מס שבח בתמא 38 ופינוי בינוי

טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי

מכירת או קניית דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי מתאפשרת החל מיום העסקה (חתימת בעלי הזכויות) ועד יום האכלוס בדירה החדשה. בעלי דירות רבים המבקשים למכור דירתם בכל אחד משלבי הפרויקט מופתעים לגלות כי עומדים בפני השלכות מס מרחיקות לכת ובלתי צפויות מראש. בכל אחד משלבי הפרויקט קיימים סייגים ואילוצים עבור הרוכש החדש וכמובן עבור המוכר. השלכות מס אלו חייבות להשתקף לבעל הדירה ע"י עורך הדין של הפרויקט, וזאת טרם חתימה על הסכם פינוי בינוי.

מרכיב המס בעסקאות התחדשות עירונית כולל את מס הרכישה, מס שבח, מעמ שירותי בניה, והיטל השבחה.

למרות ריבוי פרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות, נסקור במאמר זה את סוגיית המס הבוערת ביותר היום עבור בעלי דירות – מס שבח במכירת דירה בעסקאות הריסה ובניה – הן מכוח תמ"א 38/2 והן מכוח פרויקט פינוי בינוי (מסלול מיסוי/רשויות).

עבור בעלי דירות המבקשים לקנות או למכור דירה בפרויקט תמ"א, חילקנו את הפרויקט לשלביו השונים, תוך פירוט ההשלכות הצפויות מבחינת חשיפת מס, וזאת כדי שתוכלו להיערך טוב יותר, ולקבל החלטות מושכלות.

 

אופן ניצול הפטורים בפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי:

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ישנם שני סוגי פטורים ממס שבח הרלוונטיים לסקירה זו: פטור אחד לפי תמ"א 38 (סעיף 49לג1 לחוק) ופטור אישי (בעיקר פטור לפי סעיף 49ב לחוק). "יום העסקה" לצורך קביעת שיעור המס, לפי תמ"א 38 או פינוי-בינוי – בדרך כלל נגרר לשלב מועד קבלת היתר בניה. לעומת זאת, יום עסקה לצורך מס לפי הפטור האישי חל ביום חתימת הסכם הפינוי בינוי. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם ניתנה תוספת שטח דירה לדיירים מעל 25 מ"ר ו/או תמורה אחרת שלא כלולה ברשימה פטורה נוצרת חבות במס. לכן מעדיפים יזמים להשתמש בפטורים אישיים אשר מכוחם להקטין חבות מס באופן אופטימאלי.

יש לציין כי בשלב מתן ההצעה לבעלי הזכויות ינסה היזם להעריך את חשיפת המס באופן גס, בפרויקטים מורכבים קשה להעריך את חשיפת המס בצורה מדויקת, יזמים רבים נוטים להיעזר כבר בשלב זה ביועץ מס לצורך קבלת אומדן ראשוני ושקלול הנתונים בדו"ח הכלכלי.

 

יש לתת חשיבות רבה ליתרת המשכנתא הרשומה לחובת בעלי הקרקע. היזם מספק ערבות עבור הבנק למשכנתאות, בד"כ דורשים הבנקים ערבות אוטונומית בגובה המשכנתא. עלות ערבות זו יקרה יותר עבור היזם, דרישת ההון העצמי של הבנק המלווה תגדל. ערבות שניה שניתנת בדרך כלל בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – לבעל דירה בגובה הפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הערבות האוטונומית אשר נתנת לבנק למשכנתאות. כלומר, ככל שגובה משכנתא אותה מחריג היזם גבוהה יותר, כך ידרש לשאת בעלויות גבוהות יותר.

מס שבח בתמא 38 ופינוי בינוי

באיזה שלב של הפרויקט ניתן למכור את דירתי?

לצורך הבנת מס השבח בעסקת פינוי בינוי חשוב להבחין בין שלושה שלבי הפרויקט:

  1. מחתימת הסכם עד תחילת בניה יקרא: "תקופת טרום בניה".
  2. מתחילת בניה (רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה) ועד להשלמת בניה וקבלת טופס 4 יקרא: "תקופת בניה".
  3. מקבלת טופס 4 עד לרישום הדירה החדשה בטאבו על כל הצמדותיה. יקרא: "תקופת רישום".

 

מכירת דירה בתקופת טרום הבניה –

מבחינת בעל דירה לכאורה לא קרה דבר – דירתו נשארה במקום, תחת הרישום המקורי בלשכת רישום המקרקעין. בבואו למכור את דירתו בשלב זה יערך הסכם מכר רגיל כפי הנהוג בכל עסקת יד שניה. יחד עם זאת, קיימים מספר הבדלים עליהם נעמוד –

ראשית, בנסח הטאבו קיימת הערת אזהרה לטובת היזם. בשלב מסוים של מכירת הדירה יידרש אישור היזם – הרי הזכויות כבר נמכרו לו. היזם ידרוש כי לרוכש הדירה החדש יהיה פטור אישי (כפי שהיה אצל המוכר). ככל שתגדל חשיפת המס עקב עסקה זו, רשאי היזם למנוע את קיום העסקה או לדרוש פיצוי כספי עבור הנזק והכל בכפוף להסכם הפינוי בינוי שנחתם בין הצדדים.

