התחדשות עירונית כמענה לגידול דמוגרפי

בשנים האחרונות מביאים מספר גורמים להאצת קצב גידול האוכלוסיה. מי שיוולד היום צפוי לחיות עד גיל 95. במאמר הבא נדון בהשתנות הדמוגרפית, וכיצד כל זה נוגע לתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38.

בואו נתחיל עם שתי עובדות:

  • שטח הקרקע מוגבל, במרכז ישראל בכלל ובגוש דן בפרט.
  • קצב הגידול של האוכלוסייה בארץ הינו 1.9% בשנה (הגבוה ביותר במדינות המפותחות).

נמשיך עם עוד שתי הנחות:

  • מתישהו בעתיד, לא תישאר קרקע פנויה לבנייה בתל אביב ובגוש דן.
  • בכל מספר שנים יתווספו במדינה עוד 1,000,000 בני אדם.

עובדות והנחות אלו מובילות אותנו לשתי המסקנות הבאות:

  • במוקדם או במאוחר, מדיניות הבנייה לגובה תצבור תאוצה.
  • התחדשות עירונית (תמ"א38, פינוי-בינוי, בינוי-פינוי) הינה התשובה המעשית לשוק הדיור.

מה צפוי לקרות בעתיד?

תחום ההתחדשות העירונית נמצא רק בתחילת דרכו, על מנת לספק את הצורך העצום של יחידות דיור חדשות במרכז הארץ.

במילים פשוטות, השוק יזדקק להמון דירות חדשות על קרקע מוגבלת, באמצעות הגדלת זכויות הבנייה לגובה.

אוכלוסיית האנשים בני ה – 65 ומעלה הולכת וגדלה, וכיום אוכלוסייה זו מהווה כ – 10% מכלל האוכלוסייה. בעוד 20 שנים תהווה קבוצה זו מעל ל – 15% מכלל האוכלוסייה. הם לא ממהרים לשום מקום וימשיכו "לתפוס" דירות רבות במרכזי הערים.

רופאים ומדענים טוענים שתינוקות שנולדים היום יחיו עד גיל 95.

אם לפני 35 שנים, 1/3 מהגברים ו – 2/5 מהנשים הגיעו לגיל 80. מעתה ואילך, 58% מהגברים ו 71% מהנשים יגיעו לגיל 80.

כאמור, בשל העלייה הדרמטית בתוחלת החיים, אישה ממוצעת צפויה לחיות כ- 24 שנים ממועד פרישתה מעבודה, וגבר כ- 17 שנים.

במבט לאחור, רק ב – 35 השנים האחרונות עלתה בארצנו תוחלת החיים ב – 9 שנים.

בנוסף, אם לפני 3 שנים עלו 2,000 איש מצרפת ולפני שנה עלו 6,000, השנה צפויים להגיע מצרפת כ – 10,000 עולים חדשים בעקבות האנטישמיות וההגירה המוסלמית באירופה.

בתוך 40 שנים נזדקק ללמעלה מ – 2,000,000 יחידות דיור חדשות.

55,000 משקי בית חדשים מתווספים למשק הישראלי בכל שנה.

מכאן, נוצר מצב בו ככל שיבנו יותר דירות ובתים חדשים לסיפוק הביקוש העצום, כך ילך ויקטן מלאי הקרקעות הפנויות לדורות הבאים.

תחזית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל מדברת על היקף אוכלוסיה של כ – 11,500,000 בני אדם בעוד 20 שנים, דהיינו תוספת של יותר מ – 3,000,000 איש ביחס להיום.

מה לדמוגרפיה לומר על תחום ההתחדשות העירונית

על איזה מספרים מדובר?

 

כיום בשוק קיים מחסור, עוד מהעבר, של כ – 100,000 דירות חדשות, בשל פער משנים קודמות שיש לסגור אותו.

השוק המקומי זקוק ליותר מ – 50,000 יחידות דיור חדשות בשנה.

בתקופה מודרנית זו, לכל זוג שמתחתן קיים סיכוי של 33% להתגרש, וזה אומר ביקוש לעוד יחידות דיור.

כדי להתאזן, ב 10 השנים הבאות השוק זקוק לפחות ל 75,000 יחידות דיור חדשות בשנה בממוצע, וכל זה על שטח קרקע מוגבל.

על מנת לבנות שכונה חדשה על קרקע ריקה, יש צורך בהכנות של שנים, מכאן שבנייה חדשה לא יכולה לספק את הביקוש בשנים הבאות.

 

רק בנייה על בנייה קיימת, או יותר נכון לומר בנייה חדשה במקום מבנים ישנים – דהיינו רק באמצעות התחדשות עירונית יוכל המשק למלא את החסר, ובנוסף לחסוך קרקעות יקרות לטובת הדורות הבאים.

בכל חודש וחודש, כ – 14,000 תינוקות נולדים בישראל, כ – 3,500 זוגות מתחתנים וכ – 850 זוגות נשואים מתגרשים ועוברים ממגורים בדירה אחת לשתי דירות.

2,200,000 ילדים ונוער לומדים כיום במוסדות החינוך (בגני ילדים ובתי ספר), וזאת מתוך 8.4 מיליון תושבים.

בעתיד הלא כל כך רחוק,  כל אחד מהם יצטרך קורת גג, בשכירות או בקנייה.

את הביקוש העתידי האמיתי זה, התחדשות עירונית יכולה לספק במרכזי הערים הוותיקות.

