כלים מקצועיים

בשנת 2005 פורסמה תוכנית מתאר ארצית 38 (שתיקרא להלן-"התוכנית"), אשר מטרותיה לחזק ולשפר מבנים אשר אינם עומדים בתקן החיזוק המחייב – ת"י 413 בפני רעידות אדמה. התוכנית כוללת הסדרים ותמריצי תכנון המאפשרים את יישומה על מבנים שהיתר הבנייה בגינם ניתן קודם ליום ה-1 בינואר 1980. במרוצת השנים, תוקנה התוכנית  פעמיים (תיקון מס' 2 ותיקון מס' 3) וכיום, אנו מצויים ערב תיקון מס' 4 אשר עשוי להרחיב את תחולת התוכנית למבנים נוספים.

התוכנית פתחה צוהר לאפשרויות בנייה שלא היו קיימות קודם לכן ואשר משליכות באופן ישיר על שינוי המרקם האורבני. בנוסף, נפתח שיח בין יזמים ו/או חברות נדל"ניות לבין בעלי דירות המבקשים ליישם את התוכנית במבנים בהם הינם בעלי זכויות.
במרוצת השנים התגבשה פרקטיקה בדבר הצעדים הנדרשים לשם הוצאתם לפועל של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

לאור מורכבות התהליך אנו עדים למקרים בהם מו"מ בין יזמים ובעלי דירות אינם צולחים, או לחלופין, להתקשרויות חוזיות אשר אינן מבשילות לכדי ביצוע הפרוייקט בשל הליכים ארוכים ומייגעים המתנהלים בפני וועדות התכנון והרשויות.

להלן סקירה קצרה אודות שלבים בתמ"א 38 :

• רב בעלי זכויות בבניין המעוניינים בתהליך – אחד מתנאי הסף לביצוע פרויקט תמ"א 38 הינו קבלת הסכמות בעלי הזכויות וחתימה על חוזה התקשרות מחייב מול יזם הפרוייקט. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 קובע כי הרב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק הינו – 66% מבעלי הזכויות והחלקים ברכוש המשותף. ובמסלול הריסה ובנייה (תמ""א 38 2) הינו- 80% מבעלי הזכות והחלקים ברכוש המשותף. ראוי כי הדיירים יקיימו אסיפת דיירים ויצביעו בעד ו/או נגד התהליך בכדי לבחון האם קיים רב כנדרש.

• בחירת עו"ד מטעם הדיירים – לאחר שבעלי הדירות גיבשו עמדה חיובית ובחרו לצאת לדרך יש למנות עורך דין המתמחה בתמ"א 38 מטעמם, אשר ילווה אותם לכל אורך תהליך הפרוייקט, החל משלב המו"מ ועד למועד סיומו. תפקידו של עוה"ד לקדם את התהליך מול היזם תוך עמידה בלוחות זמנים ומתן הגנה משפטית ראויה לבעלי הדירות.

• בחירת יזם – לצורך ביצוע הפרויקט, יידרשו הדיירים לבחור יזם ו/או חברה קבלנית שעימם ירצו להתקשר. עורך דין הדיירים, המתמחה בהתחדשות עירונית, יערוך דו"ח השוואתי להצעות שהתקבלו מהיזמים. וכך, יוכלו הדיירים לבחון את ההצעות השונות ולבחור את היזם לשביעות רצונם, בהתאם לפרמטרים משתנים כגון: התמורות, זהות/נסיון החברה ו/או היזם, משך ההתחייבות ללוחות זמנים, גובה הבטוחות וכיו"ב.

• ניהול מו"מ לגיבוש חוזה מחייב בין הצדדים – הליך המו"מ מתקיים בין באי כוחם של הצדדים ובשיתוף פעולה מצד חברי הנציגות. במהלכו מתדיינים הצדדים לגיבוש נוסח חוזה סופי (על נספחיו) באופן מפורט ביותר אשר יכלול בין היתר את ההיבטים דלקמן: מועדים לביצוע, ערבויות וביטוחים, ליווי בנקאי, בדק ואחריות, פיקוח,  תיקון צו הבית המשותף וכיו"ב.

