דיירים רבים אשר ניגשים לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א בבניין מגוריהם אינם מודעים לזכותם בבחירת מפקח תמ"א 38 מטעמם אשר ידאג לצרכיהם, תוך כך שאת משכורתו ישלם היזם. אך האם בשלב מוקדם זה היזם יגלה נכונות לשלם את משכורתו של המפקח ?
מהו מפקח תמ"א 38?
מפקח תמ"א 38 הוא איש מקצוע המייצג את הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומוודא שהבנייה מתבצעת בהתאם להסכמים, התקנים, ואיכות העבודה הנדרשת.
הוא מפקח על התהליך משלב התכנון ועד למסירת הדירות, תוך שמירה על זכויות הדיירים, פתרון בעיות מקצועיות מול היזם והקבלן, ופיקוח על איכות הביצוע, לוחות הזמנים והבטיחות באתר.
מה תפקידו של מפקח בניה בפרויקט תמ"א 38?
בין תפקידיו של מפקח תמ"א 38 מטעם הדיירים, מוטל הצורך למקסם את ערך הפרויקט עבור הדיירים בדירות הקיימות:
מרפסות
מ"ר בחדרים הנוספים
הוספת מערכות
בדיקת תאימות היתר הבנייה למפרט ההסכם מול היזם
פיקוח ובקרת איכות על הקבלן בשלבים השונים של הפרויקט
על המפקח לוודא שהאינטרסים של הדיירים נשמרים, הן בהיבט החוזי והן במהלך ביצוע העבודות בפועל.
בפרויקטים של תמ"א 38/1, בהם הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן השיפוצים, עליו לוודא שהעבודות מתנהלות באופן שמאפשר גישה נוחה ושהשגרה של הדיירים נפגעת כמה שפחות.
הבעיה
כאשר היזם לא בטוח בכוונתם של דיירי הבניין לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא לא ירצה בשלב מוקדם זה לשלם את תקציב מפקח תמ"א 38 אשר התמנה על ידי בעלי הדירות.
פתרון אופציונאלי
ניתן לחפש מפקח תמ"א 38 אשר ייצג את הדיירים בשלב מוקדם של מעבר וחתימה על הסכם הביצוע עם היזם ללא תשלום, אך, עם התחייבות לכך שבמידה וההסכם ייחתם הדיירים ייבחרו בו כמפקח מטעמם אשר יפקח על הפרויקט גם בשלביו המאוחרים יותר וכך יקבל שכ"ט מלא הכולל פיצוי על אותה תקופה בה עבד ללא תמורה.
יש לזכור שגם במקרה זה ישנה בעייתיות שכן, הדבר מייצר לאותו מפקח אינטרס להוציא לפועל את הביצוע. ברם, ניתן להבטיח את שכר הטרחה של המפקח ע"י תשלום מאת הדיירים גם במידה וההסכם לא יצא לפועל. הדבר יפחית במידת האפשר את האינטרס של המפקח בחתימת הצדדים על הסכם הביצוע. יש לזכור כי לא ניתן לבטל לחלוטין את אינטרס המפקח לעניין זה כיוון והתשלומים החודשיים בעת הביצוע של הפרויקט הם עיקר הכנסתו.
העדיפות של הדיירים בשלב זה, כדאי ותהיה, שלא להתפשר על מפקח לא מנוסה ו/או בעל אינטרס לביצוע הפרויקט. אלא, לשלם למפקח חיצוני מטעמם (אשר אינו קשור ליזם) וכאשר הדיירים יתקשרו עם היזם בהסכם מחייב, לבקשו להוסיף סעיף בעד תשלום פיצוי עבור הסכומים שהועברו על ידם למפקח החיצוני מטעמם. כך, אינטרס המפקח הוא לייצר מקסימום ערך לדיירים, עוד בשלב המשא ומתן עם היזם.
למען הסר ספק, תרומתו של המפקח בעת המשא ומתן נובעת מהיכרותו עם הסכמי תמ"א 38 ויכולתו לעמוד על דרישותיהם הלגיטימיות של הדיירים בתוך מפרט טכני תמ"א 38 המצורף להסכם.
חשוב לציין, בחירת המפקח היא רק אחת משלל זכויות שיש לדיירים במסגרת פרויקט תמ"א 30.
שלב הבנייה בפועל – נוכחות בשטח על בסיס שבועי או דו שבועי, פיקוח שוטף ומעקב אחר קצב התקדמות, עמידה בתקנים, בנייה בהתאם למפרט המצורף להסכם ודוחות חודשיים בנוגע לנושאים לעיל. כך, במידה וישנה סטייה בתהליך הבנייה בפרויקט תמ"א, המפקח נמצא עם "יד על הדופק" ויוכל לדווח על כך לדיירים באופן מידי.
שלב סיום הבנייה ומסירת הדירות – בסיום הבנייה המפקח יוודא שאין ליקויים ושהבניין (על כל ההרחבות שיהיו צריכות להיעשות) נמסרו לדיירים בהתאם לתכניות והמפרט. כמו כן, יבצע מעקב אחר תהליך קבלת טופס 4 – טופס המאשר כי הבניין מתאים למגורים מבחינת בטיחות.
המפקח פועל לאורך כל הדרך כדי לוודא שהתהליך מתנהל בצורה שקופה ומקצועית, תוך שמירה על האינטרסים של הדיירים מול היזם והקבלן.
מפקח תמ"א 38 הוא המגן של הדיירים לאורך כל הדרך
לסיכום, אין להפחית מחשיבותו של מפקח תמ"א 38 עבור הדיירים, שכן, מדובר בגורם חשוב. רצוי להעסיק מפקח עם ניסיון, כך שידע לאבחן סיטואציות בעייתיות במהלך הבנייה.
תפקידו אינו מסתכם רק בבדיקת איכות הבנייה, אלא גם בהגנה על זכויות הדיירים, זיהוי בעיות מבעוד מועד ומתן פתרונות לפני שהן הופכות למשברים.
אל תשאירו את הפרויקט שלכם ליד המזל, תבטיחו לעצמכם שקט נפשי ובנייה ללא פשרות.
השאירו פרטים ותקבלו הצעת מחיר מקצועית לפיקוח תמ"א 38 עוד היום!
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2015/06/מפקח-בנייה.jpg11251500מוטי בן ששוןhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgמוטי בן ששון2024-08-13 11:36:192025-02-13 11:55:45מי צריך מפקח תמ"א 38?
הנחיה חדשה של מנהל התכנון טורפת את הקלפים ומשנה סדרי עולם בכל הקשור לאישור תכניות בקשה להיתר במערכת רישוי זמין.
כחלק מהליך התייעלות מנהל התכנון והנגשת הליכי הרישוי באופן מקוון התקבלה החלטה חשובה כי מעתה אין צורך להחתמת בעלי הזכויות על גבי הגרמושקה, אלא על טופס ייעודי – הסכמות בעלי הזכויות במקרקעין- ראה מטה.קיצור לוחות זמנים ברישוי – מייעל הליכי התחדשות עירונית:
חתימת בעלי הקרקע על הגרמושקה בפרויקטים של פינוי בינוי עשוי לארוך שבועות ולעתים חודשים רבים של בזבוז זמן טהור.
הסיבות ל"בזבוז" הזמן בשלב חתימה על גרמושקה –
חשיפה ראשונית לתכנון – הבעלים נדרשים לחתום על תכניות ההגשה ימים ספורים לאחר שנתקלו לראשונה בתכניות – הליך קשה לעיכול, בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי כאשר קיים קושי מקצועי בקריאה ו"תרגום" התכניות לשפת העם. כדי לייעל הליך זה ולחסוך זמן יקר בדרך להיתר, ניתן לחשוף את הבעלים לגרמושקה כבר בשלב התיאום ההנדסי.
ריבוי בעלים – בפרויקטים של תמ"א 38 ובטח פינוי בינוי קיימים בעלים רבים הנדרשים לחתום, יוצר מורכבות גם בהיבט הטכני. מעבר לבעלים ה"כשירים" לחתימה בכל פרויקט התחדשות עירונית קיימים בעלויות מורכבות – יורשים, מיופי כוח, חברות פרטיות, חברות ממשלתיות, רשויות, קק"ל, עמידר, עמיגור ועוד'. גם כאן נדרשת עבודה מקדימה של מנהל הפרויקט ובאי כוח הצדדים (במקביל לעבודת המתכננים), לאיתור כל הקצוות כדי את רציפות הפרויקט בשלב הגשת הבקשה להיתר. חתימה באמצעות ייפוי כוח תכנוני הוא פתרון יעיל אך עדיין מצריך עבודה מסודרת של כל הגורמים.
אופן הטענת בעלים במערכת רישוי זמין מבלי לחתום על גרמושקה:
עפ"י המזכר שקיבלנו ממנהל התכנון – זכות במקרקעין המוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין היא בעלות או חכירה או הרשאה להשתמש במקרקעין המהווה בפועל מתן בעלות או חכירה למשך תקופת ההרשאה.
