פינוי בינוי – כך תהפכו את הבניין שלכם לאטרקטיבי

קיבלתי מידע סותר לגבי אפשרויות התכנון בבניין שלי. יזם אחד מדבר על אפשרות של חיזוק הבניין והשני על פינוי בינוי. מדוע אני מקבל הצעות מיזמים לא מנוסים או קבלני חתימות ? וכיצד אוכל לגרום לבניין שלי להיות אטרקטיבי בעיני יזמים איכותיים? איך אדע שאני מקבל את המקסימום ואיך אצליח לרתום את בעלי הדירות לתהליך כה מורכב? אם אחת משאלות אלו נוגעות אליך – המאמר הזה הוא בשבילך.

בעשור האחרון אנו רואים התעוררות של מגמת ההתחדשות העירונית ההולכת ומתעצמת. בשנה האחרונה אנו עדים לתפנית בגישת מוסדות התכנון לתמ"א 38 – הכרה בחוסר האפקטיביות של התוכנית לטווח הארוך – הן בהיבט התכנוני, הן בהשתלבות הפרויקטים במרקם העירוני הקיים והן בעמידות המבנים מפני רעידות אדמה. בתוך כך אנו נותרים עם אלטרנטיבה (כמעט) יחידה בדמות פינוי בינוי ותכנון ארוך טווח, וכך עפ"י מנהל התכנון עתיד להוות את עיקר התחלות הבניה עד לשנת 2040.

חשבתם שאתם "בוחנים" את היזם? תחשבו שוב

לפני 5 שנים ראינו יזמים גדולים הנמנעים מכניסה לתחום הפינוי בינוי תוך התבססות ביזמות המסורתית, כעת כולם כבר מבינים – מי שלא יהיה כאן – פשוט לא יהיה. על כן ראינו בשנה האחרונה את כל יתר היזמים שלא האמינו מספיק בתחום, מזדרזים להשיג פוזיציה, לבחון מתחמים, להחתים דיירים, לקנות חברות בקשיים, לקדם תב"עות וכו'.

למרות זאת, בצד ההיצע קיימת אינפלציה גדולה של פרויקטים פוטנציאליים ופניות רבות המתקבלות אצל היזמים האיכותיים מדי יום, זאת כתוצאה מגידול במודעות של בעלי הדירות, ביחד עם הבשלה של מוסדות התכנון וגידול בערכי הקרקע. בשורה התחתונה – ריבוי האלטרנטיבות עבור היזמים "המחוזרים" מאפשרות להם לבחור בפינצטה באילו פרויקטים לעבוד ובאילו פרויקטים להשקיע את המשאבים המוגבלים העומדים לרשותם.

כך נוצר מצב בו בעלי הדירות נדרשים לנקוט בפעולות על מנת להיות לאטרקטיביים, בכדי להשיג את היזם הטוב ביותר ובמקביל ההצעה הטובה ביותר (ראו בהמשך כיצד עליכם לעשות זאת). נציין כי הפיכת הבניין שלנו לכדאי בעיני היזמים הכרחית בין אם הבניין שלנו אטרקטיבי במיוחד לביצוע פרויקט פינוי בינוי ובין אם המתחם שלנו עומד על גבול הכדאיות.

פינוי בינוי - דרך רצופה מכשולים

עם יזם פחות איכותי אתם מפסידים פעמיים 

ככל שהתהליך המקדמי יהיה מקצועי יותר, כך תוכלו לרתום יזם איכותי יותר והרווח יהיה כפול – פעם אחת יזם איכותי ומנוסה יותר יעלה את סיכויי הצלחת הפרויקט בעזרת יכולותיו מול ועדות התכנון, המשאבים שהוא ישקיע במתכננים וביועצים הטובים ביותר, הן בשלב התכנון והן בשלב הרישוי. בפעם השנייה תרוויחו בתור נציגות או דיירים מובילים המבקשים להציג את היזם הנבחר בפני יתר בעלי הדירות – קל יותר לרתום את יתר השכנים כאשר אנו מציגים יזם ידוע ומנוסה, אשר נבדק על ידינו בקפידה לאחר מו"מ ממצה כפי שתראו בהמשך.  

כיצד נהפוך את עצמנו לאטרקטיביים בעיני יזמים

בין אם הפרויקט שלכם אטרקטיבי במיוחד המצוי בפריים לוקיישן בת"א ובין אם אתם ממוקמים באחת מערי הפריפריה. בפנייתכם לקבלת הצעה או דרישת הצעה נגדית מיזם תתבקשו לענות על מספר שאלות מהותיות – האם בעלי הדירות מעוניינים בפרויקט או האם ישנו ועד פעולה? (מידת בשלות הדיירים), לאחר מכן ייגש היזם לבחינה תכנונית הכוללת – בחינת המדיניות החלה באזור, הבנת הצפיפות הנכנסת, האם הגאומטריה של המגרש יכולה לתמוך בבינוי הדרוש לרבות הגבהים הנדרשים כדי לקיים את הפרויקט וכו'. בד בבד יבחן היזם את הצפיפות הנדרשת כדי לקיים את הפרויקט (הבנת המכפיל הדרוש – בחינה כלכלית) והאם המגרש בהתייחס לסביבה ולתנועה יכול לשאת צפיפות שכזו? ועוד שאלות מהותיות.

במידה והבדיקות חיוביות, בהתייחס למדיניות היזם, יבקש לרוב פגישה ראשונית עם בעלי הדירות או נציגיהם (במידה והתמנו נציגים פורמאליים). לאחר מכן, בהתאם לאטרקטיביות הפרויקט ובמידת הרצינות שמפגינים בעלי הדירות, יפעל היזם מול הועדה באמצעות אדריכל מטעמו, וזאת כדי להבין שהיא עתידה לתמוך בפרויקט כפי שהוצג באופן עקרוני בלבד ע"י היזם.

לאחר מכן או במקביל לאמור, מנהלים הצדדים על ידי באי כוחם מו"מ, על מנת להגיע לטיוטת הסכם פינוי בינוי המוסכם על ידי הצדדים ומאושרת לחתימה.

המודל ה"קלאסי" המוצג מעלה טומן בחובו מספר בעיות, אך הגדולה מביניהן נעוצה בעובדה שהיזם ניגש לתהליך הפרה-רולינג מול הועדה רק בשלב מתקדם, בדר"כ לאחר בחירתו בתור יזם הפרויקט – ייתכן מאוד שכבר נוהל מו"מ עם מספר יזמים, ומפני שההתדיינות עם היזמים הייתה בגדר "התמחרות" אף לא יזם אחד טרח לנהל תהליך בחינה מתקדם מול ועדת התכנון ומשם הפרויקט נכנס לסחרור. במצב ההפוך בחרנו יזם, נתנו לו "בלעדיות" או "נושופ" או תמריץ מספיק טוב לבחינה מתקדמת אך כעת בעלי הדירות בפוזיציה מאוד חלשה מבחינת משא ומתן ברמה המסחרית. ביצה ותרנגולת אמרנו?

עפ"י המודל שתיארנו מעלה מתנהלות מרבית העסקאות בשוק, לתפיסתנו מדובר בסיבה המרכזית לצערנו לאי התממשות מרבית הפרויקטים בשוק ההתחדשות העירונית.

הפתרון המתבקש

כדי לספק פתרון רוחבי למכלול הבעיות, ביניהן גם פערי שקיפות וחוסר אמון בין הדיירים לבין עצמם נדרשת – בחינה מקצועית של הפרויקט על ידי גורם ניטראלי, וזאת בטרם יצירת פניה ראשונית ליזמים. בחינה מקדמית מאפשרת לבעלי הדירות ונציגיהם להבין את אילוצי הפרויקט התכנוניים והכלכליים, בכך לבצע תיאום ציפיות לגבי התמורה הצפויה להתקבל בתהליך המו"מ, לכייל את המערכת לניהול מכרז יעיל, לייצר שקיפות בתהליך הפניה ובטחון בקרב כל בעלי הדירות כי התהליך מתנהל בצורה תקינה ומיטבית עבורם, והכי חשוב – לייצר אטרקטיביות בעיני יזמים שתאפשר ניהול מכרז אופטימלי.

כאשר בעלי הדירות (בעזרתו של גורם מקצועי) מפיקים דו"ח אפשרויות תכנון ודו"ח כלכלי המדבר על תוספת ממוצעת של 10 מ"ר עיקרי לכל בעל דירה – 1. בעלי הדירות מבינים שאין להם לצפות לקבל 20 מ"ר תוספת לקיים. 2. היזמים מבינים שיש כאן בעלי דירות "מבושלים" ולכן מוכנים ללכת לקראתם ולהתאמץ כדי להצליח בתהליך המכרז. 3. כאשר מגיע יזם אשר מסיבה כלשהי מוכן לספק הצעה טובה יותר מכפי שניתחנו – אנו יודעים שיש לבחון היטב מהות הצעתו והאם היא ראלית ובת קיימא. 4. ההתמחרות יכולה להתבצע באופן רוחבי – אין פערי מידע בין בעלי הדירות לבין היזמים וכך אין בלעדיות או תיעדוף ליזם כזה או אחר. כולם מקבלים את אותה תמונת מצב, כולם נבחנים על אותו בסיס – וכך מתאפשרת בחינה מקצועית יותר.

חדש מול ישן - בפרויקט פינוי בינוי בחולון

אלו הפעולות שעליכם לנקוט על מנת להניע תהליך פינוי בינוי מקצועי וממצה:

בניית הבסיס (לפני פניה ליזמים):

  • איסוף אינפורמציה – איסוף פרטי קשר של בעלי הדירות, אסיפת דיירים, יצירת עניין, בחירת נציגות דיירים, בחירת מפקח בניה עבור תחילת בחינת הפרויקט.
  • ניתוח כדאיות הפרויקט – הפקת "דוח אפס" –
    • בחינת אפשרויות התכנון – תב"עות חלות, הפקעות, זכויות בניה, הקלות, גבהים, צפיפות אפשרית, תמהיל אופטימאלי.
    • בחינה כלכלית – חייבת להיבחן במקביל לאפשרויות התכנון תוך התאמה ואופטימיזציה לצורך הגעה לתמהיל הרווחי ביותר – ניתוח מחירי מכירה, תקציב הפרויקט, מדדי רווחיות, ניתוח רגישות.
    • פגישה עם הגורם הרלוונטי בוועדה לצורך תיאום ציפיות וקבלת פרוטוקול עקרוני.  
  • אסיפת נציגות להצגת תוצרי הבחינה – חשוב מאוד לצורך תיאום ציפיות לגבי ההצעות שעתידות להתקבל.
  • בחירת יזמים לצורך פניה ראשונית – קיום דיון בקרב הנציגות ואנשי המקצוע, בחירת עד 5 יזמים המתאימים לפרופיל הפרויקט – אליהם נבצע פניה לקבלת הצעה. 

ניהול פניה ליזמים + התמחרות:

  • אופן הפניה – לאחר בחינת הפרויקט, הבנת כלכליות ואטרקטיביות הפרויקט, יש לקיים דיון לגבי אופן הפניה הראשונית או "בקשה להציע הצעות", יש כאלו התומכים בשליחת הדו"ח הכלכלי ויש כאלו התומכים בפניה עמומה (לפחות בשלב הראשוני). הכלל מבחינתנו – ככל שהפרויקט רווחי יותר אפשר לחשוב על פניה עם מינימום אינפורמציה, וככל שהפרויקט "קשה לעיכול" יש לספק מידע התומך בכדאיות הפרויקט כבר בפניה ראשונית זו.
  • שלב "השאלונים" – השאלון הוא קובץ ממוחשב אשר ישלח ליזם ומונה עשרות רבות של שאלות בשלושה אספקטים – 1. ניסיון היזם 2. התמורה 3. בטוחות. שאלון איכותי מכיל עשרות רבות של שאלות ולמעשה "מפרק" את ההצעה לפרטי פרטים. היתרון של שימוש בשאלון הוא – א. להשאיר כמה שפחות שאלות פתוחות לשלב המו"מ המשפטי – ישנן שאלות שהתשובות אליהן יהיו שונות להפליא כאשר ישאלו בשלב ההתמחרות להבדיל כאשר נשארים קצוות פתוחים – במקרה שבו השאלות נשאלות אחרי בחירת יזם. ב. מאפשר לנו לקבל החלטות מקצועיות על בסיס מידע מלא ומבוסס.
  • תיאום פגישת הכרות – אחרי שקיבלנו הצעה כתובה ומענה ראשוני לשאלון המכרז ניתן לתאם פגישה בין היזמים "המציעים" הרלוונטיים ביותר לבין בעלי הדירות או הנציגות. מטרת הפגישה – א. אינטרקציה והתרשמות ראשונית בין הנציגות לבין היזמים. ב. עד כה היזם התנהל מול הגוף המנהל ולא "הרגיש" את בעלי הדירות, חשוב לייצר תחושה של דיירים בשלים ומבינים ונכונות לתת קצת יותר לקראת השלב האחרון לפני בחירת היזם.
  • ניהול התמחרות – כאן נכנס שלב רגיש ומקצועי ביותר, על מנהל המכרז לבחור מספר פרמטרים עיקריים וחשובים ולנהל עליהם התמחרות כדי להביא להצעה אופטימאלית עבור שני הצדדים. בפרויקט פינוי בינוי הפרמטרים החשובים והבסיסיים ביותר יהיו – 1. יחס הקומבינציה 2. תוספת הגדלה מינימאלי 3. ה"בנצ'מארק" או סה"כ הזכויות הניתנות לניצול (מעבר אליהם יזכו הדיירים לפיצוי או תוספת עפ"י יחס קומבינציה). 
  • בחירת יזם –  פגישת סיכום המכרז, הצגת תוצרים וקבלת החלטה, לקראת תחילת מו"מ משפטי. בתקווה שיהיה קצר ואפקטיבי לאחר שהושגו רוב ההבנות בשלב ניהול המכרז.
בחינת איתנות פיננסית עבור יזם פינוי בינוי

איתנות פיננסי של יזם – כבר בשלב ניהול מכרז פינוי בינוי:

רצינו להדגיש את סוגיית בחינת האיתנות הפיננסית של היזם שהנו חלק בשאלון עליו דיברנו מעלה, תחת פרק "ניסיון היזם". אין ספק שהשוק לא מצליח לעכל את נושא הבדיקה הפיננסית של יזמים, כאשר מדובר בפרויקטים אשר עתידים להתממש בעוד כ-10 שנים. אנו סבורים שיש לבחון איתנות פיננסית של יזם פינוי בינוי כבר בשלב המקדמי וזאת כדי להבין את הבאים: 1. האם החברה יציבה מבחינה פיננסית ביום מתן ההצעה. 2. מה המדיניות הפיננסית ומדיניות הסיכונים בחברה וכיצד מנהלים את התזרים ארוך הטווח. מעבר להיותה סוגיה חשובה, התייחסות לסוגייה הפיננסית בשלב המכרז מספק עוד כלי תומך החלטה.

הבחינה הפיננסית עשויה להכיל – א. בחינה של דו"חות כספיים ב. קבלת המלצות מבנקים מלווים ג. קבלת הצהרת תביעות מנוהלות נגד החברה. ד. יחס תביעות פר פרויקטים בביצוע ה. בחינת דו"ח BDI או D&B על החברה, ולעתים עבור החברות הקשורות. ו. איתנות פיננסית גבוהה פר כל פרויקט בביצוע. כלומר, ייתכן שליזם מסוים יש הון גדול יותר, אך לקח על עצמו פרויקטים רבים מדי. כך שפר פרויקט ההון אינו מספיק כלל. יזם אחר מחזיק בהון קטן יותר, אבל משתמש בו בצורה יעילה ומספיקה לכל פרויקט.

