תיקון 115 – סוגיית היטל השבחה בתמ"א 38

/על ידי

אחרי דיונים סוערים למדי ורעש תקשורתי, פורסם בתאריך 03/04/2016 תיקון 115 לחוק התכנון והבניה. המאמר הנ"ל יספק סקירה מקיפה לעניין התיקון החשוב והשלכותיו בעיקר לעניין היטל השבחה תמ"א 38. את הוויכוח "למי השינוי טוב יותר" – ליזמים או לרשויות מקומיות נשאיר לכם. בהערת אגב, יצויין שגם רשויות מקומיות וגם התאגדות הקבלנים לא היו מרוצים ב-100% מהנוסח הסופי, אך כולם מבינים שהערך הגדול הנו בעצם קבלת הודאות בסוגיה בוערת ומהותית.

תיקון 115 לחוק התכנון והבניה עוסק ב-3 נושאים:

  1. הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית בגין תכנית דרך.
  2. התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי.
  3. היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית  בגין תוכנית דרך

ערב התיקון, במידה והוגשה תוכנית דרך בידי המדינה או מטעמה וחוייבה ועדה מקומית בפיצוי עקב נזקים שנגרמו ע"י אותה תוכנית, אזיי הייתה זכאית ועדה מקומית לשיפוי בשיעור 70% מגובה הפיצוי. תוכנית דרך לעניין הזה – תוכנית דרך שכלולה בתוכנית מתאר ארצית לדרכים או למסילות ברזל וגם כל תוכנית שמהווה נגזרת מהן.

התיקון קובע שתקום ועדת השיפוי שתדון בבקשות של ועדות מקומיות אשר קיבלו זכות במקרים מסויימים לבקש הגדלת שיעור השיפוי.

לכאורה אפשר לחשוב שהתיקון חל רק לגבי היחסים בין ועדה מקומית ומדינה, אבל הוא כן ישפיע על פעילות שוטפת של ועדות. השינוי מבטל, בעצם, את תקרת השיפוי עבור ועדה מקומית ומטיל בכך יותר אחריות על ארגונים של המדינה שאחראים להגשת תוכניות דרך. הדבר עשוי לזרז תהליך קבלת החלטות בנושא זה אשר ישפיע גם על כל שרשור התוכניות שתלויות בתוכניות דרך.

 

התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי

לפני אישור התיקון היינו עדים תקופה ארוכה למצב אבסורדי שפגע בקצב התקדמות פרוייקטים מסוג תמ"א 38 בחלק מהערים. ברור שלפרויקטים מסוג זה ישנן השלכות רבות על הסביבה הקרובה. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שהמקרקעין שלהם נפגעו מתכנית שלא בדרך של הפקעה לדרוש מועדה מקומית פיצוי על כך. חלק מועדות מקומיות רצו בהתאם לדרוש מיזמים כתב שיפוי כתנאי למתן היתר. החוק איפשר בעבר במקרים מסויימים את הפרוצדורה הזאת. למשל במקרה של הגשת תוכנית דרך, כפי שראינו בשינוי מעלה או לפי סעיף 202ב שעוסק בכתב שיפוי כתנאי למתן היתר להקמת מתקן שידור לתקשורת בשיטה התאית. אבל, דווקא במקרה של דרישת היתר לפי תמ"א 38 חוק התכנון והבנייה לא הגדיר שום זכות כזאת. כפי שנאמר לעיל, נוצר מצב מוזר ביותר – הועדה רוצה לקדם היתר, היזם בוודאי רוצה לקדם, והועדה דורשת תנאי שאינו מוסדר על ידי שום חוק. בשורה התחתונה דרשו הועדות שלא לפי החוק וחלק היזמים בצדק סירבו לקיים את הדרישה הזאת. כל הסיטואציה המתוארת גרמה לעיכובים רבים בהליכי היתרי בניה לפי תמ"א 38.

התיקון מסדיר את המצב. אנו נמנע מלפתוח דיון האם יש צדק בדבר – ישנן יתרונות וחסרונות אשר נבחנו בהליכי החקיקה – הועדה רשאית לדרוש את כתב השיפוי שיהיה בנוסח אחיד והיזמים יהיו מחוייבים לכך כחלק ממילוי תנאים לקבלת היתר בניה. כל עוד הכללים ברורים מראש וידועים לכל הצדדים זה בוודאי ישפר את המצב ויזרז הליכי רישוי ומתן היתר בניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הדבר בפני עצמו טוב למשק ולכן ניתן להתייחס לתיקון הזה כחיובי למרות הניואנסים הבעייתיים שצויינו לעיל.

היטל השבחה תמא 38

היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש)

זו בוודאי גולת הכותרת של התיקון. מדובר בהשלכות כספיות כבדות משקל ולכן חשוב להבין היטב את מהות התיקון ופחות לעסוק בעובדה שהוא מעמיס עוד משהו על פרוייקטים מסוג תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

ראשית, קצת מידע לגבי היטל השבחה. ההיטל הזה מהווה סוג של מס שמוטל ע"י המדינה על כל אחד שנהנה מהשבחת המקרקעין בדרך של הוספת זכויות בניה. סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מקנה לועדה מקומית זכות לגביית ההיטל כאשר לגבי שיעור ותנאים מפנה הסעיף לתוספת השלישית לחוק.  הינה ההגדרה המדוייקת של ההשבחה לפי התוספת השלישית: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 3 לתוספת השלישית קובע שהיטל הינו בשיעור מחצית ההשבחה (50%). סעיף 19 לתוספת השלישית עוסק במתן פטורים מהיטל השבחה וסעיף קטן 19 (ב) (10) (א) מתייחס ספציפית לפטור לפי תמ"א 38. הפטור הזה נתן מענה מלא לתמ"א 38.1 (חיזוק) כיוון שבמסלול הזה לא ניתן לחבר זכויות תב"ע וזכויות תמ"א. רוב הבעייתיות מנקודת מבט של רשויות מקומיות הייתה במסלול תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש). הרשויות המקומיות גבו היטל השבחה עבור זכויות שנובעות מתב"ע והיו מעניינות לגבות היטל השבחה גם על זכויות מכוח תמ"א 38 ולא יכלו בגלל הפטור. חלק מרשויות מקומיות קידמו תוכניות חלופיות לתמ"א 38, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב. מטרת התוכניות החלופיות לתת מענה להתחדשות העיר בכללותה ובין היתר לפתרונות תשתיות, מוסדות חינוך, חניה וכו'. המטרות האלה חשובות מאוד, אבל מעניין לראות את התייחסות הרשיות לנושא של היטל השבחה באותן תוכניות. במקום להפנות להוראות תמ"א 38 התוכניות פירטו מחדש דרישות החיזוק והתקנים הרלוונטיים ולגבי היטל השבחה כתבו "ייגבה לפי הדין". "הדין" לגבי היטל השבחה תואר לעיל – היטל בשיעור 50%.

כדי להבין מה אמור להשתנות כעת כדאי ללמוד כמעט כל מילה בפסקה די קצרה ולכן היא תבוא להלן במלואה: "בסעיף קטן (ב)(10)(א), בסופו יבוא "ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל־ 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14 א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב 2);".

מצד אחד די ברור שלגבי 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ימשיך לחול פטור ולגבי יתר הזכויות יחול היטל בשיעור מופחת של רבע (25%) במקום מחצית (50%). יותר מזה, ניתן לבקש להפחית אותו עוד עד לשמינית (12.5%) ועד לפטור מלא בכלל. נשמע שינוי מעולה ליזמים. בואו נלמד כעת את הסעיף קטן (ב)(10)(א) עצמו. הוא אומר שהפטור יחול על השבחת מקרקעין בשל קבלת היתר לבניה או להרחבת דירת מגורים שניתן מכוח תמ"א 38. כעת מובן שהתיקון חל רק על היטל השבחה שקשור לתמ"א 38 ולכן מצד שני ממש לא ברור מה זה אומר לגבי אותן תוכניות חלופיות שמקדמות מספר עיריות.  נראה שסעיף נוסף בתוספת השלישית יכול לעזור ולהבהיר את המצב.  סעיף קטן (ב)(10)(ב) קובע שאם הוכנה תוכנית מפורטת  לפי הוראות תמ"א 38 ובין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, גם לגביה יחול פטור באותו חלק מהשבחה שהיה פטור לו היה ניתן היתר ישירות לפי תמ"א 38. כעת צריך רק להבין מה יהיה הדין בעניין היטל השבחה של תוכניות שהוכנו לא מכוח תמ"א 38 אבל כן מתייחסות לחיזוק מבנים מרעידת אדמה. לדעתי, המהות במקרה זה אמורה לגבור על הצורה וגם לגביהן צריך לחול אותו דין כאילו הוכנו לפי תמ"א 38, אבל יתכן ובמציאות יהיה עוד וויכוח בעניין הזה.

