המסלול המועדף בפינוי בינוי בשנים הקרובות

לאחרונה אנו עדים להתפתחויות משמעויות בתחום ההתחדשות העירונית – ראשי ערים מעדיפים "תכנון מתחמי" ארוך טווח, כזה שיאפשר להם לתכנן את המשך מגמת ההצטופפות בצורה בריאה, תוך התחשבות בתשתית העירונית והציבורית. "הגישה החדשה" איננה הכרזת מלחמה של ראשי הערים על חיזוק הבניינים לפי תמ"א 38, אלא הבנה עמוקה כי ההתחדשות העירונית איננה תופעה חולפת, אלא מדיניות ארוכת טווח, אותה צריך לתכנן ולנהל.

הכתובת הייתה על הקיר

שינוי המגמה מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי במסלולים השונים לא קרה בן רגע. בשנת 2016 אושר חוק להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחילת פעילותה נוהגת הרשות להוציא דו"ח שנתי מסכם הכולל נתונים סטטיסטיים אודות סוג הפרויקטים, היקפם וקצב התקדמותם. באפריל 2019 פורסם דו"ח עבור שנת 2018, ובראיה רחבה מתחילת פעילות הרשות אנו רואים האצה מאסיבית של פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול רשויות.

מטרת המאמר היא להנגיש לציבור הרחב את ממצאי הדו"ח בצורה מתומצתת, ולדלות את הנתונים המשמעותיים אשר ביכולתם לחזות את המגמות בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38.

לקבלת דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2018 -

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

לצורך הנוחות נפרט ראשית את המסלולים האפשריים בהתחדשות עירונית:
  1. תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת דירות על גבי הקיים.
  2. תמ"א 38/2 – הריסת בניין קיים ובניית חדש. בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  3. פינוי בינוי במסלול מיסוי (יזמים) – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ולאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  4. פינוי בינוי במסלול רשויות – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ורק לאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית. שינוי התב"ע מטופל ע"י רשות מקומית ולאחריו נכנס יזם לתמונה. במהלך שנת 2019 אושר תקציב של כ-60 מיליון ש"ח להאצת קידום המתחמים במסלול הזה. לאחר השלמת התכנון, תדרוש הרשות החזר הוצאות מיזמים ובכך תמחזר את ההון לתכנון מתחמים נוספים.
פינוי בינוי - המסלול המועדף

התעצמות ההתחדשות העירונית

להלן החידושים וההתפתחויות האחרונות בתחום:
  • הוגדלה כמות של המנהלות העירוניות מ-19 ל-24. המנהלות הם גופים חיצוניים לעיריה, מתוקצבים ברובן ע"י משרד השיכון, ותפקידן להיות בקשר עם הגורמים הרלוונטיים ברשויות מקומיות, לסייע באפיון צרכי האוכלוסייה הקיימת, שמירת הקשר עם התושבים מתוך מטרה לקדם תהליכי התחדשות עירונית.
  • נכנס לתוקף חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) המסדיר את היחסים בין היזם ובעלי דירות. לקריאה נוספת לחץ כאן https://afikim38.com/pinuyvebinuy-2/
  • פורסמו תקנות עם הנחה בארנונה לדיירים הממשיכים לגור בפרוייקט לאחר הקמתו מחדש. ההנחה הינה עבור שטח התוספת והיא ניתנת בצורה מדורגת במשך 5 שנים.
  • פורסם קטלוג תמ"א 38/1 שבו תוארו כל סוגי הבניינים שבהם נהוג לבצע פרוייקט של חיזוק ותוספת דירות. כאן הקישור הישיר לקטלוג: http://ext.moch.gov.il/books/tama_38/
  • פורסם מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (מתחמי פינוי בינוי). מפורטים בו דרכי השגת הנתונים ואופן השימוש בהם. מטרת הסקר החברתי היא הבנת מרקם האכלוסיה הקיים וצרכיו, במטרה לתכנן פרויקט התואם את צרכי האוכלוסיה הקיימת ככל שניתן.
  • פורסם מדריך עבודה חברתית בפינוי בינוי (מסלול מיסוי) שבו מודגשת חשיבות עבודת היזמים עם בעלי דירות בהליכי התחדשות עירונית.
  • פורסם מדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית.
  • נערכו קורסים לעובדי המנהלות להתחדשות עירונית.
  • נערכו ימי עיון למנהלי המנהלות ולאנשי מקצוע מהרשויות המקומיות.
  • נערכו קורסים להכשרת יועצים חברתיים. קורסים אלו היו הכשרת בסיס לתפקיד, וכללו בין היתר העמקה בתפקידי היועץ החברתי, כולל הכנת דו"ח חברתי והטמעתו, ליווי התארגנויות בעלי דירות, ליווי תהליכי שיתוף הציבור ועוד.
  • נערכו 6 קורסים להדרכת תושבים ולהכשרתם. בקורסים האלה ניתנו לתושבים כלים ליזום פרוייקטים ולארגן בעלי דירות.