הסיבות לקבלת הצעה טובה יותר משאר המציעים – או איך בכלל קיבלנו הצעה?

לכאורה, בהינתן שוק תחרותי, עם שולי רווח צרים, וודאות ברמה התכנונית – לא אמורים להיות פערים משמעותיים ברמת ההצעה בין יזם A ליזם B. אז איך קורה שמגיע יזם ומציע הצעה שטורפת את הקלפים?? ואיך זה שבפרויקט מסוים מתוך עשרות יזמים שנבחנו רק אחד בודד מוכן לספק הצעה? להלן מנינו את הסיבות:

  • כאשר יזם מניח הנחות סובייקטיביות שונות, למשל זכויות בניה רבות יותר, או מחירי מכירה גבוהים יותר, או עלויות בניה נמוכות יותר – תקבלו הצעה טובה יותר שלא בהכרח מתכתבת עם המציאות. שיטת הפעולה שהצגנו מעלה מצמצמת אפשרות זו למינימום האפשרי.
  • שיפור יעילות הבניה – עלויות בניה נמוכות בסטנדרט זהה. בד"כ, אפשרי אצל יזמים שיודעים לבנות ולנהל בניה בעצמם ללא קבלן מפתח (העובדה שיש ליזם סיווג קבלני כזה או אחר אינה מעידה על יעילות הבניה). כדי לבחון זאת, נדרש להבין עד לפרטי פרטים כיצד מנוהלת הבניה אצל אותו יזם ומכאן להסיק מסקנות לגבי יעילות.
  • יעילות בעלויות בניה יכולה להיות מושפעת מהיקף בניה בו זמנית באותו אזור גאוגרפי. כלומר, כאשר מזהים יזם עם פרויקטים נוספים באותו אזור שייבנו באותה תקופה בוודאי עשוי לתרום להחלטת היזם לספק הצעה טובה יותר או לקחת פרויקט שעבור אחרים אינו כלכלי.
  • יכולת מכירה במחירים גבוהים – ישנם יזמים המתמחים במכירות באזור מסוים. מבחינתנו מדובר ביתרון שביכולתו לאפשר ליזם לקחת פרויקט שלא נראה רווחי ליזם אחר.

בתור אחת מחברות הפיקוח וניהול פרויקטים המובילות בתחום, פונים אלינו ועדי בתים ועורכי דין רבים לסיוע בניהול תקין ומקצועי בשלב המכרז. אנו מעניקים מהניסיון אותו ספגנו במשך שנים רבות בהן ראינו וליווינו סוגים שונים של פרויקטים בבניה. עבור בעלי דירות אנו ממליצים לייחס חשיבות רבה בניהול המכרז תוך סיוע באנשי מקצוע ראויים, מנוסים ורלוונטיים בדרך להובלת הפרויקט למימוש מיטבי.

להשארת פרטים לצוות אפיקים – לחץ כאן.   

המסלול המועדף בפינוי בינוי בשנים הקרובות

לאחרונה אנו עדים להתפתחויות משמעויות בתחום ההתחדשות העירונית – ראשי ערים מעדיפים "תכנון מתחמי" ארוך טווח, כזה שיאפשר להם לתכנן את המשך מגמת ההצטופפות בצורה בריאה, תוך התחשבות בתשתית העירונית והציבורית. "הגישה החדשה" איננה הכרזת מלחמה של ראשי הערים על חיזוק הבניינים לפי תמ"א 38, אלא הבנה עמוקה כי ההתחדשות העירונית איננה תופעה חולפת, אלא מדיניות ארוכת טווח, אותה צריך לתכנן ולנהל.

הכתובת הייתה על הקיר

שינוי המגמה מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי במסלולים השונים לא קרה בן רגע. בשנת 2016 אושר חוק להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחילת פעילותה נוהגת הרשות להוציא דו"ח שנתי מסכם הכולל נתונים סטטיסטיים אודות סוג הפרויקטים, היקפם וקצב התקדמותם. באפריל 2019 פורסם דו"ח עבור שנת 2018, ובראיה רחבה מתחילת פעילות הרשות אנו רואים האצה מאסיבית של פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול רשויות.

מטרת המאמר היא להנגיש לציבור הרחב את ממצאי הדו"ח בצורה מתומצתת, ולדלות את הנתונים המשמעותיים אשר ביכולתם לחזות את המגמות בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38.

לקבלת דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2018 -

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

לצורך הנוחות נפרט ראשית את המסלולים האפשריים בהתחדשות עירונית:
  1. תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת דירות על גבי הקיים.
  2. תמ"א 38/2 – הריסת בניין קיים ובניית חדש. בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  3. פינוי בינוי במסלול מיסוי (יזמים) – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ולאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  4. פינוי בינוי במסלול רשויות – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ורק לאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית. שינוי התב"ע מטופל ע"י רשות מקומית ולאחריו נכנס יזם לתמונה. במהלך שנת 2019 אושר תקציב של כ-60 מיליון ש"ח להאצת קידום המתחמים במסלול הזה. לאחר השלמת התכנון, תדרוש הרשות החזר הוצאות מיזמים ובכך תמחזר את ההון לתכנון מתחמים נוספים.
פינוי בינוי - המסלול המועדף

התעצמות ההתחדשות העירונית

להלן החידושים וההתפתחויות האחרונות בתחום:
  • הוגדלה כמות של המנהלות העירוניות מ-19 ל-24. המנהלות הם גופים חיצוניים לעיריה, מתוקצבים ברובן ע"י משרד השיכון, ותפקידן להיות בקשר עם הגורמים הרלוונטיים ברשויות מקומיות, לסייע באפיון צרכי האוכלוסייה הקיימת, שמירת הקשר עם התושבים מתוך מטרה לקדם תהליכי התחדשות עירונית.
  • נכנס לתוקף חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) המסדיר את היחסים בין היזם ובעלי דירות. לקריאה נוספת לחץ כאן https://afikim38.com/pinuyvebinuy-2/
  • פורסמו תקנות עם הנחה בארנונה לדיירים הממשיכים לגור בפרוייקט לאחר הקמתו מחדש. ההנחה הינה עבור שטח התוספת והיא ניתנת בצורה מדורגת במשך 5 שנים.
  • פורסם קטלוג תמ"א 38/1 שבו תוארו כל סוגי הבניינים שבהם נהוג לבצע פרוייקט של חיזוק ותוספת דירות. כאן הקישור הישיר לקטלוג: http://ext.moch.gov.il/books/tama_38/
  • פורסם מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (מתחמי פינוי בינוי). מפורטים בו דרכי השגת הנתונים ואופן השימוש בהם. מטרת הסקר החברתי היא הבנת מרקם האכלוסיה הקיים וצרכיו, במטרה לתכנן פרויקט התואם את צרכי האוכלוסיה הקיימת ככל שניתן.
  • פורסם מדריך עבודה חברתית בפינוי בינוי (מסלול מיסוי) שבו מודגשת חשיבות עבודת היזמים עם בעלי דירות בהליכי התחדשות עירונית.
  • פורסם מדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית.
  • נערכו קורסים לעובדי המנהלות להתחדשות עירונית.
  • נערכו ימי עיון למנהלי המנהלות ולאנשי מקצוע מהרשויות המקומיות.
  • נערכו קורסים להכשרת יועצים חברתיים. קורסים אלו היו הכשרת בסיס לתפקיד, וכללו בין היתר העמקה בתפקידי היועץ החברתי, כולל הכנת דו"ח חברתי והטמעתו, ליווי התארגנויות בעלי דירות, ליווי תהליכי שיתוף הציבור ועוד.
  • נערכו 6 קורסים להדרכת תושבים ולהכשרתם. בקורסים האלה ניתנו לתושבים כלים ליזום פרוייקטים ולארגן בעלי דירות.

התעצמות התחדשות עירונית – המספרים :

מסלול פינוי בינוי – רשויות מקומיות –

מסלול פינוי בינוי רשויות מקומיות
נתונים כמותיים בשנת 2018 לפי שלבים:
שלב מספר מתחמים מספר יח"ד קיימות סה"כ מספר יח"ד בפרוייקט
הכרזה 13 4,137 15,074
מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
הכרזה – מתחמים 33 4.1 27 9.0
הכרזה – יח"ד מוצעות 25,515 3,189 29,498 9,833
אישור תוכנית – מתחמים 82 10.2 14 4.7
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 34,079 4,260 6,743 2,248
פרקי הזמן מהכרזת מתחם במסלול הרשויות המקומיות ועד לאישור התוכנית:
  2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
חודשים 97 65 79 82 83 110 143 125 92 98 139
שנים 8.1 5.4 6.6 6.8 6.9 9.2 11.9 10.4 7.7 8.2 11.6

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים):

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים)

מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים)סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים)ממוצע לשנה
החלטה מקדמית – מתחמים 150 18.8 139 46.3
החלטה מקדמית – יח"ד מוצעות 74,832 9,354 72,320 24,107
הכרזה – מתחמים 21 2.6 37 12.3
הכרזה – יח"ד מוצעות 7,595 949.4 14,423 4,807.7
אישור תוכנית – מתחמים 27 3.4 52 17.3
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 11,987 1,498.4 21,883 7,294.3
בקשות והיתרים בתמ"א 38 על פי שנים (מספר מבנים):
שנה בקשות היתרים
2010 169 44
2011 265 84
2012 429 115
2013 805 220
2014 1,072 308
2015 1,007 471
2016 797 488
2017 768 467
2018 633 540

יותר פינוי בינוי – פחות תמ"א 38

בזמן שבתמ"א 38 אנו רואים מגמת התייצבות, בתחום הפינוי בינוי חלה מגמת התעצמות ברורה בכל שלבי הפרויקט – רוב מאמצי הרשות להתחדשות מושקעים בתחום פינוי בינוי.

בשנת 2019 חל שינוי נוסף – מספר ראשי ערים הצטרפו למגמה אותה מתווה מנהל התכנון והביעו תמיכתם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38. אמנם תכנון מתחמי כרוך במשך זמן ארוך עד להתממשות הפרויקט, אך בראיה ארוכת טווח אנו מוצאים הגיון בתכנון ארוך טווח המאפשר מתן פתרונות ריאליים לתשתיות הציבוריות, וביכולתו לממש התחדשות עירונית במובן הרחב ביותר תוך איזון מתבקש בין ציפוף האוכלוסיה, לפתרונות תשתיתיים וחברתיים.

לקריאה נוספת: השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי.

השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי

אופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית בין בעלי הדירות לבין עצמם – אולי הסוגיה המורכבת והנפיצה ביותר עמה נדרשים להתמודד בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט.

פעמים רבות היינו עדים למחלוקות סביב סוגיית חלוקת התמורה שנגמרו בהעדר פתרון וחיסול הפרויקט. המשמעות היא, שבעלי הדירות שלא הצליחו להגיע לעמק השווה, למעשה "זורקים לפח" סכומים לא מבוטלים, לעתים עשרות מיליוני שקלים פוטנציאליים של השבחה, וזאת כי לא הצליחו לחלק את אותן עשרות מיליונים בצורה שוויונית בינם לבין עצמם. יש יגידו תמצית הישראליות.

לאור רגישות הנושא, ופוטנציאל הנזק הטמון בו, החלטנו להרים את הכפפה ולשפוך מעט אור בדרך של שיתוף מספר דוגמאות מפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי המפוקחים על ידי משרדנו. וזאת במטרה להציף את השיח סביב המורכבויות האפשריות והכלים העומדים בפני בעלי הדירות וכלל היועצים, ובכך ולתרום להתמודדות נכונה יותר להצלחת הפרויקטים.

השיטות הנפוצות לחלוקת השטח העיקרי בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי:

  1. תוספת נומינלית אחידה – כלומר לכל דירה יתווספו אותה כמות מטרים. היתרון המובהק של שיטת התוספת האחידה – פשטות. לצד היתרון יכולים להיווצר הרבה מחלוקות במידה וקיימות דירות שונות מאוד בגודלן. למשל, בהנחה וישנן טיפוסי דירות בגודל 100 מ"ר ו-50 מ"ר. וככל שמוצע לכל דירה תוספת זהה של 20 מ"ר, נוצר מצב בו דירה גדולה מקבלת תוספת 20% לשטח וקטנה 40%.
  2. חלוקה יחסית – כלומר כל דירה מקבלת תוספת יחסית המחושבת ב-% מהשטח הקיים. לדוגמא, אם סוכם להוסיף 10% לשטח קיים, דירה בגודל 100 מ"ר תקבל תוספת 10 מ"ר ודירה בגודל 50 מ"ר תקבל תוספת 5 מ"ר. יתרון שיטת החלוקה היחסית – לכאורה יותר שוויונית. החיסרון  – יוצר קשיים תכנוניים לשיבוץ דירות התמורה, ולעתים אף פערים מינוריים בחלוקה בין בעלי הדירות שמתפרשות כחוסר צדק. ושוב חוזרים לשולחן המו"מ.
  3. שיטה משולבת – קומבינציה של שיטה יחסית + נומינלית. לדוג' – כל בעל דירה מקבל בסיס של 5 מ"ר FIX ובנוסף תמורה יחסית כפי שהוסבר מעלה.
  4. חלוקה ע"י שמאי – קביעת שמאי מוסכם המכין טבלאות איזון תוך מתן דירוג לכל דירה בהתבסס על כללים שמאיים מקובלים, התוצאה היא שיבוץ מיקום הדירה וגודלה ע"י גורם חיצוני ניטראלי, תוך התייחסות לכל האלמנטים של הדירה, לרבות נראות פנים הדירה, מיקומה, כיווני אוויר וכו'. יתרונות השיטה – לכאורה הכי שוויוני שיש. החיסרון – במידה ומכניסים את השמאי בשלבים מקדמיים אז כמובן שהדבר אינו פרקטי כי התכנון טרם התגבש לכדי תכנית הגשה (שלא לדבר על היתר בניה) ולכן אין יכולת לשייך דירות אלא רק לדרג את הדירות ולהעמיק את הבדלי המעמדות ואת הקרע שיתכן ויתרחב, בין בעלי הדירות לבין עצמם. במידה ומכניסים את השמאי לאחר תכנון מפורט, הרי שישנו קושי לשייך את הדירות לאור שיוך השמאי, כך הדבר הולך ומסתבך ככל שחלים שינויים בתכנון בשלבי הרישוי.ומה נאמר לגבי אלו שחולקים על קביעת השמאי? המשך יבוא.

