מדריך – תמ"א 38 זכויות הדיירים

נושא הבטוחות בעסקת התחדשות עירונית הוא נושא חשוב ומהותי, אם לא החשוב והמהותי ביותר בעסקה כולה, על כן יצרנו עבורכם מדריך – תמ"א 38 זכויות הדיירים –  לצורך מתן הסבר מיטבי נלך מעט אחורה ומשם נתקדם צעד אחר צעד.

על מנת לבסס את יסודות העסקה יש צורך, תחילה, בגיבוש בעלי הדירות בבניין לכדי גורם אפקטיבי אחוד המסוגל לקדם פרויקט התחדשות עירונית, אגב- זהו נושא מהותי ומסובך כשלעצמו, שכן יש צורך לאגד ולאחד בעלי דירות אשר מנהלים יחסי שכנות במשך שנים רבות ולעיתים צברו במהלכן סכסוכים ויריבויות לא פשוטים – את כל אלה עליהם להשליך הצידה על מנת שיוכלו לפעול יחד כשותפים בעסקה מורכבת מעין זו.

חשוב להבהיר – בסוגיית גיבוש בעלי הדירות עשויה להיות תרומה משמעותית וייחודית לגורמים מקצועיים בעלי מומחיות בקידום עסקאות מסוג זה המסוגלים לשקף ולהאיר בפני בעלי הדירות את היתרונות הרבים הטמונים בעסקה ואף לסייע בידם להביט על האינטרס המשותף לכולם ועל התועלת הרבה המושגת בהתנהלות משותפת ובמיוחד על כך שכל היתרונות הללו חשובים הרבה יותר מניסיון להשיג איזון מושלם בחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

מתוך הרצאתו של עו"ד דן הלפרט – חשיבות עו"ד תמ"א 38:

לאחר שצלחנו את מלאכת גיבוש בעלי הדירות, יש לפעול לאיתור היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט- גם כאן מדובר במלאכה מורכבת למדיי.

כיצד נבחר את היזם ? האם יזם המבטיח תוספת של יותר מטרים (ולא בטוח שיוכל לקיים בסופו של יום את הבטחתו….) הוא היזם המיטבי? או דווקא היזם שלו חוסן כלכלי משמעותי יותר? או שאולי עלינו לבחור רק יזם שהוא עצמו גם קבלן (בסיווג מתאים) המתחייב לבצע את עבודות הבניה בעצמו?

שאלות אלה ורבות אחרות נשאלות שוב ושוב על ידי בעלי דירות וקצרה היריעה מלהשיב להן במסגרת מאמר זה – רק נומר, כי ראוי מאוד גם בעניין זה להיעזר בגורם מקצועי המסוגל לנתח את ה'חוזקות' וה'חולשות' של כל אחד מהיזמים ולסייע רבות בבחירה נכונה של היזם הראוי לביצוע הפרויקט – אנו ממליצים כמובן על עו"ד תמ"א 38.

כאן אנו חוזרים לסוגיית הבטוחות שהרי כבר בשלב הראשוני של איתור היזם לפרוייקט יש להעלות דרישה ברורה וחד משמעית לקבלת הבטוחות המיטביות עבור בעלי הדירות.

עו"ד תמ"א 38 - זכויות הדיירים בתמ"א 38 בטוחות בעסקאות תמא 38 ופינוי בינוי

פירוט הבטוחות הנדרשות בעסקת תמ"א 38

 

כידוע, במסגרת עסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי מתחייב היזם לפעול לבצע פעולות רבות מאוד, החל מתשלום כל הוצאות הפרוייקט (מיסים, אגרות, היטלים, יועצים, אדריכלים, שמאים, מהנדסים, עלויות בניה עוד), דרך מתן התמורה לבעלי הדירות (תמ"א 38/1- חיזוק ושיפוץ הבניין ומערכותיו, וכמובן הרחבת הדירות הקיימות; תמ"א 38/2 ופינוי בינוי- הריסת הבניין הישן, בניית בניין חדש ומסירת דירות חדשות, מרפסת, חניה ומחסן לבעלי הדירות).

כיצד נבטיח את זכויות הדיירים בתמ"א 38 ונאכוף את קיום התחייבויות היזם ?

הדרך היחידה להבטיח את זכויות הדיירים בפרויקט תמ"א 38 (כמובן לצד עיגון ההתחייבויות בהסכם וקביעת סנקציות בגוף ההסכם למקרים של הפרתו מצב היזם), היא בקבלת בטוחות הולמות- היינו, ערבויות בנקאיות שיעמיד היזם ואשר ניתנות למימוש במקרים מסויימים בהם מפר היזם את התחייבויותיו.

ערבויות שעליכם לדרוש במסגרת עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי:

ערבות חוק מכר תמ"א 38 וערבות ביצוע

הערבות העיקרית בעסקאות של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי (במהלכן נהרס הבניין הקיים ונבנה בניין חדש) היא ערבות חוק מכר הדומה לערבות שמעניק קבלן בפרוייקט בניה סטנדרטי לרוכש דירה.

שוויה של הערבות הינו שווי הדירה החדשה אותה מתחייב היזם לבנות לבעל הדירה.

ערבות חוק מכר בתמ"א 38 מונפקת על ידי הבנק המלווה את הפרוייקט (הבנק המעניק לפרוייקט ליויי פיננסי ומממן את הוצאותיו) והיא נועדה להבטיח, כי במקרה שבו חס וחלילה יקרוס היזם במהלך הפרוייקט – לאחר שנהרס הבניין הקיים ובטרם הושלמה בניית הבניין החדש – יוכל בעל הדירה לדרוש מהבנק לשלם לידיו את שווי הדירה החדשה לה היה זכאי או לחילופין, לדרוש מהבנק לסיים את הבניה (על ידי מסירת הפרוייקט ליזם/קבלן אחר שישלים אותה) ומסירת הדירה החדשה שהובטחה לבעל הדירה.

חשוב לוודא ולעגן בהסכם כי מסירת ערבות חוק המכר לידי בעל הדירה או עורך דינו תבוצע במועד בו מפנה בעל הדירה את דירתו הקיימת ולא במועד מאוחר מזה.

בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ הבניין והרחבת הדירות) הערבות הדומיננטית תהא "ערבות ביצוע" (ולא ערבות חוק מכר). זוהי ערבות בנקאית ששוויה נגזר משווי עבודות הבניה שהיזם מתחייב לבצע עבור הבעלים בפרוייקט (שוויה נתון לרוב למשא ומתן בין הצדדים ומובן כי יש לשאוף למיקסומו).

ערבות שכירות תמ"א 38

בפרוייקטים מסוג הריסה ובניה (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי) ולעיתים גם בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1, מתחייב היזם לשאת בתשלום דמי שכירות לבעלי הדירות.

מובן, כי בעת קריסת היזם (חס וחלילה) לא ניתן יהיה להמשיך ולשלם לבעלי הדירות (המצויים מחוץ לדירותיהם שנהרסו…) את דמי השכירות להם הם זקוקים.

לכן, חשוב לדרוש ולקבל! מהיזם ערבות להבטחת דמי השכירות.

חשוב לוודא שערבות זו תהא תקפה למשך כל תקופת ביצוע עבודות הבניה, דהיינו, ממועד פינוי הדירה הקיימת ועד למועד קבלת הדירה החדשה.

אך שימו לב, משך תוקפה של הערבות הינו עניין חשוב מאוד, אולם חשוב אף יותר לוודא מהו שווי הערבות. יזמים רבים מציעים ערבות ששוויה מסתכם במספר חודשי שכירות בודדים. מובן, כי ערבות ששוויה למשל 6 חודשי שכירות בלבד (ואף אם תוקפה לכל תקופת הבניה) איננה מספקת.

יש לדרוש כבר מראשית המשא ומתן כי שווי הערבות יהא שווי דמי השכירות למשך כל תקופת הבניה, היינו באם היזם מעריך כי תקופת הבניה תימשך 24 חודשים, אזי יש לדרוש כי שווי הערבות יהא בשווי דמי השכירות שעל היזם יהיה לשלם לכל בעלי הדירות במשך 24 חודשים ולא פחות מכך. במצב כזה יושג ביטחון מקסימאלי עבור בעלי הדירות ובמצב שבו, חס וחלילה, יקרוס היזם למשל 3 חודשים לאחר תחילת ביצוע העבודות, ניתן יהיה לממש את הערבות ולהבטיח לבעלי הדירות דמי שכירות לתקופה משמעותית נוספת.

ערבות כזו שתינתן מראש בשוויי מלא, תופחת מעת לעת ככל שהיזם ימשיך וישלם את דמי השכירות כסדרם.

עו"ד תמ"א 38 - זכויות הדיירים בתמ"א 38 בטוחות בעסקאות תמא 38 ופינוי בינוי - ערבות מיסים תמ"א 38

ערבות מיסים תמ"א 38

נושא המיסוי אף הוא נושא חשוב ומשמעותי. עסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי הינן עסקאות אשר במסגרתן למעשה מוכרים בעלי הדירות חלק מן הקרקע וזכויות בניה שבבעלותם. מכירה זו מצמיחה חיוב במס שבח.

בעסקת תמ"א 38 קיים פטור מיוחד שהוענק על ידי המדינה, לפיו פטורות עסקאות אלה מחיוב במס שבח (במיוחד לאור התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שנכלל בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שחוקק לאחרונה ביום 21.8.16). גם בעסקאות פינוי בינוי קיים פטור מיוחד מתשלום מס שבח.

אלא, שלפטורים הללו קיימים סייגים ובמקרים חריגים (כגון מקרה בו לבעלים אחד יש יותר מדירה אחת בבניין הקיים או במקרה בו קיבל הבעלים את הדירה הקיימת שבבעלותו במתנה ("העברה ללא תמורה") מקרוב משפחה בתקופה של פחות מ- 24 חודשים ממועד עסקת התמ"א/ פינוי בינוי), הפטור לא יהיה תקף ויחול חיוב במס.

לכן, יש צורך לבדוק ולוודא פרטנית מול כל אחד מהבעלים האם הוא זכאי לפטור ממס שבח.

ככלל, היזם נוטל על עצמו את כל החיובים והתשלומים הנובעים מביצוע הפרוייקט ואף את חבות המס (ככל שקיימת) של הבעלים וזאת משום שבסיסן של עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי הוא שהינן "עסקאות נטו" עבור בעלי הדירות.

אולם, יש לזכור, כי שומות המס נפתחות על שם בעלי הדירות ולא על שם היזם ולכן חשוב להבטיח כי במקרה בו תהיה חבות במס ישא בה היזם כפי שהתחייב בהסכם. לכן, יש מקום לדרוש ערבות שמבטיחה את תשלום המס.

