פינוי בינוי

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? לשאלה הטריוויאלית הזו נדרשנו לספק מספר חוות דעת במספר פרויקטים שונים לאחרונה, השאלה בה מתחבטים בעלי דירות רבים היא האם לצאת לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת "המסלול הירוק"  קרי תמ"א 38 2, או שמא ייאלצו לקדם פרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית (מסלול רשויות), הכולל שינוי תב"ע ושנים ארוכות של המתנה וחוסר ודאות. כולנו רוצים להביא למימוש מוצלח של פרויקט פינוי ובינוי אך הדרך עשויה להיות שונה בתכלית – להלן השוואה מעשית עבור שני המסלולים האפשריים לפרויקט פינוי בינוי.

הבדלים מהותיים בין תמ"א 38 תיקון 2 לבין פינוי בינוי

שני המסלולים כאמור מהווים התחדשות עירונית בדרך של הריסה ובניה. על פינוי בינוי במסלול הקלאסי מדברים כבר שנים רבות, כדי לסבר את האוזן בשנת 1965, כ-17 שנים מקום המדינה אושר חוק "פינוי בינוי אזורי שיקום". לעומת תמ"א 38 תיקון 2 אשר קיבלה תוקף  בשלהי 2010.

מטרת התכנית לפינוי בינוי הינה שיקום שכונות וותיקות בעלות מבנים מיושנים ואילו תמ"א 38 הוקמה בראש ובראשונה על מנת לחזק מבנים כנגד רעידת אדמה אשר עפ"י הערכות צפויה לפקוד את אזורנו בשנים הקרובות, ושנית כדי להתמגן כנגד איום הטילים שהפך להיות רלוונטי מתמיד.

בשני המסלולים נדרש היזם להתקשר מול הדיירים בהסכמים מחייבים, ובשניהם הורסים ובונים בניין או שכונה חדשה, אך ברמה התכנונית והסטטוטורית ישנם הבדלים מהותיים המשפיעים במישרין עליכם בעלי הדירות – בתמ"א 38.2 מבקש היזם זכויות מכוח תכנית קיימת, הסמכות לאישור התכנית נתון לרוב בידי הרשות המקומית, שלב ה"רישוי" קצר באופן יחסי היות והיזם מבקש היתר מכוח "זכויות מוקנות". לעומת זאת, בפינוי בינוי במסלול הקלאסי היזם "זונח" את הזכויות הקיימות ומבקש לייצר "סל זכויות" חדש, התהליך כשלעצמו נתון בסמכות ועדה מחוזית ועוד מספר גופים בממשלה – תהליך יצירת הזכויות קרוי "שינוי תב"ע"- משמע אנו משנים את התכנית החלה על המגרש ו/או המתחם ומבקשים "לייצר" עוד זכויות. לשם כך, ומפאת היקפי התכנית והשפעותיה על הסביבה, נדרשים מוסדות התכנון לתת מענה רחב ברמת תשתיות הציבור – תחבורה, ביוב, מוסדות ציבור וכו'. תהליך יצירת התב"ע כולל הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי וכל אלו מתווספים לתהליך הרישוי הסטנדרטי של תמ"א 38 2.

מתי נדרש לבחור בין תמ"א 38 2 לבין פינוי בינוי

בהמשך המאמר תבינו היטב את ההבדלים בין שני המסלולים – ברמה המוניציפאלית ישנם יתרונות לכאן ולכאן, אך מבחינת בעלי הדירות שכל מבוקשם הוא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ישנו יתרון מובהק לפרויקט מכוח תמ"א 38 2 – ישנה ודאות מהרגע הראשון באשר להיקף הזכויות וכדאיותו הכלכלית של הפרויקט, בנוסף ללוחות זמנים קצרים משמעותית מהמסלול המקביל.