בתקנות התכנון והבניה מוגדר מבקש כבעל זכות במקרקעין או מי שקיבל הסכמה לכך מבעל הזכות במקרקעין. תקנה 36(ו) לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) תשע"ו 2016 מוגדר מיהו "בעל הזכות במקרקעין" בסיטואציות שונות ובפירוט נרחב.
על כן במערכת רישוי זמין יש להטמיע בשדה "בכל הזכות במקרקעין" את המבקש אם הוא בעל זכות או את פרטי בעל הזכות במקרקעין שנתן למבקש את הסכמתו. אין להטמיע במערכת רישוי זמין את פרטי כל בעלי הזכויות במקרקעין.
הסכמת בעלי זכויות במקרקעין שאינם מוטמעים למערכת רישוי זמין תצורף בשדה הייעודי לכך בהתאם לתקנה 36א' או לחלופין אסמכתא על שליחת הודעות בדבר הגשת הבקשה להיתר בהתאם לתקנה 36ב' לתקנות הרישוי.
על מנת להקל על הצגת הסכמת בעלי הזכות במקרקעין לבקשה להיתר בהתאמה לתקנה 36ב' לתקנות הרישוי לפיה הסכמת בעל זכויות במקרקעין תינתן בדרך של אשרור מקוון לבקשה או אישור החתום בידו, לאחר שניתנה לו זכות עיון בפרטיה ובצרופותיה ניתן לעשות שימוש בטופס הייעודי שהוכן לבקשת עורכי הבקשות. השימוש בטופס מייתר סריקה של תכנית ראשית הכוללת חתימות על גביה.
להלן טופס הבקשה החדש אותו יש לצרף בשלב הטענה:
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2022/11/רישוי-זמין-וחתימה-על-גרמושקה-לבקשה-להיתר.jpg600798ויקי ריצנרhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgויקי ריצנר2024-05-07 11:00:002024-06-10 13:39:08לא עוד חתימה על גרמושקה
לאחרונה הוזמנו להרצות בנושא אפקטיביות של מפקח בניה בפני פורום המנהלות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתום הפגישה נדרשנו להציג מפתח לתמחור מודולרי של מפקח בניה בפינוי בינוי. העדר הרגולציה סביב פיקוח דיירים יוצר פתח לעיוותים קשים. לעתים יקבלו הדיירים פיקוח הדוק ואפקטיבי, ולעתים יגלו שהמפקח הוא בובה על חוט.
מפקח בניה בפרויקטים של פינוי בינוי הפך לחלק אינהרנטי מצוות קידום הפרויקט. תקציב המפקח משולם כמעט תמיד ע"י היזם, והוא אשר מתווה את היקף המשרה ותכולת השירות אותה יספק המפקח עבור בעלי הדירות.
בתחקיר זה נספק לכם הצצה לתפקיד מפקח הדיירים בשלב ביצוע פרויקט פינוי בינוי וגם נספק טיפ חשוב שילמד אתכם כיצד נדע אם המפקח אפקטיבי עבורכם.
מהו מפקח פינוי בינוי מטעם הדיירים?
מפקח פינוי בינוי מטעם הדיירים הוא איש מקצוע שממונה על ידי הדיירים המשתתפים בפרויקט פינוי בינוי. תפקידו המרכזי הוא לפקח על העבודות המתבצעות באתר הבנייה ולוודא שהן מתבצעות בהתאם לתקנים והחוקים הרלוונטיים, תוך שמירה על בטיחות העבודה והביצוע המקצועי.
תחומי אחריותו של מפקח פינוי בינוי
המפקח אחראי לוודא שהעבודות נעשות בצורה מדויקת ואיכותית, ללא תקלות העלולות לפגוע בפרויקט.
בין תחומי אחריותו של מפקח זה נכללים בדיקת אישורי בנייה, עיון בתוכניות ובמסמכי התכנון, ופיקוח על ביצוע בדיקות איכות ובטיחות לאורך כל שלבי הבנייה.
טיפול בתלונות הדיירים
המפקח מהווה כתובת לפניות ותלונות הדיירים, ומסייע בפתרון בעיות שעשויות להתעורר במהלך הפרויקט. המפקח מלווה את התהליך מתחילתו ועד סיומו, תוך שמירה על אינטרס הדיירים ועל איכות העבודה המבוצעת.
בכדי לבחור מפקח מתאים, הדיירים נדרשים להתאגד ולבחור מומחה בעל ניסיון וידע רחב בתחום הבנייה, המכיר את התקנות והחוקים הנדרשים בפרויקטים של פינוי בינוי.
בקרה תכנונית:
מינוי מפקח בניה עבור בעלי דירות מתרחש עם בחירת היזם ותפקידו מתפרש על פני שלבי המו"מ המסחרי, וכן שלבי התכנון והוצאת ההיתר. בשלבים אלו תפקיד המפקח הינו קריטי הן עבור קביעת התמורה עבור בעלי הדירות ברמה המסחרית, והן מבחינת בקרה אחר התנהלות היזם בדרך להוצאת היתר הבניה. למרות חשיבות המפקח בשלבים המקדמיים, נתמקד במאמר זה אך ורק בשלבי הביצוע.
כשמדובר בפיקוח בניה – כל המוסיף הרי הוא משובח
מוטת השליטה בפרויקט בניה
פרויקט בניה קונבנציונאלי מכיל אלפים רבים של פעולות, המתלכדות ומרכיבות בסופם פרויקט מושלם.
מפאת ריבוי המשימות והפרטים, ישנו קושי מובנה בניהול ובקרת תהליכים בצורה הרמטית. למעשה, ליקויי הבניה הם חלק בלתי נפרד מהליך הבניה, ובמובן הזה, הנדסת בניין אינה דומה להנדסת מכונות.
חשיבות מפקח דיירים בפרויקט פינוי בינוי
מעבר לניהול הפרויקט מטעם היזם, קיימים מספר גורמי בקרה עבור כל בעל עניין בפרויקט – העיריה, המדינה (באמצעות מכוני בקרה, מעבדות מאושרות, רגולציה), הבנק או המוסד הפיננסי המלווה באמצעות בקרה תקציבית ופיקוח פיננסי, והרי לא יעלה על הדעת כי בעלי הדירות, להם האינטרס הגדול ביותר, לא יזכו לפיקוח הנדסי ראוי מטעמם.
זאת ועוד, כאשר אנו מבינים שהכשלים והליקויים לא ניתנים למניעה הרמטית, בכל שלב ובכל רזולוציה של הפרויקט, מכאן יש להבין כי תפקיד מפקח הדיירים הנו חשוב ולפעמים קריטי להצלחת הפרויקט, וככל שירבו מאמצי הפיקוח, כך יפחתו הסיכויים לכשלים (גדולים כקטנים).
רף מינימאלי לפיקוח אפקטיבי
נשאלת השאלה האם קיים רף מינימאלי ? למעשה המפקח נותן שירות, והיות ותפקיד המפקח לא מוגדר דיו, ביכולתו להתאים את תכולת השירות לכל תקציב נתון.
מכאן נשאלת השאלה האם יש סף מינימאלי של פיקוח , או תחת איזו הגדרה מפקח הדיירים עתיד לספק שירות אפקטיבי לבעלי הדירות? ומצד שני באיזו מידה של ביקורים בהכרח אינו מסוגל להיות אפקטיבי.
כדי להמחיש נקודה נצלול לעובי הקורה ונמחיש בצורה של כשלים אופייניים את נחיצות המפקח בכל שלב בביצוע פרויקט פינוי בינוי.
הסמכת מפקח בניה – הבהרה
נכון לעת הזו, אין בחוק הגדרה להכשרתו המקצועית של חברת פיקוח בניה או מפקח על הבניה עבור בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי, ישנם קבלנים מנוסים שהחליטו ברבות הימים להפוך למפקחי בניה, או מהנדסים / אדריכלים שסיימו זה עתה את לימודיהם, המספרים בתחקיר אינם מתייחסים להבדלים המובנים בין מפקח אחד למשנהו. ההנחה היא כי המהנדס באתר בעל ניסיון של שנים רבות בבניין ובקיא ברזי המקצוע.
שלב ביסוס המבנה – מי צריך בכלל מפקח?
פעמים רבות אנו שומעים את הטיעון שאין כל צורך במפקח דיירים בשלב הביסוס, ופעם אחר פעם נדרשים להסביר אודות חשיבות המפקח בשלב קריטי זה. בשלב זה אנו יוצרים אינטראקציה עם אנשי המקצוע בשטח, היערכותם לפרויקט ויצירת נהלי עבודה מולם. כחלק מהפיקוח בשלבים אלו אנו מפקחים על תחילת עבודה בהתאם לנהלים ולתיעוד בדיקות מול מעבדה מאושרת, יציקת הכלונסאות, דיפון, בדיקות ברזל ותעודת משלוח, בדיקות סוניות, התאמת תכניות העבודה לביצוע, קבלת אישור מדידת מודד מוסמך, קווי בניין בנצ'מרק, תיעודי יומן עבודה, פנקס כללי, הדרכות עובדים ועוד.
