טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי

מכירת או קניית דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי מתאפשרת החל מיום העסקה (חתימת בעלי הזכויות) ועד יום האכלוס בדירה החדשה. בעלי דירות רבים המבקשים למכור דירתם בכל אחד משלבי הפרויקט מופתעים לגלות כי עומדים בפני השלכות מס מרחיקות לכת ובלתי צפויות מראש. בכל אחד משלבי הפרויקט קיימים סייגים ואילוצים עבור הרוכש החדש וכמובן עבור המוכר. השלכות מס אלו חייבות להשתקף לבעל הדירה ע"י עורך הדין של הפרויקט, וזאת טרם חתימה על הסכם פינוי בינוי.

מרכיב המס בעסקאות התחדשות עירונית כולל את מס הרכישה, מס שבח, מעמ שירותי בניה, והיטל השבחה.

למרות ריבוי פרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות, נסקור במאמר זה את סוגיית המס הבוערת ביותר היום עבור בעלי דירות – מס שבח במכירת דירה בעסקאות הריסה ובניה – הן מכוח תמ"א 38/2 והן מכוח פרויקט פינוי בינוי (מסלול מיסוי/רשויות).

עבור בעלי דירות המבקשים לקנות או למכור דירה בפרויקט תמ"א, חילקנו את הפרויקט לשלביו השונים, תוך פירוט ההשלכות הצפויות מבחינת חשיפת מס, וזאת כדי שתוכלו להיערך טוב יותר, ולקבל החלטות מושכלות.

אופן ניצול הפטורים בפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי:

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ישנם שני סוגי פטורים ממס שבח הרלוונטיים לסקירה זו: פטור אחד לפי תמ"א 38 (סעיף 49לג1 לחוק) ופטור אישי (בעיקר פטור לפי סעיף 49ב לחוק). "יום העסקה" לצורך קביעת שיעור המס, לפי תמ"א 38 או פינוי-בינוי – בדרך כלל נגרר לשלב מועד קבלת היתר בניה. לעומת זאת, יום עסקה לצורך מס לפי הפטור האישי חל ביום חתימת הסכם הפינוי בינוי. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם ניתנה תוספת שטח דירה לדיירים מעל 25 מ"ר ו/או תמורה אחרת שלא כלולה ברשימה פטורה נוצרת חבות במס. לכן מעדיפים יזמים להשתמש בפטורים אישיים אשר מכוחם להקטין חבות מס באופן אופטימאלי.

יש לציין כי בשלב מתן ההצעה לבעלי הזכויות ינסה היזם להעריך את חשיפת המס באופן גס, בפרויקטים מורכבים קשה להעריך את חשיפת המס בצורה מדויקת, יזמים רבים נוטים להיעזר כבר בשלב זה ביועץ מס לצורך קבלת אומדן ראשוני ושקלול הנתונים בדו"ח הכלכלי.

יש לתת חשיבות רבה ליתרת המשכנתא הרשומה לחובת בעלי הקרקע. היזם מספק ערבות עבור הבנק למשכנתאות, בד"כ דורשים הבנקים ערבות אוטונומית בגובה המשכנתא. עלות ערבות זו יקרה יותר עבור היזם, דרישת ההון העצמי של הבנק המלווה תגדל. ערבות שניה שניתנת בדרך כלל בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – לבעל דירה בגובה הפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הערבות האוטונומית אשר נתנת לבנק למשכנתאות. כלומר, ככל שגובה משכנתא אותה מחריג היזם גבוהה יותר, כך ידרש לשאת בעלויות גבוהות יותר.

מס שבח בתמא 38 ופינוי בינוי

באיזה שלב של הפרויקט ניתן למכור את דירתי?

לצורך הבנת מס השבח בעסקת פינוי בינוי חשוב להבחין בין שלושה שלבי הפרויקט:

  1. מחתימת הסכם עד תחילת בניה יקרא: "תקופת טרום בניה".
  2. מתחילת בניה (רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה) ועד להשלמת בניה וקבלת טופס 4 יקרא: "תקופת בניה".
  3. מקבלת טופס 4 עד לרישום הדירה החדשה בטאבו על כל הצמדותיה. יקרא: "תקופת רישום".

מכירת דירה בתקופת טרום הבניה –

מבחינת בעל דירה לכאורה לא קרה דבר – דירתו נשארה במקום, תחת הרישום המקורי בלשכת רישום המקרקעין. בבואו למכור את דירתו בשלב זה יערך הסכם מכר רגיל כפי הנהוג בכל עסקת יד שניה. יחד עם זאת, קיימים מספר הבדלים עליהם נעמוד –

ראשית, בנסח הטאבו קיימת הערת אזהרה לטובת היזם. בשלב מסוים של מכירת הדירה יידרש אישור היזם – הרי הזכויות כבר נמכרו לו. היזם ידרוש כי לרוכש הדירה החדש יהיה פטור אישי (כפי שהיה אצל המוכר). ככל שתגדל חשיפת המס עקב עסקה זו, רשאי היזם למנוע את קיום העסקה או לדרוש פיצוי כספי עבור הנזק והכל בכפוף להסכם הפינוי בינוי שנחתם בין הצדדים.

היזם עשוי לדרוש שלא ייפגע מצבו גם בעניין רמת המינוף של הרוכש לעומת שהייתה אצל המוכר. למשל, אם לבעל דירה לא הייתה משכנתא בכלל היזם ידרוש שכך יהיה גם אצל הרוכש. הדבר יכול לפגוע ביכולת הרוכש לקחת משכנתא.

בעל זכויות המוכר דירתו עשוי לגלות כי רשות המיסים אינה רואה בו זכאי לפטור אישי ממס שבח שכבר נוצל כאמור.

כזכור, פטור אישי מנוצל ביום חתימת הסכם תמ"א / פינוי בינוי. במקרה של מכירת דירה לאחר הסכם עשוי המוכר למצוא את עצמו עם סכום תמורה נמוך משמעותית מאשר תכנן, וזאת עקב חבות במס שבח ואי יכולת ניצול הפטור האישי

מבחינה חוזית, ככל הנראה במקרה זה יבוטל הסכם התמ"א עבור המוכר וייחתם הסכם תמ"א עבור בעל דירה חדש. ההסכם החדש יכלול בתוכו כל ההתחייבויות שלקח על עצמו בעל דירה קודם.

מכירת דירה בתקופת בניה בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) –

כעת המצב שונה לחלוטין מכפי שהיה בשלב טרום ביצוע – הבניין נהרס, הקרקע משועבדת לבנק מלווה, סביר להניח שאין כבר רישום בנסח טאבו חוץ מרישום שעבוד או שעדיין יש רישום דירה ועליו יש גם הערת אזהרה של היזם וגם שעבוד לבנק מלווה.

כאשר בעל דירה מחליט למכור תו"כ ביצוע, מבחינה חוזית מדובר במכירת זכות לבניית הדירה החדשה כלומר, המכור ימחה את זכויותיו יחד עם התחייבויות לפי הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי. הפטור האישי אינו רלוונטי עוד, היות ולא נמכרת "דירה מזכה" אלא מכירת זכויות. בשלב זה עלולה להיווצר בעיה מימונית חמורה אצל הרוכש החדש, היות והבנק למשכנתאות לא יוכל לרשום שעבוד בנסח טאבו. היזם מצדו אינו מעוניין להגדיל את הערבות האוטונומית שהפיק, וזאת מהסיבות שתוארו לעיל. בנוסף, לא ברור האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 חל על רוכש במידה והנושא לא טופל יסודית בגוף הסכם הפינוי בינוי עצמו.

היה ניתן לשפר משמעותית את המצב ככל שהיה ניתן לתקן את הסכם הפינוי ובינוי המקורי ולחתום על הסכם משולש בצורה כזו שהיזם ירכוש את דירתו המקורית של המוכר וימכור בד בבד דירה חדשה לרוכש חדש. במצב זה היה לרוכש הרבה יותר קל לקבל משכנתא. יש לציין כי יזמים לרוב לא יסכימו לתיקון שכזה ולא ירצו להיות צד לעסקאות כאלה. ליזם אין שום יתרון בכך. הדבר יתאפשר במידה ועורכי הדין של בעל הדירה המקורי (המוכר) היו עומדים על הסדרה של סעיף זה בהסכם הפינוי בינוי.

כמוזכר לעיל, בסיטואציה זו אין אנו דנים בדירת מגורים ולכן המס ישולם בגין פער בין שווי מכירה לבין עלות בניה שתקבע ע"י רשות המס.

מכירת דירה בתקופת הרישום –


בתקופת הרישום אנו מצויים לאחר טופס 4 עם דירה חדש אך טרם רישומה בטאבו. החוק מחייב יזמים לשמש בתקופת ביניים כחברת משכנת ולתעד את כלל השינויים בבעלות הדירה עד לרישומה הסופי. במצב זה לא קיימת בעיה של לקיחת משכנתא ע"י רוכש. מבחינה מיסויית, ובכדי להנות מהפטור המוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין עבור בעל דירה יחידה, לכאורה יש להחזיק את הדירה החדשה לפחות 18 חודשים מיום השלמת בנייתה, כלומר מיום קבלת טופס 4. ב-31/12/2018 התקבלה החלטת מיסוי מספר 2239/18 והיא מאפשרת להתחשב בתקופת מגורים טרם הריסת הבניין.

לסיכום, בבואכם לרכוש או למכור דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי יש לתת את הדעת למכלול האספקטים אשר נסקרו במאמר, וזאת בכדי לקבל החלטות נכונות ולהיערך לכך בהתאם.

לקריאה נוספת: מיסוי תמ"א 38פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

נכנס לתוקף – החוק שיאיץ פרויקטי פינוי בינוי

ב-17/07/2018 אישרה הכנסת תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) המהווה מהפכה אמתית בתחום ההתחדשות העירונית. החוק מתיימר להסיר חסמים וכולל סנקציות נגד מיעוט בעלי דירות אשר מפריעים להתקדמות הפרויקט. בנוסף, מסדיר החוק מספר הליכים פורמליים להגנת כלל בעלי הדירות המעורבים בפרויקטי פינוי בינוי וכן מקנה הגנה לאוכלוסיות מבוגרות. התיקון נכנס לתוקף ב-29/10/2018, החוק יקרא מעתה "חוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי".

 

רקע לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי

המחסור בקרקע לבניה רוויה הולך וגובר. קברניטי המדינה מנסים להתמודד בדרכים מגוונות, ביניהם הפשרת קרקעות חקלאיות שהנו משאב מוגבל המביא עמו לא מעט בעיות.

לצד המחסור קיימות שכונות שלמות אשר נבנו בסטנדרטים ותקנים נמוכים, חלקם מתפוררים ויתכן שלא יחכו לרעידת האדמה שעתידה לפקוד אותנו בקרוב עפ"י כל הערכות. אם לא די בכך, מצטרף חשש נוסף בדמות איום הטילים שהולך ונהיה ממשי ומביא את הצורך במיגון שכונות המגורים ומציאת פתרון התגוננות לעת משבר.

בעיות תכנוניות, תשתיות, צרכים ציבוריים, רווחת התושבים ועוד שלל בעיות שאת רובן עתידים לפתור תכניות פינוי בינוי רחבות היקף.

בשנת 2006 אושר חוק פינוי ובינוי (פיצויים). החוק הגדיר כי ניתן לתבוע מיעוט מבעלי הזכויות בשל  נזק כספי שנגרם כתוצאה ממניעת הפרויקט שלא מסיבות רציונאליות. כלומר, אם 80% מבעלי דירות מעוניינים בפרויקט, ניתן היה להגיש תביעה נזיקית כנגד אלו המתנגדים בנימוק לא סביר. החוק הגדיר רשימה של נימוקים שהם סבירים: (1) העסקה לא כלכלית עבור דייר לפי הערכת שמאי, (2) לא משלמים שכ"ד למגורים חלופיים בתקופת הבניה, (3) אין בטוחות ראויות, (4) נסיבות אישיות מיוחדות.

אמנם היו תקדימים של קביעת פיצויים מהותיים עבור דיירים סרבניים, אך עדיין לא ניתן היה לכפות על דייר סרבן לפנות את הדירה ולאפשר את קיום הפרויקט. התיקון שנסקר במאמר זה פותר בראש ובראשונה בעיה זו.

