מפקח בניה בפינוי בינוי – דמות מפתח או בובה על חוט

לאחרונה הוזמנו להרצות בנושא אפקטיביות של מפקח בניה בפני פורום המנהלות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתום הפגישה נדרשנו להציג מפתח לתמחור מודולרי למפקח בניה בפרויקט פינוי בינוי. העדר הרגולציה סביב פיקוח דיירים יוצר פתח לעיוותים קשים. לעתים יקבלו הדיירים פיקוח הדוק ואפקטיבי, ולעתים יגלו שהמפקח הוא בובה על חוט.

מפקח בניה בפרויקטים של פינוי בינוי הפך לחלק אינהרנטי מצוות קידום הפרויקט. תקציב המפקח משולם כמעט תמיד ע"י היזם, והוא אשר מתווה את היקף המשרה ותכולת השירות אותה יספק המפקח עבור בעלי הדירות.

בתחקיר זה נספק לכם הצצה לתפקיד מפקח הדיירים בשלב ביצוע פרויקט פינוי בינוי וגם נספק טיפ חשוב שילמד אתכם כיצד נדע אם המפקח אפקטיבי עבורכם.

בקרה תכנונית:

מינוי מפקח בניה עבור בעלי דירות מתרחש עם בחירת היזם ותפקידו מתפרש על פני שלבי המו"מ המסחרי, וכן שלבי התכנון והוצאת ההיתר. בשלבים אלו תפקיד המפקח הינו קריטי הן עבור קביעת התמורה עבור בעלי הדירות ברמה המסחרית, והן מבחינת בקרה אחר התנהלות היזם בדרך להוצאת היתר הבניה. למרות חשיבות המפקח בשלבים המקדמיים, נתמקד במאמר זה אך ורק בשלבי הביצוע.

כשמדובר בפיקוח בניה – כל המוסיף הרי הוא משובח

מוטת השליטה בפרויקט בניה

פרויקט בניה קונבנציונאלי מכיל אלפים רבים של פעולות, המתלכדות ומרכיבות בסופם פרויקט מושלם.

מפאת ריבוי המשימות והפרטים, ישנו קושי מובנה בניהול ובקרת תהליכים בצורה הרמטית. למעשה, ליקויי הבניה הם חלק בלתי נפרד מהליך הבניה, ובמובן הזה, הנדסת בניין אינה דומה להנדסת מכונות.

חשיבות מפקח דיירים בפרויקט פינוי בינוי

מעבר לניהול הפרויקט מטעם היזם, קיימים מספר גורמי בקרה עבור כל בעל עניין בפרויקט – העיריה, המדינה (באמצעות מכוני בקרה, מעבדות מאושרות, רגולציה), הבנק או המוסד הפיננסי המלווה באמצעות בקרה תקציבית ופיקוח פיננסי, והרי לא יעלה על הדעת כי בעלי הדירות, להם האינטרס הגדול ביותר, לא יזכו לפיקוח הנדסי ראוי מטעמם.

זאת ועוד, כאשר אנו מבינים שהכשלים והליקויים לא ניתנים למניעה הרמטית, בכל שלב ובכל רזולוציה של הפרויקט, מכאן יש להבין כי תפקיד מפקח הדיירים הנו חשוב ולפעמים קריטי להצלחת הפרויקט, וככל שירבו מאמצי הפיקוח, כך יפחתו הסיכויים לכשלים (גדולים כקטנים).

רף מינימאלי לפיקוח אפקטיבי

נשאלת השאלה האם קיים רף מינימאלי ? למעשה המפקח נותן שירות, והיות ותפקיד המפקח לא מוגדר דיו, ביכולתו להתאים את תכולת השירות לכל תקציב נתון.

מכאן נשאלת השאלה האם יש סף מינימאלי של פיקוח , או תחת איזו הגדרה מפקח הדיירים עתיד לספק שירות אפקטיבי לבעלי הדירות? ומצד שני באיזו מידה של ביקורים בהכרח אינו מסוגל להיות אפקטיבי. 

כדי להמחיש נקודה נצלול לעובי הקורה ונמחיש בצורה של כשלים אופייניים את נחיצות המפקח בכל שלב בביצוע פרויקט פינוי בינוי.

הסמכת מפקח בניה – הבהרה

נכון לעת הזו, אין בחוק הגדרה להכשרתו המקצועית של מפקח בניה עבור בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי, ישנם קבלנים מנוסים שהחליטו ברבות הימים להפוך למפקחי בניה, או מהנדסים / אדריכלים שסיימו זה עתה את לימודיהם, המספרים בתחקיר אינם מתייחסים להבדלים המובנים בין מפקח אחד למשנהו. ההנחה היא כי המהנדס באתר בעל ניסיון של שנים רבות בבניין ובקיא ברזי המקצוע.

שלב ביסוס המבנה – מי צריך בכלל מפקח?

פעמים רבות אנו שומעים את הטיעון שאין כל צורך במפקח דיירים בשלב הביסוס, ופעם אחר פעם נדרשים להסביר אודות חשיבות המפקח בשלב קריטי זה.  בשלב זה אנו יוצרים אינטראקציה עם אנשי המקצוע בשטח, היערכותם לפרויקט ויצירת נהלי עבודה מולם. כחלק מהפיקוח בשלבים אלו אנו מפקחים על תחילת עבודה בהתאם לנהלים ולתיעוד בדיקות מול מעבדה מאושרת, יציקת הכלונסאות, דיפון, בדיקות ברזל ותעודת משלוח, בדיקות סוניות, התאמת תכניות העבודה לביצוע, קבלת אישור מדידת מודד מוסמך, קווי בניין בנצ'מרק, תיעודי יומן עבודה, פנקס כללי, הדרכות עובדים ועוד.

עם החפירה נעשית בדיקת עוגני קרקע לפי פרט בתכנית קונסטרוקציה, בחינת יישום התזת בטון וכל יתר הדרישות לאיטום הדיפון, בדיקת מערכות בחניון, הכנות לחשמל והארקה כיבוי אש, טיב חומרים, ורטיקליים, ניקוזים, שיפועים, בדיקת מידות החניות, מיקומים, גודל פתחים, אוורור, אופן ביטון, הרכבת משקופים, חדרי מדרגות ועוד. איכות ביצוע החניון קריטית לביצוע הפרויקט בדגש על יישום האיטום בחניונים, תופעת סגרגצייה ואיכות הבטון.

באחד הפרויקטים בהם פיקחנו לאחרונה גילינו שמידות הכניסה לרמפה לא תואמות את ההיתר בעקבות יציקה לא נכונה של הדיפון. ביקשנו מהקבלן לתקן והוא חצב את כלונסאות הדיפון והגיע לברזל העבודה, היה צריך לעבוד עפ"י הנחיות קונסטרוקטור לשיקום ברזל.. אך הקבלן שפך טייח מבלי להתייחס להנחיות. למטה תמונות החל מאיתור התקלה ועד לטיפולה עפ"י הנחיותינו.

למטה תמונה לאחר פירוק טפסנות, ברזל עבודה חשוף וסגרציית בטון שאינה תקנית, במקרה זה ביקשנו חוו"ד קונסטרוקטור וטיפול בליקוי כולל אישור ביומן עבודה.

עבודות טיח:

בעיה אופיינית בפרויקטים רבים.. קבלן מנסה באמצעות טיח לפלס את הוינצ'ים שנוצרו במהלך שלב השלד.. כך נוצרות שכבות טיח שאינן עפ"י התקן. לפני עבודות הטיח ישנו צורך בהכנת הבטון באמצעות הרבצת בטון ורשתות מגלוונות, בשכבות של עד 3 ס"מ, הקשור באופן ישיר לאיטום הבניין. בתמונה אנו רואים סטיה של 8 ס"מ בוורטיקל וניסיון מילוי ויישור לא תקני.

מערכות (אינסטלציה וחשמל):

תקניות ורציפות החומרים עפ"י דרישות היועצים – בתמונה מטה שיפועים הפוכים בקווי ביוב, ללא ביטון הקווים.

מערכות אוורור:

צינור אוורור העובר בקיר חיצוני, קורה בפרויקטים רבים כתוצאה מהחלפת קבלני המשנה וחוסר תיאום בין קבוצות עובדים. במקרה זה יבצעו את הנמכת הגבס מבלי לבטן את הצינור וכתוצאה מזה תתגלה הרטיבות. כתוצאה מכך יאלץ הקבלן לפתוח חיפוי קירות, לקדוח בקיר חיצוני, להרכיב מחדש מערכות אוורור, לחפות אבן חיצונית, ולהפעיל את קבלן הגבס.

בעיות נוספות של חוסר תיאום וניהול:

בתמונה מטה קבלן שלד השאיר פתח לצינור ביוב, קבלן אינסטלציה הרכיב את הצינור, קבלן השלד (שכבר סיים מרבית מעבודת השלד) לא ביטן את הצינור לפי דרישות התקן והקונסטרוקטור (צמר אקוסטי, ביטון וחיזוק), לאחר מכן התחילו לעבוד קבוצה של חיפוי אבן חיצונית עבור ביצוע סגירות חוץ. כעת קבלן הצבע יסתום את החור שלא לפי דרישות התקן כאמור ותגרם פגיעה באיטום הדירה וכן בעיה אקוסטית.

איטום חדרים רטובים:

עיקר תקלות האיטום יכולות להימנע באמצעות פיקוח הדוק יותר וניהול קפדני של האתר. עבודות האיטום בחדר רטוב כוללת הכנת רצפת בטון לעבודות איטום כולל רולקה וסיקה, שכבה או שתיים עפ"י פרט איטום, בדיקת הצפה, לאחר מכן מילוי לריצוף, ועבודות ריצוף, לאחר מכן כיסוי הריצוף עם פלטת גבס סוג ב' ורק לאחר מכן רשאים הפועלים להיכנס לשירותים להמשך ביצוע העבודות.

בתמונה מטה לאחר ביצוע עבודות איטום , ולפני ביצוע שכבת הגנה , אנו רואים פועל שנכנס לבצע עבודת תיקון בחדר, ופגע בשלמות האיטום דבר אשר יגרום לנזק עתידי.

איטום מרפסות :

לאחר ביצוע האיטום במרפסות הקבלן מבצע לרוב בדיקת הצפה, לאחר מכן ישנו צורך לשמור על שלמות האיטום, כאשר נכנס קבלן הריצוף לעתים אין השגחה מספקת וכך נוצרת פגיעה באיטום. בתמונה מטה לא נבדקו מידות המרפסות עפי פריסת הקרמיקה וקבלן הריצוף ביצע תיקון ופגע באיטום ללא השגחת מנהל העבודה.

הרכבת משקופים:

בפרויקטים רבים נוצרים פערים בין מידות המשקוף העיוור לבין הפתח שהוכן ע"י קבלן השלד. במרווחים שנוצרים לעתים 8 ס"מ, משלים היזם את היציקה בצורה לא הומוגנית. במקרה זה נדרש פירוק המשקוף, ביטון והשלמת גליפים בצורה תקנית והרכבה חוזרת.

משקוף דלת כניסה :

המשקוף צריך להתחבר לתוך מסגרת בטון וברזל עבודה לפחות 10X10 בתמונה מטה לא בוצעה הכנת קורה עליונה אלא שימוש בבלוקים. המשקוף מקבל את כל העומס וכמובן שנדרש לפרק ולבצע עפ"י תקן.

טיפ לבחירת מפקח שיביא לכם תוצאות:

בבניין אין פעולה שאורכת פחות משבוע.. ועל כן, המפתח הנהוג היום של ביקור חד שבועי בכל בניין שיבנה בפרויקט פינוי בינוי, במידה ותעשה בצורה רציפה ואיכותית עתידה להניב פיקוח אפקטיבי.

אין עוררין על כך, שככל שנוכחות המפקח תגבר יוכל לאתר ליקויים רבים יותר.

מפאת מגבלות התקציב והעדר רגולציה נוכחות המפקח מוגבלת ומכאן חשיבות מקצועיותו של המפקח באתר, ככל שהמפקח יהיה חד ומנוסה יותר, כך יוכל לצמצם למינימום את מספר הליקויים שנעלמים מעיניו.

כפי שהסברנו, ליקויי בניה הם חלק מובנה בהליך הבניה ולא ניתן להעלים אותם אלא לאתר ולצמצם אותם. בתור נציגות בעלי הדירות בקשו מהמפקח לקרוא את אחד מהדוחות החודשיים האחרונים שהפיק לפרויקט פינוי בינוי (בדגש על פרויקט המצוי בשלב מערכות), אם תגלו מספר הערות מועט סימן שהמפקח אינו אפקטיבי. אם תראו עשרות עמודים של הערות כנראה שעושה את עבודתו בצורה נכונה.

פינוי בינוי – כך תהפכו את הבניין שלכם לאטרקטיבי

קיבלתי מידע סותר לגבי אפשרויות התכנון בבניין שלי. יזם אחד מדבר על אפשרות של חיזוק הבניין והשני על פינוי בינוי. מדוע אני מקבל הצעות מיזמים לא מנוסים או קבלני חתימות ? וכיצד אוכל לגרום לבניין שלי להיות אטרקטיבי בעיני יזמים איכותיים? איך אדע שאני מקבל את המקסימום ואיך אצליח לרתום את בעלי הדירות לתהליך כה מורכב? אם אחת משאלות אלו נוגעות אליך – המאמר הזה הוא בשבילך.

בעשור האחרון אנו רואים התעוררות של מגמת ההתחדשות העירונית ההולכת ומתעצמת. בשנה האחרונה אנו עדים לתפנית בגישת מוסדות התכנון לתמ"א 38 – הכרה בחוסר האפקטיביות של התוכנית לטווח הארוך – הן בהיבט התכנוני, הן בהשתלבות הפרויקטים במרקם העירוני הקיים והן בעמידות המבנים מפני רעידות אדמה. בתוך כך אנו נותרים עם אלטרנטיבה (כמעט) יחידה בדמות פינוי בינוי ותכנון ארוך טווח, וכך עפ"י מנהל התכנון עתיד להוות את עיקר התחלות הבניה עד לשנת 2040.

חשבתם שאתם "בוחנים" את היזם? תחשבו שוב

לפני 5 שנים ראינו יזמים גדולים הנמנעים מכניסה לתחום הפינוי בינוי תוך התבססות ביזמות המסורתית, כעת כולם כבר מבינים – מי שלא יהיה כאן – פשוט לא יהיה. על כן ראינו בשנה האחרונה את כל יתר היזמים שלא האמינו מספיק בתחום, מזדרזים להשיג פוזיציה, לבחון מתחמים, להחתים דיירים, לקנות חברות בקשיים, לקדם תב"עות וכו'.

למרות זאת, בצד ההיצע קיימת אינפלציה גדולה של פרויקטים פוטנציאליים ופניות רבות המתקבלות אצל היזמים האיכותיים מדי יום, זאת כתוצאה מגידול במודעות של בעלי הדירות, ביחד עם הבשלה של מוסדות התכנון וגידול בערכי הקרקע. בשורה התחתונה – ריבוי האלטרנטיבות עבור היזמים "המחוזרים" מאפשרות להם לבחור בפינצטה באילו פרויקטים לעבוד ובאילו פרויקטים להשקיע את המשאבים המוגבלים העומדים לרשותם.