עם החפירה נעשית בדיקת עוגני קרקע לפי פרט בתכנית קונסטרוקציה, בחינת יישום התזת בטון וכל יתר הדרישות לאיטום הדיפון, בדיקת מערכות בחניון, הכנות לחשמל והארקה כיבוי אש, טיב חומרים, ורטיקליים, ניקוזים, שיפועים, בדיקת מידות החניות, מיקומים, גודל פתחים, אוורור, אופן ביטון, הרכבת משקופים, חדרי מדרגות ועוד. איכות ביצוע החניון קריטית לביצוע הפרויקט בדגש על יישום האיטום בחניונים, תופעת סגרגצייה ואיכות הבטון.
באחד הפרויקטים בהם פיקחנו לאחרונה גילינו שמידות הכניסה לרמפה לא תואמות את ההיתר בעקבות יציקה לא נכונה של הדיפון. ביקשנו מהקבלן לתקן והוא חצב את כלונסאות הדיפון והגיע לברזל העבודה, היה צריך לעבוד עפ"י הנחיות קונסטרוקטור לשיקום ברזל.. אך הקבלן שפך טייח מבלי להתייחס להנחיות. למטה תמונות החל מאיתור התקלה ועד לטיפולה עפ"י הנחיותינו.
בוחרים מפקח פינוי בינוי עכשיו ונהנים מליווי שוטף לאורך כל התהליך
למטה תמונה לאחר פירוק טפסנות, ברזל עבודה חשוף וסגרציית בטון שאינה תקנית, במקרה זה ביקשנו חוו"ד קונסטרוקטור וטיפול בליקוי כולל אישור ביומן עבודה.
עבודות טיח:
בעיה אופיינית בפרויקטים רבים.. קבלן מנסה באמצעות טיח לפלס את הוינצ'ים שנוצרו במהלך שלב השלד.. כך נוצרות שכבות טיח שאינן עפ"י התקן. לפני עבודות הטיח ישנו צורך בהכנת הבטון באמצעות הרבצת בטון ורשתות מגלוונות, בשכבות של עד 3 ס"מ, הקשור באופן ישיר לאיטום הבניין. בתמונה אנו רואים סטיה של 8 ס"מ בוורטיקל וניסיון מילוי ויישור לא תקני.
מערכות (אינסטלציה וחשמל):
תקניות ורציפות החומרים עפ"י דרישות היועצים – בתמונה מטה שיפועים הפוכים בקווי ביוב, ללא ביטון הקווים.
מערכות אוורור:
צינור אוורור העובר בקיר חיצוני, קורה בפרויקטים רבים כתוצאה מהחלפת קבלני המשנה וחוסר תיאום בין קבוצות עובדים. במקרה זה יבצעו את הנמכת הגבס מבלי לבטן את הצינור וכתוצאה מזה תתגלה הרטיבות. כתוצאה מכך יאלץ הקבלן לפתוח חיפוי קירות, לקדוח בקיר חיצוני, להרכיב מחדש מערכות אוורור, לחפות אבן חיצונית, ולהפעיל את קבלן הגבס.
בעיות נוספות של חוסר תיאום וניהול:
בתמונה מטה קבלן שלד השאיר פתח לצינור ביוב, קבלן אינסטלציה הרכיב את הצינור, קבלן השלד (שכבר סיים מרבית מעבודת השלד) לא ביטן את הצינור לפי דרישות התקן והקונסטרוקטור (צמר אקוסטי, ביטון וחיזוק), לאחר מכן התחילו לעבוד קבוצה של חיפוי אבן חיצונית עבור ביצוע סגירות חוץ. כעת קבלן הצבע יסתום את החור שלא לפי דרישות התקן כאמור ותגרם פגיעה באיטום הדירה וכן בעיה אקוסטית.
איטום חדרים רטובים:
עיקר תקלות האיטום יכולות להימנע באמצעות פיקוח הדוק יותר וניהול קפדני של האתר. עבודות האיטום בחדר רטוב כוללת הכנת רצפת בטון לעבודות איטום כולל רולקה וסיקה, שכבה או שתיים עפ"י פרט איטום, בדיקת הצפה, לאחר מכן מילוי לריצוף, ועבודות ריצוף, לאחר מכן כיסוי הריצוף עם פלטת גבס סוג ב' ורק לאחר מכן רשאים הפועלים להיכנס לשירותים להמשך ביצוע העבודות.
בתמונה מטה לאחר ביצוע עבודות איטום , ולפני ביצוע שכבת הגנה , אנו רואים פועל שנכנס לבצע עבודת תיקון בחדר, ופגע בשלמות האיטום דבר אשר יגרום לנזק עתידי.
איטום מרפסות:
לאחר ביצוע האיטום במרפסות הקבלן מבצע לרוב בדיקת הצפה, לאחר מכן ישנו צורך לשמור על שלמות האיטום, כאשר נכנס קבלן הריצוף לעתים אין השגחה מספקת וכך נוצרת פגיעה באיטום. בתמונה מטה לא נבדקו מידות המרפסות עפי פריסת הקרמיקה וקבלן הריצוף ביצע תיקון ופגע באיטום ללא השגחת מנהל העבודה.
הרכבת משקופים:
בפרויקטים רבים נוצרים פערים בין מידות המשקוף העיוור לבין הפתח שהוכן ע"י קבלן השלד. במרווחים שנוצרים לעתים 8 ס"מ, משלים היזם את היציקה בצורה לא הומוגנית. במקרה זה נדרש פירוק המשקוף, ביטון והשלמת גליפים בצורה תקנית והרכבה חוזרת.
משקוף דלת כניסה:
המשקוף צריך להתחבר לתוך מסגרת בטון וברזל עבודה לפחות 10X10 בתמונה מטה לא בוצעה הכנת קורה עליונה אלא שימוש בבלוקים. המשקוף מקבל את כל העומס וכמובן שנדרש לפרק ולבצע עפ"י תקן.
טיפ לבחירת מפקח שיביא לכם תוצאות:
בבניין אין פעולה שאורכת פחות משבוע.. ועל כן, המפתח הנהוג היום של ביקור חד שבועי בכל בניין שיבנה בפרויקט פינוי בינוי, במידה ותעשה בצורה רציפה ואיכותית עתידה להניב פיקוח אפקטיבי.
אין עוררין על כך, שככל שנוכחות המפקח תגבר יוכל לאתר ליקויים רבים יותר.
מפאת מגבלות התקציב והעדר רגולציה נוכחות המפקח מוגבלת ומכאן חשיבות מקצועיותו של המפקח באתר, ככל שהמפקח יהיה חד ומנוסה יותר, כך יוכל לצמצם למינימום את מספר הליקויים שנעלמים מעיניו.
כפי שהסברנו, ליקויי בניה הם חלק מובנה בהליך הבניה ולא ניתן להעלים אותם אלא לאתר ולצמצם אותם. בתור נציגות בעלי הדירות בקשו מהמפקח לקרוא את אחד מהדוחות החודשיים האחרונים שהפיק לפרויקט פינוי בינוי (בדגש על פרויקט המצוי בשלב מערכות), אם תגלו מספר הערות מועט סימן שהמפקח אינו אפקטיבי. אם תראו עשרות עמודים של הערות כנראה שעושה את עבודתו בצורה נכונה.
פיקוח בניה בפינוי בינוי – הביטחון שלך לתהליך מוצלח עם אפיקים הנדסה
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2020/01/יהודה-הנשיא-16_18-רמת-גן.jpg303404צוות אפיקים הנדסהhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgצוות אפיקים הנדסה2024-03-03 10:23:002024-09-29 11:58:21מפקח בניה בפינוי בינוי – דמות מפתח או בובה על חוט
אופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית בין בעלי הדירות לבין עצמם – אולי הסוגיה המורכבת והנפיצה ביותר עמה נדרשים להתמודד בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש או פינוי בינוי.
פעמים רבות היינו עדים למחלוקות סביב
סוגיית חלוקת התמורה שנגמרו בהעדר פתרון וחיסול הפרויקט. המשמעות היא, שבעלי
הדירות שלא הצליחו להגיע לעמק השווה, למעשה "זורקים לפח" סכומים לא
מבוטלים, לעתים עשרות מיליוני שקלים פוטנציאליים של השבחה, וזאת כי לא הצליחו לחלק
את אותן עשרות מיליונים בצורה שוויונית בינם לבין עצמם. יש יגידו תמצית הישראליות.
לאור רגישות הנושא, ופוטנציאל הנזק הטמון בו, החלטנו להרים את הכפפה ולשפוך מעט אור בדרך של שיתוף מספר דוגמאות מפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי המפוקחים על ידי משרדנו. זאת במטרה להציף את השיח סביב המורכבויות האפשריות והכלים העומדים בפני בעלי הדירות וכלל היועצים, ובכך ולתרום להתמודדות נכונה יותר להצלחת הפרויקטים.