 

מה צפוי לנו?

עם קצב ריבוי שנתי של 1.9%, נוספים בישראל בכל שנה מעל ל – 160,000 איש ואישה.

תוך שש שנים מהיום, האוכלוסייה בישראל תגדל בלמעלה ממיליון בני אדם נוספים.

ובעוד דור אחד, כלומר תוך כ- 25 שנים, יתווספו מספר מיליוני בני אדם לקיים.

רק האוכלוסייה החרדית, שמונה כיום כ – 950,000 בני אדם, צפויה בעוד 20 שנים להכפיל את עצמה ל – 1,900,000 נפש.

בעוד 30 שנים, כלל האוכלוסייה בישראל תגדל בעוד כ – 6,500,000 נפש !

הממשלה חייבת לבצע תיקוני חקיקה על מנת לאפשר לרשות להתחדשות עירונית להגדיל את היקף היישום בפועל של הפרויקטים השונים.

כמו כן, על הרשות לפעול במשותף עם משרד התחבורה לשם יצירת פתרונות תחבורתיים מגוונים, כפי הנהוג במטרופולינים בחו"ל.

אין דרך אחרת להגדיל באופן מיידי את היקף הבנייה החדשה במרכז הארץ, אלא באמצעות פרויקטים של החלפת ישן בחדש, תוך שהחדש עולה לגובה.

לאתר המחבר: www.nadlan-guide.co.il

לקריאה נוספת: תמ"א 38 ברמת גןחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

ערבויות בעסקאות נדל"ן שאתם חייבים להכיר

בענף הבניה בכלל, ובפרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט נעשה שימוש שוטף ומגוון בערבויות. לעתים, שעבוד של נכס כזה או אחר משפיע באופן ישיר על גורמים שאינם נוגעים לדבר. בנוסף, יזמים רבים נוטים ליחס חשיבות פחותה למכשירי הערבות השונים, ולבצע מהלכים פזיזים מתוך חוסר בקיאות.

מטרת המאמר היא לתאר מספר סוגי ערבויות לשם הגברת המודעות לקיומן ותפקידן בתהליכי מתן האשראי בפרויקט נדל"ן. אין המאמר מתיימר להחליף ייעוץ משפטי, מקצועי וספציפי.

אז מה זו ערבות?

ערבות הינה מנגנון משפטי הנועד להבטיח פירעון חובות. רובנו נוטים לחשוב כי ערבות מסתכמת בטופס בנקאי סטנדרטי. אך המציאות שונה בתכלית.

ערבות הינה חוזה משפטי לכל דבר ועניין אשר מגדיר את חובותיהם וזכויותיהם של הצדדים להלן:

  • נערב – מי שחייב למוטב כסף או נושא בהתחייבות כלשהי.
  • מוטב – זכאי בהתאם להתחייבות הנערב או הנושה.
  • ערב – מי שלוקח על עצמו לפרוע את ההתחייבויות של נערב למוטב.

סוגים שונים של ערבויות:

נפרט את שלל הערבויות הקיימות בעסקאות נדל"ן, תוך שימת דגש לערבויות בתמ"א38.

חשוב לזכור כי עבור הפקת הערבות נדרש הנערב לשלם לבנק עמלה. בנוסף, על מנת להבטיח את הסכום הנקוב בה עליו לספק ביטחונות לבנק (על כך נרחיב במאמר נוסף). מבחינת עלויות, וכיאה לכל מנגנון מסחרי, כך גם בבואנו לבקש אשראי, ניתן לשאת ולתת בדבר סוג או גובה הערבות.

ערבות בנקאית –

הערב לפרוע את החוב הינו בנק. לרוב יעדיפו הנושים ערבות בנקאית יותר מכל ערבות אחרת, מכיוון וזו אינה תלויה בעושרו הפיננסי של אדם פרטי, ובנוסף, נתונה לפיקוח ורגולציה מחמירים. כך מתאפשרת יכולת מימוש מהירה בבואנו לחלט את הערבות, ובהתקיים תנאים המאפשרים זאת.

ערבות בנקאית אוטונומית (עצמאית) –

אנשים נוטים לבלבל בין ערבות בנקאית אוטונומית לערבות הרגילה (מסוייגת). בערבות אוטונומית / עצמאית, אין תנאים מקדימים, ואין שאלות. המשמעות של ערבות בנקאית אוטונומית בעולם המסחרי הינה כסף חי לכל דבר. מנפיק הערבות האוטונומית צריך להיות מספיק אמיד כדי להפיק אותה, משמע צריך להיות לו הון עצמי נזיל לפירעון הערבות. אנו נתקלים בערבויות אוטונומיות בפרויקטים רבים של תמ"א38, בעיקר בפרויקטים בהם ישנה מעורבות ודחיפה גדולה של עו"ד הדיירים, למען קיום הבטחותיו של היזם לדיירים.

ערבות בנוסח חוק המכר –

ערבות הניתנת לרוכשי דירות חדשות בפרויקטים שמלווים ע"י בנק, ובהתאם לחוק המכר. הערבות מהווה בטוחה לרוכשים ונועדה להבטיח את קבלת הדירה גם אם היזם לא יהיה מסוגל לסיים את הפרוייקט. כדי להבטיח את כספם, ולעמוד בהתחייבויותיהם, נוהגים הגופים המלווים להפעיל מערך של פיקוח ובקרה על הפרויקט. נוסח הערבות כפוף לחוק המכר, וכולל מספר תנאים מצטברים כדי להבטיח את כספי הרוכשים (לדוג', בניית הדירה הסתיימה + נתקבל טופס 4 + נרשמו זכויות רוכש הדירה). נציין כי החוק מאפשר גם בטוחות חלופיות (פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה) בהתקיים תנאים משלימים.

