היזם לא מוכן להתחייב לליווי בנקאי? תוודאו שיש פיקוח פיננסי

זה לא סוד כי פרויקטים רבים מבוצעים היום ללא ליווי בנקאי, לעתים מכורח המציאות ולעתים מפאת אסטרטגיה מחושבת של יזמים מתוחכמים. הדיירים מצדם לא יודעים להעריך את מידת הסיכון הכרוך בפרויקט תמ"א ללא ליווי בנקאי, לא פעם נתקלנו בדיירים שמוכנים לפוצץ פרויקט משיקולים לא ריאליים. במאמר הבא ננסה להסביר כמה זה באמת מסוכן להתקדם עם יזם שלא מוכן להתחייב לליווי בנקאי ואילו בקרות ניתן ליישם במידה ומוכנים להתקדם ללא בנק מלווה.

 

 

ניהול פיננסי ככלי לגידור סיכונים בפרויקט תמ"א 38:

כשלים בניהול פיננסי של פרויקט תמ"א 38 גורמים באופן ישיר לקריסת היזם ותקיעת הפרויקט. בכל אחד מהמקרים בהם נתקלנו נגרמו נזקים גדולים לכל בעל עניין בפרויקט בצורה ישירה או עקיפה. עסקת נדל"ן מאופיינת במורכבות יתר ובזרימת הון מהותי, לכן, נושא גידור הסיכונים בעסקאות אלו חשובה הרבה יותר ממחיר העסקה או במילים אחרות מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות. ניהול מכרז תמ"א בצורה לא תקנית עשוי לפגוע בגובה התמורה שיתכן והייתם מקבלים, אך במידה ותזלזלו בנושא בדיקת  איתנות פיננסית של יזם או בנושא הפיקוח הפיננסי במהלך הפרויקט – יתכן ותפסידו הון עתק.

כולכם ודאי זוכרים את פרשת חפציבה – מה בעצם קרה שם? החברה עסקה בבניה למגורים וביצעה פרויקטים בליווי בנקאי. רוכשי הדירות שילמו כספים, אך לא הקפידו לברר שכספיהם מופקדים בחשבון ליווי סגור. הפרשה הייתה מאוד מתוקשרת ולכן אין טעם לחזור על הדברים. חשוב רק להבין כי סגירה הרמטית של הנושא הפיננסי בפרויקט בניה מהווה את אחת הבטוחות של רוכשי הדירות. לצערנו בפרויקטים רבים אנו נתקלים ברשלנות מקצועית וחוסר בקיאות באספקטים הפיננסיים של העסקה, סוגיות שכאמור אין להקל בהן ראש.

 

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו:

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו

*רוב הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נוטים ליחס חשיבות פחותה לטיב היזם ו/או התאמתו לפרויקט, וכן למבנה המימוני, גידור הסיכונים והבקרה במהלך הפרויקט.

תפקיד מפקח הבניה מטעם הדיירים:

בתור חברה המפקחת על הבניה מטעם הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 אנו נשאלים לא פעם האם לא די בפיקוח הנדסי בתמ"א 38 ללא ליווי בנקאי, והתשובה שלנו היא כמובן שלא ניתן לוותר על מרכיב הפיקוח הפיננסי, בטח כאשר ניתן לגדר סיכונים בעלות זניחה ומבלי להכביד על תקציב הפרויקט.

נמנה להלן את תפקידי מפקח הבניה מטעם הדיירים במצב הסטנדרטי:

  • בקרת תכניות ומפרטים – ווידוא קורלציה בין כלל נספחי ההסכם בהיבטים ההנדסיים.
  • בקרת תכנון ורישוי – לוחות זמנים, תכניות שינויים, הגשות.
  • בקרת תו"כ ביצוע – התקדמות הבניה, בטיחות, חומרים, תקנים, יישום.
  • גמר עבודות – פרוטוקול מסירה, ליקויים, בדק.

פיקוח בניה בתמ"א 38 מתייחס אך ורק לזווית ההנדסית של הפרויקט, אך כאשר הפרויקט לא מבוצע בעזרת בנק מלווה, וכאשר רכיב ההון העצמי מגויס דרך משקיעים, קרנות, שותפים וכו' – מוצאים עצמם הדיירים ללא בקרה ראויה בפאן הפיננסי כפי שהיו יכולים לקבל כאשר ישנו בנק מלווה.

 

מדוע דיירים בפרויקט תמ"א צריכים ליווי בנקאי?

בתמ"א 38 ופינוי בינוי בעל הקרקע הנם הדיירים הקיימים אשר מוכרים את זכויותיהם ליזם בתמורה לשדרוגים בבניין הקיים או הקמת בניין חדש. פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש מבוצעים בליווי בנקאי סגור. לעומת זאת בפרויקטים מסוג תמ"א 38.1 חיזוק, יש שונות בנושא אופן המימון. בשוק ידועות 3 שיטות עיקריות: ליווי בנקאי, ליווי קרן נדל"ן, רישום הערות אזהרה. (לקריאה נוספת על דרכים למימון פרויקט תמ"א 38)

 

ריכוז ההבדלים בין 3 השיטות למימון בכל הנוגע לבטוחות ופיקוח פיננסי:

פרמטר

ליווי בנקאי

ליווי קרן מימון נדל"ן

רישום הערות אזהרה

זכויות בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות תכנון והיתר בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
בניה שנעשתה בפועל משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות חוזיות של יזם משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
קצב מכירות מוכתב ע"י בנק מוכתב ע"י קרן בהתאם להסכם יזם-דיירים
קצב גביה חופשי אם יש פוליסת חוק מכר – חופשי  ואם אין פוליסת חוק המכר – מדרג לפי חוק המכר מדרג לפי חוק המכר
התחייבויות היזם בקשר לפרוייקט לספקים וקבלנים ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהבנק ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהקרן ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מדיירים
רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות לא מבוצע אם יש פוליסת חוק מכר – לא מבוצע ואם אין פוליסת חוק המכר – כן מבוצע מבוצע
דרישות להון עצמי של יזם 20%-40% 0%-20% אין דרישה
דרישות ליחס הרווח מסך העלויות 15%-30% 20%-40% אין דרישה
חשבון תקבולים סגור כן בד"כ כן אין
חשבון תשלומים סגור בד"כ יש בד"כ אין אין
פיקוח פיננסי – איתנות פיננסית של יזם מבוצע ע"י בנק ולמענו בלבד מבוצע ע"י קרן ולמענה בלבד לא מבוצע
פיקוח כלכלי – תקבולים ממכירת דירות מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
פיקוח התקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד מבוצע ע"י מפקח מטעם דיירים ועבורם בלבד
פיקוח כלכלי – אישור תשלומים לספקים בהתאם להסכמים והתקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
מה קורה אם יזם לא מסוגל להשלים את הפרוייקט בנק מקבל החלטה לפי שיקול דעתו בלעדי האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלו תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים קרן מקבלת החלטה לפי שיקול דעתה בלעדית האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלה תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים (אם ניתנה להם פוליסת חוק המכר) ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים השתלטות דיירים על הפרוייקט ומינוי יזם חדש או השלמת פרוייקט בניהול עצמי

 

מהטבלה מעלה אתם ודאי מבינים את חוסר הבקרה ומידת בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי וללא גוף מפקח כזה או אחר. יחד עם זאת, בטוחה בצורת רישום הערות אזהרה הינה בהתאם לחוק ובחלק מהמקרים הנה המתאימה והראויה ביותר לפרויקטים קטנים מסיבות רבות אותן ציינו מעלה. הסיבה הרווחת היא עלות גבוהה של ליווי בנקאי שיכולה להפוך פרויקט כדאי לפרויקט לא מעניין עבור יזמים טובים.

חלופה לפיקוח פיננסי בפרויקטים ללא ליווי בנקאי:

אין סיבה להתפשר ולהכנס לפרויקט ללא פיקוח פיננסי ראוי – ניתן לבצע בקרה איכותית, ולהעניק הגנה ושקט נפשי לדיירים מבלי להתחייב  לליווי בנקאי. היזם מצדו יחסוך את עלויות הליווי וערבויות המכר לרוכשים, והדיירים יקבלו פיקוח פיננסי שאלו הן מרכיביו:

  • חשבון תקבולים סגור –רק אליו יופקדו כספי רוכשים ותהיה מחוייבות יזם ועורך דינו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרוייקט.
  • בדיקה קפדנית של הסכמי מכר על כל נספחיו והתאמתם להוראות הסכם דיירים-יזם.
  • בקרה על תקבולי הפרוייקט תוך הצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
  • בדיקת התקדמות הבניה תוך שיוך עבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי תשלומים.
  • חשבון תשלומים סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לפיו לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • זיהוי תשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • ניתוח נתונים פיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, התראות ספקים בפרוייקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
  • איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
  • פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ושיקול דעת.

יזם איכותי מבין היטב כי פיקוח בנקאי מכניס המון סדר לפרויקט ותורם רבות גם להתנהלותו הפיננסית השוטפת. כאשר היזם מפחד להתחייב למסגרת מבוקרת ושיטות עבודה מובנות – לנו נדלקת נוראה אדומה, וכדאי לחשוב פעמיים האם היזם באמת ראוי עבורנו בתור דיירים. חשוב לזכור שהיזם הנכון בתזמון הנכון יכול להגשים לדיירים את החלום שלהם, אבל יזם לא נכון יכול לגרום לדיירים הרבה נזקים ומכאן שאין להקל ראש בבחירת היזם לא לדיירים ובוודאי לא לבא כוחם.

ליווי סגור או פיקוח פיננסי איכותי מצריכים הגדרות ברורות בהסכם הביצוע מול יזם. לכן, עליכם הדיירים מוטלת האחריות להבין את מידת הסיכון ולקבל החלטה שקולה ונבונה.

טפסים לתמ"א 38 – אלו הם הטפסים שיעזרו לכם לקדם תהליך תמ"א

מהו מניין חוקי? ומהו מניין פרקטי? כיצד יש לנהל אסיפת דיירים לתמא 38? ועל אילו טפסים לתמ"א 38 צריך להחתים? מי רשאי למנות אנשי מקצוע וכיצד לעשות זאת? על כל אלו ועוד בכתבה הבאה.