התיקון גם מבהיר את הכללים ומכניס בצורה לגיטימית היטל השבחה בשיעור מוקטן מהותית (25% במקום 50%) ואפילו מגדיר פרוצדורה במקרים מסויימים לבקש עוד הקטנה עד ל-12.5%. כמובן, התיקון משאיר לועדה מקומית זכות גם לתת פטור מלא. היטל השבחה מהווה הוצאה די משמעותית בתקציב פרוייקט תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש) והקטנה שלו בחצי יכולה כעת להגדיל אטרקטיביות ליזמים בחלק מהפרוייקטים שבעבר נפסלו עקב גודל הסעיף התקציבי הזה והעדר הנחיות ברורות.

 

לסיכום הדברים, ניתן לומר שתיקון 115 לחוק התכנון והבניה הביא וודאות בעניין כתב שיפוי והיטל השבחה. ככלל, ודאות מספקת שינוי חיובי בהסתכלות מקרו כלכלית ותורמת להגדלת העסקאות מסוג תמ"א 38 עקב התבהרות הכללים ובעקיפין תורמת להגדלת היצע דירות למכירה שאמור להשפיע על מחירי הדירות.

להורדת נוסח תיקון 115 לחוק התכנון הבניה לעיונכם לחץ כאן.

אולי יעניין אותך: מחשבון פינוי בינוי – כנס לחישוב מיידי

חוק הרשות להתחדשות עירונית – פטור מקיף ממס שבח בתמ"א 38

/על ידי

בתום ציפייה ממושכת פורסם ברשומות ביום 21.8.16  – חוק הרשות להתחדשות עירונית התשע"ו-2016,

במסגרת החוק הוכנסו מספר הקלות משמעותיות לעניין חבות מס שבח ומע"מ בעסקאות תמ"א 38, הקלות שמטרתן להאיץ את קצב התחלות הבניה ולהרחיב את מעגל הכדאיות ליזמים.

מה בין עסקת קומבינציה לעסקת תמ"א 38:

במסגרת עסקת תמ"א 38 מוכרים בעלי הדירות בבית המשותף לידי היזם את הזכויות המוקנות להם מכוח התכניות הרלוונטיות, בתמורה לשירותי בניה במטרה לחזק את המבנה בדרך של עיבוי וחיזוק או בדרך של הריסה ובניה מחדש.

מספר אירועי מס מתרחשים בעסקה כזו, כמוה כעסקת קומבינציה:

  1. הדיירים – מוכרים ליזם זכויות במקרקעין בתמורה לקבל שירותי בניה.
  2. היזם – רכישת זכויות בניה – מס רכישה + מס שבח + מעמ שירותי בניה + מעמ עבור רכישת זכויות + היטלי השבחה עבור הגדלת הזכויות.

כדי לעודד תמ"א 38 הוחלו בזה אחר זה פטורים ייחודיים בחוק מיסוי מקרקעין. ככל שהתמורה לדיירי הבניין התקבלה בדמות חיזוק הבניין התאפשר פטור ממס שבח עבור התמורות לדיירים בגין הזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38.

בפרויקטים של הריסה ובניה התקבל פטור מעט שונה – לקריאה נוספת – מס שבח בעסקאות תמ"א 38/2.

עד לחיקוק חוק הרשות להתחדשות עירונית היו נהוגים הפטורים הנ"ל להנתן על זכויות מכוח תמ"א 38 בלבד, וככל שנעשה שימוש בזכויות תב"עיות לא היו ניתנים הפטורים האמורים.

כנ"ל לעניין חוק המע"מ שעבר תלאות, ולבסוף בתיקון 47 לחוק המעמ סעיף 31ב קבע כי יחול מע"מ בשיעור 0 עבור שירותי בניה מכוח תכנית החיזוק.

הפטורים הנ"ל עמדו במבחן המציאות באופן חלקי בלבד – גרמו ליציאת פרויקטים רבים לפועל אך השאירו מספר לא מבוטל של פרויקטים פוטנציאלים יתומים מיזם.

על כן ניסו היזמים להציג את עסקת התמ"א 38 כעסקת קומבינציה ולהשתמש בפטורים הייעודיים. מבחינה טכנית מדובר בדיוק באותה עסקה – מכירת זכויות בניה כנגד מתן שירותי בניה. כך הצליחו יזמים לתכנן מס בעסקאות תמ"א 38 תוך שימוש בפטור ממס שבח בחישוב ליניארי מוטב – עד 2 מליון ש"ח ללא הבחנה בין תב"ע לתמ"א38. שיטת המיסוי מבוססת על פטור מרכיב דירת המגורים בצירוף מגן מס בדמות פטור מס על זכויות הבניה, עד כפל שווי הדירה בלא זכויות הבניה ובלבד שלא יעבור את 2 מליון ש"ח (הנמוך מהשניים).

עם עליית מחירי הדירות הלך וקטן מספר השימושים בפטור הנ"ל משיקולי חוסר אפקטיביות, הרי כל דירה באזורי המרכז מתקרבת ל-2 מליון ₪.

וכך נאלצו היזמים לשוב ולהשתמש בפטור הייחודי ולשלם מס על הרכיב התב"עי.

חוק הרשות להתחדשות עירונית - פינוי בינוי ותמא 38

תיקון מס' 88 לחוק מיסוי מקרקעין , הרחבת הפטור ממס שבח ומע"מ על זכויות מכוח תב"ע:

לפני כניסתו לתוקף של חוק הרשות להתחדשות עירונית והתיקון האמור, ניתן פטור ספציפי ממס שבח בהתאם לפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר הוגבל אך ורק למכירת זכויות מכוח תמ"א 38. כמעט בכל העסקות מכוח תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש היינו עדים לשימוש בזכויות תב"עיות ולכן חל חיוב במס שבח. באותו אופן חושב מע"מ שירותי בניה עבור זכויות תב"ע.

עפ"י החוק החדש יחול מעתה פטור מלא ממס שבח גם כאשר יעשה היזם שימוש בזכויות נוספות מכוח התב"ע, ובלבד שהשטח שיתווסף לדיירים הקיימים לא יעלה על 25 מ"ר.

בנוסף הורחב בהתאמה מע"מ בשיעור 0 (להלן הפטור) – עד לתיקון ובהתאם לסעיף 31ב לחוק מע"מ על מתן שירותי בניה בעסקאות תמא 38 יחול מע"מ בשיעור אפס על רכיב התמא38. כעת עם התיקון יחול הפטור כאמור על זכויות מכוח תב"ע.

עפ"י הוראות סעיף 49לב לחוק מיסוי מקרקעין יהיה יום המכירה כמוקדם מבין המועד שבו התקיים התנאי או שבו מומשה האופציה (באם קיימת), לבין מועד תחילת מתן שירותי הבניה מכוח תכנית החיזוק או חיזוק בצורה של הריסה. לכן אם טרם התקיימו התנאים בפרויקטים הקיימים ככל הנראה שלא תחול חבות במס על זכויות שלא מכוח תמא 38.

רשות המיסים טרם גילתה את דעתה באשר לאפשרות להחיל את הוראות החוק החדש לגבי הסכמי תמ"א 38 שנחתמו לפני פרסומו של החוק החדש (בין אם התבקש בעסקות אלה ניצול פטורים אישיים של בעלי הדירות, לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן לא נדחה, ובין אם התבקש ניצול של הפטור הספציפי, לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן נדחה למועד כניסתו לתוקף של ההסכם שהוא בדרך כלל מועד קבלת היתר הבנייה).

