המסלול המועדף בפינוי בינוי בשנים הקרובות

לאחרונה אנו עדים להתפתחויות משמעויות בתחום ההתחדשות העירונית – ראשי ערים מעדיפים "תכנון מתחמי" ארוך טווח, כזה שיאפשר להם לתכנן את המשך מגמת ההצטופפות בצורה בריאה, תוך התחשבות בתשתית העירונית והציבורית. "הגישה החדשה" איננה הכרזת מלחמה של ראשי הערים על חיזוק הבניינים לפי תמ"א 38, אלא הבנה עמוקה כי ההתחדשות העירונית איננה תופעה חולפת, אלא מדיניות ארוכת טווח, אותה צריך לתכנן ולנהל.

הכתובת הייתה על הקיר

שינוי המגמה מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי במסלולים השונים לא קרה בן רגע. בשנת 2016 אושר חוק להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחילת פעילותה נוהגת הרשות להוציא דו"ח שנתי מסכם הכולל נתונים סטטיסטיים אודות סוג הפרויקטים, היקפם וקצב התקדמותם. באפריל 2019 פורסם דו"ח עבור שנת 2018, ובראיה רחבה מתחילת פעילות הרשות אנו רואים האצה מאסיבית של פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול רשויות.

מטרת המאמר היא להנגיש לציבור הרחב את ממצאי הדו"ח בצורה מתומצתת, ולדלות את הנתונים המשמעותיים אשר ביכולתם לחזות את המגמות בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38.

לקבלת דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2018 -

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

לצורך הנוחות נפרט ראשית את המסלולים האפשריים בהתחדשות עירונית:
  1. תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת דירות על גבי הקיים.
  2. תמ"א 38/2 – הריסת בניין קיים ובניית חדש. בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  3. פינוי בינוי במסלול מיסוי (יזמים) – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ולאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  4. פינוי בינוי במסלול רשויות – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ורק לאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית. שינוי התב"ע מטופל ע"י רשות מקומית ולאחריו נכנס יזם לתמונה. במהלך שנת 2019 אושר תקציב של כ-60 מיליון ש"ח להאצת קידום המתחמים במסלול הזה. לאחר השלמת התכנון, תדרוש הרשות החזר הוצאות מיזמים ובכך תמחזר את ההון לתכנון מתחמים נוספים.
פינוי בינוי - המסלול המועדף

התעצמות ההתחדשות העירונית

להלן החידושים וההתפתחויות האחרונות בתחום:
  • הוגדלה כמות של המנהלות העירוניות מ-19 ל-24. המנהלות הם גופים חיצוניים לעיריה, מתוקצבים ברובן ע"י משרד השיכון, ותפקידן להיות בקשר עם הגורמים הרלוונטיים ברשויות מקומיות, לסייע באפיון צרכי האוכלוסייה הקיימת, שמירת הקשר עם התושבים מתוך מטרה לקדם תהליכי התחדשות עירונית.
  • נכנס לתוקף חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) המסדיר את היחסים בין היזם ובעלי דירות. לקריאה נוספת לחץ כאן https://afikim38.com/pinuyvebinuy-2/
  • פורסמו תקנות עם הנחה בארנונה לדיירים הממשיכים לגור בפרוייקט לאחר הקמתו מחדש. ההנחה הינה עבור שטח התוספת והיא ניתנת בצורה מדורגת במשך 5 שנים.
  • פורסם קטלוג תמ"א 38/1 שבו תוארו כל סוגי הבניינים שבהם נהוג לבצע פרוייקט של חיזוק ותוספת דירות. כאן הקישור הישיר לקטלוג: http://ext.moch.gov.il/books/tama_38/
  • פורסם מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (מתחמי פינוי בינוי). מפורטים בו דרכי השגת הנתונים ואופן השימוש בהם. מטרת הסקר החברתי היא הבנת מרקם האכלוסיה הקיים וצרכיו, במטרה לתכנן פרויקט התואם את צרכי האוכלוסיה הקיימת ככל שניתן.
  • פורסם מדריך עבודה חברתית בפינוי בינוי (מסלול מיסוי) שבו מודגשת חשיבות עבודת היזמים עם בעלי דירות בהליכי התחדשות עירונית.
  • פורסם מדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית.
  • נערכו קורסים לעובדי המנהלות להתחדשות עירונית.
  • נערכו ימי עיון למנהלי המנהלות ולאנשי מקצוע מהרשויות המקומיות.
  • נערכו קורסים להכשרת יועצים חברתיים. קורסים אלו היו הכשרת בסיס לתפקיד, וכללו בין היתר העמקה בתפקידי היועץ החברתי, כולל הכנת דו"ח חברתי והטמעתו, ליווי התארגנויות בעלי דירות, ליווי תהליכי שיתוף הציבור ועוד.
  • נערכו 6 קורסים להדרכת תושבים ולהכשרתם. בקורסים האלה ניתנו לתושבים כלים ליזום פרוייקטים ולארגן בעלי דירות.

התעצמות התחדשות עירונית – המספרים :

מסלול פינוי בינוי – רשויות מקומיות –

מסלול פינוי בינוי רשויות מקומיות
נתונים כמותיים בשנת 2018 לפי שלבים:
שלב מספר מתחמים מספר יח"ד קיימות סה"כ מספר יח"ד בפרוייקט
הכרזה 13 4,137 15,074
מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
הכרזה – מתחמים 33 4.1 27 9.0
הכרזה – יח"ד מוצעות 25,515 3,189 29,498 9,833
אישור תוכנית – מתחמים 82 10.2 14 4.7
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 34,079 4,260 6,743 2,248
פרקי הזמן מהכרזת מתחם במסלול הרשויות המקומיות ועד לאישור התוכנית:
  2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
חודשים 97 65 79 82 83 110 143 125 92 98 139
שנים 8.1 5.4 6.6 6.8 6.9 9.2 11.9 10.4 7.7 8.2 11.6

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים):

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים)

מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים)סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים)ממוצע לשנה
החלטה מקדמית – מתחמים 150 18.8 139 46.3
החלטה מקדמית – יח"ד מוצעות 74,832 9,354 72,320 24,107
הכרזה – מתחמים 21 2.6 37 12.3
הכרזה – יח"ד מוצעות 7,595 949.4 14,423 4,807.7
אישור תוכנית – מתחמים 27 3.4 52 17.3
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 11,987 1,498.4 21,883 7,294.3
בקשות והיתרים בתמ"א 38 על פי שנים (מספר מבנים):
שנה בקשות היתרים
2010 169 44
2011 265 84
2012 429 115
2013 805 220
2014 1,072 308
2015 1,007 471
2016 797 488
2017 768 467
2018 633 540

יותר פינוי בינוי – פחות תמ"א 38

בזמן שבתמ"א 38 אנו רואים מגמת התייצבות, בתחום הפינוי בינוי חלה מגמת התעצמות ברורה בכל שלבי הפרויקט – רוב מאמצי הרשות להתחדשות מושקעים בתחום פינוי בינוי.

בשנת 2019 חל שינוי נוסף – מספר ראשי ערים הצטרפו למגמה אותה מתווה מנהל התכנון והביעו תמיכתם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38. אמנם תכנון מתחמי כרוך במשך זמן ארוך עד להתממשות הפרויקט, אך בראיה ארוכת טווח אנו מוצאים הגיון בתכנון ארוך טווח המאפשר מתן פתרונות ריאליים לתשתיות הציבוריות, וביכולתו לממש התחדשות עירונית במובן הרחב ביותר תוך איזון מתבקש בין ציפוף האוכלוסיה, לפתרונות תשתיתיים וחברתיים.

לקריאה נוספת: השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי.

השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי

אופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית בין בעלי הדירות לבין עצמם – אולי הסוגיה המורכבת והנפיצה ביותר עמה נדרשים להתמודד בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט.

פעמים רבות היינו עדים למחלוקות סביב סוגיית חלוקת התמורה שנגמרו בהעדר פתרון וחיסול הפרויקט. המשמעות היא, שבעלי הדירות שלא הצליחו להגיע לעמק השווה, למעשה "זורקים לפח" סכומים לא מבוטלים, לעתים עשרות מיליוני שקלים פוטנציאליים של השבחה, וזאת כי לא הצליחו לחלק את אותן עשרות מיליונים בצורה שוויונית בינם לבין עצמם. יש יגידו תמצית הישראליות.

לאור רגישות הנושא, ופוטנציאל הנזק הטמון בו, החלטנו להרים את הכפפה ולשפוך מעט אור בדרך של שיתוף מספר דוגמאות מפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי המפוקחים על ידי משרדנו. וזאת במטרה להציף את השיח סביב המורכבויות האפשריות והכלים העומדים בפני בעלי הדירות וכלל היועצים, ובכך ולתרום להתמודדות נכונה יותר להצלחת הפרויקטים.

השיטות הנפוצות לחלוקת השטח העיקרי בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי:

  1. תוספת נומינלית אחידה – כלומר לכל דירה יתווספו אותה כמות מטרים. היתרון המובהק של שיטת התוספת האחידה – פשטות. לצד היתרון יכולים להיווצר הרבה מחלוקות במידה וקיימות דירות שונות מאוד בגודלן. למשל, בהנחה וישנן טיפוסי דירות בגודל 100 מ"ר ו-50 מ"ר. וככל שמוצע לכל דירה תוספת זהה של 20 מ"ר, נוצר מצב בו דירה גדולה מקבלת תוספת 20% לשטח וקטנה 40%.
  2. חלוקה יחסית – כלומר כל דירה מקבלת תוספת יחסית המחושבת ב-% מהשטח הקיים. לדוגמא, אם סוכם להוסיף 10% לשטח קיים, דירה בגודל 100 מ"ר תקבל תוספת 10 מ"ר ודירה בגודל 50 מ"ר תקבל תוספת 5 מ"ר. יתרון שיטת החלוקה היחסית – לכאורה יותר שוויונית. החיסרון  – יוצר קשיים תכנוניים לשיבוץ דירות התמורה, ולעתים אף פערים מינוריים בחלוקה בין בעלי הדירות שמתפרשות כחוסר צדק. ושוב חוזרים לשולחן המו"מ.
  3. שיטה משולבת – קומבינציה של שיטה יחסית + נומינלית. לדוג' – כל בעל דירה מקבל בסיס של 5 מ"ר FIX ובנוסף תמורה יחסית כפי שהוסבר מעלה.
  4. חלוקה ע"י שמאי – קביעת שמאי מוסכם המכין טבלאות איזון תוך מתן דירוג לכל דירה בהתבסס על כללים שמאיים מקובלים, התוצאה היא שיבוץ מיקום הדירה וגודלה ע"י גורם חיצוני ניטראלי, תוך התייחסות לכל האלמנטים של הדירה, לרבות נראות פנים הדירה, מיקומה, כיווני אוויר וכו'. יתרונות השיטה – לכאורה הכי שוויוני שיש. החיסרון – במידה ומכניסים את השמאי בשלבים מקדמיים אז כמובן שהדבר אינו פרקטי כי התכנון טרם התגבש לכדי תכנית הגשה (שלא לדבר על היתר בניה) ולכן אין יכולת לשייך דירות אלא רק לדרג את הדירות ולהעמיק את הבדלי המעמדות ואת הקרע שיתכן ויתרחב, בין בעלי הדירות לבין עצמם. במידה ומכניסים את השמאי לאחר תכנון מפורט, הרי שישנו קושי לשייך את הדירות לאור שיוך השמאי, כך הדבר הולך ומסתבך ככל שחלים שינויים בתכנון בשלבי הרישוי.ומה נאמר לגבי אלו שחולקים על קביעת השמאי? המשך יבוא.

שאלות ומחלוקות נוספות בקשר לאופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית:

  • כיצד קובעים את אופן שיוך הדירות? מי מקבל קומה גבוהה יותר? מי מקבל נוף טוב יותר? ומה קורה כאשר ישנו אילוץ תכנוני המחייב את אחד מבעלי הדירות לקבל דירה בקומה גבוהה יותר, מי יזכה לעלות? ומה המנגנון קובע?
  • היפוך שווי – הדירה בקומה הראשונה בבניין הישן ללא מעלית הייתה כביכול הדירה היקרה ביותר, כעת בבניין החדש היא נשארת הדירה הזולה ביותר ביחס ליתר הקומות, איך מתייחסים לכך?
  • כיצד מתייחסים להרחבות דירות שבוצעו ללא היתר? בעיני בעל הדירה, גם שההרחבה או הסגירה אינה חוקית – יש בה ערך, ובעיני שכניו כמובן שאין.
  • כיצד מתייחסים לזכויות בניה שקיימות מכוח תב"ע וטרם נוצלו על יד חלק מבעלי הדירות? כיצד מתמחרים בפרויקט החדש את שווי הזכויות שאינן נוצלו?
  • איך להתייחס להצמדות שונות – גג, חניה, גינה, מחסן?האם בכלל צריך להתייחס לנכסים ושטחים או להתחשב בשווי דירות? הפרמטר הזה משקלל בתוכו מספר רב של מרכיבים (קומה, נוף, חזית, עורף וכו') המשפיעים על מחיר דירות אפילו באותו בניין בדיוק.
  • כיצד נמדוד את שטח הדירות הקיימות? שטח דירות בפועל שנמדד על ידי מודד מוסמך? שטח דירות כפי רשום בנסח טאבו? שטח דירות כפי שמופיע בהיתר בניה? או אולי בארנונה? כולל מרפסות? להבדיל בין מרפסות סגורות לפתוחות? וכו'.
פרויקט תמא 38 - קשיים מהותיים במהלך הדרך

מי קובע את שיטת התמורה:

השיטה המומלצת צריכה להתבסס על פרמטרים שונים כמו הרכב הבעלים, כדאיות הפרויקט, טיפוסי הדירות, ואספקטים רבים נוספים שצריכים להילקח בחשבון בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.