עסקת תמ"א 38 נרקמת לרוב בין יזם מצד אחד ובעלי הדירות מצג שני. כבכל עסקה, בוחנים הצדדים האחד את השני עד לשלב ההתקשרות החוזית, משם יוצאים לדרך בשותפות מלאה עם אינטרסים (כמעט) זהים. בפרויקטים רבים שלב הבחינה עשוי לארוך מספר שנים, וזאת מפאת מורכבויות שאינן נלקחות בחשבון בשלבים המוקדמים של העסקה.

כך למשל בפרויקט בו נתמנינו בתור מפקחים, ולאחר שנה של מו"מ מפרך בין הצדדים וחתימת 100% מבעלי הזכויות על הסכם תמ"א 38, החליט היזם כי אינו חותם על הסכם התמ"א ובמקום זאת פנה אל הדיירים בבקשה לבחון פרויקט הריסה ובניה – תמ"א 38 2. למקרה זה מתווספים עוד עשרות מקרים המוכיחים לנו כי פרויקט טוב , ובעלי דירות טובים וקואופרטיביים אינם ערובה להצלחת פרויקט תמ"א 38. לא די בפרויקט כלכלי ודיירים איכותיים. כדי להרכיב פרויקט תמא מוצלח נדרש להתאים יזם ראוי, מבחינת היקפי עבודה, נכונות, ניסיון, ובחינה מדוקדקת – יזם גדול ומנוסה, בעל שם ומוניטין לא בהכרח יתאים לפרויקט שלנו.

היזם בוחן אתכם

כפי שהדיירים יבחנו את היזם והקבלן על ההיבטים השונים – ניסיון, איתנות פיננסית, בטוחות, תנאים מסחריים ועוד, כך גם היזם בוחן תחילה את נכונות בעלי הדירות – האם ישנה נציגות חוקית, האם ישנו פרוטוקול הסכמה עקרונית, האם נתמנה עו"ד, האם נתמנה מפקח תמ"א 38, אלו שאלות טריוויאליות, אחריהן יבחן היזם את אפשרויות ומורכבות התכנון והביצוע, וכן את כלכליות הפרויקט לקראת מתן הצעת ביצוע לבעלי הדירות.

כמה אתם אטרקטיביים

טפסים תמא 38 - טופס תמא להורדה

לפני מספר שנים, בראשיתה של התמ"א, נהגו היזמים לבחון את אטרקטיביות הפרויקט בהתאם למצב התכנוני ומשם נגזרה כלכליות הפרויקט. כיום, יזמים מנוסים מתייחסים בכובד ראש ל"רמת בשלות בעלי הדירות". תתפלאו לשמוע כי פרויקט המוגדרים כ"חלשים"- בעלי רווחיות נמוכה ואף גבולית, זוכים ליזמים איכותיים רק בשל העובדה שהדיירים מאורגנים כהלכה, עם פרוטוקולים להסכמה עקרונית גורפת, עם נציגויות חזקות, עם הבנה של אפשרויות התכנון ותיאום ציפיות. מאידך אנו רואים פרויקטים מעניינים ביותר עם סכסוכים, אדישות, ולעתים מורכבויות משפטיות כתוצאה מהבטחות שווא של יזמים, או כתוצאה מחתימה למספר יזמים שונים במקביל כתוצאה מחוסר הארגון. מכאן אנו שוב מדגישים את חשיבות ניהול תהליך מכרז תקין להצלחת הפרויקט.

תחילת הדרך – מינוי נציגות

נציגות דיירים פעילה, נחושה ומקצועית היא אחד מאבני הדרך החיוניים ביותר להוצאת פרויקט תמ"א או פינוי בינוי לפועל. נציגות הדיירים לעניין תמ"א היא הגוף המקשר בין היזם/קבלן ואנשי המקצוע השונים לבין בעלי הדירות. כאשר בוחנים את אנשי המקצוע אשר ילוו אתכם, ובעת קיום הפגישות השוטפות לגיבוש החלטה בדבר זהות היזם, לא ייתכן להזמין את כלל בעלי הדירות ומכאן החשיבות העצומה של שימוש בוועד פעולה (נציגות), ולספק לה את המנדט והאמון לקבלת החלטות בדרך להשגת טיוטה סופית.

עצם קיומה של נציגות חוקית ומוסמכת לניהול תהליך ההתקשרות מביע רצינות ומספק ליזם ביטחון ונכונות להמשך תהליך המו"מ. בנוסף לכך, נציגות פעילה תנהל התמכרות שהינה קריטית לצורך השגת תוצאות מקסימאליות עבור בעלי הדירות. דרך הנציגות מתרכזים כל התהליכים וכן ריכוז כלל האינפורמציה עוברת דרכם – כך נמנע מצב של בלבול וחוסר שקיפות בקרב בעלי הדירות, תחושה המצויה ומנוצלת היטב ע"י יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי כאשר מתנהל שיח פרטני מול כל דייר ודייר בשיטת "הפרד ומשול" ואין כוח המרכז ומנהל בצורה מקצועית את תהליכי ההתקשרות השונים.

חוק הבתים המשותפים קובע כללים ברורים לקביעת אסיפת דיירים ע"י וועד בית מכהן. על כן, לצורך קביעת אסיפה אנו מציעים לעשות שימוש במסמך המצורף (תלייתו במקום בולט בכניסה לבניין) ולקבוע את מועד האסיפה לפחות 5 ימים מראש.

לקבלת טופס הודעה על כינוס אסיפת דיירים תמ"א 38:

אם כבר הרמתם את הכפפה, וכדי ליצור תהליך אפקטיבי, עליכם לאסוף DATA ע"י רישום מסודר של פרטי הבעלים – שם, טלפון, כתובת מייל, יחס לגבי הפרויקט, צרכים מיוחדים וכו'. עבודה מקדימה שכזו, תסייע בהגדלת נוכחות בעלי הדירות באסיפות הכלליות, שכן אחוז ניכר כלל לא מתגורר בבניין אלא משכיר את דירתו, ואלו שכן מתגוררים בבניין לא תמיד קוראים את לוח המודעות. כמובן רישום אינפורמציה ודרכי התקשרות עם בעלי הדירות בצורה מסודרת תסייע לכם בניהול הדיירים והעברת המסרים השונים לאורך כל חיי בפרויקט.

הבעת הסכמה עקרונית איננה חתימה על הסכם מחייב

הבעת הסכמה עקרונית ע"י 100% מבעלי הדירות הנה הישג מרשים כשלעצמו אך איננה ערובה להצלחת התהליך – גם בסיטואציות כאלו נתקלנו רבות – דיירים או נציגות המדווחים על 100% הסכמה, בין אם מגובה ע"י פרוטוקולים ובין אם לאו. בפועל כאשר מתחילים להזרים סקיצות וטיוטות הסכמים, מתחילות לצוץ שאלות, התנגדויות, ותהיות, ורק אז מתחילים להבין את חשיבות התהליך הסדור, רכישת האמון ע"י כלל בעלי הדירות, ריתום השכנים החל משלב ההצעות, שליחת פרוטוקולים והחלטות, שיתוף וקיום פגישות סטטוס תקופתיות, וכך נוודא שאחוז ההסכמה הוא לא רק למראית עין.

לקבלת טופס פרוטוקול למינוי נציגות תמ"א 38:

כידוע, האחוז הנדרש להתקדמות בפרויקט תמ"א 38 חיזוק הינו 66.7% הן מבעלי הדירות והן מבעלי השטחים המשותפים בבניין ו-80% בפרויקט הריסה ובניה מחדש. אולם, יזמים רבים יעדיפו לעיתים שלא להתקדם גם כאשר קיים האחוז הנדרש ע"פ חוק (אך באופן גבולי). לעתים כאשר יש ליזם אלטרנטיבות בדמות בניינים בשלים בעלי 100% הסכמה על כן, וכחלק מתהליך ההתמחרות עליכם לשאול האם מתחייב היזם לנקוט פעולות משפטיות כנגד הדיירים ה"סרבנים". ישנם יזמים שבאופן עקרוני אינם מוכנים לקדם אפילו את שלבי התכנון והגשת הבקשה טרם חתימתם של 100% מבעלי הדירות, וכך מוצאים את עצמם בעלי בתים רבים חתומים בחלקם על הסכמים רדומים שלא ניתן להוציאם לפועל. ואילו היו בוחרים יזם אקטיבי שמוכן לנקוט צעדים משפטיים ולקדם תכנון ולפנות למפקחת על המקרקעין יתכן שמצב הדברים היה נראה אחרת.

מינוי נציגות תמא טופס

רוב הפסיקות בהן פסקה המפקחת על המקרקעין לטובת בעלי הדירות המתנגדים היו כאשר זיהתה המפקחת חוסר איזון ו/או קיפוח של ה"מתנגד" ביחס ליתר שכניו. חוסר איזון שכזה מתאפשר כאשר אין נציגות חזקה, ובשל כך מבצע היזם מניפולציות כדי לרתום את בעלי הדירות לחתימה, אך כאשר ישנה נציגות דיירים לעניין תמ"א, ההחלטות מתקבלות ע"י גוף המייצג את אינטרס הדיירים וקיבל מנדט לעשות כן, ובכך נמנעים לרוב ממצבים של חוסר איזון.

אם הדבר מתאפשר, אזי רצוי שבמעמד אסיפת הדיירים לעיל, ייחתם פרוטוקול ע"י כל בעלי הדירות ובו יירשמו כל ההחלטות בנושא תמ"א 38. ניתן גם להיעזר בדף פשוט, אך אם הנכם מעוניינים לעשות שימוש בנוסח קיים של פרוטוקול מסודר – מצורף מעלה טופס פרוטוקול מינוי נציגות להורדה.

כעת, לאחר שמונתה נציגות וכי נוכחתם שקיים רצון כללי מבחינת הדיירים בפרויקט, השלב הבא הינו קיום פגישות עם מספר מומחים המייצגים את אינטרס הדיירים. לקריאה על שירות הליווי והפיקוח של אפיקים 38 לחץ כאן.

תיקון 115 – סוגיית היטל השבחה בתמ"א 38

אחרי דיונים סוערים למדי ורעש תקשורתי, פורסם בתאריך 03/04/2016 תיקון 115 לחוק התכנון והבניה. המאמר הנ"ל יספק סקירה מקיפה לעניין התיקון החשוב והשלכותיו בעיקר לעניין היטל השבחה תמ"א 38. את הוויכוח "למי השינוי טוב יותר" – ליזמים או לרשויות מקומיות נשאיר לכם. בהערת אגב, יצויין שגם רשויות מקומיות וגם התאגדות הקבלנים לא היו מרוצים ב-100% מהנוסח הסופי, אך כולם מבינים שהערך הגדול הנו בעצם קבלת הודאות בסוגיה בוערת ומהותית.

