מחשבון לבדיקת כדאיות כלכלית בפינוי בינוי מיועד לדיירים ובעלי קרקע המעוניינים לבחון את מידת התאמת הבניין שלהם לפרויקט פינוי בינוי.
להבדיל ממחשבון תמ"א 38 , שהינו כלי מורכב יותר, עם פונקציות רבות יותר, כאן לצורך חישוב ראשוני של פרויקט פינוי ובינוי יצרנו אלגוריטם משוכלל עם תצוגה פשוטה לבחינה קלה וכדי לא לבזבז זמן יקר.
מחשבון פינוי בינוי של אפיקים הנדסה חברת פיקוח בניה מתבסס על סטטיסטיקה רחבה וניסיון מצטבר והינו תואם את ההנחיות לפי תקן 21 לפינוי בינוי ובכך מאפשר לקבל אינדיקציה ראשונית לכדאיות פרויקט פרויקט בינוי במתחם שלכם.
דיירים משקיעים שנים רבות בקידום פרויקטים של פינוי ובינוי, תוך קיום אסיפות עם אנשי מקצוע, יזמים, קבלנים וכו'.. חשוב מאוד להבין את מגבלות התכנון הסטטוטוריות, ואת הנגזרת הכלכלית כמובן – המחשבון הנ"ל מספק לכם תחשיב ראשוני ועקרוני בלבד, אך ביכולתו לספק לכם את הבסיס בעזרתו תוכלו לשאול את השאלות הנכונות ולהתקדם מתוך מקום מושכל ונכון יותר, כל זאת על מנת לייעל את התהליך.
אופן הזנת הנתונים:
שטח ממוצע של דירה קיימת – עליכם להעריך בצורה גסה מתוך היכרות המתחם או ע"י ביצוע מדידה גרפית בלבד באחת ממפות ה-GIS של הועדה המקומית או באמצעות אתר GOVMAP.
מכפיל במ"ר – מכפיל המטרים הוא היחס שבין כמות המטרים שהיזם יהרוס לעומת כמות המטרים שתבנה, לדוג' כאשר ישנו מכפיל 3, על כל מטר שהיזם יהרוס אנו מניחים כי יבנו 3 מטרים חדשים. חלקכם ודאי מכיר את מכפיל הדירות המודד את יחס היחידות שיהרסו לעומת אלו שיבנו, אך מכפיל המטרים יותר מדויק ופשוט לתפעול.
כיצד נחלץ את מכפיל הפינוי בינוי – שימו לב – כאשר נשחק עם המכפיל נוכל להביא כל מתחם פינוי ובינוי לכדי כדאיות כלכלית, אך כאשר מניחים מכפיל מסוים חשוב מאוד לקבע הנחות ריאליות. למשל, אם ניקח מתחם של שני דונם, המכיל סה"כ 30 בעלי קרקע, לפי התחשיב שלנו נוכל להגיע לכדי כדאיות כלכלית רק באמצעות מכפיל 4, ז"א נדרוש 120 יח"ד ע"ג 2 דונם – צפיפות שלא תתקבל ככל הנראה על ידי ועדות התכנון, ולכן ההנחה אינה ברת השגה.
שוב נציין כי המחשבון לא מהווה תחליף לניתוח מפורט ומדוקדק כחלק מהקמה וניהול פינוי בינוי – המחשבון מספק אינדיקציה ראשונית וחיונית להנחות היסוד שיביאו לסף רווחיות לפרויקט.
לקבלת המחשבון ישירות לתיבת המייל שלכם:
אנו מאחלים לכם כי תפיקו את המקסימום בדרך להתחדשות.
באפשרותכם לפנות אלינו בכל שאלה והתייעצות בטופס צור קשר.
לאחרונה אנו עדים להתפתחויות משמעויות בתחום ההתחדשות העירונית – ראשי ערים מעדיפים "תכנון מתחמי" ארוך טווח, כזה שיאפשר להם לתכנן את המשך מגמת ההצטופפות בצורה בריאה, תוך התחשבות בתשתית העירונית והציבורית. "הגישה החדשה" איננה הכרזת מלחמה של ראשי הערים על חיזוק הבניינים לפי תמ"א 38, אלא הבנה עמוקה כי ההתחדשות העירונית איננה תופעה חולפת, אלא מדיניות ארוכת טווח, אותה צריך לתכנן ולנהל.
הכתובת הייתה על הקיר
שינוי המגמה מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי במסלולים השונים לא קרה בן רגע. בשנת 2016 אושר חוק להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחילת פעילותה נוהגת הרשות להוציא דו"ח שנתי מסכם הכולל נתונים סטטיסטיים אודות סוג הפרויקטים, היקפם וקצב התקדמותם. בראיה רחבה מתחילת פעילות הרשות אנו רואים האצה מאסיבית של פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול רשויות.
מטרת המאמר היא להנגיש לציבור הרחב את ממצאי הגידול בהיקף הפרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38, ולדלות את הנתונים המשמעותיים אשר ביכולתם לחזות את המגמות בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38.
לצורך הנוחות נפרט ראשית את המסלולים האפשריים בהתחדשות עירונית:
תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת דירות על גבי הקיים.
תמ"א 38/2 – הריסת בניין קיים ובניית חדש. בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
פינוי בינוי במסלול מיסוי (יזמים) – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ולאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית.
פינוי בינוי במסלול רשויות – שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות וועדה מחוזית ורק לאחר מכן בקשת היתר בסמכות רשות מקומית. שינוי התב"ע מטופל ע"י רשות מקומית ולאחריו נכנס יזם לתמונה. במהלך השנים האחרונות אושרו תקציבי עתק להאצת קידום המתחמים במסלול הזה. לאחר השלמת התכנון, תדרוש הרשות החזר הוצאות מיזמים ובכך תמחזר את ההון לתכנון מתחמים נוספים.
בהליך התחדשות עירונית ? פנו עוד היום לקבלת ההצעה הטובה ביותר לפרויקט שלכם
התעצמות ההתחדשות העירונית
להלן החידושים וההתפתחויות האחרונות בתחום:
הוגדלה כמות של המנהלות. כעת פועלות 53 מנהלות. המנהלות הם גופים חיצוניים לעיריה, מתוקצבים ברובן ע"י משרד השיכון, ותפקידן להיות בקשר עם הגורמים הרלוונטיים ברשויות מקומיות, לסייע באפיון צרכי האוכלוסייה הקיימת, שמירת הקשר עם התושבים מתוך מטרה לקדם תהליכי התחדשות עירונית.
נכנס לתוקף חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) המסדיר את היחסים בין היזם ובעלי דירות. לקריאה נוספת – החוק שיאיץ מתחמי פינוי.
פורסמו תקנות עם הנחה בארנונה לדיירים הממשיכים לגור בפרויקט לאחר הקמתו מחדש. ההנחה הינה עבור שטח התוספת והיא ניתנת בצורה מדורגת במשך 5 שנים.
פורסם קטלוג תמ"א 38/1 שבו תוארו כל סוגי הבניינים שבהם נהוג לבצע פרויקט של חיזוק ותוספת דירות.
פורסם מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (מתחמי פינוי בינוי). מפורטים בו דרכי השגת הנתונים ואופן השימוש בהם. מטרת הסקר החברתי היא הבנת מרקם האכלוסיה הקיים וצרכיו, במטרה לתכנן פרויקט התואם את צרכי האוכלוסיה הקיימת ככל שניתן.
פורסם מדריך עבודה חברתית בפינוי בינוי (מסלול מיסוי) שבו מודגשת חשיבות עבודת היזמים עם בעלי דירות בהליכי התחדשות עירונית.
פורסם מדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית.
נערכו קורסים לעובדי המנהלות להתחדשות עירונית.
נערכו ימי עיון למנהלי המנהלות ולאנשי מקצוע מהרשויות המקומיות.
נערכו קורסים להכשרת יועצים חברתיים. קורסים אלו היו הכשרת בסיס לתפקיד, וכללו בין היתר העמקה בתפקידי היועץ החברתי, כולל הכנת דו"ח חברתי והטמעתו, ליווי התארגנויות בעלי דירות, ליווי תהליכי שיתוף הציבור ועוד.
נערכו קורסים רבים להדרכת תושבים ולהכשרתם. בקורסים האלה ניתנו לתושבים כלים ליזום פרויקטים ולארגן בעלי דירות.
