ייעול תהליכי רישוי בניה בחברות יזמיות

במסגרת עבודתי רבת שנים כמנהלת פרויקטים בניהול תכנון והליכים סטטוטוריים, למדתי את אופן ההתנהלות של ועדות התכנון, נחשפתי להלך הרוח המאפיין את מוסדות התכנון המתבטא לא פעם בעיכובים לא סבירים של בדיקות תכניות להיתר, ופינגפונג של דרישות לא הגיוניות מצד הרשויות.

ברבות השנים גיליתי כי גישה נכונה מקצועית ומסודרת, תוך הקפדה על רצף פעולות הנעשות בצורה עיקשת מסוגלות לגרום לפלאים באופן קידום ההיתר במינימום זמן על הצד הטוב ביותר.

איך מקצרים קבלת היתרי בניה?

חשיבות השאלה מאוד ברורה וקרובה לליבו של כל יזם בניה. קיצור זמן לקבלת היתר בניה ישפיע על כל הדינמיקה של הפרויקט , על התנהלות ומתן התחייבויות לבעלי הקרקע והדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, הרוכשים החדשים, מהלך השיווק וניהול תקציב. קבלת היתר בניה מתקצרת משמעותית בזכות הניסיון שלי בניהול פרויקטים , לדוג':

ניהול השיח המקצועי הנכון מול הרשויות, אשר כולל תאום מתווה, הצבת מטרת הפרויקט, תיעוד בכתב באמצעות פרוטוקולים, סיכומים והבטחות של הרשות, בניית קשרים ישירים מול כל הגורמים האחראים על מנת לקבל אישורם, מעקב וקידום בכל השלבים של מתן היתר בעזרת פגישות פרונטליות ומעקבים לביצוע משימות הרשות.

במקביל, ניהול הצוות התכנוני , קביעת לו"ז לביצוע המשימות, תאומים מול הרשויות, קיום ישיבות תכנון והוצאת סיכומים בהתאם לשלבי הפרויקט. קידום בדיקות וקבלת מענה מרשות המקומית לאורך כל שלבי הפרויקט.

למי אוכל לעזור?

לכל חברה יזמית המעוניינת לעשות סדר וניהול נכון לפרויקטים הקיימים במטרה לקדם אותם לקבלת היתרי בניה לשביעות רצון היזם, לקצר את לוחות הזמנים ולהתפנות לניהול החברה או לחברה המרחיבה את פעילותה בשוק ומעוניינת בבניית מערך רישוי מקצועי.

למה לפנות  דווקא אלי?

חשוב לי להבין את רצון היזם ולחתור למימושו באופן המיטבי תוך הקפדה מלאה על שקיפות מול הלקוח. אני רואה את תהליך הרישוי " מהסוף להתחלה", מדמיינת את דף ההיתר כבר בתכנון הראשוני וכך גם כל הלו"ז נבנה מתוך אמונה מלאה בקבלת היתר בהקדם האפשרי. אוהבת את העשייה שלי וצברתי המון ניסיון בעבודה בכל חלקי הארץ.

המחלקה שלי ערוכה לספק לך את השירות הטוב ביותר על מנת להצליח בג'ונגל של הרישוי הישראלי ולאפשר לך להמשיך לנהל ולהצמיח את החברה להישגים חדשים.

ליצירת קשר התקשר עכשיו 073-787-38-38 , office@afikim38.com

ויקי ריצנר, מנהלת תחום רישוי וניהול תכנון.

 

___________________________________________________________

להלן סל השירותים של אפיקים רישוי בניה :

שינוי תב"ע:

  • הבנת דרישות הלקוח ואיתור מסמכים הסטטוטוריים.
  • קיום ישיבת פרה רולינג בוועדה המקומית, קביעת קידום תכנית בסמכות הוועדה המקומית או המחוזית – קבלת סיכום.
  • מינוי צוות תכנוני ומעקב לעריכת בקשה בהתאם לנוהל מבא"ת
  • קידום שיבוץ התכנית לדיון בוועדה המקומית/ המחוזית להמלצה להפקדת תכנית, קבלת נסח פרסום ומעקב אחרי ביצוע הפרסום.
  • טיפול בהתנגדויות ומעקב לשיבוץ לוועדת משנה למתן תוקף לתכנית.
  • מעקב לביצוע פרסום ברשומות וקבלת תוקף לתכנית.
  • לאורך הפרויקט: מעקב למילוי כל הדרישות וקידום הבדיקות הנדרשות ע"י הוועדה המקומית/המחוזית בכל השלבים בהתאם למערכת מבא"ת, קיום פגישות ברשויות, הוצאת סיכומים ללקוח והצוות התכנוני , החתמה והגשה של תכניות ושאר החומרים הנדרשים ע"י הרשויות.

היתרי בניה:

  • בדיקה סטטוטורית: ביקור במקום הפרויקט, הגעה לרשות הרלוונטית לצורך בדיקת מסמכים הסטטוטוריים, היתרים קודמים ותב"עות.
  • תאום מול הרשות וליווי אדר' להגשת בקשה לתיק מידע.
  • קביעת צוות תכנוני ראשוני: תיאום יועצים או לחלופין היכרות פרונטלית עם צוות התכנון הקיים.
  • תאום מול רשויות וליווי צוות תכנוני בשלב בקרת תכן.
  • תיאום מול גורמים המאשרים והנחיית הצוות התכנוני להכנת תכנית הגשה לדיון ונספחים.
  • מעקב על בקשה ברישוי זמין יחד עם אדריכל הפרויקט, מענה בעת תקלות ושחרור פלונטרים מול רשויות.
  • מעקב מול הרשות לקביעת דיון בוועדה: קשר ישיר מול הגורם האחראי, הגעה לרשות.
  • עם קבלת החלטת וועדה – קביעת פגישה ברשות עם בודק התוכניות/ מנהל מח' ההנדסה בנוכחות אדר' הפרויקט לקבלת הנחיות תכנוניות ובדיקת תנאים להיתר – הורדת דרישות לא רלוונטיות.
  • היכרות פרונטלית עם גורמים המאשרים תנאים להיתר ברשות המקומית, למידת הדרישות.
  • יצירת קשר / פגישה פרונטלית עם כל הרשויות הרלוונטיות עבור קידום תנאים להיתר: כיבוי, הג"א, תאגיד המים, חח"י, בזק, משרד הבריאות וכו'.
  • עדכון לצוות התכנוני הכולל הנחיות ודרישות הרשויות והחלטת וועדה – קביעת לו"ז להשלמת תנאים להיתר.
  • קביעת פגישות יועצים ברשויות הרלוונטיות, קיום ישיבות יועצים לתאום תוכניות אצל הלקוח/ אדר' והוצאת סיכומי ישיבות.
  • הגשת תנאים להיתר בתאום עם יועצים והרשויות ומעקב לקבלת אישורים סופיים.
  • מעקב להגשת תנאים להיתר המאושרים לרשות המקומית וקבלת אגרות והיטלים.
  • מעקב להנפקת היתר וסבב חתימות, קבלת הנחיות לבניה וטופס אכלוס והעברתם ללקוח.
  • קבלת היתר חתום ברישוי זמין באמצעות אדר' העברתו ללקוח וצוות תכנוני.

טופס אכלוס:

  • ביקור בפרויקט, היכרות עם מנהלי הפרויקט, הערכת משך זמן משוער לאכלוס, וגיבוש לוחות זמנים.
  • היכרות עם מסמכים סטטוטוריים של הפרויקט, הבנת תוכניות ונספחי הפרויקט, היכרות עם הצוות התכנוני באמצעות פגישה משותפת באתר או בביקורם תקופתיים באתר.
  • פגישות במח' פיקוח על הבניה ושאר המחלקות המאשרות אכלוס ברשות המקומית, כיבוי והג"א לקבלת דרישותיהם העדכניות לאכלוס, העברתן למנהל אתר ויועצים הרלוונטיים בעדכון שוטף.
  • ריכוז אישורים ומסמכים הנדרשים ע"י הרשויות .
  • תאום ביקורת מוקדמת של מח' פיקוח על הבניה וכיבוי.
  • קביעת לו"ז בדיקות מעבדה בתאום עם מנהל אתר והגשת תוצאות לרשויות הרלוונטיות.
  • קביעות ביקורות יועצים, מחלקות הרשות המקומית ושאר הרשויות באתר בהתאם להתקדמות הבניה ובתאום עם לקוח/מנהל אתר עד קבלת האישורים הסופיים לאכלוס, קידום הנפקת טופס אכלוס.

תעודות גמר:

  • היכרות עם הפרויקט ואיתור כל המסמכים הסטטוטוריים.
  • ביקורת במח' פיקוח על הבניה וקבלת דרישותיהם למתן תעודת גמר.
  • החתמה של הצוות התכנוני בהתאם לדרישות הרשות המקומית ושאר הרשויות.
  • פניה וקיום ביקורות באתר של מח' פיקוח וכל הרשויות המאשרות.
  • פניה וקבלת אישורים של הרשויות המאשרות לתעודת גמר בהתאם לדרישות הרשות המקומית.
  • הגשת אישורים/מסמכים החתומים לרשות המקומית ומעקב לקבלת תעודת גמר.

רישיון עסק:

  • היכרות עם הפרויקט דרך ביקור במקום ואיתור מסמכים הסטטוטוריים ברשות המקומית.
  • קיום פגישה ברישוי עסקים וקבלת דרישות לרישיון העסק והפניות לרשויות נוספות.
  • קיום פגישות ברשויות וקבלת דרישתם למתן רישיון.
  • מינוי צוות תכנוני ומעקב מולו להכנת החומר הנדרש להגשה לרשויות.
  • תאום ביקורות יועצים והרשויות באתר לקבלת אישורים הסופיים.
  • הגשת החומר לרישוי עסקים ומעקב לקבלת רישיון העסק.
  • העברת הרישיון ללקוח עם הנחיות לתחזוקת הרישיון.

מחשבון פינוי בינוי – הכלי לחישוב כדאיות פינוי ובינוי

מחשבון לבדיקת כדאיות פינוי בינוי מיועד לדיירים ובעלי קרקע המעוניינים לבחון את מידת התאמת הבניין שלהם לפרויקט פינוי בינוי.

להבדיל ממחשבון תמ"א 38 , שהינו כלי מורכב יותר, עם פונקציות רבות יותר, כאן לצורך חישוב ראשוני של פרויקט פינוי ובינוי יצרנו אלגוריטם משוכלל עם תצוגה פשוטה  לבחינה קלה וכדי לא לבזבז זמן יקר.

האלגוריטם מתבסס על סטטיסטיקה רחבה וניסיון מצטבר והינו תואם את ההנחיות לפי תקן 21 לפינוי בינוי.

דיירים משקיעים שנים רבות בקידום פרויקטים של פינוי ובינוי, תוך קיום אסיפות עם אנשי מקצוע, יזמים, קבלנים וכו'.. חשוב מאוד להבין את מגבלות התכנון הסטטוטוריות, ואת הנגזרת הכלכלית כמובן – המחשבון הנ"ל מספק לכם תחשיב ראשוני ועקרוני בלבד, אך ביכולתו לספק לכם את הבסיס בעזרתו תוכלו לשאול את השאלות הנכונות ולהתקדם מתוך מקום מושכל ונכון יותר, כל זאת על מנת לייעל את התהליך.

פינוי בינוי מחשבון פינוי ובינוי

אופן הזנת הנתונים:

שטח ממוצע של דירה קיימת – עליכם להעריך בצורה גסה מתוך היכרות המתחם או ע"י ביצוע מדידה גרפית בלבד באחת ממפות ה-GIS של הועדה המקומית או באמצעות אתר GOVMAP.

מכפיל במ"ר – מכפיל המטרים הוא היחס שבין כמות המטרים שהיזם יהרוס לעומת כמות המטרים שתבנה, לדוג' כאשר ישנו מכפיל 3, על כל מטר שהיזם יהרוס אנו מניחים כי יבנו 3 מטרים חדשים. חלקכם ודאי מכיר את מכפיל הדירות המודד את יחס היחידות שיהרסו לעומת אלו שיבנו, אך מכפיל המטרים יותר מדויק ופשוט לתפעול.

כיצד נחלץ את מכפיל הפינוי בינוישימו לב – כאשר נשחק עם המכפיל נוכל להביא כל מתחם פינוי ובינוי לכדי כדאיות כלכלית, אך כאשר מניחים מכפיל מסוים חשוב מאוד לקבע הנחות ריאליות. למשל, אם ניקח מתחם של שני דונם, המכיל סה"כ 30 בעלי קרקע, לפי התחשיב שלנו נוכל להגיע  לכדי כדאיות כלכלית רק באמצעות מכפיל 4, ז"א נדרוש 120 יח"ד ע"ג 2 דונם – צפיפות שלא תתקבל ככל הנראה על ידי ועדות התכנון, ולכן ההנחה אינה ברת השגה.

שוב נציין כי המחשבון לא מהווה תחליף לניתוח מפורט ומדוקדק כחלק מהקמה וניהול מכרז פינוי בינוי – המחשבון מספק אינדיקציה ראשונית אך חיונית.

