תמ"א 38 גבעתיים – יחסינו לאן?

/על ידי

המדיניות העירונית העכשווית, שמכתיבה עיריית גבעתיים בכפוף לעקרונות תכנית המתאר, המתהווה בימים אלה ממש, מנסה להשליט סדר ברחבי העיר בזירת ההתחדשות העירונית.

על אף הרצון הטוב של כל הנוגעים בדבר, בדיקה מדויקת ויסודית שביצענו במשרדנו בעבור מס' מיזמי נדל"ן פוטנציאלים, מוכיחה, כי קיימת סתירה מטרידה בין העקרונות המנחים. זה אחר זה מתגלים מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי בגבעתיים כלא ישימים מעשית ונכשלים במבחן הכלכליות.

 

ראשית, לנוחות הקוראים – מילון מונחים :

יח"ד : יחידות דיור = דירות מגורים

יח"ת : יחידות תעסוקה = משרדים

יח"מ : יחידות מסחר = חנויות

הליך "עיבוי-בינוי" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : חיזוק הבניין הקיים, הרחבת שטח הדירות הקיימות עד 12 מ"ר ממ"ד ועד 12 מ"ר מרפסת מקורה, תוספת קומות חדשות ובהן דירות עבור היזם והגדלת השטח הציבורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : הריסת הבניין הקיים, בניית בניין חדש במקומו לרבות מרתפי חניה תת קרקעיים. הדירות החדשות שמקבלים הדיירים נותרות בשטחן המקורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" מכוח חוק פינוי בינוי בגבעתיים : הריסת קבוצת בניינים קיימים ובניית בניינים חדשים במקומם. הדירות החדשות מקבלות 12 מ"ר ממ"ד ו- 12 מ"ר מרפסת. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות תב"ע באישור הוועדה המקומית ובאישור הוועדה המחוזית ואח"כ באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

מכפיל יח"ד : כמות הדירות שניתן לבנות ביחס לכמות הדירות הקיימות.

מכפיל פלדלת : שטח הדירות החדשות ביחס לשטח הדירות הקיימות.

קו בניין תב"עי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תכנית בניין עיר.

קו בניין תמ"אי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תמ"א 38.

תמא 38 גבעתיים פינוי בינוי בגבעתיים אפיקים 38

דוגמאות לסתירות במסמכים המנחים – תמ"א 38 גבעתיים :

דוגמה #1 :

המתחם הבנוי הקיים גובל ברחוב כצנלסון, ובכיווניו האחרים גובל ברחובות צרים.

במתחם מתגוררות כיום 151 משפחות ב-15 בניינים בני למעלה מ- 50 שנה, שגובהם 2 עד 3 קומות מעל קומת הקרקע. משפחות אלה משוועות לחידוש המתחם.

המתחם ששטחו 7.5 דונם ממוקם באזור המכונה בתכנית המתאר "לב העיר" וע"פ עקרונותיה, לרבות התשריט, ניתן לבחור ביישום כל אחד משלושת ההליכים הבאים : "עיבוי-בינוי" או "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 או "פינוי בינוי מתחמי".

הליך "עיבוי בינוי" לא בא בחשבון בהסתמך על דו"ח מהנדס בניין, הקובע שהבניינים בנויים מ"חומרים נחותים" שגם אם יקיפו את קירותיהם בקירות חיזוק, הם לא ישרדו רעידת אדמה.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מעניק מכפילים לא ריאליים :

עבור הבניינים הגובלים ברחובות המשניים : מכפיל יחה"ד – 1:2, מכפיל פלדלת – 1:2.3. עבור הבניינים הגובלים ברחוב הראשי : מכפיל יח"ד – 1:2.3, מכפיל פלדלת – 1:2.6.

ביודענו שמחיר מכירה למ"ר פלדלת באזור זה בגבעתיים עבור דירה "רגילה" : 25,000 ₪, ועבור דירה "מיוחדת" (גן, דופלקס, פנטהאוז) : 30,000 ₪, קיים ספק רב באשר לרווחיות המיזם בכפוף למגבלות אלה.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" דורש מאתנו לוותר על 50% = 3.75 דונם לטובת צורכי הציבור ובידינו יישארו 3.75 דונם בלבד.

על אף שהתכנית מבטיחה מכפיל יח"ד = 3 ומכפיל פלדלת = 4, היא גם מגבילה אותנו ב- 60 יח"ד לדונם (מדוד בשטח שנותר לאחר ההפקעה). מכאן שניאלץ להסתפק ב- 225 יח"ד בלבד. המכפיל המתקבל במקרה זה = 1:1.49  כמובן אינו ריאלי. התוצאה : במתכונת הקיימת לא יימצא פתרון ל-151 משפחות כנגד רעידות אדמה ו/או כנגד מתקפת טילים.

דוגמה #2 :

המתחם הבנוי הקיים ממוקם סמוך לביה"ס "ברנר". ע"פ תשריט תכנית המתאר המוצעת, הוא מיועד להליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. כיום מתגוררות 94 משפחות במתחם ששטחו 6 דונם. הפקעה בשיעור 50% ובסך 3 דונם תותיר בידינו 3 דונם בלבד. מגבלת 60 יח"ד לדונם תיתן – 180 יח"ד, דהיינו מכפיל – 1.9. שוב : מכפיל לא ריאלי. על אף שהמתחם מיועד ל"פינוי-בינוי בדגש מגורים", מצאנו כי ניתן לקבל פיצוי עבור 102 יחה"ד (שלא נקבל במסגרת מכפיל יח"ד המובטח – 1:3), שטחי מסחר ותעסוקה. אלא שעל אף הרצון הטוב, ידוע היטב כי מחיר מכירה למ"ר באזור לשטחי תעסוקה ומסחר עומד על מחצית ממחיר מכירה למ"ר מגורים. כלומר : ע"מ ליהנות מערך שווה ל- 102 יח"ד שלא נקבל, נזדקק ל- 204 יח"ת (משרדים) ויח"מ (חנויות). גם אם ננצל את גובה הקומות המותר לא נצליח ליישם זאת. כאן ראוי לציין, כי מתוך 3 דונם שנותרים למגורים, 1.5 דונם מיועדים לשטח ירוק חופשי מבינוי. עובדה זו מקשה עוד יותר על המשימה שגם כך בלתי אפשרית בעליל.

דוגמה #3 :

לפנינו שלישיית מגרשים בשולי העיר המערביים, הכלולים בגבעת רמב"ם. בדיקה יעילה תראה שבהם 38 יח"ד ב- 1.7 דונם סה"כ. כאן עקרונות המדיניות מחייבים הליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. תנאי הסף הוא שטח קרקע מינימאלי = 4 דונם. 50% מופקעים לטובת צרכי הציבור. אנו נותרים עם 2 דונם בלבד. סה"כ כמות דירות קיימות = 90, סה"כ כמות דירות חדשות = 120. ברור לכולנו כי מכפיל יח"ד בסך : 1.33 אינו ישים.

גם כאן נותרים הדיירים ללא פתרון, מכיוון שעקרונות התכנית לא מספקים אפשרויות בחירה נוספות.

דוגמה #4 :

ברחוב טייבר, במגרש הקטן מ- 480 מ"ר, ניתנת זכות הבחירה בין הליך "עיבוי-בינוי" לבין הליך "הריסה ובניה מחדש". הליך "הריסה ובניה מחדש" אינו מתאפשר כאן בגלל השטח הקומתי המצומצם המותר לבניה וגם בגלל המגבלה בגובה הבניין : 7 קומות (כולל קומת קרקע וקומת פנטהאוז), היות שכבר היום גובה הבניין הקיים = קרקע + 4 קומות מלאות. כך שהאופציה היחידה העומדת בפנינו היא הליך "עיבוי-בינוי". אלא שגם כאן המציאות החדשה טופחת על פנינו. ע"פ העקרונות החדשים לא ניתן לבנות תוספת ממ"דים מעבר לקווי הבניין התב"עיים. הוראה זו מותירה את כל יחה"ד הקיימות ללא אפשרות לקבל פתרון מיגון נגד טילים. גם אם יסכימו כל הדיירים הקיימים לקבל תוספת מרפסת בסך 6 מ"ר כ"א, הרי שגם היזם אינו "חוגג" כאן. עליו חלה המגבלה במכפיל יחה"ד בסך 1.5. התוצאה : בניין זה יישאר במצבו הבלוי והעגום הנוכחי ללא תקוה הנראית באופק.

לסיכום : אין די ברצון טוב של הרשות המקומית, אלא עליה גם לגבש מדיניות עירונית שעקרונותיה "יעבדו", לא יסתרו זה את זה ויאפשרו פעילות נדל"נית בעיר לרווחת כלל תושביה.

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

 

תיקון 115 – סוגיית היטל השבחה בתמ"א 38

/על ידי

אחרי דיונים סוערים למדי ורעש תקשורתי, פורסם בתאריך 03/04/2016 תיקון 115 לחוק התכנון והבניה. המאמר הנ"ל יספק סקירה מקיפה לעניין התיקון החשוב והשלכותיו בעיקר לעניין היטל השבחה תמ"א 38. את הוויכוח "למי השינוי טוב יותר" – ליזמים או לרשויות מקומיות נשאיר לכם. בהערת אגב, יצויין שגם רשויות מקומיות וגם התאגדות הקבלנים לא היו מרוצים ב-100% מהנוסח הסופי, אך כולם מבינים שהערך הגדול הנו בעצם קבלת הודאות בסוגיה בוערת ומהותית.

תיקון 115 לחוק התכנון והבניה עוסק ב-3 נושאים:

  1. הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית בגין תכנית דרך.
  2. התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי.
  3. היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית  בגין תוכנית דרך

ערב התיקון, במידה והוגשה תוכנית דרך בידי המדינה או מטעמה וחוייבה ועדה מקומית בפיצוי עקב נזקים שנגרמו ע"י אותה תוכנית, אזיי הייתה זכאית ועדה מקומית לשיפוי בשיעור 70% מגובה הפיצוי. תוכנית דרך לעניין הזה – תוכנית דרך שכלולה בתוכנית מתאר ארצית לדרכים או למסילות ברזל וגם כל תוכנית שמהווה נגזרת מהן.

התיקון קובע שתקום ועדת השיפוי שתדון בבקשות של ועדות מקומיות אשר קיבלו זכות במקרים מסויימים לבקש הגדלת שיעור השיפוי.

לכאורה אפשר לחשוב שהתיקון חל רק לגבי היחסים בין ועדה מקומית ומדינה, אבל הוא כן ישפיע על פעילות שוטפת של ועדות. השינוי מבטל, בעצם, את תקרת השיפוי עבור ועדה מקומית ומטיל בכך יותר אחריות על ארגונים של המדינה שאחראים להגשת תוכניות דרך. הדבר עשוי לזרז תהליך קבלת החלטות בנושא זה אשר ישפיע גם על כל שרשור התוכניות שתלויות בתוכניות דרך.

התניית הפקדת תכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי

לפני אישור התיקון היינו עדים תקופה ארוכה למצב אבסורדי שפגע בקצב התקדמות פרוייקטים מסוג תמ"א 38 בחלק מהערים. ברור שלפרויקטים מסוג זה ישנן השלכות רבות על הסביבה הקרובה. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שהמקרקעין שלהם נפגעו מתכנית שלא בדרך של הפקעה לדרוש מועדה מקומית פיצוי על כך. חלק מועדות מקומיות רצו בהתאם לדרוש מיזמים כתב שיפוי כתנאי למתן היתר. החוק איפשר בעבר במקרים מסויימים את הפרוצדורה הזאת. למשל במקרה של הגשת תוכנית דרך, כפי שראינו בשינוי מעלה או לפי סעיף 202ב שעוסק בכתב שיפוי כתנאי למתן היתר להקמת מתקן שידור לתקשורת בשיטה התאית. אבל, דווקא במקרה של דרישת היתר לפי תמ"א 38 חוק התכנון והבנייה לא הגדיר שום זכות כזאת. כפי שנאמר לעיל, נוצר מצב מוזר ביותר – הועדה רוצה לקדם היתר, היזם בוודאי רוצה לקדם, והועדה דורשת תנאי שאינו מוסדר על ידי שום חוק. בשורה התחתונה דרשו הועדות שלא לפי החוק וחלק היזמים בצדק סירבו לקיים את הדרישה הזאת. כל הסיטואציה המתוארת גרמה לעיכובים רבים בהליכי היתרי בניה לפי תמ"א 38.

התיקון מסדיר את המצב. אנו נמנע מלפתוח דיון האם יש צדק בדבר – ישנן יתרונות וחסרונות אשר נבחנו בהליכי החקיקה – הועדה רשאית לדרוש את כתב השיפוי שיהיה בנוסח אחיד והיזמים יהיו מחוייבים לכך כחלק ממילוי תנאים לקבלת היתר בניה. כל עוד הכללים ברורים מראש וידועים לכל הצדדים זה בוודאי ישפר את המצב ויזרז הליכי רישוי ומתן היתר בניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הדבר בפני עצמו טוב למשק ולכן ניתן להתייחס לתיקון הזה כחיובי למרות הניואנסים הבעייתיים שצויינו לעיל.

היטל השבחה תמא 38

בהליך התחדשות עירונית? אל תוותרו על ליווי מקצועי של אפיקים הנדסה

היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש)

זו בוודאי גולת הכותרת של התיקון. מדובר בהשלכות כספיות כבדות משקל ולכן חשוב להבין היטב את מהות התיקון ופחות לעסוק בעובדה שהוא מעמיס עוד משהו על פרוייקטים מסוג תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

ראשית, קצת מידע לגבי היטל השבחה. ההיטל הזה מהווה סוג של מס שמוטל ע"י המדינה על כל אחד שנהנה מהשבחת המקרקעין בדרך של הוספת זכויות בניה. סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מקנה לועדה מקומית זכות לגביית ההיטל כאשר לגבי שיעור ותנאים מפנה הסעיף לתוספת השלישית לחוק.  הינה ההגדרה המדוייקת של ההשבחה לפי התוספת השלישית: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 3 לתוספת השלישית קובע שהיטל הינו בשיעור מחצית ההשבחה (50%). סעיף 19 לתוספת השלישית עוסק במתן פטורים מהיטל השבחה וסעיף קטן 19 (ב) (10) (א) מתייחס ספציפית לפטור לפי תמ"א 38. הפטור הזה נתן מענה מלא לתמ"א 38.1 (חיזוק) כיוון שבמסלול הזה לא ניתן לחבר זכויות תב"ע וזכויות תמ"א. רוב הבעייתיות מנקודת מבט של רשויות מקומיות הייתה במסלול תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש). הרשויות המקומיות גבו היטל השבחה עבור זכויות שנובעות מתב"ע והיו מעניינות לגבות היטל השבחה גם על זכויות מכוח תמ"א 38 ולא יכלו בגלל הפטור. חלק מרשויות מקומיות קידמו תוכניות חלופיות לתמ"א 38, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב. מטרת התוכניות החלופיות לתת מענה להתחדשות העיר בכללותה ובין היתר לפתרונות תשתיות, מוסדות חינוך, חניה וכו'. המטרות האלה חשובות מאוד, אבל מעניין לראות את התייחסות הרשיות לנושא של היטל השבחה באותן תוכניות. במקום להפנות להוראות תמ"א 38 התוכניות פירטו מחדש דרישות החיזוק והתקנים הרלוונטיים ולגבי היטל השבחה כתבו "ייגבה לפי הדין". "הדין" לגבי היטל השבחה תואר לעיל – היטל בשיעור 50%.

כדי להבין מה אמור להשתנות כעת כדאי ללמוד כמעט כל מילה בפסקה די קצרה ולכן היא תבוא להלן במלואה: "בסעיף קטן (ב)(10)(א), בסופו יבוא "ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל־ 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14 א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב 2);".

מצד אחד די ברור שלגבי 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ימשיך לחול פטור ולגבי יתר הזכויות יחול היטל בשיעור מופחת של רבע (25%) במקום מחצית (50%). יותר מזה, ניתן לבקש להפחית אותו עוד עד לשמינית (12.5%) ועד לפטור מלא בכלל. נשמע שינוי מעולה ליזמים. בואו נלמד כעת את הסעיף קטן (ב)(10)(א) עצמו. הוא אומר שהפטור יחול על השבחת מקרקעין בשל קבלת היתר לבניה או להרחבת דירת מגורים שניתן מכוח תמ"א 38. כעת מובן שהתיקון חל רק על היטל השבחה שקשור לתמ"א 38 ולכן מצד שני ממש לא ברור מה זה אומר לגבי אותן תוכניות חלופיות שמקדמות מספר עיריות.  נראה שסעיף נוסף בתוספת השלישית יכול לעזור ולהבהיר את המצב.  סעיף קטן (ב)(10)(ב) קובע שאם הוכנה תוכנית מפורטת  לפי הוראות תמ"א 38 ובין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, גם לגביה יחול פטור באותו חלק מהשבחה שהיה פטור לו היה ניתן היתר ישירות לפי תמ"א 38. כעת צריך רק להבין מה יהיה הדין בעניין היטל השבחה של תוכניות שהוכנו לא מכוח תמ"א 38 אבל כן מתייחסות לחיזוק מבנים מרעידת אדמה. לדעתי, המהות במקרה זה אמורה לגבור על הצורה וגם לגביהן צריך לחול אותו דין כאילו הוכנו לפי תמ"א 38, אבל יתכן ובמציאות יהיה עוד וויכוח בעניין הזה.

התיקון גם מבהיר את הכללים ומכניס בצורה לגיטימית היטל השבחה בשיעור מוקטן מהותית (25% במקום 50%) ואפילו מגדיר פרוצדורה במקרים מסויימים לבקש עוד הקטנה עד ל-12.5%. כמובן, התיקון משאיר לועדה מקומית זכות גם לתת פטור מלא. היטל השבחה מהווה הוצאה די משמעותית בתקציב פרוייקט תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש) והקטנה שלו בחצי יכולה כעת להגדיל אטרקטיביות ליזמים בחלק מהפרוייקטים שבעבר נפסלו עקב גודל הסעיף התקציבי הזה והעדר הנחיות ברורות.

לסיכום הדברים, ניתן לומר שתיקון 115 לחוק התכנון והבניה הביא וודאות בעניין כתב שיפוי והיטל השבחה. ככלל, ודאות מספקת שינוי חיובי בהסתכלות מקרו כלכלית ותורמת להגדלת העסקאות מסוג תמ"א 38 עקב התבהרות הכללים ובעקיפין תורמת להגדלת היצע דירות למכירה שאמור להשפיע על מחירי הדירות.

להורדת נוסח תיקון 115 לחוק התכנון הבניה לעיונכם לחץ כאן.

אולי יעניין אותך: מחשבון פינוי בינוי – כנס לחישוב מיידי

כך מיישמות ועדות התכנון את תיקון 3/א לתמ"א 38

/על ידי

שנה שלמה חלפה מאז הדרמה הגדולה, שהתחוללה בזירת תמ"א 38, עת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, הפך על פיה את מדיניות עוה"ד מיכה גדרון, יו"ר בדימוס של ועדת הערר המחוזית בת"א, בהחליטו להכתיב את חישוב זכויות הבנייה התמ"איות במסלול הריסה ובנייה מחדש על בסיס הקומה הטיפוסית הקיימת ולא התיאורטית.

במשך הזמן שחלף המתינו רבים מהיזמים לשיטת החישוב הסופית, שתתקבל ע"י מקבלי ההחלטות, עצרו הגשת בקשות להיתרי בנייה לרשויות המקומיות, נזהרו במתן הבטחות והתחייבויות לדיירים ונשאו תפילה חרישית להשבת המציאות היציבה על כנה.

ב- 20.11.16 אושר לבסוף תמ"א 38 תיקון 3 א בקבינט הדיור, ובו ברגע הופץ תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי בין כל העוסקים בתחום.

בתיקון 3/א הוחלט כי תוספת הזכויות התמ"איות תתבסס על שטח הקומה הטיפוסית הקיימת שתורחב ב- 13 מ"ר לכל יחה"ד שבה, כולל תוספת של 1.5 עבור בניינים בני קומה אחת, 2.5 עבור בניינים בני 2 קומות, 3 עבור בניינים בני 3 קומות ו- 3.5 עבור בניינים בני 4 קומות. בנוסף תינתן תוספת בסך 13 מ"ר עבור כל יחה"ד הקיימות. קומת קרקע חלקית תובא במניין הקומות באם השטח הקיים בה עולה על 50% משטח הקומה הטיפוסית. באם הוא מופחת מ- 50% יינתן שטח נוסף בגין סגירת הקומה המפולשת בסך ההפרש בין הקומה הטיפוסית המורחבת לבין השטח הבנוי בקומת הקרקע המפולשת. שטח בסך 12 מ"ר לממ"ד יוכפל במס' כלל יחה"ד שתיבנינה בבניין. על הזכויות התמ"איות תתווספנה הזכויות התב"עיות והקלות כמותיות.

הגורם המקצועי החשוב ביותר, שעליו מסתמך כל יזם בהתחילו מיזם נדל"ן חדש, הוא האדריכל

האדריכל הוא זה המשמש כמתווך מקצועי בין מחלקת/אגף ההנדסה ברשות המקומית לבין היזם. תפקידו ללקט נתוני מפתח תכנוניים מתוך תכנית המתאר העירונית, התב"עות החלות במקום, תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי, חוק התכנון והבנייה ועקרונות המדיניות העירונית.

לאחר שליקט בקפידה את כל הנתונים, הוא עמל על הנפקת דו"ח זכויות הבנייה. על בסיס דו"ח זה יכין השמאי של היזם דו"ח אפס. אם עולה מדו"ח זה רווח יזמי החוצה את 20% יוצא היזם לדרך הארוכה, המתחילה בהחתמת דיירי הבניין ומסתיימת בקבלת טופס 4 של הבניין החדש.

בעידן של אי יציבות וחוסר ודאות בשיטת חישוב הזכויות, נוצר בלבול ברשויות המקומיות, במשרדי האדריכלים ומכאן בחברות הנדל"ן היזמיות והקבלניות המושלך ישירות לדיירים הקיימים.

תמ"א 38 תיקון 3 א , כיצד מיישמות ועדות התכנון

בערי גוש דן מובילה גבעתיים בתחושת הבלבול ובמדיניות המשתנה חדשות לבקרים

בשנה האחרונה הוקפאו בעיר מיזמי נדל"ן בשלושת הערוצים : מתחמי פינוי-בינוי, מיזמי עיבוי-בינוי 38 ומיזמי הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. שיטת חישוב הזכויות השתנתה שוב ושוב, בקשות להיתרי בנייה נתקלו בסירוב בוועדה המקומית והתושבים, היזמים והאדריכלים עמדו מול שוקת שבורה.

כיום עומדת הוועדה המקומית לפני בחירת חלופה אחת מתוך 6 חלופות שהוכנו לתכנית המתאר העירונית ע"י משרדה של האדריכלית נעמה מליס. בינתיים, הוחלט על הפעלת סעיף 78 על העיר כולה, בכל הנוגע ליישום הוראות תמ"א 38, הופץ לקהל המתכננים נספח תשריט נפחי בנייה המתייחסים לרשת הרחובות העירונית בכיוון דרום-צפון ומזרח-מערב ולמרחק הנתון בין קווי המגרשים הקדמיים משתי גדות הרחוב.

מס' הקומות המותר ע"פ נספח זה נע בין 5 לבין 8 קומות, לרבות קומת קרקע וקומת גג חלקית. תשריט נפחים זה מותיר בניינים רבים ללא אפשרות להתחדש בהליך הריסה ובנייה מחדש, שכן אינו מאפשר מפתח המרה ולו של 1:2.5 בין כמות יחה"ד הקיימות לבין יחה"ד החדשות.

כעת נותר לבדוק פרטנית בכל מיזם את היתכנות הקומבינציה בין יישום תמ א 38 תיקון 3 א לבין נספח תשריט נפחי הבניה.

בהליך התחדשות עירונית? פנו אלינו כבר כעת לקבלת ההצעה הטובה ביותר

העיר הרצליה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית

הרצליה התחדשה בשנת 2013 בתכנית המפורטת לחיזוק מבנים מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 – הר/2213 והיום נחשבת כמובילה בתחום ההתחדשות העירונית. לא זאת בלבד, שערכי הקרקע עלו בעיר וכמעט ומשתווים היום למקביליהם במטרופולין התל אביבי, אלא שהתנהלות מחלקת ההנדסה בעיר בשת"פ מלא עם ראש העיר לצד הקמת מחלקה מיוחדת להתחדשות עירונית הניבה כללים ברורים.

נקבעה חלוקה לאזורי תכנון, המבחינים בין אלה המיועדים להליך עיבוי-בינוי, לבין אלה המיועדים להריסה ולבנייה מחדש לבין אלה המיועדים למתחמי פינוי-בינוי רחבי היקף.

כל אדריכל הפונה לרשות המקומית מקבל פרוטוקול פרה-רולינג ומבין היטב את אשר ניתן לבצע במגרש שאותו הוא מתכנן. התנהלות הרשות המקומית והר/2213 מייתרת לחלוטין את תמ"א 38 תיקון 3 א ברחבי העיר.

עקרונית, בניין העובר הליך עיבוי-בינוי נהנה מתוספת 2.5 קומות נוספות על גג המבנה הקיים ומסגירת הקומה המפולשת וזוכה בתוספת 3.5 קומות באם יעבור הליך הריסה ובנייה מחדש.

איך מתייחסת ר"ג לתיקון 3 א בתמ"א 38 ?

תמ"א 38 רמת גן עברה טלטלה קשה מאז החלטת ועדת הערר המחוזית בת"א בעניין חורגין 15.

ב- 13.2.16 פורסם באתר האינטרנט העירוני מסמך הנחיות לחישוב הצפיפות במגרש ולחישוב זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38.

התכנית ג/53 שהרשות המקומית ניסתה לקדם מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ואשר הופקדה ביולי 2014, נתקלה בשפע התנגדויות, ולכן מינתה הוועדה המקומית את החוקרת האדריכלית מרים ארז ולצדה את השמאית לבנה אשד שתגשנה לוועדה את המלצותיהן.

ביוני 2016 ניתנו ההמלצות, אשר כללו הקטנת צפיפות יחה"ד במגרש, הצרת קווי הבניה, הורדת המכפילים במפת המכפילים.

השינויים שהוצעו גרמו לביטול עסקאות רבות, שנחתמו קודם לכן, וכללי המשחק השתנו.

הוועדה המקומית תאמץ מעתה את תיקון 3א החדש, וציבור האדריכלים ממתין לקביעת צפיפות יחה"ד לדונם – סעיף שעליו חלוקים יו"ר הוועדה המקומית, עוה"ד אביבית מאור נמרודי וחבר המועצה וחבר הוועדה המקומית עו"ד רועי ברזילי.

אדריכלים ויזמים רבים המתינו להחלטה הסופית, ורבים מהם לא הגישו לאחרונה בקשות להיתר בנייה. כיום כל דו"חות ההיתכנות שנבנו ע"פ המסמך מפברואר 2016 מתעדכנים במשרדי האדריכלים ע"פ תיקון 3א' לתמ"א 38.

תמ"א 38 תיקון 3 א , כיצד מיישמות ועדות התכנון

כיצד מתייחסת מדינת תל אביב לתיקון 3/א לתמ"א 38 ?

תל אביב המתנהלת מאז לידת התמ"א ב- 2005 בכללי משחק עצמאיים ומתווה לעצמה מדיניות משלה, מקדמת זה 8 שנים את תכנית המתאר החדשה תא/5000.

התכנית שהוכנה בקפידה ומסדירה את כל אזורי המגורים, התעסוקה, המסחר והשטחים הציבוריים ברחבי העיר, קובעת נפחים, גבהים, ומקדם רח"ק לכל אזור ואזור.