שאלות ומחלוקות נוספות בקשר לאופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית:

  • כיצד קובעים את אופן שיוך הדירות? מי מקבל קומה גבוהה יותר? מי מקבל נוף טוב יותר? ומה קורה כאשר ישנו אילוץ תכנוני המחייב את אחד מבעלי הדירות לקבל דירה בקומה גבוהה יותר, מי יזכה לעלות? ומה המנגנון קובע?
  • היפוך שווי – הדירה בקומה הראשונה בבניין הישן ללא מעלית הייתה כביכול הדירה היקרה ביותר, כעת בבניין החדש היא נשארת הדירה הזולה ביותר ביחס ליתר הקומות, איך מתייחסים לכך?
  • כיצד מתייחסים להרחבות דירות שבוצעו ללא היתר? בעיני בעל הדירה, גם שההרחבה או הסגירה אינה חוקית – יש בה ערך, ובעיני שכניו כמובן שאין.
  • כיצד מתייחסים לזכויות בניה שקיימות מכוח תב"ע וטרם נוצלו על יד חלק מבעלי הדירות? כיצד מתמחרים בפרויקט החדש את שווי הזכויות שאינן נוצלו?
  • איך להתייחס להצמדות שונות – גג, חניה, גינה, מחסן?האם בכלל צריך להתייחס לנכסים ושטחים או להתחשב בשווי דירות? הפרמטר הזה משקלל בתוכו מספר רב של מרכיבים (קומה, נוף, חזית, עורף וכו') המשפיעים על מחיר דירות אפילו באותו בניין בדיוק.
  • כיצד נמדוד את שטח הדירות הקיימות? שטח דירות בפועל שנמדד על ידי מודד מוסמך? שטח דירות כפי רשום בנסח טאבו? שטח דירות כפי שמופיע בהיתר בניה? או אולי בארנונה? כולל מרפסות? להבדיל בין מרפסות סגורות לפתוחות? וכו'.
פרויקט תמא 38 - קשיים מהותיים במהלך הדרך

מי קובע את שיטת התמורה:

השיטה המומלצת צריכה להתבסס על פרמטרים שונים כמו הרכב הבעלים, כדאיות הפרויקט, טיפוסי הדירות, ואספקטים רבים נוספים שצריכים להילקח בחשבון בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.

רוב בעלי דירות הם אנשים הגיוניים והוגנים, מטבעם מחפשים שחלוקת התמורה תהיה צודקת. מה שחסר להם – זה ניתוח וביסוס מקצועי לכל סוג חלוקת התמורות שבדיון, או לפעמים כבר במחלוקת. לכן, בעלי דירות נורמטיביים המחפשים פתרון ולא סיבה לריב חייבים להיעזר בכלים מקצועיים המתאימים לניהול משא ומתן בין הדיירים לבין עצמם ולאחר מכן בין דיירים ליזם.

בתור מפקחים מטעם בעלי הדירות, נדרשנו לא פעם להכריע לגבי אופן חלוקת הדירות, או לבקר ולספק חוו"ד לגבי מנגנון התמורה שנקבע בסיוע בא כוח הבעלים.

על מנת להמחיש את מורכבות וחשיבות פתרון הפרויקט בשלבים המקדמיים, תוך הגעה להבנות לפני מתן התחייבות ליזם, נפרוט כעת מספר סיטואציות שכיחות מפרויקטים אשר מלווים ומפוקחים על ידי "אפיקים 38".

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב בר אילן בת ים

מורכבות: זכויות הבניה לפי התב"ע הקיימת טרם נוצלו ע"י חלק מבעלי הדירות.

מדובר בבניין קטן הכולל 4 דירות. באופן גבולי מתאים לפרויקט תמ"א 38 2, בנוסף לכך היו תכניות ישנות שחלו על המגרש והעניקו לדיירים זכויות בניה נוספות. בעל דירה אחת ניצל במהלך השנים את הזכויות והרחיב את דירתו, שאר בעלי הדירות לא עשו זאת.

בטרם נעשתה פניה ליזמים, בעל הדירה המורחבת רצה לסכם עם יתר שכניו את אופן חלוקת התמורה הצפויה. הוא דרש שכל דייר יקבל את השטח הבנוי בפועל עם תוספת לפי שיטה אחידה כפי שתתקבל במשא ומתן מול יזם. השכנים ציינו כי מעוניינים שהחלוקה תהיה הוגנת, אך לא נקבו בשום שיטה מראש. אחרי שנתמנינו לפקח על הפרויקט מטעם בעלי הדירות, נתבקשנו למצוא פתרון סביר.

לאחר בחינת הסוגיה נערכו שיחות עם כל הדיירים, שם הוסבר שישנה משמעות (שווי) לאותן זכויות שלא נוצלו. להמחשת העניין נערכו מספר סימולציות כלכליות. לאחר כל ההסברים השתכנע בעל הדירה המורחבת כי יש למצוא פתרון ביניים. לבסוף סוכם שכולם יקבלו תוספת זהה, הנגזרת מהשטח כפי שהיה לפני ההרחבות, כמובן התוספת שהתקבלה גדולה מכפי שהייתה במידה והדירה המורחבת הייתה מקבלת תוספת לקיים בפועל. ובאשר לתמורה של הדירה המורחבת, סוכם כי תקבל שדרוג מפרט טכני לדירת החזר, אשר ישקף את סך העלויות שהושקעו בהרחבת דירתו הישנה.

פרוייקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב לנצ'ט הרצליה

מורכבות: דירות גדולות במיוחד.

פרויקט סטנדרטי לחיזוק לפי תמ"א 38. באופן עקרוני כלל בעלי הדירות היו מעוניינים בחיזוק הבניין, הוספת מעלית, ממ"דים וכו'. אפילו נמצא פתרון הולם לחניה. הבעיה הייתה שהדירות הקיימות היו במקור מאוד גדולות, ולאחר הרחבות צפויות היו להגיע לכ-150 מ"ר כל אחת. לבעלים לא היה צורך בדירה גדולה שכזו, במיוחד כאשר צפויה ארנונה מוגדלת בהיקפים אלו. הפרויקט היה תקוע. התחלנו לחשוב על פתרון של הריסה ובניה מחדש. הפעלנו אדריכל מתוך הצוות של אפיקים והצלחנו להתגבר על סוגיות תכנוניות. נשארנו עם בעיה "קטנה" – הפרויקט לא היה כלכלי בכללותו ולא היה הכי אטרקטיבי לדיירים הקיימים. כאן נדרשנו להמליץ על פתרון יצירתי ולאפשר לדיירים קיימים תמורה של שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה. אמנם הדיירים לא היו מקבלים תוספת גדולה במטרים אך היה מדובר בתוספת מהותית מאוד מחינת שווי הנכס ותשואה צפויה. עדיין לא פתרנו את דו"ח ה- 0 של הפרויקט. כתוצאה מחבות במיסוי מקרקעין עבור פיצול הדירות נראה היה שהרווחיות לא תעבור את הבנק. כאן צורף לצוות מומחה במיסוי מקרקעין. הוא ניתח את חבות המס הצפויה עבור כל אחד מהדיירים ומצא כיצד לצמצם משמעותית את חשיפת המס. רק לאחר שהצלחנו לפתור סוגיות אלו, ורק לאחר שהוכחנו לנו ולדיירים שהפרויקט "עובד" מבחינה כלכלית, הוחלט לצאת לתהליך של ניהול מכרז יזמים לפי תמ"א 38..

חלוקת התמורה בפרויקט תמא 38 2 ופינוי בינוי

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב סירקין הרצליה

מורכבות: הצמדת גג ובניית חדר יציאה על הגג.

המצב כאן היה די פשוט. 6 בעלי דירות, כולם רוצים פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, עפ"י בדיקה שערכנו נמצאה התכנות כלכלית לפרויקט אמנם עם רווח צנוע ליזם. ניהלנו מכרז איכותי לאיתור יזם מתאים, וזאת לאור הבנת האילוץ הכלכלי בפרויקט. לבעלי הדירות העליונות קיים בפועל גג צמוד עם חדר יציאה ומרפסת גג. כפיצוי עבור השטח העודף, היו אמורים לקבל תמורה נוספת בדירות החדשות, וזו סוכמה בין כלל הדיירים ובין היזם שנבחר. הבעיה צצה כאשר אחד מבעלי דירות הגג החליט שהוא יכול לקבל פי 2 מכפי שהובטח לו. דרישתו זו שללה כדאיות כלכלית לפרויקט.

עברו שנים רבות, אותו דייר גג הבין שאין שום פרויקט ולא יהיה. בנסיבות אישיות נאלץ למכור את הדירה כמובן במחירי שוק, ללא גילום פוטנציאל ההשבחה. מכירת הדירה הפיחה רוח חדשה של תקווה בקרב בעלי הדירות שמיהרו לחתום עם היזם ולהתקדם לתכנון מפורט. הדייר ה"סרבן" עשה עסקה מאוד גרועה מבחינתו, שכן היה יכול לתת הסכמתו לפרויקט ולמכור עם גילום חלקי של עליית הערך.

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב חיבת ציון רמת גן

מורכבות: הצמדת גג (ללא) זכויות בניה.

לפני כ-7 שנים יכול היה הבניין לממש פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, ולקבל דירות חדשות גדולות בכ-25 מ"ר כל אחת. שתי הדירות העליונות היוו פחות מ20% מסה"כ היחידות בבניין המשותף, לכן לא יכלו לחסום התקדמות הפרויקט. לדירות העליונות הייתה הצמדה היסטורית של שטחי הגג. ההצמדה וירטואלית לגמרי ואינה ברת מימוש (לעומת הדוגמא הקודמת בהרצליה). לאחר חישוב יחס השטחים בתוספת הצמדת הגג, גם שהינה חסרת משמעות, נמצא כי דירות אלו יכולות להוות גוש חוסם.

למעשה, בעלי דירות הגג היו מעוניינים בפרויקט, אך חשבו שמגיע להם הרבה יותר משאר הדיירים. עברו שנים, דירות בבניין נמכרו ונקנו. דרישות הוועדה המקומית ברמת גן הוקשחו וכדאיות הפרויקט פחתה, אך עדיין לא נפסלה. בינתיים הבעלים של 2 הדירות העליונות חשבו על רעיון יצירתי שיכל לסייע לכולם.

הם רצו למכור את הדירות שלהם ליזם. כך הם היו מקבלים פרמיה מסוימת שהיזם מוכן לשלם ושאר הדיירים יכלו להתקדם לפרויקט.

לצורך חילוץ הפרמיה פנו בעלי דירות הגג אלינו במטרה להפיק דו"ח ניתוח זכויות בניה ודו"ח ניתוח כלכלי. לפי ממצאי הדו"חות והמלצתנו, יכלו בעלי דירות הגג לדרוש פרמיה של כ-20% על מחיר השוק של דירותיהם ועדיין להשאיר את הפרויקט כלכלי, אטרקטיבי ושוויוני עבור יתר הדיירים. נוסיף ונאמר שהייתה להם הצעה קונקרטית על השולחן – רק לסגור. הבעיה הייתה שלמרות שקיבלו החלטה ללכת בדרך מקצועית הם נשארו עם תחושת בטן שיכולים לקבל הרבה יותר. הם המשיכו בניסיונות לדרוש תמורה שאינה מוצדקת כלכלית וכצפוי לא נמצא יזם להצעה זו. עבר עוד זמן ובינתיים עודכנה המדיניות פעם נוספת והחמירה את מצבם, ההצעה של אותו יזם ירדה מיד מהפרק. בכל זאת נשארה אופציה של פרויקט תמ"א 38/2, אך עם תמהיל תמורות צנועות הרבה יותר עבור בעלי הדירות. דיירי הקומות העליונות לא הצליחו לחשוב בצורה קונקרטית ולנתק את הרגש מהעסקה, כמובן חסרי ניסיון, לא עלה בדעתם שהזכויות מכוח תמ"א 38 ואופן מימושן משתנות חדשות לבקרים, וכך למעשה קברו את הפרויקט.

פרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב הרב מימון הרצליה

מורכבות: בעלות במחסנים ושטח גינה ללא דירת מגורים בבניין.

כל בעלי הדירות מאוד תמכו בפרויקט. לדייר אחד היה גג צמוד, אך הוא היה מאוד הגיוני והותאם לו פתרון כלכלי שלא פסל את כדאיות הפרויקט ליזם. מכאן החלו הצרות.

בהכנת ניתוח זכויות הבניה נתגלו הצמדות נוספות. בבדיקתנו מצאנו כי קיימים מספר בעלים למחסנים בקומת הקרקע ובתשריט קיימות הצמדות לחלק מסוים מחצר הבניין. הבעלים של אותן הצמדות קיבלו זאת בירושה מהקבלן שבנה את הבניין במקור. השכנים לא הכירו אותם ולא ידעו עליהם דבר. למרות שעבור בעלי ההצמדות לא הייתה שום תועלת באותם שטחים שלא הניבו עבורם מאום, מובן לכל כי חייבים להבין את צרכיהם ולקבל הסכמתם למתווה המוצע, וזאת כדי לפתור את הפרויקט גם מבחינה כלכלית טרם הפניה ליזמים.

בכדי לסייע לבעלי הדירות לנהל מו"מ נדרשנו להפעיל מספר אנשי מקצוע, לקבל מספר חלופות תכנוניות, ולהבין את המשמעויות הכלכליות עבור בעלי הדירות ועבור בעלי ההצמדות. משם, בעזרת הנציגות איתרנו את בעלי ההצמדות והתחלנו לקיים פגישות כדי להבין את מידת הרגישות של אותם בעלים, התאמנו את הפיצוי באופן אישי לכל בעל הצמדה תוך ראיה סימולטנית של אילוצי התכנון בקרקע וכדאיות הפרויקט וכך נסללה הדרך להמשך התקדמות.

פרוייקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב הרא"ה רמת גן

מורכבות: שונות גדולה בשטחי דירות קיימות וירידה בשטח דירת החזר.

האתגר הגדול היה לייצר כדאיות כלכלית ולהביא הצעה פרקטית מיזם ראוי. במשך תקופה ארוכה ניסו בעלי הדירות לפנות ליזמים רבים אך ללא הואיל. בשלב שקיבלנו את הפרויקט הייתה ציפייה בקרב בעלי הדירות לקבל תוספת משמעותית של מטרים, וכן הייתה הסכמה עקרונית לקבלת התוספת בשיטה אחידה – כלומר אותה כמות מטרים לכולם.

כאשר התחלנו לבחון את הפרויקט גילינו שאינו כלכלי. נדרשנו למצוא את הנוסחה שתוכל לעבוד, וזאת כאמור לפני תחילת פניה ליזמים וניהול המכרז. אחרי מדידת הדירות והעמדה ראשונית, הגענו לקונספט שיכול לעבוד מבחינה כלכלית. כעת היה צורך להסביר לבעלי דירות כ דירתם החדשה תהיה בשטח עיקרי הקטן במעט מדירתם המקורית (לשטח זה תתווסף מרפסת שמש כמובן). לאחר קיום פגישה מקצועית הבינו בעלי הדירות את מכלול האילוצים והחליטו להסתכל על חצי הכוס המלאה ולתת אישור להמשך מכרז יזמים.

במעמד חתימת הסכם הפרויקט התברר שאחד מבעלי הדירות, שדירתו קטנה בהרבה מיתר הדירות, טוען שהמתווה לא שוויוני היות וההפחתה בשטחים באופן זהה פוגעת בו באופן יחסי יותר מאשר ביתר הדירות. יתר הבעלים טענו מצדם כי תוספת המרפסת בצורה זהה עבור כולם מקזז את הפער היחסי הנ"ל. הטיעונים לא שכנעו את בעל הדירה ואחרי שהבינו יתר הבעלים כי מדובר בהבדל מינורי החליטו לשנות את התוספת  (הגריעה) כך שתהיה לפי השיטה היחסית.

פרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב צאלים חולון

מורכבות: פרויקט חיזוק ללא חניה לדיירי מקור.

בעלי הדירות פנו אלינו אחרי בחירת היזם וניהול מו"מ מסחרי. לבסוף בעלי הדירות הרגישו פספוס מכיוון ולא הצליחו להשיג את התחייבות היזם לספק עבורם חניה חדשה לכל דירה.