בעלי דירות רבים נוטים לקבל החלטות בהתבסס על הערכה מוטעית של אופי הפרויקט הרצוי, למשל כאשר יזם מציע לבעלי הדירות לממש פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38/2 אך לא ניתן לממש את הפרויקט מכוח הזכויות המוקנות, לבסוף מתקשרים הדיירים בהסכם לא נכון תחת לוחות זמנים שאינם נכונים ותחת מסגרת ציפיות לא נכונה, כמובן שהיזם אשר נבחן בכובע של פרויקט תמ"א38/2 נבחר ונבחן בדרך שאינה ממצה לסוג הפרויקט. פונים אלינו בעלי דירות שהתקשרו לפני שנים רבות בהסכמים אשר אינם תואמים את אופי הפרויקט והדבר התברר כבכייה לדורות.

היזם פועל מתוך אינטרס אישי וסובייקטיבי – יזם א' מעוניין להוציא לפועל פרויקט מכוח חוק פינוי בינוי והשני מכוח תמ"א38 2 – יזם א', אם ירצה, יוכיח לבעלי הדירות שלא ניתן לקיים פרויקט מכוח זכויות מוקנות, לטובת זאת ימציא חוות דעת של אדריכלים מצוינים. יזם ב' יעשה את ההפך וגם הוא יגבה את אמירותיו בחוות דעת של אנשי מקצוע. בסוגיות כשם אלו נדרשנו להכריע לאחרונה ולספק לבעלי הדירות הערכה אובייקטיבית, על מנת שאלו יוכלו לקבל החלטה מושכלת.

 ריכזנו עבורכם את עיקר ההבדלים בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי

נציין מספר פרמטרים נוספים לשם ההשוואה:

• פטורים במיסוי מקרקעין בפינוי בינוי ובתמ"א 38 תיקון 2 – דומים עד זהים.
• ליווי בנקאי סגור – בשני המסלולים חובה לדרוש שהפרויקט ילווה ע"י בנק.
• עו"ד בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
• מפקח עבור בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
• בטחונות – רוב הבטוחות המפורטים להלן דומים בשני המסלולים: ערבות נכס לפי חוק מכר דירות, ערבות שכירות בגין כל תקופת הבניה, ערבות מיסים עקב פתיחת שומות על שם דיירים וחשיפת מס, ערבות בדק כדי להבטיח את איכות הבניה, ערבות רישום כדי להבטיח שהדירות החדשות תרשמנה בטאבו, ערבות מימוש – למקרה שיהיה צורך לממש אחת הערבויות האחרות, פוליסת ביטוח, דרישת העסקת יועץ מס ויועץ ביטוח, בחינת איתנות פיננסית של היזם לרבות ניתוח דו"חות כספיים וכו'.
• מארגנים – בשנת 2017 אושר "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות" בו הוגדר מי יקרא מארגן, מה זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים ועוד. החוק מספק לגיטימיות מובהקת לארגון הפרויקט ע"י איש מקצוע / חברת מנהלת מטעם בעלי הדירות אך אינו מגדיר אבני דרך לבחירה ראויה של מארגן – למשל נהוג כי חברת המינהלת המייצגת את בעלי הדירות תכיל פונקציות כמו עו"ד, מפקח בניה, אדריכל, כלכלן, רואה חשבון או שמאי מקרקעין. ללא בעלי מקצוע מתאימים המארגן הופך להיות קבלן חתימות ובכך מתקבלת תוצאה לא רצויה. רוב עסקאות הפינוי בינוי התהוו באמצעות מארגן, לעתים "חברת מנהלת" מסודרת ולעתים יוזמות פרטיות. לעומת זאת, בתמ"א 38 2 לא בכל העסקאות קיים גוף שכזה, אך נראה שהמגמה לכיוון שילוב גוף מקצועי מטעם בעלי הדירות באופן גורף.