היזם עשוי לדרוש שלא ייפגע מצבו גם בעניין רמת המינוף של הרוכש לעומת שהייתה אצל המוכר. למשל, אם לבעל דירה לא הייתה משכנתא בכלל היזם ידרוש שכך יהיה גם אצל הרוכש. הדבר יכול לפגוע ביכולת הרוכש לקחת משכנתא.

בעל זכויות המוכר דירתו עשוי לגלות כי רשות המיסים אינה רואה בו זכאי לפטור אישי ממס שבח שכבר נוצל כאמור.

כזכור, פטור אישי מנוצל ביום חתימת הסכם תמ"א / פינוי בינוי. במקרה של מכירת דירה לאחר הסכם עשוי המוכר למצוא את עצמו עם סכום תמורה נמוך משמעותית מאשר תכנן, וזאת עקב חבות במס שבח ואי יכולת ניצול הפטור האישי

מבחינה חוזית, ככל הנראה במקרה זה יבוטל הסכם התמ"א עבור המוכר וייחתם הסכם תמ"א עבור בעל דירה חדש. ההסכם החדש יכלול בתוכו כל ההתחייבויות שלקח על עצמו בעל דירה קודם.

 

מכירת דירה בתקופת בניה בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) –

כעת המצב שונה לחלוטין מכפי שהיה בשלב טרום ביצוע – הבניין נהרס, הקרקע משועבדת לבנק מלווה, סביר להניח שאין כבר רישום בנסח טאבו חוץ מרישום שעבוד או שעדיין יש רישום דירה ועליו יש גם הערת אזהרה של היזם וגם שעבוד לבנק מלווה.

כאשר בעל דירה מחליט למכור תו"כ ביצוע, מבחינה חוזית מדובר במכירת זכות לבניית הדירה החדשה כלומר, המכור ימחה את זכויותיו יחד עם התחייבויות לפי הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי. הפטור האישי אינו רלוונטי עוד, היות ולא נמכרת "דירה מזכה" אלא מכירת זכויות. בשלב זה עלולה להיווצר בעיה מימונית חמורה אצל הרוכש החדש, היות והבנק למשכנתאות לא יוכל לרשום שעבוד בנסח טאבו. היזם מצדו אינו מעוניין להגדיל את הערבות האוטונומית שהפיק, וזאת מהסיבות שתוארו לעיל. בנוסף, לא ברור האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 חל על רוכש במידה והנושא לא טופל יסודית בגוף הסכם הפינוי בינוי עצמו.

היה ניתן לשפר משמעותית את המצב ככל שהיה ניתן לתקן את הסכם הפינוי ובינוי המקורי ולחתום על הסכם משולש בצורה כזו שהיזם ירכוש את דירתו המקורית של המוכר וימכור בד בבד דירה חדשה לרוכש חדש. במצב זה היה לרוכש הרבה יותר קל לקבל משכנתא. יש לציין כי יזמים לרוב לא יסכימו לתיקון שכזה ולא ירצו להיות צד לעסקאות כאלה. ליזם אין שום יתרון בכך. הדבר יתאפשר במידה ועורכי הדין של בעל הדירה המקורי (המוכר) היו עומדים על הסדרה של סעיף זה בהסכם הפינוי בינוי.

כמוזכר לעיל, בסיטואציה זו אין אנו דנים בדירת מגורים ולכן המס ישולם בגין פער בין שווי מכירה לבין עלות בניה שתקבע ע"י רשות המס.

 

מכירת דירה בתקופת הרישום –

בתקופת הרישום אנו מצויים לאחר טופס 4 עם דירה חדש אך טרם רישומה בטאבו. החוק מחייב יזמים לשמש בתקופת ביניים כחברת משכנת ולתעד את כלל השינויים בבעלות הדירה עד לרישומה הסופי. במצב זה לא קיימת בעיה של לקיחת משכנתא ע"י רוכש. מבחינה מיסויית, ובכדי להנות מהפטור המוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין עבור בעל דירה יחידה, יש להחזיק את הדירה החדשה לפחות 18 חודשים מיום השלמת בנייתה, כלומר מיום קבלת טופס 4.

 

לסיכום, בבואכם לרכוש או למכור דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי יש לתת את הדעת למכלול האספקטים אשר נסקרו במאמר, וזאת בכדי לקבל החלטות נכונות ולהיערך לכך בהתאם.

 

לקריאה נוספת: מיסוי תמ"א 38פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל
שתף/י את המאמר
Facebook
WhatsApp
Twitter
Email
0 תגובות

השאר תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי לתרום!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.