טעויות נפוצות ברכישת דירה בפרויקט תמ"א / פינוי בינוי

מכירת או קניית דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי מתאפשרת החל מיום העסקה (חתימת בעלי הזכויות) ועד יום האכלוס בדירה החדשה. בעלי דירות רבים המבקשים למכור דירתם בכל אחד משלבי הפרויקט מופתעים לגלות כי עומדים בפני השלכות מס מרחיקות לכת ובלתי צפויות מראש. בכל אחד משלבי הפרויקט קיימים סייגים ואילוצים עבור הרוכש החדש וכמובן עבור המוכר. השלכות מס אלו חייבות להשתקף לבעל הדירה ע"י עורך הדין של הפרויקט, וזאת טרם חתימה על הסכם פינוי בינוי.

מרכיב המס בעסקאות התחדשות עירונית כולל את מס הרכישה, מס שבח, מעמ שירותי בניה, והיטל השבחה.

למרות ריבוי פרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות, נסקור במאמר זה את סוגיית המס הבוערת ביותר היום עבור בעלי דירות – מס שבח במכירת דירה בעסקאות הריסה ובניה – הן מכוח תמ"א 38/2 והן מכוח פרויקט פינוי בינוי (מסלול מיסוי/רשויות).

עבור בעלי דירות המבקשים לקנות או למכור דירה בפרויקט תמ"א, חילקנו את הפרויקט לשלביו השונים, תוך פירוט ההשלכות הצפויות מבחינת חשיפת מס, וזאת כדי שתוכלו להיערך טוב יותר, ולקבל החלטות מושכלות.

אופן ניצול הפטורים בפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי:

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ישנם שני סוגי פטורים ממס שבח הרלוונטיים לסקירה זו: פטור אחד לפי תמ"א 38 (סעיף 49לג1 לחוק) ופטור אישי (בעיקר פטור לפי סעיף 49ב לחוק). "יום העסקה" לצורך קביעת שיעור המס, לפי תמ"א 38 או פינוי-בינוי – בדרך כלל נגרר לשלב מועד קבלת היתר בניה. לעומת זאת, יום עסקה לצורך מס לפי הפטור האישי חל ביום חתימת הסכם הפינוי בינוי. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם ניתנה תוספת שטח דירה לדיירים מעל 25 מ"ר ו/או תמורה אחרת שלא כלולה ברשימה פטורה נוצרת חבות במס. לכן מעדיפים יזמים להשתמש בפטורים אישיים אשר מכוחם להקטין חבות מס באופן אופטימאלי.

יש לציין כי בשלב מתן ההצעה לבעלי הזכויות ינסה היזם להעריך את חשיפת המס באופן גס, בפרויקטים מורכבים קשה להעריך את חשיפת המס בצורה מדויקת, יזמים רבים נוטים להיעזר כבר בשלב זה ביועץ מס לצורך קבלת אומדן ראשוני ושקלול הנתונים בדו"ח הכלכלי.

יש לתת חשיבות רבה ליתרת המשכנתא הרשומה לחובת בעלי הקרקע. היזם מספק ערבות עבור הבנק למשכנתאות, בד"כ דורשים הבנקים ערבות אוטונומית בגובה המשכנתא. עלות ערבות זו יקרה יותר עבור היזם, דרישת ההון העצמי של הבנק המלווה תגדל. ערבות שניה שניתנת בדרך כלל בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – לבעל דירה בגובה הפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הערבות האוטונומית אשר נתנת לבנק למשכנתאות. כלומר, ככל שגובה משכנתא אותה מחריג היזם גבוהה יותר, כך ידרש לשאת בעלויות גבוהות יותר.

מס שבח בתמא 38 ופינוי בינוי

באיזה שלב של הפרויקט ניתן למכור את דירתי?

לצורך הבנת מס השבח בעסקת פינוי בינוי חשוב להבחין בין שלושה שלבי הפרויקט:

  1. מחתימת הסכם עד תחילת בניה יקרא: "תקופת טרום בניה".
  2. מתחילת בניה (רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה) ועד להשלמת בניה וקבלת טופס 4 יקרא: "תקופת בניה".
  3. מקבלת טופס 4 עד לרישום הדירה החדשה בטאבו על כל הצמדותיה. יקרא: "תקופת רישום".

מכירת דירה בתקופת טרום הבניה –

מבחינת בעל דירה לכאורה לא קרה דבר – דירתו נשארה במקום, תחת הרישום המקורי בלשכת רישום המקרקעין. בבואו למכור את דירתו בשלב זה יערך הסכם מכר רגיל כפי הנהוג בכל עסקת יד שניה. יחד עם זאת, קיימים מספר הבדלים עליהם נעמוד –

ראשית, בנסח הטאבו קיימת הערת אזהרה לטובת היזם. בשלב מסוים של מכירת הדירה יידרש אישור היזם – הרי הזכויות כבר נמכרו לו. היזם ידרוש כי לרוכש הדירה החדש יהיה פטור אישי (כפי שהיה אצל המוכר). ככל שתגדל חשיפת המס עקב עסקה זו, רשאי היזם למנוע את קיום העסקה או לדרוש פיצוי כספי עבור הנזק והכל בכפוף להסכם הפינוי בינוי שנחתם בין הצדדים.

היזם עשוי לדרוש שלא ייפגע מצבו גם בעניין רמת המינוף של הרוכש לעומת שהייתה אצל המוכר. למשל, אם לבעל דירה לא הייתה משכנתא בכלל היזם ידרוש שכך יהיה גם אצל הרוכש. הדבר יכול לפגוע ביכולת הרוכש לקחת משכנתא.

בעל זכויות המוכר דירתו עשוי לגלות כי רשות המיסים אינה רואה בו זכאי לפטור אישי ממס שבח שכבר נוצל כאמור.

כזכור, פטור אישי מנוצל ביום חתימת הסכם תמ"א / פינוי בינוי. במקרה של מכירת דירה לאחר הסכם עשוי המוכר למצוא את עצמו עם סכום תמורה נמוך משמעותית מאשר תכנן, וזאת עקב חבות במס שבח ואי יכולת ניצול הפטור האישי

מבחינה חוזית, ככל הנראה במקרה זה יבוטל הסכם התמ"א עבור המוכר וייחתם הסכם תמ"א עבור בעל דירה חדש. ההסכם החדש יכלול בתוכו כל ההתחייבויות שלקח על עצמו בעל דירה קודם.

מכירת דירה בתקופת בניה בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) –

כעת המצב שונה לחלוטין מכפי שהיה בשלב טרום ביצוע – הבניין נהרס, הקרקע משועבדת לבנק מלווה, סביר להניח שאין כבר רישום בנסח טאבו חוץ מרישום שעבוד או שעדיין יש רישום דירה ועליו יש גם הערת אזהרה של היזם וגם שעבוד לבנק מלווה.

כאשר בעל דירה מחליט למכור תו"כ ביצוע, מבחינה חוזית מדובר במכירת זכות לבניית הדירה החדשה כלומר, המכור ימחה את זכויותיו יחד עם התחייבויות לפי הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי. הפטור האישי אינו רלוונטי עוד, היות ולא נמכרת "דירה מזכה" אלא מכירת זכויות. בשלב זה עלולה להיווצר בעיה מימונית חמורה אצל הרוכש החדש, היות והבנק למשכנתאות לא יוכל לרשום שעבוד בנסח טאבו. היזם מצדו אינו מעוניין להגדיל את הערבות האוטונומית שהפיק, וזאת מהסיבות שתוארו לעיל. בנוסף, לא ברור האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 חל על רוכש במידה והנושא לא טופל יסודית בגוף הסכם הפינוי בינוי עצמו.

היה ניתן לשפר משמעותית את המצב ככל שהיה ניתן לתקן את הסכם הפינוי ובינוי המקורי ולחתום על הסכם משולש בצורה כזו שהיזם ירכוש את דירתו המקורית של המוכר וימכור בד בבד דירה חדשה לרוכש חדש. במצב זה היה לרוכש הרבה יותר קל לקבל משכנתא. יש לציין כי יזמים לרוב לא יסכימו לתיקון שכזה ולא ירצו להיות צד לעסקאות כאלה. ליזם אין שום יתרון בכך. הדבר יתאפשר במידה ועורכי הדין של בעל הדירה המקורי (המוכר) היו עומדים על הסדרה של סעיף זה בהסכם הפינוי בינוי.

כמוזכר לעיל, בסיטואציה זו אין אנו דנים בדירת מגורים ולכן המס ישולם בגין פער בין שווי מכירה לבין עלות בניה שתקבע ע"י רשות המס.

מכירת דירה בתקופת הרישום –


בתקופת הרישום אנו מצויים לאחר טופס 4 עם דירה חדש אך טרם רישומה בטאבו. החוק מחייב יזמים לשמש בתקופת ביניים כחברת משכנת ולתעד את כלל השינויים בבעלות הדירה עד לרישומה הסופי. במצב זה לא קיימת בעיה של לקיחת משכנתא ע"י רוכש. מבחינה מיסויית, ובכדי להנות מהפטור המוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין עבור בעל דירה יחידה, לכאורה יש להחזיק את הדירה החדשה לפחות 18 חודשים מיום השלמת בנייתה, כלומר מיום קבלת טופס 4. ב-31/12/2018 התקבלה החלטת מיסוי מספר 2239/18 והיא מאפשרת להתחשב בתקופת מגורים טרם הריסת הבניין.

לסיכום, בבואכם לרכוש או למכור דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי יש לתת את הדעת למכלול האספקטים אשר נסקרו במאמר, וזאת בכדי לקבל החלטות נכונות ולהיערך לכך בהתאם.

לקריאה נוספת: מיסוי תמ"א 38פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

נכנס לתוקף – החוק שיאיץ פרויקטי פינוי בינוי

ב-17/07/2018 אישרה הכנסת תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) המהווה מהפכה אמתית בתחום ההתחדשות העירונית. החוק מתיימר להסיר חסמים וכולל סנקציות נגד מיעוט בעלי דירות אשר מפריעים להתקדמות הפרויקט. בנוסף, מסדיר החוק מספר הליכים פורמליים להגנת כלל בעלי הדירות המעורבים בפרויקטי פינוי בינוי וכן מקנה הגנה לאוכלוסיות מבוגרות. התיקון נכנס לתוקף ב-29/10/2018, החוק יקרא מעתה "חוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי".

 

רקע לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי

המחסור בקרקע לבניה רוויה הולך וגובר. קברניטי המדינה מנסים להתמודד בדרכים מגוונות, ביניהם הפשרת קרקעות חקלאיות שהנו משאב מוגבל המביא עמו לא מעט בעיות.

לצד המחסור קיימות שכונות שלמות אשר נבנו בסטנדרטים ותקנים נמוכים, חלקם מתפוררים ויתכן שלא יחכו לרעידת האדמה שעתידה לפקוד אותנו בקרוב עפ"י כל הערכות. אם לא די בכך, מצטרף חשש נוסף בדמות איום הטילים שהולך ונהיה ממשי ומביא את הצורך במיגון שכונות המגורים ומציאת פתרון התגוננות לעת משבר.

בעיות תכנוניות, תשתיות, צרכים ציבוריים, רווחת התושבים ועוד שלל בעיות שאת רובן עתידים לפתור תכניות פינוי בינוי רחבות היקף.

בשנת 2006 אושר חוק פינוי ובינוי (פיצויים). החוק הגדיר כי ניתן לתבוע מיעוט מבעלי הזכויות בשל  נזק כספי שנגרם כתוצאה ממניעת הפרויקט שלא מסיבות רציונאליות. כלומר, אם 80% מבעלי דירות מעוניינים בפרויקט, ניתן היה להגיש תביעה נזיקית כנגד אלו המתנגדים בנימוק לא סביר. החוק הגדיר רשימה של נימוקים שהם סבירים: (1) העסקה לא כלכלית עבור דייר לפי הערכת שמאי, (2) לא משלמים שכ"ד למגורים חלופיים בתקופת הבניה, (3) אין בטוחות ראויות, (4) נסיבות אישיות מיוחדות.

אמנם היו תקדימים של קביעת פיצויים מהותיים עבור דיירים סרבניים, אך עדיין לא ניתן היה לכפות על דייר סרבן לפנות את הדירה ולאפשר את קיום הפרויקט. התיקון שנסקר במאמר זה פותר בראש ובראשונה בעיה זו.

 

השינויים העיקריים עקב תיקון חוק פינוי בינוי

אפשרות לכפות על דייר סרבן ביצוע פרויקט בדומה לתמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש:

דייר סרבן הנו בעל דירה הנמצא במיעוט (עד 20%) ומסרב לביצוע פרויקט פינוי בינוי ללא הצדקה ראויה. נציין כי במידה והפרויקט חולש על מספר רב של חלקות (מגרשים) התנאי המצטבר אומר שיש הכרח להגיע ל67% חתימות מכל חלקה ו80% מסה"כ המתחם. בשלב זה ניתן להפעיל שתי סנקציות כנגד הדייר הסרבן –

  1. כפי שהיה עד כה – ניתן להגיש תביעה נזיקית.
  2. בדומה לפרקטיקה הנהוגה בפרויקטים של תמ"א 38 – בית המשפט יכול למנות עו"ד או רו"ח אשר יחתום על הסכם הפרויקט במקום הדייר הסרבן והדבר ייחשב כאילו חתם הסרבן בעצמו.

אנו סבורים כי הסרת החסם הנ"ל עתיד להאיץ את קצב קידום הפרויקטים המצויים בשלב התהוות.

פינוי בינוי - חוק הדייר הסרבן החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי

הגנות לדייר קשיש

דייר קשיש יוגדר אדם שמלאו לו 75 שנים ביום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם פינוי בינוי.

