קידום היתר בניה בצל הקורונה

עם השתלטות נגיף הקורונה על חיינו גם תחום ניהול התכנון והרישוי סופג אש. עלינו בתור אנשי מקצוע לבצע אדפטציות ולחשוב בצורה יצירתית לטובת קידום הפרויקטים גם בימים לא פשוטים אלו. ריכזתי מספר טיפים ותובנות שעשויים לעזור לכם בתור יזמים / קבלנים.

לו"ז הפרויקט כערך ראשון במעלה

קביעת לו"ז לקידום רישוי הפרויקט תמיד הווה אתגר לא קטן – בפרויקטים של התחדשות עירונית (להבדיל מעסקאות מזומן) קיימת התחייבות חוזית מול בעלי הקרקע – עמידת הפרויקט בלוחות הזמנים מקבלת משנה תוקף!

מערכת רישוי זמין הפיחה תקווה של קיצור זמני הליכי הרישוי, אך מה שהתחיל בקול תרועה רמה מסתמן להתקדם בקול ענות חלושה, וכך הפך אתגר קידום הפרויקט ועמידתו בלו"ז היזם למאתגר אף יותר.

בימי הקורונה קידום הפרויקט הפך למשימה קשה במיוחד, שכן הרשויות עובדות במתכונת חירום ללא קבלת קהל, ללא שום התחייבות לעמידה בלו"ז ובמחסור מטורף של כוח אדם. היזמים מצדם נלחמים במישור המשפטי כדי להכיר בהימשכות הפרויקט כגזרה של "כוח עליון" וכך למשוך עוד זמן.

אז איך בכל זאת ניתן לקדם פרויקט בצל משבר הקורונה:

אופטימיות וחתירה למטרה הן תכונות מובנות אצל כל מקדם רישוי מצליח, ולכן גם בימים לא פשוטים אלו ניתן להיות יצירתיים ולגרום לפרויקטים לקרות.

למרות המחסור והקושי, נתקלתי בשבועות האחרונים ביעילות יחסית, הנובעת מהאמפתיה שמגלים הגורמים השונים ברשויות, להפתעתי קיבלתי מענה, יחס מהיר והכי חשוב, ראיתי רצון לעזור. 

רפרנטים ובודקי תכניות התחילו לתקשר מתוך רצון לעזור ולמצוא פתרון ביחד, כמו רבים שהסכימו לבדוק תכניות בפרויקטים בניהולי גם ללא קבלת קהל או הגשת חומר עפ"י נוהלי רישוי זמין, חלקם אפשרו לי להגיש במייל, כבר שכחתי כמה זה פשוט :)

אז מה אפשרי ומומלץ לעשות בתקופה מאתגרת זו על מנת לקדם פרויקטים לקבלת היתרי בניה?

  • תיאום תכניות – לאדריכלים ואנשי הצוות התכנוני התפנה הזמן, אין פגישות ברשויות, אין ישיבות יועצים, אין נסיעות ופקקים.

אפשר לעבוד וליצור, ברוגע וביעילות! מומלץ לנצל את הזמן ולהיות מוכן מקסימאלית עם כל החומר הנדרש לקבלת אישורי הרשויות לקראת חזרתם לשגרה. אם יש שאלות עקרוניות, תמיד אפשר למצוא דרך לפנות לגורמים בכירים (חיוניים) ברשות הרלוונטית ודווקא בתקופה הנוכחית לקבל מענה מהיר, כותבת זאת  מניסיון !

  • ישיבות תכנון עם יועצים – סיכומי ישיבות יועצים שקיימתי בשבועיים האחרונים טיפה השתנו, המילה "נוכחים" התחלפה ב"משתתפים", המיקום הגאוגרפי הפך לשם האפליקציה (Meet  או ZOOM). תכנון בניה נמצא בשליטה של עצמאיים שעובדים תמיד עם קורונה או בלי, מהבית או אם ברחו ממנו לרכב עם המחשב (כמוני).
  • תאומים מול הרשויות – אין לעצור לרגע! לפנות במייל לגורמים בכירים ברשות ולבקש התייחסות, לפרט קצר או לעיניין מה הבקשה – שבוע לא קיבלתי מענה מעירייה במרכז הארץ אך פניתי אליהם ברמה יומית במיילים, לפתע התקשרה אלי מנהלת מח' ההנדסה וטיפלה בבקשתי תוך שעות ספורות בעבודה מהבית, שיתפה אותי בכך שהיא נעדרה מעבודה בגלל בידוד וחזרה רק אתמול.
  • רשויות כגון: חח"י, כיבוי אש, תאגידי המים פקע"ר נחשבים לחיוניים, יש שם אנשים שעובדים בימים האלו, בדוק! תמצאו דרך לפנות אליהם. אני קיבלתי תשובות מספקות. דוגמה: אישור חח"י לביטול חדר טרנספורמציה וזה אחרי שפגישה בנושא התבטלה כי אין יותר קבלת קהל.

אני שומעת את רחשי ליבם של הקולגות שלי והעוסקים בתחום, בין אם ברשתות ובין אם בשיחות מקצועיות, אין ספק שהתקופה הזו מציפה המון רעיונות וביקורת על תחום הרישוי והדרכים לשפר את המערכת, אני כולי תקווה שתסתיים תקופה זו במהרה וכולנו נצא מחוזקים יותר ויעילים יותר.

ויקי ריצנר.

רישוי בניה, תיאום תכנון.

המסלול המועדף בפינוי בינוי בשנים הקרובות

לאחרונה אנו עדים להתפתחויות משמעויות בתחום ההתחדשות העירונית – ראשי ערים מעדיפים "תכנון מתחמי" ארוך טווח, כזה שיאפשר להם לתכנן את המשך מגמת ההצטופפות בצורה בריאה, תוך התחשבות בתשתית העירונית והציבורית. "הגישה החדשה" איננה הכרזת מלחמה של ראשי הערים על חיזוק הבניינים לפי תמ"א 38, אלא הבנה עמוקה כי ההתחדשות העירונית איננה תופעה חולפת, אלא מדיניות ארוכת טווח, אותה צריך לתכנן ולנהל.

הכתובת הייתה על הקיר

שינוי המגמה מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי במסלולים השונים לא קרה בן רגע. בשנת 2016 אושר חוק להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחילת פעילותה נוהגת הרשות להוציא דו"ח שנתי מסכם הכולל נתונים סטטיסטיים אודות סוג הפרויקטים, היקפם וקצב התקדמותם. באפריל 2019 פורסם דו"ח עבור שנת 2018, ובראיה רחבה מתחילת פעילות הרשות אנו רואים האצה מאסיבית של פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול רשויות.

מטרת המאמר היא להנגיש לציבור הרחב את ממצאי הדו"ח בצורה מתומצתת, ולדלות את הנתונים המשמעותיים אשר ביכולתם לחזות את המגמות בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38.

לקבלת דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2018 -

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

לצורך הנוחות נפרט ראשית את המסלולים האפשריים בהתחדשות עירונית:
  1. תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת דירות על גבי הקיים.
  2. תמ"א 38/2 – הריסת בניין קיים ובניית חדש. בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  3. פינוי בינוי במסלול מיסוי (יזמים) – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ולאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  4. פינוי בינוי במסלול רשויות – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ורק לאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית. שינוי התב"ע מטופל ע"י רשות מקומית ולאחריו נכנס יזם לתמונה. במהלך שנת 2019 אושר תקציב של כ-60 מיליון ש"ח להאצת קידום המתחמים במסלול הזה. לאחר השלמת התכנון, תדרוש הרשות החזר הוצאות מיזמים ובכך תמחזר את ההון לתכנון מתחמים נוספים.
פינוי בינוי - המסלול המועדף

התעצמות ההתחדשות העירונית

להלן החידושים וההתפתחויות האחרונות בתחום:
  • הוגדלה כמות של המנהלות העירוניות מ-19 ל-24. המנהלות הם גופים חיצוניים לעיריה, מתוקצבים ברובן ע"י משרד השיכון, ותפקידן להיות בקשר עם הגורמים הרלוונטיים ברשויות מקומיות, לסייע באפיון צרכי האוכלוסייה הקיימת, שמירת הקשר עם התושבים מתוך מטרה לקדם תהליכי התחדשות עירונית.
  • נכנס לתוקף חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) המסדיר את היחסים בין היזם ובעלי דירות. לקריאה נוספת לחץ כאן https://afikim38.com/pinuyvebinuy-2/
  • פורסמו תקנות עם הנחה בארנונה לדיירים הממשיכים לגור בפרוייקט לאחר הקמתו מחדש. ההנחה הינה עבור שטח התוספת והיא ניתנת בצורה מדורגת במשך 5 שנים.
  • פורסם קטלוג תמ"א 38/1 שבו תוארו כל סוגי הבניינים שבהם נהוג לבצע פרוייקט של חיזוק ותוספת דירות. כאן הקישור הישיר לקטלוג: http://ext.moch.gov.il/books/tama_38/
  • פורסם מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (מתחמי פינוי בינוי). מפורטים בו דרכי השגת הנתונים ואופן השימוש בהם. מטרת הסקר החברתי היא הבנת מרקם האכלוסיה הקיים וצרכיו, במטרה לתכנן פרויקט התואם את צרכי האוכלוסיה הקיימת ככל שניתן.
  • פורסם מדריך עבודה חברתית בפינוי בינוי (מסלול מיסוי) שבו מודגשת חשיבות עבודת היזמים עם בעלי דירות בהליכי התחדשות עירונית.
  • פורסם מדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית.
  • נערכו קורסים לעובדי המנהלות להתחדשות עירונית.
  • נערכו ימי עיון למנהלי המנהלות ולאנשי מקצוע מהרשויות המקומיות.
  • נערכו קורסים להכשרת יועצים חברתיים. קורסים אלו היו הכשרת בסיס לתפקיד, וכללו בין היתר העמקה בתפקידי היועץ החברתי, כולל הכנת דו"ח חברתי והטמעתו, ליווי התארגנויות בעלי דירות, ליווי תהליכי שיתוף הציבור ועוד.
  • נערכו 6 קורסים להדרכת תושבים ולהכשרתם. בקורסים האלה ניתנו לתושבים כלים ליזום פרוייקטים ולארגן בעלי דירות.