בנוסף נקבע כי תחולת פרק חמישי 5 לגבי עסקאות תמ"א 38 תוארך עד לתום 2021 כנל לגבי סעיף 31ב לחוק המע"מ לגבי מע"מ אפס (כפי שנקבע בתיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין).

אז מה צופן לנו העתיד?

כעת יהיה צורך להוכיח כי ניתנו שירותי חיזוק עד למגבלת החוק ומכאן לא יהיה צורך לשימוש בפטורים או חילוץ שווי המס מתוך ניתוח מקור הזכויות.

העדכונים הנ"ל הם חלק משורה של תיקונים וחקיקה משלימה אשר נועדה להפחית את נטל המס ולגרום לכניסתם של פרויקטים רבים יותר למעגל הכדאיות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.

מזה חודשים רבים שאנו מצפים לתיקון 4 לתמ"א 38 אשר עשוי להכניס שינויים נוספים ומרחיקי לכת ולהוסיף עשרות אלפי בניינים נוספים למעגל הכדאיות.

להורדת חוק הרשות להתחדשות עירונית לחץ כאן

חיזוק מבנים – תקן 413 ללא קומת עמודים מפולשת

/על ידי

חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 אינה משימה פשוטה, אפילו לא למהנדס הקונסטרוקציה האמון על קביעת השיטה לביסוס המבנה, במאמר זה נמחיש את המורכבויות העומדות בפנינו בתחום חיזוק המבנים – תקן 413

להמשך קריאה

קיבלתי דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 / 1, כמה עלי לשלם?

/על ידי

נהוג להסתכל על עסקת תמ"א 38 כאל "עסקת נטו" עבור הדיירים, ז"א שהדיירים לרוב לא מוציאים שקל מכיסם (אלא אם כן מעוניינים בתוספות שלא הובטחו בשלב החוזי), היזם ישלם גם עבור חבויות המס של הדייר כתוצאה מההטבות אותן מקבל במסגרת פרויקט תמא 38.

כתוצאה מההנחה הזו מתרחשים המון תהליכים ומתקבלות החלטות ברמה התכנונית המשפיעות על התמורה הישירה של הדיירים, וזאת כדי להקטין חשיפת המס ליזם וליצור כדאיות כלכלית שכה חשובה להצלחת הפרויקט.

במאמר הנ"ל נדון במספר סוגיות מהותיות במיסוי פינוי בינוי ובמיסוי תמא 38 בהם אנו נתקלים מדי יום.

לפני שנתחיל נבצע הבחנה ברורה בין עסקאות פינוי בינוי לבין תמ"א 38 2 שהיא למעשה פינוי בינוי מכוח התמא 38. שתי העסקאות שונות לחלוטין, ראשית מבחינת סף יחידות מינימאלי הנדרש בפרוקיט פינוי בינוי ועומד היום על 24 (יחידה לעניין זה יכולה להיות גם חנות או שטח מסחרי אחר לצורך העניין). בעסקת פינוי בינוי לא מעניין את היזם שנת קבלת היתר המקור, ואין חשיבות לבדיקת זכויות מכוח תב"ע או תמ"א 38, כי הרי יוצרים זכויות "יש מעין" בהליך שינוי תב"ע נקודתית.

מס שבח בפינוי בינוי:

סוגיית הפטור ממס שבח בעסקאות פינוי ובינוי מצויה בפרק חמישי – 4 (להבדיל מהפטור בתמ"א 38 עליו מדובר בפרק חמישי – 5(.

בתחילה קבע החוק כי יתקבל פטור מלא ממס במידה וקיבלו הדיירים תמורה העונה לאחת משלושת החלופות הבאות:

  • תתקבל דירה של עד 120 מ"ר.
  • תתקבל דירה בשווי של עד 150% משווי דירתו הנוכחית ללא זכויות הבניה. (הסעיף הזה הווה בעיה והתגלה כלא רלוונטי מכיוון שלא היתה יכולת לתמחר דירה שעוד רגע הולכת להיהרס ולכן פנו כולם לחלופה של 120מ"ר.
  • ב2012 תוקן חוק מיסוי מקרקעין ונקבע בו חלופה יותר ריאלית, הפוטרת את הדייר מתשלום מס שבח בעסקת פינוי בינוי וזאת במידה וקיבל דירה בשטח של עד 150% משטח דירתו הישנה (מוגבל עד 200מ"ר).

עבור כל מטר שיתקבל אצל הדייר ובגינו לא התקבל פטור ישלם היזם מס מהשווי הבנוי, הוצאה כבדה מנשוא עבור היזם, ולכן יזמים עושים כל שביכולתם כדי לא לחרוג מהפטור הניתן לדיירים במסגרת פינוי בינוי.

יתרון נוסף הנועד להמריץ עסקאות פינוי בינוי הוא היכולת לפצות דיירים במזומן להבדיל מעסקאות מכוח תמ"א 38 שם היזם יחויב במס עבור כל שקל פיצוי אשר סיפק לדייר ולכן האופציה פחות שימושית, ולכן נאלצים יזמים לפצות דיירים בשירותי בניה, או שירותים נוספים אותם יכולים לנכות כהוצאות מוכרות.

לצורך הדוגמא במידה והתקרה הפטורה בפרויקט פינוי בינוי מסוים הנה 150 מ"ר והיזם נתקל בדייר מבוגר שלא מוצא עניין בדירה כה גדולה, יש ביכולתו להעמיס  הוצאות כרוכות + מזומן, ובכך להעניק לדייר למשל 120 מ"ר + X ₪ פיצוי. בכך מתאפשרת גמישות גבוה להבדיל מפרויקט תמ"א 38.

 

תמא 38 -1 תמא 38-2, מס שבח בפינוי בינוי

מס רכישה בפינוי בינוי:

בעסקת פינוי בינוי להבדיל מעסקת תמ"א 38 (שהיא למעשה עסקת קומבינציה) המכר הוא מכר מלא, ומכיוון שיש לנו מכר מלא נקבע בפרק חמישי-4 כי בעסקאות פינוי ובינוי יינתן פטור מלא ממס רכישה עבור הדירות שיבנו לדיירים.

ישנם שני מסלולים מקובלים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי, לכל אחד השלכות מס שונות:

  • "מסלול מיסוי" – כאשר יש למעלה מ-24 יחידות והיזם מעוניין להתחיל בהליכי תכנון לשם הכרזה, עליו לגשת לועדה הבין-משרדית של משרד השיכון והבינוי, לרוב לא ינתן פטור מהיטל השבחה.
  • "מסלול תכנון" – כאשר העיריה הכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי.

קיבלתי דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 1 – כמה עלי לשלם?

סוגייה מאוד מעניינת שאנו נתקלים בה לא מעט לאחרונה. דיירים בעלי גג צמוד, בפרויקטים רחבי ידיים מבקשים פיצוי הולם שלרוב מגיע עד לכדי דירה חדשה. האם על הדייר לשלם מיסים?

אם הדייר מבקש את דירת הגג והתקציב מאפשר זאת , עמדתה של רשות המס עד לא מכבר הייתה כי בעסקה זו לא יינתן פטור, מכיוון שבתמ"א 1 ניתן לתת עד 25 מ"ר פטור, וכאן נותן היזם דירה חדשה.

אם אין פטור רואה רשות המס לנגד עיניה עסקת חליפין, והמשמעות היא שהדייר למעשה מוכר לקבלן את הדירה שלו (למשל 2.5 מש"ח), וקונה דירה חדשה ששוויה לצורך הדוג' 3.5 מש"ח, את מס הרכישה היזם ישלם כנגזרת של מחיר הדירה החדשה. הדייר ישלם גם הוא עבור מחיר הדירה החדשה ובכך נאלץ היה היזם לשלם מס רכישה עבור 7 מש"ח, תשלום כה כבד שטרפד המון עסקאות תמ"א 38 1.

אם לא די בכך, על הדייר המוכר תחול חבות במס שבח, כאשר ניתן יהיה לנכות 2.5 מש"ח עבור שירותי בניה ועל 1M יאלץ היזם לשלם מס שבח.

עקב ריבוי המיסים בעסקאות מעין אלו, ראינו מספר שנים פרויקטים של תמא38 שלא יוצאים לפועל ואף נתקעים בשלבים מתקדמים כאשר היזם מבין את היקף ההוצאה.

לאחר פניה שנעשתה לרשויות המס, הצליחו להחיל את הפטור מכוח תמ"א 38 2 , על סיטואציות מעין אלו, ובהחלטת מיסוי 5285/13 נקבע כי במידה ויספק היזם אישור מהנדס המוכיח כי חייבים להרוס את דירת הגג במלואה כדי לקיים את הפרויקט, יאושר פטור של תמ"א 2.

הבשורה מבחינה פרקטית היא שאין פעמיים מס רכישה, אלא רק על מחיר זכויות הבניה הנמכרות ולא על מלוא מחיר הדירה. הקבלן מתחייב במס רכישה רק עבור הזכויות שמכר לו המוכר ז"א לא עבור מלוא מחיר המכירה, ומס שבח פטור לגמרי מכוח הפטור של תמ"א 38/2. בכך למעשה נפרץ הסכר ובניינים רבים נוספים נכנסו למעגל הכדאיות.

לדעתנו יש עוד המון מה לעשות מבחינה חקיקתית כדי לאפשר לפרויקטים רבים נוספים למצוא את דרכם ולהשתדרג במסגרת מגמת ההתחדשות העירונית אשר הופכת לחלק מרכזי בחייהם של תושבי מדינת ישראל.

רוצים לקרוא עוד? כנסו עכשיו לעמוד מאמרים מקצועיים בנושא תמ"א 38 ופינוי בינוי.

סקר דיירים 2016 –  מכשולים ביישום תמ"א 38 ופינוי בינוי

/על ידי

שוק התמ"א 38 הולך ומשתכלל

בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.

לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.

גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.

ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.

76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:

סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.

על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.

מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.

סקר תמא 38 ופינוי בינוי

מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:

  1. קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
  2. 76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
  3. בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
  4. כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
  5. עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
  6. 82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
  7. לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.

מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016

 

1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?

2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?

3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?

4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?

5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?

6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?

7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?

8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.

9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?

10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?

 

 

תמ"א 38 במספרים (שנת 2014)

/על ידי

תפנית בהתחלות הבניה במהלך 2014. דו"ח יישום תמ"א 38 של משרד המשפטים מצביע על מספר מגמות מעניינות שחשוב להכיר.

בשנת 2014 ראינו גידול של 25% בבקשות להיתר לפי תמ"א 38, ביחס לשנה אשתקד.

סך הבקשות החדשות במהלך שנה זו הסתכם לכדי 1,300 בקשות, מתוכן 720 אושרו, 105 נדחו, והיתר בתהליכי רישוי.

כדי לסבר את האוזן, נציין כי בסה"כ מעת כניסתה של תכנית מתאר 38 ועד כה (למעלה מעשור), הוגשו בסה"כ 3,500 בקשות, מתוכן אושרו 1,900 (כמעט 40% מתוכן כאמור במהלך 2014).

עם זאת, לאור מספר כשלים בירוקרטיים אנו רואים ירידה של 5% במספר היתרי התמ"א, מ-760 היתרים במהלך 2013, ל-720 בלבד במהלך 2014.

את מגמת הייצוב בדו"ח מימוש התמ"א האחרון ניתן לראות בגרף להלן:

 

שינוי מגמה בין בקשות להיתר ואישורן מכוח תמ"א 38

סיכום הגשות להיתר / דחיית בקשה לפי תמא 38 ארצי:

  • –
  • הוגשו
  • אושרו
  • נדחו
  • 2010
  • 97
  • 53
  • (-)
  • 2011
  • 287
  • 139
  • (-)
  • 2012
  • 556
  • 367
  • 21
  • 2013
  • 1,059
  • 767
  • 67
  • 2014
  • 1,307
  • 721
  • 106
  • סה"כ
  • 3,518
  • 1,906
  • 240

נתונים נוספים מתוך דו"ח יישום תמ"א 38 (2014) של משרד הפנים:

על מה כל המהומה?

לפעמים נדמה לנו שתמ"א38 היא המקור המשמעותי ביותר להתחלות בנייה, אך מהסתכלות על דו"ח יישום תמ"א האחרון ניווכח שלא כך הדבר.

במהלך 2014 אושרו להיתר 720 בקשות המהוות 4,300 יחידות דיור חדשות. ממועד אישור התמא ועד היום אושרו כאמור 1,900 בקשות המהוות תוספת של 8,300 יח"ד חדשות. זה הכל!

הפיזור הגאוגרפי של התחלות בנייה נשאר בעינו

רוב הבקשות להיתר שהוגשו לפי תמ"א 38 – כצפוי במחוז ת.א, בהיקף נמוך יותר אנו רואים את מחוזות חיפה והמרכז, כאשר הפריפריה נשארת הרחק מהאחור. בתיקון מספר 4 לתמא אנו צפויים לראות התייחסות להטמעת התמא לאיזורי הפריפריה.

כמה זמן אורך הטיפול בהיתר בממוצע?

בדומה ל-2013 , משך הטיפול הממוצע בבקשה להיתר עמד על 8.5 חודשים.

מימוש תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש

כ-40% מכלל הבקשות להיתר שהוגשו, וכ-30% מכלל הבקשות שאושרו הינן מכוח תמ"א38/2, זוהי בשורה משמעותית למסלול הריסה ההולך ותופס תאוצה. עם כי לאור החלטת היועץ המשפטי לממשלה אנו צפויים לראות שינויים משמעותיים במסלול זה.

לא תמיד חייבים ממ"ד

מבנים מסוימים לא מאפשרים הוספה של ממ"דים לדירות הקיימות, ולמרות זאת אנו עדים למספר לא מבוטל של פרויקטים המאושרים ללא תוספת ממ"ד. 96% מכלל הבקשות שאושרו בשנת 2014 כללו הוספת ממ"דים ליחידות החדשות, 93% מאז תחילת התכנית.

פעילות הרשות המקומית במסגרת תמ"א38:

רוב הועדות נוקטות צעדים על מנת לייעל את הטיפול בבקשות להיתר. בחלק גדול מהרשויות אנו רואים הקמת מינהלת, הקמה של תכנית עצמאית מכוח סעיף 23 לתמ"א.

להורדת דו"ח יישום תמ"א 38 לחץ כאן

 

לקריאה נוספת:  מה להתחדשות עירונית וגידול דמוגרפי.

תמ"א 38 – המדריך לדיירים מתחילים

/על ידי

מרכז להתחדשות עירונית מביא לכם את המדריך לדיירים מתחילים ליישום תמ"א 38, אשר מספק סקירה מקיפה וטיפים פרקטיים לשימוש הדיירים הרוצים להוציא לפועל פרויקט מסוג תמא38.

תמ"א 38 – איך הכול התחיל

תמ"א 38 (להלן: "התכנית") שאושרה בשנת 2005, הנה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה כחלק מהיערכות מדינת ישראל לרעידות אדמה בכלל, ולהבטחת עמידות מבנים בפרט. בשנת 1975 אושר לראשונה תקן ישראלי מס' 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה (להלן: "התקן"). בשל הליכי תכנון, רישוי וביצוע של מבנים, הוראות התקן לא יושמו מיד, ועל כן נקבע, כי התכנית תחול על מבנים קיימים, שהיתר הוצא לבנייתם קודם ליום 01.01.1980,  ועומדים בייתר תנאי התכנית. התכנית מציעה תמריצים שיעודדו את ביצוע חיזוק המבנים עליהם היא חלה מבחינה כלכלית, תוך התחשבות בשיקולים עירוניים רחבים.

מה יצרה תמ"א 38 שלא היה לנו קודם

התכנית יצרה את האפשרות הכלכלית לבצע חיזוק ושיפוץ של בניינים ישנים. המדובר בהטבות משמעותיות המהוות כלי בידי הדיירים לביצוע החיזוק, ללא הוצאות, ותוך השגת רווח כלכלי לעצמם. הטבות לדוג' אשר יכול ויתקבלו במסגרת היתר בניה שיינתן מכוח התכנית הנן, זכויות בניה שמאפשרות בניית דירות בקומה נוספת על גג הבניין, אפשרות לסגירת קומת עמודי הבניין ליחידות דיור, הרחבת היחידות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל יחידה, כולל הוספת ממ"ד ועוד.

בהמשך, תוקנה התכנית 3 פעמים, תיקונים שהקנו הטבות נוספות לדיירים, התיקון הראשון, קבע בעיקרו את היחס שבין תכניות בניין עיר מפורטות לתכנית. התיקון השני, קבע בעיקרו את האפשרות ליהנות מהטבות התכנית גם במסגרת הריסת הבניין הקיים, ובניית בניין חדש תחתיו. התיקון השלישי, קבע בעיקרו הרחבה של הזכויות, כך שניתן להוסיף ולבנות 2.5 קומות, ולקבל הקלות  בקווי הבניין, וכן כי ניתן להחיל התכנית גם על בניינים קטנים, כאשר המבחן הקובע הנו זכויות הבנייה הקיימות על פי התכניות התקפות שחלות במקום, ולא על פי המצב הבנוי בפועל.

תמונה מאתר תמא 38 תל אביב

תמונה מאתר תמא 38 תל אביב – מרכז להתחדשות עירונית

התכנית חלה על הבניין שלנו?

בניין שנבנה לפי היתר בניה שהוצא קודם לתאריך 01.01.1980, ונקבע על ידי מהנדס, כי הוא אינו בנוי על פי התקן, ובכפוף לעמידה בייתר תנאי התכנית – תחול עליו התכנית. מבנה שנבנה אחרי 01.01.1980, שלא על פי התקן, התכנית תחול עליו, ללא ההטבה של תוספת זכויות בניה. התכנית לא חלה על מבנה שהוכרז כמבנה להריסה. בכל מקרה, קבלת זכויות בניה מכוח התכנית כפופה לאישור הועדה המקומית. לכן, מומלץ בכל מקרה לא לשער השערות, אלא לפנות לקבלת מידע מהרשות המקומית, ועדיף באמצעות בעל מקצוע, עו"ד, שמאי או אדריכל (ניתן לפנות לחברות מנהלת בתחום התמ"א 38 דוגמת מרכז להתחדשות עירונית).

אז מה בפועל צפוי שיאשרו לנו לבנות?

2.5 קומות נוספות על גג הבניין, תוך עיצוב כולל של הבניין, וחיזוק כולל של הבניין, סגירה של קומת עמודים אם קיימת, תוספת שטח של עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה כולל ממ"ד, או לחילופין, ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), מעלית לבניין (כאשר במידת הנדרש תתאפשר חריגה מקווי הבניין לצורך בניית המעלית), חניות לדירות החדשות וכיוצ"ב. התכנית מאפשרת גם הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לזכויות המוקנות מכוח תכניות בניין עיר החלות במקום, בתוספת הזכויות מכוח התכנית. בהקשר זה, חשוב להבהיר, כי הטבות המס החלות על הזכויות מכוח התכנית, לא יחולו על הזכויות הנוספות המתקבלות מכוח תכניות בנין עיר אחרות החלות במקום. בכל מקרה כאמור, הדברים נמצאים בשיקול דעת הועדה המקומית, אשר פועלת תחת מכלול שיקולים הקשורים עם מימוש התכנית, והתכנון העירוני הכולל.

איך נדע שהבניין שלנו יכול להוות מוקד משיכה ליזמים

עלויות בניה שוות ערך כמעט בכל מקום, אולם בשווי המקרקעין קיימים פערים גדולים ביותר, והם אשר משפיעים על הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקט תמ"א 38. עם כל ההטבות שיצרה התכנית, והחקיקה המשלימה בנושא, בעיקר באשר להטבות המס, הרי שעדין חיזוק בניין בפריפריה הרחוקה, במרבית המקרים, אינו כדאי כלכלית ליזמים, לעומת ביצוע פרויקט בבניין באזור תל אביב וערי המרכז בכלל, כמו גם בערים הגדולות, חיפה וירושלים. יחד עם זאת, קיימת מודעות רבה לנושא, והרשויות פועלות כל העת במישורים שונים על מנת ליצור תמריצים ליזמים לבצע פרויקטים גם באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה. בהקשר זה נכון להתעדכן כל העת בחידושים בנושא. אם כך, בעניין זה הרי שאין טוב מהיכרות עם השטח, ופניה ליזמים מקומיים, שמכירים ומודעים היטב לאפשרויות מימוש התכנית.

מתחילים בקבלת הסכמה עקרונית של הדיירים

הסכמת הדיירים בבניין, היא הבסיס לפרויקט מוצלח. חשוב להשיג הסכמה עקרונית בכתב מכל הדיירים, שהרי היא הבסיס לביצוע כל פעולה ברכוש המשותף בבניין, יחד עם זאת, נקבעו הוראות חוק מיוחדות על מנת להתגבר על מצבים של היעדר הסכמה.

חוק המקרקעין (חיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008, קובע בסעיף 5(א) כי המפקח על הבתים המשותפים מוסמך לאשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף (שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף), על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם 2/3 מהדירות בבניין ו-2/3 מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שניתנה לכל בעלי הדירות לטעון את טענותיהם, כך בהתאם בפרויקט של הריסת הבניין והקמתו מחדש (תמ"א 38 תיקון 2), יידרש רוב של 4/5 מהדירות בבניין ש-4/5 חלקים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם.

אכן, לא פשוט לרתום את כל הדיירים לביצוע פרויקט, אך לגמרי אפשרי. בסופו של דבר מדובר בפרויקט שמיטיב עם הדיירים כולם. הדיירים צריכים לראות לנגד עיניהם, את הטוב שיצמח להם מביצוע הפרויקט, הדירה החדשה והמרווחת, הבניין המשופץ או החדש, תוספת המעלית, אולי חניה, וכל היתרונות הנלווים לכך, ועליית ערכו של הנכס באופן משמעותי. אל להם לדיירים לבחון הפרויקט בהיבט של רווחי היזם. די לדיירים, כי יקבלו את מלוא ההטבות המוענקות להם מכוח התכנית, כדי לאשר הסכמתם לפרויקט. דייר אשר יחשב את רווחי היזם הצפויים, לא יאפשר את ביצוע הפרויקט. יש להבין, כי רווחי היזם הם המאפשרים לבצע את הפרויקט. דיירים נוטים לחשוב, כי היקף רווחי הפרויקט הצפויים צריך להיות חלק מתחשיב ההצעה המסחרית לדיירים, אולם הדבר אינו נכון ופוגע באפשרות להוציא פרויקט לפועל.

יוצאים לדרך משותפת בבחירת נציגות דיירים

נציגות הדיירים, ממונה מתוך כלל הדיירים בבניין, נכון כי יהיו אלה אנשים, אשר יש להם את הפנאי והרצון לקדם הפרויקט, ואלו אינם צריכים להיות בהכרח יודעי דבר בתחום הנדל"ן. נכון כי ימונו 3 אנשים, כך שניתן יהיה לקבל החלטות על בסיס הצבעת רוב. הממונים לנציגות הדיירים יקבלו ייפוי כוח מהדיירים לקבל החלטות עקרוניות שיאפשרו מימוש יעיל של הפרויקט, ואנשי הקשר של הדיירים מול היזם, ועוה"ד. נכון לקבוע, כי החלטות עקרוניות ומהותיות, כמו בחירת היזם, שינויים משמעותיים בהסכמות בין הדיירים וכיוצ"ב, יתקבלו בפורום של כלל הדיירים, ולא על ידי הנציגות בלבד. מינוי נציגות דיירים לפרויקט תמא 38

 –

ממשיכים בבחירת משרד עורכי דין

החל בשלבים הראשונים של הפרויקט ולכל אורכו ועד להשלמתו בסיום הבניה ורישום הזכויות העדכני בדירות, תהיו זקוקים למיטב ההבנה, הניסיון והידע המקצועי של עורך הדין בו תבחרו ללוות את הפרויקט. חשוב שעורך הדין יהיה בעל ידע מקיף בתחום המקרקעין, תכנון ובניה, עם התמחות בתמ"א 38. העסקה אותה אתם הולכים לבצע עם היזם מורכבת, והנכם נדרשים לליווי צמוד של עוה"ד, שבראש ובראשונה ידאג לזכויותיכם, ויבטיח כמיטב יכולתו בנסיבות העניין, כי היזם יוכל להשלים הפרויקט, ולקיים את התחייבויותיו החוזיות מול הדיירים. אל תסתפקו בעו"ד שהיזם יציע למנות עבורכם. נהלו אתם את המהלך, וכחלק מתנאי העסקה עמדו על כך שהיזם יישא בשכר הטרחה של עורך הדין מטעמכם. סל השירותים המשפטיים שיידרש כולל פגישות עם הדיירים והיזם כחלק מההיערכות להתקשרות עם היזם, עריכת הסכם מפורט וחתימה על כל המסמכים המשפטיים הנלווים לעסקה, בדיקה ופיקוח על הליכי ליווי בנקאי של הפרויקט, אחזקת כספים בנאמנות ו/או בטוחות, דיווח לרשויות המס, פיקוח ותיאום הליכי תכנון וביצוע מול עורכי הדין ובעלי המקצוע האחרים מטעם היזם וכיוצ"ב.