עבור בעל דירה שאינו קשיש תחשב עילה סבירה לסירוב כאשר לא הוצעה לו דירה חדשה סטנדרטית (בד"כ מורחבת) בפרויקט – להלן "דירת תמורה".

עבור אדם קשיש התווספו בחוק עילות סירוב נוספות הנחשבות ראויות – יזם יחויב להציע לאדם קשיש בנוסף לאופציה של דירת תמורה בפרויקט את אחת מהחלופות הבאות:

  • מגורים מחוץ לפרויקט – מעבר לבית אבות/דיור מוגן, רכישת דירה חלופית ע"י היזם או תמורה כספית לצורך רכישת דירה חלופית. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.
  • לאדם קשיש בן 80+ ניתן להציע רק את החלופות האלה. לאדם קשיש בן 75 ל-80 יוכל להציע היזם שתי דירות קטנות בפרויקט או דירה קטנה וכסף להשלמה. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.

 

מהלכים בסיסיים הקודמים לחתימה על הסכם פינוי בינוי

ידועים מקרים רבים שיזמים מחתימים בעלי דירות על מסמכים שנראים פשוטים ולא מחייבים יותר מדי, אך בפועל די במסמכים פשוטים לכאורה כדי לכבול את בעלי הזכויות או לפגוע בזכות המיקוח שלהם מול קבלן כזה או אחר. בכדי למנוע מצבים אלו מגדיר החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי מספר מהלכים אשר חייבים להתרחש לפני חתימת הדייר הראשון על מסמך מחייב:

  • לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם להשתתף בכנס בעלי דירות ובו להציג את עיקרי התוכנית ואת ניסיונו בתחום.
  • לא פחות משבועיים לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם למסור לבעלי דירות מסמך עקרי ההצעה ובו לפרט בין היתר עקרונות לקביעת תמורה, בטוחות מוצעות ופרטים אודות ניסיונו המקצועי של היזם.
  • לאחר חתימת עסקת פינוי בינוי חייב להודיע על כך היזם לכלל בעלי דירות בבית המשותף.
  • לאחר חתימת כל בעל דירה, חייב היזם למסור עותק של הסכם הפינוי בינוי.

 

החוק מאפשר ביטול פשוט של חתימות דיירים במקרה של סטייה מהפרוצדורה המתוארת לעיל.

כל עוד לא חתמו על עסקת פינוי בינוי לפחות 40% מבעלי הדירות –  ניתן לבטל חתימה של כל דייר שחתם באמצעות מכתב פשוט המיועד ליזם, וזאת במידה והיזם לא קיים כינוס או לא מסר מסמך עיקרי הצעה.

התיקון לחוק מטפל גם בפן המיסוי והתאמות לפטורים השונים בחוק מיסוי מקרקעין עבור כלל השינויים המנויים מעלה.

 

למרות היותו חוק פינוי ובינוי התיקון מתייחס גם לסיטואציה ספציפית בפרויקטים של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת דירות. בפרויקטים מסוג זה קיימת בעיה עבור קשישים או מרותקים לדירתם להמשיך לגור בבניין בשלב ביצוע העבודות. התיקון לחוק מגדיר כי יזם חייב להציע מגורים חלופיים לקשיש מעל גיל 80 או אדם מרותק לביתו וכל בן משפחתו המתגורר עמו.

 

כפי שציינו מעלה, התיקון שינה את שם החוק שייקרא מעתה "חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי". בהחלט עידוד רציני, אך לצערנו לא מספק. בכל הקשור לפינוי בינוי מתבקש להאיץ את התקדמות הפרויקטים האפסית בערי הפריפריה. בזמן האחרון אנו שומעים הרבה קולות של קידום חוק לקרקע משלימה, אולי מהפתרונות היחידים האפשריים בטווח הנראה לעין בכדי להאיץ את פרויקטי הפינוי בינוי בערי הפריפריה, כולנו תקווה כי הצהרות אלו יהפכו למעשים פרקטיים.

לקבלת החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי ישירות לתיבת המייל

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

 

לקריאה נוספת: תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשיתבדיקות הנדסיות בפרויקט תמ"א 38

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשית

תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? לשאלה הטריוויאלית הזו נדרשנו לספק מספר חוות דעת במספר פרויקטים שונים לאחרונה, השאלה בה מתחבטים בעלי דירות רבים היא האם לצאת לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת "המסלול הירוק"  קרי תמ"א 38 2, או שמא ייאלצו לקדם פרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית (מסלול רשויות), הכולל שינוי תב"ע ושנים ארוכות של המתנה וחוסר ודאות. כולנו רוצים להביא למימוש מוצלח של פרויקט פינוי ובינוי אך הדרך עשויה להיות שונה בתכלית – להלן השוואה מעשית עבור שני המסלולים האפשריים לפרויקט פינוי בינוי.

 

הבדלים מהותיים בין תמ"א 38 תיקון 2 לבין פינוי בינוי

שני המסלולים כאמור מהווים התחדשות עירונית בדרך של הריסה ובניה. על פינוי בינוי במסלול הקלאסי מדברים כבר שנים רבות, כדי לסבר את האוזן בשנת 1965, כ-17 שנים מקום המדינה אושר חוק "פינוי בינוי אזורי שיקום". לעומת תמ"א 38 תיקון 2 אשר קיבלה תוקף  בשלהי 2010.

מטרת התכנית לפינוי בינוי הינה שיקום שכונות וותיקות בעלות מבנים מיושנים ואילו תמ"א 38 הוקמה בראש ובראשונה על מנת לחזק מבנים כנגד רעידת אדמה אשר עפ"י הערכות צפויה לפקוד את אזורנו בשנים הקרובות, ושנית כדי להתמגן כנגד איום הטילים שהפך להיות רלוונטי מתמיד.

בשני המסלולים נדרש היזם להתקשר מול הדיירים בהסכמים מחייבים, ובשניהם הורסים ובונים בניין או שכונה חדשה, אך ברמה התכנונית והסטטוטורית ישנם הבדלים מהותיים המשפיעים במישרין עליכם בעלי הדירות – בתמ"א 38.2 מבקש היזם זכויות מכוח תכנית קיימת, הסמכות לאישור התכנית נתון לרוב בידי הרשות המקומית, שלב ה"רישוי" קצר באופן יחסי היות והיזם מבקש היתר מכוח "זכויות מוקנות". לעומת זאת, בפינוי בינוי במסלול הקלאסי היזם "זונח" את הזכויות הקיימות ומבקש לייצר "סל זכויות" חדש, התהליך כשלעצמו נתון בסמכות ועדה מחוזית ועוד מספר גופים בממשלה – תהליך יצירת הזכויות קרוי "שינוי תב"ע"- משמע אנו משנים את התכנית החלה על המגרש ו/או המתחם ומבקשים "לייצר" עוד זכויות. לשם כך, ומפאת היקפי התכנית והשפעותיה על הסביבה, נדרשים מוסדות התכנון לתת מענה רחב ברמת תשתיות הציבור – תחבורה, ביוב, מוסדות ציבור וכו'. תהליך יצירת התב"ע כולל הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי וכל אלו מתווספים לתהליך הרישוי הסטנדרטי של תמ"א 38 2.

תמא 38 2 - תמא 38 תיקון 2 - השוואה מעשית

 

מתי נדרש לבחור בין תמ"א 38 2 לבין פינוי בינוי

בהמשך המאמר תבינו היטב את ההבדלים בין שני המסלולים – ברמה המוניציפאלית ישנם יתרונות לכאן ולכאן, אך מבחינת בעלי הדירות שכל מבוקשם הוא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ישנו יתרון מובהק לפרויקט מכוח תמ"א 38 2 – ישנה ודאות מהרגע הראשון באשר להיקף הזכויות וכדאיותו הכלכלית של הפרויקט, בנוסף ללוחות זמנים קצרים משמעותית מהמסלול המקביל.

בעלי דירות רבים נוטים לקבל החלטות בהתבסס על הערכה מוטעית של אופי הפרויקט הרצוי, למשל כאשר יזם מציע לבעלי הדירות לממש פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38/2 אך לא ניתן לממש את הפרויקט מכוח הזכויות המוקנות, לבסוף מתקשרים הדיירים בהסכם לא נכון תחת לוחות זמנים שאינם נכונים ותחת מסגרת ציפיות לא נכונה, כמובן שהיזם אשר נבחן בכובע של פרויקט תמ"א38/2 נבחר ונבחן בדרך שאינה ממצה לסוג הפרויקט. פונים אלינו בעלי דירות שהתקשרו לפני שנים רבות בהסכמים אשר אינם תואמים את אופי הפרויקט והדבר התברר כבכייה לדורות.

היזם פועל מתוך אינטרס אישי וסובייקטיבי – יזם א' מעוניין להוציא לפועל פרויקט מכוח חוק פינוי בינוי והשני מכוח תמ"א38 2 – יזם א', אם ירצה, יוכיח לבעלי הדירות שלא ניתן לקיים פרויקט מכוח זכויות מוקנות, לטובת זאת ימציא חוות דעת של אדריכלים מצוינים. יזם ב' יעשה את ההפך וגם הוא יגבה את אמירותיו בחוות דעת של אנשי מקצוע. בסוגיות כשם אלו נדרשנו להכריע לאחרונה ולספק לבעלי הדירות הערכה אובייקטיבית, על מנת שאלו יוכלו לקבל החלטה מושכלת.

 

 ריכזנו עבורכם את עיקר ההבדלים בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי

פרמטר להשוואה

פינוי בינוי

תמ"א 38 2

מקור חוקתי חוק פינוי בינוי תכנית מתאר ארצית מספר 38
תב"ע מצריך בהכרח שינוי תב"ע לרבות תיקון תכנית מתאר והכנת תכנית מפורטת. פועל במסגרת תב"ע קיימת ולרוב לא מצריך שום שינוי.
ארגון דיירים הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)
הסכם יזם – דיירים הסכם כללי, תמורות נזילות, לוחות זמנים גמישים עקב שינוי תבע הסכם תמא 38/2 יחסית קשיח
היטל השבחה אין פטור אוטומטי במסלול מיסוי יש פטור עד תוספת 25 מ"ר ומעבר לכך יש הקלות.
היתר בניה שניתן לפני 01.01.1980 אין דרישה כזו יש דרישה כזו
אי עמידה בתקן רעידת אדמה  413 אין דרישה כזו יש דרישה כזו
זכויות בניה לא קיימות (חוסר ודאות תכנונית) מוקנות לפי תכנית מתאר, ולעתים עפ"י תכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
חובת יזם להשלים הפרש ועד בית ל-5 שנים בין ישן לחדש יש דרישה בחוק עבור אוכלוסיות מסוימות אין דרישה בחוק
הנחה בארנונה קיימת אפשרות לקבלת הנחה בתנאים מסוימים אין אפשרות חוקית כזאת
מטלות ציבוריות ועדה מקומית תדרוש כמעט תמיד מטלות ציבוריות, עפ"י שיקול דעת בלעדי בד"כ אין דרישות כאלה
חניה חניה עלית או תת קרקעית רגילה תתכן חניה במתקנים או רובוטית עקב אילוצים תכנוניים
מה קודם בניה או הריסה? לרוב הורסים ובונים אך לעתים קודם בונים בקרקע פנויה במתחם, מאכלסים את הדיירים הקיימים ורק לאחר מכן בונים את דירות היזם כמעט תמיד קודם הורסים ואז בונים את המבנים החדשים
מחסנים כמעט תמיד ניתן לבנות מחסנים במרתף חניה עקב אילוצים תכנוניים לא תמיד ניתן לבנות מחסנים
מרפסת לרוב בונים מרפסת בגודל 12 מ"ר לעתים עקב אילוצים תכנוניים נאלצים לבנות מרפסות קטנות יותר מ-12 מ"ר
כמות דירות מינימאלית המתים יכלול לפחות 12 דירות קיימות בתנאי שהן כלולות בתוכנית שחלה על לפחות 24 יח"ד. אין דרישה של מינימום דירות קיימות
הקלות בקווי בניה בתהליך רישוי לרוב לא ניתנות הקלות לעיתים קרובות ועדה מקומית נאלצת ללכת לקראת יזמים כדי לאפשר קיום פרויקטים

 

נציין מספר פרמטרים נוספים לשם ההשוואה:

  • פטורים במיסוי מקרקעין בפינוי בינוי ובתמ"א 38 תיקון 2 – דומים עד זהים.
  • ליווי בנקאי סגור – בשני המסלולים חובה לדרוש שהפרויקט ילווה ע"י בנק.
  • עו"ד בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • מפקח עבור בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
  • בטחונות – רוב הבטוחות המפורטים להלן דומים בשני המסלולים: ערבות נכס לפי חוק מכר דירות, ערבות שכירות בגין כל תקופת הבניה, ערבות מיסים עקב פתיחת שומות על שם דיירים וחשיפת מס, ערבות בדק כדי להבטיח את איכות הבניה, ערבות רישום כדי להבטיח שהדירות החדשות תרשמנה בטאבו, ערבות מימוש – למקרה שיהיה צורך לממש אחת הערבויות האחרות, פוליסת ביטוח, דרישת העסקת יועץ מס ויועץ ביטוח, בחינת איתנות פיננסית של היזם לרבות ניתוח דו"חות כספיים וכו'.
  • מארגנים – בשנת 2017 אושר "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות" בו הוגדר מי יקרא מארגן, מה זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים ועוד. החוק מספק לגיטימיות מובהקת לארגון הפרויקט ע"י איש מקצוע / חברת מנהלת מטעם בעלי הדירות אך אינו מגדיר אבני דרך לבחירה ראויה של מארגן – למשל נהוג כי חברת המינהלת המייצגת את בעלי הדירות תכיל פונקציות כמו עו"ד, מפקח בניה, אדריכל, כלכלן, רואה חשבון או שמאי מקרקעין. ללא בעלי מקצוע מתאימים המארגן הופך להיות קבלן חתימות ובכך מתקבלת תוצאה לא רצויה. רוב עסקאות הפינוי בינוי התהוו באמצעות מארגן, לעתים "חברת מנהלת" מסודרת ולעתים יוזמות פרטיות. לעומת זאת, בתמ"א 38 2 לא בכל העסקאות קיים גוף שכזה, אך נראה שהמגמה לכיוון שילוב גוף מקצועי מטעם בעלי הדירות באופן גורף.