התעצמות התחדשות עירונית – המספרים :

מסלול פינוי בינוי – רשויות מקומיות –

מסלול פינוי בינוי רשויות מקומיות
נתונים כמותיים בשנת 2018 לפי שלבים:
שלב מספר מתחמים מספר יח"ד קיימות סה"כ מספר יח"ד בפרוייקט
הכרזה 13 4,137 15,074
מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
הכרזה – מתחמים 33 4.1 27 9.0
הכרזה – יח"ד מוצעות 25,515 3,189 29,498 9,833
אישור תוכנית – מתחמים 82 10.2 14 4.7
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 34,079 4,260 6,743 2,248
פרקי הזמן מהכרזת מתחם במסלול הרשויות המקומיות ועד לאישור התוכנית:
  2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
חודשים 97 65 79 82 83 110 143 125 92 98 139
שנים 8.1 5.4 6.6 6.8 6.9 9.2 11.9 10.4 7.7 8.2 11.6

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים):

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים)

מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים)סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים)ממוצע לשנה
החלטה מקדמית – מתחמים 150 18.8 139 46.3
החלטה מקדמית – יח"ד מוצעות 74,832 9,354 72,320 24,107
הכרזה – מתחמים 21 2.6 37 12.3
הכרזה – יח"ד מוצעות 7,595 949.4 14,423 4,807.7
אישור תוכנית – מתחמים 27 3.4 52 17.3
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 11,987 1,498.4 21,883 7,294.3
בקשות והיתרים בתמ"א 38 על פי שנים (מספר מבנים):
שנה בקשות היתרים
2010 169 44
2011 265 84
2012 429 115
2013 805 220
2014 1,072 308
2015 1,007 471
2016 797 488
2017 768 467
2018 633 540

יותר פינוי בינוי – פחות תמ"א 38

בזמן שבתמ"א 38 אנו רואים מגמת התייצבות, בתחום הפינוי בינוי חלה מגמת התעצמות ברורה בכל שלבי הפרויקט – רוב מאמצי הרשות להתחדשות מושקעים בתחום פינוי בינוי.

בשנת 2019 חל שינוי נוסף – מספר ראשי ערים הצטרפו למגמה אותה מתווה מנהל התכנון והביעו תמיכתם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38. אמנם תכנון מתחמי כרוך במשך זמן ארוך עד להתממשות הפרויקט, אך בראיה ארוכת טווח אנו מוצאים הגיון בתכנון ארוך טווח המאפשר מתן פתרונות ריאליים לתשתיות הציבוריות, וביכולתו לממש התחדשות עירונית במובן הרחב ביותר תוך איזון מתבקש בין ציפוף האוכלוסיה, לפתרונות תשתיתיים וחברתיים.

לקריאה נוספת: השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי.

טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי

מכירת או קניית דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי מתאפשרת החל מיום העסקה (חתימת בעלי הזכויות) ועד יום האכלוס בדירה החדשה. בעלי דירות רבים המבקשים למכור דירתם בכל אחד משלבי הפרויקט מופתעים לגלות כי עומדים בפני השלכות מס מרחיקות לכת ובלתי צפויות מראש. בכל אחד משלבי הפרויקט קיימים סייגים ואילוצים עבור הרוכש החדש וכמובן עבור המוכר. השלכות מס אלו חייבות להשתקף לבעל הדירה ע"י עורך הדין של הפרויקט, וזאת טרם חתימה על הסכם פינוי בינוי.

מרכיב המס בעסקאות התחדשות עירונית כולל את מס הרכישה, מס שבח, מעמ שירותי בניה, והיטל השבחה.

למרות ריבוי פרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות, נסקור במאמר זה את סוגיית המס הבוערת ביותר היום עבור בעלי דירות – מס שבח במכירת דירה בעסקאות הריסה ובניה – הן מכוח תמ"א 38/2 והן מכוח פרויקט פינוי בינוי (מסלול מיסוי/רשויות).

עבור בעלי דירות המבקשים לקנות או למכור דירה בפרויקט תמ"א, חילקנו את הפרויקט לשלביו השונים, תוך פירוט ההשלכות הצפויות מבחינת חשיפת מס, וזאת כדי שתוכלו להיערך טוב יותר, ולקבל החלטות מושכלות.

אופן ניצול הפטורים בפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי:

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ישנם שני סוגי פטורים ממס שבח הרלוונטיים לסקירה זו: פטור אחד לפי תמ"א 38 (סעיף 49לג1 לחוק) ופטור אישי (בעיקר פטור לפי סעיף 49ב לחוק). "יום העסקה" לצורך קביעת שיעור המס, לפי תמ"א 38 או פינוי-בינוי – בדרך כלל נגרר לשלב מועד קבלת היתר בניה. לעומת זאת, יום עסקה לצורך מס לפי הפטור האישי חל ביום חתימת הסכם הפינוי בינוי. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם ניתנה תוספת שטח דירה לדיירים מעל 25 מ"ר ו/או תמורה אחרת שלא כלולה ברשימה פטורה נוצרת חבות במס. לכן מעדיפים יזמים להשתמש בפטורים אישיים אשר מכוחם להקטין חבות מס באופן אופטימאלי.

יש לציין כי בשלב מתן ההצעה לבעלי הזכויות ינסה היזם להעריך את חשיפת המס באופן גס, בפרויקטים מורכבים קשה להעריך את חשיפת המס בצורה מדויקת, יזמים רבים נוטים להיעזר כבר בשלב זה ביועץ מס לצורך קבלת אומדן ראשוני ושקלול הנתונים בדו"ח הכלכלי.

יש לתת חשיבות רבה ליתרת המשכנתא הרשומה לחובת בעלי הקרקע. היזם מספק ערבות עבור הבנק למשכנתאות, בד"כ דורשים הבנקים ערבות אוטונומית בגובה המשכנתא. עלות ערבות זו יקרה יותר עבור היזם, דרישת ההון העצמי של הבנק המלווה תגדל. ערבות שניה שניתנת בדרך כלל בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – לבעל דירה בגובה הפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הערבות האוטונומית אשר נתנת לבנק למשכנתאות. כלומר, ככל שגובה משכנתא אותה מחריג היזם גבוהה יותר, כך ידרש לשאת בעלויות גבוהות יותר.

מס שבח בתמא 38 ופינוי בינוי

באיזה שלב של הפרויקט ניתן למכור את דירתי?

לצורך הבנת מס השבח בעסקת פינוי בינוי חשוב להבחין בין שלושה שלבי הפרויקט:

  1. מחתימת הסכם עד תחילת בניה יקרא: "תקופת טרום בניה".
  2. מתחילת בניה (רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה) ועד להשלמת בניה וקבלת טופס 4 יקרא: "תקופת בניה".
  3. מקבלת טופס 4 עד לרישום הדירה החדשה בטאבו על כל הצמדותיה. יקרא: "תקופת רישום".

מכירת דירה בתקופת טרום הבניה –

מבחינת בעל דירה לכאורה לא קרה דבר – דירתו נשארה במקום, תחת הרישום המקורי בלשכת רישום המקרקעין. בבואו למכור את דירתו בשלב זה יערך הסכם מכר רגיל כפי הנהוג בכל עסקת יד שניה. יחד עם זאת, קיימים מספר הבדלים עליהם נעמוד –

ראשית, בנסח הטאבו קיימת הערת אזהרה לטובת היזם. בשלב מסוים של מכירת הדירה יידרש אישור היזם – הרי הזכויות כבר נמכרו לו. היזם ידרוש כי לרוכש הדירה החדש יהיה פטור אישי (כפי שהיה אצל המוכר). ככל שתגדל חשיפת המס עקב עסקה זו, רשאי היזם למנוע את קיום העסקה או לדרוש פיצוי כספי עבור הנזק והכל בכפוף להסכם הפינוי בינוי שנחתם בין הצדדים.

היזם עשוי לדרוש שלא ייפגע מצבו גם בעניין רמת המינוף של הרוכש לעומת שהייתה אצל המוכר. למשל, אם לבעל דירה לא הייתה משכנתא בכלל היזם ידרוש שכך יהיה גם אצל הרוכש. הדבר יכול לפגוע ביכולת הרוכש לקחת משכנתא.

בעל זכויות המוכר דירתו עשוי לגלות כי רשות המיסים אינה רואה בו זכאי לפטור אישי ממס שבח שכבר נוצל כאמור.

כזכור, פטור אישי מנוצל ביום חתימת הסכם תמ"א / פינוי בינוי. במקרה של מכירת דירה לאחר הסכם עשוי המוכר למצוא את עצמו עם סכום תמורה נמוך משמעותית מאשר תכנן, וזאת עקב חבות במס שבח ואי יכולת ניצול הפטור האישי

מבחינה חוזית, ככל הנראה במקרה זה יבוטל הסכם התמ"א עבור המוכר וייחתם הסכם תמ"א עבור בעל דירה חדש. ההסכם החדש יכלול בתוכו כל ההתחייבויות שלקח על עצמו בעל דירה קודם.

מכירת דירה בתקופת בניה בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) –

כעת המצב שונה לחלוטין מכפי שהיה בשלב טרום ביצוע – הבניין נהרס, הקרקע משועבדת לבנק מלווה, סביר להניח שאין כבר רישום בנסח טאבו חוץ מרישום שעבוד או שעדיין יש רישום דירה ועליו יש גם הערת אזהרה של היזם וגם שעבוד לבנק מלווה.

כאשר בעל דירה מחליט למכור תו"כ ביצוע, מבחינה חוזית מדובר במכירת זכות לבניית הדירה החדשה כלומר, המכור ימחה את זכויותיו יחד עם התחייבויות לפי הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי. הפטור האישי אינו רלוונטי עוד, היות ולא נמכרת "דירה מזכה" אלא מכירת זכויות. בשלב זה עלולה להיווצר בעיה מימונית חמורה אצל הרוכש החדש, היות והבנק למשכנתאות לא יוכל לרשום שעבוד בנסח טאבו. היזם מצדו אינו מעוניין להגדיל את הערבות האוטונומית שהפיק, וזאת מהסיבות שתוארו לעיל. בנוסף, לא ברור האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 חל על רוכש במידה והנושא לא טופל יסודית בגוף הסכם הפינוי בינוי עצמו.

היה ניתן לשפר משמעותית את המצב ככל שהיה ניתן לתקן את הסכם הפינוי ובינוי המקורי ולחתום על הסכם משולש בצורה כזו שהיזם ירכוש את דירתו המקורית של המוכר וימכור בד בבד דירה חדשה לרוכש חדש. במצב זה היה לרוכש הרבה יותר קל לקבל משכנתא. יש לציין כי יזמים לרוב לא יסכימו לתיקון שכזה ולא ירצו להיות צד לעסקאות כאלה. ליזם אין שום יתרון בכך. הדבר יתאפשר במידה ועורכי הדין של בעל הדירה המקורי (המוכר) היו עומדים על הסדרה של סעיף זה בהסכם הפינוי בינוי.