תיקון 115 לחוק התכנון והבניה עוסק ב-3 נושאים:

  1. הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית בגין תכנית דרך.
  2. התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי.
  3. היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית  בגין תוכנית דרך

ערב התיקון, במידה והוגשה תוכנית דרך בידי המדינה או מטעמה וחוייבה ועדה מקומית בפיצוי עקב נזקים שנגרמו ע"י אותה תוכנית, אזיי הייתה זכאית ועדה מקומית לשיפוי בשיעור 70% מגובה הפיצוי. תוכנית דרך לעניין הזה – תוכנית דרך שכלולה בתוכנית מתאר ארצית לדרכים או למסילות ברזל וגם כל תוכנית שמהווה נגזרת מהן.

התיקון קובע שתקום ועדת השיפוי שתדון בבקשות של ועדות מקומיות אשר קיבלו זכות במקרים מסויימים לבקש הגדלת שיעור השיפוי.

לכאורה אפשר לחשוב שהתיקון חל רק לגבי היחסים בין ועדה מקומית ומדינה, אבל הוא כן ישפיע על פעילות שוטפת של ועדות. השינוי מבטל, בעצם, את תקרת השיפוי עבור ועדה מקומית ומטיל בכך יותר אחריות על ארגונים של המדינה שאחראים להגשת תוכניות דרך. הדבר עשוי לזרז תהליך קבלת החלטות בנושא זה אשר ישפיע גם על כל שרשור התוכניות שתלויות בתוכניות דרך.

 

התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי

לפני אישור התיקון היינו עדים תקופה ארוכה למצב אבסורדי שפגע בקצב התקדמות פרוייקטים מסוג תמ"א 38 בחלק מהערים. ברור שלפרויקטים מסוג זה ישנן השלכות רבות על הסביבה הקרובה. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שהמקרקעין שלהם נפגעו מתכנית שלא בדרך של הפקעה לדרוש מועדה מקומית פיצוי על כך. חלק מועדות מקומיות רצו בהתאם לדרוש מיזמים כתב שיפוי כתנאי למתן היתר. החוק איפשר בעבר במקרים מסויימים את הפרוצדורה הזאת. למשל במקרה של הגשת תוכנית דרך, כפי שראינו בשינוי מעלה או לפי סעיף 202ב שעוסק בכתב שיפוי כתנאי למתן היתר להקמת מתקן שידור לתקשורת בשיטה התאית. אבל, דווקא במקרה של דרישת היתר לפי תמ"א 38 חוק התכנון והבנייה לא הגדיר שום זכות כזאת. כפי שנאמר לעיל, נוצר מצב מוזר ביותר – הועדה רוצה לקדם היתר, היזם בוודאי רוצה לקדם, והועדה דורשת תנאי שאינו מוסדר על ידי שום חוק. בשורה התחתונה דרשו הועדות שלא לפי החוק וחלק היזמים בצדק סירבו לקיים את הדרישה הזאת. כל הסיטואציה המתוארת גרמה לעיכובים רבים בהליכי היתרי בניה לפי תמ"א 38.

התיקון מסדיר את המצב. אנו נמנע מלפתוח דיון האם יש צדק בדבר – ישנן יתרונות וחסרונות אשר נבחנו בהליכי החקיקה – הועדה רשאית לדרוש את כתב השיפוי שיהיה בנוסח אחיד והיזמים יהיו מחוייבים לכך כחלק ממילוי תנאים לקבלת היתר בניה. כל עוד הכללים ברורים מראש וידועים לכל הצדדים זה בוודאי ישפר את המצב ויזרז הליכי רישוי ומתן היתר בניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הדבר בפני עצמו טוב למשק ולכן ניתן להתייחס לתיקון הזה כחיובי למרות הניואנסים הבעייתיים שצויינו לעיל.

היטל השבחה תמא 38

היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש)

זו בוודאי גולת הכותרת של התיקון. מדובר בהשלכות כספיות כבדות משקל ולכן חשוב להבין היטב את מהות התיקון ופחות לעסוק בעובדה שהוא מעמיס עוד משהו על פרוייקטים מסוג תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

ראשית, קצת מידע לגבי היטל השבחה. ההיטל הזה מהווה סוג של מס שמוטל ע"י המדינה על כל אחד שנהנה מהשבחת המקרקעין בדרך של הוספת זכויות בניה. סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מקנה לועדה מקומית זכות לגביית ההיטל כאשר לגבי שיעור ותנאים מפנה הסעיף לתוספת השלישית לחוק.  הינה ההגדרה המדוייקת של ההשבחה לפי התוספת השלישית: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 3 לתוספת השלישית קובע שהיטל הינו בשיעור מחצית ההשבחה (50%). סעיף 19 לתוספת השלישית עוסק במתן פטורים מהיטל השבחה וסעיף קטן 19 (ב) (10) (א) מתייחס ספציפית לפטור לפי תמ"א 38. הפטור הזה נתן מענה מלא לתמ"א 38.1 (חיזוק) כיוון שבמסלול הזה לא ניתן לחבר זכויות תב"ע וזכויות תמ"א. רוב הבעייתיות מנקודת מבט של רשויות מקומיות הייתה במסלול תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש). הרשויות המקומיות גבו היטל השבחה עבור זכויות שנובעות מתב"ע והיו מעניינות לגבות היטל השבחה גם על זכויות מכוח תמ"א 38 ולא יכלו בגלל הפטור. חלק מרשויות מקומיות קידמו תוכניות חלופיות לתמ"א 38, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב. מטרת התוכניות החלופיות לתת מענה להתחדשות העיר בכללותה ובין היתר לפתרונות תשתיות, מוסדות חינוך, חניה וכו'. המטרות האלה חשובות מאוד, אבל מעניין לראות את התייחסות הרשיות לנושא של היטל השבחה באותן תוכניות. במקום להפנות להוראות תמ"א 38 התוכניות פירטו מחדש דרישות החיזוק והתקנים הרלוונטיים ולגבי היטל השבחה כתבו "ייגבה לפי הדין". "הדין" לגבי היטל השבחה תואר לעיל – היטל בשיעור 50%.

כדי להבין מה אמור להשתנות כעת כדאי ללמוד כמעט כל מילה בפסקה די קצרה ולכן היא תבוא להלן במלואה: "בסעיף קטן (ב)(10)(א), בסופו יבוא "ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל־ 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14 א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב 2);".

מצד אחד די ברור שלגבי 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ימשיך לחול פטור ולגבי יתר הזכויות יחול היטל בשיעור מופחת של רבע (25%) במקום מחצית (50%). יותר מזה, ניתן לבקש להפחית אותו עוד עד לשמינית (12.5%) ועד לפטור מלא בכלל. נשמע שינוי מעולה ליזמים. בואו נלמד כעת את הסעיף קטן (ב)(10)(א) עצמו. הוא אומר שהפטור יחול על השבחת מקרקעין בשל קבלת היתר לבניה או להרחבת דירת מגורים שניתן מכוח תמ"א 38. כעת מובן שהתיקון חל רק על היטל השבחה שקשור לתמ"א 38 ולכן מצד שני ממש לא ברור מה זה אומר לגבי אותן תוכניות חלופיות שמקדמות מספר עיריות.  נראה שסעיף נוסף בתוספת השלישית יכול לעזור ולהבהיר את המצב.  סעיף קטן (ב)(10)(ב) קובע שאם הוכנה תוכנית מפורטת  לפי הוראות תמ"א 38 ובין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, גם לגביה יחול פטור באותו חלק מהשבחה שהיה פטור לו היה ניתן היתר ישירות לפי תמ"א 38. כעת צריך רק להבין מה יהיה הדין בעניין היטל השבחה של תוכניות שהוכנו לא מכוח תמ"א 38 אבל כן מתייחסות לחיזוק מבנים מרעידת אדמה. לדעתי, המהות במקרה זה אמורה לגבור על הצורה וגם לגביהן צריך לחול אותו דין כאילו הוכנו לפי תמ"א 38, אבל יתכן ובמציאות יהיה עוד וויכוח בעניין הזה.

התיקון גם מבהיר את הכללים ומכניס בצורה לגיטימית היטל השבחה בשיעור מוקטן מהותית (25% במקום 50%) ואפילו מגדיר פרוצדורה במקרים מסויימים לבקש עוד הקטנה עד ל-12.5%. כמובן, התיקון משאיר לועדה מקומית זכות גם לתת פטור מלא. היטל השבחה מהווה הוצאה די משמעותית בתקציב פרוייקט תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש) והקטנה שלו בחצי יכולה כעת להגדיל אטרקטיביות ליזמים בחלק מהפרוייקטים שבעבר נפסלו עקב גודל הסעיף התקציבי הזה והעדר הנחיות ברורות.

 

לסיכום הדברים, ניתן לומר שתיקון 115 לחוק התכנון והבניה הביא וודאות בעניין כתב שיפוי והיטל השבחה. ככלל, ודאות מספקת שינוי חיובי בהסתכלות מקרו כלכלית ותורמת להגדלת העסקאות מסוג תמ"א 38 עקב התבהרות הכללים ובעקיפין תורמת להגדלת היצע דירות למכירה שאמור להשפיע על מחירי הדירות.

להורדת נוסח תיקון 115 לחוק התכנון הבניה לעיונכם לחץ כאן.

אולי יעניין אותך: מחשבון פינוי בינוי – כנס לחישוב מיידי

טיימינג כגורם מכריע בפרויקטים של תמ"א 38

המאמר הנ"ל נוגע באחת הסוגיות הכי לא מתוקשרות בתחום התמ"א 38, הלוא הוא ה"טיימינג".

למרות שאיש לפנינו לא הרים את הכפפה, ואחרי אינספור מקרים בהם ניהלו הדיירים מו"מ עיקש מול היזמים, וגילו לתדהמתם שהעסקה איננה רלוונטית, החלטנו לחשוף בפניכם את הפרמטר השקט שאינו נלקח בשיקולי הדעת של דיירים רבים – הטיימינג בעינינו הוא "הרוצח השקט" של עסקאות התמ"א 38.