 

הזרוע נטויה (סיכום)

פינוי בינוי איתנו כבר שנים רבות אך בשנים האחרונות, לאחר שהבשילו כל התנאים אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש. למרות זאת, הפוטנציאל עדיין לא מומש ונראה שתנופת הצמיחה בפרויקט מעין אלו עוד לפנינו.

מבחינת המסלול הנכון ביותר למימוש פינוי בינוי וכפי שנאמר המטרה היא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי – כל אימת שניתן להוציא לפועל מכוח תמ"א 38 2 – קרי זכויות מוקנות – אופציה זו תהיה בהכרח עדיפה, אך על הדיירים לבחון היטב את המצב התכנוני ולהבין באם ניתן לצאת לפרויקט מכוח מסלול כזה או אחר ובאיזו סבירות.

חוק המכר דירות  – אל תסמכו עליו

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל”ה 1974 – חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות הנדרשים לשלם כספים לפני מועד קבלת המפתח. ברבות השנים עבר החוק מספר שינויים במטרה לשכלל את מנגנון ההגנה לרוכשים החדשים. רובם המכריע של השינויים בחוק המכר דירות התייחס למסלול המבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות. כל זאת תוך עצימת עיניים בכל הקשור למסלולים הנוספים המוגדרים בחוק המכר ומספקים אלטרנטיבות להבטחת כספי הרוכשים. כך נוצרו פרצות גדולות בחוק, בטח כאשר מדובר על פרויקטים מסוג תמ”א 38, ואף שוני בהיקף הביטחון אשר מעניק החוק לרוכשי הדירות בכל חלופה אפשרית.

להלן החלופות להבטחת כספי הרוכשים על פי חוק המכר דירות:

  1. ערבות בנקאית.
  2. פוליסת ביטוח.
  3. שעבוד דירה או קרקע לטובת הקונה.
  4. רישום הערת אזהרה על דירה או קרקע לטובת הקונה.
  5. העברת בעלות.

אנו נסקור להלן את חלופה מספר 4 – “רישום הערת אזהרה” ונוכיח כי יש להתערב חקיקתית על מנת לתקן מספר עיוותים ולהגן עליכם הרוכשים בצורה ראויה יותר.

ליווי בנקאי סגור – המסלול האולטימטיבי

המסלול הנפוץ להבטחת הרוכשים מקבל לעתים את המינוח – “ליווי בנקאי סגור“. במסגרת הליווי מעניק הבנק המלווה ערבויות לרוכשי הדירות, ומנגד מעמיד הלוואה ליזם לטובת מימון מהלך הפרויקט. הבנק מצדו מבצע בחינה מדוקדקת של הפרויקט לצורך העמדת האשראי ומבקר באופן רציף את התקדמותו, הבנק מונע מתוך אינטרס אישי להבטיח את כספו שלו, אך בצורה עקיפה נהנים רוכשי הדירות או לחלופין בעלי הדירות הקיימות בפרויקטים של תמ”א 38 מפיקוח ובקרה איכותיים.

הבקרה של הבנק המלווה מתחילה בהכרות עם היזם/קבלן – למידת הניסיון המקצועי שלו, ניתוח מבנה החברות ואופן תפעולן, בדיקת דו”חות כספיים ובחינת האיתנות הפיננסית של החברה, בחינת עושר פיננסי של בעלי החברה בתור אלו שעתידים להיות ערבים לכלל התחייבויות החברה. במקביל מבוצעות בקרות על הפרויקט עצמו הן בשלב בחינתו והן למשך כל תקופת הבניה.

ריכזנו עבורכם את תמצית הפעולות אותן מבצע הבנק בליווי בנקאי סגור – הרשימה כמובן עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות:

  • בחינה פיננסית של יזם ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • בחינה כלכלית של פרויקט ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
  • דרישת הון עצמי של יזם.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • חשבון ליווי סגור – הזרמת כספי הרוכשים ישירות לחשבון הליווי המבוקר.
  • מעקב שוטף על התקדמות בניה.
  • מעקב שוטף על חובות לספקים, קבלנים ונותני שירות.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע”מ לרשות המיסים.
  • אפשרות משפטית בכל עת להוציא את היזם מהפרויקט אם מפר את ההסכם ולהחליפו.

* ניתן לראות שלצד הבטוחות לרוכשי הדירות עפ”י חוק מכר דירות, מבצע הבנק פיקוח רחב הן על היזם והן על התקדמות הפרויקט.

כיצד עובד מנגנון הבטחת כספי הרוכשים במסלול של הערות אזהרה:

במסלול הערות הזהרה קובע החוק כי ניתן לרשום הערת אזהרה כערובה לכספי הרוכשים (או הדיירים הקיימים בפרויקטים של תמ”א 38) ויחד עם זאת מגביל את קצב הגביה לפי קצב התקדמות הבניה. להלן שלבי התשלומים המקסימאליים המותרים לפי חוק מכר דירות במסלול “הערות אזהרה”:

תאור שלב % לשלב % מצטבר
חתימת הסכם מכר 7% 7%
גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים 33% 40%
גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה 20% 60%
גמר טיח פנים 15% 75%
גמר טיח חוץ 15% 90%
מסירת הדירה 10% 100%

בבסיס המספרים עומד היגיון פשוט כי בכל שלב תהיה השקעתו של היזם/קבלן גבוהה באופן מהותי, וכך ישמר מאזן האינטרסים בין הרוכשים לבין הקבלן. כך למשל, כאשר מגיע היזם לשלב הרצפה של הקומה הראשונה, ההנחה היא שהיזם ביצע תכנון וקיבל היתר בניה לפרויקט כולו, סיים עבודות עפר, חפירות, כלונסאות, ביסוס וכל שאר העבודות אשר קודמות להקמת הרצפה הראשונה. בשלב הזה קבע המחוקק כי מותר ליזם לקבל עד 40% ממחיר הדירה. בהמשך עוד נחזור לשלב זה ונבין כי אינו מותאם לעסקאות תמ”א 38 ולמעשה מסכן אתכם הדיירים הקיימים.

חוק מכר דירות מגביל את היזם מגביה של 100% מבלי לספק בטוחה כנגד ובכל זאת, דייר אשר רכש דירה בקומה 4 במחיר 2 מש”ח בבניין של 20 דירות ישלם 800 אש”ח בשלב של רצפת קומה ראשונה – מה יעשה אותו דייר עם הרצפה הזאת במידה ויפסיק היזם את הפרויקט בגלל פשיטת רגל או מסיבה אחרת? איזו בטוחה תעמוד לרשותו מלמד חלקו היחסי בקרקע ובבטונים שיצקו עליה? כנראה זה לא ממש יעזור לאותו רוכש – לא בקניית דירה אחרת ולא במימון דמי שכירות לדירה חלופית. כמובן אותו סיכון ילווה את הרוכש ממש עד למסירת הדירה.

היזם קיבל היתר לעבודות עפר וביסוס ויצק את הרצפה הראשונה:

בואו נדבר על מספרים אמתיים כדי לאמוד את מידת הסיכון – בפרויקט שהייתי מעורב בו לפני מספר שנים נבנו כ-100 דירות עם מחיר ממוצע של 1.4 מש”ח, בסיום רצפת קומה ראשונה גבה היזם מכלל הדיירים 40% – 100 דירות * 1.4 מש”ח * 40% = 56 מש”ח! מבחינת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה על הקרקע עבורה הופק היתר לעבודות עפר וביסוס בלבד. הפרויקט היה מלווה ע”י עו”ד וכמובן רוכשי הדירות הסתייעו בעורכי דינם. כמובן שמידת הסיכון שלקחו הרוכשים אינה פרופורציונאלית אל מול גובה החשיפה. אז מי באמת עוקב אחרי כל זה? מי מפקח? נשמע קצת כמו מערב פרוע.

ומה קורה אם לא מקבלים משכנתה ?

בעיה נוספת הנוצרת במסלול הערות אזהרה היא חוסר היכולת של הרוכשים לקבל משכנתה עד גמר שלד הבניין, או אפילו עד טופס 4. הדבר עשוי לגרום נזקים עצומים לכל המעורבים. אביא כדוגמא פרויקט שהוזעקתי לחפש פתרון בדמות ליווי פיננסי סגור עקב סיבוכים תזרימיים שנתגלו מאוחר מדי – אדם פרטי וחסר ניסיון השתתף במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) וזכה בקרקע לבניין המיועד המונה כ-20 דירות (כהערת אגב כדאי לשאול איך בכלל מוכרת המדינה קרקע לאדם שזה לא תחום עיסוקו וברור שנרכשת למטרת ספקולציה בלבד?). בכל מקרה, בתום הרכישה החל היזם לחפש למי למכור, הכל כמובן בשיטת הקומבינציה – מצא יזם שחתם אתו על הסכם, תכנן את הפרויקט, התחיל למכור ולבנות. היזם במקרה היה ישר ומסודר מאוד. היזם בנה לעצמו תזרים מזומנים צפוי מסודר ולפיו סגר הסכמים עם קבלנים ועם רוכשים. בשלב מסוים, לאחר קבלת כמה מיליוני ש”ח מהדיירים והתקדמות הבניה התברר ליזם נתון שלא היה מודע אליו קודם – חלק מהדיירים אינם מסוגלים לקחת משכנתא עליה הסתמכו בעת חתימת הסכמי הרכישה. היזם לא יכול היה לשלם לקבלנים ולהמשיך את הפרויקט. במידה ולא היה נמצא פתרון מידי חשבו כמה נזקים הייתה גורמת השיטה לרוכשים.

* נוסיף חטא על פשע ונדגיש כי בפרויקט מעין אלו אין שום פיקוח על היזם – מהו אחוז הגביה בפועל ולאן מעביר אותם – ראה ריכוז מרכיב הפיקוח הבנקאי אשר רשמנו מעלה, במסלול הערות הזהרה אינו קיים כלל.

אז האם באמת מבטח חוק המכר דירות את כספי הרוכשים ?

הקביעה הברורה שלנו היא כי המנגנון מהווה בטוחה למראית עין אך במציאות אינו מגן על הרוכשים, ובטח שאינו עומד בקנה אחד מול ערבות בנקאית לפי חוק מכר.

חוק המכר דירות - ערבות חוק מכר תמא 38

כמה אתם באמת בטוחים בפרויקטים של תמ”א 38 :

אם דיברנו על כשל חוק המכר דירות להעניק בטוחה מספקת לרוכשים חדשים תופתעו לראות כמה אינכם מוגנים בפרויקטים של תמ”א 38. בפרויקטים של חיזוק ותוספות רוב הבנקים הגדולים אינם ששים לספק ליווי בנקאי, תוסיפו לכך כי אנו מצויים בתקופה בה הכסף זול מתמיד, המון קרנות, שותפים, ומשלימי הון מחפשים היכן לזרוק את הכסף כדי להשיג תשואות עודפות – וכך הפך שוק התמ”א 38 / 1 למופקר עם למעלה מ50% מהפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי.

צריך רק להסתובב בשכונותיה של רמת גן כדי להבין כמה עמוקה הבעיה , פרויקטים רבים נטושים, או מצויים עמוק בהפסקת עבודה, בעלי בתים רבים הקריבו את כל רכושם וכעת חיים באתר בניה.

בואו נבין את מידת ההפקרות של חוק מכר דירות בפרויקטים של תמ”א 38:

דיברנו על כך כי במסגרת החוק ניתן לגבות מרוכשי הדירות עד 40% בגמר רצפה של קומה ראשונה.  רוב הפרויקטים בתמ”א 38 המבוצעים ללא ליווי בנקאי מאופיינים בהיקף בניה נמוך. כמו כן, במידת האפשר נהוג למלא את קומת העמודים המפולשת ולבנות דירת קרקע אותה ימכור היזם לרוכש עתידי. כעת בואו נסתכל שוב על אותו סעיף בחוק המכר וננסה לענות על השאלה – מה צריך לעשות יזם כדי לבנות רצפה בקומה ראשונה? והתשובה היא מעט מאוד! אני מזכיר לכם שהנחת היסוד של המחוקק הייתה כי עד לשלב זה ירכוש היזם את הקרקע, יתכנן, יחפור, יסיים את שלד הבניין לרבות קומות המרתף וכו’. כעת בתום עבודות חיזוק השלד עליו להוסיף קירות מעטפת והופס באפשרותו לגבות כבר 60%. נניח שישנה אפשרות להוסיף 2 דירות קרקע והמחיר עבור כל אחת מהן 2 מש”ח. נעשה חישוב פשוט של 60% מ-2 מש”ח ונכפיל ב-2 דירות. מגיעים ל-2.4 מש”ח הניתנים לגביה באופן חוקי לגמרי. בואו נזכור כי מדובר בפרויקטים קטנים בהם גובה הערבות הבנקאית לרוב לא עולה על 700 אש”ח. ניתן לראות במצב זה כי תקבולי היזם גבוהים מכל הוצאותיו עד לאותה נקודה זאת אחרי שהעמסנו את ערבות הביצוע המופקת עבור בעלי הדירות הקיימים. ככל שהיזם פושט את הרגל או מתנהג בצורה לא ישרה הדיירים המקוריים נמצאים בסיכון עצום.

