נראה כי תחום ההתחדשות העירונית לא מפסיק להפתיע ולהתחדש – בשנים האחרונות נרקם פרויקט פינוי בינוי המכיל אפשרות לפיצול הדירה באופן חוקי, הרעיון המהפכני קיבל את המלצת העיריה ועונה לשם "דיורית".
מי זכאי לקבל שתי דירות בפרויקט פינוי בינוי
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) על תיקוניו האחרונים, תחת סעיף קשישים, מספק פריבילגיה עבור "הדייר הקשיש" בפרויקט פינוי בינוי ומאלץ את היזם לספק לדייר הקשיש מספר חלופות לקבלת התמורה, ביניהן אפשרות לקבל שתי דירות קטנות בשווי דירת התמורה.
בפועל, מדובר באפשרות תאורטית בלבד, שכן במסגרת החוק, יכול היזם להציע חלופות אחרות לבחירת הדייר העונה להגדרה "קשיש", וכי סביר יותר להניח שהיזם יבחר להציע את החלופות הנוספות.
החוק לעידוד ג'נטריפיקציה
החוק מספק אפשרות תאורטית בלבד לקבלת שתי דירות קטנות בפרויקט אחר – אפשרות העומדת בסתירה למהות ההתחדשות העירונית:
העיקרון העומד בבסיס ההתחדשות העירונית הוא חידוש המרקם העירוני והחברתי, תוך שימור האוכלוסייה הקיימת, והרי שקבלת דירות במקום אחר מעודד "נדידה" של האוכלוסייה הקיימת המוחלשת בדרך כלל. לפיכך, החוק לא מתכתב עם הצורך האמיתי של שימור האוכלוסייה הקיימת ושיפור מצבה בתוך המתחם המתחדש.
פיצול דירות בפינוי בינוי – כפתרון בר קיימא
הצורך בשימור אוכלוסייה ותיקה הוליד רעיון מהפכני העונה לשם "דיורית" – פיצול דירת התמורה לשתי דירות קטנות – מספק מענה למגוון אוכלוסיות – הן זוג הצעיר, דרך זוג עם ילדים ועד הקשיש אשר ביכולתו להשכיר את היחידה הנוספת ולקבל תוספת ניכרת לשכר הפנסיה או קצבת הזקנה.
הרעיון בו לקחנו חלק החל לפני כשנתיים בבת ים, אז התמנינו לפקח עבור בעלי דירות במתחם פינוי בינוי הכולל 490 יחידות קיימות על פני 62 דונם בשכונת רמת הנשיא בבת ים. הופתענו לגלות נציגות דיירים יוזמת, מעורבת וכריזמטית, אשר ביחד עם אנשי המקצוע הנכונים הובילו מספר מנגנוני תמורה חדשניים.
שכונות ותיקות העוברות הליך פינוי בינוי מתאפיינות בנתח משמעותי של אוכלוסייה קשישה והן מצב סוציואקונומי נמוך, כך נמצא במתחם שלנו בבת ים – עפ"י סקר חברתי שנערך ע"י מרכז הגר מאוניברסיטת ת"א – שיעור בני ה-65 ומעלה במתחם הוא 27.3%, יותר ממחצית ממשקי הבית במתחם מאוכלסים ע"י אדם בודד ורוב גדול מבעלי הדירות השיב כי מעדיף להישאר לגור במתחם.
כתיבת מפרט טכני לדירה מפוצלת
כבר בשלב "ניהול מכרז פינוי בינוי" פנו אלינו נציגות בעלי הדירות, אלו סיפרו כי קיבלו המלצה חיובית של מחלקת הנדסה לעניין פיצול הדירה, במקביל, כדי לאשר את המהלך מול היזם הזוכה, נדרשנו לאפיין את תמחור הדיורית עבור כל דייר הזכאי לפצל את הדירה וכן לכתוב מפרט טכני לפיצול הדירה.
התהליך כלל אפיון מדויק של שטח הכניסה לדירה והמחיצות, חדרי רחצה נפרדים לרבות דודים, איזורי שירות, מטבח נפרד, ארון חשמל נפרד, מונה מים וגז, ועוד. בצד התמחור נדרשנו לחלץ את שווי הבינוי וביצוע הפיצול כתוספת לתמורה הקיימת, בכדי לאפשר לעורכי הדין לנסח את המנגנון על הצד הטוב ביותר.
10 מנגנוני תמורה נוספים בפרויקט פינוי בינוי:
לצד הגדלת הדירה כחלק מהליך פינוי בינוי, וכתוספת למנגנון פיצול הדירה המובא מעלה, ישנם מנגנוני תמורה נוספים הניתנים ליישום ביתר קלות גם במתחם שלכם – שימוש במנגנונים אלו ישפר בהכרח את איכות חיי התושבים וכמובן יתרום לשימור האוכלוסייה הקיימת המתחם:
- השתתפות בוועד הבית – אם בעבר שילמתם 50 שקלים יתכן ותאלצו בעתיד לשלם פי כמה לחברת הניהול – ניתן לדרוש סבסוד מלא או חלקי לתקופה של בין 5 ל-10 שנים ואף יותר.