התעצמות התחדשות עירונית – המספרים :

מסלול פינוי בינוי – רשויות מקומיות –

מסלול פינוי בינוי רשויות מקומיות
נתונים כמותיים בשנת 2018 לפי שלבים:
שלב מספר מתחמים מספר יח"ד קיימות סה"כ מספר יח"ד בפרוייקט
הכרזה 13 4,137 15,074
מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
הכרזה – מתחמים 33 4.1 27 9.0
הכרזה – יח"ד מוצעות 25,515 3,189 29,498 9,833
אישור תוכנית – מתחמים 82 10.2 14 4.7
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 34,079 4,260 6,743 2,248
פרקי הזמן מהכרזת מתחם במסלול הרשויות המקומיות ועד לאישור התוכנית:
  2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
חודשים 97 65 79 82 83 110 143 125 92 98 139
שנים 8.1 5.4 6.6 6.8 6.9 9.2 11.9 10.4 7.7 8.2 11.6

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים):

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים)

מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים)סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים)ממוצע לשנה
החלטה מקדמית – מתחמים 150 18.8 139 46.3
החלטה מקדמית – יח"ד מוצעות 74,832 9,354 72,320 24,107
הכרזה – מתחמים 21 2.6 37 12.3
הכרזה – יח"ד מוצעות 7,595 949.4 14,423 4,807.7
אישור תוכנית – מתחמים 27 3.4 52 17.3
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 11,987 1,498.4 21,883 7,294.3
בקשות והיתרים בתמ"א 38 על פי שנים (מספר מבנים):
שנה בקשות היתרים
2010 169 44
2011 265 84
2012 429 115
2013 805 220
2014 1,072 308
2015 1,007 471
2016 797 488
2017 768 467
2018 633 540

יותר פינוי בינוי – פחות תמ"א 38

בזמן שבתמ"א 38 אנו רואים מגמת התייצבות, בתחום הפינוי בינוי חלה מגמת התעצמות ברורה בכל שלבי הפרויקט – רוב מאמצי הרשות להתחדשות מושקעים בתחום פינוי בינוי.

בשנת 2019 חל שינוי נוסף – מספר ראשי ערים הצטרפו למגמה אותה מתווה מנהל התכנון והביעו תמיכתם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38. אמנם תכנון מתחמי כרוך במשך זמן ארוך עד להתממשות הפרויקט, אך בראיה ארוכת טווח אנו מוצאים הגיון בתכנון ארוך טווח המאפשר מתן פתרונות ריאליים לתשתיות הציבוריות, וביכולתו לממש התחדשות עירונית במובן הרחב ביותר תוך איזון מתבקש בין ציפוף האוכלוסיה, לפתרונות תשתיתיים וחברתיים.

לקריאה נוספת: השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי.

שתף/י את המאמר
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב email
Email
0 תגובות

השאר תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי לתרום!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *