מפרט טכני תמ"א 38 – דוגמא מהשטח

 לקחנו מפרט תמ"א 38 לדוגמא שנבנה במקור לפרויקט תמ"א בפתח תקווה ואפשרנו למומחי הבניה הירוקה שלנו להעיר את עינינו.

נדגיש שמדובר במפרט טכני לפרויקט תמ"א שמבוצע בימים אלו ממש. מבלי הערות המומחים שלנו, לא היו נהנים הדיירים מבניה ירוקה ואנרגטית, ומכאן החשיבות העצומה של יועץ בניה ירוקה ומעורבותו בהליך התכנוני בפרויקטים של תמ"א 38.

לאחר קריאת המאמר תוכלו להבין כי בנייה ירוקה בפרויקט תמ"א היא אכן ברת השגה, לא מכבידה על תקציב הפרויקט, ובוודאי תהפוך את החיים שלכם לבריאים יותר וחסכוניים יותר.

מפרט תמ"א 38 עם התאמות חסכוניות לבניה ירוקה:

  • החברה היזמית תחזק את המבנה ע"פ תקן ישראלי לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה. כמו כן ע"פ דרישות מהנדס מוסמך לביצוע עבודות אלו (עמידות ברעידות אדמה ובביצוע תמ"א 38), ובשיתוף מלא תוך כדי יישום דרישות של העירייה בהסתמך על בדיקות קרקע,בטונים וכל הנדרש.
  • כל בעלי המקצוע הדרושים  לביצוע התמ"א כגון: מהנדס, אדריכל,  יועץ קרקע, יועץ בטיחות, יועץ תנועה, מעבדה לבדיקת איכות הבטונים, מנהל עבודה וכל בעל מקצוע הנדרש לביצוע תמ"א זה. יהיה על חשבון הקבלן המבצע.
הערות המומחה: לא מוזכר יועץ טרמי, (ישנם רשויות אשר דורשות עמידה בתקן 1045 לבידוד חלק הבניין החדש).

2. שיפוץ מעטפת חיצונית:

