הנחיה חדשה של מנהל התכנון טורפת את הקלפים ומשנה סדרי עולם בכל הקשור לאישור תכניות בקשה להיתר במערכת רישוי זמין.
כחלק מהליך התייעלות מנהל התכנון והנגשת הליכי הרישוי באופן מקוון התקבלה החלטה חשובה כי מעתה אין צורך להחתמת בעלי הזכויות על גבי הגרמושקה, אלא על טופס ייעודי – הסכמות בעלי הזכויות במקרקעין- ראה מטה.קיצור לוחות זמנים ברישוי – מייעל הליכי התחדשות עירונית:
חתימת בעלי הקרקע על הגרמושקה בפרויקטים של פינוי בינוי עשוי לארוך שבועות ולעתים חודשים רבים של בזבוז זמן טהור.
הסיבות ל"בזבוז" הזמן בשלב חתימה על גרמושקה –
חשיפה ראשונית לתכנון – הבעלים נדרשים לחתום על תכניות ההגשה ימים ספורים לאחר שנתקלו לראשונה בתכניות – הליך קשה לעיכול, בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי כאשר קיים קושי מקצועי בקריאה ו"תרגום" התכניות לשפת העם. כדי לייעל הליך זה ולחסוך זמן יקר בדרך להיתר, ניתן לחשוף את הבעלים לגרמושקה כבר בשלב התיאום ההנדסי.
ריבוי בעלים – בפרויקטים של תמ"א 38 ובטח פינוי בינוי קיימים בעלים רבים הנדרשים לחתום, יוצר מורכבות גם בהיבט הטכני. מעבר לבעלים ה"כשירים" לחתימה בכל פרויקט התחדשות עירונית קיימים בעלויות מורכבות – יורשים, מיופי כוח, חברות פרטיות, חברות ממשלתיות, רשויות, קק"ל, עמידר, עמיגור ועוד'. גם כאן נדרשת עבודה מקדימה של מנהל הפרויקט ובאי כוח הצדדים (במקביל לעבודת המתכננים), לאיתור כל הקצוות כדי את רציפות הפרויקט בשלב הגשת הבקשה להיתר. חתימה באמצעות ייפוי כוח תכנוני הוא פתרון יעיל אך עדיין מצריך עבודה מסודרת של כל הגורמים.
אופן הטענת בעלים במערכת רישוי זמין מבלי לחתום על גרמושקה:
עפ"י המזכר שקיבלנו ממנהל התכנון – זכות במקרקעין המוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין היא בעלות או חכירה או הרשאה להשתמש במקרקעין המהווה בפועל מתן בעלות או חכירה למשך תקופת ההרשאה.
בתקנות התכנון והבניה מוגדר מבקש כבעל זכות במקרקעין או מי שקיבל הסכמה לכך מבעל הזכות במקרקעין. תקנה 36(ו) לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) תשע"ו 2016 מוגדר מיהו "בעל הזכות במקרקעין" בסיטואציות שונות ובפירוט נרחב.
על כן במערכת רישוי זמין יש להטמיע בשדה "בכל הזכות במקרקעין" את המבקש אם הוא בעל זכות או את פרטי בעל הזכות במקרקעין שנתן למבקש את הסכמתו. אין להטמיע במערכת רישוי זמין את פרטי כל בעלי הזכויות במקרקעין.
הסכמת בעלי זכויות במקרקעין שאינם מוטמעים למערכת רישוי זמין תצורף בשדה הייעודי לכך בהתאם לתקנה 36א' או לחלופין אסמכתא על שליחת הודעות בדבר הגשת הבקשה להיתר בהתאם לתקנה 36ב' לתקנות הרישוי.
על מנת להקל על הצגת הסכמת בעלי הזכות במקרקעין לבקשה להיתר בהתאמה לתקנה 36ב' לתקנות הרישוי לפיה הסכמת בעל זכויות במקרקעין תינתן בדרך של אשרור מקוון לבקשה או אישור החתום בידו, לאחר שניתנה לו זכות עיון בפרטיה ובצרופותיה ניתן לעשות שימוש בטופס הייעודי שהוכן לבקשת עורכי הבקשות. השימוש בטופס מייתר סריקה של תכנית ראשית הכוללת חתימות על גביה.
להלן טופס הבקשה החדש אותו יש לצרף בשלב הטענה:
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2022/11/רישוי-זמין-וחתימה-על-גרמושקה-לבקשה-להיתר.jpg600798ויקי ריצנרhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgויקי ריצנר2022-11-15 11:00:182024-04-11 10:52:30לא עוד חתימה על גרמושקה
נראה כי תחום ההתחדשות העירונית לא מפסיק להפתיע ולהתחדש – בשנים האחרונות נרקם פרויקט פינוי בינוי המכיל אפשרות לפיצול הדירה באופן חוקי, הרעיון המהפכני קיבל את המלצת העיריה ועונה לשם "דיורית".
מי זכאי לקבל שתי דירות בפרויקט פינוי בינוי
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) על תיקוניו האחרונים, תחת סעיף קשישים, מספק פריבילגיה עבור "הדייר הקשיש" בפרויקט פינוי בינוי ומאלץ את היזם לספק לדייר הקשיש מספר חלופות לקבלת התמורה, ביניהן אפשרות לקבל שתי דירות קטנות בשווי דירת התמורה.
בפועל, מדובר באפשרות תאורטית בלבד, שכן במסגרת החוק, יכול היזם להציע חלופות אחרות לבחירת הדייר העונה להגדרה "קשיש", וכי סביר יותר להניח שהיזם יבחר להציע את החלופות הנוספות.
החוק לעידוד ג'נטריפיקציה
החוק מספק אפשרות תאורטית בלבד לקבלת שתי דירות קטנות בפרויקט אחר – אפשרות העומדת בסתירה למהות ההתחדשות העירונית:
העיקרון העומד בבסיס ההתחדשות העירונית הוא חידוש המרקם העירוני והחברתי, תוך שימור האוכלוסייה הקיימת, והרי שקבלת דירות במקום אחר מעודד "נדידה" של האוכלוסייה הקיימת המוחלשת בדרך כלל. לפיכך, החוק לא מתכתב עם הצורך האמיתי של שימור האוכלוסייה הקיימת ושיפור מצבה בתוך המתחם המתחדש.
פיצול דירות בפינוי בינוי – כפתרון בר קיימא
הצורך בשימור אוכלוסייה ותיקה הוליד רעיון מהפכני העונה לשם "דיורית" – פיצול דירת התמורה לשתי דירות קטנות – מספק מענה למגוון אוכלוסיות – הן זוג הצעיר, דרך זוג עם ילדים ועד הקשיש אשר ביכולתו להשכיר את היחידה הנוספת ולקבל תוספת ניכרת לשכר הפנסיה או קצבת הזקנה.
הרעיון בו לקחנו חלק החל לפני כשנתיים בבת ים, אז התמנינו לפקח עבור בעלי דירות במתחם פינוי בינוי הכולל 490 יחידות קיימות על פני 62 דונם בשכונת רמת הנשיא בבת ים. הופתענו לגלות נציגות דיירים יוזמת, מעורבת וכריזמטית, אשר ביחד עם אנשי המקצוע הנכונים הובילו מספר מנגנוני תמורה חדשניים.
שכונות ותיקות העוברות הליך פינוי בינוי מתאפיינות בנתח משמעותי של אוכלוסייה קשישה והן מצב סוציואקונומי נמוך, כך נמצא במתחם שלנו בבת ים – עפ"י סקר חברתי שנערך ע"י מרכז הגר מאוניברסיטת ת"א – שיעור בני ה-65 ומעלה במתחם הוא 27.3%, יותר ממחצית ממשקי הבית במתחם מאוכלסים ע"י אדם בודד ורוב גדול מבעלי הדירות השיב כי מעדיף להישאר לגור במתחם.
כתיבת מפרט טכני לדירה מפוצלת
כבר בשלב "ניהול מכרז פינוי בינוי" פנו אלינו נציגות בעלי הדירות, אלו סיפרו כי קיבלו המלצה חיובית של מחלקת הנדסה לעניין פיצול הדירה, במקביל, כדי לאשר את המהלך מול היזם הזוכה, נדרשנו לאפיין את תמחור הדיורית עבור כל דייר הזכאי לפצל את הדירה וכן לכתוב מפרט טכני לפיצול הדירה.
התהליך כלל אפיון מדויק של שטח הכניסה לדירה והמחיצות, חדרי רחצה נפרדים לרבות דודים, איזורי שירות, מטבח נפרד, ארון חשמל נפרד, מונה מים וגז, ועוד. בצד התמחור נדרשנו לחלץ את שווי הבינוי וביצוע הפיצול כתוספת לתמורה הקיימת, בכדי לאפשר לעורכי הדין לנסח את המנגנון על הצד הטוב ביותר.
10 מנגנוני תמורה נוספים בפרויקט פינוי בינוי:
לצד הגדלת הדירה כחלק מהליך פינוי בינוי, וכתוספת למנגנון פיצול הדירה המובא מעלה, ישנם מנגנוני תמורה נוספים הניתנים ליישום ביתר קלות גם במתחם שלכם – שימוש במנגנונים אלו ישפר בהכרח את איכות חיי התושבים וכמובן יתרום לשימור האוכלוסייה הקיימת המתחם:
השתתפות בוועד הבית – אם בעבר שילמתם 50 שקלים יתכן ותאלצו בעתיד לשלם פי כמה לחברת הניהול – ניתן לדרוש סבסוד מלא או חלקי לתקופה של בין 5 ל-10 שנים ואף יותר.
קרן נכסית/הונית – שתי שיטות רווחות לקבלת תמורה נוספת הם קרנות בצורה של נכס הרשום על ועד הבית , או כסף פיזי העומד לרשותו.
קרן תחזוקה עד שלב הבניה – בעלי דירת במתחמי פינוי בינוי נוטים להזניח את הטיפול בבניינים הישנים מתוך ציפייה להריסתם, בפועל הליך פינוי בינוי אורך שנים – על כן ניתן לדרוש מהיזם לסבסד את תחזוקת המבנים הישנים כדי למנוע את הדרדרות והזדקנות המבנה.
אחריות לטיפול במבנה מסוכן במהלך השנים עד הבניה – לצד קרן התחזוקה ניתן לדרוש התחייבות קשיחה לטיפול פיזי ומשפטי בכל הליך מבנה מסוכן שעומד או שיחול על המבנים במהלך השנים עד שלב הבניה בפועל.
קיבוע של יחס קומבינציה – יחס קומבינציה הוא חלוקת סה"כ המטרים בפרויקט בין היזם לבעלי הקרקע (הדיירים). בפרויקט פינוי בינוי לא ניתן לדעת במדויק את היקף הזכויות במחתם בשלב ההסכם, לפיכך ניתן לקבוע יחס שישמר ככל ומקבלים זכויות עודפות, כך שלכל הפחות הבעלים יקבלו את תוספת המטרים כפי שהיזם התחייב אך יתכן חלוקה טובה יותר ככל ותהיה תוספת זכויות.
השתתפות ברווחים (UPSIDE) – קיים סיכוי סביר יותר לעליית ערך הקרקע מאשר תוספת זכויות במתחם. לכן, לצד קיבוע יחס הקומבינציה, ניתן לקבוע אחוז רווחיות מסוים – כאשר הרווחים העודפים יתחלקו ביחס קבוע מראש בין הדיירים לבין היזם.
אחריות למציאת דירה – עבור אוכלוסיה וותיקה המתגוררת במתחם, ניתן לדרוש כי היזם ימצא דירה ראויה להשכרה במהלך תקופת הבניה (לרבות סבסוד מלא של הובלה הלוך חזור ושכ"ד כמובן).
תקציב "נחיתה רכה" – ניתן לדרוש ולחייב את היזם לתקציב של כמה עשרות אלפי שקלים במזומן או שווה ערך לצורך רכישת אבזור הדירה בשלב האכלוס.
תעדוף שלביות המתחם – ככל ויש שלביות ניתן להגדיר אוכלוסייה מסוימת אשר תקבל תעדוף לטובת שלב א, בעיקר אוכלוסייה קשישה.
הרחבת "חוק הדייר הקשיש" לאוכלוסיות נוספות – למשל הרחבה של טווח הגילאים.
התאמת תכנון לפרופיל התושבים – פרויקט פינוי בינוי
זאת ועוד, בצד התכנון ניתן להשקיע עבודה וחשיבה רבה, לצד סקר חברתי ואפיון הצרכים הציבוריים שהפך לתנאי מחייב בכל מתחם פינוי בינוי, שימור המאפיינים השכונתיים, בין אם על ידי שימור אלמנטים עיצוביים, היסטוריה שכונתית, מענה ציבורי הולם, התאמת מערכות הבניין הן הציבוריות והן הדירתיות, למשל אוכלוסיה דתית/חילונית, כתיבת מפרט טכני עדכני ובר קיימא ועוד.
