אופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית בין בעלי הדירות לבין עצמם – אולי הסוגיה המורכבת והנפיצה ביותר עמה נדרשים להתמודד בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט.
פעמים רבות היינו עדים למחלוקות סביב סוגיית חלוקת התמורה שנגמרו בהעדר פתרון וחיסול הפרויקט. המשמעות היא, שבעלי הדירות שלא הצליחו להגיע לעמק השווה, למעשה "זורקים לפח" סכומים לא מבוטלים, לעתים עשרות מיליוני שקלים פוטנציאליים של השבחה, וזאת כי לא הצליחו לחלק את אותן עשרות מיליונים בצורה שוויונית בינם לבין עצמם. יש יגידו תמצית הישראליות.
לאור רגישות הנושא, ופוטנציאל הנזק הטמון בו, החלטנו להרים את הכפפה ולשפוך מעט אור בדרך של שיתוף מספר דוגמאות מפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי המפוקחים על ידי משרדנו. זאת במטרה להציף את השיח סביב המורכבויות האפשריות והכלים העומדים בפני בעלי הדירות וכלל היועצים, ובכך ולתרום להתמודדות נכונה יותר להצלחת הפרויקטים.
השיטות הנפוצות לחלוקת השטח העיקרי בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי:
- תוספת נומינלית אחידה – כלומר לכל דירה יתווספו אותה כמות מטרים. היתרון המובהק של שיטת התוספת האחידה – פשטות. לצד היתרון יכולים להיווצר הרבה מחלוקות במידה וקיימות דירות שונות מאוד בגודלן. למשל, בהנחה וישנן טיפוסי דירות בגודל 100 מ"ר ו-50 מ"ר. וככל שמוצע לכל דירה תוספת זהה של 20 מ"ר, נוצר מצב בו דירה גדולה מקבלת תוספת 20% לשטח והקטנה 40%.
- חלוקה יחסית – כלומר כל דירה מקבלת תוספת יחסית המחושבת ב-% מהשטח הקיים. לדוגמא, אם סוכם להוסיף 10% לשטח קיים, דירה בגודל 100 מ"ר תקבל תוספת 10 מ"ר ודירה בגודל 50 מ"ר תקבל תוספת 5 מ"ר. יתרון שיטת החלוקה היחסית – לכאורה יותר שוויונית. החיסרון – יוצר קשיים תכנוניים לשיבוץ דירות התמורה, ולעתים אף פערים מינוריים בחלוקה בין בעלי הדירות שמתפרשות כחוסר צדק. ושוב חוזרים לשולחן המו"מ.
- שיטה משולבת – קומבינציה של שיטה יחסית + נומינלית. לדוג' – כל בעל דירה מקבל בסיס של 5 מ"ר FIX ובנוסף תמורה יחסית כפי שהוסבר מעלה.
- חלוקה ע"י שמאי – קביעת שמאי מוסכם המכין טבלאות איזון תוך מתן דירוג לכל דירה בהתבסס על כללים שמאיים מקובלים, התוצאה היא שיבוץ מיקום הדירה וגודלה ע"י גורם חיצוני ניטראלי, תוך התייחסות לכל האלמנטים של הדירה, לרבות נראות פנים הדירה, מיקומה, כיווני אוויר וכו'. יתרונות השיטה – לכאורה הכי שוויוני שיש. החיסרון – במידה ומכניסים את השמאי בשלבים מקדמיים אז כמובן שהדבר אינו פרקטי כי התכנון טרם התגבש לכדי תכנית הגשה (שלא לדבר על היתר בניה) ולכן אין יכולת לשייך דירות אלא רק לדרג את הדירות ולהעמיק את הבדלי המעמדות ואת הקרע שיתכן ויתרחב, בין בעלי הדירות לבין עצמם. במידה ומכניסים את השמאי לאחר תכנון מפורט, הרי שישנו קושי לשייך את הדירות לאור שיוך השמאי, כך הדבר הולך ומסתבך ככל שחלים שינויים בתכנון בשלבי הרישוי. ומה נאמר לגבי אלו שחולקים על קביעת השמאי? המשך יבוא.
שאלות ומחלוקות נוספות בקשר לאופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית:
- כיצד קובעים את אופן שיוך הדירות? מי מקבל קומה גבוהה יותר? מי מקבל נוף טוב יותר? ומה קורה כאשר ישנו אילוץ תכנוני המחייב את אחד מבעלי הדירות לקבל דירה בקומה גבוהה יותר, מי יזכה לעלות? ומה המנגנון קובע?