במקביל מתקרבת היום תל אביב לקבלת תוקף לתקנון הסופי של תכנית הרבעים – רובע 3 ורובע 4, וכבר הפיצה מסמך מנחה בכל הנוגע ליישום הוראות תמ"א 38 במסלול עיבוי-בינוי והריסה ובנייה מחדש בכל רחבי העיר.

עם ביטול הליך הפרה-רולינג, העירייה מקשה מאוד על מתן ייעוץ ראשוני מקצועי ליזמים ולאדריכלים, והם נאלצים להמתין זמן רב לתיקי המידע. קושי נוסף הוא עקב הפעלת הליך הרישוי המקוון המאלץ יזמים לפתור את תכנון הבניין מול כל צוות יועציו בתחומי ההנדסה השונים כבר עם הגשת הגרמושקה הראשונית מבלי לדעת עקרונית, באם תאושר בסופו של דבר. על אף זאת, יש לציין שעת"א דאגה להעלות לרשת האינטרנט את כל מסמכי המדיניות שלה ותומכת יומיומית במשתמשי המערכת המקוונת.

גם תל אביב, דומה שתייתר לחלוטין את תיקון 3 א ותנצל את הסמכויות הנרחבות שהוא מקנה לרשות המקומית להחליט כיצד ליישם את הוראותיו במסלול הריסה ובנייה מחדש.

לסיכומו של עניין, לא קלים הם חייו של אדריכל, העוסק בהתחדשות עירונית לרבות ארבעת מסלוליה : שימור מבנים, עיבוי-בינוי, הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 3 א וכמובן פרויקט פינוי בינוי.

היות שהאדריכל הוא זה המוביל את הליך ההתחדשות העירונית באמצעות חישוב הזכויות ותכנון הבניין ו/או המתחם האורבני, הרי שנהירות ובהירות הנתונים שעליהם הוא מסתמך, חיוניות לאין שיעור, וכל תמורה על ציר הזמן בזכויות הבנייה ובצפיפות יחה"ד המותרות לבנייה, משנה בכל פעם מחדש את היתכנות המיזם, וגורמת לאובדן זמן והפסד כספי הן לאדריכל והן ליזם תוך ערעור יציבות מערכת היחסים עם הדיירים.

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

לקריאה נוספת: ההבדל בין תמ א 38 2 פינוי בינוי? השוואה מעשית | תיקון 4 לתמ"א 38

חוק הרשות להתחדשות עירונית – פטור מקיף ממס שבח בתמ"א 38

/על ידי

בתום ציפייה ממושכת פורסם ברשומות ביום 21.8.16  – חוק הרשות להתחדשות עירונית התשע"ו-2016,

במסגרת החוק הוכנסו מספר הקלות משמעותיות לעניין חבות מס שבח ומע"מ בעסקאות תמ"א 38, הקלות שמטרתן להאיץ את קצב התחלות הבניה ולהרחיב את מעגל הכדאיות ליזמים.

מה בין עסקת קומבינציה לעסקת תמ"א 38:

במסגרת עסקת תמ"א 38 מוכרים בעלי הדירות בבית המשותף לידי היזם את הזכויות המוקנות להם מכוח התכניות הרלוונטיות, בתמורה לשירותי בניה במטרה לחזק את המבנה בדרך של עיבוי וחיזוק או בדרך של הריסה ובניה מחדש.

מספר אירועי מס מתרחשים בעסקה כזו, כמוה כעסקת קומבינציה:

  1. הדיירים – מוכרים ליזם זכויות במקרקעין בתמורה לקבל שירותי בניה.
  2. היזם – רכישת זכויות בניה – מס רכישה + מס שבח + מעמ שירותי בניה + מעמ עבור רכישת זכויות + היטלי השבחה עבור הגדלת הזכויות.

כדי לעודד תמ"א 38 הוחלו בזה אחר זה פטורים ייחודיים בחוק מיסוי מקרקעין. ככל שהתמורה לדיירי הבניין התקבלה בדמות חיזוק הבניין התאפשר פטור ממס שבח עבור התמורות לדיירים בגין הזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38.

בפרויקטים של הריסה ובניה התקבל פטור מעט שונה – לקריאה נוספת – מס שבח בעסקאות תמ"א 38/2.

עד לחיקוק חוק הרשות להתחדשות עירונית היו נהוגים הפטורים הנ"ל להנתן על זכויות מכוח תמ"א 38 בלבד, וככל שנעשה שימוש בזכויות תב"עיות לא היו ניתנים הפטורים האמורים.

כנ"ל לעניין חוק המע"מ שעבר תלאות, ולבסוף בתיקון 47 לחוק המעמ סעיף 31ב קבע כי יחול מע"מ בשיעור 0 עבור שירותי בניה מכוח תכנית החיזוק.

הפטורים הנ"ל עמדו במבחן המציאות באופן חלקי בלבד – גרמו ליציאת פרויקטים רבים לפועל אך השאירו מספר לא מבוטל של פרויקטים פוטנציאלים יתומים מיזם.

על כן ניסו היזמים להציג את עסקת התמ"א 38 כעסקת קומבינציה ולהשתמש בפטורים הייעודיים. מבחינה טכנית מדובר בדיוק באותה עסקה – מכירת זכויות בניה כנגד מתן שירותי בניה. כך הצליחו יזמים לתכנן מס בעסקאות תמ"א 38 תוך שימוש בפטור ממס שבח בחישוב ליניארי מוטב – עד 2 מליון ש"ח ללא הבחנה בין תב"ע לתמ"א38. שיטת המיסוי מבוססת על פטור מרכיב דירת המגורים בצירוף מגן מס בדמות פטור מס על זכויות הבניה, עד כפל שווי הדירה בלא זכויות הבניה ובלבד שלא יעבור את 2 מליון ש"ח (הנמוך מהשניים).

עם עליית מחירי הדירות הלך וקטן מספר השימושים בפטור הנ"ל משיקולי חוסר אפקטיביות, הרי כל דירה באזורי המרכז מתקרבת ל-2 מליון ₪.

וכך נאלצו היזמים לשוב ולהשתמש בפטור הייחודי ולשלם מס על הרכיב התב"עי.

חוק הרשות להתחדשות עירונית - פינוי בינוי ותמא 38

בהליך התחדשות עירונית? אל תוותרו על ליווי מקצועי של אפיקים הנדסה

תיקון מס' 88 לחוק מיסוי מקרקעין , הרחבת הפטור ממס שבח ומע"מ על זכויות מכוח תב"ע:

לפני כניסתו לתוקף של חוק הרשות להתחדשות עירונית והתיקון האמור, ניתן פטור ספציפי ממס שבח בהתאם לפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר הוגבל אך ורק למכירת זכויות מכוח תמ"א 38. כמעט בכל העסקות מכוח תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש היינו עדים לשימוש בזכויות תב"עיות ולכן חל חיוב במס שבח. באותו אופן חושב מע"מ שירותי בניה עבור זכויות תב"ע.

עפ"י החוק החדש יחול מעתה פטור מלא ממס שבח גם כאשר יעשה היזם שימוש בזכויות נוספות מכוח התב"ע, ובלבד שהשטח שיתווסף לדיירים הקיימים לא יעלה על 25 מ"ר.

בנוסף הורחב בהתאמה מע"מ בשיעור 0 (להלן הפטור) – עד לתיקון ובהתאם לסעיף 31ב לחוק מע"מ על מתן שירותי בניה בעסקאות תמא 38 יחול מע"מ בשיעור אפס על רכיב התמא38. כעת עם התיקון יחול הפטור כאמור על זכויות מכוח תב"ע.

עפ"י הוראות סעיף 49לב לחוק מיסוי מקרקעין יהיה יום המכירה כמוקדם מבין המועד שבו התקיים התנאי או שבו מומשה האופציה (באם קיימת), לבין מועד תחילת מתן שירותי הבניה מכוח תכנית החיזוק או חיזוק בצורה של הריסה. לכן אם טרם התקיימו התנאים בפרויקטים הקיימים ככל הנראה שלא תחול חבות במס על זכויות שלא מכוח תמא 38.

רשות המיסים טרם גילתה את דעתה באשר לאפשרות להחיל את הוראות החוק החדש לגבי הסכמי תמ"א 38 שנחתמו לפני פרסומו של החוק החדש (בין אם התבקש בעסקות אלה ניצול פטורים אישיים של בעלי הדירות, לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן לא נדחה, ובין אם התבקש ניצול של הפטור הספציפי, לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן נדחה למועד כניסתו לתוקף של ההסכם שהוא בדרך כלל מועד קבלת היתר הבנייה).

בנוסף נקבע כי תחולת פרק חמישי 5 לגבי עסקאות תמ"א 38 תוארך עד לתום 2021 כנל לגבי סעיף 31ב לחוק המע"מ לגבי מע"מ אפס (כפי שנקבע בתיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין).

אז מה צופן לנו העתיד?

כעת יהיה צורך להוכיח כי ניתנו שירותי חיזוק עד למגבלת החוק ומכאן לא יהיה צורך לשימוש בפטורים או חילוץ שווי המס מתוך ניתוח מקור הזכויות.

העדכונים הנ"ל הם חלק משורה של תיקונים וחקיקה משלימה אשר נועדה להפחית את נטל המס ולגרום לכניסתם של פרויקטים רבים יותר למעגל הכדאיות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.

מזה חודשים רבים שאנו מצפים לתיקון 4 לתמ"א 38 אשר עשוי להכניס שינויים נוספים ומרחיקי לכת ולהוסיף עשרות אלפי בניינים נוספים למעגל הכדאיות.