מקבלים הצעות מסחריות מיזמים

פניה ליזמים לקבלת הצעה מסחרית, צריכה להכיל רשימה של תנאים יסודיים לעסקה. מעבר לשטח הדירה החדשה, חשוב שתהיה התייחסות לפתרונות דיור ראויים לתקופת הבניה והבטחת תשלום עבורם, ככל שאלו נדרשים במקרה של הריסה ובניה מחדש, ולחילופין, הבטחת תנאי מגורים סבירים לדיירים במקרה של חיזוק ובינוי בניין קיים, ערבויות ביצוע מאת היזם לתקופת הבניה עד לקבלת החזקה בדירות הבנויות והבטחת רישומן על שם הדיירים, ערבות בדק, ולוח זמנים מפורט לביצוע. על מנת למנוע הפתעות, יש להבטיח כי ביצוע הפרויקט הנו ללא חיוב הדיירים בכל תשלום ו/או עלות ו/או מס, בכפוף לזכות היזם לנצל כל פטור ממס ו/או היטל ככל שיוטלו והעומדים לזכות הדיירים. נכון  לבחון בשלב זה, גם את מצב רישום הזכויות בדירות של כל אחד מהדיירים, ולתת מענה במקרה של היעדר רישום מתאים, שכן בעניין זה יכול למצוא עצמו הדייר, נושא בהוצאות בלתי צפויות, ככל ונתון זה לא נלקח בחשבון בשלב ההיערכות לפרויקט.

בוחרים יזם מתאים

לא בהכרח היזם שנתן את ההצעה שנראית הגבוה ביותר, הוא הטוב ביותר עבורכם לביצוע הפרויקט. חשוב ביותר לבצע בדיקות בדבר איתנותו הכלכלית של היזם, ניסיונו בפרויקטים מסוג תמ"א 38, ובראש ובראשונה לבדוק את הבטוחות שהוא מעמיד לטובת ביצוע והשלמת הפרויקט. חשוב, כי ביצוע הבניה יהא באמצעות קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות התשכ"ט-1969, בסיווג המתאים להיקף העבודות הצפויות, וכמובן בעל ניסיון בפרויקטים מסוג תמ"א 38. עוד מומלץ להיוועץ בדיירים בבניין בו הושלם פרויקט תמ"א 38.

בחרנו יזם, לא חותמים על כל מסמך שאינו הסכם התקשרות מפורט, עליו חותמים כל הדיירים. כל מסמך שיחתם קודם להסכם המפורט, יכול ליצור בעיות משפטיות, הן באשר להתקשרות עצמה עם היזם וניהול המו"מ בדבר נוסח תנאי ההסכם המפורט, והן באשר להיבטי המיסוי של העסקה ומועדיה. תנו לעורכי הדין ביחד עם הנציגות להוביל ולהשלים את המו"מ עם היזם, כך שיובא בפני הדיירים הסכם שלם ומתאים לפרויקט תמ"א 38 בכלל, יחד עם נתוני המצב המשפטי הפיזי והתכנוני של הבניין, והרכב הדיירים בו בפרט.

צפויות לנו הוצאות? חבות במסים?

ככלל, בפרויקט תמ"א 38 שמבוצע באמצעות יזם, כל ההוצאות העלויות והמסים החלים בעסקה מוטלים על היזם, כאשר החוק קבע מנגנונים המעניקים הטבות מיוחדות באשר לחיובי מס שבח מע"מ בגין שירותי בניה והיטל השבחה בגין הזכויות המוקנות מכוח התכנית, אשר חלים בעסקה רגילה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62-הוראת שעה) התשס"ח-2008, קובע פטור ממס שבח, בתנאי שהתמורה ניתנת בשירותי בניה בהתאם לתנאי התכנית, ופטור ממע"מ על שירותי הבניה. בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א-2011 נקבע בסעיף 19 (ב) (10) לתוספת השלישית – פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות המוקנות מכוח התכנית. היזם נושא במלוא עלויות הבניה, ונהנה מהרווח העתידי שבמכירת הדירות החדשות שיבנו בבניין. באחריות הדייר לוודא, כי אינו גורר אחריו חיובים שקדמו לעסקה, כגון חיובי ארנונה, היטלים, דמי חכירה וכיוצ"ב, שכן אלה יחולו עליו, ומחובתו להסדיר תשלומם כחלק מהליכי מימוש העסקה, על מנת לאפשר ביצוע פעולות רישום בלשכת רישום המקרקעין, שיעבוד לבנק, ועוד. יתכן וכחלק מתנאי העסקה, יקבל על עצמו היזם, גם חיובים אלו.

ואחרי הכול, עדין יש לנו בבניין דייר סרבן, מה עושים?

כאמור, חוק המקרקעין (חיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008 קובע את סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים, לכפות על הדייר הסרבן את ביצוע עבודות החיזוק. בעלי הרוב הנדרש כפי שפורט לעיל לעניין הסכמת הדיירים, יגישו תביעה למפקח כנגד הדייר הסרבן. המפקח יבחן בין היתר את תנאי העסקה, ויאשר את ביצוע העבודות. ככל ולצורך קבלת החלטה, ראה המפקח, כי לשם קבלת החלטה בתביעה, נדרשת לו חוות דעת בעניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין, יפנה ליושב ראש הועדה להתחדשות עירונית כהגדרתה בחוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו-2006 כדי שימנה שמאי הנכלל ברשימת השמאים באותו חוק. כמו כן, ככל וימצא כי קיימת הצדקה, ימנה אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה בבניין, ושיהא מוסמך להתקשר בעסקה גם בשם הדייר הסרבן. במקרים שונים, חויב דייר סרבן במסגרת תביעה נזיקית לשלם פיצוי כספי ניכר לדיירים.

 

המאמר נכתב באתר מרכז להתחדשות עירונית ע"י ממשרד עורכי דין צבי שוב שהינו מהמשרדים המובילים בתחומי המקרקעין, התכנון והבניה לצד תחומי משפט אזרחי,  משפט מינהלי, מיסוי מקרקעין וליווי עסקאות נדל"ן לרבות התחדשות עירונית.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ משפטי. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

בדיקות אל הרס לדוגמא בפרויקט תמ"א

/על ידי
בדיקות אל הרס הנדסיות שיש לבצע לצורך הוצאת היתר תמ"א 38 - בדיקת אל הרס, בדיקות יועצי קרקע ביסוס, בדיקת קונסטרוקטור תמא 38

הבניין קיבל היתר לפני 1980? מצויין! אך ישנם עוד מספר תנאים לא קטן, המלווה במספר בדיקות הנדסיות שיש לבצע כדי להכשיר את הבניין לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38. במאמר הבא נרחיב אודות בדיקות הנדסיות וראשוניות בדרך להיתר המיוחל. אילו בדיקות יש לבצע ומי הם אנשי המקצוע האמונים על כל בדיקה ובדיקה.