התעצמות התחדשות עירונית – המספרים:
מסלול חיזוק ועיבוי נדחף ע"י מסלול הריסה – היתרי בניה על פני השנים –
מסלול פינוי בינוי – רשויות מקומיות –
מגמה על פני שנים:
שלב
שנים 2008-2015 (8 שנים) – סה"כ
שנים 2008-2015 (8 שנים) – ממוצע לשנה
שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ
שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
הכרזה – מתחמים
33
4.1
27
9.0
הכרזה – יח"ד מוצעות
25,515
3,189
29,498
9,833
אישור תוכנית – מתחמים
82
10.2
14
4.7
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות
34,079
4,260
6,743
2,248
פרקי הזמן מהכרזת מתחם במסלול הרשויות המקומיות ועד לאישור התוכנית:
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
חודשים
97
65
79
82
83
110
143
125
92
98
139
שנים
8.1
5.4
6.6
6.8
6.9
9.2
11.9
10.4
7.7
8.2
11.6
פינוי בינוי מסלול מיסוי (יזמים):
מגמה על פני שנים:
שלב
שנים 2008-2015 (8 שנים) – סה"כ
שנים 2008-2015 (8 שנים) – ממוצע לשנה
שנים 2016-2018 (3 שנים) – סה"כ
שנים 2016-2018 (3 שנים) – ממוצע לשנה
החלטה מקדמית – מתחמים
150
18.8
139
46.3
החלטה מקדמית – יח"ד מוצעות
74,832
9,354
72,320
24,107
הכרזה – מתחמים
21
2.6
37
12.3
הכרזה – יח"ד מוצעות
7,595
949.4
14,423
4,807.7
אישור תוכנית – מתחמים
27
3.4
52
17.3
אישור תוכנית – יח"ד מוצעות
11,987
1,498.4
21,883
7,294.3
בקשות והיתרים בתמ"א 38 על פי שנים (מספר מבנים):
שנה
בקשות
היתרים
2010
169
44
2011
265
84
2012
429
115
2013
805
220
2014
1,072
308
2015
1,007
471
2016
797
488
2017
768
467
2018
633
540
יותר פינוי בינוי – פחות תמ"א 38
בזמן שבתמ"א 38 אנו רואים מגמת התייצבות, בתחום הפינוי בינוי חלה מגמת התעצמות ברורה בכל שלבי הפרויקט – רוב מאמצי הרשות להתחדשות מושקעים בתחום פינוי בינוי.
בשנים האחרונות חל שינוי נוסף – מספר ראשי ערים הצטרפו למגמה אותה מתווה מנהל התכנון והביעו תמיכתם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי על פני תמ"א 38. אמנם תכנון מתחמי כרוך במשך זמן ארוך עד להתממשות הפרויקט, אך בראיה ארוכת טווח אנו מוצאים הגיון בתכנון ארוך טווח המאפשר מתן פתרונות ריאליים לתשתיות הציבוריות, וביכולתו לממש התחדשות עירונית במובן הרחב ביותר תוך איזון מתבקש בין ציפוף האוכלוסיה, לפתרונות תשתיתיים וחברתיים.
מגיפת הקורונה היכתה את כולנו בתדהמה רבה. אף אחד בעולם לא ציפה למגיפה בסדר גודל כזה,
לא אדון ג'ו מוושינגטון ולא גברת כהן מחדרה.
אירוע כזה שם אותנו לרגע אחד (או אפילו לכמה חודשים) בפרופורציה זהירה על חיינו בגלובוס. המאה ה-21 על שלל יכולתיה הטכנולוגיות לא מצליחות להבין ולהסביר את מורכבות הנגיף ולרגע נראה כי איתני הטבע גדולים מאיתנו, חזקים, עוצמתיים במידה הרסנית למדי.
נדמה כי לפעמים לאנושות כולה יש זיכרון קצר טווח באירועים מעין אלו ואין היא נערכת בהתאם לאירועים הרסניים שעפ"י נתונים סטטיסטיים אמורים להתרחש ולהגיע כל כמה שנים או עשרות שנים. אומנם, ארועים כאלה אינם קורים כל יום אך די למגיפה אחת פעם בדור כדי לזרוע הרס רב וכידוע זו לא הייתה המגיפה היחידה שהכתה ביובל האחרון כך שאין מדובר באירוע ראשוני ובתולי.
קידום פרויקט פינוי בינוי – הערכות לארוע המשמעותי הבא
מגפת הקורונה מחזקת בנו את הצורך להיערך לאירועים בלתי צפויים אשר איתני הטבע יכולים לזמן לנו.
כידוע, תכנית ופינוי בינוי על כלל מרכיביה נועדה למנוע תרחיש קיצון ואפשרי של רעידת אדמה בישראל. תכנית שנכתבה על מנת למנוע אירוע קיצון.
נדמה כי לפעמים שכחנו את מטרותיה העיקריות של התכנית על כן, מגפה זו מספקת לנו תזכורת לחשיבות חיינו, ביטחוננו וכי לא ניתן לחזות את עתידנו מראש ויש להיערך אליו בהתאם עם כל הכלים העומדים לרשותנו.
בתקופה זו, רובנו נמצאים בסגר\בידוד וזה הזמן לקדם את הפרויקט החשוב ביותר להצלת עתידנו, הן עתידנו הכלכלי והן עתידנו הביטחוני.
אם אתם נמצאים בתחילת הדרך ומעוניינים לבחון אפשרות של ביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי במסגרת חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה, נשמח לסייע ולבחון את התכנות הפרויקט הן מבחינה כלכלית והן מבחינת תכנונית ללא עלות.
אם אתם בשלב מתקדם יותר וטרם בחרתם מפקח בנייה, גורם זה הינו אחד מאבני הדרך החשובים להצלחת הפרויקט ולקידומו כנדרש, אנו בחברת אפיקים הנדסה מפקחים על מעל מאה פרויקטים עבור בעלי דירות ונשמח לסייע בעניין.
אנו מזמינים אתכם לשיחת ZOOM ללא עלות על מנת להתייעץ עם המומחים שלנו על כלל מרכיבי הפרויקט בכל השלבים השונים. שיחתנו תתרום לכם ערך רב בהתנהלות מול הגורמים המקצועיים השונים.
שנים של עבודה סיזיפית ומו"מ עיקש הגיעו למיצוי והסכם הפרויקט נחתם בשעה טובה, כעת נכנסים לשלב מאתגר אף יותר, הדורש משאבים ותקורות עבור היזמים – הרי הוא שלב הפקת ההיתר. במידה ותצליחו לקצר את זמני הפקת ההיתר – תקטינו באופן ישיר את הסיכון הנגזר מחוסר הוודאות התכנונית בפרויקטים של התחדשות עירונית.
ואם תעשו זאת באמת טוב, תוכלו לגזור רווחים נוספים בדמות מיתוג החברה כאחת כזו שיודעת להפיק היתרים בזמן קצר ויעיל תוך שימוש באנשי מקצוע האיכותיים ביותר.
הפקת היתר וניהול רישוי במציאות משתנה:
בעולם של מציאות משתנה בתחום הפוליטי-מדיני, רוגלציה, קורונה וכדו'.. לא פלא שעולם הרישוי סופג טלטלות רבות – יותר ויותר יזמים מתאכזבים מתהליכים לא סדירים וניסיונות כושלים לייעל תהליכי רישוי, ומכאן חשיבות עצומה למנהל מחלקת הרישוי כדמות בעלת ראיה מרחבית ויכולת "חשיבה מחוץ לקופסה" תוך מציאת פתרונות יצירתיים בהובלת תהליכים. בזמן שתחום הרישוי נתפס כגישוש באפלה כדאי מאוד לבנות מחלקה שיודעת להביא תוצאות ולקדם רישוי בצורה יעילה, כזו שניתן לסמוך עליה – כפי שאתם סומכים על אנשי הביצוע שלכם.
מנהל פרויקט כדמות מפתח:
אם בעבר יזמים היו תולים תקוות באדריכל הפרויקט לשם ניהול התכנון והפקת ההיתר, כיום יזמים קטנים כגדולים מבינים כי ניהול חיצוני ע"י מנהל פרויקט הנו הכרחי לקידום יעיל של תהליכי הרישוי.
שימוש במנהל פרויקט הפך לנחלת הכלל, ולמרות זאת תפקיד מנהל הפרויקט אינו מוגדר ומכאן נוצרים פערים גדולים באיכות מוביל הפרויקט והשפעתו על הפקת ההיתר.
תפיסה מוטעית של יזמים רבים המשריינים אנשי מקצוע מתחומים אחרים או כאלו ללא התמחות ורקע רלוונטי בקידום רישוי – תורמת אף היא לתחושת חוסר הודאות להתקדמות הליכי הרישוי, חוסר ודאות המשפיע על גורמים רבים כל כך.
מנהל פרויקט בהתחדשות עירונית אינו רק מתאם, מגשר ומייעל תהליכי רישוי, אלא בעל התמחות ספציפית במציאת פתרונות יצירתיים מול גורמי התכנון. מתן דווחים לבעלי דירות ובא כוחם, הבנת הרגישויות של הפרויקט בצד האנושי והבין אישי, ויכולת לרדת לפרטים בכל פרויקט.
