פינוי בינוי – כך תהפכו את הבניין שלכם לאטרקטיבי

קיבלתי מידע סותר לגבי אפשרויות התכנון בבניין שלי. יזם אחד מדבר על אפשרות של חיזוק הבניין והשני על פינוי בינוי. מדוע אני מקבל הצעות מיזמים לא מנוסים או קבלני חתימות ? וכיצד אוכל לגרום לבניין שלי להיות אטרקטיבי בעיני יזמים איכותיים? איך אדע שאני מקבל את המקסימום ואיך אצליח לרתום את בעלי הדירות לתהליך כה מורכב? אם אחת משאלות אלו נוגעות אליך – המאמר הזה הוא בשבילך.

בעשור האחרון אנו רואים התעוררות של מגמת ההתחדשות העירונית ההולכת ומתעצמת. בשנה האחרונה אנו עדים לתפנית בגישת מוסדות התכנון לתמ"א 38 – הכרה בחוסר האפקטיביות של התוכנית לטווח הארוך – הן בהיבט התכנוני, הן בהשתלבות הפרויקטים במרקם העירוני הקיים והן בעמידות המבנים מפני רעידות אדמה. בתוך כך אנו נותרים עם אלטרנטיבה (כמעט) יחידה בדמות פינוי בינוי ותכנון ארוך טווח, וכך עפ"י מנהל התכנון עתיד להוות את עיקר התחלות הבניה עד לשנת 2040.

חשבתם שאתם "בוחנים" את היזם? תחשבו שוב

לפני 5 שנים ראינו יזמים גדולים הנמנעים מכניסה לתחום הפינוי בינוי תוך התבססות ביזמות המסורתית, כעת כולם כבר מבינים – מי שלא יהיה כאן – פשוט לא יהיה. על כן ראינו בשנה האחרונה את כל יתר היזמים שלא האמינו מספיק בתחום, מזדרזים להשיג פוזיציה, לבחון מתחמים, להחתים דיירים, לקנות חברות בקשיים, לקדם תב"עות וכו'.

למרות זאת, בצד ההיצע קיימת אינפלציה גדולה של פרויקטים פוטנציאליים ופניות רבות המתקבלות אצל היזמים האיכותיים מדי יום, זאת כתוצאה מגידול במודעות של בעלי הדירות, ביחד עם הבשלה של מוסדות התכנון וגידול בערכי הקרקע. בשורה התחתונה – ריבוי האלטרנטיבות עבור היזמים "המחוזרים" מאפשרות להם לבחור בפינצטה באילו פרויקטים לעבוד ובאילו פרויקטים להשקיע את המשאבים המוגבלים העומדים לרשותם.

כך נוצר מצב בו בעלי הדירות נדרשים לנקוט בפעולות על מנת להיות לאטרקטיביים, בכדי להשיג את היזם הטוב ביותר ובמקביל ההצעה הטובה ביותר (ראו בהמשך כיצד עליכם לעשות זאת). נציין כי הפיכת הבניין שלנו לכדאי בעיני היזמים הכרחית בין אם הבניין שלנו אטרקטיבי במיוחד לביצוע פרויקט פינוי בינוי ובין אם המתחם שלנו עומד על גבול הכדאיות.

פינוי בינוי - דרך רצופה מכשולים

עם יזם פחות איכותי אתם מפסידים פעמיים 

ככל שהתהליך המקדמי יהיה מקצועי יותר, כך תוכלו לרתום יזם איכותי יותר והרווח יהיה כפול – פעם אחת יזם איכותי ומנוסה יותר יעלה את סיכויי הצלחת הפרויקט בעזרת יכולותיו מול ועדות התכנון, המשאבים שהוא ישקיע במתכננים וביועצים הטובים ביותר, הן בשלב התכנון והן בשלב הרישוי. בפעם השנייה תרוויחו בתור נציגות או דיירים מובילים המבקשים להציג את היזם הנבחר בפני יתר בעלי הדירות – קל יותר לרתום את יתר השכנים כאשר אנו מציגים יזם ידוע ומנוסה, אשר נבדק על ידינו בקפידה לאחר מו"מ ממצה כפי שתראו בהמשך.  

כיצד נהפוך את עצמנו לאטרקטיביים בעיני יזמים

בין אם הפרויקט שלכם אטרקטיבי במיוחד המצוי בפריים לוקיישן בת"א ובין אם אתם ממוקמים באחת מערי הפריפריה. בפנייתכם לקבלת הצעה או דרישת הצעה נגדית מיזם תתבקשו לענות על מספר שאלות מהותיות – האם בעלי הדירות מעוניינים בפרויקט או האם ישנו ועד פעולה? (מידת בשלות הדיירים), לאחר מכן ייגש היזם לבחינה תכנונית הכוללת – בחינת המדיניות החלה באזור, הבנת הצפיפות הנכנסת, האם הגאומטריה של המגרש יכולה לתמוך בבינוי הדרוש לרבות הגבהים הנדרשים כדי לקיים את הפרויקט וכו'. בד בבד יבחן היזם את הצפיפות הנדרשת כדי לקיים את הפרויקט (הבנת המכפיל הדרוש – בחינה כלכלית) והאם המגרש בהתייחס לסביבה ולתנועה יכול לשאת צפיפות שכזו? ועוד שאלות מהותיות.

במידה והבדיקות חיוביות, בהתייחס למדיניות היזם, יבקש לרוב פגישה ראשונית עם בעלי הדירות או נציגיהם (במידה והתמנו נציגים פורמאליים). לאחר מכן, בהתאם לאטרקטיביות הפרויקט ובמידת הרצינות שמפגינים בעלי הדירות, יפעל היזם מול הועדה באמצעות אדריכל מטעמו, וזאת כדי להבין שהיא עתידה לתמוך בפרויקט כפי שהוצג באופן עקרוני בלבד ע"י היזם.

לאחר מכן או במקביל לאמור, מנהלים הצדדים על ידי באי כוחם מו"מ, על מנת להגיע לטיוטת הסכם פינוי בינוי המוסכם על ידי הצדדים ומאושרת לחתימה.

המודל ה"קלאסי" המוצג מעלה טומן בחובו מספר בעיות, אך הגדולה מביניהן נעוצה בעובדה שהיזם ניגש לתהליך הפרה-רולינג מול הועדה רק בשלב מתקדם, בדר"כ לאחר בחירתו בתור יזם הפרויקט – ייתכן מאוד שכבר נוהל מו"מ עם מספר יזמים, ומפני שההתדיינות עם היזמים הייתה בגדר "התמחרות" אף לא יזם אחד טרח לנהל תהליך בחינה מתקדם מול ועדת התכנון ומשם הפרויקט נכנס לסחרור. במצב ההפוך בחרנו יזם, נתנו לו "בלעדיות" או "נושופ" או תמריץ מספיק טוב לבחינה מתקדמת אך כעת בעלי הדירות בפוזיציה מאוד חלשה מבחינת משא ומתן ברמה המסחרית. ביצה ותרנגולת אמרנו?

עפ"י המודל שתיארנו מעלה מתנהלות מרבית העסקאות בשוק, לתפיסתנו מדובר בסיבה המרכזית לצערנו לאי התממשות מרבית הפרויקטים בשוק ההתחדשות העירונית.

הפתרון המתבקש

כדי לספק פתרון רוחבי למכלול הבעיות, ביניהן גם פערי שקיפות וחוסר אמון בין הדיירים לבין עצמם נדרשת – בחינה מקצועית של הפרויקט על ידי גורם ניטראלי, וזאת בטרם יצירת פניה ראשונית ליזמים. בחינה מקדמית מאפשרת לבעלי הדירות ונציגיהם להבין את אילוצי הפרויקט התכנוניים והכלכליים, בכך לבצע תיאום ציפיות לגבי התמורה הצפויה להתקבל בתהליך המו"מ, לכייל את המערכת לניהול מכרז יעיל, לייצר שקיפות בתהליך הפניה ובטחון בקרב כל בעלי הדירות כי התהליך מתנהל בצורה תקינה ומיטבית עבורם, והכי חשוב – לייצר אטרקטיביות בעיני יזמים שתאפשר ניהול מכרז אופטימלי.

כאשר בעלי הדירות (בעזרתו של גורם מקצועי) מפיקים דו"ח אפשרויות תכנון ודו"ח כלכלי המדבר על תוספת ממוצעת של 10 מ"ר עיקרי לכל בעל דירה – 1. בעלי הדירות מבינים שאין להם לצפות לקבל 20 מ"ר תוספת לקיים. 2. היזמים מבינים שיש כאן בעלי דירות "מבושלים" ולכן מוכנים ללכת לקראתם ולהתאמץ כדי להצליח בתהליך המכרז. 3. כאשר מגיע יזם אשר מסיבה כלשהי מוכן לספק הצעה טובה יותר מכפי שניתחנו – אנו יודעים שיש לבחון היטב מהות הצעתו והאם היא ראלית ובת קיימא. 4. ההתמחרות יכולה להתבצע באופן רוחבי – אין פערי מידע בין בעלי הדירות לבין היזמים וכך אין בלעדיות או תיעדוף ליזם כזה או אחר. כולם מקבלים את אותה תמונת מצב, כולם נבחנים על אותו בסיס – וכך מתאפשרת בחינה מקצועית יותר.

חדש מול ישן - בפרויקט פינוי בינוי בחולון

אלו הפעולות שעליכם לנקוט על מנת להניע תהליך פינוי בינוי מקצועי וממצה:

בניית הבסיס (לפני פניה ליזמים):

  • איסוף אינפורמציה – איסוף פרטי קשר של בעלי הדירות, אסיפת דיירים, יצירת עניין, בחירת נציגות דיירים, בחירת מפקח בניה עבור תחילת בחינת הפרויקט.
  • ניתוח כדאיות הפרויקט – הפקת "דוח אפס" –
    • בחינת אפשרויות התכנון – תב"עות חלות, הפקעות, זכויות בניה, הקלות, גבהים, צפיפות אפשרית, תמהיל אופטימאלי.
    • בחינה כלכלית – חייבת להיבחן במקביל לאפשרויות התכנון תוך התאמה ואופטימיזציה לצורך הגעה לתמהיל הרווחי ביותר – ניתוח מחירי מכירה, תקציב הפרויקט, מדדי רווחיות, ניתוח רגישות.
    • פגישה עם הגורם הרלוונטי בוועדה לצורך תיאום ציפיות וקבלת פרוטוקול עקרוני.  
  • אסיפת נציגות להצגת תוצרי הבחינה – חשוב מאוד לצורך תיאום ציפיות לגבי ההצעות שעתידות להתקבל.
  • בחירת יזמים לצורך פניה ראשונית – קיום דיון בקרב הנציגות ואנשי המקצוע, בחירת עד 5 יזמים המתאימים לפרופיל הפרויקט – אליהם נבצע פניה לקבלת הצעה. 

ניהול פניה ליזמים + התמחרות:

  • אופן הפניה – לאחר בחינת הפרויקט, הבנת כלכליות ואטרקטיביות הפרויקט, יש לקיים דיון לגבי אופן הפניה הראשונית או "בקשה להציע הצעות", יש כאלו התומכים בשליחת הדו"ח הכלכלי ויש כאלו התומכים בפניה עמומה (לפחות בשלב הראשוני). הכלל מבחינתנו – ככל שהפרויקט רווחי יותר אפשר לחשוב על פניה עם מינימום אינפורמציה, וככל שהפרויקט "קשה לעיכול" יש לספק מידע התומך בכדאיות הפרויקט כבר בפניה ראשונית זו.
  • שלב "השאלונים" – השאלון הוא קובץ ממוחשב אשר ישלח ליזם ומונה עשרות רבות של שאלות בשלושה אספקטים – 1. ניסיון היזם 2. התמורה 3. בטוחות. שאלון איכותי מכיל עשרות רבות של שאלות ולמעשה "מפרק" את ההצעה לפרטי פרטים. היתרון של שימוש בשאלון הוא – א. להשאיר כמה שפחות שאלות פתוחות לשלב המו"מ המשפטי – ישנן שאלות שהתשובות אליהן יהיו שונות להפליא כאשר ישאלו בשלב ההתמחרות להבדיל כאשר נשארים קצוות פתוחים – במקרה שבו השאלות נשאלות אחרי בחירת יזם. ב. מאפשר לנו לקבל החלטות מקצועיות על בסיס מידע מלא ומבוסס.
  • תיאום פגישת הכרות – אחרי שקיבלנו הצעה כתובה ומענה ראשוני לשאלון המכרז ניתן לתאם פגישה בין היזמים "המציעים" הרלוונטיים ביותר לבין בעלי הדירות או הנציגות. מטרת הפגישה – א. אינטרקציה והתרשמות ראשונית בין הנציגות לבין היזמים. ב. עד כה היזם התנהל מול הגוף המנהל ולא "הרגיש" את בעלי הדירות, חשוב לייצר תחושה של דיירים בשלים ומבינים ונכונות לתת קצת יותר לקראת השלב האחרון לפני בחירת היזם.
  • ניהול התמחרות – כאן נכנס שלב רגיש ומקצועי ביותר, על מנהל המכרז לבחור מספר פרמטרים עיקריים וחשובים ולנהל עליהם התמחרות כדי להביא להצעה אופטימאלית עבור שני הצדדים. בפרויקט פינוי בינוי הפרמטרים החשובים והבסיסיים ביותר יהיו – 1. יחס הקומבינציה 2. תוספת הגדלה מינימאלי 3. ה"בנצ'מארק" או סה"כ הזכויות הניתנות לניצול (מעבר אליהם יזכו הדיירים לפיצוי או תוספת עפ"י יחס קומבינציה). 
  • בחירת יזם –  פגישת סיכום המכרז, הצגת תוצרים וקבלת החלטה, לקראת תחילת מו"מ משפטי. בתקווה שיהיה קצר ואפקטיבי לאחר שהושגו רוב ההבנות בשלב ניהול המכרז.
בחינת איתנות פיננסית עבור יזם פינוי בינוי

איתנות פיננסי של יזם – כבר בשלב ניהול מכרז פינוי בינוי:

רצינו להדגיש את סוגיית בחינת האיתנות הפיננסית של היזם שהנו חלק בשאלון עליו דיברנו מעלה, תחת פרק "ניסיון היזם". אין ספק שהשוק לא מצליח לעכל את נושא הבדיקה הפיננסית של יזמים, כאשר מדובר בפרויקטים אשר עתידים להתממש בעוד כ-10 שנים. אנו סבורים שיש לבחון איתנות פיננסית של יזם פינוי בינוי כבר בשלב המקדמי וזאת כדי להבין את הבאים: 1. האם החברה יציבה מבחינה פיננסית ביום מתן ההצעה. 2. מה המדיניות הפיננסית ומדיניות הסיכונים בחברה וכיצד מנהלים את התזרים ארוך הטווח. מעבר להיותה סוגיה חשובה, התייחסות לסוגייה הפיננסית בשלב המכרז מספק עוד כלי תומך החלטה.

