בשנים האחרונות מביאים מספר גורמים להאצת קצב גידול האוכלוסיה. מי שיוולד היום צפוי לחיות עד גיל 95. במאמר הבא נדון בהשתנות הדמוגרפית, וכיצד כל זה נוגע לתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38.

בואו נתחיל עם שתי עובדות:

• שטח הקרקע מוגבל, במרכז ישראל בכלל ובגוש דן בפרט.
• קצב הגידול של האוכלוסייה בארץ הינו 1.9% בשנה (הגבוה ביותר במדינות המפותחות).

נמשיך עם עוד שתי הנחות:

• מתישהו בעתיד, לא תישאר קרקע פנויה לבנייה בתל אביב ובגוש דן.
• בכל מספר שנים יתווספו במדינה עוד 1,000,000 בני אדם.

עובדות והנחות אלו מובילות אותנו לשתי המסקנות הבאות:

• במוקדם או במאוחר, מדיניות הבנייה לגובה תצבור תאוצה.
• התחדשות עירונית (תמ"א38, פינוי-בינוי, בינוי-פינוי) הינה התשובה המעשית לשוק הדיור.

מה צפוי לקרות בעתיד?

תחום ההתחדשות העירונית נמצא רק בתחילת דרכו, על מנת לספק את הצורך העצום של יחידות דיור חדשות במרכז הארץ.

במילים פשוטות, השוק יזדקק להמון דירות חדשות על קרקע מוגבלת, באמצעות הגדלת זכויות הבנייה לגובה.

אוכלוסיית האנשים בני ה – 65 ומעלה הולכת וגדלה, וכיום אוכלוסייה זו מהווה כ – 10% מכלל האוכלוסייה. בעוד 20 שנים תהווה קבוצה זו מעל ל – 15% מכלל האוכלוסייה. הם לא ממהרים לשום מקום וימשיכו "לתפוס" דירות רבות במרכזי הערים.

רופאים ומדענים טוענים שתינוקות שנולדים היום יחיו עד גיל 95.

אם לפני 35 שנים, 1/3 מהגברים ו – 2/5 מהנשים הגיעו לגיל 80. מעתה ואילך, 58% מהגברים ו 71% מהנשים יגיעו לגיל 80.

כאמור, בשל העלייה הדרמטית בתוחלת החיים, אישה ממוצעת צפויה לחיות כ- 24 שנים ממועד פרישתה מעבודה, וגבר כ- 17 שנים.

במבט לאחור, רק ב – 35 השנים האחרונות עלתה בארצנו תוחלת החיים ב – 9 שנים.

בנוסף, אם לפני 3 שנים עלו 2,000 איש מצרפת ולפני שנה עלו 6,000, השנה צפויים להגיע מצרפת כ – 10,000 עולים חדשים בעקבות האנטישמיות וההגירה המוסלמית באירופה.

בתוך 40 שנים נזדקק ללמעלה מ – 2,000,000 יחידות דיור חדשות.

55,000 משקי בית חדשים מתווספים למשק הישראלי בכל שנה.

מכאן, נוצר מצב בו ככל שיבנו יותר דירות ובתים חדשים לסיפוק הביקוש העצום, כך ילך ויקטן מלאי הקרקעות הפנויות לדורות הבאים.

תחזית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל מדברת על היקף אוכלוסיה של כ – 11,500,000 בני אדם בעוד 20 שנים, דהיינו תוספת של יותר מ – 3,000,000 איש ביחס להיום.

על איזה מספרים מדובר?

כיום בשוק קיים מחסור, עוד מהעבר, של כ – 100,000 דירות חדשות, בשל פער משנים קודמות שיש לסגור אותו.

השוק המקומי זקוק ליותר מ – 50,000 יחידות דיור חדשות בשנה.

בתקופה מודרנית זו, לכל זוג שמתחתן קיים סיכוי של 33% להתגרש, וזה אומר ביקוש לעוד יחידות דיור.