שוב נזכיר כי בהעדר ליווי בנקאי , שלא מתחייב בפרויקטים מסוג זה, המבנה המימוני פרוץ לגמרי ולרוב לא מבוצעת בקרה פיננסית – בכך מתאפשרת פריצות בכל הקשור לתהליך המימון והבקרה של פרויקטים מעין אלו.

בנוסף יש לזכור שהדיירים המקוריים הם בעלי הזכויות ולכן כל התחייבויות היזם בקשר לפרויקט כגון התחייבויות לספקים, קבלנים, נותני שירות, רשויות המס וכו’ עשויות להתגלגל במישרין או בעקיפין אל הדיירים – יתכן מצב שדיירים שרצו בסופו של דבר לחזק את הבניין ימצאו את עצמם בהסתבכויות משפטיות ארוכות שנים, יישאו בתשלומים רבים ויגורו תקופה מחייהם באתר בניה.

יזמים רבים מפרשים את החוק כך שמותר להם לגבות עד 40% לא רק מדירות הקרקע אלא גם מכל דירות הפרויקט. הם מפרשים את החוק כראות עיניהם וזאת כי אין אכיפה מסודרת על תהליך הגביה במסלול הערות הזהרה.

כולם ערים לבעיה אך מה הפתרון:

מהדוגמאות הנ”ל ניתן לראות כי סעיף 2.4 לחוק המכר המדבר על בטוחה של הערת אזהרה אינו מגן מספיק בפרויקטים של תמ”א 38 חיזוק, והינו מסוכן לא רק לרוכשי הדירות אלא גם עבור הדיירים הקיימים.

עורכי דין רבים איתם קיימנו דיונים בנושא גורסים כי יש צורך להגביל את היזם בהסכם על קצב מכירות. ראשית,  מי יפקח ויוודא באמת כי אין מכירות והיזם משקיע את כספו בפרויקט. שנית, אם להגביל את היזם יותר מדי, יתכן שהוא לא יהיה מסוגל לבצע את הפרויקט ויפשוט רגל דווקא בגלל זה.

הבעיה ברורה ומה הפתרון? אולי נחכה בסבלנות עד שהמחוקק יתקן את החוק? אבל זה יכול לקחת הרבה זמן. צריך לקרות אסון בקנה מידה גדול כדי שבאמת יחשבו על שינוי החוק (ראה ערך חפציבה).

אז מה עושים? ראשית, הדיירים בפרויקטים כאלה חייבים להבין את רמת הסיכון אליו הם חשופים. תפקידו של עורך דין הדיירים להסביר היטב מה יכול לקרות אם היזם יפשוט את הרגל או יתנהג בצורה לא ישרה או סתם יעשה טעויות בפרויקט. עורכי הדין חייבים לחדד לדיירים שלא די בערבות שהיזם מסכים לתת אלא שאיתנות פיננסית של יזם ופיקוח הנדסי ופיננסי הדוק על הפרויקט מהווים עבור הדיירים בטוחה אפילו יותר חשובה מאשר ערבות.

לצד גידור והבנת הסיכונים אל לנו להיכנס לקיצוניות השנייה שקיימת בשוק. חלק מהדיירים שמעו שהם צריכים ליווי בנקאי ודורשים זאת גם במחיר שלא מתקיים פרויקט כלל. לפעמים בנקים לא רוצים ללוות פרויקטים קטנים ולפעמים יזמים לא מוכנים להתחייב לליווי בנקאי כי עלויות הליווי מורידות את רווחיות הפרויקט עד לכדי חוסר כדאיות של ממש. חלק מהותי בעמלות הליווי מהווה דמי סיכון עבור הבנק בגין ערבויות חוק המכר והלוואות אותן הוא מקצה לרוכשים חדשים – שני אלו מעמיסים על הפרויקטים על לא תורמים מאום לדיירים המקוריים בפרויקט תמ”א 38. מה שכן רלוונטי עבור הדיירים הוא מרכיב הפיקוח על פרויקט המבוצע במעגל כספי סגור – זה בדיוק ההסבר אותו היינו רוצים לשמוע מעורך הדין המלווה את הדיירים.

בהעדר אפשרות לליווי בנקאי קיימות חלופות

בפרויקטים רבים של עיבוי וחיזוק, ובהעדר אופציה של ליווי בנקאי, באפשרות בעלי הדירות למנות מפקח בניה עם יכולות בקרה בפאן הפיננסי, למעשה לנסות לחכות את מרכיב הפיקוח הפיננסי שהוא המרכיב החשוב ביותר עבור דיירים קיימים בפרויקט תמ”א 38. מבחינת היזם מדובר בעלויות זניחות בהשוואה לעלויות מימון בנקאי. מעבר לכך, עבור הדיירים מדובר בבדיקה מעולה בפני עצמה. אם היזם אינו מסכים להתנהלות בצורה שקופה סביר כי יש לדיירים ממה לחשוש.

לסיכום ניתן להגיד שפתרון החוק בפרויקטי תמ”א 38 עם הערות אזהרה מאוד מסוכן לדיירים ללא פיקוח על התנהלות הפרויקט במעגל כספי סגור. עורכי הדין חייבים ליידע על כך את הלקוחות שלהם, הדיירים צריכים לדעת שיש להם אחריות וזכות לדאוג לפיקוח נאות כדי לא לבכות כאשר יהיה מאוחר מדי.

לקבלת פרטים נוספים בנושא פיקוח בניה ופיקוח פיננסי על הפרויקט שלכם תוכלו להשאיר פרטיכם בטופס צור קשר או במייל office@afikim38.co.il

תמ"א 38 גבעתיים – יחסינו לאן?

המדיניות העירונית העכשווית, שמכתיבה עיריית גבעתיים בכפוף לעקרונות תכנית המתאר, המתהווה בימים אלה ממש, מנסה להשליט סדר ברחבי העיר בזירת ההתחדשות העירונית.

על אף הרצון הטוב של כל הנוגעים בדבר, בדיקה מדויקת ויסודית שביצענו במשרדנו בעבור מס' מיזמי נדל"ן פוטנציאלים, מוכיחה, כי קיימת סתירה מטרידה בין העקרונות המנחים. זה אחר זה מתגלים מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי בגבעתיים כלא ישימים מעשית ונכשלים במבחן הכלכליות.

 

ראשית, לנוחות הקוראים – מילון מונחים :

יח"ד : יחידות דיור = דירות מגורים

יח"ת : יחידות תעסוקה = משרדים

יח"מ : יחידות מסחר = חנויות

הליך "עיבוי-בינוי" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : חיזוק הבניין הקיים, הרחבת שטח הדירות הקיימות עד 12 מ"ר ממ"ד ועד 12 מ"ר מרפסת מקורה, תוספת קומות חדשות ובהן דירות עבור היזם והגדלת השטח הציבורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 בגבעתיים : הריסת הבניין הקיים, בניית בניין חדש במקומו לרבות מרתפי חניה תת קרקעיים. הדירות החדשות שמקבלים הדיירים נותרות בשטחן המקורי. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" מכוח חוק פינוי בינוי בגבעתיים : הריסת קבוצת בניינים קיימים ובניית בניינים חדשים במקומם. הדירות החדשות מקבלות 12 מ"ר ממ"ד ו- 12 מ"ר מרפסת. (*) במשך תקופת הבניה הדיירים עוברים לדירות חלופיות. (**) רישיון הבניה באמצעות תב"ע באישור הוועדה המקומית ובאישור הוועדה המחוזית ואח"כ באמצעות היתר בניה בוועדה המקומית.

מכפיל יח"ד : כמות הדירות שניתן לבנות ביחס לכמות הדירות הקיימות.

מכפיל פלדלת : שטח הדירות החדשות ביחס לשטח הדירות הקיימות.

קו בניין תב"עי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תכנית בניין עיר.

קו בניין תמ"אי : המרווח המותר מקו המגרש עד לבניין, זאת מכוח תמ"א 38.

תמא 38 גבעתיים פינוי בינוי בגבעתיים אפיקים 38

דוגמאות לסתירות במסמכים המנחים – תמ"א 38 גבעתיים :

דוגמה #1 :

המתחם הבנוי הקיים גובל ברחוב כצנלסון, ובכיווניו האחרים גובל ברחובות צרים.

במתחם מתגוררות כיום 151 משפחות ב-15 בניינים בני למעלה מ- 50 שנה, שגובהם 2 עד 3 קומות מעל קומת הקרקע. משפחות אלה משוועות לחידוש המתחם.

המתחם ששטחו 7.5 דונם ממוקם באזור המכונה בתכנית המתאר "לב העיר" וע"פ עקרונותיה, לרבות התשריט, ניתן לבחור ביישום כל אחד משלושת ההליכים הבאים : "עיבוי-בינוי" או "הריסה ובניה מחדש" מכוח תמ"א 38 או "פינוי בינוי מתחמי".

הליך "עיבוי בינוי" לא בא בחשבון בהסתמך על דו"ח מהנדס בניין, הקובע שהבניינים בנויים מ"חומרים נחותים" שגם אם יקיפו את קירותיהם בקירות חיזוק, הם לא ישרדו רעידת אדמה.

הליך "הריסה ובניה מחדש" מעניק מכפילים לא ריאליים :

עבור הבניינים הגובלים ברחובות המשניים : מכפיל יחה"ד – 1:2, מכפיל פלדלת – 1:2.3. עבור הבניינים הגובלים ברחוב הראשי : מכפיל יח"ד – 1:2.3, מכפיל פלדלת – 1:2.6.

ביודענו שמחיר מכירה למ"ר פלדלת באזור זה בגבעתיים עבור דירה "רגילה" : 25,000 ₪, ועבור דירה "מיוחדת" (גן, דופלקס, פנטהאוז) : 30,000 ₪, קיים ספק רב באשר לרווחיות המיזם בכפוף למגבלות אלה.

הליך "פינוי-בינוי מתחמי" דורש מאתנו לוותר על 50% = 3.75 דונם לטובת צורכי הציבור ובידינו יישארו 3.75 דונם בלבד.

על אף שהתכנית מבטיחה מכפיל יח"ד = 3 ומכפיל פלדלת = 4, היא גם מגבילה אותנו ב- 60 יח"ד לדונם (מדוד בשטח שנותר לאחר ההפקעה). מכאן שניאלץ להסתפק ב- 225 יח"ד בלבד. המכפיל המתקבל במקרה זה = 1:1.49  כמובן אינו ריאלי. התוצאה : במתכונת הקיימת לא יימצא פתרון ל-151 משפחות כנגד רעידות אדמה ו/או כנגד מתקפת טילים.

דוגמה #2 :

המתחם הבנוי הקיים ממוקם סמוך לביה"ס "ברנר". ע"פ תשריט תכנית המתאר המוצעת, הוא מיועד להליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. כיום מתגוררות 94 משפחות במתחם ששטחו 6 דונם. הפקעה בשיעור 50% ובסך 3 דונם תותיר בידינו 3 דונם בלבד. מגבלת 60 יח"ד לדונם תיתן – 180 יח"ד, דהיינו מכפיל – 1.9. שוב : מכפיל לא ריאלי. על אף שהמתחם מיועד ל"פינוי-בינוי בדגש מגורים", מצאנו כי ניתן לקבל פיצוי עבור 102 יחה"ד (שלא נקבל במסגרת מכפיל יח"ד המובטח – 1:3), שטחי מסחר ותעסוקה. אלא שעל אף הרצון הטוב, ידוע היטב כי מחיר מכירה למ"ר באזור לשטחי תעסוקה ומסחר עומד על מחצית ממחיר מכירה למ"ר מגורים. כלומר : ע"מ ליהנות מערך שווה ל- 102 יח"ד שלא נקבל, נזדקק ל- 204 יח"ת (משרדים) ויח"מ (חנויות). גם אם ננצל את גובה הקומות המותר לא נצליח ליישם זאת. כאן ראוי לציין, כי מתוך 3 דונם שנותרים למגורים, 1.5 דונם מיועדים לשטח ירוק חופשי מבינוי. עובדה זו מקשה עוד יותר על המשימה שגם כך בלתי אפשרית בעליל.

דוגמה #3 :

לפנינו שלישיית מגרשים בשולי העיר המערביים, הכלולים בגבעת רמב"ם. בדיקה יעילה תראה שבהם 38 יח"ד ב- 1.7 דונם סה"כ. כאן עקרונות המדיניות מחייבים הליך "פינוי-בינוי מתחמי" בלבד. תנאי הסף הוא שטח קרקע מינימאלי = 4 דונם. 50% מופקעים לטובת צרכי הציבור. אנו נותרים עם 2 דונם בלבד. סה"כ כמות דירות קיימות = 90, סה"כ כמות דירות חדשות = 120. ברור לכולנו כי מכפיל יח"ד בסך : 1.33 אינו ישים.

גם כאן נותרים הדיירים ללא פתרון, מכיוון שעקרונות התכנית לא מספקים אפשרויות בחירה נוספות.

דוגמה #4 :

ברחוב טייבר, במגרש הקטן מ- 480 מ"ר, ניתנת זכות הבחירה בין הליך "עיבוי-בינוי" לבין הליך "הריסה ובניה מחדש". הליך "הריסה ובניה מחדש" אינו מתאפשר כאן בגלל השטח הקומתי המצומצם המותר לבניה וגם בגלל המגבלה בגובה הבניין : 7 קומות (כולל קומת קרקע וקומת פנטהאוז), היות שכבר היום גובה הבניין הקיים = קרקע + 4 קומות מלאות. כך שהאופציה היחידה העומדת בפנינו היא הליך "עיבוי-בינוי". אלא שגם כאן המציאות החדשה טופחת על פנינו. ע"פ העקרונות החדשים לא ניתן לבנות תוספת ממ"דים מעבר לקווי הבניין התב"עיים. הוראה זו מותירה את כל יחה"ד הקיימות ללא אפשרות לקבל פתרון מיגון נגד טילים. גם אם יסכימו כל הדיירים הקיימים לקבל תוספת מרפסת בסך 6 מ"ר כ"א, הרי שגם היזם אינו "חוגג" כאן. עליו חלה המגבלה במכפיל יחה"ד בסך 1.5. התוצאה : בניין זה יישאר במצבו הבלוי והעגום הנוכחי ללא תקוה הנראית באופק.