כך נוצר מצב בו בעלי הדירות נדרשים לנקוט בפעולות על מנת להיות לאטרקטיביים, בכדי להשיג את היזם הטוב ביותר ובמקביל ההצעה הטובה ביותר (ראו בהמשך כיצד עליכם לעשות זאת). נציין כי הפיכת הבניין שלנו לכדאי בעיני היזמים הכרחית בין אם הבניין שלנו אטרקטיבי במיוחד לביצוע פרויקט פינוי בינוי ובין אם המתחם שלנו עומד על גבול הכדאיות.

פינוי בינוי - דרך רצופה מכשולים

עם יזם פחות איכותי אתם מפסידים פעמיים 

ככל שהתהליך המקדמי יהיה מקצועי יותר, כך תוכלו לרתום יזם איכותי יותר והרווח יהיה כפול – פעם אחת יזם איכותי ומנוסה יותר יעלה את סיכויי הצלחת הפרויקט בעזרת יכולותיו מול ועדות התכנון, המשאבים שהוא ישקיע במתכננים וביועצים הטובים ביותר, הן בשלב התכנון והן בשלב הרישוי. בפעם השנייה תרוויחו בתור נציגות או דיירים מובילים המבקשים להציג את היזם הנבחר בפני יתר בעלי הדירות – קל יותר לרתום את יתר השכנים כאשר אנו מציגים יזם ידוע ומנוסה, אשר נבדק על ידינו בקפידה לאחר מו"מ ממצה כפי שתראו בהמשך.  

כיצד נהפוך את עצמנו לאטרקטיביים בעיני יזמים

בין אם הפרויקט שלכם אטרקטיבי במיוחד המצוי בפריים לוקיישן בת"א ובין אם אתם ממוקמים באחת מערי הפריפריה. בפנייתכם לקבלת הצעה או דרישת הצעה נגדית מיזם תתבקשו לענות על מספר שאלות מהותיות – האם בעלי הדירות מעוניינים בפרויקט או האם ישנו ועד פעולה? (מידת בשלות הדיירים), לאחר מכן ייגש היזם לבחינה תכנונית הכוללת – בחינת המדיניות החלה באזור, הבנת הצפיפות הנכנסת, האם הגאומטריה של המגרש יכולה לתמוך בבינוי הדרוש לרבות הגבהים הנדרשים כדי לקיים את הפרויקט וכו'. בד בבד יבחן היזם את הצפיפות הנדרשת כדי לקיים את הפרויקט (הבנת המכפיל הדרוש – בחינה כלכלית) והאם המגרש בהתייחס לסביבה ולתנועה יכול לשאת צפיפות שכזו? ועוד שאלות מהותיות.

במידה והבדיקות חיוביות, בהתייחס למדיניות היזם, יבקש לרוב פגישה ראשונית עם בעלי הדירות או נציגיהם (במידה והתמנו נציגים פורמאליים). לאחר מכן, בהתאם לאטרקטיביות הפרויקט ובמידת הרצינות שמפגינים בעלי הדירות, יפעל היזם מול הועדה באמצעות אדריכל מטעמו, וזאת כדי להבין שהיא עתידה לתמוך בפרויקט כפי שהוצג באופן עקרוני בלבד ע"י היזם.

לאחר מכן או במקביל לאמור, מנהלים הצדדים על ידי באי כוחם מו"מ, על מנת להגיע לטיוטת הסכם פינוי בינוי המוסכם על ידי הצדדים ומאושרת לחתימה.

המודל ה"קלאסי" המוצג מעלה טומן בחובו מספר בעיות, אך הגדולה מביניהן נעוצה בעובדה שהיזם ניגש לתהליך הפרה-רולינג מול הועדה רק בשלב מתקדם, בדר"כ לאחר בחירתו בתור יזם הפרויקט – ייתכן מאוד שכבר נוהל מו"מ עם מספר יזמים, ומפני שההתדיינות עם היזמים הייתה בגדר "התמחרות" אף לא יזם אחד טרח לנהל תהליך בחינה מתקדם מול ועדת התכנון ומשם הפרויקט נכנס לסחרור. במצב ההפוך בחרנו יזם, נתנו לו "בלעדיות" או "נושופ" או תמריץ מספיק טוב לבחינה מתקדמת אך כעת בעלי הדירות בפוזיציה מאוד חלשה מבחינת משא ומתן ברמה המסחרית. ביצה ותרנגולת אמרנו?

עפ"י המודל שתיארנו מעלה מתנהלות מרבית העסקאות בשוק, לתפיסתנו מדובר בסיבה המרכזית לצערנו לאי התממשות מרבית הפרויקטים בשוק ההתחדשות העירונית.

הפתרון המתבקש

כדי לספק פתרון רוחבי למכלול הבעיות, ביניהן גם פערי שקיפות וחוסר אמון בין הדיירים לבין עצמם נדרשת – בחינה מקצועית של הפרויקט על ידי גורם ניטראלי, וזאת בטרם יצירת פניה ראשונית ליזמים. בחינה מקדמית מאפשרת לבעלי הדירות ונציגיהם להבין את אילוצי הפרויקט התכנוניים והכלכליים, בכך לבצע תיאום ציפיות לגבי התמורה הצפויה להתקבל בתהליך המו"מ, לכייל את המערכת לניהול מכרז יעיל, לייצר שקיפות בתהליך הפניה ובטחון בקרב כל בעלי הדירות כי התהליך מתנהל בצורה תקינה ומיטבית עבורם, והכי חשוב – לייצר אטרקטיביות בעיני יזמים שתאפשר ניהול מכרז אופטימלי.

כאשר בעלי הדירות (בעזרתו של גורם מקצועי) מפיקים דו"ח אפשרויות תכנון ודו"ח כלכלי המדבר על תוספת ממוצעת של 10 מ"ר עיקרי לכל בעל דירה – 1. בעלי הדירות מבינים שאין להם לצפות לקבל 20 מ"ר תוספת לקיים. 2. היזמים מבינים שיש כאן בעלי דירות "מבושלים" ולכן מוכנים ללכת לקראתם ולהתאמץ כדי להצליח בתהליך המכרז. 3. כאשר מגיע יזם אשר מסיבה כלשהי מוכן לספק הצעה טובה יותר מכפי שניתחנו – אנו יודעים שיש לבחון היטב מהות הצעתו והאם היא ראלית ובת קיימא. 4. ההתמחרות יכולה להתבצע באופן רוחבי – אין פערי מידע בין בעלי הדירות לבין היזמים וכך אין בלעדיות או תיעדוף ליזם כזה או אחר. כולם מקבלים את אותה תמונת מצב, כולם נבחנים על אותו בסיס – וכך מתאפשרת בחינה מקצועית יותר.

חדש מול ישן - בפרויקט פינוי בינוי בחולון

אלו הפעולות שעליכם לנקוט על מנת להניע תהליך פינוי בינוי מקצועי וממצה:

בניית הבסיס (לפני פניה ליזמים):

  • איסוף אינפורמציה – איסוף פרטי קשר של בעלי הדירות, אסיפת דיירים, יצירת עניין, בחירת נציגות דיירים, בחירת מפקח בניה עבור תחילת בחינת הפרויקט.
  • ניתוח כדאיות הפרויקט – הפקת "דוח אפס" –
    • בחינת אפשרויות התכנון – תב"עות חלות, הפקעות, זכויות בניה, הקלות, גבהים, צפיפות אפשרית, תמהיל אופטימאלי.
    • בחינה כלכלית – חייבת להיבחן במקביל לאפשרויות התכנון תוך התאמה ואופטימיזציה לצורך הגעה לתמהיל הרווחי ביותר – ניתוח מחירי מכירה, תקציב הפרויקט, מדדי רווחיות, ניתוח רגישות.
    • פגישה עם הגורם הרלוונטי בוועדה לצורך תיאום ציפיות וקבלת פרוטוקול עקרוני.  
  • אסיפת נציגות להצגת תוצרי הבחינה – חשוב מאוד לצורך תיאום ציפיות לגבי ההצעות שעתידות להתקבל.
  • בחירת יזמים לצורך פניה ראשונית – קיום דיון בקרב הנציגות ואנשי המקצוע, בחירת עד 5 יזמים המתאימים לפרופיל הפרויקט – אליהם נבצע פניה לקבלת הצעה. 

ניהול פניה ליזמים + התמחרות:

  • אופן הפניה – לאחר בחינת הפרויקט, הבנת כלכליות ואטרקטיביות הפרויקט, יש לקיים דיון לגבי אופן הפניה הראשונית או "בקשה להציע הצעות", יש כאלו התומכים בשליחת הדו"ח הכלכלי ויש כאלו התומכים בפניה עמומה (לפחות בשלב הראשוני). הכלל מבחינתנו – ככל שהפרויקט רווחי יותר אפשר לחשוב על פניה עם מינימום אינפורמציה, וככל שהפרויקט "קשה לעיכול" יש לספק מידע התומך בכדאיות הפרויקט כבר בפניה ראשונית זו.
  • שלב "השאלונים" – השאלון הוא קובץ ממוחשב אשר ישלח ליזם ומונה עשרות רבות של שאלות בשלושה אספקטים – 1. ניסיון היזם 2. התמורה 3. בטוחות. שאלון איכותי מכיל עשרות רבות של שאלות ולמעשה "מפרק" את ההצעה לפרטי פרטים. היתרון של שימוש בשאלון הוא – א. להשאיר כמה שפחות שאלות פתוחות לשלב המו"מ המשפטי – ישנן שאלות שהתשובות אליהן יהיו שונות להפליא כאשר ישאלו בשלב ההתמחרות להבדיל כאשר נשארים קצוות פתוחים – במקרה שבו השאלות נשאלות אחרי בחירת יזם. ב. מאפשר לנו לקבל החלטות מקצועיות על בסיס מידע מלא ומבוסס.
  • תיאום פגישת הכרות – אחרי שקיבלנו הצעה כתובה ומענה ראשוני לשאלון המכרז ניתן לתאם פגישה בין היזמים "המציעים" הרלוונטיים ביותר לבין בעלי הדירות או הנציגות. מטרת הפגישה – א. אינטרקציה והתרשמות ראשונית בין הנציגות לבין היזמים. ב. עד כה היזם התנהל מול הגוף המנהל ולא "הרגיש" את בעלי הדירות, חשוב לייצר תחושה של דיירים בשלים ומבינים ונכונות לתת קצת יותר לקראת השלב האחרון לפני בחירת היזם.
  • ניהול התמחרות – כאן נכנס שלב רגיש ומקצועי ביותר, על מנהל המכרז לבחור מספר פרמטרים עיקריים וחשובים ולנהל עליהם התמחרות כדי להביא להצעה אופטימאלית עבור שני הצדדים. בפרויקט פינוי בינוי הפרמטרים החשובים והבסיסיים ביותר יהיו – 1. יחס הקומבינציה 2. תוספת הגדלה מינימאלי 3. ה"בנצ'מארק" או סה"כ הזכויות הניתנות לניצול (מעבר אליהם יזכו הדיירים לפיצוי או תוספת עפ"י יחס קומבינציה). 
  • בחירת יזם –  פגישת סיכום המכרז, הצגת תוצרים וקבלת החלטה, לקראת תחילת מו"מ משפטי. בתקווה שיהיה קצר ואפקטיבי לאחר שהושגו רוב ההבנות בשלב ניהול המכרז.
בחינת איתנות פיננסית עבור יזם פינוי בינוי

איתנות פיננסי של יזם – כבר בשלב ניהול מכרז פינוי בינוי:

רצינו להדגיש את סוגיית בחינת האיתנות הפיננסית של היזם שהנו חלק בשאלון עליו דיברנו מעלה, תחת פרק "ניסיון היזם". אין ספק שהשוק לא מצליח לעכל את נושא הבדיקה הפיננסית של יזמים, כאשר מדובר בפרויקטים אשר עתידים להתממש בעוד כ-10 שנים. אנו סבורים שיש לבחון איתנות פיננסית של יזם פינוי בינוי כבר בשלב המקדמי וזאת כדי להבין את הבאים: 1. האם החברה יציבה מבחינה פיננסית ביום מתן ההצעה. 2. מה המדיניות הפיננסית ומדיניות הסיכונים בחברה וכיצד מנהלים את התזרים ארוך הטווח. מעבר להיותה סוגיה חשובה, התייחסות לסוגייה הפיננסית בשלב המכרז מספק עוד כלי תומך החלטה.

הבחינה הפיננסית עשויה להכיל – א. בחינה של דו"חות כספיים ב. קבלת המלצות מבנקים מלווים ג. קבלת הצהרת תביעות מנוהלות נגד החברה. ד. יחס תביעות פר פרויקטים בביצוע ה. בחינת דו"ח BDI או D&B על החברה, ולעתים עבור החברות הקשורות. ו. איתנות פיננסית גבוהה פר כל פרויקט בביצוע. כלומר, ייתכן שליזם מסוים יש הון גדול יותר, אך לקח על עצמו פרויקטים רבים מדי. כך שפר פרויקט ההון אינו מספיק כלל. יזם אחר מחזיק בהון קטן יותר, אבל משתמש בו בצורה יעילה ומספיקה לכל פרויקט.

הסיבות לקבלת הצעה טובה יותר משאר המציעים – או איך בכלל קיבלנו הצעה?

לכאורה, בהינתן שוק תחרותי, עם שולי רווח צרים, וודאות ברמה התכנונית – לא אמורים להיות פערים משמעותיים ברמת ההצעה בין יזם A ליזם B. אז איך קורה שמגיע יזם ומציע הצעה שטורפת את הקלפים?? ואיך זה שבפרויקט מסוים מתוך עשרות יזמים שנבחנו רק אחד בודד מוכן לספק הצעה? להלן מנינו את הסיבות:

  • כאשר יזם מניח הנחות סובייקטיביות שונות, למשל זכויות בניה רבות יותר, או מחירי מכירה גבוהים יותר, או עלויות בניה נמוכות יותר – תקבלו הצעה טובה יותר שלא בהכרח מתכתבת עם המציאות. שיטת הפעולה שהצגנו מעלה מצמצמת אפשרות זו למינימום האפשרי.
  • שיפור יעילות הבניה – עלויות בניה נמוכות בסטנדרט זהה. בד"כ, אפשרי אצל יזמים שיודעים לבנות ולנהל בניה בעצמם ללא קבלן מפתח (העובדה שיש ליזם סיווג קבלני כזה או אחר אינה מעידה על יעילות הבניה). כדי לבחון זאת, נדרש להבין עד לפרטי פרטים כיצד מנוהלת הבניה אצל אותו יזם ומכאן להסיק מסקנות לגבי יעילות.
  • יעילות בעלויות בניה יכולה להיות מושפעת מהיקף בניה בו זמנית באותו אזור גאוגרפי. כלומר, כאשר מזהים יזם עם פרויקטים נוספים באותו אזור שייבנו באותה תקופה בוודאי עשוי לתרום להחלטת היזם לספק הצעה טובה יותר או לקחת פרויקט שעבור אחרים אינו כלכלי.
  • יכולת מכירה במחירים גבוהים – ישנם יזמים המתמחים במכירות באזור מסוים. מבחינתנו מדובר ביתרון שביכולתו לאפשר ליזם לקחת פרויקט שלא נראה רווחי ליזם אחר.

