מי מפחד מרעידת אדמה?

הערכות המדינה להתמודדות עם רעידת אדמה והקשר הישיר לתחום ההתחדשות העירונית

בסוף נובמבר 2018 אושר מסמך הנקרא "צו תכנון ובניה (פטור מתכנית או היתר להקמת מתקן התרעה לרעידת אדמה)". המדינה מעוניינת בהקמת מתקן התרעה כנגד רעידת אדמה, וזאת ללא שום צורך בקבלת היתר? מדובר בשתי פסקאות בלבד, אשר ביכולתן להעיד על החשיבות אותה מייחסת הממשלה לעניין הערכות לרעידת אדמה חזקה בשנים הקרובות.

אחד הכלים המשמעותיים ביותר להתמודדות המדינה כנגד רעידת אדמה הוא מיגון הבתים והמרחבים הציבוריים, וזאת יש לעשות בדרך של התחדשות עירונית. בדרך זו יש לומר, מתיימרת המדינה לטפל ראשית בצורך בהגדלת היצע המגורים (יוקר המחיה), ובד בבד הצורך להתגוננות מפני רעידות האדמה ואיום הטילים.

שלל הסקרים קובעים כי בטחון אישי חשוב לנו יותר מכל נושא אחר בחיים ולמרות זאת, איום רעידת האדמה מצטייר כאיום רחוק אותו אנו נוטים להדחיק כמעט לגמרי – עד כדי כך שהמניע לקידום פרויקט התחדשות עירונית בבית מגורינו הפך כלכלי גרידא.

במאמר זה נביא למודעות את הסיכון מפני רעידת אדמה צפויה וכן נבהיר את חוסר האפקטיביות של ביטוח הדירה בו חלקנו תולים תקוות שווא. בכך, ננסה להטות את השיח סביב נושא ההתחדשות העירונית אשר מונע רובו ככולו מאינסנטיב כלכלי, וזאת במטרה להאיץ את קצב התממשות הפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.

פוטנציאל הנזק כתוצאה מרעידת אדמה

מסקר של מרכז המחקר והמידע שנערך לבקשת יו"ר ועדת המדע והטכנולוגיה של הכנסת בחודש נובמבר שנת 2017 ניתן ללמוד כי ישנה סבירות גבוהה לרעידת אדמה עד שנת 2027 – רעש אדמה בעל רדיוס השפעה של – 80 קילומטר מהמוקד, מעמיד את כל מדינת ישראל תחת חשיפה וסיכון מידיים.

לפי הערכה צפויים ברעידת אדמה חזקה בישראל: "כ- 28,600 בניינים הרוסים או עם נזק כבד; כ- 290,000 בניינים עם נזק קל או בינוני; כ- 7,000 הרוגים; כ- 8,600 פצועים בדרגת חומרה בינונית וקשה; כ- 37,000 פצועים קל; כ- 170,000 עקורים (חסרי קורת גג) לטווח ארוך. בנוסף, מעריכים שיהיו כ-9,500 לכודים בהריסות – כ- 98% מהם צפויים להיחלץ בעזרת בני משפחה ויחידות חילוץ עירוניות שפיקוד העורף מקים וכ- %2 צפויים להיות מחולצים בסיוע יחידות מקצועיות".

תסתכלו שוב על המספרים האלה, אם יתממשו ולו בחצי מדובר בקטסטרופה בקנה מידה חסר תקדים. על אף אחריות הממשלה וחרף כל המאמצים הנעשים על ידה, עלינו הציבור חלה אחריות אישית, ולכן עלינו לגזור את המשמעותיות ולהסיק את המסקנות באופן סובייקטיבי.

רעידת אדמה בישראל - התחדשות עירונית ופינוי בינוי

ביטוח הדירה שלכם לא אפקטיבי כנגד רעידות אדמה

מדי שבוע אנו שומעים אודות רעידות אדמה הפוקדות אזורים נרחבים בעולם, לרבות אזורים הקרובים לישראל. כחלק מניהול הסיכונים, הבנקים למשכנתאות מחייבים אותנו לבצע ביטוח כנגד רעידות אדמה – תנאי בסיסי וקשיח לחלוטין במדיניות הבנקים. יחד עם זאת, נתח גדול משוק הדירות בישראל לא מבוטח כנגד רעידת אדמה – לרוב מדובר בדירות שנרכשו ללא משכנתא או שהיא שולמה במלואה.

סכנת החיים היא ראשונה בחשיבותה כמובן, אולם כאשר מדברים על ביטוח כנגד נזקי טבע עולה השאלה האם ערך הנכסים שלנו מובטח?

תרחישים של הפעלת ביטוח רעידת אדמה

בניין בעל 9 דירות שאינו בנוי לפי התקן נגד רעידת אדמה ונהרס או נגרם לו נזק המביא אותו למצב של מבנה מסוכן. נניח לרגע שלא נגרם נזק גופני אלא רכוש בלבד. נניח ש-3 דירות לא היו מבוטחות וחברת הביטוח ללא שום בעיות ועיכובים פרוצדורליים מוכנים לשלם באופן מידי דמי שכירות לתקופה של 12 חודשים ולהעמיד כיסוי ביטוחי לבניית דירה חדשה.

במידה ו-3 הדירות שלא ערכו ביטוח לא יוכלו במידית להעמיד את חלקם בשיפוץ או בניית הבניין החדש, לא יהיה תקציב והבניה לא תחל. בתום תקופת סבסוד דמי השכירות הרשומה בפוליסה תפסיק חברת הביטוח לשלם את דמי השכירות ובעלי הנכס יישארו הן ללא דירה והן ללא מקור תזרימי לדמי שכירות.

גם בתרחיש הקיצון בו משלמת חברת הביטוח את הכיסוי הביטוחי, לא יוכלו בעלי הדירות להשלים את הפער שבין ערך הכינון לבין שווי הקרקע. ערך קרקע באזור גוש דן נע בין 30% ל-45% משווי דירה, כלומר גם אם תשלם חברת הביטוח את עלות הבניה במלואה, יצטרכו בעלי הנכסים להשלים סכום משמעותי כדי להשיב את נכסיהם.

נביא כדוגמא רעידת אדמה עוצמתית שארעה בשנת 1994 בקליפורניה (ארצות הברית) ובה נהרגו 57 אנשים, נפצעו כ-9,000 איש ונגרם נזק כולל בשווי 34 מיליארד דולר. סכומי עתק אותם חויבו חברות הביטוח לשלם הביאו לכך שחברות מסוימות זייפו מסמכים כדי להימנע מתשלומים. דוגמא זו, אשר מגיעה מהמעצמה הגדולה בעולם יש בה כדי להעיד על הקטסטרופה שעשויה לפקוד אותנו במקרה של רעידת אדמה עוצמתית.

הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח ברחבי העולם

צריך להודות על האמת – בתרחיש של רעידת אדמה גם חברות הביטוח עצמן לא מצפות לעמוד בנטל שיקום הנזק. לכן, חברות ביטוח נערכות לרעידת אדמה בדרך של סגירת הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח בעולם. בשפה מקצועית זה נקרא תת ביטוח. כל ביטול או שינוי בהסכמים אלה עתיד לגרום לשינוי מדיניות חברות הביטוח בארץ. תרחיש אפשרי יהיה שינוי מדיניות חברות הביטוח כך שהחל משנה מסוימת לא יוכלו לבטח בניינים שלא נבנו לפי התקן נגד רעידת אדמה. תרחיש זה יגרור תגובת שרשרת, מאות אלפי דירות ישנות ירדו בערכן כי לא יוכלו לקבל משכנתה, הביקושים יוסטו לעבר הדירות העומדות בתקן, והזוגות הצעירים יישארו ללא פתרון דיור.

הערכות המדינה לרעידת אדמה

הערכות המדינה לרעידת אדמה מושתת על הערכות פאסיבית הכוללת מיגון וחיזוק המבנים והתאמתם לתקן, ובנוסף הערכות אקטיבית הכוללת הקמת מערכי סיוע כמו הרשות להגנת העורף, ושיפור יכולת התגובה במקרה של נזקי טבע.

אנו מניחים כי מידע רב מצונזר ונחסך מהציבור כדי לא לזרוע פחד. יחד עם זאת, לאור האיומים הראליים משקיעה המדינה מאות מליוני שקלים בנושא הגנה מרעידת אדמה בדרך של התחדשות עירונית.

ניתן לומר כי ההערכות הפאסיבית הכוללת מיגון המבנים, תהיה בעלת ההשפעה הגדולה ביותר בעת רעש אדמה. יישום התחדשות עירונית רחב היקף נועד בראש ובראשונה להתמודד עם הערכות מנהל התכנון לגבי גידול האוכלוסייה בעשור הקרוב, המחסור בעתודות קרקע והצורך בגידול משמעותי של יחידות הדיור. כך שהערכות מפני רעידת אדמה תופסת מקום זניח בכל הקשור להאצת קידום התחדשות עירונית רחב היקף.

ריכזנו עבורכם את הכלים הסטטוטוריים והתקנות שהמדינה יזמה ועדכנה בשנים האחרונות כחלק מהערכות המדינה לרעידת אדמה:

חוק/מסמך סטטוטורי אחר אופי החוק / מסמך / תקנות
חוק התכנון והבניה + תמ"א 38 הענקת זכויות בניה + הקלות באישור תכניות והיתרי בניה עבור בניינים שאינם עומדים בתקן לרעידות אדמה.
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2016 חוק כולל שורה של כלים במטרה לעודד פעילות להתחדשות עירונית, ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי.
חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות 2017 קביעת מעמד רשמי לתפקיד המארגן והסדרת כללי התקשרות בהסכם ארגון דיירים במטרה להאיץ את מימוש הפרויקטים.
תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה) (תיקון 4) הרחבת הנחות בארנונה.
חוק פינוי ובינוי פיצויים 2006 (תיקון מס' 6) התשעח-2018 – עידוד מיזמי פינוי ובינוי קביעת דרכי התמודדות עם דיירים סרבנים והגנות לדיירים מבוגרים.
תיקון 3א משנת 2016 לתמ"א 38 קביעת שיטת חישוב אחידה בפרוייקטים הריסה ובניה מכוח תמ"א 38.
תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 הרחבת פטור ממס שבח גם על הזכויות מכוח תב"ע.
חוק התכנון והבניה (תיקון 97) הקלה בתנאי תקן מקומות חניה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א 2011+תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) הוראת השעה פטור מהיטל השבחה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.קביעת אגרה מופחתת למתן היתר בניה שחל לגביו פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ב) (10) – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) הורדת רף ההסכמה לביצוע עבודות ברכוש המשותף.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה) תיקון 7 פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה).
חוק המע"מ מתן שירותי בניה לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה) בתמורה למכירת הזכות הנמכרת, פטורה ממס.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965+תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב 1992 החרגת שטחים שנועדו לצורך חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה מחישוב השטח הכולל המותר לבניה.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) הקלות בבטיחות אש בבנייני מגורים אשר מתווספת אליהם לפחות קומה אחת מכוח תמ"א 38
תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן 1990 יציבות המבנה מפני כוחות אופקיים הנובעים מרוח, רעידות אדמה וכיו"ב לפי דרישות התקן.
חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א 1951 מסמיך את שר הביטחון להתקין תקנות, בין היתר, בנוגע להעמדת מקרקעין, ציוד ועובדים של הרשויות המקומיות לצרכי התגוננות במקרה של מצב מיוחד בעורף/שעת התקפה ובנוגע למתן עזרה וסיוע להג"א על ידי הרשויות המקומיות לשם פינוי אוכלוסייה ושיכונה.
חוק עזר לדוגמא לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), התשל"ב 1972 חובת בעל בנין להחזיק את בנינו במצב המבטיח את שלום הציבור ואת שלום המחזיקים בו, סמכות ראש העיריה להורות למהנדס לערוך סקר על בנינים העלולים להיות סכנה למחזיקים או לציבור. בסמכות ראש העיריה: לדרוש בהודעה בכתב מבעל הבניין לבצע את העבודות המפורטות בה אם סבר כי הבניין מהווה סכנה למחזיקים או לציבור על בסיס הדו"ח לעיל. בעל בנין חייב למלא אחר ההודעה. לא מילא – רשאית העיריה לבצע את העבודות ולגבות הוצאות מבעל הבניין. באישור הממונה על המחוז לבצע את העבודות הדרושות לשם סגירת בניין או הריסתו (ולגבות הוצאות הביצוע מבעל הבניין) אם הבניין מהוה סכנה מידית למחזיקים או לציבור.

*  הרשימה חלקית בלבד, בעשור האחרון בוצעו מספר שינויים התומכים בעקיפין בשורה ארוכה של חוקים בתחומים: חשמל, גז, כבישים, שירותי ביטוח, גז, נפט, שדות תעופה וטיס.