הבחינה הפיננסית עשויה להכיל – א. בחינה של דו"חות כספיים ב. קבלת המלצות מבנקים מלווים ג. קבלת הצהרת תביעות מנוהלות נגד החברה. ד. יחס תביעות פר פרויקטים בביצוע ה. בחינת דו"ח BDI או D&B על החברה, ולעתים עבור החברות הקשורות. ו. איתנות פיננסית גבוהה פר כל פרויקט בביצוע. כלומר, ייתכן שליזם מסוים יש הון גדול יותר, אך לקח על עצמו פרויקטים רבים מדי. כך שפר פרויקט ההון אינו מספיק כלל. יזם אחר מחזיק בהון קטן יותר, אבל משתמש בו בצורה יעילה ומספיקה לכל פרויקט.

הסיבות לקבלת הצעה טובה יותר משאר המציעים – או איך בכלל קיבלנו הצעה?

לכאורה, בהינתן שוק תחרותי, עם שולי רווח צרים, וודאות ברמה התכנונית – לא אמורים להיות פערים משמעותיים ברמת ההצעה בין יזם A ליזם B. אז איך קורה שמגיע יזם ומציע הצעה שטורפת את הקלפים?? ואיך זה שבפרויקט מסוים מתוך עשרות יזמים שנבחנו רק אחד בודד מוכן לספק הצעה? להלן מנינו את הסיבות:

  • כאשר יזם מניח הנחות סובייקטיביות שונות, למשל זכויות בניה רבות יותר, או מחירי מכירה גבוהים יותר, או עלויות בניה נמוכות יותר – תקבלו הצעה טובה יותר שלא בהכרח מתכתבת עם המציאות. שיטת הפעולה שהצגנו מעלה מצמצמת אפשרות זו למינימום האפשרי.
  • שיפור יעילות הבניה – עלויות בניה נמוכות בסטנדרט זהה. בד"כ, אפשרי אצל יזמים שיודעים לבנות ולנהל בניה בעצמם ללא קבלן מפתח (העובדה שיש ליזם סיווג קבלני כזה או אחר אינה מעידה על יעילות הבניה). כדי לבחון זאת, נדרש להבין עד לפרטי פרטים כיצד מנוהלת הבניה אצל אותו יזם ומכאן להסיק מסקנות לגבי יעילות.
  • יעילות בעלויות בניה יכולה להיות מושפעת מהיקף בניה בו זמנית באותו אזור גאוגרפי. כלומר, כאשר מזהים יזם עם פרויקטים נוספים באותו אזור שייבנו באותה תקופה בוודאי עשוי לתרום להחלטת היזם לספק הצעה טובה יותר או לקחת פרויקט שעבור אחרים אינו כלכלי.
  • יכולת מכירה במחירים גבוהים – ישנם יזמים המתמחים במכירות באזור מסוים. מבחינתנו מדובר ביתרון שביכולתו לאפשר ליזם לקחת פרויקט שלא נראה רווחי ליזם אחר.

בתור אחת מחברות הפיקוח וניהול פרויקטים המובילות בתחום, פונים אלינו ועדי בתים ועורכי דין רבים לסיוע בניהול תקין ומקצועי בשלב המכרז. אנו מעניקים מהניסיון אותו ספגנו במשך שנים רבות בהן ראינו וליווינו סוגים שונים של פרויקטים בבניה. עבור בעלי דירות אנו ממליצים לייחס חשיבות רבה בניהול המכרז תוך סיוע באנשי מקצוע ראויים, מנוסים ורלוונטיים בדרך להובלת הפרויקט למימוש מיטבי.

להשארת פרטים לצוות אפיקים – לחץ כאן.   

המסלול המועדף בפינוי בינוי בשנים הקרובות

לאחרונה אנו עדים להתפתחויות משמעויות בתחום ההתחדשות העירונית – ראשי ערים מעדיפים "תכנון מתחמי" ארוך טווח, כזה שיאפשר להם לתכנן את המשך מגמת ההצטופפות בצורה בריאה, תוך התחשבות בתשתית העירונית והציבורית. "הגישה החדשה" איננה הכרזת מלחמה של ראשי הערים על חיזוק הבניינים לפי תמ"א 38, אלא הבנה עמוקה כי ההתחדשות העירונית איננה תופעה חולפת, אלא מדיניות ארוכת טווח, אותה צריך לתכנן ולנהל.

הכתובת הייתה על הקיר

שינוי המגמה מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי במסלולים השונים לא קרה בן רגע. בשנת 2016 אושר חוק להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחילת פעילותה נוהגת הרשות להוציא דו"ח שנתי מסכם הכולל נתונים סטטיסטיים אודות סוג הפרויקטים, היקפם וקצב התקדמותם. באפריל 2019 פורסם דו"ח עבור שנת 2018, ובראיה רחבה מתחילת פעילות הרשות אנו רואים האצה מאסיבית של פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול רשויות.

מטרת המאמר היא להנגיש לציבור הרחב את ממצאי הדו"ח בצורה מתומצתת, ולדלות את הנתונים המשמעותיים אשר ביכולתם לחזות את המגמות בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38.

לקבלת דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2018 -

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

לצורך הנוחות נפרט ראשית את המסלולים האפשריים בהתחדשות עירונית:
  1. תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת דירות על גבי הקיים.
  2. תמ"א 38/2 – הריסת בניין קיים ובניית חדש. בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  3. פינוי בינוי במסלול מיסוי (יזמים) – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ולאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  4. פינוי בינוי במסלול רשויות – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ורק לאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית. שינוי התב"ע מטופל ע"י רשות מקומית ולאחריו נכנס יזם לתמונה. במהלך שנת 2019 אושר תקציב של כ-60 מיליון ש"ח להאצת קידום המתחמים במסלול הזה. לאחר השלמת התכנון, תדרוש הרשות החזר הוצאות מיזמים ובכך תמחזר את ההון לתכנון מתחמים נוספים.
פינוי בינוי - המסלול המועדף

התעצמות ההתחדשות העירונית

להלן החידושים וההתפתחויות האחרונות בתחום:
  • הוגדלה כמות של המנהלות העירוניות מ-19 ל-24. המנהלות הם גופים חיצוניים לעיריה, מתוקצבים ברובן ע"י משרד השיכון, ותפקידן להיות בקשר עם הגורמים הרלוונטיים ברשויות מקומיות, לסייע באפיון צרכי האוכלוסייה הקיימת, שמירת הקשר עם התושבים מתוך מטרה לקדם תהליכי התחדשות עירונית.
  • נכנס לתוקף חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) המסדיר את היחסים בין היזם ובעלי דירות. לקריאה נוספת לחץ כאן https://afikim38.com/pinuyvebinuy-2/
  • פורסמו תקנות עם הנחה בארנונה לדיירים הממשיכים לגור בפרוייקט לאחר הקמתו מחדש. ההנחה הינה עבור שטח התוספת והיא ניתנת בצורה מדורגת במשך 5 שנים.
  • פורסם קטלוג תמ"א 38/1 שבו תוארו כל סוגי הבניינים שבהם נהוג לבצע פרוייקט של חיזוק ותוספת דירות. כאן הקישור הישיר לקטלוג: http://ext.moch.gov.il/books/tama_38/
  • פורסם מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (מתחמי פינוי בינוי). מפורטים בו דרכי השגת הנתונים ואופן השימוש בהם. מטרת הסקר החברתי היא הבנת מרקם האכלוסיה הקיים וצרכיו, במטרה לתכנן פרויקט התואם את צרכי האוכלוסיה הקיימת ככל שניתן.
  • פורסם מדריך עבודה חברתית בפינוי בינוי (מסלול מיסוי) שבו מודגשת חשיבות עבודת היזמים עם בעלי דירות בהליכי התחדשות עירונית.
  • פורסם מדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית.
  • נערכו קורסים לעובדי המנהלות להתחדשות עירונית.
  • נערכו ימי עיון למנהלי המנהלות ולאנשי מקצוע מהרשויות המקומיות.
  • נערכו קורסים להכשרת יועצים חברתיים. קורסים אלו היו הכשרת בסיס לתפקיד, וכללו בין היתר העמקה בתפקידי היועץ החברתי, כולל הכנת דו"ח חברתי והטמעתו, ליווי התארגנויות בעלי דירות, ליווי תהליכי שיתוף הציבור ועוד.
  • נערכו 6 קורסים להדרכת תושבים ולהכשרתם. בקורסים האלה ניתנו לתושבים כלים ליזום פרוייקטים ולארגן בעלי דירות.

התעצמות התחדשות עירונית – המספרים :

מסלול פינוי בינוי – רשויות מקומיות –

מסלול פינוי בינוי רשויות מקומיות
נתונים כמותיים בשנת 2018 לפי שלבים:
שלב מספר מתחמים מספר יח"ד קיימות סה"כ מספר יח"ד בפרוייקט
הכרזה 13 4,137 15,074
מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
הכרזה – מתחמים 33 4.1 27 9.0
הכרזה – יח"ד מוצעות 25,515 3,189 29,498 9,833
אישור תוכנית – מתחמים 82 10.2 14 4.7
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 34,079 4,260 6,743 2,248
פרקי הזמן מהכרזת מתחם במסלול הרשויות המקומיות ועד לאישור התוכנית:
  2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
חודשים 97 65 79 82 83 110 143 125 92 98 139
שנים 8.1 5.4 6.6 6.8 6.9 9.2 11.9 10.4 7.7 8.2 11.6

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים):

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים)

מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים)סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים)ממוצע לשנה
החלטה מקדמית – מתחמים 150 18.8 139 46.3
החלטה מקדמית – יח"ד מוצעות 74,832 9,354 72,320 24,107
הכרזה – מתחמים 21 2.6 37 12.3
הכרזה – יח"ד מוצעות 7,595 949.4 14,423 4,807.7
אישור תוכנית – מתחמים 27 3.4 52 17.3
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 11,987 1,498.4 21,883 7,294.3
בקשות והיתרים בתמ"א 38 על פי שנים (מספר מבנים):
שנה בקשות היתרים
2010 169 44
2011 265 84
2012 429 115
2013 805 220
2014 1,072 308
2015 1,007 471
2016 797 488
2017 768 467
2018 633 540

יותר פינוי בינוי – פחות תמ"א 38

בזמן שבתמ"א 38 אנו רואים מגמת התייצבות, בתחום הפינוי בינוי חלה מגמת התעצמות ברורה בכל שלבי הפרויקט – רוב מאמצי הרשות להתחדשות מושקעים בתחום פינוי בינוי.

בשנת 2019 חל שינוי נוסף – מספר ראשי ערים הצטרפו למגמה אותה מתווה מנהל התכנון והביעו תמיכתם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38. אמנם תכנון מתחמי כרוך במשך זמן ארוך עד להתממשות הפרויקט, אך בראיה ארוכת טווח אנו מוצאים הגיון בתכנון ארוך טווח המאפשר מתן פתרונות ריאליים לתשתיות הציבוריות, וביכולתו לממש התחדשות עירונית במובן הרחב ביותר תוך איזון מתבקש בין ציפוף האוכלוסיה, לפתרונות תשתיתיים וחברתיים.

לקריאה נוספת: השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי.

מי מפחד מרעידת אדמה?

הערכות המדינה להתמודדות עם רעידת אדמה והקשר הישיר לתחום ההתחדשות העירונית

בסוף נובמבר 2018 אושר מסמך הנקרא "צו תכנון ובניה (פטור מתכנית או היתר להקמת מתקן התרעה לרעידת אדמה)". המדינה מעוניינת בהקמת מתקן התרעה כנגד רעידת אדמה, וזאת ללא שום צורך בקבלת היתר? מדובר בשתי פסקאות בלבד, אשר ביכולתן להעיד על החשיבות אותה מייחסת הממשלה לעניין הערכות לרעידת אדמה חזקה בשנים הקרובות.

אחד הכלים המשמעותיים ביותר להתמודדות המדינה כנגד רעידת אדמה הוא מיגון הבתים והמרחבים הציבוריים, וזאת יש לעשות בדרך של התחדשות עירונית. בדרך זו יש לומר, מתיימרת המדינה לטפל ראשית בצורך בהגדלת היצע המגורים (יוקר המחיה), ובד בבד הצורך להתגוננות מפני רעידות האדמה ואיום הטילים.