בתור אחת מחברות הפיקוח וניהול פרויקטים המובילות בתחום, פונים אלינו ועדי בתים ועורכי דין רבים לסיוע בניהול תקין ומקצועי בשלב המכרז. אנו מעניקים מהניסיון אותו ספגנו במשך שנים רבות בהן ראינו וליווינו סוגים שונים של פרויקטים בבניה. עבור בעלי דירות אנו ממליצים לייחס חשיבות רבה בניהול המכרז תוך סיוע באנשי מקצוע ראויים, מנוסים ורלוונטיים בדרך להובלת הפרויקט למימוש מיטבי.

להשארת פרטים לצוות אפיקים – לחץ כאן.   

המסלול המועדף בפינוי בינוי בשנים הקרובות

לאחרונה אנו עדים להתפתחויות משמעויות בתחום ההתחדשות העירונית – ראשי ערים מעדיפים "תכנון מתחמי" ארוך טווח, כזה שיאפשר להם לתכנן את המשך מגמת ההצטופפות בצורה בריאה, תוך התחשבות בתשתית העירונית והציבורית. "הגישה החדשה" איננה הכרזת מלחמה של ראשי הערים על חיזוק הבניינים לפי תמ"א 38, אלא הבנה עמוקה כי ההתחדשות העירונית איננה תופעה חולפת, אלא מדיניות ארוכת טווח, אותה צריך לתכנן ולנהל.

הכתובת הייתה על הקיר

שינוי המגמה מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי במסלולים השונים לא קרה בן רגע. בשנת 2016 אושר חוק להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחילת פעילותה נוהגת הרשות להוציא דו"ח שנתי מסכם הכולל נתונים סטטיסטיים אודות סוג הפרויקטים, היקפם וקצב התקדמותם. באפריל 2019 פורסם דו"ח עבור שנת 2018, ובראיה רחבה מתחילת פעילות הרשות אנו רואים האצה מאסיבית של פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול רשויות.

מטרת המאמר היא להנגיש לציבור הרחב את ממצאי הדו"ח בצורה מתומצתת, ולדלות את הנתונים המשמעותיים אשר ביכולתם לחזות את המגמות בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38.

לקבלת דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2018 -

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

לצורך הנוחות נפרט ראשית את המסלולים האפשריים בהתחדשות עירונית:
  1. תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת דירות על גבי הקיים.
  2. תמ"א 38/2 – הריסת בניין קיים ובניית חדש. בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  3. פינוי בינוי במסלול מיסוי (יזמים) – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ולאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
  4. פינוי בינוי במסלול רשויות – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ורק לאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית. שינוי התב"ע מטופל ע"י רשות מקומית ולאחריו נכנס יזם לתמונה. במהלך שנת 2019 אושר תקציב של כ-60 מיליון ש"ח להאצת קידום המתחמים במסלול הזה. לאחר השלמת התכנון, תדרוש הרשות החזר הוצאות מיזמים ובכך תמחזר את ההון לתכנון מתחמים נוספים.
פינוי בינוי - המסלול המועדף

התעצמות ההתחדשות העירונית

להלן החידושים וההתפתחויות האחרונות בתחום:
  • הוגדלה כמות של המנהלות העירוניות מ-19 ל-24. המנהלות הם גופים חיצוניים לעיריה, מתוקצבים ברובן ע"י משרד השיכון, ותפקידן להיות בקשר עם הגורמים הרלוונטיים ברשויות מקומיות, לסייע באפיון צרכי האוכלוסייה הקיימת, שמירת הקשר עם התושבים מתוך מטרה לקדם תהליכי התחדשות עירונית.
  • נכנס לתוקף חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) המסדיר את היחסים בין היזם ובעלי דירות. לקריאה נוספת לחץ כאן https://afikim38.com/pinuyvebinuy-2/
  • פורסמו תקנות עם הנחה בארנונה לדיירים הממשיכים לגור בפרוייקט לאחר הקמתו מחדש. ההנחה הינה עבור שטח התוספת והיא ניתנת בצורה מדורגת במשך 5 שנים.
  • פורסם קטלוג תמ"א 38/1 שבו תוארו כל סוגי הבניינים שבהם נהוג לבצע פרוייקט של חיזוק ותוספת דירות. כאן הקישור הישיר לקטלוג: http://ext.moch.gov.il/books/tama_38/
  • פורסם מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (מתחמי פינוי בינוי). מפורטים בו דרכי השגת הנתונים ואופן השימוש בהם. מטרת הסקר החברתי היא הבנת מרקם האכלוסיה הקיים וצרכיו, במטרה לתכנן פרויקט התואם את צרכי האוכלוסיה הקיימת ככל שניתן.
  • פורסם מדריך עבודה חברתית בפינוי בינוי (מסלול מיסוי) שבו מודגשת חשיבות עבודת היזמים עם בעלי דירות בהליכי התחדשות עירונית.
  • פורסם מדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית.
  • נערכו קורסים לעובדי המנהלות להתחדשות עירונית.
  • נערכו ימי עיון למנהלי המנהלות ולאנשי מקצוע מהרשויות המקומיות.
  • נערכו קורסים להכשרת יועצים חברתיים. קורסים אלו היו הכשרת בסיס לתפקיד, וכללו בין היתר העמקה בתפקידי היועץ החברתי, כולל הכנת דו"ח חברתי והטמעתו, ליווי התארגנויות בעלי דירות, ליווי תהליכי שיתוף הציבור ועוד.
  • נערכו 6 קורסים להדרכת תושבים ולהכשרתם. בקורסים האלה ניתנו לתושבים כלים ליזום פרוייקטים ולארגן בעלי דירות.

התעצמות התחדשות עירונית – המספרים :

מסלול פינוי בינוי – רשויות מקומיות –

מסלול פינוי בינוי רשויות מקומיות
נתונים כמותיים בשנת 2018 לפי שלבים:
שלב מספר מתחמים מספר יח"ד קיימות סה"כ מספר יח"ד בפרוייקט
הכרזה 13 4,137 15,074
מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
הכרזה – מתחמים 33 4.1 27 9.0
הכרזה – יח"ד מוצעות 25,515 3,189 29,498 9,833
אישור תוכנית – מתחמים 82 10.2 14 4.7
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 34,079 4,260 6,743 2,248
פרקי הזמן מהכרזת מתחם במסלול הרשויות המקומיות ועד לאישור התוכנית:
  2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
חודשים 97 65 79 82 83 110 143 125 92 98 139
שנים 8.1 5.4 6.6 6.8 6.9 9.2 11.9 10.4 7.7 8.2 11.6

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים):

פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים)

מגמה על פני שנים:
שלב שנים 2008-2015 (8 שנים)סה"כ שנים 2008-2015 (8 שנים)ממוצע לשנה שנים 2016-2018 (3 שנים)סה"כ שנים 2016-2018 (3 שנים)ממוצע לשנה
החלטה מקדמית – מתחמים 150 18.8 139 46.3
החלטה מקדמית – יח"ד מוצעות 74,832 9,354 72,320 24,107
הכרזה – מתחמים 21 2.6 37 12.3
הכרזה – יח"ד מוצעות 7,595 949.4 14,423 4,807.7
אישור תוכנית – מתחמים 27 3.4 52 17.3
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות 11,987 1,498.4 21,883 7,294.3
בקשות והיתרים בתמ"א 38 על פי שנים (מספר מבנים):
שנה בקשות היתרים
2010 169 44
2011 265 84
2012 429 115
2013 805 220
2014 1,072 308
2015 1,007 471
2016 797 488
2017 768 467
2018 633 540

יותר פינוי בינוי – פחות תמ"א 38

בזמן שבתמ"א 38 אנו רואים מגמת התייצבות, בתחום הפינוי בינוי חלה מגמת התעצמות ברורה בכל שלבי הפרויקט – רוב מאמצי הרשות להתחדשות מושקעים בתחום פינוי בינוי.

בשנת 2019 חל שינוי נוסף – מספר ראשי ערים הצטרפו למגמה אותה מתווה מנהל התכנון והביעו תמיכתם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38. אמנם תכנון מתחמי כרוך במשך זמן ארוך עד להתממשות הפרויקט, אך בראיה ארוכת טווח אנו מוצאים הגיון בתכנון ארוך טווח המאפשר מתן פתרונות ריאליים לתשתיות הציבוריות, וביכולתו לממש התחדשות עירונית במובן הרחב ביותר תוך איזון מתבקש בין ציפוף האוכלוסיה, לפתרונות תשתיתיים וחברתיים.

לקריאה נוספת: השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי.

השיטה לחלוקת התמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי

אופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית בין בעלי הדירות לבין עצמם – אולי הסוגיה המורכבת והנפיצה ביותר עמה נדרשים להתמודד בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט.

פעמים רבות היינו עדים למחלוקות סביב סוגיית חלוקת התמורה שנגמרו בהעדר פתרון וחיסול הפרויקט. המשמעות היא, שבעלי הדירות שלא הצליחו להגיע לעמק השווה, למעשה "זורקים לפח" סכומים לא מבוטלים, לעתים עשרות מיליוני שקלים פוטנציאליים של השבחה, וזאת כי לא הצליחו לחלק את אותן עשרות מיליונים בצורה שוויונית בינם לבין עצמם. יש יגידו תמצית הישראליות.

לאור רגישות הנושא, ופוטנציאל הנזק הטמון בו, החלטנו להרים את הכפפה ולשפוך מעט אור בדרך של שיתוף מספר דוגמאות מפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי המפוקחים על ידי משרדנו. וזאת במטרה להציף את השיח סביב המורכבויות האפשריות והכלים העומדים בפני בעלי הדירות וכלל היועצים, ובכך ולתרום להתמודדות נכונה יותר להצלחת הפרויקטים.

השיטות הנפוצות לחלוקת השטח העיקרי בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי:

  1. תוספת נומינלית אחידה – כלומר לכל דירה יתווספו אותה כמות מטרים. היתרון המובהק של שיטת התוספת האחידה – פשטות. לצד היתרון יכולים להיווצר הרבה מחלוקות במידה וקיימות דירות שונות מאוד בגודלן. למשל, בהנחה וישנן טיפוסי דירות בגודל 100 מ"ר ו-50 מ"ר. וככל שמוצע לכל דירה תוספת זהה של 20 מ"ר, נוצר מצב בו דירה גדולה מקבלת תוספת 20% לשטח וקטנה 40%.
  2. חלוקה יחסית – כלומר כל דירה מקבלת תוספת יחסית המחושבת ב-% מהשטח הקיים. לדוגמא, אם סוכם להוסיף 10% לשטח קיים, דירה בגודל 100 מ"ר תקבל תוספת 10 מ"ר ודירה בגודל 50 מ"ר תקבל תוספת 5 מ"ר. יתרון שיטת החלוקה היחסית – לכאורה יותר שוויונית. החיסרון  – יוצר קשיים תכנוניים לשיבוץ דירות התמורה, ולעתים אף פערים מינוריים בחלוקה בין בעלי הדירות שמתפרשות כחוסר צדק. ושוב חוזרים לשולחן המו"מ.
  3. שיטה משולבת – קומבינציה של שיטה יחסית + נומינלית. לדוג' – כל בעל דירה מקבל בסיס של 5 מ"ר FIX ובנוסף תמורה יחסית כפי שהוסבר מעלה.
  4. חלוקה ע"י שמאי – קביעת שמאי מוסכם המכין טבלאות איזון תוך מתן דירוג לכל דירה בהתבסס על כללים שמאיים מקובלים, התוצאה היא שיבוץ מיקום הדירה וגודלה ע"י גורם חיצוני ניטראלי, תוך התייחסות לכל האלמנטים של הדירה, לרבות נראות פנים הדירה, מיקומה, כיווני אוויר וכו'. יתרונות השיטה – לכאורה הכי שוויוני שיש. החיסרון – במידה ומכניסים את השמאי בשלבים מקדמיים אז כמובן שהדבר אינו פרקטי כי התכנון טרם התגבש לכדי תכנית הגשה (שלא לדבר על היתר בניה) ולכן אין יכולת לשייך דירות אלא רק לדרג את הדירות ולהעמיק את הבדלי המעמדות ואת הקרע שיתכן ויתרחב, בין בעלי הדירות לבין עצמם. במידה ומכניסים את השמאי לאחר תכנון מפורט, הרי שישנו קושי לשייך את הדירות לאור שיוך השמאי, כך הדבר הולך ומסתבך ככל שחלים שינויים בתכנון בשלבי הרישוי.ומה נאמר לגבי אלו שחולקים על קביעת השמאי? המשך יבוא.

שאלות ומחלוקות נוספות בקשר לאופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית:

  • כיצד קובעים את אופן שיוך הדירות? מי מקבל קומה גבוהה יותר? מי מקבל נוף טוב יותר? ומה קורה כאשר ישנו אילוץ תכנוני המחייב את אחד מבעלי הדירות לקבל דירה בקומה גבוהה יותר, מי יזכה לעלות? ומה המנגנון קובע?
  • היפוך שווי – הדירה בקומה הראשונה בבניין הישן ללא מעלית הייתה כביכול הדירה היקרה ביותר, כעת בבניין החדש היא נשארת הדירה הזולה ביותר ביחס ליתר הקומות, איך מתייחסים לכך?
  • כיצד מתייחסים להרחבות דירות שבוצעו ללא היתר? בעיני בעל הדירה, גם שההרחבה או הסגירה אינה חוקית – יש בה ערך, ובעיני שכניו כמובן שאין.
  • כיצד מתייחסים לזכויות בניה שקיימות מכוח תב"ע וטרם נוצלו על יד חלק מבעלי הדירות? כיצד מתמחרים בפרויקט החדש את שווי הזכויות שאינן נוצלו?
  • איך להתייחס להצמדות שונות – גג, חניה, גינה, מחסן?האם בכלל צריך להתייחס לנכסים ושטחים או להתחשב בשווי דירות? הפרמטר הזה משקלל בתוכו מספר רב של מרכיבים (קומה, נוף, חזית, עורף וכו') המשפיעים על מחיר דירות אפילו באותו בניין בדיוק.
  • כיצד נמדוד את שטח הדירות הקיימות? שטח דירות בפועל שנמדד על ידי מודד מוסמך? שטח דירות כפי רשום בנסח טאבו? שטח דירות כפי שמופיע בהיתר בניה? או אולי בארנונה? כולל מרפסות? להבדיל בין מרפסות סגורות לפתוחות? וכו'.
פרויקט תמא 38 - קשיים מהותיים במהלך הדרך

מי קובע את שיטת התמורה:

השיטה המומלצת צריכה להתבסס על פרמטרים שונים כמו הרכב הבעלים, כדאיות הפרויקט, טיפוסי הדירות, ואספקטים רבים נוספים שצריכים להילקח בחשבון בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.

רוב בעלי דירות הם אנשים הגיוניים והוגנים, מטבעם מחפשים שחלוקת התמורה תהיה צודקת. מה שחסר להם – זה ניתוח וביסוס מקצועי לכל סוג חלוקת התמורות שבדיון, או לפעמים כבר במחלוקת. לכן, בעלי דירות נורמטיביים המחפשים פתרון ולא סיבה לריב חייבים להיעזר בכלים מקצועיים המתאימים לניהול משא ומתן בין הדיירים לבין עצמם ולאחר מכן בין דיירים ליזם.

בתור מפקחים מטעם בעלי הדירות, נדרשנו לא פעם להכריע לגבי אופן חלוקת הדירות, או לבקר ולספק חוו"ד לגבי מנגנון התמורה שנקבע בסיוע בא כוח הבעלים.