ערבות זו תימסר לידי עורך הדין של בעלי הדירות עם חתימת ההסכם ועד אשר יוצגו בפניו אישורי מס לפרוייקט.

 

ערבות בדק

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, לא אחת מתגלים פגמים וליקויי בניה כגון רטיבויות, סדקים, ליקויים בריצוף ובחיפוי ועוד.

במקרים בהם הקבלן לא מתקן את הליקויים באופן ראוי (ולעיתים הוא לא מוכן לתקנם כלל) נאלץ רוכש הדירה להגיש תביעה לבית המשפט ולעתור בה לחיוב הקבלן בתיקון הליקויים או בתשלום פיצוי כספי בגינם.

ככלל, 'חוק המכר (דירות)' המסדיר עניין זה, איננו חל באופן אוטומטי על עסקאות 'התחדשות עירונית' ולכן חשוב להקפיד להחיל אותו גם על עסקאות אלה וזאת בגוף ההסכם שנחתם בין היזם ובין בעלי הדירות.

על מנת לחסוך מבעלי הדירות בפרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי את עוגמת הנפש ואת בזבוז הזמן והמשאבים בניהול הליכים משפטיים נגד היזם (אם וככל שיסרב בעתיד לתקן ליקויי בניה שיתגלו בדירות החדשות), אנו דורשים לקבל ערבות בדק.

ערבות זו תמומש אם וככל שלא יתוקנו ליקויי הבניה, כך שניתן יהיה לעשות שימוש בכספי הערבות לצורך תיקון עצמאי של הליקויים בדירות. סכום הערבות נתון למשא ומתן ויש לשאוף כמובן למיקסומו.

 

ערבות רישום

בסיום פרוייקט התמ"א / פינוי בינוי, יש צורך להתאים את נסח הטאבו למצב החדש, שהרי נוספות יחידות דיור בבניין, השתנו שטחי דירות הבעלים ומיקומן (בתמ"א 38/2 ופינוי בינוי), השתנו ההצמדות ועוד.

במסגרת התחייבויותיו בהסכם, מתחייב היזם גם לתקן את אופן רישום הזכויות בטאבו.

על מנת לוודא שהיזם עומד בהתחייבות זו, אנו דורשים ערבות אותה ניתן יהיה לממש ככל שיפר היזם את התחייבותו ובאמצעות סכום הערבות שמומשה ניתן יהיה לשלם לבעל מקצוע אחר שישלים את עבודת תיקון הטאבו.

ערבות חוק מכר תמא 38 פינוי בינוי

ערבויות נוספות

פרטנו עד כאן את סוגי הערבויות וזכויות הדיירים הבסיסיות שיש לדרוש במסגרת התקשרות עם יזם בעסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי.

חשוב מאוד לעגן בהסכם ההתקשרות מועדים ברורים למסירתן של הערבויות לבעלי הדירות, לפרט מהם המצבים בהם ניתן יהיה לממש את הערבויות, להסדיר את נושא ההצמדה של ערבויות לממד המחירים לצרכן/ מדד תשומות הבניה ועוד.

חוזקן של הערבויות הנ"ל תלוי לעיתים בסוג הפרוייקט ומיקומו ובעיקר הוא תלוי באופן בו מנהלים את המשא ומתן מול היזם ובאופן העמדת דרישות הבעלים בעניין זה.

 

לצד כל הערבויות הללו קיימות ערבויות נוספות שגיבשנו, דרשנו וקיבלנו! הודות לנסיוננו הרב שנצבר במהלך ליווי עשרות רבות של פרוייקטי 'התחדשות עירונית'.

נשמח כמובן להתוות את הדרך עבורכם ולהבטיח כי יוענקו לכם הבטוחות הטובות ביותר שתוכלו לקבל לצורך הבטחת זכויותיהם.

 

הכותב – עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ומלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי הארץ.

מפרט טכני תמ"א 38 – דוגמא מהשטח

 לקחנו מפרט תמ"א 38 לדוגמא שנבנה במקור לפרויקט תמ"א בפתח תקווה ואפשרנו למומחי הבניה הירוקה שלנו להעיר את עינינו.

נדגיש שמדובר במפרט טכני לפרויקט תמ"א שמבוצע בימים אלו ממש. מבלי הערות המומחים שלנו, לא היו נהנים הדיירים מבניה ירוקה ואנרגטית, ומכאן החשיבות העצומה של יועץ בניה ירוקה ומעורבותו בהליך התכנוני בפרויקטים של תמ"א 38.

לאחר קריאת המאמר תוכלו להבין כי בנייה ירוקה בפרויקט תמ"א היא אכן ברת השגה, לא מכבידה על תקציב הפרויקט, ובוודאי תהפוך את החיים שלכם לבריאים יותר וחסכוניים יותר.

מפרט תמ"א 38 עם התאמות חסכוניות לבניה ירוקה:

  • החברה היזמית תחזק את המבנה ע"פ תקן ישראלי לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה. כמו כן ע"פ דרישות מהנדס מוסמך לביצוע עבודות אלו (עמידות ברעידות אדמה ובביצוע תמ"א 38), ובשיתוף מלא תוך כדי יישום דרישות של העירייה בהסתמך על בדיקות קרקע,בטונים וכל הנדרש.
  • כל בעלי המקצוע הדרושים  לביצוע התמ"א כגון: מהנדס, אדריכל,  יועץ קרקע, יועץ בטיחות, יועץ תנועה, מעבדה לבדיקת איכות הבטונים, מנהל עבודה וכל בעל מקצוע הנדרש לביצוע תמ"א זה. יהיה על חשבון הקבלן המבצע.
הערות המומחה: לא מוזכר יועץ טרמי, (ישנם רשויות אשר דורשות עמידה בתקן 1045 לבידוד חלק הבניין החדש).

2. שיפוץ מעטפת חיצונית:

  • הקמת פיגום מוגן סביב כל חזיתות המבנה בהתאם לתקן הישראלי יצירת חזית אחידה ואסתטית למבנה, בהתאם לתוכנית אדריכל.
  • סיתות הטיח הקיים בחזיתות המבנה (במקומות הנדרשים).
  • תיקון פגמים בקירות המבנה: תבוצע חשיפת סדקים פתיחת סדקים מעל רוחב 5 · מ"מ ע"י דיסק לבירור עומק הסדק. הסדקים יטופלו בחומרים יסודיים שיתנו מענה לברזל חלוד ועד סתימת הסדקים ע"י חומרים מתאימים (לדוגמא סיקה ראפ או שו"ע).
הערות המומחה: האם החומרים עומדים בתקן הירוק הישראלי כחומרים בריאים? מה עובי הטיח? האם הטיח טרמי? נתונים המשפיעים על בידוד.
כאשר יש חיפוי אבן/שיש או שו"ע אין משמעות לגוון, במידה והטיח הינה שיטת החיפוי החיצוני מומלץ גוון בהיר על מנת להפחית מבליעת החום על ידי קרני נשמש ובכך להקל על האקלים בדירה.
לחלופין שיטת החיפוי החיצוני יכולה להשתנות לשיטת חיפוי נוחה יותר ואף זולה יותר ליישום, הכוללת בידוד בסטנדרט המתאים לאזור האקלים ולהוות שיפור בבידוד הדירות הקיימות של הדיירים. פתרון אשר נבדק על ידינו. יועץ/מלווה ירוק לפרויקט יכול להכניס ערך מוסף לווידוא ערכי הבידוד כולל גשרי הקור, חלונות וכדו' לרמה מקסימאלית של שיפור תנאי האקלים בדירה.
  • חיפוי חיצוני של הבניין בטיח צבעוני רחיץ- גוון בהתאם להחלטת הדיירים,זאת לאחר ביצוע שכבת הרבצה חדשה (ועטיפת כל המבנה ברשת אקספנדד לחיזוק ומניעת סדקים עתידיים) טיח שחור על בסיס צמנט ולאחריהם שכבת יסוד לקישור הטיח לשליכט.
  • ביצוע חיפוי אבן (שיש,גרניט פורצלן או שו"ע) במעטפת הבניין בשילוב עם שליכט אקרילי צבעוני בהתאם להנחיית האדריכל בשיתוף עם נציגי הבניין החלפת התריסים (במעטפת) בכל הדירות לתריסי אלומיניום חדשים בהתאם לתוכניות אדריכליות ולאחידות המבנה.
הערות המומחה: לבחירת סוג התריסים יש חשיבות גבוהה להצללה החלונות בצד הדרומי והדרום מערבי (הפונה לכביש) של הבניין, על מנת לוודא תאורה טבעית, או סנוור, כניסת קרני השמש בחורף וחסימתן בקיץ לנוחות אקלימית מקסימלית בדירות, ניתן לוודא על ידי יועץ ירוק.
  • ביציאה למרפסת שמש יותקן תריס גלילה חשמלי + ויטרינה זכוכית אטימה לרעשים ומבודדת קור/חום (בידודית מסוג קליל 7000 או שו"ע) בהתאם לתוכניות אדריכליות.
  • למען הסר ספק,החלונות בדירות הקיימות לא יוחלפו אלא רק התריסים כמפורט לעיל.
הערות המומחה: החלונות מהווים גשרי חום/קור אשר משפיעים על האקלים בדירה באופן משמעותי, החלפת חלונות לכפולות או לחלונות בעלי מסנן קרינה בצד הדרומי והמערבי יכולה להוות גורם משמעותי בנוחות האקלימית היכולה להשתפר עקב השיפוץ.
  • התקנת מסתורי כביסה דקורטיביים – אורך ורוחב המסתור ייקבע בשיתוף עם הדיירים כך שיאפשר הסתרת מזגנים ואוורור מתאים למנועים.
הערות המומחה: מעולה! מסתור כביסה מספק אמצעים לחסכון בצריכת האנרגיה לייבוש כביסה. נותן ניקוד בתקן הישראלי לבנייה ירוקה, בתנאי שעומק מסתור הכביסה יהיה 1 מ' לפחות ואורכו יהיה 1.70 מ' לפחות.
  • בין הקומות תבוצע חלוקה על מנת למנוע טפטוף מים.
  • העתקת כל המזגנים, צינורות, כבלים וכדומה לתוך תעלות והסתרתם במסתורים דקורטיביים.
  • חיבור כל המזגנים למרזב משותף נסתר.
  • תיקון וצביעה של כל חלקי המתכת החיצוניים,מתלי _11.99 מזגנים, מתלי כביסה, סורגים וכדומה, עד כיסוי מלא וזאת לאחר טיפול יסודי נגד חלודה.
  • טיפול בצנרת על החזיתות, הצמדה לקיר של כלל החוטים והצינורות של מערכות: מ"א,  חשמל, אזעקה, תקשורת – בצורה אסתטית, מרוכזת ומסודרת לפי תוואי שיקבע ע"י האדריכל.
הערות המומחה: האם הצבע בעל תו תקן ירוק? – חומר בריא.