 

השינויים העיקריים עקב תיקון חוק פינוי בינוי

אפשרות לכפות על דייר סרבן ביצוע פרויקט בדומה לתמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש:

דייר סרבן הנו בעל דירה הנמצא במיעוט (עד 20%) ומסרב לביצוע פרויקט פינוי בינוי ללא הצדקה ראויה. נציין כי במידה והפרויקט חולש על מספר רב של חלקות (מגרשים) התנאי המצטבר אומר שיש הכרח להגיע ל67% חתימות מכל חלקה ו80% מסה"כ המתחם. בשלב זה ניתן להפעיל שתי סנקציות כנגד הדייר הסרבן –

  1. כפי שהיה עד כה – ניתן להגיש תביעה נזיקית.
  2. בדומה לפרקטיקה הנהוגה בפרויקטים של תמ"א 38 – בית המשפט יכול למנות עו"ד או רו"ח אשר יחתום על הסכם הפרויקט במקום הדייר הסרבן והדבר ייחשב כאילו חתם הסרבן בעצמו.

אנו סבורים כי הסרת החסם הנ"ל עתיד להאיץ את קצב קידום הפרויקטים המצויים בשלב התהוות.

פינוי בינוי - חוק הדייר הסרבן החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי

הגנות לדייר קשיש

דייר קשיש יוגדר אדם שמלאו לו 75 שנים ביום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם פינוי בינוי.

עבור בעל דירה שאינו קשיש תחשב עילה סבירה לסירוב כאשר לא הוצעה לו דירה חדשה סטנדרטית (בד"כ מורחבת) בפרויקט – להלן "דירת תמורה".

עבור אדם קשיש התווספו בחוק עילות סירוב נוספות הנחשבות ראויות – יזם יחויב להציע לאדם קשיש בנוסף לאופציה של דירת תמורה בפרויקט את אחת מהחלופות הבאות:

  • מגורים מחוץ לפרויקט – מעבר לבית אבות/דיור מוגן, רכישת דירה חלופית ע"י היזם או תמורה כספית לצורך רכישת דירה חלופית. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.
  • לאדם קשיש בן 80+ ניתן להציע רק את החלופות האלה. לאדם קשיש בן 75 ל-80 יוכל להציע היזם שתי דירות קטנות בפרויקט או דירה קטנה וכסף להשלמה. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.

 

מהלכים בסיסיים הקודמים לחתימה על הסכם פינוי בינוי

ידועים מקרים רבים שיזמים מחתימים בעלי דירות על מסמכים שנראים פשוטים ולא מחייבים יותר מדי, אך בפועל די במסמכים פשוטים לכאורה כדי לכבול את בעלי הזכויות או לפגוע בזכות המיקוח שלהם מול קבלן כזה או אחר. בכדי למנוע מצבים אלו מגדיר החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי מספר מהלכים אשר חייבים להתרחש לפני חתימת הדייר הראשון על מסמך מחייב:

  • לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם להשתתף בכנס בעלי דירות ובו להציג את עיקרי התוכנית ואת ניסיונו בתחום.
  • לא פחות משבועיים לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם למסור לבעלי דירות מסמך עקרי ההצעה ובו לפרט בין היתר עקרונות לקביעת תמורה, בטוחות מוצעות ופרטים אודות ניסיונו המקצועי של היזם.
  • לאחר חתימת עסקת פינוי בינוי חייב להודיע על כך היזם לכלל בעלי דירות בבית המשותף.
  • לאחר חתימת כל בעל דירה, חייב היזם למסור עותק של הסכם הפינוי בינוי.

 

החוק מאפשר ביטול פשוט של חתימות דיירים במקרה של סטייה מהפרוצדורה המתוארת לעיל.

כל עוד לא חתמו על עסקת פינוי בינוי לפחות 40% מבעלי הדירות –  ניתן לבטל חתימה של כל דייר שחתם באמצעות מכתב פשוט המיועד ליזם, וזאת במידה והיזם לא קיים כינוס או לא מסר מסמך עיקרי הצעה.

התיקון לחוק מטפל גם בפן המיסוי והתאמות לפטורים השונים בחוק מיסוי מקרקעין עבור כלל השינויים המנויים מעלה.

 

למרות היותו חוק פינוי ובינוי התיקון מתייחס גם לסיטואציה ספציפית בפרויקטים של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת דירות. בפרויקטים מסוג זה קיימת בעיה עבור קשישים או מרותקים לדירתם להמשיך לגור בבניין בשלב ביצוע העבודות. התיקון לחוק מגדיר כי יזם חייב להציע מגורים חלופיים לקשיש מעל גיל 80 או אדם מרותק לביתו וכל בן משפחתו המתגורר עמו.

 

כפי שציינו מעלה, התיקון שינה את שם החוק שייקרא מעתה "חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי". בהחלט עידוד רציני, אך לצערנו לא מספק. בכל הקשור לפינוי בינוי מתבקש להאיץ את התקדמות הפרויקטים האפסית בערי הפריפריה. בזמן האחרון אנו שומעים הרבה קולות של קידום חוק לקרקע משלימה, אולי מהפתרונות היחידים האפשריים בטווח הנראה לעין בכדי להאיץ את פרויקטי הפינוי בינוי בערי הפריפריה, כולנו תקווה כי הצהרות אלו יהפכו למעשים פרקטיים.

לקבלת החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי ישירות לתיבת המייל

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

 

לקריאה נוספת: תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשיתבדיקות הנדסיות בפרויקט תמ"א 38

תמ"א 38 רמת גן – האם העיריה תגביל ל-0 מטר תוספת?

בכל הקשור ליישום תמ"א 38, עם כ-1,000 יח"ד מאוכלסות, רמת גן הנה בירת התמ"א 38 הבלתי מעורערת. קרוב ל20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ נמצאים בר"ג ולמעלה מכ-70% מכלל הבניה בעיר במסגרת תמ"א 38.

למרות זאת, היותה של ר"ג חלוצה בתחום ההתחדשות העירונית גבה ממנה מחיר כבד, אשר בחלקו הושלך על בעלי הדירות, יזמים, קבלנים ונותני שירות נוספים. אז לאיזה כיוון פונה התמ"א 38 ברמת גן ? והאם יש בכך כדי להעיד על המגמה הארצית?

למרות חוסר הודאות – המגמה ברורה

באמצע העשור הקודם, בפרוץ הפרויקטים הראשונים, נדרשה תכנית תמ"א 38 להתמודד עם קשיים גדולים בהיבטי מיסוי, רגולציה, הקניית זכויות ועוד. כל זאת במטרה לעודד את קצב מימוש הפרויקטים, ברמת הועדה המקומית עודכנו תכניות ונהלים, הוכנו תכניות ייעודיות מכוח סעיף 23, התחלפו מהנדסי ואדריכלי העיר, החזון השתנה, התפיסה השתנתה והמדיניות גם כן.

חוסר הודאות והיציבות בכל הקשור למדיניות העיריה גרר הפסדי עתק מצד יזמים וקבלנים, חלקם החליטו להדיר את רגליהם, חלקם חזרו לפעול בעיר בעל כורכם. באופן רוחבי חלה פגיעה בכל בעלי המקצוע ונותני השירותים אשר היו מעורבים בקיום הפרויקט. בל נשכח את בעלי הדירות שמצאו אכזבתם בכל פעם מחדש.

הבטחות היזמים מבוססות על הנחות היסוד התכנוניות – כאשר אלו משתנות, נאלצים היזמים לחזור בהם מהבטחתם, המצב יצר חוסר אמון בכל מערכת הקשרים הנדרשת לקיום מוצלח של פרויקט וגרם לעיוותים גדולים מאוד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 רמת גן.

רכבת ההרים הזו הצליחה להפיח ציפיות רבות בלבם של בעלי הדירות וכך, בתחילת שנת 2010 (לאור תפיסת הזכויות אשר הייתה נהוגה באותה עת) התחילו היזמים להתחייב לספק תוספת עיקרית של 25 מ"ר לגודל הדירה הנוכחי. הצעות מעין אלו כבר לא קיימות בשוק ההתחדשות העירונית העכשווי, אך היה די בהן כדי לגרום לתקוות שווא למשך שנים ארוכות. עד היום אנו נתקלים לעתים רחוקות בבעלי דירות המשוכנעים שיקבלו תוספת דו ספרתית, נראה כי אותם דיירים עוד ידרשו או יאולצו ביום מן הימים לשלם מכספם כדי לגרום לקיום הפרויקט.

 

מדוע העיריות מצמצמות לנו זכויות?

ציפוף מרכזי הערים כתוצאה מפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי מצריך מתן מענה עבור תשתיות ציבוריות – כבישים, נגישות, מוסדות חינוך, תעסוקה, דת וכדו'. כאשר נוצר עומס על התשתית הקיימת נדרשות ועדות התכנון להמציא תקציב לסבסוד תשתיות אלו. היטלי ההשבחה אשר נגבים מפרויקטים של התחדשות עירונית פטורים בחלקן, ובטח שאינם תומכים בסבסוד התשתית הציבורית ומכאן מהוות נטל על וועדות התכנון, אשר מבינות בזו אחר זו כי עליהן לצמצם את הזכויות המוקנות בפרויקטים אלו בכדי להקטין את כמות יחידות הדיור החדשות המתווספות על תשתית קיימת.

באפריל 2017 התפרסם פרוטוקול ועדה הכולל החלטה לצמצם את היקף שטחי התמורה בפרויקטים של תמ"א 38 בר"ג (כולל הריסה ובניה) לכדי 12 מ"ר תוספת עיקרית עבור כל יחידה וכך נכתב:

"נוכח הצורך לצמצם את נפחי הבניינים ולאפשר התחדשות עירונית של כל הבניינים בעיר הזקוקים לחידוש ולחיזוק במגבלת התשתיות הקיימות מבקשים את אישור הוועדה לקבוע כי תוספת שטחים לדירה קיימת תהיה לכל היותר 12 מ"ר ברוטו בממוצע לדירה (לא כולל גזוזטראות)."

בנובמבר 2017 פרסמה עיריית רמת גן מדיניות המתיימרת לעשות סדר בכל הקשור לזכויות מכוח תמ"א 38. המדיניות המאושרת חלה על חלקים נרחבים מהעיר. משיקולי הועדה להחלת המדיניות נכתב …"אישור מדיניות זו יביא לכדי ודאות תכנונית, כל זאת עד לאישור תכנית מתאר כוללנית לעיר, במסגרתה תאושר גם התכנית העירונית לתמ"א 38". המשך יבוא..

תמ"א 38 ברמת גן

בדרך ל -0 מטר תוספת

עיריות נוספות כבר שוקלות הגבלת התוספת (המקסימאלית) בכדי לצמצם את היקף הבינוי במסגרת תמ"א וזאת משיקולים דומים, אך למעשה אנו מקבלים אינדיקציות על החרפה של הטון וצמצום נוסף לכדי – 0 מ"ר תוספת.

דיברנו רבות על אלמנט הזמן וחשיבותו לקיום פרויקט תמ"א 38 עבור בעלי דירות, ניהול תהליך מקצועי ורציף למימוש הפרויקט, גורם הזמן הנו קריטי וברוב המקרים אלו שחתרו יותר מהר – הרוויחו.

הצעות טובות מדי

למרות ההגבלה הזמנית, יש לציין כי רוב הפרויקטים מסוג הריסה ובניה, בהם לא נדרש שינוי תב"ע כלל אינם מאפשרים ליזם להציע את אותן 12 מ"ר נכספים, וזאת משיקולים כלכליים.

בפרויקטים רבים אשר ניהלנו ופיקחנו בר"ג, נתקלנו ביזם המוכן לספק הצעה עדיפה, וזאת בניגוד לדו"ח הכלכלי שיצרנו, המעיד על פרויקט הפסדי.

קשה מאוד להסביר לבעלי דירות שאינם מצויים בפרטים, כי ההצעה הגבוהה ביותר נועדה לגרום להם לבחור ביזם שלא בדיוק יודע איך לעמוד מאחורי התחייבויותיו. מצער לראות יזמים מוכרים ומנוסים אשר נוקטים בשיטה זו על מנת לתפוס כמה שיותר "סחורה", וכך למעשה ברבות השנים חווים הדיירים "תספורת" ומגלים כי התוספת עליה חלמו קטנה משמעותית.