  • הקמת פיגום מוגן סביב כל חזיתות המבנה בהתאם לתקן הישראלי יצירת חזית אחידה ואסתטית למבנה, בהתאם לתוכנית אדריכל.
  • סיתות הטיח הקיים בחזיתות המבנה (במקומות הנדרשים).
  • תיקון פגמים בקירות המבנה: תבוצע חשיפת סדקים פתיחת סדקים מעל רוחב 5 · מ"מ ע"י דיסק לבירור עומק הסדק. הסדקים יטופלו בחומרים יסודיים שיתנו מענה לברזל חלוד ועד סתימת הסדקים ע"י חומרים מתאימים (לדוגמא סיקה ראפ או שו"ע).
הערות המומחה: האם החומרים עומדים בתקן הירוק הישראלי כחומרים בריאים? מה עובי הטיח? האם הטיח טרמי? נתונים המשפיעים על בידוד.
כאשר יש חיפוי אבן/שיש או שו"ע אין משמעות לגוון, במידה והטיח הינה שיטת החיפוי החיצוני מומלץ גוון בהיר על מנת להפחית מבליעת החום על ידי קרני נשמש ובכך להקל על האקלים בדירה.
לחלופין שיטת החיפוי החיצוני יכולה להשתנות לשיטת חיפוי נוחה יותר ואף זולה יותר ליישום, הכוללת בידוד בסטנדרט המתאים לאזור האקלים ולהוות שיפור בבידוד הדירות הקיימות של הדיירים. פתרון אשר נבדק על ידינו. יועץ/מלווה ירוק לפרויקט יכול להכניס ערך מוסף לווידוא ערכי הבידוד כולל גשרי הקור, חלונות וכדו' לרמה מקסימאלית של שיפור תנאי האקלים בדירה.
  • חיפוי חיצוני של הבניין בטיח צבעוני רחיץ- גוון בהתאם להחלטת הדיירים,זאת לאחר ביצוע שכבת הרבצה חדשה (ועטיפת כל המבנה ברשת אקספנדד לחיזוק ומניעת סדקים עתידיים) טיח שחור על בסיס צמנט ולאחריהם שכבת יסוד לקישור הטיח לשליכט.
  • ביצוע חיפוי אבן (שיש,גרניט פורצלן או שו"ע) במעטפת הבניין בשילוב עם שליכט אקרילי צבעוני בהתאם להנחיית האדריכל בשיתוף עם נציגי הבניין החלפת התריסים (במעטפת) בכל הדירות לתריסי אלומיניום חדשים בהתאם לתוכניות אדריכליות ולאחידות המבנה.
הערות המומחה: לבחירת סוג התריסים יש חשיבות גבוהה להצללה החלונות בצד הדרומי והדרום מערבי (הפונה לכביש) של הבניין, על מנת לוודא תאורה טבעית, או סנוור, כניסת קרני השמש בחורף וחסימתן בקיץ לנוחות אקלימית מקסימלית בדירות, ניתן לוודא על ידי יועץ ירוק.
  • ביציאה למרפסת שמש יותקן תריס גלילה חשמלי + ויטרינה זכוכית אטימה לרעשים ומבודדת קור/חום (בידודית מסוג קליל 7000 או שו"ע) בהתאם לתוכניות אדריכליות.
  • למען הסר ספק,החלונות בדירות הקיימות לא יוחלפו אלא רק התריסים כמפורט לעיל.
הערות המומחה: החלונות מהווים גשרי חום/קור אשר משפיעים על האקלים בדירה באופן משמעותי, החלפת חלונות לכפולות או לחלונות בעלי מסנן קרינה בצד הדרומי והמערבי יכולה להוות גורם משמעותי בנוחות האקלימית היכולה להשתפר עקב השיפוץ.
  • התקנת מסתורי כביסה דקורטיביים – אורך ורוחב המסתור ייקבע בשיתוף עם הדיירים כך שיאפשר הסתרת מזגנים ואוורור מתאים למנועים.
הערות המומחה: מעולה! מסתור כביסה מספק אמצעים לחסכון בצריכת האנרגיה לייבוש כביסה. נותן ניקוד בתקן הישראלי לבנייה ירוקה, בתנאי שעומק מסתור הכביסה יהיה 1 מ' לפחות ואורכו יהיה 1.70 מ' לפחות.
  • בין הקומות תבוצע חלוקה על מנת למנוע טפטוף מים.
  • העתקת כל המזגנים, צינורות, כבלים וכדומה לתוך תעלות והסתרתם במסתורים דקורטיביים.
  • חיבור כל המזגנים למרזב משותף נסתר.
  • תיקון וצביעה של כל חלקי המתכת החיצוניים,מתלי _11.99 מזגנים, מתלי כביסה, סורגים וכדומה, עד כיסוי מלא וזאת לאחר טיפול יסודי נגד חלודה.
  • טיפול בצנרת על החזיתות, הצמדה לקיר של כלל החוטים והצינורות של מערכות: מ"א,  חשמל, אזעקה, תקשורת – בצורה אסתטית, מרוכזת ומסודרת לפי תוואי שיקבע ע"י האדריכל.
הערות המומחה: האם הצבע בעל תו תקן ירוק? – חומר בריא.

3. שיפוץ לובי הבניין:

  • תכנון מחדש של כל לובי הבניין ע"מ שיתאים לתצורתו החדשה של הבניין.
  • שיפוץ הלובי ע"י התאמת הכניסה ויצירת קירות זכוכית מחוסמת. או אלומיניום קליל 7000 או ש"ע עם זכוכית טריפלקס. התקנת דלת כניסה חדשה הכוללת קודן. התקנת תאורת חירום וכלל האלמנטים שיידרשו ע"פ הנחיות הג"א. התקנת אינטרקום מצלמה במעגל סגור.
  • התקנת תיבות דואר חדשות עפ"י בחירת אדריכל בשיתוף עם נציגי הדיירים.
  • הצבת מראות בלובי הכניסה ותאורה דקורטיבית.
הערות המומחה: לא מוזכר במפרט חדר מדרגות: האם שיפוץ חדר המדרגות ובכללם המעלית יאפשר חלונות הפונות החוצה לתאורה טבעית? באיזה גודל החלונות?
מהו סוג התאורה בחדר המדרגות? האם יעיל אנרגטית לפי החישוב?
  • ריצוף הלובי בגרניט פורצלן או לוחות אבן תואמות מדרגות.
  • חיפוי קירות הלובי בגרניט פורצלן או בלוחות אבן.
  • בניית חדר עגלות ואופניים בגודל של 8 מ"ר (כפוף לאישור עירייה).
הערות המומחה: האם החדר עבור חניית האופניים יהיה בהתאם לנדרש במסמך הנחיות לתכנון רחובות בערים (מיקום, מידות, קירוי, תאורה)?