לסיכום : אין די ברצון טוב של הרשות המקומית, אלא עליה גם לגבש מדיניות עירונית שעקרונותיה "יעבדו", לא יסתרו זה את זה ויאפשרו פעילות נדל"נית בעיר לרווחת כלל תושביה.

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

 

תיקון 3א' – אשליה מתוקה

בנובמבר 2016 יצא לאור תיקון 3א' לתמ"א 38 והכול קיוו שהנה מגיע המהפך שיגרום לתמ"א 38 להרחיב את היקפיה. עת יצא התיקון לאור, היו אלה שדיברו בזכותו, ואחרים שדיברו בגנותו, עם זאת, כולם האמינו, שלא רק תמ"א 38 תצבור תאוצה, אלא גם שפרשנותה בהתייחס לשיטת חישוב זכויות הבניה תהא מעתה אחידה בכל הרשויות המקומיות. ואולם לא נדרש זמן רב כדי שהעוסקים בענף יבחינו, כי הזכויות מתוקף תיקון 3א' מתורגמות עצמאית ואחרת בכל עיר ואם בישראל.

הנה מספר דוגמאות:

ברמת גן סל הזכויות המבוסס על התכנית הקיימת (התב"ע), על הקלות כמותיות, על שטח המחסנים הדירתיים (6 מ"ר תוספת שטח עיקרי ליח"ד) ועל תיקון 3א' מספק לכאורה סל זכויות עשיר, אך טבלת מספר הקומות המותרות לבניה לצד קווי הבניין המותרים לבנייה, שנקבעים היום על פי רוחב זכות הדרך – היא הקובעת את שטח התכסית ואת גובה הבניין.

בגבעתיים התכסית המותרת כלואה בין קווי הבניין המוכתבים ע"י נספח הנפחים וכך מס' הקומות המותרות לבניה. עקרונות תכנית המתאר המתהווה שהפכו למדיניות עירונית מחייבת קובעות את מכפיל יחה"ד ואת מכפיל שטח הפלדלת.

תל-אביב שעומדת להשיק את מתן התוקף לתכנית הרבעים 3 ו-4, מכתיבה היום רשימת הנחיות, כללים, איסורים והגבלות משלה. כל שכונה ו/או אזור בעיר מתנהלים במסגרת משלהם ולתיקון 3א' אין באמת מקום בעיר הנחשקת ביותר. גבולות התכסית במגרש ונפח הבניה רשומים במדויק בנספחי תכנית המתאר שאושרה לאחרונה, תא/5000, וגם אם יגיע היזם ויהגה רעיון מקורי לתב"ע נקודתית ו/או מתחמית, הרי שתקרת הזכוכית כבר נקבעה ואינה ניתנת לניפוץ.

הרצליה שכבר הטמיעה היטב את התכנית הר/2213, ובעקבותיה כונתה "אי של יציבות" על ידי הפעילים בתחום, מכליאה כיום בין הוראות הר/2213 לבין הוראות תיקון 3א'. כל בקשה להיתר בניה, אשר נקלטת היום במחלקת ההתחדשות העירונית, מוחזרת אחר כבוד לאדריכל עורך הבקשה שלה על מנת שיציג את עמידת שטח הבניה המבוקש בהנחיות המודל המתמטי החדש וזאת כדי לבדוק באם חרג ממנו בבקשתו זו.

ואם נסכם בפשטות : תיקון 3א' משמש כמנגנון לייצור זכויות בניה, אולם על חלק לא מבוטל מהן נגזר לרדת לטמיון ולהיכנס למשבצת "זכויות שאינן ניתנות למימוש" בהיקפים שעלולים להגיע למאות מ"ר.

תיקון 3 א לתמא 38

לפניכם דוגמאות שנלקחו מהמציאות היומיומית שתמחשנה את הבעייתיות:

ניקח בדוגמה מס' 1 מגרש בשטח 780 מ"ר ברחוב ראשי ברמת גן, שרוחב זכות הדרך שלו היא 25 מטר. בבניין המקורי קומה מפולשת ומעליה 3 קומות מלאות ששטח כל אחת מהן (התכסית): 430 מ"ר. בסך הכול קיימות בבניין 15 דירות. המודל המתמטי באזור זה לחישוב הצפיפות במגרש מסכם 52 דירות חדשות, לפי "מכפיל" פי 3.5, כלומר 3.5 דירות בבניין החדש במקום כל דירה בבניין הקיים.

סך שטח הדירות , הנובע מן הזכויות התב"עיות, הזכויות התמ"איות, ההקלות, הממ"דים והמחסנים הדירתיים מגיע ל-4,130 מ"ר, טבלת הקומות העירונית מכתיבה בניית קומת קרקע + 8 קומות מלאות + קומת גג חלקית, כלומר שטח הדירות המותר בקומה הטיפוסית בבניין החדש יהיה 446 מ"ר.

ואולם בדיקת התכסית המותרת בין קווי הבניין המוכתבים : 2 מ' מרווח קדמי, 3 מ' מרווח אחורי וצדי, מאפשרת ניצול 370 מ"ר בלבד עבור הדירות בקומה הטיפוסית.

שטח מקוצץ זה מוביל מידית להורדת מספר הדירות הניתנות ליישום מ- 52 ל- 45 בלבד, לשטח דירות כולל בסך 3,422 מ"ר, ומכאן לאובדן זכויות בניה בסך 708 מ"ר.

אילו דובר במקרה יוצא דופן וחד פעמי, היינו אדישים לקיומו, ואולם עובדה היא, שכך קורה במגרשים רבים ברמת גן, והכלל לכל הצדדים שחוברים לביצוע תמ"א 38 ברמת גן ובערים אחרות שבהן הזכויות תלויות ברוחב הדרך : לפני שאתם מתכננים פרויקט על סמך הזכויות התיאורטיות מכוח התמ"א והתב"עות המקומיות, בדקו את רוחב הדרך, כי ככל שהוא קטן – כך יותר זכויות תישארנה על הנייר.

עדנה מור - אדריכלית תמ"א 38

עדנה מור – אדריכלית

ניקח בדוגמה מס' 2 מגרש בסך 1,140 מ"ר ברחוב משני בעיר גבעתיים שרוחב זכות הדרך שלו הוא 15 מטר, ואם נוסיף את מרווחי הבניין הקדמיים משני צדי הרחוב נקבל רוחב כולל בסך 25 מטרים. זהו מרחק, המעניק את מקסימום הקומות הניתנות לבניה בעיר : 6 קומות מלאות מעל קומת הקרקע בתוספת קומת גג חלקית.

בבניין הקיים בנויות כיום 21 דירות, ולפי המכפיל המותר באזור זה : 1:2 (כלומר 2 דירות חדשות במקום כל דירה קיימת) ניתן לבנות 42 דירות. שטח הפלדלת הכולל הקיים הוא 1,330 מ"ר. מכפיל הפלדלת המותר באזור זה : 2.3 בלבד, כלומר : 3,059 מ"ר. ע"פ המדיניות שטח יח"ד תמורה יישאר זהה לשטח יחה"ד הקיימת היום. והיה והיזם לא יוכל להסתפק כלכלית בשטח פלדלת עבורו במכפיל : 1.3 הרי ש: 21 המשפחות, שלא תוכלנה, בגלל תנאי המגרש, לבצע הליך עיבוי-בינוי וגם לא תוכלנה להתאחד עם הבניינים השכנים (שקמו אחרי 1980) למתחם פינוי-בינוי, תישארנה ללא פתרון חיזוק ו/או מיגון.

ניקח בדוגמה מס' 3 מגרש בסך 540 מ"ר, והפעם ברובע 3 בתל אביב. המגרש ממוקם על גדת שדרה עירונית רחבה ובבניין הקיים : 15 דירות. הבדיקה תראה, כי בהליך הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה לבנות 21 דירות בלבד, כלומר 6 דירות נוספות. אותן 6 דירות המהוות תוספת אפשרית בהליך עיבוי-בינוי מכוח תמ"א 38 שהיה מתאפשר בתוספת 1.65 קומות על גג הבניין הקיים. אלא שבהליך עיבוי בינוי (היחיד האפשרי כאן), תתאפשר 0 מ"ר תוספת לדירות הקיימות, תוספת מעלית שתידחק אך בקושי בחדר המדרגות הקיים, תוספת חלקית כמרפסת מקורה רק בחזית האחורית בבניין ואני צופה במקרה כזה את פיצוץ העיסקה עוד בטרם נספיק להכין תכניות אדריכליות לפרויקט, כי תיווצר כאן אפליה חמורה בין בעלי הדירות.

 

לסיום : ניקח בדוגמה מס' 4 מגרש בסך 910 מ"ר, והפעם ברחוב ראשי בהרצליה. בבניין הקיים 10 דירות בקומת קרקע ושתי קומות מלאות מעליה. בבניין המוצע : 30 דירות. אין ספק : מכפיל אידיאלי : 1:3.

הבניין הישן ייהרס, על פי התכנית ובמקומו יוקם בניין חדש, ובו קומת קרקע עם  6 קומות מלאות וקומת גג חלקית.

ואולם חישוב הזכויות על פי המודל המתמטי החדש בהרצליה יראה, כי 750 מ"ר המותרים כזכויות שטח עיקרי לא ניתנים למימוש בתכסית המותרת במגרש, הכלואה בין קווי הבניין. זאת על אף בקשת ההקלות האיכותיות המותרות – 10% בקווי בניין צדיים ואחוריים, 40% עבור תוספת מרפסות מקורות בקו בניין קדמי ובקו בניין אחורי. עודף זה שקול לשטח 2 קומות שלא יוכלו להתווסף לבניין, ומה שהיה אידיאלי על הנייר, הופך לספק כלכלי בפועל.

 

מוזמנים להפנים את המציאות המשתנה – לא רק תמ"א38 3/א

לאור כל זאת ניתן להבין כי, תיקון 3א' שנועד לשמש מפעל לייצור זכויות בניה, נחסם למעשה לחלוטין בכל אשר נפנה :  גם מגבלות הגובה (מס' הקומות המותר) וגם מגבלות תכסית הקומתית (השטח הכלוא בין קווי הבניין המותרים). אלה תלויים במדיניות עירונית מקומית של הרשויות הרלוונטיות, וזו מוכתבת במידה רבה על ידי נוסחאות שונות שלא אליהן "התכוון המשורר" שהגה את התיקון, כי במרבית המגרשים הזכויות אינן ניתנות למיצוי עד תום.

ולא די בכך: החרב המרחפת בימים האחרונים מעל ראשי היזמים בגין רצון הרשויות המקומיות להגדיל את היטל ההשבחה בפרויקטים מכוח תמ"א 38 עלולה להיות הרת אסון ולגרום לביטולם של פרויקטים רבים.

מכאן עולה, שתיקון 3א' לא פתר דבר ולא הקל דבר, והתמ"א שנועדה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה ומפני טילים, הפכה לכדור פינג-פונג שבו משחקות הממשלה והרשויות המקומיות. מחקר סטטיסטי שערך מינהל התכנון מראה, כי בשנים האחרונות חלה האטה ניכרת בייזום פרויקטים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובינוי מחדש, שהוחל לפני מספר שנים במסגרת התיקון השני לתמ"א.  כל עוד תיקון 3 א' לא ימומש במלואו, מסלול זה לא יתפוס תאוצה.

 

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

מימון תמ"א 38 – אפשרויות, סיכונים, עלויות

שוק ההתחדשות העירונית בהובלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 פותח את דלתותיו בפני יותר ויותר יזמים – רף כניסה אפסי בהשוואה לרכישת קרקע, בצירוף ריביות נמוכות ושיטות מימון מגוונות, מספק קרקע פורייה (ופרוצה) לגידול יזמים.

אפיק "מימון תמ"א 38" דוהר קדימה תוך ניצול רף הכניסה הנמוך והמומנטום המושלם ובכך מייצר עבור היזמים מגוון כלים מימוניים. לגבי לקוחות הקצה- הרי הם בעלי הדירות- מינוף יתר מעמיד אותם בסיכון גדול יותר, אך לא בהכרח שהם ידעו זאת. נרחיב על כך במאמר אחר.

המאמר הבא הינו ראשון מסוגו, ובו אנו חושפים אתכם לעולם מימון תמ"א 38 – בזה אחר זה אנו פורטים את שלבי המימון בפרויקט תמ"א 38 וסה"כ האפשרויות הלגיטמיות למימון הפרויקט.

כדי להקל עליכם, חילקנו את פרויקט התמ"א לשלביו השונים תוך פירוט קומבינציות המימון העומדות בפני היזם בכל שלב ושלב.

שלב א – Seed Money – טרם היתר

החל מהחתמת 80% מדיירי הבנין/מתחם ועד קבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.
שלב זה מאופיין בסיכון גבוה מכיוון שאין שום ודאות בקבלת היתרי בניה והוצאת הפרויקט לפועל, בנוסף אין ליזם בשלב זה בטוחה במקרקעין מכיוון שהעסקה הופכת לברת מימוש רק בעת עמידה בתנאים מתלים כפי שהוגדרו בהסכם מול בעלי הקרקע, קבלת היתר בניה (תשלום אגרות) ורישום בפועל של יחידה רישומית שבה נרשמות זכויותיו של היזם במקרקעין בפרויקט.
עלויות שלב טרום ההיתר – כדי לצלוח את תנאי הרישוי למול הועדות השונות, נדרש להיעזר בכ-20 יועצים שונים, ואדריכל כמובן, סה"כ נדרש בממוצע בין 400,000 ₪ ל- 1,000,000 ₪ תלוי בגודל הפרויקט.