כמוזכר לעיל, בסיטואציה זו אין אנו דנים בדירת מגורים ולכן המס ישולם בגין פער בין שווי מכירה לבין עלות בניה שתקבע ע"י רשות המס.

מכירת דירה בתקופת הרישום –


בתקופת הרישום אנו מצויים לאחר טופס 4 עם דירה חדש אך טרם רישומה בטאבו. החוק מחייב יזמים לשמש בתקופת ביניים כחברת משכנת ולתעד את כלל השינויים בבעלות הדירה עד לרישומה הסופי. במצב זה לא קיימת בעיה של לקיחת משכנתא ע"י רוכש. מבחינה מיסויית, ובכדי להנות מהפטור המוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין עבור בעל דירה יחידה, לכאורה יש להחזיק את הדירה החדשה לפחות 18 חודשים מיום השלמת בנייתה, כלומר מיום קבלת טופס 4. ב-31/12/2018 התקבלה החלטת מיסוי מספר 2239/18 והיא מאפשרת להתחשב בתקופת מגורים טרם הריסת הבניין.

לסיכום, בבואכם לרכוש או למכור דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי יש לתת את הדעת למכלול האספקטים אשר נסקרו במאמר, וזאת בכדי לקבל החלטות נכונות ולהיערך לכך בהתאם.

לקריאה נוספת: מיסוי תמ"א 38פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

מי מפחד מרעידת אדמה?

הערכות המדינה להתמודדות עם רעידת אדמה והקשר הישיר לתחום ההתחדשות העירונית

בסוף נובמבר 2018 אושר מסמך הנקרא "צו תכנון ובניה (פטור מתכנית או היתר להקמת מתקן התרעה לרעידת אדמה)". המדינה מעוניינת בהקמת מתקן התרעה כנגד רעידת אדמה, וזאת ללא שום צורך בקבלת היתר? מדובר בשתי פסקאות בלבד, אשר ביכולתן להעיד על החשיבות אותה מייחסת הממשלה לעניין הערכות לרעידת אדמה חזקה בשנים הקרובות.

אחד הכלים המשמעותיים ביותר להתמודדות המדינה כנגד רעידת אדמה הוא מיגון הבתים והמרחבים הציבוריים, וזאת יש לעשות בדרך של התחדשות עירונית. בדרך זו יש לומר, מתיימרת המדינה לטפל ראשית בצורך בהגדלת היצע המגורים (יוקר המחיה), ובד בבד הצורך להתגוננות מפני רעידות האדמה ואיום הטילים.

שלל הסקרים קובעים כי בטחון אישי חשוב לנו יותר מכל נושא אחר בחיים ולמרות זאת, איום רעידת האדמה מצטייר כאיום רחוק אותו אנו נוטים להדחיק כמעט לגמרי – עד כדי כך שהמניע לקידום פרויקט התחדשות עירונית בבית מגורינו הפך כלכלי גרידא.

במאמר זה נביא למודעות את הסיכון מפני רעידת אדמה צפויה וכן נבהיר את חוסר האפקטיביות של ביטוח הדירה בו חלקנו תולים תקוות שווא. בכך, ננסה להטות את השיח סביב נושא ההתחדשות העירונית אשר מונע רובו ככולו מאינסנטיב כלכלי, וזאת במטרה להאיץ את קצב התממשות הפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.

פוטנציאל הנזק כתוצאה מרעידת אדמה

מסקר של מרכז המחקר והמידע שנערך לבקשת יו"ר ועדת המדע והטכנולוגיה של הכנסת בחודש נובמבר שנת 2017 ניתן ללמוד כי ישנה סבירות גבוהה לרעידת אדמה עד שנת 2027 – רעש אדמה בעל רדיוס השפעה של – 80 קילומטר מהמוקד, מעמיד את כל מדינת ישראל תחת חשיפה וסיכון מידיים.

לפי הערכה צפויים ברעידת אדמה חזקה בישראל: "כ- 28,600 בניינים הרוסים או עם נזק כבד; כ- 290,000 בניינים עם נזק קל או בינוני; כ- 7,000 הרוגים; כ- 8,600 פצועים בדרגת חומרה בינונית וקשה; כ- 37,000 פצועים קל; כ- 170,000 עקורים (חסרי קורת גג) לטווח ארוך. בנוסף, מעריכים שיהיו כ-9,500 לכודים בהריסות – כ- 98% מהם צפויים להיחלץ בעזרת בני משפחה ויחידות חילוץ עירוניות שפיקוד העורף מקים וכ- %2 צפויים להיות מחולצים בסיוע יחידות מקצועיות".

תסתכלו שוב על המספרים האלה, אם יתממשו ולו בחצי מדובר בקטסטרופה בקנה מידה חסר תקדים. על אף אחריות הממשלה וחרף כל המאמצים הנעשים על ידה, עלינו הציבור חלה אחריות אישית, ולכן עלינו לגזור את המשמעותיות ולהסיק את המסקנות באופן סובייקטיבי.

רעידת אדמה בישראל - התחדשות עירונית ופינוי בינוי

ביטוח הדירה שלכם לא אפקטיבי כנגד רעידות אדמה

מדי שבוע אנו שומעים אודות רעידות אדמה הפוקדות אזורים נרחבים בעולם, לרבות אזורים הקרובים לישראל. כחלק מניהול הסיכונים, הבנקים למשכנתאות מחייבים אותנו לבצע ביטוח כנגד רעידות אדמה – תנאי בסיסי וקשיח לחלוטין במדיניות הבנקים. יחד עם זאת, נתח גדול משוק הדירות בישראל לא מבוטח כנגד רעידת אדמה – לרוב מדובר בדירות שנרכשו ללא משכנתא או שהיא שולמה במלואה.

סכנת החיים היא ראשונה בחשיבותה כמובן, אולם כאשר מדברים על ביטוח כנגד נזקי טבע עולה השאלה האם ערך הנכסים שלנו מובטח?

תרחישים של הפעלת ביטוח רעידת אדמה

בניין בעל 9 דירות שאינו בנוי לפי התקן נגד רעידת אדמה ונהרס או נגרם לו נזק המביא אותו למצב של מבנה מסוכן. נניח לרגע שלא נגרם נזק גופני אלא רכוש בלבד. נניח ש-3 דירות לא היו מבוטחות וחברת הביטוח ללא שום בעיות ועיכובים פרוצדורליים מוכנים לשלם באופן מידי דמי שכירות לתקופה של 12 חודשים ולהעמיד כיסוי ביטוחי לבניית דירה חדשה.

במידה ו-3 הדירות שלא ערכו ביטוח לא יוכלו במידית להעמיד את חלקם בשיפוץ או בניית הבניין החדש, לא יהיה תקציב והבניה לא תחל. בתום תקופת סבסוד דמי השכירות הרשומה בפוליסה תפסיק חברת הביטוח לשלם את דמי השכירות ובעלי הנכס יישארו הן ללא דירה והן ללא מקור תזרימי לדמי שכירות.

גם בתרחיש הקיצון בו משלמת חברת הביטוח את הכיסוי הביטוחי, לא יוכלו בעלי הדירות להשלים את הפער שבין ערך הכינון לבין שווי הקרקע. ערך קרקע באזור גוש דן נע בין 30% ל-45% משווי דירה, כלומר גם אם תשלם חברת הביטוח את עלות הבניה במלואה, יצטרכו בעלי הנכסים להשלים סכום משמעותי כדי להשיב את נכסיהם.

נביא כדוגמא רעידת אדמה עוצמתית שארעה בשנת 1994 בקליפורניה (ארצות הברית) ובה נהרגו 57 אנשים, נפצעו כ-9,000 איש ונגרם נזק כולל בשווי 34 מיליארד דולר. סכומי עתק אותם חויבו חברות הביטוח לשלם הביאו לכך שחברות מסוימות זייפו מסמכים כדי להימנע מתשלומים. דוגמא זו, אשר מגיעה מהמעצמה הגדולה בעולם יש בה כדי להעיד על הקטסטרופה שעשויה לפקוד אותנו במקרה של רעידת אדמה עוצמתית.

הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח ברחבי העולם

צריך להודות על האמת – בתרחיש של רעידת אדמה גם חברות הביטוח עצמן לא מצפות לעמוד בנטל שיקום הנזק. לכן, חברות ביטוח נערכות לרעידת אדמה בדרך של סגירת הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח בעולם. בשפה מקצועית זה נקרא תת ביטוח. כל ביטול או שינוי בהסכמים אלה עתיד לגרום לשינוי מדיניות חברות הביטוח בארץ. תרחיש אפשרי יהיה שינוי מדיניות חברות הביטוח כך שהחל משנה מסוימת לא יוכלו לבטח בניינים שלא נבנו לפי התקן נגד רעידת אדמה. תרחיש זה יגרור תגובת שרשרת, מאות אלפי דירות ישנות ירדו בערכן כי לא יוכלו לקבל משכנתה, הביקושים יוסטו לעבר הדירות העומדות בתקן, והזוגות הצעירים יישארו ללא פתרון דיור.

הערכות המדינה לרעידת אדמה

הערכות המדינה לרעידת אדמה מושתת על הערכות פאסיבית הכוללת מיגון וחיזוק המבנים והתאמתם לתקן, ובנוסף הערכות אקטיבית הכוללת הקמת מערכי סיוע כמו הרשות להגנת העורף, ושיפור יכולת התגובה במקרה של נזקי טבע.

אנו מניחים כי מידע רב מצונזר ונחסך מהציבור כדי לא לזרוע פחד. יחד עם זאת, לאור האיומים הראליים משקיעה המדינה מאות מליוני שקלים בנושא הגנה מרעידת אדמה בדרך של התחדשות עירונית.

ניתן לומר כי ההערכות הפאסיבית הכוללת מיגון המבנים, תהיה בעלת ההשפעה הגדולה ביותר בעת רעש אדמה. יישום התחדשות עירונית רחב היקף נועד בראש ובראשונה להתמודד עם הערכות מנהל התכנון לגבי גידול האוכלוסייה בעשור הקרוב, המחסור בעתודות קרקע והצורך בגידול משמעותי של יחידות הדיור. כך שהערכות מפני רעידת אדמה תופסת מקום זניח בכל הקשור להאצת קידום התחדשות עירונית רחב היקף.