מפרט טכני תמא 38 אפיקים 38

4. מעלית:

  • הוספה והתקנת מעלית לארבעה נוסעים לפחות ובהתאם לתקן ולפי הנחיית אדריכל ויועץ מעליות.
  • ללא חדר מכונות (מהדגמים החדישים) MRL מעלית הידראולית או הקבלן יעשה כל מאמץ כי הפיקוד יותקן באחת הקומות וכך ייחסך הצורך בחדר מכונות.
  • לוחות לחצנים ולוח פיקוד אלקטרוני חדיש המכילים בין היתר תצוגת מיקום המעלית, זמזם עומס יתר,חיישן דלת למניעת סגירה כשיש הפרעה.
  • עיצוב מהודר לתא המעלית עפ"י בחירת האדריכל בשיתוף עם נציג הדיירים.
  • המעלית תהיה מהדור החדש אשר פעולתה שקטה ביותר.
  • פיר המעלית יהווה אלמנט נוסף בחיזוק המבנה. (בעלת מערכת לוויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).
הערות המומחה: האם המעלית תהיה בעלת ניצולת אנרגיה גבוהה? (בעלת מערכת לויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).

5. צנרת מים וביוב:

  • החלפת צנרת מים ראשית מהכניסה למגרש ועד לשעון מים הדירתי, למען הסר ספק, לא תוחלף צנרת מים ו/או ביוב בתוך הדירות הקיימות אספקת המים לדירות החדשות לא תפגע בלחצי המים הקיימים כיום בדירות הקיימות.
  • הזזת דודי השמש והקולטים (אם קיימים) מגג הבניין במהלך בניית הדירות החדשות, והחלפתם בחדשים (אם יפגעו במהלך העבודה) 120 ליטר או במערכת סולרית מרכזית עם מחליפי חום (לאחר סיום בניית הדירות החדשות) לא יהיה ניתוק מים חמים שיעלה על 12 שעות.
  • בתקופת הבנייה יסדר הקבלן אספקת מים חמים לדירות דרך אמצעי חשמלי בלבד אם הדבר אינו קיים בנמצא ביצוע מערכות ביוב חדשה לגמרי בשטחים הציבוריים הכוללים שוחות פלסטיק חדשות, צנרת ביוב בקוטר " 4 או " 6 תקני עפ"י הנחיית יועץ אינסטלציה (שלוקח בחשבון את הדירות החדשות) וכפוף לאישור עירייה.
הערות המומחה: האם יש תכנון לגבי ניהול וניקוז מי הנגר העילי (מי הגשם)?

6. חדר אשפה:

  • שיפוץ חדר אשפה קיים או בניית חדש.
  • ריצוף.
  • התקנת דלת הכניסה לחדר אשפה.
  • חיפוי קירות עד לגובה התקרה בקרמיקה.
  • נקודת מים וניקוז לשטיפת פחי אשפה.
  • תאורה
  • והכל עפ"י דרישת מחלקת תברואה בעירייה.
הערות המומחה: האם יאפשר הפרדת הסוגים ו/או הזרמים השונים של הפסולת בהתאם לדרישת העירייה בעתיד? האם התאורה יעילה אנרגטית? האם ניתן להתקין חיישן תנועה?