פריצות דרך להיתר בניה:
רצינו לשתף אתכם בהצלחות שלנו מהחודש האחרון. הדרך לקבלת היתר בניה מורכבת מפריצות דרך קטנות – כל אחת מהן משלבת ניסיון ארוך שנים, תעוזה ויצירתיות:
בקבלת החלטות וועדה אנו תמידבודקים רלוונטיות של כל הדרישות להיתר הפרויקט – כך בחודש האחרון בפרויקט תמ"א 38/2 בתל אביב הצלחנו להוריד דרישות לאישור מקרקעי ישראל, נת"ע, רשות העתיקות ועוד מגוון דרישות לא הגיוניות לעיצוב הבניין. כל זה בצורה מסודרת ומגובה במיילים, וזאת לאור שינוי התפיסה לעבודה מרחוק מפאת מגבלות הקורונה.
פרויקט תמ"א 38/1 ברמת גן קיבל ברכת העירייה בזכות בדיקה מעמיקה של המגרשים הסמוכים והמצאת אסמכתאות למצבם המשפטי – בכך גרמנו לעירייה להבין שאין ברירה אלא לתת אור ירוק לפרויקט וכל זה בפרה רולינג באווירה נעימה וסיכום פגישה מסודר בכתב.
בפרויקט מתחמי בחולון הצלחנו לאחרונה לשנות רמת שירות החניון – הדבר אפשר ליזם לדבוק ביעד החניה מבלי לייצר מתקנים או מפלסים נוספים – פערים אלו מזוהים על ידינו כבר בקריאת תיק המידע והבנת המשמעויות – כבר אז אנו פועלים ביחד עם צוות התכנון למציאת פתרונות וסגירת פינות, וזאת לצורך המשך התכנון באופן רציף תוך תיאום כלל הגורמים.
בבת ים הצלחנו לדחות דרישה לקבלת אישור מח' איכות סביבה כתנאי לכניסה לועדה, פעולה זו החיתה קריטית עבור היזם ועמידתו בהסכם הפרויקט מול בעלי הדירות, בנוסף הצלחנו להוריד מספר דרישות של המחלקה תוך הגשת מכתב מנומק מהמתכננים המבהיר את חוסר יכולת מילוי דרישות הועדה בפרויקט תמ"א 38/1 (אחוזי חילחול, דוח אקוסטי ועוד). הצלחתנו זו נובעת מהיכולת לעמוד בקשר ישיר והדוק מול כל הרשויות ומחלקות העירייה הרלוונטיות, קשר זה מאפשר לנו לקדם את בדיקת החומר שהוכן ע"י מתכנני הפרויקט, הורדת דרישות לא הולמות וקבלת אישורים בקצב המהיר היותר.
אם גם אתם רוצים להשיג תוצאות ולנהל את הפרויקט שלכם בצורה אפקטיבית בדרך להיתר הבניה – אני כאן בשבילכם!
פנו אלי עוד היום – ויקי ריצנר – 073-787-38-38
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2021/01/ניהול-רישוי-בהתחדשות-עירונית.jpg594338ויקי ריצנרhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgויקי ריצנר2021-01-09 21:03:432024-10-28 16:36:35מכשולים בהפקת היתר בניה בעידן של מציאות משתנה
לא כל בניין בישראל יכול לעבור תהליך של התחדשות עירונית, אלא רק בניינים העומדים בתנאים לפינוי בינוי. מדובר במספר תנאים מחמירים שבלעדיהם לא ניתן לצאת לדרך. חלקם מעוגנים בחוק וחלקם בפרקטיקה שהצטברה במשך עשרים השנים האחרונות בהן הולכת ומתעצמת מגמת הפינוי בינוי.
מעוניינים להכיר את כל התנאים ולראות אם הם חלים גם בבניין שלכם? המשיכו לקרוא.
למה יש תנאים לפינוי בינוי?
שוק הבנייה בכלל וההתחדשות העירונית בפרט הוא שוק עמוס העונה למספר מטרות חיוניות ביותר – להעניק לתושבי ישראל בתים חדשים ומודרניים, לחדש שכונות והקהילות, לתת מענה לגידול הדמוגרפי וכמובן שדרוג המבנים בישראל כך שיעמדו בתקני הבניה כנגד רעידת אדמה ואיום הטילים.
עם זאת, תהליך פינוי בינוי לא יכול להתאים לכל בניין ולכל אדם, כך שחשוב לוודא שהתנאים הבסיסיים ביותר מתקיימים.
במרוצת השנים נפתרו ושוחררו חסמים בזה אחר זה – בתחילה פינוי בינוי היה נחלתם של אזורים הכוללים ערכי קרקע גבוהים מאוד כמו תל אביב וסביבותיה – בזכות המחירים הגבוהים לא היה נדרש מכפיל (צפיפות) גבוהה מדי כדי לסבסד את הפרויקט ולהביאו לרף כדאיות כלכלית.
אט אט ערכי הקרקע עלו בכלל רחבי הארץ ובמקביל נפרצו מספר חסמים בירוקרטיים ותוקנו מספר חוקים ותקנות הן בהיבט מיסוי פינוי בינוי, תוקן חוק פינוי בינוי, חוק המעכרים, חוק הדייר הקשיש, תקן 21 ועוד.
גם בהיבטים של תכנון ורישוי חוקקו חוקים רבים חוק תכנון ובניה תוקן מספר פעמים, הוקמו מכוני בקרה, יועצים חדשים, תקן בניה ירוקה, ועדות מיוחדות שהוקמו כמו הותמ"ל ומנהלות עירוניות. אין ספק שהתחום הולך וצובר תאוצה.
לצד זאת, קיימים תנאים לפינוי בינוי ופרקטיקות מחייבות אשר יגדילו את סיכויי ההצלחה שלכם לקדם פרויקט גם אצלכם.
מה הם התנאים לפינוי בינוי?
תנאי מספר 1: הסכמת הדיירים
אחד מהתנאים המורכבים ביותר לקיום תהליך פינוי בינוי הוא קבלת ההסכמה של מרבית הדיירים לביצוע הפרויקט. החוק הנוכחי בישראל קובע כי במקרה שבו רוב הדיירים חותמים על הסכמתם לביצוע הפרויקט (66%), אזי יהיה ניתן לצאת לדרך.
למרות זאת, בהסכם הפינוי בינוי במרבית הפרויקטים נחייב את היזם לפצוח בהליך התכנון כבר עם הגעה למסה קריטית (למשל 50%) וכך לחסוך זמן יקר ולהמשיך במאמציו להגיע ל"רוב דרוש" במקביל לתחילת קידום הליך הבדיקה המדגמית (PREROLLING) דרך קידום הליכי התב"ע.
רבים מהדיירים המסרבים לעבודות מסוג זה הם דיירים החוששים שהזכויות שלהם יפגעו או שהתמורה שהם יקבלו בסוף הדרך לא תהיה מספקת או שפשוט מעוניינים להישאר עם הדירה הישנה מבלי רצון לשדרג ו"להעמיס דיירים נוספים על הראש".
זאת ועוד חששות רבות עשויות להיפתר כאשר ישנו יזם ואנשי מקצוע איכותיים אשר ביכולתם לשקף, להסביר ולטווח עד אחרון הדיירים את היתרונות העצומים שבקידום הליך פינוי בינוי ובכך להתגבר על החששות הרבים.
בדיוק בגלל זה חשוב לזכור שבכל תהליך של פינוי בינוי זכויות הדייר נשמרות בצורה מלאה.
תנאי מספר 2: ליווי משפטי לדיירים
מדובר בתנאי שאמנם לא מעוגן בחוק, אך הוא חשוב עבור כל דייר ודיירת שלוקחים חלק בפרויקט וכיום אין פרויקט התחדשות עירונית שמקודם ללא עו"ד דיירים.
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים המעוניינים בביצוע פינוי בינוי בבניין שלהם מוודאים שיש לצידם משרד עורכי דין המתמחה בנושא, כזה שיוכל ללוות אותם, לענות על שאלות שונות שעולות לאורך הדרך וגם לעמוד לצידם במקרים שנעשה להם עוול או במקרים שבהם הדברים לא הולכים כשורה.
ליווי משפטי לדיירים יכול להעניק שקט גם לדיירים הסקפטיים יותר שלא מעוניינים בפרויקט משום שהם ידעו שיש איש מקצוע שישמור על האינטרסים והזכויות שלהם לאורך כל הדרך.
תנאי מספר 3: כדאיות כלכלית
ישנם כמה תנאים לפינוי בינוי שמפתיעים את כל מי ששומע עליהם, ואחד מאותם תנאים הוא תנאי הכדאיות הכלכלית, תנאי שנוגע בעיקר ליזמים אך כמובן משפיע על התמורה המוצעת וכמובן קידום הפרויקט בוועדות התכנון.