חוסר הודאות עליו דיברנו בתחילת המאמר משמשים כסות לאותה "תספורת" וכך אנו נתקלים בעשרות פרויקטים בהם נאלצים הדיירים לוותר או להתפשר על תמורה מופחתת, למרות שאילו היו מנהלים תהליך מכרז תמ"א סדור יתכן כי מערכת הציפיות הייתה מביאה אותם לחוף מבטחים. לעומת זאת, בפרויקטים אחרים נוטים הדיירים "לפוצץ את העסקה" וללכת להפרה, וכך מבזבזים שנים רבות של אנרגיה וציפייה, ואולי גם את קיום הפרויקט עצמו.

רוצים לדעת אם הבניין שלכם רלוונטי לתמ"א 38?

תנו למומחים שלנו לחזור אליכם:

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

 

 

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשית

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? לשאלה הטריוויאלית הזו נדרשנו לספק מספר חוות דעת במספר פרויקטים שונים לאחרונה, השאלה בה מתחבטים בעלי דירות רבים היא האם לצאת לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת "המסלול הירוק"  קרי תמ"א 38 2, או שמא ייאלצו לקדם פרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית (מסלול רשויות), הכולל שינוי תב"ע ושנים ארוכות של המתנה וחוסר ודאות. כולנו רוצים להביא למימוש מוצלח של פרויקט פינוי ובינוי אך הדרך עשויה להיות שונה בתכלית – להלן השוואה מעשית עבור שני המסלולים האפשריים לפרויקט פינוי בינוי.

 

הבדלים מהותיים בין תמ"א 38 תיקון 2 לבין פינוי בינוי

שני המסלולים כאמור מהווים התחדשות עירונית בדרך של הריסה ובניה. על פינוי בינוי במסלול הקלאסי מדברים כבר שנים רבות, כדי לסבר את האוזן בשנת 1965, כ-17 שנים מקום המדינה אושר חוק "פינוי בינוי אזורי שיקום". לעומת תמ"א 38 תיקון 2 אשר קיבלה תוקף  בשלהי 2010.

מטרת התכנית לפינוי בינוי הינה שיקום שכונות וותיקות בעלות מבנים מיושנים ואילו תמ"א 38 הוקמה בראש ובראשונה על מנת לחזק מבנים כנגד רעידת אדמה אשר עפ"י הערכות צפויה לפקוד את אזורנו בשנים הקרובות, ושנית כדי להתמגן כנגד איום הטילים שהפך להיות רלוונטי מתמיד.

בשני המסלולים נדרש היזם להתקשר מול הדיירים בהסכמים מחייבים, ובשניהם הורסים ובונים בניין או שכונה חדשה, אך ברמה התכנונית והסטטוטורית ישנם הבדלים מהותיים המשפיעים במישרין עליכם בעלי הדירות – בתמ"א 38.2 מבקש היזם זכויות מכוח תכנית קיימת, הסמכות לאישור התכנית נתון לרוב בידי הרשות המקומית, שלב ה"רישוי" קצר באופן יחסי היות והיזם מבקש היתר מכוח "זכויות מוקנות". לעומת זאת, בפינוי בינוי במסלול הקלאסי היזם "זונח" את הזכויות הקיימות ומבקש לייצר "סל זכויות" חדש, התהליך כשלעצמו נתון בסמכות ועדה מחוזית ועוד מספר גופים בממשלה – תהליך יצירת הזכויות קרוי "שינוי תב"ע"- משמע אנו משנים את התכנית החלה על המגרש ו/או המתחם ומבקשים "לייצר" עוד זכויות. לשם כך, ומפאת היקפי התכנית והשפעותיה על הסביבה, נדרשים מוסדות התכנון לתת מענה רחב ברמת תשתיות הציבור – תחבורה, ביוב, מוסדות ציבור וכו'. תהליך יצירת התב"ע כולל הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי וכל אלו מתווספים לתהליך הרישוי הסטנדרטי של תמ"א 38 2.

תמא 38 2 - תמא 38 תיקון 2 - השוואה מעשית

 

מתי נדרש לבחור בין תמ"א 38 2 לבין פינוי בינוי

בהמשך המאמר תבינו היטב את ההבדלים בין שני המסלולים – ברמה המוניציפאלית ישנם יתרונות לכאן ולכאן, אך מבחינת בעלי הדירות שכל מבוקשם הוא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ישנו יתרון מובהק לפרויקט מכוח תמ"א 38 2 – ישנה ודאות מהרגע הראשון באשר להיקף הזכויות וכדאיותו הכלכלית של הפרויקט, בנוסף ללוחות זמנים קצרים משמעותית מהמסלול המקביל.

בעלי דירות רבים נוטים לקבל החלטות בהתבסס על הערכה מוטעית של אופי הפרויקט הרצוי, למשל כאשר יזם מציע לבעלי הדירות לממש פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38/2 אך לא ניתן לממש את הפרויקט מכוח הזכויות המוקנות, לבסוף מתקשרים הדיירים בהסכם לא נכון תחת לוחות זמנים שאינם נכונים ותחת מסגרת ציפיות לא נכונה, כמובן שהיזם אשר נבחן בכובע של פרויקט תמ"א38/2 נבחר ונבחן בדרך שאינה ממצה לסוג הפרויקט. פונים אלינו בעלי דירות שהתקשרו לפני שנים רבות בהסכמים אשר אינם תואמים את אופי הפרויקט והדבר התברר כבכייה לדורות.

היזם פועל מתוך אינטרס אישי וסובייקטיבי – יזם א' מעוניין להוציא לפועל פרויקט מכוח חוק פינוי בינוי והשני מכוח תמ"א38 2 – יזם א', אם ירצה, יוכיח לבעלי הדירות שלא ניתן לקיים פרויקט מכוח זכויות מוקנות, לטובת זאת ימציא חוות דעת של אדריכלים מצוינים. יזם ב' יעשה את ההפך וגם הוא יגבה את אמירותיו בחוות דעת של אנשי מקצוע. בסוגיות כשם אלו נדרשנו להכריע לאחרונה ולספק לבעלי הדירות הערכה אובייקטיבית, על מנת שאלו יוכלו לקבל החלטה מושכלת.

 

 ריכזנו עבורכם את עיקר ההבדלים בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי

פרמטר להשוואה

פינוי בינוי

תמ"א 38 2

מקור חוקתיחוק פינוי בינויתכנית מתאר ארצית מספר 38
תב"עמצריך בהכרח שינוי תב"ע לרבות תיקון תכנית מתאר והכנת תכנית מפורטת.פועל במסגרת תב"ע קיימת ולרוב לא מצריך שום שינוי.
ארגון דייריםהוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)
הסכם יזם – דייריםהסכם כללי, תמורות נזילות, לוחות זמנים גמישים עקב שינוי תבעהסכם תמא 38/2 יחסית קשיח
היטל השבחהאין פטור אוטומטי במסלול מיסוייש פטור עד תוספת 25 מ"ר ומעבר לכך יש הקלות.
היתר בניה שניתן לפני 01.01.1980אין דרישה כזויש דרישה כזו
אי עמידה בתקן רעידת אדמה  413אין דרישה כזויש דרישה כזו
זכויות בניהלא קיימות (חוסר ודאות תכנונית)מוקנות לפי תכנית מתאר, ולעתים עפ"י תכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
חובת יזם להשלים הפרש ועד בית ל-5 שנים בין ישן לחדשיש דרישה בחוק עבור אוכלוסיות מסוימותאין דרישה בחוק
הנחה בארנונהקיימת אפשרות לקבלת הנחה בתנאים מסוימיםאין אפשרות חוקית כזאת
מטלות ציבוריותועדה מקומית תדרוש כמעט תמיד מטלות ציבוריות, עפ"י שיקול דעת בלעדיבד"כ אין דרישות כאלה
חניהחניה עלית או תת קרקעית רגילהתתכן חניה במתקנים או רובוטית עקב אילוצים תכנוניים
מה קודם בניה או הריסה?לרוב הורסים ובונים אך לעתים קודם בונים בקרקע פנויה במתחם, מאכלסים את הדיירים הקיימים ורק לאחר מכן בונים את דירות היזםכמעט תמיד קודם הורסים ואז בונים את המבנים החדשים
מחסניםכמעט תמיד ניתן לבנות מחסנים במרתף חניהעקב אילוצים תכנוניים לא תמיד ניתן לבנות מחסנים
מרפסתלרוב בונים מרפסת בגודל 12 מ"רלעתים עקב אילוצים תכנוניים נאלצים לבנות מרפסות קטנות יותר מ-12 מ"ר
כמות דירות מינימאליתהמתים יכלול לפחות 12 דירות קיימות בתנאי שהן כלולות בתוכנית שחלה על לפחות 24 יח"ד.אין דרישה של מינימום דירות קיימות
הקלות בקווי בניה בתהליך רישוילרוב לא ניתנות הקלותלעיתים קרובות ועדה מקומית נאלצת ללכת לקראת יזמים כדי לאפשר קיום פרויקטים

 

נציין מספר פרמטרים נוספים לשם ההשוואה:

  • פטורים במיסוי מקרקעין בפינוי בינוי ובתמ"א 38 תיקון 2 – דומים עד זהים.
  • ליווי בנקאי סגור – בשני המסלולים חובה לדרוש שהפרויקט ילווה ע"י בנק.
  • עו"ד בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • מפקח עבור בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • בטחונות – רוב הבטוחות המפורטים להלן דומים בשני המסלולים: ערבות נכס לפי חוק מכר דירות, ערבות שכירות בגין כל תקופת הבניה, ערבות מיסים עקב פתיחת שומות על שם דיירים וחשיפת מס, ערבות בדק כדי להבטיח את איכות הבניה, ערבות רישום כדי להבטיח שהדירות החדשות תרשמנה בטאבו, ערבות מימוש – למקרה שיהיה צורך לממש אחת הערבויות האחרות, פוליסת ביטוח, דרישת העסקת יועץ מס ויועץ ביטוח, בחינת איתנות פיננסית של היזם לרבות ניתוח דו"חות כספיים וכו'.
  • מארגנים – בשנת 2017 אושר "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות" בו הוגדר מי יקרא מארגן, מה זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים ועוד. החוק מספק לגיטימיות מובהקת לארגון הפרויקט ע"י איש מקצוע / חברת מנהלת מטעם בעלי הדירות אך אינו מגדיר אבני דרך לבחירה ראויה של מארגן – למשל נהוג כי חברת המינהלת המייצגת את בעלי הדירות תכיל פונקציות כמו עו"ד, מפקח בניה, אדריכל, כלכלן, רואה חשבון או שמאי מקרקעין. ללא בעלי מקצוע מתאימים המארגן הופך להיות קבלן חתימות ובכך מתקבלת תוצאה לא רצויה. רוב עסקאות הפינוי בינוי התהוו באמצעות מארגן, לעתים "חברת מנהלת" מסודרת ולעתים יוזמות פרטיות. לעומת זאת, בתמ"א 38 2 לא בכל העסקאות קיים גוף שכזה, אך נראה שהמגמה לכיוון שילוב גוף מקצועי מטעם בעלי הדירות באופן גורף.

 

הזרוע נטויה (סיכום)

פינוי בינוי איתנו כבר שנים רבות אך בשנים האחרונות, לאחר שהבשילו כל התנאים אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש. למרות זאת, הפוטנציאל עדיין לא מומש ונראה שתנופת הצמיחה בפרויקט מעין אלו עוד לפנינו.

מבחינת המסלול הנכון ביותר למימוש פינוי בינוי וכפי שנאמר המטרה היא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי – כל אימת שניתן להוציא לפועל מכוח תמ"א 38 2 – קרי זכויות מוקנות – אופציה זו תהיה בהכרח עדיפה, אך על הדיירים לבחון היטב את המצב התכנוני ולהבין באם ניתן לצאת לפרויקט מכוח מסלול כזה או אחר ובאיזו סבירות.

תמ"א 38 גבעתיים – יחסינו לאן?

המדיניות העירונית העכשווית, שמכתיבה עיריית גבעתיים בכפוף לעקרונות תכנית המתאר, המתהווה בימים אלה ממש, מנסה להשליט סדר ברחבי העיר בזירת ההתחדשות העירונית.

על אף הרצון הטוב של כל הנוגעים בדבר, בדיקה מדויקת ויסודית שביצענו במשרדנו בעבור מס' מיזמי נדל"ן פוטנציאלים, מוכיחה, כי קיימת סתירה מטרידה בין העקרונות המנחים. זה אחר זה מתגלים מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי בגבעתיים כלא ישימים מעשית ונכשלים במבחן הכלכליות.

