כך מיישמות ועדות התכנון את תיקון 3/א לתמ"א 38

שנה שלמה חלפה מאז הדרמה הגדולה, שהתחוללה בזירת תמ"א 38, עת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, הפך על פיה את מדיניות עוה"ד מיכה גדרון, יו"ר בדימוס של ועדת הערר המחוזית בת"א, בהחליטו להכתיב את חישוב זכויות הבנייה התמ"איות במסלול הריסה ובנייה מחדש על בסיס הקומה הטיפוסית הקיימת ולא התיאורטית.

במשך הזמן שחלף המתינו רבים מהיזמים לשיטת החישוב הסופית, שתתקבל ע"י מקבלי ההחלטות, עצרו הגשת בקשות להיתרי בנייה לרשויות המקומיות, נזהרו במתן הבטחות והתחייבויות לדיירים ונשאו תפילה חרישית להשבת המציאות היציבה על כנה.

ב- 20.11.16 אושר לבסוף תמ"א 38 תיקון 3 א בקבינט הדיור, ובו ברגע הופץ תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי בין כל העוסקים בתחום.

בתיקון 3/א הוחלט כי תוספת הזכויות התמ"איות תתבסס על שטח הקומה הטיפוסית הקיימת שתורחב ב- 13 מ"ר לכל יחה"ד שבה, כולל תוספת של 1.5 עבור בניינים בני קומה אחת, 2.5 עבור בניינים בני 2 קומות, 3 עבור בניינים בני 3 קומות ו- 3.5 עבור בניינים בני 4 קומות. בנוסף תינתן תוספת בסך 13 מ"ר עבור כל יחה"ד הקיימות. קומת קרקע חלקית תובא במניין הקומות באם השטח הקיים בה עולה על 50% משטח הקומה הטיפוסית. באם הוא מופחת מ- 50% יינתן שטח נוסף בגין סגירת הקומה המפולשת בסך ההפרש בין הקומה הטיפוסית המורחבת לבין השטח הבנוי בקומת הקרקע המפולשת. שטח בסך 12 מ"ר לממ"ד יוכפל במס' כלל יחה"ד שתיבנינה בבניין. על הזכויות התמ"איות תתווספנה הזכויות התב"עיות והקלות כמותיות.

הגורם המקצועי החשוב ביותר, שעליו מסתמך כל יזם בהתחילו מיזם נדל"ן חדש, הוא האדריכל

האדריכל הוא זה המשמש כמתווך מקצועי בין מחלקת/אגף ההנדסה ברשות המקומית לבין היזם. תפקידו ללקט נתוני מפתח תכנוניים מתוך תכנית המתאר העירונית, התב"עות החלות במקום, תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי, חוק התכנון והבנייה ועקרונות המדיניות העירונית.

לאחר שליקט בקפידה את כל הנתונים, הוא עמל על הנפקת דו"ח זכויות הבנייה. על בסיס דו"ח זה יכין השמאי של היזם דו"ח אפס. אם עולה מדו"ח זה רווח יזמי החוצה את 20% יוצא היזם לדרך הארוכה, המתחילה בהחתמת דיירי הבניין ומסתיימת בקבלת טופס 4 של הבניין החדש.

בעידן של אי יציבות וחוסר ודאות בשיטת חישוב הזכויות, נוצר בלבול ברשויות המקומיות, במשרדי האדריכלים ומכאן בחברות הנדל"ן היזמיות והקבלניות המושלך ישירות לדיירים הקיימים.

תמ"א 38 תיקון 3 א , כיצד מיישמות ועדות התכנון

בערי גוש דן מובילה גבעתיים בתחושת הבלבול ובמדיניות המשתנה חדשות לבקרים

בשנה האחרונה הוקפאו בעיר מיזמי נדל"ן בשלושת הערוצים : מתחמי פינוי-בינוי, מיזמי עיבוי-בינוי 38 ומיזמי הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. שיטת חישוב הזכויות השתנתה שוב ושוב, בקשות להיתרי בנייה נתקלו בסירוב בוועדה המקומית והתושבים, היזמים והאדריכלים עמדו מול שוקת שבורה.