הזרוע נטויה (סיכום)

פינוי בינוי איתנו כבר שנים רבות אך בשנים האחרונות, לאחר שהבשילו כל התנאים אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש. למרות זאת, הפוטנציאל עדיין לא מומש ונראה שתנופת הצמיחה בפרויקט מעין אלו עוד לפנינו.

מבחינת המסלול הנכון ביותר למימוש פינוי בינוי וכפי שנאמר המטרה היא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי – כל אימת שניתן להוציא לפועל מכוח תמ"א 38 2 – קרי זכויות מוקנות – אופציה זו תהיה בהכרח עדיפה, אך על הדיירים לבחון היטב את המצב התכנוני ולהבין באם ניתן לצאת לפרויקט מכוח מסלול כזה או אחר ובאיזו סבירות.

במדריך ביטוח תמ"א 38 נסקור את הסיכונים הניצבים בפני דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, ונפרט אודות הכלים הביטוחיים המצויים בשוק כדי לגדר את אותם סיכונים.

נהוג להמשיל פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי לעסקת קומבינציה שבה הדיירים מוסרים את הזכויות המוקנות להם מכוח תכנית מתאר כזו או אחרת בתמורה לשירותי הבניה של היזם.

בפרויקט פינוי בינוי קלאסי או מכוח תמ"א 38/2 היזם מפנה את הדיירים והורס את הבנוי וכאן יש דמיון לפרויקט בניה סטנדרטי אך בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות) נכנסת מורכבות כבדת משקל שהיא נוכחותם של הדיירים תוך כדי ביצוע הבניה. היזם צריך לבנות על גג הבניין תוך קיום אורך חיים "נורמאלי" לדיירים המתגוררים בבניין. מצב זה מעמיד סיכונים לא סטנדרטיים להם יש לתת התייחסות ביטוחית הולמת.

אז איך תשמרו על עצכם בפרויקט תמ"א?

על הדיירים לוודא הימצאות ותקינות של פוליסות ביטוח העונה לדרישות ולסיכונים המצויים בפרויקט תמא38 באמצעות בא כוחם או כל גורם מקצועי ומוסמך.

הסיכונים להם ננסה לתת מענה עשויים להיות סערות, סופות, נזקי טבע, רעידות אדמה, בניה בעזרת חומרים לא איכותיים או לא תקינים, בניה רשלנית ולא מבוקרת שלא לפי התקן ו/או ההנחיות לפיהם ניתן ההיתר, נזקים לרכוש, פריצה, גניבה, נזק בזדון וכו'.

היזם מתאים פוליסת ביטוח לפי צרכיו  ולפי ראות עיניו, אך לרוב אין לדיירים היכולת או ההזדמנות לתת הערות לנוסח הפוליסה. לעתים קיימים עורכי דין מטעם הדיירים אשר עוברים ואף נעזרים ביועץ ביטוח תמ"א 38 כדי לתת את דעתו על הפוליסה ויגן על זכויות הדיירים בצורה אובייקטיבית.

מספר דגשים חשובים לבחינת פוליסת הביטוח לדיירים בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותופסות):