 

ראשית, לנוחות הקוראים – מילון מונחים :

יח"ד : יחידות דיור = דירות מגורים

יח"ת : יחידות תעסוקה = משרדים

יח"מ : יחידות מסחר = חנויות

הליך "עיבוי-בינוי" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : חיזוק הבניין הקיים, הרחבת שטח הדירות הקיימות עד 12 מ"ר ממ"ד ועד 12 מ"ר מרפסת מקורה, תוספת קומות חדשות ובהן דירות עבור היזם והגדלת השטח הציבורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : הריסת הבניין הקיים, בניית בניין חדש במקומו לרבות מרתפי חניה תת קרקעיים. הדירות החדשות שמקבלים הדיירים נותרות בשטחן המקורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" מכוח חוק פינוי בינוי בגבעתיים : הריסת קבוצת בניינים קיימים ובניית בניינים חדשים במקומם. הדירות החדשות מקבלות 12 מ"ר ממ"ד ו- 12 מ"ר מרפסת. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות תב"ע באישור הוועדה המקומית ובאישור הוועדה המחוזית ואח"כ באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

מכפיל יח"ד : כמות הדירות שניתן לבנות ביחס לכמות הדירות הקיימות.

מכפיל פלדלת : שטח הדירות החדשות ביחס לשטח הדירות הקיימות.

קו בניין תב"עי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תכנית בניין עיר.

קו בניין תמ"אי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תמ"א 38.

תמא 38 גבעתיים פינוי בינוי בגבעתיים אפיקים 38

דוגמאות לסתירות במסמכים המנחים – תמ"א 38 גבעתיים :

דוגמה #1 :

המתחם הבנוי הקיים גובל ברחוב כצנלסון, ובכיווניו האחרים גובל ברחובות צרים.

במתחם מתגוררות כיום 151 משפחות ב-15 בניינים בני למעלה מ- 50 שנה, שגובהם 2 עד 3 קומות מעל קומת הקרקע. משפחות אלה משוועות לחידוש המתחם.

המתחם ששטחו 7.5 דונם ממוקם באזור המכונה בתכנית המתאר "לב העיר" וע"פ עקרונותיה, לרבות התשריט, ניתן לבחור ביישום כל אחד משלושת ההליכים הבאים : "עיבוי-בינוי" או "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 או "פינוי בינוי מתחמי".

הליך "עיבוי בינוי" לא בא בחשבון בהסתמך על דו"ח מהנדס בניין, הקובע שהבניינים בנויים מ"חומרים נחותים" שגם אם יקיפו את קירותיהם בקירות חיזוק, הם לא ישרדו רעידת אדמה.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מעניק מכפילים לא ריאליים :

עבור הבניינים הגובלים ברחובות המשניים : מכפיל יחה"ד – 1:2, מכפיל פלדלת – 1:2.3. עבור הבניינים הגובלים ברחוב הראשי : מכפיל יח"ד – 1:2.3, מכפיל פלדלת – 1:2.6.

ביודענו שמחיר מכירה למ"ר פלדלת באזור זה בגבעתיים עבור דירה "רגילה" : 25,000 ₪, ועבור דירה "מיוחדת" (גן, דופלקס, פנטהאוז) : 30,000 ₪, קיים ספק רב באשר לרווחיות המיזם בכפוף למגבלות אלה.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" דורש מאתנו לוותר על 50% = 3.75 דונם לטובת צורכי הציבור ובידינו יישארו 3.75 דונם בלבד.

על אף שהתכנית מבטיחה מכפיל יח"ד = 3 ומכפיל פלדלת = 4, היא גם מגבילה אותנו ב- 60 יח"ד לדונם (מדוד בשטח שנותר לאחר ההפקעה). מכאן שניאלץ להסתפק ב- 225 יח"ד בלבד. המכפיל המתקבל במקרה זה = 1:1.49  כמובן אינו ריאלי. התוצאה : במתכונת הקיימת לא יימצא פתרון ל-151 משפחות כנגד רעידות אדמה ו/או כנגד מתקפת טילים.

דוגמה #2 :

המתחם הבנוי הקיים ממוקם סמוך לביה"ס "ברנר". ע"פ תשריט תכנית המתאר המוצעת, הוא מיועד להליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. כיום מתגוררות 94 משפחות במתחם ששטחו 6 דונם. הפקעה בשיעור 50% ובסך 3 דונם תותיר בידינו 3 דונם בלבד. מגבלת 60 יח"ד לדונם תיתן – 180 יח"ד, דהיינו מכפיל – 1.9. שוב : מכפיל לא ריאלי. על אף שהמתחם מיועד ל"פינוי-בינוי בדגש מגורים", מצאנו כי ניתן לקבל פיצוי עבור 102 יחה"ד (שלא נקבל במסגרת מכפיל יח"ד המובטח – 1:3), שטחי מסחר ותעסוקה. אלא שעל אף הרצון הטוב, ידוע היטב כי מחיר מכירה למ"ר באזור לשטחי תעסוקה ומסחר עומד על מחצית ממחיר מכירה למ"ר מגורים. כלומר : ע"מ ליהנות מערך שווה ל- 102 יח"ד שלא נקבל, נזדקק ל- 204 יח"ת (משרדים) ויח"מ (חנויות). גם אם ננצל את גובה הקומות המותר לא נצליח ליישם זאת. כאן ראוי לציין, כי מתוך 3 דונם שנותרים למגורים, 1.5 דונם מיועדים לשטח ירוק חופשי מבינוי. עובדה זו מקשה עוד יותר על המשימה שגם כך בלתי אפשרית בעליל.

דוגמה #3 :

לפנינו שלישיית מגרשים בשולי העיר המערביים, הכלולים בגבעת רמב"ם. בדיקה יעילה תראה שבהם 38 יח"ד ב- 1.7 דונם סה"כ. כאן עקרונות המדיניות מחייבים הליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. תנאי הסף הוא שטח קרקע מינימאלי = 4 דונם. 50% מופקעים לטובת צרכי הציבור. אנו נותרים עם 2 דונם בלבד. סה"כ כמות דירות קיימות = 90, סה"כ כמות דירות חדשות = 120. ברור לכולנו כי מכפיל יח"ד בסך : 1.33 אינו ישים.

גם כאן נותרים הדיירים ללא פתרון, מכיוון שעקרונות התכנית לא מספקים אפשרויות בחירה נוספות.

דוגמה #4 :

ברחוב טייבר, במגרש הקטן מ- 480 מ"ר, ניתנת זכות הבחירה בין הליך "עיבוי-בינוי" לבין הליך "הריסה ובניה מחדש". הליך "הריסה ובניה מחדש" אינו מתאפשר כאן בגלל השטח הקומתי המצומצם המותר לבניה וגם בגלל המגבלה בגובה הבניין : 7 קומות (כולל קומת קרקע וקומת פנטהאוז), היות שכבר היום גובה הבניין הקיים = קרקע + 4 קומות מלאות. כך שהאופציה היחידה העומדת בפנינו היא הליך "עיבוי-בינוי". אלא שגם כאן המציאות החדשה טופחת על פנינו. ע"פ העקרונות החדשים לא ניתן לבנות תוספת ממ"דים מעבר לקווי הבניין התב"עיים. הוראה זו מותירה את כל יחה"ד הקיימות ללא אפשרות לקבל פתרון מיגון נגד טילים. גם אם יסכימו כל הדיירים הקיימים לקבל תוספת מרפסת בסך 6 מ"ר כ"א, הרי שגם היזם אינו "חוגג" כאן. עליו חלה המגבלה במכפיל יחה"ד בסך 1.5. התוצאה : בניין זה יישאר במצבו הבלוי והעגום הנוכחי ללא תקוה הנראית באופק.

לסיכום : אין די ברצון טוב של הרשות המקומית, אלא עליה גם לגבש מדיניות עירונית שעקרונותיה "יעבדו", לא יסתרו זה את זה ויאפשרו פעילות נדל"נית בעיר לרווחת כלל תושביה.

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

 

תיקון 3א' – אשליה מתוקה

בנובמבר 2016 יצא לאור תיקון 3א' לתמ"א 38 והכול קיוו שהנה מגיע המהפך שיגרום לתמ"א 38 להרחיב את היקפיה. עת יצא התיקון לאור, היו אלה שדיברו בזכותו, ואחרים שדיברו בגנותו, עם זאת, כולם האמינו, שלא רק תמ"א 38 תצבור תאוצה, אלא גם שפרשנותה בהתייחס לשיטת חישוב זכויות הבניה תהא מעתה אחידה בכל הרשויות המקומיות. ואולם לא נדרש זמן רב כדי שהעוסקים בענף יבחינו, כי הזכויות מתוקף תיקון 3א' מתורגמות עצמאית ואחרת בכל עיר ואם בישראל.

הנה מספר דוגמאות:

ברמת גן סל הזכויות המבוסס על התכנית הקיימת (התב"ע), על הקלות כמותיות, על שטח המחסנים הדירתיים (6 מ"ר תוספת שטח עיקרי ליח"ד) ועל תיקון 3א' מספק לכאורה סל זכויות עשיר, אך טבלת מספר הקומות המותרות לבניה לצד קווי הבניין המותרים לבנייה, שנקבעים היום על פי רוחב זכות הדרך – היא הקובעת את שטח התכסית ואת גובה הבניין.

בגבעתיים התכסית המותרת כלואה בין קווי הבניין המוכתבים ע"י נספח הנפחים וכך מס' הקומות המותרות לבניה. עקרונות תכנית המתאר המתהווה שהפכו למדיניות עירונית מחייבת קובעות את מכפיל יחה"ד ואת מכפיל שטח הפלדלת.

תל-אביב שעומדת להשיק את מתן התוקף לתכנית הרבעים 3 ו-4, מכתיבה היום רשימת הנחיות, כללים, איסורים והגבלות משלה. כל שכונה ו/או אזור בעיר מתנהלים במסגרת משלהם ולתיקון 3א' אין באמת מקום בעיר הנחשקת ביותר. גבולות התכסית במגרש ונפח הבניה רשומים במדויק בנספחי תכנית המתאר שאושרה לאחרונה, תא/5000, וגם אם יגיע היזם ויהגה רעיון מקורי לתב"ע נקודתית ו/או מתחמית, הרי שתקרת הזכוכית כבר נקבעה ואינה ניתנת לניפוץ.

הרצליה שכבר הטמיעה היטב את התכנית הר/2213, ובעקבותיה כונתה "אי של יציבות" על ידי הפעילים בתחום, מכליאה כיום בין הוראות הר/2213 לבין הוראות תיקון 3א'. כל בקשה להיתר בניה, אשר נקלטת היום במחלקת ההתחדשות העירונית, מוחזרת אחר כבוד לאדריכל עורך הבקשה שלה על מנת שיציג את עמידת שטח הבניה המבוקש בהנחיות המודל המתמטי החדש וזאת כדי לבדוק באם חרג ממנו בבקשתו זו.

ואם נסכם בפשטות : תיקון 3א' משמש כמנגנון לייצור זכויות בניה, אולם על חלק לא מבוטל מהן נגזר לרדת לטמיון ולהיכנס למשבצת "זכויות שאינן ניתנות למימוש" בהיקפים שעלולים להגיע למאות מ"ר.

תיקון 3 א לתמא 38

לפניכם דוגמאות שנלקחו מהמציאות היומיומית שתמחשנה את הבעייתיות:

ניקח בדוגמה מס' 1 מגרש בשטח 780 מ"ר ברחוב ראשי ברמת גן, שרוחב זכות הדרך שלו היא 25 מטר. בבניין המקורי קומה מפולשת ומעליה 3 קומות מלאות ששטח כל אחת מהן (התכסית): 430 מ"ר. בסך הכול קיימות בבניין 15 דירות. המודל המתמטי באזור זה לחישוב הצפיפות במגרש מסכם 52 דירות חדשות, לפי "מכפיל" פי 3.5, כלומר 3.5 דירות בבניין החדש במקום כל דירה בבניין הקיים.

סך שטח הדירות , הנובע מן הזכויות התב"עיות, הזכויות התמ"איות, ההקלות, הממ"דים והמחסנים הדירתיים מגיע ל-4,130 מ"ר, טבלת הקומות העירונית מכתיבה בניית קומת קרקע + 8 קומות מלאות + קומת גג חלקית, כלומר שטח הדירות המותר בקומה הטיפוסית בבניין החדש יהיה 446 מ"ר.