במקרים רבים, לא יתקבלו האישורים המתאימים שיאפשרו לכם לצאת לדרך ללא הידיעה שיש בביצוע העבודות כדאיות כלכלית. אחת ממטרות העל של כל עבודת פינוי בינוי היא להעלות את שווי הדירות שבתוכו בצורה משמעותית, ובכך גם את ערך הבניין כולו.
מהסיבה הזו, בניינים אשר יתגלה כי ביצוע עבודות מסוג זה לא יעלה את ערכן בצורה משמעותית ואולי אפילו לא יחזיר את ההשקעה הגדולה שבוצעה בהם – לא יקבלו את האור הירוק שיאפשר לכם להתחיל לעבוד.
הכדאיות הכלכליות נבחנת לכל אורך הפרויקט – שכן תנאי השוק והמחירים משתנים, עלויות הביצוע וההוצאות הנלוות גם הן משתנות ולמעשה הכלכליות של הפרויקט הוא נתון נושם.
למרות זאת ישנם מספר תחנות קריטיות לבחינת כדאיות כלכלית בפינוי בינוי:
שלב בחינת הפרויקט
כאשר היזם מעוניין לתת הצעה או להשתתף במכרז יזמים כמובן עליו לבחון באופן ראשוני ומקדמי.
שלב טרום חתימה על הסכם פינוי בינוי
בשלב זה היזם למעשה ניגש לחתום על העסקה ועליו לוודא כי לקח בחשבון את כל התנאים שסוכמו בשלב המו"מ.
שלבי התכנון השונים
מתחילים למעשה בפינג פונג מול הועדה המקומית עד למתן המלצה להפקדת התבע, בשלב זה העיריה שואפת לצמצם זכויות והיזם שואף להגדיל ולצמצם עלויות. מדובר בשלב הקריטי של הפרויקט – לאחר המלצה על הפקדת התב"ע במחוזית יתכנו קשיים נוספים בקידום התב"ע אך ניתן לומר שהפרויקט עבר אבן דרך משמעותית.
לאחר מכן "מתגלגל" הפרויקט בציר התבע"י וגם שם חווה טלטלות שבכל אחת מהן עליו לעשות בדק בית ושוב – לבדוק את כלכליות הפרויקט.
בשלב התב"עי היזם מחויב לתקן 21 שהנו אמת מידה שמאית לבחינת כלכליות פרויקט פינוי בינוי – זו למעשה הדרך של הרשות להכשיר את מתן הזכויות ולוודא כי ניתנו זכויות עודפות בזמן שהיה ניתן לצמצם זכויות ועדיין לשמור על פרויקט כדאי.
שלב טרום הבניה
קבלת ליווי בנקאי המהווה גם הוא תנאי לפינוי בינוי – בשלב זה היזם עורך באמצעות שמאי מומחה דוח כלכלי המוגש למספר בנקים למתן הצעה למתן אשראי לפרויקט המכונה "ליווי בנקאי סגור".
לבסוף נבחר הבנק והוא אשר מעמיד את מסגרת האשראי וסט ערבויות המכר לרוכשים והן לבעלי הקרקע.
תנאי מספר 4: קידום תב"ע ואישורה במוסדות התכנון
הליך תבעי בפינוי בינוי מתאפשר בשני מסלולים מוכרים – מסלול היזמים (מיסוי) או מסלול רשויות. הבחירה בין המסלולים נתונה על פי רוב בידי העיריה – בפרויקטים בעלי אופי ואינטרס ציבורי רב, בעיקר כאלו המשלבים תתי מתחמים, למשל במסגרת חידוש של שכונה שלמה – הרי שהרשות תקח על עצמה את קידום המתחם בסבסוד חלקי של הרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון.
גם במסלול היזמים ישנם שלבים רבים ומורכבים, החל מפרה-רולינג ובחירת חלופת תכנון ע"י הרשות, דרך תסקיר חברתי ומסמך סביבתי, תנאי סף, פתיחת תיק, דיון בועדה מקומית ורק לאחר מכן דיון להפקדה ומשם הפקדת התכנית ודיון בהתנגדויות השונות – דרך ארוכה ומייגעת, לעתים שנים רבות.
לא כל יזם או כל מנהל פרויקט מכיר את רזי קידום התב"ע ולכן למפקח בניה מקצועי מטעם בעלי דירות חשיבות מכרעת בשלב הבקרה על קידום התב"ע במסדרונות ועדות התכנון.
ההכרזה תקנה למתחם מספר יתרונות הן בהיבטי מיסוי (שבח, רכישה, מע"מ) והן מבחינת הסדרה של היקף היטלי ההשבחה אך בראש ובראשונה מקנה את האפשרות לצאת להליכים משפטיים מול דיירים סרבניים.
תנאי מספר 6: קידום היתר בניה
אחד מהתנאים לפינוי בינוי לאחר קבלת הזכויות וכניסת התבע החדשה לתוקף ברשומות – הנו הפקת היתר בניה בסמכות ועדה מקומית לתכנון ובניה.
שלבי הפקת ההיתר כוללים שלבים רבים החל מבקרה מרחבית לפני כניסה לועדה דרך פרסום נוסף דיון וקבלת היתר בניה בתנאים, מילוי תנאים רבים והתקדמות לשלב אגרות והיטלים – בשלב זה יפעל היזם לקבלת ליווי בנקאי שגם הוא תנאי לפינוי בינוי ובלעדיו לא ניתן לעלות לקרקע ולקבל את הערבויות המכר.
תנאי מספר 7: מציאת אנשי מקצוע איכותיים
תנאי שאמנם לא מעוגן בחוק אך מבחינתו הוא התנאי החשוב ביותר הוא מציאת אנשי המקצוע הטובים ביותר לביצוע בקרה איכותית על עבודת היזם ועמידתו בכל התנאים לפינוי בינוי..
בשביל שבסוף הדרך תוכלו להנות מבניין יוקרתי, איכותי ועמיד, אתם צריכים למצוא את האנשים שתוכלו לסמוך עליהם כבר בשלבי העבודה הראשוניים. אנשי מקצוע שחשוב לבחור בקפידה הם אנשים כמו מפקח בניה, עו"ד ושמאי פינוי בינוי.
כל עבודת פינוי בינוי לא תהיה שלמה ללא סוללת אנשי מקצוע שמקדישים לה שעות רבות של עבודה, תכנון וביצוע בכדי שאתם תוכלו לקבל את הבניין שתמיד רציתם בתוך מסגרת הזמן הטובה ביותר האפשרית.
תנאי מספר 8: עבודה עם פיקוח בניה מקצועי
מפקח בניה בפינוי בינוי הוא אחד מאנשי המקצוע שאי אפשר לעבוד בלעדיהם. עבודתו של המפקח חשובה במיוחד, משום שהוא זה שילווה את כל תהליכי התכנון, הבנייה וכמובן שלבי הבניה והמסירה, ויוודא שאתם מקבלים את התמורה הטובה ביותר בעבור ההשקעה שלכם.
בחירת מפקח מקצועי היא אחת הבחירות החשובות ביותר שכל דייר, יזם או משקיע צריך לעשות כבר בשלבים הראשוניים ביותר. המפקח הוא למעשה האיש שלכם בשטח, העיניים שלכם באתר הבנייה כשאתם לא יכולים להיות שם.
מהסיבה הזו, עדיף לבחור במפקח או בחברת פיקוח מנוסים שכבר ליוו פרויקטים דומים בעבר וידעו כיצד להעניק לכם את השירות הטוב והמקצועי ביותר.
מוכנים לצאת לדרך?
הבניין שלכם עומד בכל התנאים לפינוי בינוי? כנראה שהגיע הזמן לצאת לדרך! במידה ועדיין לא מצאתם את אנשי המקצוע שילוו אתכם לאורך כל הדרך, אנחנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר.
חברתנו מתמחה בניהול ופיקוח בנייה בפרויקטים של פינוי בינוי ומגיעה עם ניסיון עשיר בביצוע פרויקטים בכל רחבי הארץ.
קבעו איתנו פגישת ייעוץ עוד היום ותקבלו את כל הפרטים החשובים: 073-7873838.
או השאירו לנו פרטים בטופס
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2024/11/תנאים-לפינוי-בינוי-שכל-ישראלי-חייב-להכיר.jpg5761024צוות אפיקים הנדסהhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgצוות אפיקים הנדסה2019-02-20 13:37:002025-04-22 15:26:42תנאים לפינוי בינוי שכל ישראלי חייב להכיר
אחת השאלות הנפוצות ביותר בעולם ההתחדשות העירונית היא כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי. התשובה אינה פשוטה, והיא מורכבת ממספר פרמטרים שכדאי להכיר עוד לפני שיוצאים לדרך. במידה וגם אתם מתעניינים בביצוע פינוי בינוי בבניין שלכם, כדאי שתמשיכו לקרוא.
מה משפיע על משך הזמן של ביצוע פרויקט פינוי בינוי?
