אלא מעוניין שהפרויקט יביא איתו מכירות ותקבולים בהתאם. בנוסף, גוף מימוני לא מתחייב לחריגות בלתי סופיות בעלויות. אלו נקבעות בהתאם לכללים ברורים שסוכמו מראש. טעויות בניהול תזרים מזומנים עשויות לגרום לבעיות גדולות מאוד וכן לבעיות שרשרת – לקוחות פוטנציאליים מפסיקים לרכוש, לקוחות קיימים דורשים ביטול, קבלנים לא מגיעים לאתר בניה, ספקים לא מספקים סחורה, הבנק דורש פירעון אשראי וכד'). מכאן נובעת הקריטיות בניהול מקצועי של תזרים מזומנים לפרוייקט ע"י גורם מנוסה.
כפי שכבר הזכרתי לעיל, בחברת בניה קיים צורך נוסף, לנהל תזרים מזומנים ברמת החברה (ואם מדובר בקבוצת חברות, אז גם ברמה של הקבוצה כולה) וזאת בנוסף לניהול תזרים מזומנים פרויקטלי. הדבר מוסבר ע"י ההפרדה הקיימת בד"כ בין משאבים אשר הינם ייעודיים לפרויקט ומשאבים כלליים המשרתים את כלל פעילות החברה.
להלן דוגמאות לסעיפים ספציפיים בתזרים מזומנים ברמת החברה
הסוגים השונים של דו"חות תזרים מזומנים וההבחנה בניהם
תזרים מזומנים חשבונאי
דו"ח זה נערך במסגרת הכנת דו"חות כספיים של החברה (יחד עם מאזן, דו"ח רווח והפסד וכו') – הדו"ח מציג שינויים בתזרים מזומנים שחלו בעבר ונמדדים בין שתי נקודות בלבד -תחילת תקופה וסוף תקופה. תקן חשבונאות בינלאומי מספר 7 (IAS7) קובע כללים לעריכת הדו"ח. להלן דוגמא פשטנית להמחשת פורמט הדו"ח:
תזרים מזומנים שוטף
דוח זה בוחן את המצב התזרימי נכון ליום מסויים ולטווח של כחודש קדימה. הדו"ח מתבסס בעיקר על נתונים בפועל ועל תחזיות הנובעות מהסכמים, חשבוניות ואסמכתאות אחרות. להלן דוגמא לדו"ח מרכז (כמובן, לכל אחד מהפרמטרים נדרש לנהל רשימות מסודרות):
רצוי לערוך תזרים שוטף כל יום כדי לבקר את הפעילות השוטפת (בנקים, לקוחות, ספקים וכו') וכדי לתכנן את מדיניות הכספים לטווח קצר.
תזרים מזומנים צפוי
דו"ח זה בוחן את המצב התזרימי לטווח של כשנה עד שנתיים קדימה ומתבסס בעיקר על אומדנים והערכות כך שאינו מתיימר להיות מאוד מדויק. יחד עם זאת, דו"ח תזרים מזומנים זה, הינו החשוב ביותר מכל הסוגים שתוארו לעיל! ומדוע? כיוון והוא מהווה תכנית פיננסית לטווח ארוך אשר צופה בעיות עתידיות ומאפשרת למצוא פתרון הולם בזמן. להלן דוגמא למבנה הדו"ח בחברה אשר יוזמת בניה למגורים:
כמובן, שהדו"ח לעיל מהווה ריכוז נתונים ונדרשת עבודה מעמיקה בהכנת רשימות וטבלאות עזר תוך בקרה ראויה ושיקול דעת מקצועי. בהכנת הדו"ח נדרשים הכישורים הבאים: הבנה מעמיקה בניהול פיננסי בענף בניה, הבנת עולם השיווק בענף הבניה, הבנה במודל מימון בענף בניה, הכרה מעמיקה של נתוני החברה ושל נתוני הפרויקטים ועוד.
כפי שהזכרתי בתחילת המאמר, קיימות דוגמאות רבות לחברות בניה אשר לא הקנו חשיבות מספקת לניהול תזרים מזומנים ומשכך, לפתע כשלו. יש לזכור, כי לא די בעשיית הפעולות הטכניות בלבד, אלא חשוב לנהל את התזרים ממש כפי שמנהלים כל תחום אחר בחברה.