• חתימה על חוזה מוסכם – כל אחד מיחידי הבעלים נדרש לחתום באופן אישי על החוזה הסופי ונספחיו וכן על ייפוי כח תכנוני ובלתי חוזר. יובהר, כי בשלב זה ראוי כי יערך דו"ח אודות רישומים שאינם מוסדרים כראוי בפנקסי רישום המקרקעין (תיקון טעות סופר, יורשים, השלמת רישום במקרה של עסקת מכר וכיו"ב) ואלה יוסדרו מול לשכת רישום המקרקעין.
• כמו כן, ראוי כי ב"כ הדיירים ייבצע רישום מסודר אודות הליכים משפטיים הנדרשים בהתאם למצב המשפטי של בעלי הזכויות כגון: פנייה לאפוטרופוס, פתיחת הליך פירוק חברת גוש חלקה, פנייה לגופים ממשכנים ו/או אחרים לצורך קבלת הסכמות לביצוע החוזה וכיו"ב. לאחר חתימה על החוזה ע"י הרוב הנדרש עפ"י דין, ייחתם החוזה ע"י היזם וממועד זה ייכנס החוזה לתוקף.

• הכנת תוכניות והגשתן לוועדת התכנון – בהתאם לפרק הזמן שנקבע בחוזה, יגיש היזם לעיון בעלי הדירות את תוכנית ההגשה (גרמושקה). בעלי הדירות ו/או חברי הנציגות ייחתמו על הבקשה להיתר אשר תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

• פרסום הבקשה להיתר ומתן זמן להתנגדויות – בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 בקשה להיתר שבמסגרתה מבוקש הקלה ו/או שימוש חורג ו/או סטייה מתוכנית, טעונה פרסום. מי שנמסרה לו הודעה כאמור רשאי להגיש התנגדותו בתוך 15 ימים ממועד הפרסום. ההתנגדויות ידונו במועד הדיון שיתקיים בוועדה המקומית.

• מתן היתר בתנאים / החלטת וועדה – דיון בבקשה להיתר מתקיים בוועדת התכנון בנוכחות גורמי ההנדסה של העירייה. החלטת הוועדה לאישור התוכנית כוללת מארג שיקולי תכנון לצד דיון בהתנגדויות ככל והוגשו. יובהר כי במועד הדיון תחליט הוועדה המקומית אם לאשר התוכנית אם לאו. במקרה של אישור התוכנית ינתן היתר עקרוני המפרט את רשימת הדרישות שיש לקיים לשם קבלת היתר בנייה סופי. במקרה של דחיית התוכנית ו/או קבלת ההתנגדויות יש לפעול בהתאם להנחיות וועדת התכנון. לצדדים עומדת הזכות להגיש ערעור על החלטת הוועדה בפני וועדת ערר מחוזית.

• הליכי ערר / עתירות מנהליות – במידה ולא התקבל היתר עקרוני והצדדים פנו להליכי ערר, הרי שעד למיצוי כל הליכי ההתנגדות לא ניתן לקדם את הליך הוצאת היתר הבנייה והשלמת הדרישות.

• היטלי השבחה והשלמת דרישות – בפרק הזמן ממועד קבלת היתר עקרוני ועד למועד קבלת היתר סופי, יידרש היזם להשלים את כל דרישות הוועדה המקומית באמצעות יועצים, פנייה להג"א, מכבי אש וכיו"ב. בנוסף, יערוך היזם את התיקונים הנדרשים בגרמושקה וישלים את ההלכים מול מחלקת היטלים והשבחה.

• ליווי פיננסי – פרויקט הממומן באמצעות גורם פיננסי כגון בנק מלווה ו/או חברת ביטוח מחייב את בעלי הדירות לחתום על מסמכי הליווי הפיננסי.  ב"כ הדיירים  נדרש לעיין במסמכי הליווי ולבחון כי המסמכים אינם משיתים חבות כספית על מי מבעלי הדירות. במסגרת הליווי הבנקאי חותם היזם מול הגורם הפיננסי על מסמכים הכוללים את תנאי ההלוואה בד בבד עם החתמת בעלי הדירות על מסמכים המאפשרים את רישום השעבוד במקרקעין לצורך פתיחת הליווי הפיננסי.

אנו מצרפים סרטון אודות דו"ח 0 שהוא דו"ח המיועד לקבלת ליווי פיננסי לצורך מימון הפרויקט. ההרצאה ניתנה ע"י רו"ח גנדי גורביץ' מתוך השתלמות עורכי דין בנושא ניתוח פיננסי של חברות תמא 38.

• היתר בנייה – לאחר מילוי כל דרישות הוועדה, תשלום אגרות בנייה והיטלים, ניתן היתר בנייה לפרויקט, המאפשר את המעבר לשלב הביצוע.

• הפקת ערבויות, פוליסת ביטוח, פינוי – תנאי לתחילת העבודות הינו הפקת הערבויות ופוליסת הביטוח. יובהר כי בפרויקטים המבוצעים במסלול הריסה ובנייה יידרשו הפקת ערבויות חוק מכר ושכירות, וכן קבלת מכתבי החרגה מהגורם הפיננסי כתנאי לפינוי. יש להפעיל את כל מנגנוני ההגנה הקבועים בחוזה ומתן הבטוחות בטרם המעבר לשלב הביצוע.

• עלייה לקרקע – לאחר קבלת היתר הבנייה ומתן הבטוחות לבעלי הדירות מתחיל שלב ביצוע העבודות. היזם יידרש לעמוד בלוחות זמנים וביתר ההוראות החלות עליו מכח הדין במהלך הבנייה ועד לסיום העבודות, קבלת טופס 4, לרבות שלב הפיתוח הסביבתי.

• מכירת דירות היזם – דירות היזם נמכרות בשלבים המוקדמים של הפרויקט (פריסייל) טרם קבלת היתר בנייה, או לחלופין בשלב שלאחר קבלת היתר הבנייה. היזם יידרש למתן בטוחות לרוכשי הדירות החדשות, בהתאם להוראות חוק המכר.

• מתן טופס 4 – בסמוך לסיום עבודות הבנייה יפעל היזם מול הרשות המוניציפאלית להפקת טופס 4 עפ"י תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון) התשמ"א-1981. טופס 4 מהווה אישור אכלוס של הדירות החדשות וחיבור הבניין לתשתיות חיוניות.

• פיתוח סביבתי – בסמוך לקבלת טופס 4 ואכלוס הדירות החדשות יבוצע הפיתוח הסביבתי של הפרויקט הכולל: גינון, שבילים, ריצוף אבני שפה וכיו"ב, תוך פרק הזמן שנקבע בחוזה.

• תיקון ו/או רישום צו הבית המשותף – השלב הסופי בפרויקט בו מבוצע תיקון הרישום הקיים באופן המבטא את הבנייה. ככלל, תיקון צו בית משותף מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק. מחיקת צו רישום הבית המשותף ורישום חדש תחתיו מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.

המאמר נכתב לכבוד המרכז להתחדשות עירונית באדיבות משרד עורכי דין בנבנישתי מתמחה בדיני המקרקעין, מיסוי עסקאות מקרקעין ותכנון ובנייה המשרד מלווה יזמים ו/או בעלי דירות בפרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי.

דוא"ל הכותב: dina@tdb-law.com  

לקריאה נוספת – תמ"א 38 רמת גן – הלכה למעשה, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

במדריך ביטוח תמ"א 38 נסקור את הסיכונים הניצבים בפני דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, ונפרט אודות הכלים הביטוחיים המצויים בשוק כדי לגדר את אותם סיכונים.

נהוג להמשיל פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי לעסקת קומבינציה שבה הדיירים מוסרים את הזכויות המוקנות להם מכוח תכנית מתאר כזו או אחרת בתמורה לשירותי הבניה של היזם.