• הרחבת השיפוי לטובת הדיירים במקרה של נזק לצד ג.
• חשוב להרחיב את הפוליסה להשבת סכומי הביטוח אוטומטית לאחר מימוש הפוליסה עקב נזק מכוסה.
• הרחבת ביטוח רכוש לדיירים כולל רכוש משותף וכלי רכב, כתוצאה מנזק שאירע במהלך עבודות ההקמה, רעידת אדמה ונזקי טבע אחרים, או חבלה בזדון לאחד מהדיירים. כאן צריך להתייחס להקמה מחדש, בנוסף צריך להתייחס לשכר המתכננים בעת פגיעה שכזו – נזק ישיר ועקיף מתכנון לקוי.
• המבנה, החומרים, הציוד המתקנים המשמשים לביצוע הפרויקט יבוטחו במלוא ערכם, כנגד כל נזק או כל אובדן לעבודות הפרויקט במשך כל תקופת ביצוע הפרויקט ובסכומים שיאפשרו את קיומו של הפרויקט מחדש בפוליסה מסוג ביטוח עבודות קבלניות ("כל הסיכונים קבלניים").
• במקרה של נזק לבניין על הדיירים להיות משופים וכך לשמור על זכויותיהם.
• הפוליסה תהיה כפופה לתנאים שלא יפחתו מתנאים הנקראים "עבודות קבלניות ביט 2013".
• שמות הדיירים צריכים להיכלל בפוליסה כמוטבים כדי לשמור על זכויותיהם.
• בפרויקט תמ"א 38 חיזוק קיים חשש גבוה לפגיעה בצד שלישי, לכן חשוב להתייחס לפרק זה ביתר תשומת לב – ביטוח אחריות חוקית לצד ג' מספר הגנות לצדדים שלישיים עליהם לא היה ניתן לחשוב בפרק נזקי הרכוש.
• יש צורך לבטל תביעות שיבוב מהמוסד לביטוח לאומי.
• לדרוש פרק אחריות מעבידים כלפי עובדים המועסקים באתר בביצוע עבודות הפרויקט, ובנוסף כלפי חברה לאספקת כוח אדם שסיפקה את העובדים הנ"ל. הכיסוי הוא בשל פגיעה גופנית הנגרמת לעובד באתר ביצוע הפרויקט, בדרך אליו או ממנו במשך תקופת ביצוע הפרויקט.
• חשוב להרחיב את כיסוי הפוליסה לפינוי הריסות ויישור קרקע, בכל מקרה בסכום שלא יפחת מ- 10% מערך הפרויקט (ש לשים לב כי חלק מהמבטחים רושמים 10% "מגובה הנזק", מה שאינו נכון ויש לדרוש "מהפרויקט").
• יש לבטל את התנאי "פתאומי" מהגדרת מקרה הביטוח.
• לשים דגש לנזקים ישירים שיגרמו לכבלים ומתקנים תת קרקעיים.

ביטוח אחריות מקצועית לפרויקט תמ"א 38:

• הביטוח בא כהשלמה לפוליסת עבודות קבלניות עליה סיפקנו את הדגשים מעלה. בביטוח מעין זה יחול הכיסוי לכל נזק שיתגלע כתוצאה ממעשה או מחדל מקצועי למעט מה המוחרג בפוליסה.
• על היזם להעסיק, אם באמצעותו או באמצעות הקבלן, מתכננים בעלי רמה גבוהה להם תהיה פוליסה לאחריות מקצועית. לכן, בחוזה של היזם עם הקבלן תוטל חובה על הקבלן להעסיק לצורך ביצוע הפרויקט אך ורק מתכננים המבוטחים בפוליסה לאחריות מקצועית שתכסה נזקים של תכנון לקוי שאינם מכוסים במסגרת פוליסת עבודות קבלניות. עיקר התנאים כמפורט בסעיף הבא.
• ביטוח "אחריות מקצועית" המבטח את חבותו של הקבלן ו/או אחריותו השילוחית בגין מי מטעמו בשל הפרת חובה מקצועית שמקורה במעשה, רשלנות, טעות או השמטה בגבולות אחריות של _____ ₪ למקרה ולתקופת הביטוח. הקבלן מתחייב כי תוקף הביטוח יהיה משך כל תקופת ביצוע הפרויקט ולתקופה נוספת שלא תפחת מ- 36 חודשים לאחר סיום הפרויקט ותקופת האחריות המורחבת. צריך לוודא כי ישנו סעיף המאריך את תקופת ה"גילוי" של נזק לתקופה נוספת שלא תפחת מ- 6 חודשים נוספים.

ביטוח אחריות מוצר לפרויקט תמא 38:

בנוסף לפוליסת עבודות קבלניות אשר מסתיים כאמור בעת מסירת הפרויקט, רצוי לוודא כי קיים ביטוח אחריות מוצר. לפי חוק האחריות למוצרים פגומים נחשב גם הבניין למוצר.