שלל הסקרים קובעים כי בטחון אישי חשוב לנו יותר מכל נושא אחר בחיים ולמרות זאת, איום רעידת האדמה מצטייר כאיום רחוק אותו אנו נוטים להדחיק כמעט לגמרי – עד כדי כך שהמניע לקידום פרויקט התחדשות עירונית בבית מגורינו הפך כלכלי גרידא.

במאמר זה נביא למודעות את הסיכון מפני רעידת אדמה צפויה וכן נבהיר את חוסר האפקטיביות של ביטוח הדירה בו חלקנו תולים תקוות שווא. בכך, ננסה להטות את השיח סביב נושא ההתחדשות העירונית אשר מונע רובו ככולו מאינסנטיב כלכלי, וזאת במטרה להאיץ את קצב התממשות הפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.

פוטנציאל הנזק כתוצאה מרעידת אדמה

מסקר של מרכז המחקר והמידע שנערך לבקשת יו"ר ועדת המדע והטכנולוגיה של הכנסת בחודש נובמבר שנת 2017 ניתן ללמוד כי ישנה סבירות גבוהה לרעידת אדמה עד שנת 2027 – רעש אדמה בעל רדיוס השפעה של – 80 קילומטר מהמוקד, מעמיד את כל מדינת ישראל תחת חשיפה וסיכון מידיים.

לפי הערכה צפויים ברעידת אדמה חזקה בישראל: "כ- 28,600 בניינים הרוסים או עם נזק כבד; כ- 290,000 בניינים עם נזק קל או בינוני; כ- 7,000 הרוגים; כ- 8,600 פצועים בדרגת חומרה בינונית וקשה; כ- 37,000 פצועים קל; כ- 170,000 עקורים (חסרי קורת גג) לטווח ארוך. בנוסף, מעריכים שיהיו כ-9,500 לכודים בהריסות – כ- 98% מהם צפויים להיחלץ בעזרת בני משפחה ויחידות חילוץ עירוניות שפיקוד העורף מקים וכ- %2 צפויים להיות מחולצים בסיוע יחידות מקצועיות".

תסתכלו שוב על המספרים האלה, אם יתממשו ולו בחצי מדובר בקטסטרופה בקנה מידה חסר תקדים. על אף אחריות הממשלה וחרף כל המאמצים הנעשים על ידה, עלינו הציבור חלה אחריות אישית, ולכן עלינו לגזור את המשמעותיות ולהסיק את המסקנות באופן סובייקטיבי.

רעידת אדמה בישראל - התחדשות עירונית ופינוי בינוי

ביטוח הדירה שלכם לא אפקטיבי כנגד רעידות אדמה

מדי שבוע אנו שומעים אודות רעידות אדמה הפוקדות אזורים נרחבים בעולם, לרבות אזורים הקרובים לישראל. כחלק מניהול הסיכונים, הבנקים למשכנתאות מחייבים אותנו לבצע ביטוח כנגד רעידות אדמה – תנאי בסיסי וקשיח לחלוטין במדיניות הבנקים. יחד עם זאת, נתח גדול משוק הדירות בישראל לא מבוטח כנגד רעידת אדמה – לרוב מדובר בדירות שנרכשו ללא משכנתא או שהיא שולמה במלואה.

סכנת החיים היא ראשונה בחשיבותה כמובן, אולם כאשר מדברים על ביטוח כנגד נזקי טבע עולה השאלה האם ערך הנכסים שלנו מובטח?

תרחישים של הפעלת ביטוח רעידת אדמה

בניין בעל 9 דירות שאינו בנוי לפי התקן נגד רעידת אדמה ונהרס או נגרם לו נזק המביא אותו למצב של מבנה מסוכן. נניח לרגע שלא נגרם נזק גופני אלא רכוש בלבד. נניח ש-3 דירות לא היו מבוטחות וחברת הביטוח ללא שום בעיות ועיכובים פרוצדורליים מוכנים לשלם באופן מידי דמי שכירות לתקופה של 12 חודשים ולהעמיד כיסוי ביטוחי לבניית דירה חדשה.

במידה ו-3 הדירות שלא ערכו ביטוח לא יוכלו במידית להעמיד את חלקם בשיפוץ או בניית הבניין החדש, לא יהיה תקציב והבניה לא תחל. בתום תקופת סבסוד דמי השכירות הרשומה בפוליסה תפסיק חברת הביטוח לשלם את דמי השכירות ובעלי הנכס יישארו הן ללא דירה והן ללא מקור תזרימי לדמי שכירות.

גם בתרחיש הקיצון בו משלמת חברת הביטוח את הכיסוי הביטוחי, לא יוכלו בעלי הדירות להשלים את הפער שבין ערך הכינון לבין שווי הקרקע. ערך קרקע באזור גוש דן נע בין 30% ל-45% משווי דירה, כלומר גם אם תשלם חברת הביטוח את עלות הבניה במלואה, יצטרכו בעלי הנכסים להשלים סכום משמעותי כדי להשיב את נכסיהם.

נביא כדוגמא רעידת אדמה עוצמתית שארעה בשנת 1994 בקליפורניה (ארצות הברית) ובה נהרגו 57 אנשים, נפצעו כ-9,000 איש ונגרם נזק כולל בשווי 34 מיליארד דולר. סכומי עתק אותם חויבו חברות הביטוח לשלם הביאו לכך שחברות מסוימות זייפו מסמכים כדי להימנע מתשלומים. דוגמא זו, אשר מגיעה מהמעצמה הגדולה בעולם יש בה כדי להעיד על הקטסטרופה שעשויה לפקוד אותנו במקרה של רעידת אדמה עוצמתית.

הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח ברחבי העולם

צריך להודות על האמת – בתרחיש של רעידת אדמה גם חברות הביטוח עצמן לא מצפות לעמוד בנטל שיקום הנזק. לכן, חברות ביטוח נערכות לרעידת אדמה בדרך של סגירת הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח בעולם. בשפה מקצועית זה נקרא תת ביטוח. כל ביטול או שינוי בהסכמים אלה עתיד לגרום לשינוי מדיניות חברות הביטוח בארץ. תרחיש אפשרי יהיה שינוי מדיניות חברות הביטוח כך שהחל משנה מסוימת לא יוכלו לבטח בניינים שלא נבנו לפי התקן נגד רעידת אדמה. תרחיש זה יגרור תגובת שרשרת, מאות אלפי דירות ישנות ירדו בערכן כי לא יוכלו לקבל משכנתה, הביקושים יוסטו לעבר הדירות העומדות בתקן, והזוגות הצעירים יישארו ללא פתרון דיור.

הערכות המדינה לרעידת אדמה

הערכות המדינה לרעידת אדמה מושתת על הערכות פאסיבית הכוללת מיגון וחיזוק המבנים והתאמתם לתקן, ובנוסף הערכות אקטיבית הכוללת הקמת מערכי סיוע כמו הרשות להגנת העורף, ושיפור יכולת התגובה במקרה של נזקי טבע.

אנו מניחים כי מידע רב מצונזר ונחסך מהציבור כדי לא לזרוע פחד. יחד עם זאת, לאור האיומים הראליים משקיעה המדינה מאות מליוני שקלים בנושא הגנה מרעידת אדמה בדרך של התחדשות עירונית.

ניתן לומר כי ההערכות הפאסיבית הכוללת מיגון המבנים, תהיה בעלת ההשפעה הגדולה ביותר בעת רעש אדמה. יישום התחדשות עירונית רחב היקף נועד בראש ובראשונה להתמודד עם הערכות מנהל התכנון לגבי גידול האוכלוסייה בעשור הקרוב, המחסור בעתודות קרקע והצורך בגידול משמעותי של יחידות הדיור. כך שהערכות מפני רעידת אדמה תופסת מקום זניח בכל הקשור להאצת קידום התחדשות עירונית רחב היקף.

ריכזנו עבורכם את הכלים הסטטוטוריים והתקנות שהמדינה יזמה ועדכנה בשנים האחרונות כחלק מהערכות המדינה לרעידת אדמה:

חוק/מסמך סטטוטורי אחר אופי החוק / מסמך / תקנות
חוק התכנון והבניה + תמ"א 38 הענקת זכויות בניה + הקלות באישור תכניות והיתרי בניה עבור בניינים שאינם עומדים בתקן לרעידות אדמה.
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2016 חוק כולל שורה של כלים במטרה לעודד פעילות להתחדשות עירונית, ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי.
חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות 2017 קביעת מעמד רשמי לתפקיד המארגן והסדרת כללי התקשרות בהסכם ארגון דיירים במטרה להאיץ את מימוש הפרויקטים.
תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה) (תיקון 4) הרחבת הנחות בארנונה.
חוק פינוי ובינוי פיצויים 2006 (תיקון מס' 6) התשעח-2018 – עידוד מיזמי פינוי ובינוי קביעת דרכי התמודדות עם דיירים סרבנים והגנות לדיירים מבוגרים.
תיקון 3א משנת 2016 לתמ"א 38 קביעת שיטת חישוב אחידה בפרוייקטים הריסה ובניה מכוח תמ"א 38.
תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 הרחבת פטור ממס שבח גם על הזכויות מכוח תב"ע.
חוק התכנון והבניה (תיקון 97) הקלה בתנאי תקן מקומות חניה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א 2011+תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) הוראת השעה פטור מהיטל השבחה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.קביעת אגרה מופחתת למתן היתר בניה שחל לגביו פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ב) (10) – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) הורדת רף ההסכמה לביצוע עבודות ברכוש המשותף.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה) תיקון 7 פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה).
חוק המע"מ מתן שירותי בניה לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה) בתמורה למכירת הזכות הנמכרת, פטורה ממס.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965+תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב 1992 החרגת שטחים שנועדו לצורך חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה מחישוב השטח הכולל המותר לבניה.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) הקלות בבטיחות אש בבנייני מגורים אשר מתווספת אליהם לפחות קומה אחת מכוח תמ"א 38
תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן 1990 יציבות המבנה מפני כוחות אופקיים הנובעים מרוח, רעידות אדמה וכיו"ב לפי דרישות התקן.
חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א 1951 מסמיך את שר הביטחון להתקין תקנות, בין היתר, בנוגע להעמדת מקרקעין, ציוד ועובדים של הרשויות המקומיות לצרכי התגוננות במקרה של מצב מיוחד בעורף/שעת התקפה ובנוגע למתן עזרה וסיוע להג"א על ידי הרשויות המקומיות לשם פינוי אוכלוסייה ושיכונה.
חוק עזר לדוגמא לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), התשל"ב 1972 חובת בעל בנין להחזיק את בנינו במצב המבטיח את שלום הציבור ואת שלום המחזיקים בו, סמכות ראש העיריה להורות למהנדס לערוך סקר על בנינים העלולים להיות סכנה למחזיקים או לציבור. בסמכות ראש העיריה: לדרוש בהודעה בכתב מבעל הבניין לבצע את העבודות המפורטות בה אם סבר כי הבניין מהווה סכנה למחזיקים או לציבור על בסיס הדו"ח לעיל. בעל בנין חייב למלא אחר ההודעה. לא מילא – רשאית העיריה לבצע את העבודות ולגבות הוצאות מבעל הבניין. באישור הממונה על המחוז לבצע את העבודות הדרושות לשם סגירת בניין או הריסתו (ולגבות הוצאות הביצוע מבעל הבניין) אם הבניין מהוה סכנה מידית למחזיקים או לציבור.

*  הרשימה חלקית בלבד, בעשור האחרון בוצעו מספר שינויים התומכים בעקיפין בשורה ארוכה של חוקים בתחומים: חשמל, גז, כבישים, שירותי ביטוח, גז, נפט, שדות תעופה וטיס.

במוקדם או במאוחר תפקוד אותנו רעידת אדמה חזקה. כשזה יקרה כרגיל כולם יחפשו אשמים. ברמה המדינית אנו רואים מאמצים מרחיקי לכת, ועדיין עוד הרבה מקום לשיפור בהיבט של קיצור זמני התכנון והרישוי. למרות זאת, רוב הכשלים והעיכובים דווקא נוגעים לבעלי הזכויות והרשויות המקומיות. לדעתנו שינוי התפיסה חייב להגיע בדרך של הסברה, החל מאנשי המקצוע הנוגעים בתחום ועד לממשלה עצמה – כולם צריכים להירתם למאמץ ההסברתי, להשפיע על דעת הקהל והשיח הציבורי בנושאים הנוגעים להתחדשות עירונית, כך שהאינטרס האישי למימוש פרויקטי תמ"א 38 או פינוי בינוי לא יהיה כלכלי בלבד.

לקריאה נוספת: נכנס לתוקף – החוק שיאיץ פרויקטי פינוי בינוי, ניהול מכרז תמ"א 38 – השיטה שעובדת

חוק המכר דירות  – אל תסמכו עליו

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל”ה 1974 – חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות הנדרשים לשלם כספים לפני מועד קבלת המפתח. ברבות השנים עבר החוק מספר שינויים במטרה לשכלל את מנגנון ההגנה לרוכשים החדשים. רובם המכריע של השינויים בחוק המכר דירות התייחס למסלול המבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות. כל זאת תוך עצימת עיניים בכל הקשור למסלולים הנוספים המוגדרים בחוק המכר ומספקים אלטרנטיבות להבטחת כספי הרוכשים. כך נוצרו פרצות גדולות בחוק, בטח כאשר מדובר על פרויקטים מסוג תמ”א 38, ואף שוני בהיקף הביטחון אשר מעניק החוק לרוכשי הדירות בכל חלופה אפשרית.