בפרויקט פינוי בינוי קלאסי או מכוח תמ"א 38/2 היזם מפנה את הדיירים והורס את הבנוי וכאן יש דמיון לפרויקט בניה סטנדרטי אך בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות) נכנסת מורכבות כבדת משקל שהיא נוכחותם של הדיירים תוך כדי ביצוע הבניה. היזם צריך לבנות על גג הבניין תוך קיום אורך חיים "נורמאלי" לדיירים המתגוררים בבניין. מצב זה מעמיד סיכונים לא סטנדרטיים להם יש לתת התייחסות ביטוחית הולמת.

אז איך תשמרו על עצכם בפרויקט תמ"א?

על הדיירים לוודא הימצאות ותקינות של פוליסות ביטוח העונה לדרישות ולסיכונים המצויים בפרויקט תמא38 באמצעות בא כוחם או כל גורם מקצועי ומוסמך.

הסיכונים להם ננסה לתת מענה עשויים להיות סערות, סופות, נזקי טבע, רעידות אדמה, בניה בעזרת חומרים לא איכותיים או לא תקינים, בניה רשלנית ולא מבוקרת שלא לפי התקן ו/או ההנחיות לפיהם ניתן ההיתר, נזקים לרכוש, פריצה, גניבה, נזק בזדון וכו'.

היזם מתאים פוליסת ביטוח לפי צרכיו  ולפי ראות עיניו, אך לרוב אין לדיירים היכולת או ההזדמנות לתת הערות לנוסח הפוליסה. לעתים קיימים עורכי דין מטעם הדיירים אשר עוברים ואף נעזרים ביועץ ביטוח תמ"א 38 כדי לתת את דעתו על הפוליסה ויגן על זכויות הדיירים בצורה אובייקטיבית.

מספר דגשים חשובים לבחינת פוליסת הביטוח לדיירים בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותופסות):

• הרחבת השיפוי לטובת הדיירים במקרה של נזק לצד ג.
• חשוב להרחיב את הפוליסה להשבת סכומי הביטוח אוטומטית לאחר מימוש הפוליסה עקב נזק מכוסה.
• הרחבת ביטוח רכוש לדיירים כולל רכוש משותף וכלי רכב, כתוצאה מנזק שאירע במהלך עבודות ההקמה, רעידת אדמה ונזקי טבע אחרים, או חבלה בזדון לאחד מהדיירים. כאן צריך להתייחס להקמה מחדש, בנוסף צריך להתייחס לשכר המתכננים בעת פגיעה שכזו – נזק ישיר ועקיף מתכנון לקוי.
• המבנה, החומרים, הציוד המתקנים המשמשים לביצוע הפרויקט יבוטחו במלוא ערכם, כנגד כל נזק או כל אובדן לעבודות הפרויקט במשך כל תקופת ביצוע הפרויקט ובסכומים שיאפשרו את קיומו של הפרויקט מחדש בפוליסה מסוג ביטוח עבודות קבלניות ("כל הסיכונים קבלניים").
• במקרה של נזק לבניין על הדיירים להיות משופים וכך לשמור על זכויותיהם.
• הפוליסה תהיה כפופה לתנאים שלא יפחתו מתנאים הנקראים "עבודות קבלניות ביט 2013".
• שמות הדיירים צריכים להיכלל בפוליסה כמוטבים כדי לשמור על זכויותיהם.
• בפרויקט תמ"א 38 חיזוק קיים חשש גבוה לפגיעה בצד שלישי, לכן חשוב להתייחס לפרק זה ביתר תשומת לב – ביטוח אחריות חוקית לצד ג' מספר הגנות לצדדים שלישיים עליהם לא היה ניתן לחשוב בפרק נזקי הרכוש.
• יש צורך לבטל תביעות שיבוב מהמוסד לביטוח לאומי.
• לדרוש פרק אחריות מעבידים כלפי עובדים המועסקים באתר בביצוע עבודות הפרויקט, ובנוסף כלפי חברה לאספקת כוח אדם שסיפקה את העובדים הנ"ל. הכיסוי הוא בשל פגיעה גופנית הנגרמת לעובד באתר ביצוע הפרויקט, בדרך אליו או ממנו במשך תקופת ביצוע הפרויקט.
• חשוב להרחיב את כיסוי הפוליסה לפינוי הריסות ויישור קרקע, בכל מקרה בסכום שלא יפחת מ- 10% מערך הפרויקט (ש לשים לב כי חלק מהמבטחים רושמים 10% "מגובה הנזק", מה שאינו נכון ויש לדרוש "מהפרויקט").
• יש לבטל את התנאי "פתאומי" מהגדרת מקרה הביטוח.
• לשים דגש לנזקים ישירים שיגרמו לכבלים ומתקנים תת קרקעיים.

