מאמרים מקצועיים

במסגרת בחירת יזם להובלת פרויקט פינוי בינוי הינכם נדרשים לנהל התמחרות על מנת למקסם את התמורה הניתנת לכם. מבין הסוגיות שיבחנו, עולה השאלה כיצד נבחנת האיתנות הפיננסית של היזם – איזה מידע עלינו לחפש, אילו שאלות עלינו לשאול, וכיצד להצליב את כל המידע לצורך גיבוש תמונת מצב פיננסית שתביא אותנו לחוף מבטחים.

מדוע חשוב להבין את המצב הפיננסי של היזם בפרויקט התחדשות עירונית

בענף התחדשות עירונית בישראל פועלות, נכון להיום למעלה מ- 1,400 חברות. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט כ- 35% מהחברות הפעילות בתחום התחדשות עירונית נמצאות בסיכון גבוה, בשנת 2020 כ-350 חברות פעילות בתחום הגיעו לכשל פיננסי, וכ-250 חברות נוספות הפעילות בתחום נמצאות ברמת סיכון גבוהה.

מעבר לשקט הנפשי והביטחון ש"בחרנו נכון", עצם ביצוע בדיקת הנאותות הפיננסית, יש בכוחה לספק רוח גבית להחתמת בעלי הדירות, הקניית תחושת שקיפות בקרב כל בעלי הדירות והגעה לרוב הדרוש לקידום הפרויקט.

בהמשך המאמר נרחיב אודות חשיבות בדיקת הנאותות הפיננסית אותה עליכם לבצע בבואכם לבחור יזם לקידום וביצוע פרויקט פינוי בינוי.

כבר לא צריך לרכוש קרקע:

אם ביזמות המסורתית נהוג "להשכיב כסף", הרי שבתחום התחדשות העירונית כל שעל היזם לעשות הוא לחתום על עסקת פינוי בינוי, גם בעיני רשויות המס יום העסקה הוא הגעה לרוב הדרוש עפ"י חוק. בעבר, כדי לקדם פרויקט הכולל מאות יחידות דיור היה צורך ביזם עם כיסים עמוקים, וכיום תנאי הסף כמעט ולא קיימים, הפיתוי גדול מאין כמוהו, יזמים המצליחים לשווק את עצמם הופכים למגה סטארים ומחתימים עשרות של מתחמים ופרויקטים, וזאת עוד לפני שסיימו פרויקט אחד (לעתים אף לפני שהתחילו לבצע פרויקט אחד).

העיוות המתואר כאן, גרם בעשור האחרון ליזמים רבים אשר פעלו בתחום ההתחדשות העירונית לפשוט רגל, ולהותיר מאחוריהם נזקים כבדים. מעבר למקרים המתוקשרים, עליהם ודאי שמעתם, ישנם עוד רבים וטובים שנכנסים להליכי חדלות פירעון , מוגבלויות בבנקים וזה רק קצה הקרחון. כל עוד תנאי הסף כה נמוכים – סביר להניח שמקרים אלו ילכו ויתעצמו.

הליווי הבנקאי אינו חזות הכל:

ה"ליווי הפיננסי הסגור" הוא אותו בנק אשר יזרים את החוב הבכיר ויפקח על התקדמות הפרויקט (לחץ כאן לקריאה נוספת אודות חשיבות הפיקוח והליווי הפיננסי).

לא בכדי הפך הליווי הבנקאי מעין "חותמת איכות" – עורכי דין המייצגים בעלי דירות תולים את כל תקוותיהם באותה התחייבות חוזית של היזם לליווי בנקאי – וכאן מפספסים את מהות הבדיקה הפיננסית.

הליווי הבנקאי הנו תנאי מתלה בכל פרויקט פינוי בינוי והנו הכרחי ביותר לקיום הפרויקט. למרות זאת, לא נוכל לתלות את הצלחת הפרויקט בהשגת ליווי פיננסי אשר עתיד להתקבל בעוד מספר שנים, עם קבלת היתר הבניה המיוחל.