משך הזמן תלוי במיקום הגיאוגרפי שלכם
אולי יפתיע אתכם לשמוע את זה, אך במקרים רבים האורך של תהליך פינוי בינוי מסוים ייקבע על פי המיקום הגיאוגרפי שלו בארץ.
תחום הפינוי בינוי כאן והוא הולך ותופס תאוצה ביתר שאת. הגידול הדמוגרפי נותן את אותותיו – ברור לכל שהמגמה תלך ותתעצם, רשויות מקומיות בעיקר בערי המרכז התנסו בהליכי פינוי בינוי וצברו ניסיון רב, שיפרו מערכים, וצברו ידע ארגוני רב בקידום ההליך.
למרות זאת, הסיבה המרכזית והמשמעותית לקידום הפרויקטים בערי המרכז נעוצה בעובדה שפרויקט פינוי בינוי הוא בראש ובראשונה תכנית כלכלית שאמורה להשיא רווח לכל הגורמים המעורבים – יזמים, רשויות, בעלי קרקע. ככל שערך הקרקע גבוה יותר כך הפרויקט יהווה מקור רווח גדול יותר וכפועל יוצא ככל שערך הקרקע גדול יותר ישנם פרויקטים רבים יותר היכולים להיכנס למעגל הכלכליות.
בשנים האחרונות אנו רואים מאמצים אדירים של הממשלה להכנסת ערים, שכונות ופרויקטים נוספים למעגל הכלכליות באמצעות מענקים, סבסודים, קרקעות משלימות והטבות נוספות והמאצים נותנים את אותותיהם וניכרים בשטח – פרויקטים רבים בערי הפריפריה מתחילים לקרום עור וגידים.
למרות זאת, אין ספק שהמיקום הגאוגרפי ביחד עם ערכי הקרקע משפיע באופן מהותי על השאלה כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי.
משך הזמן תלוי בשיתוף הפעולה של הדיירים
במקרים רבים, הגורם שמוביל לעיכובים הגדולים ביותר בעבודות פינוי בינוי הוא בכלל שיתוף הפעולה של הדיירים.
סביר להניח כי סיבה זו מתקשרת גם למיקום הגאוגרפי של הפרויקט – היות ובעלי דירות באזורים מרוחקים שלא חווים פינוי בינוי, נוטים להיות סקפטיים יותר.
הם נוטים להעלות שאלות ותהיות והכל מחוסר הבנה וחוסר מודעות שהולך ונבנה בערי המרכז המקיימים התחדשות עירונית.
ישנם לא מעט בניינים שבהם יש אי הסכמות בנוגע לפרויקט, למשל מדיירים שלא מעוניינים להתפנות מדירתם למשך זמן רב או שלא מסכימים על ההצעה החדשה שהוגשה על ידי היזם – ישנם כאלו הבטוחים כי מגיע להם תמורה גבוהה בהרבה מכפי שהיזם מציע.
לעתים ישנו קושי לאתר את בעלי הדירות, קושי לתקשר ולהסביר את התהליך ולרכוש את אמונם. לעתים נדרש לפתור סכסוכים של שנים בין הדיירים לבין עצמם, ולפעמים נתקלים בכאלו שפשוט טוב להם אינם רוצים תזוזות מכל סוג שהוא, רוצים להמשיך החיים כפי שהם. בקיצור סיבות רבות שיכולות לעכב את הליך ההתחדשות העירונית.
מהסיבה הזו, ההמלצה שלנו טרם יציאה לדרך לוודא שכלל דיירי הבניין מעוניינים בפרויקט או לגייס חברה מנהלת בפינוי בינוי שתסייע לכם בגיבוש ההסכמות בכל שלבי הפרויקט.
משך הזמן תלוי בעבודות הבירוקרטיות
אחת הסיבות שבגללן אין לנו תשובה חד משמעית לשאלה כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי היא כי הפרויקט כרוך בעבודות בירוקרטיות רבות:
התהליכים הבירוקרטים האלו מתפרסים על פני מספר שנים, שבהם העבודות לא יוכלו אפילו להתחיל. ברוב הפרויקטים מסוג פינוי בינוי התהליך שעובר עד לקבלת היתר הבניה ארוך לפחות פי שניים ממשך הבניה בפועל.
הטפסים הבירוקרטים אולי נראים כמעיקים או מעכבים, אך הם חשובים בכדי לוודא שהעבודות על הבניין שלכם נעשות בצורה חוקית ועל הצד הטוב ביותר.
אחד מהטפסים הבירוקרטיים המורכבים ביותר שמשפיעים על כל עבודת פינוי בינוי היא קבלת היתר בנייה מהמעוצה המקומית או העירייה. מדובר באישור החשוב ביותר בתהליך, במיוחד אם אתם רוצים תכנון מוקפד עם כל האלמנטים החדשניים, כיווני אוויר ואור איכותיים, בניה מתקדמת עם אלמנטים ירוקים, הפרדת שימושים והפחתת מפגעי רעש וריח, שילוב מערכות והתכנסות שלהם בצורה טובה בתוך מערכות הבניין והדירות ועוד אילוצים רבים וחשובים.
תהליך קבלת היתר בנייה הוא תהליך מורכב בפני עצמו שיכול לקחת זמן, אך הניסיון שלנו לימד אותנו שההמתנה עבורו לרוב מאוד משתלמת.
משך הזמן תלוי באנשי המקצוע שלכם
אחד מהגורמים שיכולים להשפיע על אורך הפרויקט, לטובה אך גם לרעה, הוא אנשי המקצוע שמלווים אתכם.
בכל פרויקט של פינוי בינוי משתתפים עשרות גורמים מקצועיים בשלבי התכנון והביצוע.
מטעם היזם ניתן למנות – עו"ד, אדריכל, שמאי, חברת מדידות, קונסטרוקטור, אדריכל נוף, יועץ תנועה, יועץ התגוננות, יועץ נגישות, יועץ בניה ירוקה, חשמל, אינסטלציה, נגרות, מסגרות, אלומיניום, אקוסטיקה, תרמי, אנשי מכירות, אנשי כספים מנהלי עבודה, בקרת איכות, בנקאים, טפסנים רצפים ועוד רבים אחרים.
מטעם בעלי הדירות הרשימה מצומצמת בהרבה וכוללת – מפקח בניה בפינוי בינוי מטעם בעלי הדירות, עו"ד דיירים, שמאי, יועץ ביטוח, יועץ מס.
כל הגורמים האלו זקוקים לזמן בכדי לעבוד ובכדי להעניק לכם את השירות הטוב ביותר, מה שיכול לעכב את קבלת הבניין המוגמר – אך מנגד יכול להבטיח לכם את בניין החלומות שלכם.
משך הזמן תלוי בעבודות התכנון
נתון אחד שאנשים רבים לא לוקחים בחשבון בזמן תהליך העבודה על פינוי בינוי הוא תכנון הבניין החדש.
מדובר בשלב בעבודה שאי אפשר לעשות מראש, אלא רק לאחר שמתקבלים מספר אישורים אחרים ורק לאחר שהאדריכלים המובילים את הפרויקט למדו להכיר את הבניין והשטח בצורה טובה.
עבודות תכנון הן עבודות הדורשות זמן, ובצדק. אלו העבודות שיבטיחו לכם את הבניין הטוב ביותר האפשרי שתוכלו להנות ממנו לאורך שנים רבות ללא ליקויים וללא בעיות.
למרות זאת ישנם מוסכמות וישנן אבני דרך או בשם המקצועי בהסכם "תנאים מתלים". הם אלו אותם תנאים המנוסחים ומעוגנים בהסכם הפינוי בינוי.
תנאים אלו מכתיבים את לוחות הזמנים שעל היזם לעמוד בהם הן בשלב התכנון אך גם בשלב הביצוע. תנאים אלו מושתתים על אמות מידה הידועים בשוק, ובכך נותנים מסגרת זמנים כדי שבעלי הדירות לא יהיו "כבולים" לנצח בהסכם מול היזם.
אחד הגורמים החשובים המסייעים בגיבוש אותם לוחות זמנים, ובבוא העת גם בקרה ואכיפה שלהם, הוא המפקח מטעם בעלי הדירות, ולכן חשוב לצרף ולערב אותו כבר בשלב המו"מ על הסכם הפרויקט.
משך הזמן לא תמיד תלוי בכם
כשישראלים רבים שואלים כמה זמן לוקח פינוי בינוי הם נוטים לשכוח את עשרות האילוצים וה"בלתי צפויים" הקיימים בשוק ובתהליך המורכב בזה.
למרות זאת כפי שתיארנו מעלה קיימים אמות מידה מקובלות, לשמחתנו הם רק הולכות ומצטמצמות, אבל עדיין מדובר בכמה שנים, אם בעבר הממוצעים עמדו על כעשור עד לשלב עליה לקרקע ניתן לומר שכיום הזמנים הצטמצמו בערך בחצי, והנ"ל מעיד על שיפור משמעותי בהליכי הבירוקרטיים, רגולטוריים וכמובן הליכי הרישוי (הסטטוטוריים).