ערבות ביצוע –

ערבות הניתנת ע"י קבלן ליזם, ונועדה להבטיח את ביצוע העבודות בהתאם לחוזה. מדובר בערבות בנקאית בסכום השווה לעלויות הביצוע, או אם לחדד, הערבות צריכה לשקף את גודל הסיכון בביצוע, למשל 15% או 20% מהיקף הביצוע, כך שיאפשר ליזם, או מי מטעמו, להבטיח את השלמת הביצוע בעת פשיטת רגל של הקבלן, תוך פיצוי על ההפסדים שנגרמו.

ערבות בדק –

ערבות הביצוע תוחלף בערבות בדק (לרוב לתקופה של שנה) עם סיום העבודות בפרויקט, ותבטיח את תיקון ליקויי הבניה אשר יצוצו בתקופת הבדק. שימו לב לטבלה הבאה, המפרטת את משך אחריות היזם בתקופת הבדק, ותוקף האחריות לכל רכיב.

ערבויות בתמא38 ערבות תמאערבות למשרד הבינוי והשיכון –

הערבות ניתנת במסגרת חוזים למכירת קרקע כדי להבטיח קיום התחייבות היזם להקמת הפרוייקט ורישום זכויות של הרוכשים.

ערבות אישית –

יזמים רבים נוהגים להקים חברות בנות, אשר מהוות חיץ משפטי, לעתים קרובות מתחייב היזם חוזית בעזרת יישות ריקה מתוכן- הלא היא חברה ייעודית, אשר הוקמה לשם מטרה אחת בלבד. לדיירים בפרויקט תמ"א38, הרוצים להבטיח את טיב הפרויקט, וטיב הביצוע, יש לשקול בקשה של ערבות אישית מהיזם להתחייבויות של החברה למטה. כמובן נדרשת הצהרה פיננסית של נותן הערבות.

ערבות רישום –

היזם מתחייב לרשום את הבית המשותף, בין אם בתמ"א38(1) ובין אם בתמ"א38(2) בתוך כ-12 חודשים ממועד המסירה. פעולת הרישום הינה עבודה טכנית בלבד, אך בפועל יזמים רבים נוטים לשכוח, או לוותר, על טרחה זו, ועל כן, בניינים רבים בישראל אינם רשומים כבית משותף מפאת עצלנות של היזם או עורך דינו. כאמור, מטרת ערבות הרישום הנה להבטיח את רישום הבית המשותף , ולאפשר מינוי של עו"ד נוסף, אשר באפשרותו להשלים את העבודה.

ערבות מיסים –

בעת חתימת הסכם הדיירים, למעשה, מכרו הדיירים ליזם חלק מהקרקע תמורת שירותי בניה. ומכאן, חייבת העסקה במס שבח. אך ישנה בעיה – בין חתימת ההסכם לעלייה על הקרקע ישנו פער, לפעמים גם שנתיים ויותר, ולכן קבע המחוקק אפשרות לדחות את מועד תשלום המס (דחייה לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין), ובכך תיווצר חבות עבור הדיירים רק במועד העלייה על הקרקע.

היזם אינו מחויב על פי חוק לשלם לדיירים, אלא על פי חוזה (ישנו הבדל מהותי), ולכן, צריך להיות מאוד זהירים, ולוודא, טרם העלייה לקרקע כי היזם מספק אישור מס חתום, או ערבות מיסים בגובה סך שומות המס הפתוחות.

ערבות שכירות –

נהוגה לרוב בתמא 38/2, וגם לפעמים בתמ"א38(1) במצב של פינוי דיירים.

ערבות שכירות הינה ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח את דמי השכירות. סכום הערבות נמשך לכל תקופת הבניה, ייתכן והריבית תפחת כנגד תשלומים בפועל.

עורכי דין המייצגים דיירים נוטים להגדיר ערבות שכירות בצורה מאוד רחבה, כך שכל סטייה מהוראות ההסכם תאפשר לעשות שימוש בערבות שכירות מטעם היזם.

דוח אפס ונושאים ייחודיים בתמ"א 38

אז מי אתה דוח אפס? ומה השוני בין דוח 0 בפרויקטים רגילים לפרויקטים מסוג תמ"א 38?

במידה ואתם קשורים באופן כזה או אחר ליזמות בניה, וודאי שמעתם על המושג – "דוח אפס".  נתחיל מקצת היסטוריה – בעבר הלא רחוק (לפני כמה עשורים לערך), פרויקט בניה למגורים התנהל בצורה מאוד פשוטה. היזם בנה והרוכשים שילמו לפי הלו"ז המסוכם. כך זה נמשך על מי מנוחות עד לבואם של מספר מקרים בהם הקבלן פשט את הרגל והרוכשים נשארו ללא דירה. מכאן נולד לו חוק המכונה היום "חוק מכר דירות" או בשם הרשמי –  חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 – אשר הגדיר כללים ראשוניים לליווי בנקאי, אשר הלכו והשתדרגו ככל שעבר הזמן. הבנק מתוקף תפקידו מחייב את היזם למנות מפקח מטעמו לכל פרויקט (לרוב – שמאים). עם תחילת הביצוע עורך המפקח דוח ראשון הנקרא – דו"ח פיקוח מס' אחד, וכך ממשיכה הספירה עד לחודש האחרון של הפרויקט. אבל, בד"כ, בנק מאשר את הפרויקט לפני תחילת הביצוע ולצורך כך מחייב את היזם בעריכת דו"ח אשר ביכולתו להעיד על כדאיות הפרויקט. וכך, עורך המפקח בטרם תחילת הליווי, ובהנחיית הבנק, את דוח בחינת הכדאיות וקורא לו דו"ח 0.