להורדת חוק הרשות להתחדשות עירונית לחץ כאן

חיזוק מבנים – תקן 413 ללא קומת עמודים מפולשת

/על ידי

חיזוק מבנים – תקן 413 ללא קומת עמודים מפולשת

רבים שוכחים כי תמ"א 38/1 נועדה בראש ובראשונה לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה צפויות, ורק לאחר מכן לספק ולתמוך בשאר היתרונות הנגזרים מיישום רחב היקף של התכנית. למעשה ההכרח היחידי לקבלת הזכויות מכוח תמ"א 38 הוא חיזוק המבנה לפי תקן 413, אך האם חיזוק מבנים לפי התקן (2413) אפשרי ליישום בכל בניין?

לפני שנבחן פתרון פרקטי המיושם כבר היום בחלק מהבניינים רצינו לעשות סקירה קצרה אודות שיטות  לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38 וכיצד קובע מהנדס הקונסטרוקציה את אופן ביסוס המבנה הרלוונטי עפ"י תקן 413.

ראשית יש להכיר את סוג הקרקע:

הלחצים המופעלים מעצם בניית הקומות החדשות חייבים להישען על יסודות חדשים כדי לא להעביר את העומס על התשתית הישנה שלא תוכננה לשאת עומסים שכאלו. לכן מתכננים עמודים חדשים הנצמדים לעמודים הקיימים. עצם ההצמדות גורמת להגברת העומס על הקרקע, והחשש שמא ישקע הביסוס החדש והישן אל תוך הקרקע.

בקרקע חרסיתית מבצעים חיזוק מבנים באמצעות כלונס, אשר עובד על חיכוך המעטפת עם האדמה, ולכן יש להגדיל את העומק ולעבות את היסוד הקיים על מנת לקבל את התוצאה הרצויה ולהקטין את הסיכון, לרוב קוטר הכלונסאות בבניינים של תמ"א 38 יהיה בין 50-60 והעומקם בין 10-15 מטר עומק.

כדי להתמודד עם הסיכון, במידה והקרקע היא חולית / כורכר, מתכנן לעתים המהנדס יסוד רדוד בדמות פלטות במידות 120/120/30, בצורה זו העומס מתפזר והסיכון לשקיעה קטן.


חיזוק מבנים - תקן 413 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמהכיצד מחזקים את הקומות העליונות לפי תקן 413 :

קיימות מספר שיטות קונסטרוקטביות ליישום תקרה מקשית ע"ג התקרה הקיימת, אך בכל מקרה ההתבססות על התשתית הקיימת יוצרת בעיה של מפתח (מרווח) גדול מדי בקומות החדשות בין עמוד לעמוד. לכן מחברים קורות קשר בין העמודים וכך תולים את הקומות החדשות המתווספות על הקונסטרוקציה החדשה. מעבר לאמור, נדרשת קשירה של אותן קורות קשר במרכז המפתח, הפתרון לסוגיה זו הוא שימוש בפיר המעלית (החדש) כאלמנט חיזוק משמעותי ביותר וקשירתו לקורות החדשות כתחליף לעמוד מרכזי תומך.

בשל הגבלות המבנה הישן נוצרת מורכבות ביצוע מאתגרת במיוחד. לעתים תכופות נעשה שימוש בקורות ברזל (RHS), המתחברים לרלסים ומוסיפים לחיזוק המבנה.

אלמנט נוסף הם קירות ההקשחה שהפכו לסימן ההיכר לתמ"א 38, כאשר אנו רואים חלון שקוע כתוצאה מהוספת אלמנט חיזוקי בדופן הקיר בעזרתו אנו קושרים בין העמודים אותם חיזקנו.

חיזוק מבנים ללא קומת עמודים עפ"י תקן 413:

בניינים רבים כשירים לביצוע פרויקט של תמ"א 38, הן מבחינת המצב הקונסטרוקטיבי, הן מבחינת גילו הכרונולוגי של המבנה, הן מבחינה תכנונית, והן מבחינת כלכליות הפרויקט ליזמים, אך מעבר לאפשרויות התכנון צריך לתת את הדעת לגבי יישום החיזוק ופתרונות החיזוק בטרם ניגשים לשלב התכנון.

באזור גוש דן והסביבה קיימים היום בניינים רבים העומדים בכלל הפרמטרים שציינו מעלה, לרבות מבחן הכלכליות, אך יזמים טובים כלל אינם ניגשים והסיבה היא אחת – העדר פתרון פרקטי לחיזוק המבנה לפי התקן המחייב. אילו רק היו מכירים אותם יזמים את הפתרון המובא להלן כלל לא היו חוששים לגשת לבניינים מסוג זה.

ביסוס גרעין – תמ״א 38/1 – תחת מגבלות ביצוע קובנציונאלי – 2016 :

בורג קרקע חיזוק מבנים - תקן 413 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לפי תמ

במרבית הפרויקטים , ביצוע ביסוס לגרעין המרכזי  של הבניין מהווה אתגר לא קטן ואף לפעמים בלתי אפשרי – הקושי נובע ממספר סיבות , ובעיקר הקושי הגדול ל״הכניס״ כלים הנדסיים כגון מכונת קידוח ללב הבניין.

כאמור בבניינים בעלי גרעין חשוף, או קומת עמודים פתוחה, העבודות מתבצעות ביתר קלות, אך כשאין ברירה כל שנותר הוא לחפור את הגרעין, עבודה כירורגית כשלעצמה, ולבצע עיגון בעזרת ברגי  קרקע (עיגון במכונות ידניות)  – קוטר הברגים נקבע ע"י קונסטרוקטור עפ״י טבלת העומסים הנדרשים, בשילוב יציקת פלטת בטון עליונה כמתואר בתרשים מטה. את הפתרון המוצע הוביל וקידם גידי הוד בתאום ובאישורו של יועץ הקרקע. בנוסף קיבל ההליך את אישורו של קונסטרוקטור הפרויקט וכן הליך תאום לפני ביצוע עם החברה המספקת והמתקינה.

*בתמונה – גידי הוד מפקח ומנהל פרויקט עם ברגי הקרקע שהוזמנו במיוחד מגרמניה, ועומדים בתקן 413
 
לקריאה נוספת: בדיקות הנדסיות בפרויקט תמ"א, חישוב שטחים בפרויקט תמ"א 38

להלן תמונות מהאתר בו יושם חיזוק מבנה באמצעות בורג הקרקע:

הירשמו לקבלת עדכונים

לא ניתן היה לשמור את המנוי שלך. בבקשה נסה שוב.
נרשמת בהצלחה

מאמרים נוספים

פינוי בינוי קבלת 2 דיקות

מדריך פינוי בינוי קבלת 2 דירות -עכשיו זה חוקי

בשנים האחרונות נרקם פרויקט פינוי בינוי המכיל אפשרות לפיצול הדירה באופן חוקי, הרעיון המהפכני קיבל את המלצת העיריה ועונה לשם "דיורית". וגם רעיונות נוספים להשגת תמורה מקסימאלית בפרויקט פינוי בינוי

צור איתנו קשר

משרד

משרד מגדל טויוטה, קומה 23

יגאל אלון 85 תל אביב

פרטי התקשרות

כתבו לנו ונהיה בקשר בהקדם האפשרי

קיבלתי דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 / 1, כמה עלי לשלם?

/על ידי

נהוג להסתכל על עסקת תמ"א 38 כאל "עסקת נטו" עבור הדיירים, ז"א שהדיירים לרוב לא מוציאים שקל מכיסם (אלא אם כן מעוניינים בתוספות שלא הובטחו בשלב החוזי), היזם ישלם גם עבור חבויות המס של הדייר כתוצאה מההטבות אותן מקבל במסגרת פרויקט תמא 38.

כתוצאה מההנחה הזו מתרחשים המון תהליכים ומתקבלות החלטות ברמה התכנונית המשפיעות על התמורה הישירה של הדיירים, וזאת כדי להקטין חשיפת המס ליזם וליצור כדאיות כלכלית שכה חשובה להצלחת הפרויקט.

במאמר הנ"ל נדון במספר סוגיות מהותיות במיסוי פינוי בינוי ובמיסוי תמא 38 בהם אנו נתקלים מדי יום.

לפני שנתחיל נבצע הבחנה ברורה בין עסקאות פינוי בינוי לבין תמ"א 38 2 שהיא למעשה פינוי בינוי מכוח התמא 38. שתי העסקאות שונות לחלוטין, ראשית מבחינת סף יחידות מינימאלי הנדרש בפרוקיט פינוי בינוי ועומד היום על 24 (יחידה לעניין זה יכולה להיות גם חנות או שטח מסחרי אחר לצורך העניין). בעסקת פינוי בינוי לא מעניין את היזם שנת קבלת היתר המקור, ואין חשיבות לבדיקת זכויות מכוח תב"ע או תמ"א 38, כי הרי יוצרים זכויות "יש מעין" בהליך שינוי תב"ע נקודתית.

מס שבח בפינוי בינוי:

סוגיית הפטור ממס שבח בעסקאות פינוי ובינוי מצויה בפרק חמישי – 4 (להבדיל מהפטור בתמ"א 38 עליו מדובר בפרק חמישי – 5(.