כדי להתאזן, ב 10 השנים הבאות השוק זקוק לפחות ל 75,000 יחידות דיור חדשות בשנה בממוצע, וכל זה על שטח קרקע מוגבל.

על מנת לבנות שכונה חדשה על קרקע ריקה, יש צורך בהכנות של שנים, מכאן שבנייה חדשה לא יכולה לספק את הביקוש בשנים הבאות.

רק בנייה על בנייה קיימת, או יותר נכון לומר בנייה חדשה במקום מבנים ישנים – דהיינו רק באמצעות התחדשות עירונית יוכל המשק למלא את החסר, ובנוסף לחסוך קרקעות יקרות לטובת הדורות הבאים.

בכל חודש וחודש, כ – 14,000 תינוקות נולדים בישראל, כ – 3,500 זוגות מתחתנים וכ – 850 זוגות נשואים מתגרשים ועוברים ממגורים בדירה אחת לשתי דירות.

2,200,000 ילדים ונוער לומדים כיום במוסדות החינוך (בגני ילדים ובתי ספר), וזאת מתוך 8.4 מיליון תושבים.

בעתיד הלא כל כך רחוק,  כל אחד מהם יצטרך קורת גג, בשכירות או בקנייה.

את הביקוש העתידי האמיתי זה, התחדשות עירונית יכולה לספק במרכזי הערים הוותיקות.

מה צפוי לנו?

עם קצב ריבוי שנתי של 1.9%, נוספים בישראל בכל שנה מעל ל – 160,000 איש ואישה.

תוך שש שנים מהיום, האוכלוסייה בישראל תגדל בלמעלה ממיליון בני אדם נוספים.

ובעוד דור אחד, כלומר תוך כ- 25 שנים, יתווספו מספר מיליוני בני אדם לקיים.

רק האוכלוסייה החרדית, שמונה כיום כ – 950,000 בני אדם, צפויה בעוד 20 שנים להכפיל את עצמה ל – 1,900,000 נפש.

בעוד 30 שנים, כלל האוכלוסייה בישראל תגדל בעוד כ – 6,500,000 נפש !

הממשלה חייבת לבצע תיקוני חקיקה על מנת לאפשר לרשות להתחדשות עירונית להגדיל את היקף היישום בפועל של הפרויקטים השונים.

כמו כן, על הרשות לפעול במשותף עם משרד התחבורה לשם יצירת פתרונות תחבורתיים מגוונים, כפי הנהוג במטרופולינים בחו"ל.

אין דרך אחרת להגדיל באופן מיידי את היקף הבנייה החדשה במרכז הארץ, אלא באמצעות פרויקטים של החלפת ישן בחדש, תוך שהחדש עולה לגובה.

לאתר המחבר: www.nadlan-guide.co.il

לקריאה נוספת: תמ"א 38 ברמת גן, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

בענף הבניה בכלל, ובפרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט נעשה שימוש שוטף ומגוון בערבויות. לעתים, שעבוד של נכס כזה או אחר משפיע באופן ישיר על גורמים שאינם נוגעים לדבר. בנוסף, יזמים רבים נוטים ליחס חשיבות פחותה למכשירי הערבות השונים, ולבצע מהלכים פזיזים מתוך חוסר בקיאות.

מטרת המאמר היא לתאר מספר סוגי ערבויות לשם הגברת המודעות לקיומן ותפקידן בתהליכי מתן האשראי בפרויקט נדל"ן. אין המאמר מתיימר להחליף ייעוץ משפטי, מקצועי וספציפי.

אז מה זו ערבות?

ערבות הינה מנגנון משפטי הנועד להבטיח פירעון חובות. רובנו נוטים לחשוב כי ערבות מסתכמת בטופס בנקאי סטנדרטי. אך המציאות שונה בתכלית.

ערבות הינה חוזה משפטי לכל דבר ועניין אשר מגדיר את חובותיהם וזכויותיהם של הצדדים להלן:

• נערב – מי שחייב למוטב כסף או נושא בהתחייבות כלשהי.
• מוטב – זכאי בהתאם להתחייבות הנערב או הנושה.
• ערב – מי שלוקח על עצמו לפרוע את ההתחייבויות של נערב למוטב.