מעבר לקשיים שמרעיפים הדיירים, ישנם קשיים תכנוניים, וכמובן רישויים. במסגרת הליך הבקשה להיתר פרויקט תמ"א 38, על היזם להיעזר בלמעלה מ-20 יועצים ואנשי מקצוע בתחומים שונים.

בראש ובראשונה וכדי לא לפצוח בתהליכי תכנון מורכבים, יש להוכיח לוועדת התכנון כי הבניין אכן לא עומד בתקן המחייב, וזאת יש לעשות ע"י הצהרת מהנדס בניה, לאחר שזה אבחן את השלכותיה של רעידת אדמה על שלד הבניין, והשוואת התוצאה לתקן הקיים.

שלבים לקבלת היתר במסגרת תמ"א 38

לאחר הצהרת המהנדס (החלק הפשוט יש לומר), נדרש היזם לצרף לבקשה להיתר את סיכום הממצאים – או חוברת חישובים סטטים, עליה אמונים שלושה מהנדסים מתחומים שונים:

ראדר חודדר בטון בבדיקת אל הרס בתמ

יועץ קרקע ביסוס בבדיקות הנדסיות לתמ

קונסטרוקטור לבחינת שלד הבניין בפרויקט תמא38

משך הבדיקות והכנות נדרשות:

במסגרת הבדיקות, יכנסו המהנדסים כמעט לכל שטח בבנוי ובקרקע, וכולל את המקלט, חדר מדרגות, דירה טיפוסית בקומה עליונה, קומה מפולשת, גג הבניין.

הבדיקות אורכות יום שלם לכל אחד מהמהנדסים שהוזכרו, בנוסף כרוכות ברעש לא קטן של קידוח קרקע, או חשיפת בטון, המלווה בלכלוך. שלרוב יאטמו לאחר מכן ע"י הבודק, או מי מטעמו.

הבדיקות מצריכות שקע חשמל זמין , אותו ניתן לקחת מאחד הדיירים בתאום מראש. בנוסף יש להכין מפתח לכל אותם אזורים נבדקים – גג, דירה, מקלט, מרתף.

לקריאה נוספת: חישוב שטחים בתמ"א 38, פיקוח בניה תמ"א 38

כל האמת על בניה ירוקה בתמ"א 38

/על ידי

חשיבות הבניה הירוקה של מבנים קיימים, נובע מממצאים המראים כי ישנו קשר בין גיל הבניין ובין צריכת האנרגיה המיוחסת לו, כלומר, ככל שהבניין ישן יותר כך צריכת האנרגיה שלו עולה. הסיבות לכך הינם הבדלי האיכות בחומרי הבנייה ובטכנולוגיה, בלאי של חלקים ישנים מהבניין והיעדר תחזוקה.

עם הזמן, ולצד השיפור הטכנולוגי, חל עדכון וכן החמרה של תקני בנייה המקובלים, בניהם תקנים לבידוד תרמי (ת״י 1045) ותקנים לבנייה ברת קיימא (ת״י 5281).

תקן 5281 לבנייה ברת קיימא (התקן הישראלי לבנייה ירוקה) נכנס בהדרגה לשוק הבנייה ואף ממשיך להיטמע. התקן הושק בשנת 2005 בצורה וולונטרית ושאינה מחייבת, כשבשנת 2011 אומץ ליישום בהדרגה על ידי עיריות החברות בפורום ה-15 (פורום הערים העצמאיות) במסגרת חתימתם על אמנת האקלים. התוצאות של אימוץ תקן בניה ירוקה כתקן מחייב בכל בנייה חדשה הובילה לחיסכון משמעותי בצריכת החשמל והמים של הדיירים וכן לבניית סביבת מגורים בריאה ואיכותית יותר.

למעשה, התקן הישראלי לבנייה ירוקה (5281) מתייחס בעיקרו לבנייה חדשה אך הוא גם מתייחס לשיפוץ מבנים קיימים כך שניתן ליישמו בשתי סוגי הבנייה. זאת אומרת, שבאופן תאורטי ניתן לשפץ בניין על פי תמ"א 38/1 תוך עמידה בתקן לבנייה ברת קיימא (5281). וכך נוצר תת תחום שיזמים רבים לא ששים ליישמו והוא "בניה ירוקה בתמ"א 38".

הבעייתיות הקיימת מכך היא שהעמידה בתקן והסמכת הבניין כבניין ירוק כרוכה בעלות כספית גבוהה. כשמדובר בבנייה חדשה היזם יכול לשאת בעלויות, אך כאשר מדובר בתמ״א 38/1, בהן ליזם קיימות מראש עלויות רבות, העלות הנוספת של יישום התקן הנ״ל עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של היזם עד כדי אי ביצוע הפרויקט כלל.

בניה ירוקה בתמא 38 - אפיקים תמא 38

האם אימוץ התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו לא ישים מבחינה כלכלית בפרויקט?

ניתן לאמץ חלק ממרכיבי התקן

תהליך השיפוץ יכול להוות הזדמנות ממשית ליישום עקרונות בנייה ירוקה כך שתמ"א 38 היא הזדמנות חד פעמית להפוך את הבניין הקיים לחסכוני, יעיל אנרגטית ובריא יותר.

זכויות הבנייה אשר ניתנות במסגרת תמ"א 38 מאפשרות להשקיע בשיפוץ הבניין הקיים, במערכות חדשות, בתשתיות ובחומרי בנייה איכותיים יותר. סביר להניח שאילו הדיירים היו מעוניינים להטמיע בכוחות עצמם ומכספם את מרכיבי הבנייה הירוקה בבניין, הנטל הכלכלי היה גבוה מאוד והרעיונות לשיפוץ ירוק אשר יחסוך בהוצאות האנרגיה לא היו באים לידי ביטוי. לעומת זאת, כאשר פרויקט התמ"א מבוצע מתוך היכרות עם האלמנטים החשובים בבנייה ירוקה, ניתן לשלב מספר רב של מרכיבים ירוקים תוך כדי שיפוץ הבניין אשר קורה בלאו הכי. נציין כי ייתכן ומרכיבים מסוימים מתוך התקן  יהיו יקרים ולא כדאיים ליישום אך ישנם מרכיבים ירוקים הדורשים בעיקר מודעות, תשומת לב ותכנון בהתאם.

הכדאיות בפרויקטים של תמ"א 38

במסגרת מחקר שביצענו בקרב דיירים בבניינים הנמצאים בתהליך או זכאים לתמ"א 38 עולה כי לרוב, הדיירים אינם מודעים לסגולות הבנייה הירוקה, אינם בקיאים ביתרונות הרבים ובמרכיבים השונים, תופעה המובילה לכך שהדיירים אינם דורשים זאת בתהליך המקח והממכר במשא ומתן עם היזם. מעבר לכך, כאשר הדיירים נחשפו למידע אודות מרכיבים ירוקים חשובים וניתנים ליישום בשיפוץ הבניין והגברת ערך התמורה הניתנת להם, הביעו הדיירים עניין רב ביישום שיפוץ ירוק במסגרת ביצוע התמ״א בבניינם.

במחקר עומק איכותני הכולל ניתוח עלות תועלת שביצענו אודות היישום של מרכיבים שונים כגון בידוד(הכולל חלונות, איטום וגשרי קור), הצללות, גינה חסכונית במים, צבע חיצוני בהיר, מד חשמל חכם, חומרים בריאים, תאורה בשטחים הציבוריים, חלל יבוש, חדר אופניים ועוד מגוון של מרכיבים, נמצא כי אין בהכרח עלות כלכלית נוספת ליזם. לרוב אי הבנייה הירוקה נובעת מחוסר מודעות של היזם בשלב התכנון האדריכלי וחוסר הידע במרכיבים ירוקים חרף הקלות והעלות הכדאית בה ניתן ליישמם.

כאמור לעיל, כשזה מגיע לתמ"א 38 הכדאיות של הפרויקטים רגישה יותר כלכלית ממקרים של בנייה חדשה. כתוצאה מכך הרשויות המקומיות נמנעות מלחייב עמידה בתקן ישראלי 5281 לבנייה ברת קיימא בפרויקטים של תמ״א 38/1.