על מנת להמחיש את מורכבות וחשיבות פתרון הפרויקט בשלבים המקדמיים, תוך הגעה להבנות לפני מתן התחייבות ליזם, נפרוט כעת מספר סיטואציות שכיחות מפרויקטים אשר מלווים ומפוקחים על ידי "אפיקים 38".

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב בר אילן בת ים

מורכבות: זכויות הבניה לפי התב"ע הקיימת טרם נוצלו ע"י חלק מבעלי הדירות.

מדובר בבניין קטן הכולל 4 דירות. באופן גבולי מתאים לפרויקט תמ"א 38 2, בנוסף לכך היו תכניות ישנות שחלו על המגרש והעניקו לדיירים זכויות בניה נוספות. בעל דירה אחת ניצל במהלך השנים את הזכויות והרחיב את דירתו, שאר בעלי הדירות לא עשו זאת.

בטרם נעשתה פניה ליזמים, בעל הדירה המורחבת רצה לסכם עם יתר שכניו את אופן חלוקת התמורה הצפויה. הוא דרש שכל דייר יקבל את השטח הבנוי בפועל עם תוספת לפי שיטה אחידה כפי שתתקבל במשא ומתן מול יזם. השכנים ציינו כי מעוניינים שהחלוקה תהיה הוגנת, אך לא נקבו בשום שיטה מראש. אחרי שנתמנינו לפקח על הפרויקט מטעם בעלי הדירות, נתבקשנו למצוא פתרון סביר.

לאחר בחינת הסוגיה נערכו שיחות עם כל הדיירים, שם הוסבר שישנה משמעות (שווי) לאותן זכויות שלא נוצלו. להמחשת העניין נערכו מספר סימולציות כלכליות. לאחר כל ההסברים השתכנע בעל הדירה המורחבת כי יש למצוא פתרון ביניים. לבסוף סוכם שכולם יקבלו תוספת זהה, הנגזרת מהשטח כפי שהיה לפני ההרחבות, כמובן התוספת שהתקבלה גדולה מכפי שהייתה במידה והדירה המורחבת הייתה מקבלת תוספת לקיים בפועל. ובאשר לתמורה של הדירה המורחבת, סוכם כי תקבל שדרוג מפרט טכני לדירת החזר, אשר ישקף את סך העלויות שהושקעו בהרחבת דירתו הישנה.

פרוייקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב לנצ'ט הרצליה

מורכבות: דירות גדולות במיוחד.

פרויקט סטנדרטי לחיזוק לפי תמ"א 38. באופן עקרוני כלל בעלי הדירות היו מעוניינים בחיזוק הבניין, הוספת מעלית, ממ"דים וכו'. אפילו נמצא פתרון הולם לחניה. הבעיה הייתה שהדירות הקיימות היו במקור מאוד גדולות, ולאחר הרחבות צפויות היו להגיע לכ-150 מ"ר כל אחת. לבעלים לא היה צורך בדירה גדולה שכזו, במיוחד כאשר צפויה ארנונה מוגדלת בהיקפים אלו. הפרויקט היה תקוע. התחלנו לחשוב על פתרון של הריסה ובניה מחדש. הפעלנו אדריכל מתוך הצוות של אפיקים והצלחנו להתגבר על סוגיות תכנוניות. נשארנו עם בעיה "קטנה" – הפרויקט לא היה כלכלי בכללותו ולא היה הכי אטרקטיבי לדיירים הקיימים. כאן נדרשנו להמליץ על פתרון יצירתי ולאפשר לדיירים קיימים תמורה של שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה. אמנם הדיירים לא היו מקבלים תוספת גדולה במטרים אך היה מדובר בתוספת מהותית מאוד מחינת שווי הנכס ותשואה צפויה. עדיין לא פתרנו את דו"ח ה- 0 של הפרויקט. כתוצאה מחבות במיסוי מקרקעין עבור פיצול הדירות נראה היה שהרווחיות לא תעבור את הבנק. כאן צורף לצוות מומחה במיסוי מקרקעין. הוא ניתח את חבות המס הצפויה עבור כל אחד מהדיירים ומצא כיצד לצמצם משמעותית את חשיפת המס. רק לאחר שהצלחנו לפתור סוגיות אלו, ורק לאחר שהוכחנו לנו ולדיירים שהפרויקט "עובד" מבחינה כלכלית, הוחלט לצאת לתהליך של ניהול מכרז יזמים לפי תמ"א 38..

חלוקת התמורה בפרויקט תמא 38 2 ופינוי בינוי

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב סירקין הרצליה

מורכבות: הצמדת גג ובניית חדר יציאה על הגג.

המצב כאן היה די פשוט. 6 בעלי דירות, כולם רוצים פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, עפ"י בדיקה שערכנו נמצאה התכנות כלכלית לפרויקט אמנם עם רווח צנוע ליזם. ניהלנו מכרז איכותי לאיתור יזם מתאים, וזאת לאור הבנת האילוץ הכלכלי בפרויקט. לבעלי הדירות העליונות קיים בפועל גג צמוד עם חדר יציאה ומרפסת גג. כפיצוי עבור השטח העודף, היו אמורים לקבל תמורה נוספת בדירות החדשות, וזו סוכמה בין כלל הדיירים ובין היזם שנבחר. הבעיה צצה כאשר אחד מבעלי דירות הגג החליט שהוא יכול לקבל פי 2 מכפי שהובטח לו. דרישתו זו שללה כדאיות כלכלית לפרויקט.

עברו שנים רבות, אותו דייר גג הבין שאין שום פרויקט ולא יהיה. בנסיבות אישיות נאלץ למכור את הדירה כמובן במחירי שוק, ללא גילום פוטנציאל ההשבחה. מכירת הדירה הפיחה רוח חדשה של תקווה בקרב בעלי הדירות שמיהרו לחתום עם היזם ולהתקדם לתכנון מפורט. הדייר ה"סרבן" עשה עסקה מאוד גרועה מבחינתו, שכן היה יכול לתת הסכמתו לפרויקט ולמכור עם גילום חלקי של עליית הערך.

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב חיבת ציון רמת גן

מורכבות: הצמדת גג (ללא) זכויות בניה.

לפני כ-7 שנים יכול היה הבניין לממש פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, ולקבל דירות חדשות גדולות בכ-25 מ"ר כל אחת. שתי הדירות העליונות היוו פחות מ20% מסה"כ היחידות בבניין המשותף, לכן לא יכלו לחסום התקדמות הפרויקט. לדירות העליונות הייתה הצמדה היסטורית של שטחי הגג. ההצמדה וירטואלית לגמרי ואינה ברת מימוש (לעומת הדוגמא הקודמת בהרצליה). לאחר חישוב יחס השטחים בתוספת הצמדת הגג, גם שהינה חסרת משמעות, נמצא כי דירות אלו יכולות להוות גוש חוסם.

למעשה, בעלי דירות הגג היו מעוניינים בפרויקט, אך חשבו שמגיע להם הרבה יותר משאר הדיירים. עברו שנים, דירות בבניין נמכרו ונקנו. דרישות הוועדה המקומית ברמת גן הוקשחו וכדאיות הפרויקט פחתה, אך עדיין לא נפסלה. בינתיים הבעלים של 2 הדירות העליונות חשבו על רעיון יצירתי שיכל לסייע לכולם.

הם רצו למכור את הדירות שלהם ליזם. כך הם היו מקבלים פרמיה מסוימת שהיזם מוכן לשלם ושאר הדיירים יכלו להתקדם לפרויקט.

לצורך חילוץ הפרמיה פנו בעלי דירות הגג אלינו במטרה להפיק דו"ח ניתוח זכויות בניה ודו"ח ניתוח כלכלי. לפי ממצאי הדו"חות והמלצתנו, יכלו בעלי דירות הגג לדרוש פרמיה של כ-20% על מחיר השוק של דירותיהם ועדיין להשאיר את הפרויקט כלכלי, אטרקטיבי ושוויוני עבור יתר הדיירים. נוסיף ונאמר שהייתה להם הצעה קונקרטית על השולחן – רק לסגור. הבעיה הייתה שלמרות שקיבלו החלטה ללכת בדרך מקצועית הם נשארו עם תחושת בטן שיכולים לקבל הרבה יותר. הם המשיכו בניסיונות לדרוש תמורה שאינה מוצדקת כלכלית וכצפוי לא נמצא יזם להצעה זו. עבר עוד זמן ובינתיים עודכנה המדיניות פעם נוספת והחמירה את מצבם, ההצעה של אותו יזם ירדה מיד מהפרק. בכל זאת נשארה אופציה של פרויקט תמ"א 38/2, אך עם תמהיל תמורות צנועות הרבה יותר עבור בעלי הדירות. דיירי הקומות העליונות לא הצליחו לחשוב בצורה קונקרטית ולנתק את הרגש מהעסקה, כמובן חסרי ניסיון, לא עלה בדעתם שהזכויות מכוח תמ"א 38 ואופן מימושן משתנות חדשות לבקרים, וכך למעשה קברו את הפרויקט.

פרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב הרב מימון הרצליה

מורכבות: בעלות במחסנים ושטח גינה ללא דירת מגורים בבניין.

כל בעלי הדירות מאוד תמכו בפרויקט. לדייר אחד היה גג צמוד, אך הוא היה מאוד הגיוני והותאם לו פתרון כלכלי שלא פסל את כדאיות הפרויקט ליזם. מכאן החלו הצרות.

בהכנת ניתוח זכויות הבניה נתגלו הצמדות נוספות. בבדיקתנו מצאנו כי קיימים מספר בעלים למחסנים בקומת הקרקע ובתשריט קיימות הצמדות לחלק מסוים מחצר הבניין. הבעלים של אותן הצמדות קיבלו זאת בירושה מהקבלן שבנה את הבניין במקור. השכנים לא הכירו אותם ולא ידעו עליהם דבר. למרות שעבור בעלי ההצמדות לא הייתה שום תועלת באותם שטחים שלא הניבו עבורם מאום, מובן לכל כי חייבים להבין את צרכיהם ולקבל הסכמתם למתווה המוצע, וזאת כדי לפתור את הפרויקט גם מבחינה כלכלית טרם הפניה ליזמים.

בכדי לסייע לבעלי הדירות לנהל מו"מ נדרשנו להפעיל מספר אנשי מקצוע, לקבל מספר חלופות תכנוניות, ולהבין את המשמעויות הכלכליות עבור בעלי הדירות ועבור בעלי ההצמדות. משם, בעזרת הנציגות איתרנו את בעלי ההצמדות והתחלנו לקיים פגישות כדי להבין את מידת הרגישות של אותם בעלים, התאמנו את הפיצוי באופן אישי לכל בעל הצמדה תוך ראיה סימולטנית של אילוצי התכנון בקרקע וכדאיות הפרויקט וכך נסללה הדרך להמשך התקדמות.

פרוייקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב הרא"ה רמת גן

מורכבות: שונות גדולה בשטחי דירות קיימות וירידה בשטח דירת החזר.

האתגר הגדול היה לייצר כדאיות כלכלית ולהביא הצעה פרקטית מיזם ראוי. במשך תקופה ארוכה ניסו בעלי הדירות לפנות ליזמים רבים אך ללא הואיל. בשלב שקיבלנו את הפרויקט הייתה ציפייה בקרב בעלי הדירות לקבל תוספת משמעותית של מטרים, וכן הייתה הסכמה עקרונית לקבלת התוספת בשיטה אחידה – כלומר אותה כמות מטרים לכולם.

כאשר התחלנו לבחון את הפרויקט גילינו שאינו כלכלי. נדרשנו למצוא את הנוסחה שתוכל לעבוד, וזאת כאמור לפני תחילת פניה ליזמים וניהול המכרז. אחרי מדידת הדירות והעמדה ראשונית, הגענו לקונספט שיכול לעבוד מבחינה כלכלית. כעת היה צורך להסביר לבעלי דירות כ דירתם החדשה תהיה בשטח עיקרי הקטן במעט מדירתם המקורית (לשטח זה תתווסף מרפסת שמש כמובן). לאחר קיום פגישה מקצועית הבינו בעלי הדירות את מכלול האילוצים והחליטו להסתכל על חצי הכוס המלאה ולתת אישור להמשך מכרז יזמים.

במעמד חתימת הסכם הפרויקט התברר שאחד מבעלי הדירות, שדירתו קטנה בהרבה מיתר הדירות, טוען שהמתווה לא שוויוני היות וההפחתה בשטחים באופן זהה פוגעת בו באופן יחסי יותר מאשר ביתר הדירות. יתר הבעלים טענו מצדם כי תוספת המרפסת בצורה זהה עבור כולם מקזז את הפער היחסי הנ"ל. הטיעונים לא שכנעו את בעל הדירה ואחרי שהבינו יתר הבעלים כי מדובר בהבדל מינורי החליטו לשנות את התוספת  (הגריעה) כך שתהיה לפי השיטה היחסית.

פרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב צאלים חולון

מורכבות: פרויקט חיזוק ללא חניה לדיירי מקור.

בעלי הדירות פנו אלינו אחרי בחירת היזם וניהול מו"מ מסחרי. לבסוף בעלי הדירות הרגישו פספוס מכיוון ולא הצליחו להשיג את התחייבות היזם לספק עבורם חניה חדשה לכל דירה.

אחרי שקיבלנו את נתוני התכנון החלטנו לבצע ניתוח זכויות וניתוח כלכלי בשתי ווריאציות – עם חניה לבעלי דירות ובלי. במהלך הבדיקות התברר שניתן לבסס התכנות לחניה עבור בעלי הדירות, הן מבחינת פתרון תכנוני והן מבחינה כלכלית. מכאן המשיכו בעלי הדירות בדרישתם לקבלת חניה, אך כעת עם ביסוס מקצועי לדרישה זו. בתוך פרק זמן קצר נחתם הסכם הפרויקט לשביעות רצונם של כולם.

לא לחסל את הפרויקט בשם עקרון השוויון

ריבוי אילוצים הן ברמה התכנונית/כלכלית והן ברמה הפסיכולוגית/חברתית, וכן פערים תפיסתיים, מקצועיים ואישיים בין בעלי הדירות לבין עצמם, יוצרים קשיים מהותיים להתנעת הפרויקט בכל שלביו. לעתים בשלבים מתקדמים מגיעות מחלוקות אלו למפקחת על המקרקעין.

לתפיסתנו, הפתרון המשפטי צריך להיות מפלט אחרון למיצוי ההליכים. ניהול תהליך מקדמי מקצועי יכול לחסוך עוגמת נפש גדולה מאוד במהלך הדרך, ולעתים שנים של ניסיונות לא מוצלחים יכולים להיחסך במידה ומנהלים מלכתחילה תהליך תקין ומקצועי.

ניתן לסכם ולומר כי לאור ריבוי האילוצים לא ניתן לממש את עקרון השוויון באופן הרמטי ומוחלט. המפתח להצלחת הפרויקט הוא לפעול על מנת להביא לאיזון ושוויון מקסימאלי כפי שהראנו בחלק מהדוגמאות מעלה לצד הבנה כי לא נצליח להביא לאיזון מוחלט.

טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי

מכירת או קניית דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי מתאפשרת החל מיום העסקה (חתימת בעלי הזכויות) ועד יום האכלוס בדירה החדשה. בעלי דירות רבים המבקשים למכור דירתם בכל אחד משלבי הפרויקט מופתעים לגלות כי עומדים בפני השלכות מס מרחיקות לכת ובלתי צפויות מראש. בכל אחד משלבי הפרויקט קיימים סייגים ואילוצים עבור הרוכש החדש וכמובן עבור המוכר. השלכות מס אלו חייבות להשתקף לבעל הדירה ע"י עורך הדין של הפרויקט, וזאת טרם חתימה על הסכם פינוי בינוי.

מרכיב המס בעסקאות התחדשות עירונית כולל את מס הרכישה, מס שבח, מעמ שירותי בניה, והיטל השבחה.

למרות ריבוי פרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות, נסקור במאמר זה את סוגיית המס הבוערת ביותר היום עבור בעלי דירות – מס שבח במכירת דירה בעסקאות הריסה ובניה – הן מכוח תמ"א 38/2 והן מכוח פרויקט פינוי בינוי (מסלול מיסוי/רשויות).

עבור בעלי דירות המבקשים לקנות או למכור דירה בפרויקט תמ"א, חילקנו את הפרויקט לשלביו השונים, תוך פירוט ההשלכות הצפויות מבחינת חשיפת מס, וזאת כדי שתוכלו להיערך טוב יותר, ולקבל החלטות מושכלות.

אופן ניצול הפטורים בפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי:

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ישנם שני סוגי פטורים ממס שבח הרלוונטיים לסקירה זו: פטור אחד לפי תמ"א 38 (סעיף 49לג1 לחוק) ופטור אישי (בעיקר פטור לפי סעיף 49ב לחוק). "יום העסקה" לצורך קביעת שיעור המס, לפי תמ"א 38 או פינוי-בינוי – בדרך כלל נגרר לשלב מועד קבלת היתר בניה. לעומת זאת, יום עסקה לצורך מס לפי הפטור האישי חל ביום חתימת הסכם הפינוי בינוי. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם ניתנה תוספת שטח דירה לדיירים מעל 25 מ"ר ו/או תמורה אחרת שלא כלולה ברשימה פטורה נוצרת חבות במס. לכן מעדיפים יזמים להשתמש בפטורים אישיים אשר מכוחם להקטין חבות מס באופן אופטימאלי.

יש לציין כי בשלב מתן ההצעה לבעלי הזכויות ינסה היזם להעריך את חשיפת המס באופן גס, בפרויקטים מורכבים קשה להעריך את חשיפת המס בצורה מדויקת, יזמים רבים נוטים להיעזר כבר בשלב זה ביועץ מס לצורך קבלת אומדן ראשוני ושקלול הנתונים בדו"ח הכלכלי.

יש לתת חשיבות רבה ליתרת המשכנתא הרשומה לחובת בעלי הקרקע. היזם מספק ערבות עבור הבנק למשכנתאות, בד"כ דורשים הבנקים ערבות אוטונומית בגובה המשכנתא. עלות ערבות זו יקרה יותר עבור היזם, דרישת ההון העצמי של הבנק המלווה תגדל. ערבות שניה שניתנת בדרך כלל בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – לבעל דירה בגובה הפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הערבות האוטונומית אשר נתנת לבנק למשכנתאות. כלומר, ככל שגובה משכנתא אותה מחריג היזם גבוהה יותר, כך ידרש לשאת בעלויות גבוהות יותר.

מס שבח בתמא 38 ופינוי בינוי

באיזה שלב של הפרויקט ניתן למכור את דירתי?

לצורך הבנת מס השבח בעסקת פינוי בינוי חשוב להבחין בין שלושה שלבי הפרויקט:

  1. מחתימת הסכם עד תחילת בניה יקרא: "תקופת טרום בניה".
  2. מתחילת בניה (רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה) ועד להשלמת בניה וקבלת טופס 4 יקרא: "תקופת בניה".
  3. מקבלת טופס 4 עד לרישום הדירה החדשה בטאבו על כל הצמדותיה. יקרא: "תקופת רישום".

מכירת דירה בתקופת טרום הבניה –

מבחינת בעל דירה לכאורה לא קרה דבר – דירתו נשארה במקום, תחת הרישום המקורי בלשכת רישום המקרקעין. בבואו למכור את דירתו בשלב זה יערך הסכם מכר רגיל כפי הנהוג בכל עסקת יד שניה. יחד עם זאת, קיימים מספר הבדלים עליהם נעמוד –

ראשית, בנסח הטאבו קיימת הערת אזהרה לטובת היזם. בשלב מסוים של מכירת הדירה יידרש אישור היזם – הרי הזכויות כבר נמכרו לו. היזם ידרוש כי לרוכש הדירה החדש יהיה פטור אישי (כפי שהיה אצל המוכר). ככל שתגדל חשיפת המס עקב עסקה זו, רשאי היזם למנוע את קיום העסקה או לדרוש פיצוי כספי עבור הנזק והכל בכפוף להסכם הפינוי בינוי שנחתם בין הצדדים.

היזם עשוי לדרוש שלא ייפגע מצבו גם בעניין רמת המינוף של הרוכש לעומת שהייתה אצל המוכר. למשל, אם לבעל דירה לא הייתה משכנתא בכלל היזם ידרוש שכך יהיה גם אצל הרוכש. הדבר יכול לפגוע ביכולת הרוכש לקחת משכנתא.

בעל זכויות המוכר דירתו עשוי לגלות כי רשות המיסים אינה רואה בו זכאי לפטור אישי ממס שבח שכבר נוצל כאמור.

כזכור, פטור אישי מנוצל ביום חתימת הסכם תמ"א / פינוי בינוי. במקרה של מכירת דירה לאחר הסכם עשוי המוכר למצוא את עצמו עם סכום תמורה נמוך משמעותית מאשר תכנן, וזאת עקב חבות במס שבח ואי יכולת ניצול הפטור האישי

מבחינה חוזית, ככל הנראה במקרה זה יבוטל הסכם התמ"א עבור המוכר וייחתם הסכם תמ"א עבור בעל דירה חדש. ההסכם החדש יכלול בתוכו כל ההתחייבויות שלקח על עצמו בעל דירה קודם.

מכירת דירה בתקופת בניה בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) –

כעת המצב שונה לחלוטין מכפי שהיה בשלב טרום ביצוע – הבניין נהרס, הקרקע משועבדת לבנק מלווה, סביר להניח שאין כבר רישום בנסח טאבו חוץ מרישום שעבוד או שעדיין יש רישום דירה ועליו יש גם הערת אזהרה של היזם וגם שעבוד לבנק מלווה.

כאשר בעל דירה מחליט למכור תו"כ ביצוע, מבחינה חוזית מדובר במכירת זכות לבניית הדירה החדשה כלומר, המכור ימחה את זכויותיו יחד עם התחייבויות לפי הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי. הפטור האישי אינו רלוונטי עוד, היות ולא נמכרת "דירה מזכה" אלא מכירת זכויות. בשלב זה עלולה להיווצר בעיה מימונית חמורה אצל הרוכש החדש, היות והבנק למשכנתאות לא יוכל לרשום שעבוד בנסח טאבו. היזם מצדו אינו מעוניין להגדיל את הערבות האוטונומית שהפיק, וזאת מהסיבות שתוארו לעיל. בנוסף, לא ברור האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 חל על רוכש במידה והנושא לא טופל יסודית בגוף הסכם הפינוי בינוי עצמו.

היה ניתן לשפר משמעותית את המצב ככל שהיה ניתן לתקן את הסכם הפינוי ובינוי המקורי ולחתום על הסכם משולש בצורה כזו שהיזם ירכוש את דירתו המקורית של המוכר וימכור בד בבד דירה חדשה לרוכש חדש. במצב זה היה לרוכש הרבה יותר קל לקבל משכנתא. יש לציין כי יזמים לרוב לא יסכימו לתיקון שכזה ולא ירצו להיות צד לעסקאות כאלה. ליזם אין שום יתרון בכך. הדבר יתאפשר במידה ועורכי הדין של בעל הדירה המקורי (המוכר) היו עומדים על הסדרה של סעיף זה בהסכם הפינוי בינוי.

כמוזכר לעיל, בסיטואציה זו אין אנו דנים בדירת מגורים ולכן המס ישולם בגין פער בין שווי מכירה לבין עלות בניה שתקבע ע"י רשות המס.

מכירת דירה בתקופת הרישום –


בתקופת הרישום אנו מצויים לאחר טופס 4 עם דירה חדש אך טרם רישומה בטאבו. החוק מחייב יזמים לשמש בתקופת ביניים כחברת משכנת ולתעד את כלל השינויים בבעלות הדירה עד לרישומה הסופי. במצב זה לא קיימת בעיה של לקיחת משכנתא ע"י רוכש. מבחינה מיסויית, ובכדי להנות מהפטור המוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין עבור בעל דירה יחידה, לכאורה יש להחזיק את הדירה החדשה לפחות 18 חודשים מיום השלמת בנייתה, כלומר מיום קבלת טופס 4. ב-31/12/2018 התקבלה החלטת מיסוי מספר 2239/18 והיא מאפשרת להתחשב בתקופת מגורים טרם הריסת הבניין.

לסיכום, בבואכם לרכוש או למכור דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי יש לתת את הדעת למכלול האספקטים אשר נסקרו במאמר, וזאת בכדי לקבל החלטות נכונות ולהיערך לכך בהתאם.

לקריאה נוספת: מיסוי תמ"א 38פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

מי מפחד מרעידת אדמה?

הערכות המדינה להתמודדות עם רעידת אדמה והקשר הישיר לתחום ההתחדשות העירונית

בסוף נובמבר 2018 אושר מסמך הנקרא "צו תכנון ובניה (פטור מתכנית או היתר להקמת מתקן התרעה לרעידת אדמה)". המדינה מעוניינת בהקמת מתקן התרעה כנגד רעידת אדמה, וזאת ללא שום צורך בקבלת היתר? מדובר בשתי פסקאות בלבד, אשר ביכולתן להעיד על החשיבות אותה מייחסת הממשלה לעניין הערכות לרעידת אדמה חזקה בשנים הקרובות.

אחד הכלים המשמעותיים ביותר להתמודדות המדינה כנגד רעידת אדמה הוא מיגון הבתים והמרחבים הציבוריים, וזאת יש לעשות בדרך של התחדשות עירונית. בדרך זו יש לומר, מתיימרת המדינה לטפל ראשית בצורך בהגדלת היצע המגורים (יוקר המחיה), ובד בבד הצורך להתגוננות מפני רעידות האדמה ואיום הטילים.

שלל הסקרים קובעים כי בטחון אישי חשוב לנו יותר מכל נושא אחר בחיים ולמרות זאת, איום רעידת האדמה מצטייר כאיום רחוק אותו אנו נוטים להדחיק כמעט לגמרי – עד כדי כך שהמניע לקידום פרויקט התחדשות עירונית בבית מגורינו הפך כלכלי גרידא.

במאמר זה נביא למודעות את הסיכון מפני רעידת אדמה צפויה וכן נבהיר את חוסר האפקטיביות של ביטוח הדירה בו חלקנו תולים תקוות שווא. בכך, ננסה להטות את השיח סביב נושא ההתחדשות העירונית אשר מונע רובו ככולו מאינסנטיב כלכלי, וזאת במטרה להאיץ את קצב התממשות הפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.

פוטנציאל הנזק כתוצאה מרעידת אדמה

מסקר של מרכז המחקר והמידע שנערך לבקשת יו"ר ועדת המדע והטכנולוגיה של הכנסת בחודש נובמבר שנת 2017 ניתן ללמוד כי ישנה סבירות גבוהה לרעידת אדמה עד שנת 2027 – רעש אדמה בעל רדיוס השפעה של – 80 קילומטר מהמוקד, מעמיד את כל מדינת ישראל תחת חשיפה וסיכון מידיים.

לפי הערכה צפויים ברעידת אדמה חזקה בישראל: "כ- 28,600 בניינים הרוסים או עם נזק כבד; כ- 290,000 בניינים עם נזק קל או בינוני; כ- 7,000 הרוגים; כ- 8,600 פצועים בדרגת חומרה בינונית וקשה; כ- 37,000 פצועים קל; כ- 170,000 עקורים (חסרי קורת גג) לטווח ארוך. בנוסף, מעריכים שיהיו כ-9,500 לכודים בהריסות – כ- 98% מהם צפויים להיחלץ בעזרת בני משפחה ויחידות חילוץ עירוניות שפיקוד העורף מקים וכ- %2 צפויים להיות מחולצים בסיוע יחידות מקצועיות".

תסתכלו שוב על המספרים האלה, אם יתממשו ולו בחצי מדובר בקטסטרופה בקנה מידה חסר תקדים. על אף אחריות הממשלה וחרף כל המאמצים הנעשים על ידה, עלינו הציבור חלה אחריות אישית, ולכן עלינו לגזור את המשמעותיות ולהסיק את המסקנות באופן סובייקטיבי.

רעידת אדמה בישראל - התחדשות עירונית ופינוי בינוי

ביטוח הדירה שלכם לא אפקטיבי כנגד רעידות אדמה

מדי שבוע אנו שומעים אודות רעידות אדמה הפוקדות אזורים נרחבים בעולם, לרבות אזורים הקרובים לישראל. כחלק מניהול הסיכונים, הבנקים למשכנתאות מחייבים אותנו לבצע ביטוח כנגד רעידות אדמה – תנאי בסיסי וקשיח לחלוטין במדיניות הבנקים. יחד עם זאת, נתח גדול משוק הדירות בישראל לא מבוטח כנגד רעידת אדמה – לרוב מדובר בדירות שנרכשו ללא משכנתא או שהיא שולמה במלואה.

סכנת החיים היא ראשונה בחשיבותה כמובן, אולם כאשר מדברים על ביטוח כנגד נזקי טבע עולה השאלה האם ערך הנכסים שלנו מובטח?

תרחישים של הפעלת ביטוח רעידת אדמה

בניין בעל 9 דירות שאינו בנוי לפי התקן נגד רעידת אדמה ונהרס או נגרם לו נזק המביא אותו למצב של מבנה מסוכן. נניח לרגע שלא נגרם נזק גופני אלא רכוש בלבד. נניח ש-3 דירות לא היו מבוטחות וחברת הביטוח ללא שום בעיות ועיכובים פרוצדורליים מוכנים לשלם באופן מידי דמי שכירות לתקופה של 12 חודשים ולהעמיד כיסוי ביטוחי לבניית דירה חדשה.

במידה ו-3 הדירות שלא ערכו ביטוח לא יוכלו במידית להעמיד את חלקם בשיפוץ או בניית הבניין החדש, לא יהיה תקציב והבניה לא תחל. בתום תקופת סבסוד דמי השכירות הרשומה בפוליסה תפסיק חברת הביטוח לשלם את דמי השכירות ובעלי הנכס יישארו הן ללא דירה והן ללא מקור תזרימי לדמי שכירות.

גם בתרחיש הקיצון בו משלמת חברת הביטוח את הכיסוי הביטוחי, לא יוכלו בעלי הדירות להשלים את הפער שבין ערך הכינון לבין שווי הקרקע. ערך קרקע באזור גוש דן נע בין 30% ל-45% משווי דירה, כלומר גם אם תשלם חברת הביטוח את עלות הבניה במלואה, יצטרכו בעלי הנכסים להשלים סכום משמעותי כדי להשיב את נכסיהם.