אפשרויות למימון פרויקט תמ"א 38 בשלב טרום היתר:

מימון פיננסי ממשקיע פרטי או קרן השקעות – מתחלק לשתי אופציות מימון:

  1. הלוואה בריבית אשר נעה בטווח של 18-20% ריבית שנתית, זמן ההלוואה לא יעלה על שנה וחצי עד שנתיים מקסימום.
  2. כניסה כשותף לרווחים בפרויקט – גם כאן שתי אופציות מקובלות :
    א – שותפות של 15-25% מרווחי הפרויקט כנגד מימון שלב טרום ההיתר.
    ב – שותפות של 35-50% ומימון שלב טרום ההיתר + הון עצמי נדרש לליווי הפרויקט עם קבלת היתר בניה (ראה שלב ב').

קבלת שירותים מחבורת יועצים מאוגדת:

כפי שציינו, כדי לקדם את שלבי התכנון ולהגיע להיתר המיוחל על היזם לשלם לאדריכל, מהנדס ושלל יועצים סכומים לא מבוטלים, בפרויקטים של כמה עשרות יח"ד בהריסה ובניה, תשלום עבור שלב זה עשוי לעלות עד כ- 1 מליון ש"ח.

יותר פרויקטים נעזרים בחבורות יועצים המוכנים לוותר על שכר הטרחה במיידי ובלבד שיקבלו הרבה יותר בשלבים מתקדמים יותר.

התמורות לצוות ניתנות באחד מ 3 מסלולים אפשריים :
  • עם קבלת ההיתר והעמדת חשבון הליווי תשלום בשווי 150% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
  • תשלום מרווחי הפרויקט בסוף הפרויקט לפי 200% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
  • קבלת דירה/זכויות בניה בפרויקט בסוף הפרויקט לפי מו"מ עם נציג הצוות (במקרה בו קיים פער ישולם תמורת הפער ע"י צוות היועצים).

גידור סיכונים בעסקת קומבינציה - מימון תמ"א 38

 שלב ב – החלטת ועדה למתן היתר בתנאים:

מקבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.

היזם נמצא בשלב שבו מרכיב הוודאות לגבי מימוש העסקה גובר וניתן לראות את אופק זכויות הבניה ואת תכנית הבניה המפורטת לקראת קבלת חשבון אגרות, היטלים והיתר הבניה.

בשלב זה רצוי שהיזם ידאג לרישום תת חלקה שתהווה את היחידה הרישומית שבה מעוגנות זכויות הבניה שלו בפרויקט.
כאן מתחיל היזם בסגירות פיננסיות למימון הפרויקט מול – בנקים, קרנות חוץ בנקאיות, משקיעים פרטיים, שותפויות והשילובים ביניהם, להלן פירוט העבודה למול הגופים השונים :

עבודת היזם מול הבנקים לאחר קבלת החלטת ועדה:

היזם פונה לשמאי מוכר ע"י הבנקים איתם הוא מעוניין לבדוק אופציה לליווי בנקאי לפרויקט, ולאחר מכן ניגש השמאי להכנת דו"ח אפס לניתוח עלויות הכנסות ורווחי הפרויקט, עם סיום הכנת "דו"ח האפס" היזם מתחיל תהליך מול הבנקים שלוקח בין 3-6 חודשים לסגירת הסכם ליווי בנקאי לפרויקט

השלב הראשון בתהליך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט תמ"א הוא פגישה עם הבנק וקביעת מסגרת ההבנות הראשונית בין היזם לבנק לגבי נתונים מסחריים ופיננסיים הקשורים בפרויקט והכוללים – הון עצמי, פריסייל, השלמת הון עצמי, מסגרות ותנאי האשראי העמלות והריביות, ובמקביל הבנק מוציא דרישת חומרים ליזם לשם בדיקת הפרויקט, עם סיום האנליזה מטעם הבנק, חותמים הצדדים על הסכם הליווי.

קרנות חוץ בנקאיות – קיימות 3 סוגי קרנות:

  1. תחליף בנק – קרנות אלו מעמידות ליזם השלמת הון עצמי (עד 75% השלמת הון) + חוב בכיר + ערבויות חוק מכר ומשמשות כתחליף בנקאי מלא.
  2. קרנות המשמשות כתחליף מימוני לבנק ואינן מנפקות ערבויות חוק מכר, קרנות אלו מעמידות מימון מלא לפרויקט (50-70% מעלויות כלל הפרויקט).
  3. השלמת הון עצמי- הלוואות מזנין – קרנות המעמידות השלמה/העמדה של הון עצמי בעיקר לעסקאות המלוות ע"י הבנקים, קרנות אלו מעמידות הון בשיעור של 50-100% מההון העצמי (בעיקר הגבלה של הבנקים על היקף השלמת ההון ומקבלות משכנתא מדרגה שניה אחרי הבנק.

משקיעים פרטיים – מתחלקים ל 2 סוגים מרכזיים:

  1. משקיע אשר מעמיד הלוואות לפרויקטים בשלב ההיתר תמורת תשואה שנתית.
  2. משקיע שמעמיד הלוואות בכל שלב כנגד שעבוד נכסי היזם.

שותפים – מתחלקים ל 3 סוגים מרכזיים:

  1. משקיע אקטיבי שנכנס שווה בשווה עם היזם וחולק איתו את משימות ניהול הפרויקט.
  2. משקיע שותף שנכנס לפרויקט החל משלב החתמת 80% מדיירי הבנין ועד מלוא ההון העצמי, עם בנק או בלעדיו, בערכים של 35%-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).
  3. משקיע שותף שנכנס לפרויקט בשלב היתרי הבניה עם בנק או בלעדיו, בערכים של 40-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).
המאמר נכתב ע"י דניאל הר כסף –מומחה למימון פרויקטי נדל"ן והתחדשות עירונית.
נשמח לענות על כל שאלה בתחום מימון תמ"א 38. לתגובות מטה.

טפסים לתמ"א 38 – אלו הם הטפסים שיעזרו לכם לקדם תהליך תמ"א

מהו מניין חוקי? ומהו מניין פרקטי? כיצד יש לנהל אסיפת דיירים לתמא 38? ועל אילו טפסים לתמ"א 38 צריך להחתים? מי רשאי למנות אנשי מקצוע וכיצד לעשות זאת? על כל אלו ועוד בכתבה הבאה.

עסקת תמ"א 38 נרקמת לרוב בין יזם מצד אחד ובעלי הדירות מצג שני. כבכל עסקה, בוחנים הצדדים האחד את השני עד לשלב ההתקשרות החוזית, משם יוצאים לדרך בשותפות מלאה עם אינטרסים (כמעט) זהים. בפרויקטים רבים שלב הבחינה עשוי לארוך מספר שנים, וזאת מפאת מורכבויות שאינן נלקחות בחשבון בשלבים המוקדמים של העסקה.

כך למשל בפרויקט בו נתמנינו בתור מפקחים, ולאחר שנה של מו"מ מפרך בין הצדדים וחתימת 100% מבעלי הזכויות על הסכם תמ"א 38, החליט היזם כי אינו חותם על הסכם התמ"א ובמקום זאת פנה אל הדיירים בבקשה לבחון פרויקט הריסה ובניה – תמ"א 38 2. למקרה זה מתווספים עוד עשרות מקרים המוכיחים לנו כי פרויקט טוב , ובעלי דירות טובים וקואופרטיביים אינם ערובה להצלחת פרויקט תמ"א 38. לא די בפרויקט כלכלי ודיירים איכותיים. כדי להרכיב פרויקט תמא מוצלח נדרש להתאים יזם ראוי, מבחינת היקפי עבודה, נכונות, ניסיון, ובחינה מדוקדקת – יזם גדול ומנוסה, בעל שם ומוניטין לא בהכרח יתאים לפרויקט שלנו.

היזם בוחן אתכם

כפי שהדיירים יבחנו את היזם והקבלן על ההיבטים השונים – ניסיון, איתנות פיננסית, בטוחות, תנאים מסחריים ועוד, כך גם היזם בוחן תחילה את נכונות בעלי הדירות – האם ישנה נציגות חוקית, האם ישנו פרוטוקול הסכמה עקרונית, האם נתמנה עו"ד, האם נתמנה מפקח תמ"א 38, אלו שאלות טריוויאליות, אחריהן יבחן היזם את אפשרויות ומורכבות התכנון והביצוע, וכן את כלכליות הפרויקט לקראת מתן הצעת ביצוע לבעלי הדירות.

כמה אתם אטרקטיביים

טפסים תמא 38 - טופס תמא להורדה

לפני מספר שנים, בראשיתה של התמ"א, נהגו היזמים לבחון את אטרקטיביות הפרויקט בהתאם למצב התכנוני ומשם נגזרה כלכליות הפרויקט. כיום, יזמים מנוסים מתייחסים בכובד ראש ל"רמת בשלות בעלי הדירות". תתפלאו לשמוע כי פרויקט המוגדרים כ"חלשים"- בעלי רווחיות נמוכה ואף גבולית, זוכים ליזמים איכותיים רק בשל העובדה שהדיירים מאורגנים כהלכה, עם פרוטוקולים להסכמה עקרונית גורפת, עם נציגויות חזקות, עם הבנה של אפשרויות התכנון ותיאום ציפיות. מאידך אנו רואים פרויקטים מעניינים ביותר עם סכסוכים, אדישות, ולעתים מורכבויות משפטיות כתוצאה מהבטחות שווא של יזמים, או כתוצאה מחתימה למספר יזמים שונים במקביל כתוצאה מחוסר הארגון. מכאן אנו שוב מדגישים את חשיבות ניהול תהליך מכרז תקין להצלחת הפרויקט.

תחילת הדרך – מינוי נציגות

נציגות דיירים פעילה, נחושה ומקצועית היא אחד מאבני הדרך החיוניים ביותר להוצאת פרויקט תמ"א או פינוי בינוי לפועל. נציגות הדיירים לעניין תמ"א היא הגוף המקשר בין היזם/קבלן ואנשי המקצוע השונים לבין בעלי הדירות. כאשר בוחנים את אנשי המקצוע אשר ילוו אתכם, ובעת קיום הפגישות השוטפות לגיבוש החלטה בדבר זהות היזם, לא ייתכן להזמין את כלל בעלי הדירות ומכאן החשיבות העצומה של שימוש בוועד פעולה (נציגות), ולספק לה את המנדט והאמון לקבלת החלטות בדרך להשגת טיוטה סופית.

עצם קיומה של נציגות חוקית ומוסמכת לניהול תהליך ההתקשרות מביע רצינות ומספק ליזם ביטחון ונכונות להמשך תהליך המו"מ. בנוסף לכך, נציגות פעילה תנהל התמכרות שהינה קריטית לצורך השגת תוצאות מקסימאליות עבור בעלי הדירות. דרך הנציגות מתרכזים כל התהליכים וכן ריכוז כלל האינפורמציה עוברת דרכם – כך נמנע מצב של בלבול וחוסר שקיפות בקרב בעלי הדירות, תחושה המצויה ומנוצלת היטב ע"י יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי כאשר מתנהל שיח פרטני מול כל דייר ודייר בשיטת "הפרד ומשול" ואין כוח המרכז ומנהל בצורה מקצועית את תהליכי ההתקשרות השונים.

חוק הבתים המשותפים קובע כללים ברורים לקביעת אסיפת דיירים ע"י וועד בית מכהן. על כן, לצורך קביעת אסיפה אנו מציעים לעשות שימוש במסמך המצורף (תלייתו במקום בולט בכניסה לבניין) ולקבוע את מועד האסיפה לפחות 5 ימים מראש.

לקבלת טופס הודעה על כינוס אסיפת דיירים בתמ"א 38:

אם כבר הרמתם את הכפפה, וכדי ליצור תהליך אפקטיבי, עליכם לאסוף DATA ע"י רישום מסודר של פרטי הבעלים – שם, טלפון, כתובת מייל, יחס לגבי הפרויקט, צרכים מיוחדים וכו'. עבודה מקדימה שכזו, תסייע בהגדלת נוכחות בעלי הדירות באסיפות הכלליות, שכן אחוז ניכר כלל לא מתגורר בבניין אלא משכיר את דירתו, ואלו שכן מתגוררים בבניין לא תמיד קוראים את לוח המודעות. כמובן רישום אינפורמציה ודרכי התקשרות עם בעלי הדירות בצורה מסודרת תסייע לכם בניהול הדיירים והעברת המסרים השונים לאורך כל חיי בפרויקט.

הבעת הסכמה עקרונית איננה חתימה על הסכם מחייב

הבעת הסכמה עקרונית ע"י 100% מבעלי הדירות הנה הישג מרשים כשלעצמו אך איננה ערובה להצלחת התהליך – גם בסיטואציות כאלו נתקלנו רבות – דיירים או נציגות המדווחים על 100% הסכמה, בין אם מגובה ע"י פרוטוקולים ובין אם לאו. בפועל כאשר מתחילים להזרים סקיצות וטיוטות הסכמים, מתחילות לצוץ שאלות, התנגדויות, ותהיות, ורק אז מתחילים להבין את חשיבות התהליך הסדור, רכישת האמון ע"י כלל בעלי הדירות, ריתום השכנים החל משלב ההצעות, שליחת פרוטוקולים והחלטות, שיתוף וקיום פגישות סטטוס תקופתיות, וכך נוודא שאחוז ההסכמה הוא לא רק למראית עין.

