מכוני בקרה – הכירו את השותף החדש בהליך הרישוי

לאחר אסון ורסאי ופרסום מסקנות ועדת זיילר לעניין בטיחות מבנים, הגיע מנהל התכנון לכדי הבנה כי יש להקים גוף לייעול ושיפור תהליכי התכנון והביצוע וכך התקבלה החלטה על הקמת מכוני בקרה, מהלך שנדחה מספר פעמים ויצא לפועל בתאריך 06.07.2021 כיום פועלים 6 מכוני בקרה מורשים המחויבים לקבל כל בקשה המופנית אליהם ללא תלות במיקומו הגיאוגרפי של הפרויקט.

למעשה, מדובר בשותף חדש בפרויקט להליך הרישוי והביצוע, המטרות כמובן טובות ומבורכות אך קיימים אתגרים רבים – בעיקר בממשק בין הגופים – מכון בקרה ורשות הרישוי. בצד העלויות, כמובן הכל מושת על היזם (למעט רשויות כיבוי אש ופקע"ר).

במאמר זה נשפוך קצת אור על עבודת מכון הבקרה, חלוקת סמכויות מול היזם ורשויות הרישוי, עלויות, ומספר טיפים בהערכות לעבודה עם מכון בקרה.

מכוני בקרה - רישוי באמצעות מכון בקרה

מטרת מכוני הבקרה

מכון בקרה יכנס לפעולה החל משלב פתיחת הבקשה להיתר ועד קבלת תעודת הגמר. מטרות מכון הבקרה לפי הגדרת מנהל התכנון –

  • ביצוע בקרה הנדסית, בדיקה מקצועית של נספחי התכן – מעלה את רמת התכנון של המתכננים ואיכות הביצוע של הקבלנים.
  • ייעול הליכי הרישוי על ידי קיבוץ גורמים מאשרים במכון בקרה – כלי עזר גם לעורך הבקשה.
  • שיפור איכות הבניה על ידי עמידתה בהוראות התכן וקוד הבניה – בחינה והתאמה לתקנים המעודכנים ביותר.

למי זה רלוונטי

חובת ליווי של מכון בקרה נכנס לתוקף ומחויב עפ"י חוק עבור סוגי הפרויקטים הבאים : בנייה רוויה חדשה למגורים, מבנה המכיל 6 יחידות דיור לפחות, מבנה בן 2 קומות לפחות, גובה המבנה עד 29 מ', בקשות להיתר במסגרת תמ"א 38/2. (חיזוק ותוספות – תמ"א 38/1 – אינו מחויב מכון בקרה).

חלוקת התפקידים בין מכון הבקרה לרשות הרישוי:

הוגי מכוני הבקרה ניסו לחלק סמכויות מבלי ליצור כפילויות, וזאת במטרה כאמור לייעל את הליכי התכנון והבניה. בפועל, אנו מזהים מספר כשלים מובנים וכאלו שעוד יתגלו בתקופת ההרצה, ושנות הפעילות הראשונות של מכוני הבקרה, בתקווה כי יצליחו לעמוד ביעדים השאפתניים לשמם נוצרו.

באשר לעבודה מול יועצים – מכוני הבקרה אינם מחליפים את עורכי המשנה (יועצים), אך מבטל עבודה מול רשות הכבאות ופקע"ר.

מכוני בקרה – הרצה ראשונית

במשרדנו מקודמות מספר בקשות להיתר בליווי מכון בקרה, בקשות אלו מלוות ע"י מכון בקרה עפ"י בחירתו של היזם, עוד מהתקופה בה שימוש במכוני הבקרה היה בגדר רשות ואף ניתן תמריץ מהמדינה ע"ס 20,000 ₪ . בקשות אלו הם הראשונות המצויות בשלב בקרת תכן בשילוב מכון בקרה.

על פי מצגת מנהל התכנון מדובר בהליכים המיועדים להתבצע במקביל. בפועל התהליך מסורבל דיו, וגורם לעיכוב נוסף כיוון שעד שהרשות המקומית לא מסיימת בדיקת תכנית להיתר וקליטת כל התנאים להיתר, אין באפשרותה להעביר בקשה ברישוי זמין לטיפול בקרת תכן הנדסית במכון הבקרה.