נביא כדוגמא רעידת אדמה עוצמתית שארעה בשנת 1994 בקליפורניה (ארצות הברית) ובה נהרגו 57 אנשים, נפצעו כ-9,000 איש ונגרם נזק כולל בשווי 34 מיליארד דולר. סכומי עתק אותם חויבו חברות הביטוח לשלם הביאו לכך שחברות מסוימות זייפו מסמכים כדי להימנע מתשלומים. דוגמא זו, אשר מגיעה מהמעצמה הגדולה בעולם יש בה כדי להעיד על הקטסטרופה שעשויה לפקוד אותנו במקרה של רעידת אדמה עוצמתית.

הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח ברחבי העולם

צריך להודות על האמת – בתרחיש של רעידת אדמה גם חברות הביטוח עצמן לא מצפות לעמוד בנטל שיקום הנזק. לכן, חברות ביטוח נערכות לרעידת אדמה בדרך של סגירת הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח בעולם. בשפה מקצועית זה נקרא תת ביטוח. כל ביטול או שינוי בהסכמים אלה עתיד לגרום לשינוי מדיניות חברות הביטוח בארץ. תרחיש אפשרי יהיה שינוי מדיניות חברות הביטוח כך שהחל משנה מסוימת לא יוכלו לבטח בניינים שלא נבנו לפי התקן נגד רעידת אדמה. תרחיש זה יגרור תגובת שרשרת, מאות אלפי דירות ישנות ירדו בערכן כי לא יוכלו לקבל משכנתה, הביקושים יוסטו לעבר הדירות העומדות בתקן, והזוגות הצעירים יישארו ללא פתרון דיור.

הערכות המדינה לרעידת אדמה

הערכות המדינה לרעידת אדמה מושתת על הערכות פאסיבית הכוללת מיגון וחיזוק המבנים והתאמתם לתקן, ובנוסף הערכות אקטיבית הכוללת הקמת מערכי סיוע כמו הרשות להגנת העורף, ושיפור יכולת התגובה במקרה של נזקי טבע.

אנו מניחים כי מידע רב מצונזר ונחסך מהציבור כדי לא לזרוע פחד. יחד עם זאת, לאור האיומים הראליים משקיעה המדינה מאות מליוני שקלים בנושא הגנה מרעידת אדמה בדרך של התחדשות עירונית.

ניתן לומר כי ההערכות הפאסיבית הכוללת מיגון המבנים, תהיה בעלת ההשפעה הגדולה ביותר בעת רעש אדמה. יישום התחדשות עירונית רחב היקף נועד בראש ובראשונה להתמודד עם הערכות מנהל התכנון לגבי גידול האוכלוסייה בעשור הקרוב, המחסור בעתודות קרקע והצורך בגידול משמעותי של יחידות הדיור. כך שהערכות מפני רעידת אדמה תופסת מקום זניח בכל הקשור להאצת קידום התחדשות עירונית רחב היקף.

ריכזנו עבורכם את הכלים הסטטוטוריים והתקנות שהמדינה יזמה ועדכנה בשנים האחרונות כחלק מהערכות המדינה לרעידת אדמה:

חוק/מסמך סטטוטורי אחר אופי החוק / מסמך / תקנות
חוק התכנון והבניה + תמ"א 38 הענקת זכויות בניה + הקלות באישור תכניות והיתרי בניה עבור בניינים שאינם עומדים בתקן לרעידות אדמה.
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2016 חוק כולל שורה של כלים במטרה לעודד פעילות להתחדשות עירונית, ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי.
חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות 2017 קביעת מעמד רשמי לתפקיד המארגן והסדרת כללי התקשרות בהסכם ארגון דיירים במטרה להאיץ את מימוש הפרויקטים.
תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה) (תיקון 4) הרחבת הנחות בארנונה.
חוק פינוי ובינוי פיצויים 2006 (תיקון מס' 6) התשעח-2018 – עידוד מיזמי פינוי ובינוי קביעת דרכי התמודדות עם דיירים סרבנים והגנות לדיירים מבוגרים.
תיקון 3א משנת 2016 לתמ"א 38 קביעת שיטת חישוב אחידה בפרוייקטים הריסה ובניה מכוח תמ"א 38.
תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 הרחבת פטור ממס שבח גם על הזכויות מכוח תב"ע.
חוק התכנון והבניה (תיקון 97) הקלה בתנאי תקן מקומות חניה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א 2011+תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) הוראת השעה פטור מהיטל השבחה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.קביעת אגרה מופחתת למתן היתר בניה שחל לגביו פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ב) (10) – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) הורדת רף ההסכמה לביצוע עבודות ברכוש המשותף.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה) תיקון 7 פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה).
חוק המע"מ מתן שירותי בניה לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה) בתמורה למכירת הזכות הנמכרת, פטורה ממס.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965+תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב 1992 החרגת שטחים שנועדו לצורך חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה מחישוב השטח הכולל המותר לבניה.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) הקלות בבטיחות אש בבנייני מגורים אשר מתווספת אליהם לפחות קומה אחת מכוח תמ"א 38
תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן 1990 יציבות המבנה מפני כוחות אופקיים הנובעים מרוח, רעידות אדמה וכיו"ב לפי דרישות התקן.
חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א 1951 מסמיך את שר הביטחון להתקין תקנות, בין היתר, בנוגע להעמדת מקרקעין, ציוד ועובדים של הרשויות המקומיות לצרכי התגוננות במקרה של מצב מיוחד בעורף/שעת התקפה ובנוגע למתן עזרה וסיוע להג"א על ידי הרשויות המקומיות לשם פינוי אוכלוסייה ושיכונה.
חוק עזר לדוגמא לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), התשל"ב 1972 חובת בעל בנין להחזיק את בנינו במצב המבטיח את שלום הציבור ואת שלום המחזיקים בו, סמכות ראש העיריה להורות למהנדס לערוך סקר על בנינים העלולים להיות סכנה למחזיקים או לציבור. בסמכות ראש העיריה: לדרוש בהודעה בכתב מבעל הבניין לבצע את העבודות המפורטות בה אם סבר כי הבניין מהווה סכנה למחזיקים או לציבור על בסיס הדו"ח לעיל. בעל בנין חייב למלא אחר ההודעה. לא מילא – רשאית העיריה לבצע את העבודות ולגבות הוצאות מבעל הבניין. באישור הממונה על המחוז לבצע את העבודות הדרושות לשם סגירת בניין או הריסתו (ולגבות הוצאות הביצוע מבעל הבניין) אם הבניין מהוה סכנה מידית למחזיקים או לציבור.

*  הרשימה חלקית בלבד, בעשור האחרון בוצעו מספר שינויים התומכים בעקיפין בשורה ארוכה של חוקים בתחומים: חשמל, גז, כבישים, שירותי ביטוח, גז, נפט, שדות תעופה וטיס.

במוקדם או במאוחר תפקוד אותנו רעידת אדמה חזקה. כשזה יקרה כרגיל כולם יחפשו אשמים. ברמה המדינית אנו רואים מאמצים מרחיקי לכת, ועדיין עוד הרבה מקום לשיפור בהיבט של קיצור זמני התכנון והרישוי. למרות זאת, רוב הכשלים והעיכובים דווקא נוגעים לבעלי הזכויות והרשויות המקומיות. לדעתנו שינוי התפיסה חייב להגיע בדרך של הסברה, החל מאנשי המקצוע הנוגעים בתחום ועד לממשלה עצמה – כולם צריכים להירתם למאמץ ההסברתי, להשפיע על דעת הקהל והשיח הציבורי בנושאים הנוגעים להתחדשות עירונית, כך שהאינטרס האישי למימוש פרויקטי תמ"א 38 או פינוי בינוי לא יהיה כלכלי בלבד.

לקריאה נוספת: נכנס לתוקף – החוק שיאיץ פרויקטי פינוי בינוי, ניהול מכרז תמ"א 38 – השיטה שעובדת

תמ"א 38 רמת גן – האם העיריה תגביל ל-0 מטר תוספת?

בכל הקשור ליישום תמ"א 38, עם כ-1,000 יח"ד מאוכלסות, רמת גן הנה בירת התמ"א 38 הבלתי מעורערת. קרוב ל20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ נמצאים בר"ג ולמעלה מכ-70% מכלל הבניה בעיר במסגרת תמ"א 38.

למרות זאת, היותה של ר"ג חלוצה בתחום ההתחדשות העירונית גבה ממנה מחיר כבד, אשר בחלקו הושלך על בעלי הדירות, יזמים, קבלנים ונותני שירות נוספים. אז לאיזה כיוון פונה התמ"א 38 ברמת גן ? והאם יש בכך כדי להעיד על המגמה הארצית?

למרות חוסר הודאות – המגמה ברורה

באמצע העשור הקודם, בפרוץ הפרויקטים הראשונים, נדרשה תכנית תמ"א 38 להתמודד עם קשיים גדולים בהיבטי מיסוי, רגולציה, הקניית זכויות ועוד. כל זאת במטרה לעודד את קצב מימוש הפרויקטים, ברמת הועדה המקומית עודכנו תכניות ונהלים, הוכנו תכניות ייעודיות מכוח סעיף 23, התחלפו מהנדסי ואדריכלי העיר, החזון השתנה, התפיסה השתנתה והמדיניות גם כן.

חוסר הודאות והיציבות בכל הקשור למדיניות העיריה גרר הפסדי עתק מצד יזמים וקבלנים, חלקם החליטו להדיר את רגליהם, חלקם חזרו לפעול בעיר בעל כורכם. באופן רוחבי חלה פגיעה בכל בעלי המקצוע ונותני השירותים אשר היו מעורבים בקיום הפרויקט. בל נשכח את בעלי הדירות שמצאו אכזבתם בכל פעם מחדש.

הבטחות היזמים מבוססות על הנחות היסוד התכנוניות – כאשר אלו משתנות, נאלצים היזמים לחזור בהם מהבטחתם, המצב יצר חוסר אמון בכל מערכת הקשרים הנדרשת לקיום מוצלח של פרויקט וגרם לעיוותים גדולים מאוד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 רמת גן.

רכבת ההרים הזו הצליחה להפיח ציפיות רבות בלבם של בעלי הדירות וכך, בתחילת שנת 2010 (לאור תפיסת הזכויות אשר הייתה נהוגה באותה עת) התחילו היזמים להתחייב לספק תוספת עיקרית של 25 מ"ר לגודל הדירה הנוכחי. הצעות מעין אלו כבר לא קיימות בשוק ההתחדשות העירונית העכשווי, אך היה די בהן כדי לגרום לתקוות שווא למשך שנים ארוכות. עד היום אנו נתקלים לעתים רחוקות בבעלי דירות המשוכנעים שיקבלו תוספת דו ספרתית, נראה כי אותם דיירים עוד ידרשו או יאולצו ביום מן הימים לשלם מכספם כדי לגרום לקיום הפרויקט.

 

מדוע העיריות מצמצמות לנו זכויות?

ציפוף מרכזי הערים כתוצאה מפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי מצריך מתן מענה עבור תשתיות ציבוריות – כבישים, נגישות, מוסדות חינוך, תעסוקה, דת וכדו'. כאשר נוצר עומס על התשתית הקיימת נדרשות ועדות התכנון להמציא תקציב לסבסוד תשתיות אלו. היטלי ההשבחה אשר נגבים מפרויקטים של התחדשות עירונית פטורים בחלקן, ובטח שאינם תומכים בסבסוד התשתית הציבורית ומכאן מהוות נטל על וועדות התכנון, אשר מבינות בזו אחר זו כי עליהן לצמצם את הזכויות המוקנות בפרויקטים אלו בכדי להקטין את כמות יחידות הדיור החדשות המתווספות על תשתית קיימת.

באפריל 2017 התפרסם פרוטוקול ועדה הכולל החלטה לצמצם את היקף שטחי התמורה בפרויקטים של תמ"א 38 בר"ג (כולל הריסה ובניה) לכדי 12 מ"ר תוספת עיקרית עבור כל יחידה וכך נכתב:

"נוכח הצורך לצמצם את נפחי הבניינים ולאפשר התחדשות עירונית של כל הבניינים בעיר הזקוקים לחידוש ולחיזוק במגבלת התשתיות הקיימות מבקשים את אישור הוועדה לקבוע כי תוספת שטחים לדירה קיימת תהיה לכל היותר 12 מ"ר ברוטו בממוצע לדירה (לא כולל גזוזטראות)."

בנובמבר 2017 פרסמה עיריית רמת גן מדיניות המתיימרת לעשות סדר בכל הקשור לזכויות מכוח תמ"א 38. המדיניות המאושרת חלה על חלקים נרחבים מהעיר. משיקולי הועדה להחלת המדיניות נכתב …"אישור מדיניות זו יביא לכדי ודאות תכנונית, כל זאת עד לאישור תכנית מתאר כוללנית לעיר, במסגרתה תאושר גם התכנית העירונית לתמ"א 38". המשך יבוא..

תמ"א 38 ברמת גן

בדרך ל -0 מטר תוספת

עיריות נוספות כבר שוקלות הגבלת התוספת (המקסימאלית) בכדי לצמצם את היקף הבינוי במסגרת תמ"א וזאת משיקולים דומים, אך למעשה אנו מקבלים אינדיקציות על החרפה של הטון וצמצום נוסף לכדי – 0 מ"ר תוספת.

דיברנו רבות על אלמנט הזמן וחשיבותו לקיום פרויקט תמ"א 38 עבור בעלי דירות, ניהול תהליך מקצועי ורציף למימוש הפרויקט, גורם הזמן הנו קריטי וברוב המקרים אלו שחתרו יותר מהר – הרוויחו.

הצעות טובות מדי

למרות ההגבלה הזמנית, יש לציין כי רוב הפרויקטים מסוג הריסה ובניה, בהם לא נדרש שינוי תב"ע כלל אינם מאפשרים ליזם להציע את אותן 12 מ"ר נכספים, וזאת משיקולים כלכליים.

בפרויקטים רבים אשר ניהלנו ופיקחנו בר"ג, נתקלנו ביזם המוכן לספק הצעה עדיפה, וזאת בניגוד לדו"ח הכלכלי שיצרנו, המעיד על פרויקט הפסדי.

קשה מאוד להסביר לבעלי דירות שאינם מצויים בפרטים, כי ההצעה הגבוהה ביותר נועדה לגרום להם לבחור ביזם שלא בדיוק יודע איך לעמוד מאחורי התחייבויותיו. מצער לראות יזמים מוכרים ומנוסים אשר נוקטים בשיטה זו על מנת לתפוס כמה שיותר "סחורה", וכך למעשה ברבות השנים חווים הדיירים "תספורת" ומגלים כי התוספת עליה חלמו קטנה משמעותית.

חוסר הודאות עליו דיברנו בתחילת המאמר משמשים כסות לאותה "תספורת" וכך אנו נתקלים בעשרות פרויקטים בהם נאלצים הדיירים לוותר או להתפשר על תמורה מופחתת, למרות שאילו היו מנהלים תהליך מכרז תמ"א סדור יתכן כי מערכת הציפיות הייתה מביאה אותם לחוף מבטחים. לעומת זאת, בפרויקטים אחרים נוטים הדיירים "לפוצץ את העסקה" וללכת להפרה, וכך מבזבזים שנים רבות של אנרגיה וציפייה, ואולי גם את קיום הפרויקט עצמו.

רוצים לדעת אם הבניין שלכם רלוונטי לתמ"א 38?