לקבלת המחשבון ישירות לתיבת המייל שלכם:

אנו מאחלים לכם כי תפיקו את המקסימום בדרך להתחדשות.

באפשרותכם לפנות אלינו בכל שאלה והתייעצות בטופס צור קשר.

ניהול מכרז פינוי בינוי / תמ"א 38 – השיטה שעובדת

בשנים האחרונות מגיעות אלינו יותר ויותר פניות מצד נציגויות בניינים ש"הלכו לאיבוד" בשלב ניתוח ובחינה של הצעות יזמים וקבלנים לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. אל שלב השוואת ההצעות הם כלל לא הצליחו להגיע. כאשר מנתחים הצעות מורכבות כגון אלו, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מהענף אשר יסבירו, יפרשו, ויכוונו לאן נכון להגיע ואלו תמורות ניתן להשיג. קל להשוות בין תפוחים לתפוחים ובין אגסים לאגסים, אך כיצד נשווה כאשר לכל תפוח נגזרת שונה ולכל אגס פרמטרים רבים לחישוב?

במאמר זה נסביר את אופן בחינת הצעות יזמים/קבלנים. חשוב לציין כי ניתוח ההצעות המובא להלן מתייחס רק לזווית המסחרית של ההצעה וכדי לקבל תמונה יותר רחבה, ולקבל החלטה מושכלת ועניינית, אשר בכוחה לקדם אתכם צעד אחד נוסף בדרך למימוש הפרויקט, עליכם הדיירים להבין את פרופיל היזם ולנתח את הזווית הפיננסית של יזמי תמ"א 38.

הכל מתחיל מהבנת סל הזכויות

טרם עריכת השוואות בין הצעות חשוב להכין דו"ח ניתוח זכויות ודו"ח כלכלי עצמאי לפרויקט אשר ישמש נקודת השוואה בין ההצעות המתקבלות. לאחר הכנת דו"חות אלו יש לסנן את ההצעות הריאליות אשר הוגשו על ידי היזמים הראויים לתוך מערכת ההשוואה.

ברכישת מוצר צריכה, ממכשיר סלולרי,לדוגמה, ניתן לגלוש לאתר זאפ ולערוך השוואה בין איכויות המצלמה, מספר הליבות, הזיכרון וכן הלאה. פרויקט תמ"א 38 אינו מוצר מוכן, יש להמציאו לגבש אותו בהתאם לכללי המשחק של חוקי התכנון והבנייה, הוראות התכניות החלות על המגרש, מדיניות הוועדות המקומיות, הסכמים משפטיים ועוד. ההשוואה תלויה באופן ניתוח הפרויקט והאג'נדה של נותני ההצעות. חשוב לזכור כי תקציב התמורות מוגדר ועל כן סעיפי התמורות לדיירים הינם בעל אופי משתנה. ניתן להשתמש בתקציב התמורות בדרכים שונות אשר באות זו על חשבון זו וככל שהתקציב גדול תמורות הדיירים יגדלו.

טל בן עזרא - בחינת יזמי תמא 38 ניתוח הצעות יזמים קבלנים

דוגמא לניהול תהליך בחינה של יזמי פינוי בינוי / תמ"א 38

להלן דוגמא מהשטח לניתוח (מסחרי) , בשלב ניהול המכרז. בסוף הכתבה תוכלו להתרשם מטבלה וסרטון הסבר.

סוג פרויקט: הריסה ובנייה לפי תמ"א 38/2.

מצב קיים:  6 כניסות הכוללות 48 דירות.

שטח: כ-3 דונם.

איפיון היזם

ארבעת היזמים אשר הצעותיהם הגיעו לשלב ההשוואה הינם יזמים וותיקים אשר בונים באמצעות קבלן מפתח וקבלני משנה, רציניים בעלי יכולות מוכחות להוציא פרויקט כזה לפועל. אך כאשר בוחנים יותר מקרוב את היזמים מבינים כי התקשרות עם חברה ציבורית שונה מהתקשרות עם חברה פרטית, והתקשרות עם חברה מבצעת שונה מהתקשרות עם חברה אשר בונה באמצעות קבלני משנה. במקרה של פרויקט זה אין בהשוואת סעיף זה טוב יותר או פחות, שהרי כל היזמים טובים, אך יש מידת התאמה לאופי הדיירים ולאופי הפרויקט אשר מתווסף על החיבור הרגשי עם בעלי החברה היזמית ועובדיהם.

איפיון הפרויקט

בבדיקות המקדמיות של כל היזמים עלו תוצאות דומות למדי באשר לראייתם את הפרויקט ב"מצב המוצע" מבחינת כמות יח"ד, מספר מבנים וקומות. הפרויקט קרוב לוודאי יגיע לאותו מספר קומות כאשר תחל העבודה האדריכלית ולאחר סיכומי פרה רולינג עם הוועדה המקומית. במקרה זה בלטה מעל כולם הצעה בה היזם השקיע ויצר קומה טיפוסית הכוללת מספר דירות תמורה בתכנון משתנה. אין ספק כי בדרך זו בה פעל העביר מסר ברור לדיירים כי הוא מעוניין בפרויקט, מעוניין להשקיע בפרויקט ומעוניין לשתף את הדיירים בראייתו את הפרויקט. הדיירים קיבלו בנוסף הצעה ויזואלית אשר הצליחה להעביר את רעיון אפיון הפרויקט והבטיחה לבעלי הנכס בטחון מול אותו יזם.

שטח ומיקום הדירה –

על פניו, ככל ששטח הדירה יגדל ונקבל דירה גדולה יותר נרוויח יותר. במקרה זה יש להתייחס לכמה דברים

ראשית עד כמה בחן היזם את הצעתו ועד כמה היא ישימה. שני יזמים הציעו הגדלה של 10 מ"ר על הקיים ושניים נוספים הציעו 15 מ"ר. ניתן לראות בהסתכלות כללית כי היזם אשר הכין תכנית קומה טיפוסית למד ובחן את הפרויקט והבין כי לא ניתן להכניס על השטח הנתון במסגרת מגבלות התכנון מעל 10 מ"ר הגדלה. יש לזכור כי במקרים רבים קיימות זכויות בנייה על המגרש אך לא בהכרח ניתן לנצל את הזכויות ולכן יש לבחון ולחלק את הזכויות הניתנות לניצול, בין הדיירים ליזם, בהתאם לערך הקרקע.

אחד היזמים הציע לפצל את דירות הבעלים בין קומות 7-1 בעוד ששאר היזמים העלו את הבעלים ב 2 קומות מעל הקיים. כל עלייה בקומה נחשבת הטבה שהרי ערך הדירות בקומות העליונות גבוה יותר.  אולם, הדבר עלול לגרום ל מתחים אי הסכמות מי עלה לאן. דבר אשר לא פעם מפיל פרויקט. יש לבחון האם הבעלים יכולים להתמודד עם אתגר כזה.

כאן המקום להעלות את נושא הצעות גנריות לעומת הצעות בדוקות. יזמי תמ"א38  רבים פועלים בשיטת "העתק הדבק" ומגישים הצעה בכדי להיות על שולחן הדיונים, ו רק במידה וכאשר יבחרו, יהפכו את ההצעה הגנרית להצעה בדוקה.  זוהי שיטת עבודה רווחת בתחום ההתחדשות העירונית ולעיתים כאשר ההצעה מתעדכנת, התמורות לבעלים פוחתות. לא אחת הדיירים נשארים עם אותו יזם על מנת לא לעכב את התהליך.  ש לאבחן באם ההצעה גנרית ולהתייחס אליה בהתאם בהשוואה מול הצעה בדוקה.

מחסן

על מנת להבין האם ניתן למקם מחסנים בקומת המרתף יש לתכנן מרתף. על מנת לתכנן מרתף יש להביא בחשבון הוראות תכנוניות ומבנה המגרש. בשלב בו ניתנת הצעה לדיירים אין תכנון לקומת המרתף, אין מדידת שטח, לא יודעים כיצד גרעיני המבנה והממ"דים יצמחו מהקרקע וכו'. במקרה זה הפרויקט משתרע על כ 3 דונם ולכן קל היה לאחד היזמים להניח כי המתכנן יסתדר עם משימת המחסנים. בפרויקטים אחרים יתכן ויעלה צורך לחזק את מכירות היזם ולכן יתכן שהמחסנים יעמדו לרשות היזם למכירה.

רמת גימור מפרט טכני

תחת סעיף זה קיימים הבדלים בין התייחסות היזמים בהצעות ואופן הפירוט. בסופו של מו"מ מסחרי צריך לקבל תשובות מלאות לגבי מכלול הדברים במפרט הטכני. צריך לזכור כי קיים "סטנדרט" מקובל בשוק אך לבסוף המפרט נקבע במו"מ בין הצדדים וככל שתכירו את כלכליות הפרויקט שלכם תדעו כמה ניתן למתוח את המו"מ.

חשוב ביותר להכניס סעיף האומר כי מפרט דירות הדיירים לא יפחת ממפרט דירות היזם למכירה, וכך אנו מקבעים סטנדרט אחיד לפרויקט ומוודאים כי היזם המשווק דירותיו ישתמש באותם ספקים גם לדירות הדיירים.

שוו"ע – שווה ערך לא בא על מנת להתחמק מלתת לבעלים דלתות איכותיות מתוצרת מסויימת (למשל) אלא כדי להבטיח שאם מסיבה כלשהי, לא ניתן להשיג את אותן דלתות מובטחות, יהיה ברור על איזו רמת איכות מדובר.

מטבח –

מידות המטבח אינן ידועות בשלב זה, אך ניתן להעריך אורך כללי תחתון ועליון אשר מתאים לדירות בגודל נתון.  במידה והגדרנו מראש רשימת ספקי מטבחים, ברורה לנו האיכות של המטבח. בישראל המטבח המשפחתי בד"כ פעיל ולכן נהוג/מומלץ להשתמש בלוחות סנדביץ לארונות ולרוב היזמים נעתרים לדרישה זו. מפרט גבוה יקבל גם מנגנוני בלום, צירים ומסילות לטריקה שקטה, תכנון מגירות, בילט אין מגוון דגמים רב לבחירה. בנוסף, מטבח משודרג יקבל תוספת של נקודות חשמל ותוספת של אספקת  מים לתמי /4 בר מקרר וחיפוי הקיר בין משטח העבודה לארון עליון.

מזגן –

רוב ההצעות הגדירו הכנה למיזוג מיני מרכזי והצעה אחת הבטיחה מיזוג. היזמים יודעים כי המו"מ אינו מסתיים בשלב ההצעה וככל שהפרויקט מאפשר, הם יוסיפו מזגן לפרויקט שלכם. תוספת של מזגן והנמכות גבס הינה תמורה נכבדה בהרבה מהפרויקטים. צריך לזכור כי ניתן למכור או לפרק ולשמור את המיזוג הקיים לפני הריסת המבנה.

כאשר רוכשים דירה חדשה בפרויקט ברור לנו מפרט הטכני של הדירה. בפרויקט תמ"א 38 המפרט הסופי, מפרט חוק המכר, יוצמד רק לאחר תכנון המבנה ולאחר שכל מרכיבי התכנון יהיו ידועים. עד אז ההסכם מעגן את עיקרי המפרט הטכני ואף הוא כולל סעיפים רבים. מפרט נקודות חשמל, מפרט נקודות מים וכלים סניטריים, ריצוף, סוג צבע הדירה והממ"ד, מחיצות פנים, דוודי שמש ועוד ועוד סעיפים שונים. על מנת לקבל תמורה מירבית ולהבטיח את הדבר הנכון, יש למנות מפקח בנייה מומחה פינוי בינוי ותמ"א 38

 

צריכים סיוע בניהול מכרז תמ"א 38 או פינוי בינוי?