כמובן שלא איבדנו זמן יקר ופנינו באופן יזום עם כל החומר הנדרש (יש לא מעט !) למכון בקרה ודאגנו לבדיקה ללא תלות ברישוי זמין. בכך חסכנו זמן יקר ויצרנו מצב בו הבקשה תגיע למכון בקרה כבר לאחר בדיקה, שם הסתיימה הפרוצדורה של מתן אישור ברישוי זמין תוך זמן קצר.

רשימת דרישות של מכון בקרה חרגה מהדרישות שהיו בתיק מידע / מהנדס חיצוני מטעם העירייה/מחלקות ורשויות שונות, גרמה לזמן והוצאת כספים נוספים. הפתעות הם מנת חלקם של היזמים ומנהלי הפרויקטים, למרות זאת, תמיד נעדיף להיערך לפני כל שלב ולעדכן את האקסלים כך שגם מחלקת הכספים לא תופתע.

כמה נשלם עבור שירותיו של מכון בקרה ? ואילו משאבים נוספים נדרשים מהיזמים?

דוגמא לחישוב אגרת מכון בקרה (עבור בקרת תכן וביצוע):

מכון בקרה - חישוב אגרת רישוי באמצעות מכוני בקרה

כבר נתקלנו במספר הבדלים בעלויות מכוני בקרה – על מנת להבין איך עובד לוח התשלומים בהליך החדש מומלץ לבדוק ולהשוות הצעות מכל המכונים, ממש כמו תיאום יועץ חדש.

גם כאן יש לקחת בחשבון את לוחות הזמנים לקבלת הצעות, בדיקת הסכמים, לימוד והבנת סכמות של ביצוע התשלומים עפ"י אתר מנהל התכנון (היות ולא בכל ההסכמים ניתן להבין כיצד יעבוד הליך החיוב).

דוגמה של אחת הסכמות (מתוך אתר מנהל התכנון):

סכמת תשלומים בשלב תכן באמצעות מכון בקרה
  • "בעת התקשרות ישולמו 30% מהאגרה"- אז באיזה שלב כדאי לחתום מול מכון הבקרה?
  • "בעת הגשת בקשה להנפקת חוו"ד מסכמת לבקרת הביצוע, תשולם יתרת האגרה – 40% ובנוסף ישולמו האגרות בעד הביקורים החוזרים ו/ או הנוספים שבוצעו".
  • היזם יצטרך ללמוד ולממן מכיסו את התשלומים, ללמוד איך עובד לוח התשלומים ולדאוג להימנע מתשלום עודף בעת ביקורים חוזרים או היתרי שינויים.
  • ומה לגבי בניה בפריפריה? כיום ממוקמים מכוני בקרה באזור המרכז וירושלים. האם על היזם לשלם תוספת מרחק עבור הביקורים ? האם המרחק יכול לגרום לעיכובים בהגעה לביקורים באתר ורדיפה מתמדת המוכרת לנו ממשרדים אחרים כמו כיבוי אש ופקע"ר?, האם ביד אחת נחסכו מאתנו שעות התיאום הרבות בעבודה מול גורמים ביורוקרטיים אלו, וביד השנייה נדרש לעבודה סיזיפית ומתישה מול מכון בקרה, האם יצא שכרנו בהפסדנו? ימים יגידו.

התקשרות עם מכון בקרה – ללא אפשרות מיקוח

הנה מקצת הסעיפים הבעייתיים בהם נתקלנו בבואנו להתקשר עם מכון בקרה:

  • הוספת מכון הבקרה כמוטב בפוליסת הביטוח צד ג – " אחריות הלקוח כלפי מכון הבקרה תחול גם לגבי מקרים שיתגלו לאחר תקופת תום ההסכם. הלקוח מתחייב לערוך ולקיים, החל ממועד חתימת ההסכם ובמשך כל תקופת ההסכם, באמצעות חברת ביטוח מורשית כדין ובעלת מוניטין, ביטוח אחריות כלפי צד שלישי לכל פגיעה או נזק לגופו ו/או לרכושו של כל אדם ו/או גוף שהוא ואשר יגרם, במישרין ו/או בעקיפין, מהתקשרות בהסכם זה. הלקוח מתחייב להמציא למכון הבקרה, לא יאוחר משלושים (30) יום מחתימת ההסכם, אישור בדבר עריכת הביטוח כאמור לעיל, כשהוא חתום על ידי המבטח, וכן התחייבות שהפוליסה לא תצומצם, ולא תבוטל במשך כל תקופת ההסכם. הלקוח יוסיף לפוליסה את מכון הבקרה כמוטב נוסף בגין חבות למעשי ו/או מחדלי הלקוח"
  • איך אפשר בלי סעיפי כסת"ח –  "הלקוח מתחייב להודיע למכון בקרה מראש על כל תוספת עבודה ו/או עיכובים ו/שינוי בתכנון ו/או במהלך הביצוע ו/או בלוחות הזמנים" – האם אפשר לדעת "מראש" על שינויים במהלך התכנון? אפשר לדעת "מראש" שהפרויקט יכנס במהלך הביצוע להליך של היתר שינויים מחוסר ברירה? או אולי עיכובים בביצוע מסיבות שונות ומשונות.
  • אז מי קובע את העלויות? – "תחשיב התמורה יעשה ויקבע ע"י מכון הבקרה בהתאם לנקוב ולמפורט בתקנות מכוני הבקרה, ויפורט בנספח א' להסכם זה". מכון בקרה לא יכול לקבוע תחשיב כי מי שקבע אותו זה מנהל התכנון, למרות זאת מצאנו סעיף זה באחד מהסכמי ההתקשרות מול מכון בקרה.
  • שוטף + כמה?? "מכון הבקרה יעביר ללקוח דרישה באשר לסכום התוספת לתמורה תוך ציון בגין מה מחויבת התוספת והלקוח ישלם למכון הסכום הנדרש בגין תוספת התמורה בתוך 5 ימי עסקים מיום שהועברה לו הדרישה." כבר ניתן לזהות עיכובים בביקורים לאכלוס עקב אי הסדרת תשלום בזמן לפי פרשנות מכון בקרה.
  • החוק לא מאפשר החלפת מכון בקרה אבל אם במקרה…."בוטל הסכם ההתקשרות, ישלם הלקוח למכון הבקרה את כל התשלומים המגיעים לו עד יום הביטול. בתוספת מחצית התשלום של השלב הבא ותשלום על עבודות נוספות שבוצעו עפ"י תקנת מכוני בקרה".
  • "הלקוח ישפה את המכון הבקרה בגין כל תביעה, דרישה, נזק או סכום שיאלץ לשלם לצד ג' כפיצוי על נזק שנגרם עקב כל מעשה ו/או מחדל מצד הלקוח ו/או מצד מי מטעמו בקשר להתחייבויות הלקוח עפ"י דין"

גם זה יעבור.

צריך להבין כי מדובר בגוף חדש שיתלווה ליזם בכל שלבי הפרויקט לרבות שלבי הביצוע, ביקורות אכלוס ותעודת גמר. כיצד יעמדו מכוני הבקרה באתגרים הניצבים בפניהם, האם יצליחו לייעל את תהליכי הרישוי והביצוע הן מבחינת איכות והן מבחינת לוחות זמנים? ימים יגידו.

כפי שלמדנו את הרישוי הזמין, מצאנו ושיפורנו את שיטות העבודה, התקשורת והבקרה. כך הטמעת הטיפול של מכוני הבקרה תדרוש עבודה רבה של כל הצדדים המעורבים – מנהלי פרויקטים, צוות תכנוני, מפקחי בניה וכמובן הכיס של היזם. מיצוי המהלך באופן רוחבי יתפרס להערכתי על פני מספר שנים.

יש לכם שאלה בנושא רישוי?

מעוניינים בניהול אפקטיבי של צוות התכנון עד להוצאת היתר הבניה המיוחל?


אני כאן בשבילכם!!

ויקי ריצנר, רישוי בניה

073-787-38-38

vicky@afikim38.co.il

לקריאה נוספת: קידום היתר בניה בצל הקורונה, מכשולים בהפקת היתר בניה בעידן של מציאות משתנה

מכשולים בהפקת היתר בניה בעידן של מציאות משתנה

שנים של עבודה סיזיפית ומו"מ עיקש הגיעו למיצוי והסכם הפרויקט נחתם בשעה טובה, כעת נכנסים לשלב מאתגר אף יותר, הדורש משאבים ותקורות עבור היזמים – הרי הוא שלב הפקת ההיתר. במידה ותצליחו לקצר את זמני הפקת ההיתר – תקטינו באופן ישיר את הסיכון הנגזר מחוסר הוודאות התכנונית בפרויקטים של התחדשות עירונית.

ואם תעשו זאת באמת טוב, תוכלו לגזור רווחים נוספים בדמות מיתוג החברה כאחת כזו שיודעת להפיק היתרים בזמן קצר ויעיל תוך שימוש באנשי מקצוע האיכותיים ביותר.