7. גג קיים:

  • גג הדירות העליונות (רביץ ורעפים) יהרס ובמקומו יבנה גג בטון עפ"י תוכניות קונסטרוקטור.
  • במהלך ההריסה של הגג ובנייתו מחדש יפונו דיירי הדירות העליונות לדירות חלופיות באזור (בשכירות) תלוי בסוג הגג (רביץ/בטון והנחיית המהנדס).

8. תוספת ממ"ד:

  • תוספת ממ"ד תקני לכל דירה,עד 13 מ"ר ברוטו.
  • התאמת הגישה לממ"ד מהדירות הקיימות.
  • ריצוף הממ"ד לפי בחירת הדייר מחיר יסוד כ ₪ 60.
  • אספקת דלת הדף וחלון הדף לממ"ד +חלון גזים.
  • נקודת שקע, נקו' מאור, נקו' טלפון, נקודת TV 3.
  • במידה ובניית הממ"ד תסגור חלון או פתח קיים תיבחן האפשרות לפתוח פתח/חלון חדש כפוף לאישור עירייה.
  • למען הסר ספק הממ"ד ניבנה כפוף ובהתאם להנחיות הג"א והקונסטרוקטור ובאישורו הסופי (גודל,מיקום וכו').
הערות המומחה: האם החומרים המשמשים לבניית הממ"ד (טיח, צבע, ריצוף וכדו') עומדים בתקן הירוק?

9. הסדרת שביל כניסה ראשי חדש למבנה:

  • הכנת תשתית עשוי יציקת בטון.
  • גישת נכים.
  • גמר גרנוליט/אבן בהתאם לבחירת האדריכל.
  • תאורת שביל חסכונית.
  • גידור שטח המבנה עפ"י הנחיית/דרישת העירייה.
הערות המומחה: ניתן לבדוק השמת טכנולוגית פוטוצל להדלקה בשעות הנחוצות בלבד.

10. גינון:

  • חידוש הגינה ע"י הכנסת אדמה גננית ואספקת צמחיה שנתית ועונתית עפ"י תיכנון האדריכל.
  • אספקה והתקנה של מערכת השקיה אוטומטית.
  • אספקה והתקנה של תאורת גן.
הערות המומחה: האם הגינה תהיה חסכונית במים? ניתן לתכנן וליישם גינה חסכונית במים באותן עלויות, דורש תכנון אדריכלי בהתאם.
האם תאורת הגן יעילה אנרגטית? האם טכנולוגיה פוטוצל?

11. מערכת/בלוני גז:

  • קביעת מיקום חדר למיכלי הגז ולרכזת השעונים עפ"י תקן כיבוי אש ועפ"י הוראות חברות הגז לחילופין עפ"י שיקול הדעת של היזם תועבר מערכת הגז לצובר מרכזי אשר יותקן באופן תת קרקעי בחצר הבניין והכל כפוף לאישור הרשויות המוסמכות לכך.
  • במהלך העבודות הנ"ל לא ינותק הגז לדירות למשך זמן שיעלה ל 48 שעות.

12. מרפסת שמש:

  • בניית מרפסת עד -13- מ"ר בכפוף לאישורים.
  • איטום רצפת מרפסת ביריעות ביטומניות.
  • ריצוף מרפסת לפי בחירת הדייר במחיר יסוד של ₪ 60.
  • התקנת קולטן לסילוק מי גשם.
  • אספקה והתקנת מעקה מזכוכית מחוסמת ומאחז יד עליון עפ"י תקן.

13. דירות קומה אחרונה:

  • הדירות יפונו ע"י בעליהם בסמוך לתחילת עבודות הבנייה בגג וכל זאת בתאום מראש עם היזם.
  • היזם יצק גג חדש מבטון עפ"י תוכנית קונסטרוקטור.
  • אם במהלך הבנייה ייהרס,יפגע או ייפגם חלק או פריט מאחת הדירות (כגון ריצוף, מטבח, אסלה, צבע וכו') היזם יחליפו בחדש באיכות לפחות כמו בדירות החדשות שהיזם יבנה על הגג.
  • למען הסר ספק היזם לא ישפץ את כל הדירה על חשבונו אם לא נגרם נזק שמצריך זאת.
לקריאה נוספת: התחדשות עירונית כמענה לגידול דמוגרפיתיקון 4 לתמ"א 38