3. שיפוץ לובי הבניין:

  • תכנון מחדש של כל לובי הבניין ע"מ שיתאים לתצורתו החדשה של הבניין.
  • שיפוץ הלובי ע"י התאמת הכניסה ויצירת קירות זכוכית מחוסמת. או אלומיניום קליל 7000 או ש"ע עם זכוכית טריפלקס. התקנת דלת כניסה חדשה הכוללת קודן. התקנת תאורת חירום וכלל האלמנטים שיידרשו ע"פ הנחיות הג"א. התקנת אינטרקום מצלמה במעגל סגור.
  • התקנת תיבות דואר חדשות עפ"י בחירת אדריכל בשיתוף עם נציגי הדיירים.
  • הצבת מראות בלובי הכניסה ותאורה דקורטיבית.
הערות המומחה: לא מוזכר במפרט חדר מדרגות: האם שיפוץ חדר המדרגות ובכללם המעלית יאפשר חלונות הפונות החוצה לתאורה טבעית? באיזה גודל החלונות?
מהו סוג התאורה בחדר המדרגות? האם יעיל אנרגטית לפי החישוב?
  • ריצוף הלובי בגרניט פורצלן או לוחות אבן תואמות מדרגות.
  • חיפוי קירות הלובי בגרניט פורצלן או בלוחות אבן.
  • בניית חדר עגלות ואופניים בגודל של 8 מ"ר (כפוף לאישור עירייה).
הערות המומחה: האם החדר עבור חניית האופניים יהיה בהתאם לנדרש במסמך הנחיות לתכנון רחובות בערים (מיקום, מידות, קירוי, תאורה)?

מפרט טכני תמא 38 אפיקים 38

4. מעלית:

  • הוספה והתקנת מעלית לארבעה נוסעים לפחות ובהתאם לתקן ולפי הנחיית אדריכל ויועץ מעליות.
  • ללא חדר מכונות (מהדגמים החדישים) MRL מעלית הידראולית או הקבלן יעשה כל מאמץ כי הפיקוד יותקן באחת הקומות וכך ייחסך הצורך בחדר מכונות.
  • לוחות לחצנים ולוח פיקוד אלקטרוני חדיש המכילים בין היתר תצוגת מיקום המעלית, זמזם עומס יתר,חיישן דלת למניעת סגירה כשיש הפרעה.
  • עיצוב מהודר לתא המעלית עפ"י בחירת האדריכל בשיתוף עם נציג הדיירים.
  • המעלית תהיה מהדור החדש אשר פעולתה שקטה ביותר.
  • פיר המעלית יהווה אלמנט נוסף בחיזוק המבנה. (בעלת מערכת לוויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).
הערות המומחה: האם המעלית תהיה בעלת ניצולת אנרגיה גבוהה? (בעלת מערכת לויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).

5. צנרת מים וביוב:

  • החלפת צנרת מים ראשית מהכניסה למגרש ועד לשעון מים הדירתי, למען הסר ספק, לא תוחלף צנרת מים ו/או ביוב בתוך הדירות הקיימות אספקת המים לדירות החדשות לא תפגע בלחצי המים הקיימים כיום בדירות הקיימות.
  • הזזת דודי השמש והקולטים (אם קיימים) מגג הבניין במהלך בניית הדירות החדשות, והחלפתם בחדשים (אם יפגעו במהלך העבודה) 120 ליטר או במערכת סולרית מרכזית עם מחליפי חום (לאחר סיום בניית הדירות החדשות) לא יהיה ניתוק מים חמים שיעלה על 12 שעות.
  • בתקופת הבנייה יסדר הקבלן אספקת מים חמים לדירות דרך אמצעי חשמלי בלבד אם הדבר אינו קיים בנמצא ביצוע מערכות ביוב חדשה לגמרי בשטחים הציבוריים הכוללים שוחות פלסטיק חדשות, צנרת ביוב בקוטר " 4 או " 6 תקני עפ"י הנחיית יועץ אינסטלציה (שלוקח בחשבון את הדירות החדשות) וכפוף לאישור עירייה.
הערות המומחה: האם יש תכנון לגבי ניהול וניקוז מי הנגר העילי (מי הגשם)?

6. חדר אשפה:

  • שיפוץ חדר אשפה קיים או בניית חדש.
  • ריצוף.
  • התקנת דלת הכניסה לחדר אשפה.
  • חיפוי קירות עד לגובה התקרה בקרמיקה.
  • נקודת מים וניקוז לשטיפת פחי אשפה.
  • תאורה
  • והכל עפ"י דרישת מחלקת תברואה בעירייה.
הערות המומחה: האם יאפשר הפרדת הסוגים ו/או הזרמים השונים של הפסולת בהתאם לדרישת העירייה בעתיד? האם התאורה יעילה אנרגטית? האם ניתן להתקין חיישן תנועה?

7. גג קיים:

  • גג הדירות העליונות (רביץ ורעפים) יהרס ובמקומו יבנה גג בטון עפ"י תוכניות קונסטרוקטור.
  • במהלך ההריסה של הגג ובנייתו מחדש יפונו דיירי הדירות העליונות לדירות חלופיות באזור (בשכירות) תלוי בסוג הגג (רביץ/בטון והנחיית המהנדס).

8. תוספת ממ"ד:

  • תוספת ממ"ד תקני לכל דירה,עד 13 מ"ר ברוטו.
  • התאמת הגישה לממ"ד מהדירות הקיימות.
  • ריצוף הממ"ד לפי בחירת הדייר מחיר יסוד כ ₪ 60.
  • אספקת דלת הדף וחלון הדף לממ"ד +חלון גזים.
  • נקודת שקע, נקו' מאור, נקו' טלפון, נקודת TV 3.
  • במידה ובניית הממ"ד תסגור חלון או פתח קיים תיבחן האפשרות לפתוח פתח/חלון חדש כפוף לאישור עירייה.
  • למען הסר ספק הממ"ד ניבנה כפוף ובהתאם להנחיות הג"א והקונסטרוקטור ובאישורו הסופי (גודל,מיקום וכו').
הערות המומחה: האם החומרים המשמשים לבניית הממ"ד (טיח, צבע, ריצוף וכדו') עומדים בתקן הירוק?

9. הסדרת שביל כניסה ראשי חדש למבנה:

  • הכנת תשתית עשוי יציקת בטון.
  • גישת נכים.
  • גמר גרנוליט/אבן בהתאם לבחירת האדריכל.
  • תאורת שביל חסכונית.
  • גידור שטח המבנה עפ"י הנחיית/דרישת העירייה.
הערות המומחה: ניתן לבדוק השמת טכנולוגית פוטוצל להדלקה בשעות הנחוצות בלבד.

10. גינון:

  • חידוש הגינה ע"י הכנסת אדמה גננית ואספקת צמחיה שנתית ועונתית עפ"י תיכנון האדריכל.
  • אספקה והתקנה של מערכת השקיה אוטומטית.
  • אספקה והתקנה של תאורת גן.
הערות המומחה: האם הגינה תהיה חסכונית במים? ניתן לתכנן וליישם גינה חסכונית במים באותן עלויות, דורש תכנון אדריכלי בהתאם.
האם תאורת הגן יעילה אנרגטית? האם טכנולוגיה פוטוצל?

11. מערכת/בלוני גז:

  • קביעת מיקום חדר למיכלי הגז ולרכזת השעונים עפ"י תקן כיבוי אש ועפ"י הוראות חברות הגז לחילופין עפ"י שיקול הדעת של היזם תועבר מערכת הגז לצובר מרכזי אשר יותקן באופן תת קרקעי בחצר הבניין והכל כפוף לאישור הרשויות המוסמכות לכך.
  • במהלך העבודות הנ"ל לא ינותק הגז לדירות למשך זמן שיעלה ל 48 שעות.

12. מרפסת שמש:

  • בניית מרפסת עד -13- מ"ר בכפוף לאישורים.
  • איטום רצפת מרפסת ביריעות ביטומניות.
  • ריצוף מרפסת לפי בחירת הדייר במחיר יסוד של ₪ 60.
  • התקנת קולטן לסילוק מי גשם.
  • אספקה והתקנת מעקה מזכוכית מחוסמת ומאחז יד עליון עפ"י תקן.

13. דירות קומה אחרונה:

  • הדירות יפונו ע"י בעליהם בסמוך לתחילת עבודות הבנייה בגג וכל זאת בתאום מראש עם היזם.
  • היזם יצק גג חדש מבטון עפ"י תוכנית קונסטרוקטור.
  • אם במהלך הבנייה ייהרס,יפגע או ייפגם חלק או פריט מאחת הדירות (כגון ריצוף, מטבח, אסלה, צבע וכו') היזם יחליפו בחדש באיכות לפחות כמו בדירות החדשות שהיזם יבנה על הגג.
  • למען הסר ספק היזם לא ישפץ את כל הדירה על חשבונו אם לא נגרם נזק שמצריך זאת.
לקריאה נוספת: התחדשות עירונית כמענה לגידול דמוגרפיתיקון 4 לתמ"א 38

שלבים בתמ"א 38 – אבני דרך ליישום מוצלח

בשנת 2005 פורסמה תוכנית מתאר ארצית 38 (שתיקרא להלן-"התוכנית"), אשר מטרותיה לחזק ולשפר מבנים אשר אינם עומדים בתקן החיזוק המחייב – ת"י 413 בפני רעידות אדמה. התוכנית כוללת הסדרים ותמריצי תכנון המאפשרים את יישומה על מבנים שהיתר הבנייה בגינם ניתן קודם ליום ה-1 בינואר 1980. במרוצת השנים, תוקנה התוכנית  פעמיים (תיקון מס' 2 ותיקון מס' 3) וכיום, אנו מצויים ערב תיקון מס' 4 אשר עשוי להרחיב את תחולת התוכנית למבנים נוספים.

התוכנית פתחה צוהר לאפשרויות בנייה שלא היו קיימות קודם לכן ואשר משליכות באופן ישיר על שינוי המרקם האורבני. בנוסף, נפתח שיח בין יזמים ו/או חברות נדל"ניות לבין בעלי דירות המבקשים ליישם את התוכנית במבנים בהם הינם בעלי זכויות.
במרוצת השנים התגבשה פרקטיקה בדבר הצעדים הנדרשים לשם הוצאתם לפועל של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

לאור מורכבות התהליך אנו עדים למקרים בהם מו"מ בין יזמים ובעלי דירות אינם צולחים, או לחלופין, להתקשרויות חוזיות אשר אינן מבשילות לכדי ביצוע הפרוייקט בשל הליכים ארוכים ומייגעים המתנהלים בפני וועדות התכנון והרשויות.

 

להלן סקירה קצרה אודות שלבים בתמ"א 38 :

  • רב בעלי זכויות בבניין המעוניינים בתהליך – אחד מתנאי הסף לביצוע פרויקט תמ"א 38 הינו קבלת הסכמות בעלי הזכויות וחתימה על חוזה התקשרות מחייב מול יזם הפרוייקט. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 קובע כי הרב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק הינו – 66% מבעלי הזכויות והחלקים ברכוש המשותף. ובמסלול הריסה ובנייה (תמ""א 38 2) הינו- 80% מבעלי הזכות והחלקים ברכוש המשותף. ראוי כי הדיירים יקיימו אסיפת דיירים ויצביעו בעד ו/או נגד התהליך בכדי לבחון האם קיים רב כנדרש.

 

  • בחירת עו"ד מטעם הדיירים – לאחר שבעלי הדירות גיבשו עמדה חיובית ובחרו לצאת לדרך יש למנות עורך דין המתמחה בתמ"א 38 מטעמם, אשר ילווה אותם לכל אורך תהליך הפרוייקט, החל משלב המו"מ ועד למועד סיומו. תפקידו של עוה"ד לקדם את התהליך מול היזם תוך עמידה בלוחות זמנים ומתן הגנה משפטית ראויה לבעלי הדירות.

 

  • בחירת יזם – לצורך ביצוע הפרויקט, יידרשו הדיירים לבחור יזם ו/או חברה קבלנית שעימם ירצו להתקשר. עורך דין הדיירים, המתמחה בהתחדשות עירונית, יערוך דו"ח השוואתי להצעות שהתקבלו מהיזמים. וכך, יוכלו הדיירים לבחון את ההצעות השונות ולבחור את היזם לשביעות רצונם, בהתאם לפרמטרים משתנים כגון: התמורות, זהות/נסיון החברה ו/או היזם, משך ההתחייבות ללוחות זמנים, גובה הבטוחות וכיו"ב.

שלבים בתמ"א 38 - אבני דרך ליישום מוצלח של פרויקט התחדשות עירונית

  • ניהול מו"מ לגיבוש חוזה מחייב בין הצדדים – הליך המו"מ מתקיים בין באי כוחם של הצדדים ובשיתוף פעולה מצד חברי הנציגות. במהלכו מתדיינים הצדדים לגיבוש נוסח חוזה סופי (על נספחיו) באופן מפורט ביותר אשר יכלול בין היתר את ההיבטים דלקמן: מועדים לביצוע, ערבויות וביטוחים, ליווי בנקאי, בדק ואחריות, פיקוח,  תיקון צו הבית המשותף וכיו"ב.

 

  • חתימה על חוזה מוסכם – כל אחד מיחידי הבעלים נדרש לחתום באופן אישי על החוזה הסופי ונספחיו וכן על ייפוי כח תכנוני ובלתי חוזר. יובהר, כי בשלב זה ראוי כי יערך דו"ח אודות רישומים שאינם מוסדרים כראוי בפנקסי רישום המקרקעין (תיקון טעות סופר, יורשים, השלמת רישום במקרה של עסקת מכר וכיו"ב) ואלה יוסדרו מול לשכת רישום המקרקעין.
  • כמו כן, ראוי כי ב"כ הדיירים ייבצע רישום מסודר אודות הליכים משפטיים הנדרשים בהתאם למצב המשפטי של בעלי הזכויות כגון: פנייה לאפוטרופוס, פתיחת הליך פירוק חברת גוש חלקה, פנייה לגופים ממשכנים ו/או אחרים לצורך קבלת הסכמות לביצוע החוזה וכיו"ב. לאחר חתימה על החוזה ע"י הרוב הנדרש עפ"י דין, ייחתם החוזה ע"י היזם וממועד זה ייכנס החוזה לתוקף.

 

  • הכנת תוכניות והגשתן לוועדת התכנון – בהתאם לפרק הזמן שנקבע בחוזה, יגיש היזם לעיון בעלי הדירות את תוכנית ההגשה (גרמושקה). בעלי הדירות ו/או חברי הנציגות ייחתמו על הבקשה להיתר אשר תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

 

  • פרסום הבקשה להיתר ומתן זמן להתנגדויות – בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 בקשה להיתר שבמסגרתה מבוקש הקלה ו/או שימוש חורג ו/או סטייה מתוכנית, טעונה פרסום. מי שנמסרה לו הודעה כאמור רשאי להגיש התנגדותו בתוך 15 ימים ממועד הפרסום. ההתנגדויות ידונו במועד הדיון שיתקיים בוועדה המקומית.

 

  • מתן היתר בתנאים / החלטת וועדה – דיון בבקשה להיתר מתקיים בוועדת התכנון בנוכחות גורמי ההנדסה של העירייה. החלטת הוועדה לאישור התוכנית כוללת מארג שיקולי תכנון לצד דיון בהתנגדויות ככל והוגשו. יובהר כי במועד הדיון תחליט הוועדה המקומית אם לאשר התוכנית אם לאו. במקרה של אישור התוכנית ינתן היתר עקרוני המפרט את רשימת הדרישות שיש לקיים לשם קבלת היתר בנייה סופי. במקרה של דחיית התוכנית ו/או קבלת ההתנגדויות יש לפעול בהתאם להנחיות וועדת התכנון. לצדדים עומדת הזכות להגיש ערעור על החלטת הוועדה בפני וועדת ערר מחוזית.

 

  • הליכי ערר / עתירות מנהליות – במידה ולא התקבל היתר עקרוני והצדדים פנו להליכי ערר, הרי שעד למיצוי כל הליכי ההתנגדות לא ניתן לקדם את הליך הוצאת היתר הבנייה והשלמת הדרישות.

 

  • היטלי השבחה והשלמת דרישות – בפרק הזמן ממועד קבלת היתר עקרוני ועד למועד קבלת היתר סופי, יידרש היזם להשלים את כל דרישות הוועדה המקומית באמצעות יועצים, פנייה להג"א, מכבי אש וכיו"ב. בנוסף, יערוך היזם את התיקונים הנדרשים בגרמושקה וישלים את ההלכים מול מחלקת היטלים והשבחה.

 

  • ליווי פיננסי – פרויקט הממומן באמצעות גורם פיננסי כגון בנק מלווה ו/או חברת ביטוח מחייב את בעלי הדירות לחתום על מסמכי הליווי הפיננסי.  ב"כ הדיירים  נדרש לעיין במסמכי הליווי ולבחון כי המסמכים אינם משיתים חבות כספית על מי מבעלי הדירות. במסגרת הליווי הבנקאי חותם היזם מול הגורם הפיננסי על מסמכים הכוללים את תנאי ההלוואה בד בבד עם החתמת בעלי הדירות על מסמכים המאפשרים את רישום השעבוד במקרקעין לצורך פתיחת הליווי הפיננסי.

אנו מצרפים סרטון אודות דו"ח 0 שהוא דו"ח המיועד לקבלת ליווי פיננסי לצורך מימון הפרויקט. ההרצאה ניתנה ע"י רו"ח גנדי גורביץ' מתוך השתלמות עורכי דין בנושא ניתוח פיננסי של חברות תמא 38.

 

  • היתר בנייה – לאחר מילוי כל דרישות הוועדה, תשלום אגרות בנייה והיטלים, ניתן היתר בנייה לפרויקט, המאפשר את המעבר לשלב הביצוע.

 

  • הפקת ערבויות, פוליסת ביטוח, פינוי – תנאי לתחילת העבודות הינו הפקת הערבויות ופוליסת הביטוח. יובהר כי בפרויקטים המבוצעים במסלול הריסה ובנייה יידרשו הפקת ערבויות חוק מכר ושכירות, וכן קבלת מכתבי החרגה מהגורם הפיננסי כתנאי לפינוי. יש להפעיל את כל מנגנוני ההגנה הקבועים בחוזה ומתן הבטוחות בטרם המעבר לשלב הביצוע.

 

  • עלייה לקרקע – לאחר קבלת היתר הבנייה ומתן הבטוחות לבעלי הדירות מתחיל שלב ביצוע העבודות. היזם יידרש לעמוד בלוחות זמנים וביתר ההוראות החלות עליו מכח הדין במהלך הבנייה ועד לסיום העבודות, קבלת טופס 4, לרבות שלב הפיתוח הסביבתי.

 

  • מכירת דירות היזם – דירות היזם נמכרות בשלבים המוקדמים של הפרויקט (פריסייל) טרם קבלת היתר בנייה, או לחלופין בשלב שלאחר קבלת היתר הבנייה. היזם יידרש למתן בטוחות לרוכשי הדירות החדשות, בהתאם להוראות חוק המכר.

 

  • מתן טופס 4 – בסמוך לסיום עבודות הבנייה יפעל היזם מול הרשות המוניציפאלית להפקת טופס 4 עפ"י תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון) התשמ"א-1981. טופס 4 מהווה אישור אכלוס של הדירות החדשות וחיבור הבניין לתשתיות חיוניות.

 

  • פיתוח סביבתי – בסמוך לקבלת טופס 4 ואכלוס הדירות החדשות יבוצע הפיתוח הסביבתי של הפרויקט הכולל: גינון, שבילים, ריצוף אבני שפה וכיו"ב, תוך פרק הזמן שנקבע בחוזה.

 

  • תיקון ו/או רישום צו הבית המשותף – השלב הסופי בפרויקט בו מבוצע תיקון הרישום הקיים באופן המבטא את הבנייה. ככלל, תיקון צו בית משותף מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק. מחיקת צו רישום הבית המשותף ורישום חדש תחתיו מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.

המאמר נכתב לכבוד המרכז להתחדשות עירונית באדיבות משרד עורכי דין בנבנישתי מתמחה בדיני המקרקעין, מיסוי עסקאות מקרקעין ותכנון ובנייה המשרד מלווה יזמים ו/או בעלי דירות בפרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי.

דוא"ל הכותב: dina@tdb-law.com  

לקריאה נוספת – תמ"א 38 רמת גן – הלכה למעשה, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

תמ"א 38 במספרים (שנת 2014)

תפנית בהתחלות הבניה במהלך 2014. דו"ח יישום תמ"א 38 של משרד המשפטים מצביע על מספר מגמות מעניינות שחשוב להכיר.

בשנת 2014 ראינו גידול של 25% בבקשות להיתר לפי תמ"א 38, ביחס לשנה אשתקד.

סך הבקשות החדשות במהלך שנה זו הסתכם לכדי 1,300 בקשות, מתוכן 720 אושרו, 105 נדחו, והיתר בתהליכי רישוי.

כדי לסבר את האוזן, נציין כי בסה"כ מעת כניסתה של תכנית מתאר 38 ועד כה (למעלה מעשור), הוגשו בסה"כ 3,500 בקשות, מתוכן אושרו 1,900 (כמעט 40% מתוכן כאמור במהלך 2014).