 

טבלת סיכום – השוואת מפרט טכני:

סעיף יזם א' יזם ב' יזם ג' יזם ד'
יזם/קבלן יזמות וביצוע חברה ציבורית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית
איפיון המבנים 9 קומות (7 קומות טיפוסיות + קומת קרקע + קומת גג) 9 קומות (7 קומות טיפוסיות + קומת קרקע + קומת גג) אין התייחסות חניון + ק.קרקע + 6 קומות + קומת פנטהאוז.
מס' דירות 115 יח"ד אין התייחסות אין התייחסות 123 יח"ד
מיקומי דירות הבעלים קומה מעל לקיים הדיירים יפוזרו בין קומות 1-7 קיים או קומה מעלה בהתאם לרצון הדייר קומה מעל לקיים
הגדלת שטח הדירה קיים +15 בכ – 15 מ"ר מגודלן הנוכחי לגודל של כ – 80 מ"ר (סטייה של 5% לאחר מדידה) קיים+10 מ"ר קיים + 10 מ"ר
מרפסת שמש 12 מ"ר 10-12 מ"ר 12 מ"ר ובדומה למרפסות היזם 10-12 מ"ר
מחסן תיבדק האפשרות למתן מחסן בשטח של 5-3 מ"ר בקומת המרתף. אין התייחסות אין התייחסות הבטחה ל 5 מ"ר
חניה חנייה אחת תת קרקעית חנייה תת קרקעית חניה תת קרקעית או, עלית או, מתקן אוטומטי חנייה בטאבו תת קרקעית
שינוי פנים הדירה אין התייחסות קבלת סיוע תכנון פנים אין התייחסות אין התייחסות
שדרוג הדירה לדירה אחרת בפרויקט אין התייחסות אין התייחסות 5% הנחה לשדרוג לדירה אחרת אין התייחסות
הובלה ואחסון לתקופת הביצוע 5000 ש"ח + מע"מ + + +
רמת גימור מפרט טכני (רמת מפרט דירות דיירים מול דירות היזם) אין התייחסות זהה לדירות יזם זהה לדירות יזם אין התייחסות
תוספות ושדרוגים תינתן 10% הנחה ממחירון דקל. תינתן 10% הנחה ממחירון דקל. מאושרת הנחה בסך 5% ממחירון החברה תינתן 10% הנחה ממחירון דקל.
תכנון קומה טיפוסית לא הוצג לא הוצג לא הוצג הוצג כולל חלופות תכנון לבחירת הדיירים
ריצוף דירה 60/60 גרניט פורצלן לפטו 60/60 או 80/80 גרניט פורצלן 60/60 גרניט פורצלן 60/660 גרניט פורצלן
הכנת תשתית למערכות מתקדמות של תקשורת ומולטימדיה אין התייחסות בכל חדרי השינה בכל חדרי השינה מתייחס כהצעה בחיזוק
תריסים חשמליים בכל חדרי השינה וחדר המגורים – תריסי גלילה חשמליים, למעט הממ"ד. תריסים חשמליים בסלון -ביציאה למרפסת/ תריסי גלילה בחדרים כולל חדרים בכל חדרי השינה וחדר המגורים – תריסי גלילה חשמליים, למעט הממ"ד.
תוספת מזגנים מיני מרכזי כולל הנמכת גבס הכנה למיני מרכזי הכנה למיני מרכזי למו"מ
זכוכית בידודית או טריפלקס זכוכית בידודית או טריפלקס . בממ"ד "דריי- קיפ", בחדרים כנף על כנף. טריפלקס אין התייחסות זכוכית בידודית
התקנת מערכת דוד סולארית דוד שמש חשמלי 150 ליטר 150 ליטר חימום עזר עם אלמנט חשמלי. תוצרת כרומגן או שו"ע.תיבדק אפשרות להוסיף מערכת בקרה אלקטרונית עם צג טמפ' ומחשב בקרה אין התייחסות דוד שמש חשמלי 150 ליטר
מעלית אין התייחסות לחברת מעליות אין התייחסות לחברת מעליות אין התייחסות מהדגם החדש ביותר של חברת אלקטרה או שווה ערך
גמר פנים גמר קירות הדירה יהיה טיח או קירות גבס וצבע אקרילי/ תקרות גבס יבוצעו בגמר צבע אקרילי. הנמכות גבס כנדרש בתכניות. בלוקים כמחיצות פנים אין התייחסות אין התייחסות
חשמל וייסבורד וייסבורד אין התייחסות גביס
מטבח חיפוי קיר 60 ס"מ / ארונות מטבח של אחת החברות המובילות בענף/ צירים מסילות ומנגנונים מסדרת בלום/משטח עבודה משיש קיסר ארון מטבח עליון+ תחתון, כ- 8 מ"א כולל יחידת בילד-אין נמוך. גוף סנדוויץ' – ציפוי פורמייקה. חזיתות – פורניר. תוצרת רגבה או שוו"ע עליון ותחתון מעץ סנדוויץ' מלא, הכנה למדיח כלים כולל נק' מים, חשמל. דלתות ארונות המטבח תינתן אפשרות בחירת גוון דלתות מתוך 3 גוונים של הקבלן. אין התייחסות
הערות מפרט יצורף בהמשך. דגש על בנייה ירוקה נראה כי נעשתה עבודה מקיפה ובדוקה
ניקוד 5 4 4 4.5

המדריך לביטוח תמ"א 38 עבור הדיירים

במדריך ביטוח תמ"א 38 נסקור את הסיכונים הניצבים בפני דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, ונפרט אודות הכלים הביטוחיים המצויים בשוק כדי לגדר את אותם סיכונים.

נהוג להמשיל פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי לעסקת קומבינציה שבה הדיירים מוסרים את הזכויות המוקנות להם מכוח תכנית מתאר כזו או אחרת בתמורה לשירותי הבניה של היזם.

בפרויקט פינוי בינוי קלאסי או מכוח תמ"א 38/2 היזם מפנה את הדיירים והורס את הבנוי וכאן יש דמיון לפרויקט בניה סטנדרטי אך בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות) נכנסת מורכבות כבדת משקל שהיא נוכחותם של הדיירים תוך כדי ביצוע הבניה. היזם צריך לבנות על גג הבניין תוך קיום אורך חיים "נורמאלי" לדיירים המתגוררים בבניין. מצב זה מעמיד סיכונים לא סטנדרטיים להם יש לתת התייחסות ביטוחית הולמת.

ביטוח תמא 38 לדיירים ביטוח עבודות קבלניות תמא 38

אז איך תשמרו על עצכם בפרויקט תמ"א?

על הדיירים לוודא הימצאות ותקינות של פוליסות ביטוח העונה לדרישות ולסיכונים המצויים בפרויקט תמא38 באמצעות בא כוחם או כל גורם מקצועי ומוסמך.

הסיכונים להם ננסה לתת מענה עשויים להיות סערות, סופות, נזקי טבע, רעידות אדמה, בניה בעזרת חומרים לא איכותיים או לא תקינים, בניה רשלנית ולא מבוקרת שלא לפי התקן ו/או ההנחיות לפיהם ניתן ההיתר, נזקים לרכוש, פריצה, גניבה, נזק בזדון וכו'.

היזם מתאים פוליסת ביטוח לפי צרכיו  ולפי ראות עיניו, אך לרוב אין לדיירים היכולת או ההזדמנות לתת הערות לנוסח הפוליסה. לעתים קיימים עורכי דין מטעם הדיירים אשר עוברים ואף נעזרים ביועץ ביטוח תמ"א 38 כדי לתת את דעתו על הפוליסה ויגן על זכויות הדיירים בצורה אובייקטיבית.

מספר דגשים חשובים לבחינת פוליסת הביטוח לדיירים בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותופסות):

  • הרחבת השיפוי לטובת הדיירים במקרה של נזק לצד ג.
  • חשוב להרחיב את הפוליסה להשבת סכומי הביטוח אוטומטית לאחר מימוש הפוליסה עקב נזק מכוסה.
  • הרחבת ביטוח רכוש לדיירים כולל רכוש משותף וכלי רכב, כתוצאה מנזק שאירע במהלך עבודות ההקמה, רעידת אדמה ונזקי טבע אחרים, או חבלה בזדון לאחד מהדיירים. כאן צריך להתייחס להקמה מחדש, בנוסף צריך להתייחס לשכר המתכננים בעת פגיעה שכזו – נזק ישיר ועקיף מתכנון לקוי.
  • המבנה, החומרים, הציוד המתקנים המשמשים לביצוע הפרויקט יבוטחו במלוא ערכם, כנגד כל נזק או כל אובדן לעבודות הפרויקט במשך כל תקופת ביצוע הפרויקט ובסכומים שיאפשרו את קיומו של הפרויקט מחדש בפוליסה מסוג ביטוח עבודות קבלניות ("כל הסיכונים קבלניים").
  • במקרה של נזק לבניין על הדיירים להיות משופים וכך לשמור על זכויותיהם.
  • הפוליסה תהיה כפופה לתנאים שלא יפחתו מתנאים הנקראים "עבודות קבלניות ביט 2013".
  • שמות הדיירים צריכים להיכלל בפוליסה כמוטבים כדי לשמור על זכויותיהם.
  • בפרויקט תמ"א 38 חיזוק קיים חשש גבוה לפגיעה בצד שלישי, לכן חשוב להתייחס לפרק זה ביתר תשומת לב – ביטוח אחריות חוקית לצד ג' מספר הגנות לצדדים שלישיים עליהם לא היה ניתן לחשוב בפרק נזקי הרכוש.
  • יש צורך לבטל תביעות שיבוב מהמוסד לביטוח לאומי.
  • לדרוש פרק אחריות מעבידים כלפי עובדים המועסקים באתר בביצוע עבודות הפרויקט, ובנוסף כלפי חברה לאספקת כוח אדם שסיפקה את העובדים הנ"ל. הכיסוי הוא בשל פגיעה גופנית הנגרמת לעובד באתר ביצוע הפרויקט, בדרך אליו או ממנו במשך תקופת ביצוע הפרויקט.
  • חשוב להרחיב את כיסוי הפוליסה לפינוי הריסות ויישור קרקע, בכל מקרה בסכום שלא יפחת מ- 10% מערך הפרויקט (ש לשים לב כי חלק מהמבטחים רושמים 10% "מגובה הנזק", מה שאינו נכון ויש לדרוש "מהפרויקט").
  • יש לבטל את התנאי "פתאומי" מהגדרת מקרה הביטוח.
  • לשים דגש לנזקים ישירים שיגרמו לכבלים ומתקנים תת קרקעיים.

פוליסת ביטוח תמא 38 ביטוח דיירים בתמא - יועץ ביטוח תמ"א 38

ביטוח אחריות מקצועית לפרויקט תמ"א 38:

  • הביטוח בא כהשלמה לפוליסת עבודות קבלניות עליה סיפקנו את הדגשים מעלה. בביטוח מעין זה יחול הכיסוי לכל נזק שיתגלע כתוצאה ממעשה או מחדל מקצועי למעט מה המוחרג בפוליסה.
  • על היזם להעסיק, אם באמצעותו או באמצעות הקבלן, מתכננים בעלי רמה גבוהה להם תהיה פוליסה לאחריות מקצועית. לכן, בחוזה של היזם עם הקבלן תוטל חובה על הקבלן להעסיק לצורך ביצוע הפרויקט אך ורק מתכננים המבוטחים בפוליסה לאחריות מקצועית שתכסה נזקים של תכנון לקוי שאינם מכוסים במסגרת פוליסת עבודות קבלניות. עיקר התנאים כמפורט בסעיף הבא.
  • ביטוח "אחריות מקצועית" המבטח את חבותו של הקבלן ו/או אחריותו השילוחית בגין מי מטעמו בשל הפרת חובה מקצועית שמקורה במעשה, רשלנות, טעות או השמטה בגבולות אחריות של _____ ₪ למקרה ולתקופת הביטוח. הקבלן מתחייב כי תוקף הביטוח יהיה משך כל תקופת ביצוע הפרויקט ולתקופה נוספת שלא תפחת מ- 36 חודשים לאחר סיום הפרויקט ותקופת האחריות המורחבת. צריך לוודא כי ישנו סעיף המאריך את תקופת ה"גילוי" של נזק לתקופה נוספת שלא תפחת מ- 6 חודשים נוספים.

ביטוח אחריות מוצר לפרויקט תמא 38:

בנוסף לפוליסת עבודות קבלניות אשר מסתיים כאמור בעת מסירת הפרויקט, רצוי לוודא כי קיים ביטוח אחריות מוצר. לפי חוק האחריות למוצרים פגומים נחשב גם הבניין למוצר.

במקרה של תמ"א 38 החוק מטיל על היצרן, שהוא למעשה הקבלן/יזם את החובה לפצות את מי שנפגע כתוצאה מפגם במוצר המסופק, זאת במידה ויוכיח הצרכן כי המוצר היה פגום וישנו קשר ישיר בין הנזק לפגם. למרות זאת, מעטים היזמים אשר רוכשים פוליסת אחריות מוצר.

היזם פשט רגל? מי מבוטח?

בכל מצב שבו נפסקה הבניה לפני השלמתה כמתוכנן, ייווצר קושי ליזם או לדיירים להיכנס בנעלי הפוליסה הישנה, וזאת כדי לא ליטול על עצמם את הנזקים ותקלות אפשריות אותם השאיר היזם הכושל. לכן על הדיירים להסדיר סוגיה זו במהירות האפשרית עם יציאתו הפורמלית של היזם מהתמונה, ולהפוך הם בעצמם לבעלי הפוליסה.

אולי יעניין אותך: למה אתם חייבים חברת מינהלת בתחום התמ"א 38,  ⊗  מפרט טכני לתמ"א 38

מדריך – תמ"א 38 זכויות הדיירים

נושא הבטוחות בעסקת התחדשות עירונית הוא נושא חשוב ומהותי, אם לא החשוב והמהותי ביותר בעסקה כולה, על כן יצרנו עבורכם מדריך – תמ"א 38 זכויות הדיירים –  לצורך מתן הסבר מיטבי נלך מעט אחורה ומשם נתקדם צעד אחר צעד.

על מנת לבסס את יסודות העסקה יש צורך, תחילה, בגיבוש בעלי הדירות בבניין לכדי גורם אפקטיבי אחוד המסוגל לקדם פרויקט התחדשות עירונית, אגב- זהו נושא מהותי ומסובך כשלעצמו, שכן יש צורך לאגד ולאחד בעלי דירות אשר מנהלים יחסי שכנות במשך שנים רבות ולעיתים צברו במהלכן סכסוכים ויריבויות לא פשוטים – את כל אלה עליהם להשליך הצידה על מנת שיוכלו לפעול יחד כשותפים בעסקה מורכבת מעין זו.