מעורבות התושבים בהליכי פינוי בינוי
אפיון הדיורית כפי שהצגנו, לא היה מתקיים אלמלא נציגות דיירים חזקה ודומיננטית אשר פעלה בנחישות ושקיפות לטובת הכלל והשיגה הטבות מרחיקות לכת, לצדם עמדו אנשי מקצוע בכל התחומים – משרד עורכי דין, שמאי, יועץ ביטוח, יועץ חברתי, ואנחנו המפקחים בצד ההנדסי.
בהיבט הרישוי נותרה עבודה רבה ואתגרים בירוקרטיים, אך לצד האתגרים ניצבת אוכלוסיה ואנשי מקצוע שאינם מוכנים לוותר עד להשגת המטרה.
מגיפת הקורונה היכתה את כולנו בתדהמה רבה. אף אחד בעולם לא ציפה למגיפה בסדר גודל כזה,
לא אדון ג'ו מוושינגטון ולא גברת כהן מחדרה.
אירוע כזה שם אותנו לרגע אחד (או אפילו לכמה חודשים) בפרופורציה זהירה על חיינו בגלובוס. המאה ה-21 על שלל יכולתיה הטכנולוגיות לא מצליחות להבין ולהסביר את מורכבות הנגיף ולרגע נראה כי איתני הטבע גדולים מאיתנו, חזקים, עוצמתיים במידה הרסנית למדי.
נדמה כי לפעמים לאנושות כולה יש זיכרון קצר טווח באירועים מעין אלו ואין היא נערכת בהתאם לאירועים הרסניים שעפ"י נתונים סטטיסטיים אמורים להתרחש ולהגיע כל כמה שנים או עשרות שנים. אומנם, ארועים כאלה אינם קורים כל יום אך די למגיפה אחת פעם בדור כדי לזרוע הרס רב וכידוע זו לא הייתה המגיפה היחידה שהכתה ביובל האחרון כך שאין מדובר באירוע ראשוני ובתולי.
קידום פרויקט פינוי בינוי – הערכות לארוע המשמעותי הבא
מגפת הקורונה מחזקת בנו את הצורך להיערך לאירועים בלתי צפויים אשר איתני הטבע יכולים לזמן לנו.
כידוע, תכנית ופינוי בינוי על כלל מרכיביה נועדה למנוע תרחיש קיצון ואפשרי של רעידת אדמה בישראל. תכנית שנכתבה על מנת למנוע אירוע קיצון.
נדמה כי לפעמים שכחנו את מטרותיה העיקריות של התכנית על כן, מגפה זו מספקת לנו תזכורת לחשיבות חיינו, ביטחוננו וכי לא ניתן לחזות את עתידנו מראש ויש להיערך אליו בהתאם עם כל הכלים העומדים לרשותנו.
בתקופה זו, רובנו נמצאים בסגר\בידוד וזה הזמן לקדם את הפרויקט החשוב ביותר להצלת עתידנו, הן עתידנו הכלכלי והן עתידנו הביטחוני.
אם אתם נמצאים בתחילת הדרך ומעוניינים לבחון אפשרות של ביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי במסגרת חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה, נשמח לסייע ולבחון את התכנות הפרויקט הן מבחינה כלכלית והן מבחינת תכנונית ללא עלות.
אם אתם בשלב מתקדם יותר וטרם בחרתם מפקח בנייה, גורם זה הינו אחד מאבני הדרך החשובים להצלחת הפרויקט ולקידומו כנדרש, אנו בחברת אפיקים הנדסה מפקחים על מעל מאה פרויקטים עבור בעלי דירות ונשמח לסייע בעניין.
אנו מזמינים אתכם לשיחת ZOOM ללא עלות על מנת להתייעץ עם המומחים שלנו על כלל מרכיבי הפרויקט בכל השלבים השונים. שיחתנו תתרום לכם ערך רב בהתנהלות מול הגורמים המקצועיים השונים.
במסגרת בחירת יזם להובלת פרויקט פינוי בינוי הינכם נדרשים לנהל התמחרות על מנת למקסם את התמורה הניתנת לכם. מבין הסוגיות שיבחנו, עולה השאלה כיצד נבחנת האיתנות הפיננסית של היזם – איזה מידע עלינו לחפש, אילו שאלות עלינו לשאול, וכיצד להצליב את כל המידע לצורך גיבוש תמונת מצב פיננסית שתביא אותנו לחוף מבטחים.
מדוע חשוב להבין את המצב הפיננסי של היזם בפרויקט התחדשות עירונית
בענף התחדשות עירונית בישראל פועלות, נכון להיום למעלה מ- 1,400 חברות. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט כ- 35% מהחברות הפעילות בתחום התחדשות עירונית נמצאות בסיכון גבוה, בשנת 2020 כ-350 חברות פעילות בתחום הגיעו לכשל פיננסי, וכ-250 חברות נוספות הפעילות בתחום נמצאות ברמת סיכון גבוהה.
מעבר לשקט הנפשי והביטחון ש"בחרנו נכון", עצם ביצוע בדיקת הנאותות הפיננסית, יש בכוחה לספק רוח גבית להחתמת בעלי הדירות, הקניית תחושת שקיפות בקרב כל בעלי הדירות והגעה לרוב הדרוש לקידום הפרויקט.
בהמשך המאמר נרחיב אודות חשיבות בדיקת הנאותות הפיננסית אותה עליכם לבצע בבואכם לבחור יזם לקידום וביצוע פרויקט פינוי בינוי.
כבר לא צריך לרכוש קרקע:
אם ביזמות המסורתית נהוג "להשכיב כסף", הרי שבתחום התחדשות העירונית כל שעל היזם לעשות הוא לחתום על עסקת פינוי בינוי, גם בעיני רשויות המס יום העסקה הוא הגעה לרוב הדרוש עפ"י חוק. בעבר, כדי לקדם פרויקט הכולל מאות יחידות דיור היה צורך ביזם עם כיסים עמוקים, וכיום תנאי הסף כמעט ולא קיימים, הפיתוי גדול מאין כמוהו, יזמים המצליחים לשווק את עצמם הופכים למגה סטארים ומחתימים עשרות של מתחמים ופרויקטים, וזאת עוד לפני שסיימו פרויקט אחד (לעתים אף לפני שהתחילו לבצע פרויקט אחד).
העיוות המתואר כאן, גרם בעשור האחרון ליזמים רבים אשר פעלו בתחום ההתחדשות העירונית לפשוט רגל, ולהותיר מאחוריהם נזקים כבדים. מעבר למקרים המתוקשרים, עליהם ודאי שמעתם, ישנם עוד רבים וטובים שנכנסים להליכי חדלות פירעון , מוגבלויות בבנקים וזה רק קצה הקרחון. כל עוד תנאי הסף כה נמוכים – סביר להניח שמקרים אלו ילכו ויתעצמו.
לא בכדי הפך הליווי הבנקאי מעין "חותמת איכות" – עורכי דין המייצגים בעלי דירות תולים את כל תקוותיהם באותה התחייבות חוזית של היזם לליווי בנקאי – וכאן מפספסים את מהות הבדיקה הפיננסית.
הליווי הבנקאי הנו תנאי מתלה בכל פרויקט פינוי בינוי והנו הכרחי ביותר לקיום הפרויקט. למרות זאת, לא נוכל לתלות את הצלחת הפרויקט בהשגת ליווי פיננסי אשר עתיד להתקבל בעוד מספר שנים, עם קבלת היתר הבניה המיוחל.
נשאלת השאלה האם היזם יוכל לקדם את הפרויקט ולהשקיע את מיליוני השקלים הנדרשים לקידום התב"ע בצורה יעילה ורציפה, מבלי להתעכב באמצע ולחפש שותף או קרן חיצונית שתעמיס על תקציב הפרויקט ורק תרחיק את היזם מהשגת פרויקט רווחי דיו על מנת להשיג את הליווי הבנקאי?
ואילו הגיע היזם לשלב הליווי הפיננסי בסמוך לקבלת ההיתר – האם כעת יוכל להזרים מיליונים רבים בתור הון עצמי? או שמא גם הפעם יידרש להשלמת הון?? (הלוואת מזנין), הכנסת שותף פיננסי, או אולי בכלל למכור את הפרויקט בדרך ליזם אחר?
אלו רק חלק מהשיקולים וההשפעות הנגזרות מאיתנות פיננסית ושיקולים תזרימיים אשר יזמים (גדולים כקטנים) חווים באופן יום יומי. בעלי הדירות והיועצים השונים אינם חשופים לשיקולים אלו.
מרגע שנחתם הסכם פינוי בינוי מול היזם, כל שנותר הוא לבקר אחר קיום אבני הדרך הראשיות, ולקוות שעשינו את הבחירה הנכונה – מכאן חשיבותה העצומה של בדיקת הנאותות הפיננסית של יזמי התחדשות עירונית.
איזה יזם מתאים לפרויקט שלנו?
אחת השאלות העקרוניות והנפוצות – האם נעדיף יזם גדול בעל ניסיון מוכח ?
לדעתנו, ישנו סף מינימאלי של ניסיון יכולות ומשאבים. למרות זאת, יש לשים את כובד המשקל על נכונות היזם ומידת הרלוונטיות שלו לפרויקט.
ישנם "יזמים גדולים" הנמצאים בסיכון, אין הגדרה זו פוטרת את בעלי הדירות מבחינת האספקט הפיננסי, גם בשנה האחרונה נתקלנו במספר חברות ענק שהסתבכו על רקע תזרימי.
מספר שיקולים נוספים עשויים להטות את הכף לטובת יזם בעל מידות קטנות יותר- למשל, החברות הגדולות מסועפות וכבדות, בצד התכנון ישנה פחות גמישות מול הרשויות וקושי במציאת פתרונות, רוב המחלקות פנימיות ולכן נוטים יותר "לדגור על הפרויקט" ולמרוח את תהליך הרישוי (בפינוי בינוי מריחת זמן משמעותה מספר שנים נוספות של המתנה).
בנוסף, מבחינת מדיניות גיוס הפרויקטים ומידת הפיזור של היזם, גם בקרב היזמים המוכרים ישנם אלו שמדיניות גיוס הפרויקטים שלהם שמרנית ובוחנת, ויש כאלו "אגרסיביים" שלוקחים מכל הבא ליד (בתור בעלי דירות נעדיף יזם שקול ושמרן כמובן), נתון זה אינדיבידואלי, משתנה בהתאם לתקופה, הלך הרוח של הנהלת החברה ועוד. לכן צריך לבחון נקודתית לאותה עת.
אלו הבדיקות שיתנו לכם שקט:
גיבוש תמונת מצב פיננסית של יזם התחדשות עירונית מורכבת ממכלול שלם של בדיקות, חלקן דורשות התמקצעות והבנה עמוקה בתחום הפיננסים, אך רובן אינן דורשות ידע נרחב וגם בתור בעלי דירות לא מיומנים תוכלו להסיק מסקנות ראשוניות לאחר קבלת התייחסות היזם לסוגיות הבאות:
זהות היזם וניסיון – קבלת ח.פ חברת היזם – יש להבין מי החברה הערבה לעסקה (להבדיל מחברת פרויקט SPC שתקום בעתיד) שנת הקמה, מספר עובדים מוצהר סיווג קבלני יש/אין, אופרציה קבלנית, גורמים מקצועיים, מחלקות החברה (מיקור חוץ?), חברות בנות ואחיות וכיצד משפיעות על החברה היזמית, האם יש שותפים ומה תפקידם? ניסיון החברה, חוות דעת לקוחות, ועוד'.
דוחות כספיים – האם היזם מוכן לספק לאנשי המקצוע מטעם בעלי הדירות דו"חות כספיים מבוקרים ושאינם מבוקרים מהשנה האחרונה לצורך בחינה יסודית של היחסים הפיננסיים?
צבר פרויקטים – כמות הפרויקטים בתכנון/רישוי/מו"מ משפטי אל מול כמות הפרויקטים בביצוע או שהסתיימו בשנים האחרונות – נתון חשוב אשר ביכולתו להצביע על מידת השמרנות והלך הרוח של החברה כפי שהסברנו מעלה.
הצהרת רו"ח חברה – קבלת הצהרת רו"ח המבקר של החברה – האם בשנתיים האחרונות היו הסדרי חובות עם רשות המיסים והאם היו פיגורים בתשלומים פנסיוניים של העובדים.
תביעות – האם הוגשו נגד החברה או בעלי מניותיה (ישרים או עקיפים עד לבעלים הפרטיים הסופיים) תביעות משפטיות ע"י רוכשי דירות או בעלי דירות ב-5 השנים האחרונות?
מורשה חתימה – קבלת אישור עו"ד בעניין מורשי החתימה בחברה – במידה וסמנכ"ל הכספים הנו מורשה חתימה בחברה נראה זאת כאינדיקציה חיובית ולהפך.
המלצה מבנק – יש להוסיף מכתב הפניה/המלצה מהבנק המלווה את הפעילות השוטפת של החברה לרבות ליוויים פיננסיים שהסתיימו.
דוח דירוג ומידע עסקי – הפקת דוח מאחת מחברות המידע העסקי, הצלבה עם נתונים שקיבלנו והעמקה – בעיקר בחלק של מודיעין עסקי.