תנו למומחים שלנו לחזור אליכם:

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

 

 

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשית

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? לשאלה הטריוויאלית הזו נדרשנו לספק מספר חוות דעת במספר פרויקטים שונים לאחרונה, השאלה בה מתחבטים בעלי דירות רבים היא האם לצאת לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת "המסלול הירוק"  קרי תמ"א 38 2, או שמא ייאלצו לקדם פרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית (מסלול רשויות), הכולל שינוי תב"ע ושנים ארוכות של המתנה וחוסר ודאות. כולנו רוצים להביא למימוש מוצלח של פרויקט פינוי ובינוי אך הדרך עשויה להיות שונה בתכלית – להלן השוואה מעשית עבור שני המסלולים האפשריים לפרויקט פינוי בינוי.

 

הבדלים מהותיים בין תמ"א 38 תיקון 2 לבין פינוי בינוי

שני המסלולים כאמור מהווים התחדשות עירונית בדרך של הריסה ובניה. על פינוי בינוי במסלול הקלאסי מדברים כבר שנים רבות, כדי לסבר את האוזן בשנת 1965, כ-17 שנים מקום המדינה אושר חוק "פינוי בינוי אזורי שיקום". לעומת תמ"א 38 תיקון 2 אשר קיבלה תוקף  בשלהי 2010.

מטרת התכנית לפינוי בינוי הינה שיקום שכונות וותיקות בעלות מבנים מיושנים ואילו תמ"א 38 הוקמה בראש ובראשונה על מנת לחזק מבנים כנגד רעידת אדמה אשר עפ"י הערכות צפויה לפקוד את אזורנו בשנים הקרובות, ושנית כדי להתמגן כנגד איום הטילים שהפך להיות רלוונטי מתמיד.

בשני המסלולים נדרש היזם להתקשר מול הדיירים בהסכמים מחייבים, ובשניהם הורסים ובונים בניין או שכונה חדשה, אך ברמה התכנונית והסטטוטורית ישנם הבדלים מהותיים המשפיעים במישרין עליכם בעלי הדירות – בתמ"א 38.2 מבקש היזם זכויות מכוח תכנית קיימת, הסמכות לאישור התכנית נתון לרוב בידי הרשות המקומית, שלב ה"רישוי" קצר באופן יחסי היות והיזם מבקש היתר מכוח "זכויות מוקנות". לעומת זאת, בפינוי בינוי במסלול הקלאסי היזם "זונח" את הזכויות הקיימות ומבקש לייצר "סל זכויות" חדש, התהליך כשלעצמו נתון בסמכות ועדה מחוזית ועוד מספר גופים בממשלה – תהליך יצירת הזכויות קרוי "שינוי תב"ע"- משמע אנו משנים את התכנית החלה על המגרש ו/או המתחם ומבקשים "לייצר" עוד זכויות. לשם כך, ומפאת היקפי התכנית והשפעותיה על הסביבה, נדרשים מוסדות התכנון לתת מענה רחב ברמת תשתיות הציבור – תחבורה, ביוב, מוסדות ציבור וכו'. תהליך יצירת התב"ע כולל הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי וכל אלו מתווספים לתהליך הרישוי הסטנדרטי של תמ"א 38 2.

תמא 38 2 - תמא 38 תיקון 2 - השוואה מעשית

 

מתי נדרש לבחור בין תמ"א 38 2 לבין פינוי בינוי

בהמשך המאמר תבינו היטב את ההבדלים בין שני המסלולים – ברמה המוניציפאלית ישנם יתרונות לכאן ולכאן, אך מבחינת בעלי הדירות שכל מבוקשם הוא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ישנו יתרון מובהק לפרויקט מכוח תמ"א 38 2 – ישנה ודאות מהרגע הראשון באשר להיקף הזכויות וכדאיותו הכלכלית של הפרויקט, בנוסף ללוחות זמנים קצרים משמעותית מהמסלול המקביל.

בעלי דירות רבים נוטים לקבל החלטות בהתבסס על הערכה מוטעית של אופי הפרויקט הרצוי, למשל כאשר יזם מציע לבעלי הדירות לממש פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38/2 אך לא ניתן לממש את הפרויקט מכוח הזכויות המוקנות, לבסוף מתקשרים הדיירים בהסכם לא נכון תחת לוחות זמנים שאינם נכונים ותחת מסגרת ציפיות לא נכונה, כמובן שהיזם אשר נבחן בכובע של פרויקט תמ"א38/2 נבחר ונבחן בדרך שאינה ממצה לסוג הפרויקט. פונים אלינו בעלי דירות שהתקשרו לפני שנים רבות בהסכמים אשר אינם תואמים את אופי הפרויקט והדבר התברר כבכייה לדורות.

היזם פועל מתוך אינטרס אישי וסובייקטיבי – יזם א' מעוניין להוציא לפועל פרויקט מכוח חוק פינוי בינוי והשני מכוח תמ"א38 2 – יזם א', אם ירצה, יוכיח לבעלי הדירות שלא ניתן לקיים פרויקט מכוח זכויות מוקנות, לטובת זאת ימציא חוות דעת של אדריכלים מצוינים. יזם ב' יעשה את ההפך וגם הוא יגבה את אמירותיו בחוות דעת של אנשי מקצוע. בסוגיות כשם אלו נדרשנו להכריע לאחרונה ולספק לבעלי הדירות הערכה אובייקטיבית, על מנת שאלו יוכלו לקבל החלטה מושכלת.

 

 ריכזנו עבורכם את עיקר ההבדלים בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי

פרמטר להשוואה

פינוי בינוי

תמ"א 38 2

מקור חוקתי חוק פינוי בינוי תכנית מתאר ארצית מספר 38
תב"ע מצריך בהכרח שינוי תב"ע לרבות תיקון תכנית מתאר והכנת תכנית מפורטת. פועל במסגרת תב"ע קיימת ולרוב לא מצריך שום שינוי.
ארגון דיירים הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)
הסכם יזם – דיירים הסכם כללי, תמורות נזילות, לוחות זמנים גמישים עקב שינוי תבע הסכם תמא 38/2 יחסית קשיח
היטל השבחה אין פטור אוטומטי במסלול מיסוי יש פטור עד תוספת 25 מ"ר ומעבר לכך יש הקלות.
היתר בניה שניתן לפני 01.01.1980 אין דרישה כזו יש דרישה כזו
אי עמידה בתקן רעידת אדמה  413 אין דרישה כזו יש דרישה כזו
זכויות בניה לא קיימות (חוסר ודאות תכנונית) מוקנות לפי תכנית מתאר, ולעתים עפ"י תכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
חובת יזם להשלים הפרש ועד בית ל-5 שנים בין ישן לחדש יש דרישה בחוק עבור אוכלוסיות מסוימות אין דרישה בחוק
הנחה בארנונה קיימת אפשרות לקבלת הנחה בתנאים מסוימים אין אפשרות חוקית כזאת
מטלות ציבוריות ועדה מקומית תדרוש כמעט תמיד מטלות ציבוריות, עפ"י שיקול דעת בלעדי בד"כ אין דרישות כאלה
חניה חניה עלית או תת קרקעית רגילה תתכן חניה במתקנים או רובוטית עקב אילוצים תכנוניים
מה קודם בניה או הריסה? לרוב הורסים ובונים אך לעתים קודם בונים בקרקע פנויה במתחם, מאכלסים את הדיירים הקיימים ורק לאחר מכן בונים את דירות היזם כמעט תמיד קודם הורסים ואז בונים את המבנים החדשים
מחסנים כמעט תמיד ניתן לבנות מחסנים במרתף חניה עקב אילוצים תכנוניים לא תמיד ניתן לבנות מחסנים
מרפסת לרוב בונים מרפסת בגודל 12 מ"ר לעתים עקב אילוצים תכנוניים נאלצים לבנות מרפסות קטנות יותר מ-12 מ"ר
כמות דירות מינימאלית המתים יכלול לפחות 12 דירות קיימות בתנאי שהן כלולות בתוכנית שחלה על לפחות 24 יח"ד. אין דרישה של מינימום דירות קיימות
הקלות בקווי בניה בתהליך רישוי לרוב לא ניתנות הקלות לעיתים קרובות ועדה מקומית נאלצת ללכת לקראת יזמים כדי לאפשר קיום פרויקטים

 

נציין מספר פרמטרים נוספים לשם ההשוואה:

  • פטורים במיסוי מקרקעין בפינוי בינוי ובתמ"א 38 תיקון 2 – דומים עד זהים.
  • ליווי בנקאי סגור – בשני המסלולים חובה לדרוש שהפרויקט ילווה ע"י בנק.
  • עו"ד בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • מפקח עבור בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • בטחונות – רוב הבטוחות המפורטים להלן דומים בשני המסלולים: ערבות נכס לפי חוק מכר דירות, ערבות שכירות בגין כל תקופת הבניה, ערבות מיסים עקב פתיחת שומות על שם דיירים וחשיפת מס, ערבות בדק כדי להבטיח את איכות הבניה, ערבות רישום כדי להבטיח שהדירות החדשות תרשמנה בטאבו, ערבות מימוש – למקרה שיהיה צורך לממש אחת הערבויות האחרות, פוליסת ביטוח, דרישת העסקת יועץ מס ויועץ ביטוח, בחינת איתנות פיננסית של היזם לרבות ניתוח דו"חות כספיים וכו'.
  • מארגנים – בשנת 2017 אושר "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות" בו הוגדר מי יקרא מארגן, מה זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים ועוד. החוק מספק לגיטימיות מובהקת לארגון הפרויקט ע"י איש מקצוע / חברת מנהלת מטעם בעלי הדירות אך אינו מגדיר אבני דרך לבחירה ראויה של מארגן – למשל נהוג כי חברת המינהלת המייצגת את בעלי הדירות תכיל פונקציות כמו עו"ד, מפקח בניה, אדריכל, כלכלן, רואה חשבון או שמאי מקרקעין. ללא בעלי מקצוע מתאימים המארגן הופך להיות קבלן חתימות ובכך מתקבלת תוצאה לא רצויה. רוב עסקאות הפינוי בינוי התהוו באמצעות מארגן, לעתים "חברת מנהלת" מסודרת ולעתים יוזמות פרטיות. לעומת זאת, בתמ"א 38 2 לא בכל העסקאות קיים גוף שכזה, אך נראה שהמגמה לכיוון שילוב גוף מקצועי מטעם בעלי הדירות באופן גורף.

 

הזרוע נטויה (סיכום)

פינוי בינוי איתנו כבר שנים רבות אך בשנים האחרונות, לאחר שהבשילו כל התנאים אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש. למרות זאת, הפוטנציאל עדיין לא מומש ונראה שתנופת הצמיחה בפרויקט מעין אלו עוד לפנינו.

מבחינת המסלול הנכון ביותר למימוש פינוי בינוי וכפי שנאמר המטרה היא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי – כל אימת שניתן להוציא לפועל מכוח תמ"א 38 2 – קרי זכויות מוקנות – אופציה זו תהיה בהכרח עדיפה, אך על הדיירים לבחון היטב את המצב התכנוני ולהבין באם ניתן לצאת לפרויקט מכוח מסלול כזה או אחר ובאיזו סבירות.

תמ"א 38 גבעתיים – יחסינו לאן?

המדיניות העירונית העכשווית, שמכתיבה עיריית גבעתיים בכפוף לעקרונות תכנית המתאר, המתהווה בימים אלה ממש, מנסה להשליט סדר ברחבי העיר בזירת ההתחדשות העירונית.

על אף הרצון הטוב של כל הנוגעים בדבר, בדיקה מדויקת ויסודית שביצענו במשרדנו בעבור מס' מיזמי נדל"ן פוטנציאלים, מוכיחה, כי קיימת סתירה מטרידה בין העקרונות המנחים. זה אחר זה מתגלים מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי בגבעתיים כלא ישימים מעשית ונכשלים במבחן הכלכליות.

 

ראשית, לנוחות הקוראים – מילון מונחים :

יח"ד : יחידות דיור = דירות מגורים

יח"ת : יחידות תעסוקה = משרדים

יח"מ : יחידות מסחר = חנויות

הליך "עיבוי-בינוי" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : חיזוק הבניין הקיים, הרחבת שטח הדירות הקיימות עד 12 מ"ר ממ"ד ועד 12 מ"ר מרפסת מקורה, תוספת קומות חדשות ובהן דירות עבור היזם והגדלת השטח הציבורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : הריסת הבניין הקיים, בניית בניין חדש במקומו לרבות מרתפי חניה תת קרקעיים. הדירות החדשות שמקבלים הדיירים נותרות בשטחן המקורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" מכוח חוק פינוי בינוי בגבעתיים : הריסת קבוצת בניינים קיימים ובניית בניינים חדשים במקומם. הדירות החדשות מקבלות 12 מ"ר ממ"ד ו- 12 מ"ר מרפסת. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות תב"ע באישור הוועדה המקומית ובאישור הוועדה המחוזית ואח"כ באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

מכפיל יח"ד : כמות הדירות שניתן לבנות ביחס לכמות הדירות הקיימות.

מכפיל פלדלת : שטח הדירות החדשות ביחס לשטח הדירות הקיימות.

קו בניין תב"עי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תכנית בניין עיר.

קו בניין תמ"אי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תמ"א 38.

תמא 38 גבעתיים פינוי בינוי בגבעתיים אפיקים 38

דוגמאות לסתירות במסמכים המנחים – תמ"א 38 גבעתיים :

דוגמה #1 :

המתחם הבנוי הקיים גובל ברחוב כצנלסון, ובכיווניו האחרים גובל ברחובות צרים.

במתחם מתגוררות כיום 151 משפחות ב-15 בניינים בני למעלה מ- 50 שנה, שגובהם 2 עד 3 קומות מעל קומת הקרקע. משפחות אלה משוועות לחידוש המתחם.

המתחם ששטחו 7.5 דונם ממוקם באזור המכונה בתכנית המתאר "לב העיר" וע"פ עקרונותיה, לרבות התשריט, ניתן לבחור ביישום כל אחד משלושת ההליכים הבאים : "עיבוי-בינוי" או "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 או "פינוי בינוי מתחמי".

הליך "עיבוי בינוי" לא בא בחשבון בהסתמך על דו"ח מהנדס בניין, הקובע שהבניינים בנויים מ"חומרים נחותים" שגם אם יקיפו את קירותיהם בקירות חיזוק, הם לא ישרדו רעידת אדמה.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מעניק מכפילים לא ריאליים :

עבור הבניינים הגובלים ברחובות המשניים : מכפיל יחה"ד – 1:2, מכפיל פלדלת – 1:2.3. עבור הבניינים הגובלים ברחוב הראשי : מכפיל יח"ד – 1:2.3, מכפיל פלדלת – 1:2.6.

ביודענו שמחיר מכירה למ"ר פלדלת באזור זה בגבעתיים עבור דירה "רגילה" : 25,000 ₪, ועבור דירה "מיוחדת" (גן, דופלקס, פנטהאוז) : 30,000 ₪, קיים ספק רב באשר לרווחיות המיזם בכפוף למגבלות אלה.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" דורש מאתנו לוותר על 50% = 3.75 דונם לטובת צורכי הציבור ובידינו יישארו 3.75 דונם בלבד.