שלבים בתמ"א 38 – אבני דרך ליישום מוצלח

בשנת 2005 פורסמה תוכנית מתאר ארצית 38 (שתיקרא להלן-"התוכנית"), אשר מטרותיה לחזק ולשפר מבנים אשר אינם עומדים בתקן החיזוק המחייב – ת"י 413 בפני רעידות אדמה. התוכנית כוללת הסדרים ותמריצי תכנון המאפשרים את יישומה על מבנים שהיתר הבנייה בגינם ניתן קודם ליום ה-1 בינואר 1980. במרוצת השנים, תוקנה התוכנית  פעמיים (תיקון מס' 2 ותיקון מס' 3) וכיום, אנו מצויים ערב תיקון מס' 4 אשר עשוי להרחיב את תחולת התוכנית למבנים נוספים.

התוכנית פתחה צוהר לאפשרויות בנייה שלא היו קיימות קודם לכן ואשר משליכות באופן ישיר על שינוי המרקם האורבני. בנוסף, נפתח שיח בין יזמים ו/או חברות נדל"ניות לבין בעלי דירות המבקשים ליישם את התוכנית במבנים בהם הינם בעלי זכויות.
במרוצת השנים התגבשה פרקטיקה בדבר הצעדים הנדרשים לשם הוצאתם לפועל של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

לאור מורכבות התהליך אנו עדים למקרים בהם מו"מ בין יזמים ובעלי דירות אינם צולחים, או לחלופין, להתקשרויות חוזיות אשר אינן מבשילות לכדי ביצוע הפרוייקט בשל הליכים ארוכים ומייגעים המתנהלים בפני וועדות התכנון והרשויות.

 

להלן סקירה קצרה אודות שלבים בתמ"א 38 :

  • רב בעלי זכויות בבניין המעוניינים בתהליך – אחד מתנאי הסף לביצוע פרויקט תמ"א 38 הינו קבלת הסכמות בעלי הזכויות וחתימה על חוזה התקשרות מחייב מול יזם הפרוייקט. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 קובע כי הרב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק הינו – 66% מבעלי הזכויות והחלקים ברכוש המשותף. ובמסלול הריסה ובנייה (תמ""א 38 2) הינו- 80% מבעלי הזכות והחלקים ברכוש המשותף. ראוי כי הדיירים יקיימו אסיפת דיירים ויצביעו בעד ו/או נגד התהליך בכדי לבחון האם קיים רב כנדרש.

 

  • בחירת עו"ד מטעם הדיירים – לאחר שבעלי הדירות גיבשו עמדה חיובית ובחרו לצאת לדרך יש למנות עורך דין המתמחה בתמ"א 38 מטעמם, אשר ילווה אותם לכל אורך תהליך הפרוייקט, החל משלב המו"מ ועד למועד סיומו. תפקידו של עוה"ד לקדם את התהליך מול היזם תוך עמידה בלוחות זמנים ומתן הגנה משפטית ראויה לבעלי הדירות.

 

  • בחירת יזם – לצורך ביצוע הפרויקט, יידרשו הדיירים לבחור יזם ו/או חברה קבלנית שעימם ירצו להתקשר. עורך דין הדיירים, המתמחה בהתחדשות עירונית, יערוך דו"ח השוואתי להצעות שהתקבלו מהיזמים. וכך, יוכלו הדיירים לבחון את ההצעות השונות ולבחור את היזם לשביעות רצונם, בהתאם לפרמטרים משתנים כגון: התמורות, זהות/נסיון החברה ו/או היזם, משך ההתחייבות ללוחות זמנים, גובה הבטוחות וכיו"ב.

שלבים בתמ"א 38 - אבני דרך ליישום מוצלח של פרויקט התחדשות עירונית

  • ניהול מו"מ לגיבוש חוזה מחייב בין הצדדים – הליך המו"מ מתקיים בין באי כוחם של הצדדים ובשיתוף פעולה מצד חברי הנציגות. במהלכו מתדיינים הצדדים לגיבוש נוסח חוזה סופי (על נספחיו) באופן מפורט ביותר אשר יכלול בין היתר את ההיבטים דלקמן: מועדים לביצוע, ערבויות וביטוחים, ליווי בנקאי, בדק ואחריות, פיקוח,  תיקון צו הבית המשותף וכיו"ב.