אם תשאלו את העוסקים בתחום מי אמון על בחינת איתנותו הפיננסית של יזם תקבלו תשובות חלוקות – יכולת גיבוש תמונת המצב הפיננסית כרוכה בחלקה בהבנה מקצועית בתחום הפיננסים ובסוף מדובר במסקנות אמורפיות שאינן חד משמעיות. הסיבות הנ"ל גורמות לבחינה הפיננסית "ליפול בין הכיסאות" ולעתים אין מי שייקח אחריות לבחון סוגיה זו, יותר מכך, ישנם עורכי דין המייצגים בעלי דירות אשר נרתעים מלעסוק בסוגיה מחשש שמא יצטרכו לשאת באחריות.
כך או אחרת, חשוב כי בעלי הדירות יקבלו תשובות ברורות, אשר יסייעו להם בקבלת ההחלטות, וראוי כי בעלי המקצוע המובילים את תהליך המו"מ וניהול המכרז יסייעו בידיהם של הדיירים בסוגיות אלו וכך יוכלו לקבל את הביטחון להתקדם ולקדם את העסקה.
בתור חברת פיקוח וניהול פרויקטים הפועלת עבור בעלי דירות, התנסינו בניהול של עשרות מכרזי פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ, אנו שמחים לחלוק מהידע אותו צברנו וכמובן נשמח לסייע וללוות אתכם בכל שאלה, תפקיד מפקח הבניה מטעם בעלי הדירות הנו קריטי עבור הצלחת הפרויקט ויש להטמיעו כבר בשלב ההתמחרות ובחירת היזם. המפקח ממומן באופן בלעדי ע"י היזם ואינו כרוך בהוצאות או התחייבויות מצד בעלי הדירות.
שנים של עבודה סיזיפית ומו"מ עיקש הגיעו למיצוי והסכם הפרויקט נחתם בשעה טובה, כעת נכנסים לשלב מאתגר אף יותר, הדורש משאבים ותקורות עבור היזמים – הרי הוא שלב הפקת ההיתר. במידה ותצליחו לקצר את זמני הפקת ההיתר – תקטינו באופן ישיר את הסיכון הנגזר מחוסר הוודאות התכנונית בפרויקטים של התחדשות עירונית.
ואם תעשו זאת באמת טוב, תוכלו לגזור רווחים נוספים בדמות מיתוג החברה כאחת כזו שיודעת להפיק היתרים בזמן קצר ויעיל תוך שימוש באנשי מקצוע האיכותיים ביותר.
הפקת היתר וניהול רישוי במציאות משתנה:
בעולם של מציאות משתנה בתחום הפוליטי-מדיני, רוגלציה, קורונה וכדו'.. לא פלא שעולם הרישוי סופג טלטלות רבות – יותר ויותר יזמים מתאכזבים מתהליכים לא סדירים וניסיונות כושלים לייעל תהליכי רישוי, ומכאן חשיבות עצומה למנהל מחלקת הרישוי כדמות בעלת ראיה מרחבית ויכולת "חשיבה מחוץ לקופסה" תוך מציאת פתרונות יצירתיים בהובלת תהליכים. בזמן שתחום הרישוי נתפס כגישוש באפלה כדאי מאוד לבנות מחלקה שיודעת להביא תוצאות ולקדם רישוי בצורה יעילה, כזו שניתן לסמוך עליה – כפי שאתם סומכים על אנשי הביצוע שלכם.
מנהל פרויקט כדמות מפתח:
אם בעבר יזמים היו תולים תקוות באדריכל הפרויקט לשם ניהול התכנון והפקת ההיתר, כיום יזמים קטנים כגדולים מבינים כי ניהול חיצוני ע"י מנהל פרויקט הנו הכרחי לקידום יעיל של תהליכי הרישוי.
שימוש במנהל פרויקט הפך לנחלת הכלל, ולמרות זאת תפקיד מנהל הפרויקט אינו מוגדר ומכאן נוצרים פערים גדולים באיכות מוביל הפרויקט והשפעתו על הפקת ההיתר.
תפיסה מוטעית של יזמים רבים המשריינים אנשי מקצוע מתחומים אחרים או כאלו ללא התמחות ורקע רלוונטי בקידום רישוי – תורמת אף היא לתחושת חוסר הודאות להתקדמות הליכי הרישוי, חוסר ודאות המשפיע על גורמים רבים כל כך.
מנהל פרויקט בהתחדשות עירונית אינו רק מתאם, מגשר ומייעל תהליכי רישוי, אלא בעל התמחות ספציפית במציאת פתרונות יצירתיים מול גורמי התכנון. מתן דווחים לבעלי דירות ובא כוחם, הבנת הרגישויות של הפרויקט בצד האנושי והבין אישי, ויכולת לרדת לפרטים בכל פרויקט.
פריצות דרך להיתר בניה:
רצינו לשתף אתכם בהצלחות שלנו מהחודש האחרון. הדרך לקבלת היתר בניה מורכבת מפריצות דרך קטנות – כל אחת מהן משלבת ניסיון ארוך שנים, תעוזה ויצירתיות:
בקבלת החלטות וועדה אנו תמידבודקים רלוונטיות של כל הדרישות להיתר הפרויקט – כך בחודש האחרון בפרויקט תמ"א 38/2 בתל אביב הצלחנו להוריד דרישות לאישור מקרקעי ישראל, נת"ע, רשות העתיקות ועוד מגוון דרישות לא הגיוניות לעיצוב הבניין. כל זה בצורה מסודרת ומגובה במיילים, וזאת לאור שינוי התפיסה לעבודה מרחוק מפאת מגבלות הקורונה.
פרויקט תמ"א 38/1 ברמת גן קיבל ברכת העירייה בזכות בדיקה מעמיקה של המגרשים הסמוכים והמצאת אסמכתאות למצבם המשפטי – בכך גרמנו לעירייה להבין שאין ברירה אלא לתת אור ירוק לפרויקט וכל זה בפרה רולינג באווירה נעימה וסיכום פגישה מסודר בכתב.
בפרויקט מתחמי בחולון הצלחנו לאחרונה לשנות רמת שירות החניון – הדבר אפשר ליזם לדבוק ביעד החניה מבלי לייצר מתקנים או מפלסים נוספים – פערים אלו מזוהים על ידינו כבר בקריאת תיק המידע והבנת המשמעויות – כבר אז אנו פועלים ביחד עם צוות התכנון למציאת פתרונות וסגירת פינות, וזאת לצורך המשך התכנון באופן רציף תוך תיאום כלל הגורמים.
בבת ים הצלחנו לדחות דרישה לקבלת אישור מח' איכות סביבה כתנאי לכניסה לועדה, פעולה זו החיתה קריטית עבור היזם ועמידתו בהסכם הפרויקט מול בעלי הדירות, בנוסף הצלחנו להוריד מספר דרישות של המחלקה תוך הגשת מכתב מנומק מהמתכננים המבהיר את חוסר יכולת מילוי דרישות הועדה בפרויקט תמ"א 38/1 (אחוזי חילחול, דוח אקוסטי ועוד). הצלחתנו זו נובעת מהיכולת לעמוד בקשר ישיר והדוק מול כל הרשויות ומחלקות העירייה הרלוונטיות, קשר זה מאפשר לנו לקדם את בדיקת החומר שהוכן ע"י מתכנני הפרויקט, הורדת דרישות לא הולמות וקבלת אישורים בקצב המהיר היותר.
אם גם אתם רוצים להשיג תוצאות ולנהל את הפרויקט שלכם בצורה אפקטיבית בדרך להיתר הבניה – אני כאן בשבילכם!
פנו אלי עוד היום – ויקי ריצנר – 073-787-38-38
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2021/01/ניהול-רישוי-בהתחדשות-עירונית.jpg594338ויקי ריצנרhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgויקי ריצנר2021-01-09 21:03:432021-01-27 10:48:02מכשולים בהפקת היתר בניה בעידן של מציאות משתנה
לאחרונה הוזמנו להרצות בנושא אפקטיביות של מפקח בניה בפני פורום המנהלות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתום הפגישה נדרשנו להציג מפתח לתמחור מודולרי למפקח בניה בפרויקט פינוי בינוי. העדר הרגולציה סביב פיקוח דיירים יוצר פתח לעיוותים קשים. לעתים יקבלו הדיירים פיקוח הדוק ואפקטיבי, ולעתים יגלו שהמפקח הוא בובה על חוט.
מפקח בניה בפרויקטים של פינוי בינוי הפך לחלק אינהרנטי מצוות קידום הפרויקט. תקציב המפקח משולם כמעט תמיד ע"י היזם, והוא אשר מתווה את היקף המשרה ותכולת השירות אותה יספק המפקח עבור בעלי הדירות.
בתחקיר זה נספק לכם הצצה לתפקיד מפקח הדיירים בשלב ביצוע פרויקט פינוי בינוי וגם נספק טיפ חשוב שילמד אתכם כיצד נדע אם המפקח אפקטיבי עבורכם.
בקרה תכנונית:
מינוי מפקח בניה עבור בעלי דירות מתרחש עם בחירת היזם ותפקידו מתפרש על פני שלבי המו"מ המסחרי, וכן שלבי התכנון והוצאת ההיתר. בשלבים אלו תפקיד המפקח הינו קריטי הן עבור קביעת התמורה עבור בעלי הדירות ברמה המסחרית, והן מבחינת בקרה אחר התנהלות היזם בדרך להוצאת היתר הבניה. למרות חשיבות המפקח בשלבים המקדמיים, נתמקד במאמר זה אך ורק בשלבי הביצוע.
כשמדובר בפיקוח בניה – כל המוסיף הרי הוא משובח
מוטת השליטה בפרויקט בניה
פרויקט בניה קונבנציונאלי מכיל אלפים רבים של פעולות, המתלכדות ומרכיבות בסופם פרויקט מושלם.
מפאת ריבוי המשימות והפרטים, ישנו קושי מובנה בניהול ובקרת תהליכים בצורה הרמטית. למעשה, ליקויי הבניה הם חלק בלתי נפרד מהליך הבניה, ובמובן הזה, הנדסת בניין אינה דומה להנדסת מכונות.
חשיבות מפקח דיירים בפרויקט פינוי בינוי
מעבר לניהול הפרויקט מטעם היזם, קיימים מספר גורמי בקרה עבור כל בעל עניין בפרויקט – העיריה, המדינה (באמצעות מכוני בקרה, מעבדות מאושרות, רגולציה), הבנק או המוסד הפיננסי המלווה באמצעות בקרה תקציבית ופיקוח פיננסי, והרי לא יעלה על הדעת כי בעלי הדירות, להם האינטרס הגדול ביותר, לא יזכו לפיקוח הנדסי ראוי מטעמם.
זאת ועוד, כאשר אנו מבינים שהכשלים והליקויים לא ניתנים למניעה הרמטית, בכל שלב ובכל רזולוציה של הפרויקט, מכאן יש להבין כי תפקיד מפקח הדיירים הנו חשוב ולפעמים קריטי להצלחת הפרויקט, וככל שירבו מאמצי הפיקוח, כך יפחתו הסיכויים לכשלים (גדולים כקטנים).
רף מינימאלי לפיקוח אפקטיבי
נשאלת השאלה האם קיים רף מינימאלי ? למעשה המפקח נותן שירות, והיות ותפקיד המפקח לא מוגדר דיו, ביכולתו להתאים את תכולת השירות לכל תקציב נתון.
מכאן נשאלת השאלה האם יש סף מינימאלי של פיקוח , או תחת איזו הגדרה מפקח הדיירים עתיד לספק שירות אפקטיבי לבעלי הדירות? ומצד שני באיזו מידה של ביקורים בהכרח אינו מסוגל להיות אפקטיבי.
כדי להמחיש נקודה נצלול לעובי הקורה ונמחיש בצורה של כשלים אופייניים את נחיצות המפקח בכל שלב בביצוע פרויקט פינוי בינוי.
הסמכת מפקח בניה – הבהרה
נכון לעת הזו, אין בחוק הגדרה להכשרתו המקצועית של מפקח בניה עבור בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי, ישנם קבלנים מנוסים שהחליטו ברבות הימים להפוך למפקחי בניה, או מהנדסים / אדריכלים שסיימו זה עתה את לימודיהם, המספרים בתחקיר אינם מתייחסים להבדלים המובנים בין מפקח אחד למשנהו. ההנחה היא כי המהנדס באתר בעל ניסיון של שנים רבות בבניין ובקיא ברזי המקצוע.
שלב ביסוס המבנה – מי צריך בכלל מפקח?
פעמים רבות אנו שומעים את הטיעון שאין כל צורך במפקח דיירים בשלב הביסוס, ופעם אחר פעם נדרשים להסביר אודות חשיבות המפקח בשלב קריטי זה. בשלב זה אנו יוצרים אינטראקציה עם אנשי המקצוע בשטח, היערכותם לפרויקט ויצירת נהלי עבודה מולם. כחלק מהפיקוח בשלבים אלו אנו מפקחים על תחילת עבודה בהתאם לנהלים ולתיעוד בדיקות מול מעבדה מאושרת, יציקת הכלונסאות, דיפון, בדיקות ברזל ותעודת משלוח, בדיקות סוניות, התאמת תכניות העבודה לביצוע, קבלת אישור מדידת מודד מוסמך, קווי בניין בנצ'מרק, תיעודי יומן עבודה, פנקס כללי, הדרכות עובדים ועוד.