- קרן נכסית/הונית – שתי שיטות רווחות לקבלת תמורה נוספת הם קרנות בצורה של נכס הרשום על ועד הבית , או כסף פיזי העומד לרשותו.
- קרן תחזוקה עד שלב הבניה – בעלי דירת במתחמי פינוי בינוי נוטים להזניח את הטיפול בבניינים הישנים מתוך ציפייה להריסתם, בפועל הליך פינוי בינוי אורך שנים – על כן ניתן לדרוש מהיזם לסבסד את תחזוקת המבנים הישנים כדי למנוע את הדרדרות והזדקנות המבנה.
- אחריות לטיפול במבנה מסוכן במהלך השנים עד הבניה – לצד קרן התחזוקה ניתן לדרוש התחייבות קשיחה לטיפול פיזי ומשפטי בכל הליך מבנה מסוכן שעומד או שיחול על המבנים במהלך השנים עד שלב הבניה בפועל.
- קיבוע של יחס קומבינציה – יחס קומבינציה הוא חלוקת סה"כ המטרים בפרויקט בין היזם לבעלי הקרקע (הדיירים). בפרויקט פינוי בינוי לא ניתן לדעת במדויק את היקף הזכויות במחתם בשלב ההסכם, לפיכך ניתן לקבוע יחס שישמר ככל ומקבלים זכויות עודפות, כך שלכל הפחות הבעלים יקבלו את תוספת המטרים כפי שהיזם התחייב אך יתכן חלוקה טובה יותר ככל ותהיה תוספת זכויות.
- השתתפות ברווחים (UPSIDE) – קיים סיכוי סביר יותר לעליית ערך הקרקע מאשר תוספת זכויות במתחם. לכן, לצד קיבוע יחס הקומבינציה, ניתן לקבוע אחוז רווחיות מסוים – כאשר הרווחים העודפים יתחלקו ביחס קבוע מראש בין הדיירים לבין היזם.
- אחריות למציאת דירה – עבור אוכלוסיה וותיקה המתגוררת במתחם, ניתן לדרוש כי היזם ימצא דירה ראויה להשכרה במהלך תקופת הבניה (לרבות סבסוד מלא של הובלה הלוך חזור ושכ"ד כמובן).
- תקציב "נחיתה רכה" – ניתן לדרוש ולחייב את היזם לתקציב של כמה עשרות אלפי שקלים במזומן או שווה ערך לצורך רכישת אבזור הדירה בשלב האכלוס.
- תעדוף שלביות המתחם – ככל ויש שלביות ניתן להגדיר אוכלוסייה מסוימת אשר תקבל תעדוף לטובת שלב א, בעיקר אוכלוסייה קשישה.
- הרחבת "חוק הדייר הקשיש" לאוכלוסיות נוספות – למשל הרחבה של טווח הגילאים.
זאת ועוד, בצד התכנון ניתן להשקיע עבודה וחשיבה רבה, לצד סקר חברתי ואפיון הצרכים הציבוריים שהפך לתנאי מחייב בכל מתחם פינוי בינוי, שימור המאפיינים השכונתיים, בין אם על ידי שימור אלמנטים עיצוביים, היסטוריה שכונתית, מענה ציבורי הולם, התאמת מערכות הבניין הן הציבוריות והן הדירתיות, למשל אוכלוסיה דתית/חילונית, כתיבת מפרט טכני עדכני ובר קיימא ועוד.
מעורבות התושבים בהליכי פינוי בינוי
אפיון הדיורית כפי שהצגנו, לא היה מתקיים אלמלא נציגות דיירים חזקה ודומיננטית אשר פעלה בנחישות ושקיפות לטובת הכלל והשיגה הטבות מרחיקות לכת, לצדם עמדו אנשי מקצוע בכל התחומים – משרד עורכי דין, שמאי, יועץ ביטוח, יועץ חברתי, ואנחנו המפקחים בצד ההנדסי.
בהיבט הרישוי נותרה עבודה רבה ואתגרים בירוקרטיים, אך לצד האתגרים ניצבת אוכלוסיה ואנשי מקצוע שאינם מוכנים לוותר עד להשגת המטרה.
לקריאה נוספת: בתהליך פינוי בינוי? כיצד תדעו שהיזם שלכם (באמת) בעל איתנות פיננסית, מפקח בניה בפינוי בינוי – דמות מפתח או בובה על חוט
יש לכם שאלה בתחום הפינוי בינוי ? מעוניינים לקדם פרויקט גם אצלכם? יש עם מי לדבר !
אנא פנו אלינו בעמוד צור קשר ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם.