במקרה של תמ"א 38 החוק מטיל על היצרן, שהוא למעשה הקבלן/יזם את החובה לפצות את מי שנפגע כתוצאה מפגם במוצר המסופק, זאת במידה ויוכיח הצרכן כי המוצר היה פגום וישנו קשר ישיר בין הנזק לפגם. למרות זאת, מעטים היזמים אשר רוכשים פוליסת אחריות מוצר.

היזם פשט רגל? מי מבוטח?

בכל מצב שבו נפסקה הבניה לפני השלמתה כמתוכנן, ייווצר קושי ליזם או לדיירים להיכנס בנעלי הפוליסה הישנה, וזאת כדי לא ליטול על עצמם את הנזקים ותקלות אפשריות אותם השאיר היזם הכושל. לכן על הדיירים להסדיר סוגיה זו במהירות האפשרית עם יציאתו הפורמלית של היזם מהתמונה, ולהפוך הם בעצמם לבעלי הפוליסה.

אולי יעניין אותך: למה אתם חייבים חברת מינהלת בתחום התמ"א 38,  ⊗  מפרט טכני לתמ"א 38

נושא הבטוחות בעסקת התחדשות עירונית הוא נושא חשוב ומהותי, אם לא החשוב והמהותי ביותר בעסקה כולה, על כן יצרנו עבורכם מדריך – תמ"א 38 זכויות הדיירים –  לצורך מתן הסבר מיטבי נלך מעט אחורה ומשם נתקדם צעד אחר צעד.

על מנת לבסס את יסודות העסקה יש צורך, תחילה, בגיבוש בעלי הדירות בבניין לכדי גורם אפקטיבי אחוד המסוגל לקדם פרויקט התחדשות עירונית, אגב- זהו נושא מהותי ומסובך כשלעצמו, שכן יש צורך לאגד ולאחד בעלי דירות אשר מנהלים יחסי שכנות במשך שנים רבות ולעיתים צברו במהלכן סכסוכים ויריבויות לא פשוטים – את כל אלה עליהם להשליך הצידה על מנת שיוכלו לפעול יחד כשותפים בעסקה מורכבת מעין זו.

חשוב להבהיר – בסוגיית גיבוש בעלי הדירות עשויה להיות תרומה משמעותית וייחודית לגורמים מקצועיים בעלי מומחיות בקידום עסקאות מסוג זה המסוגלים לשקף ולהאיר בפני בעלי הדירות את היתרונות הרבים הטמונים בעסקה ואף לסייע בידם להביט על האינטרס המשותף לכולם ועל התועלת הרבה המושגת בהתנהלות משותפת ובמיוחד על כך שכל היתרונות הללו חשובים הרבה יותר מניסיון להשיג איזון מושלם בחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

מתוך הרצאתו של עו"ד דן הלפרט – חשיבות עו"ד תמ"א 38:

לאחר שצלחנו את מלאכת גיבוש בעלי הדירות, יש לפעול לאיתור היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט- גם כאן מדובר במלאכה מורכבת למדיי.

כיצד נבחר את היזם ? האם יזם המבטיח תוספת של יותר מטרים (ולא בטוח שיוכל לקיים בסופו של יום את הבטחתו….) הוא היזם המיטבי? או דווקא היזם שלו חוסן כלכלי משמעותי יותר? או שאולי עלינו לבחור רק יזם שהוא עצמו גם קבלן (בסיווג מתאים) המתחייב לבצע את עבודות הבניה בעצמו?

שאלות אלה ורבות אחרות נשאלות שוב ושוב על ידי בעלי דירות וקצרה היריעה מלהשיב להן במסגרת מאמר זה – רק נומר, כי ראוי מאוד גם בעניין זה להיעזר בגורם מקצועי המסוגל לנתח את ה'חוזקות' וה'חולשות' של כל אחד מהיזמים ולסייע רבות בבחירה נכונה של היזם הראוי לביצוע הפרויקט – אנו ממליצים כמובן על עו"ד תמ"א 38.