במוקדם או במאוחר תפקוד אותנו רעידת אדמה חזקה. כשזה יקרה כרגיל כולם יחפשו אשמים. ברמה המדינית אנו רואים מאמצים מרחיקי לכת, ועדיין עוד הרבה מקום לשיפור בהיבט של קיצור זמני התכנון והרישוי. למרות זאת, רוב הכשלים והעיכובים דווקא נוגעים לבעלי הזכויות והרשויות המקומיות. לדעתנו שינוי התפיסה חייב להגיע בדרך של הסברה, החל מאנשי המקצוע הנוגעים בתחום ועד לממשלה עצמה – כולם צריכים להירתם למאמץ ההסברתי, להשפיע על דעת הקהל והשיח הציבורי בנושאים הנוגעים להתחדשות עירונית, כך שהאינטרס האישי למימוש פרויקטי תמ"א 38 או פינוי בינוי לא יהיה כלכלי בלבד.

לקריאה נוספת: נכנס לתוקף – החוק שיאיץ פרויקטי פינוי בינוי, ניהול מכרז תמ"א 38 – השיטה שעובדת

חוק המכר דירות  – אל תסמכו עליו

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל”ה 1974 – חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות הנדרשים לשלם כספים לפני מועד קבלת המפתח. ברבות השנים עבר החוק מספר שינויים במטרה לשכלל את מנגנון ההגנה לרוכשים החדשים. רובם המכריע של השינויים בחוק המכר דירות התייחס למסלול המבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות. כל זאת תוך עצימת עיניים בכל הקשור למסלולים הנוספים המוגדרים בחוק המכר ומספקים אלטרנטיבות להבטחת כספי הרוכשים. כך נוצרו פרצות גדולות בחוק, בטח כאשר מדובר על פרויקטים מסוג תמ”א 38, ואף שוני בהיקף הביטחון אשר מעניק החוק לרוכשי הדירות בכל חלופה אפשרית.

להלן החלופות להבטחת כספי הרוכשים על פי חוק המכר דירות:

  1. ערבות בנקאית.
  2. פוליסת ביטוח.
  3. שעבוד דירה או קרקע לטובת הקונה.
  4. רישום הערת אזהרה על דירה או קרקע לטובת הקונה.
  5. העברת בעלות.

אנו נסקור להלן את חלופה מספר 4 – “רישום הערת אזהרה” ונוכיח כי יש להתערב חקיקתית על מנת לתקן מספר עיוותים ולהגן עליכם הרוכשים בצורה ראויה יותר.

ליווי בנקאי סגור – המסלול האולטימטיבי

המסלול הנפוץ להבטחת הרוכשים מקבל לעתים את המינוח – “ליווי בנקאי סגור“. במסגרת הליווי מעניק הבנק המלווה ערבויות לרוכשי הדירות, ומנגד מעמיד הלוואה ליזם לטובת מימון מהלך הפרויקט. הבנק מצדו מבצע בחינה מדוקדקת של הפרויקט לצורך העמדת האשראי ומבקר באופן רציף את התקדמותו, הבנק מונע מתוך אינטרס אישי להבטיח את כספו שלו, אך בצורה עקיפה נהנים רוכשי הדירות או לחלופין בעלי הדירות הקיימות בפרויקטים של תמ”א 38 מפיקוח ובקרה איכותיים.

הבקרה של הבנק המלווה מתחילה בהכרות עם היזם/קבלן – למידת הניסיון המקצועי שלו, ניתוח מבנה החברות ואופן תפעולן, בדיקת דו”חות כספיים ובחינת האיתנות הפיננסית של החברה, בחינת עושר פיננסי של בעלי החברה בתור אלו שעתידים להיות ערבים לכלל התחייבויות החברה. במקביל מבוצעות בקרות על הפרויקט עצמו הן בשלב בחינתו והן למשך כל תקופת הבניה.

ריכזנו עבורכם את תמצית הפעולות אותן מבצע הבנק בליווי בנקאי סגור – הרשימה כמובן עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות:

  • בחינה פיננסית של יזם ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • בחינה כלכלית של פרויקט ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • דרישת הון עצמי של יזם.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • חשבון ליווי סגור – הזרמת כספי הרוכשים ישירות לחשבון הליווי המבוקר.
  • מעקב שוטף על התקדמות בניה.
  • מעקב שוטף על חובות לספקים, קבלנים ונותני שירות.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע”מ לרשות המיסים.
  • אפשרות משפטית בכל עת להוציא את היזם מהפרויקט אם מפר את ההסכם ולהחליפו.

* ניתן לראות שלצד הבטוחות לרוכשי הדירות עפ”י חוק מכר דירות, מבצע הבנק פיקוח רחב הן על היזם והן על התקדמות הפרויקט.

כיצד עובד מנגנון הבטחת כספי הרוכשים במסלול של הערות אזהרה:

במסלול הערות הזהרה קובע החוק כי ניתן לרשום הערת אזהרה כערובה לכספי הרוכשים (או הדיירים הקיימים בפרויקטים של תמ”א 38) ויחד עם זאת מגביל את קצב הגביה לפי קצב התקדמות הבניה. להלן שלבי התשלומים המקסימאליים המותרים לפי חוק מכר דירות במסלול “הערות אזהרה”:

תאור שלב % לשלב % מצטבר
חתימת הסכם מכר 7% 7%
גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים 33% 40%
גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה 20% 60%
גמר טיח פנים 15% 75%
גמר טיח חוץ 15% 90%
מסירת הדירה 10% 100%

בבסיס המספרים עומד היגיון פשוט כי בכל שלב תהיה השקעתו של היזם/קבלן גבוהה באופן מהותי, וכך ישמר מאזן האינטרסים בין הרוכשים לבין הקבלן. כך למשל, כאשר מגיע היזם לשלב הרצפה של הקומה הראשונה, ההנחה היא שהיזם ביצע תכנון וקיבל היתר בניה לפרויקט כולו, סיים עבודות עפר, חפירות, כלונסאות, ביסוס וכל שאר העבודות אשר קודמות להקמת הרצפה הראשונה. בשלב הזה קבע המחוקק כי מותר ליזם לקבל עד 40% ממחיר הדירה. בהמשך עוד נחזור לשלב זה ונבין כי אינו מותאם לעסקאות תמ”א 38 ולמעשה מסכן אתכם הדיירים הקיימים.

חוק מכר דירות מגביל את היזם מגביה של 100% מבלי לספק בטוחה כנגד ובכל זאת, דייר אשר רכש דירה בקומה 4 במחיר 2 מש”ח בבניין של 20 דירות ישלם 800 אש”ח בשלב של רצפת קומה ראשונה – מה יעשה אותו דייר עם הרצפה הזאת במידה ויפסיק היזם את הפרויקט בגלל פשיטת רגל או מסיבה אחרת? איזו בטוחה תעמוד לרשותו מלמד חלקו היחסי בקרקע ובבטונים שיצקו עליה? כנראה זה לא ממש יעזור לאותו רוכש – לא בקניית דירה אחרת ולא במימון דמי שכירות לדירה חלופית. כמובן אותו סיכון ילווה את הרוכש ממש עד למסירת הדירה.

היזם קיבל היתר לעבודות עפר וביסוס ויצק את הרצפה הראשונה:

בואו נדבר על מספרים אמתיים כדי לאמוד את מידת הסיכון – בפרויקט שהייתי מעורב בו לפני מספר שנים נבנו כ-100 דירות עם מחיר ממוצע של 1.4 מש”ח, בסיום רצפת קומה ראשונה גבה היזם מכלל הדיירים 40% – 100 דירות * 1.4 מש”ח * 40% = 56 מש”ח! מבחינת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה על הקרקע עבורה הופק היתר לעבודות עפר וביסוס בלבד. הפרויקט היה מלווה ע”י עו”ד וכמובן רוכשי הדירות הסתייעו בעורכי דינם. כמובן שמידת הסיכון שלקחו הרוכשים אינה פרופורציונאלית אל מול גובה החשיפה. אז מי באמת עוקב אחרי כל זה? מי מפקח? נשמע קצת כמו מערב פרוע.

ומה קורה אם לא מקבלים משכנתה ?

בעיה נוספת הנוצרת במסלול הערות אזהרה היא חוסר היכולת של הרוכשים לקבל משכנתה עד גמר שלד הבניין, או אפילו עד טופס 4. הדבר עשוי לגרום נזקים עצומים לכל המעורבים. אביא כדוגמא פרויקט שהוזעקתי לחפש פתרון בדמות ליווי פיננסי סגור עקב סיבוכים תזרימיים שנתגלו מאוחר מדי – אדם פרטי וחסר ניסיון השתתף במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) וזכה בקרקע לבניין המיועד המונה כ-20 דירות (כהערת אגב כדאי לשאול איך בכלל מוכרת המדינה קרקע לאדם שזה לא תחום עיסוקו וברור שנרכשת למטרת ספקולציה בלבד?). בכל מקרה, בתום הרכישה החל היזם לחפש למי למכור, הכל כמובן בשיטת הקומבינציה – מצא יזם שחתם אתו על הסכם, תכנן את הפרויקט, התחיל למכור ולבנות. היזם במקרה היה ישר ומסודר מאוד. היזם בנה לעצמו תזרים מזומנים צפוי מסודר ולפיו סגר הסכמים עם קבלנים ועם רוכשים. בשלב מסוים, לאחר קבלת כמה מיליוני ש”ח מהדיירים והתקדמות הבניה התברר ליזם נתון שלא היה מודע אליו קודם – חלק מהדיירים אינם מסוגלים לקחת משכנתא עליה הסתמכו בעת חתימת הסכמי הרכישה. היזם לא יכול היה לשלם לקבלנים ולהמשיך את הפרויקט. במידה ולא היה נמצא פתרון מידי חשבו כמה נזקים הייתה גורמת השיטה לרוכשים.

* נוסיף חטא על פשע ונדגיש כי בפרויקט מעין אלו אין שום פיקוח על היזם – מהו אחוז הגביה בפועל ולאן מעביר אותם – ראה ריכוז מרכיב הפיקוח הבנקאי אשר רשמנו מעלה, במסלול הערות הזהרה אינו קיים כלל.

אז האם באמת מבטח חוק המכר דירות את כספי הרוכשים ?

הקביעה הברורה שלנו היא כי המנגנון מהווה בטוחה למראית עין אך במציאות אינו מגן על הרוכשים, ובטח שאינו עומד בקנה אחד מול ערבות בנקאית לפי חוק מכר.

חוק המכר דירות - ערבות חוק מכר תמא 38

כמה אתם באמת בטוחים בפרויקטים של תמ”א 38 :

אם דיברנו על כשל חוק המכר דירות להעניק בטוחה מספקת לרוכשים חדשים תופתעו לראות כמה אינכם מוגנים בפרויקטים של תמ”א 38. בפרויקטים של חיזוק ותוספות רוב הבנקים הגדולים אינם ששים לספק ליווי בנקאי, תוסיפו לכך כי אנו מצויים בתקופה בה הכסף זול מתמיד, המון קרנות, שותפים, ומשלימי הון מחפשים היכן לזרוק את הכסף כדי להשיג תשואות עודפות – וכך הפך שוק התמ”א 38 / 1 למופקר עם למעלה מ50% מהפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי.

צריך רק להסתובב בשכונותיה של רמת גן כדי להבין כמה עמוקה הבעיה , פרויקטים רבים נטושים, או מצויים עמוק בהפסקת עבודה, בעלי בתים רבים הקריבו את כל רכושם וכעת חיים באתר בניה.

בואו נבין את מידת ההפקרות של חוק מכר דירות בפרויקטים של תמ”א 38:

דיברנו על כך כי במסגרת החוק ניתן לגבות מרוכשי הדירות עד 40% בגמר רצפה של קומה ראשונה.  רוב הפרויקטים בתמ”א 38 המבוצעים ללא ליווי בנקאי מאופיינים בהיקף בניה נמוך. כמו כן, במידת האפשר נהוג למלא את קומת העמודים המפולשת ולבנות דירת קרקע אותה ימכור היזם לרוכש עתידי. כעת בואו נסתכל שוב על אותו סעיף בחוק המכר וננסה לענות על השאלה – מה צריך לעשות יזם כדי לבנות רצפה בקומה ראשונה? והתשובה היא מעט מאוד! אני מזכיר לכם שהנחת היסוד של המחוקק הייתה כי עד לשלב זה ירכוש היזם את הקרקע, יתכנן, יחפור, יסיים את שלד הבניין לרבות קומות המרתף וכו’. כעת בתום עבודות חיזוק השלד עליו להוסיף קירות מעטפת והופס באפשרותו לגבות כבר 60%. נניח שישנה אפשרות להוסיף 2 דירות קרקע והמחיר עבור כל אחת מהן 2 מש”ח. נעשה חישוב פשוט של 60% מ-2 מש”ח ונכפיל ב-2 דירות. מגיעים ל-2.4 מש”ח הניתנים לגביה באופן חוקי לגמרי. בואו נזכור כי מדובר בפרויקטים קטנים בהם גובה הערבות הבנקאית לרוב לא עולה על 700 אש”ח. ניתן לראות במצב זה כי תקבולי היזם גבוהים מכל הוצאותיו עד לאותה נקודה זאת אחרי שהעמסנו את ערבות הביצוע המופקת עבור בעלי הדירות הקיימים. ככל שהיזם פושט את הרגל או מתנהג בצורה לא ישרה הדיירים המקוריים נמצאים בסיכון עצום.

שוב נזכיר כי בהעדר ליווי בנקאי , שלא מתחייב בפרויקטים מסוג זה, המבנה המימוני פרוץ לגמרי ולרוב לא מבוצעת בקרה פיננסית – בכך מתאפשרת פריצות בכל הקשור לתהליך המימון והבקרה של פרויקטים מעין אלו.

בנוסף יש לזכור שהדיירים המקוריים הם בעלי הזכויות ולכן כל התחייבויות היזם בקשר לפרויקט כגון התחייבויות לספקים, קבלנים, נותני שירות, רשויות המס וכו’ עשויות להתגלגל במישרין או בעקיפין אל הדיירים – יתכן מצב שדיירים שרצו בסופו של דבר לחזק את הבניין ימצאו את עצמם בהסתבכויות משפטיות ארוכות שנים, יישאו בתשלומים רבים ויגורו תקופה מחייהם באתר בניה.

יזמים רבים מפרשים את החוק כך שמותר להם לגבות עד 40% לא רק מדירות הקרקע אלא גם מכל דירות הפרויקט. הם מפרשים את החוק כראות עיניהם וזאת כי אין אכיפה מסודרת על תהליך הגביה במסלול הערות הזהרה.

כולם ערים לבעיה אך מה הפתרון:

מהדוגמאות הנ”ל ניתן לראות כי סעיף 2.4 לחוק המכר המדבר על בטוחה של הערת אזהרה אינו מגן מספיק בפרויקטים של תמ”א 38 חיזוק, והינו מסוכן לא רק לרוכשי הדירות אלא גם עבור הדיירים הקיימים.

עורכי דין רבים איתם קיימנו דיונים בנושא גורסים כי יש צורך להגביל את היזם בהסכם על קצב מכירות. ראשית,  מי יפקח ויוודא באמת כי אין מכירות והיזם משקיע את כספו בפרויקט. שנית, אם להגביל את היזם יותר מדי, יתכן שהוא לא יהיה מסוגל לבצע את הפרויקט ויפשוט רגל דווקא בגלל זה.

הבעיה ברורה ומה הפתרון? אולי נחכה בסבלנות עד שהמחוקק יתקן את החוק? אבל זה יכול לקחת הרבה זמן. צריך לקרות אסון בקנה מידה גדול כדי שבאמת יחשבו על שינוי החוק (ראה ערך חפציבה).

אז מה עושים? ראשית, הדיירים בפרויקטים כאלה חייבים להבין את רמת הסיכון אליו הם חשופים. תפקידו של עורך דין הדיירים להסביר היטב מה יכול לקרות אם היזם יפשוט את הרגל או יתנהג בצורה לא ישרה או סתם יעשה טעויות בפרויקט. עורכי הדין חייבים לחדד לדיירים שלא די בערבות שהיזם מסכים לתת אלא שאיתנות פיננסית של יזם ופיקוח הנדסי ופיננסי הדוק על הפרויקט מהווים עבור הדיירים בטוחה אפילו יותר חשובה מאשר ערבות.

לצד גידור והבנת הסיכונים אל לנו להיכנס לקיצוניות השנייה שקיימת בשוק. חלק מהדיירים שמעו שהם צריכים ליווי בנקאי ודורשים זאת גם במחיר שלא מתקיים פרויקט כלל. לפעמים בנקים לא רוצים ללוות פרויקטים קטנים ולפעמים יזמים לא מוכנים להתחייב לליווי בנקאי כי עלויות הליווי מורידות את רווחיות הפרויקט עד לכדי חוסר כדאיות של ממש. חלק מהותי בעמלות הליווי מהווה דמי סיכון עבור הבנק בגין ערבויות חוק המכר והלוואות אותן הוא מקצה לרוכשים חדשים – שני אלו מעמיסים על הפרויקטים על לא תורמים מאום לדיירים המקוריים בפרויקט תמ”א 38. מה שכן רלוונטי עבור הדיירים הוא מרכיב הפיקוח על פרויקט המבוצע במעגל כספי סגור – זה בדיוק ההסבר אותו היינו רוצים לשמוע מעורך הדין המלווה את הדיירים.

בהעדר אפשרות לליווי בנקאי קיימות חלופות

בפרויקטים רבים של עיבוי וחיזוק, ובהעדר אופציה של ליווי בנקאי, באפשרות בעלי הדירות למנות מפקח בניה עם יכולות בקרה בפאן הפיננסי, למעשה לנסות לחכות את מרכיב הפיקוח הפיננסי שהוא המרכיב החשוב ביותר עבור דיירים קיימים בפרויקט תמ”א 38. מבחינת היזם מדובר בעלויות זניחות בהשוואה לעלויות מימון בנקאי. מעבר לכך, עבור הדיירים מדובר בבדיקה מעולה בפני עצמה. אם היזם אינו מסכים להתנהלות בצורה שקופה סביר כי יש לדיירים ממה לחשוש.

לסיכום ניתן להגיד שפתרון החוק בפרויקטי תמ”א 38 עם הערות אזהרה מאוד מסוכן לדיירים ללא פיקוח על התנהלות הפרויקט במעגל כספי סגור. עורכי הדין חייבים ליידע על כך את הלקוחות שלהם, הדיירים צריכים לדעת שיש להם אחריות וזכות לדאוג לפיקוח נאות כדי לא לבכות כאשר יהיה מאוחר מדי.

לקבלת פרטים נוספים בנושא פיקוח בניה ופיקוח פיננסי על הפרויקט שלכם תוכלו להשאיר פרטיכם בטופס צור קשר או במייל office@afikim38.co.il

היזם לא מוכן להתחייב לליווי בנקאי? תוודאו שיש פיקוח פיננסי

זה לא סוד כי פרויקטים רבים מבוצעים היום ללא ליווי בנקאי, לעתים מכורח המציאות ולעתים מפאת אסטרטגיה מחושבת של יזמים מתוחכמים. הדיירים מצדם לא יודעים להעריך את מידת הסיכון הכרוך בפרויקט תמ"א ללא ליווי בנקאי, לא פעם נתקלנו בדיירים שמוכנים לפוצץ פרויקט משיקולים לא ריאליים. במאמר הבא ננסה להסביר כמה זה באמת מסוכן להתקדם עם יזם שלא מוכן להתחייב לליווי בנקאי ואילו בקרות ניתן ליישם במידה ומוכנים להתקדם ללא בנק מלווה.

 

 

ניהול פיננסי ככלי לגידור סיכונים בפרויקט תמ"א 38:

כשלים בניהול פיננסי של פרויקט תמ"א 38 גורמים באופן ישיר לקריסת היזם ותקיעת הפרויקט. בכל אחד מהמקרים בהם נתקלנו נגרמו נזקים גדולים לכל בעל עניין בפרויקט בצורה ישירה או עקיפה. עסקת נדל"ן מאופיינת במורכבות יתר ובזרימת הון מהותי, לכן, נושא גידור הסיכונים בעסקאות אלו חשובה הרבה יותר ממחיר העסקה או במילים אחרות מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות. ניהול מכרז תמ"א בצורה לא תקנית עשוי לפגוע בגובה התמורה שיתכן והייתם מקבלים, אך במידה ותזלזלו בנושא בדיקת  איתנות פיננסית של יזם או בנושא הפיקוח הפיננסי במהלך הפרויקט – יתכן ותפסידו הון עתק.

כולכם ודאי זוכרים את פרשת חפציבה – מה בעצם קרה שם? החברה עסקה בבניה למגורים וביצעה פרויקטים בליווי בנקאי. רוכשי הדירות שילמו כספים, אך לא הקפידו לברר שכספיהם מופקדים בחשבון ליווי סגור. הפרשה הייתה מאוד מתוקשרת ולכן אין טעם לחזור על הדברים. חשוב רק להבין כי סגירה הרמטית של הנושא הפיננסי בפרויקט בניה מהווה את אחת הבטוחות של רוכשי הדירות. לצערנו בפרויקטים רבים אנו נתקלים ברשלנות מקצועית וחוסר בקיאות באספקטים הפיננסיים של העסקה, סוגיות שכאמור אין להקל בהן ראש.

 

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו:

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו

*רוב הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נוטים ליחס חשיבות פחותה לטיב היזם ו/או התאמתו לפרויקט, וכן למבנה המימוני, גידור הסיכונים והבקרה במהלך הפרויקט.

תפקיד מפקח הבניה מטעם הדיירים:

בתור חברה המפקחת על הבניה מטעם הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 אנו נשאלים לא פעם האם לא די בפיקוח הנדסי בתמ"א 38 ללא ליווי בנקאי, והתשובה שלנו היא כמובן שלא ניתן לוותר על מרכיב הפיקוח הפיננסי, בטח כאשר ניתן לגדר סיכונים בעלות זניחה ומבלי להכביד על תקציב הפרויקט.

נמנה להלן את תפקידי מפקח הבניה מטעם הדיירים במצב הסטנדרטי:

  • בקרת תכניות ומפרטים – ווידוא קורלציה בין כלל נספחי ההסכם בהיבטים ההנדסיים.
  • בקרת תכנון ורישוי – לוחות זמנים, תכניות שינויים, הגשות.
  • בקרת תו"כ ביצוע – התקדמות הבניה, בטיחות, חומרים, תקנים, יישום.
  • גמר עבודות – פרוטוקול מסירה, ליקויים, בדק.

פיקוח בניה בתמ"א 38 מתייחס אך ורק לזווית ההנדסית של הפרויקט, אך כאשר הפרויקט לא מבוצע בעזרת בנק מלווה, וכאשר רכיב ההון העצמי מגויס דרך משקיעים, קרנות, שותפים וכו' – מוצאים עצמם הדיירים ללא בקרה ראויה בפאן הפיננסי כפי שהיו יכולים לקבל כאשר ישנו בנק מלווה.

 

מדוע דיירים בפרויקט תמ"א צריכים ליווי בנקאי?

בתמ"א 38 ופינוי בינוי בעל הקרקע הנם הדיירים הקיימים אשר מוכרים את זכויותיהם ליזם בתמורה לשדרוגים בבניין הקיים או הקמת בניין חדש. פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש מבוצעים בליווי בנקאי סגור. לעומת זאת בפרויקטים מסוג תמ"א 38.1 חיזוק, יש שונות בנושא אופן המימון. בשוק ידועות 3 שיטות עיקריות: ליווי בנקאי, ליווי קרן נדל"ן, רישום הערות אזהרה. (לקריאה נוספת על דרכים למימון פרויקט תמ"א 38)

 

ריכוז ההבדלים בין 3 השיטות למימון בכל הנוגע לבטוחות ופיקוח פיננסי:

פרמטר

ליווי בנקאי

ליווי קרן מימון נדל"ן

רישום הערות אזהרה

זכויות בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות תכנון והיתר בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
בניה שנעשתה בפועל משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות חוזיות של יזם משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
קצב מכירות מוכתב ע"י בנק מוכתב ע"י קרן בהתאם להסכם יזם-דיירים
קצב גביה חופשי אם יש פוליסת חוק מכר – חופשי  ואם אין פוליסת חוק המכר – מדרג לפי חוק המכר מדרג לפי חוק המכר
התחייבויות היזם בקשר לפרוייקט לספקים וקבלנים ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהבנק ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהקרן ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מדיירים
רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות לא מבוצע אם יש פוליסת חוק מכר – לא מבוצע ואם אין פוליסת חוק המכר – כן מבוצע מבוצע
דרישות להון עצמי של יזם 20%-40% 0%-20% אין דרישה
דרישות ליחס הרווח מסך העלויות 15%-30% 20%-40% אין דרישה
חשבון תקבולים סגור כן בד"כ כן אין
חשבון תשלומים סגור בד"כ יש בד"כ אין אין
פיקוח פיננסי – איתנות פיננסית של יזם מבוצע ע"י בנק ולמענו בלבד מבוצע ע"י קרן ולמענה בלבד לא מבוצע
פיקוח כלכלי – תקבולים ממכירת דירות מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
פיקוח התקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד מבוצע ע"י מפקח מטעם דיירים ועבורם בלבד
פיקוח כלכלי – אישור תשלומים לספקים בהתאם להסכמים והתקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
מה קורה אם יזם לא מסוגל להשלים את הפרוייקט בנק מקבל החלטה לפי שיקול דעתו בלעדי האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלו תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים קרן מקבלת החלטה לפי שיקול דעתה בלעדית האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלה תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים (אם ניתנה להם פוליסת חוק המכר) ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים השתלטות דיירים על הפרוייקט ומינוי יזם חדש או השלמת פרוייקט בניהול עצמי

 

מהטבלה מעלה אתם ודאי מבינים את חוסר הבקרה ומידת בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי וללא גוף מפקח כזה או אחר. יחד עם זאת, בטוחה בצורת רישום הערות אזהרה הינה בהתאם לחוק ובחלק מהמקרים הנה המתאימה והראויה ביותר לפרויקטים קטנים מסיבות רבות אותן ציינו מעלה. הסיבה הרווחת היא עלות גבוהה של ליווי בנקאי שיכולה להפוך פרויקט כדאי לפרויקט לא מעניין עבור יזמים טובים.

חלופה לפיקוח פיננסי בפרויקטים ללא ליווי בנקאי:

אין סיבה להתפשר ולהכנס לפרויקט ללא פיקוח פיננסי ראוי – ניתן לבצע בקרה איכותית, ולהעניק הגנה ושקט נפשי לדיירים מבלי להתחייב  לליווי בנקאי. היזם מצדו יחסוך את עלויות הליווי וערבויות המכר לרוכשים, והדיירים יקבלו פיקוח פיננסי שאלו הן מרכיביו:

  • חשבון תקבולים סגור –רק אליו יופקדו כספי רוכשים ותהיה מחוייבות יזם ועורך דינו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרוייקט.
  • בדיקה קפדנית של הסכמי מכר על כל נספחיו והתאמתם להוראות הסכם דיירים-יזם.
  • בקרה על תקבולי הפרוייקט תוך הצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
  • בדיקת התקדמות הבניה תוך שיוך עבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי תשלומים.
  • חשבון תשלומים סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לפיו לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • זיהוי תשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • ניתוח נתונים פיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, התראות ספקים בפרוייקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
  • איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
  • פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ושיקול דעת.

יזם איכותי מבין היטב כי פיקוח בנקאי מכניס המון סדר לפרויקט ותורם רבות גם להתנהלותו הפיננסית השוטפת. כאשר היזם מפחד להתחייב למסגרת מבוקרת ושיטות עבודה מובנות – לנו נדלקת נוראה אדומה, וכדאי לחשוב פעמיים האם היזם באמת ראוי עבורנו בתור דיירים. חשוב לזכור שהיזם הנכון בתזמון הנכון יכול להגשים לדיירים את החלום שלהם, אבל יזם לא נכון יכול לגרום לדיירים הרבה נזקים ומכאן שאין להקל ראש בבחירת היזם לא לדיירים ובוודאי לא לבא כוחם.

ליווי סגור או פיקוח פיננסי איכותי מצריכים הגדרות ברורות בהסכם הביצוע מול יזם. לכן, עליכם הדיירים מוטלת האחריות להבין את מידת הסיכון ולקבל החלטה שקולה ונבונה.

טפסים לתמ"א 38 – אלו הם הטפסים שיעזרו לכם לקדם תהליך תמ"א

מהו מניין חוקי? ומהו מניין פרקטי? כיצד יש לנהל אסיפת דיירים לתמא 38? ועל אילו טפסים לתמ"א 38 צריך להחתים? מי רשאי למנות אנשי מקצוע וכיצד לעשות זאת? על כל אלו ועוד בכתבה הבאה.

עסקת תמ"א 38 נרקמת לרוב בין יזם מצד אחד ובעלי הדירות מצג שני. כבכל עסקה, בוחנים הצדדים האחד את השני עד לשלב ההתקשרות החוזית, משם יוצאים לדרך בשותפות מלאה עם אינטרסים (כמעט) זהים. בפרויקטים רבים שלב הבחינה עשוי לארוך מספר שנים, וזאת מפאת מורכבויות שאינן נלקחות בחשבון בשלבים המוקדמים של העסקה.

כך למשל בפרויקט בו נתמנינו בתור מפקחים, ולאחר שנה של מו"מ מפרך בין הצדדים וחתימת 100% מבעלי הזכויות על הסכם תמ"א 38, החליט היזם כי אינו חותם על הסכם התמ"א ובמקום זאת פנה אל הדיירים בבקשה לבחון פרויקט הריסה ובניה – תמ"א 38 2. למקרה זה מתווספים עוד עשרות מקרים המוכיחים לנו כי פרויקט טוב , ובעלי דירות טובים וקואופרטיביים אינם ערובה להצלחת פרויקט תמ"א 38. לא די בפרויקט כלכלי ודיירים איכותיים. כדי להרכיב פרויקט תמא מוצלח נדרש להתאים יזם ראוי, מבחינת היקפי עבודה, נכונות, ניסיון, ובחינה מדוקדקת – יזם גדול ומנוסה, בעל שם ומוניטין לא בהכרח יתאים לפרויקט שלנו.

היזם בוחן אתכם

כפי שהדיירים יבחנו את היזם והקבלן על ההיבטים השונים – ניסיון, איתנות פיננסית, בטוחות, תנאים מסחריים ועוד, כך גם היזם בוחן תחילה את נכונות בעלי הדירות – האם ישנה נציגות חוקית, האם ישנו פרוטוקול הסכמה עקרונית, האם נתמנה עו"ד, האם נתמנה מפקח תמ"א 38, אלו שאלות טריוויאליות, אחריהן יבחן היזם את אפשרויות ומורכבות התכנון והביצוע, וכן את כלכליות הפרויקט לקראת מתן הצעת ביצוע לבעלי הדירות.

כמה אתם אטרקטיביים

טפסים תמא 38 - טופס תמא להורדה

לפני מספר שנים, בראשיתה של התמ"א, נהגו היזמים לבחון את אטרקטיביות הפרויקט בהתאם למצב התכנוני ומשם נגזרה כלכליות הפרויקט. כיום, יזמים מנוסים מתייחסים בכובד ראש ל"רמת בשלות בעלי הדירות". תתפלאו לשמוע כי פרויקט המוגדרים כ"חלשים"- בעלי רווחיות נמוכה ואף גבולית, זוכים ליזמים איכותיים רק בשל העובדה שהדיירים מאורגנים כהלכה, עם פרוטוקולים להסכמה עקרונית גורפת, עם נציגויות חזקות, עם הבנה של אפשרויות התכנון ותיאום ציפיות. מאידך אנו רואים פרויקטים מעניינים ביותר עם סכסוכים, אדישות, ולעתים מורכבויות משפטיות כתוצאה מהבטחות שווא של יזמים, או כתוצאה מחתימה למספר יזמים שונים במקביל כתוצאה מחוסר הארגון. מכאן אנו שוב מדגישים את חשיבות ניהול תהליך מכרז תקין להצלחת הפרויקט.

תחילת הדרך – מינוי נציגות

נציגות דיירים פעילה, נחושה ומקצועית היא אחד מאבני הדרך החיוניים ביותר להוצאת פרויקט תמ"א או פינוי בינוי לפועל. נציגות הדיירים לעניין תמ"א היא הגוף המקשר בין היזם/קבלן ואנשי המקצוע השונים לבין בעלי הדירות. כאשר בוחנים את אנשי המקצוע אשר ילוו אתכם, ובעת קיום הפגישות השוטפות לגיבוש החלטה בדבר זהות היזם, לא ייתכן להזמין את כלל בעלי הדירות ומכאן החשיבות העצומה של שימוש בוועד פעולה (נציגות), ולספק לה את המנדט והאמון לקבלת החלטות בדרך להשגת טיוטה סופית.

עצם קיומה של נציגות חוקית ומוסמכת לניהול תהליך ההתקשרות מביע רצינות ומספק ליזם ביטחון ונכונות להמשך תהליך המו"מ. בנוסף לכך, נציגות פעילה תנהל התמכרות שהינה קריטית לצורך השגת תוצאות מקסימאליות עבור בעלי הדירות. דרך הנציגות מתרכזים כל התהליכים וכן ריכוז כלל האינפורמציה עוברת דרכם – כך נמנע מצב של בלבול וחוסר שקיפות בקרב בעלי הדירות, תחושה המצויה ומנוצלת היטב ע"י יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי כאשר מתנהל שיח פרטני מול כל דייר ודייר בשיטת "הפרד ומשול" ואין כוח המרכז ומנהל בצורה מקצועית את תהליכי ההתקשרות השונים.

חוק הבתים המשותפים קובע כללים ברורים לקביעת אסיפת דיירים ע"י וועד בית מכהן. על כן, לצורך קביעת אסיפה אנו מציעים לעשות שימוש במסמך המצורף (תלייתו במקום בולט בכניסה לבניין) ולקבוע את מועד האסיפה לפחות 5 ימים מראש.

לקבלת טופס הודעה על כינוס אסיפת דיירים בתמ"א 38:

אם כבר הרמתם את הכפפה, וכדי ליצור תהליך אפקטיבי, עליכם לאסוף DATA ע"י רישום מסודר של פרטי הבעלים – שם, טלפון, כתובת מייל, יחס לגבי הפרויקט, צרכים מיוחדים וכו'. עבודה מקדימה שכזו, תסייע בהגדלת נוכחות בעלי הדירות באסיפות הכלליות, שכן אחוז ניכר כלל לא מתגורר בבניין אלא משכיר את דירתו, ואלו שכן מתגוררים בבניין לא תמיד קוראים את לוח המודעות. כמובן רישום אינפורמציה ודרכי התקשרות עם בעלי הדירות בצורה מסודרת תסייע לכם בניהול הדיירים והעברת המסרים השונים לאורך כל חיי בפרויקט.

הבעת הסכמה עקרונית איננה חתימה על הסכם מחייב

הבעת הסכמה עקרונית ע"י 100% מבעלי הדירות הנה הישג מרשים כשלעצמו אך איננה ערובה להצלחת התהליך – גם בסיטואציות כאלו נתקלנו רבות – דיירים או נציגות המדווחים על 100% הסכמה, בין אם מגובה ע"י פרוטוקולים ובין אם לאו. בפועל כאשר מתחילים להזרים סקיצות וטיוטות הסכמים, מתחילות לצוץ שאלות, התנגדויות, ותהיות, ורק אז מתחילים להבין את חשיבות התהליך הסדור, רכישת האמון ע"י כלל בעלי הדירות, ריתום השכנים החל משלב ההצעות, שליחת פרוטוקולים והחלטות, שיתוף וקיום פגישות סטטוס תקופתיות, וכך נוודא שאחוז ההסכמה הוא לא רק למראית עין.

לקבלת טופס פרוטוקול למינוי נציגות תמ"א 38:

כידוע, האחוז הנדרש להתקדמות בפרויקט תמ"א 38 חיזוק הינו 66.7% הן מבעלי הדירות והן מבעלי השטחים המשותפים בבניין ו-80% בפרויקט הריסה ובניה מחדש. אולם, יזמים רבים יעדיפו לעיתים שלא להתקדם גם כאשר קיים האחוז הנדרש ע"פ חוק (אך באופן גבולי). לעתים כאשר יש ליזם אלטרנטיבות בדמות בניינים בשלים בעלי 100% הסכמה על כן, וכחלק מתהליך ההתמחרות עליכם לשאול האם מתחייב היזם לנקוט פעולות משפטיות כנגד הדיירים ה"סרבנים". ישנם יזמים שבאופן עקרוני אינם מוכנים לקדם אפילו את שלבי התכנון והגשת הבקשה טרם חתימתם של 100% מבעלי הדירות, וכך מוצאים את עצמם בעלי בתים רבים חתומים בחלקם על הסכמים רדומים שלא ניתן להוציאם לפועל. ואילו היו בוחרים יזם אקטיבי שמוכן לנקוט צעדים משפטיים ולקדם תכנון ולפנות למפקחת על המקרקעין יתכן שמצב הדברים היה נראה אחרת.

מינוי נציגות תמא טופס

רוב הפסיקות בהן פסקה המפקחת על המקרקעין לטובת בעלי הדירות המתנגדים היו כאשר זיהתה המפקחת חוסר איזון ו/או קיפוח של ה"מתנגד" ביחס ליתר שכניו. חוסר איזון שכזה מתאפשר כאשר אין נציגות חזקה, ובשל כך מבצע היזם מניפולציות כדי לרתום את בעלי הדירות לחתימה, אך כאשר ישנה נציגות דיירים לעניין תמ"א, ההחלטות מתקבלות ע"י גוף המייצג את אינטרס הדיירים וקיבל מנדט לעשות כן, ובכך נמנעים לרוב ממצבים של חוסר איזון.

אם הדבר מתאפשר, אזי רצוי שבמעמד אסיפת הדיירים לעיל, ייחתם פרוטוקול ע"י כל בעלי הדירות ובו יירשמו כל ההחלטות בנושא תמ"א 38. ניתן גם להיעזר בדף פשוט, אך אם הנכם מעוניינים לעשות שימוש בנוסח קיים של פרוטוקול מסודר – מצורף מעלה טופס פרוטוקול מינוי נציגות להורדה.