עם זאת, לאור מספר כשלים בירוקרטיים אנו רואים ירידה של 5% במספר היתרי התמ"א, מ-760 היתרים במהלך 2013, ל-720 בלבד במהלך 2014.

את מגמת הייצוב בדו"ח מימוש התמ"א האחרון ניתן לראות בגרף להלן:

 

שינוי מגמה בין בקשות להיתר ואישורן מכוח תמ"א 38

סיכום הגשות להיתר / דחיית בקשה לפי תמא 38 ארצי:

  • הוגשו
  • אושרו
  • נדחו
  • 2010
  • 97
  • 53
  • (-)
  • 2011
  • 287
  • 139
  • (-)
  • 2012
  • 556
  • 367
  • 21
  • 2013
  • 1,059
  • 767
  • 67
  • 2014
  • 1,307
  • 721
  • 106
  • סה"כ
  • 3,518
  • 1,906
  • 240

נתונים נוספים מתוך דו"ח יישום תמ"א 38 (2014) של משרד הפנים:

על מה כל המהומה?

לפעמים נדמה לנו שתמ"א38 היא המקור המשמעותי ביותר להתחלות בנייה, אך מהסתכלות על דו"ח יישום תמ"א האחרון ניווכח שלא כך הדבר.

במהלך 2014 אושרו להיתר 720 בקשות המהוות 4,300 יחידות דיור חדשות. ממועד אישור התמא ועד היום אושרו כאמור 1,900 בקשות המהוות תוספת של 8,300 יח"ד חדשות. זה הכל!

הפיזור הגאוגרפי של התחלות בנייה נשאר בעינו

רוב הבקשות להיתר שהוגשו לפי תמ"א 38 – כצפוי במחוז ת.א, בהיקף נמוך יותר אנו רואים את מחוזות חיפה והמרכז, כאשר הפריפריה נשארת הרחק מהאחור. בתיקון מספר 4 לתמא אנו צפויים לראות התייחסות להטמעת התמא לאיזורי הפריפריה.

כמה זמן אורך הטיפול בהיתר בממוצע?

בדומה ל-2013 , משך הטיפול הממוצע בבקשה להיתר עמד על 8.5 חודשים.

מימוש תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש

כ-40% מכלל הבקשות להיתר שהוגשו, וכ-30% מכלל הבקשות שאושרו הינן מכוח תמ"א38/2, זוהי בשורה משמעותית למסלול הריסה ההולך ותופס תאוצה. עם כי לאור החלטת היועץ המשפטי לממשלה אנו צפויים לראות שינויים משמעותיים במסלול זה.

לא תמיד חייבים ממ"ד

מבנים מסוימים לא מאפשרים הוספה של ממ"דים לדירות הקיימות, ולמרות זאת אנו עדים למספר לא מבוטל של פרויקטים המאושרים ללא תוספת ממ"ד. 96% מכלל הבקשות שאושרו בשנת 2014 כללו הוספת ממ"דים ליחידות החדשות, 93% מאז תחילת התכנית.

פעילות הרשות המקומית במסגרת תמ"א38:

רוב הועדות נוקטות צעדים על מנת לייעל את הטיפול בבקשות להיתר. בחלק גדול מהרשויות אנו רואים הקמת מינהלת, הקמה של תכנית עצמאית מכוח סעיף 23 לתמ"א.

 

לקריאה נוספת:  מה להתחדשות עירונית וגידול דמוגרפי.

תמ"א 38 – המדריך לדיירים מתחילים

מרכז להתחדשות עירונית מביא לכם את המדריך לדיירים מתחילים ליישום תמ"א 38, אשר מספק סקירה מקיפה וטיפים פרקטיים לשימוש הדיירים הרוצים להוציא לפועל פרויקט מסוג תמא38.

תמ"א 38 – איך הכול התחיל

תמ"א 38 (להלן: "התכנית") שאושרה בשנת 2005, הנה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה כחלק מהיערכות מדינת ישראל לרעידות אדמה בכלל, ולהבטחת עמידות מבנים בפרט. בשנת 1975 אושר לראשונה תקן ישראלי מס' 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה (להלן: "התקן"). בשל הליכי תכנון, רישוי וביצוע של מבנים, הוראות התקן לא יושמו מיד, ועל כן נקבע, כי התכנית תחול על מבנים קיימים, שהיתר הוצא לבנייתם קודם ליום 01.01.1980,  ועומדים בייתר תנאי התכנית. התכנית מציעה תמריצים שיעודדו את ביצוע חיזוק המבנים עליהם היא חלה מבחינה כלכלית, תוך התחשבות בשיקולים עירוניים רחבים.

מה יצרה תמ"א 38 שלא היה לנו קודם

התכנית יצרה את האפשרות הכלכלית לבצע חיזוק ושיפוץ של בניינים ישנים. המדובר בהטבות משמעותיות המהוות כלי בידי הדיירים לביצוע החיזוק, ללא הוצאות, ותוך השגת רווח כלכלי לעצמם. הטבות לדוג' אשר יכול ויתקבלו במסגרת היתר בניה שיינתן מכוח התכנית הנן, זכויות בניה שמאפשרות בניית דירות בקומה נוספת על גג הבניין, אפשרות לסגירת קומת עמודי הבניין ליחידות דיור, הרחבת היחידות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל יחידה, כולל הוספת ממ"ד ועוד.

בהמשך, תוקנה התכנית 3 פעמים, תיקונים שהקנו הטבות נוספות לדיירים, התיקון הראשון, קבע בעיקרו את היחס שבין תכניות בניין עיר מפורטות לתכנית. התיקון השני, קבע בעיקרו את האפשרות ליהנות מהטבות התכנית גם במסגרת הריסת הבניין הקיים, ובניית בניין חדש תחתיו. התיקון השלישי, קבע בעיקרו הרחבה של הזכויות, כך שניתן להוסיף ולבנות 2.5 קומות, ולקבל הקלות  בקווי הבניין, וכן כי ניתן להחיל התכנית גם על בניינים קטנים, כאשר המבחן הקובע הנו זכויות הבנייה הקיימות על פי התכניות התקפות שחלות במקום, ולא על פי המצב הבנוי בפועל.

תמונה מאתר תמא 38 תל אביב

תמונה מאתר תמא 38 תל אביב – מרכז להתחדשות עירונית

התכנית חלה על הבניין שלנו?

בניין שנבנה לפי היתר בניה שהוצא קודם לתאריך 01.01.1980, ונקבע על ידי מהנדס, כי הוא אינו בנוי על פי התקן, ובכפוף לעמידה בייתר תנאי התכנית – תחול עליו התכנית. מבנה שנבנה אחרי 01.01.1980, שלא על פי התקן, התכנית תחול עליו, ללא ההטבה של תוספת זכויות בניה. התכנית לא חלה על מבנה שהוכרז כמבנה להריסה. בכל מקרה, קבלת זכויות בניה מכוח התכנית כפופה לאישור הועדה המקומית. לכן, מומלץ בכל מקרה לא לשער השערות, אלא לפנות לקבלת מידע מהרשות המקומית, ועדיף באמצעות בעל מקצוע, עו"ד, שמאי או אדריכל (ניתן לפנות לחברות מנהלת בתחום התמ"א 38 דוגמת מרכז להתחדשות עירונית).

אז מה בפועל צפוי שיאשרו לנו לבנות?

2.5 קומות נוספות על גג הבניין, תוך עיצוב כולל של הבניין, וחיזוק כולל של הבניין, סגירה של קומת עמודים אם קיימת, תוספת שטח של עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה כולל ממ"ד, או לחילופין, ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), מעלית לבניין (כאשר במידת הנדרש תתאפשר חריגה מקווי הבניין לצורך בניית המעלית), חניות לדירות החדשות וכיוצ"ב. התכנית מאפשרת גם הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לזכויות המוקנות מכוח תכניות בניין עיר החלות במקום, בתוספת הזכויות מכוח התכנית. בהקשר זה, חשוב להבהיר, כי הטבות המס החלות על הזכויות מכוח התכנית, לא יחולו על הזכויות הנוספות המתקבלות מכוח תכניות בנין עיר אחרות החלות במקום. בכל מקרה כאמור, הדברים נמצאים בשיקול דעת הועדה המקומית, אשר פועלת תחת מכלול שיקולים הקשורים עם מימוש התכנית, והתכנון העירוני הכולל.

איך נדע שהבניין שלנו יכול להוות מוקד משיכה ליזמים

עלויות בניה שוות ערך כמעט בכל מקום, אולם בשווי המקרקעין קיימים פערים גדולים ביותר, והם אשר משפיעים על הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקט תמ"א 38. עם כל ההטבות שיצרה התכנית, והחקיקה המשלימה בנושא, בעיקר באשר להטבות המס, הרי שעדין חיזוק בניין בפריפריה הרחוקה, במרבית המקרים, אינו כדאי כלכלית ליזמים, לעומת ביצוע פרויקט בבניין באזור תל אביב וערי המרכז בכלל, כמו גם בערים הגדולות, חיפה וירושלים. יחד עם זאת, קיימת מודעות רבה לנושא, והרשויות פועלות כל העת במישורים שונים על מנת ליצור תמריצים ליזמים לבצע פרויקטים גם באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה. בהקשר זה נכון להתעדכן כל העת בחידושים בנושא. אם כך, בעניין זה הרי שאין טוב מהיכרות עם השטח, ופניה ליזמים מקומיים, שמכירים ומודעים היטב לאפשרויות מימוש התכנית.

מתחילים בקבלת הסכמה עקרונית של הדיירים

הסכמת הדיירים בבניין, היא הבסיס לפרויקט מוצלח. חשוב להשיג הסכמה עקרונית בכתב מכל הדיירים, שהרי היא הבסיס לביצוע כל פעולה ברכוש המשותף בבניין, יחד עם זאת, נקבעו הוראות חוק מיוחדות על מנת להתגבר על מצבים של היעדר הסכמה.

חוק המקרקעין (חיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008, קובע בסעיף 5(א) כי המפקח על הבתים המשותפים מוסמך לאשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף (שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף), על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם 2/3 מהדירות בבניין ו-2/3 מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שניתנה לכל בעלי הדירות לטעון את טענותיהם, כך בהתאם בפרויקט של הריסת הבניין והקמתו מחדש (תמ"א 38 תיקון 2), יידרש רוב של 4/5 מהדירות בבניין ש-4/5 חלקים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם.