כאן אנו חוזרים לסוגיית הבטוחות שהרי כבר בשלב הראשוני של איתור היזם לפרוייקט יש להעלות דרישה ברורה וחד משמעית לקבלת הבטוחות המיטביות עבור בעלי הדירות.

פירוט הבטוחות הנדרשות בעסקת תמ"א 38

כידוע, במסגרת עסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי מתחייב היזם לפעול לבצע פעולות רבות מאוד, החל מתשלום כל הוצאות הפרוייקט (מיסים, אגרות, היטלים, יועצים, אדריכלים, שמאים, מהנדסים, עלויות בניה עוד), דרך מתן התמורה לבעלי הדירות (תמ"א 38/1- חיזוק ושיפוץ הבניין ומערכותיו, וכמובן הרחבת הדירות הקיימות; תמ"א 38/2 ופינוי בינוי- הריסת הבניין הישן, בניית בניין חדש ומסירת דירות חדשות, מרפסת, חניה ומחסן לבעלי הדירות).

כיצד נבטיח את זכויות הדיירים בתמ"א 38 ונאכוף את קיום התחייבויות היזם ?

הדרך היחידה להבטיח את זכויות הדיירים בפרויקט תמ"א 38 (כמובן לצד עיגון ההתחייבויות בהסכם וקביעת סנקציות בגוף ההסכם למקרים של הפרתו מצב היזם), היא בקבלת בטוחות הולמות- היינו, ערבויות בנקאיות שיעמיד היזם ואשר ניתנות למימוש במקרים מסויימים בהם מפר היזם את התחייבויותיו.

ערבויות שעליכם לדרוש במסגרת עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי:

ערבות חוק מכר תמ"א 38 וערבות ביצוע

הערבות העיקרית בעסקאות של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי (במהלכן נהרס הבניין הקיים ונבנה בניין חדש) היא ערבות חוק מכר הדומה לערבות שמעניק קבלן בפרוייקט בניה סטנדרטי לרוכש דירה.

שוויה של הערבות הינו שווי הדירה החדשה אותה מתחייב היזם לבנות לבעל הדירה.

ערבות חוק מכר בתמ"א 38 מונפקת על ידי הבנק המלווה את הפרוייקט (הבנק המעניק לפרוייקט ליויי פיננסי ומממן את הוצאותיו) והיא נועדה להבטיח, כי במקרה שבו חס וחלילה יקרוס היזם במהלך הפרוייקט – לאחר שנהרס הבניין הקיים ובטרם הושלמה בניית הבניין החדש – יוכל בעל הדירה לדרוש מהבנק לשלם לידיו את שווי הדירה החדשה לה היה זכאי או לחילופין, לדרוש מהבנק לסיים את הבניה (על ידי מסירת הפרוייקט ליזם/קבלן אחר שישלים אותה) ומסירת הדירה החדשה שהובטחה לבעל הדירה.

חשוב לוודא ולעגן בהסכם כי מסירת ערבות חוק המכר לידי בעל הדירה או עורך דינו תבוצע במועד בו מפנה בעל הדירה את דירתו הקיימת ולא במועד מאוחר מזה.

בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ הבניין והרחבת הדירות) הערבות הדומיננטית תהא "ערבות ביצוע" (ולא ערבות חוק מכר). זוהי ערבות בנקאית ששוויה נגזר משווי עבודות הבניה שהיזם מתחייב לבצע עבור הבעלים בפרוייקט (שוויה נתון לרוב למשא ומתן בין הצדדים ומובן כי יש לשאוף למיקסומו).