כעת, לאחר שמונתה נציגות וכי נוכחתם שקיים רצון כללי מבחינת הדיירים בפרויקט, השלב הבא הינו קיום פגישות עם מספר מומחים המייצגים את אינטרס הדיירים. לקריאה על שירות הליווי והפיקוח של אפיקים 38 לחץ כאן.

מחשבון פינוי בינוי – הכלי לחישוב כדאיות פינוי ובינוי

מחשבון לבדיקת כדאיות פינוי בינוי מיועד לדיירים ובעלי קרקע המעוניינים לבחון את מידת התאמת הבניין שלהם לפרויקט פינוי בינוי.

להבדיל ממחשבון תמ"א 38 , שהינו כלי מורכב יותר, עם פונקציות רבות יותר, כאן לצורך חישוב ראשוני של פרויקט פינוי ובינוי יצרנו אלגוריטם משוכלל עם תצוגה פשוטה  לבחינה קלה וכדי לא לבזבז זמן יקר.

האלגוריטם מתבסס על סטטיסטיקה רחבה וניסיון מצטבר והינו תואם את ההנחיות לפי תקן 21 לפינוי בינוי.

דיירים משקיעים שנים רבות בקידום פרויקטים של פינוי ובינוי, תוך קיום אסיפות עם אנשי מקצוע, יזמים, קבלנים וכו'.. חשוב מאוד להבין את מגבלות התכנון הסטטוטוריות, ואת הנגזרת הכלכלית כמובן – המחשבון הנ"ל מספק לכם תחשיב ראשוני ועקרוני בלבד, אך ביכולתו לספק לכם את הבסיס בעזרתו תוכלו לשאול את השאלות הנכונות ולהתקדם מתוך מקום מושכל ונכון יותר, כל זאת על מנת לייעל את התהליך.

 

פינוי בינוי מחשבון פינוי ובינוי

אופן הזנת הנתונים:

שטח ממוצע של דירה קיימת – עליכם להעריך בצורה גסה מתוך היכרות המתחם או ע"י ביצוע מדידה גרפית בלבד באחת ממפות ה-GIS של הועדה המקומית או באמצעות אתר GOVMAP.

מכפיל במ"ר – מכפיל המטרים הוא היחס שבין כמות המטרים שהיזם יהרוס לעומת כמות המטרים שתבנה, לדוג' כאשר ישנו מכפיל 3, על כל מטר שהיזם יהרוס אנו מניחים כי יבנו 3 מטרים חדשים. חלקכם ודאי מכיר את מכפיל הדירות המודד את יחס היחידות שיהרסו לעומת אלו שיבנו, אך מכפיל המטרים יותר מדויק ופשוט לתפעול.

כיצד נחלץ את מכפיל הפינוי בינוישימו לב – כאשר נשחק עם המכפיל נוכל להביא כל מתחם פינוי ובינוי לכדי כדאיות כלכלית, אך כאשר מניחים מכפיל מסוים חשוב מאוד לקבע הנחות ריאליות. למשל, אם ניקח מתחם של שני דונם, המכיל סה"כ 30 בעלי קרקע, לפי התחשיב שלנו נוכל להגיע  לכדי כדאיות כלכלית רק באמצעות מכפיל 4, ז"א נדרוש 120 יח"ד ע"ג 2 דונם – צפיפות שלא תתקבל ככל הנראה על ידי ועדות התכנון, ולכן ההנחה אינה ברת השגה.

שוב נציין כי המחשבון לא מהווה תחליף לניתוח מפורט ומדוקדק כחלק מהקמה וניהול מכרז פינוי בינוי – המחשבון מספק אינדיקציה ראשונית אך חיונית.

לקבלת המחשבון ישירות לתיבת המייל שלכם:

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

אנו מאחלים לכם כי תפיקו את המקסימום בדרך להתחדשות.

באפשרותכם לפנות אלינו בכל שאלה והתייעצות בטופס צור קשר.

ניהול מכרז תמ"א 38 – השיטה שעובדת

בשנים האחרונות מגיעות אלינו יותר ויותר פניות מצד נציגויות בניינים ש"הלכו לאיבוד" בשלב ניתוח ובחינה של הצעות יזמים וקבלנים לפרויקט תמ"א 38. אל שלב השוואת ההצעות הם כלל לא הצליחו להגיע. כאשר מנתחים הצעות מורכבות כגון אלו, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מהענף אשר יסבירו, יפרשו, ויכוונו לאן נכון להגיע ואלו תמורות ניתן להשיג. קל להשוות בין תפוחים לתפוחים ובין אגסים לאגסים, אך כיצד נשווה כאשר לכל תפוח נגזרת שונה ולכל אגס פרמטרים רבים לחישוב?

במאמר זה נסביר את אופן בחינת הצעות יזמים/קבלנים. חשוב לציין כי ניתוח ההצעות המובא להלן מתייחס רק לזווית המסחרית של ההצעה וכדי לקבל תמונה יותר רחבה, ולקבל החלטה מושכלת ועניינית, אשר בכוחה לקדם אתכם צעד אחד נוסף בדרך למימוש הפרויקט, עליכם הדיירים להבין את פרופיל היזם ולנתח את הזווית הפיננסית של יזמי תמ"א 38.

הכל מתחיל מהבנת סל הזכויות

טרם עריכת השוואות בין הצעות חשוב להכין דו"ח ניתוח זכויות ודו"ח כלכלי עצמאי לפרויקט אשר ישמש נקודת השוואה בין ההצעות המתקבלות. לאחר הכנת דו"חות אלו יש לסנן את ההצעות הריאליות אשר הוגשו על ידי היזמים הראויים לתוך מערכת ההשוואה.

ברכישת מוצר צריכה, ממכשיר סלולרי,לדוגמה, ניתן לגלוש לאתר זאפ ולערוך השוואה בין איכויות המצלמה, מספר הליבות, הזיכרון וכן הלאה. פרויקט תמ"א 38 אינו מוצר מוכן, יש להמציאו לגבש אותו בהתאם לכללי המשחק של חוקי התכנון והבנייה, הוראות התכניות החלות על המגרש, מדיניות הוועדות המקומיות, הסכמים משפטיים ועוד. ההשוואה תלויה באופן ניתוח הפרויקט והאג'נדה של נותני ההצעות. חשוב לזכור כי תקציב התמורות מוגדר ועל כן סעיפי התמורות לדיירים הינם בעל אופי משתנה. ניתן להשתמש בתקציב התמורות בדרכים שונות אשר באות זו על חשבון זו וככל שהתקציב גדול תמורות הדיירים יגדלו.

טל בן עזרא - בחינת יזמי תמא 38 ניתוח הצעות יזמים קבלנים

דוגמא לניהול תהליך בחינה של יזמי תמ"א 38

להלן דוגמא מהשטח לניתוח (מסחרי) , בשלב ניהול המכרז. בסוף הכתבה תוכלו להתרשם מטבלה וסרטון הסבר.

סוג פרויקט: הריסה ובנייה לפי תמ"א 38/2.

מצב קיים:  6 כניסות הכוללות 48 דירות.

שטח: כ-3 דונם.

איפיון היזם

ארבעת היזמים אשר הצעותיהם הגיעו לשלב ההשוואה הינם יזמים וותיקים אשר בונים באמצעות קבלן מפתח וקבלני משנה, רציניים בעלי יכולות מוכחות להוציא פרויקט כזה לפועל. אך כאשר בוחנים יותר מקרוב את היזמים מבינים כי התקשרות עם חברה ציבורית שונה מהתקשרות עם חברה פרטית, והתקשרות עם חברה מבצעת שונה מהתקשרות עם חברה אשר בונה באמצעות קבלני משנה. במקרה של פרויקט זה אין בהשוואת סעיף זה טוב יותר או פחות, שהרי כל היזמים טובים, אך יש מידת התאמה לאופי הדיירים ולאופי הפרויקט אשר מתווסף על החיבור הרגשי עם בעלי החברה היזמית ועובדיהם.

איפיון הפרויקט

בבדיקות המקדמיות של כל היזמים עלו תוצאות דומות למדי באשר לראייתם את הפרויקט ב"מצב המוצע" מבחינת כמות יח"ד, מספר מבנים וקומות. הפרויקט קרוב לוודאי יגיע לאותו מספר קומות כאשר תחל העבודה האדריכלית ולאחר סיכומי פרה רולינג עם הוועדה המקומית. במקרה זה בלטה מעל כולם הצעה בה היזם השקיע ויצר קומה טיפוסית הכוללת מספר דירות תמורה בתכנון משתנה. אין ספק כי בדרך זו בה פעל העביר מסר ברור לדיירים כי הוא מעוניין בפרויקט, מעוניין להשקיע בפרויקט ומעוניין לשתף את הדיירים בראייתו את הפרויקט. הדיירים קיבלו בנוסף הצעה ויזואלית אשר הצליחה להעביר את רעיון אפיון הפרויקט והבטיחה לבעלי הנכס בטחון מול אותו יזם.

שטח ומיקום הדירה –

על פניו, ככל ששטח הדירה יגדל ונקבל דירה גדולה יותר נרוויח יותר. במקרה זה יש להתייחס לכמה דברים

ראשית עד כמה בחן היזם את הצעתו ועד כמה היא ישימה. שני יזמים הציעו הגדלה של 10 מ"ר על הקיים ושניים נוספים הציעו 15 מ"ר. ניתן לראות בהסתכלות כללית כי היזם אשר הכין תכנית קומה טיפוסית למד ובחן את הפרויקט והבין כי לא ניתן להכניס על השטח הנתון במסגרת מגבלות התכנון מעל 10 מ"ר הגדלה. יש לזכור כי במקרים רבים קיימות זכויות בנייה על המגרש אך לא בהכרח ניתן לנצל את הזכויות ולכן יש לבחון ולחלק את הזכויות הניתנות לניצול, בין הדיירים ליזם, בהתאם לערך הקרקע.

אחד היזמים הציע לפצל את דירות הבעלים בין קומות 7-1 בעוד ששאר היזמים העלו את הבעלים ב 2 קומות מעל הקיים. כל עלייה בקומה נחשבת הטבה שהרי ערך הדירות בקומות העליונות גבוה יותר.  אולם, הדבר עלול לגרום ל מתחים אי הסכמות מי עלה לאן. דבר אשר לא פעם מפיל פרויקט. יש לבחון האם הבעלים יכולים להתמודד עם אתגר כזה.

כאן המקום להעלות את נושא הצעות גנריות לעומת הצעות בדוקות. יזמי תמ"א38  רבים פועלים בשיטת "העתק הדבק" ומגישים הצעה בכדי להיות על שולחן הדיונים, ו רק במידה וכאשר יבחרו, יהפכו את ההצעה הגנרית להצעה בדוקה.  זוהי שיטת עבודה רווחת בתחום ההתחדשות העירונית ולעיתים כאשר ההצעה מתעדכנת, התמורות לבעלים פוחתות. לא אחת הדיירים נשארים עם אותו יזם על מנת לא לעכב את התהליך.  ש לאבחן באם ההצעה גנרית ולהתייחס אליה בהתאם בהשוואה מול הצעה בדוקה.

מחסן

על מנת להבין האם ניתן למקם מחסנים בקומת המרתף יש לתכנן מרתף. על מנת לתכנן מרתף יש להביא בחשבון הוראות תכנוניות ומבנה המגרש. בשלב בו ניתנת הצעה לדיירים אין תכנון לקומת המרתף, אין מדידת שטח, לא יודעים כיצד גרעיני המבנה והממ"דים יצמחו מהקרקע וכו'. במקרה זה הפרויקט משתרע על כ 3 דונם ולכן קל היה לאחד היזמים להניח כי המתכנן יסתדר עם משימת המחסנים. בפרויקטים אחרים יתכן ויעלה צורך לחזק את מכירות היזם ולכן יתכן שהמחסנים יעמדו לרשות היזם למכירה.

רמת גימור מפרט טכני

תחת סעיף זה קיימים הבדלים בין התייחסות היזמים בהצעות ואופן הפירוט. בסופו של מו"מ מסחרי צריך לקבל תשובות מלאות לגבי מכלול הדברים במפרט הטכני. צריך לזכור כי קיים "סטנדרט" מקובל בשוק אך לבסוף המפרט נקבע במו"מ בין הצדדים וככל שתכירו את כלכליות הפרויקט שלכם תדעו כמה ניתן למתוח את המו"מ.

חשוב ביותר להכניס סעיף האומר כי מפרט דירות הדיירים לא יפחת ממפרט דירות היזם למכירה, וכך אנו מקבעים סטנדרט אחיד לפרויקט ומוודאים כי היזם המשווק דירותיו ישתמש באותם ספקים גם לדירות הדיירים.

שוו"ע – שווה ערך לא בא על מנת להתחמק מלתת לבעלים דלתות איכותיות מתוצרת מסויימת (למשל) אלא כדי להבטיח שאם מסיבה כלשהי, לא ניתן להשיג את אותן דלתות מובטחות, יהיה ברור על איזו רמת איכות מדובר.