ולסיום מביאים בזאת חלק מהרצאתו של רו"ח גנדי גורביץ' בנושא בחינת תזרים מזומנים של יזמי תמ"א 38.
מתוך השתלמות עורכי דין שערכנו בנושא:
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
מאמר זה יציג מספר נוסחאות פיננסיות עיקריות, אשר מהוות בסיס חשוב מאוד מתהליך בדיקת הכדאיות הכלכלית. ישנן נוסחאות רבות וכלים מגוונים. אנו בחרנו את הנוסחאות המוכרות ביותר אשר עשויות לשמש גם אתכם בבחינת פרויקט נדל"ני.
NPV- Net Present Value, ערך נוכחי נקי
שיטה המעריכה זרמי מזומנים הקשורים בתכנית ההשקעה, בהתחשב בעיתוי התשלומים והתקבולים, וכן מחיר ההון של החברה. הנוסחה מהוונת את זרמי המזומנים לתקופה הנוכחית "זמן 0". עפ"י גישת ההיוון יפחת הסכום המתקבל בזמן 0 ככל שמועד קבלת התשלומים רחוק יותר, וככל שמחיר ההון של החברה גבוה יותר, למעשה השיטה לוקחת בחשבון "תשלום ריבית על תזרים המזומנים" הנגזר ישירות ממחיר ההון של החברה.
t- הינו אינדקס רץ לכל התקופות. Pt- התנועות הכספיות נטו לתקופה (הכנסות בניכוי הוצאות), i- מחיר ההון של החברה לתקופה.
לגבי מחיר ההון ניתן לומר שזו התשואה האלטרנטיבית של החברה, ובנוסף צריך לשקף נאמנה את מידת הסיכון של הפירמה.
דוגמא
חברת א.ב.ג בוחנת פרויקט בו תידרש להשקיע 15,000 ₪ בתום שנה א'. החברה צופה תקבולים של 3,000 בתום שנה ב', 9,000 בתום שנה ג', ו- 9,000 בתום שנה ד'. מחיר ההון של החברה הינו 10%.
לאחר 4 שנים, וללא ניכוי מחיר ההון, (משמע ערך נומינאלי) הרוויחה החברה 6,000 ₪ אך כאשר נלביש את מחיר ההון, תוך שימוש בנוסחת ה-NPV מעלה, הערך הנוכחי הנקי יהיה 926 ₪.
מסקנות מנוסחת הע.נ.נ.
התוכנית תהיה כדאית כאשר הע.נ.נ חיובי. ואינה כדאית כאשר הערך שלילי.
כאשר נשווה בין שני פרויקטים נבחר בפרויקט בעל הע.נ.נ הגבוה.
אין להסתמך על נוסחת הע.נ.נ כשלעצמה.
IRR – Internal Rate Return- שיעור תשואה פנימי – ש.ת.פ
IRR, או שיעור התשואה הפנימי הוא בעצם שער הריבית לפיו יתאפס הערך הנוכחי הנקי. או במילים אחרות- מה צריך להיות מחיר ההון של הפירמה כדי שהערך הנוכחי של ההשקעה, או הפרויקט יהיה שווה 0.
לרוב ה-IRR יהיה גבוה מכל מדד רווחיות אחר (ROE, ROI, COC וכו), ולכן, חברות וקרנות השקעה הפכו את המדד בשנים האחרונות לפופולרי, פחות בגלל ערכו המקצועי ויותר בגלל ערכו השיווקי.
נגענו בכך שה-IRR משקף את מחיר ההון אשר באפשרותו לאפס את הערך הנוכחי. כך שלמעשה בתור משקיע ארצה לדעת כמה אני רחוק מאותו שיעור. על כן אני צריך להכיר את מחיר ההון של הפירמה או של הפרויקט על מנת להסיק מסקנה אופרטיבית, אך כמובן שאותן חברות המציגות שיעורי ש.ת.פ כמדד לרווחיות הפרויקט, לעולם לא מציגות את שיעורי הסיכון המגולמים בפרויקט עצמו.