השיטות הנפוצות לחלוקת השטח העיקרי בפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי:
תוספת נומינלית אחידה – כלומר לכל דירה יתווספו אותה כמות מטרים. היתרון המובהק של שיטת התוספת האחידה – פשטות. לצד היתרון יכולים להיווצר הרבה מחלוקות במידה וקיימות דירות שונות מאוד בגודלן. למשל, בהנחה וישנן טיפוסי דירות בגודל 100 מ"ר ו-50 מ"ר. וככל שמוצע לכל דירה תוספת זהה של 20 מ"ר, נוצר מצב בו דירה גדולה מקבלת תוספת 20% לשטח והקטנה 40%.
חלוקה יחסית – כלומר כל דירה מקבלת תוספת יחסית המחושבת
ב-% מהשטח הקיים. לדוגמא, אם סוכם להוסיף 10% לשטח קיים, דירה בגודל 100 מ"ר
תקבל תוספת 10 מ"ר ודירה בגודל 50 מ"ר תקבל תוספת 5 מ"ר. יתרון
שיטת החלוקה היחסית – לכאורה יותר שוויונית. החיסרון – יוצר קשיים תכנוניים לשיבוץ דירות התמורה,
ולעתים אף פערים מינוריים בחלוקה בין בעלי הדירות שמתפרשות כחוסר צדק. ושוב חוזרים
לשולחן המו"מ.
שיטה משולבת – קומבינציה של שיטה יחסית + נומינלית. לדוג'
– כל בעל דירה מקבל בסיס של 5 מ"ר FIX
ובנוסף תמורה יחסית כפי שהוסבר מעלה.
חלוקה ע"י שמאי – קביעת שמאי מוסכם המכין טבלאות איזון תוך מתן דירוג לכל דירה בהתבסס על כללים שמאיים מקובלים, התוצאה היא שיבוץ מיקום הדירה וגודלה ע"י גורם חיצוני ניטראלי, תוך התייחסות לכל האלמנטים של הדירה, לרבות נראות פנים הדירה, מיקומה, כיווני אוויר וכו'. יתרונות השיטה – לכאורה הכי שוויוני שיש. החיסרון – במידה ומכניסים את השמאי בשלבים מקדמיים אז כמובן שהדבר אינו פרקטי כי התכנון טרם התגבש לכדי תכנית הגשה (שלא לדבר על היתר בניה) ולכן אין יכולת לשייך דירות אלא רק לדרג את הדירות ולהעמיק את הבדלי המעמדות ואת הקרע שיתכן ויתרחב, בין בעלי הדירות לבין עצמם. במידה ומכניסים את השמאי לאחר תכנון מפורט, הרי שישנו קושי לשייך את הדירות לאור שיוך השמאי, כך הדבר הולך ומסתבך ככל שחלים שינויים בתכנון בשלבי הרישוי. ומה נאמר לגבי אלו שחולקים על קביעת השמאי? המשך יבוא.
שאלות ומחלוקות נוספות בקשר לאופן חלוקת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית:
כיצד קובעים את אופן שיוך הדירות? מי מקבל קומה גבוהה יותר? מי מקבל נוף טוב יותר? ומה קורה כאשר ישנו אילוץ תכנוני המחייב את אחד מבעלי הדירות לקבל דירה בקומה גבוהה יותר, מי יזכה לעלות? ומה המנגנון קובע?
היפוך שווי – הדירה בקומה הראשונה בבניין הישן ללא מעלית הייתה כביכול הדירה היקרה ביותר, כעת בבניין החדש היא נשארת הדירה הזולה ביותר ביחס ליתר הקומות, איך מתייחסים לכך?
כיצד מתייחסים להרחבות דירות שבוצעו ללא היתר? בעיני בעל הדירה, גם שההרחבה או הסגירה אינה חוקית – יש בה ערך, ובעיני שכניו כמובן שאין.
כיצד מתייחסים לזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות מכוח תב"ע ? כיצד מתמחרים בפרויקט החדש את שווי הזכויות שאינן נוצלו?
איך להתייחס להצמדות שונות – גג, חניה, גינה, מחסן?ה אם בכלל צריך להתייחס לנכסים ושטחים או להתחשב בשווי דירות? הפרמטר הזה משקלל בתוכו מספר רב של מרכיבים (קומה, נוף, חזית, עורף וכו') המשפיעים על מחיר דירות אפילו באותו בניין בדיוק.
כיצד נמדוד את שטח הדירות הקיימות? שטח דירות בפועל שנמדד על ידי מודד מוסמך? שטח דירות כפי רשום בנסח טאבו? שטח דירות כפי שמופיע בהיתר בניה? או אולי בארנונה? כולל מרפסות? להבדיל בין מרפסות סגורות לפתוחות? וכו'.
מי קובע את שיטת התמורה:
השיטה המומלצת צריכה להתבסס על פרמטרים שונים כמו הרכב הבעלים, כדאיות הפרויקט, טיפוסי הדירות, ואספקטים רבים נוספים שצריכים להילקח בחשבון בפרויקטים של תמ"א הריסה ובניה ופינוי בינוי.
רוב בעלי דירות הם אנשים הגיוניים והוגנים, מטבעם מחפשים שחלוקת התמורה תהיה צודקת. מה שחסר להם – זה ניתוח וביסוס מקצועי לכל סוג חלוקת התמורות שבדיון, או לפעמים כבר במחלוקת. לכן, בעלי דירות נורמטיביים המחפשים פתרון ולא סיבה לריב חייבים להיעזר בכלים מקצועיים המתאימים לניהול משא ומתן בין הדיירים לבין עצמם ולאחר מכן בין דיירים ליזם.
בתור חברת פיקוח בניה מטעם בעלי הדירות, נדרשנו לא פעם להכריע לגבי אופן חלוקת הדירות, או לבקר ולספק חוו"ד לגבי מנגנון התמורה שנקבע בסיוע בא כוח הבעלים.
על מנת להמחיש את מורכבות וחשיבות פתרון הפרויקט בשלבים המקדמיים, תוך הגעה להבנות לפני מתן התחייבות ליזם, נפרוט כעת מספר סיטואציות שכיחות מפרויקטים אשר מלווים ומפוקחים על ידי "אפיקים הנדסה".
בתהליך התחדשות עירונית? השאירו פרטיכם לקבלת ליווי מקצועי
פרויקט
תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב בר אילן בת ים
מורכבות: זכויות הבניה לפי התב"ע הקיימת טרם נוצלו ע"י חלק מבעלי הדירות.
מדובר בבניין קטן הכולל 4 דירות. באופן
גבולי מתאים לפרויקט תמ"א 38 2, בנוסף לכך היו תכניות ישנות שחלו על
המגרש והעניקו לדיירים זכויות בניה נוספות. בעל דירה אחת ניצל במהלך השנים את
הזכויות והרחיב את דירתו, שאר בעלי הדירות לא עשו זאת.
בטרם נעשתה פניה ליזמים, בעל הדירה המורחבת
רצה לסכם עם יתר שכניו את אופן חלוקת התמורה הצפויה. הוא דרש שכל דייר יקבל
את השטח הבנוי בפועל עם תוספת לפי שיטה אחידה כפי שתתקבל במשא ומתן מול יזם.
השכנים ציינו כי מעוניינים שהחלוקה תהיה הוגנת, אך לא נקבו בשום שיטה מראש. אחרי שנתמנינו
לפקח על הפרויקט מטעם בעלי הדירות, נתבקשנו למצוא פתרון סביר.
לאחר בחינת הסוגיה נערכו שיחות עם כל
הדיירים, שם הוסבר שישנה משמעות (שווי) לאותן זכויות שלא נוצלו. להמחשת העניין
נערכו מספר סימולציות כלכליות. לאחר כל ההסברים השתכנע בעל הדירה המורחבת כי יש למצוא
פתרון ביניים. לבסוף סוכם שכולם יקבלו תוספת זהה, הנגזרת מהשטח כפי שהיה לפני
ההרחבות, כמובן התוספת שהתקבלה גדולה מכפי שהייתה במידה והדירה המורחבת הייתה
מקבלת תוספת לקיים בפועל. ובאשר לתמורה של הדירה המורחבת, סוכם כי תקבל שדרוג מפרט
טכני לדירת החזר, אשר ישקף את סך העלויות שהושקעו בהרחבת דירתו הישנה.
פרוייקט
תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב לנצ'ט הרצליה
מורכבות: דירות גדולות במיוחד.