 

צירוף בלתי נתפס של התניות

שלל גורמים בעלי אינטרסים מנוגדים יוצרים את אחת העסקאות הטעונות והמסובכות שנוצרו אי פעם, לראיה שימו לב לנתונים חסרי הפרופורציה – עפ"י מנהל התכנון ניתנו 430 היתרים בשנת 2015, לפרויקטים מסוג תמ"א 38, הנתון המאכזב צפוי להיוותר על כנו גם בסיכום 2016 ואולם, בגזרת היזמים אנו עדים לתנופה חסרת תקדים של למעלה מ-1,000 יזמים, שלא לדבר על עורכי בקשות, יועצים, קבלנים, ונותני שירותים שמתווספים לזרם ההתחדשות העירונית כמוצאי שלל רב.

ובחזרה להבשלת התנאים להתממשות עסקת תמ"א 38 – בואו נמנה באופן חלקי את אותם תנאים / אילוצים –

צריך שהפרויקט יתאים מבחינה הנדסית ותכנונית, כמובן להכניס את כל ההגבלות ואילוצי הדיירים ולקבל עסקה ראויה מבחינה כלכלית. הדיירים צריכים להסכים בינם לבין עצמם, ולבחור יזם שידע לקדם את שלבי התכנון/רישוי, לקבל ליווי בנקאי, להתחיל לבנות (וגם לסיים). צריך כמובן עו"ד מנוסה שידע לקדם את המו"מ- לעמוד על זכויות הדיירים לצד עריכת הסכם המאפשר פרויקט. נצטרך לקבל את ברכתה ותמיכתה של הועדה המקומית לקיום הפרויקט, לאחר מכן לעבור את מסוכת ההתנגדויות מבפנים ומבחוץ. מעבר לכל זה, נקווה שלא יהיו שינויי תכנון מצד הרשויות אשר יהפכו את הפרויקט לחסר כדאיות כלכלית ועוד ועוד.

כל האמור כמובן צריך שיתרחש ברצף מתוזמן ובפרקי זמן סבירים. מכוח כל אחד מהתהליכים להכשיל את הפרויקט. ברור לנו שבכל עסקה ישנו אלמנט מסוים של מזל, אך לשיטתנו עדיף להסתמך על תהליך מובנה ומושכל ולא על מזל ואינטואיציות.

 

הזמן עובד נגדכם

ציר הזמן מלמד אותנו, כי במרוצת השנים זכויות הבנייה העודפות, אשר הפכו את פרויקטי תמ"א 38 מפרויקטים של חיזוק נגד רעידות אדמה לפרויקטי נדל"ן מצטמצמות. מגרשים רבים בהם היו זכויות בנייה אשר מוקנות לדיירים עפ"י תכניות תקפות נמצאים במגמת צמצום, והפיכת הפרויקט ככדאי עפ"י מידת רווח ריאלית ולא יותר. העיריות אשר אינן "המרוויחות הגדולות" בסיפור ההתחדשות העירונית צמצמו לאורך השנים גם את רמות הצפיפות המותרות, והחליטו במקרים מסוימים, לאחר התערבות אופוזיציה חזקה למתן את השימוש בתשתיות הקיימות. כמו כן, ניתן לזהות מגמה כי אזורים שהזדקקו לדחיפה קיבלו קומה נוספת, אך בד בבד באזורים רבים הוגבלה הבנייה, אושרו תכניות בניין עיר, הוגדרה מדיניות, הופעלו סעיפים 77-78 ועוד על מנת להגביל את הבנייה לפי שיקול דעת הוועדה המקומית והרשות אשר מפעילות בקרה קפדנית על הפרויקטים.

בנוסף לכך, ישנה סברה רווחת, התומכת את האמור לעיל, כי בשכונות בהם מבוצעים מגה פרויקטים, להבדיל ממה שנהוג לחשוב, הסיכוי של השכנים של אותו פרויקט לקדם התחדשות עירונית קטן משמעותית, או לפחות מתארך משמעותית, מהטעם של צפיפות ועומס על תשתיות קיימות.

חוסר הוודאות התכנונית עדיין מרחף מעל אזורי ביקוש רבים, אנו עוד רחוקים מרגיעה – הקערה לא תתהפך על פיה מחר מחרתיים ופרויקטים אשר הושקעו בהם שעות עבודה רבות יהפכו ללא רלוונטיים ללא כל תמורה על העבודה.

חשוב להדגיש כי המדינה תיקנה מספר חוקים המקלים על הוצאות הפרויקט במטרה להפכו לכלכלי יותר כגון מע"מ אפס על הבנייה לדיירים.  חוק הרשות הממשלתית , ותיקון 4 לתמ"א 38 אשר יבוא עלינו לטובה.

 

מהו הטיימינג המושלם ליציאה לפרויקט תמ"א 38? מתי להתקדם עם יזם? מתי לחתום על הסכם?

ההנחה הרווחת בקרב דיירים הינה שאם כבר קיבלנו מהיזם הצעה כזאת או אחרת וודאי מחר בבוקר או בעוד שנה נצליח לשדרג את ההצעה הזו – טעות. הסברה כי כל דייר בבניין הוא יועץ מאומת הנדל"ן (עשינו אקזיט לאומת הסטארט-אפ) היא טעות.

פרויקטי תמ"א 38 נמצאים על הסקאלה שבין הסיכוי לסיכון. חוסר הוודאות התכנונית המרחפת, השינויים החלים בענף ואי הידיעה האם בסופו של יום יושג הרוב הדרוש (המיוחל…) להוצאת הפרויקט לפועל מציבים את כולנו על הסקאלה הזו, היזם, עורכי הדין, האדריכל, מקדמי הפרויקט והדיירים, כולם שטים על אותה סירה. על מנת שהפרויקט יקרה צריך לדעת לזהות את המומנטום הנכון.

את המומנטום הנכון ניתן לזהות רק כאשר רואים תמונה רחבה ומחזיקים בכל הנתונים ממבט על. כאשר  נמצאים מעל הפרויקט ולא מתוך ראייתו הצרה של הדייר הבודד. לשם השוואה כללית – בידי מנהל החברה מכלול נתונים אשר לא נמצאים אצל אחד העובדים (מבלי להיכנס לסגנונות ניהול וכמובן מתן ביטוי לכל דייר בפרויקט).

 

דוגמאות לדיירים שפספסו את הרכבת

להלן מספר דוגמאות ממשיות של דיירים שלא ידעו לקרוא את המפה:

מגרש ברמת גן הנמצא ליד שכונת בורוכוב אשר הוחלט לשמר את מרקמה נהפך ללא רלוונטי לפרויקט, הן להריסה ובנייה והן לחיזוק, בשל תכנית חדשה שחלה עליו. לו היו הדיירים מזהים את התהליכים המתרחשים היו חותמים על הסכם מצויין בעבורם דאז ומצליחים לקיים את הפרויקט. היום כאמור הרכבת עזבה מבחינתם את התחנה והם נותרו עם תחושת החמצה.

מגרש בגבעתיים אשר לאחרונה הוחלט עפ"י סעיפים 77-78 כי במקום 6 קומות הוא יוכל להגיע לגובה של 5 קומות בלבד. החלטה זו הינה דרמטית עבור הדיירים אשר עתה לא יוכלו לקיים פרויקט הריסה ובנייה אלא "רק" פרויקט חיזוק. מבחינת הדיירים לקחו להם את היתרונות של פרויקט הריסה ובנייה והותירו אותם עם המגרעות של פרויקט חיזוק.

מגרש בראשון לציון אשר הדיירים לקחו אחריות וקידמו פרויקט בכל מרצם נוכחים לדעת היום כי העירייה מתכננת הגבלה על הבנייה במרכז העיר במסגרת תמ"א 38 והפרויקט כפי שקודם יורד לטמיון. במקרה זה יש להתחיל את התהליך מחדש ונקווה שנציגות הדיירים תתגבר על מפח הנפש וימצא היזם הנכון לעסקת ניוד הזכויות של המגרש.

מגרש נוסף בעיר רמת גן בו נערך הסכם עפ"י הפרשנות המרחיבה שהייתה מקובלת בעיר. הדיירים התמהמהו בלקיחת החלטה באשר לפרויקט כך שעד לחתימת 80% מהדיירים, הרוב הדרוש, חלפה מעל שנה. לאחרונה, עם כניסת תיקון 3א' לתמ"א 38 הפרויקט נעצר בשל זכויות בנייה נמוכות מבעבר.

חשוב לנו לציין שנתקלנו במקרים גם מהסוג השני – דיירים שהתמהמהו והרוויחו, למשל פרויקטים שלא צלחו את תכניות החיזוק והיום נכנסים למעגל הכדאיות להריסה ובניה. אף על פי זאת, ובראיה כוללת של שוק ההתחדשות, המלצתנו כמובן לממש את הפרויקט בצורה הנכונה כאן ועכשיו ולא לחכות לאפשר למומנטום לברוח. 

תמ"א 38 רמת גן – חישוב צפיפות עדכני על קצה המזלג:

ובנימה יותר אופטימית

התגבשות פרויקט תמ"א 38 אינו צירוף מקרים ודורש התגייסות רבה מצד בעליי מקצוע ודיירים/נציגות פעילה. אז מה כדאי לעשות?

לקחת חברת מנהלת לפרויקטי תמ"א 38 כדי להבין את המגמות ואת "מאחורי הקלעים" של הענף. כדי לקבל ליווי מקצועי, משפטי ומסחרי, ולשמור על תמורות נאותות לדיירים.

לצאת לפרויקט כי ככל שעובר הזמן, היזמים הטובים והרציניים בוחרים לעצמם פרויקטים נבחרים וכדאי לכם להיות שם.

בשונה ממקרה "עדיף ציפור אחת ביד…" הזמן בו יכולנו להשביח את הנכס ולא השבחנו עולה לנו לא מעט.

כדאי לקום ולעשות. עכשיו זה הזמן הטוב ביותר. בהצלחה מכולנו.