מטבח –

מידות המטבח אינן ידועות בשלב זה, אך ניתן להעריך אורך כללי תחתון ועליון אשר מתאים לדירות בגודל נתון.  במידה והגדרנו מראש רשימת ספקי מטבחים, ברורה לנו האיכות של המטבח. בישראל המטבח המשפחתי בד"כ פעיל ולכן נהוג/מומלץ להשתמש בלוחות סנדביץ לארונות ולרוב היזמים נעתרים לדרישה זו. מפרט גבוה יקבל גם מנגנוני בלום, צירים ומסילות לטריקה שקטה, תכנון מגירות, בילט אין מגוון דגמים רב לבחירה. בנוסף, מטבח משודרג יקבל תוספת של נקודות חשמל ותוספת של אספקת  מים לתמי /4 בר מקרר וחיפוי הקיר בין משטח העבודה לארון עליון.

מזגן –

רוב ההצעות הגדירו הכנה למיזוג מיני מרכזי והצעה אחת הבטיחה מיזוג. היזמים יודעים כי המו"מ אינו מסתיים בשלב ההצעה וככל שהפרויקט מאפשר, הם יוסיפו מזגן לפרויקט שלכם. תוספת של מזגן והנמכות גבס הינה תמורה נכבדה בהרבה מהפרויקטים. צריך לזכור כי ניתן למכור או לפרק ולשמור את המיזוג הקיים לפני הריסת המבנה.

כאשר רוכשים דירה חדשה בפרויקט ברור לנו מפרט הטכני של הדירה. בפרויקט תמ"א 38 המפרט הסופי, מפרט חוק המכר, יוצמד רק לאחר תכנון המבנה ולאחר שכל מרכיבי התכנון יהיו ידועים. עד אז ההסכם מעגן את עיקרי המפרט הטכני ואף הוא כולל סעיפים רבים. מפרט נקודות חשמל, מפרט נקודות מים וכלים סניטריים, ריצוף, סוג צבע הדירה והממ"ד, מחיצות פנים, דוודי שמש ועוד ועוד סעיפים שונים. על מנת לקבל תמורה מירבית ולהבטיח את הדבר הנכון, יש למנות מפקח בנייה מומחה תמ"א 38

טבלת סיכום – השוואת מפרט טכני:

סעיף יזם א' יזם ב' יזם ג' יזם ד'
יזם/קבלן יזמות וביצוע חברה ציבורית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית
איפיון המבנים 9 קומות (7 קומות טיפוסיות + קומת קרקע + קומת גג) 9 קומות (7 קומות טיפוסיות + קומת קרקע + קומת גג) אין התייחסות חניון + ק.קרקע + 6 קומות + קומת פנטהאוז.
מס' דירות 115 יח"ד אין התייחסות אין התייחסות 123 יח"ד
מיקומי דירות הבעלים קומה מעל לקיים הדיירים יפוזרו בין קומות 1-7 קיים או קומה מעלה בהתאם לרצון הדייר קומה מעל לקיים
הגדלת שטח הדירה קיים +15 בכ – 15 מ"ר מגודלן הנוכחי לגודל של כ – 80 מ"ר (סטייה של 5% לאחר מדידה) קיים+10 מ"ר קיים + 10 מ"ר
מרפסת שמש 12 מ"ר 10-12 מ"ר 12 מ"ר ובדומה למרפסות היזם 10-12 מ"ר
מחסן תיבדק האפשרות למתן מחסן בשטח של 5-3 מ"ר בקומת המרתף. אין התייחסות אין התייחסות הבטחה ל 5 מ"ר
חניה חנייה אחת תת קרקעית חנייה תת קרקעית חניה תת קרקעית או, עלית או, מתקן אוטומטי חנייה בטאבו תת קרקעית
שינוי פנים הדירה אין התייחסות קבלת סיוע תכנון פנים אין התייחסות אין התייחסות
שדרוג הדירה לדירה אחרת בפרויקט אין התייחסות אין התייחסות 5% הנחה לשדרוג לדירה אחרת אין התייחסות
הובלה ואחסון לתקופת הביצוע 5000 ש"ח + מע"מ + + +
רמת גימור מפרט טכני (רמת מפרט דירות דיירים מול דירות היזם) אין התייחסות זהה לדירות יזם זהה לדירות יזם אין התייחסות
תוספות ושדרוגים תינתן 10% הנחה ממחירון דקל. תינתן 10% הנחה ממחירון דקל. מאושרת הנחה בסך 5% ממחירון החברה תינתן 10% הנחה ממחירון דקל.
תכנון קומה טיפוסית לא הוצג לא הוצג לא הוצג הוצג כולל חלופות תכנון לבחירת הדיירים
ריצוף דירה 60/60 גרניט פורצלן לפטו 60/60 או 80/80 גרניט פורצלן 60/60 גרניט פורצלן 60/660 גרניט פורצלן
הכנת תשתית למערכות מתקדמות של תקשורת ומולטימדיה אין התייחסות בכל חדרי השינה בכל חדרי השינה מתייחס כהצעה בחיזוק
תריסים חשמליים בכל חדרי השינה וחדר המגורים – תריסי גלילה חשמליים, למעט הממ"ד. תריסים חשמליים בסלון -ביציאה למרפסת/ תריסי גלילה בחדרים כולל חדרים בכל חדרי השינה וחדר המגורים – תריסי גלילה חשמליים, למעט הממ"ד.
תוספת מזגנים מיני מרכזי כולל הנמכת גבס הכנה למיני מרכזי הכנה למיני מרכזי למו"מ
זכוכית בידודית או טריפלקס זכוכית בידודית או טריפלקס . בממ"ד "דריי- קיפ", בחדרים כנף על כנף. טריפלקס אין התייחסות זכוכית בידודית
התקנת מערכת דוד סולארית דוד שמש חשמלי 150 ליטר 150 ליטר חימום עזר עם אלמנט חשמלי. תוצרת כרומגן או שו"ע.תיבדק אפשרות להוסיף מערכת בקרה אלקטרונית עם צג טמפ' ומחשב בקרה אין התייחסות דוד שמש חשמלי 150 ליטר
מעלית אין התייחסות לחברת מעליות אין התייחסות לחברת מעליות אין התייחסות מהדגם החדש ביותר של חברת אלקטרה או שווה ערך
גמר פנים גמר קירות הדירה יהיה טיח או קירות גבס וצבע אקרילי/ תקרות גבס יבוצעו בגמר צבע אקרילי. הנמכות גבס כנדרש בתכניות. בלוקים כמחיצות פנים אין התייחסות אין התייחסות
חשמל וייסבורד וייסבורד אין התייחסות גביס
מטבח חיפוי קיר 60 ס"מ / ארונות מטבח של אחת החברות המובילות בענף/ צירים מסילות ומנגנונים מסדרת בלום/משטח עבודה משיש קיסר ארון מטבח עליון+ תחתון, כ- 8 מ"א כולל יחידת בילד-אין נמוך. גוף סנדוויץ' – ציפוי פורמייקה. חזיתות – פורניר. תוצרת רגבה או שוו"ע עליון ותחתון מעץ סנדוויץ' מלא, הכנה למדיח כלים כולל נק' מים, חשמל. דלתות ארונות המטבח תינתן אפשרות בחירת גוון דלתות מתוך 3 גוונים של הקבלן. אין התייחסות
הערות מפרט יצורף בהמשך. דגש על בנייה ירוקה נראה כי נעשתה עבודה מקיפה ובדוקה
ניקוד 5 4 4 4.5

 

סקר דיירים 2016 –  מכשולים ביישום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שוק התמ"א 38 הולך ומשתכלל

בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.

לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.

גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.

ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.

76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:

סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.

על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.

מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.

סקר תמא 38 ופינוי בינוי

מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:

  1. קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
  2. 76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
  3. בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
  4. כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
  5. עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
  6. 82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
  7. לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.

מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016

 

1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?

2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?

3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?

4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?

5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?

6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?

7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?

8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.

9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?

10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?

 

 

מדריך – תמ"א 38 זכויות הדיירים

נושא הבטוחות בעסקת התחדשות עירונית הוא נושא חשוב ומהותי, אם לא החשוב והמהותי ביותר בעסקה כולה, על כן יצרנו עבורכם מדריך – תמ"א 38 זכויות הדיירים –  לצורך מתן הסבר מיטבי נלך מעט אחורה ומשם נתקדם צעד אחר צעד.

על מנת לבסס את יסודות העסקה יש צורך, תחילה, בגיבוש בעלי הדירות בבניין לכדי גורם אפקטיבי אחוד המסוגל לקדם פרויקט התחדשות עירונית, אגב- זהו נושא מהותי ומסובך כשלעצמו, שכן יש צורך לאגד ולאחד בעלי דירות אשר מנהלים יחסי שכנות במשך שנים רבות ולעיתים צברו במהלכן סכסוכים ויריבויות לא פשוטים – את כל אלה עליהם להשליך הצידה על מנת שיוכלו לפעול יחד כשותפים בעסקה מורכבת מעין זו.

חשוב להבהיר – בסוגיית גיבוש בעלי הדירות עשויה להיות תרומה משמעותית וייחודית לגורמים מקצועיים בעלי מומחיות בקידום עסקאות מסוג זה המסוגלים לשקף ולהאיר בפני בעלי הדירות את היתרונות הרבים הטמונים בעסקה ואף לסייע בידם להביט על האינטרס המשותף לכולם ועל התועלת הרבה המושגת בהתנהלות משותפת ובמיוחד על כך שכל היתרונות הללו חשובים הרבה יותר מניסיון להשיג איזון מושלם בחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

מתוך הרצאתו של עו"ד דן הלפרט – חשיבות עו"ד תמ"א 38:

לאחר שצלחנו את מלאכת גיבוש בעלי הדירות, יש לפעול לאיתור היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט- גם כאן מדובר במלאכה מורכבת למדיי.

כיצד נבחר את היזם ? האם יזם המבטיח תוספת של יותר מטרים (ולא בטוח שיוכל לקיים בסופו של יום את הבטחתו….) הוא היזם המיטבי? או דווקא היזם שלו חוסן כלכלי משמעותי יותר? או שאולי עלינו לבחור רק יזם שהוא עצמו גם קבלן (בסיווג מתאים) המתחייב לבצע את עבודות הבניה בעצמו?

שאלות אלה ורבות אחרות נשאלות שוב ושוב על ידי בעלי דירות וקצרה היריעה מלהשיב להן במסגרת מאמר זה – רק נומר, כי ראוי מאוד גם בעניין זה להיעזר בגורם מקצועי המסוגל לנתח את ה'חוזקות' וה'חולשות' של כל אחד מהיזמים ולסייע רבות בבחירה נכונה של היזם הראוי לביצוע הפרויקט – אנו ממליצים כמובן על עו"ד תמ"א 38.

כאן אנו חוזרים לסוגיית הבטוחות שהרי כבר בשלב הראשוני של איתור היזם לפרוייקט יש להעלות דרישה ברורה וחד משמעית לקבלת הבטוחות המיטביות עבור בעלי הדירות.

עו"ד תמ"א 38 - זכויות הדיירים בתמ"א 38 בטוחות בעסקאות תמא 38 ופינוי בינוי

פירוט הבטוחות הנדרשות בעסקת תמ"א 38

 

כידוע, במסגרת עסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי מתחייב היזם לפעול לבצע פעולות רבות מאוד, החל מתשלום כל הוצאות הפרוייקט (מיסים, אגרות, היטלים, יועצים, אדריכלים, שמאים, מהנדסים, עלויות בניה עוד), דרך מתן התמורה לבעלי הדירות (תמ"א 38/1- חיזוק ושיפוץ הבניין ומערכותיו, וכמובן הרחבת הדירות הקיימות; תמ"א 38/2 ופינוי בינוי- הריסת הבניין הישן, בניית בניין חדש ומסירת דירות חדשות, מרפסת, חניה ומחסן לבעלי הדירות).

כיצד נבטיח את זכויות הדיירים בתמ"א 38 ונאכוף את קיום התחייבויות היזם ?

הדרך היחידה להבטיח את זכויות הדיירים בפרויקט תמ"א 38 (כמובן לצד עיגון ההתחייבויות בהסכם וקביעת סנקציות בגוף ההסכם למקרים של הפרתו מצב היזם), היא בקבלת בטוחות הולמות- היינו, ערבויות בנקאיות שיעמיד היזם ואשר ניתנות למימוש במקרים מסויימים בהם מפר היזם את התחייבויותיו.

ערבויות שעליכם לדרוש במסגרת עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי:

ערבות חוק מכר תמ"א 38 וערבות ביצוע

הערבות העיקרית בעסקאות של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי (במהלכן נהרס הבניין הקיים ונבנה בניין חדש) היא ערבות חוק מכר הדומה לערבות שמעניק קבלן בפרוייקט בניה סטנדרטי לרוכש דירה.

שוויה של הערבות הינו שווי הדירה החדשה אותה מתחייב היזם לבנות לבעל הדירה.