 

  • חתימה על חוזה מוסכם – כל אחד מיחידי הבעלים נדרש לחתום באופן אישי על החוזה הסופי ונספחיו וכן על ייפוי כח תכנוני ובלתי חוזר. יובהר, כי בשלב זה ראוי כי יערך דו"ח אודות רישומים שאינם מוסדרים כראוי בפנקסי רישום המקרקעין (תיקון טעות סופר, יורשים, השלמת רישום במקרה של עסקת מכר וכיו"ב) ואלה יוסדרו מול לשכת רישום המקרקעין.
  • כמו כן, ראוי כי ב"כ הדיירים ייבצע רישום מסודר אודות הליכים משפטיים הנדרשים בהתאם למצב המשפטי של בעלי הזכויות כגון: פנייה לאפוטרופוס, פתיחת הליך פירוק חברת גוש חלקה, פנייה לגופים ממשכנים ו/או אחרים לצורך קבלת הסכמות לביצוע החוזה וכיו"ב. לאחר חתימה על החוזה ע"י הרוב הנדרש עפ"י דין, ייחתם החוזה ע"י היזם וממועד זה ייכנס החוזה לתוקף.

 

  • הכנת תוכניות והגשתן לוועדת התכנון – בהתאם לפרק הזמן שנקבע בחוזה, יגיש היזם לעיון בעלי הדירות את תוכנית ההגשה (גרמושקה). בעלי הדירות ו/או חברי הנציגות ייחתמו על הבקשה להיתר אשר תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

 

  • פרסום הבקשה להיתר ומתן זמן להתנגדויות – בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 בקשה להיתר שבמסגרתה מבוקש הקלה ו/או שימוש חורג ו/או סטייה מתוכנית, טעונה פרסום. מי שנמסרה לו הודעה כאמור רשאי להגיש התנגדותו בתוך 15 ימים ממועד הפרסום. ההתנגדויות ידונו במועד הדיון שיתקיים בוועדה המקומית.

 

  • מתן היתר בתנאים / החלטת וועדה – דיון בבקשה להיתר מתקיים בוועדת התכנון בנוכחות גורמי ההנדסה של העירייה. החלטת הוועדה לאישור התוכנית כוללת מארג שיקולי תכנון לצד דיון בהתנגדויות ככל והוגשו. יובהר כי במועד הדיון תחליט הוועדה המקומית אם לאשר התוכנית אם לאו. במקרה של אישור התוכנית ינתן היתר עקרוני המפרט את רשימת הדרישות שיש לקיים לשם קבלת היתר בנייה סופי. במקרה של דחיית התוכנית ו/או קבלת ההתנגדויות יש לפעול בהתאם להנחיות וועדת התכנון. לצדדים עומדת הזכות להגיש ערעור על החלטת הוועדה בפני וועדת ערר מחוזית.

 

  • הליכי ערר / עתירות מנהליות – במידה ולא התקבל היתר עקרוני והצדדים פנו להליכי ערר, הרי שעד למיצוי כל הליכי ההתנגדות לא ניתן לקדם את הליך הוצאת היתר הבנייה והשלמת הדרישות.

 

  • היטלי השבחה והשלמת דרישות – בפרק הזמן ממועד קבלת היתר עקרוני ועד למועד קבלת היתר סופי, יידרש היזם להשלים את כל דרישות הוועדה המקומית באמצעות יועצים, פנייה להג"א, מכבי אש וכיו"ב. בנוסף, יערוך היזם את התיקונים הנדרשים בגרמושקה וישלים את ההלכים מול מחלקת היטלים והשבחה.