לקבלת טופס פרוטוקול למינוי נציגות תמ"א 38:

כידוע, האחוז הנדרש להתקדמות בפרויקט תמ"א 38 חיזוק הינו 66.7% הן מבעלי הדירות והן מבעלי השטחים המשותפים בבניין ו-80% בפרויקט הריסה ובניה מחדש. אולם, יזמים רבים יעדיפו לעיתים שלא להתקדם גם כאשר קיים האחוז הנדרש ע"פ חוק (אך באופן גבולי). לעתים כאשר יש ליזם אלטרנטיבות בדמות בניינים בשלים בעלי 100% הסכמה על כן, וכחלק מתהליך ההתמחרות עליכם לשאול האם מתחייב היזם לנקוט פעולות משפטיות כנגד הדיירים ה"סרבנים". ישנם יזמים שבאופן עקרוני אינם מוכנים לקדם אפילו את שלבי התכנון והגשת הבקשה טרם חתימתם של 100% מבעלי הדירות, וכך מוצאים את עצמם בעלי בתים רבים חתומים בחלקם על הסכמים רדומים שלא ניתן להוציאם לפועל. ואילו היו בוחרים יזם אקטיבי שמוכן לנקוט צעדים משפטיים ולקדם תכנון ולפנות למפקחת על המקרקעין יתכן שמצב הדברים היה נראה אחרת.

מינוי נציגות תמא טופס

רוב הפסיקות בהן פסקה המפקחת על המקרקעין לטובת בעלי הדירות המתנגדים היו כאשר זיהתה המפקחת חוסר איזון ו/או קיפוח של ה"מתנגד" ביחס ליתר שכניו. חוסר איזון שכזה מתאפשר כאשר אין נציגות חזקה, ובשל כך מבצע היזם מניפולציות כדי לרתום את בעלי הדירות לחתימה, אך כאשר ישנה נציגות דיירים לעניין תמ"א, ההחלטות מתקבלות ע"י גוף המייצג את אינטרס הדיירים וקיבל מנדט לעשות כן, ובכך נמנעים לרוב ממצבים של חוסר איזון.

אם הדבר מתאפשר, אזי רצוי שבמעמד אסיפת הדיירים לעיל, ייחתם פרוטוקול ע"י כל בעלי הדירות ובו יירשמו כל ההחלטות בנושא תמ"א 38. ניתן גם להיעזר בדף פשוט, אך אם הנכם מעוניינים לעשות שימוש בנוסח קיים של פרוטוקול מסודר – מצורף מעלה טופס פרוטוקול מינוי נציגות להורדה.

כעת, לאחר שמונתה נציגות וכי נוכחתם שקיים רצון כללי מבחינת הדיירים בפרויקט, השלב הבא הינו קיום פגישות עם מספר מומחים המייצגים את אינטרס הדיירים. לקריאה על שירות הליווי והפיקוח של אפיקים 38 לחץ כאן.

תיקון 115 – סוגיית היטל השבחה בתמ"א 38

אחרי דיונים סוערים למדי ורעש תקשורתי, פורסם בתאריך 03/04/2016 תיקון 115 לחוק התכנון והבניה. המאמר הנ"ל יספק סקירה מקיפה לעניין התיקון החשוב והשלכותיו בעיקר לעניין היטל השבחה תמ"א 38. את הוויכוח "למי השינוי טוב יותר" – ליזמים או לרשויות מקומיות נשאיר לכם. בהערת אגב, יצויין שגם רשויות מקומיות וגם התאגדות הקבלנים לא היו מרוצים ב-100% מהנוסח הסופי, אך כולם מבינים שהערך הגדול הנו בעצם קבלת הודאות בסוגיה בוערת ומהותית.

תיקון 115 לחוק התכנון והבניה עוסק ב-3 נושאים:

  1. הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית בגין תכנית דרך.
  2. התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי.
  3. היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית  בגין תוכנית דרך

ערב התיקון, במידה והוגשה תוכנית דרך בידי המדינה או מטעמה וחוייבה ועדה מקומית בפיצוי עקב נזקים שנגרמו ע"י אותה תוכנית, אזיי הייתה זכאית ועדה מקומית לשיפוי בשיעור 70% מגובה הפיצוי. תוכנית דרך לעניין הזה – תוכנית דרך שכלולה בתוכנית מתאר ארצית לדרכים או למסילות ברזל וגם כל תוכנית שמהווה נגזרת מהן.

התיקון קובע שתקום ועדת השיפוי שתדון בבקשות של ועדות מקומיות אשר קיבלו זכות במקרים מסויימים לבקש הגדלת שיעור השיפוי.

לכאורה אפשר לחשוב שהתיקון חל רק לגבי היחסים בין ועדה מקומית ומדינה, אבל הוא כן ישפיע על פעילות שוטפת של ועדות. השינוי מבטל, בעצם, את תקרת השיפוי עבור ועדה מקומית ומטיל בכך יותר אחריות על ארגונים של המדינה שאחראים להגשת תוכניות דרך. הדבר עשוי לזרז תהליך קבלת החלטות בנושא זה אשר ישפיע גם על כל שרשור התוכניות שתלויות בתוכניות דרך.

 

התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי

לפני אישור התיקון היינו עדים תקופה ארוכה למצב אבסורדי שפגע בקצב התקדמות פרוייקטים מסוג תמ"א 38 בחלק מהערים. ברור שלפרויקטים מסוג זה ישנן השלכות רבות על הסביבה הקרובה. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שהמקרקעין שלהם נפגעו מתכנית שלא בדרך של הפקעה לדרוש מועדה מקומית פיצוי על כך. חלק מועדות מקומיות רצו בהתאם לדרוש מיזמים כתב שיפוי כתנאי למתן היתר. החוק איפשר בעבר במקרים מסויימים את הפרוצדורה הזאת. למשל במקרה של הגשת תוכנית דרך, כפי שראינו בשינוי מעלה או לפי סעיף 202ב שעוסק בכתב שיפוי כתנאי למתן היתר להקמת מתקן שידור לתקשורת בשיטה התאית. אבל, דווקא במקרה של דרישת היתר לפי תמ"א 38 חוק התכנון והבנייה לא הגדיר שום זכות כזאת. כפי שנאמר לעיל, נוצר מצב מוזר ביותר – הועדה רוצה לקדם היתר, היזם בוודאי רוצה לקדם, והועדה דורשת תנאי שאינו מוסדר על ידי שום חוק. בשורה התחתונה דרשו הועדות שלא לפי החוק וחלק היזמים בצדק סירבו לקיים את הדרישה הזאת. כל הסיטואציה המתוארת גרמה לעיכובים רבים בהליכי היתרי בניה לפי תמ"א 38.

התיקון מסדיר את המצב. אנו נמנע מלפתוח דיון האם יש צדק בדבר – ישנן יתרונות וחסרונות אשר נבחנו בהליכי החקיקה – הועדה רשאית לדרוש את כתב השיפוי שיהיה בנוסח אחיד והיזמים יהיו מחוייבים לכך כחלק ממילוי תנאים לקבלת היתר בניה. כל עוד הכללים ברורים מראש וידועים לכל הצדדים זה בוודאי ישפר את המצב ויזרז הליכי רישוי ומתן היתר בניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הדבר בפני עצמו טוב למשק ולכן ניתן להתייחס לתיקון הזה כחיובי למרות הניואנסים הבעייתיים שצויינו לעיל.

היטל השבחה תמא 38

היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש)

זו בוודאי גולת הכותרת של התיקון. מדובר בהשלכות כספיות כבדות משקל ולכן חשוב להבין היטב את מהות התיקון ופחות לעסוק בעובדה שהוא מעמיס עוד משהו על פרוייקטים מסוג תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).

ראשית, קצת מידע לגבי היטל השבחה. ההיטל הזה מהווה סוג של מס שמוטל ע"י המדינה על כל אחד שנהנה מהשבחת המקרקעין בדרך של הוספת זכויות בניה. סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מקנה לועדה מקומית זכות לגביית ההיטל כאשר לגבי שיעור ותנאים מפנה הסעיף לתוספת השלישית לחוק.  הינה ההגדרה המדוייקת של ההשבחה לפי התוספת השלישית: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 3 לתוספת השלישית קובע שהיטל הינו בשיעור מחצית ההשבחה (50%). סעיף 19 לתוספת השלישית עוסק במתן פטורים מהיטל השבחה וסעיף קטן 19 (ב) (10) (א) מתייחס ספציפית לפטור לפי תמ"א 38. הפטור הזה נתן מענה מלא לתמ"א 38.1 (חיזוק) כיוון שבמסלול הזה לא ניתן לחבר זכויות תב"ע וזכויות תמ"א. רוב הבעייתיות מנקודת מבט של רשויות מקומיות הייתה במסלול תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש). הרשויות המקומיות גבו היטל השבחה עבור זכויות שנובעות מתב"ע והיו מעניינות לגבות היטל השבחה גם על זכויות מכוח תמ"א 38 ולא יכלו בגלל הפטור. חלק מרשויות מקומיות קידמו תוכניות חלופיות לתמ"א 38, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב. מטרת התוכניות החלופיות לתת מענה להתחדשות העיר בכללותה ובין היתר לפתרונות תשתיות, מוסדות חינוך, חניה וכו'. המטרות האלה חשובות מאוד, אבל מעניין לראות את התייחסות הרשיות לנושא של היטל השבחה באותן תוכניות. במקום להפנות להוראות תמ"א 38 התוכניות פירטו מחדש דרישות החיזוק והתקנים הרלוונטיים ולגבי היטל השבחה כתבו "ייגבה לפי הדין". "הדין" לגבי היטל השבחה תואר לעיל – היטל בשיעור 50%.

כדי להבין מה אמור להשתנות כעת כדאי ללמוד כמעט כל מילה בפסקה די קצרה ולכן היא תבוא להלן במלואה: "בסעיף קטן (ב)(10)(א), בסופו יבוא "ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל־ 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14 א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב 2);".

מצד אחד די ברור שלגבי 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ימשיך לחול פטור ולגבי יתר הזכויות יחול היטל בשיעור מופחת של רבע (25%) במקום מחצית (50%). יותר מזה, ניתן לבקש להפחית אותו עוד עד לשמינית (12.5%) ועד לפטור מלא בכלל. נשמע שינוי מעולה ליזמים. בואו נלמד כעת את הסעיף קטן (ב)(10)(א) עצמו. הוא אומר שהפטור יחול על השבחת מקרקעין בשל קבלת היתר לבניה או להרחבת דירת מגורים שניתן מכוח תמ"א 38. כעת מובן שהתיקון חל רק על היטל השבחה שקשור לתמ"א 38 ולכן מצד שני ממש לא ברור מה זה אומר לגבי אותן תוכניות חלופיות שמקדמות מספר עיריות.  נראה שסעיף נוסף בתוספת השלישית יכול לעזור ולהבהיר את המצב.  סעיף קטן (ב)(10)(ב) קובע שאם הוכנה תוכנית מפורטת  לפי הוראות תמ"א 38 ובין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, גם לגביה יחול פטור באותו חלק מהשבחה שהיה פטור לו היה ניתן היתר ישירות לפי תמ"א 38. כעת צריך רק להבין מה יהיה הדין בעניין היטל השבחה של תוכניות שהוכנו לא מכוח תמ"א 38 אבל כן מתייחסות לחיזוק מבנים מרעידת אדמה. לדעתי, המהות במקרה זה אמורה לגבור על הצורה וגם לגביהן צריך לחול אותו דין כאילו הוכנו לפי תמ"א 38, אבל יתכן ובמציאות יהיה עוד וויכוח בעניין הזה.

התיקון גם מבהיר את הכללים ומכניס בצורה לגיטימית היטל השבחה בשיעור מוקטן מהותית (25% במקום 50%) ואפילו מגדיר פרוצדורה במקרים מסויימים לבקש עוד הקטנה עד ל-12.5%. כמובן, התיקון משאיר לועדה מקומית זכות גם לתת פטור מלא. היטל השבחה מהווה הוצאה די משמעותית בתקציב פרוייקט תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש) והקטנה שלו בחצי יכולה כעת להגדיל אטרקטיביות ליזמים בחלק מהפרוייקטים שבעבר נפסלו עקב גודל הסעיף התקציבי הזה והעדר הנחיות ברורות.

 

לסיכום הדברים, ניתן לומר שתיקון 115 לחוק התכנון והבניה הביא וודאות בעניין כתב שיפוי והיטל השבחה. ככלל, ודאות מספקת שינוי חיובי בהסתכלות מקרו כלכלית ותורמת להגדלת העסקאות מסוג תמ"א 38 עקב התבהרות הכללים ובעקיפין תורמת להגדלת היצע דירות למכירה שאמור להשפיע על מחירי הדירות.

להורדת נוסח תיקון 115 לחוק התכנון הבניה לעיונכם לחץ כאן.

אולי יעניין אותך: מחשבון פינוי בינוי – כנס לחישוב מיידי

פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

עם עתודות קרקע הולכות ומתמעטות, ומצוקת דיור שהפכה לשם דבר בשיח הציבורי, הפכו פרויקטים מסוג פינוי בינוי לפתרון לגיטימי ופרקטי, וכך הפך הפינוי בינוי לביטוי נפוץ בקרב בעלי דירות ואנשי מקצוע כאחד. למעשה כלל לא מדובר בנושא חדש – חוק פינוי בינוי 1965 לטיפול באזורי שיקום עבר מספר תהפוכות אך קיים אתנו כבר שנים ארוכות.

 

בתחילת שנות ה- 2000 קיבל תחום ההתחדשות העירונית דחיפה משמעותית בדמות תמ"א 38 הידועה והמוכרת, זאת בעקבות הגברת המודעות לסיכונים בנוגע לרעידות אדמה צפויות והתגוננות העורף מפני איום הטילים. היתרונות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ברורים, יחד עם זאת יש הרבה יותר רעש מאשר פרויקטים שהסתיימו בפועל. יש יגידו שהסיבה לכך הנה ביורוקרטיה סבוכה במוסדות תכנון/ועדות, אך הסיבה העיקרית היא מורכבות העסקה בכללותה – ארגון הדיירים, תכנון, רישוי, פינוי, מימון, ביצוע. למרות שישנם המון אינטרסים, היום כבר כולם מבינים את החשיבות המדינית בקידום פינוי בינוי רחב היקף כמנוע צמיחה למשק הישראלי.