ערבות חוק מכר בתמ"א 38 מונפקת על ידי הבנק המלווה את הפרוייקט (הבנק המעניק לפרוייקט ליויי פיננסי ומממן את הוצאותיו) והיא נועדה להבטיח, כי במקרה שבו חס וחלילה יקרוס היזם במהלך הפרוייקט – לאחר שנהרס הבניין הקיים ובטרם הושלמה בניית הבניין החדש – יוכל בעל הדירה לדרוש מהבנק לשלם לידיו את שווי הדירה החדשה לה היה זכאי או לחילופין, לדרוש מהבנק לסיים את הבניה (על ידי מסירת הפרוייקט ליזם/קבלן אחר שישלים אותה) ומסירת הדירה החדשה שהובטחה לבעל הדירה.

חשוב לוודא ולעגן בהסכם כי מסירת ערבות חוק המכר לידי בעל הדירה או עורך דינו תבוצע במועד בו מפנה בעל הדירה את דירתו הקיימת ולא במועד מאוחר מזה.

בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ הבניין והרחבת הדירות) הערבות הדומיננטית תהא "ערבות ביצוע" (ולא ערבות חוק מכר). זוהי ערבות בנקאית ששוויה נגזר משווי עבודות הבניה שהיזם מתחייב לבצע עבור הבעלים בפרוייקט (שוויה נתון לרוב למשא ומתן בין הצדדים ומובן כי יש לשאוף למיקסומו).

ערבות שכירות תמ"א 38

בפרוייקטים מסוג הריסה ובניה (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי) ולעיתים גם בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1, מתחייב היזם לשאת בתשלום דמי שכירות לבעלי הדירות.

מובן, כי בעת קריסת היזם (חס וחלילה) לא ניתן יהיה להמשיך ולשלם לבעלי הדירות (המצויים מחוץ לדירותיהם שנהרסו…) את דמי השכירות להם הם זקוקים.

לכן, חשוב לדרוש ולקבל! מהיזם ערבות להבטחת דמי השכירות.

חשוב לוודא שערבות זו תהא תקפה למשך כל תקופת ביצוע עבודות הבניה, דהיינו, ממועד פינוי הדירה הקיימת ועד למועד קבלת הדירה החדשה.

אך שימו לב, משך תוקפה של הערבות הינו עניין חשוב מאוד, אולם חשוב אף יותר לוודא מהו שווי הערבות. יזמים רבים מציעים ערבות ששוויה מסתכם במספר חודשי שכירות בודדים. מובן, כי ערבות ששוויה למשל 6 חודשי שכירות בלבד (ואף אם תוקפה לכל תקופת הבניה) איננה מספקת.

יש לדרוש כבר מראשית המשא ומתן כי שווי הערבות יהא שווי דמי השכירות למשך כל תקופת הבניה, היינו באם היזם מעריך כי תקופת הבניה תימשך 24 חודשים, אזי יש לדרוש כי שווי הערבות יהא בשווי דמי השכירות שעל היזם יהיה לשלם לכל בעלי הדירות במשך 24 חודשים ולא פחות מכך. במצב כזה יושג ביטחון מקסימאלי עבור בעלי הדירות ובמצב שבו, חס וחלילה, יקרוס היזם למשל 3 חודשים לאחר תחילת ביצוע העבודות, ניתן יהיה לממש את הערבות ולהבטיח לבעלי הדירות דמי שכירות לתקופה משמעותית נוספת.

ערבות כזו שתינתן מראש בשוויי מלא, תופחת מעת לעת ככל שהיזם ימשיך וישלם את דמי השכירות כסדרם.

עו"ד תמ"א 38 - זכויות הדיירים בתמ"א 38 בטוחות בעסקאות תמא 38 ופינוי בינוי - ערבות מיסים תמ"א 38

ערבות מיסים תמ"א 38

נושא המיסוי אף הוא נושא חשוב ומשמעותי. עסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי הינן עסקאות אשר במסגרתן למעשה מוכרים בעלי הדירות חלק מן הקרקע וזכויות בניה שבבעלותם. מכירה זו מצמיחה חיוב במס שבח.

בעסקת תמ"א 38 קיים פטור מיוחד שהוענק על ידי המדינה, לפיו פטורות עסקאות אלה מחיוב במס שבח (במיוחד לאור התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שנכלל בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שחוקק לאחרונה ביום 21.8.16). גם בעסקאות פינוי בינוי קיים פטור מיוחד מתשלום מס שבח.

אלא, שלפטורים הללו קיימים סייגים ובמקרים חריגים (כגון מקרה בו לבעלים אחד יש יותר מדירה אחת בבניין הקיים או במקרה בו קיבל הבעלים את הדירה הקיימת שבבעלותו במתנה ("העברה ללא תמורה") מקרוב משפחה בתקופה של פחות מ- 24 חודשים ממועד עסקת התמ"א/ פינוי בינוי), הפטור לא יהיה תקף ויחול חיוב במס.

לכן, יש צורך לבדוק ולוודא פרטנית מול כל אחד מהבעלים האם הוא זכאי לפטור ממס שבח.

ככלל, היזם נוטל על עצמו את כל החיובים והתשלומים הנובעים מביצוע הפרוייקט ואף את חבות המס (ככל שקיימת) של הבעלים וזאת משום שבסיסן של עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי הוא שהינן "עסקאות נטו" עבור בעלי הדירות.

אולם, יש לזכור, כי שומות המס נפתחות על שם בעלי הדירות ולא על שם היזם ולכן חשוב להבטיח כי במקרה בו תהיה חבות במס ישא בה היזם כפי שהתחייב בהסכם. לכן, יש מקום לדרוש ערבות שמבטיחה את תשלום המס.

ערבות זו תימסר לידי עורך הדין של בעלי הדירות עם חתימת ההסכם ועד אשר יוצגו בפניו אישורי מס לפרוייקט.

 

ערבות בדק

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, לא אחת מתגלים פגמים וליקויי בניה כגון רטיבויות, סדקים, ליקויים בריצוף ובחיפוי ועוד.

במקרים בהם הקבלן לא מתקן את הליקויים באופן ראוי (ולעיתים הוא לא מוכן לתקנם כלל) נאלץ רוכש הדירה להגיש תביעה לבית המשפט ולעתור בה לחיוב הקבלן בתיקון הליקויים או בתשלום פיצוי כספי בגינם.

ככלל, 'חוק המכר (דירות)' המסדיר עניין זה, איננו חל באופן אוטומטי על עסקאות 'התחדשות עירונית' ולכן חשוב להקפיד להחיל אותו גם על עסקאות אלה וזאת בגוף ההסכם שנחתם בין היזם ובין בעלי הדירות.

על מנת לחסוך מבעלי הדירות בפרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי את עוגמת הנפש ואת בזבוז הזמן והמשאבים בניהול הליכים משפטיים נגד היזם (אם וככל שיסרב בעתיד לתקן ליקויי בניה שיתגלו בדירות החדשות), אנו דורשים לקבל ערבות בדק.

ערבות זו תמומש אם וככל שלא יתוקנו ליקויי הבניה, כך שניתן יהיה לעשות שימוש בכספי הערבות לצורך תיקון עצמאי של הליקויים בדירות. סכום הערבות נתון למשא ומתן ויש לשאוף כמובן למיקסומו.

 

ערבות רישום

בסיום פרוייקט התמ"א / פינוי בינוי, יש צורך להתאים את נסח הטאבו למצב החדש, שהרי נוספות יחידות דיור בבניין, השתנו שטחי דירות הבעלים ומיקומן (בתמ"א 38/2 ופינוי בינוי), השתנו ההצמדות ועוד.

במסגרת התחייבויותיו בהסכם, מתחייב היזם גם לתקן את אופן רישום הזכויות בטאבו.

על מנת לוודא שהיזם עומד בהתחייבות זו, אנו דורשים ערבות אותה ניתן יהיה לממש ככל שיפר היזם את התחייבותו ובאמצעות סכום הערבות שמומשה ניתן יהיה לשלם לבעל מקצוע אחר שישלים את עבודת תיקון הטאבו.

ערבות חוק מכר תמא 38 פינוי בינוי

ערבויות נוספות

פרטנו עד כאן את סוגי הערבויות וזכויות הדיירים הבסיסיות שיש לדרוש במסגרת התקשרות עם יזם בעסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי.

חשוב מאוד לעגן בהסכם ההתקשרות מועדים ברורים למסירתן של הערבויות לבעלי הדירות, לפרט מהם המצבים בהם ניתן יהיה לממש את הערבויות, להסדיר את נושא ההצמדה של ערבויות לממד המחירים לצרכן/ מדד תשומות הבניה ועוד.

חוזקן של הערבויות הנ"ל תלוי לעיתים בסוג הפרוייקט ומיקומו ובעיקר הוא תלוי באופן בו מנהלים את המשא ומתן מול היזם ובאופן העמדת דרישות הבעלים בעניין זה.

 

לצד כל הערבויות הללו קיימות ערבויות נוספות שגיבשנו, דרשנו וקיבלנו! הודות לנסיוננו הרב שנצבר במהלך ליווי עשרות רבות של פרוייקטי 'התחדשות עירונית'.

נשמח כמובן להתוות את הדרך עבורכם ולהבטיח כי יוענקו לכם הבטוחות הטובות ביותר שתוכלו לקבל לצורך הבטחת זכויותיהם.

 

הכותב – עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ומלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי הארץ.

מפרט טכני תמ"א 38 – דוגמא מהשטח

 לקחנו מפרט תמ"א 38 לדוגמא שנבנה במקור לפרויקט תמ"א בפתח תקווה ואפשרנו למומחי הבניה הירוקה שלנו להעיר את עינינו.

נדגיש שמדובר במפרט טכני לפרויקט תמ"א שמבוצע בימים אלו ממש. מבלי הערות המומחים שלנו, לא היו נהנים הדיירים מבניה ירוקה ואנרגטית, ומכאן החשיבות העצומה של יועץ בניה ירוקה ומעורבותו בהליך התכנוני בפרויקטים של תמ"א 38.

לאחר קריאת המאמר תוכלו להבין כי בנייה ירוקה בפרויקט תמ"א היא אכן ברת השגה, לא מכבידה על תקציב הפרויקט, ובוודאי תהפוך את החיים שלכם לבריאים יותר וחסכוניים יותר.

מפרט תמ"א 38 עם התאמות חסכוניות לבניה ירוקה:

  • החברה היזמית תחזק את המבנה ע"פ תקן ישראלי לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה. כמו כן ע"פ דרישות מהנדס מוסמך לביצוע עבודות אלו (עמידות ברעידות אדמה ובביצוע תמ"א 38), ובשיתוף מלא תוך כדי יישום דרישות של העירייה בהסתמך על בדיקות קרקע,בטונים וכל הנדרש.
  • כל בעלי המקצוע הדרושים  לביצוע התמ"א כגון: מהנדס, אדריכל,  יועץ קרקע, יועץ בטיחות, יועץ תנועה, מעבדה לבדיקת איכות הבטונים, מנהל עבודה וכל בעל מקצוע הנדרש לביצוע תמ"א זה. יהיה על חשבון הקבלן המבצע.
הערות המומחה: לא מוזכר יועץ טרמי, (ישנם רשויות אשר דורשות עמידה בתקן 1045 לבידוד חלק הבניין החדש).