- היפוך שווי – הדירה בקומה הראשונה בבניין הישן ללא מעלית הייתה כביכול הדירה היקרה ביותר, כעת בבניין החדש היא נשארת הדירה הזולה ביותר ביחס ליתר הקומות, איך מתייחסים לכך?
- כיצד מתייחסים להרחבות דירות שבוצעו ללא היתר? בעיני בעל הדירה, גם שההרחבה או הסגירה אינה חוקית – יש בה ערך, ובעיני שכניו כמובן שאין.
- כיצד מתייחסים לזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות מכוח תב"ע ? כיצד מתמחרים בפרויקט החדש את שווי הזכויות שאינן נוצלו?
- איך להתייחס להצמדות שונות – גג, חניה, גינה, מחסן?ה אם בכלל צריך להתייחס לנכסים ושטחים או להתחשב בשווי דירות? הפרמטר הזה משקלל בתוכו מספר רב של מרכיבים (קומה, נוף, חזית, עורף וכו') המשפיעים על מחיר דירות אפילו באותו בניין בדיוק.
- כיצד נמדוד את שטח הדירות הקיימות? שטח דירות בפועל שנמדד על ידי מודד מוסמך? שטח דירות כפי רשום בנסח טאבו? שטח דירות כפי שמופיע בהיתר בניה? או אולי בארנונה? כולל מרפסות? להבדיל בין מרפסות סגורות לפתוחות? וכו'.
מי קובע את שיטת התמורה:
השיטה המומלצת צריכה להתבסס על פרמטרים שונים כמו הרכב הבעלים, כדאיות הפרויקט, טיפוסי הדירות, ואספקטים רבים נוספים שצריכים להילקח בחשבון בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.
רוב בעלי דירות הם אנשים הגיוניים והוגנים, מטבעם מחפשים שחלוקת התמורה תהיה צודקת. מה שחסר להם – זה ניתוח וביסוס מקצועי לכל סוג חלוקת התמורות שבדיון, או לפעמים כבר במחלוקת. לכן, בעלי דירות נורמטיביים המחפשים פתרון ולא סיבה לריב חייבים להיעזר בכלים מקצועיים המתאימים לניהול משא ומתן בין הדיירים לבין עצמם ולאחר מכן בין דיירים ליזם.
בתור מפקחים מטעם בעלי הדירות, נדרשנו לא פעם להכריע לגבי אופן חלוקת הדירות, או לבקר ולספק חוו"ד לגבי מנגנון התמורה שנקבע בסיוע בא כוח הבעלים.
על מנת להמחיש את מורכבות וחשיבות פתרון הפרויקט בשלבים המקדמיים, תוך הגעה להבנות לפני מתן התחייבות ליזם, נפרוט כעת מספר סיטואציות שכיחות מפרויקטים אשר מלווים ומפוקחים על ידי "אפיקים 38".
פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב בר אילן בת ים
מורכבות: זכויות הבניה לפי התב"ע הקיימת טרם נוצלו ע"י חלק מבעלי הדירות.
מדובר בבניין קטן הכולל 4 דירות. באופן גבולי מתאים לפרויקט תמ"א 38 2, בנוסף לכך היו תכניות ישנות שחלו על המגרש והעניקו לדיירים זכויות בניה נוספות. בעל דירה אחת ניצל במהלך השנים את הזכויות והרחיב את דירתו, שאר בעלי הדירות לא עשו זאת.
בטרם נעשתה פניה ליזמים, בעל הדירה המורחבת רצה לסכם עם יתר שכניו את אופן חלוקת התמורה הצפויה. הוא דרש שכל דייר יקבל את השטח הבנוי בפועל עם תוספת לפי שיטה אחידה כפי שתתקבל במשא ומתן מול יזם. השכנים ציינו כי מעוניינים שהחלוקה תהיה הוגנת, אך לא נקבו בשום שיטה מראש. אחרי שנתמנינו לפקח על הפרויקט מטעם בעלי הדירות, נתבקשנו למצוא פתרון סביר.
לאחר בחינת הסוגיה נערכו שיחות עם כל הדיירים, שם הוסבר שישנה משמעות (שווי) לאותן זכויות שלא נוצלו. להמחשת העניין נערכו מספר סימולציות כלכליות. לאחר כל ההסברים השתכנע בעל הדירה המורחבת כי יש למצוא פתרון ביניים. לבסוף סוכם שכולם יקבלו תוספת זהה, הנגזרת מהשטח כפי שהיה לפני ההרחבות, כמובן התוספת שהתקבלה גדולה מכפי שהייתה במידה והדירה המורחבת הייתה מקבלת תוספת לקיים בפועל. ובאשר לתמורה של הדירה המורחבת, סוכם כי תקבל שדרוג מפרט טכני לדירת החזר, אשר ישקף את סך העלויות שהושקעו בהרחבת דירתו הישנה.
פרוייקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב לנצ'ט הרצליה
מורכבות: דירות גדולות במיוחד.
פרויקט סטנדרטי לחיזוק לפי תמ"א 38. באופן עקרוני כלל בעלי הדירות היו מעוניינים בחיזוק הבניין, הוספת מעלית, ממ"דים וכו'. אפילו נמצא פתרון הולם לחניה. הבעיה הייתה שהדירות הקיימות היו במקור מאוד גדולות, ולאחר הרחבות צפויות היו להגיע לכ-150 מ"ר כל אחת. לבעלים לא היה צורך בדירה גדולה שכזו, במיוחד כאשר צפויה ארנונה מוגדלת בהיקפים אלו. הפרויקט היה תקוע. התחלנו לחשוב על פתרון של הריסה ובניה מחדש. הפעלנו אדריכל מתוך הצוות של אפיקים והצלחנו להתגבר על סוגיות תכנוניות. נשארנו עם בעיה "קטנה" – הפרויקט לא היה כלכלי בכללותו ולא היה הכי אטרקטיבי לדיירים הקיימים. כאן נדרשנו להמליץ על פתרון יצירתי ולאפשר לדיירים קיימים תמורה של שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה. אמנם הדיירים לא היו מקבלים תוספת גדולה במטרים אך היה מדובר בתוספת מהותית מאוד מחינת שווי הנכס ותשואה צפויה. עדיין לא פתרנו את דו"ח ה- 0 של הפרויקט. כתוצאה מחבות במיסוי מקרקעין עבור פיצול הדירות נראה היה שהרווחיות לא תעבור את הבנק. כאן צורף לצוות מומחה במיסוי מקרקעין. הוא ניתח את חבות המס הצפויה עבור כל אחד מהדיירים ומצא כיצד לצמצם משמעותית את חשיפת המס. רק לאחר שהצלחנו לפתור סוגיות אלו, ורק לאחר שהוכחנו לנו ולדיירים שהפרויקט "עובד" מבחינה כלכלית, הוחלט לצאת לתהליך של ניהול מכרז יזמים לפי תמ"א 38..
פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב סירקין הרצליה
מורכבות: הצמדת גג ובניית חדר יציאה על הגג.
המצב כאן היה די פשוט. 6 בעלי דירות, כולם רוצים פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, עפ"י בדיקה שערכנו נמצאה התכנות כלכלית לפרויקט אמנם עם רווח צנוע ליזם. ניהלנו מכרז איכותי לאיתור יזם מתאים, וזאת לאור הבנת האילוץ הכלכלי בפרויקט. לבעלי הדירות העליונות קיים בפועל גג צמוד עם חדר יציאה ומרפסת גג. כפיצוי עבור השטח העודף, היו אמורים לקבל תמורה נוספת בדירות החדשות, וזו סוכמה בין כלל הדיירים ובין היזם שנבחר. הבעיה צצה כאשר אחד מבעלי דירות הגג החליט שהוא יכול לקבל פי 2 מכפי שהובטח לו. דרישתו זו שללה כדאיות כלכלית לפרויקט.
עברו שנים רבות, אותו דייר גג הבין שאין שום פרויקט ולא יהיה. בנסיבות אישיות נאלץ למכור את הדירה כמובן במחירי שוק, ללא גילום פוטנציאל ההשבחה. מכירת הדירה הפיחה רוח חדשה של תקווה בקרב בעלי הדירות שמיהרו לחתום עם היזם ולהתקדם לתכנון מפורט. הדייר ה"סרבן" עשה עסקה מאוד גרועה מבחינתו, שכן היה יכול לתת הסכמתו לפרויקט ולמכור עם גילום חלקי של עליית הערך.
פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב חיבת ציון רמת גן
מורכבות: הצמדת גג (ללא) זכויות בניה.