מה הפרקים העיקריים שמופיעים בדוח אפס?

  1. מטרת חוות הדעתלבקשת מי נערכת חוות הדעת, למה חוות הדעת נועדה (לווי פיננסי של הפרויקט וכו'), גישה שמאית להערכת השווי,  הסתייגויות שימוש.
  2. תיאור הפרויקטתיאור הבניין במצב הנוכחי, מה מתוכנן לבצע, מודל תכנוני, המימון הנדרש.
  3. פרטי רישוםגוש, חלקה, שטח חלקה, מגרש, שטח מגרש, מיקום וכו'.
  4. מצב משפטיאישור זכויות (בעלות, חכירה וכו'), פרטי חוזה חכירה (תקופת החכירה, מטרת החכירה, קיבולת הבניה, התמורה, מועד להשלמת העסקה), הסכמים נוספים (אופציה, קומבינציה, תמ"א 38).
  5. מקורות מידענסח טאבו, הסכמים, חוזה חכירה, קבלות, אסמכתאות אחרות.
  6. תיאור הסביבההעיר, האוכלוסייה והדמוגרפיה, מיקום בעיר, הבינוי בסביבה, סוגי השימושים, כבישים ודרכי גישה, רמת פיתוח, פרויקטים למגורים בעיר.
  7. תיאור החלקהשטח, גודל חזיתות, גבולות, בינויי קיים וכו'.
  8. מצב תכנוניתיאור תכנית שחלה על החלקה (פרטים, ייעוד, מטרה, תכליות ושימושים, זכויות בניה), אפשרויות ומגבלות (שטח עיקרי, שטח שירות, תכסית, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בניה, תנאים לקבלת היתר, תשתיות, חניה).
  9. מודל תכנוני מוצעהיתר בניה, שטחים מתוכננים לבניה, הנחות התכנון, תמהיל דירות בפרויקט, מפרט טכני.
  10. שיקולים ועקרונותהזכויות בנכס, מיקום המקרקעין, המצב התכנוני ורישוי, אופן הצמדות, אומדנים שונים, סקר שוק עבור מחיר דירות וכו'.
  11. תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקטתקציב והוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות, ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט, ניתוח רגישות, תזרים מזומנים.

המטרה העיקרית של דו"ח אפס כאמור, היא לבחון את המודל התכנוני בהתאם לחוקים ותקנות, לבדוק את העלויות, לבדוק את ההכנסות, לבצע חישוב מפורט לתזרים מזומנים ולהציג את ממצאי הכדאיות כלכלית.

לקבלת פורמט דוגמא לדוח 0 ישירות לתיבת המייל שלך:

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

בדו"ח אפס תמ"א 38 קיימים נושאים ייחודיים שמבטאים את ההבדלים בין הפרויקטים האלה לבין הפרויקטים הרגילים

  1. מטרת חוות הדעת – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  2. תיאור הפרויקט – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  3. פרטי רישום – דומה לדוח 0 רגיל.
  4. מצב משפטי – העברת זכויות לקרקע דורשות הסכמה מלאה של הדיירים הקיימים. הזכויות לדירות חדשות, בד"כ, אינן רשומות בשום מקום. מכאן נובע צורך משפטי לייחס את הזכויות האלה (שמוקנות ע"י החוק) ליחידה רישומית בבניין.
  5. מקורות מידע – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  6. תיאור הסביבה – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  7. תיאור החלקה – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  8. מצב תכנוני – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  9. מודל תכנוני מוצע – קיימים מספר סוגים של זכויות (לפי תב"ע מקומית, לפי תמ"א 38, לפי הקלות רשויות מקומיות וכו').
  10. שיקולים ועקרונות – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  11. תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקט – התקציב כולל מספר סעיפים ייחודיים: מיסוי מקרקעין של הדיירים הקיימים, שכ"ד לדיירים הקיימים, היטל השבחה של הדיירים הקיימים, חיזוק בניין, שיפוץ בניין וכו'.
לקריאה נוספת : מחשבון תמ"א 38 – כלי לבחינת כדאיות כלכלית לפרויקט תמא, תמ"א 38 1

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

סוגיות בעסקת קומבינציה

מה הייחודיות של עסקת קומבינציה? מתי כדאי לבצע או להימנע מעסקה כזו? וכיצד ניתן לקיימה תוך גידור הסיכונים הכרוכים בה?

עסקת קומבינציה היא עסקת מקרקעין לכל דבר, כאשר הצדדים לעסקה הם בעל הקרקע והיזם. לעניין זה, ניתן לראות עסקת תמ"א 38 כעסקת קומבינציה, מכיוון שהדיירים מוכרים את זכויות הבניה בתמורה לשירותי חיזוק והרחבה של היזם.