ניהול רישוי בניה - ויקי ריצנר

הפקת היתר וניהול רישוי במציאות משתנה:

בעולם של מציאות משתנה בתחום הפוליטי-מדיני, רוגלציה, קורונה וכדו'.. לא פלא שעולם הרישוי סופג טלטלות רבות – יותר ויותר יזמים מתאכזבים מתהליכים לא סדירים וניסיונות כושלים לייעל תהליכי רישוי, ומכאן חשיבות עצומה למנהל מחלקת הרישוי כדמות בעלת ראיה מרחבית ויכולת "חשיבה מחוץ לקופסה" תוך מציאת פתרונות יצירתיים בהובלת תהליכים. בזמן שתחום הרישוי נתפס כגישוש באפלה כדאי מאוד לבנות מחלקה שיודעת להביא תוצאות ולקדם רישוי בצורה יעילה, כזו שניתן לסמוך עליה – כפי שאתם סומכים על אנשי הביצוע שלכם.

מנהל פרויקט כדמות מפתח:

אם בעבר יזמים היו תולים תקוות באדריכל הפרויקט לשם ניהול התכנון והפקת ההיתר, כיום יזמים קטנים כגדולים מבינים כי ניהול חיצוני ע"י מנהל פרויקט הנו הכרחי לקידום יעיל של תהליכי הרישוי.

שימוש במנהל פרויקט הפך לנחלת הכלל, ולמרות זאת תפקיד מנהל הפרויקט אינו מוגדר ומכאן נוצרים פערים גדולים באיכות מוביל הפרויקט והשפעתו על הפקת ההיתר.

תפיסה מוטעית של יזמים רבים המשריינים אנשי מקצוע מתחומים אחרים או כאלו ללא התמחות ורקע רלוונטי בקידום רישוי – תורמת אף היא לתחושת חוסר הודאות להתקדמות הליכי הרישוי, חוסר ודאות המשפיע על גורמים רבים כל כך.

מנהל פרויקט בהתחדשות עירונית אינו רק מתאם, מגשר ומייעל תהליכי רישוי, אלא בעל התמחות ספציפית במציאת פתרונות יצירתיים מול גורמי התכנון. מתן דווחים לבעלי דירות ובא כוחם, הבנת הרגישויות של הפרויקט בצד האנושי והבין אישי, ויכולת לרדת לפרטים בכל פרויקט.

פריצות דרך להיתר בניה:

רצינו לשתף אתכם בהצלחות שלנו מהחודש האחרון. הדרך לקבלת היתר בניה מורכבת מפריצות דרך קטנות – כל אחת מהן משלבת ניסיון ארוך שנים, תעוזה ויצירתיות:

  • בקבלת החלטות וועדה אנו תמיד בודקים רלוונטיות של כל הדרישות להיתר הפרויקט – כך בחודש האחרון בפרויקט תמ"א 38/2 בתל אביב הצלחנו להוריד דרישות לאישור מקרקעי ישראל, נת"ע, רשות העתיקות ועוד מגוון דרישות לא הגיוניות לעיצוב הבניין. כל זה בצורה מסודרת ומגובה במיילים, וזאת לאור שינוי התפיסה לעבודה מרחוק מפאת מגבלות הקורונה.
  • פרויקט תמ"א 38/1 ברמת גן קיבל ברכת העירייה בזכות בדיקה מעמיקה של המגרשים הסמוכים והמצאת אסמכתאות למצבם המשפטי – בכך גרמנו לעירייה להבין שאין ברירה אלא לתת אור ירוק לפרויקט וכל זה בפרה רולינג באווירה נעימה וסיכום פגישה מסודר בכתב.
  • בפרויקט מתחמי בחולון הצלחנו לאחרונה לשנות רמת שירות החניון – הדבר אפשר ליזם לדבוק ביעד החניה מבלי לייצר מתקנים או מפלסים נוספים – פערים אלו מזוהים על ידינו כבר בקריאת תיק המידע והבנת המשמעויות – כבר אז אנו פועלים ביחד עם צוות התכנון למציאת פתרונות וסגירת פינות, וזאת לצורך המשך התכנון באופן רציף תוך תיאום כלל הגורמים.
  • בבת ים הצלחנו לדחות דרישה לקבלת אישור מח' איכות סביבה כתנאי לכניסה לועדה, פעולה זו החיתה קריטית עבור היזם ועמידתו בהסכם הפרויקט מול בעלי הדירות, בנוסף הצלחנו להוריד מספר דרישות של המחלקה תוך הגשת מכתב מנומק מהמתכננים המבהיר את חוסר יכולת מילוי דרישות הועדה בפרויקט תמ"א 38/1 (אחוזי חילחול, דוח אקוסטי ועוד). הצלחתנו זו נובעת מהיכולת לעמוד בקשר ישיר והדוק מול כל הרשויות ומחלקות העירייה הרלוונטיות, קשר זה מאפשר לנו לקדם את בדיקת החומר שהוכן ע"י מתכנני הפרויקט, הורדת דרישות לא הולמות וקבלת אישורים בקצב המהיר היותר.