פרויקט סטנדרטי לחיזוק לפי תמ"א 38. באופן עקרוני כלל בעלי הדירות היו מעוניינים בחיזוק הבניין, הוספת מעלית, ממ"דים וכו'. אפילו נמצא פתרון הולם לחניה. הבעיה הייתה שהדירות הקיימות היו במקור מאוד גדולות, ולאחר הרחבות צפויות היו להגיע לכ-150 מ"ר כל אחת. לבעלים לא היה צורך בדירה גדולה שכזו, במיוחד כאשר צפויה ארנונה מוגדלת בהיקפים אלו. הפרויקט היה תקוע. התחלנו לחשוב על פתרון של הריסה ובניה מחדש. הפעלנו אדריכל מתוך הצוות של אפיקים והצלחנו להתגבר על סוגיות תכנוניות. נשארנו עם בעיה "קטנה" – הפרויקט לא היה כלכלי בכללותו ולא היה הכי אטרקטיבי לדיירים הקיימים. כאן נדרשנו להמליץ על פתרון יצירתי ולאפשר לדיירים קיימים תמורה של שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה. אמנם הדיירים לא היו מקבלים תוספת גדולה במטרים אך היה מדובר בתוספת מהותית מאוד מחינת שווי הנכס ותשואה צפויה. עדיין לא פתרנו את דו"ח ה- 0 של הפרויקט. כתוצאה מחבות במיסוי מקרקעין עבור פיצול הדירות נראה היה שהרווחיות לא תעבור את הבנק. כאן צורף לצוות מומחה במיסוי מקרקעין. הוא ניתח את חבות המס הצפויה עבור כל אחד מהדיירים ומצא כיצד לצמצם משמעותית את חשיפת המס. רק לאחר שהצלחנו לפתור סוגיות אלו, ורק לאחר שהוכחנו לנו ולדיירים שהפרויקט "עובד" מבחינה כלכלית, הוחלט לצאת לתהליך של ניהול פינוי בינוי.
פרויקט
תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב סירקין הרצליה
מורכבות: הצמדת גג ובניית חדר יציאה על הגג.
המצב כאן היה די פשוט. 6 בעלי דירות, כולם
רוצים פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, עפ"י בדיקה שערכנו נמצאה התכנות
כלכלית לפרויקט אמנם עם רווח צנוע ליזם. ניהלנו מכרז איכותי לאיתור יזם מתאים,
וזאת לאור הבנת האילוץ הכלכלי בפרויקט. לבעלי הדירות העליונות קיים בפועל גג צמוד
עם חדר יציאה ומרפסת גג. כפיצוי עבור השטח העודף, היו אמורים לקבל תמורה נוספת
בדירות החדשות, וזו סוכמה בין כלל הדיירים ובין היזם שנבחר. הבעיה צצה כאשר אחד מבעלי
דירות הגג החליט שהוא יכול לקבל פי 2 מכפי שהובטח לו. דרישתו זו שללה כדאיות
כלכלית לפרויקט.
עברו שנים
רבות, אותו דייר גג הבין שאין שום פרויקט ולא יהיה. בנסיבות אישיות נאלץ למכור את
הדירה כמובן במחירי שוק, ללא גילום פוטנציאל ההשבחה. מכירת הדירה הפיחה רוח חדשה של
תקווה בקרב בעלי הדירות שמיהרו לחתום עם היזם ולהתקדם לתכנון מפורט. הדייר ה"סרבן"
עשה עסקה מאוד גרועה מבחינתו, שכן היה יכול לתת הסכמתו לפרויקט ולמכור עם גילום
חלקי של עליית הערך.
פרויקט תמ"א
38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב חיבת ציון רמת גן
מורכבות: הצמדת גג (ללא) זכויות בניה.
לפני כ-7 שנים יכול היה הבניין לממש פרויקט
תמ"א 38 הריסה ובניה, ולקבל דירות חדשות גדולות בכ-25 מ"ר כל אחת. שתי
הדירות העליונות היוו פחות מ20% מסה"כ היחידות בבניין המשותף, לכן לא יכלו
לחסום התקדמות הפרויקט. לדירות העליונות הייתה הצמדה היסטורית של שטחי הגג. ההצמדה
וירטואלית לגמרי ואינה ברת מימוש (לעומת הדוגמא הקודמת בהרצליה). לאחר חישוב יחס
השטחים בתוספת הצמדת הגג, גם שהינה חסרת משמעות, נמצא כי דירות אלו יכולות להוות
גוש חוסם.
למעשה,
בעלי דירות הגג היו מעוניינים בפרויקט, אך חשבו שמגיע להם הרבה יותר משאר הדיירים.
עברו שנים, דירות בבניין נמכרו ונקנו. דרישות הוועדה המקומית ברמת גן הוקשחו וכדאיות
הפרויקט פחתה, אך עדיין לא נפסלה. בינתיים הבעלים של 2 הדירות העליונות חשבו על
רעיון יצירתי שיכל לסייע לכולם.
הם רצו
למכור את הדירות שלהם ליזם. כך הם היו מקבלים פרמיה מסוימת שהיזם מוכן לשלם ושאר
הדיירים יכלו להתקדם לפרויקט.
לצורך
חילוץ הפרמיה פנו בעלי דירות הגג אלינו במטרה להפיק דו"ח ניתוח זכויות בניה
ודו"ח ניתוח כלכלי. לפי ממצאי הדו"חות והמלצתנו, יכלו בעלי דירות הגג לדרוש
פרמיה של כ-20% על מחיר השוק של דירותיהם ועדיין להשאיר את הפרויקט כלכלי, אטרקטיבי
ושוויוני עבור יתר הדיירים. נוסיף ונאמר שהייתה להם הצעה קונקרטית על השולחן – רק
לסגור. הבעיה הייתה שלמרות שקיבלו החלטה ללכת בדרך מקצועית הם נשארו עם תחושת בטן
שיכולים לקבל הרבה יותר. הם המשיכו בניסיונות לדרוש תמורה שאינה מוצדקת כלכלית וכצפוי
לא נמצא יזם להצעה זו. עבר עוד זמן ובינתיים עודכנה המדיניות פעם נוספת והחמירה את
מצבם, ההצעה של אותו יזם ירדה מיד מהפרק. בכל זאת נשארה אופציה של פרויקט
תמ"א 38/2, אך עם תמהיל תמורות צנועות הרבה יותר עבור בעלי הדירות. דיירי
הקומות העליונות לא הצליחו לחשוב בצורה קונקרטית ולנתק את הרגש מהעסקה, כמובן חסרי
ניסיון, לא עלה בדעתם שהזכויות מכוח תמ"א 38 ואופן מימושן משתנות חדשות
לבקרים, וכך למעשה קברו את הפרויקט.
פרויקט
תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב הרב מימון הרצליה
מורכבות: בעלות במחסנים ושטח גינה ללא דירת מגורים בבניין.
כל בעלי הדירות מאוד תמכו בפרויקט. לדייר
אחד היה גג צמוד, אך הוא היה מאוד הגיוני והותאם לו פתרון כלכלי שלא פסל את כדאיות
הפרויקט ליזם. מכאן החלו הצרות.
בהכנת ניתוח זכויות הבניה נתגלו הצמדות
נוספות. בבדיקתנו מצאנו כי קיימים מספר בעלים למחסנים בקומת הקרקע ובתשריט קיימות
הצמדות לחלק מסוים מחצר הבניין. הבעלים של אותן הצמדות קיבלו זאת בירושה מהקבלן שבנה
את הבניין במקור. השכנים לא הכירו אותם ולא ידעו עליהם דבר. למרות שעבור בעלי
ההצמדות לא הייתה שום תועלת באותם שטחים שלא הניבו עבורם מאום, מובן לכל כי חייבים
להבין את צרכיהם ולקבל הסכמתם למתווה המוצע, וזאת כדי לפתור את הפרויקט גם מבחינה
כלכלית טרם הפניה ליזמים.
בכדי לסייע לבעלי הדירות לנהל מו"מ
נדרשנו להפעיל מספר אנשי מקצוע, לקבל מספר חלופות תכנוניות, ולהבין את המשמעויות
הכלכליות עבור בעלי הדירות ועבור בעלי ההצמדות. משם, בעזרת הנציגות איתרנו את בעלי
ההצמדות והתחלנו לקיים פגישות כדי להבין את מידת הרגישות של אותם בעלים, התאמנו את
הפיצוי באופן אישי לכל בעל הצמדה תוך ראיה סימולטנית של אילוצי התכנון בקרקע
וכדאיות הפרויקט וכך נסללה הדרך להמשך התקדמות.
פרוייקט
תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש ברחוב הרא"ה רמת גן
מורכבות: שונות גדולה בשטחי דירות קיימות וירידה בשטח דירת החזר.
האתגר הגדול היה לייצר כדאיות כלכלית
ולהביא הצעה פרקטית מיזם ראוי. במשך תקופה ארוכה ניסו בעלי הדירות לפנות ליזמים
רבים אך ללא הואיל. בשלב שקיבלנו את הפרויקט הייתה ציפייה בקרב בעלי הדירות לקבל
תוספת משמעותית של מטרים, וכן הייתה הסכמה עקרונית לקבלת התוספת בשיטה אחידה –
כלומר אותה כמות מטרים לכולם.
כאשר התחלנו לבחון את הפרויקט גילינו שאינו
כלכלי. נדרשנו למצוא את הנוסחה שתוכל לעבוד, וזאת כאמור לפני תחילת פניה ליזמים
וניהול המכרז. אחרי מדידת הדירות והעמדה ראשונית, הגענו לקונספט שיכול לעבוד
מבחינה כלכלית. כעת היה צורך להסביר לבעלי דירות כ דירתם החדשה תהיה בשטח עיקרי
הקטן במעט מדירתם המקורית (לשטח זה תתווסף מרפסת שמש כמובן). לאחר קיום פגישה
מקצועית הבינו בעלי הדירות את מכלול האילוצים והחליטו להסתכל על חצי הכוס המלאה
ולתת אישור להמשך מכרז יזמים.