הייחודיות של עסקת הקומבינציה בכך שאיננה מוגדרת כ"עסקת מזומן" מובהקת, קרי היזם נותן את התמורה לבעל הקרקע באמצעות שירותי הקמת המבנה, כאשר התוצר המוגמר מתחלק בין היזם לבין בעל הקרקע, וזאת בהתאם לאחוז הקומבינציה אשר נקבע מראש בהליך המו"מ.

חובותיהם של הצדדים לעסקת הקומבינציה

נפתח ונאמר כי החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים לעסקת הקומבינציה אינן חקוקות, משמע- יש מוסכמות, יש פסקי דין, ויש כוחות שוק אשר מביאים את העסקה לכדי שיווי משקל, אך כל אחד מהסעיפים הנ"ל נתון למשא ומתן לגיטימי.

מקובל כי בעל הקרקע ישלם את מס הרכישה על חלקו ביחידות הגמורות. בנוסף ישלם מס שבח (אם חל) בגין חלקו בקרקע. מפקח בנייה מטעם בעל הקרקע כמובן יחול עליו. בעסקאות מסוימות ישלם בעל הקרקע חלק מסוים מהיטל ההשבחה, או דמי היתר (בקרקע מנהל), עלויות שיווק, ייעוץ, משפטי וכו'.

מקובל כי היזם ישלם עבור מס רכישה בגין עסקת רכישת הקרקע, כל הוצאות ההקמה- קרי, הוצאות היתר, תכנון, אגרות, היטל השבחה, דמי היתר בקרקע מנהל, וכו'. עלויות ביצוע, ועלויות שיווק הפרויקט.

האם משתלם לבצע עסקת קומבינציה

מבחינת בעל הקרקע – לכל חיי הפרויקט בעל הקרקע ממשיך להיות הבעלים הרשומים, חסכון משמעותי במיסוי, תקשורת מול גורם ישיר ויחיד – היזם, מעורבות בתכנון, קבלת תוצר מוגמר.

מבחינת היזם – מלבד הוצאות משפטיות אין עלויות נוספות על הקרקע, כך שהסיכון פוחת בצורה משמעותית ומאפשר סף כניסה נמוך – נזילות. יום אחרי סגירת חוזה הקומבינציה ורישום הערת האזהרה ע"י עו"ד היזם, ניתן לרשום שיעבוד על הקרקע ולפנות לקבל ליווי בנקאי-  זירוז תהליכים. יותר קל להתנהל מול בעל נכס שהוא אינו רגולטור – יתרון בגמישות. בנוסף, מכיוון שהתמורה מהווה רק חלק יחסי בקרקע, מס הרכישה הוא יחסית נמוך – יתרון במיסוי.

סיכונים בעסקת קומבינציה

בעל הקרקע מקצה ליזם את חלקו בתמורה לערך עתידי- התמורה אינה מידית. בשל כך חשוף בעל הקרקע לסיכונים בדמות יכולת הביצוע של היזם, תנאי שוק משתנים, חדלות פירעון של היזם. בנוסף מספר עלויות נלוות לבעל הקרקע כפי שפירטנו לעיל , לעומת תמורה דחויה בזמן.

מבחינת היזם, עצם השותפות בין בעל הקרקע ליזם טומנת בחובה סיכוני תפעול לא קטנים – בפועל היזם הוא מנהל הפרויקט אך בעל הקרקע קשור לפרויקט גם רגשית וגם קניינית, ולכן עשוי להוות גורם מעכב. לדוג' כאשר בעל הקרקע רוכש את שירותיו של מפקח חיצוני, והרי המפקח צריך להוציא דוחות בכדי להצדיק את קיומו, וכך, על כל הערה קטנה של המפקח מופנית האצבע המאשימה ישירות ליזם. סיכון נוסף הרובץ על היזם הוא תחרות מול בעל הקרקע בשיווק הדירות – בעל הקרקע לכאורה אדיש למחירי הדירות בשלבי המכירה, לעומת היזם אשר צריך לעמוד בתוכנית העסקית, ורגישותו למחירי הדירות גבוהה מאוד. גם אם מאחורי היזם עומד קבלן מבצע האחריות הישירה נופלת על היזם, חוק המכר חל עליו, ובשל כך, הינו חשוף לתביעות במשך 7 שנים ממועד המסירה.

דרכים לצמצום וגידור הסיכון

  • יתר שימת לב בשלב החוזי- עיקר התביעות בתחום הנדל"ן כנגד עורכי דין מקורן בעסקאות קומבינציה. ישנה חשיבות מכרעת לחוזה איכותי בעל מסוימות גבוהה- לא רק כמה יחידות יקבל היזם אלא איזה יחידות, מה יהיה צמוד ליחידות, כמה חניות, כמה מחסנים, של מי הגג, של מי הזכויות המשותפות, אם היזם עושה שיפור בינוי האם זה רק שלו, האם הצדדים מתחלקים בשיפור בינוי. יש לקבוע מנגנון מדויק להכרעה בעת מחלוקות, מי הבורר? מי המגשר? ועוד. על כן חשוב לקחת עו"ד עם התמחות בתחום.
  • עפ"י חוק חייב הקבלן להמציא פוליסת ביטוח לכל תקופת הבנייה לכיסוי הנזקים האפשריים.
  • על בעל הקרקע להתעקש על ליווי פיננסי בנקאי למרות שלא תמיד תהיה דרישה מצד הקבלן. ליווי שכזה יספק פיקוח נוסף מצד הבנק ובנוסף העברת הכספים לחשבון משועבד עבור הליווי.
  • מינוי מפקח בניה, מטעם בעל הקרקע כדי ליצור שפה משותפת בין בעל הקרקע ליזם.
  • קביעת מחירון מוסכם ליחידות הגמורות הכולל מנגנון מוסכם לשינויים בהתאם למחירי השוק.