בתחילה קבע החוק כי יתקבל פטור מלא ממס במידה וקיבלו הדיירים תמורה העונה לאחת משלושת החלופות הבאות:

  • תתקבל דירה של עד 120 מ"ר.
  • תתקבל דירה בשווי של עד 150% משווי דירתו הנוכחית ללא זכויות הבניה. (הסעיף הזה הווה בעיה והתגלה כלא רלוונטי מכיוון שלא היתה יכולת לתמחר דירה שעוד רגע הולכת להיהרס ולכן פנו כולם לחלופה של 120מ"ר.
  • ב2012 תוקן חוק מיסוי מקרקעין ונקבע בו חלופה יותר ריאלית, הפוטרת את הדייר מתשלום מס שבח בעסקת פינוי בינוי וזאת במידה וקיבל דירה בשטח של עד 150% משטח דירתו הישנה (מוגבל עד 200מ"ר).

עבור כל מטר שיתקבל אצל הדייר ובגינו לא התקבל פטור ישלם היזם מס מהשווי הבנוי, הוצאה כבדה מנשוא עבור היזם, ולכן יזמים עושים כל שביכולתם כדי לא לחרוג מהפטור הניתן לדיירים במסגרת פינוי בינוי.

יתרון נוסף הנועד להמריץ עסקאות פינוי בינוי הוא היכולת לפצות דיירים במזומן להבדיל מעסקאות מכוח תמ"א 38 שם היזם יחויב במס עבור כל שקל פיצוי אשר סיפק לדייר ולכן האופציה פחות שימושית, ולכן נאלצים יזמים לפצות דיירים בשירותי בניה, או שירותים נוספים אותם יכולים לנכות כהוצאות מוכרות.

לצורך הדוגמא במידה והתקרה הפטורה בפרויקט פינוי בינוי מסוים הנה 150 מ"ר והיזם נתקל בדייר מבוגר שלא מוצא עניין בדירה כה גדולה, יש ביכולתו להעמיס  הוצאות כרוכות + מזומן, ובכך להעניק לדייר למשל 120 מ"ר + X ₪ פיצוי. בכך מתאפשרת גמישות גבוה להבדיל מפרויקט תמ"א 38.

תמא 38 -1 תמא 38-2, מס שבח בפינוי בינוי

מס רכישה בפינוי בינוי:

בעסקת פינוי בינוי להבדיל מעסקת תמ"א 38 (שהיא למעשה עסקת קומבינציה) המכר הוא מכר מלא, ומכיוון שיש לנו מכר מלא נקבע בפרק חמישי-4 כי בעסקאות פינוי ובינוי יינתן פטור מלא ממס רכישה עבור הדירות שיבנו לדיירים.

ישנם שני מסלולים מקובלים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי, לכל אחד השלכות מס שונות:

  • "מסלול מיסוי" – כאשר יש למעלה מ-24 יחידות והיזם מעוניין להתחיל בהליכי תכנון לשם הכרזה, עליו לגשת לועדה הבין-משרדית של משרד השיכון והבינוי, לרוב לא ינתן פטור מהיטל השבחה.
  • "מסלול תכנון" – כאשר העיריה הכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי.

בהליך התחדשות עירונית? אל תוותרו על ליווי מקצועי של אפיקים הנדסה 

קיבלתי דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 1 – כמה עלי לשלם?

סוגייה מאוד מעניינת שאנו נתקלים בה לא מעט לאחרונה. דיירים בעלי גג צמוד, בפרויקטים רחבי ידיים מבקשים פיצוי הולם שלרוב מגיע עד לכדי דירה חדשה. האם על הדייר לשלם מיסים?

אם הדייר מבקש את דירת הגג והתקציב מאפשר זאת , עמדתה של רשות המס עד לא מכבר הייתה כי בעסקה זו לא יינתן פטור, מכיוון שבתמ"א 1 ניתן לתת עד 25 מ"ר פטור, וכאן נותן היזם דירה חדשה.

אם אין פטור רואה רשות המס לנגד עיניה עסקת חליפין, והמשמעות היא שהדייר למעשה מוכר לקבלן את הדירה שלו (למשל 2.5 מש"ח), וקונה דירה חדשה ששוויה לצורך הדוג' 3.5 מש"ח, את מס הרכישה היזם ישלם כנגזרת של מחיר הדירה החדשה. הדייר ישלם גם הוא עבור מחיר הדירה החדשה ובכך נאלץ היה היזם לשלם מס רכישה עבור 7 מש"ח, תשלום כה כבד שטרפד המון עסקאות תמ"א 38 1.

אם לא די בכך, על הדייר המוכר תחול חבות במס שבח, כאשר ניתן יהיה לנכות 2.5 מש"ח עבור שירותי בניה ועל 1M יאלץ היזם לשלם מס שבח.

עקב ריבוי המיסים בעסקאות מעין אלו, ראינו מספר שנים פרויקטים של תמא38 שלא יוצאים לפועל ואף נתקעים בשלבים מתקדמים כאשר היזם מבין את היקף ההוצאה.

לאחר פניה שנעשתה לרשויות המס, הצליחו להחיל את הפטור מכוח תמ"א 38 2 , על סיטואציות מעין אלו, ובהחלטת מיסוי 5285/13 נקבע כי במידה ויספק היזם אישור מהנדס המוכיח כי חייבים להרוס את דירת הגג במלואה כדי לקיים את הפרויקט, יאושר פטור של תמ"א 2.

הבשורה מבחינה פרקטית היא שאין פעמיים מס רכישה, אלא רק על מחיר זכויות הבניה הנמכרות ולא על מלוא מחיר הדירה. הקבלן מתחייב במס רכישה רק עבור הזכויות שמכר לו המוכר ז"א לא עבור מלוא מחיר המכירה, ומס שבח פטור לגמרי מכוח הפטור של תמ"א 38/2. בכך למעשה נפרץ הסכר ובניינים רבים נוספים נכנסו למעגל הכדאיות.

לדעתנו יש עוד המון מה לעשות מבחינה חקיקתית כדי לאפשר לפרויקטים רבים נוספים למצוא את דרכם ולהשתדרג במסגרת מגמת ההתחדשות העירונית אשר הופכת לחלק מרכזי בחייהם של תושבי מדינת ישראל.

רוצים לקרוא עוד? כנסו עכשיו לעמוד מאמרים מקצועיים בנושא תמ"א 38 ופינוי בינוי | חברת פיקוח בניה

סקר דיירים 2016 –  מכשולים ביישום תמ"א 38 ופינוי בינוי

/על ידי

שוק התמ"א 38 הולך ומשתכלל

בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.

לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.

גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.

ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.

76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:

סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.

על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.

מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.

סקר תמא 38 ופינוי בינוי

מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:

  1. קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
  2. 76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
  3. בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
  4. כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
  5. עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
  6. 82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
  7. לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.

מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016

1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?

2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?

3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?

4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?

5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?

6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?

7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?

8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.

9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?

10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?


תמ"א 38 במספרים (שנת 2014)

/על ידי

תפנית בהתחלות הבניה במהלך 2014. דו"ח יישום תמ"א 38 של משרד המשפטים מצביע על מספר מגמות מעניינות שחשוב להכיר.

בשנת 2014 ראינו גידול של 25% בבקשות להיתר לפי תמ"א 38, ביחס לשנה אשתקד.

סך הבקשות החדשות במהלך שנה זו הסתכם לכדי 1,300 בקשות, מתוכן 720 אושרו, 105 נדחו, והיתר בתהליכי רישוי.

כדי לסבר את האוזן, נציין כי בסה"כ מעת כניסתה של תכנית מתאר 38 ועד כה (למעלה מעשור), הוגשו בסה"כ 3,500 בקשות, מתוכן אושרו 1,900 (כמעט 40% מתוכן כאמור במהלך 2014).

עם זאת, לאור מספר כשלים בירוקרטיים אנו רואים ירידה של 5% במספר היתרי התמ"א, מ-760 היתרים במהלך 2013, ל-720 בלבד במהלך 2014.

את מגמת הייצוב בדו"ח מימוש התמ"א האחרון ניתן לראות בגרף להלן:

שינוי מגמה בין בקשות להיתר ואישורן מכוח תמ"א 38

סיכום הגשות להיתר / דחיית בקשה לפי תמא 38 ארצי:

  • –
  • הוגשו
  • אושרו
  • נדחו
  • 2010
  • 97
  • 53
  • (-)
  • 2011
  • 287
  • 139
  • (-)
  • 2012
  • 556
  • 367
  • 21
  • 2013
  • 1,059
  • 767
  • 67
  • 2014
  • 1,307
  • 721
  • 106
  • סה"כ
  • 3,518
  • 1,906
  • 240

נתונים נוספים מתוך דו"ח יישום תמ"א 38 (2014) של משרד הפנים:

על מה כל המהומה?

לפעמים נדמה לנו שתמ"א38 היא המקור המשמעותי ביותר להתחלות בנייה, אך מהסתכלות על דו"ח יישום תמ"א האחרון ניווכח שלא כך הדבר.

במהלך 2014 אושרו להיתר 720 בקשות המהוות 4,300 יחידות דיור חדשות. ממועד אישור התמא ועד היום אושרו כאמור 1,900 בקשות המהוות תוספת של 8,300 יח"ד חדשות. זה הכל!

הפיזור הגאוגרפי של התחלות בנייה נשאר בעינו

רוב הבקשות להיתר שהוגשו לפי תמ"א 38 – כצפוי במחוז ת.א, בהיקף נמוך יותר אנו רואים את מחוזות חיפה והמרכז, כאשר הפריפריה נשארת הרחק מהאחור. בתיקון מספר 4 לתמא אנו צפויים לראות התייחסות להטמעת התמא לאיזורי הפריפריה.