במעמד חתימת
הסכם הפרויקט התברר שאחד מבעלי הדירות, שדירתו קטנה בהרבה מיתר הדירות, טוען שהמתווה
לא שוויוני היות וההפחתה בשטחים באופן זהה פוגעת בו באופן יחסי יותר מאשר ביתר
הדירות. יתר הבעלים טענו מצדם כי תוספת המרפסת בצורה זהה עבור כולם מקזז את הפער
היחסי הנ"ל. הטיעונים לא שכנעו את בעל הדירה ואחרי שהבינו יתר הבעלים כי
מדובר בהבדל מינורי החליטו לשנות את התוספת
(הגריעה) כך שתהיה לפי השיטה היחסית.
פרויקט
תמ"א 38/1 חיזוק ברחוב צאלים חולון
מורכבות: פרויקט חיזוק ללא חניה לדיירי מקור.
בעלי הדירות פנו אלינו אחרי בחירת היזם
וניהול מו"מ מסחרי. לבסוף בעלי הדירות הרגישו פספוס מכיוון ולא הצליחו להשיג
את התחייבות היזם לספק עבורם חניה חדשה לכל דירה.
אחרי שקיבלנו את נתוני התכנון החלטנו לבצע ניתוח זכויות וניתוח כלכלי בשתי ווריאציות – עם חניה לבעלי דירות ובלי. במהלך הבדיקות התברר שניתן לבסס התכנות לחניה עבור בעלי הדירות, הן מבחינת פתרון תכנוני והן מבחינה כלכלית. מכאן המשיכו בעלי הדירות בדרישתם לקבלת חניה, אך כעת עם ביסוס מקצועי לדרישה זו. בתוך פרק זמן קצר נחתם הסכם הפרויקט לשביעות רצונם של כולם.
לא לחסל את הפרויקט בשם עקרון השוויון
ריבוי אילוצים
הן ברמה התכנונית/כלכלית והן ברמה הפסיכולוגית/חברתית, וכן פערים תפיסתיים,
מקצועיים ואישיים בין בעלי הדירות לבין עצמם, יוצרים קשיים מהותיים להתנעת הפרויקט
בכל שלביו. לעתים בשלבים מתקדמים מגיעות מחלוקות אלו למפקחת על המקרקעין.
לתפיסתנו, הפתרון המשפטי צריך להיות מפלט אחרון למיצוי ההליכים. ניהול תהליך מקדמי מקצועי יכול לחסוך עוגמת נפש גדולה מאוד במהלך הדרך, ולעתים שנים של ניסיונות לא מוצלחים יכולים להיחסך במידה ומנהלים מלכתחילה תהליך תקין ומקצועי.
ניתן לסכם ולומר כי לאור ריבוי האילוצים לא ניתן לממש את עקרון השוויון באופן הרמטי ומוחלט. המפתח להצלחת הפרויקט הוא לפעול על מנת להביא לאיזון ושוויון מקסימאלי כפי שהראנו בחלק מהדוגמאות מעלה לצד הבנה כי לא נצליח להביא לאיזון מוחלט.
מכירת או קניית דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי מתאפשרת החל מיום העסקה (חתימת בעלי הזכויות) ועד יום האכלוס בדירה החדשה. בעלי דירות רבים המבקשים למכור דירתם בכל אחד משלבי הפרויקט מופתעים לגלות כי עומדים בפני השלכות מס מרחיקות לכת ובלתי צפויות מראש. בכל אחד משלבי הפרויקט קיימים סייגים ואילוצים עבור הרוכש החדש וכמובן עבור המוכר. השלכות מס אלו חייבות להשתקף לבעל הדירה ע"י עורך הדין של הפרויקט, וזאת טרם חתימה על הסכם פינוי בינוי.
מרכיב המס בעסקאות התחדשות עירונית כולל את מס הרכישה, מס שבח, מעמ שירותי בניה, והיטל השבחה.
למרות ריבוי פרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות, נסקור במאמר זה את סוגיית המס הבוערת ביותר היום עבור בעלי דירות – מס שבח במכירת דירה בעסקאות הריסה ובניה – הן מכוח תמ"א 38/2 והן מכוח פרויקט פינוי בינוי (מסלול מיסוי/רשויות).
עבור בעלי דירות המבקשים לקנות או למכור דירה בפרויקט תמ"א, חילקנו את הפרויקט לשלביו השונים, תוך פירוט ההשלכות הצפויות מבחינת חשיפת מס, וזאת כדי שתוכלו להיערך טוב יותר, ולקבל החלטות מושכלות.
אופן ניצול הפטורים בפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי:
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ישנם שני סוגי פטורים ממס שבח הרלוונטיים לסקירה זו: פטור אחד לפי תמ"א 38 (סעיף 49לג1 לחוק) ופטור אישי (בעיקר פטור לפי סעיף 49ב לחוק). "יום העסקה" לצורך קביעת שיעור המס, לפי תמ"א 38 או פינוי-בינוי – בדרך כלל נגרר לשלב מועד קבלת היתר בניה. לעומת זאת, יום עסקה לצורך מס לפי הפטור האישי חל ביום חתימת הסכם הפינוי בינוי. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם ניתנה תוספת שטח דירה לדיירים מעל 25 מ"ר ו/או תמורה אחרת שלא כלולה ברשימה פטורה נוצרת חבות במס. לכן מעדיפים יזמים להשתמש בפטורים אישיים אשר מכוחם להקטין חבות מס באופן אופטימאלי.
יש לציין כי בשלב מתן ההצעה לבעלי הזכויות ינסה היזם להעריך את חשיפת המס באופן גס, בפרויקטים מורכבים קשה להעריך את חשיפת המס בצורה מדויקת, יזמים רבים נוטים להיעזר כבר בשלב זה ביועץ מס לצורך קבלת אומדן ראשוני ושקלול הנתונים בדו"ח הכלכלי.
יש לתת חשיבות רבה ליתרת המשכנתא הרשומה לחובת בעלי הקרקע. היזם מספק ערבות עבור הבנק למשכנתאות, בד"כ דורשים הבנקים ערבות אוטונומית בגובה המשכנתא. עלות ערבות זו יקרה יותר עבור היזם, דרישת ההון העצמי של הבנק המלווה תגדל. ערבות שניה שניתנת בדרך כלל בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – לבעל דירה בגובה הפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הערבות האוטונומית אשר נתנת לבנק למשכנתאות. כלומר, ככל שגובה משכנתא אותה מחריג היזם גבוהה יותר, כך ידרש לשאת בעלויות גבוהות יותר.
באיזה שלב של הפרויקט ניתן למכור את דירתי?
לצורך הבנת מס השבח בעסקת פינוי בינוי חשוב להבחין בין שלושה שלבי הפרויקט:
מחתימת הסכם עד תחילת בניה יקרא: "תקופת טרום בניה".
מתחילת בניה (רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה) ועד להשלמת בניה וקבלת טופס 4 יקרא: "תקופת בניה".
מקבלת טופס 4 עד לרישום הדירה החדשה בטאבו על כל הצמדותיה. יקרא: "תקופת רישום".
מכירת דירה בתקופת טרום הבניה –
מבחינת בעל דירה לכאורה לא קרה דבר – דירתו נשארה במקום, תחת הרישום המקורי בלשכת רישום המקרקעין. בבואו למכור את דירתו בשלב זה יערך הסכם מכר רגיל כפי הנהוג בכל עסקת יד שניה. יחד עם זאת, קיימים מספר הבדלים עליהם נעמוד –
ראשית, בנסח הטאבו קיימת הערת אזהרה לטובת היזם. בשלב מסוים של מכירת הדירה יידרש אישור היזם – הרי הזכויות כבר נמכרו לו. היזם ידרוש כי לרוכש הדירה החדש יהיה פטור אישי (כפי שהיה אצל המוכר). ככל שתגדל חשיפת המס עקב עסקה זו, רשאי היזם למנוע את קיום העסקה או לדרוש פיצוי כספי עבור הנזק והכל בכפוף להסכם הפינוי בינוי שנחתם בין הצדדים.
היזם עשוי לדרוש שלא ייפגע מצבו גם בעניין רמת המינוף של הרוכש לעומת שהייתה אצל המוכר. למשל, אם לבעל דירה לא הייתה משכנתא בכלל היזם ידרוש שכך יהיה גם אצל הרוכש. הדבר יכול לפגוע ביכולת הרוכש לקחת משכנתא.
בעל זכויות המוכר דירתו עשוי לגלות כי רשות המיסים אינה רואה בו זכאי לפטור אישי ממס שבח שכבר נוצל כאמור.