ערבות שכירות תמ"א 38

בפרוייקטים מסוג הריסה ובניה (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי) ולעיתים גם בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1, מתחייב היזם לשאת בתשלום דמי שכירות לבעלי הדירות.

מובן, כי בעת קריסת היזם (חס וחלילה) לא ניתן יהיה להמשיך ולשלם לבעלי הדירות (המצויים מחוץ לדירותיהם שנהרסו…) את דמי השכירות להם הם זקוקים.

לכן, חשוב לדרוש ולקבל! מהיזם ערבות להבטחת דמי השכירות.

חשוב לוודא שערבות זו תהא תקפה למשך כל תקופת ביצוע עבודות הבניה, דהיינו, ממועד פינוי הדירה הקיימת ועד למועד קבלת הדירה החדשה.

אך שימו לב, משך תוקפה של הערבות הינו עניין חשוב מאוד, אולם חשוב אף יותר לוודא מהו שווי הערבות. יזמים רבים מציעים ערבות ששוויה מסתכם במספר חודשי שכירות בודדים. מובן, כי ערבות ששוויה למשל 6 חודשי שכירות בלבד (ואף אם תוקפה לכל תקופת הבניה) איננה מספקת.

יש לדרוש כבר מראשית המשא ומתן כי שווי הערבות יהא שווי דמי השכירות למשך כל תקופת הבניה, היינו באם היזם מעריך כי תקופת הבניה תימשך 24 חודשים, אזי יש לדרוש כי שווי הערבות יהא בשווי דמי השכירות שעל היזם יהיה לשלם לכל בעלי הדירות במשך 24 חודשים ולא פחות מכך. במצב כזה יושג ביטחון מקסימאלי עבור בעלי הדירות ובמצב שבו, חס וחלילה, יקרוס היזם למשל 3 חודשים לאחר תחילת ביצוע העבודות, ניתן יהיה לממש את הערבות ולהבטיח לבעלי הדירות דמי שכירות לתקופה משמעותית נוספת.

ערבות כזו שתינתן מראש בשוויי מלא, תופחת מעת לעת ככל שהיזם ימשיך וישלם את דמי השכירות כסדרם.

–

ערבות מיסים תמ"א 38

נושא המיסוי אף הוא נושא חשוב ומשמעותי. עסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי הינן עסקאות אשר במסגרתן למעשה מוכרים בעלי הדירות חלק מן הקרקע וזכויות בניה שבבעלותם. מכירה זו מצמיחה חיוב במס שבח.

בעסקת תמ"א 38 קיים פטור מיוחד שהוענק על ידי המדינה, לפיו פטורות עסקאות אלה מחיוב במס שבח (במיוחד לאור התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שנכלל בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שחוקק לאחרונה ביום 21.8.16). גם בעסקאות פינוי בינוי קיים פטור מיוחד מתשלום מס שבח.

אלא, שלפטורים הללו קיימים סייגים ובמקרים חריגים (כגון מקרה בו לבעלים אחד יש יותר מדירה אחת בבניין הקיים או במקרה בו קיבל הבעלים את הדירה הקיימת שבבעלותו במתנה ("העברה ללא תמורה") מקרוב משפחה בתקופה של פחות מ- 24 חודשים ממועד עסקת התמ"א/ פינוי בינוי), הפטור לא יהיה תקף ויחול חיוב במס.

לכן, יש צורך לבדוק ולוודא פרטנית מול כל אחד מהבעלים האם הוא זכאי לפטור ממס שבח.

ככלל, היזם נוטל על עצמו את כל החיובים והתשלומים הנובעים מביצוע הפרוייקט ואף את חבות המס (ככל שקיימת) של הבעלים וזאת משום שבסיסן של עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי הוא שהינן "עסקאות נטו" עבור בעלי הדירות.

אולם, יש לזכור, כי שומות המס נפתחות על שם בעלי הדירות ולא על שם היזם ולכן חשוב להבטיח כי במקרה בו תהיה חבות במס ישא בה היזם כפי שהתחייב בהסכם. לכן, יש מקום לדרוש ערבות שמבטיחה את תשלום המס.