 

לקריאה נוספת: מדריך לביטוח תמ"א 38 עבור הדיירים

חוק הרשות להתחדשות עירונית – פטור מקיף ממס שבח בתמ"א 38

בתום ציפייה ממושכת פורסם ברשומות ביום 21.8.16  – חוק הרשות להתחדשות עירונית התשע"ו-2016,

במסגרת החוק הוכנסו מספר הקלות משמעותיות לעניין חבות מס שבח ומע"מ בעסקאות תמ"א 38, הקלות שמטרתן להאיץ את קצב התחלות הבניה ולהרחיב את מעגל הכדאיות ליזמים.

מה בין עסקת קומבינציה לעסקת תמ"א 38:

במסגרת עסקת תמ"א 38 מוכרים בעלי הדירות בבית המשותף לידי היזם את הזכויות המוקנות להם מכוח התכניות הרלוונטיות, בתמורה לשירותי בניה במטרה לחזק את המבנה בדרך של עיבוי וחיזוק או בדרך של הריסה ובניה מחדש.

מספר אירועי מס מתרחשים בעסקה כזו, כמוה כעסקת קומבינציה:

  1. הדיירים – מוכרים ליזם זכויות במקרקעין בתמורה לקבל שירותי בניה.
  2. היזם – רכישת זכויות בניה – מס רכישה + מס שבח + מעמ שירותי בניה + מעמ עבור רכישת זכויות + היטלי השבחה עבור הגדלת הזכויות.

כדי לעודד תמ"א 38 הוחלו בזה אחר זה פטורים ייחודיים בחוק מיסוי מקרקעין. ככל שהתמורה לדיירי הבניין התקבלה בדמות חיזוק הבניין התאפשר פטור ממס שבח עבור התמורות לדיירים בגין הזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38.

בפרויקטים של הריסה ובניה התקבל פטור מעט שונה – לקריאה נוספת – מס שבח בעסקאות תמ"א 38/2.

עד לחיקוק חוק הרשות להתחדשות עירונית היו נהוגים הפטורים הנ"ל להנתן על זכויות מכוח תמ"א 38 בלבד, וככל שנעשה שימוש בזכויות תב"עיות לא היו ניתנים הפטורים האמורים.

כנ"ל לעניין חוק המע"מ שעבר תלאות, ולבסוף בתיקון 47 לחוק המעמ סעיף 31ב קבע כי יחול מע"מ בשיעור 0 עבור שירותי בניה מכוח תכנית החיזוק.

הפטורים הנ"ל עמדו במבחן המציאות באופן חלקי בלבד – גרמו ליציאת פרויקטים רבים לפועל אך השאירו מספר לא מבוטל של פרויקטים פוטנציאלים יתומים מיזם.

על כן ניסו היזמים להציג את עסקת התמ"א 38 כעסקת קומבינציה ולהשתמש בפטורים הייעודיים. מבחינה טכנית מדובר בדיוק באותה עסקה – מכירת זכויות בניה כנגד מתן שירותי בניה. כך הצליחו יזמים לתכנן מס בעסקאות תמ"א 38 תוך שימוש בפטור ממס שבח בחישוב ליניארי מוטב – עד 2 מליון ש"ח ללא הבחנה בין תב"ע לתמ"א38. שיטת המיסוי מבוססת על פטור מרכיב דירת המגורים בצירוף מגן מס בדמות פטור מס על זכויות הבניה, עד כפל שווי הדירה בלא זכויות הבניה ובלבד שלא יעבור את 2 מליון ש"ח (הנמוך מהשניים).

עם עליית מחירי הדירות הלך וקטן מספר השימושים בפטור הנ"ל משיקולי חוסר אפקטיביות, הרי כל דירה באזורי המרכז מתקרבת ל-2 מליון ₪.

וכך נאלצו היזמים לשוב ולהשתמש בפטור הייחודי ולשלם מס על הרכיב התב"עי.

חוק הרשות להתחדשות עירונית - פינוי בינוי ותמא 38

תיקון מס' 88 לחוק מיסוי מקרקעין , הרחבת הפטור ממס שבח ומע"מ על זכויות מכוח תב"ע:

לפני כניסתו לתוקף של חוק הרשות להתחדשות עירונית והתיקון האמור, ניתן פטור ספציפי ממס שבח בהתאם לפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר הוגבל אך ורק למכירת זכויות מכוח תמ"א 38. כמעט בכל העסקות מכוח תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש היינו עדים לשימוש בזכויות תב"עיות ולכן חל חיוב במס שבח. באותו אופן חושב מע"מ שירותי בניה עבור זכויות תב"ע.

עפ"י החוק החדש יחול מעתה פטור מלא ממס שבח גם כאשר יעשה היזם שימוש בזכויות נוספות מכוח התב"ע, ובלבד שהשטח שיתווסף לדיירים הקיימים לא יעלה על 25 מ"ר.

בנוסף הורחב בהתאמה מע"מ בשיעור 0 (להלן הפטור) – עד לתיקון ובהתאם לסעיף 31ב לחוק מע"מ על מתן שירותי בניה בעסקאות תמא 38 יחול מע"מ בשיעור אפס על רכיב התמא38. כעת עם התיקון יחול הפטור כאמור על זכויות מכוח תב"ע.

עפ"י הוראות סעיף 49לב לחוק מיסוי מקרקעין יהיה יום המכירה כמוקדם מבין המועד שבו התקיים התנאי או שבו מומשה האופציה (באם קיימת), לבין מועד תחילת מתן שירותי הבניה מכוח תכנית החיזוק או חיזוק בצורה של הריסה. לכן אם טרם התקיימו התנאים בפרויקטים הקיימים ככל הנראה שלא תחול חבות במס על זכויות שלא מכוח תמא 38.

רשות המיסים טרם גילתה את דעתה באשר לאפשרות להחיל את הוראות החוק החדש לגבי הסכמי תמ"א 38 שנחתמו לפני פרסומו של החוק החדש (בין אם התבקש בעסקות אלה ניצול פטורים אישיים של בעלי הדירות, לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן לא נדחה, ובין אם התבקש ניצול של הפטור הספציפי, לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן נדחה למועד כניסתו לתוקף של ההסכם שהוא בדרך כלל מועד קבלת היתר הבנייה).

בנוסף נקבע כי תחולת פרק חמישי 5 לגבי עסקאות תמ"א 38 תוארך עד לתום 2021 כנל לגבי סעיף 31ב לחוק המע"מ לגבי מע"מ אפס (כפי שנקבע בתיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין).

אז מה צופן לנו העתיד?

כעת יהיה צורך להוכיח כי ניתנו שירותי חיזוק עד למגבלת החוק ומכאן לא יהיה צורך לשימוש בפטורים או חילוץ שווי המס מתוך ניתוח מקור הזכויות.

העדכונים הנ"ל הם חלק משורה של תיקונים וחקיקה משלימה אשר נועדה להפחית את נטל המס ולגרום לכניסתם של פרויקטים רבים יותר למעגל הכדאיות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.

מזה חודשים רבים שאנו מצפים לתיקון 4 לתמ"א 38 אשר עשוי להכניס שינויים נוספים ומרחיקי לכת ולהוסיף עשרות אלפי בניינים נוספים למעגל הכדאיות.

להורדת חוק הרשות להתחדשות עירונית לחץ כאן

חיזוק מבנים – תקן 413 ללא קומת עמודים מפולשת

חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 אינה משימה פשוטה, אפילו לא למהנדס הקונסטרוקציה האמון על קביעת השיטה לביסוס המבנה, במאמר זה נמחיש את המורכבויות העומדות בפנינו בתחום חיזוק המבנים – תקן 413

קיבלתי דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 / 1, כמה עלי לשלם?

נהוג להסתכל על עסקת תמ"א 38 כאל "עסקת נטו" עבור הדיירים, ז"א שהדיירים לרוב לא מוציאים שקל מכיסם (אלא אם כן מעוניינים בתוספות שלא הובטחו בשלב החוזי), היזם ישלם גם עבור חבויות המס של הדייר כתוצאה מההטבות אותן מקבל במסגרת פרויקט תמא 38.

כתוצאה מההנחה הזו מתרחשים המון תהליכים ומתקבלות החלטות ברמה התכנונית המשפיעות על התמורה הישירה של הדיירים, וזאת כדי להקטין חשיפת המס ליזם וליצור כדאיות כלכלית שכה חשובה להצלחת הפרויקט.

במאמר הנ"ל נדון במספר סוגיות מהותיות במיסוי פינוי בינוי ובמיסוי תמא 38 בהם אנו נתקלים מדי יום.

לפני שנתחיל נבצע הבחנה ברורה בין עסקאות פינוי בינוי לבין תמ"א 38 2 שהיא למעשה פינוי בינוי מכוח התמא 38. שתי העסקאות שונות לחלוטין, ראשית מבחינת סף יחידות מינימאלי הנדרש בפרוקיט פינוי בינוי ועומד היום על 24 (יחידה לעניין זה יכולה להיות גם חנות או שטח מסחרי אחר לצורך העניין). בעסקת פינוי בינוי לא מעניין את היזם שנת קבלת היתר המקור, ואין חשיבות לבדיקת זכויות מכוח תב"ע או תמ"א 38, כי הרי יוצרים זכויות "יש מעין" בהליך שינוי תב"ע נקודתית.

מס שבח בפינוי בינוי:

סוגיית הפטור ממס שבח בעסקאות פינוי ובינוי מצויה בפרק חמישי – 4 (להבדיל מהפטור בתמ"א 38 עליו מדובר בפרק חמישי – 5(.

בתחילה קבע החוק כי יתקבל פטור מלא ממס במידה וקיבלו הדיירים תמורה העונה לאחת משלושת החלופות הבאות:

  • תתקבל דירה של עד 120 מ"ר.
  • תתקבל דירה בשווי של עד 150% משווי דירתו הנוכחית ללא זכויות הבניה. (הסעיף הזה הווה בעיה והתגלה כלא רלוונטי מכיוון שלא היתה יכולת לתמחר דירה שעוד רגע הולכת להיהרס ולכן פנו כולם לחלופה של 120מ"ר.
  • ב2012 תוקן חוק מיסוי מקרקעין ונקבע בו חלופה יותר ריאלית, הפוטרת את הדייר מתשלום מס שבח בעסקת פינוי בינוי וזאת במידה וקיבל דירה בשטח של עד 150% משטח דירתו הישנה (מוגבל עד 200מ"ר).

עבור כל מטר שיתקבל אצל הדייר ובגינו לא התקבל פטור ישלם היזם מס מהשווי הבנוי, הוצאה כבדה מנשוא עבור היזם, ולכן יזמים עושים כל שביכולתם כדי לא לחרוג מהפטור הניתן לדיירים במסגרת פינוי בינוי.