ריכזנו עבורכם את הכלים הסטטוטוריים והתקנות שהמדינה יזמה ועדכנה בשנים האחרונות כחלק מהערכות המדינה לרעידת אדמה:

חוק/מסמך סטטוטורי אחר אופי החוק / מסמך / תקנות
חוק התכנון והבניה + תמ"א 38 הענקת זכויות בניה + הקלות באישור תכניות והיתרי בניה עבור בניינים שאינם עומדים בתקן לרעידות אדמה.
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2016 חוק כולל שורה של כלים במטרה לעודד פעילות להתחדשות עירונית, ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי.
חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות 2017 קביעת מעמד רשמי לתפקיד המארגן והסדרת כללי התקשרות בהסכם ארגון דיירים במטרה להאיץ את מימוש הפרויקטים.
תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה) (תיקון 4) הרחבת הנחות בארנונה.
חוק פינוי ובינוי פיצויים 2006 (תיקון מס' 6) התשעח-2018 – עידוד מיזמי פינוי ובינוי קביעת דרכי התמודדות עם דיירים סרבנים והגנות לדיירים מבוגרים.
תיקון 3א משנת 2016 לתמ"א 38 קביעת שיטת חישוב אחידה בפרוייקטים הריסה ובניה מכוח תמ"א 38.
תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 הרחבת פטור ממס שבח גם על הזכויות מכוח תב"ע.
חוק התכנון והבניה (תיקון 97) הקלה בתנאי תקן מקומות חניה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א 2011+תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) הוראת השעה פטור מהיטל השבחה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.קביעת אגרה מופחתת למתן היתר בניה שחל לגביו פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ב) (10) – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) הורדת רף ההסכמה לביצוע עבודות ברכוש המשותף.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה) תיקון 7 פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה).
חוק המע"מ מתן שירותי בניה לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה) בתמורה למכירת הזכות הנמכרת, פטורה ממס.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965+תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב 1992 החרגת שטחים שנועדו לצורך חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה מחישוב השטח הכולל המותר לבניה.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) הקלות בבטיחות אש בבנייני מגורים אשר מתווספת אליהם לפחות קומה אחת מכוח תמ"א 38
תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן 1990 יציבות המבנה מפני כוחות אופקיים הנובעים מרוח, רעידות אדמה וכיו"ב לפי דרישות התקן.
חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א 1951 מסמיך את שר הביטחון להתקין תקנות, בין היתר, בנוגע להעמדת מקרקעין, ציוד ועובדים של הרשויות המקומיות לצרכי התגוננות במקרה של מצב מיוחד בעורף/שעת התקפה ובנוגע למתן עזרה וסיוע להג"א על ידי הרשויות המקומיות לשם פינוי אוכלוסייה ושיכונה.
חוק עזר לדוגמא לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), התשל"ב 1972 חובת בעל בנין להחזיק את בנינו במצב המבטיח את שלום הציבור ואת שלום המחזיקים בו, סמכות ראש העיריה להורות למהנדס לערוך סקר על בנינים העלולים להיות סכנה למחזיקים או לציבור. בסמכות ראש העיריה: לדרוש בהודעה בכתב מבעל הבניין לבצע את העבודות המפורטות בה אם סבר כי הבניין מהווה סכנה למחזיקים או לציבור על בסיס הדו"ח לעיל. בעל בנין חייב למלא אחר ההודעה. לא מילא – רשאית העיריה לבצע את העבודות ולגבות הוצאות מבעל הבניין. באישור הממונה על המחוז לבצע את העבודות הדרושות לשם סגירת בניין או הריסתו (ולגבות הוצאות הביצוע מבעל הבניין) אם הבניין מהוה סכנה מידית למחזיקים או לציבור.

*  הרשימה חלקית בלבד, בעשור האחרון בוצעו מספר שינויים התומכים בעקיפין בשורה ארוכה של חוקים בתחומים: חשמל, גז, כבישים, שירותי ביטוח, גז, נפט, שדות תעופה וטיס.

במוקדם או במאוחר תפקוד אותנו רעידת אדמה חזקה. כשזה יקרה כרגיל כולם יחפשו אשמים. ברמה המדינית אנו רואים מאמצים מרחיקי לכת, ועדיין עוד הרבה מקום לשיפור בהיבט של קיצור זמני התכנון והרישוי. למרות זאת, רוב הכשלים והעיכובים דווקא נוגעים לבעלי הזכויות והרשויות המקומיות. לדעתנו שינוי התפיסה חייב להגיע בדרך של הסברה, החל מאנשי המקצוע הנוגעים בתחום ועד לממשלה עצמה – כולם צריכים להירתם למאמץ ההסברתי, להשפיע על דעת הקהל והשיח הציבורי בנושאים הנוגעים להתחדשות עירונית, כך שהאינטרס האישי למימוש פרויקטי תמ"א 38 או פינוי בינוי לא יהיה כלכלי בלבד.

לקריאה נוספת: נכנס לתוקף – החוק שיאיץ פרויקטי פינוי בינוי, ניהול מכרז תמ"א 38 – השיטה שעובדת

נכנס לתוקף – החוק שיאיץ פרויקטי פינוי בינוי

ב-17/07/2018 אישרה הכנסת תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) המהווה מהפכה אמתית בתחום ההתחדשות העירונית. החוק מתיימר להסיר חסמים וכולל סנקציות נגד מיעוט בעלי דירות אשר מפריעים להתקדמות הפרויקט. בנוסף, מסדיר החוק מספר הליכים פורמליים להגנת כלל בעלי הדירות המעורבים בפרויקטי פינוי בינוי וכן מקנה הגנה לאוכלוסיות מבוגרות. התיקון נכנס לתוקף ב-29/10/2018, החוק יקרא מעתה "חוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי".

 

רקע לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי

המחסור בקרקע לבניה רוויה הולך וגובר. קברניטי המדינה מנסים להתמודד בדרכים מגוונות, ביניהם הפשרת קרקעות חקלאיות שהנו משאב מוגבל המביא עמו לא מעט בעיות.

לצד המחסור קיימות שכונות שלמות אשר נבנו בסטנדרטים ותקנים נמוכים, חלקם מתפוררים ויתכן שלא יחכו לרעידת האדמה שעתידה לפקוד אותנו בקרוב עפ"י כל הערכות. אם לא די בכך, מצטרף חשש נוסף בדמות איום הטילים שהולך ונהיה ממשי ומביא את הצורך במיגון שכונות המגורים ומציאת פתרון התגוננות לעת משבר.

בעיות תכנוניות, תשתיות, צרכים ציבוריים, רווחת התושבים ועוד שלל בעיות שאת רובן עתידים לפתור תכניות פינוי בינוי רחבות היקף.

בשנת 2006 אושר חוק פינוי ובינוי (פיצויים). החוק הגדיר כי ניתן לתבוע מיעוט מבעלי הזכויות בשל  נזק כספי שנגרם כתוצאה ממניעת הפרויקט שלא מסיבות רציונאליות. כלומר, אם 80% מבעלי דירות מעוניינים בפרויקט, ניתן היה להגיש תביעה נזיקית כנגד אלו המתנגדים בנימוק לא סביר. החוק הגדיר רשימה של נימוקים שהם סבירים: (1) העסקה לא כלכלית עבור דייר לפי הערכת שמאי, (2) לא משלמים שכ"ד למגורים חלופיים בתקופת הבניה, (3) אין בטוחות ראויות, (4) נסיבות אישיות מיוחדות.

אמנם היו תקדימים של קביעת פיצויים מהותיים עבור דיירים סרבניים, אך עדיין לא ניתן היה לכפות על דייר סרבן לפנות את הדירה ולאפשר את קיום הפרויקט. התיקון שנסקר במאמר זה פותר בראש ובראשונה בעיה זו.

 

השינויים העיקריים עקב תיקון חוק פינוי בינוי

אפשרות לכפות על דייר סרבן ביצוע פרויקט בדומה לתמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש:

דייר סרבן הנו בעל דירה הנמצא במיעוט (עד 20%) ומסרב לביצוע פרויקט פינוי בינוי ללא הצדקה ראויה. נציין כי במידה והפרויקט חולש על מספר רב של חלקות (מגרשים) התנאי המצטבר אומר שיש הכרח להגיע ל67% חתימות מכל חלקה ו80% מסה"כ המתחם. בשלב זה ניתן להפעיל שתי סנקציות כנגד הדייר הסרבן –

  1. כפי שהיה עד כה – ניתן להגיש תביעה נזיקית.
  2. בדומה לפרקטיקה הנהוגה בפרויקטים של תמ"א 38 – בית המשפט יכול למנות עו"ד או רו"ח אשר יחתום על הסכם הפרויקט במקום הדייר הסרבן והדבר ייחשב כאילו חתם הסרבן בעצמו.

אנו סבורים כי הסרת החסם הנ"ל עתיד להאיץ את קצב קידום הפרויקטים המצויים בשלב התהוות.

פינוי בינוי - חוק הדייר הסרבן החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי

הגנות לדייר קשיש

דייר קשיש יוגדר אדם שמלאו לו 75 שנים ביום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם פינוי בינוי.

עבור בעל דירה שאינו קשיש תחשב עילה סבירה לסירוב כאשר לא הוצעה לו דירה חדשה סטנדרטית (בד"כ מורחבת) בפרויקט – להלן "דירת תמורה".

עבור אדם קשיש התווספו בחוק עילות סירוב נוספות הנחשבות ראויות – יזם יחויב להציע לאדם קשיש בנוסף לאופציה של דירת תמורה בפרויקט את אחת מהחלופות הבאות:

  • מגורים מחוץ לפרויקט – מעבר לבית אבות/דיור מוגן, רכישת דירה חלופית ע"י היזם או תמורה כספית לצורך רכישת דירה חלופית. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.
  • לאדם קשיש בן 80+ ניתן להציע רק את החלופות האלה. לאדם קשיש בן 75 ל-80 יוכל להציע היזם שתי דירות קטנות בפרויקט או דירה קטנה וכסף להשלמה. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.

 

מהלכים בסיסיים הקודמים לחתימה על הסכם פינוי בינוי

ידועים מקרים רבים שיזמים מחתימים בעלי דירות על מסמכים שנראים פשוטים ולא מחייבים יותר מדי, אך בפועל די במסמכים פשוטים לכאורה כדי לכבול את בעלי הזכויות או לפגוע בזכות המיקוח שלהם מול קבלן כזה או אחר. בכדי למנוע מצבים אלו מגדיר החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי מספר מהלכים אשר חייבים להתרחש לפני חתימת הדייר הראשון על מסמך מחייב:

  • לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם להשתתף בכנס בעלי דירות ובו להציג את עיקרי התוכנית ואת ניסיונו בתחום.
  • לא פחות משבועיים לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם למסור לבעלי דירות מסמך עקרי ההצעה ובו לפרט בין היתר עקרונות לקביעת תמורה, בטוחות מוצעות ופרטים אודות ניסיונו המקצועי של היזם.
  • לאחר חתימת עסקת פינוי בינוי חייב להודיע על כך היזם לכלל בעלי דירות בבית המשותף.
  • לאחר חתימת כל בעל דירה, חייב היזם למסור עותק של הסכם הפינוי בינוי.