רוב בעלי דירות הם אנשים הגיוניים והוגנים, מטבעם מחפשים שחלוקת התמורה תהיה צודקת. מה שחסר להם – זה ניתוח וביסוס מקצועי לכל סוג חלוקת התמורות שבדיון, או לפעמים כבר במחלוקת. לכן, בעלי דירות נורמטיביים המחפשים פתרון ולא סיבה לריב חייבים להיעזר בכלים מקצועיים המתאימים לניהול משא ומתן בין הדיירים לבין עצמם ולאחר מכן בין דיירים ליזם.

בתור מפקחים מטעם בעלי הדירות, נדרשנו לא פעם להכריע לגבי אופן חלוקת הדירות, או לבקר ולספק חוו"ד לגבי מנגנון התמורה שנקבע בסיוע בא כוח הבעלים.

על מנת להמחיש את מורכבות וחשיבות פתרון הפרויקט בשלבים המקדמיים, תוך הגעה להבנות לפני מתן התחייבות ליזם, נפרוט כעת מספר סיטואציות שכיחות מפרויקטים אשר מלווים ומפוקחים על ידי "אפיקים 38".

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב בר אילן בת ים

מורכבות: זכויות הבניה לפי התב"ע הקיימת טרם נוצלו ע"י חלק מבעלי הדירות.

מדובר בבניין קטן הכולל 4 דירות. באופן גבולי מתאים לפרויקט תמ"א 38 2, בנוסף לכך היו תכניות ישנות שחלו על המגרש והעניקו לדיירים זכויות בניה נוספות. בעל דירה אחת ניצל במהלך השנים את הזכויות והרחיב את דירתו, שאר בעלי הדירות לא עשו זאת.

בטרם נעשתה פניה ליזמים, בעל הדירה המורחבת רצה לסכם עם יתר שכניו את אופן חלוקת התמורה הצפויה. הוא דרש שכל דייר יקבל את השטח הבנוי בפועל עם תוספת לפי שיטה אחידה כפי שתתקבל במשא ומתן מול יזם. השכנים ציינו כי מעוניינים שהחלוקה תהיה הוגנת, אך לא נקבו בשום שיטה מראש. אחרי שנתמנינו לפקח על הפרויקט מטעם בעלי הדירות, נתבקשנו למצוא פתרון סביר.

לאחר בחינת הסוגיה נערכו שיחות עם כל הדיירים, שם הוסבר שישנה משמעות (שווי) לאותן זכויות שלא נוצלו. להמחשת העניין נערכו מספר סימולציות כלכליות. לאחר כל ההסברים השתכנע בעל הדירה המורחבת כי יש למצוא פתרון ביניים. לבסוף סוכם שכולם יקבלו תוספת זהה, הנגזרת מהשטח כפי שהיה לפני ההרחבות, כמובן התוספת שהתקבלה גדולה מכפי שהייתה במידה והדירה המורחבת הייתה מקבלת תוספת לקיים בפועל. ובאשר לתמורה של הדירה המורחבת, סוכם כי תקבל שדרוג מפרט טכני לדירת החזר, אשר ישקף את סך העלויות שהושקעו בהרחבת דירתו הישנה.

פרוייקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב לנצ'ט הרצליה

מורכבות: דירות גדולות במיוחד.

פרויקט סטנדרטי לחיזוק לפי תמ"א 38. באופן עקרוני כלל בעלי הדירות היו מעוניינים בחיזוק הבניין, הוספת מעלית, ממ"דים וכו'. אפילו נמצא פתרון הולם לחניה. הבעיה הייתה שהדירות הקיימות היו במקור מאוד גדולות, ולאחר הרחבות צפויות היו להגיע לכ-150 מ"ר כל אחת. לבעלים לא היה צורך בדירה גדולה שכזו, במיוחד כאשר צפויה ארנונה מוגדלת בהיקפים אלו. הפרויקט היה תקוע. התחלנו לחשוב על פתרון של הריסה ובניה מחדש. הפעלנו אדריכל מתוך הצוות של אפיקים והצלחנו להתגבר על סוגיות תכנוניות. נשארנו עם בעיה "קטנה" – הפרויקט לא היה כלכלי בכללותו ולא היה הכי אטרקטיבי לדיירים הקיימים. כאן נדרשנו להמליץ על פתרון יצירתי ולאפשר לדיירים קיימים תמורה של שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה. אמנם הדיירים לא היו מקבלים תוספת גדולה במטרים אך היה מדובר בתוספת מהותית מאוד מחינת שווי הנכס ותשואה צפויה. עדיין לא פתרנו את דו"ח ה- 0 של הפרויקט. כתוצאה מחבות במיסוי מקרקעין עבור פיצול הדירות נראה היה שהרווחיות לא תעבור את הבנק. כאן צורף לצוות מומחה במיסוי מקרקעין. הוא ניתח את חבות המס הצפויה עבור כל אחד מהדיירים ומצא כיצד לצמצם משמעותית את חשיפת המס. רק לאחר שהצלחנו לפתור סוגיות אלו, ורק לאחר שהוכחנו לנו ולדיירים שהפרויקט "עובד" מבחינה כלכלית, הוחלט לצאת לתהליך של ניהול מכרז יזמים לפי תמ"א 38..

חלוקת התמורה בפרויקט תמא 38 2 ופינוי בינוי

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב סירקין הרצליה

מורכבות: הצמדת גג ובניית חדר יציאה על הגג.

המצב כאן היה די פשוט. 6 בעלי דירות, כולם רוצים פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, עפ"י בדיקה שערכנו נמצאה התכנות כלכלית לפרויקט אמנם עם רווח צנוע ליזם. ניהלנו מכרז איכותי לאיתור יזם מתאים, וזאת לאור הבנת האילוץ הכלכלי בפרויקט. לבעלי הדירות העליונות קיים בפועל גג צמוד עם חדר יציאה ומרפסת גג. כפיצוי עבור השטח העודף, היו אמורים לקבל תמורה נוספת בדירות החדשות, וזו סוכמה בין כלל הדיירים ובין היזם שנבחר. הבעיה צצה כאשר אחד מבעלי דירות הגג החליט שהוא יכול לקבל פי 2 מכפי שהובטח לו. דרישתו זו שללה כדאיות כלכלית לפרויקט.

עברו שנים רבות, אותו דייר גג הבין שאין שום פרויקט ולא יהיה. בנסיבות אישיות נאלץ למכור את הדירה כמובן במחירי שוק, ללא גילום פוטנציאל ההשבחה. מכירת הדירה הפיחה רוח חדשה של תקווה בקרב בעלי הדירות שמיהרו לחתום עם היזם ולהתקדם לתכנון מפורט. הדייר ה"סרבן" עשה עסקה מאוד גרועה מבחינתו, שכן היה יכול לתת הסכמתו לפרויקט ולמכור עם גילום חלקי של עליית הערך.

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב חיבת ציון רמת גן

מורכבות: הצמדת גג (ללא) זכויות בניה.

לפני כ-7 שנים יכול היה הבניין לממש פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, ולקבל דירות חדשות גדולות בכ-25 מ"ר כל אחת. שתי הדירות העליונות היוו פחות מ20% מסה"כ היחידות בבניין המשותף, לכן לא יכלו לחסום התקדמות הפרויקט. לדירות העליונות הייתה הצמדה היסטורית של שטחי הגג. ההצמדה וירטואלית לגמרי ואינה ברת מימוש (לעומת הדוגמא הקודמת בהרצליה). לאחר חישוב יחס השטחים בתוספת הצמדת הגג, גם שהינה חסרת משמעות, נמצא כי דירות אלו יכולות להוות גוש חוסם.

למעשה, בעלי דירות הגג היו מעוניינים בפרויקט, אך חשבו שמגיע להם הרבה יותר משאר הדיירים. עברו שנים, דירות בבניין נמכרו ונקנו. דרישות הוועדה המקומית ברמת גן הוקשחו וכדאיות הפרויקט פחתה, אך עדיין לא נפסלה. בינתיים הבעלים של 2 הדירות העליונות חשבו על רעיון יצירתי שיכל לסייע לכולם.

הם רצו למכור את הדירות שלהם ליזם. כך הם היו מקבלים פרמיה מסוימת שהיזם מוכן לשלם ושאר הדיירים יכלו להתקדם לפרויקט.

לצורך חילוץ הפרמיה פנו בעלי דירות הגג אלינו במטרה להפיק דו"ח ניתוח זכויות בניה ודו"ח ניתוח כלכלי. לפי ממצאי הדו"חות והמלצתנו, יכלו בעלי דירות הגג לדרוש פרמיה של כ-20% על מחיר השוק של דירותיהם ועדיין להשאיר את הפרויקט כלכלי, אטרקטיבי ושוויוני עבור יתר הדיירים. נוסיף ונאמר שהייתה להם הצעה קונקרטית על השולחן – רק לסגור. הבעיה הייתה שלמרות שקיבלו החלטה ללכת בדרך מקצועית הם נשארו עם תחושת בטן שיכולים לקבל הרבה יותר. הם המשיכו בניסיונות לדרוש תמורה שאינה מוצדקת כלכלית וכצפוי לא נמצא יזם להצעה זו. עבר עוד זמן ובינתיים עודכנה המדיניות פעם נוספת והחמירה את מצבם, ההצעה של אותו יזם ירדה מיד מהפרק. בכל זאת נשארה אופציה של פרויקט תמ"א 38/2, אך עם תמהיל תמורות צנועות הרבה יותר עבור בעלי הדירות. דיירי הקומות העליונות לא הצליחו לחשוב בצורה קונקרטית ולנתק את הרגש מהעסקה, כמובן חסרי ניסיון, לא עלה בדעתם שהזכויות מכוח תמ"א 38 ואופן מימושן משתנות חדשות לבקרים, וכך למעשה קברו את הפרויקט.

פרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב הרב מימון הרצליה

מורכבות: בעלות במחסנים ושטח גינה ללא דירת מגורים בבניין.

כל בעלי הדירות מאוד תמכו בפרויקט. לדייר אחד היה גג צמוד, אך הוא היה מאוד הגיוני והותאם לו פתרון כלכלי שלא פסל את כדאיות הפרויקט ליזם. מכאן החלו הצרות.

בהכנת ניתוח זכויות הבניה נתגלו הצמדות נוספות. בבדיקתנו מצאנו כי קיימים מספר בעלים למחסנים בקומת הקרקע ובתשריט קיימות הצמדות לחלק מסוים מחצר הבניין. הבעלים של אותן הצמדות קיבלו זאת בירושה מהקבלן שבנה את הבניין במקור. השכנים לא הכירו אותם ולא ידעו עליהם דבר. למרות שעבור בעלי ההצמדות לא הייתה שום תועלת באותם שטחים שלא הניבו עבורם מאום, מובן לכל כי חייבים להבין את צרכיהם ולקבל הסכמתם למתווה המוצע, וזאת כדי לפתור את הפרויקט גם מבחינה כלכלית טרם הפניה ליזמים.

בכדי לסייע לבעלי הדירות לנהל מו"מ נדרשנו להפעיל מספר אנשי מקצוע, לקבל מספר חלופות תכנוניות, ולהבין את המשמעויות הכלכליות עבור בעלי הדירות ועבור בעלי ההצמדות. משם, בעזרת הנציגות איתרנו את בעלי ההצמדות והתחלנו לקיים פגישות כדי להבין את מידת הרגישות של אותם בעלים, התאמנו את הפיצוי באופן אישי לכל בעל הצמדה תוך ראיה סימולטנית של אילוצי התכנון בקרקע וכדאיות הפרויקט וכך נסללה הדרך להמשך התקדמות.

פרוייקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב הרא"ה רמת גן

מורכבות: שונות גדולה בשטחי דירות קיימות וירידה בשטח דירת החזר.

האתגר הגדול היה לייצר כדאיות כלכלית ולהביא הצעה פרקטית מיזם ראוי. במשך תקופה ארוכה ניסו בעלי הדירות לפנות ליזמים רבים אך ללא הואיל. בשלב שקיבלנו את הפרויקט הייתה ציפייה בקרב בעלי הדירות לקבל תוספת משמעותית של מטרים, וכן הייתה הסכמה עקרונית לקבלת התוספת בשיטה אחידה – כלומר אותה כמות מטרים לכולם.

כאשר התחלנו לבחון את הפרויקט גילינו שאינו כלכלי. נדרשנו למצוא את הנוסחה שתוכל לעבוד, וזאת כאמור לפני תחילת פניה ליזמים וניהול המכרז. אחרי מדידת הדירות והעמדה ראשונית, הגענו לקונספט שיכול לעבוד מבחינה כלכלית. כעת היה צורך להסביר לבעלי דירות כ דירתם החדשה תהיה בשטח עיקרי הקטן במעט מדירתם המקורית (לשטח זה תתווסף מרפסת שמש כמובן). לאחר קיום פגישה מקצועית הבינו בעלי הדירות את מכלול האילוצים והחליטו להסתכל על חצי הכוס המלאה ולתת אישור להמשך מכרז יזמים.

במעמד חתימת הסכם הפרויקט התברר שאחד מבעלי הדירות, שדירתו קטנה בהרבה מיתר הדירות, טוען שהמתווה לא שוויוני היות וההפחתה בשטחים באופן זהה פוגעת בו באופן יחסי יותר מאשר ביתר הדירות. יתר הבעלים טענו מצדם כי תוספת המרפסת בצורה זהה עבור כולם מקזז את הפער היחסי הנ"ל. הטיעונים לא שכנעו את בעל הדירה ואחרי שהבינו יתר הבעלים כי מדובר בהבדל מינורי החליטו לשנות את התוספת  (הגריעה) כך שתהיה לפי השיטה היחסית.

פרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב צאלים חולון

מורכבות: פרויקט חיזוק ללא חניה לדיירי מקור.