עם החפירה נעשית בדיקת עוגני קרקע לפי פרט בתכנית קונסטרוקציה, בחינת יישום התזת בטון וכל יתר הדרישות לאיטום הדיפון, בדיקת מערכות בחניון, הכנות לחשמל והארקה כיבוי אש, טיב חומרים, ורטיקליים, ניקוזים, שיפועים, בדיקת מידות החניות, מיקומים, גודל פתחים, אוורור, אופן ביטון, הרכבת משקופים, חדרי מדרגות ועוד. איכות ביצוע החניון קריטית לביצוע הפרויקט בדגש על יישום האיטום בחניונים, תופעת סגרגצייה ואיכות הבטון.
באחד הפרויקטים בהם פיקחנו לאחרונה גילינו שמידות הכניסה לרמפה לא תואמות את ההיתר בעקבות יציקה לא נכונה של הדיפון. ביקשנו מהקבלן לתקן והוא חצב את כלונסאות הדיפון והגיע לברזל העבודה, היה צריך לעבוד עפ"י הנחיות קונסטרוקטור לשיקום ברזל.. אך הקבלן שפך טייח מבלי להתייחס להנחיות. למטה תמונות החל מאיתור התקלה ועד לטיפולה עפ"י הנחיותינו.
למטה תמונה לאחר פירוק טפסנות, ברזל עבודה חשוף וסגרציית בטון שאינה תקנית, במקרה זה ביקשנו חוו"ד קונסטרוקטור וטיפול בליקוי כולל אישור ביומן עבודה.
עבודות טיח:
בעיה אופיינית בפרויקטים רבים.. קבלן מנסה באמצעות טיח לפלס את הוינצ'ים שנוצרו במהלך שלב השלד.. כך נוצרות שכבות טיח שאינן עפ"י התקן. לפני עבודות הטיח ישנו צורך בהכנת הבטון באמצעות הרבצת בטון ורשתות מגלוונות, בשכבות של עד 3 ס"מ, הקשור באופן ישיר לאיטום הבניין. בתמונה אנו רואים סטיה של 8 ס"מ בוורטיקל וניסיון מילוי ויישור לא תקני.
מערכות (אינסטלציה וחשמל):
תקניות ורציפות החומרים עפ"י דרישות היועצים – בתמונה מטה שיפועים הפוכים בקווי ביוב, ללא ביטון הקווים.
מערכות אוורור:
צינור אוורור העובר בקיר חיצוני, קורה בפרויקטים רבים כתוצאה מהחלפת קבלני המשנה וחוסר תיאום בין קבוצות עובדים. במקרה זה יבצעו את הנמכת הגבס מבלי לבטן את הצינור וכתוצאה מזה תתגלה הרטיבות. כתוצאה מכך יאלץ הקבלן לפתוח חיפוי קירות, לקדוח בקיר חיצוני, להרכיב מחדש מערכות אוורור, לחפות אבן חיצונית, ולהפעיל את קבלן הגבס.
בעיות נוספות של חוסר תיאום וניהול:
בתמונה מטה קבלן שלד השאיר פתח לצינור ביוב, קבלן אינסטלציה הרכיב את הצינור, קבלן השלד (שכבר סיים מרבית מעבודת השלד) לא ביטן את הצינור לפי דרישות התקן והקונסטרוקטור (צמר אקוסטי, ביטון וחיזוק), לאחר מכן התחילו לעבוד קבוצה של חיפוי אבן חיצונית עבור ביצוע סגירות חוץ. כעת קבלן הצבע יסתום את החור שלא לפי דרישות התקן כאמור ותגרם פגיעה באיטום הדירה וכן בעיה אקוסטית.
איטום חדרים רטובים:
עיקר תקלות האיטום יכולות להימנע באמצעות פיקוח הדוק יותר וניהול קפדני של האתר. עבודות האיטום בחדר רטוב כוללת הכנת רצפת בטון לעבודות איטום כולל רולקה וסיקה, שכבה או שתיים עפ"י פרט איטום, בדיקת הצפה, לאחר מכן מילוי לריצוף, ועבודות ריצוף, לאחר מכן כיסוי הריצוף עם פלטת גבס סוג ב' ורק לאחר מכן רשאים הפועלים להיכנס לשירותים להמשך ביצוע העבודות.
בתמונה מטה לאחר ביצוע עבודות איטום , ולפני ביצוע שכבת הגנה , אנו רואים פועל שנכנס לבצע עבודת תיקון בחדר, ופגע בשלמות האיטום דבר אשר יגרום לנזק עתידי.
איטום מרפסות :
לאחר ביצוע האיטום במרפסות הקבלן מבצע לרוב בדיקת הצפה, לאחר מכן ישנו צורך לשמור על שלמות האיטום, כאשר נכנס קבלן הריצוף לעתים אין השגחה מספקת וכך נוצרת פגיעה באיטום. בתמונה מטה לא נבדקו מידות המרפסות עפי פריסת הקרמיקה וקבלן הריצוף ביצע תיקון ופגע באיטום ללא השגחת מנהל העבודה.
הרכבת משקופים:
בפרויקטים רבים נוצרים פערים בין מידות המשקוף העיוור לבין הפתח שהוכן ע"י קבלן השלד. במרווחים שנוצרים לעתים 8 ס"מ, משלים היזם את היציקה בצורה לא הומוגנית. במקרה זה נדרש פירוק המשקוף, ביטון והשלמת גליפים בצורה תקנית והרכבה חוזרת.
משקוף דלת כניסה :
המשקוף צריך להתחבר לתוך מסגרת בטון וברזל עבודה לפחות 10X10 בתמונה מטה לא בוצעה הכנת קורה עליונה אלא שימוש בבלוקים. המשקוף מקבל את כל העומס וכמובן שנדרש לפרק ולבצע עפ"י תקן.
טיפ לבחירת מפקח שיביא לכם תוצאות:
בבניין אין פעולה שאורכת פחות משבוע.. ועל כן, המפתח הנהוג היום של ביקור חד שבועי בכל בניין שיבנה בפרויקט פינוי בינוי, במידה ותעשה בצורה רציפה ואיכותית עתידה להניב פיקוח אפקטיבי.
אין עוררין על כך, שככל שנוכחות המפקח תגבר יוכל לאתר ליקויים רבים יותר.
מפאת מגבלות התקציב והעדר רגולציה נוכחות המפקח מוגבלת ומכאן חשיבות מקצועיותו של המפקח באתר, ככל שהמפקח יהיה חד ומנוסה יותר, כך יוכל לצמצם למינימום את מספר הליקויים שנעלמים מעיניו.
כפי שהסברנו, ליקויי בניה הם חלק מובנה בהליך הבניה ולא ניתן להעלים אותם אלא לאתר ולצמצם אותם. בתור נציגות בעלי הדירות בקשו מהמפקח לקרוא את אחד מהדוחות החודשיים האחרונים שהפיק לפרויקט פינוי בינוי (בדגש על פרויקט המצוי בשלב מערכות), אם תגלו מספר הערות מועט סימן שהמפקח אינו אפקטיבי. אם תראו עשרות עמודים של הערות כנראה שעושה את עבודתו בצורה נכונה.
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2020/01/יהודה-הנשיא-16_18-רמת-גן.jpg303404צוות אפיקים הנדסהhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgצוות אפיקים הנדסה2020-07-12 10:23:472020-07-13 13:19:18מפקח בניה בפינוי בינוי – דמות מפתח או בובה על חוט
קיבלתי מידע סותר לגבי אפשרויות התכנון בבניין שלי. יזם אחד מדבר על אפשרות של חיזוק הבניין והשני על פינוי בינוי. מדוע אני מקבל הצעות מיזמים לא מנוסים או קבלני חתימות ? וכיצד אוכל לגרום לבניין שלי להיות אטרקטיבי בעיני יזמים איכותיים? איך אדע שאני מקבל את המקסימום ואיך אצליח לרתום את בעלי הדירות לתהליך כה מורכב? אם אחת משאלות אלו נוגעות אליך – המאמר הזה הוא בשבילך.
בעשור האחרון אנו רואים התעוררות של מגמת ההתחדשות העירונית ההולכת ומתעצמת. בשנה האחרונה אנו עדים לתפנית בגישת מוסדות התכנון לתמ"א 38 – הכרה בחוסר האפקטיביות של התוכנית לטווח הארוך – הן בהיבט התכנוני, הן בהשתלבות הפרויקטים במרקם העירוני הקיים והן בעמידות המבנים מפני רעידות אדמה. בתוך כך אנו נותרים עם אלטרנטיבה (כמעט) יחידה בדמות פינוי בינוי ותכנון ארוך טווח, וכך עפ"י מנהל התכנון עתיד להוות את עיקר התחלות הבניה עד לשנת 2040.
חשבתם שאתם "בוחנים" את היזם? תחשבו שוב
לפני 5 שנים ראינו יזמים גדולים הנמנעים מכניסה
לתחום הפינוי בינוי תוך התבססות ביזמות המסורתית, כעת כולם כבר מבינים – מי שלא
יהיה כאן – פשוט לא יהיה. על כן ראינו בשנה האחרונה את כל יתר היזמים שלא האמינו
מספיק בתחום, מזדרזים להשיג פוזיציה, לבחון מתחמים, להחתים דיירים, לקנות חברות
בקשיים, לקדם תב"עות וכו'.
למרות זאת, בצד ההיצע קיימת אינפלציה גדולה של פרויקטים
פוטנציאליים ופניות רבות המתקבלות אצל היזמים האיכותיים מדי יום, זאת כתוצאה מגידול במודעות של בעלי הדירות, ביחד עם הבשלה של
מוסדות התכנון וגידול בערכי הקרקע. בשורה התחתונה – ריבוי האלטרנטיבות עבור היזמים
"המחוזרים" מאפשרות להם לבחור בפינצטה באילו פרויקטים לעבוד ובאילו
פרויקטים להשקיע את המשאבים המוגבלים העומדים לרשותם.
כך נוצר מצב בו בעלי הדירות נדרשים לנקוט בפעולות על מנת להיות לאטרקטיביים, בכדי להשיג את היזם הטוב ביותר ובמקביל ההצעה הטובה ביותר (ראו בהמשך כיצד עליכם לעשות זאת). נציין כי הפיכת הבניין שלנו לכדאי בעיני היזמים הכרחית בין אם הבניין שלנו אטרקטיבי במיוחד לביצוע פרויקט פינוי בינוי ובין אם המתחם שלנו עומד על גבול הכדאיות.
עם יזם פחות איכותי אתם מפסידים פעמיים
ככל שהתהליך המקדמי יהיה מקצועי יותר, כך
תוכלו לרתום יזם איכותי יותר והרווח יהיה כפול – פעם אחת יזם איכותי ומנוסה יותר
יעלה את סיכויי הצלחת הפרויקט בעזרת יכולותיו מול ועדות התכנון, המשאבים שהוא
ישקיע במתכננים וביועצים הטובים ביותר, הן בשלב התכנון והן בשלב הרישוי. בפעם השנייה
תרוויחו בתור נציגות או דיירים מובילים המבקשים להציג את היזם הנבחר בפני יתר בעלי
הדירות – קל יותר לרתום את יתר השכנים כאשר אנו מציגים יזם ידוע ומנוסה, אשר נבדק
על ידינו בקפידה לאחר מו"מ ממצה כפי שתראו בהמשך.
כיצד נהפוך את עצמנו לאטרקטיביים בעיני יזמים
בין אם הפרויקט שלכם אטרקטיבי במיוחד המצוי בפריים לוקיישן בת"א ובין אם אתם ממוקמים באחת מערי הפריפריה. בפנייתכם לקבלת הצעה או דרישת הצעה נגדית מיזם תתבקשו לענות על מספר שאלות מהותיות – האם בעלי הדירות מעוניינים בפרויקט או האם ישנו ועד פעולה? (מידת בשלות הדיירים), לאחר מכן ייגש היזם לבחינה תכנונית הכוללת – בחינת המדיניות החלה באזור, הבנת הצפיפות הנכנסת, האם הגאומטריה של המגרש יכולה לתמוך בבינוי הדרוש לרבות הגבהים הנדרשים כדי לקיים את הפרויקט וכו'. בד בבד יבחן היזם את הצפיפות הנדרשת כדי לקיים את הפרויקט (הבנת המכפיל הדרוש – בחינה כלכלית) והאם המגרש בהתייחס לסביבה ולתנועה יכול לשאת צפיפות שכזו? ועוד שאלות מהותיות.
במידה והבדיקות חיוביות, בהתייחס למדיניות היזם, יבקש לרוב פגישה ראשונית עם בעלי הדירות או נציגיהם (במידה והתמנו נציגים פורמאליים). לאחר מכן, בהתאם לאטרקטיביות הפרויקט ובמידת הרצינות שמפגינים בעלי הדירות, יפעל היזם מול הועדה באמצעות אדריכל מטעמו, וזאת כדי להבין שהיא עתידה לתמוך בפרויקט כפי שהוצג באופן עקרוני בלבד ע"י היזם.