סוגים שונים של ערבויות:

נפרט את שלל הערבויות הקיימות בעסקאות נדל"ן, תוך שימת דגש לערבויות בתמ"א38.

חשוב לזכור כי עבור הפקת הערבות נדרש הנערב לשלם לבנק עמלה. בנוסף, על מנת להבטיח את הסכום הנקוב בה עליו לספק ביטחונות לבנק (על כך נרחיב במאמר נוסף). מבחינת עלויות, וכיאה לכל מנגנון מסחרי, כך גם בבואנו לבקש אשראי, ניתן לשאת ולתת בדבר סוג או גובה הערבות.

ערבות בנקאית –

הערב לפרוע את החוב הינו בנק. לרוב יעדיפו הנושים ערבות בנקאית יותר מכל ערבות אחרת, מכיוון וזו אינה תלויה בעושרו הפיננסי של אדם פרטי, ובנוסף, נתונה לפיקוח ורגולציה מחמירים. כך מתאפשרת יכולת מימוש מהירה בבואנו לחלט את הערבות, ובהתקיים תנאים המאפשרים זאת.

ערבות בנקאית אוטונומית (עצמאית) –

אנשים נוטים לבלבל בין ערבות בנקאית אוטונומית לערבות הרגילה (מסוייגת). בערבות אוטונומית / עצמאית, אין תנאים מקדימים, ואין שאלות. המשמעות של ערבות בנקאית אוטונומית בעולם המסחרי הינה כסף חי לכל דבר. מנפיק הערבות האוטונומית צריך להיות מספיק אמיד כדי להפיק אותה, משמע צריך להיות לו הון עצמי נזיל לפירעון הערבות. אנו נתקלים בערבויות אוטונומיות בפרויקטים רבים של תמ"א38, בעיקר בפרויקטים בהם ישנה מעורבות ודחיפה גדולה של עו"ד הדיירים, למען קיום הבטחותיו של היזם לדיירים.

ערבות בנוסח חוק המכר –

ערבות הניתנת לרוכשי דירות חדשות בפרויקטים שמלווים ע"י בנק, ובהתאם לחוק המכר. הערבות מהווה בטוחה לרוכשים ונועדה להבטיח את קבלת הדירה גם אם היזם לא יהיה מסוגל לסיים את הפרוייקט. כדי להבטיח את כספם, ולעמוד בהתחייבויותיהם, נוהגים הגופים המלווים להפעיל מערך של פיקוח ובקרה על הפרויקט. נוסח הערבות כפוף לחוק המכר, וכולל מספר תנאים מצטברים כדי להבטיח את כספי הרוכשים (לדוג', בניית הדירה הסתיימה + נתקבל טופס 4 + נרשמו זכויות רוכש הדירה). נציין כי החוק מאפשר גם בטוחות חלופיות (פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה) בהתקיים תנאים משלימים.

ערבות ביצוע –

ערבות הניתנת ע"י קבלן ליזם, ונועדה להבטיח את ביצוע העבודות בהתאם לחוזה. מדובר בערבות בנקאית בסכום השווה לעלויות הביצוע, או אם לחדד, הערבות צריכה לשקף את גודל הסיכון בביצוע, למשל 15% או 20% מהיקף הביצוע, כך שיאפשר ליזם, או מי מטעמו, להבטיח את השלמת הביצוע בעת פשיטת רגל של הקבלן, תוך פיצוי על ההפסדים שנגרמו.

ערבות בדק –

ערבות הביצוע תוחלף בערבות בדק (לרוב לתקופה של שנה) עם סיום העבודות בפרויקט, ותבטיח את תיקון ליקויי הבניה אשר יצוצו בתקופת הבדק. שימו לב לטבלה הבאה, המפרטת את משך אחריות היזם בתקופת הבדק, ותוקף האחריות לכל רכיב.

ערבות למשרד הבינוי והשיכון –

הערבות ניתנת במסגרת חוזים למכירת קרקע כדי להבטיח קיום התחייבות היזם להקמת הפרוייקט ורישום זכויות של הרוכשים.

ערבות אישית –

יזמים רבים נוהגים להקים חברות בנות, אשר מהוות חיץ משפטי, לעתים קרובות מתחייב היזם חוזית בעזרת יישות ריקה מתוכן- הלא היא חברה ייעודית, אשר הוקמה לשם מטרה אחת בלבד. לדיירים בפרויקט תמ"א38, הרוצים להבטיח את טיב הפרויקט, וטיב הביצוע, יש לשקול בקשה של ערבות אישית מהיזם להתחייבויות של החברה למטה. כמובן נדרשת הצהרה פיננסית של נותן הערבות.

ערבות רישום –

היזם מתחייב לרשום את הבית המשותף, בין אם בתמ"א38(1) ובין אם בתמ"א38(2) בתוך כ-12 חודשים ממועד המסירה. פעולת הרישום הינה עבודה טכנית בלבד, אך בפועל יזמים רבים נוטים לשכוח, או לוותר, על טרחה זו, ועל כן, בניינים רבים בישראל אינם רשומים כבית משותף מפאת עצלנות של היזם או עורך דינו. כאמור, מטרת ערבות הרישום הנה להבטיח את רישום הבית המשותף , ולאפשר מינוי של עו"ד נוסף, אשר באפשרותו להשלים את העבודה.

ערבות מיסים –

בעת חתימת הסכם הדיירים, למעשה, מכרו הדיירים ליזם חלק מהקרקע תמורת שירותי בניה. ומכאן, חייבת העסקה במס שבח. אך ישנה בעיה – בין חתימת ההסכם לעלייה על הקרקע ישנו פער, לפעמים גם שנתיים ויותר, ולכן קבע המחוקק אפשרות לדחות את מועד תשלום המס (דחייה לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין), ובכך תיווצר חבות עבור הדיירים רק במועד העלייה על הקרקע.

היזם אינו מחויב על פי חוק לשלם לדיירים, אלא על פי חוזה (ישנו הבדל מהותי), ולכן, צריך להיות מאוד זהירים, ולוודא, טרם העלייה לקרקע כי היזם מספק אישור מס חתום, או ערבות מיסים בגובה סך שומות המס הפתוחות.

ערבות שכירות –

נהוגה לרוב בתמא 38/2, וגם לפעמים בתמ"א38(1) במצב של פינוי דיירים.

ערבות שכירות הינה ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח את דמי השכירות. סכום הערבות נמשך לכל תקופת הבניה, ייתכן והריבית תפחת כנגד תשלומים בפועל.

עורכי דין המייצגים דיירים נוטים להגדיר ערבות שכירות בצורה מאוד רחבה, כך שכל סטייה מהוראות ההסכם תאפשר לעשות שימוש בערבות שכירות מטעם היזם.

מה הייחודיות של עסקת קומבינציה? מתי כדאי לבצע או להימנע מעסקה כזו? וכיצד ניתן לקיימה תוך גידור הסיכונים הכרוכים בה?

עסקת קומבינציה היא עסקת מקרקעין לכל דבר, כאשר הצדדים לעסקה הם בעל הקרקע והיזם. לעניין זה, ניתן לראות עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי כעסקת קומבינציה, מכיוון שהדיירים מוכרים את זכויות הבניה בתמורה לשירותי חיזוק והרחבה של היזם.

הייחודיות של עסקת הקומבינציה בכך שאיננה מוגדרת כ"עסקת מזומן" מובהקת, קרי היזם נותן את התמורה לבעל הקרקע באמצעות שירותי הקמת המבנה, כאשר התוצר המוגמר מתחלק בין היזם לבין בעל הקרקע, וזאת בהתאם לאחוז הקומבינציה אשר נקבע מראש בהליך המו"מ.