להלן החלופות להבטחת כספי הרוכשים על פי חוק המכר דירות:

  1. ערבות בנקאית.
  2. פוליסת ביטוח.
  3. שעבוד דירה או קרקע לטובת הקונה.
  4. רישום הערת אזהרה על דירה או קרקע לטובת הקונה.
  5. העברת בעלות.

אנו נסקור להלן את חלופה מספר 4 – “רישום הערת אזהרה” ונוכיח כי יש להתערב חקיקתית על מנת לתקן מספר עיוותים ולהגן עליכם הרוכשים בצורה ראויה יותר.

ליווי בנקאי סגור – המסלול האולטימטיבי

המסלול הנפוץ להבטחת הרוכשים מקבל לעתים את המינוח – “ליווי בנקאי סגור“. במסגרת הליווי מעניק הבנק המלווה ערבויות לרוכשי הדירות, ומנגד מעמיד הלוואה ליזם לטובת מימון מהלך הפרויקט. הבנק מצדו מבצע בחינה מדוקדקת של הפרויקט לצורך העמדת האשראי ומבקר באופן רציף את התקדמותו, הבנק מונע מתוך אינטרס אישי להבטיח את כספו שלו, אך בצורה עקיפה נהנים רוכשי הדירות או לחלופין בעלי הדירות הקיימות בפרויקטים של תמ”א 38 מפיקוח ובקרה איכותיים.

הבקרה של הבנק המלווה מתחילה בהכרות עם היזם/קבלן – למידת הניסיון המקצועי שלו, ניתוח מבנה החברות ואופן תפעולן, בדיקת דו”חות כספיים ובחינת האיתנות הפיננסית של החברה, בחינת עושר פיננסי של בעלי החברה בתור אלו שעתידים להיות ערבים לכלל התחייבויות החברה. במקביל מבוצעות בקרות על הפרויקט עצמו הן בשלב בחינתו והן למשך כל תקופת הבניה.

ריכזנו עבורכם את תמצית הפעולות אותן מבצע הבנק בליווי בנקאי סגור – הרשימה כמובן עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות:

  • בחינה פיננסית של יזם ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • בחינה כלכלית של פרויקט ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • דרישת הון עצמי של יזם.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • חשבון ליווי סגור – הזרמת כספי הרוכשים ישירות לחשבון הליווי המבוקר.
  • מעקב שוטף על התקדמות בניה.
  • מעקב שוטף על חובות לספקים, קבלנים ונותני שירות.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע”מ לרשות המיסים.
  • אפשרות משפטית בכל עת להוציא את היזם מהפרויקט אם מפר את ההסכם ולהחליפו.

* ניתן לראות שלצד הבטוחות לרוכשי הדירות עפ”י חוק מכר דירות, מבצע הבנק פיקוח רחב הן על היזם והן על התקדמות הפרויקט.

כיצד עובד מנגנון הבטחת כספי הרוכשים במסלול של הערות אזהרה:

במסלול הערות הזהרה קובע החוק כי ניתן לרשום הערת אזהרה כערובה לכספי הרוכשים (או הדיירים הקיימים בפרויקטים של תמ”א 38) ויחד עם זאת מגביל את קצב הגביה לפי קצב התקדמות הבניה. להלן שלבי התשלומים המקסימאליים המותרים לפי חוק מכר דירות במסלול “הערות אזהרה”:

תאור שלב % לשלב % מצטבר
חתימת הסכם מכר 7% 7%
גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים 33% 40%
גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה 20% 60%
גמר טיח פנים 15% 75%
גמר טיח חוץ 15% 90%
מסירת הדירה 10% 100%

בבסיס המספרים עומד היגיון פשוט כי בכל שלב תהיה השקעתו של היזם/קבלן גבוהה באופן מהותי, וכך ישמר מאזן האינטרסים בין הרוכשים לבין הקבלן. כך למשל, כאשר מגיע היזם לשלב הרצפה של הקומה הראשונה, ההנחה היא שהיזם ביצע תכנון וקיבל היתר בניה לפרויקט כולו, סיים עבודות עפר, חפירות, כלונסאות, ביסוס וכל שאר העבודות אשר קודמות להקמת הרצפה הראשונה. בשלב הזה קבע המחוקק כי מותר ליזם לקבל עד 40% ממחיר הדירה. בהמשך עוד נחזור לשלב זה ונבין כי אינו מותאם לעסקאות תמ”א 38 ולמעשה מסכן אתכם הדיירים הקיימים.

חוק מכר דירות מגביל את היזם מגביה של 100% מבלי לספק בטוחה כנגד ובכל זאת, דייר אשר רכש דירה בקומה 4 במחיר 2 מש”ח בבניין של 20 דירות ישלם 800 אש”ח בשלב של רצפת קומה ראשונה – מה יעשה אותו דייר עם הרצפה הזאת במידה ויפסיק היזם את הפרויקט בגלל פשיטת רגל או מסיבה אחרת? איזו בטוחה תעמוד לרשותו מלמד חלקו היחסי בקרקע ובבטונים שיצקו עליה? כנראה זה לא ממש יעזור לאותו רוכש – לא בקניית דירה אחרת ולא במימון דמי שכירות לדירה חלופית. כמובן אותו סיכון ילווה את הרוכש ממש עד למסירת הדירה.

היזם קיבל היתר לעבודות עפר וביסוס ויצק את הרצפה הראשונה:

בואו נדבר על מספרים אמתיים כדי לאמוד את מידת הסיכון – בפרויקט שהייתי מעורב בו לפני מספר שנים נבנו כ-100 דירות עם מחיר ממוצע של 1.4 מש”ח, בסיום רצפת קומה ראשונה גבה היזם מכלל הדיירים 40% – 100 דירות * 1.4 מש”ח * 40% = 56 מש”ח! מבחינת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה על הקרקע עבורה הופק היתר לעבודות עפר וביסוס בלבד. הפרויקט היה מלווה ע”י עו”ד וכמובן רוכשי הדירות הסתייעו בעורכי דינם. כמובן שמידת הסיכון שלקחו הרוכשים אינה פרופורציונאלית אל מול גובה החשיפה. אז מי באמת עוקב אחרי כל זה? מי מפקח? נשמע קצת כמו מערב פרוע.

ומה קורה אם לא מקבלים משכנתה ?

בעיה נוספת הנוצרת במסלול הערות אזהרה היא חוסר היכולת של הרוכשים לקבל משכנתה עד גמר שלד הבניין, או אפילו עד טופס 4. הדבר עשוי לגרום נזקים עצומים לכל המעורבים. אביא כדוגמא פרויקט שהוזעקתי לחפש פתרון בדמות ליווי פיננסי סגור עקב סיבוכים תזרימיים שנתגלו מאוחר מדי – אדם פרטי וחסר ניסיון השתתף במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) וזכה בקרקע לבניין המיועד המונה כ-20 דירות (כהערת אגב כדאי לשאול איך בכלל מוכרת המדינה קרקע לאדם שזה לא תחום עיסוקו וברור שנרכשת למטרת ספקולציה בלבד?). בכל מקרה, בתום הרכישה החל היזם לחפש למי למכור, הכל כמובן בשיטת הקומבינציה – מצא יזם שחתם אתו על הסכם, תכנן את הפרויקט, התחיל למכור ולבנות. היזם במקרה היה ישר ומסודר מאוד. היזם בנה לעצמו תזרים מזומנים צפוי מסודר ולפיו סגר הסכמים עם קבלנים ועם רוכשים. בשלב מסוים, לאחר קבלת כמה מיליוני ש”ח מהדיירים והתקדמות הבניה התברר ליזם נתון שלא היה מודע אליו קודם – חלק מהדיירים אינם מסוגלים לקחת משכנתא עליה הסתמכו בעת חתימת הסכמי הרכישה. היזם לא יכול היה לשלם לקבלנים ולהמשיך את הפרויקט. במידה ולא היה נמצא פתרון מידי חשבו כמה נזקים הייתה גורמת השיטה לרוכשים.

* נוסיף חטא על פשע ונדגיש כי בפרויקט מעין אלו אין שום פיקוח על היזם – מהו אחוז הגביה בפועל ולאן מעביר אותם – ראה ריכוז מרכיב הפיקוח הבנקאי אשר רשמנו מעלה, במסלול הערות הזהרה אינו קיים כלל.

אז האם באמת מבטח חוק המכר דירות את כספי הרוכשים ?

הקביעה הברורה שלנו היא כי המנגנון מהווה בטוחה למראית עין אך במציאות אינו מגן על הרוכשים, ובטח שאינו עומד בקנה אחד מול ערבות בנקאית לפי חוק מכר.

חוק המכר דירות - ערבות חוק מכר תמא 38

כמה אתם באמת בטוחים בפרויקטים של תמ”א 38 :

אם דיברנו על כשל חוק המכר דירות להעניק בטוחה מספקת לרוכשים חדשים תופתעו לראות כמה אינכם מוגנים בפרויקטים של תמ”א 38. בפרויקטים של חיזוק ותוספות רוב הבנקים הגדולים אינם ששים לספק ליווי בנקאי, תוסיפו לכך כי אנו מצויים בתקופה בה הכסף זול מתמיד, המון קרנות, שותפים, ומשלימי הון מחפשים היכן לזרוק את הכסף כדי להשיג תשואות עודפות – וכך הפך שוק התמ”א 38 / 1 למופקר עם למעלה מ50% מהפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי.

צריך רק להסתובב בשכונותיה של רמת גן כדי להבין כמה עמוקה הבעיה , פרויקטים רבים נטושים, או מצויים עמוק בהפסקת עבודה, בעלי בתים רבים הקריבו את כל רכושם וכעת חיים באתר בניה.

בואו נבין את מידת ההפקרות של חוק מכר דירות בפרויקטים של תמ”א 38:

דיברנו על כך כי במסגרת החוק ניתן לגבות מרוכשי הדירות עד 40% בגמר רצפה של קומה ראשונה.  רוב הפרויקטים בתמ”א 38 המבוצעים ללא ליווי בנקאי מאופיינים בהיקף בניה נמוך. כמו כן, במידת האפשר נהוג למלא את קומת העמודים המפולשת ולבנות דירת קרקע אותה ימכור היזם לרוכש עתידי. כעת בואו נסתכל שוב על אותו סעיף בחוק המכר וננסה לענות על השאלה – מה צריך לעשות יזם כדי לבנות רצפה בקומה ראשונה? והתשובה היא מעט מאוד! אני מזכיר לכם שהנחת היסוד של המחוקק הייתה כי עד לשלב זה ירכוש היזם את הקרקע, יתכנן, יחפור, יסיים את שלד הבניין לרבות קומות המרתף וכו’. כעת בתום עבודות חיזוק השלד עליו להוסיף קירות מעטפת והופס באפשרותו לגבות כבר 60%. נניח שישנה אפשרות להוסיף 2 דירות קרקע והמחיר עבור כל אחת מהן 2 מש”ח. נעשה חישוב פשוט של 60% מ-2 מש”ח ונכפיל ב-2 דירות. מגיעים ל-2.4 מש”ח הניתנים לגביה באופן חוקי לגמרי. בואו נזכור כי מדובר בפרויקטים קטנים בהם גובה הערבות הבנקאית לרוב לא עולה על 700 אש”ח. ניתן לראות במצב זה כי תקבולי היזם גבוהים מכל הוצאותיו עד לאותה נקודה זאת אחרי שהעמסנו את ערבות הביצוע המופקת עבור בעלי הדירות הקיימים. ככל שהיזם פושט את הרגל או מתנהג בצורה לא ישרה הדיירים המקוריים נמצאים בסיכון עצום.

שוב נזכיר כי בהעדר ליווי בנקאי , שלא מתחייב בפרויקטים מסוג זה, המבנה המימוני פרוץ לגמרי ולרוב לא מבוצעת בקרה פיננסית – בכך מתאפשרת פריצות בכל הקשור לתהליך המימון והבקרה של פרויקטים מעין אלו.

בנוסף יש לזכור שהדיירים המקוריים הם בעלי הזכויות ולכן כל התחייבויות היזם בקשר לפרויקט כגון התחייבויות לספקים, קבלנים, נותני שירות, רשויות המס וכו’ עשויות להתגלגל במישרין או בעקיפין אל הדיירים – יתכן מצב שדיירים שרצו בסופו של דבר לחזק את הבניין ימצאו את עצמם בהסתבכויות משפטיות ארוכות שנים, יישאו בתשלומים רבים ויגורו תקופה מחייהם באתר בניה.

יזמים רבים מפרשים את החוק כך שמותר להם לגבות עד 40% לא רק מדירות הקרקע אלא גם מכל דירות הפרויקט. הם מפרשים את החוק כראות עיניהם וזאת כי אין אכיפה מסודרת על תהליך הגביה במסלול הערות הזהרה.

כולם ערים לבעיה אך מה הפתרון:

מהדוגמאות הנ”ל ניתן לראות כי סעיף 2.4 לחוק המכר המדבר על בטוחה של הערת אזהרה אינו מגן מספיק בפרויקטים של תמ”א 38 חיזוק, והינו מסוכן לא רק לרוכשי הדירות אלא גם עבור הדיירים הקיימים.

עורכי דין רבים איתם קיימנו דיונים בנושא גורסים כי יש צורך להגביל את היזם בהסכם על קצב מכירות. ראשית,  מי יפקח ויוודא באמת כי אין מכירות והיזם משקיע את כספו בפרויקט. שנית, אם להגביל את היזם יותר מדי, יתכן שהוא לא יהיה מסוגל לבצע את הפרויקט ויפשוט רגל דווקא בגלל זה.