לאחר מכן או במקביל לאמור, מנהלים הצדדים על ידי
באי כוחם מו"מ, על מנת להגיע לטיוטת הסכם פינוי בינוי המוסכם על ידי הצדדים
ומאושרת לחתימה.
המודל ה"קלאסי" המוצג מעלה טומן בחובו
מספר בעיות, אך הגדולה מביניהן נעוצה בעובדה שהיזם ניגש לתהליך הפרה-רולינג מול הועדה
רק בשלב מתקדם, בדר"כ לאחר בחירתו בתור יזם הפרויקט – ייתכן מאוד שכבר נוהל
מו"מ עם מספר יזמים, ומפני שההתדיינות עם היזמים הייתה בגדר
"התמחרות" אף לא יזם אחד טרח לנהל תהליך בחינה מתקדם מול ועדת התכנון ומשם
הפרויקט נכנס לסחרור. במצב ההפוך בחרנו יזם, נתנו לו "בלעדיות" או
"נושופ" או תמריץ מספיק טוב לבחינה מתקדמת אך כעת בעלי הדירות בפוזיציה מאוד
חלשה מבחינת משא ומתן ברמה המסחרית. ביצה ותרנגולת אמרנו?
עפ"י המודל שתיארנו מעלה מתנהלות מרבית העסקאות בשוק, לתפיסתנו מדובר בסיבה המרכזית לצערנו לאי התממשות מרבית הפרויקטים בשוק ההתחדשות העירונית.
הפתרון המתבקש
כדי לספק פתרון רוחבי למכלול הבעיות, ביניהן גם פערי שקיפות וחוסר אמון בין הדיירים לבין עצמם נדרשת – בחינה מקצועית של הפרויקט על ידי גורם ניטראלי, וזאת בטרם יצירת פניה ראשונית ליזמים. בחינה מקדמית מאפשרת לבעלי הדירות ונציגיהם להבין את אילוצי הפרויקט התכנוניים והכלכליים, בכך לבצע תיאום ציפיות לגבי התמורה הצפויה להתקבל בתהליך המו"מ, לכייל את המערכת לניהול מכרז יעיל, לייצר שקיפות בתהליך הפניה ובטחון בקרב כל בעלי הדירות כי התהליך מתנהל בצורה תקינה ומיטבית עבורם, והכי חשוב – לייצר אטרקטיביות בעיני יזמים שתאפשר ניהול מכרז אופטימלי.
כאשר בעלי הדירות (בעזרתו של גורם מקצועי) מפיקים דו"ח אפשרויות תכנון ודו"ח כלכלי המדבר על תוספת ממוצעת של 10 מ"ר עיקרי לכל בעל דירה – 1. בעלי הדירות מבינים שאין להם לצפות לקבל 20 מ"ר תוספת לקיים. 2. היזמים מבינים שיש כאן בעלי דירות "מבושלים" ולכן מוכנים ללכת לקראתם ולהתאמץ כדי להצליח בתהליך המכרז. 3. כאשר מגיע יזם אשר מסיבה כלשהי מוכן לספק הצעה טובה יותר מכפי שניתחנו – אנו יודעים שיש לבחון היטב מהות הצעתו והאם היא ראלית ובת קיימא. 4. ההתמחרות יכולה להתבצע באופן רוחבי – אין פערי מידע בין בעלי הדירות לבין היזמים וכך אין בלעדיות או תיעדוף ליזם כזה או אחר. כולם מקבלים את אותה תמונת מצב, כולם נבחנים על אותו בסיס – וכך מתאפשרת בחינה מקצועית יותר.
אלו הפעולות שעליכם לנקוט על מנת להניע תהליך פינוי בינוי מקצועי וממצה:
בניית הבסיס (לפני פניה ליזמים):
איסוף אינפורמציה – איסוף פרטי קשר של בעלי הדירות, אסיפת דיירים, יצירת עניין, בחירת נציגות דיירים, בחירת מפקח בניה עבור תחילת בחינת הפרויקט.
בחינת אפשרויות התכנון – תב"עות חלות, הפקעות, זכויות בניה, הקלות, גבהים, צפיפות אפשרית, תמהיל אופטימאלי.
בחינה כלכלית – חייבת להיבחן במקביל לאפשרויות התכנון תוך התאמה ואופטימיזציה לצורך הגעה לתמהיל הרווחי ביותר – ניתוח מחירי מכירה, תקציב הפרויקט, מדדי רווחיות, ניתוח רגישות.
פגישה עם הגורם הרלוונטי בוועדה לצורך תיאום ציפיות וקבלת פרוטוקול עקרוני.
אסיפת נציגות להצגת תוצרי הבחינה – חשוב מאוד לצורך תיאום ציפיות לגבי ההצעות שעתידות להתקבל.
בחירת יזמים לצורך פניה ראשונית – קיום דיון בקרב הנציגות ואנשי המקצוע, בחירת עד 5 יזמים המתאימים לפרופיל הפרויקט – אליהם נבצע פניה לקבלת הצעה.
ניהול פניה ליזמים + התמחרות:
אופן הפניה – לאחר בחינת הפרויקט, הבנת כלכליות ואטרקטיביות הפרויקט, יש לקיים דיון לגבי אופן הפניה הראשונית או "בקשה להציע הצעות", יש כאלו התומכים בשליחת הדו"ח הכלכלי ויש כאלו התומכים בפניה עמומה (לפחות בשלב הראשוני). הכלל מבחינתנו – ככל שהפרויקט רווחי יותר אפשר לחשוב על פניה עם מינימום אינפורמציה, וככל שהפרויקט "קשה לעיכול" יש לספק מידע התומך בכדאיות הפרויקט כבר בפניה ראשונית זו.
שלב "השאלונים" – השאלון הוא קובץ ממוחשב אשר ישלח ליזם ומונה עשרות רבות של שאלות בשלושה אספקטים – 1. ניסיון היזם 2. התמורה 3. בטוחות. שאלון איכותי מכיל עשרות רבות של שאלות ולמעשה "מפרק" את ההצעה לפרטי פרטים. היתרון של שימוש בשאלון הוא – א. להשאיר כמה שפחות שאלות פתוחות לשלב המו"מ המשפטי – ישנן שאלות שהתשובות אליהן יהיו שונות להפליא כאשר ישאלו בשלב ההתמחרות להבדיל כאשר נשארים קצוות פתוחים – במקרה שבו השאלות נשאלות אחרי בחירת יזם. ב. מאפשר לנו לקבל החלטות מקצועיות על בסיס מידע מלא ומבוסס.
תיאום פגישת הכרות – אחרי שקיבלנו הצעה כתובה ומענה ראשוני לשאלון המכרז ניתן לתאם פגישה בין היזמים "המציעים" הרלוונטיים ביותר לבין בעלי הדירות או הנציגות. מטרת הפגישה – א. אינטרקציה והתרשמות ראשונית בין הנציגות לבין היזמים. ב. עד כה היזם התנהל מול הגוף המנהל ולא "הרגיש" את בעלי הדירות, חשוב לייצר תחושה של דיירים בשלים ומבינים ונכונות לתת קצת יותר לקראת השלב האחרון לפני בחירת היזם.
ניהול התמחרות – כאן נכנס שלב רגיש ומקצועי ביותר, על מנהל המכרז לבחור מספר פרמטרים עיקריים וחשובים ולנהל עליהם התמחרות כדי להביא להצעה אופטימאלית עבור שני הצדדים. בפרויקט פינוי בינוי הפרמטרים החשובים והבסיסיים ביותר יהיו – 1. יחס הקומבינציה 2. תוספת הגדלה מינימאלי 3. ה"בנצ'מארק" או סה"כ הזכויות הניתנות לניצול (מעבר אליהם יזכו הדיירים לפיצוי או תוספת עפ"י יחס קומבינציה).
בחירת יזם – פגישת סיכום המכרז, הצגת תוצרים וקבלת החלטה, לקראת תחילת מו"מ משפטי. בתקווה שיהיה קצר ואפקטיבי לאחר שהושגו רוב ההבנות בשלב ניהול המכרז.
איתנות פיננסי של יזם – כבר בשלב ניהול מכרז פינוי בינוי:
רצינו להדגיש את סוגיית בחינת האיתנות הפיננסית של היזם שהנו חלק בשאלון עליו דיברנו מעלה, תחת פרק "ניסיון היזם". אין ספק שהשוק לא מצליח לעכל את נושא הבדיקה הפיננסית של יזמים, כאשר מדובר בפרויקטים אשר עתידים להתממש בעוד כ-10 שנים. אנו סבורים שיש לבחון איתנות פיננסית של יזם פינוי בינוי כבר בשלב המקדמי וזאת כדי להבין את הבאים: 1. האם החברה יציבה מבחינה פיננסית ביום מתן ההצעה. 2. מה המדיניות הפיננסית ומדיניות הסיכונים בחברה וכיצד מנהלים את התזרים ארוך הטווח. מעבר להיותה סוגיה חשובה, התייחסות לסוגייה הפיננסית בשלב המכרז מספק עוד כלי תומך החלטה.
הבחינה הפיננסית עשויה להכיל – א. בחינה של דו"חות כספיים ב. קבלת המלצות מבנקים מלווים ג. קבלת הצהרת תביעות מנוהלות נגד החברה. ד. יחס תביעות פר פרויקטים בביצוע ה. בחינת דו"ח BDI או D&B על החברה, ולעתים עבור החברות הקשורות. ו. איתנות פיננסית גבוהה פר כל פרויקט בביצוע. כלומר, ייתכן שליזם מסוים יש הון גדול יותר, אך לקח על עצמו פרויקטים רבים מדי. כך שפר פרויקט ההון אינו מספיק כלל. יזם אחר מחזיק בהון קטן יותר, אבל משתמש בו בצורה יעילה ומספיקה לכל פרויקט.
הסיבות לקבלת הצעה טובה יותר משאר המציעים – או איך בכלל קיבלנו הצעה?
לכאורה, בהינתן שוק תחרותי, עם שולי רווח צרים, וודאות ברמה התכנונית – לא אמורים להיות פערים משמעותיים ברמת ההצעה בין יזם A ליזם B. אז איך קורה שמגיע יזם ומציע הצעה שטורפת את הקלפים?? ואיך זה שבפרויקט מסוים מתוך עשרות יזמים שנבחנו רק אחד בודד מוכן לספק הצעה? להלן מנינו את הסיבות:
כאשר יזם מניח הנחות סובייקטיביות שונות, למשל
זכויות בניה רבות יותר, או מחירי מכירה גבוהים יותר, או עלויות בניה נמוכות יותר –
תקבלו הצעה טובה יותר שלא בהכרח מתכתבת עם המציאות. שיטת הפעולה שהצגנו מעלה
מצמצמת אפשרות זו למינימום האפשרי.
שיפור יעילות הבניה – עלויות בניה נמוכות בסטנדרט
זהה. בד"כ, אפשרי אצל יזמים שיודעים לבנות ולנהל בניה בעצמם ללא קבלן מפתח (העובדה
שיש ליזם סיווג קבלני כזה או אחר אינה מעידה על יעילות הבניה). כדי לבחון זאת,
נדרש להבין עד לפרטי פרטים כיצד מנוהלת הבניה אצל אותו יזם ומכאן להסיק מסקנות
לגבי יעילות.
יעילות בעלויות בניה יכולה להיות מושפעת מהיקף בניה
בו זמנית באותו אזור גאוגרפי. כלומר, כאשר מזהים יזם עם פרויקטים נוספים באותו
אזור שייבנו באותה תקופה בוודאי עשוי לתרום להחלטת היזם לספק הצעה טובה יותר או
לקחת פרויקט שעבור אחרים אינו כלכלי.
יכולת מכירה במחירים גבוהים – ישנם יזמים המתמחים
במכירות באזור מסוים. מבחינתנו מדובר ביתרון שביכולתו לאפשר ליזם לקחת פרויקט שלא נראה
רווחי ליזם אחר.
בתור אחת מחברות הפיקוח וניהול פרויקטים המובילות בתחום, פונים אלינו ועדי בתים ועורכי דין רבים לסיוע בניהול תקין ומקצועי בשלב המכרז. אנו מעניקים מהניסיון אותו ספגנו במשך שנים רבות בהן ראינו וליווינו סוגים שונים של פרויקטים בבניה. עבור בעלי דירות אנו ממליצים לייחס חשיבות רבה בניהול המכרז תוך סיוע באנשי מקצוע ראויים, מנוסים ורלוונטיים בדרך להובלת הפרויקט למימוש מיטבי.
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2017/08/חוק-המכר-דירות-ערבות-חוק-מכר-תמא-38.jpg375562צוות אפיקים הנדסהhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgצוות אפיקים הנדסה2019-11-28 21:40:062020-07-12 19:02:50פינוי בינוי – כך תהפכו את הבניין שלכם לאטרקטיבי
לאחרונה אנו עדים להתפתחויות משמעויות בתחום ההתחדשות העירונית – ראשי ערים מעדיפים "תכנון מתחמי" ארוך טווח, כזה שיאפשר להם לתכנן את המשך מגמת ההצטופפות בצורה בריאה, תוך התחשבות בתשתית העירונית והציבורית. "הגישה החדשה" איננה הכרזת מלחמה של ראשי הערים על חיזוק הבניינים לפי תמ"א 38, אלא הבנה עמוקה כי ההתחדשות העירונית איננה תופעה חולפת, אלא מדיניות ארוכת טווח, אותה צריך לתכנן ולנהל.