חובותיהם של הצדדים לעסקת הקומבינציה

נפתח ונאמר כי החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים לעסקת הקומבינציה אינן חקוקות, משמע- יש מוסכמות, יש פסקי דין, ויש כוחות שוק אשר מביאים את העסקה לכדי שיווי משקל, אך כל אחד מהסעיפים הנ"ל נתון למשא ומתן לגיטימי.

מקובל כי בעל הקרקע ישלם את מס הרכישה על חלקו ביחידות הגמורות. בנוסף ישלם מס שבח (אם חל) בגין חלקו בקרקע. מפקח בנייה מטעם בעל הקרקע כמובן יחול עליו. בעסקאות מסוימות ישלם בעל הקרקע חלק מסוים מהיטל ההשבחה, או דמי היתר (בקרקע מנהל), עלויות שיווק, ייעוץ, משפטי וכו'.

מקובל כי היזם ישלם עבור מס רכישה בגין עסקת רכישת הקרקע, כל הוצאות ההקמה- קרי, הוצאות היתר, תכנון, אגרות, היטל השבחה, דמי היתר בקרקע מנהל, וכו'. עלויות ביצוע, ועלויות שיווק הפרויקט.

האם משתלם לבצע עסקת קומבינציה

מבחינת בעל הקרקע – לכל חיי הפרויקט בעל הקרקע ממשיך להיות הבעלים הרשומים, חסכון משמעותי במיסוי, תקשורת מול גורם ישיר ויחיד – היזם, מעורבות בתכנון, קבלת תוצר מוגמר.

מבחינת היזם – מלבד הוצאות משפטיות אין עלויות נוספות על הקרקע, כך שהסיכון פוחת בצורה משמעותית ומאפשר סף כניסה נמוך – נזילות. יום אחרי סגירת חוזה הקומבינציה ורישום הערת האזהרה ע"י עו"ד היזם, ניתן לרשום שיעבוד על הקרקע ולפנות לקבל ליווי בנקאי-  זירוז תהליכים. יותר קל להתנהל מול בעל נכס שהוא אינו רגולטור – יתרון בגמישות. בנוסף, מכיוון שהתמורה מהווה רק חלק יחסי בקרקע, מס הרכישה הוא יחסית נמוך – יתרון במיסוי.

סיכונים בעסקת קומבינציה

בעל הקרקע מקצה ליזם את חלקו בתמורה לערך עתידי- התמורה אינה מידית. בשל כך חשוף בעל הקרקע לסיכונים בדמות יכולת הביצוע של היזם, תנאי שוק משתנים, חדלות פירעון של היזם. בנוסף מספר עלויות נלוות לבעל הקרקע כפי שפירטנו לעיל , לעומת תמורה דחויה בזמן.

מבחינת היזם, עצם השותפות בין בעל הקרקע ליזם טומנת בחובה סיכוני תפעול לא קטנים – בפועל היזם הוא מנהל הפרויקט אך בעל הקרקע קשור לפרויקט גם רגשית וגם קניינית, ולכן עשוי להוות גורם מעכב. לדוג' כאשר בעל הקרקע רוכש את שירותיו של מפקח חיצוני, והרי המפקח צריך להוציא דוחות בכדי להצדיק את קיומו, וכך, על כל הערה קטנה של המפקח מופנית האצבע המאשימה ישירות ליזם. סיכון נוסף הרובץ על היזם הוא תחרות מול בעל הקרקע בשיווק הדירות – בעל הקרקע לכאורה אדיש למחירי הדירות בשלבי המכירה, לעומת היזם אשר צריך לעמוד בתוכנית העסקית, ורגישותו למחירי הדירות גבוהה מאוד. גם אם מאחורי היזם עומד קבלן מבצע האחריות הישירה נופלת על היזם, חוק המכר חל עליו, ובשל כך, הינו חשוף לתביעות במשך 7 שנים ממועד המסירה.

