מדריך – תמ"א 38 זכויות הדיירים

נושא הבטוחות בעסקת התחדשות עירונית הוא נושא חשוב ומהותי, אם לא החשוב והמהותי ביותר בעסקה כולה, על כן יצרנו עבורכם מדריך – תמ"א 38 זכויות הדיירים –  לצורך מתן הסבר מיטבי נלך מעט אחורה ומשם נתקדם צעד אחר צעד.

על מנת לבסס את יסודות העסקה יש צורך, תחילה, בגיבוש בעלי הדירות בבניין לכדי גורם אפקטיבי אחוד המסוגל לקדם פרויקט התחדשות עירונית, אגב- זהו נושא מהותי ומסובך כשלעצמו, שכן יש צורך לאגד ולאחד בעלי דירות אשר מנהלים יחסי שכנות במשך שנים רבות ולעיתים צברו במהלכן סכסוכים ויריבויות לא פשוטים – את כל אלה עליהם להשליך הצידה על מנת שיוכלו לפעול יחד כשותפים בעסקה מורכבת מעין זו.

חשוב להבהיר – בסוגיית גיבוש בעלי הדירות עשויה להיות תרומה משמעותית וייחודית לגורמים מקצועיים בעלי מומחיות בקידום עסקאות מסוג זה המסוגלים לשקף ולהאיר בפני בעלי הדירות את היתרונות הרבים הטמונים בעסקה ואף לסייע בידם להביט על האינטרס המשותף לכולם ועל התועלת הרבה המושגת בהתנהלות משותפת ובמיוחד על כך שכל היתרונות הללו חשובים הרבה יותר מניסיון להשיג איזון מושלם בחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

מתוך הרצאתו של עו"ד דן הלפרט – חשיבות עו"ד תמ"א 38:

לאחר שצלחנו את מלאכת גיבוש בעלי הדירות, יש לפעול לאיתור היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט- גם כאן מדובר במלאכה מורכבת למדיי.

כיצד נבחר את היזם ? האם יזם המבטיח תוספת של יותר מטרים (ולא בטוח שיוכל לקיים בסופו של יום את הבטחתו….) הוא היזם המיטבי? או דווקא היזם שלו חוסן כלכלי משמעותי יותר? או שאולי עלינו לבחור רק יזם שהוא עצמו גם קבלן (בסיווג מתאים) המתחייב לבצע את עבודות הבניה בעצמו?

שאלות אלה ורבות אחרות נשאלות שוב ושוב על ידי בעלי דירות וקצרה היריעה מלהשיב להן במסגרת מאמר זה – רק נומר, כי ראוי מאוד גם בעניין זה להיעזר בגורם מקצועי המסוגל לנתח את ה'חוזקות' וה'חולשות' של כל אחד מהיזמים ולסייע רבות בבחירה נכונה של היזם הראוי לביצוע הפרויקט – אנו ממליצים כמובן על עו"ד תמ"א 38.

כאן אנו חוזרים לסוגיית הבטוחות שהרי כבר בשלב הראשוני של איתור היזם לפרוייקט יש להעלות דרישה ברורה וחד משמעית לקבלת הבטוחות המיטביות עבור בעלי הדירות.

פירוט הבטוחות הנדרשות בעסקת תמ"א 38

כידוע, במסגרת עסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי מתחייב היזם לפעול לבצע פעולות רבות מאוד, החל מתשלום כל הוצאות הפרוייקט (מיסים, אגרות, היטלים, יועצים, אדריכלים, שמאים, מהנדסים, עלויות בניה עוד), דרך מתן התמורה לבעלי הדירות (תמ"א 38/1- חיזוק ושיפוץ הבניין ומערכותיו, וכמובן הרחבת הדירות הקיימות; תמ"א 38/2 ופינוי בינוי- הריסת הבניין הישן, בניית בניין חדש ומסירת דירות חדשות, מרפסת, חניה ומחסן לבעלי הדירות).

כיצד נבטיח את זכויות הדיירים בתמ"א 38 ונאכוף את קיום התחייבויות היזם ?

הדרך היחידה להבטיח את זכויות הדיירים בפרויקט תמ"א 38 (כמובן לצד עיגון ההתחייבויות בהסכם וקביעת סנקציות בגוף ההסכם למקרים של הפרתו מצב היזם), היא בקבלת בטוחות הולמות- היינו, ערבויות בנקאיות שיעמיד היזם ואשר ניתנות למימוש במקרים מסויימים בהם מפר היזם את התחייבויותיו.

ערבויות שעליכם לדרוש במסגרת עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי:

ערבות חוק מכר תמ"א 38 וערבות ביצוע

הערבות העיקרית בעסקאות של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי (במהלכן נהרס הבניין הקיים ונבנה בניין חדש) היא ערבות חוק מכר הדומה לערבות שמעניק קבלן בפרוייקט בניה סטנדרטי לרוכש דירה.