הכתובת הייתה על הקיר
שינוי המגמה מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי במסלולים השונים לא קרה בן רגע. בשנת 2016 אושר חוק להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחילת פעילותה נוהגת הרשות להוציא דו"ח שנתי מסכם הכולל נתונים סטטיסטיים אודות סוג הפרויקטים, היקפם וקצב התקדמותם. באפריל 2019 פורסם דו"ח עבור שנת 2018, ובראיה רחבה מתחילת פעילות הרשות אנו רואים האצה מאסיבית של פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול רשויות.
מטרת המאמר היא להנגיש לציבור הרחב את ממצאי הדו"ח בצורה מתומצתת, ולדלות
את הנתונים המשמעותיים אשר ביכולתם לחזות את המגמות בתחום פינוי בינוי ותמ"א
38.
[ninja_forms id=158]
לצורך הנוחות נפרט ראשית את המסלולים האפשריים בהתחדשות עירונית:
תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת דירות על גבי הקיים.
תמ"א 38/2 – הריסת בניין קיים ובניית חדש. בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
פינוי בינוי במסלול מיסוי (יזמים) – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ולאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
פינוי בינוי במסלול רשויות – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ורק לאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית. שינוי התב"ע מטופל ע"י רשות מקומית ולאחריו נכנס יזם לתמונה. במהלך שנת 2019 אושר תקציב של כ-60 מיליון ש"ח להאצת קידום המתחמים במסלול הזה. לאחר השלמת התכנון, תדרוש הרשות החזר הוצאות מיזמים ובכך תמחזר את ההון לתכנון מתחמים נוספים.
התעצמות ההתחדשות העירונית
להלן החידושים וההתפתחויות האחרונות בתחום:
הוגדלה כמות של המנהלות
העירוניות מ-19 ל-24. המנהלות הם גופים חיצוניים לעיריה, מתוקצבים ברובן ע"י משרד
השיכון, ותפקידן להיות בקשר עם הגורמים הרלוונטיים ברשויות מקומיות, לסייע באפיון
צרכי האוכלוסייה הקיימת, שמירת הקשר עם התושבים מתוך מטרה לקדם תהליכי התחדשות
עירונית.
נכנס לתוקף חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) המסדיר את
היחסים בין היזם ובעלי דירות. לקריאה נוספת לחץ כאן https://afikim38.com/pinuyvebinuy-2/
פורסמו תקנות עם
הנחה בארנונה לדיירים הממשיכים לגור בפרוייקט לאחר הקמתו מחדש. ההנחה הינה עבור
שטח התוספת והיא ניתנת בצורה מדורגת במשך 5 שנים.
פורסם קטלוג
תמ"א 38/1 שבו תוארו כל סוגי הבניינים שבהם נהוג לבצע פרוייקט של חיזוק
ותוספת דירות. כאן הקישור הישיר לקטלוג: https://ext.moch.gov.il/books/tama_38/
פורסם מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (מתחמי פינוי
בינוי). מפורטים בו דרכי השגת הנתונים ואופן השימוש בהם. מטרת הסקר החברתי היא
הבנת מרקם האכלוסיה הקיים וצרכיו, במטרה לתכנן פרויקט התואם את צרכי האוכלוסיה
הקיימת ככל שניתן.
פורסם מדריך עבודה חברתית בפינוי בינוי (מסלול
מיסוי) שבו
מודגשת חשיבות עבודת היזמים עם בעלי דירות בהליכי התחדשות עירונית.
פורסם מדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של
התחדשות עירונית.
נערכו קורסים לעובדי המנהלות להתחדשות עירונית.
נערכו ימי עיון למנהלי המנהלות ולאנשי מקצוע מהרשויות
המקומיות.
נערכו קורסים להכשרת יועצים חברתיים. קורסים אלו היו הכשרת בסיס לתפקיד, וכללו בין היתר
העמקה בתפקידי היועץ החברתי, כולל הכנת דו"ח חברתי והטמעתו, ליווי התארגנויות
בעלי דירות, ליווי תהליכי שיתוף הציבור ועוד.
נערכו 6 קורסים להדרכת תושבים ולהכשרתם. בקורסים האלה
ניתנו לתושבים כלים ליזום פרוייקטים ולארגן בעלי דירות.
התעצמות התחדשות עירונית – המספרים :
מסלול פינוי בינוי – רשויות מקומיות –
נתונים כמותיים בשנת 2018 לפי שלבים:
שלב
מספר
מתחמים
מספר
יח"ד קיימות
סה"כ
מספר יח"ד בפרוייקט
הכרזה
13
4,137
15,074
מגמה על פני שנים:
שלב
שנים 2008-2015 (8 שנים) – סה"כ
שנים 2008-2015 (8 שנים) – ממוצע לשנה
שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ
שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
הכרזה – מתחמים
33
4.1
27
9.0
הכרזה – יח"ד מוצעות
25,515
3,189
29,498
9,833
אישור תוכנית – מתחמים
82
10.2
14
4.7
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות
34,079
4,260
6,743
2,248
פרקי הזמן מהכרזת מתחם במסלול הרשויות המקומיות ועד לאישור התוכנית:
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
חודשים
97
65
79
82
83
110
143
125
92
98
139
שנים
8.1
5.4
6.6
6.8
6.9
9.2
11.9
10.4
7.7
8.2
11.6
פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים):
מגמה על פני שנים:
שלב
שנים 2008-2015 (8 שנים) – סה"כ
שנים 2008-2015 (8 שנים) – ממוצע לשנה
שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ
שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
החלטה מקדמית – מתחמים
150
18.8
139
46.3
החלטה מקדמית – יח"ד מוצעות
74,832
9,354
72,320
24,107
הכרזה – מתחמים
21
2.6
37
12.3
הכרזה – יח"ד מוצעות
7,595
949.4
14,423
4,807.7
אישור תוכנית – מתחמים
27
3.4
52
17.3
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות
11,987
1,498.4
21,883
7,294.3
בקשות והיתרים בתמ"א 38 על פי שנים (מספר מבנים):
שנה
בקשות
היתרים
2010
169
44
2011
265
84
2012
429
115
2013
805
220
2014
1,072
308
2015
1,007
471
2016
797
488
2017
768
467
2018
633
540
יותר פינוי בינוי – פחות תמ"א 38
בזמן שבתמ"א 38 אנו רואים מגמת התייצבות, בתחום הפינוי בינוי חלה מגמת התעצמות ברורה בכל שלבי הפרויקט – רוב מאמצי הרשות להתחדשות מושקעים בתחום פינוי בינוי.
בשנת 2019 חל שינוי נוסף – מספר ראשי ערים הצטרפו למגמה אותה מתווה מנהל התכנון והביעו תמיכתם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38. אמנם תכנון מתחמי כרוך במשך זמן ארוך עד להתממשות הפרויקט, אך בראיה ארוכת טווח אנו מוצאים הגיון בתכנון ארוך טווח המאפשר מתן פתרונות ריאליים לתשתיות הציבוריות, וביכולתו לממש התחדשות עירונית במובן הרחב ביותר תוך איזון מתבקש בין ציפוף האוכלוסיה, לפתרונות תשתיתיים וחברתיים.
אופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית בין בעלי הדירות לבין עצמם – אולי הסוגיה המורכבת והנפיצה ביותר עמה נדרשים להתמודד בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט.
פעמים רבות היינו עדים למחלוקות סביב
סוגיית חלוקת התמורה שנגמרו בהעדר פתרון וחיסול הפרויקט. המשמעות היא, שבעלי
הדירות שלא הצליחו להגיע לעמק השווה, למעשה "זורקים לפח" סכומים לא
מבוטלים, לעתים עשרות מיליוני שקלים פוטנציאליים של השבחה, וזאת כי לא הצליחו לחלק
את אותן עשרות מיליונים בצורה שוויונית בינם לבין עצמם. יש יגידו תמצית הישראליות.
לאור רגישות הנושא, ופוטנציאל הנזק הטמון בו, החלטנו להרים את הכפפה ולשפוך מעט אור בדרך של שיתוף מספר דוגמאות מפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי המפוקחים על ידי משרדנו. זאת במטרה להציף את השיח סביב המורכבויות האפשריות והכלים העומדים בפני בעלי הדירות וכלל היועצים, ובכך ולתרום להתמודדות נכונה יותר להצלחת הפרויקטים.
השיטות הנפוצות לחלוקת השטח העיקרי בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי:
תוספת נומינלית אחידה – כלומר לכל דירה יתווספו אותה כמות מטרים. היתרון המובהק של שיטת התוספת האחידה – פשטות. לצד היתרון יכולים להיווצר הרבה מחלוקות במידה וקיימות דירות שונות מאוד בגודלן. למשל, בהנחה וישנן טיפוסי דירות בגודל 100 מ"ר ו-50 מ"ר. וככל שמוצע לכל דירה תוספת זהה של 20 מ"ר, נוצר מצב בו דירה גדולה מקבלת תוספת 20% לשטח והקטנה 40%.
חלוקה יחסית – כלומר כל דירה מקבלת תוספת יחסית המחושבת
ב-% מהשטח הקיים. לדוגמא, אם סוכם להוסיף 10% לשטח קיים, דירה בגודל 100 מ"ר
תקבל תוספת 10 מ"ר ודירה בגודל 50 מ"ר תקבל תוספת 5 מ"ר. יתרון
שיטת החלוקה היחסית – לכאורה יותר שוויונית. החיסרון – יוצר קשיים תכנוניים לשיבוץ דירות התמורה,
ולעתים אף פערים מינוריים בחלוקה בין בעלי הדירות שמתפרשות כחוסר צדק. ושוב חוזרים
לשולחן המו"מ.
שיטה משולבת – קומבינציה של שיטה יחסית + נומינלית. לדוג'
– כל בעל דירה מקבל בסיס של 5 מ"ר FIX
ובנוסף תמורה יחסית כפי שהוסבר מעלה.
חלוקה ע"י שמאי – קביעת שמאי מוסכם המכין טבלאות איזון תוך מתן דירוג לכל דירה בהתבסס על כללים שמאיים מקובלים, התוצאה היא שיבוץ מיקום הדירה וגודלה ע"י גורם חיצוני ניטראלי, תוך התייחסות לכל האלמנטים של הדירה, לרבות נראות פנים הדירה, מיקומה, כיווני אוויר וכו'. יתרונות השיטה – לכאורה הכי שוויוני שיש. החיסרון – במידה ומכניסים את השמאי בשלבים מקדמיים אז כמובן שהדבר אינו פרקטי כי התכנון טרם התגבש לכדי תכנית הגשה (שלא לדבר על היתר בניה) ולכן אין יכולת לשייך דירות אלא רק לדרג את הדירות ולהעמיק את הבדלי המעמדות ואת הקרע שיתכן ויתרחב, בין בעלי הדירות לבין עצמם. במידה ומכניסים את השמאי לאחר תכנון מפורט, הרי שישנו קושי לשייך את הדירות לאור שיוך השמאי, כך הדבר הולך ומסתבך ככל שחלים שינויים בתכנון בשלבי הרישוי. ומה נאמר לגבי אלו שחולקים על קביעת השמאי? המשך יבוא.
שאלות ומחלוקות נוספות בקשר לאופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית:
כיצד קובעים את אופן שיוך הדירות? מי מקבל קומה גבוהה יותר? מי מקבל נוף טוב יותר? ומה קורה כאשר ישנו אילוץ תכנוני המחייב את אחד מבעלי הדירות לקבל דירה בקומה גבוהה יותר, מי יזכה לעלות? ומה המנגנון קובע?
היפוך שווי – הדירה בקומה הראשונה בבניין הישן ללא מעלית הייתה כביכול הדירה היקרה ביותר, כעת בבניין החדש היא נשארת הדירה הזולה ביותר ביחס ליתר הקומות, איך מתייחסים לכך?
כיצד מתייחסים להרחבות דירות שבוצעו ללא היתר? בעיני בעל הדירה, גם שההרחבה או הסגירה אינה חוקית – יש בה ערך, ובעיני שכניו כמובן שאין.
כיצד מתייחסים לזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות מכוח תב"ע ? כיצד מתמחרים בפרויקט החדש את שווי הזכויות שאינן נוצלו?
איך להתייחס להצמדות שונות – גג, חניה, גינה, מחסן?ה אם בכלל צריך להתייחס לנכסים ושטחים או להתחשב בשווי דירות? הפרמטר הזה משקלל בתוכו מספר רב של מרכיבים (קומה, נוף, חזית, עורף וכו') המשפיעים על מחיר דירות אפילו באותו בניין בדיוק.
כיצד נמדוד את שטח הדירות הקיימות? שטח דירות בפועל שנמדד על ידי מודד מוסמך? שטח דירות כפי רשום בנסח טאבו? שטח דירות כפי שמופיע בהיתר בניה? או אולי בארנונה? כולל מרפסות? להבדיל בין מרפסות סגורות לפתוחות? וכו'.