בעלי הדירות פנו אלינו אחרי בחירת היזם וניהול מו"מ מסחרי. לבסוף בעלי הדירות הרגישו פספוס מכיוון ולא הצליחו להשיג את התחייבות היזם לספק עבורם חניה חדשה לכל דירה.

אחרי שקיבלנו את נתוני התכנון החלטנו לבצע ניתוח זכויות וניתוח כלכלי בשתי ווריאציות – עם חניה לבעלי דירות ובלי. במהלך הבדיקות התברר שניתן לבסס התכנות לחניה עבור בעלי הדירות, הן מבחינת פתרון תכנוני והן מבחינה כלכלית. מכאן המשיכו בעלי הדירות בדרישתם לקבלת חניה, אך כעת עם ביסוס מקצועי לדרישה זו. בתוך פרק זמן קצר נחתם הסכם הפרויקט לשביעות רצונם של כולם.

לא לחסל את הפרויקט בשם עקרון השוויון

ריבוי אילוצים הן ברמה התכנונית/כלכלית והן ברמה הפסיכולוגית/חברתית, וכן פערים תפיסתיים, מקצועיים ואישיים בין בעלי הדירות לבין עצמם, יוצרים קשיים מהותיים להתנעת הפרויקט בכל שלביו. לעתים בשלבים מתקדמים מגיעות מחלוקות אלו למפקחת על המקרקעין.

לתפיסתנו, הפתרון המשפטי צריך להיות מפלט אחרון למיצוי ההליכים. ניהול תהליך מקדמי מקצועי יכול לחסוך עוגמת נפש גדולה מאוד במהלך הדרך, ולעתים שנים של ניסיונות לא מוצלחים יכולים להיחסך במידה ומנהלים מלכתחילה תהליך תקין ומקצועי.

ניתן לסכם ולומר כי לאור ריבוי האילוצים לא ניתן לממש את עקרון השוויון באופן הרמטי ומוחלט. המפתח להצלחת הפרויקט הוא לפעול על מנת להביא לאיזון ושוויון מקסימאלי כפי שהראנו בחלק מהדוגמאות מעלה לצד הבנה כי לא נצליח להביא לאיזון מוחלט.

טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי

מכירת או קניית דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי מתאפשרת החל מיום העסקה (חתימת בעלי הזכויות) ועד יום האכלוס בדירה החדשה. בעלי דירות רבים המבקשים למכור דירתם בכל אחד משלבי הפרויקט מופתעים לגלות כי עומדים בפני השלכות מס מרחיקות לכת ובלתי צפויות מראש. בכל אחד משלבי הפרויקט קיימים סייגים ואילוצים עבור הרוכש החדש וכמובן עבור המוכר. השלכות מס אלו חייבות להשתקף לבעל הדירה ע"י עורך הדין של הפרויקט, וזאת טרם חתימה על הסכם פינוי בינוי.

מרכיב המס בעסקאות התחדשות עירונית כולל את מס הרכישה, מס שבח, מעמ שירותי בניה, והיטל השבחה.

למרות ריבוי פרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות, נסקור במאמר זה את סוגיית המס הבוערת ביותר היום עבור בעלי דירות – מס שבח במכירת דירה בעסקאות הריסה ובניה – הן מכוח תמ"א 38/2 והן מכוח פרויקט פינוי בינוי (מסלול מיסוי/רשויות).

עבור בעלי דירות המבקשים לקנות או למכור דירה בפרויקט תמ"א, חילקנו את הפרויקט לשלביו השונים, תוך פירוט ההשלכות הצפויות מבחינת חשיפת מס, וזאת כדי שתוכלו להיערך טוב יותר, ולקבל החלטות מושכלות.

אופן ניצול הפטורים בפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי:

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ישנם שני סוגי פטורים ממס שבח הרלוונטיים לסקירה זו: פטור אחד לפי תמ"א 38 (סעיף 49לג1 לחוק) ופטור אישי (בעיקר פטור לפי סעיף 49ב לחוק). "יום העסקה" לצורך קביעת שיעור המס, לפי תמ"א 38 או פינוי-בינוי – בדרך כלל נגרר לשלב מועד קבלת היתר בניה. לעומת זאת, יום עסקה לצורך מס לפי הפטור האישי חל ביום חתימת הסכם הפינוי בינוי. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם ניתנה תוספת שטח דירה לדיירים מעל 25 מ"ר ו/או תמורה אחרת שלא כלולה ברשימה פטורה נוצרת חבות במס. לכן מעדיפים יזמים להשתמש בפטורים אישיים אשר מכוחם להקטין חבות מס באופן אופטימאלי.

יש לציין כי בשלב מתן ההצעה לבעלי הזכויות ינסה היזם להעריך את חשיפת המס באופן גס, בפרויקטים מורכבים קשה להעריך את חשיפת המס בצורה מדויקת, יזמים רבים נוטים להיעזר כבר בשלב זה ביועץ מס לצורך קבלת אומדן ראשוני ושקלול הנתונים בדו"ח הכלכלי.

יש לתת חשיבות רבה ליתרת המשכנתא הרשומה לחובת בעלי הקרקע. היזם מספק ערבות עבור הבנק למשכנתאות, בד"כ דורשים הבנקים ערבות אוטונומית בגובה המשכנתא. עלות ערבות זו יקרה יותר עבור היזם, דרישת ההון העצמי של הבנק המלווה תגדל. ערבות שניה שניתנת בדרך כלל בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – לבעל דירה בגובה הפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הערבות האוטונומית אשר נתנת לבנק למשכנתאות. כלומר, ככל שגובה משכנתא אותה מחריג היזם גבוהה יותר, כך ידרש לשאת בעלויות גבוהות יותר.

מס שבח בתמא 38 ופינוי בינוי

באיזה שלב של הפרויקט ניתן למכור את דירתי?

לצורך הבנת מס השבח בעסקת פינוי בינוי חשוב להבחין בין שלושה שלבי הפרויקט:

  1. מחתימת הסכם עד תחילת בניה יקרא: "תקופת טרום בניה".
  2. מתחילת בניה (רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה) ועד להשלמת בניה וקבלת טופס 4 יקרא: "תקופת בניה".
  3. מקבלת טופס 4 עד לרישום הדירה החדשה בטאבו על כל הצמדותיה. יקרא: "תקופת רישום".

מכירת דירה בתקופת טרום הבניה –

מבחינת בעל דירה לכאורה לא קרה דבר – דירתו נשארה במקום, תחת הרישום המקורי בלשכת רישום המקרקעין. בבואו למכור את דירתו בשלב זה יערך הסכם מכר רגיל כפי הנהוג בכל עסקת יד שניה. יחד עם זאת, קיימים מספר הבדלים עליהם נעמוד –

ראשית, בנסח הטאבו קיימת הערת אזהרה לטובת היזם. בשלב מסוים של מכירת הדירה יידרש אישור היזם – הרי הזכויות כבר נמכרו לו. היזם ידרוש כי לרוכש הדירה החדש יהיה פטור אישי (כפי שהיה אצל המוכר). ככל שתגדל חשיפת המס עקב עסקה זו, רשאי היזם למנוע את קיום העסקה או לדרוש פיצוי כספי עבור הנזק והכל בכפוף להסכם הפינוי בינוי שנחתם בין הצדדים.

היזם עשוי לדרוש שלא ייפגע מצבו גם בעניין רמת המינוף של הרוכש לעומת שהייתה אצל המוכר. למשל, אם לבעל דירה לא הייתה משכנתא בכלל היזם ידרוש שכך יהיה גם אצל הרוכש. הדבר יכול לפגוע ביכולת הרוכש לקחת משכנתא.

בעל זכויות המוכר דירתו עשוי לגלות כי רשות המיסים אינה רואה בו זכאי לפטור אישי ממס שבח שכבר נוצל כאמור.

כזכור, פטור אישי מנוצל ביום חתימת הסכם תמ"א / פינוי בינוי. במקרה של מכירת דירה לאחר הסכם עשוי המוכר למצוא את עצמו עם סכום תמורה נמוך משמעותית מאשר תכנן, וזאת עקב חבות במס שבח ואי יכולת ניצול הפטור האישי

מבחינה חוזית, ככל הנראה במקרה זה יבוטל הסכם התמ"א עבור המוכר וייחתם הסכם תמ"א עבור בעל דירה חדש. ההסכם החדש יכלול בתוכו כל ההתחייבויות שלקח על עצמו בעל דירה קודם.

מכירת דירה בתקופת בניה בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) –

כעת המצב שונה לחלוטין מכפי שהיה בשלב טרום ביצוע – הבניין נהרס, הקרקע משועבדת לבנק מלווה, סביר להניח שאין כבר רישום בנסח טאבו חוץ מרישום שעבוד או שעדיין יש רישום דירה ועליו יש גם הערת אזהרה של היזם וגם שעבוד לבנק מלווה.

כאשר בעל דירה מחליט למכור תו"כ ביצוע, מבחינה חוזית מדובר במכירת זכות לבניית הדירה החדשה כלומר, המכור ימחה את זכויותיו יחד עם התחייבויות לפי הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי. הפטור האישי אינו רלוונטי עוד, היות ולא נמכרת "דירה מזכה" אלא מכירת זכויות. בשלב זה עלולה להיווצר בעיה מימונית חמורה אצל הרוכש החדש, היות והבנק למשכנתאות לא יוכל לרשום שעבוד בנסח טאבו. היזם מצדו אינו מעוניין להגדיל את הערבות האוטונומית שהפיק, וזאת מהסיבות שתוארו לעיל. בנוסף, לא ברור האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 חל על רוכש במידה והנושא לא טופל יסודית בגוף הסכם הפינוי בינוי עצמו.

היה ניתן לשפר משמעותית את המצב ככל שהיה ניתן לתקן את הסכם הפינוי ובינוי המקורי ולחתום על הסכם משולש בצורה כזו שהיזם ירכוש את דירתו המקורית של המוכר וימכור בד בבד דירה חדשה לרוכש חדש. במצב זה היה לרוכש הרבה יותר קל לקבל משכנתא. יש לציין כי יזמים לרוב לא יסכימו לתיקון שכזה ולא ירצו להיות צד לעסקאות כאלה. ליזם אין שום יתרון בכך. הדבר יתאפשר במידה ועורכי הדין של בעל הדירה המקורי (המוכר) היו עומדים על הסדרה של סעיף זה בהסכם הפינוי בינוי.

כמוזכר לעיל, בסיטואציה זו אין אנו דנים בדירת מגורים ולכן המס ישולם בגין פער בין שווי מכירה לבין עלות בניה שתקבע ע"י רשות המס.

מכירת דירה בתקופת הרישום –


בתקופת הרישום אנו מצויים לאחר טופס 4 עם דירה חדש אך טרם רישומה בטאבו. החוק מחייב יזמים לשמש בתקופת ביניים כחברת משכנת ולתעד את כלל השינויים בבעלות הדירה עד לרישומה הסופי. במצב זה לא קיימת בעיה של לקיחת משכנתא ע"י רוכש. מבחינה מיסויית, ובכדי להנות מהפטור המוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין עבור בעל דירה יחידה, לכאורה יש להחזיק את הדירה החדשה לפחות 18 חודשים מיום השלמת בנייתה, כלומר מיום קבלת טופס 4. ב-31/12/2018 התקבלה החלטת מיסוי מספר 2239/18 והיא מאפשרת להתחשב בתקופת מגורים טרם הריסת הבניין.

לסיכום, בבואכם לרכוש או למכור דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי יש לתת את הדעת למכלול האספקטים אשר נסקרו במאמר, וזאת בכדי לקבל החלטות נכונות ולהיערך לכך בהתאם.

לקריאה נוספת: מיסוי תמ"א 38פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

נכנס לתוקף – החוק שיאיץ פרויקטי פינוי בינוי

ב-17/07/2018 אישרה הכנסת תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) המהווה מהפכה אמתית בתחום ההתחדשות העירונית. החוק מתיימר להסיר חסמים וכולל סנקציות נגד מיעוט בעלי דירות אשר מפריעים להתקדמות הפרויקט. בנוסף, מסדיר החוק מספר הליכים פורמליים להגנת כלל בעלי הדירות המעורבים בפרויקטי פינוי בינוי וכן מקנה הגנה לאוכלוסיות מבוגרות. התיקון נכנס לתוקף ב-29/10/2018, החוק יקרא מעתה "חוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי".

 

רקע לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי

המחסור בקרקע לבניה רוויה הולך וגובר. קברניטי המדינה מנסים להתמודד בדרכים מגוונות, ביניהם הפשרת קרקעות חקלאיות שהנו משאב מוגבל המביא עמו לא מעט בעיות.

לצד המחסור קיימות שכונות שלמות אשר נבנו בסטנדרטים ותקנים נמוכים, חלקם מתפוררים ויתכן שלא יחכו לרעידת האדמה שעתידה לפקוד אותנו בקרוב עפ"י כל הערכות. אם לא די בכך, מצטרף חשש נוסף בדמות איום הטילים שהולך ונהיה ממשי ומביא את הצורך במיגון שכונות המגורים ומציאת פתרון התגוננות לעת משבר.

בעיות תכנוניות, תשתיות, צרכים ציבוריים, רווחת התושבים ועוד שלל בעיות שאת רובן עתידים לפתור תכניות פינוי בינוי רחבות היקף.

בשנת 2006 אושר חוק פינוי ובינוי (פיצויים). החוק הגדיר כי ניתן לתבוע מיעוט מבעלי הזכויות בשל  נזק כספי שנגרם כתוצאה ממניעת הפרויקט שלא מסיבות רציונאליות. כלומר, אם 80% מבעלי דירות מעוניינים בפרויקט, ניתן היה להגיש תביעה נזיקית כנגד אלו המתנגדים בנימוק לא סביר. החוק הגדיר רשימה של נימוקים שהם סבירים: (1) העסקה לא כלכלית עבור דייר לפי הערכת שמאי, (2) לא משלמים שכ"ד למגורים חלופיים בתקופת הבניה, (3) אין בטוחות ראויות, (4) נסיבות אישיות מיוחדות.