חשוב להבהיר – בסוגיית גיבוש בעלי הדירות עשויה להיות תרומה משמעותית וייחודית לגורמים מקצועיים בעלי מומחיות בקידום עסקאות מסוג זה המסוגלים לשקף ולהאיר בפני בעלי הדירות את היתרונות הרבים הטמונים בעסקה ואף לסייע בידם להביט על האינטרס המשותף לכולם ועל התועלת הרבה המושגת בהתנהלות משותפת ובמיוחד על כך שכל היתרונות הללו חשובים הרבה יותר מניסיון להשיג איזון מושלם בחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

מתוך הרצאתו של עו"ד דן הלפרט – חשיבות עו"ד תמ"א 38:

לאחר שצלחנו את מלאכת גיבוש בעלי הדירות, יש לפעול לאיתור היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט- גם כאן מדובר במלאכה מורכבת למדיי.

כיצד נבחר את היזם ? האם יזם המבטיח תוספת של יותר מטרים (ולא בטוח שיוכל לקיים בסופו של יום את הבטחתו….) הוא היזם המיטבי? או דווקא היזם שלו חוסן כלכלי משמעותי יותר? או שאולי עלינו לבחור רק יזם שהוא עצמו גם קבלן (בסיווג מתאים) המתחייב לבצע את עבודות הבניה בעצמו?

שאלות אלה ורבות אחרות נשאלות שוב ושוב על ידי בעלי דירות וקצרה היריעה מלהשיב להן במסגרת מאמר זה – רק נומר, כי ראוי מאוד גם בעניין זה להיעזר בגורם מקצועי המסוגל לנתח את ה'חוזקות' וה'חולשות' של כל אחד מהיזמים ולסייע רבות בבחירה נכונה של היזם הראוי לביצוע הפרויקט – אנו ממליצים כמובן על עו"ד תמ"א 38.

כאן אנו חוזרים לסוגיית הבטוחות שהרי כבר בשלב הראשוני של איתור היזם לפרוייקט יש להעלות דרישה ברורה וחד משמעית לקבלת הבטוחות המיטביות עבור בעלי הדירות.

עו"ד תמ"א 38 - זכויות הדיירים בתמ"א 38 בטוחות בעסקאות תמא 38 ופינוי בינוי

פירוט הבטוחות הנדרשות בעסקת תמ"א 38

 

כידוע, במסגרת עסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי מתחייב היזם לפעול לבצע פעולות רבות מאוד, החל מתשלום כל הוצאות הפרוייקט (מיסים, אגרות, היטלים, יועצים, אדריכלים, שמאים, מהנדסים, עלויות בניה עוד), דרך מתן התמורה לבעלי הדירות (תמ"א 38/1- חיזוק ושיפוץ הבניין ומערכותיו, וכמובן הרחבת הדירות הקיימות; תמ"א 38/2 ופינוי בינוי- הריסת הבניין הישן, בניית בניין חדש ומסירת דירות חדשות, מרפסת, חניה ומחסן לבעלי הדירות).

כיצד נבטיח את זכויות הדיירים בתמ"א 38 ונאכוף את קיום התחייבויות היזם ?

הדרך היחידה להבטיח את זכויות הדיירים בפרויקט תמ"א 38 (כמובן לצד עיגון ההתחייבויות בהסכם וקביעת סנקציות בגוף ההסכם למקרים של הפרתו מצב היזם), היא בקבלת בטוחות הולמות- היינו, ערבויות בנקאיות שיעמיד היזם ואשר ניתנות למימוש במקרים מסויימים בהם מפר היזם את התחייבויותיו.

ערבויות שעליכם לדרוש במסגרת עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי:

ערבות חוק מכר תמ"א 38 וערבות ביצוע

הערבות העיקרית בעסקאות של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי (במהלכן נהרס הבניין הקיים ונבנה בניין חדש) היא ערבות חוק מכר הדומה לערבות שמעניק קבלן בפרוייקט בניה סטנדרטי לרוכש דירה.

שוויה של הערבות הינו שווי הדירה החדשה אותה מתחייב היזם לבנות לבעל הדירה.

ערבות חוק מכר בתמ"א 38 מונפקת על ידי הבנק המלווה את הפרוייקט (הבנק המעניק לפרוייקט ליויי פיננסי ומממן את הוצאותיו) והיא נועדה להבטיח, כי במקרה שבו חס וחלילה יקרוס היזם במהלך הפרוייקט – לאחר שנהרס הבניין הקיים ובטרם הושלמה בניית הבניין החדש – יוכל בעל הדירה לדרוש מהבנק לשלם לידיו את שווי הדירה החדשה לה היה זכאי או לחילופין, לדרוש מהבנק לסיים את הבניה (על ידי מסירת הפרוייקט ליזם/קבלן אחר שישלים אותה) ומסירת הדירה החדשה שהובטחה לבעל הדירה.

חשוב לוודא ולעגן בהסכם כי מסירת ערבות חוק המכר לידי בעל הדירה או עורך דינו תבוצע במועד בו מפנה בעל הדירה את דירתו הקיימת ולא במועד מאוחר מזה.

בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ הבניין והרחבת הדירות) הערבות הדומיננטית תהא "ערבות ביצוע" (ולא ערבות חוק מכר). זוהי ערבות בנקאית ששוויה נגזר משווי עבודות הבניה שהיזם מתחייב לבצע עבור הבעלים בפרוייקט (שוויה נתון לרוב למשא ומתן בין הצדדים ומובן כי יש לשאוף למיקסומו).

ערבות שכירות תמ"א 38

בפרוייקטים מסוג הריסה ובניה (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי) ולעיתים גם בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1, מתחייב היזם לשאת בתשלום דמי שכירות לבעלי הדירות.

מובן, כי בעת קריסת היזם (חס וחלילה) לא ניתן יהיה להמשיך ולשלם לבעלי הדירות (המצויים מחוץ לדירותיהם שנהרסו…) את דמי השכירות להם הם זקוקים.

לכן, חשוב לדרוש ולקבל! מהיזם ערבות להבטחת דמי השכירות.

חשוב לוודא שערבות זו תהא תקפה למשך כל תקופת ביצוע עבודות הבניה, דהיינו, ממועד פינוי הדירה הקיימת ועד למועד קבלת הדירה החדשה.

אך שימו לב, משך תוקפה של הערבות הינו עניין חשוב מאוד, אולם חשוב אף יותר לוודא מהו שווי הערבות. יזמים רבים מציעים ערבות ששוויה מסתכם במספר חודשי שכירות בודדים. מובן, כי ערבות ששוויה למשל 6 חודשי שכירות בלבד (ואף אם תוקפה לכל תקופת הבניה) איננה מספקת.

יש לדרוש כבר מראשית המשא ומתן כי שווי הערבות יהא שווי דמי השכירות למשך כל תקופת הבניה, היינו באם היזם מעריך כי תקופת הבניה תימשך 24 חודשים, אזי יש לדרוש כי שווי הערבות יהא בשווי דמי השכירות שעל היזם יהיה לשלם לכל בעלי הדירות במשך 24 חודשים ולא פחות מכך. במצב כזה יושג ביטחון מקסימאלי עבור בעלי הדירות ובמצב שבו, חס וחלילה, יקרוס היזם למשל 3 חודשים לאחר תחילת ביצוע העבודות, ניתן יהיה לממש את הערבות ולהבטיח לבעלי הדירות דמי שכירות לתקופה משמעותית נוספת.

ערבות כזו שתינתן מראש בשוויי מלא, תופחת מעת לעת ככל שהיזם ימשיך וישלם את דמי השכירות כסדרם.

עו"ד תמ"א 38 - זכויות הדיירים בתמ"א 38 בטוחות בעסקאות תמא 38 ופינוי בינוי - ערבות מיסים תמ"א 38

ערבות מיסים תמ"א 38

נושא המיסוי אף הוא נושא חשוב ומשמעותי. עסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי הינן עסקאות אשר במסגרתן למעשה מוכרים בעלי הדירות חלק מן הקרקע וזכויות בניה שבבעלותם. מכירה זו מצמיחה חיוב במס שבח.

בעסקת תמ"א 38 קיים פטור מיוחד שהוענק על ידי המדינה, לפיו פטורות עסקאות אלה מחיוב במס שבח (במיוחד לאור התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שנכלל בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שחוקק לאחרונה ביום 21.8.16). גם בעסקאות פינוי בינוי קיים פטור מיוחד מתשלום מס שבח.

אלא, שלפטורים הללו קיימים סייגים ובמקרים חריגים (כגון מקרה בו לבעלים אחד יש יותר מדירה אחת בבניין הקיים או במקרה בו קיבל הבעלים את הדירה הקיימת שבבעלותו במתנה ("העברה ללא תמורה") מקרוב משפחה בתקופה של פחות מ- 24 חודשים ממועד עסקת התמ"א/ פינוי בינוי), הפטור לא יהיה תקף ויחול חיוב במס.

לכן, יש צורך לבדוק ולוודא פרטנית מול כל אחד מהבעלים האם הוא זכאי לפטור ממס שבח.

ככלל, היזם נוטל על עצמו את כל החיובים והתשלומים הנובעים מביצוע הפרוייקט ואף את חבות המס (ככל שקיימת) של הבעלים וזאת משום שבסיסן של עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי הוא שהינן "עסקאות נטו" עבור בעלי הדירות.

אולם, יש לזכור, כי שומות המס נפתחות על שם בעלי הדירות ולא על שם היזם ולכן חשוב להבטיח כי במקרה בו תהיה חבות במס ישא בה היזם כפי שהתחייב בהסכם. לכן, יש מקום לדרוש ערבות שמבטיחה את תשלום המס.

ערבות זו תימסר לידי עורך הדין של בעלי הדירות עם חתימת ההסכם ועד אשר יוצגו בפניו אישורי מס לפרוייקט.

 

ערבות בדק

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, לא אחת מתגלים פגמים וליקויי בניה כגון רטיבויות, סדקים, ליקויים בריצוף ובחיפוי ועוד.

במקרים בהם הקבלן לא מתקן את הליקויים באופן ראוי (ולעיתים הוא לא מוכן לתקנם כלל) נאלץ רוכש הדירה להגיש תביעה לבית המשפט ולעתור בה לחיוב הקבלן בתיקון הליקויים או בתשלום פיצוי כספי בגינם.

ככלל, 'חוק המכר (דירות)' המסדיר עניין זה, איננו חל באופן אוטומטי על עסקאות 'התחדשות עירונית' ולכן חשוב להקפיד להחיל אותו גם על עסקאות אלה וזאת בגוף ההסכם שנחתם בין היזם ובין בעלי הדירות.

על מנת לחסוך מבעלי הדירות בפרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי את עוגמת הנפש ואת בזבוז הזמן והמשאבים בניהול הליכים משפטיים נגד היזם (אם וככל שיסרב בעתיד לתקן ליקויי בניה שיתגלו בדירות החדשות), אנו דורשים לקבל ערבות בדק.

ערבות זו תמומש אם וככל שלא יתוקנו ליקויי הבניה, כך שניתן יהיה לעשות שימוש בכספי הערבות לצורך תיקון עצמאי של הליקויים בדירות. סכום הערבות נתון למשא ומתן ויש לשאוף כמובן למיקסומו.

 

ערבות רישום

בסיום פרוייקט התמ"א / פינוי בינוי, יש צורך להתאים את נסח הטאבו למצב החדש, שהרי נוספות יחידות דיור בבניין, השתנו שטחי דירות הבעלים ומיקומן (בתמ"א 38/2 ופינוי בינוי), השתנו ההצמדות ועוד.

במסגרת התחייבויותיו בהסכם, מתחייב היזם גם לתקן את אופן רישום הזכויות בטאבו.

על מנת לוודא שהיזם עומד בהתחייבות זו, אנו דורשים ערבות אותה ניתן יהיה לממש ככל שיפר היזם את התחייבותו ובאמצעות סכום הערבות שמומשה ניתן יהיה לשלם לבעל מקצוע אחר שישלים את עבודת תיקון הטאבו.

ערבות חוק מכר תמא 38 פינוי בינוי

ערבויות נוספות

פרטנו עד כאן את סוגי הערבויות וזכויות הדיירים הבסיסיות שיש לדרוש במסגרת התקשרות עם יזם בעסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי.

חשוב מאוד לעגן בהסכם ההתקשרות מועדים ברורים למסירתן של הערבויות לבעלי הדירות, לפרט מהם המצבים בהם ניתן יהיה לממש את הערבויות, להסדיר את נושא ההצמדה של ערבויות לממד המחירים לצרכן/ מדד תשומות הבניה ועוד.

חוזקן של הערבויות הנ"ל תלוי לעיתים בסוג הפרוייקט ומיקומו ובעיקר הוא תלוי באופן בו מנהלים את המשא ומתן מול היזם ובאופן העמדת דרישות הבעלים בעניין זה.

 

לצד כל הערבויות הללו קיימות ערבויות נוספות שגיבשנו, דרשנו וקיבלנו! הודות לנסיוננו הרב שנצבר במהלך ליווי עשרות רבות של פרוייקטי 'התחדשות עירונית'.