הבעיה ברורה ומה הפתרון? אולי נחכה בסבלנות עד שהמחוקק יתקן את החוק? אבל זה יכול לקחת הרבה זמן. צריך לקרות אסון בקנה מידה גדול כדי שבאמת יחשבו על שינוי החוק (ראה ערך חפציבה).

אז מה עושים? ראשית, הדיירים בפרויקטים כאלה חייבים להבין את רמת הסיכון אליו הם חשופים. תפקידו של עורך דין הדיירים להסביר היטב מה יכול לקרות אם היזם יפשוט את הרגל או יתנהג בצורה לא ישרה או סתם יעשה טעויות בפרויקט. עורכי הדין חייבים לחדד לדיירים שלא די בערבות שהיזם מסכים לתת אלא שאיתנות פיננסית של יזם ופיקוח הנדסי ופיננסי הדוק על הפרויקט מהווים עבור הדיירים בטוחה אפילו יותר חשובה מאשר ערבות.

לצד גידור והבנת הסיכונים אל לנו להיכנס לקיצוניות השנייה שקיימת בשוק. חלק מהדיירים שמעו שהם צריכים ליווי בנקאי ודורשים זאת גם במחיר שלא מתקיים פרויקט כלל. לפעמים בנקים לא רוצים ללוות פרויקטים קטנים ולפעמים יזמים לא מוכנים להתחייב לליווי בנקאי כי עלויות הליווי מורידות את רווחיות הפרויקט עד לכדי חוסר כדאיות של ממש. חלק מהותי בעמלות הליווי מהווה דמי סיכון עבור הבנק בגין ערבויות חוק המכר והלוואות אותן הוא מקצה לרוכשים חדשים – שני אלו מעמיסים על הפרויקטים על לא תורמים מאום לדיירים המקוריים בפרויקט תמ”א 38. מה שכן רלוונטי עבור הדיירים הוא מרכיב הפיקוח על פרויקט המבוצע במעגל כספי סגור – זה בדיוק ההסבר אותו היינו רוצים לשמוע מעורך הדין המלווה את הדיירים.

בהעדר אפשרות לליווי בנקאי קיימות חלופות

בפרויקטים רבים של עיבוי וחיזוק, ובהעדר אופציה של ליווי בנקאי, באפשרות בעלי הדירות למנות מפקח בניה עם יכולות בקרה בפאן הפיננסי, למעשה לנסות לחכות את מרכיב הפיקוח הפיננסי שהוא המרכיב החשוב ביותר עבור דיירים קיימים בפרויקט תמ”א 38. מבחינת היזם מדובר בעלויות זניחות בהשוואה לעלויות מימון בנקאי. מעבר לכך, עבור הדיירים מדובר בבדיקה מעולה בפני עצמה. אם היזם אינו מסכים להתנהלות בצורה שקופה סביר כי יש לדיירים ממה לחשוש.

לסיכום ניתן להגיד שפתרון החוק בפרויקטי תמ”א 38 עם הערות אזהרה מאוד מסוכן לדיירים ללא פיקוח על התנהלות הפרויקט במעגל כספי סגור. עורכי הדין חייבים ליידע על כך את הלקוחות שלהם, הדיירים צריכים לדעת שיש להם אחריות וזכות לדאוג לפיקוח נאות כדי לא לבכות כאשר יהיה מאוחר מדי.

לקבלת פרטים נוספים בנושא פיקוח בניה ופיקוח פיננסי על הפרויקט שלכם תוכלו להשאיר פרטיכם בטופס צור קשר או במייל office@afikim38.co.il

היזם לא מוכן להתחייב לליווי בנקאי? תוודאו שיש פיקוח פיננסי

זה לא סוד כי פרויקטים רבים מבוצעים היום ללא ליווי בנקאי, לעתים מכורח המציאות ולעתים מפאת אסטרטגיה מחושבת של יזמים מתוחכמים. הדיירים מצדם לא יודעים להעריך את מידת הסיכון הכרוך בפרויקט תמ"א ללא ליווי בנקאי, לא פעם נתקלנו בדיירים שמוכנים לפוצץ פרויקט משיקולים לא ריאליים. במאמר הבא ננסה להסביר כמה זה באמת מסוכן להתקדם עם יזם שלא מוכן להתחייב לליווי בנקאי ואילו בקרות ניתן ליישם במידה ומוכנים להתקדם ללא בנק מלווה.

 

 

ניהול פיננסי ככלי לגידור סיכונים בפרויקט תמ"א 38:

כשלים בניהול פיננסי של פרויקט תמ"א 38 גורמים באופן ישיר לקריסת היזם ותקיעת הפרויקט. בכל אחד מהמקרים בהם נתקלנו נגרמו נזקים גדולים לכל בעל עניין בפרויקט בצורה ישירה או עקיפה. עסקת נדל"ן מאופיינת במורכבות יתר ובזרימת הון מהותי, לכן, נושא גידור הסיכונים בעסקאות אלו חשובה הרבה יותר ממחיר העסקה או במילים אחרות מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות. ניהול מכרז תמ"א בצורה לא תקנית עשוי לפגוע בגובה התמורה שיתכן והייתם מקבלים, אך במידה ותזלזלו בנושא בדיקת  איתנות פיננסית של יזם או בנושא הפיקוח הפיננסי במהלך הפרויקט – יתכן ותפסידו הון עתק.

כולכם ודאי זוכרים את פרשת חפציבה – מה בעצם קרה שם? החברה עסקה בבניה למגורים וביצעה פרויקטים בליווי בנקאי. רוכשי הדירות שילמו כספים, אך לא הקפידו לברר שכספיהם מופקדים בחשבון ליווי סגור. הפרשה הייתה מאוד מתוקשרת ולכן אין טעם לחזור על הדברים. חשוב רק להבין כי סגירה הרמטית של הנושא הפיננסי בפרויקט בניה מהווה את אחת הבטוחות של רוכשי הדירות. לצערנו בפרויקטים רבים אנו נתקלים ברשלנות מקצועית וחוסר בקיאות באספקטים הפיננסיים של העסקה, סוגיות שכאמור אין להקל בהן ראש.

 

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו:

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו

*רוב הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נוטים ליחס חשיבות פחותה לטיב היזם ו/או התאמתו לפרויקט, וכן למבנה המימוני, גידור הסיכונים והבקרה במהלך הפרויקט.

תפקיד מפקח הבניה מטעם הדיירים:

בתור חברה המפקחת על הבניה מטעם הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 אנו נשאלים לא פעם האם לא די בפיקוח הנדסי בתמ"א 38 ללא ליווי בנקאי, והתשובה שלנו היא כמובן שלא ניתן לוותר על מרכיב הפיקוח הפיננסי, בטח כאשר ניתן לגדר סיכונים בעלות זניחה ומבלי להכביד על תקציב הפרויקט.

נמנה להלן את תפקידי מפקח הבניה מטעם הדיירים במצב הסטנדרטי:

  • בקרת תכניות ומפרטים – ווידוא קורלציה בין כלל נספחי ההסכם בהיבטים ההנדסיים.
  • בקרת תכנון ורישוי – לוחות זמנים, תכניות שינויים, הגשות.
  • בקרת תו"כ ביצוע – התקדמות הבניה, בטיחות, חומרים, תקנים, יישום.
  • גמר עבודות – פרוטוקול מסירה, ליקויים, בדק.

פיקוח בניה בתמ"א 38 מתייחס אך ורק לזווית ההנדסית של הפרויקט, אך כאשר הפרויקט לא מבוצע בעזרת בנק מלווה, וכאשר רכיב ההון העצמי מגויס דרך משקיעים, קרנות, שותפים וכו' – מוצאים עצמם הדיירים ללא בקרה ראויה בפאן הפיננסי כפי שהיו יכולים לקבל כאשר ישנו בנק מלווה.

 

מדוע דיירים בפרויקט תמ"א צריכים ליווי בנקאי?

בתמ"א 38 ופינוי בינוי בעל הקרקע הנם הדיירים הקיימים אשר מוכרים את זכויותיהם ליזם בתמורה לשדרוגים בבניין הקיים או הקמת בניין חדש. פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש מבוצעים בליווי בנקאי סגור. לעומת זאת בפרויקטים מסוג תמ"א 38.1 חיזוק, יש שונות בנושא אופן המימון. בשוק ידועות 3 שיטות עיקריות: ליווי בנקאי, ליווי קרן נדל"ן, רישום הערות אזהרה. (לקריאה נוספת על דרכים למימון פרויקט תמ"א 38)

 

ריכוז ההבדלים בין 3 השיטות למימון בכל הנוגע לבטוחות ופיקוח פיננסי:

פרמטר

ליווי בנקאי

ליווי קרן מימון נדל"ן

רישום הערות אזהרה

זכויות בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות תכנון והיתר בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
בניה שנעשתה בפועל משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות חוזיות של יזם משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
קצב מכירות מוכתב ע"י בנק מוכתב ע"י קרן בהתאם להסכם יזם-דיירים
קצב גביה חופשי אם יש פוליסת חוק מכר – חופשי  ואם אין פוליסת חוק המכר – מדרג לפי חוק המכר מדרג לפי חוק המכר
התחייבויות היזם בקשר לפרוייקט לספקים וקבלנים ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהבנק ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהקרן ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מדיירים
רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות לא מבוצע אם יש פוליסת חוק מכר – לא מבוצע ואם אין פוליסת חוק המכר – כן מבוצע מבוצע
דרישות להון עצמי של יזם 20%-40% 0%-20% אין דרישה
דרישות ליחס הרווח מסך העלויות 15%-30% 20%-40% אין דרישה
חשבון תקבולים סגור כן בד"כ כן אין
חשבון תשלומים סגור בד"כ יש בד"כ אין אין
פיקוח פיננסי – איתנות פיננסית של יזם מבוצע ע"י בנק ולמענו בלבד מבוצע ע"י קרן ולמענה בלבד לא מבוצע
פיקוח כלכלי – תקבולים ממכירת דירות מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
פיקוח התקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד מבוצע ע"י מפקח מטעם דיירים ועבורם בלבד
פיקוח כלכלי – אישור תשלומים לספקים בהתאם להסכמים והתקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
מה קורה אם יזם לא מסוגל להשלים את הפרוייקט בנק מקבל החלטה לפי שיקול דעתו בלעדי האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלו תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים קרן מקבלת החלטה לפי שיקול דעתה בלעדית האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלה תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים (אם ניתנה להם פוליסת חוק המכר) ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים השתלטות דיירים על הפרוייקט ומינוי יזם חדש או השלמת פרוייקט בניהול עצמי

 

מהטבלה מעלה אתם ודאי מבינים את חוסר הבקרה ומידת בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי וללא גוף מפקח כזה או אחר. יחד עם זאת, בטוחה בצורת רישום הערות אזהרה הינה בהתאם לחוק ובחלק מהמקרים הנה המתאימה והראויה ביותר לפרויקטים קטנים מסיבות רבות אותן ציינו מעלה. הסיבה הרווחת היא עלות גבוהה של ליווי בנקאי שיכולה להפוך פרויקט כדאי לפרויקט לא מעניין עבור יזמים טובים.

חלופה לפיקוח פיננסי בפרויקטים ללא ליווי בנקאי:

אין סיבה להתפשר ולהכנס לפרויקט ללא פיקוח פיננסי ראוי – ניתן לבצע בקרה איכותית, ולהעניק הגנה ושקט נפשי לדיירים מבלי להתחייב  לליווי בנקאי. היזם מצדו יחסוך את עלויות הליווי וערבויות המכר לרוכשים, והדיירים יקבלו פיקוח פיננסי שאלו הן מרכיביו:

  • חשבון תקבולים סגור –רק אליו יופקדו כספי רוכשים ותהיה מחוייבות יזם ועורך דינו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרוייקט.
  • בדיקה קפדנית של הסכמי מכר על כל נספחיו והתאמתם להוראות הסכם דיירים-יזם.
  • בקרה על תקבולי הפרוייקט תוך הצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
  • בדיקת התקדמות הבניה תוך שיוך עבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי תשלומים.
  • חשבון תשלומים סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לפיו לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • זיהוי תשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • ניתוח נתונים פיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, התראות ספקים בפרוייקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
  • איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
  • פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ושיקול דעת.

יזם איכותי מבין היטב כי פיקוח בנקאי מכניס המון סדר לפרויקט ותורם רבות גם להתנהלותו הפיננסית השוטפת. כאשר היזם מפחד להתחייב למסגרת מבוקרת ושיטות עבודה מובנות – לנו נדלקת נוראה אדומה, וכדאי לחשוב פעמיים האם היזם באמת ראוי עבורנו בתור דיירים. חשוב לזכור שהיזם הנכון בתזמון הנכון יכול להגשים לדיירים את החלום שלהם, אבל יזם לא נכון יכול לגרום לדיירים הרבה נזקים ומכאן שאין להקל ראש בבחירת היזם לא לדיירים ובוודאי לא לבא כוחם.

ליווי סגור או פיקוח פיננסי איכותי מצריכים הגדרות ברורות בהסכם הביצוע מול יזם. לכן, עליכם הדיירים מוטלת האחריות להבין את מידת הסיכון ולקבל החלטה שקולה ונבונה.