כמה זמן אורך הטיפול בהיתר בממוצע?

בדומה ל-2013 , משך הטיפול הממוצע בבקשה להיתר עמד על 8.5 חודשים.

מימוש תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש

כ-40% מכלל הבקשות להיתר שהוגשו, וכ-30% מכלל הבקשות שאושרו הינן מכוח תמ"א38/2, זוהי בשורה משמעותית למסלול הריסה ההולך ותופס תאוצה. עם כי לאור החלטת היועץ המשפטי לממשלה אנו צפויים לראות שינויים משמעותיים במסלול זה.

לא תמיד חייבים ממ"ד

מבנים מסוימים לא מאפשרים הוספה של ממ"דים לדירות הקיימות, ולמרות זאת אנו עדים למספר לא מבוטל של פרויקטים המאושרים ללא תוספת ממ"ד. 96% מכלל הבקשות שאושרו בשנת 2014 כללו הוספת ממ"דים ליחידות החדשות, 93% מאז תחילת התכנית.

פעילות הרשות המקומית במסגרת תמ"א38:

רוב הועדות נוקטות צעדים על מנת לייעל את הטיפול בבקשות להיתר. בחלק גדול מהרשויות אנו רואים הקמת מינהלת, הקמה של תכנית עצמאית מכוח סעיף 23 לתמ"א.

להורדת דו"ח יישום תמ"א 38 לחץ כאן
לקריאה נוספת:  מה להתחדשות עירונית וגידול דמוגרפי.

בדיקות אל הרס לדוגמא בפרויקט תמ"א

/על ידי
בדיקות אל הרס הנדסיות שיש לבצע לצורך הוצאת היתר תמ"א 38 - בדיקת אל הרס, בדיקות יועצי קרקע ביסוס, בדיקת קונסטרוקטור תמא 38

הבניין קיבל היתר לפני 1980? מצויין! אך ישנם עוד מספר תנאים לא קטן, המלווה במספר בדיקות הנדסיות שיש לבצע כדי להכשיר את הבניין לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38. במאמר הבא נרחיב אודות בדיקות הנדסיות וראשוניות בדרך להיתר המיוחל. אילו בדיקות יש לבצע ומי הם אנשי המקצוע האמונים על כל בדיקה ובדיקה.

מעבר לקשיים שמרעיפים הדיירים, ישנם קשיים תכנוניים, וכמובן רישויים. במסגרת הליך הבקשה להיתר פרויקט תמ"א 38, על היזם להיעזר בלמעלה מ-20 יועצים ואנשי מקצוע בתחומים שונים.

בראש ובראשונה וכדי לא לפצוח בתהליכי תכנון מורכבים, יש להוכיח לוועדת התכנון כי הבניין אכן לא עומד בתקן המחייב, וזאת יש לעשות ע"י הצהרת מהנדס בניה, לאחר שזה אבחן את השלכותיה של רעידת אדמה על שלד הבניין, והשוואת התוצאה לתקן הקיים.

שלבים לקבלת היתר במסגרת תמ"א 38

לאחר הצהרת המהנדס (החלק הפשוט יש לומר), נדרש היזם לצרף לבקשה להיתר את סיכום הממצאים – או חוברת חישובים סטטים, עליה אמונים שלושה מהנדסים מתחומים שונים:

ראדר חודדר בטון בבדיקת אל הרס בתמ

יועץ קרקע ביסוס בבדיקות הנדסיות לתמ

קונסטרוקטור לבחינת שלד הבניין בפרויקט תמא38

משך הבדיקות והכנות נדרשות:

במסגרת הבדיקות, יכנסו המהנדסים כמעט לכל שטח בבנוי ובקרקע, וכולל את המקלט, חדר מדרגות, דירה טיפוסית בקומה עליונה, קומה מפולשת, גג הבניין.

הבדיקות אורכות יום שלם לכל אחד מהמהנדסים שהוזכרו, בנוסף כרוכות ברעש לא קטן של קידוח קרקע, או חשיפת בטון, המלווה בלכלוך. שלרוב יאטמו לאחר מכן ע"י הבודק, או מי מטעמו.

הבדיקות מצריכות שקע חשמל זמין , אותו ניתן לקחת מאחד הדיירים בתאום מראש. בנוסף יש להכין מפתח לכל אותם אזורים נבדקים – גג, דירה, מקלט, מרתף.

לקריאה נוספת: חישוב שטחים בתמ"א 38, פיקוח בניה תמ"א 38

כל האמת על בניה ירוקה בתמ"א 38

/על ידי

חשיבות הבניה הירוקה של מבנים קיימים, נובע מממצאים המראים כי ישנו קשר בין גיל הבניין ובין צריכת האנרגיה המיוחסת לו, כלומר, ככל שהבניין ישן יותר כך צריכת האנרגיה שלו עולה. הסיבות לכך הינם הבדלי האיכות בחומרי הבנייה ובטכנולוגיה, בלאי של חלקים ישנים מהבניין והיעדר תחזוקה.

עם הזמן, ולצד השיפור הטכנולוגי, חל עדכון וכן החמרה של תקני בנייה המקובלים, בניהם תקנים לבידוד תרמי (ת״י 1045) ותקנים לבנייה ברת קיימא (ת״י 5281).

תקן 5281 לבנייה ברת קיימא (התקן הישראלי לבנייה ירוקה) נכנס בהדרגה לשוק הבנייה ואף ממשיך להיטמע. התקן הושק בשנת 2005 בצורה וולונטרית ושאינה מחייבת, כשבשנת 2011 אומץ ליישום בהדרגה על ידי עיריות החברות בפורום ה-15 (פורום הערים העצמאיות) במסגרת חתימתם על אמנת האקלים. התוצאות של אימוץ תקן בניה ירוקה כתקן מחייב בכל בנייה חדשה הובילה לחיסכון משמעותי בצריכת החשמל והמים של הדיירים וכן לבניית סביבת מגורים בריאה ואיכותית יותר.

למעשה, התקן הישראלי לבנייה ירוקה (5281) מתייחס בעיקרו לבנייה חדשה אך הוא גם מתייחס לשיפוץ מבנים קיימים כך שניתן ליישמו בשתי סוגי הבנייה. זאת אומרת, שבאופן תאורטי ניתן לשפץ בניין על פי תמ"א 38/1 תוך עמידה בתקן לבנייה ברת קיימא (5281). וכך נוצר תת תחום שיזמים רבים לא ששים ליישמו והוא "בניה ירוקה בתמ"א 38".

הבעייתיות הקיימת מכך היא שהעמידה בתקן והסמכת הבניין כבניין ירוק כרוכה בעלות כספית גבוהה. כשמדובר בבנייה חדשה היזם יכול לשאת בעלויות, אך כאשר מדובר בתמ״א 38/1, בהן ליזם קיימות מראש עלויות רבות, העלות הנוספת של יישום התקן הנ״ל עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של היזם עד כדי אי ביצוע הפרויקט כלל.

בניה ירוקה בתמא 38 - אפיקים תמא 38

האם אימוץ התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו לא ישים מבחינה כלכלית בפרויקט?

ניתן לאמץ חלק ממרכיבי התקן

תהליך השיפוץ יכול להוות הזדמנות ממשית ליישום עקרונות בנייה ירוקה כך שתמ"א 38 היא הזדמנות חד פעמית להפוך את הבניין הקיים לחסכוני, יעיל אנרגטית ובריא יותר.

זכויות הבנייה אשר ניתנות במסגרת תמ"א 38 מאפשרות להשקיע בשיפוץ הבניין הקיים, במערכות חדשות, בתשתיות ובחומרי בנייה איכותיים יותר. סביר להניח שאילו הדיירים היו מעוניינים להטמיע בכוחות עצמם ומכספם את מרכיבי הבנייה הירוקה בבניין, הנטל הכלכלי היה גבוה מאוד והרעיונות לשיפוץ ירוק אשר יחסוך בהוצאות האנרגיה לא היו באים לידי ביטוי. לעומת זאת, כאשר פרויקט התמ"א מבוצע מתוך היכרות עם האלמנטים החשובים בבנייה ירוקה, ניתן לשלב מספר רב של מרכיבים ירוקים תוך כדי שיפוץ הבניין אשר קורה בלאו הכי. נציין כי ייתכן ומרכיבים מסוימים מתוך התקן  יהיו יקרים ולא כדאיים ליישום אך ישנם מרכיבים ירוקים הדורשים בעיקר מודעות, תשומת לב ותכנון בהתאם.

הכדאיות בפרויקטים של תמ"א 38

במסגרת מחקר שביצענו בקרב דיירים בבניינים הנמצאים בתהליך או זכאים לתמ"א 38 עולה כי לרוב, הדיירים אינם מודעים לסגולות הבנייה הירוקה, אינם בקיאים ביתרונות הרבים ובמרכיבים השונים, תופעה המובילה לכך שהדיירים אינם דורשים זאת בתהליך המקח והממכר במשא ומתן עם היזם. מעבר לכך, כאשר הדיירים נחשפו למידע אודות מרכיבים ירוקים חשובים וניתנים ליישום בשיפוץ הבניין והגברת ערך התמורה הניתנת להם, הביעו הדיירים עניין רב ביישום שיפוץ ירוק במסגרת ביצוע התמ״א בבניינם.