אמנם היו תקדימים של קביעת פיצויים מהותיים עבור דיירים סרבניים, אך עדיין לא ניתן היה לכפות על דייר סרבן לפנות את הדירה ולאפשר את קיום הפרויקט. התיקון שנסקר במאמר זה פותר בראש ובראשונה בעיה זו.

 

השינויים העיקריים עקב תיקון חוק פינוי בינוי

אפשרות לכפות על דייר סרבן ביצוע פרויקט בדומה לתמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש:

דייר סרבן הנו בעל דירה הנמצא במיעוט (עד 20%) ומסרב לביצוע פרויקט פינוי בינוי ללא הצדקה ראויה. נציין כי במידה והפרויקט חולש על מספר רב של חלקות (מגרשים) התנאי המצטבר אומר שיש הכרח להגיע ל67% חתימות מכל חלקה ו80% מסה"כ המתחם. בשלב זה ניתן להפעיל שתי סנקציות כנגד הדייר הסרבן –

  1. כפי שהיה עד כה – ניתן להגיש תביעה נזיקית.
  2. בדומה לפרקטיקה הנהוגה בפרויקטים של תמ"א 38 – בית המשפט יכול למנות עו"ד או רו"ח אשר יחתום על הסכם הפרויקט במקום הדייר הסרבן והדבר ייחשב כאילו חתם הסרבן בעצמו.

אנו סבורים כי הסרת החסם הנ"ל עתיד להאיץ את קצב קידום הפרויקטים המצויים בשלב התהוות.

פינוי בינוי - חוק הדייר הסרבן החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי

הגנות לדייר קשיש

דייר קשיש יוגדר אדם שמלאו לו 75 שנים ביום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם פינוי בינוי.

עבור בעל דירה שאינו קשיש תחשב עילה סבירה לסירוב כאשר לא הוצעה לו דירה חדשה סטנדרטית (בד"כ מורחבת) בפרויקט – להלן "דירת תמורה".

עבור אדם קשיש התווספו בחוק עילות סירוב נוספות הנחשבות ראויות – יזם יחויב להציע לאדם קשיש בנוסף לאופציה של דירת תמורה בפרויקט את אחת מהחלופות הבאות:

  • מגורים מחוץ לפרויקט – מעבר לבית אבות/דיור מוגן, רכישת דירה חלופית ע"י היזם או תמורה כספית לצורך רכישת דירה חלופית. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.
  • לאדם קשיש בן 80+ ניתן להציע רק את החלופות האלה. לאדם קשיש בן 75 ל-80 יוכל להציע היזם שתי דירות קטנות בפרויקט או דירה קטנה וכסף להשלמה. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.

 

מהלכים בסיסיים הקודמים לחתימה על הסכם פינוי בינוי

ידועים מקרים רבים שיזמים מחתימים בעלי דירות על מסמכים שנראים פשוטים ולא מחייבים יותר מדי, אך בפועל די במסמכים פשוטים לכאורה כדי לכבול את בעלי הזכויות או לפגוע בזכות המיקוח שלהם מול קבלן כזה או אחר. בכדי למנוע מצבים אלו מגדיר החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי מספר מהלכים אשר חייבים להתרחש לפני חתימת הדייר הראשון על מסמך מחייב:

  • לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם להשתתף בכנס בעלי דירות ובו להציג את עיקרי התוכנית ואת ניסיונו בתחום.
  • לא פחות משבועיים לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם למסור לבעלי דירות מסמך עקרי ההצעה ובו לפרט בין היתר עקרונות לקביעת תמורה, בטוחות מוצעות ופרטים אודות ניסיונו המקצועי של היזם.
  • לאחר חתימת עסקת פינוי בינוי חייב להודיע על כך היזם לכלל בעלי דירות בבית המשותף.
  • לאחר חתימת כל בעל דירה, חייב היזם למסור עותק של הסכם הפינוי בינוי.

 

החוק מאפשר ביטול פשוט של חתימות דיירים במקרה של סטייה מהפרוצדורה המתוארת לעיל.

כל עוד לא חתמו על עסקת פינוי בינוי לפחות 40% מבעלי הדירות –  ניתן לבטל חתימה של כל דייר שחתם באמצעות מכתב פשוט המיועד ליזם, וזאת במידה והיזם לא קיים כינוס או לא מסר מסמך עיקרי הצעה.

התיקון לחוק מטפל גם בפן המיסוי והתאמות לפטורים השונים בחוק מיסוי מקרקעין עבור כלל השינויים המנויים מעלה.

 

למרות היותו חוק פינוי ובינוי התיקון מתייחס גם לסיטואציה ספציפית בפרויקטים של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת דירות. בפרויקטים מסוג זה קיימת בעיה עבור קשישים או מרותקים לדירתם להמשיך לגור בבניין בשלב ביצוע העבודות. התיקון לחוק מגדיר כי יזם חייב להציע מגורים חלופיים לקשיש מעל גיל 80 או אדם מרותק לביתו וכל בן משפחתו המתגורר עמו.

 

כפי שציינו מעלה, התיקון שינה את שם החוק שייקרא מעתה "חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי". בהחלט עידוד רציני, אך לצערנו לא מספק. בכל הקשור לפינוי בינוי מתבקש להאיץ את התקדמות הפרויקטים האפסית בערי הפריפריה. בזמן האחרון אנו שומעים הרבה קולות של קידום חוק לקרקע משלימה, אולי מהפתרונות היחידים האפשריים בטווח הנראה לעין בכדי להאיץ את פרויקטי הפינוי בינוי בערי הפריפריה, כולנו תקווה כי הצהרות אלו יהפכו למעשים פרקטיים.

לקבלת החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי ישירות לתיבת המייל

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

 

לקריאה נוספת: תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשיתבדיקות הנדסיות בפרויקט תמ"א 38

תמ"א 38 רמת גן – האם העיריה תגביל ל-0 מטר תוספת?

בכל הקשור ליישום תמ"א 38, עם כ-1,000 יח"ד מאוכלסות, רמת גן הנה בירת התמ"א 38 הבלתי מעורערת. קרוב ל20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ נמצאים בר"ג ולמעלה מכ-70% מכלל הבניה בעיר במסגרת תמ"א 38.

למרות זאת, היותה של ר"ג חלוצה בתחום ההתחדשות העירונית גבה ממנה מחיר כבד, אשר בחלקו הושלך על בעלי הדירות, יזמים, קבלנים ונותני שירות נוספים. אז לאיזה כיוון פונה התמ"א 38 ברמת גן ? והאם יש בכך כדי להעיד על המגמה הארצית?

למרות חוסר הודאות – המגמה ברורה

באמצע העשור הקודם, בפרוץ הפרויקטים הראשונים, נדרשה תכנית תמ"א 38 להתמודד עם קשיים גדולים בהיבטי מיסוי, רגולציה, הקניית זכויות ועוד. כל זאת במטרה לעודד את קצב מימוש הפרויקטים, ברמת הועדה המקומית עודכנו תכניות ונהלים, הוכנו תכניות ייעודיות מכוח סעיף 23, התחלפו מהנדסי ואדריכלי העיר, החזון השתנה, התפיסה השתנתה והמדיניות גם כן.

חוסר הודאות והיציבות בכל הקשור למדיניות העיריה גרר הפסדי עתק מצד יזמים וקבלנים, חלקם החליטו להדיר את רגליהם, חלקם חזרו לפעול בעיר בעל כורכם. באופן רוחבי חלה פגיעה בכל בעלי המקצוע ונותני השירותים אשר היו מעורבים בקיום הפרויקט. בל נשכח את בעלי הדירות שמצאו אכזבתם בכל פעם מחדש.

הבטחות היזמים מבוססות על הנחות היסוד התכנוניות – כאשר אלו משתנות, נאלצים היזמים לחזור בהם מהבטחתם, המצב יצר חוסר אמון בכל מערכת הקשרים הנדרשת לקיום מוצלח של פרויקט וגרם לעיוותים גדולים מאוד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 רמת גן.

רכבת ההרים הזו הצליחה להפיח ציפיות רבות בלבם של בעלי הדירות וכך, בתחילת שנת 2010 (לאור תפיסת הזכויות אשר הייתה נהוגה באותה עת) התחילו היזמים להתחייב לספק תוספת עיקרית של 25 מ"ר לגודל הדירה הנוכחי. הצעות מעין אלו כבר לא קיימות בשוק ההתחדשות העירונית העכשווי, אך היה די בהן כדי לגרום לתקוות שווא למשך שנים ארוכות. עד היום אנו נתקלים לעתים רחוקות בבעלי דירות המשוכנעים שיקבלו תוספת דו ספרתית, נראה כי אותם דיירים עוד ידרשו או יאולצו ביום מן הימים לשלם מכספם כדי לגרום לקיום הפרויקט.

 

מדוע העיריות מצמצמות לנו זכויות?

ציפוף מרכזי הערים כתוצאה מפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי מצריך מתן מענה עבור תשתיות ציבוריות – כבישים, נגישות, מוסדות חינוך, תעסוקה, דת וכדו'. כאשר נוצר עומס על התשתית הקיימת נדרשות ועדות התכנון להמציא תקציב לסבסוד תשתיות אלו. היטלי ההשבחה אשר נגבים מפרויקטים של התחדשות עירונית פטורים בחלקן, ובטח שאינם תומכים בסבסוד התשתית הציבורית ומכאן מהוות נטל על וועדות התכנון, אשר מבינות בזו אחר זו כי עליהן לצמצם את הזכויות המוקנות בפרויקטים אלו בכדי להקטין את כמות יחידות הדיור החדשות המתווספות על תשתית קיימת.

באפריל 2017 התפרסם פרוטוקול ועדה הכולל החלטה לצמצם את היקף שטחי התמורה בפרויקטים של תמ"א 38 בר"ג (כולל הריסה ובניה) לכדי 12 מ"ר תוספת עיקרית עבור כל יחידה וכך נכתב:

"נוכח הצורך לצמצם את נפחי הבניינים ולאפשר התחדשות עירונית של כל הבניינים בעיר הזקוקים לחידוש ולחיזוק במגבלת התשתיות הקיימות מבקשים את אישור הוועדה לקבוע כי תוספת שטחים לדירה קיימת תהיה לכל היותר 12 מ"ר ברוטו בממוצע לדירה (לא כולל גזוזטראות)."

בנובמבר 2017 פרסמה עיריית רמת גן מדיניות המתיימרת לעשות סדר בכל הקשור לזכויות מכוח תמ"א 38. המדיניות המאושרת חלה על חלקים נרחבים מהעיר. משיקולי הועדה להחלת המדיניות נכתב …"אישור מדיניות זו יביא לכדי ודאות תכנונית, כל זאת עד לאישור תכנית מתאר כוללנית לעיר, במסגרתה תאושר גם התכנית העירונית לתמ"א 38". המשך יבוא..

תמ"א 38 ברמת גן

בדרך ל -0 מטר תוספת

עיריות נוספות כבר שוקלות הגבלת התוספת (המקסימאלית) בכדי לצמצם את היקף הבינוי במסגרת תמ"א וזאת משיקולים דומים, אך למעשה אנו מקבלים אינדיקציות על החרפה של הטון וצמצום נוסף לכדי – 0 מ"ר תוספת.

דיברנו רבות על אלמנט הזמן וחשיבותו לקיום פרויקט תמ"א 38 עבור בעלי דירות, ניהול תהליך מקצועי ורציף למימוש הפרויקט, גורם הזמן הנו קריטי וברוב המקרים אלו שחתרו יותר מהר – הרוויחו.

הצעות טובות מדי

למרות ההגבלה הזמנית, יש לציין כי רוב הפרויקטים מסוג הריסה ובניה, בהם לא נדרש שינוי תב"ע כלל אינם מאפשרים ליזם להציע את אותן 12 מ"ר נכספים, וזאת משיקולים כלכליים.

בפרויקטים רבים אשר ניהלנו ופיקחנו בר"ג, נתקלנו ביזם המוכן לספק הצעה עדיפה, וזאת בניגוד לדו"ח הכלכלי שיצרנו, המעיד על פרויקט הפסדי.

קשה מאוד להסביר לבעלי דירות שאינם מצויים בפרטים, כי ההצעה הגבוהה ביותר נועדה לגרום להם לבחור ביזם שלא בדיוק יודע איך לעמוד מאחורי התחייבויותיו. מצער לראות יזמים מוכרים ומנוסים אשר נוקטים בשיטה זו על מנת לתפוס כמה שיותר "סחורה", וכך למעשה ברבות השנים חווים הדיירים "תספורת" ומגלים כי התוספת עליה חלמו קטנה משמעותית.

חוסר הודאות עליו דיברנו בתחילת המאמר משמשים כסות לאותה "תספורת" וכך אנו נתקלים בעשרות פרויקטים בהם נאלצים הדיירים לוותר או להתפשר על תמורה מופחתת, למרות שאילו היו מנהלים תהליך מכרז תמ"א סדור יתכן כי מערכת הציפיות הייתה מביאה אותם לחוף מבטחים. לעומת זאת, בפרויקטים אחרים נוטים הדיירים "לפוצץ את העסקה" וללכת להפרה, וכך מבזבזים שנים רבות של אנרגיה וציפייה, ואולי גם את קיום הפרויקט עצמו.

רוצים לדעת אם הבניין שלכם רלוונטי לתמ"א 38?