נשמח כמובן להתוות את הדרך עבורכם ולהבטיח כי יוענקו לכם הבטוחות הטובות ביותר שתוכלו לקבל לצורך הבטחת זכויותיהם.

 

הכותב – עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ומלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי הארץ.

טבלת מתחמי פינוי בינוי מוכרזים

ריכזנו עבורכם טבלת מתחמי פינוי בינוי מאושרים – תוכלו למצוא את מועד ההכרזה על המתחם פינוי בינוי או עיבוי בינוי, ההכרזה על מתחם פינוי בינוי מבוצעת ע"י הועדה בין משרדית להתחדשות עירונית.

לא מתחילים פרויקט תמ"א מבלי לבחון חברת מנהלת

עכשיו זה רשמי, חברות מינהלת תמ"א 38 צוברות תאוצה בתחום ההתחדשות העירונית, בקרב חברות פרטיות או בכפיפות לוועדות המקומיות. במאמר הנוכחי נסביר מהי מנהלת תמ"א 38 ולמה אתם פשוט חייבים אחת כזו כדי לצלוח את הפיאסקו חסר התקדים אשר מעמידה תכנית מתאר 38.

שוק התמ"א משתכלל ומשנה את פניו:

הוגי התמ"א 38 לא שיערו בנפשם כי התכנית שביסודה הייתה אמורה לתת מענה לאיום הטילים או אסון טבע שצפוי לפקוד את אזורנו בעשורים הקרובים יהפוך לכלי בעל חשיבות עליונה להתמודדות עם יוקר המחיה. וכך, מבלי שנשים לב צמחה התמא 38 באיזורי הביקוש לממדים עצומים התופסים נתח גדול מהיקף הבניה החדשה.

האבולוציה של שוק התמ"א 38 הביאה עמה פתרונות מימון ייחודיים, חידושים בתחום הבטוחות, סעיפים משפטיים יוצאי דופן, שיטות בניה חדישות, ועוד שלל תקדימים שאילולא התמא38 כנראה שלא היו נוצרים.

עלייתן של חברות המנהלת בתחום ההתחדשות העירונית:

בפרויקט התחדשות עירונית פועלות כמה קבוצות אינטרסים – האחת היא קבוצת הדיירים אשר רוצים להינות מפירותיה של התכנית אשר מאפשרת להם לשדרג/לחדש במקרה של תמא 38 חיזוק, או "לזכות" בדירה חדשה וזאת מבלי לשלם דבר. הקבוצה השנייה שייכת ליזם ואנשי המקצוע שלו, והקבוצה השלישית אלו רשויות התכנון ורשויות המס.

לכל קבוצה קיימים כאמור האינטרסים שלה ולמרות שהתכנית יוצרת מצב של WINWIN עדיין קיימים ניגודי אינטרסים מובהקים בין הקבוצות – היזם לעולם ירצה להרוויח כמה שיותר, הדיירים רוצים לקבל תוספות גדולות יותר ומפרט עשיר יותר, והרשויות מתנהלות עפ"י קובעי מדיניות אשר להם אינטרסים שונים מעת לעת. חלק מהעיריות מעודדות וחלקן מרעיפות קשיים (בכל מקרה קשה לומר שהעיריות מעודדות באופן גורף את תמ"א 38).

בתוך כל הסבך הזה עומדים להם בצריח הדיירים אשר תולים את כל תקוותיהם בעו"ד המייצג אשר אמון על התחום המשפטי גרידא וללא ניסיון בבניה, בניתוח פיננסי של חברות, בבניית תכניות עסקיות, או בתכנונים אדריכליים מורכבים. ללא כל אותם אנשי מקצוע, נשאר העו"ד ללא כלים פרקטיים לנתח את הצעות היזמים בצורה מיטבית ובשל כך מתקבלות החלטות בהסתמך על אינטואיציה בלבד.

פערי הידע של אותם עו"ד לא ניתנים לגישור. ובשל כך קמו להן בשנים האחרונות עשרות חברות המספקות ליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אותן חברות זיהו את הוואקום הקיים בשלבים המקדמיים של החתמת הדיירים, הם השלבים הקריטיים ביותר להצלחת הפרויקט לטובת הדיירים.

ישיבת דיירים תמא 38 של המרכז להתחדשות עירונית

 

תפקיד חברת המינהלת:

תפקיד חברת המינהלת בתמ"א 38 הוא לייצג את הדיירים על שלל האספקטים המקצועיים והמנהליים ולספק מעטפת מקצועית מבחינת מינוי היזם, ייצוג משפטי, פיקוח הנדסי, ונציג מגשר לשאלות שוטפות:

  1. מינוי עו"ד לדיירים אשר ייצג אותם מבחינה משפטית – למנהלת ולעו"ד המייצג חייבת להיות שפה משותפת ושיתוף פעולה במספר פרויקטים קיימים – דבר המוזיל את העלויות ומאפשר עדכון שוטף ומהיר של הצדדים בהתקדמות תהליך הרישוי והתכנון.
  2. לבחון את הפרויקט מבחינה תכנונית ע"י אדריכל מוסמך כדי להבין את התמורות המקסימאליות שניתן להפיק עבור הדיירים.
  3. ע"י כלכלן מטעמה לבחון את הכדאיות כדי להכיר את סף הרווחיות לצורך ניהול מו"מ מסחרי איכותי אל מול היזם שיבחר וכדי לדרוש יותר עבור הדיירים כאשר יש מקום לכך.
  4. לפנות ליזמים רלוונטיים וליצור הד תקשורתי ליצירת תחרות בקרב יזמים, לצורך קבלת הצעות תחרותיות מקבלנים.
  5. לנתח ולדרג את הצעות היזמים ולהעבירם לנציגות הבניין בצורה אוביקטיבית.
  6. לאחר חתימה על הסכם מחייב מול יזם תאכוף חברת המינהלת ע"י אדריכל או גורם מוסמך אחר את שלבי התכנון והגשת התכניות לועדות המקומיות ותוודא כי הם תואמים את הבטחותיו של היזם.
  7. חברת מינהלת התמא תפקח אחר שלבי הרישוי בועדות המקומיות ותקפיד לאכוף את מסגרות הזמנים כפי שנקבעו בחוזה מול היזם.
  8. בעזרת מפקח בניה מטעמה, תפקח הנדסית על קצב ואיכות הבניה כדי להימנע מחריגות בניה ולאכוף את תקני האיכות הנדרשים.
  9. נוכחות מפקח הבניה בפרוטוקול מסירת הדירות ומתן אישור לקיום התחייבויות היזם.
  10. ווידוא רישום צו בית משותף ע"י עו"ד מלווה.

לפעילות האקטיבית ותהליכי הבקרה של חברות מנהלת בתחום התמא38 לא קיימת אלטרנטיבה. כאמור, ללא חברת מנהלת המבצעת את כל אשר צוין מעלה, נשארים הדיירים בפערי ידע מקצועיים עצומים מול היזמים והקבלנים, חשופים לסיכונים שהם אינם מודעים אליהם ונדרשים לקבל החלטות גורליות וללא אינדיקציה מקצועית על התהליכים השונים.

ליווי חכם של דיירים ליישום מוצלח של פרויקט תמא:

  • פעילות המרכז לתחדשות עירונית מבית אפיקים 38 מציב סטנדרט חדש בתחום ליווי הדיירים וחברות המנהלת.
  • אנשי המקצוע של המרכז נבחרו בקפידה כדי ליצג אתכם הדיירים על הצד הטוב ביותר, אנשי המקצוע שילוו אתכם הנם בעלי ניסיון של עשרות שנים בתחומם, עם התמחות ייחודית לתחום ההתחדשות העירונית וביניהם תמ"א 38 ופינוי בינוי.
  • לכל בניין אשר מלווה על ידי המרכז אנו מצמידים מלווה אישי לאורך כל שלבי הפרויקט ועד מסירת המפתח, אשר יקשיב לכם ויהיה שם בשבילכם בכל שאלה או תקלה.

מפרט טכני תמ"א 38 – דוגמא מהשטח

 לקחנו מפרט תמ"א 38 לדוגמא שנבנה במקור לפרויקט תמ"א בפתח תקווה ואפשרנו למומחי הבניה הירוקה שלנו להעיר את עינינו.

נדגיש שמדובר במפרט טכני לפרויקט תמ"א שמבוצע בימים אלו ממש. מבלי הערות המומחים שלנו, לא היו נהנים הדיירים מבניה ירוקה ואנרגטית, ומכאן החשיבות העצומה של יועץ בניה ירוקה ומעורבותו בהליך התכנוני בפרויקטים של תמ"א 38.

לאחר קריאת המאמר תוכלו להבין כי בנייה ירוקה בפרויקט תמ"א היא אכן ברת השגה, לא מכבידה על תקציב הפרויקט, ובוודאי תהפוך את החיים שלכם לבריאים יותר וחסכוניים יותר.

מפרט תמ"א 38 עם התאמות חסכוניות לבניה ירוקה:

  • החברה היזמית תחזק את המבנה ע"פ תקן ישראלי לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה. כמו כן ע"פ דרישות מהנדס מוסמך לביצוע עבודות אלו (עמידות ברעידות אדמה ובביצוע תמ"א 38), ובשיתוף מלא תוך כדי יישום דרישות של העירייה בהסתמך על בדיקות קרקע,בטונים וכל הנדרש.
  • כל בעלי המקצוע הדרושים  לביצוע התמ"א כגון: מהנדס, אדריכל,  יועץ קרקע, יועץ בטיחות, יועץ תנועה, מעבדה לבדיקת איכות הבטונים, מנהל עבודה וכל בעל מקצוע הנדרש לביצוע תמ"א זה. יהיה על חשבון הקבלן המבצע.
הערות המומחה: לא מוזכר יועץ טרמי, (ישנם רשויות אשר דורשות עמידה בתקן 1045 לבידוד חלק הבניין החדש).

2. שיפוץ מעטפת חיצונית:

  • הקמת פיגום מוגן סביב כל חזיתות המבנה בהתאם לתקן הישראלי יצירת חזית אחידה ואסתטית למבנה, בהתאם לתוכנית אדריכל.
  • סיתות הטיח הקיים בחזיתות המבנה (במקומות הנדרשים).
  • תיקון פגמים בקירות המבנה: תבוצע חשיפת סדקים פתיחת סדקים מעל רוחב 5 · מ"מ ע"י דיסק לבירור עומק הסדק. הסדקים יטופלו בחומרים יסודיים שיתנו מענה לברזל חלוד ועד סתימת הסדקים ע"י חומרים מתאימים (לדוגמא סיקה ראפ או שו"ע).
הערות המומחה: האם החומרים עומדים בתקן הירוק הישראלי כחומרים בריאים? מה עובי הטיח? האם הטיח טרמי? נתונים המשפיעים על בידוד.
כאשר יש חיפוי אבן/שיש או שו"ע אין משמעות לגוון, במידה והטיח הינה שיטת החיפוי החיצוני מומלץ גוון בהיר על מנת להפחית מבליעת החום על ידי קרני נשמש ובכך להקל על האקלים בדירה.
לחלופין שיטת החיפוי החיצוני יכולה להשתנות לשיטת חיפוי נוחה יותר ואף זולה יותר ליישום, הכוללת בידוד בסטנדרט המתאים לאזור האקלים ולהוות שיפור בבידוד הדירות הקיימות של הדיירים. פתרון אשר נבדק על ידינו. יועץ/מלווה ירוק לפרויקט יכול להכניס ערך מוסף לווידוא ערכי הבידוד כולל גשרי הקור, חלונות וכדו' לרמה מקסימאלית של שיפור תנאי האקלים בדירה.
  • חיפוי חיצוני של הבניין בטיח צבעוני רחיץ- גוון בהתאם להחלטת הדיירים,זאת לאחר ביצוע שכבת הרבצה חדשה (ועטיפת כל המבנה ברשת אקספנדד לחיזוק ומניעת סדקים עתידיים) טיח שחור על בסיס צמנט ולאחריהם שכבת יסוד לקישור הטיח לשליכט.
  • ביצוע חיפוי אבן (שיש,גרניט פורצלן או שו"ע) במעטפת הבניין בשילוב עם שליכט אקרילי צבעוני בהתאם להנחיית האדריכל בשיתוף עם נציגי הבניין החלפת התריסים (במעטפת) בכל הדירות לתריסי אלומיניום חדשים בהתאם לתוכניות אדריכליות ולאחידות המבנה.
הערות המומחה: לבחירת סוג התריסים יש חשיבות גבוהה להצללה החלונות בצד הדרומי והדרום מערבי (הפונה לכביש) של הבניין, על מנת לוודא תאורה טבעית, או סנוור, כניסת קרני השמש בחורף וחסימתן בקיץ לנוחות אקלימית מקסימלית בדירות, ניתן לוודא על ידי יועץ ירוק.
  • ביציאה למרפסת שמש יותקן תריס גלילה חשמלי + ויטרינה זכוכית אטימה לרעשים ומבודדת קור/חום (בידודית מסוג קליל 7000 או שו"ע) בהתאם לתוכניות אדריכליות.
  • למען הסר ספק,החלונות בדירות הקיימות לא יוחלפו אלא רק התריסים כמפורט לעיל.
הערות המומחה: החלונות מהווים גשרי חום/קור אשר משפיעים על האקלים בדירה באופן משמעותי, החלפת חלונות לכפולות או לחלונות בעלי מסנן קרינה בצד הדרומי והמערבי יכולה להוות גורם משמעותי בנוחות האקלימית היכולה להשתפר עקב השיפוץ.
  • התקנת מסתורי כביסה דקורטיביים – אורך ורוחב המסתור ייקבע בשיתוף עם הדיירים כך שיאפשר הסתרת מזגנים ואוורור מתאים למנועים.
הערות המומחה: מעולה! מסתור כביסה מספק אמצעים לחסכון בצריכת האנרגיה לייבוש כביסה. נותן ניקוד בתקן הישראלי לבנייה ירוקה, בתנאי שעומק מסתור הכביסה יהיה 1 מ' לפחות ואורכו יהיה 1.70 מ' לפחות.
  • בין הקומות תבוצע חלוקה על מנת למנוע טפטוף מים.
  • העתקת כל המזגנים, צינורות, כבלים וכדומה לתוך תעלות והסתרתם במסתורים דקורטיביים.
  • חיבור כל המזגנים למרזב משותף נסתר.
  • תיקון וצביעה של כל חלקי המתכת החיצוניים,מתלי _11.99 מזגנים, מתלי כביסה, סורגים וכדומה, עד כיסוי מלא וזאת לאחר טיפול יסודי נגד חלודה.
  • טיפול בצנרת על החזיתות, הצמדה לקיר של כלל החוטים והצינורות של מערכות: מ"א,  חשמל, אזעקה, תקשורת – בצורה אסתטית, מרוכזת ומסודרת לפי תוואי שיקבע ע"י האדריכל.
הערות המומחה: האם הצבע בעל תו תקן ירוק? – חומר בריא.