אחרי שקיבלנו את נתוני התכנון החלטנו לבצע ניתוח זכויות וניתוח כלכלי בשתי ווריאציות – עם חניה לבעלי דירות ובלי. במהלך הבדיקות התברר שניתן לבסס התכנות לחניה עבור בעלי הדירות, הן מבחינת פתרון תכנוני והן מבחינה כלכלית. מכאן המשיכו בעלי הדירות בדרישתם לקבלת חניה, אך כעת עם ביסוס מקצועי לדרישה זו. בתוך פרק זמן קצר נחתם הסכם הפרויקט לשביעות רצונם של כולם.

לא לחסל את הפרויקט בשם עקרון השוויון

ריבוי אילוצים הן ברמה התכנונית/כלכלית והן ברמה הפסיכולוגית/חברתית, וכן פערים תפיסתיים, מקצועיים ואישיים בין בעלי הדירות לבין עצמם, יוצרים קשיים מהותיים להתנעת הפרויקט בכל שלביו. לעתים בשלבים מתקדמים מגיעות מחלוקות אלו למפקחת על המקרקעין.

לתפיסתנו, הפתרון המשפטי צריך להיות מפלט אחרון למיצוי ההליכים. ניהול תהליך מקדמי מקצועי יכול לחסוך עוגמת נפש גדולה מאוד במהלך הדרך, ולעתים שנים של ניסיונות לא מוצלחים יכולים להיחסך במידה ומנהלים מלכתחילה תהליך תקין ומקצועי.

ניתן לסכם ולומר כי לאור ריבוי האילוצים לא ניתן לממש את עקרון השוויון באופן הרמטי ומוחלט. המפתח להצלחת הפרויקט הוא לפעול על מנת להביא לאיזון ושוויון מקסימאלי כפי שהראנו בחלק מהדוגמאות מעלה לצד הבנה כי לא נצליח להביא לאיזון מוחלט.

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשית

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? לשאלה הטריוויאלית הזו נדרשנו לספק מספר חוות דעת במספר פרויקטים שונים לאחרונה, השאלה בה מתחבטים בעלי דירות רבים היא האם לצאת לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת "המסלול הירוק"  קרי תמ"א 38 2, או שמא ייאלצו לקדם פרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית (מסלול רשויות), הכולל שינוי תב"ע ושנים ארוכות של המתנה וחוסר ודאות. כולנו רוצים להביא למימוש מוצלח של פרויקט פינוי ובינוי אך הדרך עשויה להיות שונה בתכלית – להלן השוואה מעשית עבור שני המסלולים האפשריים לפרויקט פינוי בינוי.

 

הבדלים מהותיים בין תמ"א 38 תיקון 2 לבין פינוי בינוי

שני המסלולים כאמור מהווים התחדשות עירונית בדרך של הריסה ובניה. על פינוי בינוי במסלול הקלאסי מדברים כבר שנים רבות, כדי לסבר את האוזן בשנת 1965, כ-17 שנים מקום המדינה אושר חוק "פינוי בינוי אזורי שיקום". לעומת תמ"א 38 תיקון 2 אשר קיבלה תוקף  בשלהי 2010.

מטרת התכנית לפינוי בינוי הינה שיקום שכונות וותיקות בעלות מבנים מיושנים ואילו תמ"א 38 הוקמה בראש ובראשונה על מנת לחזק מבנים כנגד רעידת אדמה אשר עפ"י הערכות צפויה לפקוד את אזורנו בשנים הקרובות, ושנית כדי להתמגן כנגד איום הטילים שהפך להיות רלוונטי מתמיד.

בשני המסלולים נדרש היזם להתקשר מול הדיירים בהסכמים מחייבים, ובשניהם הורסים ובונים בניין או שכונה חדשה, אך ברמה התכנונית והסטטוטורית ישנם הבדלים מהותיים המשפיעים במישרין עליכם בעלי הדירות – בתמ"א 38.2 מבקש היזם זכויות מכוח תכנית קיימת, הסמכות לאישור התכנית נתון לרוב בידי הרשות המקומית, שלב ה"רישוי" קצר באופן יחסי היות והיזם מבקש היתר מכוח "זכויות מוקנות". לעומת זאת, בפינוי בינוי במסלול הקלאסי היזם "זונח" את הזכויות הקיימות ומבקש לייצר "סל זכויות" חדש, התהליך כשלעצמו נתון בסמכות ועדה מחוזית ועוד מספר גופים בממשלה – תהליך יצירת הזכויות קרוי "שינוי תב"ע"- משמע אנו משנים את התכנית החלה על המגרש ו/או המתחם ומבקשים "לייצר" עוד זכויות. לשם כך, ומפאת היקפי התכנית והשפעותיה על הסביבה, נדרשים מוסדות התכנון לתת מענה רחב ברמת תשתיות הציבור – תחבורה, ביוב, מוסדות ציבור וכו'. תהליך יצירת התב"ע כולל הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי וכל אלו מתווספים לתהליך הרישוי הסטנדרטי של תמ"א 38 2.

תמא 38 2 - תמא 38 תיקון 2 - השוואה מעשית

 

מתי נדרש לבחור בין תמ"א 38 2 לבין פינוי בינוי

בהמשך המאמר תבינו היטב את ההבדלים בין שני המסלולים – ברמה המוניציפאלית ישנם יתרונות לכאן ולכאן, אך מבחינת בעלי הדירות שכל מבוקשם הוא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ישנו יתרון מובהק לפרויקט מכוח תמ"א 38 2 – ישנה ודאות מהרגע הראשון באשר להיקף הזכויות וכדאיותו הכלכלית של הפרויקט, בנוסף ללוחות זמנים קצרים משמעותית מהמסלול המקביל.

בעלי דירות רבים נוטים לקבל החלטות בהתבסס על הערכה מוטעית של אופי הפרויקט הרצוי, למשל כאשר יזם מציע לבעלי הדירות לממש פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38/2 אך לא ניתן לממש את הפרויקט מכוח הזכויות המוקנות, לבסוף מתקשרים הדיירים בהסכם לא נכון תחת לוחות זמנים שאינם נכונים ותחת מסגרת ציפיות לא נכונה, כמובן שהיזם אשר נבחן בכובע של פרויקט תמ"א38/2 נבחר ונבחן בדרך שאינה ממצה לסוג הפרויקט. פונים אלינו בעלי דירות שהתקשרו לפני שנים רבות בהסכמים אשר אינם תואמים את אופי הפרויקט והדבר התברר כבכייה לדורות.

היזם פועל מתוך אינטרס אישי וסובייקטיבי – יזם א' מעוניין להוציא לפועל פרויקט מכוח חוק פינוי בינוי והשני מכוח תמ"א38 2 – יזם א', אם ירצה, יוכיח לבעלי הדירות שלא ניתן לקיים פרויקט מכוח זכויות מוקנות, לטובת זאת ימציא חוות דעת של אדריכלים מצוינים. יזם ב' יעשה את ההפך וגם הוא יגבה את אמירותיו בחוות דעת של אנשי מקצוע. בסוגיות כשם אלו נדרשנו להכריע לאחרונה ולספק לבעלי הדירות הערכה אובייקטיבית, על מנת שאלו יוכלו לקבל החלטה מושכלת.

 

 ריכזנו עבורכם את עיקר ההבדלים בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי

פרמטר להשוואה

פינוי בינוי

תמ"א 38 2

מקור חוקתי חוק פינוי בינוי תכנית מתאר ארצית מספר 38
תב"ע מצריך בהכרח שינוי תב"ע לרבות תיקון תכנית מתאר והכנת תכנית מפורטת. פועל במסגרת תב"ע קיימת ולרוב לא מצריך שום שינוי.
ארגון דיירים הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)
הסכם יזם – דיירים הסכם כללי, תמורות נזילות, לוחות זמנים גמישים עקב שינוי תבע הסכם תמא 38/2 יחסית קשיח
היטל השבחה אין פטור אוטומטי במסלול מיסוי יש פטור עד תוספת 25 מ"ר ומעבר לכך יש הקלות.
היתר בניה שניתן לפני 01.01.1980 אין דרישה כזו יש דרישה כזו
אי עמידה בתקן רעידת אדמה  413 אין דרישה כזו יש דרישה כזו
זכויות בניה לא קיימות (חוסר ודאות תכנונית) מוקנות לפי תכנית מתאר, ולעתים עפ"י תכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
חובת יזם להשלים הפרש ועד בית ל-5 שנים בין ישן לחדש יש דרישה בחוק עבור אוכלוסיות מסוימות אין דרישה בחוק
הנחה בארנונה קיימת אפשרות לקבלת הנחה בתנאים מסוימים אין אפשרות חוקית כזאת
מטלות ציבוריות ועדה מקומית תדרוש כמעט תמיד מטלות ציבוריות, עפ"י שיקול דעת בלעדי בד"כ אין דרישות כאלה
חניה חניה עלית או תת קרקעית רגילה תתכן חניה במתקנים או רובוטית עקב אילוצים תכנוניים
מה קודם בניה או הריסה? לרוב הורסים ובונים אך לעתים קודם בונים בקרקע פנויה במתחם, מאכלסים את הדיירים הקיימים ורק לאחר מכן בונים את דירות היזם כמעט תמיד קודם הורסים ואז בונים את המבנים החדשים
מחסנים כמעט תמיד ניתן לבנות מחסנים במרתף חניה עקב אילוצים תכנוניים לא תמיד ניתן לבנות מחסנים
מרפסת לרוב בונים מרפסת בגודל 12 מ"ר לעתים עקב אילוצים תכנוניים נאלצים לבנות מרפסות קטנות יותר מ-12 מ"ר
כמות דירות מינימאלית המתים יכלול לפחות 12 דירות קיימות בתנאי שהן כלולות בתוכנית שחלה על לפחות 24 יח"ד. אין דרישה של מינימום דירות קיימות
הקלות בקווי בניה בתהליך רישוי לרוב לא ניתנות הקלות לעיתים קרובות ועדה מקומית נאלצת ללכת לקראת יזמים כדי לאפשר קיום פרויקטים

 

נציין מספר פרמטרים נוספים לשם ההשוואה:

  • פטורים במיסוי מקרקעין בפינוי בינוי ובתמ"א 38 תיקון 2 – דומים עד זהים.
  • ליווי בנקאי סגור – בשני המסלולים חובה לדרוש שהפרויקט ילווה ע"י בנק.
  • עו"ד בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • מפקח עבור בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • בטחונות – רוב הבטוחות המפורטים להלן דומים בשני המסלולים: ערבות נכס לפי חוק מכר דירות, ערבות שכירות בגין כל תקופת הבניה, ערבות מיסים עקב פתיחת שומות על שם דיירים וחשיפת מס, ערבות בדק כדי להבטיח את איכות הבניה, ערבות רישום כדי להבטיח שהדירות החדשות תרשמנה בטאבו, ערבות מימוש – למקרה שיהיה צורך לממש אחת הערבויות האחרות, פוליסת ביטוח, דרישת העסקת יועץ מס ויועץ ביטוח, בחינת איתנות פיננסית של היזם לרבות ניתוח דו"חות כספיים וכו'.
  • מארגנים – בשנת 2017 אושר "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות" בו הוגדר מי יקרא מארגן, מה זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים ועוד. החוק מספק לגיטימיות מובהקת לארגון הפרויקט ע"י איש מקצוע / חברת מנהלת מטעם בעלי הדירות אך אינו מגדיר אבני דרך לבחירה ראויה של מארגן – למשל נהוג כי חברת המינהלת המייצגת את בעלי הדירות תכיל פונקציות כמו עו"ד, מפקח בניה, אדריכל, כלכלן, רואה חשבון או שמאי מקרקעין. ללא בעלי מקצוע מתאימים המארגן הופך להיות קבלן חתימות ובכך מתקבלת תוצאה לא רצויה. רוב עסקאות הפינוי בינוי התהוו באמצעות מארגן, לעתים "חברת מנהלת" מסודרת ולעתים יוזמות פרטיות. לעומת זאת, בתמ"א 38 2 לא בכל העסקאות קיים גוף שכזה, אך נראה שהמגמה לכיוון שילוב גוף מקצועי מטעם בעלי הדירות באופן גורף.

 

הזרוע נטויה (סיכום)

פינוי בינוי איתנו כבר שנים רבות אך בשנים האחרונות, לאחר שהבשילו כל התנאים אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש. למרות זאת, הפוטנציאל עדיין לא מומש ונראה שתנופת הצמיחה בפרויקט מעין אלו עוד לפנינו.

מבחינת המסלול הנכון ביותר למימוש פינוי בינוי וכפי שנאמר המטרה היא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי – כל אימת שניתן להוציא לפועל מכוח תמ"א 38 2 – קרי זכויות מוקנות – אופציה זו תהיה בהכרח עדיפה, אך על הדיירים לבחון היטב את המצב התכנוני ולהבין באם ניתן לצאת לפרויקט מכוח מסלול כזה או אחר ובאיזו סבירות.

חוק המכר דירות  – אל תסמכו עליו

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל”ה 1974 – חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות הנדרשים לשלם כספים לפני מועד קבלת המפתח. ברבות השנים עבר החוק מספר שינויים במטרה לשכלל את מנגנון ההגנה לרוכשים החדשים. רובם המכריע של השינויים בחוק המכר דירות התייחס למסלול המבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות. כל זאת תוך עצימת עיניים בכל הקשור למסלולים הנוספים המוגדרים בחוק המכר ומספקים אלטרנטיבות להבטחת כספי הרוכשים. כך נוצרו פרצות גדולות בחוק, בטח כאשר מדובר על פרויקטים מסוג תמ”א 38, ואף שוני בהיקף הביטחון אשר מעניק החוק לרוכשי הדירות בכל חלופה אפשרית.

להלן החלופות להבטחת כספי הרוכשים על פי חוק המכר דירות:

  1. ערבות בנקאית.
  2. פוליסת ביטוח.
  3. שעבוד דירה או קרקע לטובת הקונה.
  4. רישום הערת אזהרה על דירה או קרקע לטובת הקונה.
  5. העברת בעלות.

אנו נסקור להלן את חלופה מספר 4 – “רישום הערת אזהרה” ונוכיח כי יש להתערב חקיקתית על מנת לתקן מספר עיוותים ולהגן עליכם הרוכשים בצורה ראויה יותר.

ליווי בנקאי סגור – המסלול האולטימטיבי

המסלול הנפוץ להבטחת הרוכשים מקבל לעתים את המינוח – “ליווי בנקאי סגור“. במסגרת הליווי מעניק הבנק המלווה ערבויות לרוכשי הדירות, ומנגד מעמיד הלוואה ליזם לטובת מימון מהלך הפרויקט. הבנק מצדו מבצע בחינה מדוקדקת של הפרויקט לצורך העמדת האשראי ומבקר באופן רציף את התקדמותו, הבנק מונע מתוך אינטרס אישי להבטיח את כספו שלו, אך בצורה עקיפה נהנים רוכשי הדירות או לחלופין בעלי הדירות הקיימות בפרויקטים של תמ”א 38 מפיקוח ובקרה איכותיים.

הבקרה של הבנק המלווה מתחילה בהכרות עם היזם/קבלן – למידת הניסיון המקצועי שלו, ניתוח מבנה החברות ואופן תפעולן, בדיקת דו”חות כספיים ובחינת האיתנות הפיננסית של החברה, בחינת עושר פיננסי של בעלי החברה בתור אלו שעתידים להיות ערבים לכלל התחייבויות החברה. במקביל מבוצעות בקרות על הפרויקט עצמו הן בשלב בחינתו והן למשך כל תקופת הבניה.