כיום עומדת הוועדה המקומית לפני בחירת חלופה אחת מתוך 6 חלופות שהוכנו לתכנית המתאר העירונית ע"י משרדה של האדריכלית נעמה מליס. בינתיים, הוחלט על הפעלת סעיף 78 על העיר כולה, בכל הנוגע ליישום הוראות תמ"א 38, הופץ לקהל המתכננים נספח תשריט נפחי בנייה המתייחסים לרשת הרחובות העירונית בכיוון דרום-צפון ומזרח-מערב ולמרחק הנתון בין קווי המגרשים הקדמיים משתי גדות הרחוב.

מס' הקומות המותר ע"פ נספח זה נע בין 5 לבין 8 קומות, לרבות קומת קרקע וקומת גג חלקית. תשריט נפחים זה מותיר בניינים רבים ללא אפשרות להתחדש בהליך הריסה ובנייה מחדש, שכן אינו מאפשר מפתח המרה ולו של 1:2.5 בין כמות יחה"ד הקיימות לבין יחה"ד החדשות.

כעת נותר לבדוק פרטנית בכל מיזם את היתכנות הקומבינציה בין יישום תמ א 38 תיקון 3 א לבין נספח תשריט נפחי הבניה.

העיר הרצליה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית

הרצליה התחדשה בשנת 2013 בתכנית המפורטת לחיזוק מבנים מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 – הר/2213 והיום נחשבת כמובילה בתחום ההתחדשות העירונית. לא זאת בלבד, שערכי הקרקע עלו בעיר וכמעט ומשתווים היום למקביליהם במטרופולין התל אביבי, אלא שהתנהלות מחלקת ההנדסה בעיר בשת"פ מלא עם ראש העיר לצד הקמת מחלקה מיוחדת להתחדשות עירונית הניבה כללים ברורים.

נקבעה חלוקה לאזורי תכנון, המבחינים בין אלה המיועדים להליך עיבוי-בינוי, לבין אלה המיועדים להריסה ולבנייה מחדש לבין אלה המיועדים למתחמי פינוי-בינוי רחבי היקף.

כל אדריכל הפונה לרשות המקומית מקבל פרוטוקול פרה-רולינג ומבין היטב את אשר ניתן לבצע במגרש שאותו הוא מתכנן. התנהלות הרשות המקומית והר/2213 מייתרת לחלוטין את תמ"א 38 תיקון 3 א ברחבי העיר.

עקרונית, בניין העובר הליך עיבוי-בינוי נהנה מתוספת 2.5 קומות נוספות על גג המבנה הקיים ומסגירת הקומה המפולשת וזוכה בתוספת 3.5 קומות באם יעבור הליך הריסה ובנייה מחדש.

איך מתייחסת ר"ג לתיקון 3 א בתמ"א 38 ?

תמ"א 38 רמת גן עברה טלטלה קשה מאז החלטת ועדת הערר המחוזית בת"א בעניין חורגין 15.

ב- 13.2.16 פורסם באתר האינטרנט העירוני מסמך הנחיות לחישוב הצפיפות במגרש ולחישוב זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38.

התכנית ג/53 שהרשות המקומית ניסתה לקדם מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ואשר הופקדה ביולי 2014, נתקלה בשפע התנגדויות, ולכן מינתה הוועדה המקומית את החוקרת האדריכלית מרים ארז ולצדה את השמאית לבנה אשד שתגשנה לוועדה את המלצותיהן.

ביוני 2016 ניתנו ההמלצות, אשר כללו הקטנת צפיפות יחה"ד במגרש, הצרת קווי הבניה, הורדת המכפילים במפת המכפילים.

השינויים שהוצעו גרמו לביטול עסקאות רבות, שנחתמו קודם לכן, וכללי המשחק השתנו.

הוועדה המקומית תאמץ מעתה את תיקון 3א החדש, וציבור האדריכלים ממתין לקביעת צפיפות יחה"ד לדונם – סעיף שעליו חלוקים יו"ר הוועדה המקומית, עוה"ד אביבית מאור נמרודי וחבר המועצה וחבר הוועדה המקומית עו"ד רועי ברזילי.