כזכור, פטור אישי מנוצל ביום חתימת הסכם תמ"א / פינוי בינוי. במקרה של מכירת דירה לאחר הסכם עשוי המוכר למצוא את עצמו עם סכום תמורה נמוך משמעותית מאשר תכנן, וזאת עקב חבות במס שבח ואי יכולת ניצול הפטור האישי
מבחינה חוזית, ככל הנראה במקרה זה יבוטל הסכם התמ"א עבור המוכר וייחתם הסכם תמ"א עבור בעל דירה חדש. ההסכם החדש יכלול בתוכו כל ההתחייבויות שלקח על עצמו בעל דירה קודם.
מכירת דירה בתקופת בניה בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) –
כעת המצב שונה לחלוטין מכפי שהיה בשלב טרום ביצוע – הבניין נהרס, הקרקע משועבדת לבנק מלווה, סביר להניח שאין כבר רישום בנסח טאבו חוץ מרישום שעבוד או שעדיין יש רישום דירה ועליו יש גם הערת אזהרה של היזם וגם שעבוד לבנק מלווה.
כאשר בעל דירה מחליט למכור תו"כ ביצוע, מבחינה חוזית מדובר במכירת זכות לבניית הדירה החדשה כלומר, המכור ימחה את זכויותיו יחד עם התחייבויות לפי הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי. הפטור האישי אינו רלוונטי עוד, היות ולא נמכרת "דירה מזכה" אלא מכירת זכויות. בשלב זה עלולה להיווצר בעיה מימונית חמורה אצל הרוכש החדש, היות והבנק למשכנתאות לא יוכל לרשום שעבוד בנסח טאבו. היזם מצדו אינו מעוניין להגדיל את הערבות האוטונומית שהפיק, וזאת מהסיבות שתוארו לעיל. בנוסף, לא ברור האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 חל על רוכש במידה והנושא לא טופל יסודית בגוף הסכם הפינוי בינוי עצמו.
היה ניתן לשפר משמעותית את המצב ככל שהיה ניתן לתקן את הסכם הפינוי ובינוי המקורי ולחתום על הסכם משולש בצורה כזו שהיזם ירכוש את דירתו המקורית של המוכר וימכור בד בבד דירה חדשה לרוכש חדש. במצב זה היה לרוכש הרבה יותר קל לקבל משכנתא. יש לציין כי יזמים לרוב לא יסכימו לתיקון שכזה ולא ירצו להיות צד לעסקאות כאלה. ליזם אין שום יתרון בכך. הדבר יתאפשר במידה ועורכי הדין של בעל הדירה המקורי (המוכר) היו עומדים על הסדרה של סעיף זה בהסכם הפינוי בינוי.
כמוזכר לעיל, בסיטואציה זו אין אנו דנים בדירת מגורים ולכן המס ישולם בגין פער בין שווי מכירה לבין עלות בניה שתקבע ע"י רשות המס.
מכירת דירה בתקופת הרישום –
בתקופת הרישום אנו מצויים לאחר טופס 4 עם דירה חדש אך טרם רישומה בטאבו. החוק מחייב יזמים לשמש בתקופת ביניים כחברת משכנת ולתעד את כלל השינויים בבעלות הדירה עד לרישומה הסופי. במצב זה לא קיימת בעיה של לקיחת משכנתא ע"י רוכש. מבחינה מיסויית, ובכדי להנות מהפטור המוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין עבור בעל דירה יחידה, לכאורה יש להחזיק את הדירה החדשה לפחות 18 חודשים מיום השלמת בנייתה, כלומר מיום קבלת טופס 4. ב-31/12/2018 התקבלה החלטת מיסוי מספר 2239/18 והיא מאפשרת להתחשב בתקופת מגורים טרם הריסת הבניין.
לסיכום, בבואכם לרכוש או למכור דירה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי יש לתת את הדעת למכלול האספקטים אשר נסקרו במאמר, וזאת בכדי לקבל החלטות נכונות ולהיערך לכך בהתאם.
הערכות המדינה להתמודדות עם רעידת אדמה והקשר הישיר לתחום ההתחדשות העירונית
בסוף נובמבר 2018 אושר מסמך הנקרא "צו תכנון ובניה (פטור מתכנית או היתר להקמת מתקן התרעה לרעידת אדמה)". המדינה מעוניינת בהקמת מתקן התרעה כנגד רעידת אדמה, וזאת ללא שום צורך בקבלת היתר? מדובר בשתי פסקאות בלבד, אשר ביכולתן להעיד על החשיבות אותה מייחסת הממשלה לעניין הערכות לרעידת אדמה חזקה בשנים הקרובות.
אחד הכלים המשמעותיים ביותר להתמודדות המדינה כנגד רעידת אדמה הוא מיגון הבתים והמרחבים הציבוריים, וזאת יש לעשות בדרך של התחדשות עירונית. בדרך זו יש לומר, מתיימרת המדינה לטפל ראשית בצורך בהגדלת היצע המגורים (יוקר המחיה), ובד בבד הצורך להתגוננות מפני רעידות האדמה ואיום הטילים.
שלל הסקרים קובעים כי בטחון אישי חשוב לנו יותר מכל נושא אחר בחיים ולמרות זאת, איום רעידת האדמה מצטייר כאיום רחוק אותו אנו נוטים להדחיק כמעט לגמרי – עד כדי כך שהמניע לקידום פרויקט התחדשות עירונית בבית מגורינו הפך כלכלי גרידא.
במאמר זה נביא למודעות את הסיכון מפני רעידת
אדמה צפויה וכן נבהיר את חוסר האפקטיביות של ביטוח הדירה בו חלקנו תולים תקוות
שווא. בכך, ננסה להטות את השיח סביב נושא ההתחדשות העירונית אשר מונע רובו ככולו
מאינסנטיב כלכלי, וזאת במטרה להאיץ את קצב התממשות הפרויקטים מסוג תמ"א 38
ופינוי בינוי.
פוטנציאל הנזק
כתוצאה מרעידת אדמה
מסקר של מרכז המחקר והמידע שנערך לבקשת יו"רועדתהמדעוהטכנולוגיהשלהכנסת בחודש נובמבר שנת 2017 ניתן ללמוד כי ישנה סבירות גבוהה לרעידת אדמה עד שנת 2027 – רעש אדמה
בעל רדיוס השפעה של – 80 קילומטר מהמוקד, מעמיד את כל מדינת ישראל תחת חשיפה וסיכון
מידיים.
לפי הערכה צפויים ברעידת אדמה חזקה בישראל: "כ- 28,600 בניינים
הרוסים או עם נזק כבד; כ- 290,000 בניינים עם נזק קל או בינוני; כ- 7,000 הרוגים; כ-
8,600 פצועים בדרגת חומרה בינונית וקשה; כ- 37,000 פצועים קל; כ- 170,000 עקורים (חסרי
קורת גג) לטווח ארוך. בנוסף, מעריכים שיהיו כ-9,500 לכודים בהריסות – כ- 98% מהם
צפויים להיחלץ בעזרת בני משפחה ויחידות חילוץ עירוניות שפיקוד העורף מקים וכ- %2
צפויים להיות מחולצים בסיוע יחידות מקצועיות".
תסתכלו שוב על המספרים האלה, אם יתממשו ולו בחצי מדובר בקטסטרופה בקנה מידה חסר תקדים. על אף אחריות הממשלה וחרף כל המאמצים הנעשים על ידה, עלינו הציבור חלה אחריות אישית, ולכן עלינו לגזור את המשמעותיות ולהסיק את המסקנות באופן סובייקטיבי.
ביטוח הדירה
שלכם לא אפקטיבי כנגד רעידות אדמה
מדי שבוע אנו שומעים אודות רעידות אדמה
הפוקדות אזורים נרחבים בעולם, לרבות אזורים הקרובים לישראל. כחלק מניהול הסיכונים,
הבנקים למשכנתאות מחייבים אותנו לבצע ביטוח כנגד רעידות אדמה – תנאי בסיסי וקשיח
לחלוטין במדיניות הבנקים. יחד עם זאת, נתח גדול משוק הדירות בישראל לא מבוטח כנגד
רעידת אדמה – לרוב מדובר בדירות שנרכשו ללא משכנתא או שהיא שולמה במלואה.
סכנת החיים היא ראשונה בחשיבותה כמובן, אולם
כאשר מדברים על ביטוח כנגד נזקי טבע עולה השאלה האם ערך הנכסים שלנו מובטח?
תרחישים
של הפעלת ביטוח רעידת אדמה
בניין בעל 9 דירות שאינו בנוי לפי התקן נגד
רעידת אדמה ונהרס או נגרם לו נזק המביא אותו למצב של מבנה מסוכן. נניח לרגע שלא
נגרם נזק גופני אלא רכוש בלבד. נניח ש-3 דירות לא היו מבוטחות וחברת הביטוח ללא
שום בעיות ועיכובים פרוצדורליים מוכנים לשלם באופן מידי דמי שכירות לתקופה של 12
חודשים ולהעמיד כיסוי ביטוחי לבניית דירה חדשה.