נשאלת השאלה האם היזם יוכל לקדם את הפרויקט ולהשקיע את מיליוני השקלים הנדרשים לקידום התב"ע בצורה יעילה ורציפה, מבלי להתעכב באמצע ולחפש שותף או קרן חיצונית שתעמיס על תקציב הפרויקט ורק תרחיק את היזם מהשגת פרויקט רווחי דיו על מנת להשיג את הליווי הבנקאי?

ואילו הגיע היזם לשלב הליווי הפיננסי בסמוך לקבלת ההיתר – האם כעת יוכל להזרים מיליונים רבים בתור הון עצמי? או שמא גם הפעם יידרש להשלמת הון?? (הלוואת מזנין), הכנסת שותף פיננסי, או אולי בכלל למכור את הפרויקט בדרך ליזם אחר?

אלו רק חלק מהשיקולים וההשפעות הנגזרות מאיתנות פיננסית ושיקולים תזרימיים אשר יזמים (גדולים כקטנים) חווים באופן יום יומי. בעלי הדירות והיועצים השונים אינם חשופים לשיקולים אלו.

מרגע שנחתם הסכם פינוי בינוי מול היזם, כל שנותר הוא לבקר אחר קיום אבני הדרך הראשיות, ולקוות שעשינו את הבחירה הנכונה – מכאן חשיבותה העצומה של בדיקת הנאותות הפיננסית של יזמי התחדשות עירונית.

איזה יזם מתאים לפרויקט שלנו?

אחת השאלות העקרוניות והנפוצות – האם נעדיף יזם גדול בעל ניסיון מוכח ?

לדעתנו, ישנו סף מינימאלי של ניסיון יכולות ומשאבים. למרות זאת, יש לשים את כובד המשקל על נכונות היזם ומידת הרלוונטיות שלו לפרויקט.

ישנם "יזמים גדולים" הנמצאים בסיכון, אין הגדרה זו פוטרת את בעלי הדירות מבחינת האספקט הפיננסי, גם בשנה האחרונה נתקלנו במספר חברות ענק שהסתבכו על רקע תזרימי.

מספר שיקולים נוספים עשויים להטות את הכף לטובת יזם בעל מידות קטנות יותר- למשל, החברות הגדולות מסועפות וכבדות, בצד התכנון ישנה פחות גמישות מול הרשויות וקושי במציאת פתרונות, רוב המחלקות פנימיות ולכן נוטים יותר "לדגור על הפרויקט" ולמרוח את תהליך הרישוי (בפינוי בינוי מריחת זמן משמעותה מספר שנים נוספות של המתנה).

בנוסף, מבחינת מדיניות גיוס הפרויקטים ומידת הפיזור של היזם, גם בקרב היזמים המוכרים ישנם אלו שמדיניות גיוס הפרויקטים שלהם שמרנית ובוחנת, ויש כאלו "אגרסיביים" שלוקחים מכל הבא ליד (בתור בעלי דירות נעדיף יזם שקול ושמרן כמובן), נתון זה אינדיבידואלי, משתנה בהתאם לתקופה, הלך הרוח של הנהלת החברה ועוד. לכן צריך לבחון נקודתית לאותה עת.