תנו למומחים שלנו לחזור אליכם:

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

 

 

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשית

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? לשאלה הטריוויאלית הזו נדרשנו לספק מספר חוות דעת במספר פרויקטים שונים לאחרונה, השאלה בה מתחבטים בעלי דירות רבים היא האם לצאת לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת "המסלול הירוק"  קרי תמ"א 38 2, או שמא ייאלצו לקדם פרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית (מסלול רשויות), הכולל שינוי תב"ע ושנים ארוכות של המתנה וחוסר ודאות. כולנו רוצים להביא למימוש מוצלח של פרויקט פינוי ובינוי אך הדרך עשויה להיות שונה בתכלית – להלן השוואה מעשית עבור שני המסלולים האפשריים לפרויקט פינוי בינוי.

 

הבדלים מהותיים בין תמ"א 38 תיקון 2 לבין פינוי בינוי

שני המסלולים כאמור מהווים התחדשות עירונית בדרך של הריסה ובניה. על פינוי בינוי במסלול הקלאסי מדברים כבר שנים רבות, כדי לסבר את האוזן בשנת 1965, כ-17 שנים מקום המדינה אושר חוק "פינוי בינוי אזורי שיקום". לעומת תמ"א 38 תיקון 2 אשר קיבלה תוקף  בשלהי 2010.

מטרת התכנית לפינוי בינוי הינה שיקום שכונות וותיקות בעלות מבנים מיושנים ואילו תמ"א 38 הוקמה בראש ובראשונה על מנת לחזק מבנים כנגד רעידת אדמה אשר עפ"י הערכות צפויה לפקוד את אזורנו בשנים הקרובות, ושנית כדי להתמגן כנגד איום הטילים שהפך להיות רלוונטי מתמיד.

בשני המסלולים נדרש היזם להתקשר מול הדיירים בהסכמים מחייבים, ובשניהם הורסים ובונים בניין או שכונה חדשה, אך ברמה התכנונית והסטטוטורית ישנם הבדלים מהותיים המשפיעים במישרין עליכם בעלי הדירות – בתמ"א 38.2 מבקש היזם זכויות מכוח תכנית קיימת, הסמכות לאישור התכנית נתון לרוב בידי הרשות המקומית, שלב ה"רישוי" קצר באופן יחסי היות והיזם מבקש היתר מכוח "זכויות מוקנות". לעומת זאת, בפינוי בינוי במסלול הקלאסי היזם "זונח" את הזכויות הקיימות ומבקש לייצר "סל זכויות" חדש, התהליך כשלעצמו נתון בסמכות ועדה מחוזית ועוד מספר גופים בממשלה – תהליך יצירת הזכויות קרוי "שינוי תב"ע"- משמע אנו משנים את התכנית החלה על המגרש ו/או המתחם ומבקשים "לייצר" עוד זכויות. לשם כך, ומפאת היקפי התכנית והשפעותיה על הסביבה, נדרשים מוסדות התכנון לתת מענה רחב ברמת תשתיות הציבור – תחבורה, ביוב, מוסדות ציבור וכו'. תהליך יצירת התב"ע כולל הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי וכל אלו מתווספים לתהליך הרישוי הסטנדרטי של תמ"א 38 2.

תמא 38 2 - תמא 38 תיקון 2 - השוואה מעשית

 

מתי נדרש לבחור בין תמ"א 38 2 לבין פינוי בינוי

בהמשך המאמר תבינו היטב את ההבדלים בין שני המסלולים – ברמה המוניציפאלית ישנם יתרונות לכאן ולכאן, אך מבחינת בעלי הדירות שכל מבוקשם הוא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ישנו יתרון מובהק לפרויקט מכוח תמ"א 38 2 – ישנה ודאות מהרגע הראשון באשר להיקף הזכויות וכדאיותו הכלכלית של הפרויקט, בנוסף ללוחות זמנים קצרים משמעותית מהמסלול המקביל.

בעלי דירות רבים נוטים לקבל החלטות בהתבסס על הערכה מוטעית של אופי הפרויקט הרצוי, למשל כאשר יזם מציע לבעלי הדירות לממש פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38/2 אך לא ניתן לממש את הפרויקט מכוח הזכויות המוקנות, לבסוף מתקשרים הדיירים בהסכם לא נכון תחת לוחות זמנים שאינם נכונים ותחת מסגרת ציפיות לא נכונה, כמובן שהיזם אשר נבחן בכובע של פרויקט תמ"א38/2 נבחר ונבחן בדרך שאינה ממצה לסוג הפרויקט. פונים אלינו בעלי דירות שהתקשרו לפני שנים רבות בהסכמים אשר אינם תואמים את אופי הפרויקט והדבר התברר כבכייה לדורות.

היזם פועל מתוך אינטרס אישי וסובייקטיבי – יזם א' מעוניין להוציא לפועל פרויקט מכוח חוק פינוי בינוי והשני מכוח תמ"א38 2 – יזם א', אם ירצה, יוכיח לבעלי הדירות שלא ניתן לקיים פרויקט מכוח זכויות מוקנות, לטובת זאת ימציא חוות דעת של אדריכלים מצוינים. יזם ב' יעשה את ההפך וגם הוא יגבה את אמירותיו בחוות דעת של אנשי מקצוע. בסוגיות כשם אלו נדרשנו להכריע לאחרונה ולספק לבעלי הדירות הערכה אובייקטיבית, על מנת שאלו יוכלו לקבל החלטה מושכלת.

 

 ריכזנו עבורכם את עיקר ההבדלים בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי

פרמטר להשוואה

פינוי בינוי

תמ"א 38 2

מקור חוקתי חוק פינוי בינוי תכנית מתאר ארצית מספר 38
תב"ע מצריך בהכרח שינוי תב"ע לרבות תיקון תכנית מתאר והכנת תכנית מפורטת. פועל במסגרת תב"ע קיימת ולרוב לא מצריך שום שינוי.
ארגון דיירים הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)
הסכם יזם – דיירים הסכם כללי, תמורות נזילות, לוחות זמנים גמישים עקב שינוי תבע הסכם תמא 38/2 יחסית קשיח
היטל השבחה אין פטור אוטומטי במסלול מיסוי יש פטור עד תוספת 25 מ"ר ומעבר לכך יש הקלות.
היתר בניה שניתן לפני 01.01.1980 אין דרישה כזו יש דרישה כזו
אי עמידה בתקן רעידת אדמה  413 אין דרישה כזו יש דרישה כזו
זכויות בניה לא קיימות (חוסר ודאות תכנונית) מוקנות לפי תכנית מתאר, ולעתים עפ"י תכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
חובת יזם להשלים הפרש ועד בית ל-5 שנים בין ישן לחדש יש דרישה בחוק עבור אוכלוסיות מסוימות אין דרישה בחוק
הנחה בארנונה קיימת אפשרות לקבלת הנחה בתנאים מסוימים אין אפשרות חוקית כזאת
מטלות ציבוריות ועדה מקומית תדרוש כמעט תמיד מטלות ציבוריות, עפ"י שיקול דעת בלעדי בד"כ אין דרישות כאלה
חניה חניה עלית או תת קרקעית רגילה תתכן חניה במתקנים או רובוטית עקב אילוצים תכנוניים
מה קודם בניה או הריסה? לרוב הורסים ובונים אך לעתים קודם בונים בקרקע פנויה במתחם, מאכלסים את הדיירים הקיימים ורק לאחר מכן בונים את דירות היזם כמעט תמיד קודם הורסים ואז בונים את המבנים החדשים
מחסנים כמעט תמיד ניתן לבנות מחסנים במרתף חניה עקב אילוצים תכנוניים לא תמיד ניתן לבנות מחסנים
מרפסת לרוב בונים מרפסת בגודל 12 מ"ר לעתים עקב אילוצים תכנוניים נאלצים לבנות מרפסות קטנות יותר מ-12 מ"ר
כמות דירות מינימאלית המתים יכלול לפחות 12 דירות קיימות בתנאי שהן כלולות בתוכנית שחלה על לפחות 24 יח"ד. אין דרישה של מינימום דירות קיימות
הקלות בקווי בניה בתהליך רישוי לרוב לא ניתנות הקלות לעיתים קרובות ועדה מקומית נאלצת ללכת לקראת יזמים כדי לאפשר קיום פרויקטים

 

נציין מספר פרמטרים נוספים לשם ההשוואה:

  • פטורים במיסוי מקרקעין בפינוי בינוי ובתמ"א 38 תיקון 2 – דומים עד זהים.
  • ליווי בנקאי סגור – בשני המסלולים חובה לדרוש שהפרויקט ילווה ע"י בנק.
  • עו"ד בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • מפקח עבור בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • בטחונות – רוב הבטוחות המפורטים להלן דומים בשני המסלולים: ערבות נכס לפי חוק מכר דירות, ערבות שכירות בגין כל תקופת הבניה, ערבות מיסים עקב פתיחת שומות על שם דיירים וחשיפת מס, ערבות בדק כדי להבטיח את איכות הבניה, ערבות רישום כדי להבטיח שהדירות החדשות תרשמנה בטאבו, ערבות מימוש – למקרה שיהיה צורך לממש אחת הערבויות האחרות, פוליסת ביטוח, דרישת העסקת יועץ מס ויועץ ביטוח, בחינת איתנות פיננסית של היזם לרבות ניתוח דו"חות כספיים וכו'.
  • מארגנים – בשנת 2017 אושר "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות" בו הוגדר מי יקרא מארגן, מה זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים ועוד. החוק מספק לגיטימיות מובהקת לארגון הפרויקט ע"י איש מקצוע / חברת מנהלת מטעם בעלי הדירות אך אינו מגדיר אבני דרך לבחירה ראויה של מארגן – למשל נהוג כי חברת המינהלת המייצגת את בעלי הדירות תכיל פונקציות כמו עו"ד, מפקח בניה, אדריכל, כלכלן, רואה חשבון או שמאי מקרקעין. ללא בעלי מקצוע מתאימים המארגן הופך להיות קבלן חתימות ובכך מתקבלת תוצאה לא רצויה. רוב עסקאות הפינוי בינוי התהוו באמצעות מארגן, לעתים "חברת מנהלת" מסודרת ולעתים יוזמות פרטיות. לעומת זאת, בתמ"א 38 2 לא בכל העסקאות קיים גוף שכזה, אך נראה שהמגמה לכיוון שילוב גוף מקצועי מטעם בעלי הדירות באופן גורף.

 

הזרוע נטויה (סיכום)

פינוי בינוי איתנו כבר שנים רבות אך בשנים האחרונות, לאחר שהבשילו כל התנאים אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש. למרות זאת, הפוטנציאל עדיין לא מומש ונראה שתנופת הצמיחה בפרויקט מעין אלו עוד לפנינו.

מבחינת המסלול הנכון ביותר למימוש פינוי בינוי וכפי שנאמר המטרה היא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי – כל אימת שניתן להוציא לפועל מכוח תמ"א 38 2 – קרי זכויות מוקנות – אופציה זו תהיה בהכרח עדיפה, אך על הדיירים לבחון היטב את המצב התכנוני ולהבין באם ניתן לצאת לפרויקט מכוח מסלול כזה או אחר ובאיזו סבירות.

תמ"א 38 גבעתיים – יחסינו לאן?

המדיניות העירונית העכשווית, שמכתיבה עיריית גבעתיים בכפוף לעקרונות תכנית המתאר, המתהווה בימים אלה ממש, מנסה להשליט סדר ברחבי העיר בזירת ההתחדשות העירונית.

על אף הרצון הטוב של כל הנוגעים בדבר, בדיקה מדויקת ויסודית שביצענו במשרדנו בעבור מס' מיזמי נדל"ן פוטנציאלים, מוכיחה, כי קיימת סתירה מטרידה בין העקרונות המנחים. זה אחר זה מתגלים מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי בגבעתיים כלא ישימים מעשית ונכשלים במבחן הכלכליות.

 

ראשית, לנוחות הקוראים – מילון מונחים :

יח"ד : יחידות דיור = דירות מגורים

יח"ת : יחידות תעסוקה = משרדים

יח"מ : יחידות מסחר = חנויות

הליך "עיבוי-בינוי" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : חיזוק הבניין הקיים, הרחבת שטח הדירות הקיימות עד 12 מ"ר ממ"ד ועד 12 מ"ר מרפסת מקורה, תוספת קומות חדשות ובהן דירות עבור היזם והגדלת השטח הציבורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : הריסת הבניין הקיים, בניית בניין חדש במקומו לרבות מרתפי חניה תת קרקעיים. הדירות החדשות שמקבלים הדיירים נותרות בשטחן המקורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" מכוח חוק פינוי בינוי בגבעתיים : הריסת קבוצת בניינים קיימים ובניית בניינים חדשים במקומם. הדירות החדשות מקבלות 12 מ"ר ממ"ד ו- 12 מ"ר מרפסת. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות תב"ע באישור הוועדה המקומית ובאישור הוועדה המחוזית ואח"כ באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

מכפיל יח"ד : כמות הדירות שניתן לבנות ביחס לכמות הדירות הקיימות.

מכפיל פלדלת : שטח הדירות החדשות ביחס לשטח הדירות הקיימות.

קו בניין תב"עי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תכנית בניין עיר.

קו בניין תמ"אי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תמ"א 38.

תמא 38 גבעתיים פינוי בינוי בגבעתיים אפיקים 38

דוגמאות לסתירות במסמכים המנחים – תמ"א 38 גבעתיים :

דוגמה #1 :

המתחם הבנוי הקיים גובל ברחוב כצנלסון, ובכיווניו האחרים גובל ברחובות צרים.

במתחם מתגוררות כיום 151 משפחות ב-15 בניינים בני למעלה מ- 50 שנה, שגובהם 2 עד 3 קומות מעל קומת הקרקע. משפחות אלה משוועות לחידוש המתחם.

המתחם ששטחו 7.5 דונם ממוקם באזור המכונה בתכנית המתאר "לב העיר" וע"פ עקרונותיה, לרבות התשריט, ניתן לבחור ביישום כל אחד משלושת ההליכים הבאים : "עיבוי-בינוי" או "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 או "פינוי בינוי מתחמי".