 

החוק מאפשר ביטול פשוט של חתימות דיירים במקרה של סטייה מהפרוצדורה המתוארת לעיל.

כל עוד לא חתמו על עסקת פינוי בינוי לפחות 40% מבעלי הדירות –  ניתן לבטל חתימה של כל דייר שחתם באמצעות מכתב פשוט המיועד ליזם, וזאת במידה והיזם לא קיים כינוס או לא מסר מסמך עיקרי הצעה.

התיקון לחוק מטפל גם בפן המיסוי והתאמות לפטורים השונים בחוק מיסוי מקרקעין עבור כלל השינויים המנויים מעלה.

 

למרות היותו חוק פינוי ובינוי התיקון מתייחס גם לסיטואציה ספציפית בפרויקטים של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת דירות. בפרויקטים מסוג זה קיימת בעיה עבור קשישים או מרותקים לדירתם להמשיך לגור בבניין בשלב ביצוע העבודות. התיקון לחוק מגדיר כי יזם חייב להציע מגורים חלופיים לקשיש מעל גיל 80 או אדם מרותק לביתו וכל בן משפחתו המתגורר עמו.

 

כפי שציינו מעלה, התיקון שינה את שם החוק שייקרא מעתה "חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי". בהחלט עידוד רציני, אך לצערנו לא מספק. בכל הקשור לפינוי בינוי מתבקש להאיץ את התקדמות הפרויקטים האפסית בערי הפריפריה. בזמן האחרון אנו שומעים הרבה קולות של קידום חוק לקרקע משלימה, אולי מהפתרונות היחידים האפשריים בטווח הנראה לעין בכדי להאיץ את פרויקטי הפינוי בינוי בערי הפריפריה, כולנו תקווה כי הצהרות אלו יהפכו למעשים פרקטיים.

לקבלת החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי ישירות לתיבת המייל

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

 

לקריאה נוספת: תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשיתבדיקות הנדסיות בפרויקט תמ"א 38

חוק המכר דירות  – אל תסמכו עליו

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל”ה 1974 – חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות הנדרשים לשלם כספים לפני מועד קבלת המפתח. ברבות השנים עבר החוק מספר שינויים במטרה לשכלל את מנגנון ההגנה לרוכשים החדשים. רובם המכריע של השינויים בחוק המכר דירות התייחס למסלול המבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות. כל זאת תוך עצימת עיניים בכל הקשור למסלולים הנוספים המוגדרים בחוק המכר ומספקים אלטרנטיבות להבטחת כספי הרוכשים. כך נוצרו פרצות גדולות בחוק, בטח כאשר מדובר על פרויקטים מסוג תמ”א 38, ואף שוני בהיקף הביטחון אשר מעניק החוק לרוכשי הדירות בכל חלופה אפשרית.

להלן החלופות להבטחת כספי הרוכשים על פי חוק המכר דירות:

  1. ערבות בנקאית.
  2. פוליסת ביטוח.
  3. שעבוד דירה או קרקע לטובת הקונה.
  4. רישום הערת אזהרה על דירה או קרקע לטובת הקונה.
  5. העברת בעלות.

אנו נסקור להלן את חלופה מספר 4 – “רישום הערת אזהרה” ונוכיח כי יש להתערב חקיקתית על מנת לתקן מספר עיוותים ולהגן עליכם הרוכשים בצורה ראויה יותר.

ליווי בנקאי סגור – המסלול האולטימטיבי

המסלול הנפוץ להבטחת הרוכשים מקבל לעתים את המינוח – “ליווי בנקאי סגור“. במסגרת הליווי מעניק הבנק המלווה ערבויות לרוכשי הדירות, ומנגד מעמיד הלוואה ליזם לטובת מימון מהלך הפרויקט. הבנק מצדו מבצע בחינה מדוקדקת של הפרויקט לצורך העמדת האשראי ומבקר באופן רציף את התקדמותו, הבנק מונע מתוך אינטרס אישי להבטיח את כספו שלו, אך בצורה עקיפה נהנים רוכשי הדירות או לחלופין בעלי הדירות הקיימות בפרויקטים של תמ”א 38 מפיקוח ובקרה איכותיים.

הבקרה של הבנק המלווה מתחילה בהכרות עם היזם/קבלן – למידת הניסיון המקצועי שלו, ניתוח מבנה החברות ואופן תפעולן, בדיקת דו”חות כספיים ובחינת האיתנות הפיננסית של החברה, בחינת עושר פיננסי של בעלי החברה בתור אלו שעתידים להיות ערבים לכלל התחייבויות החברה. במקביל מבוצעות בקרות על הפרויקט עצמו הן בשלב בחינתו והן למשך כל תקופת הבניה.

ריכזנו עבורכם את תמצית הפעולות אותן מבצע הבנק בליווי בנקאי סגור – הרשימה כמובן עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות:

  • בחינה פיננסית של יזם ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • בחינה כלכלית של פרויקט ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • דרישת הון עצמי של יזם.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • חשבון ליווי סגור – הזרמת כספי הרוכשים ישירות לחשבון הליווי המבוקר.
  • מעקב שוטף על התקדמות בניה.
  • מעקב שוטף על חובות לספקים, קבלנים ונותני שירות.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע”מ לרשות המיסים.
  • אפשרות משפטית בכל עת להוציא את היזם מהפרויקט אם מפר את ההסכם ולהחליפו.

* ניתן לראות שלצד הבטוחות לרוכשי הדירות עפ”י חוק מכר דירות, מבצע הבנק פיקוח רחב הן על היזם והן על התקדמות הפרויקט.

כיצד עובד מנגנון הבטחת כספי הרוכשים במסלול של הערות אזהרה:

במסלול הערות הזהרה קובע החוק כי ניתן לרשום הערת אזהרה כערובה לכספי הרוכשים (או הדיירים הקיימים בפרויקטים של תמ”א 38) ויחד עם זאת מגביל את קצב הגביה לפי קצב התקדמות הבניה. להלן שלבי התשלומים המקסימאליים המותרים לפי חוק מכר דירות במסלול “הערות אזהרה”:

תאור שלב % לשלב % מצטבר
חתימת הסכם מכר 7% 7%
גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים 33% 40%
גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה 20% 60%
גמר טיח פנים 15% 75%
גמר טיח חוץ 15% 90%
מסירת הדירה 10% 100%

בבסיס המספרים עומד היגיון פשוט כי בכל שלב תהיה השקעתו של היזם/קבלן גבוהה באופן מהותי, וכך ישמר מאזן האינטרסים בין הרוכשים לבין הקבלן. כך למשל, כאשר מגיע היזם לשלב הרצפה של הקומה הראשונה, ההנחה היא שהיזם ביצע תכנון וקיבל היתר בניה לפרויקט כולו, סיים עבודות עפר, חפירות, כלונסאות, ביסוס וכל שאר העבודות אשר קודמות להקמת הרצפה הראשונה. בשלב הזה קבע המחוקק כי מותר ליזם לקבל עד 40% ממחיר הדירה. בהמשך עוד נחזור לשלב זה ונבין כי אינו מותאם לעסקאות תמ”א 38 ולמעשה מסכן אתכם הדיירים הקיימים.

חוק מכר דירות מגביל את היזם מגביה של 100% מבלי לספק בטוחה כנגד ובכל זאת, דייר אשר רכש דירה בקומה 4 במחיר 2 מש”ח בבניין של 20 דירות ישלם 800 אש”ח בשלב של רצפת קומה ראשונה – מה יעשה אותו דייר עם הרצפה הזאת במידה ויפסיק היזם את הפרויקט בגלל פשיטת רגל או מסיבה אחרת? איזו בטוחה תעמוד לרשותו מלמד חלקו היחסי בקרקע ובבטונים שיצקו עליה? כנראה זה לא ממש יעזור לאותו רוכש – לא בקניית דירה אחרת ולא במימון דמי שכירות לדירה חלופית. כמובן אותו סיכון ילווה את הרוכש ממש עד למסירת הדירה.

היזם קיבל היתר לעבודות עפר וביסוס ויצק את הרצפה הראשונה:

בואו נדבר על מספרים אמתיים כדי לאמוד את מידת הסיכון – בפרויקט שהייתי מעורב בו לפני מספר שנים נבנו כ-100 דירות עם מחיר ממוצע של 1.4 מש”ח, בסיום רצפת קומה ראשונה גבה היזם מכלל הדיירים 40% – 100 דירות * 1.4 מש”ח * 40% = 56 מש”ח! מבחינת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה על הקרקע עבורה הופק היתר לעבודות עפר וביסוס בלבד. הפרויקט היה מלווה ע”י עו”ד וכמובן רוכשי הדירות הסתייעו בעורכי דינם. כמובן שמידת הסיכון שלקחו הרוכשים אינה פרופורציונאלית אל מול גובה החשיפה. אז מי באמת עוקב אחרי כל זה? מי מפקח? נשמע קצת כמו מערב פרוע.

ומה קורה אם לא מקבלים משכנתה ?

בעיה נוספת הנוצרת במסלול הערות אזהרה היא חוסר היכולת של הרוכשים לקבל משכנתה עד גמר שלד הבניין, או אפילו עד טופס 4. הדבר עשוי לגרום נזקים עצומים לכל המעורבים. אביא כדוגמא פרויקט שהוזעקתי לחפש פתרון בדמות ליווי פיננסי סגור עקב סיבוכים תזרימיים שנתגלו מאוחר מדי – אדם פרטי וחסר ניסיון השתתף במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) וזכה בקרקע לבניין המיועד המונה כ-20 דירות (כהערת אגב כדאי לשאול איך בכלל מוכרת המדינה קרקע לאדם שזה לא תחום עיסוקו וברור שנרכשת למטרת ספקולציה בלבד?). בכל מקרה, בתום הרכישה החל היזם לחפש למי למכור, הכל כמובן בשיטת הקומבינציה – מצא יזם שחתם אתו על הסכם, תכנן את הפרויקט, התחיל למכור ולבנות. היזם במקרה היה ישר ומסודר מאוד. היזם בנה לעצמו תזרים מזומנים צפוי מסודר ולפיו סגר הסכמים עם קבלנים ועם רוכשים. בשלב מסוים, לאחר קבלת כמה מיליוני ש”ח מהדיירים והתקדמות הבניה התברר ליזם נתון שלא היה מודע אליו קודם – חלק מהדיירים אינם מסוגלים לקחת משכנתא עליה הסתמכו בעת חתימת הסכמי הרכישה. היזם לא יכול היה לשלם לקבלנים ולהמשיך את הפרויקט. במידה ולא היה נמצא פתרון מידי חשבו כמה נזקים הייתה גורמת השיטה לרוכשים.