דרכים לצמצום וגידור הסיכון

• יתר שימת לב בשלב החוזי- עיקר התביעות בתחום הנדל"ן כנגד עורכי דין מקורן בעסקאות קומבינציה. ישנה חשיבות מכרעת לחוזה איכותי בעל מסוימות גבוהה- לא רק כמה יחידות יקבל היזם אלא איזה יחידות, מה יהיה צמוד ליחידות, כמה חניות, כמה מחסנים, של מי הגג, של מי הזכויות המשותפות, אם היזם עושה שיפור בינוי האם זה רק שלו, האם הצדדים מתחלקים בשיפור בינוי. יש לקבוע מנגנון מדויק להכרעה בעת מחלוקות, מי הבורר? מי המגשר? ועוד. על כן חשוב לקחת עו"ד עם התמחות בתחום.
• עפ"י חוק חייב הקבלן להמציא פוליסת ביטוח לכל תקופת הבנייה לכיסוי הנזקים האפשריים.
• על בעל הקרקע להתעקש על ליווי פיננסי בנקאי למרות שלא תמיד תהיה דרישה מצד הקבלן. ליווי שכזה יספק פיקוח נוסף מצד הבנק ובנוסף העברת הכספים לחשבון משועבד עבור הליווי.
• מינוי מפקח בניה, מטעם בעל הקרקע כדי ליצור שפה משותפת בין בעל הקרקע ליזם.
• קביעת מחירון מוסכם ליחידות הגמורות הכולל מנגנון מוסכם לשינויים בהתאם למחירי השוק.

איך נקבע את שיעור הקומבינציה

יחס התמורות הקובע את שיעור הקומבינציה משתנה בהתאם לערכי הקרקע והיקף הזכויות, משמע כדאיות הפרויקט. את הבסיס העקרוני ליחס (איתו ניגשים הצדדים למו"מ), ניתן לרוב לחלץ תוך ניתוח כלכלי- הכנסה של כלל הפרמטרים לאקסל תוך שקלול רווח יזמי של 20%-25%, ומכאן חילוץ שיעור יחס הקומבינציה. כמובן שניתן להתייחס לגישת ההשוואה, אך מאוד קשה לבסס מחיר על פיה.

כדי לקבל מושג ראשוני לגבי יחסי קומבינציה הנהוגים כיום כנגזרת של שווי הקרקע, נוכל לומר כי בת.א יחס הקומבינציה עומד על 50% וצפונה לבעל הקרקע, ברחובות/רשל"צ/פ"ת/גבעתיים – יחס של 33% -38% לבעל הקרקע, גבעתיים/ר"ג 40%-45% לבעל הקרקע.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

במסגרת ניתוחים לעסקאות מימון תמ"א 38 אני נתקל בהמון יזמים מנוסים יותר ומנוסים פחות. מספר פעמים במהלך הקריירה היזמית שלהם, ניצבים אותם יזמים בפני שאלה מכרעת – האם לקחת מימון בנקאי או לפנות לגוף חיצוני למתן מימון. וודאי תתפלאו לשמוע, כי הסיבה בגינה פונים יותר ויותר יזמים למימון חוץ בנקאי היא לא בהכרח היותם "לא כשירים לקבלת מימון", אלא נוגעת לעניין הרווח. על כל זאת במאמר הבא.

* המאמר מתייחס למימון פרויקטים מסוג תמ"א 38, אך רלוונטי לכל פרויקט בנייה של דירות מגורים מוגש לכם באדיבות מרכז התחדשות עירונית.

טרם ניגש לאספקט המימוני, ברצוני להבהיר נקודה מהותית – כל יזם שואף להרוויח כמה שיותר בפרויקט. לצורך כך נערך דו"ח "0" שכולל, בד"כ, את הפרקים הבאים:

• עלויות קרקע (מיסים, שכ"ט עו"ד וכו').
• עלויות בניה.
• עלויות חיזוק, שיפוץ ותוספות לדיירים (תמ"א 38).
• עלויות כלליות (שיווק, תכנון וכו').
• עלויות מימון (על כך נרחיב בהמשך).
• סה"כ עלויות.
• סה"כ הכנסות.
• רווח.