טפסים לתמ"א 38 – אלו הם הטפסים שיעזרו לכם לקדם תהליך תמ"א

מהו מניין חוקי? ומהו מניין פרקטי? כיצד יש לנהל אסיפת דיירים לתמא 38? ועל אילו טפסים לתמ"א 38 צריך להחתים? מי רשאי למנות אנשי מקצוע וכיצד לעשות זאת? על כל אלו ועוד בכתבה הבאה.

עסקת תמ"א 38 נרקמת לרוב בין יזם מצד אחד ובעלי הדירות מצג שני. כבכל עסקה, בוחנים הצדדים האחד את השני עד לשלב ההתקשרות החוזית, משם יוצאים לדרך בשותפות מלאה עם אינטרסים (כמעט) זהים. בפרויקטים רבים שלב הבחינה עשוי לארוך מספר שנים, וזאת מפאת מורכבויות שאינן נלקחות בחשבון בשלבים המוקדמים של העסקה.

כך למשל בפרויקט בו נתמנינו בתור מפקחים, ולאחר שנה של מו"מ מפרך בין הצדדים וחתימת 100% מבעלי הזכויות על הסכם תמ"א 38, החליט היזם כי אינו חותם על הסכם התמ"א ובמקום זאת פנה אל הדיירים בבקשה לבחון פרויקט הריסה ובניה – תמ"א 38 2. למקרה זה מתווספים עוד עשרות מקרים המוכיחים לנו כי פרויקט טוב , ובעלי דירות טובים וקואופרטיביים אינם ערובה להצלחת פרויקט תמ"א 38. לא די בפרויקט כלכלי ודיירים איכותיים. כדי להרכיב פרויקט תמא מוצלח נדרש להתאים יזם ראוי, מבחינת היקפי עבודה, נכונות, ניסיון, ובחינה מדוקדקת – יזם גדול ומנוסה, בעל שם ומוניטין לא בהכרח יתאים לפרויקט שלנו.

היזם בוחן אתכם

כפי שהדיירים יבחנו את היזם והקבלן על ההיבטים השונים – ניסיון, איתנות פיננסית, בטוחות, תנאים מסחריים ועוד, כך גם היזם בוחן תחילה את נכונות בעלי הדירות – האם ישנה נציגות חוקית, האם ישנו פרוטוקול הסכמה עקרונית, האם נתמנה עו"ד, האם נתמנה מפקח תמ"א 38, אלו שאלות טריוויאליות, אחריהן יבחן היזם את אפשרויות ומורכבות התכנון והביצוע, וכן את כלכליות הפרויקט לקראת מתן הצעת ביצוע לבעלי הדירות.

כמה אתם אטרקטיביים

טפסים תמא 38 - טופס תמא להורדה

לפני מספר שנים, בראשיתה של התמ"א, נהגו היזמים לבחון את אטרקטיביות הפרויקט בהתאם למצב התכנוני ומשם נגזרה כלכליות הפרויקט. כיום, יזמים מנוסים מתייחסים בכובד ראש ל"רמת בשלות בעלי הדירות". תתפלאו לשמוע כי פרויקט המוגדרים כ"חלשים"- בעלי רווחיות נמוכה ואף גבולית, זוכים ליזמים איכותיים רק בשל העובדה שהדיירים מאורגנים כהלכה, עם פרוטוקולים להסכמה עקרונית גורפת, עם נציגויות חזקות, עם הבנה של אפשרויות התכנון ותיאום ציפיות. מאידך אנו רואים פרויקטים מעניינים ביותר עם סכסוכים, אדישות, ולעתים מורכבויות משפטיות כתוצאה מהבטחות שווא של יזמים, או כתוצאה מחתימה למספר יזמים שונים במקביל כתוצאה מחוסר הארגון. מכאן אנו שוב מדגישים את חשיבות ניהול תהליך מכרז תקין להצלחת הפרויקט.

תחילת הדרך – מינוי נציגות

נציגות דיירים פעילה, נחושה ומקצועית היא אחד מאבני הדרך החיוניים ביותר להוצאת פרויקט תמ"א או פינוי בינוי לפועל. נציגות הדיירים לעניין תמ"א היא הגוף המקשר בין היזם/קבלן ואנשי המקצוע השונים לבין בעלי הדירות. כאשר בוחנים את אנשי המקצוע אשר ילוו אתכם, ובעת קיום הפגישות השוטפות לגיבוש החלטה בדבר זהות היזם, לא ייתכן להזמין את כלל בעלי הדירות ומכאן החשיבות העצומה של שימוש בוועד פעולה (נציגות), ולספק לה את המנדט והאמון לקבלת החלטות בדרך להשגת טיוטה סופית.

עצם קיומה של נציגות חוקית ומוסמכת לניהול תהליך ההתקשרות מביע רצינות ומספק ליזם ביטחון ונכונות להמשך תהליך המו"מ. בנוסף לכך, נציגות פעילה תנהל התמכרות שהינה קריטית לצורך השגת תוצאות מקסימאליות עבור בעלי הדירות. דרך הנציגות מתרכזים כל התהליכים וכן ריכוז כלל האינפורמציה עוברת דרכם – כך נמנע מצב של בלבול וחוסר שקיפות בקרב בעלי הדירות, תחושה המצויה ומנוצלת היטב ע"י יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי כאשר מתנהל שיח פרטני מול כל דייר ודייר בשיטת "הפרד ומשול" ואין כוח המרכז ומנהל בצורה מקצועית את תהליכי ההתקשרות השונים.

חוק הבתים המשותפים קובע כללים ברורים לקביעת אסיפת דיירים ע"י וועד בית מכהן. על כן, לצורך קביעת אסיפה אנו מציעים לעשות שימוש במסמך המצורף (תלייתו במקום בולט בכניסה לבניין) ולקבוע את מועד האסיפה לפחות 5 ימים מראש.

לקבלת טופס הודעה על כינוס אסיפת דיירים בתמ"א 38:

אם כבר הרמתם את הכפפה, וכדי ליצור תהליך אפקטיבי, עליכם לאסוף DATA ע"י רישום מסודר של פרטי הבעלים – שם, טלפון, כתובת מייל, יחס לגבי הפרויקט, צרכים מיוחדים וכו'. עבודה מקדימה שכזו, תסייע בהגדלת נוכחות בעלי הדירות באסיפות הכלליות, שכן אחוז ניכר כלל לא מתגורר בבניין אלא משכיר את דירתו, ואלו שכן מתגוררים בבניין לא תמיד קוראים את לוח המודעות. כמובן רישום אינפורמציה ודרכי התקשרות עם בעלי הדירות בצורה מסודרת תסייע לכם בניהול הדיירים והעברת המסרים השונים לאורך כל חיי בפרויקט.

הבעת הסכמה עקרונית איננה חתימה על הסכם מחייב

הבעת הסכמה עקרונית ע"י 100% מבעלי הדירות הנה הישג מרשים כשלעצמו אך איננה ערובה להצלחת התהליך – גם בסיטואציות כאלו נתקלנו רבות – דיירים או נציגות המדווחים על 100% הסכמה, בין אם מגובה ע"י פרוטוקולים ובין אם לאו. בפועל כאשר מתחילים להזרים סקיצות וטיוטות הסכמים, מתחילות לצוץ שאלות, התנגדויות, ותהיות, ורק אז מתחילים להבין את חשיבות התהליך הסדור, רכישת האמון ע"י כלל בעלי הדירות, ריתום השכנים החל משלב ההצעות, שליחת פרוטוקולים והחלטות, שיתוף וקיום פגישות סטטוס תקופתיות, וכך נוודא שאחוז ההסכמה הוא לא רק למראית עין.

לקבלת טופס פרוטוקול למינוי נציגות תמ"א 38:

כידוע, האחוז הנדרש להתקדמות בפרויקט תמ"א 38 חיזוק הינו 66.7% הן מבעלי הדירות והן מבעלי השטחים המשותפים בבניין ו-80% בפרויקט הריסה ובניה מחדש. אולם, יזמים רבים יעדיפו לעיתים שלא להתקדם גם כאשר קיים האחוז הנדרש ע"פ חוק (אך באופן גבולי). לעתים כאשר יש ליזם אלטרנטיבות בדמות בניינים בשלים בעלי 100% הסכמה על כן, וכחלק מתהליך ההתמחרות עליכם לשאול האם מתחייב היזם לנקוט פעולות משפטיות כנגד הדיירים ה"סרבנים". ישנם יזמים שבאופן עקרוני אינם מוכנים לקדם אפילו את שלבי התכנון והגשת הבקשה טרם חתימתם של 100% מבעלי הדירות, וכך מוצאים את עצמם בעלי בתים רבים חתומים בחלקם על הסכמים רדומים שלא ניתן להוציאם לפועל. ואילו היו בוחרים יזם אקטיבי שמוכן לנקוט צעדים משפטיים ולקדם תכנון ולפנות למפקחת על המקרקעין יתכן שמצב הדברים היה נראה אחרת.

מינוי נציגות תמא טופס

רוב הפסיקות בהן פסקה המפקחת על המקרקעין לטובת בעלי הדירות המתנגדים היו כאשר זיהתה המפקחת חוסר איזון ו/או קיפוח של ה"מתנגד" ביחס ליתר שכניו. חוסר איזון שכזה מתאפשר כאשר אין נציגות חזקה, ובשל כך מבצע היזם מניפולציות כדי לרתום את בעלי הדירות לחתימה, אך כאשר ישנה נציגות דיירים לעניין תמ"א, ההחלטות מתקבלות ע"י גוף המייצג את אינטרס הדיירים וקיבל מנדט לעשות כן, ובכך נמנעים לרוב ממצבים של חוסר איזון.

אם הדבר מתאפשר, אזי רצוי שבמעמד אסיפת הדיירים לעיל, ייחתם פרוטוקול ע"י כל בעלי הדירות ובו יירשמו כל ההחלטות בנושא תמ"א 38. ניתן גם להיעזר בדף פשוט, אך אם הנכם מעוניינים לעשות שימוש בנוסח קיים של פרוטוקול מסודר – מצורף מעלה טופס פרוטוקול מינוי נציגות להורדה.

כעת, לאחר שמונתה נציגות וכי נוכחתם שקיים רצון כללי מבחינת הדיירים בפרויקט, השלב הבא הינו קיום פגישות עם מספר מומחים המייצגים את אינטרס הדיירים. לקריאה על שירות הליווי והפיקוח של אפיקים 38 לחץ כאן.

ייעול תהליכי רישוי בניה בחברות יזמיות

במסגרת עבודתי רבת שנים כמנהלת פרויקטים בניהול תכנון והליכים סטטוטוריים, למדתי את אופן ההתנהלות של ועדות התכנון, נחשפתי להלך הרוח המאפיין את מוסדות התכנון המתבטא לא פעם בעיכובים לא סבירים של בדיקות תכניות להיתר, ופינגפונג של דרישות לא הגיוניות מצד הרשויות.

ברבות השנים גיליתי כי גישה נכונה מקצועית ומסודרת, תוך הקפדה על רצף פעולות הנעשות בצורה עיקשת מסוגלות לגרום לפלאים באופן קידום ההיתר במינימום זמן על הצד הטוב ביותר.

איך מקצרים קבלת היתרי בניה?

חשיבות השאלה מאוד ברורה וקרובה לליבו של כל יזם בניה. קיצור זמן לקבלת היתר בניה ישפיע על כל הדינמיקה של הפרויקט , על התנהלות ומתן התחייבויות לבעלי הקרקע והדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, הרוכשים החדשים, מהלך השיווק וניהול תקציב. קבלת היתר בניה מתקצרת משמעותית בזכות הניסיון שלי בניהול פרויקטים , לדוג':

ניהול השיח המקצועי הנכון מול הרשויות, אשר כולל תאום מתווה, הצבת מטרת הפרויקט, תיעוד בכתב באמצעות פרוטוקולים, סיכומים והבטחות של הרשות, בניית קשרים ישירים מול כל הגורמים האחראים על מנת לקבל אישורם, מעקב וקידום בכל השלבים של מתן היתר בעזרת פגישות פרונטליות ומעקבים לביצוע משימות הרשות.

במקביל, ניהול הצוות התכנוני , קביעת לו"ז לביצוע המשימות, תאומים מול הרשויות, קיום ישיבות תכנון והוצאת סיכומים בהתאם לשלבי הפרויקט. קידום בדיקות וקבלת מענה מרשות המקומית לאורך כל שלבי הפרויקט.

למי אוכל לעזור?

לכל חברה יזמית המעוניינת לעשות סדר וניהול נכון לפרויקטים הקיימים במטרה לקדם אותם לקבלת היתרי בניה לשביעות רצון היזם, לקצר את לוחות הזמנים ולהתפנות לניהול החברה או לחברה המרחיבה את פעילותה בשוק ומעוניינת בבניית מערך רישוי מקצועי.

למה לפנות  דווקא אלי?

חשוב לי להבין את רצון היזם ולחתור למימושו באופן המיטבי תוך הקפדה מלאה על שקיפות מול הלקוח. אני רואה את תהליך הרישוי " מהסוף להתחלה", מדמיינת את דף ההיתר כבר בתכנון הראשוני וכך גם כל הלו"ז נבנה מתוך אמונה מלאה בקבלת היתר בהקדם האפשרי. אוהבת את העשייה שלי וצברתי המון ניסיון בעבודה בכל חלקי הארץ.

המחלקה שלי ערוכה לספק לך את השירות הטוב ביותר על מנת להצליח בג'ונגל של הרישוי הישראלי ולאפשר לך להמשיך לנהל ולהצמיח את החברה להישגים חדשים.

ליצירת קשר התקשר עכשיו 073-787-38-38 , office@afikim38.com

ויקי ריצנר, מנהלת תחום רישוי וניהול תכנון.