ואולם בדיקת התכסית המותרת בין קווי הבניין המוכתבים : 2 מ' מרווח קדמי, 3 מ' מרווח אחורי וצדי, מאפשרת ניצול 370 מ"ר בלבד עבור הדירות בקומה הטיפוסית.

שטח מקוצץ זה מוביל מידית להורדת מספר הדירות הניתנות ליישום מ- 52 ל- 45 בלבד, לשטח דירות כולל בסך 3,422 מ"ר, ומכאן לאובדן זכויות בניה בסך 708 מ"ר.

אילו דובר במקרה יוצא דופן וחד פעמי, היינו אדישים לקיומו, ואולם עובדה היא, שכך קורה במגרשים רבים ברמת גן, והכלל לכל הצדדים שחוברים לביצוע תמ"א 38 ברמת גן ובערים אחרות שבהן הזכויות תלויות ברוחב הדרך : לפני שאתם מתכננים פרויקט על סמך הזכויות התיאורטיות מכוח התמ"א והתב"עות המקומיות, בדקו את רוחב הדרך, כי ככל שהוא קטן – כך יותר זכויות תישארנה על הנייר.

עדנה מור - אדריכלית תמ"א 38

עדנה מור – אדריכלית

ניקח בדוגמה מס' 2 מגרש בסך 1,140 מ"ר ברחוב משני בעיר גבעתיים שרוחב זכות הדרך שלו הוא 15 מטר, ואם נוסיף את מרווחי הבניין הקדמיים משני צדי הרחוב נקבל רוחב כולל בסך 25 מטרים. זהו מרחק, המעניק את מקסימום הקומות הניתנות לבניה בעיר : 6 קומות מלאות מעל קומת הקרקע בתוספת קומת גג חלקית.

בבניין הקיים בנויות כיום 21 דירות, ולפי המכפיל המותר באזור זה : 1:2 (כלומר 2 דירות חדשות במקום כל דירה קיימת) ניתן לבנות 42 דירות. שטח הפלדלת הכולל הקיים הוא 1,330 מ"ר. מכפיל הפלדלת המותר באזור זה : 2.3 בלבד, כלומר : 3,059 מ"ר. ע"פ המדיניות שטח יח"ד תמורה יישאר זהה לשטח יחה"ד הקיימת היום. והיה והיזם לא יוכל להסתפק כלכלית בשטח פלדלת עבורו במכפיל : 1.3 הרי ש: 21 המשפחות, שלא תוכלנה, בגלל תנאי המגרש, לבצע הליך עיבוי-בינוי וגם לא תוכלנה להתאחד עם הבניינים השכנים (שקמו אחרי 1980) למתחם פינוי-בינוי, תישארנה ללא פתרון חיזוק ו/או מיגון.

ניקח בדוגמה מס' 3 מגרש בסך 540 מ"ר, והפעם ברובע 3 בתל אביב. המגרש ממוקם על גדת שדרה עירונית רחבה ובבניין הקיים : 15 דירות. הבדיקה תראה, כי בהליך הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה לבנות 21 דירות בלבד, כלומר 6 דירות נוספות. אותן 6 דירות המהוות תוספת אפשרית בהליך עיבוי-בינוי מכוח תמ"א 38 שהיה מתאפשר בתוספת 1.65 קומות על גג הבניין הקיים. אלא שבהליך עיבוי בינוי (היחיד האפשרי כאן), תתאפשר 0 מ"ר תוספת לדירות הקיימות, תוספת מעלית שתידחק אך בקושי בחדר המדרגות הקיים, תוספת חלקית כמרפסת מקורה רק בחזית האחורית בבניין ואני צופה במקרה כזה את פיצוץ העיסקה עוד בטרם נספיק להכין תכניות אדריכליות לפרויקט, כי תיווצר כאן אפליה חמורה בין בעלי הדירות.

 

לסיום : ניקח בדוגמה מס' 4 מגרש בסך 910 מ"ר, והפעם ברחוב ראשי בהרצליה. בבניין הקיים 10 דירות בקומת קרקע ושתי קומות מלאות מעליה. בבניין המוצע : 30 דירות. אין ספק : מכפיל אידיאלי : 1:3.

הבניין הישן ייהרס, על פי התכנית ובמקומו יוקם בניין חדש, ובו קומת קרקע עם  6 קומות מלאות וקומת גג חלקית.

ואולם חישוב הזכויות על פי המודל המתמטי החדש בהרצליה יראה, כי 750 מ"ר המותרים כזכויות שטח עיקרי לא ניתנים למימוש בתכסית המותרת במגרש, הכלואה בין קווי הבניין. זאת על אף בקשת ההקלות האיכותיות המותרות – 10% בקווי בניין צדיים ואחוריים, 40% עבור תוספת מרפסות מקורות בקו בניין קדמי ובקו בניין אחורי. עודף זה שקול לשטח 2 קומות שלא יוכלו להתווסף לבניין, ומה שהיה אידיאלי על הנייר, הופך לספק כלכלי בפועל.

 

מוזמנים להפנים את המציאות המשתנה – לא רק תמ"א38 3/א

לאור כל זאת ניתן להבין כי, תיקון 3א' שנועד לשמש מפעל לייצור זכויות בניה, נחסם למעשה לחלוטין בכל אשר נפנה :  גם מגבלות הגובה (מס' הקומות המותר) וגם מגבלות תכסית הקומתית (השטח הכלוא בין קווי הבניין המותרים). אלה תלויים במדיניות עירונית מקומית של הרשויות הרלוונטיות, וזו מוכתבת במידה רבה על ידי נוסחאות שונות שלא אליהן "התכוון המשורר" שהגה את התיקון, כי במרבית המגרשים הזכויות אינן ניתנות למיצוי עד תום.

ולא די בכך: החרב המרחפת בימים האחרונים מעל ראשי היזמים בגין רצון הרשויות המקומיות להגדיל את היטל ההשבחה בפרויקטים מכוח תמ"א 38 עלולה להיות הרת אסון ולגרום לביטולם של פרויקטים רבים.

מכאן עולה, שתיקון 3א' לא פתר דבר ולא הקל דבר, והתמ"א שנועדה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה ומפני טילים, הפכה לכדור פינג-פונג שבו משחקות הממשלה והרשויות המקומיות. מחקר סטטיסטי שערך מינהל התכנון מראה, כי בשנים האחרונות חלה האטה ניכרת בייזום פרויקטים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובינוי מחדש, שהוחל לפני מספר שנים במסגרת התיקון השני לתמ"א.  כל עוד תיקון 3 א' לא ימומש במלואו, מסלול זה לא יתפוס תאוצה.

 

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

תיקון 115 – סוגיית היטל השבחה בתמ"א 38

אחרי דיונים סוערים למדי ורעש תקשורתי, פורסם בתאריך 03/04/2016 תיקון 115 לחוק התכנון והבניה. המאמר הנ"ל יספק סקירה מקיפה לעניין התיקון החשוב והשלכותיו בעיקר לעניין היטל השבחה תמ"א 38. את הוויכוח "למי השינוי טוב יותר" – ליזמים או לרשויות מקומיות נשאיר לכם. בהערת אגב, יצויין שגם רשויות מקומיות וגם התאגדות הקבלנים לא היו מרוצים ב-100% מהנוסח הסופי, אך כולם מבינים שהערך הגדול הנו בעצם קבלת הודאות בסוגיה בוערת ומהותית.

תיקון 115 לחוק התכנון והבניה עוסק ב-3 נושאים:

  1. הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית בגין תכנית דרך.
  2. התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי.
  3. היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית  בגין תוכנית דרך

ערב התיקון, במידה והוגשה תוכנית דרך בידי המדינה או מטעמה וחוייבה ועדה מקומית בפיצוי עקב נזקים שנגרמו ע"י אותה תוכנית, אזיי הייתה זכאית ועדה מקומית לשיפוי בשיעור 70% מגובה הפיצוי. תוכנית דרך לעניין הזה – תוכנית דרך שכלולה בתוכנית מתאר ארצית לדרכים או למסילות ברזל וגם כל תוכנית שמהווה נגזרת מהן.

התיקון קובע שתקום ועדת השיפוי שתדון בבקשות של ועדות מקומיות אשר קיבלו זכות במקרים מסויימים לבקש הגדלת שיעור השיפוי.

לכאורה אפשר לחשוב שהתיקון חל רק לגבי היחסים בין ועדה מקומית ומדינה, אבל הוא כן ישפיע על פעילות שוטפת של ועדות. השינוי מבטל, בעצם, את תקרת השיפוי עבור ועדה מקומית ומטיל בכך יותר אחריות על ארגונים של המדינה שאחראים להגשת תוכניות דרך. הדבר עשוי לזרז תהליך קבלת החלטות בנושא זה אשר ישפיע גם על כל שרשור התוכניות שתלויות בתוכניות דרך.

 

התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי

לפני אישור התיקון היינו עדים תקופה ארוכה למצב אבסורדי שפגע בקצב התקדמות פרוייקטים מסוג תמ"א 38 בחלק מהערים. ברור שלפרויקטים מסוג זה ישנן השלכות רבות על הסביבה הקרובה. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שהמקרקעין שלהם נפגעו מתכנית שלא בדרך של הפקעה לדרוש מועדה מקומית פיצוי על כך. חלק מועדות מקומיות רצו בהתאם לדרוש מיזמים כתב שיפוי כתנאי למתן היתר. החוק איפשר בעבר במקרים מסויימים את הפרוצדורה הזאת. למשל במקרה של הגשת תוכנית דרך, כפי שראינו בשינוי מעלה או לפי סעיף 202ב שעוסק בכתב שיפוי כתנאי למתן היתר להקמת מתקן שידור לתקשורת בשיטה התאית. אבל, דווקא במקרה של דרישת היתר לפי תמ"א 38 חוק התכנון והבנייה לא הגדיר שום זכות כזאת. כפי שנאמר לעיל, נוצר מצב מוזר ביותר – הועדה רוצה לקדם היתר, היזם בוודאי רוצה לקדם, והועדה דורשת תנאי שאינו מוסדר על ידי שום חוק. בשורה התחתונה דרשו הועדות שלא לפי החוק וחלק היזמים בצדק סירבו לקיים את הדרישה הזאת. כל הסיטואציה המתוארת גרמה לעיכובים רבים בהליכי היתרי בניה לפי תמ"א 38.

התיקון מסדיר את המצב. אנו נמנע מלפתוח דיון האם יש צדק בדבר – ישנן יתרונות וחסרונות אשר נבחנו בהליכי החקיקה – הועדה רשאית לדרוש את כתב השיפוי שיהיה בנוסח אחיד והיזמים יהיו מחוייבים לכך כחלק ממילוי תנאים לקבלת היתר בניה. כל עוד הכללים ברורים מראש וידועים לכל הצדדים זה בוודאי ישפר את המצב ויזרז הליכי רישוי ומתן היתר בניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הדבר בפני עצמו טוב למשק ולכן ניתן להתייחס לתיקון הזה כחיובי למרות הניואנסים הבעייתיים שצויינו לעיל.

היטל השבחה תמא 38

היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש)

זו בוודאי גולת הכותרת של התיקון. מדובר בהשלכות כספיות כבדות משקל ולכן חשוב להבין היטב את מהות התיקון ופחות לעסוק בעובדה שהוא מעמיס עוד משהו על פרוייקטים מסוג תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

ראשית, קצת מידע לגבי היטל השבחה. ההיטל הזה מהווה סוג של מס שמוטל ע"י המדינה על כל אחד שנהנה מהשבחת המקרקעין בדרך של הוספת זכויות בניה. סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מקנה לועדה מקומית זכות לגביית ההיטל כאשר לגבי שיעור ותנאים מפנה הסעיף לתוספת השלישית לחוק.  הינה ההגדרה המדוייקת של ההשבחה לפי התוספת השלישית: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 3 לתוספת השלישית קובע שהיטל הינו בשיעור מחצית ההשבחה (50%). סעיף 19 לתוספת השלישית עוסק במתן פטורים מהיטל השבחה וסעיף קטן 19 (ב) (10) (א) מתייחס ספציפית לפטור לפי תמ"א 38. הפטור הזה נתן מענה מלא לתמ"א 38.1 (חיזוק) כיוון שבמסלול הזה לא ניתן לחבר זכויות תב"ע וזכויות תמ"א. רוב הבעייתיות מנקודת מבט של רשויות מקומיות הייתה במסלול תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש). הרשויות המקומיות גבו היטל השבחה עבור זכויות שנובעות מתב"ע והיו מעניינות לגבות היטל השבחה גם על זכויות מכוח תמ"א 38 ולא יכלו בגלל הפטור. חלק מרשויות מקומיות קידמו תוכניות חלופיות לתמ"א 38, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב. מטרת התוכניות החלופיות לתת מענה להתחדשות העיר בכללותה ובין היתר לפתרונות תשתיות, מוסדות חינוך, חניה וכו'. המטרות האלה חשובות מאוד, אבל מעניין לראות את התייחסות הרשיות לנושא של היטל השבחה באותן תוכניות. במקום להפנות להוראות תמ"א 38 התוכניות פירטו מחדש דרישות החיזוק והתקנים הרלוונטיים ולגבי היטל השבחה כתבו "ייגבה לפי הדין". "הדין" לגבי היטל השבחה תואר לעיל – היטל בשיעור 50%.