על אף שהתכנית מבטיחה מכפיל יח"ד = 3 ומכפיל פלדלת = 4, היא גם מגבילה אותנו ב- 60 יח"ד לדונם (מדוד בשטח שנותר לאחר ההפקעה). מכאן שניאלץ להסתפק ב- 225 יח"ד בלבד. המכפיל המתקבל במקרה זה = 1:1.49  כמובן אינו ריאלי. התוצאה : במתכונת הקיימת לא יימצא פתרון ל-151 משפחות כנגד רעידות אדמה ו/או כנגד מתקפת טילים.

דוגמה #2 :

המתחם הבנוי הקיים ממוקם סמוך לביה"ס "ברנר". ע"פ תשריט תכנית המתאר המוצעת, הוא מיועד להליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. כיום מתגוררות 94 משפחות במתחם ששטחו 6 דונם. הפקעה בשיעור 50% ובסך 3 דונם תותיר בידינו 3 דונם בלבד. מגבלת 60 יח"ד לדונם תיתן – 180 יח"ד, דהיינו מכפיל – 1.9. שוב : מכפיל לא ריאלי. על אף שהמתחם מיועד ל"פינוי-בינוי בדגש מגורים", מצאנו כי ניתן לקבל פיצוי עבור 102 יחה"ד (שלא נקבל במסגרת מכפיל יח"ד המובטח – 1:3), שטחי מסחר ותעסוקה. אלא שעל אף הרצון הטוב, ידוע היטב כי מחיר מכירה למ"ר באזור לשטחי תעסוקה ומסחר עומד על מחצית ממחיר מכירה למ"ר מגורים. כלומר : ע"מ ליהנות מערך שווה ל- 102 יח"ד שלא נקבל, נזדקק ל- 204 יח"ת (משרדים) ויח"מ (חנויות). גם אם ננצל את גובה הקומות המותר לא נצליח ליישם זאת. כאן ראוי לציין, כי מתוך 3 דונם שנותרים למגורים, 1.5 דונם מיועדים לשטח ירוק חופשי מבינוי. עובדה זו מקשה עוד יותר על המשימה שגם כך בלתי אפשרית בעליל.

דוגמה #3 :

לפנינו שלישיית מגרשים בשולי העיר המערביים, הכלולים בגבעת רמב"ם. בדיקה יעילה תראה שבהם 38 יח"ד ב- 1.7 דונם סה"כ. כאן עקרונות המדיניות מחייבים הליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. תנאי הסף הוא שטח קרקע מינימאלי = 4 דונם. 50% מופקעים לטובת צרכי הציבור. אנו נותרים עם 2 דונם בלבד. סה"כ כמות דירות קיימות = 90, סה"כ כמות דירות חדשות = 120. ברור לכולנו כי מכפיל יח"ד בסך : 1.33 אינו ישים.

גם כאן נותרים הדיירים ללא פתרון, מכיוון שעקרונות התכנית לא מספקים אפשרויות בחירה נוספות.

דוגמה #4 :

ברחוב טייבר, במגרש הקטן מ- 480 מ"ר, ניתנת זכות הבחירה בין הליך "עיבוי-בינוי" לבין הליך "הריסה ובניה מחדש". הליך "הריסה ובניה מחדש" אינו מתאפשר כאן בגלל השטח הקומתי המצומצם המותר לבניה וגם בגלל המגבלה בגובה הבניין : 7 קומות (כולל קומת קרקע וקומת פנטהאוז), היות שכבר היום גובה הבניין הקיים = קרקע + 4 קומות מלאות. כך שהאופציה היחידה העומדת בפנינו היא הליך "עיבוי-בינוי". אלא שגם כאן המציאות החדשה טופחת על פנינו. ע"פ העקרונות החדשים לא ניתן לבנות תוספת ממ"דים מעבר לקווי הבניין התב"עיים. הוראה זו מותירה את כל יחה"ד הקיימות ללא אפשרות לקבל פתרון מיגון נגד טילים. גם אם יסכימו כל הדיירים הקיימים לקבל תוספת מרפסת בסך 6 מ"ר כ"א, הרי שגם היזם אינו "חוגג" כאן. עליו חלה המגבלה במכפיל יחה"ד בסך 1.5. התוצאה : בניין זה יישאר במצבו הבלוי והעגום הנוכחי ללא תקוה הנראית באופק.

לסיכום : אין די ברצון טוב של הרשות המקומית, אלא עליה גם לגבש מדיניות עירונית שעקרונותיה "יעבדו", לא יסתרו זה את זה ויאפשרו פעילות נדל"נית בעיר לרווחת כלל תושביה.

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

 

תיקון 3א' – אשליה מתוקה

בנובמבר 2016 יצא לאור תיקון 3א' לתמ"א 38 והכול קיוו שהנה מגיע המהפך שיגרום לתמ"א 38 להרחיב את היקפיה. עת יצא התיקון לאור, היו אלה שדיברו בזכותו, ואחרים שדיברו בגנותו, עם זאת, כולם האמינו, שלא רק תמ"א 38 תצבור תאוצה, אלא גם שפרשנותה בהתייחס לשיטת חישוב זכויות הבניה תהא מעתה אחידה בכל הרשויות המקומיות. ואולם לא נדרש זמן רב כדי שהעוסקים בענף יבחינו, כי הזכויות מתוקף תיקון 3א' מתורגמות עצמאית ואחרת בכל עיר ואם בישראל.

הנה מספר דוגמאות:

ברמת גן סל הזכויות המבוסס על התכנית הקיימת (התב"ע), על הקלות כמותיות, על שטח המחסנים הדירתיים (6 מ"ר תוספת שטח עיקרי ליח"ד) ועל תיקון 3א' מספק לכאורה סל זכויות עשיר, אך טבלת מספר הקומות המותרות לבניה לצד קווי הבניין המותרים לבנייה, שנקבעים היום על פי רוחב זכות הדרך – היא הקובעת את שטח התכסית ואת גובה הבניין.

בגבעתיים התכסית המותרת כלואה בין קווי הבניין המוכתבים ע"י נספח הנפחים וכך מס' הקומות המותרות לבניה. עקרונות תכנית המתאר המתהווה שהפכו למדיניות עירונית מחייבת קובעות את מכפיל יחה"ד ואת מכפיל שטח הפלדלת.

תל-אביב שעומדת להשיק את מתן התוקף לתכנית הרבעים 3 ו-4, מכתיבה היום רשימת הנחיות, כללים, איסורים והגבלות משלה. כל שכונה ו/או אזור בעיר מתנהלים במסגרת משלהם ולתיקון 3א' אין באמת מקום בעיר הנחשקת ביותר. גבולות התכסית במגרש ונפח הבניה רשומים במדויק בנספחי תכנית המתאר שאושרה לאחרונה, תא/5000, וגם אם יגיע היזם ויהגה רעיון מקורי לתב"ע נקודתית ו/או מתחמית, הרי שתקרת הזכוכית כבר נקבעה ואינה ניתנת לניפוץ.

הרצליה שכבר הטמיעה היטב את התכנית הר/2213, ובעקבותיה כונתה "אי של יציבות" על ידי הפעילים בתחום, מכליאה כיום בין הוראות הר/2213 לבין הוראות תיקון 3א'. כל בקשה להיתר בניה, אשר נקלטת היום במחלקת ההתחדשות העירונית, מוחזרת אחר כבוד לאדריכל עורך הבקשה שלה על מנת שיציג את עמידת שטח הבניה המבוקש בהנחיות המודל המתמטי החדש וזאת כדי לבדוק באם חרג ממנו בבקשתו זו.

ואם נסכם בפשטות : תיקון 3א' משמש כמנגנון לייצור זכויות בניה, אולם על חלק לא מבוטל מהן נגזר לרדת לטמיון ולהיכנס למשבצת "זכויות שאינן ניתנות למימוש" בהיקפים שעלולים להגיע למאות מ"ר.

תיקון 3 א לתמא 38

לפניכם דוגמאות שנלקחו מהמציאות היומיומית שתמחשנה את הבעייתיות:

ניקח בדוגמה מס' 1 מגרש בשטח 780 מ"ר ברחוב ראשי ברמת גן, שרוחב זכות הדרך שלו היא 25 מטר. בבניין המקורי קומה מפולשת ומעליה 3 קומות מלאות ששטח כל אחת מהן (התכסית): 430 מ"ר. בסך הכול קיימות בבניין 15 דירות. המודל המתמטי באזור זה לחישוב הצפיפות במגרש מסכם 52 דירות חדשות, לפי "מכפיל" פי 3.5, כלומר 3.5 דירות בבניין החדש במקום כל דירה בבניין הקיים.

סך שטח הדירות , הנובע מן הזכויות התב"עיות, הזכויות התמ"איות, ההקלות, הממ"דים והמחסנים הדירתיים מגיע ל-4,130 מ"ר, טבלת הקומות העירונית מכתיבה בניית קומת קרקע + 8 קומות מלאות + קומת גג חלקית, כלומר שטח הדירות המותר בקומה הטיפוסית בבניין החדש יהיה 446 מ"ר.

ואולם בדיקת התכסית המותרת בין קווי הבניין המוכתבים : 2 מ' מרווח קדמי, 3 מ' מרווח אחורי וצדי, מאפשרת ניצול 370 מ"ר בלבד עבור הדירות בקומה הטיפוסית.

שטח מקוצץ זה מוביל מידית להורדת מספר הדירות הניתנות ליישום מ- 52 ל- 45 בלבד, לשטח דירות כולל בסך 3,422 מ"ר, ומכאן לאובדן זכויות בניה בסך 708 מ"ר.

אילו דובר במקרה יוצא דופן וחד פעמי, היינו אדישים לקיומו, ואולם עובדה היא, שכך קורה במגרשים רבים ברמת גן, והכלל לכל הצדדים שחוברים לביצוע תמ"א 38 ברמת גן ובערים אחרות שבהן הזכויות תלויות ברוחב הדרך : לפני שאתם מתכננים פרויקט על סמך הזכויות התיאורטיות מכוח התמ"א והתב"עות המקומיות, בדקו את רוחב הדרך, כי ככל שהוא קטן – כך יותר זכויות תישארנה על הנייר.

עדנה מור - אדריכלית תמ"א 38

עדנה מור – אדריכלית

ניקח בדוגמה מס' 2 מגרש בסך 1,140 מ"ר ברחוב משני בעיר גבעתיים שרוחב זכות הדרך שלו הוא 15 מטר, ואם נוסיף את מרווחי הבניין הקדמיים משני צדי הרחוב נקבל רוחב כולל בסך 25 מטרים. זהו מרחק, המעניק את מקסימום הקומות הניתנות לבניה בעיר : 6 קומות מלאות מעל קומת הקרקע בתוספת קומת גג חלקית.

בבניין הקיים בנויות כיום 21 דירות, ולפי המכפיל המותר באזור זה : 1:2 (כלומר 2 דירות חדשות במקום כל דירה קיימת) ניתן לבנות 42 דירות. שטח הפלדלת הכולל הקיים הוא 1,330 מ"ר. מכפיל הפלדלת המותר באזור זה : 2.3 בלבד, כלומר : 3,059 מ"ר. ע"פ המדיניות שטח יח"ד תמורה יישאר זהה לשטח יחה"ד הקיימת היום. והיה והיזם לא יוכל להסתפק כלכלית בשטח פלדלת עבורו במכפיל : 1.3 הרי ש: 21 המשפחות, שלא תוכלנה, בגלל תנאי המגרש, לבצע הליך עיבוי-בינוי וגם לא תוכלנה להתאחד עם הבניינים השכנים (שקמו אחרי 1980) למתחם פינוי-בינוי, תישארנה ללא פתרון חיזוק ו/או מיגון.

ניקח בדוגמה מס' 3 מגרש בסך 540 מ"ר, והפעם ברובע 3 בתל אביב. המגרש ממוקם על גדת שדרה עירונית רחבה ובבניין הקיים : 15 דירות. הבדיקה תראה, כי בהליך הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה לבנות 21 דירות בלבד, כלומר 6 דירות נוספות. אותן 6 דירות המהוות תוספת אפשרית בהליך עיבוי-בינוי מכוח תמ"א 38 שהיה מתאפשר בתוספת 1.65 קומות על גג הבניין הקיים. אלא שבהליך עיבוי בינוי (היחיד האפשרי כאן), תתאפשר 0 מ"ר תוספת לדירות הקיימות, תוספת מעלית שתידחק אך בקושי בחדר המדרגות הקיים, תוספת חלקית כמרפסת מקורה רק בחזית האחורית בבניין ואני צופה במקרה כזה את פיצוץ העיסקה עוד בטרם נספיק להכין תכניות אדריכליות לפרויקט, כי תיווצר כאן אפליה חמורה בין בעלי הדירות.

 

לסיום : ניקח בדוגמה מס' 4 מגרש בסך 910 מ"ר, והפעם ברחוב ראשי בהרצליה. בבניין הקיים 10 דירות בקומת קרקע ושתי קומות מלאות מעליה. בבניין המוצע : 30 דירות. אין ספק : מכפיל אידיאלי : 1:3.

הבניין הישן ייהרס, על פי התכנית ובמקומו יוקם בניין חדש, ובו קומת קרקע עם  6 קומות מלאות וקומת גג חלקית.

ואולם חישוב הזכויות על פי המודל המתמטי החדש בהרצליה יראה, כי 750 מ"ר המותרים כזכויות שטח עיקרי לא ניתנים למימוש בתכסית המותרת במגרש, הכלואה בין קווי הבניין. זאת על אף בקשת ההקלות האיכותיות המותרות – 10% בקווי בניין צדיים ואחוריים, 40% עבור תוספת מרפסות מקורות בקו בניין קדמי ובקו בניין אחורי. עודף זה שקול לשטח 2 קומות שלא יוכלו להתווסף לבניין, ומה שהיה אידיאלי על הנייר, הופך לספק כלכלי בפועל.

 

מוזמנים להפנים את המציאות המשתנה – לא רק תמ"א38 3/א

לאור כל זאת ניתן להבין כי, תיקון 3א' שנועד לשמש מפעל לייצור זכויות בניה, נחסם למעשה לחלוטין בכל אשר נפנה :  גם מגבלות הגובה (מס' הקומות המותר) וגם מגבלות תכסית הקומתית (השטח הכלוא בין קווי הבניין המותרים). אלה תלויים במדיניות עירונית מקומית של הרשויות הרלוונטיות, וזו מוכתבת במידה רבה על ידי נוסחאות שונות שלא אליהן "התכוון המשורר" שהגה את התיקון, כי במרבית המגרשים הזכויות אינן ניתנות למיצוי עד תום.

ולא די בכך: החרב המרחפת בימים האחרונים מעל ראשי היזמים בגין רצון הרשויות המקומיות להגדיל את היטל ההשבחה בפרויקטים מכוח תמ"א 38 עלולה להיות הרת אסון ולגרום לביטולם של פרויקטים רבים.

מכאן עולה, שתיקון 3א' לא פתר דבר ולא הקל דבר, והתמ"א שנועדה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה ומפני טילים, הפכה לכדור פינג-פונג שבו משחקות הממשלה והרשויות המקומיות. מחקר סטטיסטי שערך מינהל התכנון מראה, כי בשנים האחרונות חלה האטה ניכרת בייזום פרויקטים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובינוי מחדש, שהוחל לפני מספר שנים במסגרת התיקון השני לתמ"א.  כל עוד תיקון 3 א' לא ימומש במלואו, מסלול זה לא יתפוס תאוצה.

 

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".