נכון, שלב פינוי הדיירים מהבניין הוא שלב קריטי שמסייע בהתנעת התהליך, אך מרבית העבודות והשלבים של פינוי בינוי לא תלויים בכם.
ברגע שצלחתם את השלב המשמעותי של מכרז פינוי בינוי, בחירת היזם, ניהול המו"מ המשפטי וחתימה על הסכם הפינוי בינוי – למעשה – כל מה שנותר לכם זה לחכות ולתת לאנשי המקצוע מטעמכם לפעול על הצד הטוב ביותר..
למרות זאת, ההמלצה שלנו לדיירים וועדי בתים שנכנסים לתהליך הארוך של פינוי בינוי היא להיות מעורבים בו עד כמה שאפשר. כדאי שתדעו כמה שיותר פרטים על התהליך, על משך העבודות ועל השלבים השונים בכדי שתוכלו להישאר בעניינים ולדעת בדיוק היכן הדברים עומדים בכל רגע נתון. אנו יכולים להעיד על כך שבעלי דירות מעורבים זוכים להתייחסות שונה ועניינית מכלל הגורמים הרלוונטיים.
אז כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי?
התשובה הקונקרטית יחסית לשאלה כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי היא שמדובר בתהליך שיכול לנוע על טווח רחב של שנים, החל מכ-5 שנים במקרים המהירים יותר ועד לכ-15 שנים במקרים האיטיים יותר.
מהירות השלמת הפרויקט תלויה בכל המשתנים שפירטנו למעלה ובעוד גורמים וכוחות נוספים שישפיעו על אופי ומשך העבודה.
בתחילת הדרך, סביר להניח שאף גורם לא יוכל להעניק לכם תאריך סיום סופי שהם יוכלו לעמוד בו, אך לאחר ששלבי הבירוקרטיה והתכנונים הקריטיים יהיו מאחוריכם תוכלו לקבל תאריך משוער אך די מדויק לסיום העבודות. ניתן לומר כי שלב הבניה הוא השלב המדויק והצפוי ביותר מכל השלבים השונים שתיארנו.
שלב הבניה בפרויקט פינוי בינוי יכול לקחת 3 עד 10 שנים ותלוי בעיקר בכמות השלבים ובהיקף ומורכבות הפרויקט. עם שלב ה"עליה לקרקע" היזם מעניק "גאנט" שהנו לוח זמנים הכולל אלפי סעיפים, כך שמפקח הבניה מטעמכם יכול בכל רגע נתון לדעת אם ישנה חריגה מלוחות הזמנים הצפויים. וכמובן משך הבניה המשוער עד לשלב מסירת הדירות.
התהליך קל ונעים כשעושים אותו עם מקצוענים
לסיכום, ראינו שהתשובה לשאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי היא מורכבת ותלויה במספר רחב של גורמים, לרבות אנשי המקצוע שאיתם תעבדו לאורך הדרך.
מהסיבה הזו, חשוב להשקיע בבחירת אנשי המקצוע שלכם ולוודא שאתם מוקפים באנשי מקצוע שישימו את האינטרסים שלכם בראש מעייניהם – וזה בדיוק מה שאנחנו עושים.
נשמח ללוות אתכם בתהליך שלכם, להעניק לכם שירותי פיקוח קפדניים ולהיות שם בשבילכם לאורך כל הדרך.
אנחנו מזמינים אתכם לקבוע איתנו פגישת היכרות ולשמוע על כל הטוב שאנחנו מציעים בטלפון: 073-7873838.
או השאירו לנו פרטים בטופס ונחזור אליכם בהקדם
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2024/11/כמה-זמן-לוקח-תהליך-פינוי-בינוי.jpg6611024צוות אפיקים הנדסהhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgצוות אפיקים הנדסה2018-01-20 13:47:002024-12-18 13:23:59כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי?
המדיניות העירונית העכשווית, שמכתיבה עיריית גבעתיים בכפוף לעקרונות תכנית המתאר, המתהווה בימים אלה ממש, מנסה להשליט סדר ברחבי העיר בזירת ההתחדשות העירונית.
על אף הרצון הטוב של כל הנוגעים בדבר, בדיקה מדויקת ויסודית שביצענו במשרדנו בעבור מס' מיזמי נדל"ן פוטנציאלים, מוכיחה, כי קיימת סתירה מטרידה בין העקרונות המנחים. זה אחר זה מתגלים מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי בגבעתיים כלא ישימים מעשית ונכשלים במבחן הכלכליות.
ראשית, לנוחות הקוראים – מילון מונחים :
יח"ד :יחידות דיור = דירות מגורים
יח"ת : יחידות תעסוקה = משרדים
יח"מ :יחידות מסחר = חנויות
הליך "עיבוי-בינוי" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים :חיזוק הבניין הקיים, הרחבת שטח הדירות הקיימות עד 12 מ"ר ממ"ד ועד 12 מ"ר מרפסת מקורה, תוספת קומות חדשות ובהן דירות עבור היזם והגדלת השטח הציבורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.
הליך "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים :הריסת הבניין הקיים, בניית בניין חדש במקומו לרבות מרתפי חניה תת קרקעיים. הדירות החדשות שמקבלים הדיירים נותרות בשטחן המקורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.
הליך "פינוי-בינוי מתחמי" מכוח חוק פינוי בינוי בגבעתיים :הריסת קבוצת בניינים קיימים ובניית בניינים חדשים במקומם. הדירות החדשות מקבלות 12 מ"ר ממ"ד ו- 12 מ"ר מרפסת. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות תב"ע באישור הוועדה המקומית ובאישור הוועדה המחוזית ואח"כ באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.
מכפיל יח"ד :כמות הדירות שניתן לבנות ביחס לכמות הדירות הקיימות.
מכפיל פלדלת :שטח הדירות החדשות ביחס לשטח הדירות הקיימות.
קו בניין תב"עי :המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תכנית בניין עיר.
קו בניין תמ"אי :המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תמ"א 38.
דוגמאות לסתירות במסמכים המנחים – תמ"א 38 גבעתיים :
דוגמה #1 :
המתחם הבנוי הקיים גובל ברחוב כצנלסון, ובכיווניו האחרים גובל ברחובות צרים.
במתחם מתגוררות כיום 151 משפחות ב-15 בניינים בני למעלה מ- 50 שנה, שגובהם 2 עד 3 קומות מעל קומת הקרקע. משפחות אלה משוועות לחידוש המתחם.
המתחם ששטחו 7.5 דונם ממוקם באזור המכונה בתכנית המתאר "לב העיר" וע"פ עקרונותיה, לרבות התשריט, ניתן לבחור ביישום כל אחד משלושת ההליכים הבאים : "עיבוי-בינוי" או "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 או "פינוי בינוי מתחמי".
הליך "עיבוי בינוי" לא בא בחשבון בהסתמך על דו"ח מהנדס בניין, הקובע שהבניינים בנויים מ"חומרים נחותים" שגם אם יקיפו את קירותיהם בקירות חיזוק, הם לא ישרדו רעידת אדמה.
הליך "הריסה ובניה מחדש"מעניק מכפילים לא ריאליים :
עבור הבניינים הגובלים ברחובות המשניים : מכפיל יחה"ד – 1:2, מכפיל פלדלת – 1:2.3. עבור הבניינים הגובלים ברחוב הראשי : מכפיל יח"ד – 1:2.3, מכפיל פלדלת – 1:2.6.
ביודענו שמחיר מכירה למ"ר פלדלת באזור זה בגבעתיים עבור דירה "רגילה" : 25,000 ₪, ועבור דירה "מיוחדת" (גן, דופלקס, פנטהאוז) : 30,000 ₪, קיים ספק רב באשר לרווחיות המיזם בכפוף למגבלות אלה.
הליך "פינוי-בינוי מתחמי" דורש מאתנו לוותר על 50% = 3.75 דונם לטובת צורכי הציבור ובידינו יישארו 3.75 דונם בלבד.
על אף שהתכנית מבטיחה מכפיל יח"ד = 3 ומכפיל פלדלת = 4, היא גם מגבילה אותנו ב- 60 יח"ד לדונם (מדוד בשטח שנותר לאחר ההפקעה). מכאן שניאלץ להסתפק ב- 225 יח"ד בלבד. המכפיל המתקבל במקרה זה = 1:1.49 כמובן אינו ריאלי. התוצאה : במתכונת הקיימת לא יימצא פתרון ל-151 משפחות כנגד רעידות אדמה ו/או כנגד מתקפת טילים.