3. שיפוץ לובי הבניין:

  • תכנון מחדש של כל לובי הבניין ע"מ שיתאים לתצורתו החדשה של הבניין.
  • שיפוץ הלובי ע"י התאמת הכניסה ויצירת קירות זכוכית מחוסמת. או אלומיניום קליל 7000 או ש"ע עם זכוכית טריפלקס. התקנת דלת כניסה חדשה הכוללת קודן. התקנת תאורת חירום וכלל האלמנטים שיידרשו ע"פ הנחיות הג"א. התקנת אינטרקום מצלמה במעגל סגור.
  • התקנת תיבות דואר חדשות עפ"י בחירת אדריכל בשיתוף עם נציגי הדיירים.
  • הצבת מראות בלובי הכניסה ותאורה דקורטיבית.
הערות המומחה: לא מוזכר במפרט חדר מדרגות: האם שיפוץ חדר המדרגות ובכללם המעלית יאפשר חלונות הפונות החוצה לתאורה טבעית? באיזה גודל החלונות?
מהו סוג התאורה בחדר המדרגות? האם יעיל אנרגטית לפי החישוב?
  • ריצוף הלובי בגרניט פורצלן או לוחות אבן תואמות מדרגות.
  • חיפוי קירות הלובי בגרניט פורצלן או בלוחות אבן.
  • בניית חדר עגלות ואופניים בגודל של 8 מ"ר (כפוף לאישור עירייה).
הערות המומחה: האם החדר עבור חניית האופניים יהיה בהתאם לנדרש במסמך הנחיות לתכנון רחובות בערים (מיקום, מידות, קירוי, תאורה)?

מפרט טכני תמא 38 אפיקים 38

4. מעלית:

  • הוספה והתקנת מעלית לארבעה נוסעים לפחות ובהתאם לתקן ולפי הנחיית אדריכל ויועץ מעליות.
  • ללא חדר מכונות (מהדגמים החדישים) MRL מעלית הידראולית או הקבלן יעשה כל מאמץ כי הפיקוד יותקן באחת הקומות וכך ייחסך הצורך בחדר מכונות.
  • לוחות לחצנים ולוח פיקוד אלקטרוני חדיש המכילים בין היתר תצוגת מיקום המעלית, זמזם עומס יתר,חיישן דלת למניעת סגירה כשיש הפרעה.
  • עיצוב מהודר לתא המעלית עפ"י בחירת האדריכל בשיתוף עם נציג הדיירים.
  • המעלית תהיה מהדור החדש אשר פעולתה שקטה ביותר.
  • פיר המעלית יהווה אלמנט נוסף בחיזוק המבנה. (בעלת מערכת לוויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).
הערות המומחה: האם המעלית תהיה בעלת ניצולת אנרגיה גבוהה? (בעלת מערכת לויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).

5. צנרת מים וביוב:

  • החלפת צנרת מים ראשית מהכניסה למגרש ועד לשעון מים הדירתי, למען הסר ספק, לא תוחלף צנרת מים ו/או ביוב בתוך הדירות הקיימות אספקת המים לדירות החדשות לא תפגע בלחצי המים הקיימים כיום בדירות הקיימות.
  • הזזת דודי השמש והקולטים (אם קיימים) מגג הבניין במהלך בניית הדירות החדשות, והחלפתם בחדשים (אם יפגעו במהלך העבודה) 120 ליטר או במערכת סולרית מרכזית עם מחליפי חום (לאחר סיום בניית הדירות החדשות) לא יהיה ניתוק מים חמים שיעלה על 12 שעות.
  • בתקופת הבנייה יסדר הקבלן אספקת מים חמים לדירות דרך אמצעי חשמלי בלבד אם הדבר אינו קיים בנמצא ביצוע מערכות ביוב חדשה לגמרי בשטחים הציבוריים הכוללים שוחות פלסטיק חדשות, צנרת ביוב בקוטר " 4 או " 6 תקני עפ"י הנחיית יועץ אינסטלציה (שלוקח בחשבון את הדירות החדשות) וכפוף לאישור עירייה.
הערות המומחה: האם יש תכנון לגבי ניהול וניקוז מי הנגר העילי (מי הגשם)?

6. חדר אשפה:

  • שיפוץ חדר אשפה קיים או בניית חדש.
  • ריצוף.
  • התקנת דלת הכניסה לחדר אשפה.
  • חיפוי קירות עד לגובה התקרה בקרמיקה.
  • נקודת מים וניקוז לשטיפת פחי אשפה.
  • תאורה
  • והכל עפ"י דרישת מחלקת תברואה בעירייה.
הערות המומחה: האם יאפשר הפרדת הסוגים ו/או הזרמים השונים של הפסולת בהתאם לדרישת העירייה בעתיד? האם התאורה יעילה אנרגטית? האם ניתן להתקין חיישן תנועה?

7. גג קיים:

  • גג הדירות העליונות (רביץ ורעפים) יהרס ובמקומו יבנה גג בטון עפ"י תוכניות קונסטרוקטור.
  • במהלך ההריסה של הגג ובנייתו מחדש יפונו דיירי הדירות העליונות לדירות חלופיות באזור (בשכירות) תלוי בסוג הגג (רביץ/בטון והנחיית המהנדס).

8. תוספת ממ"ד:

  • תוספת ממ"ד תקני לכל דירה,עד 13 מ"ר ברוטו.
  • התאמת הגישה לממ"ד מהדירות הקיימות.
  • ריצוף הממ"ד לפי בחירת הדייר מחיר יסוד כ ₪ 60.
  • אספקת דלת הדף וחלון הדף לממ"ד +חלון גזים.
  • נקודת שקע, נקו' מאור, נקו' טלפון, נקודת TV 3.
  • במידה ובניית הממ"ד תסגור חלון או פתח קיים תיבחן האפשרות לפתוח פתח/חלון חדש כפוף לאישור עירייה.
  • למען הסר ספק הממ"ד ניבנה כפוף ובהתאם להנחיות הג"א והקונסטרוקטור ובאישורו הסופי (גודל,מיקום וכו').
הערות המומחה: האם החומרים המשמשים לבניית הממ"ד (טיח, צבע, ריצוף וכדו') עומדים בתקן הירוק?

9. הסדרת שביל כניסה ראשי חדש למבנה:

  • הכנת תשתית עשוי יציקת בטון.
  • גישת נכים.
  • גמר גרנוליט/אבן בהתאם לבחירת האדריכל.
  • תאורת שביל חסכונית.
  • גידור שטח המבנה עפ"י הנחיית/דרישת העירייה.
הערות המומחה: ניתן לבדוק השמת טכנולוגית פוטוצל להדלקה בשעות הנחוצות בלבד.

10. גינון:

  • חידוש הגינה ע"י הכנסת אדמה גננית ואספקת צמחיה שנתית ועונתית עפ"י תיכנון האדריכל.
  • אספקה והתקנה של מערכת השקיה אוטומטית.
  • אספקה והתקנה של תאורת גן.
הערות המומחה: האם הגינה תהיה חסכונית במים? ניתן לתכנן וליישם גינה חסכונית במים באותן עלויות, דורש תכנון אדריכלי בהתאם.
האם תאורת הגן יעילה אנרגטית? האם טכנולוגיה פוטוצל?

11. מערכת/בלוני גז:

  • קביעת מיקום חדר למיכלי הגז ולרכזת השעונים עפ"י תקן כיבוי אש ועפ"י הוראות חברות הגז לחילופין עפ"י שיקול הדעת של היזם תועבר מערכת הגז לצובר מרכזי אשר יותקן באופן תת קרקעי בחצר הבניין והכל כפוף לאישור הרשויות המוסמכות לכך.
  • במהלך העבודות הנ"ל לא ינותק הגז לדירות למשך זמן שיעלה ל 48 שעות.

12. מרפסת שמש:

  • בניית מרפסת עד -13- מ"ר בכפוף לאישורים.
  • איטום רצפת מרפסת ביריעות ביטומניות.
  • ריצוף מרפסת לפי בחירת הדייר במחיר יסוד של ₪ 60.
  • התקנת קולטן לסילוק מי גשם.
  • אספקה והתקנת מעקה מזכוכית מחוסמת ומאחז יד עליון עפ"י תקן.

13. דירות קומה אחרונה:

  • הדירות יפונו ע"י בעליהם בסמוך לתחילת עבודות הבנייה בגג וכל זאת בתאום מראש עם היזם.
  • היזם יצק גג חדש מבטון עפ"י תוכנית קונסטרוקטור.
  • אם במהלך הבנייה ייהרס,יפגע או ייפגם חלק או פריט מאחת הדירות (כגון ריצוף, מטבח, אסלה, צבע וכו') היזם יחליפו בחדש באיכות לפחות כמו בדירות החדשות שהיזם יבנה על הגג.
  • למען הסר ספק היזם לא ישפץ את כל הדירה על חשבונו אם לא נגרם נזק שמצריך זאת.
לקריאה נוספת: התחדשות עירונית כמענה לגידול דמוגרפיתיקון 4 לתמ"א 38

שלבים בתמ"א 38 – אבני דרך ליישום מוצלח

בשנת 2005 פורסמה תוכנית מתאר ארצית 38 (שתיקרא להלן-"התוכנית"), אשר מטרותיה לחזק ולשפר מבנים אשר אינם עומדים בתקן החיזוק המחייב – ת"י 413 בפני רעידות אדמה. התוכנית כוללת הסדרים ותמריצי תכנון המאפשרים את יישומה על מבנים שהיתר הבנייה בגינם ניתן קודם ליום ה-1 בינואר 1980. במרוצת השנים, תוקנה התוכנית  פעמיים (תיקון מס' 2 ותיקון מס' 3) וכיום, אנו מצויים ערב תיקון מס' 4 אשר עשוי להרחיב את תחולת התוכנית למבנים נוספים.

התוכנית פתחה צוהר לאפשרויות בנייה שלא היו קיימות קודם לכן ואשר משליכות באופן ישיר על שינוי המרקם האורבני. בנוסף, נפתח שיח בין יזמים ו/או חברות נדל"ניות לבין בעלי דירות המבקשים ליישם את התוכנית במבנים בהם הינם בעלי זכויות.
במרוצת השנים התגבשה פרקטיקה בדבר הצעדים הנדרשים לשם הוצאתם לפועל של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

לאור מורכבות התהליך אנו עדים למקרים בהם מו"מ בין יזמים ובעלי דירות אינם צולחים, או לחלופין, להתקשרויות חוזיות אשר אינן מבשילות לכדי ביצוע הפרוייקט בשל הליכים ארוכים ומייגעים המתנהלים בפני וועדות התכנון והרשויות.

 

להלן סקירה קצרה אודות שלבים בתמ"א 38 :

  • רב בעלי זכויות בבניין המעוניינים בתהליך – אחד מתנאי הסף לביצוע פרויקט תמ"א 38 הינו קבלת הסכמות בעלי הזכויות וחתימה על חוזה התקשרות מחייב מול יזם הפרוייקט. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 קובע כי הרב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק הינו – 66% מבעלי הזכויות והחלקים ברכוש המשותף. ובמסלול הריסה ובנייה (תמ""א 38 2) הינו- 80% מבעלי הזכות והחלקים ברכוש המשותף. ראוי כי הדיירים יקיימו אסיפת דיירים ויצביעו בעד ו/או נגד התהליך בכדי לבחון האם קיים רב כנדרש.