אם גם אתם רוצים להשיג תוצאות ולנהל את הפרויקט שלכם בצורה אפקטיבית בדרך להיתר הבניה – אני כאן בשבילכם!

פנו אלי עוד היום – ויקי ריצנר – 073-787-38-38


כך מיישמות ועדות התכנון את תיקון 3/א לתמ"א 38

שנה שלמה חלפה מאז הדרמה הגדולה, שהתחוללה בזירת תמ"א 38, עת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, הפך על פיה את מדיניות עוה"ד מיכה גדרון, יו"ר בדימוס של ועדת הערר המחוזית בת"א, בהחליטו להכתיב את חישוב זכויות הבנייה התמ"איות במסלול הריסה ובנייה מחדש על בסיס הקומה הטיפוסית הקיימת ולא התיאורטית.

במשך הזמן שחלף המתינו רבים מהיזמים לשיטת החישוב הסופית, שתתקבל ע"י מקבלי ההחלטות, עצרו הגשת בקשות להיתרי בנייה לרשויות המקומיות, נזהרו במתן הבטחות והתחייבויות לדיירים ונשאו תפילה חרישית להשבת המציאות היציבה על כנה.

ב- 20.11.16 אושר לבסוף תמ"א 38 תיקון 3 א בקבינט הדיור, ובו ברגע הופץ תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי בין כל העוסקים בתחום.

בתיקון 3/א הוחלט כי תוספת הזכויות התמ"איות תתבסס על שטח הקומה הטיפוסית הקיימת שתורחב ב- 13 מ"ר לכל יחה"ד שבה, כולל תוספת של 1.5 עבור בניינים בני קומה אחת, 2.5 עבור בניינים בני 2 קומות, 3 עבור בניינים בני 3 קומות ו- 3.5 עבור בניינים בני 4 קומות. בנוסף תינתן תוספת בסך 13 מ"ר עבור כל יחה"ד הקיימות. קומת קרקע חלקית תובא במניין הקומות באם השטח הקיים בה עולה על 50% משטח הקומה הטיפוסית. באם הוא מופחת מ- 50% יינתן שטח נוסף בגין סגירת הקומה המפולשת בסך ההפרש בין הקומה הטיפוסית המורחבת לבין השטח הבנוי בקומת הקרקע המפולשת. שטח בסך 12 מ"ר לממ"ד יוכפל במס' כלל יחה"ד שתיבנינה בבניין. על הזכויות התמ"איות תתווספנה הזכויות התב"עיות והקלות כמותיות.

הגורם המקצועי החשוב ביותר, שעליו מסתמך כל יזם בהתחילו מיזם נדל"ן חדש, הוא האדריכל

האדריכל הוא זה המשמש כמתווך מקצועי בין מחלקת/אגף ההנדסה ברשות המקומית לבין היזם. תפקידו ללקט נתוני מפתח תכנוניים מתוך תכנית המתאר העירונית, התב"עות החלות במקום, תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי, חוק התכנון והבנייה ועקרונות המדיניות העירונית.

לאחר שליקט בקפידה את כל הנתונים, הוא עמל על הנפקת דו"ח זכויות הבנייה. על בסיס דו"ח זה יכין השמאי של היזם דו"ח אפס. אם עולה מדו"ח זה רווח יזמי החוצה את 20% יוצא היזם לדרך הארוכה, המתחילה בהחתמת דיירי הבניין ומסתיימת בקבלת טופס 4 של הבניין החדש.

בעידן של אי יציבות וחוסר ודאות בשיטת חישוב הזכויות, נוצר בלבול ברשויות המקומיות, במשרדי האדריכלים ומכאן בחברות הנדל"ן היזמיות והקבלניות המושלך ישירות לדיירים הקיימים.