אלו הבדיקות שיתנו לכם שקט:

גיבוש תמונת מצב פיננסית של יזם התחדשות עירונית מורכבת ממכלול שלם של בדיקות, חלקן דורשות התמקצעות והבנה עמוקה בתחום הפיננסים, אך רובן אינן דורשות ידע נרחב וגם בתור בעלי דירות לא מיומנים תוכלו להסיק מסקנות ראשוניות לאחר קבלת התייחסות היזם לסוגיות הבאות:

1. זהות היזם וניסיון – קבלת ח.פ חברת היזם – יש להבין מי החברה הערבה לעסקה (להבדיל מחברת פרויקט SPC שתקום בעתיד) שנת הקמה, מספר עובדים מוצהר סיווג קבלני יש/אין, אופרציה קבלנית, גורמים מקצועיים, מחלקות החברה (מיקור חוץ?), חברות בנות ואחיות וכיצד משפיעות על החברה היזמית, האם יש שותפים ומה תפקידם? ניסיון החברה, חוות דעת לקוחות, ועוד'.
2. דוחות כספיים – האם היזם מוכן לספק לאנשי המקצוע מטעם בעלי הדירות דו"חות כספיים מבוקרים ושאינם מבוקרים מהשנה האחרונה לצורך בחינה יסודית של היחסים הפיננסיים? 
3. צבר פרויקטים – כמות הפרויקטים בתכנון/רישוי/מו"מ משפטי אל מול כמות הפרויקטים בביצוע או שהסתיימו בשנים האחרונות – נתון חשוב אשר ביכולתו להצביע על מידת השמרנות והלך הרוח של החברה כפי שהסברנו מעלה.
4. הצהרת רו"ח חברה – קבלת הצהרת רו"ח המבקר של החברה – האם בשנתיים האחרונות היו הסדרי חובות עם רשות המיסים והאם היו פיגורים בתשלומים פנסיוניים של העובדים.
5. תביעות – האם הוגשו נגד החברה או בעלי מניותיה (ישרים או עקיפים עד לבעלים הפרטיים הסופיים) תביעות משפטיות ע"י רוכשי דירות או בעלי דירות ב-5 השנים האחרונות?
6. מורשה חתימה –  קבלת אישור עו"ד בעניין מורשי החתימה בחברה – במידה וסמנכ"ל הכספים הנו מורשה חתימה בחברה נראה זאת כאינדיקציה חיובית ולהפך.
7. המלצה מבנק – יש להוסיף מכתב הפניה/המלצה מהבנק המלווה את הפעילות השוטפת של החברה לרבות ליוויים פיננסיים שהסתיימו.
8. דוח דירוג ומידע עסקי – הפקת דוח מאחת מחברות המידע העסקי, הצלבה עם נתונים שקיבלנו והעמקה – בעיקר בחלק של מודיעין עסקי.

לקריאה נוספת : פינוי בינוי – כך תהפכו את הבניין שלכם לאטרקטיבי | מפקח בניה בפינוי בינוי – דמות מפתח או בובה על חוט.

על מי מוטלת החובה לבדוק את היזם

אם תשאלו את העוסקים בתחום מי אמון על בחינת איתנותו הפיננסית של יזם תקבלו תשובות חלוקות – יכולת גיבוש תמונת המצב הפיננסית כרוכה בחלקה בהבנה מקצועית בתחום הפיננסים ובסוף מדובר במסקנות אמורפיות שאינן חד משמעיות. הסיבות הנ"ל גורמות לבחינה הפיננסית "ליפול בין הכיסאות" ולעתים אין מי שייקח אחריות לבחון סוגיה זו, יותר מכך, ישנם עורכי דין המייצגים בעלי דירות אשר נרתעים מלעסוק בסוגיה מחשש שמא יצטרכו לשאת באחריות.

כך או אחרת, חשוב כי בעלי הדירות יקבלו תשובות ברורות, אשר יסייעו להם בקבלת ההחלטות, וראוי כי בעלי המקצוע המובילים את תהליך המו"מ וניהול המכרז יסייעו בידיהם של הדיירים בסוגיות אלו וכך יוכלו לקבל את הביטחון להתקדם ולקדם את העסקה.