* נוסיף חטא על פשע ונדגיש כי בפרויקט מעין אלו אין שום פיקוח על היזם – מהו אחוז הגביה בפועל ולאן מעביר אותם – ראה ריכוז מרכיב הפיקוח הבנקאי אשר רשמנו מעלה, במסלול הערות הזהרה אינו קיים כלל.

אז האם באמת מבטח חוק המכר דירות את כספי הרוכשים ?

הקביעה הברורה שלנו היא כי המנגנון מהווה בטוחה למראית עין אך במציאות אינו מגן על הרוכשים, ובטח שאינו עומד בקנה אחד מול ערבות בנקאית לפי חוק מכר.

חוק המכר דירות - ערבות חוק מכר תמא 38

כמה אתם באמת בטוחים בפרויקטים של תמ”א 38 :

אם דיברנו על כשל חוק המכר דירות להעניק בטוחה מספקת לרוכשים חדשים תופתעו לראות כמה אינכם מוגנים בפרויקטים של תמ”א 38. בפרויקטים של חיזוק ותוספות רוב הבנקים הגדולים אינם ששים לספק ליווי בנקאי, תוסיפו לכך כי אנו מצויים בתקופה בה הכסף זול מתמיד, המון קרנות, שותפים, ומשלימי הון מחפשים היכן לזרוק את הכסף כדי להשיג תשואות עודפות – וכך הפך שוק התמ”א 38 / 1 למופקר עם למעלה מ50% מהפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי.

צריך רק להסתובב בשכונותיה של רמת גן כדי להבין כמה עמוקה הבעיה , פרויקטים רבים נטושים, או מצויים עמוק בהפסקת עבודה, בעלי בתים רבים הקריבו את כל רכושם וכעת חיים באתר בניה.

בואו נבין את מידת ההפקרות של חוק מכר דירות בפרויקטים של תמ”א 38:

דיברנו על כך כי במסגרת החוק ניתן לגבות מרוכשי הדירות עד 40% בגמר רצפה של קומה ראשונה.  רוב הפרויקטים בתמ”א 38 המבוצעים ללא ליווי בנקאי מאופיינים בהיקף בניה נמוך. כמו כן, במידת האפשר נהוג למלא את קומת העמודים המפולשת ולבנות דירת קרקע אותה ימכור היזם לרוכש עתידי. כעת בואו נסתכל שוב על אותו סעיף בחוק המכר וננסה לענות על השאלה – מה צריך לעשות יזם כדי לבנות רצפה בקומה ראשונה? והתשובה היא מעט מאוד! אני מזכיר לכם שהנחת היסוד של המחוקק הייתה כי עד לשלב זה ירכוש היזם את הקרקע, יתכנן, יחפור, יסיים את שלד הבניין לרבות קומות המרתף וכו’. כעת בתום עבודות חיזוק השלד עליו להוסיף קירות מעטפת והופס באפשרותו לגבות כבר 60%. נניח שישנה אפשרות להוסיף 2 דירות קרקע והמחיר עבור כל אחת מהן 2 מש”ח. נעשה חישוב פשוט של 60% מ-2 מש”ח ונכפיל ב-2 דירות. מגיעים ל-2.4 מש”ח הניתנים לגביה באופן חוקי לגמרי. בואו נזכור כי מדובר בפרויקטים קטנים בהם גובה הערבות הבנקאית לרוב לא עולה על 700 אש”ח. ניתן לראות במצב זה כי תקבולי היזם גבוהים מכל הוצאותיו עד לאותה נקודה זאת אחרי שהעמסנו את ערבות הביצוע המופקת עבור בעלי הדירות הקיימים. ככל שהיזם פושט את הרגל או מתנהג בצורה לא ישרה הדיירים המקוריים נמצאים בסיכון עצום.

שוב נזכיר כי בהעדר ליווי בנקאי , שלא מתחייב בפרויקטים מסוג זה, המבנה המימוני פרוץ לגמרי ולרוב לא מבוצעת בקרה פיננסית – בכך מתאפשרת פריצות בכל הקשור לתהליך המימון והבקרה של פרויקטים מעין אלו.

בנוסף יש לזכור שהדיירים המקוריים הם בעלי הזכויות ולכן כל התחייבויות היזם בקשר לפרויקט כגון התחייבויות לספקים, קבלנים, נותני שירות, רשויות המס וכו’ עשויות להתגלגל במישרין או בעקיפין אל הדיירים – יתכן מצב שדיירים שרצו בסופו של דבר לחזק את הבניין ימצאו את עצמם בהסתבכויות משפטיות ארוכות שנים, יישאו בתשלומים רבים ויגורו תקופה מחייהם באתר בניה.

יזמים רבים מפרשים את החוק כך שמותר להם לגבות עד 40% לא רק מדירות הקרקע אלא גם מכל דירות הפרויקט. הם מפרשים את החוק כראות עיניהם וזאת כי אין אכיפה מסודרת על תהליך הגביה במסלול הערות הזהרה.

כולם ערים לבעיה אך מה הפתרון:

מהדוגמאות הנ”ל ניתן לראות כי סעיף 2.4 לחוק המכר המדבר על בטוחה של הערת אזהרה אינו מגן מספיק בפרויקטים של תמ”א 38 חיזוק, והינו מסוכן לא רק לרוכשי הדירות אלא גם עבור הדיירים הקיימים.

עורכי דין רבים איתם קיימנו דיונים בנושא גורסים כי יש צורך להגביל את היזם בהסכם על קצב מכירות. ראשית,  מי יפקח ויוודא באמת כי אין מכירות והיזם משקיע את כספו בפרויקט. שנית, אם להגביל את היזם יותר מדי, יתכן שהוא לא יהיה מסוגל לבצע את הפרויקט ויפשוט רגל דווקא בגלל זה.

הבעיה ברורה ומה הפתרון? אולי נחכה בסבלנות עד שהמחוקק יתקן את החוק? אבל זה יכול לקחת הרבה זמן. צריך לקרות אסון בקנה מידה גדול כדי שבאמת יחשבו על שינוי החוק (ראה ערך חפציבה).

אז מה עושים? ראשית, הדיירים בפרויקטים כאלה חייבים להבין את רמת הסיכון אליו הם חשופים. תפקידו של עורך דין הדיירים להסביר היטב מה יכול לקרות אם היזם יפשוט את הרגל או יתנהג בצורה לא ישרה או סתם יעשה טעויות בפרויקט. עורכי הדין חייבים לחדד לדיירים שלא די בערבות שהיזם מסכים לתת אלא שאיתנות פיננסית של יזם ופיקוח הנדסי ופיננסי הדוק על הפרויקט מהווים עבור הדיירים בטוחה אפילו יותר חשובה מאשר ערבות.

לצד גידור והבנת הסיכונים אל לנו להיכנס לקיצוניות השנייה שקיימת בשוק. חלק מהדיירים שמעו שהם צריכים ליווי בנקאי ודורשים זאת גם במחיר שלא מתקיים פרויקט כלל. לפעמים בנקים לא רוצים ללוות פרויקטים קטנים ולפעמים יזמים לא מוכנים להתחייב לליווי בנקאי כי עלויות הליווי מורידות את רווחיות הפרויקט עד לכדי חוסר כדאיות של ממש. חלק מהותי בעמלות הליווי מהווה דמי סיכון עבור הבנק בגין ערבויות חוק המכר והלוואות אותן הוא מקצה לרוכשים חדשים – שני אלו מעמיסים על הפרויקטים על לא תורמים מאום לדיירים המקוריים בפרויקט תמ”א 38. מה שכן רלוונטי עבור הדיירים הוא מרכיב הפיקוח על פרויקט המבוצע במעגל כספי סגור – זה בדיוק ההסבר אותו היינו רוצים לשמוע מעורך הדין המלווה את הדיירים.

בהעדר אפשרות לליווי בנקאי קיימות חלופות

בפרויקטים רבים של עיבוי וחיזוק, ובהעדר אופציה של ליווי בנקאי, באפשרות בעלי הדירות למנות מפקח בניה עם יכולות בקרה בפאן הפיננסי, למעשה לנסות לחכות את מרכיב הפיקוח הפיננסי שהוא המרכיב החשוב ביותר עבור דיירים קיימים בפרויקט תמ”א 38. מבחינת היזם מדובר בעלויות זניחות בהשוואה לעלויות מימון בנקאי. מעבר לכך, עבור הדיירים מדובר בבדיקה מעולה בפני עצמה. אם היזם אינו מסכים להתנהלות בצורה שקופה סביר כי יש לדיירים ממה לחשוש.

לסיכום ניתן להגיד שפתרון החוק בפרויקטי תמ”א 38 עם הערות אזהרה מאוד מסוכן לדיירים ללא פיקוח על התנהלות הפרויקט במעגל כספי סגור. עורכי הדין חייבים ליידע על כך את הלקוחות שלהם, הדיירים צריכים לדעת שיש להם אחריות וזכות לדאוג לפיקוח נאות כדי לא לבכות כאשר יהיה מאוחר מדי.

לקבלת פרטים נוספים בנושא פיקוח בניה ופיקוח פיננסי על הפרויקט שלכם תוכלו להשאיר פרטיכם בטופס צור קשר או במייל office@afikim38.co.il

מימון תמ"א 38 – אפשרויות, סיכונים, עלויות

שוק ההתחדשות העירונית בהובלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 פותח את דלתותיו בפני יותר ויותר יזמים – רף כניסה אפסי בהשוואה לרכישת קרקע, בצירוף ריביות נמוכות ושיטות מימון מגוונות, מספק קרקע פורייה (ופרוצה) לגידול יזמים.

אפיק "מימון תמ"א 38" דוהר קדימה תוך ניצול רף הכניסה הנמוך והמומנטום המושלם ובכך מייצר עבור היזמים מגוון כלים מימוניים. לגבי לקוחות הקצה- הרי הם בעלי הדירות- מינוף יתר מעמיד אותם בסיכון גדול יותר, אך לא בהכרח שהם ידעו זאת. נרחיב על כך במאמר אחר.

המאמר הבא הינו ראשון מסוגו, ובו אנו חושפים אתכם לעולם מימון תמ"א 38 – בזה אחר זה אנו פורטים את שלבי המימון בפרויקט תמ"א 38 וסה"כ האפשרויות הלגיטמיות למימון הפרויקט.

כדי להקל עליכם, חילקנו את פרויקט התמ"א לשלביו השונים תוך פירוט קומבינציות המימון העומדות בפני היזם בכל שלב ושלב.