מי קובע את שיטת התמורה:
השיטה המומלצת צריכה להתבסס על פרמטרים שונים כמו הרכב הבעלים, כדאיות הפרויקט, טיפוסי הדירות, ואספקטים רבים נוספים שצריכים להילקח בחשבון בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.
רוב בעלי דירות הם אנשים הגיוניים והוגנים, מטבעם מחפשים שחלוקת התמורה תהיה צודקת. מה שחסר להם – זה ניתוח וביסוס מקצועי לכל סוג חלוקת התמורות שבדיון, או לפעמים כבר במחלוקת. לכן, בעלי דירות נורמטיביים המחפשים פתרון ולא סיבה לריב חייבים להיעזר בכלים מקצועיים המתאימים לניהול משא ומתן בין הדיירים לבין עצמם ולאחר מכן בין דיירים ליזם.
בתור מפקחים מטעם בעלי הדירות, נדרשנו לא פעם להכריע לגבי אופן חלוקת הדירות, או לבקר ולספק חוו"ד לגבי מנגנון התמורה שנקבע בסיוע בא כוח הבעלים.
על מנת
להמחיש את מורכבות וחשיבות פתרון הפרויקט בשלבים המקדמיים, תוך הגעה להבנות לפני
מתן התחייבות ליזם, נפרוט כעת מספר סיטואציות שכיחות מפרויקטים אשר מלווים
ומפוקחים על ידי "אפיקים 38".
פרויקט
תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב בר אילן בת ים
מורכבות: זכויות הבניה לפי התב"ע הקיימת טרם נוצלו ע"י חלק מבעלי הדירות.
מדובר בבניין קטן הכולל 4 דירות. באופן
גבולי מתאים לפרויקט תמ"א 38 2, בנוסף לכך היו תכניות ישנות שחלו על
המגרש והעניקו לדיירים זכויות בניה נוספות. בעל דירה אחת ניצל במהלך השנים את
הזכויות והרחיב את דירתו, שאר בעלי הדירות לא עשו זאת.
בטרם נעשתה פניה ליזמים, בעל הדירה המורחבת
רצה לסכם עם יתר שכניו את אופן חלוקת התמורה הצפויה. הוא דרש שכל דייר יקבל
את השטח הבנוי בפועל עם תוספת לפי שיטה אחידה כפי שתתקבל במשא ומתן מול יזם.
השכנים ציינו כי מעוניינים שהחלוקה תהיה הוגנת, אך לא נקבו בשום שיטה מראש. אחרי שנתמנינו
לפקח על הפרויקט מטעם בעלי הדירות, נתבקשנו למצוא פתרון סביר.
לאחר בחינת הסוגיה נערכו שיחות עם כל
הדיירים, שם הוסבר שישנה משמעות (שווי) לאותן זכויות שלא נוצלו. להמחשת העניין
נערכו מספר סימולציות כלכליות. לאחר כל ההסברים השתכנע בעל הדירה המורחבת כי יש למצוא
פתרון ביניים. לבסוף סוכם שכולם יקבלו תוספת זהה, הנגזרת מהשטח כפי שהיה לפני
ההרחבות, כמובן התוספת שהתקבלה גדולה מכפי שהייתה במידה והדירה המורחבת הייתה
מקבלת תוספת לקיים בפועל. ובאשר לתמורה של הדירה המורחבת, סוכם כי תקבל שדרוג מפרט
טכני לדירת החזר, אשר ישקף את סך העלויות שהושקעו בהרחבת דירתו הישנה.
פרוייקט
תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב לנצ'ט הרצליה
מורכבות: דירות גדולות במיוחד.
פרויקט סטנדרטי לחיזוק לפי תמ"א 38. באופן עקרוני כלל בעלי הדירות היו מעוניינים בחיזוק הבניין, הוספת מעלית, ממ"דים וכו'. אפילו נמצא פתרון הולם לחניה. הבעיה הייתה שהדירות הקיימות היו במקור מאוד גדולות, ולאחר הרחבות צפויות היו להגיע לכ-150 מ"ר כל אחת. לבעלים לא היה צורך בדירה גדולה שכזו, במיוחד כאשר צפויה ארנונה מוגדלת בהיקפים אלו. הפרויקט היה תקוע. התחלנו לחשוב על פתרון של הריסה ובניה מחדש. הפעלנו אדריכל מתוך הצוות של אפיקים והצלחנו להתגבר על סוגיות תכנוניות. נשארנו עם בעיה "קטנה" – הפרויקט לא היה כלכלי בכללותו ולא היה הכי אטרקטיבי לדיירים הקיימים. כאן נדרשנו להמליץ על פתרון יצירתי ולאפשר לדיירים קיימים תמורה של שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה. אמנם הדיירים לא היו מקבלים תוספת גדולה במטרים אך היה מדובר בתוספת מהותית מאוד מחינת שווי הנכס ותשואה צפויה. עדיין לא פתרנו את דו"ח ה- 0 של הפרויקט. כתוצאה מחבות במיסוי מקרקעין עבור פיצול הדירות נראה היה שהרווחיות לא תעבור את הבנק. כאן צורף לצוות מומחה במיסוי מקרקעין. הוא ניתח את חבות המס הצפויה עבור כל אחד מהדיירים ומצא כיצד לצמצם משמעותית את חשיפת המס. רק לאחר שהצלחנו לפתור סוגיות אלו, ורק לאחר שהוכחנו לנו ולדיירים שהפרויקט "עובד" מבחינה כלכלית, הוחלט לצאת לתהליך של ניהול מכרז יזמים לפי תמ"א 38..
פרויקט
תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב סירקין הרצליה
מורכבות: הצמדת גג ובניית חדר יציאה על הגג.
המצב כאן היה די פשוט. 6 בעלי דירות, כולם
רוצים פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, עפ"י בדיקה שערכנו נמצאה התכנות
כלכלית לפרויקט אמנם עם רווח צנוע ליזם. ניהלנו מכרז איכותי לאיתור יזם מתאים,
וזאת לאור הבנת האילוץ הכלכלי בפרויקט. לבעלי הדירות העליונות קיים בפועל גג צמוד
עם חדר יציאה ומרפסת גג. כפיצוי עבור השטח העודף, היו אמורים לקבל תמורה נוספת
בדירות החדשות, וזו סוכמה בין כלל הדיירים ובין היזם שנבחר. הבעיה צצה כאשר אחד מבעלי
דירות הגג החליט שהוא יכול לקבל פי 2 מכפי שהובטח לו. דרישתו זו שללה כדאיות
כלכלית לפרויקט.
עברו שנים
רבות, אותו דייר גג הבין שאין שום פרויקט ולא יהיה. בנסיבות אישיות נאלץ למכור את
הדירה כמובן במחירי שוק, ללא גילום פוטנציאל ההשבחה. מכירת הדירה הפיחה רוח חדשה של
תקווה בקרב בעלי הדירות שמיהרו לחתום עם היזם ולהתקדם לתכנון מפורט. הדייר ה"סרבן"
עשה עסקה מאוד גרועה מבחינתו, שכן היה יכול לתת הסכמתו לפרויקט ולמכור עם גילום
חלקי של עליית הערך.
פרויקט תמ"א
38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב חיבת ציון רמת גן
מורכבות: הצמדת גג (ללא) זכויות בניה.
לפני כ-7 שנים יכול היה הבניין לממש פרויקט
תמ"א 38 הריסה ובניה, ולקבל דירות חדשות גדולות בכ-25 מ"ר כל אחת. שתי
הדירות העליונות היוו פחות מ20% מסה"כ היחידות בבניין המשותף, לכן לא יכלו
לחסום התקדמות הפרויקט. לדירות העליונות הייתה הצמדה היסטורית של שטחי הגג. ההצמדה
וירטואלית לגמרי ואינה ברת מימוש (לעומת הדוגמא הקודמת בהרצליה). לאחר חישוב יחס
השטחים בתוספת הצמדת הגג, גם שהינה חסרת משמעות, נמצא כי דירות אלו יכולות להוות
גוש חוסם.
למעשה,
בעלי דירות הגג היו מעוניינים בפרויקט, אך חשבו שמגיע להם הרבה יותר משאר הדיירים.
עברו שנים, דירות בבניין נמכרו ונקנו. דרישות הוועדה המקומית ברמת גן הוקשחו וכדאיות
הפרויקט פחתה, אך עדיין לא נפסלה. בינתיים הבעלים של 2 הדירות העליונות חשבו על
רעיון יצירתי שיכל לסייע לכולם.
הם רצו
למכור את הדירות שלהם ליזם. כך הם היו מקבלים פרמיה מסוימת שהיזם מוכן לשלם ושאר
הדיירים יכלו להתקדם לפרויקט.
לצורך
חילוץ הפרמיה פנו בעלי דירות הגג אלינו במטרה להפיק דו"ח ניתוח זכויות בניה
ודו"ח ניתוח כלכלי. לפי ממצאי הדו"חות והמלצתנו, יכלו בעלי דירות הגג לדרוש
פרמיה של כ-20% על מחיר השוק של דירותיהם ועדיין להשאיר את הפרויקט כלכלי, אטרקטיבי
ושוויוני עבור יתר הדיירים. נוסיף ונאמר שהייתה להם הצעה קונקרטית על השולחן – רק
לסגור. הבעיה הייתה שלמרות שקיבלו החלטה ללכת בדרך מקצועית הם נשארו עם תחושת בטן
שיכולים לקבל הרבה יותר. הם המשיכו בניסיונות לדרוש תמורה שאינה מוצדקת כלכלית וכצפוי
לא נמצא יזם להצעה זו. עבר עוד זמן ובינתיים עודכנה המדיניות פעם נוספת והחמירה את
מצבם, ההצעה של אותו יזם ירדה מיד מהפרק. בכל זאת נשארה אופציה של פרויקט
תמ"א 38/2, אך עם תמהיל תמורות צנועות הרבה יותר עבור בעלי הדירות. דיירי
הקומות העליונות לא הצליחו לחשוב בצורה קונקרטית ולנתק את הרגש מהעסקה, כמובן חסרי
ניסיון, לא עלה בדעתם שהזכויות מכוח תמ"א 38 ואופן מימושן משתנות חדשות
לבקרים, וכך למעשה קברו את הפרויקט.
פרויקט
תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב הרב מימון הרצליה
מורכבות: בעלות במחסנים ושטח גינה ללא דירת מגורים בבניין.
כל בעלי הדירות מאוד תמכו בפרויקט. לדייר
אחד היה גג צמוד, אך הוא היה מאוד הגיוני והותאם לו פתרון כלכלי שלא פסל את כדאיות
הפרויקט ליזם. מכאן החלו הצרות.
בהכנת ניתוח זכויות הבניה נתגלו הצמדות
נוספות. בבדיקתנו מצאנו כי קיימים מספר בעלים למחסנים בקומת הקרקע ובתשריט קיימות
הצמדות לחלק מסוים מחצר הבניין. הבעלים של אותן הצמדות קיבלו זאת בירושה מהקבלן שבנה
את הבניין במקור. השכנים לא הכירו אותם ולא ידעו עליהם דבר. למרות שעבור בעלי
ההצמדות לא הייתה שום תועלת באותם שטחים שלא הניבו עבורם מאום, מובן לכל כי חייבים
להבין את צרכיהם ולקבל הסכמתם למתווה המוצע, וזאת כדי לפתור את הפרויקט גם מבחינה
כלכלית טרם הפניה ליזמים.
בכדי לסייע לבעלי הדירות לנהל מו"מ
נדרשנו להפעיל מספר אנשי מקצוע, לקבל מספר חלופות תכנוניות, ולהבין את המשמעויות
הכלכליות עבור בעלי הדירות ועבור בעלי ההצמדות. משם, בעזרת הנציגות איתרנו את בעלי
ההצמדות והתחלנו לקיים פגישות כדי להבין את מידת הרגישות של אותם בעלים, התאמנו את
הפיצוי באופן אישי לכל בעל הצמדה תוך ראיה סימולטנית של אילוצי התכנון בקרקע
וכדאיות הפרויקט וכך נסללה הדרך להמשך התקדמות.
פרוייקט
תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב הרא"ה רמת גן
מורכבות: שונות גדולה בשטחי דירות קיימות וירידה בשטח דירת החזר.
האתגר הגדול היה לייצר כדאיות כלכלית
ולהביא הצעה פרקטית מיזם ראוי. במשך תקופה ארוכה ניסו בעלי הדירות לפנות ליזמים
רבים אך ללא הואיל. בשלב שקיבלנו את הפרויקט הייתה ציפייה בקרב בעלי הדירות לקבל
תוספת משמעותית של מטרים, וכן הייתה הסכמה עקרונית לקבלת התוספת בשיטה אחידה –
כלומר אותה כמות מטרים לכולם.