בתור חברת פיקוח וניהול פרויקטים הפועלת עבור בעלי דירות, התנסינו בניהול של עשרות מכרזי פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ, אנו שמחים לחלוק מהידע אותו צברנו וכמובן נשמח לסייע וללוות אתכם בכל שאלה, תפקיד מפקח הבניה מטעם בעלי הדירות הנו קריטי עבור הצלחת הפרויקט ויש להטמיעו כבר בשלב ההתמחרות ובחירת היזם. המפקח ממומן באופן בלעדי ע"י היזם ואינו כרוך בהוצאות או התחייבויות מצד בעלי הדירות. 

אם אתם בתהליך וטרם בחרתם מפקח, השאירו פרטיכם ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם

חברת מנהלת פינוי בינוי הפכה לחלק אינהרנטי בהליך הוצאתם לפועל של פרויקטי התחדשות עירונית. תחום מנהלות פינוי בינוי תופץ תאוצה בשנים האחרונות בעקבות צורך אמיתי וקשיים בגיבוש והולכה של בעלי הדירות לקראת התכנסות להסכם פינוי בינוי והוצאתו לפועל. המאמר הנוכחי נסביר מהי חברה מנהלת בפינוי בינוי ולמה כדאי לכם לשקול לשכור את שירותיה של חברה מנהלת.

שוק ההתחדשות העירונית משתכלל ומשנה את פניו:

הוגי התמ"א 38 ופינוי בינוי לא שיערו בנפשם כי התכנית שביסודה הייתה אמורה לתת מענה לאיום הטילים או אסון טבע שצפוי לפקוד את אזורנו בעשורים הקרובים יהפוך לכלי בעל חשיבות עליונה להתמודדות עם יוקר המחיה. וכך, מבלי שנשים לב צמחה התמא 38 ומשם האצה של תהליכי פינוי בינוי באיזורי הביקוש לממדים עצומים התופסים נתח גדול מהיקף הבניה החדשה.

עלייתן של חברות מנהלות בפינוי בינוי:

בפרויקט התחדשות עירונית פועלות כמה קבוצות אינטרסים – האחת היא קבוצת הדיירים אשר רוצים ליהנות מפירותיה של התכנית אשר מאפשרת להם לשדרג/לחדש במקרה של תמא 38 חיזוק, או "לזכות" בדירה חדשה במקרה של פינוי בינוי וזאת מבלי לשלם דבר. הקבוצה השנייה שייכת ליזם ואנשי המקצוע שלו, והקבוצה השלישית אלו רשויות התכנון ורשויות המס.

לכל קבוצה קיימים כאמור האינטרסים שלה ולמרות שהתכנית יוצרת מצב של WINWIN עדיין קיימים ניגודי אינטרסים מובהקים בין הקבוצות – היזם לעולם ירצה להרוויח כמה שיותר, הדיירים רוצים לקבל תוספות גדולות יותר ומפרט עשיר יותר, והרשויות מתנהלות עפ"י קובעי מדיניות אשר להם אינטרסים שונים מעת לעת. חלק מהעיריות מעודדות וחלקן מערימות קשיים (בכל מקרה קשה לומר שהעיריות מעודדות באופן גורף פרויקטים של התחדשות עירונית).

בתוך כל הסבך הזה עומדים להם בצריח הדיירים אשר תולים את כל תקוותיהם בעו"ד המייצג אשר אמון על התחום המשפטי גרידא וללא ניסיון בבניה, בניתוח פיננסי של חברות, בבניית תכניות עסקיות, או בתכנונים אדריכליים מורכבים. ללא כל אותם אנשי מקצוע, נשאר העו"ד ללא כלים פרקטיים לנתח את הצעות היזמים בצורה מיטבית ובשל כך מתקבלות החלטות בהסתמך על אינטואיציה בלבד.

פערי הידע של אותם עו"ד לא ניתנים לגישור. ובשל כך קמו להן בשנים האחרונות עשרות חברות מנהלת המספקות ניהול פינוי בינוי בפרויקטים של התחדשות עירונית, אותן חברות זיהו את הוואקום הקיים בשלבים המקדמיים של החתמת הדיירים – הם השלבים הקריטיים ביותר להצלחת הפרויקט לטובת הדיירים.