הליך "עיבוי בינוי" לא בא בחשבון בהסתמך על דו"ח מהנדס בניין, הקובע שהבניינים בנויים מ"חומרים נחותים" שגם אם יקיפו את קירותיהם בקירות חיזוק, הם לא ישרדו רעידת אדמה.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מעניק מכפילים לא ריאליים :

עבור הבניינים הגובלים ברחובות המשניים : מכפיל יחה"ד – 1:2, מכפיל פלדלת – 1:2.3. עבור הבניינים הגובלים ברחוב הראשי : מכפיל יח"ד – 1:2.3, מכפיל פלדלת – 1:2.6.

ביודענו שמחיר מכירה למ"ר פלדלת באזור זה בגבעתיים עבור דירה "רגילה" : 25,000 ₪, ועבור דירה "מיוחדת" (גן, דופלקס, פנטהאוז) : 30,000 ₪, קיים ספק רב באשר לרווחיות המיזם בכפוף למגבלות אלה.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" דורש מאתנו לוותר על 50% = 3.75 דונם לטובת צורכי הציבור ובידינו יישארו 3.75 דונם בלבד.

על אף שהתכנית מבטיחה מכפיל יח"ד = 3 ומכפיל פלדלת = 4, היא גם מגבילה אותנו ב- 60 יח"ד לדונם (מדוד בשטח שנותר לאחר ההפקעה). מכאן שניאלץ להסתפק ב- 225 יח"ד בלבד. המכפיל המתקבל במקרה זה = 1:1.49  כמובן אינו ריאלי. התוצאה : במתכונת הקיימת לא יימצא פתרון ל-151 משפחות כנגד רעידות אדמה ו/או כנגד מתקפת טילים.

דוגמה #2 :

המתחם הבנוי הקיים ממוקם סמוך לביה"ס "ברנר". ע"פ תשריט תכנית המתאר המוצעת, הוא מיועד להליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. כיום מתגוררות 94 משפחות במתחם ששטחו 6 דונם. הפקעה בשיעור 50% ובסך 3 דונם תותיר בידינו 3 דונם בלבד. מגבלת 60 יח"ד לדונם תיתן – 180 יח"ד, דהיינו מכפיל – 1.9. שוב : מכפיל לא ריאלי. על אף שהמתחם מיועד ל"פינוי-בינוי בדגש מגורים", מצאנו כי ניתן לקבל פיצוי עבור 102 יחה"ד (שלא נקבל במסגרת מכפיל יח"ד המובטח – 1:3), שטחי מסחר ותעסוקה. אלא שעל אף הרצון הטוב, ידוע היטב כי מחיר מכירה למ"ר באזור לשטחי תעסוקה ומסחר עומד על מחצית ממחיר מכירה למ"ר מגורים. כלומר : ע"מ ליהנות מערך שווה ל- 102 יח"ד שלא נקבל, נזדקק ל- 204 יח"ת (משרדים) ויח"מ (חנויות). גם אם ננצל את גובה הקומות המותר לא נצליח ליישם זאת. כאן ראוי לציין, כי מתוך 3 דונם שנותרים למגורים, 1.5 דונם מיועדים לשטח ירוק חופשי מבינוי. עובדה זו מקשה עוד יותר על המשימה שגם כך בלתי אפשרית בעליל.

דוגמה #3 :

לפנינו שלישיית מגרשים בשולי העיר המערביים, הכלולים בגבעת רמב"ם. בדיקה יעילה תראה שבהם 38 יח"ד ב- 1.7 דונם סה"כ. כאן עקרונות המדיניות מחייבים הליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. תנאי הסף הוא שטח קרקע מינימאלי = 4 דונם. 50% מופקעים לטובת צרכי הציבור. אנו נותרים עם 2 דונם בלבד. סה"כ כמות דירות קיימות = 90, סה"כ כמות דירות חדשות = 120. ברור לכולנו כי מכפיל יח"ד בסך : 1.33 אינו ישים.

גם כאן נותרים הדיירים ללא פתרון, מכיוון שעקרונות התכנית לא מספקים אפשרויות בחירה נוספות.

דוגמה #4 :

ברחוב טייבר, במגרש הקטן מ- 480 מ"ר, ניתנת זכות הבחירה בין הליך "עיבוי-בינוי" לבין הליך "הריסה ובניה מחדש". הליך "הריסה ובניה מחדש" אינו מתאפשר כאן בגלל השטח הקומתי המצומצם המותר לבניה וגם בגלל המגבלה בגובה הבניין : 7 קומות (כולל קומת קרקע וקומת פנטהאוז), היות שכבר היום גובה הבניין הקיים = קרקע + 4 קומות מלאות. כך שהאופציה היחידה העומדת בפנינו היא הליך "עיבוי-בינוי". אלא שגם כאן המציאות החדשה טופחת על פנינו. ע"פ העקרונות החדשים לא ניתן לבנות תוספת ממ"דים מעבר לקווי הבניין התב"עיים. הוראה זו מותירה את כל יחה"ד הקיימות ללא אפשרות לקבל פתרון מיגון נגד טילים. גם אם יסכימו כל הדיירים הקיימים לקבל תוספת מרפסת בסך 6 מ"ר כ"א, הרי שגם היזם אינו "חוגג" כאן. עליו חלה המגבלה במכפיל יחה"ד בסך 1.5. התוצאה : בניין זה יישאר במצבו הבלוי והעגום הנוכחי ללא תקוה הנראית באופק.

לסיכום : אין די ברצון טוב של הרשות המקומית, אלא עליה גם לגבש מדיניות עירונית שעקרונותיה "יעבדו", לא יסתרו זה את זה ויאפשרו פעילות נדל"נית בעיר לרווחת כלל תושביה.

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

 

תיקון 3א' – אשליה מתוקה

בנובמבר 2016 יצא לאור תיקון 3א' לתמ"א 38 והכול קיוו שהנה מגיע המהפך שיגרום לתמ"א 38 להרחיב את היקפיה. עת יצא התיקון לאור, היו אלה שדיברו בזכותו, ואחרים שדיברו בגנותו, עם זאת, כולם האמינו, שלא רק תמ"א 38 תצבור תאוצה, אלא גם שפרשנותה בהתייחס לשיטת חישוב זכויות הבניה תהא מעתה אחידה בכל הרשויות המקומיות. ואולם לא נדרש זמן רב כדי שהעוסקים בענף יבחינו, כי הזכויות מתוקף תיקון 3א' מתורגמות עצמאית ואחרת בכל עיר ואם בישראל.

הנה מספר דוגמאות:

ברמת גן סל הזכויות המבוסס על התכנית הקיימת (התב"ע), על הקלות כמותיות, על שטח המחסנים הדירתיים (6 מ"ר תוספת שטח עיקרי ליח"ד) ועל תיקון 3א' מספק לכאורה סל זכויות עשיר, אך טבלת מספר הקומות המותרות לבניה לצד קווי הבניין המותרים לבנייה, שנקבעים היום על פי רוחב זכות הדרך – היא הקובעת את שטח התכסית ואת גובה הבניין.

בגבעתיים התכסית המותרת כלואה בין קווי הבניין המוכתבים ע"י נספח הנפחים וכך מס' הקומות המותרות לבניה. עקרונות תכנית המתאר המתהווה שהפכו למדיניות עירונית מחייבת קובעות את מכפיל יחה"ד ואת מכפיל שטח הפלדלת.

תל-אביב שעומדת להשיק את מתן התוקף לתכנית הרבעים 3 ו-4, מכתיבה היום רשימת הנחיות, כללים, איסורים והגבלות משלה. כל שכונה ו/או אזור בעיר מתנהלים במסגרת משלהם ולתיקון 3א' אין באמת מקום בעיר הנחשקת ביותר. גבולות התכסית במגרש ונפח הבניה רשומים במדויק בנספחי תכנית המתאר שאושרה לאחרונה, תא/5000, וגם אם יגיע היזם ויהגה רעיון מקורי לתב"ע נקודתית ו/או מתחמית, הרי שתקרת הזכוכית כבר נקבעה ואינה ניתנת לניפוץ.

הרצליה שכבר הטמיעה היטב את התכנית הר/2213, ובעקבותיה כונתה "אי של יציבות" על ידי הפעילים בתחום, מכליאה כיום בין הוראות הר/2213 לבין הוראות תיקון 3א'. כל בקשה להיתר בניה, אשר נקלטת היום במחלקת ההתחדשות העירונית, מוחזרת אחר כבוד לאדריכל עורך הבקשה שלה על מנת שיציג את עמידת שטח הבניה המבוקש בהנחיות המודל המתמטי החדש וזאת כדי לבדוק באם חרג ממנו בבקשתו זו.

ואם נסכם בפשטות : תיקון 3א' משמש כמנגנון לייצור זכויות בניה, אולם על חלק לא מבוטל מהן נגזר לרדת לטמיון ולהיכנס למשבצת "זכויות שאינן ניתנות למימוש" בהיקפים שעלולים להגיע למאות מ"ר.

תיקון 3 א לתמא 38

לפניכם דוגמאות שנלקחו מהמציאות היומיומית שתמחשנה את הבעייתיות:

ניקח בדוגמה מס' 1 מגרש בשטח 780 מ"ר ברחוב ראשי ברמת גן, שרוחב זכות הדרך שלו היא 25 מטר. בבניין המקורי קומה מפולשת ומעליה 3 קומות מלאות ששטח כל אחת מהן (התכסית): 430 מ"ר. בסך הכול קיימות בבניין 15 דירות. המודל המתמטי באזור זה לחישוב הצפיפות במגרש מסכם 52 דירות חדשות, לפי "מכפיל" פי 3.5, כלומר 3.5 דירות בבניין החדש במקום כל דירה בבניין הקיים.

סך שטח הדירות , הנובע מן הזכויות התב"עיות, הזכויות התמ"איות, ההקלות, הממ"דים והמחסנים הדירתיים מגיע ל-4,130 מ"ר, טבלת הקומות העירונית מכתיבה בניית קומת קרקע + 8 קומות מלאות + קומת גג חלקית, כלומר שטח הדירות המותר בקומה הטיפוסית בבניין החדש יהיה 446 מ"ר.

ואולם בדיקת התכסית המותרת בין קווי הבניין המוכתבים : 2 מ' מרווח קדמי, 3 מ' מרווח אחורי וצדי, מאפשרת ניצול 370 מ"ר בלבד עבור הדירות בקומה הטיפוסית.

שטח מקוצץ זה מוביל מידית להורדת מספר הדירות הניתנות ליישום מ- 52 ל- 45 בלבד, לשטח דירות כולל בסך 3,422 מ"ר, ומכאן לאובדן זכויות בניה בסך 708 מ"ר.

אילו דובר במקרה יוצא דופן וחד פעמי, היינו אדישים לקיומו, ואולם עובדה היא, שכך קורה במגרשים רבים ברמת גן, והכלל לכל הצדדים שחוברים לביצוע תמ"א 38 ברמת גן ובערים אחרות שבהן הזכויות תלויות ברוחב הדרך : לפני שאתם מתכננים פרויקט על סמך הזכויות התיאורטיות מכוח התמ"א והתב"עות המקומיות, בדקו את רוחב הדרך, כי ככל שהוא קטן – כך יותר זכויות תישארנה על הנייר.

עדנה מור - אדריכלית תמ"א 38

עדנה מור – אדריכלית

ניקח בדוגמה מס' 2 מגרש בסך 1,140 מ"ר ברחוב משני בעיר גבעתיים שרוחב זכות הדרך שלו הוא 15 מטר, ואם נוסיף את מרווחי הבניין הקדמיים משני צדי הרחוב נקבל רוחב כולל בסך 25 מטרים. זהו מרחק, המעניק את מקסימום הקומות הניתנות לבניה בעיר : 6 קומות מלאות מעל קומת הקרקע בתוספת קומת גג חלקית.

בבניין הקיים בנויות כיום 21 דירות, ולפי המכפיל המותר באזור זה : 1:2 (כלומר 2 דירות חדשות במקום כל דירה קיימת) ניתן לבנות 42 דירות. שטח הפלדלת הכולל הקיים הוא 1,330 מ"ר. מכפיל הפלדלת המותר באזור זה : 2.3 בלבד, כלומר : 3,059 מ"ר. ע"פ המדיניות שטח יח"ד תמורה יישאר זהה לשטח יחה"ד הקיימת היום. והיה והיזם לא יוכל להסתפק כלכלית בשטח פלדלת עבורו במכפיל : 1.3 הרי ש: 21 המשפחות, שלא תוכלנה, בגלל תנאי המגרש, לבצע הליך עיבוי-בינוי וגם לא תוכלנה להתאחד עם הבניינים השכנים (שקמו אחרי 1980) למתחם פינוי-בינוי, תישארנה ללא פתרון חיזוק ו/או מיגון.

ניקח בדוגמה מס' 3 מגרש בסך 540 מ"ר, והפעם ברובע 3 בתל אביב. המגרש ממוקם על גדת שדרה עירונית רחבה ובבניין הקיים : 15 דירות. הבדיקה תראה, כי בהליך הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה לבנות 21 דירות בלבד, כלומר 6 דירות נוספות. אותן 6 דירות המהוות תוספת אפשרית בהליך עיבוי-בינוי מכוח תמ"א 38 שהיה מתאפשר בתוספת 1.65 קומות על גג הבניין הקיים. אלא שבהליך עיבוי בינוי (היחיד האפשרי כאן), תתאפשר 0 מ"ר תוספת לדירות הקיימות, תוספת מעלית שתידחק אך בקושי בחדר המדרגות הקיים, תוספת חלקית כמרפסת מקורה רק בחזית האחורית בבניין ואני צופה במקרה כזה את פיצוץ העיסקה עוד בטרם נספיק להכין תכניות אדריכליות לפרויקט, כי תיווצר כאן אפליה חמורה בין בעלי הדירות.