רווח זהו פרמטר חשוב מאוד ואין לזלזל בו. יחד עם זאת, זהו לא המדד היחיד לבחינת הפרויקט. בבואנו למדוד יעילות פרויקט עבור יזם, יש לבדוק גם את היחס בין הרווח לבין ההון העצמי שהושקע בפרויקט. המדד האחרון יציג את התשואה שהפיק היזם מהכסף שהשקיע בפרוייקט. היחס נקרא – "תשואה להון עצמי".

כל פרויקט בניה מהווה עסק וכמו בכל עסק אחר דו"ח כספי (מאזן חשבונאי) של הפרויקט כולל שני סוגי הון: הון עצמי (כסף של היזם שמושקע בפרויקט) והון זר (כסף שהושקע בפרויקט ע"י צד ג').

להלן מבנה הון בפרויקט בניה כפי שהיה נהוג עד לפני כמה שנים

1. הון עצמי של היזם (בד"כ 20%-40% מעלויות הפרוייקט).
2. ליווי בנקאי שמורכב מהלוואה בנקאית ותקבולי לקוחות.

* לפעמים, המבנה הנ"ל היה מקבל גיוון ע"י הזרמת הון זר נוסף שנקרא השלמת הון.

המתכונת הנ"ל עבדה מספר שנים וסיפקה נאמנה את צרכי השוק. החל משנת 2007 לערך, התרחשו בארץ ובעולם מספר אירועים אשר שינו את פני הדברים וגרמו בסופו של יום לצמצום היקף האשראי הבנקאי המוקצה לענף הבניה. חלק מהגורמים מפורטים להלן:

• כישלון פרויקטים תחת ליווי ופיקוח בנקאי של חברת "חפצבה".
• משבר אשראי בארצות הברית שהתפרס למקומות רבים אחרים בעולם.
• הקשחת רגולציה בנקאית באירופה ובהתאם גם בארץ.

השוק אמר את דברו

לאחר השינויים המבניים שעבר השוק, תוך צמצום אפשרויות האשראי, נוצר מעין מחנק אשראי לפרויקטים אשר הגביל את התחרות והיווה את אחת הסיבות העקיפות שגרמו לעליית מחירי הדירות (ובהתאם ליוקר המחיה בארץ). כמענה לצרכים וכפתרון חיוני לחברות קטנות ובינוניות בענף הבניה, קם סקטור אשראי פרטי אשר מכונה "מימון חוץ בנקאי". בהתקיים תנאים אופטימאליים, הלך ותפס המימון החוץ בנקאי נתח שוק לא קטן, וכיום, מהווה נדבך חשוב בחלק נכבד מהעסקאות המבוצעות.

במימון חוץ בנקאי קיימות תתי קטגוריות המכילות מודלים שונים ומגוונים, אך אם נסתכל על שתי השיטות, זו המסורתית וזו שצצה לה, נבין כי קיימים מספר יתרונות וחסרונות בשתי הווריאציות, כאשר שתיהן מבוצעות בשיטת הליווי הסגור. להלן טבלת השוואה בגין הפרמטרים התפעוליים.

_

מאמרים נוספים שיעניינו אותך מפי מרכז התחדשות עירונית – מפרט טכני תמ"א 38, המדריך לביטוח תמא 38 עבור דיירים

מעבר לפרמטרים ה"יבשים" דלעיל ניתן לומר כי מימון חוץ בנקאי יותר קרוב ליזם ומסוגל להתאים מבנה ייחודי לכל פרויקט. אציין כי בכל פרויקט המכיל ליווי בנקאי או חוץ בנקאי, קיימת חשיבות קריטית להפעיל בתוך הגוף המממן גורמים מנוסים בכל ההיבטים הנדרשים לפיקוח יעיל על פרויקט בניה (כלכלה, חשבונאות, כספים, תכנון ובניה, מימון ומשפטים).