 

הבנת החשיבות מחלחלת למשרדי הממשלה הרלוונטיים אשר מפגינים את עמדתם ביתר שאת ומעבירים חידושי חקיקה, רפורמות, ועדות מיוחדות לקידום הנושא ועוד. לאחרונה אושר חוק הרשות להתחדשות עירונית ואף אושר בקריאה שניה ושלישית חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות ("חוק המארגנים").

 

חוק המארגנים נוגע בסוגיות חשובות אך מבחינתנו הוא רק טיפה בים בכל הקשור להחלת רגולציה בתחום ארגון הדיירים, לראיה ישנם מתחמים המקודמים שנים ארוכות, לפעמים למעלה מ-10 שנים, הדיירים מצדם בטוחים כי עוד רגע "עולים השופלים" להרוס את ביתם הישן , אך למעשה טרם הושגה הסכמה המאפשרת ליזם לקבל ביטחון אשר יאפשר קידום תהליכי תכנון, מבחינת דיירים אלו לא קרה שום דבר במהלך שנות ההמתנה הארוכות. משרד הבינוי והשיכון ניסה להרים את הכפפה והפיק מדריך להתקשרות עם יזם, כפי שננסה להמחיש בהמשך הסקירה.

תמ"א 38 פינוי בינוי

הסקירה להלן כוללת התייחסות לפרויקט פינוי בינוי קלאסי על מסלוליו השונים. חשוב לציין כי קיים מסלול של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 עליו דיברנו וכתבנו רבות אך הוא שונה בתכלית מפרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית כפי שיתואר להלן.

 

מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי

קיימים שני מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי – האחד מסלול רשות מקומית והשני מסלול מיסים שנקרא גם מסלול יזמים. ההבדל העיקרי בין שני המסלולים הוא זהות מקדם התב"ע – באחד הועדה ובשני היזם בעצמו. בשני המסלולים מצויים בעלי הקרקע והיזם בשני צדדים מנוגדים של המתרס. חוסר הארגון של הדיירים לרוב יצר את הפתח דרכו נכנסו יזמים לא מנוסים וחסרי משאבים מתאימים, הם אלו שהתחילו להחתים את הדיירים ולכבול אותם בהסכמים ארוכי טווח. התמשכות התהליכים וציפיית הדיירים יצרה גם היא פתח לעוד יזמים לבוא (ולנסות) לנגוס מן העוגה, וכך נוצרו עשרות מתחמים רלוונטיים לפינוי בינוי אך סבוכים כהוגן מבחינה משפטית. חוק המארגנים מנסה לשפוך קצת אור על סוגיה כאובה זו.

אין ספק כי מילת המפתח היא "התארגנות" אך כדי לעשות זאת נדרשת יוזמה, למידה, והשקעה מצד בעלי הקרקע שלא תמיד מראים נכונות להרים את הכפפה. כדי לפשט את התהליכים בדרך להיווצרות עסקת פינוי בינוי דגמנו את המדריך של משרד הבינוי והשיכון, תוך מתן הבהרות וחידודים מעולם הפרקטיקה שחברת אפיקים 38 צברה בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט.

 

פינוי בינוי מדריך אפיקים פינוי ובינוי

 

1. שלב ההתארגנות

א. בחירת נציגות הדיירים

בחירת נציגות הדיירים היא אבן הדרך הראשונה והמשמעותית ביותר, כדי להניע תהליך של פינוי בינוי נדרשת נציגות דומיננטית אשר ביכולתה להשפיע, להעביר החלטות ולדחוף את המתחם בשלבים הקריטיים של ההתארגנות. כמובן לא ניתן למנות עורך דין כל עוד לא נבחרה נציגות. כדי שזה יקרה יש צורך לגבש את כלל הדיירים, להבין את צרכיהם ורצונותיהם תוך הסתכלות רחבה. כבר בשלב הגיבוש לרוב מתעוררות שאלות מקצועיות ולא תמיד לדיירים יש תשובות עליהן. טעות נפוצה שעושים חלק מהדיירים היא פניה כבר בשלב זה ליזמים לצורך קבלת תשובות. יש לזכור שבין דיירים ליזם יש ניגוד אינטרסים טבעי – צדדים הפוכים להסכם. הפתרון שהמציאות הביאה – מארגנים מקצועיים. רצוי מאוד כי מארגנים אלו יהיו בעלי ניסיון רב בתחום ואף יתמחו בכל האספקטים הנדרשים: אדריכלי, הנדסי, כלכלי, פיננסי, משפטי, חברתי.

ב. קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני

חשוב מאוד כבר בשלבים ראשוניים ללמוד היטב את הפרוייקט הן באספקט התכנוני והן באספק הכלכלי. היכרות של אפשרויות התכנון בשלב כה מוקדם תאפשר לבעלי הקרקע לגשת לשלב ניהול מכרז פינוי בינוי כאשר ידם על העליונה – הבנה של התמורות האפשריות עבורם וכדאיות הפרויקט לקבלן, וכן יצירת פניה רחבה ויסודית תניב תמיד תוצאה טובה יותר. לצורך ביצוע הבדיקות יש להסתייע באנשי מקצוע מנוסים, מקובל כי הנציגות מתוקף הסמכות שניתנה לה, תמנה את אנשי המקצוע המלווים, וכי היזם בבוא העת ישלם את שכר טרחתם.

 

2. חתימה על מסמכים טרום הסכם

אנו מצטרפים להמלצת משרד השיכון ומדגישים כי יש להגביל כל חתימה על מסמך למשך 18 חודשים מהמועד הקובע שהוא לרוב חתימת הדייר הראשון ובכפוף לתנאים שלא יגבילו את הדיירים. ההמלצה מתייחסת למסמכי NOSHOP למיניהם המכילים הימנעות ממתן התחייבות זהה או סותרת, ולמעשה היא מעין בלעדיות עבור יזם אחד. ההמלצה טובה כשלעצמה, אך הפרקטיקה מלמדת אותנו כי ניהול מכרז יזמים, כאשר כל השליטה בידי הדיירים (בעלי הקרקע) מאפשרת לקבל הרבה יותר בפרקי זמן קצרים הרבה יותר – יצירת מכרז מקצועי תוך התארגנות מקדמית, תאפשר לכם לנהל מו"מ רוחבי מול מספר יזמים במקביל וכל זאת מבלי לתת התחייבויות ליזם/קבלן.

 

3. בחירת היזם

המדריך מדגיש 3 עקרונות בתהליך בחירת יזם שאין לוותר עליהם:

  • תחרות – בחינת מספר הצעות מכמה יזמים שונים.
  • בחינת חוסן כלכלי של היזם.
  • בדיקת סבירות של התמורות המוצעות.

לעניין הצעות ממספר יזמים חשוב להוסיף שצריך לקבל הצעות מיזמים רלוונטיים. לצורך כך יש ללמוד היטב את היזם, להבין את המבנה המשפטי שלו, את המבנה התפעולי שלו על כל המחלקות הרלוונטיות, את המבנה המימוני שבו הוא מתנהל, את הנסיון שלו בענף ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, נסיון בהליכי רישוי באותה רשות מקומית, יכולת הוספת פרויקטים חדשים וטיפול ראוי בהם ועוד ועוד.

לעניין בחינת חוסן כלכלי של יזם חשוב להוסיף שהבדיקות חייבות לכלול ניתוח דו"חות כספיים, ניתוח מידע ממערכות כמו BDI, בירורים במקורות מידע נוספים, בקרה על דו"ח שוטפים במהלך ליווי בנקאי והכי חשוב הצלבת כל המידע הזה לצורך התראה וקבלת החלטות בזמן אמת.

לגבי בדיקת סבירות התמורות נרחיב בסקירה זו תחת סעיפים 4 ו-6 להלן.

 

4. בחינת התמורה המוצעת: שמאי פינוי בינוי

במידה והדיירים מתלבטים לגבי סבירות התמורה מוצע להם לקחת שמאי פינוי בינוי. כאן יש מחירון שמאי פינוי בינוי. לנוחיותכם נסכם את המחירים בטבלה להלן:

 

פרמטר תמחור לכל דירה כמות דירות לחישוב סה"כ מחיר הדו"ח
עבור 40 הדירות הראשונות 800 ש"ח 40 32,000 ש"ח
עבור דירה 41 ועד הדירה ה-80 400 ש"ח 40 16,000 ש"ח
עבור דירה 81 ואילך 200 ש"ח 40 9,000 ש"ח
סה"כ ===== 120 57,000 ש"ח

* כל המחירים בטבלה לפני מע"מ .

5. ההסכם

כדאי לסכם את הפרק הזה בכך שחובה לקחת עו"ד מנוסה שמתמחה וממוקד בהתחדשות עירונית. עו"ד כזה בסיוע כלל בעלי המקצוע המפורטים בסעיפים 1-3 ידע להגן על הדיירים משפטית בדרך הטובה ביותר בנסיבות ספציפיות עבור פרוייקט ספציפי.

 

6. התמורה

שוויון במפתח התמורה ושקיפות

שקיפות חייבת להיות מוחלטת. עניין שוויון במפתח התמורה יכול להיות פשוט ויכול להיות מורכב. מורכבות יכולה לנבוע משוני בין מצב המוצא של דירות הדיירים ולכן קריטי להגיע להסכמות בין הדיירים לגבי אופי המנגנון – כזה שיראה לכולם כהוגן ושוויוני.

רכיבי התמורה

הפאן המסחרי נתון למשא ומתן בין יזם לדיירים. כפי שהוזכר לעיל ככל שהדיירים יסתייעו ביועצים מקצועיים ומנוסים כך יוכלו להשיג את המקסימום האפשרי. מוסדות התכנון בוחנות בין היתר את כדאיות הפרויקט,  לרבות התמורה לדיירים,  בהסתמך על תקן 21 – בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי בינוי. התקן מגדיר כי בדיקה כלכלית צריכה לכלול בין היתר את הרכיבים הבאים:

  • כתובות וזיהוי מגרשים לפי גוש וחלקה.
  • נתוני מבנים הקיימים על המגרש.
  • נתוני דירות של הדיירים הקיימים.
  • נתוני בניינים חדשים.
  • תמהיל דירות חדשות.
  • תאור פתרונות חניה מומלצים.
  • משך פרוייקט הצפוי.
  • יחס בדירות ובמטרים בין הקיים לחדש.
  • תקציב הפרוייקט על מרכיביו לרבות תמורות לדיירים, מיסים, אגרות, היטלים, שיווק, ניהול פרוייקט, עלויות בניה, עלויות מימון.
  • הכנסות צפויות.
  • רווחיות הפרוייקט בסכום ובאחוז מעלויות.

מטרת הבדיקה הכלכלית היא להגיע לרווח צפוי לפרויקט תוך חילוץ התמורות הראויות לדיירים אשר מתאפשרות בהתאם לרמת הרווחיות הנתונה. הבעיה היא שהבדיקה מתרחשת בשלבים הרבה יותר מתקדמים, מבלי שתהיה לבעלי הקרקע יכולת להשפיע על זהות היזם. כפי שהסברנו בתחילת הסקירה – אילו הייתם יכולים להעריך מראש את רמת הרווחיות כפי שעושה הדוח הכלכלי אזי היה ביכולתכם לנהל מכרז מקצועי וממצה ולבחור ביזם הראוי ביותר עבורכם.

דגשים בעניין הדירה החדשה

ההסכמות המסחריות בין היזם לבעלי הקרקע הוא ביטוי של מו"מ אשר מתרחש החל משלב ניהול המכרז, דרך מילוי הדרישות הראשוניות של הדיירים ועד לניהול מו"מ משפטי והגעה לטיוטה סופית של הסכם. בעלי הקרקע נדרשים ללמוד את הדוחות והניתוחים ולשלוט בכל מהלכי המו"מ על מנת להשיג תוצאה טובה יותר. הוכח כי מעורבות ובקיאות של הדיירים, תוך הסתייעות באנשי מקצוע כאמור מניבה תוצאה טובה יותר והסכם בטוח יותר עבור בעלי הקרקע.

 

7. בטחונות

אמנם סעיף משפטי, אך הרבה פעמים הבנת רווחיות הפרוייקט ואופיו מאפשרת ניהול משא ומתן יעיל בנושא בטחונות והשגת תוצאות מקסימאליות במגוון ערבויות, גובהן והתנאים למימושן.

 

8. בדק ואחריות

כפיפות לחוק המכר (דירות) 1973.

 

9. ביטוח

חובה שהיזם יבטח את הפרוייקט ורצוי לקבל חוות דעת יועץ ביטוחי על טיב והיקף הביטוח.

 

10. גילוי ושקיפות

חשוב מאוד שכל מידע הקשור לפרוייקט יהיה זמין לדיירים או בעלי המקצוע מטעמם והכל כדי להבטיח לדיירים עסקה טובה ביותר ובטוחה ככל הניתן.

 

 

לסיכום, עסקת פינוי בינוי היא אולי העסקה היזמית המורכבת והסבוכה ביותר וכפועל יוצא גם סיכויי ההצלחה באופן יחסי מאוד נמוכים. יחד עם זאת, בהינתן מתחם העומד בכל הקריטריונים, וכאשר ישנה דחיפה ומעורבות משמעותית מצד הדיירים ונציגיהם, וכמובן שקיפות מלאה בין בעלי הקרקע לבין היועצים/המארגנים/המלווים, ובין בעלי הקרקע לבין עצמם, אז תתאפשר הובלה של תהליך פינוי בינוי אשר ביכולתו להביא לתוצאות ממשיות.