 

  • ליווי פיננסי – פרויקט הממומן באמצעות גורם פיננסי כגון בנק מלווה ו/או חברת ביטוח מחייב את בעלי הדירות לחתום על מסמכי הליווי הפיננסי.  ב"כ הדיירים  נדרש לעיין במסמכי הליווי ולבחון כי המסמכים אינם משיתים חבות כספית על מי מבעלי הדירות. במסגרת הליווי הבנקאי חותם היזם מול הגורם הפיננסי על מסמכים הכוללים את תנאי ההלוואה בד בבד עם החתמת בעלי הדירות על מסמכים המאפשרים את רישום השעבוד במקרקעין לצורך פתיחת הליווי הפיננסי.

אנו מצרפים סרטון אודות דו"ח 0 שהוא דו"ח המיועד לקבלת ליווי פיננסי לצורך מימון הפרויקט. ההרצאה ניתנה ע"י רו"ח גנדי גורביץ' מתוך השתלמות עורכי דין בנושא ניתוח פיננסי של חברות תמא 38.

 

  • היתר בנייה – לאחר מילוי כל דרישות הוועדה, תשלום אגרות בנייה והיטלים, ניתן היתר בנייה לפרויקט, המאפשר את המעבר לשלב הביצוע.

 

  • הפקת ערבויות, פוליסת ביטוח, פינוי – תנאי לתחילת העבודות הינו הפקת הערבויות ופוליסת הביטוח. יובהר כי בפרויקטים המבוצעים במסלול הריסה ובנייה יידרשו הפקת ערבויות חוק מכר ושכירות, וכן קבלת מכתבי החרגה מהגורם הפיננסי כתנאי לפינוי. יש להפעיל את כל מנגנוני ההגנה הקבועים בחוזה ומתן הבטוחות בטרם המעבר לשלב הביצוע.

 

  • עלייה לקרקע – לאחר קבלת היתר הבנייה ומתן הבטוחות לבעלי הדירות מתחיל שלב ביצוע העבודות. היזם יידרש לעמוד בלוחות זמנים וביתר ההוראות החלות עליו מכח הדין במהלך הבנייה ועד לסיום העבודות, קבלת טופס 4, לרבות שלב הפיתוח הסביבתי.

 

  • מכירת דירות היזם – דירות היזם נמכרות בשלבים המוקדמים של הפרויקט (פריסייל) טרם קבלת היתר בנייה, או לחלופין בשלב שלאחר קבלת היתר הבנייה. היזם יידרש למתן בטוחות לרוכשי הדירות החדשות, בהתאם להוראות חוק המכר.

 

  • מתן טופס 4 – בסמוך לסיום עבודות הבנייה יפעל היזם מול הרשות המוניציפאלית להפקת טופס 4 עפ"י תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון) התשמ"א-1981. טופס 4 מהווה אישור אכלוס של הדירות החדשות וחיבור הבניין לתשתיות חיוניות.

 

  • פיתוח סביבתי – בסמוך לקבלת טופס 4 ואכלוס הדירות החדשות יבוצע הפיתוח הסביבתי של הפרויקט הכולל: גינון, שבילים, ריצוף אבני שפה וכיו"ב, תוך פרק הזמן שנקבע בחוזה.

 

  • תיקון ו/או רישום צו הבית המשותף – השלב הסופי בפרויקט בו מבוצע תיקון הרישום הקיים באופן המבטא את הבנייה. ככלל, תיקון צו בית משותף מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק. מחיקת צו רישום הבית המשותף ורישום חדש תחתיו מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.

המאמר נכתב לכבוד המרכז להתחדשות עירונית באדיבות משרד עורכי דין בנבנישתי מתמחה בדיני המקרקעין, מיסוי עסקאות מקרקעין ותכנון ובנייה המשרד מלווה יזמים ו/או בעלי דירות בפרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי.

דוא"ל הכותב: dina@tdb-law.com  

לקריאה נוספת – תמ"א 38 רמת גן – הלכה למעשה, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

מי צריך מפקח בניה בפרויקט תמ"א 38?

הבעיה – כאשר היזם לא בטוח בכוונתם של דיירי הבניין לחתום על הסכם תמ"א 38 הוא לא ירצה בשלב מוקדם זה לשלם משכורת למפקח חיצוני. כיצד נפתור בעיה זו ?