שלב א – Seed Money – טרם היתר

החל מהחתמת 80% מדיירי הבנין/מתחם ועד קבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.
שלב זה מאופיין בסיכון גבוה מכיוון שאין שום ודאות בקבלת היתרי בניה והוצאת הפרויקט לפועל, בנוסף אין ליזם בשלב זה בטוחה במקרקעין מכיוון שהעסקה הופכת לברת מימוש רק בעת עמידה בתנאים מתלים כפי שהוגדרו בהסכם מול בעלי הקרקע, קבלת היתר בניה (תשלום אגרות) ורישום בפועל של יחידה רישומית שבה נרשמות זכויותיו של היזם במקרקעין בפרויקט.
עלויות שלב טרום ההיתר – כדי לצלוח את תנאי הרישוי למול הועדות השונות, נדרש להיעזר בכ-20 יועצים שונים, ואדריכל כמובן, סה"כ נדרש בממוצע בין 400,000 ₪ ל- 1,000,000 ₪ תלוי בגודל הפרויקט.

אפשרויות למימון פרויקט תמ"א 38 בשלב טרום היתר:

מימון פיננסי ממשקיע פרטי או קרן השקעות – מתחלק לשתי אופציות מימון:

  1. הלוואה בריבית אשר נעה בטווח של 18-20% ריבית שנתית, זמן ההלוואה לא יעלה על שנה וחצי עד שנתיים מקסימום.
  2. כניסה כשותף לרווחים בפרויקט – גם כאן שתי אופציות מקובלות :
    א – שותפות של 15-25% מרווחי הפרויקט כנגד מימון שלב טרום ההיתר.
    ב – שותפות של 35-50% ומימון שלב טרום ההיתר + הון עצמי נדרש לליווי הפרויקט עם קבלת היתר בניה (ראה שלב ב').

קבלת שירותים מחבורת יועצים מאוגדת:

כפי שציינו, כדי לקדם את שלבי התכנון ולהגיע להיתר המיוחל על היזם לשלם לאדריכל, מהנדס ושלל יועצים סכומים לא מבוטלים, בפרויקטים של כמה עשרות יח"ד בהריסה ובניה, תשלום עבור שלב זה עשוי לעלות עד כ- 1 מליון ש"ח.

יותר פרויקטים נעזרים בחבורות יועצים המוכנים לוותר על שכר הטרחה במיידי ובלבד שיקבלו הרבה יותר בשלבים מתקדמים יותר.

התמורות לצוות ניתנות באחד מ 3 מסלולים אפשריים :
  • עם קבלת ההיתר והעמדת חשבון הליווי תשלום בשווי 150% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
  • תשלום מרווחי הפרויקט בסוף הפרויקט לפי 200% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
  • קבלת דירה/זכויות בניה בפרויקט בסוף הפרויקט לפי מו"מ עם נציג הצוות (במקרה בו קיים פער ישולם תמורת הפער ע"י צוות היועצים).

גידור סיכונים בעסקת קומבינציה - מימון תמ"א 38

 שלב ב – החלטת ועדה למתן היתר בתנאים:

מקבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.

היזם נמצא בשלב שבו מרכיב הוודאות לגבי מימוש העסקה גובר וניתן לראות את אופק זכויות הבניה ואת תכנית הבניה המפורטת לקראת קבלת חשבון אגרות, היטלים והיתר הבניה.

בשלב זה רצוי שהיזם ידאג לרישום תת חלקה שתהווה את היחידה הרישומית שבה מעוגנות זכויות הבניה שלו בפרויקט.
כאן מתחיל היזם בסגירות פיננסיות למימון הפרויקט מול – בנקים, קרנות חוץ בנקאיות, משקיעים פרטיים, שותפויות והשילובים ביניהם, להלן פירוט העבודה למול הגופים השונים :

עבודת היזם מול הבנקים לאחר קבלת החלטת ועדה:

היזם פונה לשמאי מוכר ע"י הבנקים איתם הוא מעוניין לבדוק אופציה לליווי בנקאי לפרויקט, ולאחר מכן ניגש השמאי להכנת דו"ח אפס לניתוח עלויות הכנסות ורווחי הפרויקט, עם סיום הכנת "דו"ח האפס" היזם מתחיל תהליך מול הבנקים שלוקח בין 3-6 חודשים לסגירת הסכם ליווי בנקאי לפרויקט

השלב הראשון בתהליך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט תמ"א הוא פגישה עם הבנק וקביעת מסגרת ההבנות הראשונית בין היזם לבנק לגבי נתונים מסחריים ופיננסיים הקשורים בפרויקט והכוללים – הון עצמי, פריסייל, השלמת הון עצמי, מסגרות ותנאי האשראי העמלות והריביות, ובמקביל הבנק מוציא דרישת חומרים ליזם לשם בדיקת הפרויקט, עם סיום האנליזה מטעם הבנק, חותמים הצדדים על הסכם הליווי.

קרנות חוץ בנקאיות – קיימות 3 סוגי קרנות:

  1. תחליף בנק – קרנות אלו מעמידות ליזם השלמת הון עצמי (עד 75% השלמת הון) + חוב בכיר + ערבויות חוק מכר ומשמשות כתחליף בנקאי מלא.
  2. קרנות המשמשות כתחליף מימוני לבנק ואינן מנפקות ערבויות חוק מכר, קרנות אלו מעמידות מימון מלא לפרויקט (50-70% מעלויות כלל הפרויקט).
  3. השלמת הון עצמי- הלוואות מזנין – קרנות המעמידות השלמה/העמדה של הון עצמי בעיקר לעסקאות המלוות ע"י הבנקים, קרנות אלו מעמידות הון בשיעור של 50-100% מההון העצמי (בעיקר הגבלה של הבנקים על היקף השלמת ההון ומקבלות משכנתא מדרגה שניה אחרי הבנק.

משקיעים פרטיים – מתחלקים ל 2 סוגים מרכזיים:

  1. משקיע אשר מעמיד הלוואות לפרויקטים בשלב ההיתר תמורת תשואה שנתית.
  2. משקיע שמעמיד הלוואות בכל שלב כנגד שעבוד נכסי היזם.

שותפים – מתחלקים ל 3 סוגים מרכזיים:

  1. משקיע אקטיבי שנכנס שווה בשווה עם היזם וחולק איתו את משימות ניהול הפרויקט.
  2. משקיע שותף שנכנס לפרויקט החל משלב החתמת 80% מדיירי הבנין ועד מלוא ההון העצמי, עם בנק או בלעדיו, בערכים של 35%-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).
  3. משקיע שותף שנכנס לפרויקט בשלב היתרי הבניה עם בנק או בלעדיו, בערכים של 40-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).
המאמר נכתב ע"י דניאל הר כסף –מומחה למימון פרויקטי נדל"ן והתחדשות עירונית.
נשמח לענות על כל שאלה בתחום מימון תמ"א 38. לתגובות מטה.

ייעול תהליכי רישוי בניה בחברות יזמיות

במסגרת עבודתי רבת שנים כמנהלת פרויקטים בניהול תכנון והליכים סטטוטוריים, למדתי את אופן ההתנהלות של ועדות התכנון, נחשפתי להלך הרוח המאפיין את מוסדות התכנון המתבטא לא פעם בעיכובים לא סבירים של בדיקות תכניות להיתר, ופינגפונג של דרישות לא הגיוניות מצד הרשויות.

ברבות השנים גיליתי כי גישה נכונה מקצועית ומסודרת, תוך הקפדה על רצף פעולות הנעשות בצורה עיקשת מסוגלות לגרום לפלאים באופן קידום ההיתר במינימום זמן על הצד הטוב ביותר.

איך מקצרים קבלת היתרי בניה?

חשיבות השאלה מאוד ברורה וקרובה לליבו של כל יזם בניה. קיצור זמן לקבלת היתר בניה ישפיע על כל הדינמיקה של הפרויקט , על התנהלות ומתן התחייבויות לבעלי הקרקע והדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, הרוכשים החדשים, מהלך השיווק וניהול תקציב. קבלת היתר בניה מתקצרת משמעותית בזכות הניסיון שלי בניהול פרויקטים , לדוג':

ניהול השיח המקצועי הנכון מול הרשויות, אשר כולל תאום מתווה, הצבת מטרת הפרויקט, תיעוד בכתב באמצעות פרוטוקולים, סיכומים והבטחות של הרשות, בניית קשרים ישירים מול כל הגורמים האחראים על מנת לקבל אישורם, מעקב וקידום בכל השלבים של מתן היתר בעזרת פגישות פרונטליות ומעקבים לביצוע משימות הרשות.

במקביל, ניהול הצוות התכנוני , קביעת לו"ז לביצוע המשימות, תאומים מול הרשויות, קיום ישיבות תכנון והוצאת סיכומים בהתאם לשלבי הפרויקט. קידום בדיקות וקבלת מענה מרשות המקומית לאורך כל שלבי הפרויקט.

למי אוכל לעזור?

לכל חברה יזמית המעוניינת לעשות סדר וניהול נכון לפרויקטים הקיימים במטרה לקדם אותם לקבלת היתרי בניה לשביעות רצון היזם, לקצר את לוחות הזמנים ולהתפנות לניהול החברה או לחברה המרחיבה את פעילותה בשוק ומעוניינת בבניית מערך רישוי מקצועי.

למה לפנות  דווקא אלי?

חשוב לי להבין את רצון היזם ולחתור למימושו באופן המיטבי תוך הקפדה מלאה על שקיפות מול הלקוח. אני רואה את תהליך הרישוי " מהסוף להתחלה", מדמיינת את דף ההיתר כבר בתכנון הראשוני וכך גם כל הלו"ז נבנה מתוך אמונה מלאה בקבלת היתר בהקדם האפשרי. אוהבת את העשייה שלי וצברתי המון ניסיון בעבודה בכל חלקי הארץ.

המחלקה שלי ערוכה לספק לך את השירות הטוב ביותר על מנת להצליח בג'ונגל של הרישוי הישראלי ולאפשר לך להמשיך לנהל ולהצמיח את החברה להישגים חדשים.

ליצירת קשר התקשר עכשיו 073-787-38-38 , office@afikim38.com

ויקי ריצנר, מנהלת תחום רישוי וניהול תכנון.