תפקיד חברת מינהלת בפינוי בינוי:

תפקיד חברת מינהלת פינוי בינוי הוא לייצג את הדיירים על שלל האספקטים המקצועיים והמנהליים ולספק מעטפת מקצועית מבחינת מינוי היזם, ייצוג משפטי, פיקוח הנדסי, ונציג מגשר לשאלות שוטפות:

1. מינוי עו"ד לדיירים אשר ייצג אותם מבחינה משפטית – לחברה המנהלת בפינוי בינוי ולעו"ד המייצג חייבת להיות שפה משותפת ושיתוף פעולה במספר פרויקטים קיימים – דבר המוזיל את העלויות ומאפשר עדכון שוטף ומהיר של הצדדים בהתקדמות תהליך הרישוי והתכנון.
2. לבחון את הפרויקט מבחינה תכנונית ע"י אדריכל מוסמך כדי להבין את התמורות המקסימאליות שניתן להפיק עבור הדיירים.
3. ע"י כלכלן מטעמה לבחון את הכדאיות כדי להכיר את סף הרווחיות לצורך ניהול מו"מ מסחרי איכותי אל מול היזם שיבחר וכדי לדרוש יותר עבור הדיירים כאשר יש מקום לכך.
4. לפנות ליזמים רלוונטיים וליצור הד תקשורתי ליצירת תחרות בקרב יזמים, לצורך קבלת הצעות תחרותיות מקבלנים.
5. לנתח ולדרג את הצעות היזמים ולהעבירם לנציגות הבניין בצורה אוביקטיבית.
6. לאחר חתימה על הסכם מחייב מול יזם תאכוף חברת המנהלת ע"י אדריכל או גורם מוסמך אחר את שלבי התכנון והגשת התכניות לועדות המקומיות ותוודא כי הם תואמים את הבטחותיו של היזם.
7. חברת מינהלת תפקח אחר שלבי הרישוי בועדות המקומיות ותקפיד לאכוף את מסגרות הזמנים כפי שנקבעו בחוזה מול היזם.
8. בעזרת מפקח בניה בפינוי בינוי, תפקח הנדסית על קצב ואיכות הבניה כדי להימנע מחריגות בניה ולאכוף את תקני האיכות הנדרשים.
9. נוכחות מפקח הבניה בפרוטוקול מסירת הדירות ומתן אישור לקיום התחייבויות היזם.
10. ווידוא רישום צו בית משותף ע"י עו"ד מלווה.

לפעילות האקטיבית ותהליכי הבקרה של חברות מנהלת בתחום פינוי בינוי לא קיימת אלטרנטיבה. כאמור, ללא חברת מנהלת המבצעת את כל אשר צוין מעלה, נשארים הדיירים בפערי ידע מקצועיים עצומים מול היזמים והקבלנים, חשופים לסיכונים שהם אינם מודעים אליהם ונדרשים לקבל החלטות גורליות וללא אינדיקציה מקצועית על התהליכים השונים.

לקריאה נוספת: כך תדעו שהיזם בעל איתנות פיננסית | מנהלים פרויקט פינוי בינוי? תהפכו את הבניין שלכם לאטרקטיבי

מקדמים פרויקט התחדשות עירונית? לייעוץ ללא עלות השאר פרטים

פרויקטים של פינוי בינוי הפכו לחלק מהותי בהתחדשות עירונית בערים רבות בארץ, במיוחד באזורים בהם התשתיות ישנות מאוד והמבנים אינם עומדים בסטנדרטים מודרניים של מגורים ובטיחות. תהליך של פינוי בינוי מאפשר הריסה או שיפוץ של מבנים ישנים, ומספק לדיירים דירות חדשות ומשופרות, תוך תרומה לצמיחה ולמודרניזציה הכוללת של השכונה.