אכן, לא פשוט לרתום את כל הדיירים לביצוע פרויקט, אך לגמרי אפשרי. בסופו של דבר מדובר בפרויקט שמיטיב עם הדיירים כולם. הדיירים צריכים לראות לנגד עיניהם, את הטוב שיצמח להם מביצוע הפרויקט, הדירה החדשה והמרווחת, הבניין המשופץ או החדש, תוספת המעלית, אולי חניה, וכל היתרונות הנלווים לכך, ועליית ערכו של הנכס באופן משמעותי. אל להם לדיירים לבחון הפרויקט בהיבט של רווחי היזם. די לדיירים, כי יקבלו את מלוא ההטבות המוענקות להם מכוח התכנית, כדי לאשר הסכמתם לפרויקט. דייר אשר יחשב את רווחי היזם הצפויים, לא יאפשר את ביצוע הפרויקט. יש להבין, כי רווחי היזם הם המאפשרים לבצע את הפרויקט. דיירים נוטים לחשוב, כי היקף רווחי הפרויקט הצפויים צריך להיות חלק מתחשיב ההצעה המסחרית לדיירים, אולם הדבר אינו נכון ופוגע באפשרות להוציא פרויקט לפועל.

יוצאים לדרך משותפת בבחירת נציגות דיירים

נציגות הדיירים, ממונה מתוך כלל הדיירים בבניין, נכון כי יהיו אלה אנשים, אשר יש להם את הפנאי והרצון לקדם הפרויקט, ואלו אינם צריכים להיות בהכרח יודעי דבר בתחום הנדל"ן. נכון כי ימונו 3 אנשים, כך שניתן יהיה לקבל החלטות על בסיס הצבעת רוב. הממונים לנציגות הדיירים יקבלו ייפוי כוח מהדיירים לקבל החלטות עקרוניות שיאפשרו מימוש יעיל של הפרויקט, ואנשי הקשר של הדיירים מול היזם, ועוה"ד. נכון לקבוע, כי החלטות עקרוניות ומהותיות, כמו בחירת היזם, שינויים משמעותיים בהסכמות בין הדיירים וכיוצ"ב, יתקבלו בפורום של כלל הדיירים, ולא על ידי הנציגות בלבד. מינוי נציגות דיירים לפרויקט תמא 38

 –

ממשיכים בבחירת משרד עורכי דין

החל בשלבים הראשונים של הפרויקט ולכל אורכו ועד להשלמתו בסיום הבניה ורישום הזכויות העדכני בדירות, תהיו זקוקים למיטב ההבנה, הניסיון והידע המקצועי של עורך הדין בו תבחרו ללוות את הפרויקט. חשוב שעורך הדין יהיה בעל ידע מקיף בתחום המקרקעין, תכנון ובניה, עם התמחות בתמ"א 38. העסקה אותה אתם הולכים לבצע עם היזם מורכבת, והנכם נדרשים לליווי צמוד של עוה"ד, שבראש ובראשונה ידאג לזכויותיכם, ויבטיח כמיטב יכולתו בנסיבות העניין, כי היזם יוכל להשלים הפרויקט, ולקיים את התחייבויותיו החוזיות מול הדיירים. אל תסתפקו בעו"ד שהיזם יציע למנות עבורכם. נהלו אתם את המהלך, וכחלק מתנאי העסקה עמדו על כך שהיזם יישא בשכר הטרחה של עורך הדין מטעמכם. סל השירותים המשפטיים שיידרש כולל פגישות עם הדיירים והיזם כחלק מההיערכות להתקשרות עם היזם, עריכת הסכם מפורט וחתימה על כל המסמכים המשפטיים הנלווים לעסקה, בדיקה ופיקוח על הליכי ליווי בנקאי של הפרויקט, אחזקת כספים בנאמנות ו/או בטוחות, דיווח לרשויות המס, פיקוח ותיאום הליכי תכנון וביצוע מול עורכי הדין ובעלי המקצוע האחרים מטעם היזם וכיוצ"ב.

מקבלים הצעות מסחריות מיזמים

פניה ליזמים לקבלת הצעה מסחרית, צריכה להכיל רשימה של תנאים יסודיים לעסקה. מעבר לשטח הדירה החדשה, חשוב שתהיה התייחסות לפתרונות דיור ראויים לתקופת הבניה והבטחת תשלום עבורם, ככל שאלו נדרשים במקרה של הריסה ובניה מחדש, ולחילופין, הבטחת תנאי מגורים סבירים לדיירים במקרה של חיזוק ובינוי בניין קיים, ערבויות ביצוע מאת היזם לתקופת הבניה עד לקבלת החזקה בדירות הבנויות והבטחת רישומן על שם הדיירים, ערבות בדק, ולוח זמנים מפורט לביצוע. על מנת למנוע הפתעות, יש להבטיח כי ביצוע הפרויקט הנו ללא חיוב הדיירים בכל תשלום ו/או עלות ו/או מס, בכפוף לזכות היזם לנצל כל פטור ממס ו/או היטל ככל שיוטלו והעומדים לזכות הדיירים. נכון  לבחון בשלב זה, גם את מצב רישום הזכויות בדירות של כל אחד מהדיירים, ולתת מענה במקרה של היעדר רישום מתאים, שכן בעניין זה יכול למצוא עצמו הדייר, נושא בהוצאות בלתי צפויות, ככל ונתון זה לא נלקח בחשבון בשלב ההיערכות לפרויקט.

בוחרים יזם מתאים

לא בהכרח היזם שנתן את ההצעה שנראית הגבוה ביותר, הוא הטוב ביותר עבורכם לביצוע הפרויקט. חשוב ביותר לבצע בדיקות בדבר איתנותו הכלכלית של היזם, ניסיונו בפרויקטים מסוג תמ"א 38, ובראש ובראשונה לבדוק את הבטוחות שהוא מעמיד לטובת ביצוע והשלמת הפרויקט. חשוב, כי ביצוע הבניה יהא באמצעות קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות התשכ"ט-1969, בסיווג המתאים להיקף העבודות הצפויות, וכמובן בעל ניסיון בפרויקטים מסוג תמ"א 38. עוד מומלץ להיוועץ בדיירים בבניין בו הושלם פרויקט תמ"א 38.

בחרנו יזם, לא חותמים על כל מסמך שאינו הסכם התקשרות מפורט, עליו חותמים כל הדיירים. כל מסמך שיחתם קודם להסכם המפורט, יכול ליצור בעיות משפטיות, הן באשר להתקשרות עצמה עם היזם וניהול המו"מ בדבר נוסח תנאי ההסכם המפורט, והן באשר להיבטי המיסוי של העסקה ומועדיה. תנו לעורכי הדין ביחד עם הנציגות להוביל ולהשלים את המו"מ עם היזם, כך שיובא בפני הדיירים הסכם שלם ומתאים לפרויקט תמ"א 38 בכלל, יחד עם נתוני המצב המשפטי הפיזי והתכנוני של הבניין, והרכב הדיירים בו בפרט.

צפויות לנו הוצאות? חבות במסים?

ככלל, בפרויקט תמ"א 38 שמבוצע באמצעות יזם, כל ההוצאות העלויות והמסים החלים בעסקה מוטלים על היזם, כאשר החוק קבע מנגנונים המעניקים הטבות מיוחדות באשר לחיובי מס שבח מע"מ בגין שירותי בניה והיטל השבחה בגין הזכויות המוקנות מכוח התכנית, אשר חלים בעסקה רגילה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62-הוראת שעה) התשס"ח-2008, קובע פטור ממס שבח, בתנאי שהתמורה ניתנת בשירותי בניה בהתאם לתנאי התכנית, ופטור ממע"מ על שירותי הבניה. בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א-2011 נקבע בסעיף 19 (ב) (10) לתוספת השלישית – פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות המוקנות מכוח התכנית. היזם נושא במלוא עלויות הבניה, ונהנה מהרווח העתידי שבמכירת הדירות החדשות שיבנו בבניין. באחריות הדייר לוודא, כי אינו גורר אחריו חיובים שקדמו לעסקה, כגון חיובי ארנונה, היטלים, דמי חכירה וכיוצ"ב, שכן אלה יחולו עליו, ומחובתו להסדיר תשלומם כחלק מהליכי מימוש העסקה, על מנת לאפשר ביצוע פעולות רישום בלשכת רישום המקרקעין, שיעבוד לבנק, ועוד. יתכן וכחלק מתנאי העסקה, יקבל על עצמו היזם, גם חיובים אלו.

ואחרי הכול, עדין יש לנו בבניין דייר סרבן, מה עושים?

כאמור, חוק המקרקעין (חיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008 קובע את סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים, לכפות על הדייר הסרבן את ביצוע עבודות החיזוק. בעלי הרוב הנדרש כפי שפורט לעיל לעניין הסכמת הדיירים, יגישו תביעה למפקח כנגד הדייר הסרבן. המפקח יבחן בין היתר את תנאי העסקה, ויאשר את ביצוע העבודות. ככל ולצורך קבלת החלטה, ראה המפקח, כי לשם קבלת החלטה בתביעה, נדרשת לו חוות דעת בעניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין, יפנה ליושב ראש הועדה להתחדשות עירונית כהגדרתה בחוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו-2006 כדי שימנה שמאי הנכלל ברשימת השמאים באותו חוק. כמו כן, ככל וימצא כי קיימת הצדקה, ימנה אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה בבניין, ושיהא מוסמך להתקשר בעסקה גם בשם הדייר הסרבן. במקרים שונים, חויב דייר סרבן במסגרת תביעה נזיקית לשלם פיצוי כספי ניכר לדיירים.

 

המאמר נכתב באתר מרכז להתחדשות עירונית ע"י ממשרד עורכי דין צבי שוב שהינו מהמשרדים המובילים בתחומי המקרקעין, התכנון והבניה לצד תחומי משפט אזרחי,  משפט מינהלי, מיסוי מקרקעין וליווי עסקאות נדל"ן לרבות התחדשות עירונית.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ משפטי. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

בדיקות אל הרס לדוגמא בפרויקט תמ"א

הדרך להוצאת היתר בניה במסגרת תמ"א 38 רצופה במכשולים תכנוניים ובדיקות מורכבות שיש לבצע, תוך שילוב של מספר אנשי מקצוע, בתחילה יש להוועץ במהנדס, ולאחר מכן ביצוע בדיקת אל הרס, ובדיקות הנדסיות נוספות..

כל האמת על בניה ירוקה בתמ"א 38

חשיבות הבניה הירוקה של מבנים קיימים, נובע מממצאים המראים כי ישנו קשר בין גיל הבניין ובין צריכת האנרגיה המיוחסת לו, כלומר, ככל שהבניין ישן יותר כך צריכת האנרגיה שלו עולה. הסיבות לכך הינם הבדלי האיכות בחומרי הבנייה ובטכנולוגיה, בלאי של חלקים ישנים מהבניין והיעדר תחזוקה.