ביטוח אחריות מקצועית לפרויקט תמ"א 38:

• הביטוח בא כהשלמה לפוליסת עבודות קבלניות עליה סיפקנו את הדגשים מעלה. בביטוח מעין זה יחול הכיסוי לכל נזק שיתגלע כתוצאה ממעשה או מחדל מקצועי למעט מה המוחרג בפוליסה.
• על היזם להעסיק, אם באמצעותו או באמצעות הקבלן, מתכננים בעלי רמה גבוהה להם תהיה פוליסה לאחריות מקצועית. לכן, בחוזה של היזם עם הקבלן תוטל חובה על הקבלן להעסיק לצורך ביצוע הפרויקט אך ורק מתכננים המבוטחים בפוליסה לאחריות מקצועית שתכסה נזקים של תכנון לקוי שאינם מכוסים במסגרת פוליסת עבודות קבלניות. עיקר התנאים כמפורט בסעיף הבא.
• ביטוח "אחריות מקצועית" המבטח את חבותו של הקבלן ו/או אחריותו השילוחית בגין מי מטעמו בשל הפרת חובה מקצועית שמקורה במעשה, רשלנות, טעות או השמטה בגבולות אחריות של _____ ₪ למקרה ולתקופת הביטוח. הקבלן מתחייב כי תוקף הביטוח יהיה משך כל תקופת ביצוע הפרויקט ולתקופה נוספת שלא תפחת מ- 36 חודשים לאחר סיום הפרויקט ותקופת האחריות המורחבת. צריך לוודא כי ישנו סעיף המאריך את תקופת ה"גילוי" של נזק לתקופה נוספת שלא תפחת מ- 6 חודשים נוספים.

ביטוח אחריות מוצר לפרויקט תמא 38:

בנוסף לפוליסת עבודות קבלניות אשר מסתיים כאמור בעת מסירת הפרויקט, רצוי לוודא כי קיים ביטוח אחריות מוצר. לפי חוק האחריות למוצרים פגומים נחשב גם הבניין למוצר.

במקרה של תמ"א 38 החוק מטיל על היצרן, שהוא למעשה הקבלן/יזם את החובה לפצות את מי שנפגע כתוצאה מפגם במוצר המסופק, זאת במידה ויוכיח הצרכן כי המוצר היה פגום וישנו קשר ישיר בין הנזק לפגם. למרות זאת, מעטים היזמים אשר רוכשים פוליסת אחריות מוצר.

היזם פשט רגל? מי מבוטח?

בכל מצב שבו נפסקה הבניה לפני השלמתה כמתוכנן, ייווצר קושי ליזם או לדיירים להיכנס בנעלי הפוליסה הישנה, וזאת כדי לא ליטול על עצמם את הנזקים ותקלות אפשריות אותם השאיר היזם הכושל. לכן על הדיירים להסדיר סוגיה זו במהירות האפשרית עם יציאתו הפורמלית של היזם מהתמונה, ולהפוך הם בעצמם לבעלי הפוליסה.

אולי יעניין אותך: למה אתם חייבים חברת מינהלת בתחום התמ"א 38,  ⊗  מפרט טכני לתמ"א 38