שוויה של הערבות הינו שווי הדירה החדשה אותה מתחייב היזם לבנות לבעל הדירה.

ערבות חוק מכר בתמ"א 38 מונפקת על ידי הבנק המלווה את הפרוייקט (הבנק המעניק לפרוייקט ליויי פיננסי ומממן את הוצאותיו) והיא נועדה להבטיח, כי במקרה שבו חס וחלילה יקרוס היזם במהלך הפרוייקט – לאחר שנהרס הבניין הקיים ובטרם הושלמה בניית הבניין החדש – יוכל בעל הדירה לדרוש מהבנק לשלם לידיו את שווי הדירה החדשה לה היה זכאי או לחילופין, לדרוש מהבנק לסיים את הבניה (על ידי מסירת הפרוייקט ליזם/קבלן אחר שישלים אותה) ומסירת הדירה החדשה שהובטחה לבעל הדירה.

חשוב לוודא ולעגן בהסכם כי מסירת ערבות חוק המכר לידי בעל הדירה או עורך דינו תבוצע במועד בו מפנה בעל הדירה את דירתו הקיימת ולא במועד מאוחר מזה.

בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ הבניין והרחבת הדירות) הערבות הדומיננטית תהא "ערבות ביצוע" (ולא ערבות חוק מכר). זוהי ערבות בנקאית ששוויה נגזר משווי עבודות הבניה שהיזם מתחייב לבצע עבור הבעלים בפרוייקט (שוויה נתון לרוב למשא ומתן בין הצדדים ומובן כי יש לשאוף למיקסומו).

ערבות שכירות תמ"א 38

בפרוייקטים מסוג הריסה ובניה (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי) ולעיתים גם בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1, מתחייב היזם לשאת בתשלום דמי שכירות לבעלי הדירות.

מובן, כי בעת קריסת היזם (חס וחלילה) לא ניתן יהיה להמשיך ולשלם לבעלי הדירות (המצויים מחוץ לדירותיהם שנהרסו…) את דמי השכירות להם הם זקוקים.

לכן, חשוב לדרוש ולקבל! מהיזם ערבות להבטחת דמי השכירות.

חשוב לוודא שערבות זו תהא תקפה למשך כל תקופת ביצוע עבודות הבניה, דהיינו, ממועד פינוי הדירה הקיימת ועד למועד קבלת הדירה החדשה.

אך שימו לב, משך תוקפה של הערבות הינו עניין חשוב מאוד, אולם חשוב אף יותר לוודא מהו שווי הערבות. יזמים רבים מציעים ערבות ששוויה מסתכם במספר חודשי שכירות בודדים. מובן, כי ערבות ששוויה למשל 6 חודשי שכירות בלבד (ואף אם תוקפה לכל תקופת הבניה) איננה מספקת.

יש לדרוש כבר מראשית המשא ומתן כי שווי הערבות יהא שווי דמי השכירות למשך כל תקופת הבניה, היינו באם היזם מעריך כי תקופת הבניה תימשך 24 חודשים, אזי יש לדרוש כי שווי הערבות יהא בשווי דמי השכירות שעל היזם יהיה לשלם לכל בעלי הדירות במשך 24 חודשים ולא פחות מכך. במצב כזה יושג ביטחון מקסימאלי עבור בעלי הדירות ובמצב שבו, חס וחלילה, יקרוס היזם למשל 3 חודשים לאחר תחילת ביצוע העבודות, ניתן יהיה לממש את הערבות ולהבטיח לבעלי הדירות דמי שכירות לתקופה משמעותית נוספת.

ערבות כזו שתינתן מראש בשוויי מלא, תופחת מעת לעת ככל שהיזם ימשיך וישלם את דמי השכירות כסדרם.

–

ערבות מיסים תמ"א 38

נושא המיסוי אף הוא נושא חשוב ומשמעותי. עסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי הינן עסקאות אשר במסגרתן למעשה מוכרים בעלי הדירות חלק מן הקרקע וזכויות בניה שבבעלותם. מכירה זו מצמיחה חיוב במס שבח.

בעסקת תמ"א 38 קיים פטור מיוחד שהוענק על ידי המדינה, לפיו פטורות עסקאות אלה מחיוב במס שבח (במיוחד לאור התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שנכלל בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שחוקק לאחרונה ביום 21.8.16). גם בעסקאות פינוי בינוי קיים פטור מיוחד מתשלום מס שבח.