ריכזנו עבורכם את תמצית הפעולות אותן מבצע הבנק בליווי בנקאי סגור – הרשימה כמובן עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות:

  • בחינה פיננסית של יזם ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • בחינה כלכלית של פרויקט ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • דרישת הון עצמי של יזם.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • חשבון ליווי סגור – הזרמת כספי הרוכשים ישירות לחשבון הליווי המבוקר.
  • מעקב שוטף על התקדמות בניה.
  • מעקב שוטף על חובות לספקים, קבלנים ונותני שירות.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע”מ לרשות המיסים.
  • אפשרות משפטית בכל עת להוציא את היזם מהפרויקט אם מפר את ההסכם ולהחליפו.

* ניתן לראות שלצד הבטוחות לרוכשי הדירות עפ”י חוק מכר דירות, מבצע הבנק פיקוח רחב הן על היזם והן על התקדמות הפרויקט.

כיצד עובד מנגנון הבטחת כספי הרוכשים במסלול של הערות אזהרה:

במסלול הערות הזהרה קובע החוק כי ניתן לרשום הערת אזהרה כערובה לכספי הרוכשים (או הדיירים הקיימים בפרויקטים של תמ”א 38) ויחד עם זאת מגביל את קצב הגביה לפי קצב התקדמות הבניה. להלן שלבי התשלומים המקסימאליים המותרים לפי חוק מכר דירות במסלול “הערות אזהרה”:

תאור שלב % לשלב % מצטבר
חתימת הסכם מכר 7% 7%
גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים 33% 40%
גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה 20% 60%
גמר טיח פנים 15% 75%
גמר טיח חוץ 15% 90%
מסירת הדירה 10% 100%

בבסיס המספרים עומד היגיון פשוט כי בכל שלב תהיה השקעתו של היזם/קבלן גבוהה באופן מהותי, וכך ישמר מאזן האינטרסים בין הרוכשים לבין הקבלן. כך למשל, כאשר מגיע היזם לשלב הרצפה של הקומה הראשונה, ההנחה היא שהיזם ביצע תכנון וקיבל היתר בניה לפרויקט כולו, סיים עבודות עפר, חפירות, כלונסאות, ביסוס וכל שאר העבודות אשר קודמות להקמת הרצפה הראשונה. בשלב הזה קבע המחוקק כי מותר ליזם לקבל עד 40% ממחיר הדירה. בהמשך עוד נחזור לשלב זה ונבין כי אינו מותאם לעסקאות תמ”א 38 ולמעשה מסכן אתכם הדיירים הקיימים.

חוק מכר דירות מגביל את היזם מגביה של 100% מבלי לספק בטוחה כנגד ובכל זאת, דייר אשר רכש דירה בקומה 4 במחיר 2 מש”ח בבניין של 20 דירות ישלם 800 אש”ח בשלב של רצפת קומה ראשונה – מה יעשה אותו דייר עם הרצפה הזאת במידה ויפסיק היזם את הפרויקט בגלל פשיטת רגל או מסיבה אחרת? איזו בטוחה תעמוד לרשותו מלמד חלקו היחסי בקרקע ובבטונים שיצקו עליה? כנראה זה לא ממש יעזור לאותו רוכש – לא בקניית דירה אחרת ולא במימון דמי שכירות לדירה חלופית. כמובן אותו סיכון ילווה את הרוכש ממש עד למסירת הדירה.

היזם קיבל היתר לעבודות עפר וביסוס ויצק את הרצפה הראשונה:

בואו נדבר על מספרים אמתיים כדי לאמוד את מידת הסיכון – בפרויקט שהייתי מעורב בו לפני מספר שנים נבנו כ-100 דירות עם מחיר ממוצע של 1.4 מש”ח, בסיום רצפת קומה ראשונה גבה היזם מכלל הדיירים 40% – 100 דירות * 1.4 מש”ח * 40% = 56 מש”ח! מבחינת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה על הקרקע עבורה הופק היתר לעבודות עפר וביסוס בלבד. הפרויקט היה מלווה ע”י עו”ד וכמובן רוכשי הדירות הסתייעו בעורכי דינם. כמובן שמידת הסיכון שלקחו הרוכשים אינה פרופורציונאלית אל מול גובה החשיפה. אז מי באמת עוקב אחרי כל זה? מי מפקח? נשמע קצת כמו מערב פרוע.

ומה קורה אם לא מקבלים משכנתה ?

בעיה נוספת הנוצרת במסלול הערות אזהרה היא חוסר היכולת של הרוכשים לקבל משכנתה עד גמר שלד הבניין, או אפילו עד טופס 4. הדבר עשוי לגרום נזקים עצומים לכל המעורבים. אביא כדוגמא פרויקט שהוזעקתי לחפש פתרון בדמות ליווי פיננסי סגור עקב סיבוכים תזרימיים שנתגלו מאוחר מדי – אדם פרטי וחסר ניסיון השתתף במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) וזכה בקרקע לבניין המיועד המונה כ-20 דירות (כהערת אגב כדאי לשאול איך בכלל מוכרת המדינה קרקע לאדם שזה לא תחום עיסוקו וברור שנרכשת למטרת ספקולציה בלבד?). בכל מקרה, בתום הרכישה החל היזם לחפש למי למכור, הכל כמובן בשיטת הקומבינציה – מצא יזם שחתם אתו על הסכם, תכנן את הפרויקט, התחיל למכור ולבנות. היזם במקרה היה ישר ומסודר מאוד. היזם בנה לעצמו תזרים מזומנים צפוי מסודר ולפיו סגר הסכמים עם קבלנים ועם רוכשים. בשלב מסוים, לאחר קבלת כמה מיליוני ש”ח מהדיירים והתקדמות הבניה התברר ליזם נתון שלא היה מודע אליו קודם – חלק מהדיירים אינם מסוגלים לקחת משכנתא עליה הסתמכו בעת חתימת הסכמי הרכישה. היזם לא יכול היה לשלם לקבלנים ולהמשיך את הפרויקט. במידה ולא היה נמצא פתרון מידי חשבו כמה נזקים הייתה גורמת השיטה לרוכשים.

* נוסיף חטא על פשע ונדגיש כי בפרויקט מעין אלו אין שום פיקוח על היזם – מהו אחוז הגביה בפועל ולאן מעביר אותם – ראה ריכוז מרכיב הפיקוח הבנקאי אשר רשמנו מעלה, במסלול הערות הזהרה אינו קיים כלל.

אז האם באמת מבטח חוק המכר דירות את כספי הרוכשים ?

הקביעה הברורה שלנו היא כי המנגנון מהווה בטוחה למראית עין אך במציאות אינו מגן על הרוכשים, ובטח שאינו עומד בקנה אחד מול ערבות בנקאית לפי חוק מכר.

חוק המכר דירות - ערבות חוק מכר תמא 38

כמה אתם באמת בטוחים בפרויקטים של תמ”א 38 :

אם דיברנו על כשל חוק המכר דירות להעניק בטוחה מספקת לרוכשים חדשים תופתעו לראות כמה אינכם מוגנים בפרויקטים של תמ”א 38. בפרויקטים של חיזוק ותוספות רוב הבנקים הגדולים אינם ששים לספק ליווי בנקאי, תוסיפו לכך כי אנו מצויים בתקופה בה הכסף זול מתמיד, המון קרנות, שותפים, ומשלימי הון מחפשים היכן לזרוק את הכסף כדי להשיג תשואות עודפות – וכך הפך שוק התמ”א 38 / 1 למופקר עם למעלה מ50% מהפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי.

צריך רק להסתובב בשכונותיה של רמת גן כדי להבין כמה עמוקה הבעיה , פרויקטים רבים נטושים, או מצויים עמוק בהפסקת עבודה, בעלי בתים רבים הקריבו את כל רכושם וכעת חיים באתר בניה.

בואו נבין את מידת ההפקרות של חוק מכר דירות בפרויקטים של תמ”א 38:

דיברנו על כך כי במסגרת החוק ניתן לגבות מרוכשי הדירות עד 40% בגמר רצפה של קומה ראשונה.  רוב הפרויקטים בתמ”א 38 המבוצעים ללא ליווי בנקאי מאופיינים בהיקף בניה נמוך. כמו כן, במידת האפשר נהוג למלא את קומת העמודים המפולשת ולבנות דירת קרקע אותה ימכור היזם לרוכש עתידי. כעת בואו נסתכל שוב על אותו סעיף בחוק המכר וננסה לענות על השאלה – מה צריך לעשות יזם כדי לבנות רצפה בקומה ראשונה? והתשובה היא מעט מאוד! אני מזכיר לכם שהנחת היסוד של המחוקק הייתה כי עד לשלב זה ירכוש היזם את הקרקע, יתכנן, יחפור, יסיים את שלד הבניין לרבות קומות המרתף וכו’. כעת בתום עבודות חיזוק השלד עליו להוסיף קירות מעטפת והופס באפשרותו לגבות כבר 60%. נניח שישנה אפשרות להוסיף 2 דירות קרקע והמחיר עבור כל אחת מהן 2 מש”ח. נעשה חישוב פשוט של 60% מ-2 מש”ח ונכפיל ב-2 דירות. מגיעים ל-2.4 מש”ח הניתנים לגביה באופן חוקי לגמרי. בואו נזכור כי מדובר בפרויקטים קטנים בהם גובה הערבות הבנקאית לרוב לא עולה על 700 אש”ח. ניתן לראות במצב זה כי תקבולי היזם גבוהים מכל הוצאותיו עד לאותה נקודה זאת אחרי שהעמסנו את ערבות הביצוע המופקת עבור בעלי הדירות הקיימים. ככל שהיזם פושט את הרגל או מתנהג בצורה לא ישרה הדיירים המקוריים נמצאים בסיכון עצום.

שוב נזכיר כי בהעדר ליווי בנקאי , שלא מתחייב בפרויקטים מסוג זה, המבנה המימוני פרוץ לגמרי ולרוב לא מבוצעת בקרה פיננסית – בכך מתאפשרת פריצות בכל הקשור לתהליך המימון והבקרה של פרויקטים מעין אלו.

בנוסף יש לזכור שהדיירים המקוריים הם בעלי הזכויות ולכן כל התחייבויות היזם בקשר לפרויקט כגון התחייבויות לספקים, קבלנים, נותני שירות, רשויות המס וכו’ עשויות להתגלגל במישרין או בעקיפין אל הדיירים – יתכן מצב שדיירים שרצו בסופו של דבר לחזק את הבניין ימצאו את עצמם בהסתבכויות משפטיות ארוכות שנים, יישאו בתשלומים רבים ויגורו תקופה מחייהם באתר בניה.

יזמים רבים מפרשים את החוק כך שמותר להם לגבות עד 40% לא רק מדירות הקרקע אלא גם מכל דירות הפרויקט. הם מפרשים את החוק כראות עיניהם וזאת כי אין אכיפה מסודרת על תהליך הגביה במסלול הערות הזהרה.

כולם ערים לבעיה אך מה הפתרון:

מהדוגמאות הנ”ל ניתן לראות כי סעיף 2.4 לחוק המכר המדבר על בטוחה של הערת אזהרה אינו מגן מספיק בפרויקטים של תמ”א 38 חיזוק, והינו מסוכן לא רק לרוכשי הדירות אלא גם עבור הדיירים הקיימים.

עורכי דין רבים איתם קיימנו דיונים בנושא גורסים כי יש צורך להגביל את היזם בהסכם על קצב מכירות. ראשית,  מי יפקח ויוודא באמת כי אין מכירות והיזם משקיע את כספו בפרויקט. שנית, אם להגביל את היזם יותר מדי, יתכן שהוא לא יהיה מסוגל לבצע את הפרויקט ויפשוט רגל דווקא בגלל זה.

הבעיה ברורה ומה הפתרון? אולי נחכה בסבלנות עד שהמחוקק יתקן את החוק? אבל זה יכול לקחת הרבה זמן. צריך לקרות אסון בקנה מידה גדול כדי שבאמת יחשבו על שינוי החוק (ראה ערך חפציבה).

אז מה עושים? ראשית, הדיירים בפרויקטים כאלה חייבים להבין את רמת הסיכון אליו הם חשופים. תפקידו של עורך דין הדיירים להסביר היטב מה יכול לקרות אם היזם יפשוט את הרגל או יתנהג בצורה לא ישרה או סתם יעשה טעויות בפרויקט. עורכי הדין חייבים לחדד לדיירים שלא די בערבות שהיזם מסכים לתת אלא שאיתנות פיננסית של יזם ופיקוח הנדסי ופיננסי הדוק על הפרויקט מהווים עבור הדיירים בטוחה אפילו יותר חשובה מאשר ערבות.

לצד גידור והבנת הסיכונים אל לנו להיכנס לקיצוניות השנייה שקיימת בשוק. חלק מהדיירים שמעו שהם צריכים ליווי בנקאי ודורשים זאת גם במחיר שלא מתקיים פרויקט כלל. לפעמים בנקים לא רוצים ללוות פרויקטים קטנים ולפעמים יזמים לא מוכנים להתחייב לליווי בנקאי כי עלויות הליווי מורידות את רווחיות הפרויקט עד לכדי חוסר כדאיות של ממש. חלק מהותי בעמלות הליווי מהווה דמי סיכון עבור הבנק בגין ערבויות חוק המכר והלוואות אותן הוא מקצה לרוכשים חדשים – שני אלו מעמיסים על הפרויקטים על לא תורמים מאום לדיירים המקוריים בפרויקט תמ”א 38. מה שכן רלוונטי עבור הדיירים הוא מרכיב הפיקוח על פרויקט המבוצע במעגל כספי סגור – זה בדיוק ההסבר אותו היינו רוצים לשמוע מעורך הדין המלווה את הדיירים.

בהעדר אפשרות לליווי בנקאי קיימות חלופות

בפרויקטים רבים של עיבוי וחיזוק, ובהעדר אופציה של ליווי בנקאי, באפשרות בעלי הדירות למנות מפקח בניה עם יכולות בקרה בפאן הפיננסי, למעשה לנסות לחכות את מרכיב הפיקוח הפיננסי שהוא המרכיב החשוב ביותר עבור דיירים קיימים בפרויקט תמ”א 38. מבחינת היזם מדובר בעלויות זניחות בהשוואה לעלויות מימון בנקאי. מעבר לכך, עבור הדיירים מדובר בבדיקה מעולה בפני עצמה. אם היזם אינו מסכים להתנהלות בצורה שקופה סביר כי יש לדיירים ממה לחשוש.

לסיכום ניתן להגיד שפתרון החוק בפרויקטי תמ”א 38 עם הערות אזהרה מאוד מסוכן לדיירים ללא פיקוח על התנהלות הפרויקט במעגל כספי סגור. עורכי הדין חייבים ליידע על כך את הלקוחות שלהם, הדיירים צריכים לדעת שיש להם אחריות וזכות לדאוג לפיקוח נאות כדי לא לבכות כאשר יהיה מאוחר מדי.