אדריכלים ויזמים רבים המתינו להחלטה הסופית, ורבים מהם לא הגישו לאחרונה בקשות להיתר בנייה. כיום כל דו"חות ההיתכנות שנבנו ע"פ המסמך מפברואר 2016 מתעדכנים במשרדי האדריכלים ע"פ תיקון 3א' לתמ"א 38.

תמ"א 38 תיקון 3 א , כיצד מיישמות ועדות התכנון

כיצד מתייחסת מדינת תל אביב לתיקון 3/א לתמ"א 38 ?

תל אביב המתנהלת מאז לידת התמ"א ב- 2005 בכללי משחק עצמאיים ומתווה לעצמה מדיניות משלה, מקדמת זה 8 שנים את תכנית המתאר החדשה תא/5000.

התכנית שהוכנה בקפידה ומסדירה את כל אזורי המגורים, התעסוקה, המסחר והשטחים הציבוריים ברחבי העיר, קובעת נפחים, גבהים, ומקדם רח"ק לכל אזור ואזור.

במקביל מתקרבת היום תל אביב לקבלת תוקף לתקנון הסופי של תכנית הרבעים – רובע 3 ורובע 4, וכבר הפיצה מסמך מנחה בכל הנוגע ליישום הוראות תמ"א 38 במסלול עיבוי-בינוי והריסה ובנייה מחדש בכל רחבי העיר.

עם ביטול הליך הפרה-רולינג, העירייה מקשה מאוד על מתן ייעוץ ראשוני מקצועי ליזמים ולאדריכלים, והם נאלצים להמתין זמן רב לתיקי המידע. קושי נוסף הוא עקב הפעלת הליך הרישוי המקוון המאלץ יזמים לפתור את תכנון הבניין מול כל צוות יועציו בתחומי ההנדסה השונים כבר עם הגשת הגרמושקה הראשונית מבלי לדעת עקרונית, באם תאושר בסופו של דבר. על אף זאת, יש לציין שעת"א דאגה להעלות לרשת האינטרנט את כל מסמכי המדיניות שלה ותומכת יומיומית במשתמשי המערכת המקוונת.

גם תל אביב, דומה שתייתר לחלוטין את תיקון 3 א ותנצל את הסמכויות הנרחבות שהוא מקנה לרשות המקומית להחליט כיצד ליישם את הוראותיו במסלול הריסה ובנייה מחדש.

 

לסיכומו של עניין, לא קלים הם חייו של אדריכל, העוסק בהתחדשות עירונית לרבות ארבעת מסלוליה : שימור מבנים, עיבוי-בינוי, הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 3 א ומתחמי פינוי-בינוי מכוח חוק פינוי-בינוי.

היות שהאדריכל הוא זה המוביל את הליך ההתחדשות העירונית באמצעות חישוב הזכויות ותכנון הבניין ו/או המתחם האורבני, הרי שנהירות ובהירות הנתונים שעליהם הוא מסתמך, חיוניות לאין שיעור, וכל תמורה על ציר הזמן בזכויות הבנייה ובצפיפות יחה"ד המותרות לבנייה, משנה בכל פעם מחדש את היתכנות המיזם, וגורמת לאובדן זמן והפסד כספי הן לאדריכל והן ליזם תוך ערעור יציבות מערכת היחסים עם הדיירים.

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

יש לכם שאלה ? תוכלו לרשום ממש כאן מתחת, לקבל תשובה מקצועית.

 

סקר דיירים 2016 –  מכשולים ביישום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שוק התמ"א 38 הולך ומשתכלל

בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.

לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.

גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.

ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.

76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:

סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.

על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.

מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.

סקר תמא 38 ופינוי בינוי

מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:

  1. קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
  2. 76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
  3. בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
  4. כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
  5. עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
  6. 82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
  7. לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.

מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016

 

1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?

2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?

3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?

4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?

5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?

6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?

7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?

8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.

9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?

10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?