עם זאת, אין הצדקה לא לשלב כלל מרכיבים של בנייה ירוקה בפרויקטים של תמא 38/1, במיוחד לאור העובדה כי ישנם טכניקות של בנייה ירוקה הקלים ליישום בשלב התכנון ובשלב הביצוע שאינם מוסיפים עלות כספית כלל. בנוסף, על ידי הטמעת מספר מרכיבים ירוקים בפרויקט הבנייה (ולא בהכרח כל התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו), ניתן להשפיע רבות על הביצועים האנרגטיים של הדירה. ביצועים אלו מתורגמים לחיסכון כספי בהוצאות החשמל והמים של הדירות החדשות והקיימות וכן הפחתת עלויות על משאבים בשטחים הציבוריים של הבניין המובילים להפחתת חשבון ועד הבית. כל זאת ללא עלות נוספת מצד היזם וכמובן שללא עלות נוספת מצד הדיירים.

למעשה, יזמים אשר יאמצו בתהליך הפרויקט שיקולים של בנייה ירוקה תוך כדי יישום המרכיבים בצורה חכמה וכדאית רק יכולים להרוויח. רווח זה יכול לבוא ליידי ביטוי מבחינת ערך נוסף שהיזם מקנה לדיירים, מעשה שיגביר את המוניטין שלו וכן יגביר את הסיכויים שהדיירים יבחרו בו לביצוע הפרויקט. רווח היזם גם מתבטא בכך שערך הדירות החדשות עולה ביחס לפרויקטים דומים ובכך זה מהווה יתרון שיווקי. בהחלט מדובר במצב של WIN WIN לכל השחקנים המעורבים.

הדיירים- מקבלים ערך ואיכות טובה יותר תוך התייעלות אנרגטית והפחתה בחשבון החשמל, המים וועד הבית. היזם-נותן ערך גבוה יותר באותה העלות, מה שיאפשר לו יתרון במכירת הדירות הן במהירות המכירה והן בשווי הדירה. מהלך זה גם יאפשר ליזם להגדיל את יתרונו היחסי בשוק מול יזמים אחרים ויגדיל את שמה הטוב של החברה שלו.

באם אתם דיירים או יזמים, הפרויקט שלכם יכול להיות ירוק יותר ואיכותי יותר, לכם ולדור העתיד.

יזמים ודיירים רבים פונים אלינו במסגרת פרויקט תמא 38, במטרה להתאים את המפרט הטכני ולהפוך את הבניין ליעיל וחסכוני וזאת מבלי להכביד על תקציב הפרויקט, כמוסבר מעלה. על כן, אנו מביאים בזאת דוגמא לניתוח מפרט השיפוץ מכוח תמ"א38/1 בבניין בפתח תקווה. הצלחנו ליישם בניה ירוקה בבניין האמור, ולהיטיב עם כל הצדדים המעורבים.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

אחת ולתמיד – חישוב שטחים בפרויקט תמ"א 38

/על ידי

במאמר זה נשפוך מעט אור על נושא חישובי שטחים בדירות מגורים, בדגש על תמ"א 38.

קיימות מספר שיטות מדידה שונות, והן מספר הגדרות ומונחים בהם עושים שימוש גופים שונים.
למשל, שטח הדירה בנסח הטאבו לא תמיד יהיה תואם לשטח הדירה לצורך חישוב הארנונה ו/או לשטח הדירה הנוכחי.

אם כן, כיצד עלינו לנהוג בתור יזמים בבואנו לספק הצעה לדיירים בפרויקט תמ"א 38? או לחילופין, איך עלי לנהוג בתור דייר כדי להבטיח שתוספת הבנייה מחושבת כהלכה, ולוקחת בחשבון את השטח הנוכחי? מהי יחידת המדידה הקובעת? ואיך ניצור שפה משותפת?

מהו שטח הדירה

השיטה המכרעת אשר מגדירה באופן ברור את תחשיב המדידה, ואשר עליה ניתן לבסס כל הצעה או הגשה להיתר, נקבעה בצו המכר (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח – 2008.

טופס זה מגדיר בסעיף 5 כי שטח הדירה הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר ע"י הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות הדירה. בתוך זה מגדיר מהם קירות חוץ ומהו קיר משותף.

אנו ממליצים מאוד לקרוא ולהפנים את תוכן הטופס

חישובי שטחים בפרויקט תמא 38/1

אופן המדידה

אדריכלים מאוד אוהבים לעשות שימוש במדידה גראפית – גרמושקה, צילום של ההיתר והסקה של המטראג' הקיים. על-סמך מדידה זו נוטים יזמים רבים להציע את הצעתם לדיירים – הצעה אשר הינה פחות מדויקת, שכן קשה להעריך את שטח הדירות בפועל ללא מדידה פיזית.

במידה והובטח לדייר 25 מ"ר תוספת מכוח תמ"א 38/1, בעיני הדייר תוספת זו צריכה להיעשות מהבנוי (הקיים). גם כאשר הדייר חרג, או סגר מרפסת לפני מספר שנים, מבחינתו לא תתקבל כל צורת חישוב אחרת, שכן הוא לוקח את הבנוי הקיים כעובדה מוגמרת. מבחינה משפטית ההרחבה בוצעה באופן לא חוקי, אך השאלה הינה שאלה מסחרית ולכן נצטרך לספק לו את התוספת בערך מוחלט (תוספת על הקיים הנוכחי).

על כן, המדידה הנכונה והמדויקת ביותר תתאפשר בעזרת מודד לייזר המבקר פיזית בנכס ומודד דירה אחר דירה. כמובן בהתבסס על ההנחיות של צו המכר כאמור מעלה. לעניין עיתוי הבדיקה, מומלץ לעשותה כמובן בטרם הגשת ההצעה לדיירים.

גישת הביניים של חלק מהיזמים, אשר חוסכת בעלויות, היא מדידה של דירה טיפוסית וממנה השלכה לגבי שאר הדירות, אך ישנו כמובן סיכוי לפספס דירה אשר ביצעה הרחבה/חריגה.

אחת הבעיות איתן צריך להתמודד היזם בשלב המדידה הראשונית הינה בעיה פסיכולוגית גרידא. דיירים מסוימים נוטים להעריך את גודל הנכס שלהם ביתר, ובשל כך נוטים להרים גבה כאשר מבשרים להם את שטח הדירה האמתי שלהם.

לאחר הבנה מדויקת של הבנוי הקיים (על כל חריגותיו), קיימת שאלה מוניציפאלית, וזו האם החריגות המסוימות מוכרות ע"י הרשות המקומית (שכן אז אין מדובר בחריגות אלא בתוספות/סגירות מאושרות)? את התשובה יספקו היועצים השונים (לרוב האדריכל המתכן). ומכאן יוכל להציע היזם הצעה מושכלת לדיירים.

סטיות כבילות ומותרות

בצו המכר ישנה התייחסות לעניין הסטייה המותרת. בזמן ביצוע הבניה תיתכן סטייה של עד 2% במידות ועד 5% בכמויות (ברזים קרמיקה, עיצוב, ריצוף וכו'), שלא מזכה את רוכש הדירה בפיצוי.

חישובי שטחים בפרויקט תמא 38 1

שימו לב כי הסטיות המותרות בצו המכר נוגעות לשלב שבין היתר הבניה לבין התוצר הסופי.

אך בתמ"א 38 היזם מספק הצעה לדיירים הרבה לפני קבלת ההיתר, ולכן, בחוזה תמ"א 38 מול דיירים חייבת להיות התייחסות שונה ומוגדרת לשני פרקי זמן:

  1. האחד, ממועד חתימת הסכם עם הדיירים ועד ההיתר,
  2. והשני, ממתן ההיתר ועד התוצר הסופי.

הסיכוי לחריגה בין המובטח בחוזה לבין הזכויות שיינתנו ע"פ היתר הבניה, הינו גבוהה בהרבה מסיכויי החריגה בשלב הביצוע עצמו, ומכאן השוני המהותי בין שתי התקופות. למרבה הפלא, לא קיימת התייחסות לסוגיה חשובה זו מצד המחוקק. לכן, על הדיירים לנהוג ביתר תשומת לב לסטיות מותרות, סבירות ומקובלות, בשלב החוזי.

 

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י חברת אפיקים 38 בע"מ ובכפוף לתנאי השימוש באתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.