דוגמה #2 :
המתחם הבנוי הקיים ממוקם סמוך לביה"ס "ברנר". ע"פ תשריט תכנית המתאר המוצעת, הוא מיועד להליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. כיום מתגוררות 94 משפחות במתחם ששטחו 6 דונם. הפקעה בשיעור 50% ובסך 3 דונם תותיר בידינו 3 דונם בלבד. מגבלת 60 יח"ד לדונם תיתן – 180 יח"ד, דהיינו מכפיל – 1.9. שוב : מכפיל לא ריאלי. על אף שהמתחם מיועד ל"פינוי-בינוי בדגש מגורים", מצאנו כי ניתן לקבל פיצוי עבור 102 יחה"ד (שלא נקבל במסגרת מכפיל יח"ד המובטח – 1:3), שטחי מסחר ותעסוקה. אלא שעל אף הרצון הטוב, ידוע היטב כי מחיר מכירה למ"ר באזור לשטחי תעסוקה ומסחר עומד על מחצית ממחיר מכירה למ"ר מגורים. כלומר : ע"מ ליהנות מערך שווה ל- 102 יח"ד שלא נקבל, נזדקק ל- 204 יח"ת (משרדים) ויח"מ (חנויות). גם אם ננצל את גובה הקומות המותר לא נצליח ליישם זאת. כאן ראוי לציין, כי מתוך 3 דונם שנותרים למגורים, 1.5 דונם מיועדים לשטח ירוק חופשי מבינוי. עובדה זו מקשה עוד יותר על המשימה שגם כך בלתי אפשרית בעליל.
דוגמה #3 :
לפנינו שלישיית מגרשים בשולי העיר המערביים, הכלולים בגבעת רמב"ם. בדיקה יעילה תראה שבהם 38 יח"ד ב- 1.7 דונם סה"כ. כאן עקרונות המדיניות מחייבים הליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. תנאי הסף הוא שטח קרקע מינימאלי = 4 דונם. 50% מופקעים לטובת צרכי הציבור. אנו נותרים עם 2 דונם בלבד. סה"כ כמות דירות קיימות = 90, סה"כ כמות דירות חדשות = 120. ברור לכולנו כי מכפיל יח"ד בסך : 1.33 אינו ישים.
גם כאן נותרים הדיירים ללא פתרון, מכיוון שעקרונות התכנית לא מספקים אפשרויות בחירה נוספות.
דוגמה #4 :
ברחוב טייבר, במגרש הקטן מ- 480 מ"ר, ניתנת זכות הבחירה בין הליך "עיבוי-בינוי" לבין הליך "הריסה ובניה מחדש". הליך "הריסה ובניה מחדש" אינו מתאפשר כאן בגלל השטח הקומתי המצומצם המותר לבניה וגם בגלל המגבלה בגובה הבניין : 7 קומות (כולל קומת קרקע וקומת פנטהאוז), היות שכבר היום גובה הבניין הקיים = קרקע + 4 קומות מלאות. כך שהאופציה היחידה העומדת בפנינו היא הליך "עיבוי-בינוי". אלא שגם כאן המציאות החדשה טופחת על פנינו. ע"פ העקרונות החדשים לא ניתן לבנות תוספת ממ"דים מעבר לקווי הבניין התב"עיים. הוראה זו מותירה את כל יחה"ד הקיימות ללא אפשרות לקבל פתרון מיגון נגד טילים. גם אם יסכימו כל הדיירים הקיימים לקבל תוספת מרפסת בסך 6 מ"ר כ"א, הרי שגם היזם אינו "חוגג" כאן. עליו חלה המגבלה במכפיל יחה"ד בסך 1.5. התוצאה : בניין זה יישאר במצבו הבלוי והעגום הנוכחי ללא תקוה הנראית באופק.
לסיכום : אין די ברצון טוב של הרשות המקומית, אלא עליה גם לגבש מדיניות עירונית שעקרונותיה "יעבדו", לא יסתרו זה את זה ויאפשרו פעילות נדל"נית בעיר לרווחת כלל תושביה.
אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".
נהוג להסתכל על עסקת תמ"א 38 כאל "עסקת נטו" עבור הדיירים, ז"א שהדיירים לרוב לא מוציאים שקל מכיסם (אלא אם כן מעוניינים בתוספות שלא הובטחו בשלב החוזי), היזם ישלם גם עבור חבויות המס של הדייר כתוצאה מההטבות אותן מקבל במסגרת פרויקט תמא 38.
כתוצאה מההנחה הזו מתרחשים המון תהליכים ומתקבלות החלטות ברמה התכנונית המשפיעות על התמורה הישירה של הדיירים, וזאת כדי להקטין חשיפת המס ליזם וליצור כדאיות כלכלית שכה חשובה להצלחת הפרויקט.
במאמר הנ"ל נדון במספר סוגיות מהותיות במיסוי פינוי בינוי ובמיסוי תמא 38 בהם אנו נתקלים מדי יום.
לפני שנתחיל נבצע הבחנה ברורה בין עסקאות פינוי בינוי לבין תמ"א 38 2 שהיא למעשה פינוי בינוי מכוח התמא 38. שתי העסקאות שונות לחלוטין, ראשית מבחינת סף יחידות מינימאלי הנדרש בפרוקיט פינוי בינוי ועומד היום על 24 (יחידה לעניין זה יכולה להיות גם חנות או שטח מסחרי אחר לצורך העניין). בעסקת פינוי בינוי לא מעניין את היזם שנת קבלת היתר המקור, ואין חשיבות לבדיקת זכויות מכוח תב"ע או תמ"א 38, כי הרי יוצרים זכויות "יש מעין" בהליך שינוי תב"ע נקודתית.
מס שבח בפינוי בינוי:
סוגיית הפטור ממס שבח בעסקאות פינוי ובינוי מצויה בפרק חמישי – 4 (להבדיל מהפטור בתמ"א 38 עליו מדובר בפרק חמישי – 5(.
בתחילה קבע החוק כי יתקבל פטור מלא ממס במידה וקיבלו הדיירים תמורה העונה לאחת משלושת החלופות הבאות:
תתקבל דירה של עד 120 מ"ר.
תתקבל דירה בשווי של עד 150% משווי דירתו הנוכחית ללא זכויות הבניה. (הסעיף הזה הווה בעיה והתגלה כלא רלוונטי מכיוון שלא היתה יכולת לתמחר דירה שעוד רגע הולכת להיהרס ולכן פנו כולם לחלופה של 120מ"ר.
ב2012 תוקן חוק מיסוי מקרקעין ונקבע בו חלופה יותר ריאלית, הפוטרת את הדייר מתשלום מס שבח בעסקת פינוי בינוי וזאת במידה וקיבל דירה בשטח של עד 150% משטח דירתו הישנה (מוגבל עד 200מ"ר).
עבור כל מטר שיתקבל אצל הדייר ובגינו לא התקבל פטור ישלם היזם מס מהשווי הבנוי, הוצאה כבדה מנשוא עבור היזם, ולכן יזמים עושים כל שביכולתם כדי לא לחרוג מהפטור הניתן לדיירים במסגרת פינוי בינוי.
יתרון נוסף הנועד להמריץ עסקאות פינוי בינוי הוא היכולת לפצות דיירים במזומן להבדיל מעסקאות מכוח תמ"א 38 שם היזם יחויב במס עבור כל שקל פיצוי אשר סיפק לדייר ולכן האופציה פחות שימושית, ולכן נאלצים יזמים לפצות דיירים בשירותי בניה, או שירותים נוספים אותם יכולים לנכות כהוצאות מוכרות.
לצורך הדוגמא במידה והתקרה הפטורה בפרויקט פינוי בינוי מסוים הנה 150 מ"ר והיזם נתקל בדייר מבוגר שלא מוצא עניין בדירה כה גדולה, יש ביכולתו להעמיס הוצאות כרוכות + מזומן, ובכך להעניק לדייר למשל 120 מ"ר + X ₪ פיצוי. בכך מתאפשרת גמישות גבוה להבדיל מפרויקט תמ"א 38.
מס רכישה בפינוי בינוי:
בעסקת פינוי בינוי להבדיל מעסקת תמ"א 38 (שהיא למעשה עסקת קומבינציה) המכר הוא מכר מלא, ומכיוון שיש לנו מכר מלא נקבע בפרק חמישי-4 כי בעסקאות פינוי ובינוי יינתן פטור מלא ממס רכישה עבור הדירות שיבנו לדיירים.
ישנם שני מסלולים מקובלים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי, לכל אחד השלכות מס שונות:
"מסלול מיסוי" – כאשר יש למעלה מ-24 יחידות והיזם מעוניין להתחיל בהליכי תכנון לשם הכרזה, עליו לגשת לועדה הבין-משרדית של משרד השיכון והבינוי, לרוב לא ינתן פטור מהיטל השבחה.
"מסלול תכנון" – כאשר העיריה הכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי.
בהליך התחדשות עירונית? אל תוותרו על ליווי מקצועי של אפיקים הנדסה
קיבלתי דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 1 – כמה עלי לשלם?