מדריך זה נועד לאלו העושים את צעדיהם הראשונים בתהליך פינוי בינוי – בו נתאר את השלבים השונים בתהליך, החל משלבי התכנון הראשוניים ועד המעבר לדירה החדשה.

תהליך פינוי בינוי

שלבים בפינוי בינוי הם רצף מובנה ומתוכנן בקפידה, המבטיח מעבר חלק משלבי התכנון הראשוניים ועד לקבלת הדירה המשופצת או החדשה.

1. תכנון ואישור ראשוני

השלב הראשון בתהליך הוא בחינת הפרויקט ע"י היזם – מינוי אנשי מקצוע, ביצוע העמ דה של התכנון העקרוני המוצע ותחילת שיח מקצועי מול מחלקת ההנדסה לצורך קבלת אינדיקציה לגבי היקף ואופי הבינוי וגם כלכליות העסקה – תהליך פינוי בינוי מק דמי זה קרוי פרה-רולינג.  

בשלב זה של תהליך פינוי בינוי מיידע היזם את הדיירים על זכויותיהם, כמו גם על היתרונות שבהשתתפות בפרויקט. שלב זה כולל לעתים קרובות פגישות, משא ומתן ואף ייעוץ משפטי.

העירייה ממלאת תפקיד מפתח באישור הפרויקט ובודקת כי הוא עומד בחוקי התכנון, תקנות הבטיחות והפרוגרמה הציבורית אשר יוכלו לתמוך בגידול הצפוי בכמות התושבים בשכונה. לאחר שכל הצדדים מסכימים על התנאים, הפרויקט עובר לשלב הבא.

2. חתימה על חוזים ובחירת מפקח בניה

טרם תחילת הליך התבעון התבע"י, על הדיירים לחתום על חוזים עם היזם בו הם מביעים את הסכמתם לפנות את בתיהם באופן זמני.

חוזים אלו מתווים שלבים בפינוי בינוי ביניהם את לוח הזמנים (התנאים המתלים), התמורה, וכלל המנגנונים המסחריים והמשפטים, לרבות מכלול הבטוחות להבטחת תהליך הפינוי בינוי על שלביו השונים.

בשלב זה חשוב שלדיירים תהיה הבנה ברורה של תנאי הסכם הפינוי בינוי, כמו גם של הפיצויים הכספיים המגיעים להם על הוצאות המעבר הזמניות. עו"ד ה דיירים ינהל עבור בעלי הדירות את המו"מ לקבלת ההסכם הטוב ביותר לשמירה והגנה על זכויות הדיירים.

בנוסף, בשלב זה ממונה מפקח בנייה בפינוי בינוי שיפקח על הפרויקט. המפקח מוודא את רציפות הליך התכנון והתאמתו לתנאי ההסכם והתחייבויות היזם, כמו גם בקרה על איכות הבניה ועמידה  בכל תקני הבטיחות והאיכות, צמצום ליקויי הבניה ושמירה על איכות הביצוע המיטבית.

3. פינוי זמני

לאחר חתימת החוזים עם הגעה לרוב הדרוש, מתחיל היזם בהליכי התכנון שעשויים לארוך שנים רבות.

התהליך מתחיל בעבודה שוטפת מול רשויות התכנון עד לקבלת המלצה להפקדת התב"ע החדשה בוועדה המחוזית.

משם הליך רישוי מול ועדה מחוזית המסתיים באישור התב"ע ורישומה ברשומות לפי חוק, ומשם המשך הליך הגשת הבקשה להיתר בסמכות הועדה המקומית לתכנון ולבניה, משם קבלת אגרות והיתרים וחתימה על מסמכי הליווי הבנקאי עד מתן התראה לפינוי הבתים בכפוף לקבלת הערבויות הבנקאיות השונות והפקדת דמי השכירות.