 

  • בחירת עו"ד מטעם הדיירים – לאחר שבעלי הדירות גיבשו עמדה חיובית ובחרו לצאת לדרך יש למנות עורך דין המתמחה בתמ"א 38 מטעמם, אשר ילווה אותם לכל אורך תהליך הפרוייקט, החל משלב המו"מ ועד למועד סיומו. תפקידו של עוה"ד לקדם את התהליך מול היזם תוך עמידה בלוחות זמנים ומתן הגנה משפטית ראויה לבעלי הדירות.

 

  • בחירת יזם – לצורך ביצוע הפרויקט, יידרשו הדיירים לבחור יזם ו/או חברה קבלנית שעימם ירצו להתקשר. עורך דין הדיירים, המתמחה בהתחדשות עירונית, יערוך דו"ח השוואתי להצעות שהתקבלו מהיזמים. וכך, יוכלו הדיירים לבחון את ההצעות השונות ולבחור את היזם לשביעות רצונם, בהתאם לפרמטרים משתנים כגון: התמורות, זהות/נסיון החברה ו/או היזם, משך ההתחייבות ללוחות זמנים, גובה הבטוחות וכיו"ב.

שלבים בתמ"א 38 - אבני דרך ליישום מוצלח של פרויקט התחדשות עירונית

  • ניהול מו"מ לגיבוש חוזה מחייב בין הצדדים – הליך המו"מ מתקיים בין באי כוחם של הצדדים ובשיתוף פעולה מצד חברי הנציגות. במהלכו מתדיינים הצדדים לגיבוש נוסח חוזה סופי (על נספחיו) באופן מפורט ביותר אשר יכלול בין היתר את ההיבטים דלקמן: מועדים לביצוע, ערבויות וביטוחים, ליווי בנקאי, בדק ואחריות, פיקוח,  תיקון צו הבית המשותף וכיו"ב.

 

  • חתימה על חוזה מוסכם – כל אחד מיחידי הבעלים נדרש לחתום באופן אישי על החוזה הסופי ונספחיו וכן על ייפוי כח תכנוני ובלתי חוזר. יובהר, כי בשלב זה ראוי כי יערך דו"ח אודות רישומים שאינם מוסדרים כראוי בפנקסי רישום המקרקעין (תיקון טעות סופר, יורשים, השלמת רישום במקרה של עסקת מכר וכיו"ב) ואלה יוסדרו מול לשכת רישום המקרקעין.
  • כמו כן, ראוי כי ב"כ הדיירים ייבצע רישום מסודר אודות הליכים משפטיים הנדרשים בהתאם למצב המשפטי של בעלי הזכויות כגון: פנייה לאפוטרופוס, פתיחת הליך פירוק חברת גוש חלקה, פנייה לגופים ממשכנים ו/או אחרים לצורך קבלת הסכמות לביצוע החוזה וכיו"ב. לאחר חתימה על החוזה ע"י הרוב הנדרש עפ"י דין, ייחתם החוזה ע"י היזם וממועד זה ייכנס החוזה לתוקף.

 

  • הכנת תוכניות והגשתן לוועדת התכנון – בהתאם לפרק הזמן שנקבע בחוזה, יגיש היזם לעיון בעלי הדירות את תוכנית ההגשה (גרמושקה). בעלי הדירות ו/או חברי הנציגות ייחתמו על הבקשה להיתר אשר תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

 

  • פרסום הבקשה להיתר ומתן זמן להתנגדויות – בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 בקשה להיתר שבמסגרתה מבוקש הקלה ו/או שימוש חורג ו/או סטייה מתוכנית, טעונה פרסום. מי שנמסרה לו הודעה כאמור רשאי להגיש התנגדותו בתוך 15 ימים ממועד הפרסום. ההתנגדויות ידונו במועד הדיון שיתקיים בוועדה המקומית.

 

  • מתן היתר בתנאים / החלטת וועדה – דיון בבקשה להיתר מתקיים בוועדת התכנון בנוכחות גורמי ההנדסה של העירייה. החלטת הוועדה לאישור התוכנית כוללת מארג שיקולי תכנון לצד דיון בהתנגדויות ככל והוגשו. יובהר כי במועד הדיון תחליט הוועדה המקומית אם לאשר התוכנית אם לאו. במקרה של אישור התוכנית ינתן היתר עקרוני המפרט את רשימת הדרישות שיש לקיים לשם קבלת היתר בנייה סופי. במקרה של דחיית התוכנית ו/או קבלת ההתנגדויות יש לפעול בהתאם להנחיות וועדת התכנון. לצדדים עומדת הזכות להגיש ערעור על החלטת הוועדה בפני וועדת ערר מחוזית.

 

  • הליכי ערר / עתירות מנהליות – במידה ולא התקבל היתר עקרוני והצדדים פנו להליכי ערר, הרי שעד למיצוי כל הליכי ההתנגדות לא ניתן לקדם את הליך הוצאת היתר הבנייה והשלמת הדרישות.

 

  • היטלי השבחה והשלמת דרישות – בפרק הזמן ממועד קבלת היתר עקרוני ועד למועד קבלת היתר סופי, יידרש היזם להשלים את כל דרישות הוועדה המקומית באמצעות יועצים, פנייה להג"א, מכבי אש וכיו"ב. בנוסף, יערוך היזם את התיקונים הנדרשים בגרמושקה וישלים את ההלכים מול מחלקת היטלים והשבחה.

 

  • ליווי פיננסי – פרויקט הממומן באמצעות גורם פיננסי כגון בנק מלווה ו/או חברת ביטוח מחייב את בעלי הדירות לחתום על מסמכי הליווי הפיננסי.  ב"כ הדיירים  נדרש לעיין במסמכי הליווי ולבחון כי המסמכים אינם משיתים חבות כספית על מי מבעלי הדירות. במסגרת הליווי הבנקאי חותם היזם מול הגורם הפיננסי על מסמכים הכוללים את תנאי ההלוואה בד בבד עם החתמת בעלי הדירות על מסמכים המאפשרים את רישום השעבוד במקרקעין לצורך פתיחת הליווי הפיננסי.

אנו מצרפים סרטון אודות דו"ח 0 שהוא דו"ח המיועד לקבלת ליווי פיננסי לצורך מימון הפרויקט. ההרצאה ניתנה ע"י רו"ח גנדי גורביץ' מתוך השתלמות עורכי דין בנושא ניתוח פיננסי של חברות תמא 38.

 

  • היתר בנייה – לאחר מילוי כל דרישות הוועדה, תשלום אגרות בנייה והיטלים, ניתן היתר בנייה לפרויקט, המאפשר את המעבר לשלב הביצוע.

 

  • הפקת ערבויות, פוליסת ביטוח, פינוי – תנאי לתחילת העבודות הינו הפקת הערבויות ופוליסת הביטוח. יובהר כי בפרויקטים המבוצעים במסלול הריסה ובנייה יידרשו הפקת ערבויות חוק מכר ושכירות, וכן קבלת מכתבי החרגה מהגורם הפיננסי כתנאי לפינוי. יש להפעיל את כל מנגנוני ההגנה הקבועים בחוזה ומתן הבטוחות בטרם המעבר לשלב הביצוע.

 

  • עלייה לקרקע – לאחר קבלת היתר הבנייה ומתן הבטוחות לבעלי הדירות מתחיל שלב ביצוע העבודות. היזם יידרש לעמוד בלוחות זמנים וביתר ההוראות החלות עליו מכח הדין במהלך הבנייה ועד לסיום העבודות, קבלת טופס 4, לרבות שלב הפיתוח הסביבתי.

 

  • מכירת דירות היזם – דירות היזם נמכרות בשלבים המוקדמים של הפרויקט (פריסייל) טרם קבלת היתר בנייה, או לחלופין בשלב שלאחר קבלת היתר הבנייה. היזם יידרש למתן בטוחות לרוכשי הדירות החדשות, בהתאם להוראות חוק המכר.

 

  • מתן טופס 4 – בסמוך לסיום עבודות הבנייה יפעל היזם מול הרשות המוניציפאלית להפקת טופס 4 עפ"י תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון) התשמ"א-1981. טופס 4 מהווה אישור אכלוס של הדירות החדשות וחיבור הבניין לתשתיות חיוניות.

 

  • פיתוח סביבתי – בסמוך לקבלת טופס 4 ואכלוס הדירות החדשות יבוצע הפיתוח הסביבתי של הפרויקט הכולל: גינון, שבילים, ריצוף אבני שפה וכיו"ב, תוך פרק הזמן שנקבע בחוזה.

 

  • תיקון ו/או רישום צו הבית המשותף – השלב הסופי בפרויקט בו מבוצע תיקון הרישום הקיים באופן המבטא את הבנייה. ככלל, תיקון צו בית משותף מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק. מחיקת צו רישום הבית המשותף ורישום חדש תחתיו מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.

המאמר נכתב לכבוד המרכז להתחדשות עירונית באדיבות משרד עורכי דין בנבנישתי מתמחה בדיני המקרקעין, מיסוי עסקאות מקרקעין ותכנון ובנייה המשרד מלווה יזמים ו/או בעלי דירות בפרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי.

דוא"ל הכותב: dina@tdb-law.com  

לקריאה נוספת – תמ"א 38 רמת גן – הלכה למעשה, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

תמ"א 38 – המדריך לדיירים מתחילים

מרכז להתחדשות עירונית מביא לכם את המדריך לדיירים מתחילים ליישום תמ"א 38, אשר מספק סקירה מקיפה וטיפים פרקטיים לשימוש הדיירים הרוצים להוציא לפועל פרויקט מסוג תמא38.

תמ"א 38 – איך הכול התחיל

תמ"א 38 (להלן: "התכנית") שאושרה בשנת 2005, הנה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה כחלק מהיערכות מדינת ישראל לרעידות אדמה בכלל, ולהבטחת עמידות מבנים בפרט. בשנת 1975 אושר לראשונה תקן ישראלי מס' 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה (להלן: "התקן"). בשל הליכי תכנון, רישוי וביצוע של מבנים, הוראות התקן לא יושמו מיד, ועל כן נקבע, כי התכנית תחול על מבנים קיימים, שהיתר הוצא לבנייתם קודם ליום 01.01.1980,  ועומדים בייתר תנאי התכנית. התכנית מציעה תמריצים שיעודדו את ביצוע חיזוק המבנים עליהם היא חלה מבחינה כלכלית, תוך התחשבות בשיקולים עירוניים רחבים.

מה יצרה תמ"א 38 שלא היה לנו קודם

התכנית יצרה את האפשרות הכלכלית לבצע חיזוק ושיפוץ של בניינים ישנים. המדובר בהטבות משמעותיות המהוות כלי בידי הדיירים לביצוע החיזוק, ללא הוצאות, ותוך השגת רווח כלכלי לעצמם. הטבות לדוג' אשר יכול ויתקבלו במסגרת היתר בניה שיינתן מכוח התכנית הנן, זכויות בניה שמאפשרות בניית דירות בקומה נוספת על גג הבניין, אפשרות לסגירת קומת עמודי הבניין ליחידות דיור, הרחבת היחידות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל יחידה, כולל הוספת ממ"ד ועוד.

בהמשך, תוקנה התכנית 3 פעמים, תיקונים שהקנו הטבות נוספות לדיירים, התיקון הראשון, קבע בעיקרו את היחס שבין תכניות בניין עיר מפורטות לתכנית. התיקון השני, קבע בעיקרו את האפשרות ליהנות מהטבות התכנית גם במסגרת הריסת הבניין הקיים, ובניית בניין חדש תחתיו. התיקון השלישי, קבע בעיקרו הרחבה של הזכויות, כך שניתן להוסיף ולבנות 2.5 קומות, ולקבל הקלות  בקווי הבניין, וכן כי ניתן להחיל התכנית גם על בניינים קטנים, כאשר המבחן הקובע הנו זכויות הבנייה הקיימות על פי התכניות התקפות שחלות במקום, ולא על פי המצב הבנוי בפועל.

תמונה מאתר תמא 38 תל אביב

תמונה מאתר תמא 38 תל אביב – מרכז להתחדשות עירונית

התכנית חלה על הבניין שלנו?

בניין שנבנה לפי היתר בניה שהוצא קודם לתאריך 01.01.1980, ונקבע על ידי מהנדס, כי הוא אינו בנוי על פי התקן, ובכפוף לעמידה בייתר תנאי התכנית – תחול עליו התכנית. מבנה שנבנה אחרי 01.01.1980, שלא על פי התקן, התכנית תחול עליו, ללא ההטבה של תוספת זכויות בניה. התכנית לא חלה על מבנה שהוכרז כמבנה להריסה. בכל מקרה, קבלת זכויות בניה מכוח התכנית כפופה לאישור הועדה המקומית. לכן, מומלץ בכל מקרה לא לשער השערות, אלא לפנות לקבלת מידע מהרשות המקומית, ועדיף באמצעות בעל מקצוע, עו"ד, שמאי או אדריכל (ניתן לפנות לחברות מנהלת בתחום התמ"א 38 דוגמת מרכז להתחדשות עירונית).