עם הזמן, ולצד השיפור הטכנולוגי, חל עדכון וכן החמרה של תקני בנייה המקובלים, בניהם תקנים לבידוד תרמי (ת״י 1045) ותקנים לבנייה ברת קיימא (ת״י 5281).

תקן 5281 לבנייה ברת קיימא (התקן הישראלי לבנייה ירוקה) נכנס בהדרגה לשוק הבנייה ואף ממשיך להיטמע. התקן הושק בשנת 2005 בצורה וולונטרית ושאינה מחייבת, כשבשנת 2011 אומץ ליישום בהדרגה על ידי עיריות החברות בפורום ה-15 (פורום הערים העצמאיות) במסגרת חתימתם על אמנת האקלים. התוצאות של אימוץ תקן בניה ירוקה כתקן מחייב בכל בנייה חדשה הובילה לחיסכון משמעותי בצריכת החשמל והמים של הדיירים וכן לבניית סביבת מגורים בריאה ואיכותית יותר.

למעשה, התקן הישראלי לבנייה ירוקה (5281) מתייחס בעיקרו לבנייה חדשה אך הוא גם מתייחס לשיפוץ מבנים קיימים כך שניתן ליישמו בשתי סוגי הבנייה. זאת אומרת, שבאופן תאורטי ניתן לשפץ בניין על פי תמ"א 38/1 תוך עמידה בתקן לבנייה ברת קיימא (5281). וכך נוצר תת תחום שיזמים רבים לא ששים ליישמו והוא "בניה ירוקה בתמ"א 38".

הבעייתיות הקיימת מכך היא שהעמידה בתקן והסמכת הבניין כבניין ירוק כרוכה בעלות כספית גבוהה. כשמדובר בבנייה חדשה היזם יכול לשאת בעלויות, אך כאשר מדובר בתמ״א 38/1, בהן ליזם קיימות מראש עלויות רבות, העלות הנוספת של יישום התקן הנ״ל עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של היזם עד כדי אי ביצוע הפרויקט כלל.

בניה ירוקה בתמא 38 - אפיקים תמא 38

האם אימוץ התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו לא ישים מבחינה כלכלית בפרויקט?

ניתן לאמץ חלק ממרכיבי התקן

תהליך השיפוץ יכול להוות הזדמנות ממשית ליישום עקרונות בנייה ירוקה כך שתמ"א 38 היא הזדמנות חד פעמית להפוך את הבניין הקיים לחסכוני, יעיל אנרגטית ובריא יותר.

זכויות הבנייה אשר ניתנות במסגרת תמ"א 38 מאפשרות להשקיע בשיפוץ הבניין הקיים, במערכות חדשות, בתשתיות ובחומרי בנייה איכותיים יותר. סביר להניח שאילו הדיירים היו מעוניינים להטמיע בכוחות עצמם ומכספם את מרכיבי הבנייה הירוקה בבניין, הנטל הכלכלי היה גבוה מאוד והרעיונות לשיפוץ ירוק אשר יחסוך בהוצאות האנרגיה לא היו באים לידי ביטוי. לעומת זאת, כאשר פרויקט התמ"א מבוצע מתוך היכרות עם האלמנטים החשובים בבנייה ירוקה, ניתן לשלב מספר רב של מרכיבים ירוקים תוך כדי שיפוץ הבניין אשר קורה בלאו הכי. נציין כי ייתכן ומרכיבים מסוימים מתוך התקן  יהיו יקרים ולא כדאיים ליישום אך ישנם מרכיבים ירוקים הדורשים בעיקר מודעות, תשומת לב ותכנון בהתאם.

הכדאיות בפרויקטים של תמ"א 38

במסגרת מחקר שביצענו בקרב דיירים בבניינים הנמצאים בתהליך או זכאים לתמ"א 38 עולה כי לרוב, הדיירים אינם מודעים לסגולות הבנייה הירוקה, אינם בקיאים ביתרונות הרבים ובמרכיבים השונים, תופעה המובילה לכך שהדיירים אינם דורשים זאת בתהליך המקח והממכר במשא ומתן עם היזם. מעבר לכך, כאשר הדיירים נחשפו למידע אודות מרכיבים ירוקים חשובים וניתנים ליישום בשיפוץ הבניין והגברת ערך התמורה הניתנת להם, הביעו הדיירים עניין רב ביישום שיפוץ ירוק במסגרת ביצוע התמ״א בבניינם.

במחקר עומק איכותני הכולל ניתוח עלות תועלת שביצענו אודות היישום של מרכיבים שונים כגון בידוד(הכולל חלונות, איטום וגשרי קור), הצללות, גינה חסכונית במים, צבע חיצוני בהיר, מד חשמל חכם, חומרים בריאים, תאורה בשטחים הציבוריים, חלל יבוש, חדר אופניים ועוד מגוון של מרכיבים, נמצא כי אין בהכרח עלות כלכלית נוספת ליזם. לרוב אי הבנייה הירוקה נובעת מחוסר מודעות של היזם בשלב התכנון האדריכלי וחוסר הידע במרכיבים ירוקים חרף הקלות והעלות הכדאית בה ניתן ליישמם.

כאמור לעיל, כשזה מגיע לתמ"א 38 הכדאיות של הפרויקטים רגישה יותר כלכלית ממקרים של בנייה חדשה. כתוצאה מכך הרשויות המקומיות נמנעות מלחייב עמידה בתקן ישראלי 5281 לבנייה ברת קיימא בפרויקטים של תמ״א 38/1.

עם זאת, אין הצדקה לא לשלב כלל מרכיבים של בנייה ירוקה בפרויקטים של תמא 38/1, במיוחד לאור העובדה כי ישנם טכניקות של בנייה ירוקה הקלים ליישום בשלב התכנון ובשלב הביצוע שאינם מוסיפים עלות כספית כלל. בנוסף, על ידי הטמעת מספר מרכיבים ירוקים בפרויקט הבנייה (ולא בהכרח כל התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו), ניתן להשפיע רבות על הביצועים האנרגטיים של הדירה. ביצועים אלו מתורגמים לחיסכון כספי בהוצאות החשמל והמים של הדירות החדשות והקיימות וכן הפחתת עלויות על משאבים בשטחים הציבוריים של הבניין המובילים להפחתת חשבון ועד הבית. כל זאת ללא עלות נוספת מצד היזם וכמובן שללא עלות נוספת מצד הדיירים.

למעשה, יזמים אשר יאמצו בתהליך הפרויקט שיקולים של בנייה ירוקה תוך כדי יישום המרכיבים בצורה חכמה וכדאית רק יכולים להרוויח. רווח זה יכול לבוא ליידי ביטוי מבחינת ערך נוסף שהיזם מקנה לדיירים, מעשה שיגביר את המוניטין שלו וכן יגביר את הסיכויים שהדיירים יבחרו בו לביצוע הפרויקט. רווח היזם גם מתבטא בכך שערך הדירות החדשות עולה ביחס לפרויקטים דומים ובכך זה מהווה יתרון שיווקי. בהחלט מדובר במצב של WIN WIN לכל השחקנים המעורבים.

הדיירים- מקבלים ערך ואיכות טובה יותר תוך התייעלות אנרגטית והפחתה בחשבון החשמל, המים וועד הבית. היזם-נותן ערך גבוה יותר באותה העלות, מה שיאפשר לו יתרון במכירת הדירות הן במהירות המכירה והן בשווי הדירה. מהלך זה גם יאפשר ליזם להגדיל את יתרונו היחסי בשוק מול יזמים אחרים ויגדיל את שמה הטוב של החברה שלו.

באם אתם דיירים או יזמים, הפרויקט שלכם יכול להיות ירוק יותר ואיכותי יותר, לכם ולדור העתיד.

יזמים ודיירים רבים פונים אלינו במסגרת פרויקט תמא 38, במטרה להתאים את המפרט הטכני ולהפוך את הבניין ליעיל וחסכוני וזאת מבלי להכביד על תקציב הפרויקט, כמוסבר מעלה. על כן, אנו מביאים בזאת דוגמא לניתוח מפרט השיפוץ מכוח תמ"א38/1 בבניין בפתח תקווה. הצלחנו ליישם בניה ירוקה בבניין האמור, ולהיטיב עם כל הצדדים המעורבים.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

אחת ולתמיד – חישוב שטחים בפרויקט תמ"א 38

במאמר זה נשפוך מעט אור על נושא חישובי שטחים בדירות מגורים, בדגש על תמ"א 38.

קיימות מספר שיטות מדידה שונות, והן מספר הגדרות ומונחים בהם עושים שימוש גופים שונים.
למשל, שטח הדירה בנסח הטאבו לא תמיד יהיה תואם לשטח הדירה לצורך חישוב הארנונה ו/או לשטח הדירה הנוכחי.

אם כן, כיצד עלינו לנהוג בתור יזמים בבואנו לספק הצעה לדיירים בפרויקט תמ"א 38? או לחילופין, איך עלי לנהוג בתור דייר כדי להבטיח שתוספת הבנייה מחושבת כהלכה, ולוקחת בחשבון את השטח הנוכחי? מהי יחידת המדידה הקובעת? ואיך ניצור שפה משותפת?

מהו שטח הדירה

השיטה המכרעת אשר מגדירה באופן ברור את תחשיב המדידה, ואשר עליה ניתן לבסס כל הצעה או הגשה להיתר, נקבעה בצו המכר (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח – 2008.

טופס זה מגדיר בסעיף 5 כי שטח הדירה הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר ע"י הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות הדירה. בתוך זה מגדיר מהם קירות חוץ ומהו קיר משותף.

אנו ממליצים מאוד לקרוא ולהפנים את תוכן הטופס

חישובי שטחים בפרויקט תמא 38/1

אופן המדידה

אדריכלים מאוד אוהבים לעשות שימוש במדידה גראפית – גרמושקה, צילום של ההיתר והסקה של המטראג' הקיים. על-סמך מדידה זו נוטים יזמים רבים להציע את הצעתם לדיירים – הצעה אשר הינה פחות מדויקת, שכן קשה להעריך את שטח הדירות בפועל ללא מדידה פיזית.

במידה והובטח לדייר 25 מ"ר תוספת מכוח תמ"א 38/1, בעיני הדייר תוספת זו צריכה להיעשות מהבנוי (הקיים). גם כאשר הדייר חרג, או סגר מרפסת לפני מספר שנים, מבחינתו לא תתקבל כל צורת חישוב אחרת, שכן הוא לוקח את הבנוי הקיים כעובדה מוגמרת. מבחינה משפטית ההרחבה בוצעה באופן לא חוקי, אך השאלה הינה שאלה מסחרית ולכן נצטרך לספק לו את התוספת בערך מוחלט (תוספת על הקיים הנוכחי).