2. שיפוץ מעטפת חיצונית:

  • הקמת פיגום מוגן סביב כל חזיתות המבנה בהתאם לתקן הישראלי יצירת חזית אחידה ואסתטית למבנה, בהתאם לתוכנית אדריכל.
  • סיתות הטיח הקיים בחזיתות המבנה (במקומות הנדרשים).
  • תיקון פגמים בקירות המבנה: תבוצע חשיפת סדקים פתיחת סדקים מעל רוחב 5 · מ"מ ע"י דיסק לבירור עומק הסדק. הסדקים יטופלו בחומרים יסודיים שיתנו מענה לברזל חלוד ועד סתימת הסדקים ע"י חומרים מתאימים (לדוגמא סיקה ראפ או שו"ע).
הערות המומחה: האם החומרים עומדים בתקן הירוק הישראלי כחומרים בריאים? מה עובי הטיח? האם הטיח טרמי? נתונים המשפיעים על בידוד.
כאשר יש חיפוי אבן/שיש או שו"ע אין משמעות לגוון, במידה והטיח הינה שיטת החיפוי החיצוני מומלץ גוון בהיר על מנת להפחית מבליעת החום על ידי קרני נשמש ובכך להקל על האקלים בדירה.
לחלופין שיטת החיפוי החיצוני יכולה להשתנות לשיטת חיפוי נוחה יותר ואף זולה יותר ליישום, הכוללת בידוד בסטנדרט המתאים לאזור האקלים ולהוות שיפור בבידוד הדירות הקיימות של הדיירים. פתרון אשר נבדק על ידינו. יועץ/מלווה ירוק לפרויקט יכול להכניס ערך מוסף לווידוא ערכי הבידוד כולל גשרי הקור, חלונות וכדו' לרמה מקסימאלית של שיפור תנאי האקלים בדירה.
  • חיפוי חיצוני של הבניין בטיח צבעוני רחיץ- גוון בהתאם להחלטת הדיירים,זאת לאחר ביצוע שכבת הרבצה חדשה (ועטיפת כל המבנה ברשת אקספנדד לחיזוק ומניעת סדקים עתידיים) טיח שחור על בסיס צמנט ולאחריהם שכבת יסוד לקישור הטיח לשליכט.
  • ביצוע חיפוי אבן (שיש,גרניט פורצלן או שו"ע) במעטפת הבניין בשילוב עם שליכט אקרילי צבעוני בהתאם להנחיית האדריכל בשיתוף עם נציגי הבניין החלפת התריסים (במעטפת) בכל הדירות לתריסי אלומיניום חדשים בהתאם לתוכניות אדריכליות ולאחידות המבנה.
הערות המומחה: לבחירת סוג התריסים יש חשיבות גבוהה להצללה החלונות בצד הדרומי והדרום מערבי (הפונה לכביש) של הבניין, על מנת לוודא תאורה טבעית, או סנוור, כניסת קרני השמש בחורף וחסימתן בקיץ לנוחות אקלימית מקסימלית בדירות, ניתן לוודא על ידי יועץ ירוק.
  • ביציאה למרפסת שמש יותקן תריס גלילה חשמלי + ויטרינה זכוכית אטימה לרעשים ומבודדת קור/חום (בידודית מסוג קליל 7000 או שו"ע) בהתאם לתוכניות אדריכליות.
  • למען הסר ספק,החלונות בדירות הקיימות לא יוחלפו אלא רק התריסים כמפורט לעיל.
הערות המומחה: החלונות מהווים גשרי חום/קור אשר משפיעים על האקלים בדירה באופן משמעותי, החלפת חלונות לכפולות או לחלונות בעלי מסנן קרינה בצד הדרומי והמערבי יכולה להוות גורם משמעותי בנוחות האקלימית היכולה להשתפר עקב השיפוץ.
  • התקנת מסתורי כביסה דקורטיביים – אורך ורוחב המסתור ייקבע בשיתוף עם הדיירים כך שיאפשר הסתרת מזגנים ואוורור מתאים למנועים.
הערות המומחה: מעולה! מסתור כביסה מספק אמצעים לחסכון בצריכת האנרגיה לייבוש כביסה. נותן ניקוד בתקן הישראלי לבנייה ירוקה, בתנאי שעומק מסתור הכביסה יהיה 1 מ' לפחות ואורכו יהיה 1.70 מ' לפחות.
  • בין הקומות תבוצע חלוקה על מנת למנוע טפטוף מים.
  • העתקת כל המזגנים, צינורות, כבלים וכדומה לתוך תעלות והסתרתם במסתורים דקורטיביים.
  • חיבור כל המזגנים למרזב משותף נסתר.
  • תיקון וצביעה של כל חלקי המתכת החיצוניים,מתלי _11.99 מזגנים, מתלי כביסה, סורגים וכדומה, עד כיסוי מלא וזאת לאחר טיפול יסודי נגד חלודה.
  • טיפול בצנרת על החזיתות, הצמדה לקיר של כלל החוטים והצינורות של מערכות: מ"א,  חשמל, אזעקה, תקשורת – בצורה אסתטית, מרוכזת ומסודרת לפי תוואי שיקבע ע"י האדריכל.
הערות המומחה: האם הצבע בעל תו תקן ירוק? – חומר בריא.

3. שיפוץ לובי הבניין:

  • תכנון מחדש של כל לובי הבניין ע"מ שיתאים לתצורתו החדשה של הבניין.
  • שיפוץ הלובי ע"י התאמת הכניסה ויצירת קירות זכוכית מחוסמת. או אלומיניום קליל 7000 או ש"ע עם זכוכית טריפלקס. התקנת דלת כניסה חדשה הכוללת קודן. התקנת תאורת חירום וכלל האלמנטים שיידרשו ע"פ הנחיות הג"א. התקנת אינטרקום מצלמה במעגל סגור.
  • התקנת תיבות דואר חדשות עפ"י בחירת אדריכל בשיתוף עם נציגי הדיירים.
  • הצבת מראות בלובי הכניסה ותאורה דקורטיבית.
הערות המומחה: לא מוזכר במפרט חדר מדרגות: האם שיפוץ חדר המדרגות ובכללם המעלית יאפשר חלונות הפונות החוצה לתאורה טבעית? באיזה גודל החלונות?
מהו סוג התאורה בחדר המדרגות? האם יעיל אנרגטית לפי החישוב?
  • ריצוף הלובי בגרניט פורצלן או לוחות אבן תואמות מדרגות.
  • חיפוי קירות הלובי בגרניט פורצלן או בלוחות אבן.
  • בניית חדר עגלות ואופניים בגודל של 8 מ"ר (כפוף לאישור עירייה).
הערות המומחה: האם החדר עבור חניית האופניים יהיה בהתאם לנדרש במסמך הנחיות לתכנון רחובות בערים (מיקום, מידות, קירוי, תאורה)?

מפרט טכני תמא 38 אפיקים 38

4. מעלית:

  • הוספה והתקנת מעלית לארבעה נוסעים לפחות ובהתאם לתקן ולפי הנחיית אדריכל ויועץ מעליות.
  • ללא חדר מכונות (מהדגמים החדישים) MRL מעלית הידראולית או הקבלן יעשה כל מאמץ כי הפיקוד יותקן באחת הקומות וכך ייחסך הצורך בחדר מכונות.
  • לוחות לחצנים ולוח פיקוד אלקטרוני חדיש המכילים בין היתר תצוגת מיקום המעלית, זמזם עומס יתר,חיישן דלת למניעת סגירה כשיש הפרעה.
  • עיצוב מהודר לתא המעלית עפ"י בחירת האדריכל בשיתוף עם נציג הדיירים.
  • המעלית תהיה מהדור החדש אשר פעולתה שקטה ביותר.
  • פיר המעלית יהווה אלמנט נוסף בחיזוק המבנה. (בעלת מערכת לוויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).
הערות המומחה: האם המעלית תהיה בעלת ניצולת אנרגיה גבוהה? (בעלת מערכת לויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).

5. צנרת מים וביוב:

  • החלפת צנרת מים ראשית מהכניסה למגרש ועד לשעון מים הדירתי, למען הסר ספק, לא תוחלף צנרת מים ו/או ביוב בתוך הדירות הקיימות אספקת המים לדירות החדשות לא תפגע בלחצי המים הקיימים כיום בדירות הקיימות.
  • הזזת דודי השמש והקולטים (אם קיימים) מגג הבניין במהלך בניית הדירות החדשות, והחלפתם בחדשים (אם יפגעו במהלך העבודה) 120 ליטר או במערכת סולרית מרכזית עם מחליפי חום (לאחר סיום בניית הדירות החדשות) לא יהיה ניתוק מים חמים שיעלה על 12 שעות.
  • בתקופת הבנייה יסדר הקבלן אספקת מים חמים לדירות דרך אמצעי חשמלי בלבד אם הדבר אינו קיים בנמצא ביצוע מערכות ביוב חדשה לגמרי בשטחים הציבוריים הכוללים שוחות פלסטיק חדשות, צנרת ביוב בקוטר " 4 או " 6 תקני עפ"י הנחיית יועץ אינסטלציה (שלוקח בחשבון את הדירות החדשות) וכפוף לאישור עירייה.
הערות המומחה: האם יש תכנון לגבי ניהול וניקוז מי הנגר העילי (מי הגשם)?

6. חדר אשפה:

  • שיפוץ חדר אשפה קיים או בניית חדש.
  • ריצוף.
  • התקנת דלת הכניסה לחדר אשפה.
  • חיפוי קירות עד לגובה התקרה בקרמיקה.
  • נקודת מים וניקוז לשטיפת פחי אשפה.
  • תאורה
  • והכל עפ"י דרישת מחלקת תברואה בעירייה.
הערות המומחה: האם יאפשר הפרדת הסוגים ו/או הזרמים השונים של הפסולת בהתאם לדרישת העירייה בעתיד? האם התאורה יעילה אנרגטית? האם ניתן להתקין חיישן תנועה?

7. גג קיים:

  • גג הדירות העליונות (רביץ ורעפים) יהרס ובמקומו יבנה גג בטון עפ"י תוכניות קונסטרוקטור.
  • במהלך ההריסה של הגג ובנייתו מחדש יפונו דיירי הדירות העליונות לדירות חלופיות באזור (בשכירות) תלוי בסוג הגג (רביץ/בטון והנחיית המהנדס).

8. תוספת ממ"ד:

  • תוספת ממ"ד תקני לכל דירה,עד 13 מ"ר ברוטו.
  • התאמת הגישה לממ"ד מהדירות הקיימות.
  • ריצוף הממ"ד לפי בחירת הדייר מחיר יסוד כ ₪ 60.
  • אספקת דלת הדף וחלון הדף לממ"ד +חלון גזים.
  • נקודת שקע, נקו' מאור, נקו' טלפון, נקודת TV 3.
  • במידה ובניית הממ"ד תסגור חלון או פתח קיים תיבחן האפשרות לפתוח פתח/חלון חדש כפוף לאישור עירייה.
  • למען הסר ספק הממ"ד ניבנה כפוף ובהתאם להנחיות הג"א והקונסטרוקטור ובאישורו הסופי (גודל,מיקום וכו').
הערות המומחה: האם החומרים המשמשים לבניית הממ"ד (טיח, צבע, ריצוף וכדו') עומדים בתקן הירוק?

9. הסדרת שביל כניסה ראשי חדש למבנה:

  • הכנת תשתית עשוי יציקת בטון.
  • גישת נכים.
  • גמר גרנוליט/אבן בהתאם לבחירת האדריכל.
  • תאורת שביל חסכונית.
  • גידור שטח המבנה עפ"י הנחיית/דרישת העירייה.
הערות המומחה: ניתן לבדוק השמת טכנולוגית פוטוצל להדלקה בשעות הנחוצות בלבד.

10. גינון:

  • חידוש הגינה ע"י הכנסת אדמה גננית ואספקת צמחיה שנתית ועונתית עפ"י תיכנון האדריכל.
  • אספקה והתקנה של מערכת השקיה אוטומטית.
  • אספקה והתקנה של תאורת גן.
הערות המומחה: האם הגינה תהיה חסכונית במים? ניתן לתכנן וליישם גינה חסכונית במים באותן עלויות, דורש תכנון אדריכלי בהתאם.
האם תאורת הגן יעילה אנרגטית? האם טכנולוגיה פוטוצל?

11. מערכת/בלוני גז:

  • קביעת מיקום חדר למיכלי הגז ולרכזת השעונים עפ"י תקן כיבוי אש ועפ"י הוראות חברות הגז לחילופין עפ"י שיקול הדעת של היזם תועבר מערכת הגז לצובר מרכזי אשר יותקן באופן תת קרקעי בחצר הבניין והכל כפוף לאישור הרשויות המוסמכות לכך.
  • במהלך העבודות הנ"ל לא ינותק הגז לדירות למשך זמן שיעלה ל 48 שעות.

12. מרפסת שמש:

  • בניית מרפסת עד -13- מ"ר בכפוף לאישורים.
  • איטום רצפת מרפסת ביריעות ביטומניות.
  • ריצוף מרפסת לפי בחירת הדייר במחיר יסוד של ₪ 60.
  • התקנת קולטן לסילוק מי גשם.
  • אספקה והתקנת מעקה מזכוכית מחוסמת ומאחז יד עליון עפ"י תקן.

13. דירות קומה אחרונה:

  • הדירות יפונו ע"י בעליהם בסמוך לתחילת עבודות הבנייה בגג וכל זאת בתאום מראש עם היזם.
  • היזם יצק גג חדש מבטון עפ"י תוכנית קונסטרוקטור.
  • אם במהלך הבנייה ייהרס,יפגע או ייפגם חלק או פריט מאחת הדירות (כגון ריצוף, מטבח, אסלה, צבע וכו') היזם יחליפו בחדש באיכות לפחות כמו בדירות החדשות שהיזם יבנה על הגג.
  • למען הסר ספק היזם לא ישפץ את כל הדירה על חשבונו אם לא נגרם נזק שמצריך זאת.
לקריאה נוספת: התחדשות עירונית כמענה לגידול דמוגרפיתיקון 4 לתמ"א 38

בדיקות אל הרס לדוגמא בפרויקט תמ"א

הדרך להוצאת היתר בניה במסגרת תמ"א 38 רצופה במכשולים תכנוניים ובדיקות מורכבות שיש לבצע, תוך שילוב של מספר אנשי מקצוע, בתחילה יש להוועץ במהנדס, ולאחר מכן ביצוע בדיקת אל הרס, ובדיקות הנדסיות נוספות..