אופן חישוב הש.ת.פ
t -הינו אינדקס רץ לכל התקופות. Pt- התנועות הכספיות נטו לתקופה (הכנסות בניכוי הוצאות), r- מחיר ההון של החברה לתקופה.
למעשה אנחנו צריכים למצוא את הנעלם r, אשר יחושב לרוב בצורה פרימיטיבית תוך הצבת מספרים ומציאת r אשר מאפס את הנוסחה.
יתרונותיו של הש.ת.פ לעומת הע.נ.נ כקריטריון להערכת כדאיות השקעה בכך שאין כל צורך להבין את מחיר ההון. לנוסחת ה-IRR מספר חסרונות (אותן נרחיב בפעם אחרת), ולכן עשויים להיות סטירות בין שיטת הע.נ.נ לש.ת.פ. בכל סטירה מעין זו הע.נ.נ יהיה עדיף.
העיתוי שבו סך התקבולים המצטבר מכסה את סך העלויות, נקרא לעתים יחס כיסוי עלויות, ומשמש כמדד חיוני מאוד להערכת סיכונים. שולי ביטחון גדולים יותר יתקבלו ככל שהפרויקט יגיע לנקודת האיזון מהר יותר.
חשיפה מקסימאלית
הגדרה נוספת חשובה מבחינת ניהול סיכונים היא "חשיפה מקסימאלית" או MAXIMUM EXPOSURE – הנקודה בה עודף ההוצאות על פני התקבולים המצטברים הינו הגדול ביותר. חישוב של נקודת החשיפה המקסימאלית יספק ליזם הבנה מעמיקה של מבנה ההון הנדרש לפרויקט.
NOI – Net Operating Income
חברות נדל"ן מניב עושות שימוש שוטף במושג- NOI, או הכנסה תפעולית נקייה שנתית, אשר מבטאת למעשה את הרווח הגולמי כפי שאנו מכירים אותו בחברות מקבילות. למעשה, אין קשר לאופן המימון או לרווחיות, אלא לסך המזומנים נטו אשר מייצר הפרויקט.
אופן החישוב ה-NOI של נכס: סה"כ הכנסות החברה מהשכרה ודמי ניהול, בניכוי הוצאות תפעול הנכס (מושגים שנתיים).
יחס כיסוי חוב – Debt Service Coverage Ratio
יחס כיסוי חוב הינו מושג בנקאי המשמש ביחד עם שיעור המימון (LTV) לצורך קביעת תמהיל ההלוואה. יחסים אלו נקבעים כחלק ממדיניות הבנק ולאחר בחינת העסקה והלקוח כאחד. היחס הינו NOI מחולק בסך תשלומי ההלוואה.
יחס הוצאות תפעוליות – Operating Expense Ratio
יחס הוצאות תפעוליות הוא פשוט הוצאות תפעוליות שוטפות מחולקות בסך הכנסה אפקטיבית. המדד מהווה כלי לניתוח רגישות ומשקף את אחוז ההכנסות האפקטיביות המספיקות לכיסוי ההוצאות התפעוליות.
היחס נחוץ כדי להמחיש את האחוז ההכנסות המשויך להוצאות תפעוליות. או במילים יותר ברורות – כמה ההוצאות התפעוליות מכבידות על הכנסות הפרויקט. המדד מבטא כלי בוחן לסיכון – ככל שיחס ההוצאות התפעוליות בפרויקט נדל"ן תופס מקום נכבד יותר, כך הסיכון התפעולי גבוה יותר.
Cap rate- שיעור היוון תפעולי
כאשר מציעים לנו נכס להשקעה בתשואה של 8% חשוב להבין באיזה אופן מחושבת אותה תשואה, ולכן ישנו צורך ליצירת שפה משותפת ואחידה בבחינת השקעה, ללא צורך בחישובים מסובכים.
ה-"Cap" (Capitalization), של נכס מסוים הוא למעשה התשואה השנתית שהוא מניב, או צפוי להניב, ומהווה כלי סינון ראשוני ומאוד חשוב למשקיעים בכל רחבי העולם.