כאמור, מימון חוץ בנקאי מהווה חלופה מעולה ליזמים קטנים ובינוניים. כאן המקום להתייחס לתכנית מתאר ארצית מספר 38 (הידועה בשם: תמ"א 38). פרויקטים מסוג זה, לרוב, בעלי היקף נמוך יותר מפרויקט בניה רגיל, אך בעלי מורכבות גדולה פי כמה לעומת פרויקטים רגילים בפן ביצוע ורכישת זכויות הקרקע, אשר מוענקות ע"י המדינה לדיירי הבניין. כאן, יש יתרון ליזמים קטנים וגמישים שמסוגלים להגיע להסכמות עם כל הדיירים בבניין הרלוונטי, אך, ליזמים האלה, בד"כ, יש פחות הון עצמי לעומת החברות הגדולות, אין להם מספיק ניסיון עבודה מול המערכת הבנקאית והם צריכים ליווי צמוד בתחום המימון – כל זה מסביר מדוע מימון חוץ בנקאי מהווה עבורם לא רק חלופה אלא, בד"כ, הפתרון הטוב ביותר עבור הפרויקטים שלהם.

בתחילת המאמר ציינתי שיזמים רוצים להרוויח כמה שיותר, היות וכך, יזם ששוקל את החלופות (מימון בנקאי או חוץ בנקאי לפרויקט תמא 38) חייב לעשות חשבון לעלויות בכלל ולעלויות המימון בפרט. חישוב מהיר יראה שעלויות בנקאיות ישירות, בד"כ, זולות יותר מאשר עלויות מימון חוץ בנקאי (שהרי מקורות הגיוס בבנקים משמעותית זולים יותר), אך אם ההנחה הראשונית שלנו אכן נכונה, על היזם לבחון היטב את המספרים, שכן ייתכן מאוד כי בשקלול מדדי הרווחיות, האפשרות הנכונה ביותר עבורו תהיה דווקא ליווי חוץ בנקאי. כדי למקסם את הרווחיות, על היזם להשיג את התשואה השנתית הגבוהה ביותר להון העצמי. כדי לשקלל את הפרמטר הזה בחישובים, נדרש להגדיר תשואה אלטרנטיבית להון עצמי להון עצמי היא אותה תשואה אשר יכול היה היזם לקבל על כספו, אילולא היה משקיע את ההון בפרויקט הספציפי).

 נפרט בדוגמא

יזם בוחן 2 פרויקטים דומים עם רווח צפוי 3 מש"ח בכל אחד מהם. ההון העצמי שיש ליזם מספיק או לפרויקט אחד בליווי בנקאי או ל-2 פרויקטים במימון חוץ בנקאי. היזם רוצה לבצע את שניהם. מיד נראה כיצד התשואה השנתית להון בליווי בנקאי תהיה 40% ולעומת זאת, במימון חוץ בנקאי – 150% (ההפרש נובע בעיקר מהון עצמי נמוך יותר שהושקע במתכונת של מימון חוץ בנקאי). במקרה הזה התשואה השנתית האלטרנטיבית של היזם נעה בין 40% ל-150% (אם יוותר על הפרויקט השני לא ירוויח תשואה שנתית בשיעור 150%).

עכשיו, כאשר הבנו שיש לתת משנה חשיבות לעניין גובה ההון העצמי, ניתן להציג חישובים מספריים כדי להעמיק את ההבנה.

להלן השוואת עלויות – מימון בנקאי מול מימון חוץ בנקאי

נתוני בסיס

* תשואה שנתית אלטרנטיבית – התשואה על ההשקעה אותה מצפה לקבל יזם בפרויקט נוסף/פרויקטים נוספים. אופן החישוב: הרווח של היזם בפרויקט חלקי סכום ההון עצמי שעל היזם להשקיע מכספו שלו בפרויקט.

מימון בנקאי

מימון חוץ בנקאי

סיכום (בנקאי לעומת חוץ בנקאי)

מימון בנקאי + השלמת הון

מימון חוץ בנקאי

סיכום (בנקאי + השלמת הון לעומת חוץ בנקאי)

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י מרכז התחדשות עירונית מקבוצת אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.