כאשר התחלנו לבחון את הפרויקט גילינו שאינו
כלכלי. נדרשנו למצוא את הנוסחה שתוכל לעבוד, וזאת כאמור לפני תחילת פניה ליזמים
וניהול המכרז. אחרי מדידת הדירות והעמדה ראשונית, הגענו לקונספט שיכול לעבוד
מבחינה כלכלית. כעת היה צורך להסביר לבעלי דירות כ דירתם החדשה תהיה בשטח עיקרי
הקטן במעט מדירתם המקורית (לשטח זה תתווסף מרפסת שמש כמובן). לאחר קיום פגישה
מקצועית הבינו בעלי הדירות את מכלול האילוצים והחליטו להסתכל על חצי הכוס המלאה
ולתת אישור להמשך מכרז יזמים.
במעמד חתימת
הסכם הפרויקט התברר שאחד מבעלי הדירות, שדירתו קטנה בהרבה מיתר הדירות, טוען שהמתווה
לא שוויוני היות וההפחתה בשטחים באופן זהה פוגעת בו באופן יחסי יותר מאשר ביתר
הדירות. יתר הבעלים טענו מצדם כי תוספת המרפסת בצורה זהה עבור כולם מקזז את הפער
היחסי הנ"ל. הטיעונים לא שכנעו את בעל הדירה ואחרי שהבינו יתר הבעלים כי
מדובר בהבדל מינורי החליטו לשנות את התוספת
(הגריעה) כך שתהיה לפי השיטה היחסית.
פרויקט
תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב צאלים חולון
מורכבות: פרויקט חיזוק ללא חניה לדיירי מקור.
בעלי הדירות פנו אלינו אחרי בחירת היזם
וניהול מו"מ מסחרי. לבסוף בעלי הדירות הרגישו פספוס מכיוון ולא הצליחו להשיג
את התחייבות היזם לספק עבורם חניה חדשה לכל דירה.
אחרי שקיבלנו את נתוני התכנון החלטנו לבצע ניתוח זכויות וניתוח כלכלי בשתי ווריאציות – עם חניה לבעלי דירות ובלי. במהלך הבדיקות התברר שניתן לבסס התכנות לחניה עבור בעלי הדירות, הן מבחינת פתרון תכנוני והן מבחינה כלכלית. מכאן המשיכו בעלי הדירות בדרישתם לקבלת חניה, אך כעת עם ביסוס מקצועי לדרישה זו. בתוך פרק זמן קצר נחתם הסכם הפרויקט לשביעות רצונם של כולם.
לא לחסל את הפרויקט בשם עקרון השוויון
ריבוי אילוצים
הן ברמה התכנונית/כלכלית והן ברמה הפסיכולוגית/חברתית, וכן פערים תפיסתיים,
מקצועיים ואישיים בין בעלי הדירות לבין עצמם, יוצרים קשיים מהותיים להתנעת הפרויקט
בכל שלביו. לעתים בשלבים מתקדמים מגיעות מחלוקות אלו למפקחת על המקרקעין.
לתפיסתנו, הפתרון המשפטי צריך להיות מפלט אחרון למיצוי ההליכים. ניהול תהליך מקדמי מקצועי יכול לחסוך עוגמת נפש גדולה מאוד במהלך הדרך, ולעתים שנים של ניסיונות לא מוצלחים יכולים להיחסך במידה ומנהלים מלכתחילה תהליך תקין ומקצועי.
ניתן לסכם ולומר כי לאור ריבוי האילוצים לא ניתן לממש את עקרון השוויון באופן הרמטי ומוחלט. המפתח להצלחת הפרויקט הוא לפעול על מנת להביא לאיזון ושוויון מקסימאלי כפי שהראנו בחלק מהדוגמאות מעלה לצד הבנה כי לא נצליח להביא לאיזון מוחלט.
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2019/04/חלוקת-התמורה-בפרויקט-תמא-38-2-ופינוי-בינוי.jpg425639צוות אפיקים הנדסהhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgצוות אפיקים הנדסה2019-04-12 13:05:102024-03-13 08:58:24השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי
מכירת או קניית דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי מתאפשרת החל מיום העסקה (חתימת בעלי הזכויות) ועד יום האכלוס בדירה החדשה. בעלי דירות רבים המבקשים למכור דירתם בכל אחד משלבי הפרויקט מופתעים לגלות כי עומדים בפני השלכות מס מרחיקות לכת ובלתי צפויות מראש. בכל אחד משלבי הפרויקט קיימים סייגים ואילוצים עבור הרוכש החדש וכמובן עבור המוכר. השלכות מס אלו חייבות להשתקף לבעל הדירה ע"י עורך הדין של הפרויקט, וזאת טרם חתימה על הסכם פינוי בינוי.
מרכיב המס בעסקאות התחדשות עירונית כולל את מס הרכישה, מס שבח, מעמ שירותי בניה, והיטל השבחה.
למרות ריבוי פרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות, נסקור במאמר זה את סוגיית המס הבוערת ביותר היום עבור בעלי דירות – מס שבח במכירת דירה בעסקאות הריסה ובניה – הן מכוח תמ"א 38/2 והן מכוח פרויקט פינוי בינוי (מסלול מיסוי/רשויות).
עבור בעלי דירות המבקשים לקנות או למכור דירה בפרויקט תמ"א, חילקנו את הפרויקט לשלביו השונים, תוך פירוט ההשלכות הצפויות מבחינת חשיפת מס, וזאת כדי שתוכלו להיערך טוב יותר, ולקבל החלטות מושכלות.
אופן ניצול הפטורים בפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי:
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ישנם שני סוגי פטורים ממס שבח הרלוונטיים לסקירה זו: פטור אחד לפי תמ"א 38 (סעיף 49לג1 לחוק) ופטור אישי (בעיקר פטור לפי סעיף 49ב לחוק). "יום העסקה" לצורך קביעת שיעור המס, לפי תמ"א 38 או פינוי-בינוי – בדרך כלל נגרר לשלב מועד קבלת היתר בניה. לעומת זאת, יום עסקה לצורך מס לפי הפטור האישי חל ביום חתימת הסכם הפינוי בינוי. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם ניתנה תוספת שטח דירה לדיירים מעל 25 מ"ר ו/או תמורה אחרת שלא כלולה ברשימה פטורה נוצרת חבות במס. לכן מעדיפים יזמים להשתמש בפטורים אישיים אשר מכוחם להקטין חבות מס באופן אופטימאלי.
יש לציין כי בשלב מתן ההצעה לבעלי הזכויות ינסה היזם להעריך את חשיפת המס באופן גס, בפרויקטים מורכבים קשה להעריך את חשיפת המס בצורה מדויקת, יזמים רבים נוטים להיעזר כבר בשלב זה ביועץ מס לצורך קבלת אומדן ראשוני ושקלול הנתונים בדו"ח הכלכלי.
יש לתת חשיבות רבה ליתרת המשכנתא הרשומה לחובת בעלי הקרקע. היזם מספק ערבות עבור הבנק למשכנתאות, בד"כ דורשים הבנקים ערבות אוטונומית בגובה המשכנתא. עלות ערבות זו יקרה יותר עבור היזם, דרישת ההון העצמי של הבנק המלווה תגדל. ערבות שניה שניתנת בדרך כלל בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – לבעל דירה בגובה הפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הערבות האוטונומית אשר נתנת לבנק למשכנתאות. כלומר, ככל שגובה משכנתא אותה מחריג היזם גבוהה יותר, כך ידרש לשאת בעלויות גבוהות יותר.
באיזה שלב של הפרויקט ניתן למכור את דירתי?
לצורך הבנת מס השבח בעסקת פינוי בינוי חשוב להבחין בין שלושה שלבי הפרויקט:
מחתימת הסכם עד תחילת בניה יקרא: "תקופת טרום בניה".
מתחילת בניה (רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה) ועד להשלמת בניה וקבלת טופס 4 יקרא: "תקופת בניה".
מקבלת טופס 4 עד לרישום הדירה החדשה בטאבו על כל הצמדותיה. יקרא: "תקופת רישום".
מכירת דירה בתקופת טרום הבניה –
מבחינת בעל דירה לכאורה לא קרה דבר – דירתו נשארה במקום, תחת הרישום המקורי בלשכת רישום המקרקעין. בבואו למכור את דירתו בשלב זה יערך הסכם מכר רגיל כפי הנהוג בכל עסקת יד שניה. יחד עם זאת, קיימים מספר הבדלים עליהם נעמוד –
ראשית, בנסח הטאבו קיימת הערת אזהרה לטובת היזם. בשלב מסוים של מכירת הדירה יידרש אישור היזם – הרי הזכויות כבר נמכרו לו. היזם ידרוש כי לרוכש הדירה החדש יהיה פטור אישי (כפי שהיה אצל המוכר). ככל שתגדל חשיפת המס עקב עסקה זו, רשאי היזם למנוע את קיום העסקה או לדרוש פיצוי כספי עבור הנזק והכל בכפוף להסכם הפינוי בינוי שנחתם בין הצדדים.
היזם עשוי לדרוש שלא ייפגע מצבו גם בעניין רמת המינוף של הרוכש לעומת שהייתה אצל המוכר. למשל, אם לבעל דירה לא הייתה משכנתא בכלל היזם ידרוש שכך יהיה גם אצל הרוכש. הדבר יכול לפגוע ביכולת הרוכש לקחת משכנתא.
בעל זכויות המוכר דירתו עשוי לגלות כי רשות המיסים אינה רואה בו זכאי לפטור אישי ממס שבח שכבר נוצל כאמור.
כזכור, פטור אישי מנוצל ביום חתימת הסכם תמ"א / פינוי בינוי. במקרה של מכירת דירה לאחר הסכם עשוי המוכר למצוא את עצמו עם סכום תמורה נמוך משמעותית מאשר תכנן, וזאת עקב חבות במס שבח ואי יכולת ניצול הפטור האישי
מבחינה חוזית, ככל הנראה במקרה זה יבוטל הסכם התמ"א עבור המוכר וייחתם הסכם תמ"א עבור בעל דירה חדש. ההסכם החדש יכלול בתוכו כל ההתחייבויות שלקח על עצמו בעל דירה קודם.
מכירת דירה בתקופת בניה בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) –
כעת המצב שונה לחלוטין מכפי שהיה בשלב טרום ביצוע – הבניין נהרס, הקרקע משועבדת לבנק מלווה, סביר להניח שאין כבר רישום בנסח טאבו חוץ מרישום שעבוד או שעדיין יש רישום דירה ועליו יש גם הערת אזהרה של היזם וגם שעבוד לבנק מלווה.
כאשר בעל דירה מחליט למכור תו"כ ביצוע, מבחינה חוזית מדובר במכירת זכות לבניית הדירה החדשה כלומר, המכור ימחה את זכויותיו יחד עם התחייבויות לפי הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי. הפטור האישי אינו רלוונטי עוד, היות ולא נמכרת "דירה מזכה" אלא מכירת זכויות. בשלב זה עלולה להיווצר בעיה מימונית חמורה אצל הרוכש החדש, היות והבנק למשכנתאות לא יוכל לרשום שעבוד בנסח טאבו. היזם מצדו אינו מעוניין להגדיל את הערבות האוטונומית שהפיק, וזאת מהסיבות שתוארו לעיל. בנוסף, לא ברור האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 חל על רוכש במידה והנושא לא טופל יסודית בגוף הסכם הפינוי בינוי עצמו.
היה ניתן לשפר משמעותית את המצב ככל שהיה ניתן לתקן את הסכם הפינוי ובינוי המקורי ולחתום על הסכם משולש בצורה כזו שהיזם ירכוש את דירתו המקורית של המוכר וימכור בד בבד דירה חדשה לרוכש חדש. במצב זה היה לרוכש הרבה יותר קל לקבל משכנתא. יש לציין כי יזמים לרוב לא יסכימו לתיקון שכזה ולא ירצו להיות צד לעסקאות כאלה. ליזם אין שום יתרון בכך. הדבר יתאפשר במידה ועורכי הדין של בעל הדירה המקורי (המוכר) היו עומדים על הסדרה של סעיף זה בהסכם הפינוי בינוי.
כמוזכר לעיל, בסיטואציה זו אין אנו דנים בדירת מגורים ולכן המס ישולם בגין פער בין שווי מכירה לבין עלות בניה שתקבע ע"י רשות המס.
מכירת דירה בתקופת הרישום –
בתקופת הרישום אנו מצויים לאחר טופס 4 עם דירה חדש אך טרם רישומה בטאבו. החוק מחייב יזמים לשמש בתקופת ביניים כחברת משכנת ולתעד את כלל השינויים בבעלות הדירה עד לרישומה הסופי. במצב זה לא קיימת בעיה של לקיחת משכנתא ע"י רוכש. מבחינה מיסויית, ובכדי להנות מהפטור המוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין עבור בעל דירה יחידה, לכאורה יש להחזיק את הדירה החדשה לפחות 18 חודשים מיום השלמת בנייתה, כלומר מיום קבלת טופס 4. ב-31/12/2018 התקבלה החלטת מיסוי מספר 2239/18 והיא מאפשרת להתחשב בתקופת מגורים טרם הריסת הבניין.
לסיכום, בבואכם לרכוש או למכור דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי יש לתת את הדעת למכלול האספקטים אשר נסקרו במאמר, וזאת בכדי לקבל החלטות נכונות ולהיערך לכך בהתאם.