במחקר עומק איכותני הכולל ניתוח עלות תועלת שביצענו אודות היישום של מרכיבים שונים כגון בידוד(הכולל חלונות, איטום וגשרי קור), הצללות, גינה חסכונית במים, צבע חיצוני בהיר, מד חשמל חכם, חומרים בריאים, תאורה בשטחים הציבוריים, חלל יבוש, חדר אופניים ועוד מגוון של מרכיבים, נמצא כי אין בהכרח עלות כלכלית נוספת ליזם. לרוב אי הבנייה הירוקה נובעת מחוסר מודעות של היזם בשלב התכנון האדריכלי וחוסר הידע במרכיבים ירוקים חרף הקלות והעלות הכדאית בה ניתן ליישמם.

כאמור לעיל, כשזה מגיע לתמ"א 38 הכדאיות של הפרויקטים רגישה יותר כלכלית ממקרים של בנייה חדשה. כתוצאה מכך הרשויות המקומיות נמנעות מלחייב עמידה בתקן ישראלי 5281 לבנייה ברת קיימא בפרויקטים של תמ״א 38/1.

עם זאת, אין הצדקה לא לשלב כלל מרכיבים של בנייה ירוקה בפרויקטים של תמא 38/1, במיוחד לאור העובדה כי ישנם טכניקות של בנייה ירוקה הקלים ליישום בשלב התכנון ובשלב הביצוע שאינם מוסיפים עלות כספית כלל. בנוסף, על ידי הטמעת מספר מרכיבים ירוקים בפרויקט הבנייה (ולא בהכרח כל התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו), ניתן להשפיע רבות על הביצועים האנרגטיים של הדירה. ביצועים אלו מתורגמים לחיסכון כספי בהוצאות החשמל והמים של הדירות החדשות והקיימות וכן הפחתת עלויות על משאבים בשטחים הציבוריים של הבניין המובילים להפחתת חשבון ועד הבית. כל זאת ללא עלות נוספת מצד היזם וכמובן שללא עלות נוספת מצד הדיירים.

למעשה, יזמים אשר יאמצו בתהליך הפרויקט שיקולים של בנייה ירוקה תוך כדי יישום המרכיבים בצורה חכמה וכדאית רק יכולים להרוויח. רווח זה יכול לבוא ליידי ביטוי מבחינת ערך נוסף שהיזם מקנה לדיירים, מעשה שיגביר את המוניטין שלו וכן יגביר את הסיכויים שהדיירים יבחרו בו לביצוע הפרויקט. רווח היזם גם מתבטא בכך שערך הדירות החדשות עולה ביחס לפרויקטים דומים ובכך זה מהווה יתרון שיווקי. בהחלט מדובר במצב של WIN WIN לכל השחקנים המעורבים.

הדיירים- מקבלים ערך ואיכות טובה יותר תוך התייעלות אנרגטית והפחתה בחשבון החשמל, המים וועד הבית. היזם-נותן ערך גבוה יותר באותה העלות, מה שיאפשר לו יתרון במכירת הדירות הן במהירות המכירה והן בשווי הדירה. מהלך זה גם יאפשר ליזם להגדיל את יתרונו היחסי בשוק מול יזמים אחרים ויגדיל את שמה הטוב של החברה שלו.

באם אתם דיירים או יזמים, הפרויקט שלכם יכול להיות ירוק יותר ואיכותי יותר, לכם ולדור העתיד.

יזמים ודיירים רבים פונים אלינו במסגרת פרויקט תמא 38, במטרה להתאים את המפרט הטכני ולהפוך את הבניין ליעיל וחסכוני וזאת מבלי להכביד על תקציב הפרויקט, כמוסבר מעלה. על כן, אנו מביאים בזאת דוגמא לניתוח מפרט השיפוץ מכוח תמ"א38/1 בבניין בפתח תקווה. הצלחנו ליישם בניה ירוקה בבניין האמור, ולהיטיב עם כל הצדדים המעורבים.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

אחת ולתמיד – חישוב ומדידת שטחים בפינוי בינוי ותמ"א

/על ידי

במאמר זה נשפוך מעט אור על נושא חישובי שטחים בדירות מגורים, בדגש על תמ"א ופינוי בינוי.

קיימות מספר שיטות מדידת שטחים בתמא ופינוי בינוי, והן מספר הגדרות ומונחים בהם עושים שימוש גופים שונים.
למשל, שטח הדירה בנסח הטאבו לא תמיד יהיה תואם לשטח הדירה לצורך חישוב הארנונה ו/או לשטח הדירה הנוכחי.

אם כן, כיצד עלינו לנהוג בתור יזמים בבואנו לספק הצעה לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית? או לחילופין, איך עלי לנהוג בתור דייר כדי להבטיח שתוספת הבנייה מחושבת כהלכה, ולוקחת בחשבון את השטח הנוכחי? מהי יחידת המדידה הקובעת? ואיך ניצור שפה משותפת?

מהו שטח הדירה

השיטה המכרעת אשר מגדירה באופן ברור את תחשיב המדידה, ואשר עליה ניתן לבסס כל הצעה או הגשה להיתר, נקבעה בצו המכר (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח – 2008.

טופס זה מגדיר בסעיף 5 כי שטח הדירה הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר ע"י הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות הדירה. בתוך זה מגדיר מהם קירות חוץ ומהו קיר משותף.

אנו ממליצים מאוד לקרוא ולהפנים את תוכן הטופס

חישוב ומדידת שטחים בפינוי בינוי ותמא 38 1

אופן מדידת שטחים בפינוי בינוי ותמ"א

אדריכלים מאוד אוהבים לעשות שימוש במדידה גראפית – גרמושקה, צילום של ההיתר והסקה של המטראג' הקיים. על-סמך מדידה זו נוטים יזמים רבים להציע את הצעתם לדיירים – הצעה אשר הינה פחות מדויקת, שכן קשה להעריך את שטח הדירות בפועל ללא מדידה פיזית.

במידה והובטח לדייר 25 מ"ר תוספת בפרויקט – עבור הדייר תוספת זו צריכה להיעשות מהבנוי (הקיים). גם כאשר הדייר חרג, או סגר מרפסת לפני מספר שנים, מבחינתו לא תתקבל כל צורת חישוב אחרת, שכן הוא לוקח את הבנוי הקיים כעובדה מוגמרת. מבחינה משפטית ההרחבה בוצעה באופן לא חוקי, אך השאלה הינה שאלה מסחרית ולכן נצטרך לספק לו את התוספת בערך מוחלט (תוספת על הקיים הנוכחי).

על כן, מדידת שטחים הנכונה והמדויקת ביותר תתאפשר בעזרת מודד לייזר המבקר פיזית בנכס ומודד דירה אחר דירה. כמובן בהתבסס על ההנחיות של צו המכר כאמור מעלה. לעניין עיתוי הבדיקה, מומלץ לעשותה כמובן בטרם הגשת ההצעה לדיירים.

גישת הביניים של חלק מהיזמים, אשר חוסכת בעלויות, היא מדידה של דירה טיפוסית וממנה השלכה לגבי שאר הדירות, אך ישנו כמובן סיכוי לפספס דירה אשר ביצעה הרחבה/חריגה.

אחת הבעיות איתן צריך להתמודד היזם בשלב המדידה הראשונית הינה בעיה פסיכולוגית גרידא. דיירים מסוימים נוטים להעריך את גודל הנכס שלהם ביתר, ובשל כך נוטים להרים גבה כאשר מבשרים להם את שטח הדירה האמתי שלהם.

לאחר הבנה מדויקת של הבנוי הקיים (על כל חריגותיו), קיימת שאלה מוניציפאלית, וזו האם החריגות המסוימות מוכרות ע"י הרשות המקומית (שכן אז אין מדובר בחריגות אלא בתוספות/סגירות מאושרות)? את התשובה יספקו היועצים השונים (לרוב האדריכל המתכן). ומכאן יוכל להציע היזם הצעה מושכלת לדיירים.

פרויקט מוצלח יותר עם בקרה ופיקוח בניה של אפיקים הנדסה – ללא עלות 

סטיות כבילות ומותרות

בצו המכר ישנה התייחסות לעניין הסטייה המותרת. בזמן ביצוע הבניה תיתכן סטייה של עד 2% במידות ועד 5% בכמויות (ברזים קרמיקה, עיצוב, ריצוף וכו'), שלא מזכה את רוכש הדירה בפיצוי.

חישוב ומדידת שטחים בפינוי בינוי ותמא 38 1

שימו לב כי הסטיות המותרות בצו המכר נוגעות לשלב שבין היתר הבניה לבין התוצר הסופי.

אך בהתחדשות עירונית היזם מספק הצעה לדיירים הרבה לפני קבלת ההיתר, ולכן, בהסכם הפרויקט מול דיירים חייבת להיות התייחסות שונה ומוגדרת לשני פרקי זמן:

  1. האחד, ממועד חתימת הסכם עם הדיירים ועד ההיתר,
  2. והשני, ממתן ההיתר ועד התוצר הסופי.

הסיכוי לחריגה בין המובטח בחוזה לבין הזכויות שיינתנו ע"פ היתר הבניה, הינו גבוהה בהרבה מסיכויי החריגה בשלב הביצוע עצמו, ומכאן השוני המהותי בין שתי התקופות. למרבה הפלא, לא קיימת התייחסות לסוגיה חשובה זו מצד המחוקק. לכן, על הדיירים לנהוג ביתר תשומת לב לסטיות מותרות, סבירות ומקובלות, בשלב החוזי.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י חברת פיקוח בניה אפיקים הנדסה ובכפוף לתנאי השימוש באתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.