על כן, המדידה הנכונה והמדויקת ביותר תתאפשר בעזרת מודד לייזר המבקר פיזית בנכס ומודד דירה אחר דירה. כמובן בהתבסס על ההנחיות של צו המכר כאמור מעלה. לעניין עיתוי הבדיקה, מומלץ לעשותה כמובן בטרם הגשת ההצעה לדיירים.

גישת הביניים של חלק מהיזמים, אשר חוסכת בעלויות, היא מדידה של דירה טיפוסית וממנה השלכה לגבי שאר הדירות, אך ישנו כמובן סיכוי לפספס דירה אשר ביצעה הרחבה/חריגה.

אחת הבעיות איתן צריך להתמודד היזם בשלב המדידה הראשונית הינה בעיה פסיכולוגית גרידא. דיירים מסוימים נוטים להעריך את גודל הנכס שלהם ביתר, ובשל כך נוטים להרים גבה כאשר מבשרים להם את שטח הדירה האמתי שלהם.

לאחר הבנה מדויקת של הבנוי הקיים (על כל חריגותיו), קיימת שאלה מוניציפאלית, וזו האם החריגות המסוימות מוכרות ע"י הרשות המקומית (שכן אז אין מדובר בחריגות אלא בתוספות/סגירות מאושרות)? את התשובה יספקו היועצים השונים (לרוב האדריכל המתכן). ומכאן יוכל להציע היזם הצעה מושכלת לדיירים.

סטיות כבילות ומותרות

בצו המכר ישנה התייחסות לעניין הסטייה המותרת. בזמן ביצוע הבניה תיתכן סטייה של עד 2% במידות ועד 5% בכמויות (ברזים קרמיקה, עיצוב, ריצוף וכו'), שלא מזכה את רוכש הדירה בפיצוי.

חישובי שטחים בפרויקט תמא 38 1

שימו לב כי הסטיות המותרות בצו המכר נוגעות לשלב שבין היתר הבניה לבין התוצר הסופי.

אך בתמ"א 38 היזם מספק הצעה לדיירים הרבה לפני קבלת ההיתר, ולכן, בחוזה תמ"א 38 מול דיירים חייבת להיות התייחסות שונה ומוגדרת לשני פרקי זמן:

  1. האחד, ממועד חתימת הסכם עם הדיירים ועד ההיתר,
  2. והשני, ממתן ההיתר ועד התוצר הסופי.

הסיכוי לחריגה בין המובטח בחוזה לבין הזכויות שיינתנו ע"פ היתר הבניה, הינו גבוהה בהרבה מסיכויי החריגה בשלב הביצוע עצמו, ומכאן השוני המהותי בין שתי התקופות. למרבה הפלא, לא קיימת התייחסות לסוגיה חשובה זו מצד המחוקק. לכן, על הדיירים לנהוג ביתר תשומת לב לסטיות מותרות, סבירות ומקובלות, בשלב החוזי.


 

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י חברת אפיקים 38 בע"מ ובכפוף לתנאי השימוש באתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

מי צריך מפקח בניה בפרויקט תמ"א 38?

הבעיה – כאשר היזם לא בטוח בכוונתם של דיירי הבניין לחתום על הסכם תמ"א 38 הוא לא ירצה בשלב מוקדם זה לשלם משכורת למפקח חיצוני. כיצד נפתור בעיה זו ?

חשיבותה של בנייה ירוקה בתמ"א 38

ביצוע פרויקט תמ"א 38 הנה הזדמנות נדירה להפוך את הבניין לירוק, דבר אשר יחסוך לדיירים בהוצאות המים, החשמל וכן, יהיה ידידותי לסביבה. במאמר זה נסקור את השינויים שניתן לעשות בבנייה כדי להביא לאותם יתרונות לדיירים, אשר אם לא יבקשו – לא יקבלו.

נתחיל מהשאלה הנפוצה: מהי בנייה ירוקה?

כדי לענות על שאלה זו, ראשית נפנה ל"תקן הישראלי לבנייה ירוקה" כפי שמופיע באתר של "המועצה הישראלית לבנייה ירוקה". אנו למדים, כי ע"פ תקן זה ישנן קטגוריות שונות לצורך בחינת המדדים המגדירים "מבנה ירוק – מהו?". המדדים הנם בנושאים: מים, אנרגיה, חומרי הבנייה, תחבורה, פסולת וכו'. כאשר בסופו של יום, כל קטגוריה מקבלת ניקוד בפועל, ע"פ עמידה בפרמטרים פנימיים רבים (המהווים מעין יעדים עבור הקבלן). הניקוד הכולל הוא בין 1-5 כוכבים אשר יכולים לזכות את הפרויקט בהגדרה "בניין ירוק".

ראשית יש לציין כי תמ"א 38 כשלעצמה הינה תכנית בעלת ערך סביבתי רב וניתן אף להגדירה כ"תכנית ירוקה". שכן במסגרתה, בונה היזם על בסיס בניין קיים דירות נוספות וממקסם את משאב הקרקע תוך דאגה לכלל המרכיבים המחייבים מטעם הרשויות: חנייה ותחבורה, חיזוק מפני רעידות אדמה וכו'. בנייה על קרקע בתולה מהווה פגיעה קשה בהרבה במשאבי הטבע מאשר על גגו של בניין קיים.

היתרונות בבנייה על גג בניין קיים

  • אין הרס של צמחייה
  • אין סכנה לחסימת מי נגר עיליים
  • אין צורך בפיתוח מקיף של תשתיות (לעיתים נדרש לתגבור)
  • לדיירי הבית החדשים יהיה ממי לבקש חלב
  • בנייה בערים המרכזיות ממעיטה את כמות כלי הרכב
  • חסכון במשאבי בנייה (הרבה פחות בטון, ברזל וכו') – דבר אשר איננו נחסך בתמ"א 38/2.

על כן, יש לראות בתמ"א 38 הזדמנות להוספת תועלת ירוקה לבניין והפיכתו לחסכוני עבורכם. ברם, ע"מ להוסיף אלמנטים של בנייה ירוקה יש צורך בידע מקצועי לצורך בחירת האלמנטים המתאימים לבניין הספציפי והטמעתם בבניין. לשלם כך מומלץ להיעזר בגורם מקצועי שיחסוך לדיירים עלויות נכבדות בהטמעת המערכות והאלמנטים הירוקים בבניין.

 

מרכיבי בנייה ירוקה אשר ניתן לכלול בפרויקט תמ"א 38

 

נורות

ישנן סוגים רבים של נורות חסכוניות. בהשקעה יחסית נמוכה ניתן לרכוש לבניין נורות חסכוניות במקום הנורות הקיימות בכל השטחים המשותפים של הבניין. כמו כן, גם תאורת לד הינה חסכונית בחשמל וגם היא מומלצת לשימוש בעיקר בלובי הבניין.

בידוד טרמי

ניתן לעשות שימוש בבידוד מסוג זה בקירות המבנה ובגג. הבידוד שומר על טמפ' הדירה כפי שהיא וממעיט את ההשפעה של האקלים. גם לעניין חלונות ניתן להשתמש בזכוכית כפולה אשר מבודדת הן מהבחינה הטרמית והן מהבחינה האקוסטית.

תאורה טבעית

הצבת המבנה, הפתחים והחלונות במיקומים אסטרטגים יכולה למקסם את התאורה הטבעית בדירה ובכך לחסוך בבזבוז חשמל על תאורה. מעבר לכך, האור הטבעי נעים הרבה יותר לכם ואורחים שלכם.

מערכת סולארית

באמצעות פנלים סולאריים פוטו-וולטאיים, פועלות ברחבי העולם מיליוני מערכות סולאריות המייצרות חשמל נקי. איך זה עובד?בנייה ירוקה תמא 38 בית חכם, עליו מותקנת מערכת סולארית

כאשר קרינה פוגעת בחומרים מסוימים נוצר זרם חשמלי (אלברט איינשטיין היה הראשון שהוכיח זאת). פנלים סולאריים מייצרים חשמל נקי בשעות השמש. החשמל המיוצר עובר המרה לזרם חילופין בתוך רכיב הנקרא ממיר מתח אשר מזין את רשת החשמל המקומית.

במידה והדיירים יצליחו לשכנע את היזם ברכישת והתקנת מערכת סולארית הכדאיות הכלכלית של העסקה תגדל הן עבורו והן עבור הדיירים. הבעיה היא שיזמים רבים אינם מבינים בתחום זה ולכן יעדיפו שלא לקחת סיכונים מיותרים.

מערכות חימום

משאבות חום, מערכות מיזוג מתקדמות, פנלים סולאריים – אלו אומנם מערכות יקרות אך החזר ההשקעה שלהן מהיר וברמת סיכון נמוכה מאוד (אלא אם השמש לא תזרח מחר בבוקר).

בנוסף, ישנה מערכת נוספת פחות "טרנדית" למניעת אבנית המסייעת בשמירה על גופים חשמליים שונים כגון: קומקומים, מכונות כביסה ודודי השמש.

מי מרזבים

ניתן בקלות לאסוף מי מרזבים ומי מזגנים ולנצלם לצורך השקיית גינות ו/או הדחה באסלות.

חסכמים

יזמים ככל הנראה ינסו להימנע מכניסה לדירות הקיימות – משכך ניתן לחלק חסכמים לדיירים ולאפשר להם לחסוך במים. לאלו מהיזמים שכן נכנסים לדירות, אמליץ לכם להתקין מגבילי ספיקה תוך רענון הפילטרים בברזי הדירות הקיימות.

צמחייה

מדובר בחסכון אשר אינו דורש השקעה במערכת כלשהי אלא בחירה נכונה של סוג הצמחייה. שכן, הדבר יקבע יהווה נתבך משמעותי מצריכת המים של הבניין. ישנם צמחים אשר מתאימים לאקלים הישראלי וצריכת המים שלהם היא בהתאם. באתרים של משתלות תוכלו למצוא רשימות של צמחים יפים בעלי צריכת מים נמוכה להפליא. עוד על טיפוח הגינה ומערכות השקייה חסכוניות תוכלו למצוא באתר הממשלתי תחת "מדריך לחסכון במים".

חומרים

לצורך הבנייה ניתן לעשות שימוש בחומרים ממוחזרים ומוצרים בעלי תו תקן ירוק ישראלי וכך גם לשמור על איכות הסביבה וגם לתרום לכלכלת המדינה.

לסיכום, אם אתם מתכננים להיכנס לפרויקט תמ”א 38, דעו כי תוכלו להרוויח הרבה מעבר לחיזוק ושיפוץ הבניין שלכם. עליכם להתעקש על הדברים הנכונים מול היזם וכך, להפוך את הבניין שלכם לירוקים וידידותיים לסביבה. כולם ירוויחו – אתם וכדור הארץ.

אולי תרצו לקרוא: בדיקות הנדסיות בפרויקט תמ"א

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.