יתרון נוסף הנועד להמריץ עסקאות פינוי בינוי הוא היכולת לפצות דיירים במזומן להבדיל מעסקאות מכוח תמ"א 38 שם היזם יחויב במס עבור כל שקל פיצוי אשר סיפק לדייר ולכן האופציה פחות שימושית, ולכן נאלצים יזמים לפצות דיירים בשירותי בניה, או שירותים נוספים אותם יכולים לנכות כהוצאות מוכרות.

לצורך הדוגמא במידה והתקרה הפטורה בפרויקט פינוי בינוי מסוים הנה 150 מ"ר והיזם נתקל בדייר מבוגר שלא מוצא עניין בדירה כה גדולה, יש ביכולתו להעמיס  הוצאות כרוכות + מזומן, ובכך להעניק לדייר למשל 120 מ"ר + X ₪ פיצוי. בכך מתאפשרת גמישות גבוה להבדיל מפרויקט תמ"א 38.

 

תמא 38 -1 תמא 38-2, מס שבח בפינוי בינוי

מס רכישה בפינוי בינוי:

בעסקת פינוי בינוי להבדיל מעסקת תמ"א 38 (שהיא למעשה עסקת קומבינציה) המכר הוא מכר מלא, ומכיוון שיש לנו מכר מלא נקבע בפרק חמישי-4 כי בעסקאות פינוי ובינוי יינתן פטור מלא ממס רכישה עבור הדירות שיבנו לדיירים.

ישנם שני מסלולים מקובלים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי, לכל אחד השלכות מס שונות:

  • "מסלול מיסוי" – כאשר יש למעלה מ-24 יחידות והיזם מעוניין להתחיל בהליכי תכנון לשם הכרזה, עליו לגשת לועדה הבין-משרדית של משרד השיכון והבינוי, לרוב לא ינתן פטור מהיטל השבחה.
  • "מסלול תכנון" – כאשר העיריה הכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי.

קיבלתי דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 1 – כמה עלי לשלם?

סוגייה מאוד מעניינת שאנו נתקלים בה לא מעט לאחרונה. דיירים בעלי גג צמוד, בפרויקטים רחבי ידיים מבקשים פיצוי הולם שלרוב מגיע עד לכדי דירה חדשה. האם על הדייר לשלם מיסים?

אם הדייר מבקש את דירת הגג והתקציב מאפשר זאת , עמדתה של רשות המס עד לא מכבר הייתה כי בעסקה זו לא יינתן פטור, מכיוון שבתמ"א 1 ניתן לתת עד 25 מ"ר פטור, וכאן נותן היזם דירה חדשה.

אם אין פטור רואה רשות המס לנגד עיניה עסקת חליפין, והמשמעות היא שהדייר למעשה מוכר לקבלן את הדירה שלו (למשל 2.5 מש"ח), וקונה דירה חדשה ששוויה לצורך הדוג' 3.5 מש"ח, את מס הרכישה היזם ישלם כנגזרת של מחיר הדירה החדשה. הדייר ישלם גם הוא עבור מחיר הדירה החדשה ובכך נאלץ היה היזם לשלם מס רכישה עבור 7 מש"ח, תשלום כה כבד שטרפד המון עסקאות תמ"א 38 1.

אם לא די בכך, על הדייר המוכר תחול חבות במס שבח, כאשר ניתן יהיה לנכות 2.5 מש"ח עבור שירותי בניה ועל 1M יאלץ היזם לשלם מס שבח.

עקב ריבוי המיסים בעסקאות מעין אלו, ראינו מספר שנים פרויקטים של תמא38 שלא יוצאים לפועל ואף נתקעים בשלבים מתקדמים כאשר היזם מבין את היקף ההוצאה.

לאחר פניה שנעשתה לרשויות המס, הצליחו להחיל את הפטור מכוח תמ"א 38 2 , על סיטואציות מעין אלו, ובהחלטת מיסוי 5285/13 נקבע כי במידה ויספק היזם אישור מהנדס המוכיח כי חייבים להרוס את דירת הגג במלואה כדי לקיים את הפרויקט, יאושר פטור של תמ"א 2.

הבשורה מבחינה פרקטית היא שאין פעמיים מס רכישה, אלא רק על מחיר זכויות הבניה הנמכרות ולא על מלוא מחיר הדירה. הקבלן מתחייב במס רכישה רק עבור הזכויות שמכר לו המוכר ז"א לא עבור מלוא מחיר המכירה, ומס שבח פטור לגמרי מכוח הפטור של תמ"א 38/2. בכך למעשה נפרץ הסכר ובניינים רבים נוספים נכנסו למעגל הכדאיות.

לדעתנו יש עוד המון מה לעשות מבחינה חקיקתית כדי לאפשר לפרויקטים רבים נוספים למצוא את דרכם ולהשתדרג במסגרת מגמת ההתחדשות העירונית אשר הופכת לחלק מרכזי בחייהם של תושבי מדינת ישראל.

רוצים לקרוא עוד? כנסו עכשיו לעמוד מאמרים מקצועיים בנושא תמ"א 38 ופינוי בינוי.

ניהול מכרז פינוי בינוי / תמ"א 38 – השיטה שעובדת

בשנים האחרונות מגיעות אלינו יותר ויותר פניות מצד נציגויות בניינים ש"הלכו לאיבוד" בשלב ניתוח ובחינה של הצעות יזמים וקבלנים לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. אל שלב השוואת ההצעות הם כלל לא הצליחו להגיע. כאשר מנתחים הצעות מורכבות כגון אלו, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מהענף אשר יסבירו, יפרשו, ויכוונו לאן נכון להגיע ואלו תמורות ניתן להשיג. קל להשוות בין תפוחים לתפוחים ובין אגסים לאגסים, אך כיצד נשווה כאשר לכל תפוח נגזרת שונה ולכל אגס פרמטרים רבים לחישוב?

במאמר זה נסביר את אופן בחינת הצעות יזמים/קבלנים. חשוב לציין כי ניתוח ההצעות המובא להלן מתייחס רק לזווית המסחרית של ההצעה וכדי לקבל תמונה יותר רחבה, ולקבל החלטה מושכלת ועניינית, אשר בכוחה לקדם אתכם צעד אחד נוסף בדרך למימוש הפרויקט, עליכם הדיירים להבין את פרופיל היזם ולנתח את הזווית הפיננסית של יזמי תמ"א 38.

הכל מתחיל מהבנת סל הזכויות

טרם עריכת השוואות בין הצעות חשוב להכין דו"ח ניתוח זכויות ודו"ח כלכלי עצמאי לפרויקט אשר ישמש נקודת השוואה בין ההצעות המתקבלות. לאחר הכנת דו"חות אלו יש לסנן את ההצעות הריאליות אשר הוגשו על ידי היזמים הראויים לתוך מערכת ההשוואה.

ברכישת מוצר צריכה, ממכשיר סלולרי,לדוגמה, ניתן לגלוש לאתר זאפ ולערוך השוואה בין איכויות המצלמה, מספר הליבות, הזיכרון וכן הלאה. פרויקט תמ"א 38 אינו מוצר מוכן, יש להמציאו לגבש אותו בהתאם לכללי המשחק של חוקי התכנון והבנייה, הוראות התכניות החלות על המגרש, מדיניות הוועדות המקומיות, הסכמים משפטיים ועוד. ההשוואה תלויה באופן ניתוח הפרויקט והאג'נדה של נותני ההצעות. חשוב לזכור כי תקציב התמורות מוגדר ועל כן סעיפי התמורות לדיירים הינם בעל אופי משתנה. ניתן להשתמש בתקציב התמורות בדרכים שונות אשר באות זו על חשבון זו וככל שהתקציב גדול תמורות הדיירים יגדלו.

טל בן עזרא - בחינת יזמי תמא 38 ניתוח הצעות יזמים קבלנים

דוגמא לניהול תהליך בחינה של יזמי פינוי בינוי / תמ"א 38

להלן דוגמא מהשטח לניתוח (מסחרי) , בשלב ניהול המכרז. בסוף הכתבה תוכלו להתרשם מטבלה וסרטון הסבר.

סוג פרויקט: הריסה ובנייה לפי תמ"א 38/2.

מצב קיים:  6 כניסות הכוללות 48 דירות.

שטח: כ-3 דונם.

איפיון היזם

ארבעת היזמים אשר הצעותיהם הגיעו לשלב ההשוואה הינם יזמים וותיקים אשר בונים באמצעות קבלן מפתח וקבלני משנה, רציניים בעלי יכולות מוכחות להוציא פרויקט כזה לפועל. אך כאשר בוחנים יותר מקרוב את היזמים מבינים כי התקשרות עם חברה ציבורית שונה מהתקשרות עם חברה פרטית, והתקשרות עם חברה מבצעת שונה מהתקשרות עם חברה אשר בונה באמצעות קבלני משנה. במקרה של פרויקט זה אין בהשוואת סעיף זה טוב יותר או פחות, שהרי כל היזמים טובים, אך יש מידת התאמה לאופי הדיירים ולאופי הפרויקט אשר מתווסף על החיבור הרגשי עם בעלי החברה היזמית ועובדיהם.

איפיון הפרויקט

בבדיקות המקדמיות של כל היזמים עלו תוצאות דומות למדי באשר לראייתם את הפרויקט ב"מצב המוצע" מבחינת כמות יח"ד, מספר מבנים וקומות. הפרויקט קרוב לוודאי יגיע לאותו מספר קומות כאשר תחל העבודה האדריכלית ולאחר סיכומי פרה רולינג עם הוועדה המקומית. במקרה זה בלטה מעל כולם הצעה בה היזם השקיע ויצר קומה טיפוסית הכוללת מספר דירות תמורה בתכנון משתנה. אין ספק כי בדרך זו בה פעל העביר מסר ברור לדיירים כי הוא מעוניין בפרויקט, מעוניין להשקיע בפרויקט ומעוניין לשתף את הדיירים בראייתו את הפרויקט. הדיירים קיבלו בנוסף הצעה ויזואלית אשר הצליחה להעביר את רעיון אפיון הפרויקט והבטיחה לבעלי הנכס בטחון מול אותו יזם.