אלא, שלפטורים הללו קיימים סייגים ובמקרים חריגים (כגון מקרה בו לבעלים אחד יש יותר מדירה אחת בבניין הקיים או במקרה בו קיבל הבעלים את הדירה הקיימת שבבעלותו במתנה ("העברה ללא תמורה") מקרוב משפחה בתקופה של פחות מ- 24 חודשים ממועד עסקת התמ"א/ פינוי בינוי), הפטור לא יהיה תקף ויחול חיוב במס.

לכן, יש צורך לבדוק ולוודא פרטנית מול כל אחד מהבעלים האם הוא זכאי לפטור ממס שבח.

ככלל, היזם נוטל על עצמו את כל החיובים והתשלומים הנובעים מביצוע הפרוייקט ואף את חבות המס (ככל שקיימת) של הבעלים וזאת משום שבסיסן של עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי הוא שהינן "עסקאות נטו" עבור בעלי הדירות.

אולם, יש לזכור, כי שומות המס נפתחות על שם בעלי הדירות ולא על שם היזם ולכן חשוב להבטיח כי במקרה בו תהיה חבות במס ישא בה היזם כפי שהתחייב בהסכם. לכן, יש מקום לדרוש ערבות שמבטיחה את תשלום המס.

ערבות זו תימסר לידי עורך הדין של בעלי הדירות עם חתימת ההסכם ועד אשר יוצגו בפניו אישורי מס לפרוייקט.

ערבות בדק

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, לא אחת מתגלים פגמים וליקויי בניה כגון רטיבויות, סדקים, ליקויים בריצוף ובחיפוי ועוד.

במקרים בהם הקבלן לא מתקן את הליקויים באופן ראוי (ולעיתים הוא לא מוכן לתקנם כלל) נאלץ רוכש הדירה להגיש תביעה לבית המשפט ולעתור בה לחיוב הקבלן בתיקון הליקויים או בתשלום פיצוי כספי בגינם.

ככלל, 'חוק המכר (דירות)' המסדיר עניין זה, איננו חל באופן אוטומטי על עסקאות 'התחדשות עירונית' ולכן חשוב להקפיד להחיל אותו גם על עסקאות אלה וזאת בגוף ההסכם שנחתם בין היזם ובין בעלי הדירות.

על מנת לחסוך מבעלי הדירות בפרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי את עוגמת הנפש ואת בזבוז הזמן והמשאבים בניהול הליכים משפטיים נגד היזם (אם וככל שיסרב בעתיד לתקן ליקויי בניה שיתגלו בדירות החדשות), אנו דורשים לקבל ערבות בדק.

ערבות זו תמומש אם וככל שלא יתוקנו ליקויי הבניה, כך שניתן יהיה לעשות שימוש בכספי הערבות לצורך תיקון עצמאי של הליקויים בדירות. סכום הערבות נתון למשא ומתן ויש לשאוף כמובן למיקסומו.

ערבות רישום

בסיום פרוייקט התמ"א / פינוי בינוי, יש צורך להתאים את נסח הטאבו למצב החדש, שהרי נוספות יחידות דיור בבניין, השתנו שטחי דירות הבעלים ומיקומן (בתמ"א 38/2 ופינוי בינוי), השתנו ההצמדות ועוד.

במסגרת התחייבויותיו בהסכם, מתחייב היזם גם לתקן את אופן רישום הזכויות בטאבו.

על מנת לוודא שהיזם עומד בהתחייבות זו, אנו דורשים ערבות אותה ניתן יהיה לממש ככל שיפר היזם את התחייבותו ובאמצעות סכום הערבות שמומשה ניתן יהיה לשלם לבעל מקצוע אחר שישלים את עבודת תיקון הטאבו.

ערבויות נוספות

פרטנו עד כאן את סוגי הערבויות וזכויות הדיירים הבסיסיות שיש לדרוש במסגרת התקשרות עם יזם בעסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי.

חשוב מאוד לעגן בהסכם ההתקשרות מועדים ברורים למסירתן של הערבויות לבעלי הדירות, לפרט מהם המצבים בהם ניתן יהיה לממש את הערבויות, להסדיר את נושא ההצמדה של ערבויות לממד המחירים לצרכן/ מדד תשומות הבניה ועוד.

חוזקן של הערבויות הנ"ל תלוי לעיתים בסוג הפרוייקט ומיקומו ובעיקר הוא תלוי באופן בו מנהלים את המשא ומתן מול היזם ובאופן העמדת דרישות הבעלים בעניין זה.

לצד כל הערבויות הללו קיימות ערבויות נוספות שגיבשנו, דרשנו וקיבלנו! הודות לנסיוננו הרב שנצבר במהלך ליווי עשרות רבות של פרוייקטי 'התחדשות עירונית'.

נשמח כמובן להתוות את הדרך עבורכם ולהבטיח כי יוענקו לכם הבטוחות הטובות ביותר שתוכלו לקבל לצורך הבטחת זכויותיהם.

הכותב – עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ומלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי הארץ.