___________________________________________________________

להלן סל השירותים של אפיקים רישוי בניה :

שינוי תב"ע:

  • הבנת דרישות הלקוח ואיתור מסמכים הסטטוטוריים.
  • קיום ישיבת פרה רולינג בוועדה המקומית, קביעת קידום תכנית בסמכות הוועדה המקומית או המחוזית – קבלת סיכום.
  • מינוי צוות תכנוני ומעקב לעריכת בקשה בהתאם לנוהל מבא"ת
  • קידום שיבוץ התכנית לדיון בוועדה המקומית/ המחוזית להמלצה להפקדת תכנית, קבלת נסח פרסום ומעקב אחרי ביצוע הפרסום.
  • טיפול בהתנגדויות ומעקב לשיבוץ לוועדת משנה למתן תוקף לתכנית.
  • מעקב לביצוע פרסום ברשומות וקבלת תוקף לתכנית.
  • לאורך הפרויקט: מעקב למילוי כל הדרישות וקידום הבדיקות הנדרשות ע"י הוועדה המקומית/המחוזית בכל השלבים בהתאם למערכת מבא"ת, קיום פגישות ברשויות, הוצאת סיכומים ללקוח והצוות התכנוני , החתמה והגשה של תכניות ושאר החומרים הנדרשים ע"י הרשויות.

היתרי בניה:

  • בדיקה סטטוטורית: ביקור במקום הפרויקט, הגעה לרשות הרלוונטית לצורך בדיקת מסמכים הסטטוטוריים, היתרים קודמים ותב"עות.
  • תאום מול הרשות וליווי אדר' להגשת בקשה לתיק מידע.
  • קביעת צוות תכנוני ראשוני: תיאום יועצים או לחלופין היכרות פרונטלית עם צוות התכנון הקיים.
  • תאום מול רשויות וליווי צוות תכנוני בשלב בקרת תכן.
  • תיאום מול גורמים המאשרים והנחיית הצוות התכנוני להכנת תכנית הגשה לדיון ונספחים.
  • מעקב על בקשה ברישוי זמין יחד עם אדריכל הפרויקט, מענה בעת תקלות ושחרור פלונטרים מול רשויות.
  • מעקב מול הרשות לקביעת דיון בוועדה: קשר ישיר מול הגורם האחראי, הגעה לרשות.
  • עם קבלת החלטת וועדה – קביעת פגישה ברשות עם בודק התוכניות/ מנהל מח' ההנדסה בנוכחות אדר' הפרויקט לקבלת הנחיות תכנוניות ובדיקת תנאים להיתר – הורדת דרישות לא רלוונטיות.
  • היכרות פרונטלית עם גורמים המאשרים תנאים להיתר ברשות המקומית, למידת הדרישות.
  • יצירת קשר / פגישה פרונטלית עם כל הרשויות הרלוונטיות עבור קידום תנאים להיתר: כיבוי, הג"א, תאגיד המים, חח"י, בזק, משרד הבריאות וכו'.
  • עדכון לצוות התכנוני הכולל הנחיות ודרישות הרשויות והחלטת וועדה – קביעת לו"ז להשלמת תנאים להיתר.
  • קביעת פגישות יועצים ברשויות הרלוונטיות, קיום ישיבות יועצים לתאום תוכניות אצל הלקוח/ אדר' והוצאת סיכומי ישיבות.
  • הגשת תנאים להיתר בתאום עם יועצים והרשויות ומעקב לקבלת אישורים סופיים.
  • מעקב להגשת תנאים להיתר המאושרים לרשות המקומית וקבלת אגרות והיטלים.
  • מעקב להנפקת היתר וסבב חתימות, קבלת הנחיות לבניה וטופס אכלוס והעברתם ללקוח.
  • קבלת היתר חתום ברישוי זמין באמצעות אדר' העברתו ללקוח וצוות תכנוני.

טופס אכלוס:

  • ביקור בפרויקט, היכרות עם מנהלי הפרויקט, הערכת משך זמן משוער לאכלוס, וגיבוש לוחות זמנים.
  • היכרות עם מסמכים סטטוטוריים של הפרויקט, הבנת תוכניות ונספחי הפרויקט, היכרות עם הצוות התכנוני באמצעות פגישה משותפת באתר או בביקורם תקופתיים באתר.
  • פגישות במח' פיקוח על הבניה ושאר המחלקות המאשרות אכלוס ברשות המקומית, כיבוי והג"א לקבלת דרישותיהם העדכניות לאכלוס, העברתן למנהל אתר ויועצים הרלוונטיים בעדכון שוטף.
  • ריכוז אישורים ומסמכים הנדרשים ע"י הרשויות .
  • תאום ביקורת מוקדמת של מח' פיקוח על הבניה וכיבוי.
  • קביעת לו"ז בדיקות מעבדה בתאום עם מנהל אתר והגשת תוצאות לרשויות הרלוונטיות.
  • קביעות ביקורות יועצים, מחלקות הרשות המקומית ושאר הרשויות באתר בהתאם להתקדמות הבניה ובתאום עם לקוח/מנהל אתר עד קבלת האישורים הסופיים לאכלוס, קידום הנפקת טופס אכלוס.

תעודות גמר:

  • היכרות עם הפרויקט ואיתור כל המסמכים הסטטוטוריים.
  • ביקורת במח' פיקוח על הבניה וקבלת דרישותיהם למתן תעודת גמר.
  • החתמה של הצוות התכנוני בהתאם לדרישות הרשות המקומית ושאר הרשויות.
  • פניה וקיום ביקורות באתר של מח' פיקוח וכל הרשויות המאשרות.
  • פניה וקבלת אישורים של הרשויות המאשרות לתעודת גמר בהתאם לדרישות הרשות המקומית.
  • הגשת אישורים/מסמכים החתומים לרשות המקומית ומעקב לקבלת תעודת גמר.

רישיון עסק:

  • היכרות עם הפרויקט דרך ביקור במקום ואיתור מסמכים הסטטוטוריים ברשות המקומית.
  • קיום פגישה ברישוי עסקים וקבלת דרישות לרישיון העסק והפניות לרשויות נוספות.
  • קיום פגישות ברשויות וקבלת דרישתם למתן רישיון.
  • מינוי צוות תכנוני ומעקב מולו להכנת החומר הנדרש להגשה לרשויות.
  • תאום ביקורות יועצים והרשויות באתר לקבלת אישורים הסופיים.
  • הגשת החומר לרישוי עסקים ומעקב לקבלת רישיון העסק.
  • העברת הרישיון ללקוח עם הנחיות לתחזוקת הרישיון.

מחשבון פינוי בינוי – הכלי לחישוב כדאיות פינוי ובינוי

מחשבון לבדיקת כדאיות פינוי בינוי מיועד לדיירים ובעלי קרקע המעוניינים לבחון את מידת התאמת הבניין שלהם לפרויקט פינוי בינוי.

להבדיל ממחשבון תמ"א 38 , שהינו כלי מורכב יותר, עם פונקציות רבות יותר, כאן לצורך חישוב ראשוני של פרויקט פינוי ובינוי יצרנו אלגוריטם משוכלל עם תצוגה פשוטה  לבחינה קלה וכדי לא לבזבז זמן יקר.

האלגוריטם מתבסס על סטטיסטיקה רחבה וניסיון מצטבר והינו תואם את ההנחיות לפי תקן 21 לפינוי בינוי.

דיירים משקיעים שנים רבות בקידום פרויקטים של פינוי ובינוי, תוך קיום אסיפות עם אנשי מקצוע, יזמים, קבלנים וכו'.. חשוב מאוד להבין את מגבלות התכנון הסטטוטוריות, ואת הנגזרת הכלכלית כמובן – המחשבון הנ"ל מספק לכם תחשיב ראשוני ועקרוני בלבד, אך ביכולתו לספק לכם את הבסיס בעזרתו תוכלו לשאול את השאלות הנכונות ולהתקדם מתוך מקום מושכל ונכון יותר, כל זאת על מנת לייעל את התהליך.

 

פינוי בינוי מחשבון פינוי ובינוי

אופן הזנת הנתונים:

שטח ממוצע של דירה קיימת – עליכם להעריך בצורה גסה מתוך היכרות המתחם או ע"י ביצוע מדידה גרפית בלבד באחת ממפות ה-GIS של הועדה המקומית או באמצעות אתר GOVMAP.

מכפיל במ"ר – מכפיל המטרים הוא היחס שבין כמות המטרים שהיזם יהרוס לעומת כמות המטרים שתבנה, לדוג' כאשר ישנו מכפיל 3, על כל מטר שהיזם יהרוס אנו מניחים כי יבנו 3 מטרים חדשים. חלקכם ודאי מכיר את מכפיל הדירות המודד את יחס היחידות שיהרסו לעומת אלו שיבנו, אך מכפיל המטרים יותר מדויק ופשוט לתפעול.

כיצד נחלץ את מכפיל הפינוי בינוישימו לב – כאשר נשחק עם המכפיל נוכל להביא כל מתחם פינוי ובינוי לכדי כדאיות כלכלית, אך כאשר מניחים מכפיל מסוים חשוב מאוד לקבע הנחות ריאליות. למשל, אם ניקח מתחם של שני דונם, המכיל סה"כ 30 בעלי קרקע, לפי התחשיב שלנו נוכל להגיע  לכדי כדאיות כלכלית רק באמצעות מכפיל 4, ז"א נדרוש 120 יח"ד ע"ג 2 דונם – צפיפות שלא תתקבל ככל הנראה על ידי ועדות התכנון, ולכן ההנחה אינה ברת השגה.

שוב נציין כי המחשבון לא מהווה תחליף לניתוח מפורט ומדוקדק כחלק מהקמה וניהול מכרז פינוי בינוי – המחשבון מספק אינדיקציה ראשונית אך חיונית.

לקבלת המחשבון ישירות לתיבת המייל שלכם:

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

אנו מאחלים לכם כי תפיקו את המקסימום בדרך להתחדשות.

באפשרותכם לפנות אלינו בכל שאלה והתייעצות בטופס צור קשר.

ניהול מכרז תמ"א 38 – השיטה שעובדת

בשנים האחרונות מגיעות אלינו יותר ויותר פניות מצד נציגויות בניינים ש"הלכו לאיבוד" בשלב ניתוח ובחינה של הצעות יזמים וקבלנים לפרויקט תמ"א 38. אל שלב השוואת ההצעות הם כלל לא הצליחו להגיע. כאשר מנתחים הצעות מורכבות כגון אלו, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מהענף אשר יסבירו, יפרשו, ויכוונו לאן נכון להגיע ואלו תמורות ניתן להשיג. קל להשוות בין תפוחים לתפוחים ובין אגסים לאגסים, אך כיצד נשווה כאשר לכל תפוח נגזרת שונה ולכל אגס פרמטרים רבים לחישוב?

במאמר זה נסביר את אופן בחינת הצעות יזמים/קבלנים. חשוב לציין כי ניתוח ההצעות המובא להלן מתייחס רק לזווית המסחרית של ההצעה וכדי לקבל תמונה יותר רחבה, ולקבל החלטה מושכלת ועניינית, אשר בכוחה לקדם אתכם צעד אחד נוסף בדרך למימוש הפרויקט, עליכם הדיירים להבין את פרופיל היזם ולנתח את הזווית הפיננסית של יזמי תמ"א 38.

הכל מתחיל מהבנת סל הזכויות

טרם עריכת השוואות בין הצעות חשוב להכין דו"ח ניתוח זכויות ודו"ח כלכלי עצמאי לפרויקט אשר ישמש נקודת השוואה בין ההצעות המתקבלות. לאחר הכנת דו"חות אלו יש לסנן את ההצעות הריאליות אשר הוגשו על ידי היזמים הראויים לתוך מערכת ההשוואה.

ברכישת מוצר צריכה, ממכשיר סלולרי,לדוגמה, ניתן לגלוש לאתר זאפ ולערוך השוואה בין איכויות המצלמה, מספר הליבות, הזיכרון וכן הלאה. פרויקט תמ"א 38 אינו מוצר מוכן, יש להמציאו לגבש אותו בהתאם לכללי המשחק של חוקי התכנון והבנייה, הוראות התכניות החלות על המגרש, מדיניות הוועדות המקומיות, הסכמים משפטיים ועוד. ההשוואה תלויה באופן ניתוח הפרויקט והאג'נדה של נותני ההצעות. חשוב לזכור כי תקציב התמורות מוגדר ועל כן סעיפי התמורות לדיירים הינם בעל אופי משתנה. ניתן להשתמש בתקציב התמורות בדרכים שונות אשר באות זו על חשבון זו וככל שהתקציב גדול תמורות הדיירים יגדלו.

טל בן עזרא - בחינת יזמי תמא 38 ניתוח הצעות יזמים קבלנים

דוגמא לניהול תהליך בחינה של יזמי תמ"א 38

להלן דוגמא מהשטח לניתוח (מסחרי) , בשלב ניהול המכרז. בסוף הכתבה תוכלו להתרשם מטבלה וסרטון הסבר.

סוג פרויקט: הריסה ובנייה לפי תמ"א 38/2.

מצב קיים:  6 כניסות הכוללות 48 דירות.

שטח: כ-3 דונם.