איך נקבע את שיעור הקומבינציה

גידור סיכונים בעסקת קומבינציה - תמ"א 38יחס התמורות הקובע את שיעור הקומבינציה משתנה בהתאם לערכי הקרקע והיקף הזכויות, משמע כדאיות הפרויקט. את הבסיס העקרוני ליחס (איתו ניגשים הצדדים למו"מ), ניתן לרוב לחלץ תוך ניתוח כלכלי- הכנסה של כלל הפרמטרים לאקסל תוך שקלול רווח יזמי של 20%-25%, ומכאן חילוץ שיעור יחס הקומבינציה. כמובן שניתן להתייחס לגישת ההשוואה, אך מאוד קשה לבסס מחיר על פיה.

כדי לקבל מושג ראשוני לגבי יחסי קומבינציה הנהוגים כיום כנגזרת של שווי הקרקע, נוכל לומר כי בת.א יחס הקומבינציה עומד על 50% וצפונה לבעל הקרקע, ברחובות/רשל"צ/פ"ת/גבעתיים – יחס של 33% -38% לבעל הקרקע, גבעתיים/ר"ג 40%-45% לבעל הקרקע.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

נסח טאבו לדוגמא – כולל הסברים

נסח טאבו מכיל נתונים רישומיים ומהווה למעשה את תעודת הזהות של הנכס שלכם. לאחרונה, שונה תוואי הטופס של הנסח ומצורפת בזאת דוגמא של נסח טאבו, ע"פ התוואי החדש, עם הסברים. רצוי לצפות בנסח טאבו לדוגמא המצורף ובהסברים בגופו במקביל לקריאת מאמר זה.

סוגים שונים של נסח טאבו :

  • נסח היסטורי – מכיל את הנתונים ההיסטוריים של בעלי הזכויות בנכס.
  • נסח רגיל (ספציפי) – מכיל את כלל המידע עבור תת חלקה מסוימת בנכס (לדוגמא: דירה אחת בבניין).
  • נסח מרוכז (פנקס הבתים המשותפים) – מכיל פירוט קצר על כל אחת מתתי החלקות בנכס (לדוגמא: כל הדירות בבניין מגורים).
  • נסח חלקי – מכיל מידע חלקי על נכס אשר יש בו בעלי זכויות רבים.

מונחים נפוצים של נסח הטאבו

  • צו רישום בית משותף – זהו אמצעי לחלוקת מבנה ליחידות דיור. כיום חלה חובה לרשום מבנים חדשים המכילים יותר מ-2 יחידות דיור כבית משותף. במידה ודיירים או יזם מעוניינים לעשות שינויים בצו זה, ניתן להיעזר בהנחיות לגבי אופן ביצוע השינויים באתר הממשלתי וכן מצוי באתר זה גם  טופס לדוג': index.justice.gov.il
  • הערת אזהרה בנסח טאבו – זהו רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין הרלוונטיים לעשות (או להימנע מלעשות) בהם עסקה. מטרתה להזהיר את המתעניינים בנכס בדבר התחייבותו של בעל הזכות במקרקעין באמצעות עיון נסח טאבו לדוגמא עם הסברים - נסח טאבו להורדה לחץ/י מקש ימני - בפנקסים הפתוחים לציבור וכן, למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם קונה מסוים לעשות עסקה סותרת עם צד ג' בקשר לאותם מקרקעין ללא הסכמתו או ידיעתו של הקונה הראשון.כך לדוגמא, ע"פ סעיף 126 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, ניתן לרשום הערה בדבר התחייבות לרכישת הזכויות לטובת הרוכש. בפועל על גבי נסח הטאבו, מתחת לזכויותיו של בעל הנכס, תרשם הכותרת: "הערת אזהרה" ולעיתים, תוך ציון שמו של המוטב (לדוגמא: הרוכש). כמו כן, ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת בנק ו/או גורמים נוספים. כפי שהוסבר, משמעותה העיקרית של הערת אזהרה היא היכולת של רוכש פוטנציאלי לוודא כי הנכס לא נמכר כבר לגורם אחר והאחריות לבדיקה זו מוטלת על הרוכש.
  • חכירה – מונח נפוץ בנסחי טאבו. המנוח מתאר זכות בנכס מסוג שכירות אך לטווח ארוך (לעיתים עם התחדשות אוטומטית תמורת סכומים נמוכים ביחס לשווי הזכות). יש לבדוק את תנאי החכירה ע"פ שטר החכירה טרם הרכישה (לרב, באמצעות פנייה לרשות מקרקעי ישראל – הכל בהתאם לבעלים הרשום).

דוגמאות לנתונים אשר ניתן להפיק מנסח הטאבו

  • מיקום מדויק
  • הפנקס בו רשום – בתים משותפים או פנקס השטרות
  • שטח
  • הצמדות לתתי חלקות (לדוג': הצמדת הגג לדירה מסוימת / מעלית / גינה)
  • חלק בשטח המשותף
  • סוג הזכות בנכס (בעלות / חכירה / שכירות)
  • עיקולים ומשכנתאות
  • הערות משפטיות (לדוג': הערת אזהרה / זיקת הנאה / חריגת בניה) וכן, ירושה הפקעה, זכויות נוספות או כל נושא אחר שנוגע למצב המשפטי של הנכס.