כדי להבין מה אמור להשתנות כעת כדאי ללמוד כמעט כל מילה בפסקה די קצרה ולכן היא תבוא להלן במלואה: "בסעיף קטן (ב)(10)(א), בסופו יבוא "ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל־ 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14 א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב 2);".

מצד אחד די ברור שלגבי 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ימשיך לחול פטור ולגבי יתר הזכויות יחול היטל בשיעור מופחת של רבע (25%) במקום מחצית (50%). יותר מזה, ניתן לבקש להפחית אותו עוד עד לשמינית (12.5%) ועד לפטור מלא בכלל. נשמע שינוי מעולה ליזמים. בואו נלמד כעת את הסעיף קטן (ב)(10)(א) עצמו. הוא אומר שהפטור יחול על השבחת מקרקעין בשל קבלת היתר לבניה או להרחבת דירת מגורים שניתן מכוח תמ"א 38. כעת מובן שהתיקון חל רק על היטל השבחה שקשור לתמ"א 38 ולכן מצד שני ממש לא ברור מה זה אומר לגבי אותן תוכניות חלופיות שמקדמות מספר עיריות.  נראה שסעיף נוסף בתוספת השלישית יכול לעזור ולהבהיר את המצב.  סעיף קטן (ב)(10)(ב) קובע שאם הוכנה תוכנית מפורטת  לפי הוראות תמ"א 38 ובין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, גם לגביה יחול פטור באותו חלק מהשבחה שהיה פטור לו היה ניתן היתר ישירות לפי תמ"א 38. כעת צריך רק להבין מה יהיה הדין בעניין היטל השבחה של תוכניות שהוכנו לא מכוח תמ"א 38 אבל כן מתייחסות לחיזוק מבנים מרעידת אדמה. לדעתי, המהות במקרה זה אמורה לגבור על הצורה וגם לגביהן צריך לחול אותו דין כאילו הוכנו לפי תמ"א 38, אבל יתכן ובמציאות יהיה עוד וויכוח בעניין הזה.

התיקון גם מבהיר את הכללים ומכניס בצורה לגיטימית היטל השבחה בשיעור מוקטן מהותית (25% במקום 50%) ואפילו מגדיר פרוצדורה במקרים מסויימים לבקש עוד הקטנה עד ל-12.5%. כמובן, התיקון משאיר לועדה מקומית זכות גם לתת פטור מלא. היטל השבחה מהווה הוצאה די משמעותית בתקציב פרוייקט תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש) והקטנה שלו בחצי יכולה כעת להגדיל אטרקטיביות ליזמים בחלק מהפרוייקטים שבעבר נפסלו עקב גודל הסעיף התקציבי הזה והעדר הנחיות ברורות.

 

לסיכום הדברים, ניתן לומר שתיקון 115 לחוק התכנון והבניה הביא וודאות בעניין כתב שיפוי והיטל השבחה. ככלל, ודאות מספקת שינוי חיובי בהסתכלות מקרו כלכלית ותורמת להגדלת העסקאות מסוג תמ"א 38 עקב התבהרות הכללים ובעקיפין תורמת להגדלת היצע דירות למכירה שאמור להשפיע על מחירי הדירות.

להורדת נוסח תיקון 115 לחוק התכנון הבניה לעיונכם לחץ כאן.

אולי יעניין אותך: מחשבון פינוי בינוי – כנס לחישוב מיידי

פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

עם עתודות קרקע הולכות ומתמעטות, ומצוקת דיור שהפכה לשם דבר בשיח הציבורי, הפכו פרויקטים מסוג פינוי בינוי לפתרון לגיטימי ופרקטי, וכך הפך הפינוי בינוי לביטוי נפוץ בקרב בעלי דירות ואנשי מקצוע כאחד. למעשה כלל לא מדובר בנושא חדש – חוק פינוי בינוי 1965 לטיפול באזורי שיקום עבר מספר תהפוכות אך קיים אתנו כבר שנים ארוכות.

 

בתחילת שנות ה- 2000 קיבל תחום ההתחדשות העירונית דחיפה משמעותית בדמות תמ"א 38 הידועה והמוכרת, זאת בעקבות הגברת המודעות לסיכונים בנוגע לרעידות אדמה צפויות והתגוננות העורף מפני איום הטילים. היתרונות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ברורים, יחד עם זאת יש הרבה יותר רעש מאשר פרויקטים שהסתיימו בפועל. יש יגידו שהסיבה לכך הנה ביורוקרטיה סבוכה במוסדות תכנון/ועדות, אך הסיבה העיקרית היא מורכבות העסקה בכללותה – ארגון הדיירים, תכנון, רישוי, פינוי, מימון, ביצוע. למרות שישנם המון אינטרסים, היום כבר כולם מבינים את החשיבות המדינית בקידום פינוי בינוי רחב היקף כמנוע צמיחה למשק הישראלי.

 

הבנת החשיבות מחלחלת למשרדי הממשלה הרלוונטיים אשר מפגינים את עמדתם ביתר שאת ומעבירים חידושי חקיקה, רפורמות, ועדות מיוחדות לקידום הנושא ועוד. לאחרונה אושר חוק הרשות להתחדשות עירונית ואף אושר בקריאה שניה ושלישית חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות ("חוק המארגנים").

 

חוק המארגנים נוגע בסוגיות חשובות אך מבחינתנו הוא רק טיפה בים בכל הקשור להחלת רגולציה בתחום ארגון הדיירים, לראיה ישנם מתחמים המקודמים שנים ארוכות, לפעמים למעלה מ-10 שנים, הדיירים מצדם בטוחים כי עוד רגע "עולים השופלים" להרוס את ביתם הישן , אך למעשה טרם הושגה הסכמה המאפשרת ליזם לקבל ביטחון אשר יאפשר קידום תהליכי תכנון, מבחינת דיירים אלו לא קרה שום דבר במהלך שנות ההמתנה הארוכות. משרד הבינוי והשיכון ניסה להרים את הכפפה והפיק מדריך להתקשרות עם יזם, כפי שננסה להמחיש בהמשך הסקירה.

תמ"א 38 פינוי בינוי

הסקירה להלן כוללת התייחסות לפרויקט פינוי בינוי קלאסי על מסלוליו השונים. חשוב לציין כי קיים מסלול של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 עליו דיברנו וכתבנו רבות אך הוא שונה בתכלית מפרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית כפי שיתואר להלן.

 

מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי

קיימים שני מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי – האחד מסלול רשות מקומית והשני מסלול מיסים שנקרא גם מסלול יזמים. ההבדל העיקרי בין שני המסלולים הוא זהות מקדם התב"ע – באחד הועדה ובשני היזם בעצמו. בשני המסלולים מצויים בעלי הקרקע והיזם בשני צדדים מנוגדים של המתרס. חוסר הארגון של הדיירים לרוב יצר את הפתח דרכו נכנסו יזמים לא מנוסים וחסרי משאבים מתאימים, הם אלו שהתחילו להחתים את הדיירים ולכבול אותם בהסכמים ארוכי טווח. התמשכות התהליכים וציפיית הדיירים יצרה גם היא פתח לעוד יזמים לבוא (ולנסות) לנגוס מן העוגה, וכך נוצרו עשרות מתחמים רלוונטיים לפינוי בינוי אך סבוכים כהוגן מבחינה משפטית. חוק המארגנים מנסה לשפוך קצת אור על סוגיה כאובה זו.

אין ספק כי מילת המפתח היא "התארגנות" אך כדי לעשות זאת נדרשת יוזמה, למידה, והשקעה מצד בעלי הקרקע שלא תמיד מראים נכונות להרים את הכפפה. כדי לפשט את התהליכים בדרך להיווצרות עסקת פינוי בינוי דגמנו את המדריך של משרד הבינוי והשיכון, תוך מתן הבהרות וחידודים מעולם הפרקטיקה שחברת אפיקים 38 צברה בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט.

 

פינוי בינוי מדריך אפיקים פינוי ובינוי

 

1. שלב ההתארגנות

א. בחירת נציגות הדיירים

בחירת נציגות הדיירים היא אבן הדרך הראשונה והמשמעותית ביותר, כדי להניע תהליך של פינוי בינוי נדרשת נציגות דומיננטית אשר ביכולתה להשפיע, להעביר החלטות ולדחוף את המתחם בשלבים הקריטיים של ההתארגנות. כמובן לא ניתן למנות עורך דין כל עוד לא נבחרה נציגות. כדי שזה יקרה יש צורך לגבש את כלל הדיירים, להבין את צרכיהם ורצונותיהם תוך הסתכלות רחבה. כבר בשלב הגיבוש לרוב מתעוררות שאלות מקצועיות ולא תמיד לדיירים יש תשובות עליהן. טעות נפוצה שעושים חלק מהדיירים היא פניה כבר בשלב זה ליזמים לצורך קבלת תשובות. יש לזכור שבין דיירים ליזם יש ניגוד אינטרסים טבעי – צדדים הפוכים להסכם. הפתרון שהמציאות הביאה – מארגנים מקצועיים. רצוי מאוד כי מארגנים אלו יהיו בעלי ניסיון רב בתחום ואף יתמחו בכל האספקטים הנדרשים: אדריכלי, הנדסי, כלכלי, פיננסי, משפטי, חברתי.

ב. קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני

חשוב מאוד כבר בשלבים ראשוניים ללמוד היטב את הפרוייקט הן באספקט התכנוני והן באספק הכלכלי. היכרות של אפשרויות התכנון בשלב כה מוקדם תאפשר לבעלי הקרקע לגשת לשלב ניהול מכרז פינוי בינוי כאשר ידם על העליונה – הבנה של התמורות האפשריות עבורם וכדאיות הפרויקט לקבלן, וכן יצירת פניה רחבה ויסודית תניב תמיד תוצאה טובה יותר. לצורך ביצוע הבדיקות יש להסתייע באנשי מקצוע מנוסים, מקובל כי הנציגות מתוקף הסמכות שניתנה לה, תמנה את אנשי המקצוע המלווים, וכי היזם בבוא העת ישלם את שכר טרחתם.

 

2. חתימה על מסמכים טרום הסכם

אנו מצטרפים להמלצת משרד השיכון ומדגישים כי יש להגביל כל חתימה על מסמך למשך 18 חודשים מהמועד הקובע שהוא לרוב חתימת הדייר הראשון ובכפוף לתנאים שלא יגבילו את הדיירים. ההמלצה מתייחסת למסמכי NOSHOP למיניהם המכילים הימנעות ממתן התחייבות זהה או סותרת, ולמעשה היא מעין בלעדיות עבור יזם אחד. ההמלצה טובה כשלעצמה, אך הפרקטיקה מלמדת אותנו כי ניהול מכרז יזמים, כאשר כל השליטה בידי הדיירים (בעלי הקרקע) מאפשרת לקבל הרבה יותר בפרקי זמן קצרים הרבה יותר – יצירת מכרז מקצועי תוך התארגנות מקדמית, תאפשר לכם לנהל מו"מ רוחבי מול מספר יזמים במקביל וכל זאת מבלי לתת התחייבויות ליזם/קבלן.

 

3. בחירת היזם

המדריך מדגיש 3 עקרונות בתהליך בחירת יזם שאין לוותר עליהם:

  • תחרות – בחינת מספר הצעות מכמה יזמים שונים.
  • בחינת חוסן כלכלי של היזם.
  • בדיקת סבירות של התמורות המוצעות.