תמ"א 38 תיקון 3 א , כיצד מיישמות ועדות התכנון

בערי גוש דן מובילה גבעתיים בתחושת הבלבול ובמדיניות המשתנה חדשות לבקרים

בשנה האחרונה הוקפאו בעיר מיזמי נדל"ן בשלושת הערוצים : מתחמי פינוי-בינוי, מיזמי עיבוי-בינוי 38 ומיזמי הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. שיטת חישוב הזכויות השתנתה שוב ושוב, בקשות להיתרי בנייה נתקלו בסירוב בוועדה המקומית והתושבים, היזמים והאדריכלים עמדו מול שוקת שבורה.

כיום עומדת הוועדה המקומית לפני בחירת חלופה אחת מתוך 6 חלופות שהוכנו לתכנית המתאר העירונית ע"י משרדה של האדריכלית נעמה מליס. בינתיים, הוחלט על הפעלת סעיף 78 על העיר כולה, בכל הנוגע ליישום הוראות תמ"א 38, הופץ לקהל המתכננים נספח תשריט נפחי בנייה המתייחסים לרשת הרחובות העירונית בכיוון דרום-צפון ומזרח-מערב ולמרחק הנתון בין קווי המגרשים הקדמיים משתי גדות הרחוב.

מס' הקומות המותר ע"פ נספח זה נע בין 5 לבין 8 קומות, לרבות קומת קרקע וקומת גג חלקית. תשריט נפחים זה מותיר בניינים רבים ללא אפשרות להתחדש בהליך הריסה ובנייה מחדש, שכן אינו מאפשר מפתח המרה ולו של 1:2.5 בין כמות יחה"ד הקיימות לבין יחה"ד החדשות.

כעת נותר לבדוק פרטנית בכל מיזם את היתכנות הקומבינציה בין יישום תמ א 38 תיקון 3 א לבין נספח תשריט נפחי הבניה.

העיר הרצליה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית

הרצליה התחדשה בשנת 2013 בתכנית המפורטת לחיזוק מבנים מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 – הר/2213 והיום נחשבת כמובילה בתחום ההתחדשות העירונית. לא זאת בלבד, שערכי הקרקע עלו בעיר וכמעט ומשתווים היום למקביליהם במטרופולין התל אביבי, אלא שהתנהלות מחלקת ההנדסה בעיר בשת"פ מלא עם ראש העיר לצד הקמת מחלקה מיוחדת להתחדשות עירונית הניבה כללים ברורים.

נקבעה חלוקה לאזורי תכנון, המבחינים בין אלה המיועדים להליך עיבוי-בינוי, לבין אלה המיועדים להריסה ולבנייה מחדש לבין אלה המיועדים למתחמי פינוי-בינוי רחבי היקף.

כל אדריכל הפונה לרשות המקומית מקבל פרוטוקול פרה-רולינג ומבין היטב את אשר ניתן לבצע במגרש שאותו הוא מתכנן. התנהלות הרשות המקומית והר/2213 מייתרת לחלוטין את תמ"א 38 תיקון 3 א ברחבי העיר.

עקרונית, בניין העובר הליך עיבוי-בינוי נהנה מתוספת 2.5 קומות נוספות על גג המבנה הקיים ומסגירת הקומה המפולשת וזוכה בתוספת 3.5 קומות באם יעבור הליך הריסה ובנייה מחדש.

איך מתייחסת ר"ג לתיקון 3 א בתמ"א 38 ?

תמ"א 38 רמת גן עברה טלטלה קשה מאז החלטת ועדת הערר המחוזית בת"א בעניין חורגין 15.

ב- 13.2.16 פורסם באתר האינטרנט העירוני מסמך הנחיות לחישוב הצפיפות במגרש ולחישוב זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38.

התכנית ג/53 שהרשות המקומית ניסתה לקדם מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ואשר הופקדה ביולי 2014, נתקלה בשפע התנגדויות, ולכן מינתה הוועדה המקומית את החוקרת האדריכלית מרים ארז ולצדה את השמאית לבנה אשד שתגשנה לוועדה את המלצותיהן.

ביוני 2016 ניתנו ההמלצות, אשר כללו הקטנת צפיפות יחה"ד במגרש, הצרת קווי הבניה, הורדת המכפילים במפת המכפילים.