כאשר אנו משווים את עלות הרכישה של נסח טאבו אל מסת האינפורמציה המתקבלת ממנו, אנו למדים כי משתלם מאוד להתחיל תהליך ניתוח נכס בכלל וניתוח משפטי בפרט, בהזמנת נסח טאבו.

הזמנת נסח טאבו – כל הדרכים

  • לשכת רישום המקרקעין – לשכות הרישום מחזיקות מאגר ממוחשב של נסחים אלו וניתן להגיע פיזית ללשכה ולבקש לראות נסח של גוש וחלקה ספציפיים. כמו כן, נקיטת פעולה זו תאפשר לכם גם לבקש (בתוספת תשלום) חתימת הרשות על גבי הנסח עצמו כך שיהיה קביל להליך שיפוטי.
  • הזמנה מאתר רשות הדואר.
  • אתר טאבו ישיר (ממנו ניתן גם להזמין נסח טאבו חתום).
  • אתר משרד המשפטים.

מעבר לאמור לעיל, ישנם סוגים רבים נוספים של הערות וכן מונחים רבים אשר אנו עלולים להיתקל בהם בעת קריאת נסח טאבו. לכן, מומלץ להיוועץ עם עו"ד לגבי כל חוסר וודאות בעניין.

למען הסר ספק אציין כי מבחינה משפטית אין די בנסח טאבו לצורך רכישת נכס שכן רצוי לבצע בדיקות נוספות כגון בדיקת הערות בוועדה המקומית לתכנון ובניה, בדיקת אי קיומן של חריגות בניה, בדיקות פיזיות בנכס וכו'.

לסיום, אני ממליץ לכל רוכש דירה פוטנציאלי לרכוש נסח טאבו נוסף ביום רכישת הנכס וכן מיד לאחר רישום הערת אזהרה על שמו, כדי לוודא שלא הושמטו/התווספו שינויים לרישום הזכויות בנכס.


אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

הערכת שווי דירה – שיטות שמאיות להערכת שווי נדל"ן

בבואנו לבצע הערכת שווי דירה על צורותיה השונות והמגוונות, נצטרך להסיק את מחיר הנכס. ככל שהערכת שווי הדירה תהיה מדויקת ומהירה יותר, כך יהיה באפשרותנו לקבל החלטה מושכלת ואפקטיבית יותר.

בסקירה זו ננסה להמחיש בצורה עניינית את העקרונות על בסיסם מושתתים השיטות להערכות שווי נדל"ן, בין אם אנו רוכשי דירה למגורים ובין אם משקיעים, בין אם נעזר בשירותיו של מעריך שווי ובין אם לאו. לאחר מכן אף נפרט אודות גישות מקובלות להערכת שווי מקרקעין.

בטרם נתחיל, נעשה הבחנה קריטית אשר תעמוד על ההבדל בין שווי שוק למחיר.

שווי שוק:

הינו הסכום בעל הסיכוי הרב ביותר אותו אנו צפויים לקבל בתאריך מסוים, במונחים כספיים, עבור כל אותן הזכויות בנכס, בשוק החופשי, כאשר העסקה היא הוגנת, ומתוך ידיעה עניינית והוגנת של הצדדים, אשר מונעים ע"י אינטרס אישי, וללא לחץ חיצוני. פירוש נוסף להגדרה זו תהא הערך הנוכחי של ההנאות העתידיות מהנכס.

מחיר:

סכום ששולם בפועל בעסקה אקראית, בין "קונה מרצון" ל"מוכר מרצון", תחת תנאים מסוימים וסביב עסקה ספציפית אשר נערכה ע"י הצדדים.

עקרונות המשפיעים על הערכת שווי דירה בשוק החופשי

  • עיקרון הציפייה – שווי נכס צריך לשקף את הציפייה להנאה עתידית של הרוכש – ראה גישת היוון ההכנסות.
  • עיקרון התחלופה – לרוב, לא ישלם קונה בעבור נכס, סכום הגבוה מנכס זהה (תחליפי), ואשר לו מאפיינים דומים ותועלת זהה – ראה גישת ההשוואה.
  • עיקרון התוצר העודף – הינו השווי אשר ניתן ליחס לקרקע לאחר שהפחתנו את מחיר ההון והיזמות – ראה גישת העלות.
  • עיקרון התרומה – גורמי הייצור בעסקת מקרקעין הינם – קרקע, הון, ורווח. על כן, שווי הנכס יורכב מסכום התרומה הכספית של כל גורמי ייצור אלו – ראה גישת העלות.
  • עיקרון האיזון – בחינת האיזון הדק שבין מרכיבי הנכס עצמו (קרקע, הון ועבודה), ובין הנכס לסביבתו (תרומת הסביבה לנכס).

גישות להערכת שווי דירה

1. גישת ההשוואה לחילוץ שווי נכס

גישה זו מבוססת על עקרון התחלופה שציינו מעלה, ובו הנכס יימצא ביחס ישר למחירי נכסים הדומים לו. בגישה זו על הרוכש לאסוף כמה שיותר נתונים סטטיסטיים על סביבת הנכס, וסביבת המחירים לנכסים בעלי מאפיינים דומים ומכאן לחלץ את השווי הנוכחי. ככל שרמת ההיכרות שלנו עם אופי הנכסים וסביבת הנכס תגבר, כך תהא הערכת השווי מדויקת יותר.