לעניין הצעות ממספר יזמים חשוב להוסיף שצריך לקבל הצעות מיזמים רלוונטיים. לצורך כך יש ללמוד היטב את היזם, להבין את המבנה המשפטי שלו, את המבנה התפעולי שלו על כל המחלקות הרלוונטיות, את המבנה המימוני שבו הוא מתנהל, את הנסיון שלו בענף ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, נסיון בהליכי רישוי באותה רשות מקומית, יכולת הוספת פרויקטים חדשים וטיפול ראוי בהם ועוד ועוד.

לעניין בחינת חוסן כלכלי של יזם חשוב להוסיף שהבדיקות חייבות לכלול ניתוח דו"חות כספיים, ניתוח מידע ממערכות כמו BDI, בירורים במקורות מידע נוספים, בקרה על דו"ח שוטפים במהלך ליווי בנקאי והכי חשוב הצלבת כל המידע הזה לצורך התראה וקבלת החלטות בזמן אמת.

לגבי בדיקת סבירות התמורות נרחיב בסקירה זו תחת סעיפים 4 ו-6 להלן.

 

4. בחינת התמורה המוצעת: שמאי פינוי בינוי

במידה והדיירים מתלבטים לגבי סבירות התמורה מוצע להם לקחת שמאי פינוי בינוי. כאן יש מחירון שמאי פינוי בינוי. לנוחיותכם נסכם את המחירים בטבלה להלן:

 

פרמטרתמחור לכל דירהכמות דירות לחישובסה"כ מחיר הדו"ח
עבור 40 הדירות הראשונות800 ש"ח4032,000 ש"ח
עבור דירה 41 ועד הדירה ה-80400 ש"ח4016,000 ש"ח
עבור דירה 81 ואילך200 ש"ח409,000 ש"ח
סה"כ=====12057,000 ש"ח

* כל המחירים בטבלה לפני מע"מ .

5. ההסכם

כדאי לסכם את הפרק הזה בכך שחובה לקחת עו"ד מנוסה שמתמחה וממוקד בהתחדשות עירונית. עו"ד כזה בסיוע כלל בעלי המקצוע המפורטים בסעיפים 1-3 ידע להגן על הדיירים משפטית בדרך הטובה ביותר בנסיבות ספציפיות עבור פרוייקט ספציפי.

 

6. התמורה

שוויון במפתח התמורה ושקיפות

שקיפות חייבת להיות מוחלטת. עניין שוויון במפתח התמורה יכול להיות פשוט ויכול להיות מורכב. מורכבות יכולה לנבוע משוני בין מצב המוצא של דירות הדיירים ולכן קריטי להגיע להסכמות בין הדיירים לגבי אופי המנגנון – כזה שיראה לכולם כהוגן ושוויוני.

רכיבי התמורה

הפאן המסחרי נתון למשא ומתן בין יזם לדיירים. כפי שהוזכר לעיל ככל שהדיירים יסתייעו ביועצים מקצועיים ומנוסים כך יוכלו להשיג את המקסימום האפשרי. מוסדות התכנון בוחנות בין היתר את כדאיות הפרויקט,  לרבות התמורה לדיירים,  בהסתמך על תקן 21 – בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי בינוי. התקן מגדיר כי בדיקה כלכלית צריכה לכלול בין היתר את הרכיבים הבאים:

  • כתובות וזיהוי מגרשים לפי גוש וחלקה.
  • נתוני מבנים הקיימים על המגרש.
  • נתוני דירות של הדיירים הקיימים.
  • נתוני בניינים חדשים.
  • תמהיל דירות חדשות.
  • תאור פתרונות חניה מומלצים.
  • משך פרוייקט הצפוי.
  • יחס בדירות ובמטרים בין הקיים לחדש.
  • תקציב הפרוייקט על מרכיביו לרבות תמורות לדיירים, מיסים, אגרות, היטלים, שיווק, ניהול פרוייקט, עלויות בניה, עלויות מימון.
  • הכנסות צפויות.
  • רווחיות הפרוייקט בסכום ובאחוז מעלויות.

מטרת הבדיקה הכלכלית היא להגיע לרווח צפוי לפרויקט תוך חילוץ התמורות הראויות לדיירים אשר מתאפשרות בהתאם לרמת הרווחיות הנתונה. הבעיה היא שהבדיקה מתרחשת בשלבים הרבה יותר מתקדמים, מבלי שתהיה לבעלי הקרקע יכולת להשפיע על זהות היזם. כפי שהסברנו בתחילת הסקירה – אילו הייתם יכולים להעריך מראש את רמת הרווחיות כפי שעושה הדוח הכלכלי אזי היה ביכולתכם לנהל מכרז מקצועי וממצה ולבחור ביזם הראוי ביותר עבורכם.

דגשים בעניין הדירה החדשה

ההסכמות המסחריות בין היזם לבעלי הקרקע הוא ביטוי של מו"מ אשר מתרחש החל משלב ניהול המכרז, דרך מילוי הדרישות הראשוניות של הדיירים ועד לניהול מו"מ משפטי והגעה לטיוטה סופית של הסכם. בעלי הקרקע נדרשים ללמוד את הדוחות והניתוחים ולשלוט בכל מהלכי המו"מ על מנת להשיג תוצאה טובה יותר. הוכח כי מעורבות ובקיאות של הדיירים, תוך הסתייעות באנשי מקצוע כאמור מניבה תוצאה טובה יותר והסכם בטוח יותר עבור בעלי הקרקע.

 

7. בטחונות

אמנם סעיף משפטי, אך הרבה פעמים הבנת רווחיות הפרוייקט ואופיו מאפשרת ניהול משא ומתן יעיל בנושא בטחונות והשגת תוצאות מקסימאליות במגוון ערבויות, גובהן והתנאים למימושן.

 

8. בדק ואחריות

כפיפות לחוק המכר (דירות) 1973.

 

9. ביטוח

חובה שהיזם יבטח את הפרוייקט ורצוי לקבל חוות דעת יועץ ביטוחי על טיב והיקף הביטוח.

 

10. גילוי ושקיפות

חשוב מאוד שכל מידע הקשור לפרוייקט יהיה זמין לדיירים או בעלי המקצוע מטעמם והכל כדי להבטיח לדיירים עסקה טובה ביותר ובטוחה ככל הניתן.

 

 

לסיכום, עסקת פינוי בינוי היא אולי העסקה היזמית המורכבת והסבוכה ביותר וכפועל יוצא גם סיכויי ההצלחה באופן יחסי מאוד נמוכים. יחד עם זאת, בהינתן מתחם העומד בכל הקריטריונים, וכאשר ישנה דחיפה ומעורבות משמעותית מצד הדיירים ונציגיהם, וכמובן שקיפות מלאה בין בעלי הקרקע לבין היועצים/המארגנים/המלווים, ובין בעלי הקרקע לבין עצמם, אז תתאפשר הובלה של תהליך פינוי בינוי אשר ביכולתו להביא לתוצאות ממשיות.

 

 

טיימינג כגורם מכריע בפרויקטים של תמ"א 38

המאמר הנ"ל נוגע באחת הסוגיות הכי לא מתוקשרות בתחום התמ"א 38, הלוא הוא ה"טיימינג".

למרות שאיש לפנינו לא הרים את הכפפה, ואחרי אינספור מקרים בהם ניהלו הדיירים מו"מ עיקש מול היזמים, וגילו לתדהמתם שהעסקה איננה רלוונטית, החלטנו לחשוף בפניכם את הפרמטר השקט שאינו נלקח בשיקולי הדעת של דיירים רבים – הטיימינג בעינינו הוא "הרוצח השקט" של עסקאות התמ"א 38.

 

צירוף בלתי נתפס של התניות

שלל גורמים בעלי אינטרסים מנוגדים יוצרים את אחת העסקאות הטעונות והמסובכות שנוצרו אי פעם, לראיה שימו לב לנתונים חסרי הפרופורציה – עפ"י מנהל התכנון ניתנו 430 היתרים בשנת 2015, לפרויקטים מסוג תמ"א 38, הנתון המאכזב צפוי להיוותר על כנו גם בסיכום 2016 ואולם, בגזרת היזמים אנו עדים לתנופה חסרת תקדים של למעלה מ-1,000 יזמים, שלא לדבר על עורכי בקשות, יועצים, קבלנים, ונותני שירותים שמתווספים לזרם ההתחדשות העירונית כמוצאי שלל רב.

ובחזרה להבשלת התנאים להתממשות עסקת תמ"א 38 – בואו נמנה באופן חלקי את אותם תנאים / אילוצים –

צריך שהפרויקט יתאים מבחינה הנדסית ותכנונית, כמובן להכניס את כל ההגבלות ואילוצי הדיירים ולקבל עסקה ראויה מבחינה כלכלית. הדיירים צריכים להסכים בינם לבין עצמם, ולבחור יזם שידע לקדם את שלבי התכנון/רישוי, לקבל ליווי בנקאי, להתחיל לבנות (וגם לסיים). צריך כמובן עו"ד מנוסה שידע לקדם את המו"מ- לעמוד על זכויות הדיירים לצד עריכת הסכם המאפשר פרויקט. נצטרך לקבל את ברכתה ותמיכתה של הועדה המקומית לקיום הפרויקט, לאחר מכן לעבור את מסוכת ההתנגדויות מבפנים ומבחוץ. מעבר לכל זה, נקווה שלא יהיו שינויי תכנון מצד הרשויות אשר יהפכו את הפרויקט לחסר כדאיות כלכלית ועוד ועוד.

כל האמור כמובן צריך שיתרחש ברצף מתוזמן ובפרקי זמן סבירים. מכוח כל אחד מהתהליכים להכשיל את הפרויקט. ברור לנו שבכל עסקה ישנו אלמנט מסוים של מזל, אך לשיטתנו עדיף להסתמך על תהליך מובנה ומושכל ולא על מזל ואינטואיציות.

 

הזמן עובד נגדכם

ציר הזמן מלמד אותנו, כי במרוצת השנים זכויות הבנייה העודפות, אשר הפכו את פרויקטי תמ"א 38 מפרויקטים של חיזוק נגד רעידות אדמה לפרויקטי נדל"ן מצטמצמות. מגרשים רבים בהם היו זכויות בנייה אשר מוקנות לדיירים עפ"י תכניות תקפות נמצאים במגמת צמצום, והפיכת הפרויקט ככדאי עפ"י מידת רווח ריאלית ולא יותר. העיריות אשר אינן "המרוויחות הגדולות" בסיפור ההתחדשות העירונית צמצמו לאורך השנים גם את רמות הצפיפות המותרות, והחליטו במקרים מסוימים, לאחר התערבות אופוזיציה חזקה למתן את השימוש בתשתיות הקיימות. כמו כן, ניתן לזהות מגמה כי אזורים שהזדקקו לדחיפה קיבלו קומה נוספת, אך בד בבד באזורים רבים הוגבלה הבנייה, אושרו תכניות בניין עיר, הוגדרה מדיניות, הופעלו סעיפים 77-78 ועוד על מנת להגביל את הבנייה לפי שיקול דעת הוועדה המקומית והרשות אשר מפעילות בקרה קפדנית על הפרויקטים.

בנוסף לכך, ישנה סברה רווחת, התומכת את האמור לעיל, כי בשכונות בהם מבוצעים מגה פרויקטים, להבדיל ממה שנהוג לחשוב, הסיכוי של השכנים של אותו פרויקט לקדם התחדשות עירונית קטן משמעותית, או לפחות מתארך משמעותית, מהטעם של צפיפות ועומס על תשתיות קיימות.

חוסר הוודאות התכנונית עדיין מרחף מעל אזורי ביקוש רבים, אנו עוד רחוקים מרגיעה – הקערה לא תתהפך על פיה מחר מחרתיים ופרויקטים אשר הושקעו בהם שעות עבודה רבות יהפכו ללא רלוונטיים ללא כל תמורה על העבודה.

חשוב להדגיש כי המדינה תיקנה מספר חוקים המקלים על הוצאות הפרויקט במטרה להפכו לכלכלי יותר כגון מע"מ אפס על הבנייה לדיירים.  חוק הרשות הממשלתית , ותיקון 4 לתמ"א 38 אשר יבוא עלינו לטובה.

 

מהו הטיימינג המושלם ליציאה לפרויקט תמ"א 38? מתי להתקדם עם יזם? מתי לחתום על הסכם?