ה- Cap Rate הינו פרמטר המתאר יחס בין עלות רכישה כולל הוצאות נלוות, לבין ה-NOI, כך שלמעשה מתקבלת התשואה הגולמית, לפני הוצאות מימון.
צורת החישוב הפשוטה יחסית – במידה והציעו לנו נכס במחיר של 6M המניב NOI שנתי של 540K – נחלק את ה-NOI ב-6M ונקבל Cape Rate של 9%.
יתרונות וחסרונות של ה-Cap Rate
היתרון במדד ה-Cap בכך שהוא לוקח בחשבון את אחוז אי התפוסה, הפסדי גביה (Credit Loss), הכנסות נלוות, והוצאות תפעוליות. בנוסף הנוסחה אינה דורשת הכנת תזרים רב שנתי.
חסרונות השיטה בכך שאינה לוקחת בחשבון תשואה ארוכת שנים ומתייחסת לשנה הראשונה.
נציין שוב כי ה-capRate איננו לוקח בחשבון הוצאות מימון.
קביעת שווי הוגן – גישת ההכנסות
גישת ההכנסות היא אחת משלושת השיטות המקובלות להערכת שווי נכסים. לפי גישה זו, נוכל להעריך את שווי הנכס לפי היוון הכנסותיו העתידיות:
כל שצריך הוא להבין מהו ה-NOI ולחלק אותו ב-Cap Rate (שיעור ההיוון) המקובל בשוק.
לדוגמא- נכס באזור ת.א המניב 5M ש"ח שנתי, כאשר ידוע לנו כי נכסים מסחריים באזור, באותן רמות סיכון, ועם אותם דיירים, מניבים בממוצע 8%. כעת עלינו לחלק את 5M ב-8%, ולקבל שווי מוערך של 62,500,000.
בשיטה זו באפשרותי להגדיר כי תשואה של 8% בסביבה זו לא מספקת אותי, וכך לשחק עם המספרים בצורה קלילה. בדוגמא הנ"ל, כדי להפיק 10% אצטרך להציע ל- 50M, וכדי להפיק 6% אצטרך להציע 83.3M.
COC) Cash on Cash Return)
צורת הסתכלות נוספת לבחינת נכס מניב היא נוסחת ה-Cash On Cash, אשר בוחנת את יחס תזרים המזומנים השנתי להשקעה תזרימית. אופן החישוב הינו – הכנסות שנתיות נטו בניכוי מיסים, לחלק בסה"כ הכסף המושקע.
הבא נסתכל על הטבלה משמאל בעמודה הממונפת- כאשר נבחן את השנה הראשונה במושגי COCR הרי שנקבל 3% בלבד (15,805 מחולק בהון המושקע). וכאשר נבחן את העמודה הלא ממונפת נקבל 6%. אך למעשה כל מדד אחר שנבחן יוכיח לנו כי העמודה הממונפת היא הרווחית והכדאית יותר. העיוות הזה נוצר מכיוון שהנוסחה לא רואה את החזר הקרן כ- Equity build (יפורט בנוסחת ה-ROE).
אם כך, החיסרון המובהק של נוסחת ה-COC בכך שאינה לוקחת בחשבון 9 שנים של הכנסה תפעולית, ולמעשה מספקת מידע אך ורק לפרק הזמן הראשון.
יתרונות הנוסחה שהיא כן לוקחת בחשבון הוצאות תפעוליות, אי תפוסה (Vacancy), הכנסות נוספות, עלות מימון (שלא כמו ה-Cap Rate).
הכנו כלי אקסל זריז ויעיל לחישוב Cash On Cash בנכסים מניבים
לקבלת המחשבון ישירות לתיבת המייל:
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
בבואנו לבצע הערכת שווי דירה על צורותיה השונות והמגוונות, נצטרך להסיק את מחיר הנכס. ככל שהערכת שווי הדירה תהיה מדויקת ומהירה יותר, כך יהיה באפשרותנו לקבל החלטה מושכלת ואפקטיבית יותר.