ערבות זו תימסר לידי עורך הדין של בעלי הדירות עם חתימת ההסכם ועד אשר יוצגו בפניו אישורי מס לפרוייקט.

ערבות בדק

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, לא אחת מתגלים פגמים וליקויי בניה כגון רטיבויות, סדקים, ליקויים בריצוף ובחיפוי ועוד.

במקרים בהם הקבלן לא מתקן את הליקויים באופן ראוי (ולעיתים הוא לא מוכן לתקנם כלל) נאלץ רוכש הדירה להגיש תביעה לבית המשפט ולעתור בה לחיוב הקבלן בתיקון הליקויים או בתשלום פיצוי כספי בגינם.

ככלל, 'חוק המכר (דירות)' המסדיר עניין זה, איננו חל באופן אוטומטי על עסקאות 'התחדשות עירונית' ולכן חשוב להקפיד להחיל אותו גם על עסקאות אלה וזאת בגוף ההסכם שנחתם בין היזם ובין בעלי הדירות.

על מנת לחסוך מבעלי הדירות בפרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי את עוגמת הנפש ואת בזבוז הזמן והמשאבים בניהול הליכים משפטיים נגד היזם (אם וככל שיסרב בעתיד לתקן ליקויי בניה שיתגלו בדירות החדשות), אנו דורשים לקבל ערבות בדק.

ערבות זו תמומש אם וככל שלא יתוקנו ליקויי הבניה, כך שניתן יהיה לעשות שימוש בכספי הערבות לצורך תיקון עצמאי של הליקויים בדירות. סכום הערבות נתון למשא ומתן ויש לשאוף כמובן למיקסומו.

ערבות רישום

בסיום פרוייקט התמ"א / פינוי בינוי, יש צורך להתאים את נסח הטאבו למצב החדש, שהרי נוספות יחידות דיור בבניין, השתנו שטחי דירות הבעלים ומיקומן (בתמ"א 38/2 ופינוי בינוי), השתנו ההצמדות ועוד.

במסגרת התחייבויותיו בהסכם, מתחייב היזם גם לתקן את אופן רישום הזכויות בטאבו.

על מנת לוודא שהיזם עומד בהתחייבות זו, אנו דורשים ערבות אותה ניתן יהיה לממש ככל שיפר היזם את התחייבותו ובאמצעות סכום הערבות שמומשה ניתן יהיה לשלם לבעל מקצוע אחר שישלים את עבודת תיקון הטאבו.

ערבויות נוספות

פרטנו עד כאן את סוגי הערבויות וזכויות הדיירים הבסיסיות שיש לדרוש במסגרת התקשרות עם יזם בעסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי.

חשוב מאוד לעגן בהסכם ההתקשרות מועדים ברורים למסירתן של הערבויות לבעלי הדירות, לפרט מהם המצבים בהם ניתן יהיה לממש את הערבויות, להסדיר את נושא ההצמדה של ערבויות לממד המחירים לצרכן/ מדד תשומות הבניה ועוד.

חוזקן של הערבויות הנ"ל תלוי לעיתים בסוג הפרוייקט ומיקומו ובעיקר הוא תלוי באופן בו מנהלים את המשא ומתן מול היזם ובאופן העמדת דרישות הבעלים בעניין זה.

לצד כל הערבויות הללו קיימות ערבויות נוספות שגיבשנו, דרשנו וקיבלנו! הודות לנסיוננו הרב שנצבר במהלך ליווי עשרות רבות של פרוייקטי 'התחדשות עירונית'.

נשמח כמובן להתוות את הדרך עבורכם ולהבטיח כי יוענקו לכם הבטוחות הטובות ביותר שתוכלו לקבל לצורך הבטחת זכויותיהם.

הכותב – עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ומלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי הארץ.