ניתן לומר כי גורמים כמו שטח, צפיפות, מיקום ועוד, מגולמים במחירי עסקאות מקבילות, ובכך מאפשרת לנו גישה זו למעשה לעקוף את ההתמודדות עם תרומת כל מרכיב שווי בנפרד, כפי שניווכח בהמשך.

שיטה פשוטה זו מקובלת מאוד בעולם השמאי, ומפאת פשטותה מיושמת כמעט תמיד ע"י רוכשים פרטיים בבואם לבחון מחיר נכס.

אחד החסרונות הבולטים של גישה זו הוא הקושי לאסוף מידע מהימן ומדויק מפאת ריבוי כלים אינטרנטיים ונתונים סותרים. לעתים ישנו פער בנתונים ולשם כך נאלץ להשתמש בנתונים היסטוריים או לגשת ולבסס את הערכתו בעזרת גישות שמאיות נוספות.

2. גישת העלות לחילוץ שווי נכס

לפי עקרון התרומה – שווי נכס מורכב מסך כל גורמי הייצור שלו:

  • קרקע – שווי הקרקע הריקה עפ"י היתר נוכחי.
  • הון – עלויות בנייה ופיתוח, בניכוי פחת.
  • רווח יזמיעבודה, סיכון, ויתור על השקעה אלטרנטיבית וכו'.

מבנה תעשייה – סיכום תרומת כל גורמי הייצור

הערכת שווי דירה - שיטות שמאיות להערכת שווי נדל"ן / הערכת שווי מקרקעין

חילוץ שווי קרקע משווי נכס בנוי

נאמר וברצוננו לרכוש קרקע לבניה אך מפאת פערי מידע, מצאנו כי גישת ההשוואה אינה רלוונטית או חסרה, באפשרותו לאמוד את שוויה של הקרקע ע"י הפחתת הון ויזמות משווי נכס מקביל (עיקרון התוצר העודף).

בדוגמא הבאה, שהיא למעשה הדוגמא ההופכית לסכמת גורמי הייצור, ננסה לחלץ את שווי הקרקע המקסימאלי אותו נהיה מוכנים לשלם, בהינתן שווי צמוד קרקע מקביל.

שווי צמוד קרקע דומה בסביבה הקרובה 5,200,000 ₪

הפחתה בגין מע"מ 18%                       (936,000 ₪)

הפחתה בגין יזמות 20%                    (1,040,000 ₪)

עלויות הקמה                                    (1,800,000 ₪)

יתרה לקרקע                                      1,424,000 ₪

* שימו לב, הרווח היזמי עשוי להשתנות, אך אנו בחרנו ברווחיות של 20% לפרויקט מתוך היכרות עם גורמים מימוניים, וההבנה כי רווחיות הפחותה מ-20% לא תאפשר לנו מתן אשראי / ליווי בנקאי הולם.

3. גישת היוון ההכנסות לחילוץ שווי נכס

כלי שימושי בקרב שמאים לבחינה של השקעות מניבות הכנסה כגון – משרדים, שטחי מסחר, מתחמי תעשיה, מתחמים לוגיסטיים, תחנות תדלוק וכו'.

העיקרון המארגן של הגישה הוא עיקרון הציפייה לפיו שווי נכס משקף ערך נוכחי של הנאות עתידיות.

  • משקיע ימיר את כספו בתמורה לקבלת זכות של זרם תקבולים עתידי.
  • שווי נכס נמצא ביחס ישר לתזרים ההכנסות הצפוי ממנו.
  • אומדן תזרים ההכנסות אמור לשקף את יכולת הנכס להפיק הכנסה עתידית.

שיעור ההיוון

  • ממיר את ההכנסה התפעולית הנקייה לאומדן השווי הנוכחי.
  • כולל את הפרמטרים המשפיעים על הקשר שבין שווי הנכס והכנסה הנקייה (לפני מס): ריבית בטוחה, סיכון, פחת, אי נזילות ויזמות.
  • מתבסס על שיעור ההיוון המקובל בשוק בהתאם לאופי הנכס ומיקומו.

דוגמא לגישת היוון ההכנסות

ישנם שלל כלים ונוסחאות להיוון הכנסות, כדי להמחיש את הרעיון בחרנו בנוסחה מאוד פשוטה, היוון ערך נוכחי של זרם כספים אין סופי:

 הערכת שווי דירה - שיטות שמאיות להערכת שווי נדל"ן / הערכת שווי מקרקעין

 

לדוגמא, נכס המניב דמי שכירות  של 3,000$ לחודש. כמה נהיה מוכנים לשלם עבורו אם התשואה המקובלת בסביבה, לסוג כזה של נכסים, הינה 5% לשנה?

הערכת שווי דירה - שיטות שמאיות להערכת שווי נדל"ן / הערכת שווי מקרקעין

 

 

כלומר, בעל נכס המניב 5% ואשר ביכולתו להשיג תשואה אלטרנטיבית) עודפת (במונחי סיכון זהים), יבחר למכור למשקיע המסתפק באותם 5%, במחיר של 720,000 ש"ח.


לקריאה נוספת : תמ"א 38 3 א, תמ"א 38 היטל השבחה.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.