לקבלת פרטים נוספים בנושא פיקוח בניה ופיקוח פיננסי על הפרויקט שלכם תוכלו להשאיר פרטיכם בטופס צור קשר או במייל office@afikim38.co.il

תיקון 3א' – אשליה מתוקה

בנובמבר 2016 יצא לאור תיקון 3א' לתמ"א 38 והכול קיוו שהנה מגיע המהפך שיגרום לתמ"א 38 להרחיב את היקפיה. עת יצא התיקון לאור, היו אלה שדיברו בזכותו, ואחרים שדיברו בגנותו, עם זאת, כולם האמינו, שלא רק תמ"א 38 תצבור תאוצה, אלא גם שפרשנותה בהתייחס לשיטת חישוב זכויות הבניה תהא מעתה אחידה בכל הרשויות המקומיות. ואולם לא נדרש זמן רב כדי שהעוסקים בענף יבחינו, כי הזכויות מתוקף תיקון 3א' מתורגמות עצמאית ואחרת בכל עיר ואם בישראל.

הנה מספר דוגמאות:

ברמת גן סל הזכויות המבוסס על התכנית הקיימת (התב"ע), על הקלות כמותיות, על שטח המחסנים הדירתיים (6 מ"ר תוספת שטח עיקרי ליח"ד) ועל תיקון 3א' מספק לכאורה סל זכויות עשיר, אך טבלת מספר הקומות המותרות לבניה לצד קווי הבניין המותרים לבנייה, שנקבעים היום על פי רוחב זכות הדרך – היא הקובעת את שטח התכסית ואת גובה הבניין.

בגבעתיים התכסית המותרת כלואה בין קווי הבניין המוכתבים ע"י נספח הנפחים וכך מס' הקומות המותרות לבניה. עקרונות תכנית המתאר המתהווה שהפכו למדיניות עירונית מחייבת קובעות את מכפיל יחה"ד ואת מכפיל שטח הפלדלת.

תל-אביב שעומדת להשיק את מתן התוקף לתכנית הרבעים 3 ו-4, מכתיבה היום רשימת הנחיות, כללים, איסורים והגבלות משלה. כל שכונה ו/או אזור בעיר מתנהלים במסגרת משלהם ולתיקון 3א' אין באמת מקום בעיר הנחשקת ביותר. גבולות התכסית במגרש ונפח הבניה רשומים במדויק בנספחי תכנית המתאר שאושרה לאחרונה, תא/5000, וגם אם יגיע היזם ויהגה רעיון מקורי לתב"ע נקודתית ו/או מתחמית, הרי שתקרת הזכוכית כבר נקבעה ואינה ניתנת לניפוץ.

הרצליה שכבר הטמיעה היטב את התכנית הר/2213, ובעקבותיה כונתה "אי של יציבות" על ידי הפעילים בתחום, מכליאה כיום בין הוראות הר/2213 לבין הוראות תיקון 3א'. כל בקשה להיתר בניה, אשר נקלטת היום במחלקת ההתחדשות העירונית, מוחזרת אחר כבוד לאדריכל עורך הבקשה שלה על מנת שיציג את עמידת שטח הבניה המבוקש בהנחיות המודל המתמטי החדש וזאת כדי לבדוק באם חרג ממנו בבקשתו זו.

ואם נסכם בפשטות : תיקון 3א' משמש כמנגנון לייצור זכויות בניה, אולם על חלק לא מבוטל מהן נגזר לרדת לטמיון ולהיכנס למשבצת "זכויות שאינן ניתנות למימוש" בהיקפים שעלולים להגיע למאות מ"ר.

תיקון 3 א לתמא 38

לפניכם דוגמאות שנלקחו מהמציאות היומיומית שתמחשנה את הבעייתיות:

ניקח בדוגמה מס' 1 מגרש בשטח 780 מ"ר ברחוב ראשי ברמת גן, שרוחב זכות הדרך שלו היא 25 מטר. בבניין המקורי קומה מפולשת ומעליה 3 קומות מלאות ששטח כל אחת מהן (התכסית): 430 מ"ר. בסך הכול קיימות בבניין 15 דירות. המודל המתמטי באזור זה לחישוב הצפיפות במגרש מסכם 52 דירות חדשות, לפי "מכפיל" פי 3.5, כלומר 3.5 דירות בבניין החדש במקום כל דירה בבניין הקיים.

סך שטח הדירות , הנובע מן הזכויות התב"עיות, הזכויות התמ"איות, ההקלות, הממ"דים והמחסנים הדירתיים מגיע ל-4,130 מ"ר, טבלת הקומות העירונית מכתיבה בניית קומת קרקע + 8 קומות מלאות + קומת גג חלקית, כלומר שטח הדירות המותר בקומה הטיפוסית בבניין החדש יהיה 446 מ"ר.

ואולם בדיקת התכסית המותרת בין קווי הבניין המוכתבים : 2 מ' מרווח קדמי, 3 מ' מרווח אחורי וצדי, מאפשרת ניצול 370 מ"ר בלבד עבור הדירות בקומה הטיפוסית.

שטח מקוצץ זה מוביל מידית להורדת מספר הדירות הניתנות ליישום מ- 52 ל- 45 בלבד, לשטח דירות כולל בסך 3,422 מ"ר, ומכאן לאובדן זכויות בניה בסך 708 מ"ר.

אילו דובר במקרה יוצא דופן וחד פעמי, היינו אדישים לקיומו, ואולם עובדה היא, שכך קורה במגרשים רבים ברמת גן, והכלל לכל הצדדים שחוברים לביצוע תמ"א 38 ברמת גן ובערים אחרות שבהן הזכויות תלויות ברוחב הדרך : לפני שאתם מתכננים פרויקט על סמך הזכויות התיאורטיות מכוח התמ"א והתב"עות המקומיות, בדקו את רוחב הדרך, כי ככל שהוא קטן – כך יותר זכויות תישארנה על הנייר.

עדנה מור - אדריכלית תמ"א 38

עדנה מור – אדריכלית

ניקח בדוגמה מס' 2 מגרש בסך 1,140 מ"ר ברחוב משני בעיר גבעתיים שרוחב זכות הדרך שלו הוא 15 מטר, ואם נוסיף את מרווחי הבניין הקדמיים משני צדי הרחוב נקבל רוחב כולל בסך 25 מטרים. זהו מרחק, המעניק את מקסימום הקומות הניתנות לבניה בעיר : 6 קומות מלאות מעל קומת הקרקע בתוספת קומת גג חלקית.

בבניין הקיים בנויות כיום 21 דירות, ולפי המכפיל המותר באזור זה : 1:2 (כלומר 2 דירות חדשות במקום כל דירה קיימת) ניתן לבנות 42 דירות. שטח הפלדלת הכולל הקיים הוא 1,330 מ"ר. מכפיל הפלדלת המותר באזור זה : 2.3 בלבד, כלומר : 3,059 מ"ר. ע"פ המדיניות שטח יח"ד תמורה יישאר זהה לשטח יחה"ד הקיימת היום. והיה והיזם לא יוכל להסתפק כלכלית בשטח פלדלת עבורו במכפיל : 1.3 הרי ש: 21 המשפחות, שלא תוכלנה, בגלל תנאי המגרש, לבצע הליך עיבוי-בינוי וגם לא תוכלנה להתאחד עם הבניינים השכנים (שקמו אחרי 1980) למתחם פינוי-בינוי, תישארנה ללא פתרון חיזוק ו/או מיגון.

ניקח בדוגמה מס' 3 מגרש בסך 540 מ"ר, והפעם ברובע 3 בתל אביב. המגרש ממוקם על גדת שדרה עירונית רחבה ובבניין הקיים : 15 דירות. הבדיקה תראה, כי בהליך הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה לבנות 21 דירות בלבד, כלומר 6 דירות נוספות. אותן 6 דירות המהוות תוספת אפשרית בהליך עיבוי-בינוי מכוח תמ"א 38 שהיה מתאפשר בתוספת 1.65 קומות על גג הבניין הקיים. אלא שבהליך עיבוי בינוי (היחיד האפשרי כאן), תתאפשר 0 מ"ר תוספת לדירות הקיימות, תוספת מעלית שתידחק אך בקושי בחדר המדרגות הקיים, תוספת חלקית כמרפסת מקורה רק בחזית האחורית בבניין ואני צופה במקרה כזה את פיצוץ העיסקה עוד בטרם נספיק להכין תכניות אדריכליות לפרויקט, כי תיווצר כאן אפליה חמורה בין בעלי הדירות.

 

לסיום : ניקח בדוגמה מס' 4 מגרש בסך 910 מ"ר, והפעם ברחוב ראשי בהרצליה. בבניין הקיים 10 דירות בקומת קרקע ושתי קומות מלאות מעליה. בבניין המוצע : 30 דירות. אין ספק : מכפיל אידיאלי : 1:3.

הבניין הישן ייהרס, על פי התכנית ובמקומו יוקם בניין חדש, ובו קומת קרקע עם  6 קומות מלאות וקומת גג חלקית.

ואולם חישוב הזכויות על פי המודל המתמטי החדש בהרצליה יראה, כי 750 מ"ר המותרים כזכויות שטח עיקרי לא ניתנים למימוש בתכסית המותרת במגרש, הכלואה בין קווי הבניין. זאת על אף בקשת ההקלות האיכותיות המותרות – 10% בקווי בניין צדיים ואחוריים, 40% עבור תוספת מרפסות מקורות בקו בניין קדמי ובקו בניין אחורי. עודף זה שקול לשטח 2 קומות שלא יוכלו להתווסף לבניין, ומה שהיה אידיאלי על הנייר, הופך לספק כלכלי בפועל.

 

מוזמנים להפנים את המציאות המשתנה – לא רק תמ"א38 3/א

לאור כל זאת ניתן להבין כי, תיקון 3א' שנועד לשמש מפעל לייצור זכויות בניה, נחסם למעשה לחלוטין בכל אשר נפנה :  גם מגבלות הגובה (מס' הקומות המותר) וגם מגבלות תכסית הקומתית (השטח הכלוא בין קווי הבניין המותרים). אלה תלויים במדיניות עירונית מקומית של הרשויות הרלוונטיות, וזו מוכתבת במידה רבה על ידי נוסחאות שונות שלא אליהן "התכוון המשורר" שהגה את התיקון, כי במרבית המגרשים הזכויות אינן ניתנות למיצוי עד תום.

ולא די בכך: החרב המרחפת בימים האחרונים מעל ראשי היזמים בגין רצון הרשויות המקומיות להגדיל את היטל ההשבחה בפרויקטים מכוח תמ"א 38 עלולה להיות הרת אסון ולגרום לביטולם של פרויקטים רבים.

מכאן עולה, שתיקון 3א' לא פתר דבר ולא הקל דבר, והתמ"א שנועדה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה ומפני טילים, הפכה לכדור פינג-פונג שבו משחקות הממשלה והרשויות המקומיות. מחקר סטטיסטי שערך מינהל התכנון מראה, כי בשנים האחרונות חלה האטה ניכרת בייזום פרויקטים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובינוי מחדש, שהוחל לפני מספר שנים במסגרת התיקון השני לתמ"א.  כל עוד תיקון 3 א' לא ימומש במלואו, מסלול זה לא יתפוס תאוצה.

 

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

היזם לא מוכן להתחייב לליווי בנקאי? תוודאו שיש פיקוח פיננסי

זה לא סוד כי פרויקטים רבים מבוצעים היום ללא ליווי בנקאי, לעתים מכורח המציאות ולעתים מפאת אסטרטגיה מחושבת של יזמים מתוחכמים. הדיירים מצדם לא יודעים להעריך את מידת הסיכון הכרוך בפרויקט תמ"א ללא ליווי בנקאי, לא פעם נתקלנו בדיירים שמוכנים לפוצץ פרויקט משיקולים לא ריאליים. במאמר הבא ננסה להסביר כמה זה באמת מסוכן להתקדם עם יזם שלא מוכן להתחייב לליווי בנקאי ואילו בקרות ניתן ליישם במידה ומוכנים להתקדם ללא בנק מלווה.

 

 

ניהול פיננסי ככלי לגידור סיכונים בפרויקט תמ"א 38:

כשלים בניהול פיננסי של פרויקט תמ"א 38 גורמים באופן ישיר לקריסת היזם ותקיעת הפרויקט. בכל אחד מהמקרים בהם נתקלנו נגרמו נזקים גדולים לכל בעל עניין בפרויקט בצורה ישירה או עקיפה. עסקת נדל"ן מאופיינת במורכבות יתר ובזרימת הון מהותי, לכן, נושא גידור הסיכונים בעסקאות אלו חשובה הרבה יותר ממחיר העסקה או במילים אחרות מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות. ניהול מכרז תמ"א בצורה לא תקנית עשוי לפגוע בגובה התמורה שיתכן והייתם מקבלים, אך במידה ותזלזלו בנושא בדיקת  איתנות פיננסית של יזם או בנושא הפיקוח הפיננסי במהלך הפרויקט – יתכן ותפסידו הון עתק.

כולכם ודאי זוכרים את פרשת חפציבה – מה בעצם קרה שם? החברה עסקה בבניה למגורים וביצעה פרויקטים בליווי בנקאי. רוכשי הדירות שילמו כספים, אך לא הקפידו לברר שכספיהם מופקדים בחשבון ליווי סגור. הפרשה הייתה מאוד מתוקשרת ולכן אין טעם לחזור על הדברים. חשוב רק להבין כי סגירה הרמטית של הנושא הפיננסי בפרויקט בניה מהווה את אחת הבטוחות של רוכשי הדירות. לצערנו בפרויקטים רבים אנו נתקלים ברשלנות מקצועית וחוסר בקיאות באספקטים הפיננסיים של העסקה, סוגיות שכאמור אין להקל בהן ראש.

 

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו:

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו

*רוב הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נוטים ליחס חשיבות פחותה לטיב היזם ו/או התאמתו לפרויקט, וכן למבנה המימוני, גידור הסיכונים והבקרה במהלך הפרויקט.

תפקיד מפקח הבניה מטעם הדיירים:

בתור חברה המפקחת על הבניה מטעם הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 אנו נשאלים לא פעם האם לא די בפיקוח הנדסי בתמ"א 38 ללא ליווי בנקאי, והתשובה שלנו היא כמובן שלא ניתן לוותר על מרכיב הפיקוח הפיננסי, בטח כאשר ניתן לגדר סיכונים בעלות זניחה ומבלי להכביד על תקציב הפרויקט.

נמנה להלן את תפקידי מפקח הבניה מטעם הדיירים במצב הסטנדרטי:

  • בקרת תכניות ומפרטים – ווידוא קורלציה בין כלל נספחי ההסכם בהיבטים ההנדסיים.
  • בקרת תכנון ורישוי – לוחות זמנים, תכניות שינויים, הגשות.
  • בקרת תו"כ ביצוע – התקדמות הבניה, בטיחות, חומרים, תקנים, יישום.
  • גמר עבודות – פרוטוקול מסירה, ליקויים, בדק.

פיקוח בניה בתמ"א 38 מתייחס אך ורק לזווית ההנדסית של הפרויקט, אך כאשר הפרויקט לא מבוצע בעזרת בנק מלווה, וכאשר רכיב ההון העצמי מגויס דרך משקיעים, קרנות, שותפים וכו' – מוצאים עצמם הדיירים ללא בקרה ראויה בפאן הפיננסי כפי שהיו יכולים לקבל כאשר ישנו בנק מלווה.

 

מדוע דיירים בפרויקט תמ"א צריכים ליווי בנקאי?