איפיון היזם

ארבעת היזמים אשר הצעותיהם הגיעו לשלב ההשוואה הינם יזמים וותיקים אשר בונים באמצעות קבלן מפתח וקבלני משנה, רציניים בעלי יכולות מוכחות להוציא פרויקט כזה לפועל. אך כאשר בוחנים יותר מקרוב את היזמים מבינים כי התקשרות עם חברה ציבורית שונה מהתקשרות עם חברה פרטית, והתקשרות עם חברה מבצעת שונה מהתקשרות עם חברה אשר בונה באמצעות קבלני משנה. במקרה של פרויקט זה אין בהשוואת סעיף זה טוב יותר או פחות, שהרי כל היזמים טובים, אך יש מידת התאמה לאופי הדיירים ולאופי הפרויקט אשר מתווסף על החיבור הרגשי עם בעלי החברה היזמית ועובדיהם.

איפיון הפרויקט

בבדיקות המקדמיות של כל היזמים עלו תוצאות דומות למדי באשר לראייתם את הפרויקט ב"מצב המוצע" מבחינת כמות יח"ד, מספר מבנים וקומות. הפרויקט קרוב לוודאי יגיע לאותו מספר קומות כאשר תחל העבודה האדריכלית ולאחר סיכומי פרה רולינג עם הוועדה המקומית. במקרה זה בלטה מעל כולם הצעה בה היזם השקיע ויצר קומה טיפוסית הכוללת מספר דירות תמורה בתכנון משתנה. אין ספק כי בדרך זו בה פעל העביר מסר ברור לדיירים כי הוא מעוניין בפרויקט, מעוניין להשקיע בפרויקט ומעוניין לשתף את הדיירים בראייתו את הפרויקט. הדיירים קיבלו בנוסף הצעה ויזואלית אשר הצליחה להעביר את רעיון אפיון הפרויקט והבטיחה לבעלי הנכס בטחון מול אותו יזם.

שטח ומיקום הדירה –

על פניו, ככל ששטח הדירה יגדל ונקבל דירה גדולה יותר נרוויח יותר. במקרה זה יש להתייחס לכמה דברים

ראשית עד כמה בחן היזם את הצעתו ועד כמה היא ישימה. שני יזמים הציעו הגדלה של 10 מ"ר על הקיים ושניים נוספים הציעו 15 מ"ר. ניתן לראות בהסתכלות כללית כי היזם אשר הכין תכנית קומה טיפוסית למד ובחן את הפרויקט והבין כי לא ניתן להכניס על השטח הנתון במסגרת מגבלות התכנון מעל 10 מ"ר הגדלה. יש לזכור כי במקרים רבים קיימות זכויות בנייה על המגרש אך לא בהכרח ניתן לנצל את הזכויות ולכן יש לבחון ולחלק את הזכויות הניתנות לניצול, בין הדיירים ליזם, בהתאם לערך הקרקע.

אחד היזמים הציע לפצל את דירות הבעלים בין קומות 7-1 בעוד ששאר היזמים העלו את הבעלים ב 2 קומות מעל הקיים. כל עלייה בקומה נחשבת הטבה שהרי ערך הדירות בקומות העליונות גבוה יותר.  אולם, הדבר עלול לגרום ל מתחים אי הסכמות מי עלה לאן. דבר אשר לא פעם מפיל פרויקט. יש לבחון האם הבעלים יכולים להתמודד עם אתגר כזה.

כאן המקום להעלות את נושא הצעות גנריות לעומת הצעות בדוקות. יזמי תמ"א38  רבים פועלים בשיטת "העתק הדבק" ומגישים הצעה בכדי להיות על שולחן הדיונים, ו רק במידה וכאשר יבחרו, יהפכו את ההצעה הגנרית להצעה בדוקה.  זוהי שיטת עבודה רווחת בתחום ההתחדשות העירונית ולעיתים כאשר ההצעה מתעדכנת, התמורות לבעלים פוחתות. לא אחת הדיירים נשארים עם אותו יזם על מנת לא לעכב את התהליך.  ש לאבחן באם ההצעה גנרית ולהתייחס אליה בהתאם בהשוואה מול הצעה בדוקה.

מחסן

על מנת להבין האם ניתן למקם מחסנים בקומת המרתף יש לתכנן מרתף. על מנת לתכנן מרתף יש להביא בחשבון הוראות תכנוניות ומבנה המגרש. בשלב בו ניתנת הצעה לדיירים אין תכנון לקומת המרתף, אין מדידת שטח, לא יודעים כיצד גרעיני המבנה והממ"דים יצמחו מהקרקע וכו'. במקרה זה הפרויקט משתרע על כ 3 דונם ולכן קל היה לאחד היזמים להניח כי המתכנן יסתדר עם משימת המחסנים. בפרויקטים אחרים יתכן ויעלה צורך לחזק את מכירות היזם ולכן יתכן שהמחסנים יעמדו לרשות היזם למכירה.

רמת גימור מפרט טכני

תחת סעיף זה קיימים הבדלים בין התייחסות היזמים בהצעות ואופן הפירוט. בסופו של מו"מ מסחרי צריך לקבל תשובות מלאות לגבי מכלול הדברים במפרט הטכני. צריך לזכור כי קיים "סטנדרט" מקובל בשוק אך לבסוף המפרט נקבע במו"מ בין הצדדים וככל שתכירו את כלכליות הפרויקט שלכם תדעו כמה ניתן למתוח את המו"מ.

חשוב ביותר להכניס סעיף האומר כי מפרט דירות הדיירים לא יפחת ממפרט דירות היזם למכירה, וכך אנו מקבעים סטנדרט אחיד לפרויקט ומוודאים כי היזם המשווק דירותיו ישתמש באותם ספקים גם לדירות הדיירים.

שוו"ע – שווה ערך לא בא על מנת להתחמק מלתת לבעלים דלתות איכותיות מתוצרת מסויימת (למשל) אלא כדי להבטיח שאם מסיבה כלשהי, לא ניתן להשיג את אותן דלתות מובטחות, יהיה ברור על איזו רמת איכות מדובר.

מטבח –

מידות המטבח אינן ידועות בשלב זה, אך ניתן להעריך אורך כללי תחתון ועליון אשר מתאים לדירות בגודל נתון.  במידה והגדרנו מראש רשימת ספקי מטבחים, ברורה לנו האיכות של המטבח. בישראל המטבח המשפחתי בד"כ פעיל ולכן נהוג/מומלץ להשתמש בלוחות סנדביץ לארונות ולרוב היזמים נעתרים לדרישה זו. מפרט גבוה יקבל גם מנגנוני בלום, צירים ומסילות לטריקה שקטה, תכנון מגירות, בילט אין מגוון דגמים רב לבחירה. בנוסף, מטבח משודרג יקבל תוספת של נקודות חשמל ותוספת של אספקת  מים לתמי /4 בר מקרר וחיפוי הקיר בין משטח העבודה לארון עליון.

מזגן –

רוב ההצעות הגדירו הכנה למיזוג מיני מרכזי והצעה אחת הבטיחה מיזוג. היזמים יודעים כי המו"מ אינו מסתיים בשלב ההצעה וככל שהפרויקט מאפשר, הם יוסיפו מזגן לפרויקט שלכם. תוספת של מזגן והנמכות גבס הינה תמורה נכבדה בהרבה מהפרויקטים. צריך לזכור כי ניתן למכור או לפרק ולשמור את המיזוג הקיים לפני הריסת המבנה.

כאשר רוכשים דירה חדשה בפרויקט ברור לנו מפרט הטכני של הדירה. בפרויקט תמ"א 38 המפרט הסופי, מפרט חוק המכר, יוצמד רק לאחר תכנון המבנה ולאחר שכל מרכיבי התכנון יהיו ידועים. עד אז ההסכם מעגן את עיקרי המפרט הטכני ואף הוא כולל סעיפים רבים. מפרט נקודות חשמל, מפרט נקודות מים וכלים סניטריים, ריצוף, סוג צבע הדירה והממ"ד, מחיצות פנים, דוודי שמש ועוד ועוד סעיפים שונים. על מנת לקבל תמורה מירבית ולהבטיח את הדבר הנכון, יש למנות מפקח בנייה מומחה תמ"א 38

טבלת סיכום – השוואת מפרט טכני:

סעיף יזם א' יזם ב' יזם ג' יזם ד'
יזם/קבלן יזמות וביצוע חברה ציבורית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית
איפיון המבנים 9 קומות (7 קומות טיפוסיות + קומת קרקע + קומת גג) 9 קומות (7 קומות טיפוסיות + קומת קרקע + קומת גג) אין התייחסות חניון + ק.קרקע + 6 קומות + קומת פנטהאוז.
מס' דירות 115 יח"ד אין התייחסות אין התייחסות 123 יח"ד
מיקומי דירות הבעלים קומה מעל לקיים הדיירים יפוזרו בין קומות 1-7 קיים או קומה מעלה בהתאם לרצון הדייר קומה מעל לקיים
הגדלת שטח הדירה קיים +15 בכ – 15 מ"ר מגודלן הנוכחי לגודל של כ – 80 מ"ר (סטייה של 5% לאחר מדידה) קיים+10 מ"ר קיים + 10 מ"ר
מרפסת שמש 12 מ"ר 10-12 מ"ר 12 מ"ר ובדומה למרפסות היזם 10-12 מ"ר
מחסן תיבדק האפשרות למתן מחסן בשטח של 5-3 מ"ר בקומת המרתף. אין התייחסות אין התייחסות הבטחה ל 5 מ"ר
חניה חנייה אחת תת קרקעית חנייה תת קרקעית חניה תת קרקעית או, עלית או, מתקן אוטומטי חנייה בטאבו תת קרקעית
שינוי פנים הדירה אין התייחסות קבלת סיוע תכנון פנים אין התייחסות אין התייחסות
שדרוג הדירה לדירה אחרת בפרויקט אין התייחסות אין התייחסות 5% הנחה לשדרוג לדירה אחרת אין התייחסות
הובלה ואחסון לתקופת הביצוע 5000 ש"ח + מע"מ + + +
רמת גימור מפרט טכני (רמת מפרט דירות דיירים מול דירות היזם) אין התייחסות זהה לדירות יזם זהה לדירות יזם אין התייחסות
תוספות ושדרוגים תינתן 10% הנחה ממחירון דקל. תינתן 10% הנחה ממחירון דקל. מאושרת הנחה בסך 5% ממחירון החברה תינתן 10% הנחה ממחירון דקל.
תכנון קומה טיפוסית לא הוצג לא הוצג לא הוצג הוצג כולל חלופות תכנון לבחירת הדיירים
ריצוף דירה 60/60 גרניט פורצלן לפטו 60/60 או 80/80 גרניט פורצלן 60/60 גרניט פורצלן 60/660 גרניט פורצלן
הכנת תשתית למערכות מתקדמות של תקשורת ומולטימדיה אין התייחסות בכל חדרי השינה בכל חדרי השינה מתייחס כהצעה בחיזוק
תריסים חשמליים בכל חדרי השינה וחדר המגורים – תריסי גלילה חשמליים, למעט הממ"ד. תריסים חשמליים בסלון -ביציאה למרפסת/ תריסי גלילה בחדרים כולל חדרים בכל חדרי השינה וחדר המגורים – תריסי גלילה חשמליים, למעט הממ"ד.
תוספת מזגנים מיני מרכזי כולל הנמכת גבס הכנה למיני מרכזי הכנה למיני מרכזי למו"מ
זכוכית בידודית או טריפלקס זכוכית בידודית או טריפלקס . בממ"ד "דריי- קיפ", בחדרים כנף על כנף. טריפלקס אין התייחסות זכוכית בידודית
התקנת מערכת דוד סולארית דוד שמש חשמלי 150 ליטר 150 ליטר חימום עזר עם אלמנט חשמלי. תוצרת כרומגן או שו"ע.תיבדק אפשרות להוסיף מערכת בקרה אלקטרונית עם צג טמפ' ומחשב בקרה אין התייחסות דוד שמש חשמלי 150 ליטר
מעלית אין התייחסות לחברת מעליות אין התייחסות לחברת מעליות אין התייחסות מהדגם החדש ביותר של חברת אלקטרה או שווה ערך
גמר פנים גמר קירות הדירה יהיה טיח או קירות גבס וצבע אקרילי/ תקרות גבס יבוצעו בגמר צבע אקרילי. הנמכות גבס כנדרש בתכניות. בלוקים כמחיצות פנים אין התייחסות אין התייחסות
חשמל וייסבורד וייסבורד אין התייחסות גביס
מטבח חיפוי קיר 60 ס"מ / ארונות מטבח של אחת החברות המובילות בענף/ צירים מסילות ומנגנונים מסדרת בלום/משטח עבודה משיש קיסר ארון מטבח עליון+ תחתון, כ- 8 מ"א כולל יחידת בילד-אין נמוך. גוף סנדוויץ' – ציפוי פורמייקה. חזיתות – פורניר. תוצרת רגבה או שוו"ע עליון ותחתון מעץ סנדוויץ' מלא, הכנה למדיח כלים כולל נק' מים, חשמל. דלתות ארונות המטבח תינתן אפשרות בחירת גוון דלתות מתוך 3 גוונים של הקבלן. אין התייחסות
הערות מפרט יצורף בהמשך. דגש על בנייה ירוקה נראה כי נעשתה עבודה מקיפה ובדוקה
ניקוד 5 4 4 4.5

 

סקר דיירים 2016 –  מכשולים ביישום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שוק התמ"א 38 הולך ומשתכלל

בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.

לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.

גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.

ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.

76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:

סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.

על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.

מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.

סקר תמא 38 ופינוי בינוי

מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:

  1. קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
  2. 76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
  3. בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
  4. כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
  5. עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
  6. 82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
  7. לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.

מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016

 

1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?

2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?

3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?

4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?

5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?

6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?

7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?

8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.

9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?

10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?