במקרים רבים, הדיירים עוברים ליחידות דיור סמוכות. היזם מכסה חלק או את כל עלויות המעבר כולל שכירות, הובלה ואחסון במידת הצורך, כמו כן גם סיוע במציאת דירה חלופית.

תקשורת מלאה וברורה בין היזם לדיירים היא המפתח בשלב זה למעבר חלק. יש לספק לדיירים לוח זמנים ברור כמה זמן הם יצטרכו לשהות מחוץ לבתיהם, כמו גם כל עדכון על התקדמות הפרויקט.

4. הריסה ובנייה

בתהליך פינוי בינוי השלבים ממשיכים עם פינוי המבנה לשלב ההריסה אשר מתחיל לרוב בטקס חגיגי המציין את תחילת שלב הביצוע.

שלבי הביצוע מתחילים למעשה בהריסת המבנים הישנים וממשיכים בפינוי הפסולת ותחילת שלב הדיפון (יצירת הקלונסאות שיתמכו את חפירת המרתפים) ומשם תחילת חפירה.

לאחר שלב החפירה ופינוי באדמה מתחילים בשלב הביסוס, לרוב יציקת רפסודה ממנה יצמח הבניין – ראשית שלב השלד ולאחריו (או יותר נכון במקביל אליו) ממשיכים לשלב "המערכות" יש קוראים לשלב זה "גמר".

בכל שלבי הבניה בפינוי בינוי קיימים אנשי מקצוע רבים המבצעים ניהול ובקרת איכות – חלקם מייצגים את היזם, חלקם את קבלן המפתח, בנוסף ישנם אנשי מקצוע מטעם הבנק המלווה וגם מטעם העירייה.

למעשה, למרות שלכולם מטרה משותפת לקבל את הפרויקט הטוב ביותר, שולח כל בעל אינטרס מפקח מהזווית שלו, כך גם בעלי הדירות שולחים את מפקח הבניה מטעם הדיירים שיבחן בזמן אמת את התקדמות, רציפות ואיכות הבניה.

שלב הבניה יכול לארוך שנתיים ויותר, פרויקטים מורכבים בפינוי בינוי עשויים לקחת גם 5-6 שנים. משך הבניה תלוי בעיקר בהיקף הבניה וחלוקת הבניה לשלבים השונים, ישנם גורמים נוספים כמו מזג"א, שרשרת אספקה (בעיקר כוח אדם) וכמובן אירועים חריגים כמו כוח עליון ומלחמות שיכולים לעכב את לוחות הזמנים.

הסכם הפינוי בינוי צריך לתת מענה הולם בכל אחד מהעיכובים הפוטנציאליים. הסכם איכותי יכסה את בעלי הדירות בצורה (כמעט) הרמטית בכל תרחיש שלא יבוא.

הבניין החדש או המשופץ אמור לעמוד בתקני בטיחות מודרניים ויעילות אנרגטית ולהציע תנאי חיים וקהילה משופרים לדיירים. שלב זה של תהליך פינוי בינוי הוא גם השלב בו היזם משלב שדרוגים שונים, כגון חניה משופרת, מעלית, שטחים ירוקים ומערכות אבטחה חדשניות.

5. תקשורת ועדכונים במהלך תקופת הבנייה

 לאורך כל תקופת הבנייה, היזמים אחראים לעדכן את הדיירים על התקדמות הפרויקט כדי שידעו מתי הם צפויים לחזור לבתיהם.

במידה ומתרחשים עיכובים, על היזם להודיע זאת מיד לדיירים ולהציע חלופות או פיצוי במידת הצורך.

לתושבים עשויה להיות גם הזדמנות לבקר באתר הבנייה בפרקי זמן מסוימים, לעתים קרובות בליווי מפקח הבנייה, כדי לראות כיצד העבודה מתקדמת.

