בבואנו לבצע הערכת שווי דירה על צורותיה השונות והמגוונות, נצטרך להסיק את מחיר הנכס. ככל שהערכת שווי הדירה תהיה מדויקת ומהירה יותר, כך יהיה באפשרותנו לקבל החלטה מושכלת ואפקטיבית יותר.
בסקירה זו ננסה להמחיש בצורה עניינית את העקרונות על בסיסם מושתתים השיטות להערכות שווי נדל"ן, בין אם אנו רוכשי דירה למגורים ובין אם משקיעים, בין אם נעזר בשירותיו של מעריך שווי ובין אם לאו. לאחר מכן אף נפרט אודות גישות מקובלות להערכת שווי מקרקעין.
בטרם נתחיל, נעשה הבחנה קריטית אשר תעמוד על ההבדל בין שווי שוק למחיר.
שווי שוק:
הינו הסכום בעל הסיכוי הרב ביותר אותו אנו צפויים לקבל בתאריך מסוים, במונחים כספיים, עבור כל אותן הזכויות בנכס, בשוק החופשי, כאשר העסקה היא הוגנת, ומתוך ידיעה עניינית והוגנת של הצדדים, אשר מונעים ע"י אינטרס אישי, וללא לחץ חיצוני. פירוש נוסף להגדרה זו תהא הערך הנוכחי של ההנאות העתידיות מהנכס.
מחיר:
סכום ששולם בפועל בעסקה אקראית, בין "קונה מרצון" ל"מוכר מרצון", תחת תנאים מסוימים וסביב עסקה ספציפית אשר נערכה ע"י הצדדים.
עקרונות המשפיעים על הערכת שווי דירה בשוק החופשי
- עיקרון הציפייה – שווי נכס צריך לשקף את הציפייה להנאה עתידית של הרוכש – ראה גישת היוון ההכנסות.
- עיקרון התחלופה – לרוב, לא ישלם קונה בעבור נכס, סכום הגבוה מנכס זהה (תחליפי), ואשר לו מאפיינים דומים ותועלת זהה – ראה גישת ההשוואה.
- עיקרון התוצר העודף – הינו השווי אשר ניתן ליחס לקרקע לאחר שהפחתנו את מחיר ההון והיזמות – ראה גישת העלות.
- עיקרון התרומה – גורמי הייצור בעסקת מקרקעין הינם – קרקע, הון, ורווח. על כן, שווי הנכס יורכב מסכום התרומה הכספית של כל גורמי ייצור אלו – ראה גישת העלות.
- עיקרון האיזון – בחינת האיזון הדק שבין מרכיבי הנכס עצמו (קרקע, הון ועבודה), ובין הנכס לסביבתו (תרומת הסביבה לנכס).
גישות להערכת שווי דירה
1. גישת ההשוואה לחילוץ שווי נכס
גישה זו מבוססת על עקרון התחלופה שציינו מעלה, ובו הנכס יימצא ביחס ישר למחירי נכסים הדומים לו. בגישה זו על הרוכש לאסוף כמה שיותר נתונים סטטיסטיים על סביבת הנכס, וסביבת המחירים לנכסים בעלי מאפיינים דומים ומכאן לחלץ את השווי הנוכחי. ככל שרמת ההיכרות שלנו עם אופי הנכסים וסביבת הנכס תגבר, כך תהא הערכת השווי מדויקת יותר.
ניתן לומר כי גורמים כמו שטח, צפיפות, מיקום ועוד, מגולמים במחירי עסקאות מקבילות, ובכך מאפשרת לנו גישה זו למעשה לעקוף את ההתמודדות עם תרומת כל מרכיב שווי בנפרד, כפי שניווכח בהמשך.
שיטה פשוטה זו מקובלת מאוד בעולם השמאי, ומפאת פשטותה מיושמת כמעט תמיד ע"י רוכשים פרטיים בבואם לבחון מחיר נכס.