בסקירה זו ננסה להמחיש בצורה עניינית את העקרונות על בסיסם מושתתים השיטות להערכות שווי נדל"ן, בין אם אנו רוכשי דירה למגורים ובין אם משקיעים, בין אם נעזר בשירותיו של מעריך שווי ובין אם לאו. לאחר מכן אף נפרט אודותגישות מקובלות להערכת שווי מקרקעין.
בטרם נתחיל, נעשה הבחנה קריטית אשר תעמוד על ההבדל בין שווי שוק למחיר.
שווי שוק:
הינו הסכום בעל הסיכוי הרב ביותר אותו אנו צפויים לקבל בתאריך מסוים, במונחים כספיים, עבור כל אותן הזכויות בנכס, בשוק החופשי, כאשר העסקה היא הוגנת, ומתוך ידיעה עניינית והוגנת של הצדדים, אשר מונעים ע"י אינטרס אישי, וללא לחץ חיצוני. פירוש נוסף להגדרה זו תהא הערך הנוכחי של ההנאות העתידיות מהנכס.
מחיר:
סכום ששולם בפועל בעסקה אקראית, בין "קונה מרצון" ל"מוכר מרצון", תחת תנאים מסוימים וסביב עסקה ספציפית אשר נערכה ע"י הצדדים.
עקרונות המשפיעים על הערכת שווי דירה בשוק החופשי
עיקרון הציפייה – שווי נכס צריך לשקף את הציפייה להנאה עתידית של הרוכש – ראה גישת היוון ההכנסות.
עיקרון התחלופה – לרוב, לא ישלם קונה בעבור נכס, סכום הגבוה מנכס זהה (תחליפי), ואשר לו מאפיינים דומים ותועלת זהה – ראה גישת ההשוואה.
עיקרון התוצר העודף – הינו השווי אשר ניתן ליחס לקרקע לאחר שהפחתנו את מחיר ההון והיזמות – ראה גישת העלות.
עיקרון התרומה – גורמי הייצור בעסקת מקרקעין הינם – קרקע, הון, ורווח. על כן, שווי הנכס יורכב מסכום התרומה הכספית של כל גורמי ייצור אלו – ראה גישת העלות.
עיקרון האיזון – בחינת האיזון הדק שבין מרכיבי הנכס עצמו (קרקע, הון ועבודה), ובין הנכס לסביבתו (תרומת הסביבה לנכס).
גישות להערכת שווי דירה
1. גישת ההשוואה לחילוץ שווי נכס
גישה זו מבוססת על עקרון התחלופה שציינו מעלה, ובו הנכס יימצא ביחס ישר למחירי נכסים הדומים לו. בגישה זו על הרוכש לאסוף כמה שיותר נתונים סטטיסטיים על סביבת הנכס, וסביבת המחירים לנכסים בעלי מאפיינים דומים ומכאן לחלץ את השווי הנוכחי. ככל שרמת ההיכרות שלנו עם אופי הנכסים וסביבת הנכס תגבר, כך תהא הערכת השווי מדויקת יותר.
ניתן לומר כי גורמים כמו שטח, צפיפות, מיקום ועוד, מגולמים במחירי עסקאות מקבילות, ובכך מאפשרת לנו גישה זו למעשה לעקוף את ההתמודדות עם תרומת כל מרכיב שווי בנפרד, כפי שניווכח בהמשך.
שיטה פשוטה זו מקובלת מאוד בעולם השמאי, ומפאת פשטותה מיושמת כמעט תמיד ע"י רוכשים פרטיים בבואם לבחון מחיר נכס.
אחד החסרונות הבולטים של גישה זו הוא הקושי לאסוף מידע מהימן ומדויק מפאת ריבוי כלים אינטרנטיים ונתונים סותרים. לעתים ישנו פער בנתונים ולשם כך נאלץ להשתמש בנתונים היסטוריים או לגשת ולבסס את הערכתו בעזרת גישות שמאיות נוספות.
2. גישת העלות לחילוץ שווי נכס
לפי עקרון התרומה – שווי נכס מורכב מסך כל גורמי הייצור שלו:
קרקע – שווי הקרקע הריקה עפ"י היתר נוכחי.