 

לסיום : ניקח בדוגמה מס' 4 מגרש בסך 910 מ"ר, והפעם ברחוב ראשי בהרצליה. בבניין הקיים 10 דירות בקומת קרקע ושתי קומות מלאות מעליה. בבניין המוצע : 30 דירות. אין ספק : מכפיל אידיאלי : 1:3.

הבניין הישן ייהרס, על פי התכנית ובמקומו יוקם בניין חדש, ובו קומת קרקע עם  6 קומות מלאות וקומת גג חלקית.

ואולם חישוב הזכויות על פי המודל המתמטי החדש בהרצליה יראה, כי 750 מ"ר המותרים כזכויות שטח עיקרי לא ניתנים למימוש בתכסית המותרת במגרש, הכלואה בין קווי הבניין. זאת על אף בקשת ההקלות האיכותיות המותרות – 10% בקווי בניין צדיים ואחוריים, 40% עבור תוספת מרפסות מקורות בקו בניין קדמי ובקו בניין אחורי. עודף זה שקול לשטח 2 קומות שלא יוכלו להתווסף לבניין, ומה שהיה אידיאלי על הנייר, הופך לספק כלכלי בפועל.

 

מוזמנים להפנים את המציאות המשתנה – לא רק תמ"א38 3/א

לאור כל זאת ניתן להבין כי, תיקון 3א' שנועד לשמש מפעל לייצור זכויות בניה, נחסם למעשה לחלוטין בכל אשר נפנה :  גם מגבלות הגובה (מס' הקומות המותר) וגם מגבלות תכסית הקומתית (השטח הכלוא בין קווי הבניין המותרים). אלה תלויים במדיניות עירונית מקומית של הרשויות הרלוונטיות, וזו מוכתבת במידה רבה על ידי נוסחאות שונות שלא אליהן "התכוון המשורר" שהגה את התיקון, כי במרבית המגרשים הזכויות אינן ניתנות למיצוי עד תום.

ולא די בכך: החרב המרחפת בימים האחרונים מעל ראשי היזמים בגין רצון הרשויות המקומיות להגדיל את היטל ההשבחה בפרויקטים מכוח תמ"א 38 עלולה להיות הרת אסון ולגרום לביטולם של פרויקטים רבים.

מכאן עולה, שתיקון 3א' לא פתר דבר ולא הקל דבר, והתמ"א שנועדה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה ומפני טילים, הפכה לכדור פינג-פונג שבו משחקות הממשלה והרשויות המקומיות. מחקר סטטיסטי שערך מינהל התכנון מראה, כי בשנים האחרונות חלה האטה ניכרת בייזום פרויקטים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובינוי מחדש, שהוחל לפני מספר שנים במסגרת התיקון השני לתמ"א.  כל עוד תיקון 3 א' לא ימומש במלואו, מסלול זה לא יתפוס תאוצה.

 

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

תיקון 115 – סוגיית היטל השבחה בתמ"א 38

אחרי דיונים סוערים למדי ורעש תקשורתי, פורסם בתאריך 03/04/2016 תיקון 115 לחוק התכנון והבניה. המאמר הנ"ל יספק סקירה מקיפה לעניין התיקון החשוב והשלכותיו בעיקר לעניין היטל השבחה תמ"א 38. את הוויכוח "למי השינוי טוב יותר" – ליזמים או לרשויות מקומיות נשאיר לכם. בהערת אגב, יצויין שגם רשויות מקומיות וגם התאגדות הקבלנים לא היו מרוצים ב-100% מהנוסח הסופי, אך כולם מבינים שהערך הגדול הנו בעצם קבלת הודאות בסוגיה בוערת ומהותית.

תיקון 115 לחוק התכנון והבניה עוסק ב-3 נושאים:

  1. הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית בגין תכנית דרך.
  2. התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי.
  3. היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית  בגין תוכנית דרך

ערב התיקון, במידה והוגשה תוכנית דרך בידי המדינה או מטעמה וחוייבה ועדה מקומית בפיצוי עקב נזקים שנגרמו ע"י אותה תוכנית, אזיי הייתה זכאית ועדה מקומית לשיפוי בשיעור 70% מגובה הפיצוי. תוכנית דרך לעניין הזה – תוכנית דרך שכלולה בתוכנית מתאר ארצית לדרכים או למסילות ברזל וגם כל תוכנית שמהווה נגזרת מהן.

התיקון קובע שתקום ועדת השיפוי שתדון בבקשות של ועדות מקומיות אשר קיבלו זכות במקרים מסויימים לבקש הגדלת שיעור השיפוי.

לכאורה אפשר לחשוב שהתיקון חל רק לגבי היחסים בין ועדה מקומית ומדינה, אבל הוא כן ישפיע על פעילות שוטפת של ועדות. השינוי מבטל, בעצם, את תקרת השיפוי עבור ועדה מקומית ומטיל בכך יותר אחריות על ארגונים של המדינה שאחראים להגשת תוכניות דרך. הדבר עשוי לזרז תהליך קבלת החלטות בנושא זה אשר ישפיע גם על כל שרשור התוכניות שתלויות בתוכניות דרך.

 

התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי

לפני אישור התיקון היינו עדים תקופה ארוכה למצב אבסורדי שפגע בקצב התקדמות פרוייקטים מסוג תמ"א 38 בחלק מהערים. ברור שלפרויקטים מסוג זה ישנן השלכות רבות על הסביבה הקרובה. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שהמקרקעין שלהם נפגעו מתכנית שלא בדרך של הפקעה לדרוש מועדה מקומית פיצוי על כך. חלק מועדות מקומיות רצו בהתאם לדרוש מיזמים כתב שיפוי כתנאי למתן היתר. החוק איפשר בעבר במקרים מסויימים את הפרוצדורה הזאת. למשל במקרה של הגשת תוכנית דרך, כפי שראינו בשינוי מעלה או לפי סעיף 202ב שעוסק בכתב שיפוי כתנאי למתן היתר להקמת מתקן שידור לתקשורת בשיטה התאית. אבל, דווקא במקרה של דרישת היתר לפי תמ"א 38 חוק התכנון והבנייה לא הגדיר שום זכות כזאת. כפי שנאמר לעיל, נוצר מצב מוזר ביותר – הועדה רוצה לקדם היתר, היזם בוודאי רוצה לקדם, והועדה דורשת תנאי שאינו מוסדר על ידי שום חוק. בשורה התחתונה דרשו הועדות שלא לפי החוק וחלק היזמים בצדק סירבו לקיים את הדרישה הזאת. כל הסיטואציה המתוארת גרמה לעיכובים רבים בהליכי היתרי בניה לפי תמ"א 38.

התיקון מסדיר את המצב. אנו נמנע מלפתוח דיון האם יש צדק בדבר – ישנן יתרונות וחסרונות אשר נבחנו בהליכי החקיקה – הועדה רשאית לדרוש את כתב השיפוי שיהיה בנוסח אחיד והיזמים יהיו מחוייבים לכך כחלק ממילוי תנאים לקבלת היתר בניה. כל עוד הכללים ברורים מראש וידועים לכל הצדדים זה בוודאי ישפר את המצב ויזרז הליכי רישוי ומתן היתר בניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הדבר בפני עצמו טוב למשק ולכן ניתן להתייחס לתיקון הזה כחיובי למרות הניואנסים הבעייתיים שצויינו לעיל.

היטל השבחה תמא 38

היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש)

זו בוודאי גולת הכותרת של התיקון. מדובר בהשלכות כספיות כבדות משקל ולכן חשוב להבין היטב את מהות התיקון ופחות לעסוק בעובדה שהוא מעמיס עוד משהו על פרוייקטים מסוג תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

ראשית, קצת מידע לגבי היטל השבחה. ההיטל הזה מהווה סוג של מס שמוטל ע"י המדינה על כל אחד שנהנה מהשבחת המקרקעין בדרך של הוספת זכויות בניה. סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מקנה לועדה מקומית זכות לגביית ההיטל כאשר לגבי שיעור ותנאים מפנה הסעיף לתוספת השלישית לחוק.  הינה ההגדרה המדוייקת של ההשבחה לפי התוספת השלישית: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 3 לתוספת השלישית קובע שהיטל הינו בשיעור מחצית ההשבחה (50%). סעיף 19 לתוספת השלישית עוסק במתן פטורים מהיטל השבחה וסעיף קטן 19 (ב) (10) (א) מתייחס ספציפית לפטור לפי תמ"א 38. הפטור הזה נתן מענה מלא לתמ"א 38.1 (חיזוק) כיוון שבמסלול הזה לא ניתן לחבר זכויות תב"ע וזכויות תמ"א. רוב הבעייתיות מנקודת מבט של רשויות מקומיות הייתה במסלול תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש). הרשויות המקומיות גבו היטל השבחה עבור זכויות שנובעות מתב"ע והיו מעניינות לגבות היטל השבחה גם על זכויות מכוח תמ"א 38 ולא יכלו בגלל הפטור. חלק מרשויות מקומיות קידמו תוכניות חלופיות לתמ"א 38, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב. מטרת התוכניות החלופיות לתת מענה להתחדשות העיר בכללותה ובין היתר לפתרונות תשתיות, מוסדות חינוך, חניה וכו'. המטרות האלה חשובות מאוד, אבל מעניין לראות את התייחסות הרשיות לנושא של היטל השבחה באותן תוכניות. במקום להפנות להוראות תמ"א 38 התוכניות פירטו מחדש דרישות החיזוק והתקנים הרלוונטיים ולגבי היטל השבחה כתבו "ייגבה לפי הדין". "הדין" לגבי היטל השבחה תואר לעיל – היטל בשיעור 50%.

כדי להבין מה אמור להשתנות כעת כדאי ללמוד כמעט כל מילה בפסקה די קצרה ולכן היא תבוא להלן במלואה: "בסעיף קטן (ב)(10)(א), בסופו יבוא "ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל־ 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14 א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב 2);".

מצד אחד די ברור שלגבי 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ימשיך לחול פטור ולגבי יתר הזכויות יחול היטל בשיעור מופחת של רבע (25%) במקום מחצית (50%). יותר מזה, ניתן לבקש להפחית אותו עוד עד לשמינית (12.5%) ועד לפטור מלא בכלל. נשמע שינוי מעולה ליזמים. בואו נלמד כעת את הסעיף קטן (ב)(10)(א) עצמו. הוא אומר שהפטור יחול על השבחת מקרקעין בשל קבלת היתר לבניה או להרחבת דירת מגורים שניתן מכוח תמ"א 38. כעת מובן שהתיקון חל רק על היטל השבחה שקשור לתמ"א 38 ולכן מצד שני ממש לא ברור מה זה אומר לגבי אותן תוכניות חלופיות שמקדמות מספר עיריות.  נראה שסעיף נוסף בתוספת השלישית יכול לעזור ולהבהיר את המצב.  סעיף קטן (ב)(10)(ב) קובע שאם הוכנה תוכנית מפורטת  לפי הוראות תמ"א 38 ובין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, גם לגביה יחול פטור באותו חלק מהשבחה שהיה פטור לו היה ניתן היתר ישירות לפי תמ"א 38. כעת צריך רק להבין מה יהיה הדין בעניין היטל השבחה של תוכניות שהוכנו לא מכוח תמ"א 38 אבל כן מתייחסות לחיזוק מבנים מרעידת אדמה. לדעתי, המהות במקרה זה אמורה לגבור על הצורה וגם לגביהן צריך לחול אותו דין כאילו הוכנו לפי תמ"א 38, אבל יתכן ובמציאות יהיה עוד וויכוח בעניין הזה.

התיקון גם מבהיר את הכללים ומכניס בצורה לגיטימית היטל השבחה בשיעור מוקטן מהותית (25% במקום 50%) ואפילו מגדיר פרוצדורה במקרים מסויימים לבקש עוד הקטנה עד ל-12.5%. כמובן, התיקון משאיר לועדה מקומית זכות גם לתת פטור מלא. היטל השבחה מהווה הוצאה די משמעותית בתקציב פרוייקט תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש) והקטנה שלו בחצי יכולה כעת להגדיל אטרקטיביות ליזמים בחלק מהפרוייקטים שבעבר נפסלו עקב גודל הסעיף התקציבי הזה והעדר הנחיות ברורות.

 

לסיכום הדברים, ניתן לומר שתיקון 115 לחוק התכנון והבניה הביא וודאות בעניין כתב שיפוי והיטל השבחה. ככלל, ודאות מספקת שינוי חיובי בהסתכלות מקרו כלכלית ותורמת להגדלת העסקאות מסוג תמ"א 38 עקב התבהרות הכללים ובעקיפין תורמת להגדלת היצע דירות למכירה שאמור להשפיע על מחירי הדירות.

להורדת נוסח תיקון 115 לחוק התכנון הבניה לעיונכם לחץ כאן.

אולי יעניין אותך: מחשבון פינוי בינוי – כנס לחישוב מיידי

פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

עם עתודות קרקע הולכות ומתמעטות, ומצוקת דיור שהפכה לשם דבר בשיח הציבורי, הפכו פרויקטים מסוג פינוי בינוי לפתרון לגיטימי ופרקטי, וכך הפך הפינוי בינוי לביטוי נפוץ בקרב בעלי דירות ואנשי מקצוע כאחד. למעשה כלל לא מדובר בנושא חדש – חוק פינוי בינוי 1965 לטיפול באזורי שיקום עבר מספר תהפוכות אך קיים אתנו כבר שנים ארוכות.

 

בתחילת שנות ה- 2000 קיבל תחום ההתחדשות העירונית דחיפה משמעותית בדמות תמ"א 38 הידועה והמוכרת, זאת בעקבות הגברת המודעות לסיכונים בנוגע לרעידות אדמה צפויות והתגוננות העורף מפני איום הטילים. היתרונות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ברורים, יחד עם זאת יש הרבה יותר רעש מאשר פרויקטים שהסתיימו בפועל. יש יגידו שהסיבה לכך הנה ביורוקרטיה סבוכה במוסדות תכנון/ועדות, אך הסיבה העיקרית היא מורכבות העסקה בכללותה – ארגון הדיירים, תכנון, רישוי, פינוי, מימון, ביצוע. למרות שישנם המון אינטרסים, היום כבר כולם מבינים את החשיבות המדינית בקידום פינוי בינוי רחב היקף כמנוע צמיחה למשק הישראלי.