לפני כ-7 שנים יכול היה הבניין לממש פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, ולקבל דירות חדשות גדולות בכ-25 מ"ר כל אחת. שתי הדירות העליונות היוו פחות מ20% מסה"כ היחידות בבניין המשותף, לכן לא יכלו לחסום התקדמות הפרויקט. לדירות העליונות הייתה הצמדה היסטורית של שטחי הגג. ההצמדה וירטואלית לגמרי ואינה ברת מימוש (לעומת הדוגמא הקודמת בהרצליה). לאחר חישוב יחס השטחים בתוספת הצמדת הגג, גם שהינה חסרת משמעות, נמצא כי דירות אלו יכולות להוות גוש חוסם.
למעשה, בעלי דירות הגג היו מעוניינים בפרויקט, אך חשבו שמגיע להם הרבה יותר משאר הדיירים. עברו שנים, דירות בבניין נמכרו ונקנו. דרישות הוועדה המקומית ברמת גן הוקשחו וכדאיות הפרויקט פחתה, אך עדיין לא נפסלה. בינתיים הבעלים של 2 הדירות העליונות חשבו על רעיון יצירתי שיכל לסייע לכולם.
הם רצו למכור את הדירות שלהם ליזם. כך הם היו מקבלים פרמיה מסוימת שהיזם מוכן לשלם ושאר הדיירים יכלו להתקדם לפרויקט.
לצורך חילוץ הפרמיה פנו בעלי דירות הגג אלינו במטרה להפיק דו"ח ניתוח זכויות בניה ודו"ח ניתוח כלכלי. לפי ממצאי הדו"חות והמלצתנו, יכלו בעלי דירות הגג לדרוש פרמיה של כ-20% על מחיר השוק של דירותיהם ועדיין להשאיר את הפרויקט כלכלי, אטרקטיבי ושוויוני עבור יתר הדיירים. נוסיף ונאמר שהייתה להם הצעה קונקרטית על השולחן – רק לסגור. הבעיה הייתה שלמרות שקיבלו החלטה ללכת בדרך מקצועית הם נשארו עם תחושת בטן שיכולים לקבל הרבה יותר. הם המשיכו בניסיונות לדרוש תמורה שאינה מוצדקת כלכלית וכצפוי לא נמצא יזם להצעה זו. עבר עוד זמן ובינתיים עודכנה המדיניות פעם נוספת והחמירה את מצבם, ההצעה של אותו יזם ירדה מיד מהפרק. בכל זאת נשארה אופציה של פרויקט תמ"א 38/2, אך עם תמהיל תמורות צנועות הרבה יותר עבור בעלי הדירות. דיירי הקומות העליונות לא הצליחו לחשוב בצורה קונקרטית ולנתק את הרגש מהעסקה, כמובן חסרי ניסיון, לא עלה בדעתם שהזכויות מכוח תמ"א 38 ואופן מימושן משתנות חדשות לבקרים, וכך למעשה קברו את הפרויקט.
פרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב הרב מימון הרצליה
מורכבות: בעלות במחסנים ושטח גינה ללא דירת מגורים בבניין.
כל בעלי הדירות מאוד תמכו בפרויקט. לדייר אחד היה גג צמוד, אך הוא היה מאוד הגיוני והותאם לו פתרון כלכלי שלא פסל את כדאיות הפרויקט ליזם. מכאן החלו הצרות.
בהכנת ניתוח זכויות הבניה נתגלו הצמדות נוספות. בבדיקתנו מצאנו כי קיימים מספר בעלים למחסנים בקומת הקרקע ובתשריט קיימות הצמדות לחלק מסוים מחצר הבניין. הבעלים של אותן הצמדות קיבלו זאת בירושה מהקבלן שבנה את הבניין במקור. השכנים לא הכירו אותם ולא ידעו עליהם דבר. למרות שעבור בעלי ההצמדות לא הייתה שום תועלת באותם שטחים שלא הניבו עבורם מאום, מובן לכל כי חייבים להבין את צרכיהם ולקבל הסכמתם למתווה המוצע, וזאת כדי לפתור את הפרויקט גם מבחינה כלכלית טרם הפניה ליזמים.
בכדי לסייע לבעלי הדירות לנהל מו"מ נדרשנו להפעיל מספר אנשי מקצוע, לקבל מספר חלופות תכנוניות, ולהבין את המשמעויות הכלכליות עבור בעלי הדירות ועבור בעלי ההצמדות. משם, בעזרת הנציגות איתרנו את בעלי ההצמדות והתחלנו לקיים פגישות כדי להבין את מידת הרגישות של אותם בעלים, התאמנו את הפיצוי באופן אישי לכל בעל הצמדה תוך ראיה סימולטנית של אילוצי התכנון בקרקע וכדאיות הפרויקט וכך נסללה הדרך להמשך התקדמות.
פרוייקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב הרא"ה רמת גן
מורכבות: שונות גדולה בשטחי דירות קיימות וירידה בשטח דירת החזר.
האתגר הגדול היה לייצר כדאיות כלכלית ולהביא הצעה פרקטית מיזם ראוי. במשך תקופה ארוכה ניסו בעלי הדירות לפנות ליזמים רבים אך ללא הואיל. בשלב שקיבלנו את הפרויקט הייתה ציפייה בקרב בעלי הדירות לקבל תוספת משמעותית של מטרים, וכן הייתה הסכמה עקרונית לקבלת התוספת בשיטה אחידה – כלומר אותה כמות מטרים לכולם.
כאשר התחלנו לבחון את הפרויקט גילינו שאינו כלכלי. נדרשנו למצוא את הנוסחה שתוכל לעבוד, וזאת כאמור לפני תחילת פניה ליזמים וניהול המכרז. אחרי מדידת הדירות והעמדה ראשונית, הגענו לקונספט שיכול לעבוד מבחינה כלכלית. כעת היה צורך להסביר לבעלי דירות כ דירתם החדשה תהיה בשטח עיקרי הקטן במעט מדירתם המקורית (לשטח זה תתווסף מרפסת שמש כמובן). לאחר קיום פגישה מקצועית הבינו בעלי הדירות את מכלול האילוצים והחליטו להסתכל על חצי הכוס המלאה ולתת אישור להמשך מכרז יזמים.
במעמד חתימת הסכם הפרויקט התברר שאחד מבעלי הדירות, שדירתו קטנה בהרבה מיתר הדירות, טוען שהמתווה לא שוויוני היות וההפחתה בשטחים באופן זהה פוגעת בו באופן יחסי יותר מאשר ביתר הדירות. יתר הבעלים טענו מצדם כי תוספת המרפסת בצורה זהה עבור כולם מקזז את הפער היחסי הנ"ל. הטיעונים לא שכנעו את בעל הדירה ואחרי שהבינו יתר הבעלים כי מדובר בהבדל מינורי החליטו לשנות את התוספת (הגריעה) כך שתהיה לפי השיטה היחסית.
פרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב צאלים חולון
מורכבות: פרויקט חיזוק ללא חניה לדיירי מקור.
בעלי הדירות פנו אלינו אחרי בחירת היזם וניהול מו"מ מסחרי. לבסוף בעלי הדירות הרגישו פספוס מכיוון ולא הצליחו להשיג את התחייבות היזם לספק עבורם חניה חדשה לכל דירה.
אחרי שקיבלנו את נתוני התכנון החלטנו לבצע ניתוח זכויות וניתוח כלכלי בשתי ווריאציות – עם חניה לבעלי דירות ובלי. במהלך הבדיקות התברר שניתן לבסס התכנות לחניה עבור בעלי הדירות, הן מבחינת פתרון תכנוני והן מבחינה כלכלית. מכאן המשיכו בעלי הדירות בדרישתם לקבלת חניה, אך כעת עם ביסוס מקצועי לדרישה זו. בתוך פרק זמן קצר נחתם הסכם הפרויקט לשביעות רצונם של כולם.
לא לחסל את הפרויקט בשם עקרון השוויון
ריבוי אילוצים הן ברמה התכנונית/כלכלית והן ברמה הפסיכולוגית/חברתית, וכן פערים תפיסתיים, מקצועיים ואישיים בין בעלי הדירות לבין עצמם, יוצרים קשיים מהותיים להתנעת הפרויקט בכל שלביו. לעתים בשלבים מתקדמים מגיעות מחלוקות אלו למפקחת על המקרקעין.
לתפיסתנו, הפתרון המשפטי צריך להיות מפלט אחרון למיצוי ההליכים. ניהול תהליך מקדמי מקצועי יכול לחסוך עוגמת נפש גדולה מאוד במהלך הדרך, ולעתים שנים של ניסיונות לא מוצלחים יכולים להיחסך במידה ומנהלים מלכתחילה תהליך תקין ומקצועי.
ניתן לסכם ולומר כי לאור ריבוי האילוצים לא ניתן לממש את עקרון השוויון באופן הרמטי ומוחלט. המפתח להצלחת הפרויקט הוא לפעול על מנת להביא לאיזון ושוויון מקסימאלי כפי שהראנו בחלק מהדוגמאות מעלה לצד הבנה כי לא נצליח להביא לאיזון מוחלט.