סוגייה מאוד מעניינת שאנו נתקלים בה לא מעט לאחרונה. דיירים בעלי גג צמוד, בפרויקטים רחבי ידיים מבקשים פיצוי הולם שלרוב מגיע עד לכדי דירה חדשה. האם על הדייר לשלם מיסים?
אם הדייר מבקש את דירת הגג והתקציב מאפשר זאת , עמדתה של רשות המס עד לא מכבר הייתה כי בעסקה זו לא יינתן פטור, מכיוון שבתמ"א 1 ניתן לתת עד 25 מ"ר פטור, וכאן נותן היזם דירה חדשה.
אם אין פטור רואה רשות המס לנגד עיניה עסקת חליפין, והמשמעות היא שהדייר למעשה מוכר לקבלן את הדירה שלו (למשל 2.5 מש"ח), וקונה דירה חדשה ששוויה לצורך הדוג' 3.5 מש"ח, את מס הרכישה היזם ישלם כנגזרת של מחיר הדירה החדשה. הדייר ישלם גם הוא עבור מחיר הדירה החדשה ובכך נאלץ היה היזם לשלם מס רכישה עבור 7 מש"ח, תשלום כה כבד שטרפד המון עסקאות תמ"א 38 1.
אם לא די בכך, על הדייר המוכר תחול חבות במס שבח, כאשר ניתן יהיה לנכות 2.5 מש"ח עבור שירותי בניה ועל 1M יאלץ היזם לשלם מס שבח.
עקב ריבוי המיסים בעסקאות מעין אלו, ראינו מספר שנים פרויקטים של תמא38 שלא יוצאים לפועל ואף נתקעים בשלבים מתקדמים כאשר היזם מבין את היקף ההוצאה.
לאחר פניה שנעשתה לרשויות המס, הצליחו להחיל את הפטור מכוח תמ"א 38 2 , על סיטואציות מעין אלו, ובהחלטת מיסוי 5285/13 נקבע כי במידה ויספק היזם אישור מהנדס המוכיח כי חייבים להרוס את דירת הגג במלואה כדי לקיים את הפרויקט, יאושר פטור של תמ"א 2.
הבשורה מבחינה פרקטית היא שאין פעמיים מס רכישה, אלא רק על מחיר זכויות הבניה הנמכרות ולא על מלוא מחיר הדירה. הקבלן מתחייב במס רכישה רק עבור הזכויות שמכר לו המוכר ז"א לא עבור מלוא מחיר המכירה, ומס שבח פטור לגמרי מכוח הפטור של תמ"א 38/2. בכך למעשה נפרץ הסכר ובניינים רבים נוספים נכנסו למעגל הכדאיות.
לדעתנו יש עוד המון מה לעשות מבחינה חקיקתית כדי לאפשר לפרויקטים רבים נוספים למצוא את דרכם ולהשתדרג במסגרת מגמת ההתחדשות העירונית אשר הופכת לחלק מרכזי בחייהם של תושבי מדינת ישראל.
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2016/05/תמא-38-1.jpg7801040מוטי בן ששוןhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgמוטי בן ששון2016-05-20 12:07:352024-11-11 18:00:13קיבלתי דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 / 1, כמה עלי לשלם?
בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.
לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.
גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.
ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.
76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:
סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.
על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.
מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.
מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.
מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:
קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.
מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016
1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?
2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?
3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?
4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?
5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?
6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?
7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?
8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.
9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?
10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?
במאמר זה נשפוך מעט אור על נושא חישובי שטחים בדירות מגורים, בדגש על תמ"א ופינוי בינוי.
קיימות מספר שיטות מדידת שטחים בתמא ופינוי בינוי, והן מספר הגדרות ומונחים בהם עושים שימוש גופים שונים. למשל, שטח הדירה בנסח הטאבו לא תמיד יהיה תואם לשטח הדירה לצורך חישוב הארנונה ו/או לשטח הדירה הנוכחי.
אם כן, כיצד עלינו לנהוג בתור יזמים בבואנו לספק הצעה לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית? או לחילופין, איך עלי לנהוג בתור דייר כדי להבטיח שתוספת הבנייה מחושבת כהלכה, ולוקחת בחשבון את השטח הנוכחי? מהי יחידת המדידה הקובעת? ואיך ניצור שפה משותפת?
מהו שטח הדירה
השיטה המכרעת אשר מגדירה באופן ברור את תחשיב המדידה, ואשר עליה ניתן לבסס כל הצעה או הגשה להיתר, נקבעה בצו המכר (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח – 2008.
טופס זה מגדיר בסעיף 5 כי שטח הדירה הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר ע"י הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות הדירה. בתוך זה מגדיר מהם קירות חוץ ומהו קיר משותף.
אנו ממליצים מאוד לקרוא ולהפנים את תוכן הטופס
אופן מדידת שטחים בפינוי בינוי ותמ"א
אדריכלים מאוד אוהבים לעשות שימוש במדידה גראפית – גרמושקה, צילום של ההיתר והסקה של המטראג' הקיים. על-סמך מדידה זו נוטים יזמים רבים להציע את הצעתם לדיירים – הצעה אשר הינה פחות מדויקת, שכן קשה להעריך את שטח הדירות בפועל ללא מדידה פיזית.
במידה והובטח לדייר 25 מ"ר תוספת בפרויקט – עבור הדייר תוספת זו צריכה להיעשות מהבנוי (הקיים). גם כאשר הדייר חרג, או סגר מרפסת לפני מספר שנים, מבחינתו לא תתקבל כל צורת חישוב אחרת, שכן הוא לוקח את הבנוי הקיים כעובדה מוגמרת. מבחינה משפטית ההרחבה בוצעה באופן לא חוקי, אך השאלה הינה שאלה מסחרית ולכן נצטרך לספק לו את התוספת בערך מוחלט (תוספת על הקיים הנוכחי).
על כן, מדידת שטחים הנכונה והמדויקת ביותר תתאפשר בעזרת מודד לייזר המבקר פיזית בנכס ומודד דירה אחר דירה. כמובן בהתבסס על ההנחיות של צו המכר כאמור מעלה. לעניין עיתוי הבדיקה, מומלץ לעשותה כמובן בטרם הגשת ההצעה לדיירים.
גישת הביניים של חלק מהיזמים, אשר חוסכת בעלויות, היא מדידה של דירה טיפוסית וממנה השלכה לגבי שאר הדירות, אך ישנו כמובן סיכוי לפספס דירה אשר ביצעה הרחבה/חריגה.
אחת הבעיות איתן צריך להתמודד היזם בשלב המדידה הראשונית הינה בעיה פסיכולוגית גרידא. דיירים מסוימים נוטים להעריך את גודל הנכס שלהם ביתר, ובשל כך נוטים להרים גבה כאשר מבשרים להם את שטח הדירה האמתי שלהם.
לאחר הבנה מדויקת של הבנוי הקיים (על כל חריגותיו), קיימת שאלה מוניציפאלית, וזו האם החריגות המסוימות מוכרות ע"י הרשות המקומית (שכן אז אין מדובר בחריגות אלא בתוספות/סגירות מאושרות)? את התשובה יספקו היועצים השונים (לרוב האדריכל המתכן). ומכאן יוכל להציע היזם הצעה מושכלת לדיירים.
פרויקט מוצלח יותר עם בקרה ופיקוח בניה של אפיקים הנדסה – ללא עלות
סטיות כבילות ומותרות
בצו המכר ישנה התייחסות לעניין הסטייה המותרת. בזמן ביצוע הבניה תיתכן סטייה של עד 2% במידות ועד 5% בכמויות (ברזים קרמיקה, עיצוב, ריצוף וכו'), שלא מזכה את רוכש הדירה בפיצוי.
שימו לב כי הסטיות המותרות בצו המכר נוגעות לשלב שבין היתר הבניה לבין התוצר הסופי.
אך בהתחדשות עירונית היזם מספק הצעה לדיירים הרבה לפני קבלת ההיתר, ולכן, בהסכם הפרויקט מול דיירים חייבת להיות התייחסות שונה ומוגדרת לשני פרקי זמן:
האחד, ממועד חתימת הסכם עם הדיירים ועד ההיתר,
והשני, ממתן ההיתר ועד התוצר הסופי.
הסיכוי לחריגה בין המובטח בחוזה לבין הזכויות שיינתנו ע"פ היתר הבניה, הינו גבוהה בהרבה מסיכויי החריגה בשלב הביצוע עצמו, ומכאן השוני המהותי בין שתי התקופות. למרבה הפלא, לא קיימת התייחסות לסוגיה חשובה זו מצד המחוקק. לכן, על הדיירים לנהוג ביתר תשומת לב לסטיות מותרות, סבירות ומקובלות, בשלב החוזי.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י חברת פיקוח בניה אפיקים הנדסה ובכפוף לתנאי השימוש באתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