 

הבנת החשיבות מחלחלת למשרדי הממשלה הרלוונטיים אשר מפגינים את עמדתם ביתר שאת ומעבירים חידושי חקיקה, רפורמות, ועדות מיוחדות לקידום הנושא ועוד. לאחרונה אושר חוק הרשות להתחדשות עירונית ואף אושר בקריאה שניה ושלישית חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות ("חוק המארגנים").

 

חוק המארגנים נוגע בסוגיות חשובות אך מבחינתנו הוא רק טיפה בים בכל הקשור להחלת רגולציה בתחום ארגון הדיירים, לראיה ישנם מתחמים המקודמים שנים ארוכות, לפעמים למעלה מ-10 שנים, הדיירים מצדם בטוחים כי עוד רגע "עולים השופלים" להרוס את ביתם הישן , אך למעשה טרם הושגה הסכמה המאפשרת ליזם לקבל ביטחון אשר יאפשר קידום תהליכי תכנון, מבחינת דיירים אלו לא קרה שום דבר במהלך שנות ההמתנה הארוכות. משרד הבינוי והשיכון ניסה להרים את הכפפה והפיק מדריך להתקשרות עם יזם, כפי שננסה להמחיש בהמשך הסקירה.

תמ"א 38 פינוי בינוי

הסקירה להלן כוללת התייחסות לפרויקט פינוי בינוי קלאסי על מסלוליו השונים. חשוב לציין כי קיים מסלול של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 עליו דיברנו וכתבנו רבות אך הוא שונה בתכלית מפרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית כפי שיתואר להלן.

 

מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי

קיימים שני מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי – האחד מסלול רשות מקומית והשני מסלול מיסים שנקרא גם מסלול יזמים. ההבדל העיקרי בין שני המסלולים הוא זהות מקדם התב"ע – באחד הועדה ובשני היזם בעצמו. בשני המסלולים מצויים בעלי הקרקע והיזם בשני צדדים מנוגדים של המתרס. חוסר הארגון של הדיירים לרוב יצר את הפתח דרכו נכנסו יזמים לא מנוסים וחסרי משאבים מתאימים, הם אלו שהתחילו להחתים את הדיירים ולכבול אותם בהסכמים ארוכי טווח. התמשכות התהליכים וציפיית הדיירים יצרה גם היא פתח לעוד יזמים לבוא (ולנסות) לנגוס מן העוגה, וכך נוצרו עשרות מתחמים רלוונטיים לפינוי בינוי אך סבוכים כהוגן מבחינה משפטית. חוק המארגנים מנסה לשפוך קצת אור על סוגיה כאובה זו.

אין ספק כי מילת המפתח היא "התארגנות" אך כדי לעשות זאת נדרשת יוזמה, למידה, והשקעה מצד בעלי הקרקע שלא תמיד מראים נכונות להרים את הכפפה. כדי לפשט את התהליכים בדרך להיווצרות עסקת פינוי בינוי דגמנו את המדריך של משרד הבינוי והשיכון, תוך מתן הבהרות וחידודים מעולם הפרקטיקה שחברת אפיקים 38 צברה בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט.

 

פינוי בינוי מדריך אפיקים פינוי ובינוי

 

1. שלב ההתארגנות

א. בחירת נציגות הדיירים

בחירת נציגות הדיירים היא אבן הדרך הראשונה והמשמעותית ביותר, כדי להניע תהליך של פינוי בינוי נדרשת נציגות דומיננטית אשר ביכולתה להשפיע, להעביר החלטות ולדחוף את המתחם בשלבים הקריטיים של ההתארגנות. כמובן לא ניתן למנות עורך דין כל עוד לא נבחרה נציגות. כדי שזה יקרה יש צורך לגבש את כלל הדיירים, להבין את צרכיהם ורצונותיהם תוך הסתכלות רחבה. כבר בשלב הגיבוש לרוב מתעוררות שאלות מקצועיות ולא תמיד לדיירים יש תשובות עליהן. טעות נפוצה שעושים חלק מהדיירים היא פניה כבר בשלב זה ליזמים לצורך קבלת תשובות. יש לזכור שבין דיירים ליזם יש ניגוד אינטרסים טבעי – צדדים הפוכים להסכם. הפתרון שהמציאות הביאה – מארגנים מקצועיים. רצוי מאוד כי מארגנים אלו יהיו בעלי ניסיון רב בתחום ואף יתמחו בכל האספקטים הנדרשים: אדריכלי, הנדסי, כלכלי, פיננסי, משפטי, חברתי.

ב. קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני

חשוב מאוד כבר בשלבים ראשוניים ללמוד היטב את הפרוייקט הן באספקט התכנוני והן באספק הכלכלי. היכרות של אפשרויות התכנון בשלב כה מוקדם תאפשר לבעלי הקרקע לגשת לשלב ניהול מכרז פינוי בינוי כאשר ידם על העליונה – הבנה של התמורות האפשריות עבורם וכדאיות הפרויקט לקבלן, וכן יצירת פניה רחבה ויסודית תניב תמיד תוצאה טובה יותר. לצורך ביצוע הבדיקות יש להסתייע באנשי מקצוע מנוסים, מקובל כי הנציגות מתוקף הסמכות שניתנה לה, תמנה את אנשי המקצוע המלווים, וכי היזם בבוא העת ישלם את שכר טרחתם.

 

2. חתימה על מסמכים טרום הסכם

אנו מצטרפים להמלצת משרד השיכון ומדגישים כי יש להגביל כל חתימה על מסמך למשך 18 חודשים מהמועד הקובע שהוא לרוב חתימת הדייר הראשון ובכפוף לתנאים שלא יגבילו את הדיירים. ההמלצה מתייחסת למסמכי NOSHOP למיניהם המכילים הימנעות ממתן התחייבות זהה או סותרת, ולמעשה היא מעין בלעדיות עבור יזם אחד. ההמלצה טובה כשלעצמה, אך הפרקטיקה מלמדת אותנו כי ניהול מכרז יזמים, כאשר כל השליטה בידי הדיירים (בעלי הקרקע) מאפשרת לקבל הרבה יותר בפרקי זמן קצרים הרבה יותר – יצירת מכרז מקצועי תוך התארגנות מקדמית, תאפשר לכם לנהל מו"מ רוחבי מול מספר יזמים במקביל וכל זאת מבלי לתת התחייבויות ליזם/קבלן.

 

3. בחירת היזם

המדריך מדגיש 3 עקרונות בתהליך בחירת יזם שאין לוותר עליהם:

  • תחרות – בחינת מספר הצעות מכמה יזמים שונים.
  • בחינת חוסן כלכלי של היזם.
  • בדיקת סבירות של התמורות המוצעות.

לעניין הצעות ממספר יזמים חשוב להוסיף שצריך לקבל הצעות מיזמים רלוונטיים. לצורך כך יש ללמוד היטב את היזם, להבין את המבנה המשפטי שלו, את המבנה התפעולי שלו על כל המחלקות הרלוונטיות, את המבנה המימוני שבו הוא מתנהל, את הנסיון שלו בענף ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, נסיון בהליכי רישוי באותה רשות מקומית, יכולת הוספת פרויקטים חדשים וטיפול ראוי בהם ועוד ועוד.

לעניין בחינת חוסן כלכלי של יזם חשוב להוסיף שהבדיקות חייבות לכלול ניתוח דו"חות כספיים, ניתוח מידע ממערכות כמו BDI, בירורים במקורות מידע נוספים, בקרה על דו"ח שוטפים במהלך ליווי בנקאי והכי חשוב הצלבת כל המידע הזה לצורך התראה וקבלת החלטות בזמן אמת.

לגבי בדיקת סבירות התמורות נרחיב בסקירה זו תחת סעיפים 4 ו-6 להלן.

 

4. בחינת התמורה המוצעת: שמאי פינוי בינוי

במידה והדיירים מתלבטים לגבי סבירות התמורה מוצע להם לקחת שמאי פינוי בינוי. כאן יש מחירון שמאי פינוי בינוי. לנוחיותכם נסכם את המחירים בטבלה להלן:

 

פרמטר תמחור לכל דירה כמות דירות לחישוב סה"כ מחיר הדו"ח
עבור 40 הדירות הראשונות 800 ש"ח 40 32,000 ש"ח
עבור דירה 41 ועד הדירה ה-80 400 ש"ח 40 16,000 ש"ח
עבור דירה 81 ואילך 200 ש"ח 40 9,000 ש"ח
סה"כ ===== 120 57,000 ש"ח

* כל המחירים בטבלה לפני מע"מ .

5. ההסכם

כדאי לסכם את הפרק הזה בכך שחובה לקחת עו"ד מנוסה שמתמחה וממוקד בהתחדשות עירונית. עו"ד כזה בסיוע כלל בעלי המקצוע המפורטים בסעיפים 1-3 ידע להגן על הדיירים משפטית בדרך הטובה ביותר בנסיבות ספציפיות עבור פרוייקט ספציפי.

 

6. התמורה

שוויון במפתח התמורה ושקיפות

שקיפות חייבת להיות מוחלטת. עניין שוויון במפתח התמורה יכול להיות פשוט ויכול להיות מורכב. מורכבות יכולה לנבוע משוני בין מצב המוצא של דירות הדיירים ולכן קריטי להגיע להסכמות בין הדיירים לגבי אופי המנגנון – כזה שיראה לכולם כהוגן ושוויוני.

רכיבי התמורה

הפאן המסחרי נתון למשא ומתן בין יזם לדיירים. כפי שהוזכר לעיל ככל שהדיירים יסתייעו ביועצים מקצועיים ומנוסים כך יוכלו להשיג את המקסימום האפשרי. מוסדות התכנון בוחנות בין היתר את כדאיות הפרויקט,  לרבות התמורה לדיירים,  בהסתמך על תקן 21 – בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי בינוי. התקן מגדיר כי בדיקה כלכלית צריכה לכלול בין היתר את הרכיבים הבאים:

  • כתובות וזיהוי מגרשים לפי גוש וחלקה.
  • נתוני מבנים הקיימים על המגרש.
  • נתוני דירות של הדיירים הקיימים.
  • נתוני בניינים חדשים.
  • תמהיל דירות חדשות.
  • תאור פתרונות חניה מומלצים.
  • משך פרוייקט הצפוי.
  • יחס בדירות ובמטרים בין הקיים לחדש.
  • תקציב הפרוייקט על מרכיביו לרבות תמורות לדיירים, מיסים, אגרות, היטלים, שיווק, ניהול פרוייקט, עלויות בניה, עלויות מימון.
  • הכנסות צפויות.
  • רווחיות הפרוייקט בסכום ובאחוז מעלויות.

מטרת הבדיקה הכלכלית היא להגיע לרווח צפוי לפרויקט תוך חילוץ התמורות הראויות לדיירים אשר מתאפשרות בהתאם לרמת הרווחיות הנתונה. הבעיה היא שהבדיקה מתרחשת בשלבים הרבה יותר מתקדמים, מבלי שתהיה לבעלי הקרקע יכולת להשפיע על זהות היזם. כפי שהסברנו בתחילת הסקירה – אילו הייתם יכולים להעריך מראש את רמת הרווחיות כפי שעושה הדוח הכלכלי אזי היה ביכולתכם לנהל מכרז מקצועי וממצה ולבחור ביזם הראוי ביותר עבורכם.

דגשים בעניין הדירה החדשה

ההסכמות המסחריות בין היזם לבעלי הקרקע הוא ביטוי של מו"מ אשר מתרחש החל משלב ניהול המכרז, דרך מילוי הדרישות הראשוניות של הדיירים ועד לניהול מו"מ משפטי והגעה לטיוטה סופית של הסכם. בעלי הקרקע נדרשים ללמוד את הדוחות והניתוחים ולשלוט בכל מהלכי המו"מ על מנת להשיג תוצאה טובה יותר. הוכח כי מעורבות ובקיאות של הדיירים, תוך הסתייעות באנשי מקצוע כאמור מניבה תוצאה טובה יותר והסכם בטוח יותר עבור בעלי הקרקע.

 

7. בטחונות

אמנם סעיף משפטי, אך הרבה פעמים הבנת רווחיות הפרוייקט ואופיו מאפשרת ניהול משא ומתן יעיל בנושא בטחונות והשגת תוצאות מקסימאליות במגוון ערבויות, גובהן והתנאים למימושן.

 

8. בדק ואחריות

כפיפות לחוק המכר (דירות) 1973.

 

9. ביטוח

חובה שהיזם יבטח את הפרוייקט ורצוי לקבל חוות דעת יועץ ביטוחי על טיב והיקף הביטוח.

 

10. גילוי ושקיפות

חשוב מאוד שכל מידע הקשור לפרוייקט יהיה זמין לדיירים או בעלי המקצוע מטעמם והכל כדי להבטיח לדיירים עסקה טובה ביותר ובטוחה ככל הניתן.

 

 

לסיכום, עסקת פינוי בינוי היא אולי העסקה היזמית המורכבת והסבוכה ביותר וכפועל יוצא גם סיכויי ההצלחה באופן יחסי מאוד נמוכים. יחד עם זאת, בהינתן מתחם העומד בכל הקריטריונים, וכאשר ישנה דחיפה ומעורבות משמעותית מצד הדיירים ונציגיהם, וכמובן שקיפות מלאה בין בעלי הקרקע לבין היועצים/המארגנים/המלווים, ובין בעלי הקרקע לבין עצמם, אז תתאפשר הובלה של תהליך פינוי בינוי אשר ביכולתו להביא לתוצאות ממשיות.