ביקורים אלה יכולים לעזור להפיג חששות לגבי לוח הזמנים ואיכות הפרויקט, ולהציע לדיירים הזדמנות להשמיע חששות או בקשות.

6. בדיקה לפני המעבר – שלב המסירה

לאחר השלמת הבנייה, ולאחר חיבור כלל המערכות (חשמל, מים,ביוב, תקשורת, גז) הבניין החדש חייב לעבור מספר בדיקות לפני שהדיירים מורשים לחזור לגור בו.

בין היתר נדרשת בדיקה מקיפה על ידי מפקח הבנייה, אשר מוודא כי הבניין בטוח ועומד בתקני האיכות המוסכמים.

כמובן מכלול תקני הבניה והאישורים השונים לפי חוק תכנון ובניה, לרבות בדיקות שונות של מעבדה מאושרת כחלק הליך קבלת טופס 4 והתאמת שטחי הדירות והשטחים הציבוריים להיתר הבניה.

במהלך שלב זה, הדיירים גם מוזמנים כדי לראות את הדירות החדשות שלהם, לבדוק אם יש בעיות פוטנציאליות, ולספק משוב, גם כאן מתלווה מפקח הפינוי בינוי ועורך פרוטוקול מסירה ראשוני וסופי ע ד למתן אישור לחתום על פרוטוקול המסירה ולקבל את הדירה החדשה והשטחים המשותפים.

7. חזרה לבית החדש

זהו השלב האחרון והמרגש ביותר בתהליך. לאחר מספר בדיקות סופיות, יכולים הדיירים להתחיל ולהתארגן לקראת חזרתם. היזם בדרך כלל מסייע בעלויות השינוע ומציע תמיכה כדי להבטיח מעבר חלק ונטול בעיות.

התושבים נהנים כעת ממרחב מגורים מודרני ומשופר, לעתים קרובות עם שירותים נוספים ושדרוגים שלא היו קיימים במבנה הקודם.

שלב זה מסמן את סופו של התהליך. משפחות ויחידים חוזרים לביתם ולקהילתם, כעת לבית נוח, בטוח ואטרקטיבי יותר.

8. שנת הבדק

כיום נהוג כי במסגרת סל הבטוחות מקבלים בעלי הדירות ערבות בדק אוטונומית להבטחת טיפול היזם בליקויים בניה המתגלים בשנת הבדק.

בשלב זה למרות שחוק המכר עומד לצדכם, ובמקום לגשת לבית משפט ניתן לפנות ועו"ד המייצג את בעלי הדירות להפעלת ערבות הבדק – בשלב זה עו"ד הדיירים יפעיל את מפקח הדיירים שיספק חוות דעת הנדסית אשר תשמש בבוא העת עילה לחילוט ערבות הבדק ככל שיוחלט לעשות בה שימוש.

שמירה על תהליך פינוי בינוי חלק ומוצלח

לסיכום, תהליך פינוי בינוי הוא מסע הכולל מספר שלבים, החל מביצוע התמחרות ובחירת יזם, דרך ניהול מו"מ להשגת הכם הפרויקט הטוב ביותר, שלבי התכנון והרישוי השונים, שלבי הביצוע, ולבסוף הליך מסירה ושנת בדק.

הכרות עם השלבים השונים היא המפתח להעמקה ולמידה התהליכים והנה בסיס הכרחי לתהליך מוצלח.

התהליך ארוך, מייגע ורצוף אתגרים. דיירים רבים משוכנעים כי בפרויקט שלהם הכל יהיה שונה ומהיר, נוטים להתאהב בתהליך של עצמם ומתעלמים מריבוי האילוצים והמורכבויות שמייצר תהליך פינוי בינוי.

על כן נדרש אורך רוח וסבלנות וכמובן הבנה רחבה – כזו שתאפשר לכם לעקוב אחר התקדמות הפרויקט.

רוצים לדעת עוד על התהליך והשלבים בפינוי בינוי? השאירו לנו פרטים