אחד החסרונות הבולטים של גישה זו הוא הקושי לאסוף מידע מהימן ומדויק מפאת ריבוי כלים אינטרנטיים ונתונים סותרים. לעתים ישנו פער בנתונים ולשם כך נאלץ להשתמש בנתונים היסטוריים או לגשת ולבסס את הערכתו בעזרת גישות שמאיות נוספות.
2. גישת העלות לחילוץ שווי נכס
לפי עקרון התרומה – שווי נכס מורכב מסך כל גורמי הייצור שלו:
- קרקע – שווי הקרקע הריקה עפ"י היתר נוכחי.
- הון – עלויות בנייה ופיתוח, בניכוי פחת.
- רווח יזמי – עבודה, סיכון, ויתור על השקעה אלטרנטיבית וכו'.
מבנה תעשייה – סיכום תרומת כל גורמי הייצור
חילוץ שווי קרקע משווי נכס בנוי
נאמר וברצוננו לרכוש קרקע לבניה אך מפאת פערי מידע, מצאנו כי גישת ההשוואה אינה רלוונטית או חסרה, באפשרותו לאמוד את שוויה של הקרקע ע"י הפחתת הון ויזמות משווי נכס מקביל (עיקרון התוצר העודף).
בדוגמא הבאה, שהיא למעשה הדוגמא ההופכית לסכמת גורמי הייצור, ננסה לחלץ את שווי הקרקע המקסימאלי אותו נהיה מוכנים לשלם, בהינתן שווי צמוד קרקע מקביל.
שווי צמוד קרקע דומה בסביבה הקרובה 5,200,000 ₪
הפחתה בגין מע"מ 18% (936,000 ₪)
הפחתה בגין יזמות 20% (1,040,000 ₪)
עלויות הקמה (1,800,000 ₪)
יתרה לקרקע 1,424,000 ₪
* שימו לב, הרווח היזמי עשוי להשתנות, אך אנו בחרנו ברווחיות של 20% לפרויקט מתוך היכרות עם גורמים מימוניים, וההבנה כי רווחיות הפחותה מ-20% לא תאפשר לנו מתן אשראי / ליווי בנקאי הולם.
3. גישת היוון ההכנסות לחילוץ שווי נכס
כלי שימושי בקרב שמאים לבחינה של השקעות מניבות הכנסה כגון – משרדים, שטחי מסחר, מתחמי תעשיה, מתחמים לוגיסטיים, תחנות תדלוק וכו'.
העיקרון המארגן של הגישה הוא עיקרון הציפייה לפיו שווי נכס משקף ערך נוכחי של הנאות עתידיות.
- משקיע ימיר את כספו בתמורה לקבלת זכות של זרם תקבולים עתידי.
- שווי נכס נמצא ביחס ישר לתזרים ההכנסות הצפוי ממנו.
- אומדן תזרים ההכנסות אמור לשקף את יכולת הנכס להפיק הכנסה עתידית.
שיעור ההיוון
- ממיר את ההכנסה התפעולית הנקייה לאומדן השווי הנוכחי.
- כולל את הפרמטרים המשפיעים על הקשר שבין שווי הנכס והכנסה הנקייה (לפני מס): ריבית בטוחה, סיכון, פחת, אי נזילות ויזמות.
- מתבסס על שיעור ההיוון המקובל בשוק בהתאם לאופי הנכס ומיקומו.
דוגמא לגישת היוון ההכנסות
ישנם שלל כלים ונוסחאות להיוון הכנסות, כדי להמחיש את הרעיון בחרנו בנוסחה מאוד פשוטה, היוון ערך נוכחי של זרם כספים אין סופי:
לדוגמא, נכס המניב דמי שכירות של 3,000$ לחודש. כמה נהיה מוכנים לשלם עבורו אם התשואה המקובלת בסביבה, לסוג כזה של נכסים, הינה 5% לשנה?
כלומר, בעל נכס המניב 5% ואשר ביכולתו להשיג תשואה אלטרנטיבית) עודפת (במונחי סיכון זהים), יבחר למכור למשקיע המסתפק באותם 5%, במחיר של 720,000 ש"ח.
לקריאה נוספת : תמ"א 38 3 א, תמ"א 38 היטל השבחה.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