 

___________________________________________________________

להלן סל השירותים של אפיקים רישוי בניה :

שינוי תב"ע:

  • הבנת דרישות הלקוח ואיתור מסמכים הסטטוטוריים.
  • קיום ישיבת פרה רולינג בוועדה המקומית, קביעת קידום תכנית בסמכות הוועדה המקומית או המחוזית – קבלת סיכום.
  • מינוי צוות תכנוני ומעקב לעריכת בקשה בהתאם לנוהל מבא"ת
  • קידום שיבוץ התכנית לדיון בוועדה המקומית/ המחוזית להמלצה להפקדת תכנית, קבלת נסח פרסום ומעקב אחרי ביצוע הפרסום.
  • טיפול בהתנגדויות ומעקב לשיבוץ לוועדת משנה למתן תוקף לתכנית.
  • מעקב לביצוע פרסום ברשומות וקבלת תוקף לתכנית.
  • לאורך הפרויקט: מעקב למילוי כל הדרישות וקידום הבדיקות הנדרשות ע"י הוועדה המקומית/המחוזית בכל השלבים בהתאם למערכת מבא"ת, קיום פגישות ברשויות, הוצאת סיכומים ללקוח והצוות התכנוני , החתמה והגשה של תכניות ושאר החומרים הנדרשים ע"י הרשויות.

היתרי בניה:

  • בדיקה סטטוטורית: ביקור במקום הפרויקט, הגעה לרשות הרלוונטית לצורך בדיקת מסמכים הסטטוטוריים, היתרים קודמים ותב"עות.
  • תאום מול הרשות וליווי אדר' להגשת בקשה לתיק מידע.
  • קביעת צוות תכנוני ראשוני: תיאום יועצים או לחלופין היכרות פרונטלית עם צוות התכנון הקיים.
  • תאום מול רשויות וליווי צוות תכנוני בשלב בקרת תכן.
  • תיאום מול גורמים המאשרים והנחיית הצוות התכנוני להכנת תכנית הגשה לדיון ונספחים.
  • מעקב על בקשה ברישוי זמין יחד עם אדריכל הפרויקט, מענה בעת תקלות ושחרור פלונטרים מול רשויות.
  • מעקב מול הרשות לקביעת דיון בוועדה: קשר ישיר מול הגורם האחראי, הגעה לרשות.
  • עם קבלת החלטת וועדה – קביעת פגישה ברשות עם בודק התוכניות/ מנהל מח' ההנדסה בנוכחות אדר' הפרויקט לקבלת הנחיות תכנוניות ובדיקת תנאים להיתר – הורדת דרישות לא רלוונטיות.
  • היכרות פרונטלית עם גורמים המאשרים תנאים להיתר ברשות המקומית, למידת הדרישות.
  • יצירת קשר / פגישה פרונטלית עם כל הרשויות הרלוונטיות עבור קידום תנאים להיתר: כיבוי, הג"א, תאגיד המים, חח"י, בזק, משרד הבריאות וכו'.
  • עדכון לצוות התכנוני הכולל הנחיות ודרישות הרשויות והחלטת וועדה – קביעת לו"ז להשלמת תנאים להיתר.
  • קביעת פגישות יועצים ברשויות הרלוונטיות, קיום ישיבות יועצים לתאום תוכניות אצל הלקוח/ אדר' והוצאת סיכומי ישיבות.
  • הגשת תנאים להיתר בתאום עם יועצים והרשויות ומעקב לקבלת אישורים סופיים.
  • מעקב להגשת תנאים להיתר המאושרים לרשות המקומית וקבלת אגרות והיטלים.
  • מעקב להנפקת היתר וסבב חתימות, קבלת הנחיות לבניה וטופס אכלוס והעברתם ללקוח.
  • קבלת היתר חתום ברישוי זמין באמצעות אדר' העברתו ללקוח וצוות תכנוני.

טופס אכלוס:

  • ביקור בפרויקט, היכרות עם מנהלי הפרויקט, הערכת משך זמן משוער לאכלוס, וגיבוש לוחות זמנים.
  • היכרות עם מסמכים סטטוטוריים של הפרויקט, הבנת תוכניות ונספחי הפרויקט, היכרות עם הצוות התכנוני באמצעות פגישה משותפת באתר או בביקורם תקופתיים באתר.
  • פגישות במח' פיקוח על הבניה ושאר המחלקות המאשרות אכלוס ברשות המקומית, כיבוי והג"א לקבלת דרישותיהם העדכניות לאכלוס, העברתן למנהל אתר ויועצים הרלוונטיים בעדכון שוטף.
  • ריכוז אישורים ומסמכים הנדרשים ע"י הרשויות .
  • תאום ביקורת מוקדמת של מח' פיקוח על הבניה וכיבוי.
  • קביעת לו"ז בדיקות מעבדה בתאום עם מנהל אתר והגשת תוצאות לרשויות הרלוונטיות.
  • קביעות ביקורות יועצים, מחלקות הרשות המקומית ושאר הרשויות באתר בהתאם להתקדמות הבניה ובתאום עם לקוח/מנהל אתר עד קבלת האישורים הסופיים לאכלוס, קידום הנפקת טופס אכלוס.

תעודות גמר:

  • היכרות עם הפרויקט ואיתור כל המסמכים הסטטוטוריים.
  • ביקורת במח' פיקוח על הבניה וקבלת דרישותיהם למתן תעודת גמר.
  • החתמה של הצוות התכנוני בהתאם לדרישות הרשות המקומית ושאר הרשויות.
  • פניה וקיום ביקורות באתר של מח' פיקוח וכל הרשויות המאשרות.
  • פניה וקבלת אישורים של הרשויות המאשרות לתעודת גמר בהתאם לדרישות הרשות המקומית.
  • הגשת אישורים/מסמכים החתומים לרשות המקומית ומעקב לקבלת תעודת גמר.

רישיון עסק:

  • היכרות עם הפרויקט דרך ביקור במקום ואיתור מסמכים הסטטוטוריים ברשות המקומית.
  • קיום פגישה ברישוי עסקים וקבלת דרישות לרישיון העסק והפניות לרשויות נוספות.
  • קיום פגישות ברשויות וקבלת דרישתם למתן רישיון.
  • מינוי צוות תכנוני ומעקב מולו להכנת החומר הנדרש להגשה לרשויות.
  • תאום ביקורות יועצים והרשויות באתר לקבלת אישורים הסופיים.
  • הגשת החומר לרישוי עסקים ומעקב לקבלת רישיון העסק.
  • העברת הרישיון ללקוח עם הנחיות לתחזוקת הרישיון.

סקר דיירים 2016 –  מכשולים ביישום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שוק התמ"א 38 הולך ומשתכלל

בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.

לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.

גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.

ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.

76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:

סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.

על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.

מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.

סקר תמא 38 ופינוי בינוי

מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:

  1. קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
  2. 76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
  3. בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
  4. כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
  5. עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
  6. 82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
  7. לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.

מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016

 

1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?

2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?

3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?

4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?

5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?

6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?

7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?

8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.

9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?

10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?

 

 

תמ"א 38 במספרים (שנת 2014)

תפנית בהתחלות הבניה במהלך 2014. דו"ח יישום תמ"א 38 של משרד המשפטים מצביע על מספר מגמות מעניינות שחשוב להכיר.

בשנת 2014 ראינו גידול של 25% בבקשות להיתר לפי תמ"א 38, ביחס לשנה אשתקד.

סך הבקשות החדשות במהלך שנה זו הסתכם לכדי 1,300 בקשות, מתוכן 720 אושרו, 105 נדחו, והיתר בתהליכי רישוי.

כדי לסבר את האוזן, נציין כי בסה"כ מעת כניסתה של תכנית מתאר 38 ועד כה (למעלה מעשור), הוגשו בסה"כ 3,500 בקשות, מתוכן אושרו 1,900 (כמעט 40% מתוכן כאמור במהלך 2014).

עם זאת, לאור מספר כשלים בירוקרטיים אנו רואים ירידה של 5% במספר היתרי התמ"א, מ-760 היתרים במהלך 2013, ל-720 בלבד במהלך 2014.

את מגמת הייצוב בדו"ח מימוש התמ"א האחרון ניתן לראות בגרף להלן:

 

שינוי מגמה בין בקשות להיתר ואישורן מכוח תמ"א 38

סיכום הגשות להיתר / דחיית בקשה לפי תמא 38 ארצי:

  • הוגשו
  • אושרו
  • נדחו
  • 2010
  • 97
  • 53
  • (-)
  • 2011
  • 287
  • 139
  • (-)
  • 2012
  • 556
  • 367
  • 21
  • 2013
  • 1,059
  • 767
  • 67
  • 2014
  • 1,307
  • 721
  • 106
  • סה"כ
  • 3,518
  • 1,906
  • 240

נתונים נוספים מתוך דו"ח יישום תמ"א 38 (2014) של משרד הפנים:

על מה כל המהומה?

לפעמים נדמה לנו שתמ"א38 היא המקור המשמעותי ביותר להתחלות בנייה, אך מהסתכלות על דו"ח יישום תמ"א האחרון ניווכח שלא כך הדבר.

במהלך 2014 אושרו להיתר 720 בקשות המהוות 4,300 יחידות דיור חדשות. ממועד אישור התמא ועד היום אושרו כאמור 1,900 בקשות המהוות תוספת של 8,300 יח"ד חדשות. זה הכל!

הפיזור הגאוגרפי של התחלות בנייה נשאר בעינו

רוב הבקשות להיתר שהוגשו לפי תמ"א 38 – כצפוי במחוז ת.א, בהיקף נמוך יותר אנו רואים את מחוזות חיפה והמרכז, כאשר הפריפריה נשארת הרחק מהאחור. בתיקון מספר 4 לתמא אנו צפויים לראות התייחסות להטמעת התמא לאיזורי הפריפריה.

כמה זמן אורך הטיפול בהיתר בממוצע?

בדומה ל-2013 , משך הטיפול הממוצע בבקשה להיתר עמד על 8.5 חודשים.

מימוש תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש

כ-40% מכלל הבקשות להיתר שהוגשו, וכ-30% מכלל הבקשות שאושרו הינן מכוח תמ"א38/2, זוהי בשורה משמעותית למסלול הריסה ההולך ותופס תאוצה. עם כי לאור החלטת היועץ המשפטי לממשלה אנו צפויים לראות שינויים משמעותיים במסלול זה.

לא תמיד חייבים ממ"ד

מבנים מסוימים לא מאפשרים הוספה של ממ"דים לדירות הקיימות, ולמרות זאת אנו עדים למספר לא מבוטל של פרויקטים המאושרים ללא תוספת ממ"ד. 96% מכלל הבקשות שאושרו בשנת 2014 כללו הוספת ממ"דים ליחידות החדשות, 93% מאז תחילת התכנית.

פעילות הרשות המקומית במסגרת תמ"א38:

רוב הועדות נוקטות צעדים על מנת לייעל את הטיפול בבקשות להיתר. בחלק גדול מהרשויות אנו רואים הקמת מינהלת, הקמה של תכנית עצמאית מכוח סעיף 23 לתמ"א.

 

לקריאה נוספת:  מה להתחדשות עירונית וגידול דמוגרפי.