שטח ומיקום הדירה –

על פניו, ככל ששטח הדירה יגדל ונקבל דירה גדולה יותר נרוויח יותר. במקרה זה יש להתייחס לכמה דברים

ראשית עד כמה בחן היזם את הצעתו ועד כמה היא ישימה. שני יזמים הציעו הגדלה של 10 מ"ר על הקיים ושניים נוספים הציעו 15 מ"ר. ניתן לראות בהסתכלות כללית כי היזם אשר הכין תכנית קומה טיפוסית למד ובחן את הפרויקט והבין כי לא ניתן להכניס על השטח הנתון במסגרת מגבלות התכנון מעל 10 מ"ר הגדלה. יש לזכור כי במקרים רבים קיימות זכויות בנייה על המגרש אך לא בהכרח ניתן לנצל את הזכויות ולכן יש לבחון ולחלק את הזכויות הניתנות לניצול, בין הדיירים ליזם, בהתאם לערך הקרקע.

אחד היזמים הציע לפצל את דירות הבעלים בין קומות 7-1 בעוד ששאר היזמים העלו את הבעלים ב 2 קומות מעל הקיים. כל עלייה בקומה נחשבת הטבה שהרי ערך הדירות בקומות העליונות גבוה יותר.  אולם, הדבר עלול לגרום ל מתחים אי הסכמות מי עלה לאן. דבר אשר לא פעם מפיל פרויקט. יש לבחון האם הבעלים יכולים להתמודד עם אתגר כזה.

כאן המקום להעלות את נושא הצעות גנריות לעומת הצעות בדוקות. יזמי תמ"א38  רבים פועלים בשיטת "העתק הדבק" ומגישים הצעה בכדי להיות על שולחן הדיונים, ו רק במידה וכאשר יבחרו, יהפכו את ההצעה הגנרית להצעה בדוקה.  זוהי שיטת עבודה רווחת בתחום ההתחדשות העירונית ולעיתים כאשר ההצעה מתעדכנת, התמורות לבעלים פוחתות. לא אחת הדיירים נשארים עם אותו יזם על מנת לא לעכב את התהליך.  ש לאבחן באם ההצעה גנרית ולהתייחס אליה בהתאם בהשוואה מול הצעה בדוקה.

מחסן

על מנת להבין האם ניתן למקם מחסנים בקומת המרתף יש לתכנן מרתף. על מנת לתכנן מרתף יש להביא בחשבון הוראות תכנוניות ומבנה המגרש. בשלב בו ניתנת הצעה לדיירים אין תכנון לקומת המרתף, אין מדידת שטח, לא יודעים כיצד גרעיני המבנה והממ"דים יצמחו מהקרקע וכו'. במקרה זה הפרויקט משתרע על כ 3 דונם ולכן קל היה לאחד היזמים להניח כי המתכנן יסתדר עם משימת המחסנים. בפרויקטים אחרים יתכן ויעלה צורך לחזק את מכירות היזם ולכן יתכן שהמחסנים יעמדו לרשות היזם למכירה.

רמת גימור מפרט טכני

תחת סעיף זה קיימים הבדלים בין התייחסות היזמים בהצעות ואופן הפירוט. בסופו של מו"מ מסחרי צריך לקבל תשובות מלאות לגבי מכלול הדברים במפרט הטכני. צריך לזכור כי קיים "סטנדרט" מקובל בשוק אך לבסוף המפרט נקבע במו"מ בין הצדדים וככל שתכירו את כלכליות הפרויקט שלכם תדעו כמה ניתן למתוח את המו"מ.

חשוב ביותר להכניס סעיף האומר כי מפרט דירות הדיירים לא יפחת ממפרט דירות היזם למכירה, וכך אנו מקבעים סטנדרט אחיד לפרויקט ומוודאים כי היזם המשווק דירותיו ישתמש באותם ספקים גם לדירות הדיירים.

שוו"ע – שווה ערך לא בא על מנת להתחמק מלתת לבעלים דלתות איכותיות מתוצרת מסויימת (למשל) אלא כדי להבטיח שאם מסיבה כלשהי, לא ניתן להשיג את אותן דלתות מובטחות, יהיה ברור על איזו רמת איכות מדובר.

מטבח –

מידות המטבח אינן ידועות בשלב זה, אך ניתן להעריך אורך כללי תחתון ועליון אשר מתאים לדירות בגודל נתון.  במידה והגדרנו מראש רשימת ספקי מטבחים, ברורה לנו האיכות של המטבח. בישראל המטבח המשפחתי בד"כ פעיל ולכן נהוג/מומלץ להשתמש בלוחות סנדביץ לארונות ולרוב היזמים נעתרים לדרישה זו. מפרט גבוה יקבל גם מנגנוני בלום, צירים ומסילות לטריקה שקטה, תכנון מגירות, בילט אין מגוון דגמים רב לבחירה. בנוסף, מטבח משודרג יקבל תוספת של נקודות חשמל ותוספת של אספקת  מים לתמי /4 בר מקרר וחיפוי הקיר בין משטח העבודה לארון עליון.

מזגן –

רוב ההצעות הגדירו הכנה למיזוג מיני מרכזי והצעה אחת הבטיחה מיזוג. היזמים יודעים כי המו"מ אינו מסתיים בשלב ההצעה וככל שהפרויקט מאפשר, הם יוסיפו מזגן לפרויקט שלכם. תוספת של מזגן והנמכות גבס הינה תמורה נכבדה בהרבה מהפרויקטים. צריך לזכור כי ניתן למכור או לפרק ולשמור את המיזוג הקיים לפני הריסת המבנה.

כאשר רוכשים דירה חדשה בפרויקט ברור לנו מפרט הטכני של הדירה. בפרויקט תמ"א 38 המפרט הסופי, מפרט חוק המכר, יוצמד רק לאחר תכנון המבנה ולאחר שכל מרכיבי התכנון יהיו ידועים. עד אז ההסכם מעגן את עיקרי המפרט הטכני ואף הוא כולל סעיפים רבים. מפרט נקודות חשמל, מפרט נקודות מים וכלים סניטריים, ריצוף, סוג צבע הדירה והממ"ד, מחיצות פנים, דוודי שמש ועוד ועוד סעיפים שונים. על מנת לקבל תמורה מירבית ולהבטיח את הדבר הנכון, יש למנות מפקח בנייה מומחה פינוי בינוי ותמ"א 38

 

צריכים סיוע בניהול מכרז תמ"א 38 או פינוי בינוי?

 

טבלת סיכום – השוואת מפרט טכני:

סעיף יזם א' יזם ב' יזם ג' יזם ד'
יזם/קבלן יזמות וביצוע חברה ציבורית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית יזמות וביצוע עצמי חברה פרטית
איפיון המבנים 9 קומות (7 קומות טיפוסיות + קומת קרקע + קומת גג) 9 קומות (7 קומות טיפוסיות + קומת קרקע + קומת גג) אין התייחסות חניון + ק.קרקע + 6 קומות + קומת פנטהאוז.
מס' דירות 115 יח"ד אין התייחסות אין התייחסות 123 יח"ד
מיקומי דירות הבעלים קומה מעל לקיים הדיירים יפוזרו בין קומות 1-7 קיים או קומה מעלה בהתאם לרצון הדייר קומה מעל לקיים
הגדלת שטח הדירה קיים +15 בכ – 15 מ"ר מגודלן הנוכחי לגודל של כ – 80 מ"ר (סטייה של 5% לאחר מדידה) קיים+10 מ"ר קיים + 10 מ"ר
מרפסת שמש 12 מ"ר 10-12 מ"ר 12 מ"ר ובדומה למרפסות היזם 10-12 מ"ר
מחסן תיבדק האפשרות למתן מחסן בשטח של 5-3 מ"ר בקומת המרתף. אין התייחסות אין התייחסות הבטחה ל 5 מ"ר
חניה חנייה אחת תת קרקעית חנייה תת קרקעית חניה תת קרקעית או, עלית או, מתקן אוטומטי חנייה בטאבו תת קרקעית
שינוי פנים הדירה אין התייחסות קבלת סיוע תכנון פנים אין התייחסות אין התייחסות
שדרוג הדירה לדירה אחרת בפרויקט אין התייחסות אין התייחסות 5% הנחה לשדרוג לדירה אחרת אין התייחסות
הובלה ואחסון לתקופת הביצוע 5000 ש"ח + מע"מ + + +
רמת גימור מפרט טכני (רמת מפרט דירות דיירים מול דירות היזם) אין התייחסות זהה לדירות יזם זהה לדירות יזם אין התייחסות
תוספות ושדרוגים תינתן 10% הנחה ממחירון דקל. תינתן 10% הנחה ממחירון דקל. מאושרת הנחה בסך 5% ממחירון החברה תינתן 10% הנחה ממחירון דקל.
תכנון קומה טיפוסית לא הוצג לא הוצג לא הוצג הוצג כולל חלופות תכנון לבחירת הדיירים
ריצוף דירה 60/60 גרניט פורצלן לפטו 60/60 או 80/80 גרניט פורצלן 60/60 גרניט פורצלן 60/660 גרניט פורצלן
הכנת תשתית למערכות מתקדמות של תקשורת ומולטימדיה אין התייחסות בכל חדרי השינה בכל חדרי השינה מתייחס כהצעה בחיזוק
תריסים חשמליים בכל חדרי השינה וחדר המגורים – תריסי גלילה חשמליים, למעט הממ"ד. תריסים חשמליים בסלון -ביציאה למרפסת/ תריסי גלילה בחדרים כולל חדרים בכל חדרי השינה וחדר המגורים – תריסי גלילה חשמליים, למעט הממ"ד.
תוספת מזגנים מיני מרכזי כולל הנמכת גבס הכנה למיני מרכזי הכנה למיני מרכזי למו"מ
זכוכית בידודית או טריפלקס זכוכית בידודית או טריפלקס . בממ"ד "דריי- קיפ", בחדרים כנף על כנף. טריפלקס אין התייחסות זכוכית בידודית
התקנת מערכת דוד סולארית דוד שמש חשמלי 150 ליטר 150 ליטר חימום עזר עם אלמנט חשמלי. תוצרת כרומגן או שו"ע.תיבדק אפשרות להוסיף מערכת בקרה אלקטרונית עם צג טמפ' ומחשב בקרה אין התייחסות דוד שמש חשמלי 150 ליטר
מעלית אין התייחסות לחברת מעליות אין התייחסות לחברת מעליות אין התייחסות מהדגם החדש ביותר של חברת אלקטרה או שווה ערך
גמר פנים גמר קירות הדירה יהיה טיח או קירות גבס וצבע אקרילי/ תקרות גבס יבוצעו בגמר צבע אקרילי. הנמכות גבס כנדרש בתכניות. בלוקים כמחיצות פנים אין התייחסות אין התייחסות
חשמל וייסבורד וייסבורד אין התייחסות גביס
מטבח חיפוי קיר 60 ס"מ / ארונות מטבח של אחת החברות המובילות בענף/ צירים מסילות ומנגנונים מסדרת בלום/משטח עבודה משיש קיסר ארון מטבח עליון+ תחתון, כ- 8 מ"א כולל יחידת בילד-אין נמוך. גוף סנדוויץ' – ציפוי פורמייקה. חזיתות – פורניר. תוצרת רגבה או שוו"ע עליון ותחתון מעץ סנדוויץ' מלא, הכנה למדיח כלים כולל נק' מים, חשמל. דלתות ארונות המטבח תינתן אפשרות בחירת גוון דלתות מתוך 3 גוונים של הקבלן. אין התייחסות
הערות מפרט יצורף בהמשך. דגש על בנייה ירוקה נראה כי נעשתה עבודה מקיפה ובדוקה
ניקוד 5 4 4 4.5

