בדיקת איתנות פיננסית יזמי פינוי בינוי ותמ"א 38

אל תוותרו על בדיקת איתנות פיננסית של יזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 ככלי תומך החלטה –

עורכי דין העוסקים בפינוי בינוי ותמ"א 38 נוטים להמליץ לדיירים על יזם כזה או אחר בהסתמך על הצעתו העקרונית בלבד, מבלי להעמיק בבדיקות הפיננסיות אודות היזם הנבחן.

למעשה ישנה חשיבות מכרעת לבחינת האספקטים הפיננסיים של יזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 ושל הנחות היסוד הכלכליות שלהם – משם נגזרת התכנית העסקית וכמובן ההצעה לדיירים.

בין אם החברה הנבחנת הינה ציבורית בעלת רקורד עשיר ובין אם מדובר ביזם צעיר וחסר ניסיון, חשוב מאוד לקרוא את דוחותיה הכספיים של החברה, לבחון את התזרים הצפוי, ולהעריך את הסבירות לקבלת ליווי בנקאי ותחילת ביצוע בבוא העת.

בחירה לא נכונה של יזם בשלב המו"מ עשויה לעכב תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 ואף להכשילו.

שירות הפיקוח הפיננסי מאפשר לעורכי דין ולדיירים לקבל החלטה על בסיס מקצועי, ולא על בסיס אינטואיציה בלבד.

השירות מעניק לדיירים את הוודאות שכל כך חסרה בפרויקטים מורכבים מסוג תמ"א 38, ומאפשר לקבל החלטה מושכלת על בסיס בדיקת איתנות פיננסית של היזם ושל הפרויקט כאחד.

אלו הן הבדיקות אשר נדרשים עורכי הדין לבצע טרם בחירת יזמי פינוי בינוי ותמ"א 38:

• תזרים מזומנים צפוי של היזם – כאשר יזם לוקח על עצמו יותר מדי פרויקטים, מעבר ליכולותיו התזרימיות ייתכן שתווצר בעיה תזרימית אשר תגרום או לביטול הסכם בפרויקט הספציפי, או עזיבת הפרויקט במהלך הבניה עקב תהליך פירוק החברה או הגדלת המינוף הפיננסי כנגד .
• בדיקת איתנות פיננסית של היזם, הון עצמי שברשותו, רווחיות בפרויקטים קודמים. לצורך כך ייבדקו, בין היתר, יחסים פיננסיים כגון: יחסי נזילות, יחסי איתנות פיננסית, יחסי רווחיות, יחסי יעילות תפעולית.
• קיום איזון בין גובה הבטחונות/ערבויות לרמת רווחיות הפרויקט והיקפו.
• שיטת המימון הנבחרת ע"י היזם (בנק מלווה/קרן מימון, שילוב בין בנק מלווה לקרן מימון, מכירה לפי הערות אזהרה) האם מתאימה לרמת הרווחיות והיקף הכספי של הפרויקט ואינה מסכנת את הדיירים.
• האם יש ליקויים בתוכנית עסקית של היזם. למשל, נלקחו מחירי מכירה גבוהים מדי, או עלויות נמוכות מדי, נשכחו עלויות מסוימות, לא נלקחו בחשבון השלכות מיסוי וכו'.
• האם יש כשלים כלכליים בפרויקט שמתבהרים במהלך הבניה. למשל, עלויות בניה גבוהות מהמצופה, חוסר איזון במדיניות מכירתית בין קצב מכירות לרווחיות הפרויקט וכו'.
• מעקב אחר אירועים שליליים של החברה היזמית בזמן אמת.