בתמ"א 38 ופינוי בינוי בעל הקרקע הנם הדיירים הקיימים אשר מוכרים את זכויותיהם ליזם בתמורה לשדרוגים בבניין הקיים או הקמת בניין חדש. פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש מבוצעים בליווי בנקאי סגור. לעומת זאת בפרויקטים מסוג תמ"א 38.1 חיזוק, יש שונות בנושא אופן המימון. בשוק ידועות 3 שיטות עיקריות: ליווי בנקאי, ליווי קרן נדל"ן, רישום הערות אזהרה. (לקריאה נוספת על דרכים למימון פרויקט תמ"א 38)

 

ריכוז ההבדלים בין 3 השיטות למימון בכל הנוגע לבטוחות ופיקוח פיננסי:

פרמטר

ליווי בנקאי

ליווי קרן מימון נדל"ן

רישום הערות אזהרה

זכויות בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות תכנון והיתר בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
בניה שנעשתה בפועל משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות חוזיות של יזם משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
קצב מכירות מוכתב ע"י בנק מוכתב ע"י קרן בהתאם להסכם יזם-דיירים
קצב גביה חופשי אם יש פוליסת חוק מכר – חופשי  ואם אין פוליסת חוק המכר – מדרג לפי חוק המכר מדרג לפי חוק המכר
התחייבויות היזם בקשר לפרוייקט לספקים וקבלנים ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהבנק ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהקרן ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מדיירים
רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות לא מבוצע אם יש פוליסת חוק מכר – לא מבוצע ואם אין פוליסת חוק המכר – כן מבוצע מבוצע
דרישות להון עצמי של יזם 20%-40% 0%-20% אין דרישה
דרישות ליחס הרווח מסך העלויות 15%-30% 20%-40% אין דרישה
חשבון תקבולים סגור כן בד"כ כן אין
חשבון תשלומים סגור בד"כ יש בד"כ אין אין
פיקוח פיננסי – איתנות פיננסית של יזם מבוצע ע"י בנק ולמענו בלבד מבוצע ע"י קרן ולמענה בלבד לא מבוצע
פיקוח כלכלי – תקבולים ממכירת דירות מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
פיקוח התקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד מבוצע ע"י מפקח מטעם דיירים ועבורם בלבד
פיקוח כלכלי – אישור תשלומים לספקים בהתאם להסכמים והתקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
מה קורה אם יזם לא מסוגל להשלים את הפרוייקט בנק מקבל החלטה לפי שיקול דעתו בלעדי האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלו תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים קרן מקבלת החלטה לפי שיקול דעתה בלעדית האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלה תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים (אם ניתנה להם פוליסת חוק המכר) ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים השתלטות דיירים על הפרוייקט ומינוי יזם חדש או השלמת פרוייקט בניהול עצמי

 

מהטבלה מעלה אתם ודאי מבינים את חוסר הבקרה ומידת בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי וללא גוף מפקח כזה או אחר. יחד עם זאת, בטוחה בצורת רישום הערות אזהרה הינה בהתאם לחוק ובחלק מהמקרים הנה המתאימה והראויה ביותר לפרויקטים קטנים מסיבות רבות אותן ציינו מעלה. הסיבה הרווחת היא עלות גבוהה של ליווי בנקאי שיכולה להפוך פרויקט כדאי לפרויקט לא מעניין עבור יזמים טובים.

חלופה לפיקוח פיננסי בפרויקטים ללא ליווי בנקאי:

אין סיבה להתפשר ולהכנס לפרויקט ללא פיקוח פיננסי ראוי – ניתן לבצע בקרה איכותית, ולהעניק הגנה ושקט נפשי לדיירים מבלי להתחייב  לליווי בנקאי. היזם מצדו יחסוך את עלויות הליווי וערבויות המכר לרוכשים, והדיירים יקבלו פיקוח פיננסי שאלו הן מרכיביו:

  • חשבון תקבולים סגור –רק אליו יופקדו כספי רוכשים ותהיה מחוייבות יזם ועורך דינו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרוייקט.
  • בדיקה קפדנית של הסכמי מכר על כל נספחיו והתאמתם להוראות הסכם דיירים-יזם.
  • בקרה על תקבולי הפרוייקט תוך הצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
  • בדיקת התקדמות הבניה תוך שיוך עבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי תשלומים.
  • חשבון תשלומים סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לפיו לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • זיהוי תשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • ניתוח נתונים פיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, התראות ספקים בפרוייקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
  • איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
  • פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ושיקול דעת.

יזם איכותי מבין היטב כי פיקוח בנקאי מכניס המון סדר לפרויקט ותורם רבות גם להתנהלותו הפיננסית השוטפת. כאשר היזם מפחד להתחייב למסגרת מבוקרת ושיטות עבודה מובנות – לנו נדלקת נוראה אדומה, וכדאי לחשוב פעמיים האם היזם באמת ראוי עבורנו בתור דיירים. חשוב לזכור שהיזם הנכון בתזמון הנכון יכול להגשים לדיירים את החלום שלהם, אבל יזם לא נכון יכול לגרום לדיירים הרבה נזקים ומכאן שאין להקל ראש בבחירת היזם לא לדיירים ובוודאי לא לבא כוחם.

ליווי סגור או פיקוח פיננסי איכותי מצריכים הגדרות ברורות בהסכם הביצוע מול יזם. לכן, עליכם הדיירים מוטלת האחריות להבין את מידת הסיכון ולקבל החלטה שקולה ונבונה.

טפסים לתמ"א 38 – אלו הם הטפסים שיעזרו לכם לקדם תהליך תמ"א

מהו מניין חוקי? ומהו מניין פרקטי? כיצד יש לנהל אסיפת דיירים לתמא 38? ועל אילו טפסים לתמ"א 38 צריך להחתים? מי רשאי למנות אנשי מקצוע וכיצד לעשות זאת? על כל אלו ועוד בכתבה הבאה.

עסקת תמ"א 38 נרקמת לרוב בין יזם מצד אחד ובעלי הדירות מצג שני. כבכל עסקה, בוחנים הצדדים האחד את השני עד לשלב ההתקשרות החוזית, משם יוצאים לדרך בשותפות מלאה עם אינטרסים (כמעט) זהים. בפרויקטים רבים שלב הבחינה עשוי לארוך מספר שנים, וזאת מפאת מורכבויות שאינן נלקחות בחשבון בשלבים המוקדמים של העסקה.

כך למשל בפרויקט בו נתמנינו בתור מפקחים, ולאחר שנה של מו"מ מפרך בין הצדדים וחתימת 100% מבעלי הזכויות על הסכם תמ"א 38, החליט היזם כי אינו חותם על הסכם התמ"א ובמקום זאת פנה אל הדיירים בבקשה לבחון פרויקט הריסה ובניה – תמ"א 38 2. למקרה זה מתווספים עוד עשרות מקרים המוכיחים לנו כי פרויקט טוב , ובעלי דירות טובים וקואופרטיביים אינם ערובה להצלחת פרויקט תמ"א 38. לא די בפרויקט כלכלי ודיירים איכותיים. כדי להרכיב פרויקט תמא מוצלח נדרש להתאים יזם ראוי, מבחינת היקפי עבודה, נכונות, ניסיון, ובחינה מדוקדקת – יזם גדול ומנוסה, בעל שם ומוניטין לא בהכרח יתאים לפרויקט שלנו.

היזם בוחן אתכם

כפי שהדיירים יבחנו את היזם והקבלן על ההיבטים השונים – ניסיון, איתנות פיננסית, בטוחות, תנאים מסחריים ועוד, כך גם היזם בוחן תחילה את נכונות בעלי הדירות – האם ישנה נציגות חוקית, האם ישנו פרוטוקול הסכמה עקרונית, האם נתמנה עו"ד, האם נתמנה מפקח תמ"א 38, אלו שאלות טריוויאליות, אחריהן יבחן היזם את אפשרויות ומורכבות התכנון והביצוע, וכן את כלכליות הפרויקט לקראת מתן הצעת ביצוע לבעלי הדירות.

כמה אתם אטרקטיביים

טפסים תמא 38 - טופס תמא להורדה

לפני מספר שנים, בראשיתה של התמ"א, נהגו היזמים לבחון את אטרקטיביות הפרויקט בהתאם למצב התכנוני ומשם נגזרה כלכליות הפרויקט. כיום, יזמים מנוסים מתייחסים בכובד ראש ל"רמת בשלות בעלי הדירות". תתפלאו לשמוע כי פרויקט המוגדרים כ"חלשים"- בעלי רווחיות נמוכה ואף גבולית, זוכים ליזמים איכותיים רק בשל העובדה שהדיירים מאורגנים כהלכה, עם פרוטוקולים להסכמה עקרונית גורפת, עם נציגויות חזקות, עם הבנה של אפשרויות התכנון ותיאום ציפיות. מאידך אנו רואים פרויקטים מעניינים ביותר עם סכסוכים, אדישות, ולעתים מורכבויות משפטיות כתוצאה מהבטחות שווא של יזמים, או כתוצאה מחתימה למספר יזמים שונים במקביל כתוצאה מחוסר הארגון. מכאן אנו שוב מדגישים את חשיבות ניהול תהליך מכרז תקין להצלחת הפרויקט.

תחילת הדרך – מינוי נציגות

נציגות דיירים פעילה, נחושה ומקצועית היא אחד מאבני הדרך החיוניים ביותר להוצאת פרויקט תמ"א או פינוי בינוי לפועל. נציגות הדיירים לעניין תמ"א היא הגוף המקשר בין היזם/קבלן ואנשי המקצוע השונים לבין בעלי הדירות. כאשר בוחנים את אנשי המקצוע אשר ילוו אתכם, ובעת קיום הפגישות השוטפות לגיבוש החלטה בדבר זהות היזם, לא ייתכן להזמין את כלל בעלי הדירות ומכאן החשיבות העצומה של שימוש בוועד פעולה (נציגות), ולספק לה את המנדט והאמון לקבלת החלטות בדרך להשגת טיוטה סופית.

עצם קיומה של נציגות חוקית ומוסמכת לניהול תהליך ההתקשרות מביע רצינות ומספק ליזם ביטחון ונכונות להמשך תהליך המו"מ. בנוסף לכך, נציגות פעילה תנהל התמכרות שהינה קריטית לצורך השגת תוצאות מקסימאליות עבור בעלי הדירות. דרך הנציגות מתרכזים כל התהליכים וכן ריכוז כלל האינפורמציה עוברת דרכם – כך נמנע מצב של בלבול וחוסר שקיפות בקרב בעלי הדירות, תחושה המצויה ומנוצלת היטב ע"י יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי כאשר מתנהל שיח פרטני מול כל דייר ודייר בשיטת "הפרד ומשול" ואין כוח המרכז ומנהל בצורה מקצועית את תהליכי ההתקשרות השונים.

חוק הבתים המשותפים קובע כללים ברורים לקביעת אסיפת דיירים ע"י וועד בית מכהן. על כן, לצורך קביעת אסיפה אנו מציעים לעשות שימוש במסמך המצורף (תלייתו במקום בולט בכניסה לבניין) ולקבוע את מועד האסיפה לפחות 5 ימים מראש.

לקבלת טופס הודעה על כינוס אסיפת דיירים בתמ"א 38:

אם כבר הרמתם את הכפפה, וכדי ליצור תהליך אפקטיבי, עליכם לאסוף DATA ע"י רישום מסודר של פרטי הבעלים – שם, טלפון, כתובת מייל, יחס לגבי הפרויקט, צרכים מיוחדים וכו'. עבודה מקדימה שכזו, תסייע בהגדלת נוכחות בעלי הדירות באסיפות הכלליות, שכן אחוז ניכר כלל לא מתגורר בבניין אלא משכיר את דירתו, ואלו שכן מתגוררים בבניין לא תמיד קוראים את לוח המודעות. כמובן רישום אינפורמציה ודרכי התקשרות עם בעלי הדירות בצורה מסודרת תסייע לכם בניהול הדיירים והעברת המסרים השונים לאורך כל חיי בפרויקט.

הבעת הסכמה עקרונית איננה חתימה על הסכם מחייב

הבעת הסכמה עקרונית ע"י 100% מבעלי הדירות הנה הישג מרשים כשלעצמו אך איננה ערובה להצלחת התהליך – גם בסיטואציות כאלו נתקלנו רבות – דיירים או נציגות המדווחים על 100% הסכמה, בין אם מגובה ע"י פרוטוקולים ובין אם לאו. בפועל כאשר מתחילים להזרים סקיצות וטיוטות הסכמים, מתחילות לצוץ שאלות, התנגדויות, ותהיות, ורק אז מתחילים להבין את חשיבות התהליך הסדור, רכישת האמון ע"י כלל בעלי הדירות, ריתום השכנים החל משלב ההצעות, שליחת פרוטוקולים והחלטות, שיתוף וקיום פגישות סטטוס תקופתיות, וכך נוודא שאחוז ההסכמה הוא לא רק למראית עין.

לקבלת טופס פרוטוקול למינוי נציגות תמ"א 38:

כידוע, האחוז הנדרש להתקדמות בפרויקט תמ"א 38 חיזוק הינו 66.7% הן מבעלי הדירות והן מבעלי השטחים המשותפים בבניין ו-80% בפרויקט הריסה ובניה מחדש. אולם, יזמים רבים יעדיפו לעיתים שלא להתקדם גם כאשר קיים האחוז הנדרש ע"פ חוק (אך באופן גבולי). לעתים כאשר יש ליזם אלטרנטיבות בדמות בניינים בשלים בעלי 100% הסכמה על כן, וכחלק מתהליך ההתמחרות עליכם לשאול האם מתחייב היזם לנקוט פעולות משפטיות כנגד הדיירים ה"סרבנים". ישנם יזמים שבאופן עקרוני אינם מוכנים לקדם אפילו את שלבי התכנון והגשת הבקשה טרם חתימתם של 100% מבעלי הדירות, וכך מוצאים את עצמם בעלי בתים רבים חתומים בחלקם על הסכמים רדומים שלא ניתן להוציאם לפועל. ואילו היו בוחרים יזם אקטיבי שמוכן לנקוט צעדים משפטיים ולקדם תכנון ולפנות למפקחת על המקרקעין יתכן שמצב הדברים היה נראה אחרת.

מינוי נציגות תמא טופס

רוב הפסיקות בהן פסקה המפקחת על המקרקעין לטובת בעלי הדירות המתנגדים היו כאשר זיהתה המפקחת חוסר איזון ו/או קיפוח של ה"מתנגד" ביחס ליתר שכניו. חוסר איזון שכזה מתאפשר כאשר אין נציגות חזקה, ובשל כך מבצע היזם מניפולציות כדי לרתום את בעלי הדירות לחתימה, אך כאשר ישנה נציגות דיירים לעניין תמ"א, ההחלטות מתקבלות ע"י גוף המייצג את אינטרס הדיירים וקיבל מנדט לעשות כן, ובכך נמנעים לרוב ממצבים של חוסר איזון.

אם הדבר מתאפשר, אזי רצוי שבמעמד אסיפת הדיירים לעיל, ייחתם פרוטוקול ע"י כל בעלי הדירות ובו יירשמו כל ההחלטות בנושא תמ"א 38. ניתן גם להיעזר בדף פשוט, אך אם הנכם מעוניינים לעשות שימוש בנוסח קיים של פרוטוקול מסודר – מצורף מעלה טופס פרוטוקול מינוי נציגות להורדה.

כעת, לאחר שמונתה נציגות וכי נוכחתם שקיים רצון כללי מבחינת הדיירים בפרויקט, השלב הבא הינו קיום פגישות עם מספר מומחים המייצגים את אינטרס הדיירים. לקריאה על שירות הליווי והפיקוח של אפיקים 38 לחץ כאן.

פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

עם עתודות קרקע הולכות ומתמעטות, ומצוקת דיור שהפכה לשם דבר בשיח הציבורי, הפכו פרויקטים מסוג פינוי בינוי לפתרון לגיטימי ופרקטי, וכך הפך הפינוי בינוי לביטוי נפוץ בקרב בעלי דירות ואנשי מקצוע כאחד. למעשה כלל לא מדובר בנושא חדש – חוק פינוי בינוי 1965 לטיפול באזורי שיקום עבר מספר תהפוכות אך קיים אתנו כבר שנים ארוכות.

 

בתחילת שנות ה- 2000 קיבל תחום ההתחדשות העירונית דחיפה משמעותית בדמות תמ"א 38 הידועה והמוכרת, זאת בעקבות הגברת המודעות לסיכונים בנוגע לרעידות אדמה צפויות והתגוננות העורף מפני איום הטילים. היתרונות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ברורים, יחד עם זאת יש הרבה יותר רעש מאשר פרויקטים שהסתיימו בפועל. יש יגידו שהסיבה לכך הנה ביורוקרטיה סבוכה במוסדות תכנון/ועדות, אך הסיבה העיקרית היא מורכבות העסקה בכללותה – ארגון הדיירים, תכנון, רישוי, פינוי, מימון, ביצוע. למרות שישנם המון אינטרסים, היום כבר כולם מבינים את החשיבות המדינית בקידום פינוי בינוי רחב היקף כמנוע צמיחה למשק הישראלי.

 

הבנת החשיבות מחלחלת למשרדי הממשלה הרלוונטיים אשר מפגינים את עמדתם ביתר שאת ומעבירים חידושי חקיקה, רפורמות, ועדות מיוחדות לקידום הנושא ועוד. לאחרונה אושר חוק הרשות להתחדשות עירונית ואף אושר בקריאה שניה ושלישית חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות ("חוק המארגנים").

 

חוק המארגנים נוגע בסוגיות חשובות אך מבחינתנו הוא רק טיפה בים בכל הקשור להחלת רגולציה בתחום ארגון הדיירים, לראיה ישנם מתחמים המקודמים שנים ארוכות, לפעמים למעלה מ-10 שנים, הדיירים מצדם בטוחים כי עוד רגע "עולים השופלים" להרוס את ביתם הישן , אך למעשה טרם הושגה הסכמה המאפשרת ליזם לקבל ביטחון אשר יאפשר קידום תהליכי תכנון, מבחינת דיירים אלו לא קרה שום דבר במהלך שנות ההמתנה הארוכות. משרד הבינוי והשיכון ניסה להרים את הכפפה והפיק מדריך להתקשרות עם יזם, כפי שננסה להמחיש בהמשך הסקירה.

תמ"א 38 פינוי בינוי

הסקירה להלן כוללת התייחסות לפרויקט פינוי בינוי קלאסי על מסלוליו השונים. חשוב לציין כי קיים מסלול של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 עליו דיברנו וכתבנו רבות אך הוא שונה בתכלית מפרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית כפי שיתואר להלן.

 

מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי

קיימים שני מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי – האחד מסלול רשות מקומית והשני מסלול מיסים שנקרא גם מסלול יזמים. ההבדל העיקרי בין שני המסלולים הוא זהות מקדם התב"ע – באחד הועדה ובשני היזם בעצמו. בשני המסלולים מצויים בעלי הקרקע והיזם בשני צדדים מנוגדים של המתרס. חוסר הארגון של הדיירים לרוב יצר את הפתח דרכו נכנסו יזמים לא מנוסים וחסרי משאבים מתאימים, הם אלו שהתחילו להחתים את הדיירים ולכבול אותם בהסכמים ארוכי טווח. התמשכות התהליכים וציפיית הדיירים יצרה גם היא פתח לעוד יזמים לבוא (ולנסות) לנגוס מן העוגה, וכך נוצרו עשרות מתחמים רלוונטיים לפינוי בינוי אך סבוכים כהוגן מבחינה משפטית. חוק המארגנים מנסה לשפוך קצת אור על סוגיה כאובה זו.

אין ספק כי מילת המפתח היא "התארגנות" אך כדי לעשות זאת נדרשת יוזמה, למידה, והשקעה מצד בעלי הקרקע שלא תמיד מראים נכונות להרים את הכפפה. כדי לפשט את התהליכים בדרך להיווצרות עסקת פינוי בינוי דגמנו את המדריך של משרד הבינוי והשיכון, תוך מתן הבהרות וחידודים מעולם הפרקטיקה שחברת אפיקים 38 צברה בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט.

 

פינוי בינוי מדריך אפיקים פינוי ובינוי

 

1. שלב ההתארגנות

א. בחירת נציגות הדיירים

בחירת נציגות הדיירים היא אבן הדרך הראשונה והמשמעותית ביותר, כדי להניע תהליך של פינוי בינוי נדרשת נציגות דומיננטית אשר ביכולתה להשפיע, להעביר החלטות ולדחוף את המתחם בשלבים הקריטיים של ההתארגנות. כמובן לא ניתן למנות עורך דין כל עוד לא נבחרה נציגות. כדי שזה יקרה יש צורך לגבש את כלל הדיירים, להבין את צרכיהם ורצונותיהם תוך הסתכלות רחבה. כבר בשלב הגיבוש לרוב מתעוררות שאלות מקצועיות ולא תמיד לדיירים יש תשובות עליהן. טעות נפוצה שעושים חלק מהדיירים היא פניה כבר בשלב זה ליזמים לצורך קבלת תשובות. יש לזכור שבין דיירים ליזם יש ניגוד אינטרסים טבעי – צדדים הפוכים להסכם. הפתרון שהמציאות הביאה – מארגנים מקצועיים. רצוי מאוד כי מארגנים אלו יהיו בעלי ניסיון רב בתחום ואף יתמחו בכל האספקטים הנדרשים: אדריכלי, הנדסי, כלכלי, פיננסי, משפטי, חברתי.

ב. קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני

חשוב מאוד כבר בשלבים ראשוניים ללמוד היטב את הפרוייקט הן באספקט התכנוני והן באספק הכלכלי. היכרות של אפשרויות התכנון בשלב כה מוקדם תאפשר לבעלי הקרקע לגשת לשלב ניהול מכרז פינוי בינוי כאשר ידם על העליונה – הבנה של התמורות האפשריות עבורם וכדאיות הפרויקט לקבלן, וכן יצירת פניה רחבה ויסודית תניב תמיד תוצאה טובה יותר. לצורך ביצוע הבדיקות יש להסתייע באנשי מקצוע מנוסים, מקובל כי הנציגות מתוקף הסמכות שניתנה לה, תמנה את אנשי המקצוע המלווים, וכי היזם בבוא העת ישלם את שכר טרחתם.

 

2. חתימה על מסמכים טרום הסכם

אנו מצטרפים להמלצת משרד השיכון ומדגישים כי יש להגביל כל חתימה על מסמך למשך 18 חודשים מהמועד הקובע שהוא לרוב חתימת הדייר הראשון ובכפוף לתנאים שלא יגבילו את הדיירים. ההמלצה מתייחסת למסמכי NOSHOP למיניהם המכילים הימנעות ממתן התחייבות זהה או סותרת, ולמעשה היא מעין בלעדיות עבור יזם אחד. ההמלצה טובה כשלעצמה, אך הפרקטיקה מלמדת אותנו כי ניהול מכרז יזמים, כאשר כל השליטה בידי הדיירים (בעלי הקרקע) מאפשרת לקבל הרבה יותר בפרקי זמן קצרים הרבה יותר – יצירת מכרז מקצועי תוך התארגנות מקדמית, תאפשר לכם לנהל מו"מ רוחבי מול מספר יזמים במקביל וכל זאת מבלי לתת התחייבויות ליזם/קבלן.

 

3. בחירת היזם

המדריך מדגיש 3 עקרונות בתהליך בחירת יזם שאין לוותר עליהם:

  • תחרות – בחינת מספר הצעות מכמה יזמים שונים.
  • בחינת חוסן כלכלי של היזם.
  • בדיקת סבירות של התמורות המוצעות.

לעניין הצעות ממספר יזמים חשוב להוסיף שצריך לקבל הצעות מיזמים רלוונטיים. לצורך כך יש ללמוד היטב את היזם, להבין את המבנה המשפטי שלו, את המבנה התפעולי שלו על כל המחלקות הרלוונטיות, את המבנה המימוני שבו הוא מתנהל, את הנסיון שלו בענף ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, נסיון בהליכי רישוי באותה רשות מקומית, יכולת הוספת פרויקטים חדשים וטיפול ראוי בהם ועוד ועוד.

לעניין בחינת חוסן כלכלי של יזם חשוב להוסיף שהבדיקות חייבות לכלול ניתוח דו"חות כספיים, ניתוח מידע ממערכות כמו BDI, בירורים במקורות מידע נוספים, בקרה על דו"ח שוטפים במהלך ליווי בנקאי והכי חשוב הצלבת כל המידע הזה לצורך התראה וקבלת החלטות בזמן אמת.

לגבי בדיקת סבירות התמורות נרחיב בסקירה זו תחת סעיפים 4 ו-6 להלן.

 

4. בחינת התמורה המוצעת: שמאי פינוי בינוי

במידה והדיירים מתלבטים לגבי סבירות התמורה מוצע להם לקחת שמאי פינוי בינוי. כאן יש מחירון שמאי פינוי בינוי. לנוחיותכם נסכם את המחירים בטבלה להלן:

 

פרמטר תמחור לכל דירה כמות דירות לחישוב סה"כ מחיר הדו"ח
עבור 40 הדירות הראשונות 800 ש"ח 40 32,000 ש"ח
עבור דירה 41 ועד הדירה ה-80 400 ש"ח 40 16,000 ש"ח
עבור דירה 81 ואילך 200 ש"ח 40 9,000 ש"ח
סה"כ ===== 120 57,000 ש"ח

* כל המחירים בטבלה לפני מע"מ .

5. ההסכם

כדאי לסכם את הפרק הזה בכך שחובה לקחת עו"ד מנוסה שמתמחה וממוקד בהתחדשות עירונית. עו"ד כזה בסיוע כלל בעלי המקצוע המפורטים בסעיפים 1-3 ידע להגן על הדיירים משפטית בדרך הטובה ביותר בנסיבות ספציפיות עבור פרוייקט ספציפי.

 

6. התמורה

שוויון במפתח התמורה ושקיפות

שקיפות חייבת להיות מוחלטת. עניין שוויון במפתח התמורה יכול להיות פשוט ויכול להיות מורכב. מורכבות יכולה לנבוע משוני בין מצב המוצא של דירות הדיירים ולכן קריטי להגיע להסכמות בין הדיירים לגבי אופי המנגנון – כזה שיראה לכולם כהוגן ושוויוני.

רכיבי התמורה

הפאן המסחרי נתון למשא ומתן בין יזם לדיירים. כפי שהוזכר לעיל ככל שהדיירים יסתייעו ביועצים מקצועיים ומנוסים כך יוכלו להשיג את המקסימום האפשרי. מוסדות התכנון בוחנות בין היתר את כדאיות הפרויקט,  לרבות התמורה לדיירים,  בהסתמך על תקן 21 – בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי בינוי. התקן מגדיר כי בדיקה כלכלית צריכה לכלול בין היתר את הרכיבים הבאים:

  • כתובות וזיהוי מגרשים לפי גוש וחלקה.
  • נתוני מבנים הקיימים על המגרש.
  • נתוני דירות של הדיירים הקיימים.
  • נתוני בניינים חדשים.
  • תמהיל דירות חדשות.
  • תאור פתרונות חניה מומלצים.
  • משך פרוייקט הצפוי.
  • יחס בדירות ובמטרים בין הקיים לחדש.
  • תקציב הפרוייקט על מרכיביו לרבות תמורות לדיירים, מיסים, אגרות, היטלים, שיווק, ניהול פרוייקט, עלויות בניה, עלויות מימון.
  • הכנסות צפויות.
  • רווחיות הפרוייקט בסכום ובאחוז מעלויות.

מטרת הבדיקה הכלכלית היא להגיע לרווח צפוי לפרויקט תוך חילוץ התמורות הראויות לדיירים אשר מתאפשרות בהתאם לרמת הרווחיות הנתונה. הבעיה היא שהבדיקה מתרחשת בשלבים הרבה יותר מתקדמים, מבלי שתהיה לבעלי הקרקע יכולת להשפיע על זהות היזם. כפי שהסברנו בתחילת הסקירה – אילו הייתם יכולים להעריך מראש את רמת הרווחיות כפי שעושה הדוח הכלכלי אזי היה ביכולתכם לנהל מכרז מקצועי וממצה ולבחור ביזם הראוי ביותר עבורכם.

דגשים בעניין הדירה החדשה

ההסכמות המסחריות בין היזם לבעלי הקרקע הוא ביטוי של מו"מ אשר מתרחש החל משלב ניהול המכרז, דרך מילוי הדרישות הראשוניות של הדיירים ועד לניהול מו"מ משפטי והגעה לטיוטה סופית של הסכם. בעלי הקרקע נדרשים ללמוד את הדוחות והניתוחים ולשלוט בכל מהלכי המו"מ על מנת להשיג תוצאה טובה יותר. הוכח כי מעורבות ובקיאות של הדיירים, תוך הסתייעות באנשי מקצוע כאמור מניבה תוצאה טובה יותר והסכם בטוח יותר עבור בעלי הקרקע.

 

7. בטחונות

אמנם סעיף משפטי, אך הרבה פעמים הבנת רווחיות הפרוייקט ואופיו מאפשרת ניהול משא ומתן יעיל בנושא בטחונות והשגת תוצאות מקסימאליות במגוון ערבויות, גובהן והתנאים למימושן.

 

8. בדק ואחריות

כפיפות לחוק המכר (דירות) 1973.

 

9. ביטוח

חובה שהיזם יבטח את הפרוייקט ורצוי לקבל חוות דעת יועץ ביטוחי על טיב והיקף הביטוח.

 

10. גילוי ושקיפות

חשוב מאוד שכל מידע הקשור לפרוייקט יהיה זמין לדיירים או בעלי המקצוע מטעמם והכל כדי להבטיח לדיירים עסקה טובה ביותר ובטוחה ככל הניתן.

 

 

לסיכום, עסקת פינוי בינוי היא אולי העסקה היזמית המורכבת והסבוכה ביותר וכפועל יוצא גם סיכויי ההצלחה באופן יחסי מאוד נמוכים. יחד עם זאת, בהינתן מתחם העומד בכל הקריטריונים, וכאשר ישנה דחיפה ומעורבות משמעותית מצד הדיירים ונציגיהם, וכמובן שקיפות מלאה בין בעלי הקרקע לבין היועצים/המארגנים/המלווים, ובין בעלי הקרקע לבין עצמם, אז תתאפשר הובלה של תהליך פינוי בינוי אשר ביכולתו להביא לתוצאות ממשיות.

 

 

חיזוק מבנים – תקן 413 ללא קומת עמודים מפולשת

חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 אינה משימה פשוטה, אפילו לא למהנדס הקונסטרוקציה האמון על קביעת השיטה לביסוס המבנה, במאמר זה נמחיש את המורכבויות העומדות בפנינו בתחום חיזוק המבנים – תקן 413