ההנחה הרווחת בקרב דיירים הינה שאם כבר קיבלנו מהיזם הצעה כזאת או אחרת וודאי מחר בבוקר או בעוד שנה נצליח לשדרג את ההצעה הזו – טעות. הסברה כי כל דייר בבניין הוא יועץ מאומת הנדל"ן (עשינו אקזיט לאומת הסטארט-אפ) היא טעות.

פרויקטי תמ"א 38 נמצאים על הסקאלה שבין הסיכוי לסיכון. חוסר הוודאות התכנונית המרחפת, השינויים החלים בענף ואי הידיעה האם בסופו של יום יושג הרוב הדרוש (המיוחל…) להוצאת הפרויקט לפועל מציבים את כולנו על הסקאלה הזו, היזם, עורכי הדין, האדריכל, מקדמי הפרויקט והדיירים, כולם שטים על אותה סירה. על מנת שהפרויקט יקרה צריך לדעת לזהות את המומנטום הנכון.

את המומנטום הנכון ניתן לזהות רק כאשר רואים תמונה רחבה ומחזיקים בכל הנתונים ממבט על. כאשר  נמצאים מעל הפרויקט ולא מתוך ראייתו הצרה של הדייר הבודד. לשם השוואה כללית – בידי מנהל החברה מכלול נתונים אשר לא נמצאים אצל אחד העובדים (מבלי להיכנס לסגנונות ניהול וכמובן מתן ביטוי לכל דייר בפרויקט).

 

דוגמאות לדיירים שפספסו את הרכבת

להלן מספר דוגמאות ממשיות של דיירים שלא ידעו לקרוא את המפה:

מגרש ברמת גן הנמצא ליד שכונת בורוכוב אשר הוחלט לשמר את מרקמה נהפך ללא רלוונטי לפרויקט, הן להריסה ובנייה והן לחיזוק, בשל תכנית חדשה שחלה עליו. לו היו הדיירים מזהים את התהליכים המתרחשים היו חותמים על הסכם מצויין בעבורם דאז ומצליחים לקיים את הפרויקט. היום כאמור הרכבת עזבה מבחינתם את התחנה והם נותרו עם תחושת החמצה.

מגרש בגבעתיים אשר לאחרונה הוחלט עפ"י סעיפים 77-78 כי במקום 6 קומות הוא יוכל להגיע לגובה של 5 קומות בלבד. החלטה זו הינה דרמטית עבור הדיירים אשר עתה לא יוכלו לקיים פרויקט הריסה ובנייה אלא "רק" פרויקט חיזוק. מבחינת הדיירים לקחו להם את היתרונות של פרויקט הריסה ובנייה והותירו אותם עם המגרעות של פרויקט חיזוק.

מגרש בראשון לציון אשר הדיירים לקחו אחריות וקידמו פרויקט בכל מרצם נוכחים לדעת היום כי העירייה מתכננת הגבלה על הבנייה במרכז העיר במסגרת תמ"א 38 והפרויקט כפי שקודם יורד לטמיון. במקרה זה יש להתחיל את התהליך מחדש ונקווה שנציגות הדיירים תתגבר על מפח הנפש וימצא היזם הנכון לעסקת ניוד הזכויות של המגרש.

מגרש נוסף בעיר רמת גן בו נערך הסכם עפ"י הפרשנות המרחיבה שהייתה מקובלת בעיר. הדיירים התמהמהו בלקיחת החלטה באשר לפרויקט כך שעד לחתימת 80% מהדיירים, הרוב הדרוש, חלפה מעל שנה. לאחרונה, עם כניסת תיקון 3א' לתמ"א 38 הפרויקט נעצר בשל זכויות בנייה נמוכות מבעבר.

חשוב לנו לציין שנתקלנו במקרים גם מהסוג השני – דיירים שהתמהמהו והרוויחו, למשל פרויקטים שלא צלחו את תכניות החיזוק והיום נכנסים למעגל הכדאיות להריסה ובניה. אף על פי זאת, ובראיה כוללת של שוק ההתחדשות, המלצתנו כמובן לממש את הפרויקט בצורה הנכונה כאן ועכשיו ולא לחכות לאפשר למומנטום לברוח. 

תמ"א 38 רמת גן – חישוב צפיפות עדכני על קצה המזלג:

ובנימה יותר אופטימית

התגבשות פרויקט תמ"א 38 אינו צירוף מקרים ודורש התגייסות רבה מצד בעליי מקצוע ודיירים/נציגות פעילה. אז מה כדאי לעשות?

לקחת חברת מנהלת לפרויקטי תמ"א 38 כדי להבין את המגמות ואת "מאחורי הקלעים" של הענף. כדי לקבל ליווי מקצועי, משפטי ומסחרי, ולשמור על תמורות נאותות לדיירים.

לצאת לפרויקט כי ככל שעובר הזמן, היזמים הטובים והרציניים בוחרים לעצמם פרויקטים נבחרים וכדאי לכם להיות שם.

בשונה ממקרה "עדיף ציפור אחת ביד…" הזמן בו יכולנו להשביח את הנכס ולא השבחנו עולה לנו לא מעט.

כדאי לקום ולעשות. עכשיו זה הזמן הטוב ביותר. בהצלחה מכולנו.

 

לקריאה נוספת: מדריך לביטוח תמ"א 38 עבור הדיירים

חוק הרשות להתחדשות עירונית – פטור מקיף ממס שבח בתמ"א 38

בתום ציפייה ממושכת פורסם ברשומות ביום 21.8.16  – חוק הרשות להתחדשות עירונית התשע"ו-2016,

במסגרת החוק הוכנסו מספר הקלות משמעותיות לעניין חבות מס שבח ומע"מ בעסקאות תמ"א 38, הקלות שמטרתן להאיץ את קצב התחלות הבניה ולהרחיב את מעגל הכדאיות ליזמים.

מה בין עסקת קומבינציה לעסקת תמ"א 38:

במסגרת עסקת תמ"א 38 מוכרים בעלי הדירות בבית המשותף לידי היזם את הזכויות המוקנות להם מכוח התכניות הרלוונטיות, בתמורה לשירותי בניה במטרה לחזק את המבנה בדרך של עיבוי וחיזוק או בדרך של הריסה ובניה מחדש.

מספר אירועי מס מתרחשים בעסקה כזו, כמוה כעסקת קומבינציה:

  1. הדיירים – מוכרים ליזם זכויות במקרקעין בתמורה לקבל שירותי בניה.
  2. היזם – רכישת זכויות בניה – מס רכישה + מס שבח + מעמ שירותי בניה + מעמ עבור רכישת זכויות + היטלי השבחה עבור הגדלת הזכויות.

כדי לעודד תמ"א 38 הוחלו בזה אחר זה פטורים ייחודיים בחוק מיסוי מקרקעין. ככל שהתמורה לדיירי הבניין התקבלה בדמות חיזוק הבניין התאפשר פטור ממס שבח עבור התמורות לדיירים בגין הזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38.

בפרויקטים של הריסה ובניה התקבל פטור מעט שונה – לקריאה נוספת – מס שבח בעסקאות תמ"א 38/2.

עד לחיקוק חוק הרשות להתחדשות עירונית היו נהוגים הפטורים הנ"ל להנתן על זכויות מכוח תמ"א 38 בלבד, וככל שנעשה שימוש בזכויות תב"עיות לא היו ניתנים הפטורים האמורים.

כנ"ל לעניין חוק המע"מ שעבר תלאות, ולבסוף בתיקון 47 לחוק המעמ סעיף 31ב קבע כי יחול מע"מ בשיעור 0 עבור שירותי בניה מכוח תכנית החיזוק.

הפטורים הנ"ל עמדו במבחן המציאות באופן חלקי בלבד – גרמו ליציאת פרויקטים רבים לפועל אך השאירו מספר לא מבוטל של פרויקטים פוטנציאלים יתומים מיזם.

על כן ניסו היזמים להציג את עסקת התמ"א 38 כעסקת קומבינציה ולהשתמש בפטורים הייעודיים. מבחינה טכנית מדובר בדיוק באותה עסקה – מכירת זכויות בניה כנגד מתן שירותי בניה. כך הצליחו יזמים לתכנן מס בעסקאות תמ"א 38 תוך שימוש בפטור ממס שבח בחישוב ליניארי מוטב – עד 2 מליון ש"ח ללא הבחנה בין תב"ע לתמ"א38. שיטת המיסוי מבוססת על פטור מרכיב דירת המגורים בצירוף מגן מס בדמות פטור מס על זכויות הבניה, עד כפל שווי הדירה בלא זכויות הבניה ובלבד שלא יעבור את 2 מליון ש"ח (הנמוך מהשניים).

עם עליית מחירי הדירות הלך וקטן מספר השימושים בפטור הנ"ל משיקולי חוסר אפקטיביות, הרי כל דירה באזורי המרכז מתקרבת ל-2 מליון ₪.

וכך נאלצו היזמים לשוב ולהשתמש בפטור הייחודי ולשלם מס על הרכיב התב"עי.

חוק הרשות להתחדשות עירונית - פינוי בינוי ותמא 38

תיקון מס' 88 לחוק מיסוי מקרקעין , הרחבת הפטור ממס שבח ומע"מ על זכויות מכוח תב"ע:

לפני כניסתו לתוקף של חוק הרשות להתחדשות עירונית והתיקון האמור, ניתן פטור ספציפי ממס שבח בהתאם לפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר הוגבל אך ורק למכירת זכויות מכוח תמ"א 38. כמעט בכל העסקות מכוח תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש היינו עדים לשימוש בזכויות תב"עיות ולכן חל חיוב במס שבח. באותו אופן חושב מע"מ שירותי בניה עבור זכויות תב"ע.

עפ"י החוק החדש יחול מעתה פטור מלא ממס שבח גם כאשר יעשה היזם שימוש בזכויות נוספות מכוח התב"ע, ובלבד שהשטח שיתווסף לדיירים הקיימים לא יעלה על 25 מ"ר.

בנוסף הורחב בהתאמה מע"מ בשיעור 0 (להלן הפטור) – עד לתיקון ובהתאם לסעיף 31ב לחוק מע"מ על מתן שירותי בניה בעסקאות תמא 38 יחול מע"מ בשיעור אפס על רכיב התמא38. כעת עם התיקון יחול הפטור כאמור על זכויות מכוח תב"ע.

עפ"י הוראות סעיף 49לב לחוק מיסוי מקרקעין יהיה יום המכירה כמוקדם מבין המועד שבו התקיים התנאי או שבו מומשה האופציה (באם קיימת), לבין מועד תחילת מתן שירותי הבניה מכוח תכנית החיזוק או חיזוק בצורה של הריסה. לכן אם טרם התקיימו התנאים בפרויקטים הקיימים ככל הנראה שלא תחול חבות במס על זכויות שלא מכוח תמא 38.

רשות המיסים טרם גילתה את דעתה באשר לאפשרות להחיל את הוראות החוק החדש לגבי הסכמי תמ"א 38 שנחתמו לפני פרסומו של החוק החדש (בין אם התבקש בעסקות אלה ניצול פטורים אישיים של בעלי הדירות, לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן לא נדחה, ובין אם התבקש ניצול של הפטור הספציפי, לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן נדחה למועד כניסתו לתוקף של ההסכם שהוא בדרך כלל מועד קבלת היתר הבנייה).

בנוסף נקבע כי תחולת פרק חמישי 5 לגבי עסקאות תמ"א 38 תוארך עד לתום 2021 כנל לגבי סעיף 31ב לחוק המע"מ לגבי מע"מ אפס (כפי שנקבע בתיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין).

אז מה צופן לנו העתיד?

כעת יהיה צורך להוכיח כי ניתנו שירותי חיזוק עד למגבלת החוק ומכאן לא יהיה צורך לשימוש בפטורים או חילוץ שווי המס מתוך ניתוח מקור הזכויות.

העדכונים הנ"ל הם חלק משורה של תיקונים וחקיקה משלימה אשר נועדה להפחית את נטל המס ולגרום לכניסתם של פרויקטים רבים יותר למעגל הכדאיות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.

מזה חודשים רבים שאנו מצפים לתיקון 4 לתמ"א 38 אשר עשוי להכניס שינויים נוספים ומרחיקי לכת ולהוסיף עשרות אלפי בניינים נוספים למעגל הכדאיות.

להורדת חוק הרשות להתחדשות עירונית לחץ כאן