המדריך לביטוח תמ"א 38 עבור הדיירים

במדריך ביטוח תמ"א 38 נסקור את הסיכונים הניצבים בפני דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, ונפרט אודות הכלים הביטוחיים המצויים בשוק כדי לגדר את אותם סיכונים.

נהוג להמשיל פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי לעסקת קומבינציה שבה הדיירים מוסרים את הזכויות המוקנות להם מכוח תכנית מתאר כזו או אחרת בתמורה לשירותי הבניה של היזם.

בפרויקט פינוי בינוי קלאסי או מכוח תמ"א 38/2 היזם מפנה את הדיירים והורס את הבנוי וכאן יש דמיון לפרויקט בניה סטנדרטי אך בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות) נכנסת מורכבות כבדת משקל שהיא נוכחותם של הדיירים תוך כדי ביצוע הבניה. היזם צריך לבנות על גג הבניין תוך קיום אורך חיים "נורמאלי" לדיירים המתגוררים בבניין. מצב זה מעמיד סיכונים לא סטנדרטיים להם יש לתת התייחסות ביטוחית הולמת.

ביטוח תמא 38 לדיירים ביטוח עבודות קבלניות תמא 38

אז איך תשמרו על עצכם בפרויקט תמ"א?

על הדיירים לוודא הימצאות ותקינות של פוליסות ביטוח העונה לדרישות ולסיכונים המצויים בפרויקט תמא38 באמצעות בא כוחם או כל גורם מקצועי ומוסמך.

הסיכונים להם ננסה לתת מענה עשויים להיות סערות, סופות, נזקי טבע, רעידות אדמה, בניה בעזרת חומרים לא איכותיים או לא תקינים, בניה רשלנית ולא מבוקרת שלא לפי התקן ו/או ההנחיות לפיהם ניתן ההיתר, נזקים לרכוש, פריצה, גניבה, נזק בזדון וכו'.

היזם מתאים פוליסת ביטוח לפי צרכיו  ולפי ראות עיניו, אך לרוב אין לדיירים היכולת או ההזדמנות לתת הערות לנוסח הפוליסה. לעתים קיימים עורכי דין מטעם הדיירים אשר עוברים ואף נעזרים ביועץ ביטוח תמ"א 38 כדי לתת את דעתו על הפוליסה ויגן על זכויות הדיירים בצורה אובייקטיבית.

מספר דגשים חשובים לבחינת פוליסת הביטוח לדיירים בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותופסות):

  • הרחבת השיפוי לטובת הדיירים במקרה של נזק לצד ג.
  • חשוב להרחיב את הפוליסה להשבת סכומי הביטוח אוטומטית לאחר מימוש הפוליסה עקב נזק מכוסה.
  • הרחבת ביטוח רכוש לדיירים כולל רכוש משותף וכלי רכב, כתוצאה מנזק שאירע במהלך עבודות ההקמה, רעידת אדמה ונזקי טבע אחרים, או חבלה בזדון לאחד מהדיירים. כאן צריך להתייחס להקמה מחדש, בנוסף צריך להתייחס לשכר המתכננים בעת פגיעה שכזו – נזק ישיר ועקיף מתכנון לקוי.
  • המבנה, החומרים, הציוד המתקנים המשמשים לביצוע הפרויקט יבוטחו במלוא ערכם, כנגד כל נזק או כל אובדן לעבודות הפרויקט במשך כל תקופת ביצוע הפרויקט ובסכומים שיאפשרו את קיומו של הפרויקט מחדש בפוליסה מסוג ביטוח עבודות קבלניות ("כל הסיכונים קבלניים").
  • במקרה של נזק לבניין על הדיירים להיות משופים וכך לשמור על זכויותיהם.
  • הפוליסה תהיה כפופה לתנאים שלא יפחתו מתנאים הנקראים "עבודות קבלניות ביט 2013".
  • שמות הדיירים צריכים להיכלל בפוליסה כמוטבים כדי לשמור על זכויותיהם.
  • בפרויקט תמ"א 38 חיזוק קיים חשש גבוה לפגיעה בצד שלישי, לכן חשוב להתייחס לפרק זה ביתר תשומת לב – ביטוח אחריות חוקית לצד ג' מספר הגנות לצדדים שלישיים עליהם לא היה ניתן לחשוב בפרק נזקי הרכוש.
  • יש צורך לבטל תביעות שיבוב מהמוסד לביטוח לאומי.
  • לדרוש פרק אחריות מעבידים כלפי עובדים המועסקים באתר בביצוע עבודות הפרויקט, ובנוסף כלפי חברה לאספקת כוח אדם שסיפקה את העובדים הנ"ל. הכיסוי הוא בשל פגיעה גופנית הנגרמת לעובד באתר ביצוע הפרויקט, בדרך אליו או ממנו במשך תקופת ביצוע הפרויקט.
  • חשוב להרחיב את כיסוי הפוליסה לפינוי הריסות ויישור קרקע, בכל מקרה בסכום שלא יפחת מ- 10% מערך הפרויקט (ש לשים לב כי חלק מהמבטחים רושמים 10% "מגובה הנזק", מה שאינו נכון ויש לדרוש "מהפרויקט").
  • יש לבטל את התנאי "פתאומי" מהגדרת מקרה הביטוח.
  • לשים דגש לנזקים ישירים שיגרמו לכבלים ומתקנים תת קרקעיים.

פוליסת ביטוח תמא 38 ביטוח דיירים בתמא - יועץ ביטוח תמ"א 38

ביטוח אחריות מקצועית לפרויקט תמ"א 38:

  • הביטוח בא כהשלמה לפוליסת עבודות קבלניות עליה סיפקנו את הדגשים מעלה. בביטוח מעין זה יחול הכיסוי לכל נזק שיתגלע כתוצאה ממעשה או מחדל מקצועי למעט מה המוחרג בפוליסה.
  • על היזם להעסיק, אם באמצעותו או באמצעות הקבלן, מתכננים בעלי רמה גבוהה להם תהיה פוליסה לאחריות מקצועית. לכן, בחוזה של היזם עם הקבלן תוטל חובה על הקבלן להעסיק לצורך ביצוע הפרויקט אך ורק מתכננים המבוטחים בפוליסה לאחריות מקצועית שתכסה נזקים של תכנון לקוי שאינם מכוסים במסגרת פוליסת עבודות קבלניות. עיקר התנאים כמפורט בסעיף הבא.
  • ביטוח "אחריות מקצועית" המבטח את חבותו של הקבלן ו/או אחריותו השילוחית בגין מי מטעמו בשל הפרת חובה מקצועית שמקורה במעשה, רשלנות, טעות או השמטה בגבולות אחריות של _____ ₪ למקרה ולתקופת הביטוח. הקבלן מתחייב כי תוקף הביטוח יהיה משך כל תקופת ביצוע הפרויקט ולתקופה נוספת שלא תפחת מ- 36 חודשים לאחר סיום הפרויקט ותקופת האחריות המורחבת. צריך לוודא כי ישנו סעיף המאריך את תקופת ה"גילוי" של נזק לתקופה נוספת שלא תפחת מ- 6 חודשים נוספים.

ביטוח אחריות מוצר לפרויקט תמא 38:

בנוסף לפוליסת עבודות קבלניות אשר מסתיים כאמור בעת מסירת הפרויקט, רצוי לוודא כי קיים ביטוח אחריות מוצר. לפי חוק האחריות למוצרים פגומים נחשב גם הבניין למוצר.

במקרה של תמ"א 38 החוק מטיל על היצרן, שהוא למעשה הקבלן/יזם את החובה לפצות את מי שנפגע כתוצאה מפגם במוצר המסופק, זאת במידה ויוכיח הצרכן כי המוצר היה פגום וישנו קשר ישיר בין הנזק לפגם. למרות זאת, מעטים היזמים אשר רוכשים פוליסת אחריות מוצר.

היזם פשט רגל? מי מבוטח?

בכל מצב שבו נפסקה הבניה לפני השלמתה כמתוכנן, ייווצר קושי ליזם או לדיירים להיכנס בנעלי הפוליסה הישנה, וזאת כדי לא ליטול על עצמם את הנזקים ותקלות אפשריות אותם השאיר היזם הכושל. לכן על הדיירים להסדיר סוגיה זו במהירות האפשרית עם יציאתו הפורמלית של היזם מהתמונה, ולהפוך הם בעצמם לבעלי הפוליסה.

אולי יעניין אותך: למה אתם חייבים חברת מינהלת בתחום התמ"א 38,  ⊗  מפרט טכני לתמ"א 38

סקר דיירים 2016 –  מכשולים ביישום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שוק התמ"א 38 הולך ומשתכלל

בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.

לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.

גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.

ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.

76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:

סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.

על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.

מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.

סקר תמא 38 ופינוי בינוי

מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:

  1. קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
  2. 76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
  3. בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
  4. כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
  5. עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
  6. 82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
  7. לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.

מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016

 

1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?

2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?

3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?

4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?

5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?

6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?

7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?

8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.

9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?

10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?