השינויים שהוצעו גרמו לביטול עסקאות רבות, שנחתמו קודם לכן, וכללי המשחק השתנו.

הוועדה המקומית תאמץ מעתה את תיקון 3א החדש, וציבור האדריכלים ממתין לקביעת צפיפות יחה"ד לדונם – סעיף שעליו חלוקים יו"ר הוועדה המקומית, עוה"ד אביבית מאור נמרודי וחבר המועצה וחבר הוועדה המקומית עו"ד רועי ברזילי.

אדריכלים ויזמים רבים המתינו להחלטה הסופית, ורבים מהם לא הגישו לאחרונה בקשות להיתר בנייה. כיום כל דו"חות ההיתכנות שנבנו ע"פ המסמך מפברואר 2016 מתעדכנים במשרדי האדריכלים ע"פ תיקון 3א' לתמ"א 38.

תמ"א 38 תיקון 3 א , כיצד מיישמות ועדות התכנון

כיצד מתייחסת מדינת תל אביב לתיקון 3/א לתמ"א 38 ?

תל אביב המתנהלת מאז לידת התמ"א ב- 2005 בכללי משחק עצמאיים ומתווה לעצמה מדיניות משלה, מקדמת זה 8 שנים את תכנית המתאר החדשה תא/5000.

התכנית שהוכנה בקפידה ומסדירה את כל אזורי המגורים, התעסוקה, המסחר והשטחים הציבוריים ברחבי העיר, קובעת נפחים, גבהים, ומקדם רח"ק לכל אזור ואזור.

במקביל מתקרבת היום תל אביב לקבלת תוקף לתקנון הסופי של תכנית הרבעים – רובע 3 ורובע 4, וכבר הפיצה מסמך מנחה בכל הנוגע ליישום הוראות תמ"א 38 במסלול עיבוי-בינוי והריסה ובנייה מחדש בכל רחבי העיר.

עם ביטול הליך הפרה-רולינג, העירייה מקשה מאוד על מתן ייעוץ ראשוני מקצועי ליזמים ולאדריכלים, והם נאלצים להמתין זמן רב לתיקי המידע. קושי נוסף הוא עקב הפעלת הליך הרישוי המקוון המאלץ יזמים לפתור את תכנון הבניין מול כל צוות יועציו בתחומי ההנדסה השונים כבר עם הגשת הגרמושקה הראשונית מבלי לדעת עקרונית, באם תאושר בסופו של דבר. על אף זאת, יש לציין שעת"א דאגה להעלות לרשת האינטרנט את כל מסמכי המדיניות שלה ותומכת יומיומית במשתמשי המערכת המקוונת.

גם תל אביב, דומה שתייתר לחלוטין את תיקון 3 א ותנצל את הסמכויות הנרחבות שהוא מקנה לרשות המקומית להחליט כיצד ליישם את הוראותיו במסלול הריסה ובנייה מחדש.

 

לסיכומו של עניין, לא קלים הם חייו של אדריכל, העוסק בהתחדשות עירונית לרבות ארבעת מסלוליה : שימור מבנים, עיבוי-בינוי, הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 3 א ומתחמי פינוי-בינוי מכוח חוק פינוי-בינוי.

היות שהאדריכל הוא זה המוביל את הליך ההתחדשות העירונית באמצעות חישוב הזכויות ותכנון הבניין ו/או המתחם האורבני, הרי שנהירות ובהירות הנתונים שעליהם הוא מסתמך, חיוניות לאין שיעור, וכל תמורה על ציר הזמן בזכויות הבנייה ובצפיפות יחה"ד המותרות לבנייה, משנה בכל פעם מחדש את היתכנות המיזם, וגורמת לאובדן זמן והפסד כספי הן לאדריכל והן ליזם תוך ערעור יציבות מערכת היחסים עם הדיירים.

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

יש לכם שאלה ? תוכלו לרשום ממש כאן מתחת, לקבל תשובה מקצועית.

 

סקר דיירים 2016 –  מכשולים ביישום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שוק התמ"א 38 הולך ומשתכלל

בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.

לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.

גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.

ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.

76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:

סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.

על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.

מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.

סקר תמא 38 ופינוי בינוי

מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:

  1. קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
  2. 76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
  3. בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
  4. כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
  5. עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
  6. 82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
  7. לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.

מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016

 

1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?

2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?

3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?

4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?

5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?

6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?

7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?

8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.

9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?

10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?