אז מה בפועל צפוי שיאשרו לנו לבנות?

2.5 קומות נוספות על גג הבניין, תוך עיצוב כולל של הבניין, וחיזוק כולל של הבניין, סגירה של קומת עמודים אם קיימת, תוספת שטח של עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה כולל ממ"ד, או לחילופין, ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), מעלית לבניין (כאשר במידת הנדרש תתאפשר חריגה מקווי הבניין לצורך בניית המעלית), חניות לדירות החדשות וכיוצ"ב. התכנית מאפשרת גם הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לזכויות המוקנות מכוח תכניות בניין עיר החלות במקום, בתוספת הזכויות מכוח התכנית. בהקשר זה, חשוב להבהיר, כי הטבות המס החלות על הזכויות מכוח התכנית, לא יחולו על הזכויות הנוספות המתקבלות מכוח תכניות בנין עיר אחרות החלות במקום. בכל מקרה כאמור, הדברים נמצאים בשיקול דעת הועדה המקומית, אשר פועלת תחת מכלול שיקולים הקשורים עם מימוש התכנית, והתכנון העירוני הכולל.

איך נדע שהבניין שלנו יכול להוות מוקד משיכה ליזמים

עלויות בניה שוות ערך כמעט בכל מקום, אולם בשווי המקרקעין קיימים פערים גדולים ביותר, והם אשר משפיעים על הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקט תמ"א 38. עם כל ההטבות שיצרה התכנית, והחקיקה המשלימה בנושא, בעיקר באשר להטבות המס, הרי שעדין חיזוק בניין בפריפריה הרחוקה, במרבית המקרים, אינו כדאי כלכלית ליזמים, לעומת ביצוע פרויקט בבניין באזור תל אביב וערי המרכז בכלל, כמו גם בערים הגדולות, חיפה וירושלים. יחד עם זאת, קיימת מודעות רבה לנושא, והרשויות פועלות כל העת במישורים שונים על מנת ליצור תמריצים ליזמים לבצע פרויקטים גם באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה. בהקשר זה נכון להתעדכן כל העת בחידושים בנושא. אם כך, בעניין זה הרי שאין טוב מהיכרות עם השטח, ופניה ליזמים מקומיים, שמכירים ומודעים היטב לאפשרויות מימוש התכנית.

מתחילים בקבלת הסכמה עקרונית של הדיירים

הסכמת הדיירים בבניין, היא הבסיס לפרויקט מוצלח. חשוב להשיג הסכמה עקרונית בכתב מכל הדיירים, שהרי היא הבסיס לביצוע כל פעולה ברכוש המשותף בבניין, יחד עם זאת, נקבעו הוראות חוק מיוחדות על מנת להתגבר על מצבים של היעדר הסכמה.

חוק המקרקעין (חיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008, קובע בסעיף 5(א) כי המפקח על הבתים המשותפים מוסמך לאשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף (שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף), על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם 2/3 מהדירות בבניין ו-2/3 מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שניתנה לכל בעלי הדירות לטעון את טענותיהם, כך בהתאם בפרויקט של הריסת הבניין והקמתו מחדש (תמ"א 38 תיקון 2), יידרש רוב של 4/5 מהדירות בבניין ש-4/5 חלקים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם.

אכן, לא פשוט לרתום את כל הדיירים לביצוע פרויקט, אך לגמרי אפשרי. בסופו של דבר מדובר בפרויקט שמיטיב עם הדיירים כולם. הדיירים צריכים לראות לנגד עיניהם, את הטוב שיצמח להם מביצוע הפרויקט, הדירה החדשה והמרווחת, הבניין המשופץ או החדש, תוספת המעלית, אולי חניה, וכל היתרונות הנלווים לכך, ועליית ערכו של הנכס באופן משמעותי. אל להם לדיירים לבחון הפרויקט בהיבט של רווחי היזם. די לדיירים, כי יקבלו את מלוא ההטבות המוענקות להם מכוח התכנית, כדי לאשר הסכמתם לפרויקט. דייר אשר יחשב את רווחי היזם הצפויים, לא יאפשר את ביצוע הפרויקט. יש להבין, כי רווחי היזם הם המאפשרים לבצע את הפרויקט. דיירים נוטים לחשוב, כי היקף רווחי הפרויקט הצפויים צריך להיות חלק מתחשיב ההצעה המסחרית לדיירים, אולם הדבר אינו נכון ופוגע באפשרות להוציא פרויקט לפועל.

יוצאים לדרך משותפת בבחירת נציגות דיירים

נציגות הדיירים, ממונה מתוך כלל הדיירים בבניין, נכון כי יהיו אלה אנשים, אשר יש להם את הפנאי והרצון לקדם הפרויקט, ואלו אינם צריכים להיות בהכרח יודעי דבר בתחום הנדל"ן. נכון כי ימונו 3 אנשים, כך שניתן יהיה לקבל החלטות על בסיס הצבעת רוב. הממונים לנציגות הדיירים יקבלו ייפוי כוח מהדיירים לקבל החלטות עקרוניות שיאפשרו מימוש יעיל של הפרויקט, ואנשי הקשר של הדיירים מול היזם, ועוה"ד. נכון לקבוע, כי החלטות עקרוניות ומהותיות, כמו בחירת היזם, שינויים משמעותיים בהסכמות בין הדיירים וכיוצ"ב, יתקבלו בפורום של כלל הדיירים, ולא על ידי הנציגות בלבד. מינוי נציגות דיירים לפרויקט תמא 38

 –

ממשיכים בבחירת משרד עורכי דין

החל בשלבים הראשונים של הפרויקט ולכל אורכו ועד להשלמתו בסיום הבניה ורישום הזכויות העדכני בדירות, תהיו זקוקים למיטב ההבנה, הניסיון והידע המקצועי של עורך הדין בו תבחרו ללוות את הפרויקט. חשוב שעורך הדין יהיה בעל ידע מקיף בתחום המקרקעין, תכנון ובניה, עם התמחות בתמ"א 38. העסקה אותה אתם הולכים לבצע עם היזם מורכבת, והנכם נדרשים לליווי צמוד של עוה"ד, שבראש ובראשונה ידאג לזכויותיכם, ויבטיח כמיטב יכולתו בנסיבות העניין, כי היזם יוכל להשלים הפרויקט, ולקיים את התחייבויותיו החוזיות מול הדיירים. אל תסתפקו בעו"ד שהיזם יציע למנות עבורכם. נהלו אתם את המהלך, וכחלק מתנאי העסקה עמדו על כך שהיזם יישא בשכר הטרחה של עורך הדין מטעמכם. סל השירותים המשפטיים שיידרש כולל פגישות עם הדיירים והיזם כחלק מההיערכות להתקשרות עם היזם, עריכת הסכם מפורט וחתימה על כל המסמכים המשפטיים הנלווים לעסקה, בדיקה ופיקוח על הליכי ליווי בנקאי של הפרויקט, אחזקת כספים בנאמנות ו/או בטוחות, דיווח לרשויות המס, פיקוח ותיאום הליכי תכנון וביצוע מול עורכי הדין ובעלי המקצוע האחרים מטעם היזם וכיוצ"ב.

מקבלים הצעות מסחריות מיזמים

פניה ליזמים לקבלת הצעה מסחרית, צריכה להכיל רשימה של תנאים יסודיים לעסקה. מעבר לשטח הדירה החדשה, חשוב שתהיה התייחסות לפתרונות דיור ראויים לתקופת הבניה והבטחת תשלום עבורם, ככל שאלו נדרשים במקרה של הריסה ובניה מחדש, ולחילופין, הבטחת תנאי מגורים סבירים לדיירים במקרה של חיזוק ובינוי בניין קיים, ערבויות ביצוע מאת היזם לתקופת הבניה עד לקבלת החזקה בדירות הבנויות והבטחת רישומן על שם הדיירים, ערבות בדק, ולוח זמנים מפורט לביצוע. על מנת למנוע הפתעות, יש להבטיח כי ביצוע הפרויקט הנו ללא חיוב הדיירים בכל תשלום ו/או עלות ו/או מס, בכפוף לזכות היזם לנצל כל פטור ממס ו/או היטל ככל שיוטלו והעומדים לזכות הדיירים. נכון  לבחון בשלב זה, גם את מצב רישום הזכויות בדירות של כל אחד מהדיירים, ולתת מענה במקרה של היעדר רישום מתאים, שכן בעניין זה יכול למצוא עצמו הדייר, נושא בהוצאות בלתי צפויות, ככל ונתון זה לא נלקח בחשבון בשלב ההיערכות לפרויקט.

בוחרים יזם מתאים

לא בהכרח היזם שנתן את ההצעה שנראית הגבוה ביותר, הוא הטוב ביותר עבורכם לביצוע הפרויקט. חשוב ביותר לבצע בדיקות בדבר איתנותו הכלכלית של היזם, ניסיונו בפרויקטים מסוג תמ"א 38, ובראש ובראשונה לבדוק את הבטוחות שהוא מעמיד לטובת ביצוע והשלמת הפרויקט. חשוב, כי ביצוע הבניה יהא באמצעות קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות התשכ"ט-1969, בסיווג המתאים להיקף העבודות הצפויות, וכמובן בעל ניסיון בפרויקטים מסוג תמ"א 38. עוד מומלץ להיוועץ בדיירים בבניין בו הושלם פרויקט תמ"א 38.

בחרנו יזם, לא חותמים על כל מסמך שאינו הסכם התקשרות מפורט, עליו חותמים כל הדיירים. כל מסמך שיחתם קודם להסכם המפורט, יכול ליצור בעיות משפטיות, הן באשר להתקשרות עצמה עם היזם וניהול המו"מ בדבר נוסח תנאי ההסכם המפורט, והן באשר להיבטי המיסוי של העסקה ומועדיה. תנו לעורכי הדין ביחד עם הנציגות להוביל ולהשלים את המו"מ עם היזם, כך שיובא בפני הדיירים הסכם שלם ומתאים לפרויקט תמ"א 38 בכלל, יחד עם נתוני המצב המשפטי הפיזי והתכנוני של הבניין, והרכב הדיירים בו בפרט.

צפויות לנו הוצאות? חבות במסים?

ככלל, בפרויקט תמ"א 38 שמבוצע באמצעות יזם, כל ההוצאות העלויות והמסים החלים בעסקה מוטלים על היזם, כאשר החוק קבע מנגנונים המעניקים הטבות מיוחדות באשר לחיובי מס שבח מע"מ בגין שירותי בניה והיטל השבחה בגין הזכויות המוקנות מכוח התכנית, אשר חלים בעסקה רגילה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62-הוראת שעה) התשס"ח-2008, קובע פטור ממס שבח, בתנאי שהתמורה ניתנת בשירותי בניה בהתאם לתנאי התכנית, ופטור ממע"מ על שירותי הבניה. בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א-2011 נקבע בסעיף 19 (ב) (10) לתוספת השלישית – פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות המוקנות מכוח התכנית. היזם נושא במלוא עלויות הבניה, ונהנה מהרווח העתידי שבמכירת הדירות החדשות שיבנו בבניין. באחריות הדייר לוודא, כי אינו גורר אחריו חיובים שקדמו לעסקה, כגון חיובי ארנונה, היטלים, דמי חכירה וכיוצ"ב, שכן אלה יחולו עליו, ומחובתו להסדיר תשלומם כחלק מהליכי מימוש העסקה, על מנת לאפשר ביצוע פעולות רישום בלשכת רישום המקרקעין, שיעבוד לבנק, ועוד. יתכן וכחלק מתנאי העסקה, יקבל על עצמו היזם, גם חיובים אלו.

ואחרי הכול, עדין יש לנו בבניין דייר סרבן, מה עושים?

כאמור, חוק המקרקעין (חיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008 קובע את סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים, לכפות על הדייר הסרבן את ביצוע עבודות החיזוק. בעלי הרוב הנדרש כפי שפורט לעיל לעניין הסכמת הדיירים, יגישו תביעה למפקח כנגד הדייר הסרבן. המפקח יבחן בין היתר את תנאי העסקה, ויאשר את ביצוע העבודות. ככל ולצורך קבלת החלטה, ראה המפקח, כי לשם קבלת החלטה בתביעה, נדרשת לו חוות דעת בעניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין, יפנה ליושב ראש הועדה להתחדשות עירונית כהגדרתה בחוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו-2006 כדי שימנה שמאי הנכלל ברשימת השמאים באותו חוק. כמו כן, ככל וימצא כי קיימת הצדקה, ימנה אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה בבניין, ושיהא מוסמך להתקשר בעסקה גם בשם הדייר הסרבן. במקרים שונים, חויב דייר סרבן במסגרת תביעה נזיקית לשלם פיצוי כספי ניכר לדיירים.

 

המאמר נכתב באתר מרכז להתחדשות עירונית ע"י ממשרד עורכי דין צבי שוב שהינו מהמשרדים המובילים בתחומי המקרקעין, התכנון והבניה לצד תחומי משפט אזרחי,  משפט מינהלי, מיסוי מקרקעין וליווי עסקאות נדל"ן לרבות התחדשות עירונית.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ משפטי. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.