הון – עלויות בנייה ופיתוח, בניכוי פחת.
רווח יזמי – עבודה, סיכון, ויתור על השקעה אלטרנטיבית וכו'.
מבנה תעשייה – סיכום תרומת כל גורמי הייצור
חילוץ שווי קרקע משווי נכס בנוי
נאמר וברצוננו לרכוש קרקע לבניה אך מפאת פערי מידע, מצאנו כי גישת ההשוואה אינה רלוונטית או חסרה, באפשרותו לאמוד את שוויה של הקרקע ע"י הפחתת הון ויזמות משווי נכס מקביל (עיקרון התוצר העודף).
בדוגמא הבאה, שהיא למעשה הדוגמא ההופכית לסכמת גורמי הייצור, ננסה לחלץ את שווי הקרקע המקסימאלי אותו נהיה מוכנים לשלם, בהינתן שווי צמוד קרקע מקביל.
שווי צמוד קרקע דומה בסביבה הקרובה 5,200,000 ₪
הפחתה בגין מע"מ 18% (936,000 ₪)
הפחתה בגין יזמות 20% (1,040,000 ₪)
עלויות הקמה (1,800,000 ₪)
יתרה לקרקע 1,424,000 ₪
* שימו לב, הרווח היזמי עשוי להשתנות, אך אנו בחרנו ברווחיות של 20% לפרויקט מתוך היכרות עם גורמים מימוניים, וההבנה כי רווחיות הפחותה מ-20% לא תאפשר לנו מתן אשראי / ליווי בנקאי הולם.
3. גישת היוון ההכנסות לחילוץ שווי נכס
כלי שימושי בקרב שמאים לבחינה של השקעות מניבות הכנסה כגון – משרדים, שטחי מסחר, מתחמי תעשיה, מתחמים לוגיסטיים, תחנות תדלוק וכו'.
העיקרון המארגן של הגישה הוא עיקרון הציפייה לפיו שווי נכס משקף ערך נוכחי של הנאות עתידיות.
משקיע ימיר את כספו בתמורה לקבלת זכות של זרם תקבולים עתידי.
שווי נכס נמצא ביחס ישר לתזרים ההכנסות הצפוי ממנו.
אומדן תזרים ההכנסות אמור לשקף את יכולת הנכס להפיק הכנסה עתידית.
שיעור ההיוון
ממיר את ההכנסה התפעולית הנקייה לאומדן השווי הנוכחי.
כולל את הפרמטרים המשפיעים על הקשר שבין שווי הנכס והכנסה הנקייה (לפני מס): ריבית בטוחה, סיכון, פחת, אי נזילות ויזמות.
מתבסס על שיעור ההיוון המקובל בשוק בהתאם לאופי הנכס ומיקומו.
דוגמא לגישת היוון ההכנסות
ישנם שלל כלים ונוסחאות להיוון הכנסות, כדי להמחיש את הרעיון בחרנו בנוסחה מאוד פשוטה, היוון ערך נוכחי של זרם כספים אין סופי:
לדוגמא, נכס המניב דמי שכירות של 3,000$ לחודש. כמה נהיה מוכנים לשלם עבורו אם התשואה המקובלת בסביבה, לסוג כזה של נכסים, הינה 5% לשנה?
כלומר, בעל נכס המניב 5% ואשר ביכולתו להשיג תשואה אלטרנטיבית) עודפת (במונחי סיכון זהים), יבחר למכור למשקיע המסתפק באותם 5%, במחיר של 720,000 ש"ח.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
כמובן, שהדו"ח לעיל מהווה ריכוז נתונים ונדרשת עבודה מעמיקה בהכנת רשימות וטבלאות עזר תוך בקרה ראויה ושיקול דעת מקצועי. בהכנת הדו"ח נדרשים הכישורים הבאים: הבנה מעמיקה בניהול פיננסי בענף בניה, הבנת עולם השיווק בענף הבניה, הבנה במודל מימון בענף בניה, הכרה מעמיקה של נתוני החברה ושל נתוני הפרויקטים ועוד.