במידה ו-3 הדירות שלא ערכו ביטוח לא יוכלו
במידית להעמיד את חלקם בשיפוץ או בניית הבניין החדש, לא יהיה תקציב והבניה לא תחל.
בתום תקופת סבסוד דמי השכירות הרשומה בפוליסה תפסיק חברת הביטוח לשלם את דמי השכירות
ובעלי הנכס יישארו הן ללא דירה והן ללא מקור תזרימי לדמי שכירות.
גם בתרחיש הקיצון בו משלמת חברת הביטוח את
הכיסוי הביטוחי, לא יוכלו בעלי הדירות להשלים את הפער שבין ערך הכינון לבין שווי
הקרקע. ערך קרקע באזור גוש דן נע בין 30% ל-45% משווי דירה, כלומר גם אם תשלם חברת
הביטוח את עלות הבניה במלואה, יצטרכו בעלי הנכסים להשלים סכום משמעותי כדי להשיב
את נכסיהם.
נביא כדוגמא רעידת אדמה עוצמתית שארעה בשנת
1994 בקליפורניה (ארצות הברית) ובה נהרגו 57 אנשים, נפצעו כ-9,000 איש ונגרם נזק
כולל בשווי 34 מיליארד דולר. סכומי עתק אותם חויבו חברות הביטוח לשלם הביאו לכך שחברות
מסוימות זייפו מסמכים כדי להימנע מתשלומים. דוגמא זו, אשר מגיעה מהמעצמה הגדולה
בעולם יש בה כדי להעיד על הקטסטרופה שעשויה לפקוד אותנו במקרה של רעידת אדמה
עוצמתית.
הסכמי שיתוף
עם חברות ביטוח ברחבי העולם
צריך להודות על האמת – בתרחיש של רעידת אדמה גם חברות הביטוח עצמן לא מצפות לעמוד בנטל שיקום הנזק. לכן, חברות ביטוח נערכות לרעידת אדמה בדרך של סגירת הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח בעולם. בשפה מקצועית זה נקרא תת ביטוח. כל ביטול או שינוי בהסכמים אלה עתיד לגרום לשינוי מדיניות חברות הביטוח בארץ. תרחיש אפשרי יהיה שינוי מדיניות חברות הביטוח כך שהחל משנה מסוימת לא יוכלו לבטח בניינים שלא נבנו לפי התקן נגד רעידת אדמה. תרחיש זה יגרור תגובת שרשרת, מאות אלפי דירות ישנות ירדו בערכן כי לא יוכלו לקבל משכנתה, הביקושים יוסטו לעבר הדירות העומדות בתקן, והזוגות הצעירים יישארו ללא פתרון דיור.
הערכות המדינה
לרעידת אדמה
הערכות המדינה לרעידת אדמה מושתת על הערכות פאסיבית הכוללת מיגון וחיזוק המבנים והתאמתם לתקן, ובנוסף הערכות אקטיבית הכוללת הקמת מערכי סיוע כמו הרשות להגנת העורף, ושיפור יכולת התגובה במקרה של נזקי טבע.
אנו מניחים כי מידע רב מצונזר ונחסך מהציבור כדי לא לזרוע פחד. יחד עם זאת, לאור האיומים הראליים משקיעה המדינה מאות מליוני שקלים בנושא הגנה מרעידת אדמה בדרך של התחדשות עירונית.
ניתן לומר כי ההערכות הפאסיבית הכוללת
מיגון המבנים, תהיה בעלת ההשפעה הגדולה ביותר בעת רעש אדמה. יישום התחדשות עירונית
רחב היקף נועד בראש ובראשונה להתמודד עם הערכות מנהל התכנון לגבי גידול האוכלוסייה
בעשור הקרוב, המחסור בעתודות קרקע והצורך בגידול משמעותי של יחידות הדיור. כך
שהערכות מפני רעידת אדמה תופסת מקום זניח בכל הקשור להאצת קידום התחדשות עירונית רחב
היקף.
ריכזנו עבורכם את הכלים הסטטוטוריים
והתקנות שהמדינה יזמה ועדכנה בשנים האחרונות כחלק מהערכות המדינה לרעידת אדמה:
חוק/מסמך סטטוטורי אחר
אופי החוק / מסמך / תקנות
חוק התכנון והבניה + תמ"א 38
הענקת זכויות בניה + הקלות באישור תכניות
והיתרי בניה עבור בניינים שאינם עומדים
בתקן לרעידות אדמה.
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2016
חוק כולל שורה של כלים במטרה לעודד פעילות
להתחדשות עירונית, ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי.
חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון
עסקאות 2017
קביעת מעמד רשמי לתפקיד המארגן והסדרת
כללי התקשרות בהסכם ארגון דיירים במטרה להאיץ את מימוש הפרויקטים.
תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה)
(תיקון 4)
הרחבת הנחות בארנונה.
חוק פינוי ובינוי פיצויים 2006 (תיקון
מס' 6) התשעח-2018 – עידוד מיזמי פינוי ובינוי
קביעת דרכי התמודדות עם דיירים סרבנים והגנות לדיירים מבוגרים.
תיקון 3א משנת 2016 לתמ"א 38
קביעת שיטת חישוב אחידה בפרוייקטים הריסה
ובניה מכוח תמ"א 38.
תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח
ורכישה), התשכ"ג 1963
הרחבת פטור ממס שבח גם על הזכויות מכוח
תב"ע.
חוק התכנון והבניה (תיקון 97)
הקלה בתנאי תקן מקומות חניה למבנים שחוזקו
לפי תמ"א 38.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א
2011+תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות
אדמה)
הוראת השעה
פטור מהיטל השבחה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.קביעת אגרה מופחתת למתן היתר בניה שחל לגביו פטור מהיטל השבחה לפי
סעיף 19 (ב) (10) – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני
רעידות אדמה)
הורדת רף ההסכמה לביצוע עבודות ברכוש המשותף.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון
מס' 62 – הוראת שעה) תיקון 7
פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות
במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק
והריסה).
חוק המע"מ
מתן שירותי בניה לפי תכנית תמ"א 38
(חיזוק והריסה) בתמורה למכירת הזכות הנמכרת, פטורה ממס.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה
1965+תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים),
תשנ"ב 1992
החרגת שטחים שנועדו לצורך חיזוק מבנה מפני
רעידות אדמה מחישוב השטח הכולל המותר לבניה.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 תקנות
התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)
הקלות בבטיחות אש בבנייני מגורים אשר מתווספת
אליהם לפחות קומה אחת מכוח תמ"א 38
תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית
מקלטים), תש"ן 1990
יציבות המבנה מפני כוחות אופקיים הנובעים
מרוח, רעידות אדמה וכיו"ב לפי דרישות התקן.
חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א 1951
מסמיך את שר הביטחון להתקין תקנות, בין היתר,
בנוגע להעמדת מקרקעין, ציוד ועובדים של הרשויות המקומיות לצרכי התגוננות במקרה
של מצב מיוחד בעורף/שעת התקפה ובנוגע למתן עזרה וסיוע להג"א על ידי הרשויות
המקומיות לשם פינוי אוכלוסייה ושיכונה.
חוק עזר לדוגמא לעיריות (הריסת מבנים
מסוכנים),
התשל"ב 1972
חובת בעל בנין להחזיק את בנינו במצב המבטיח
את שלום הציבור ואת שלום המחזיקים בו, סמכות ראש העיריה להורות למהנדס לערוך סקר
על בנינים העלולים להיות סכנה למחזיקים או לציבור.
בסמכות ראש העיריה:
לדרוש בהודעה בכתב מבעל הבניין לבצע את העבודות
המפורטות בה אם סבר כי הבניין מהווה סכנה למחזיקים או לציבור על בסיס הדו"ח
לעיל. בעל בנין חייב למלא אחר ההודעה. לא מילא – רשאית העיריה לבצע את העבודות
ולגבות הוצאות מבעל הבניין.
באישור הממונה על המחוז לבצע את העבודות הדרושות
לשם סגירת בניין או הריסתו (ולגבות הוצאות הביצוע מבעל הבניין) אם הבניין מהוה סכנה
מידית למחזיקים או לציבור.
* הרשימה חלקית בלבד, בעשור האחרון בוצעו מספר שינויים
התומכים בעקיפין בשורה ארוכה של חוקים בתחומים: חשמל, גז, כבישים, שירותי ביטוח,
גז, נפט, שדות תעופה וטיס.
במוקדם או במאוחר תפקוד אותנו רעידת אדמה חזקה. כשזה יקרה כרגיל כולם יחפשו אשמים. ברמה המדינית אנו רואים מאמצים מרחיקי לכת, ועדיין עוד הרבה מקום לשיפור בהיבט של קיצור זמני התכנון והרישוי. למרות זאת, רוב הכשלים והעיכובים דווקא נוגעים לבעלי הזכויות והרשויות המקומיות. לדעתנו שינוי התפיסה חייב להגיע בדרך של הסברה, החל מאנשי המקצוע הנוגעים בתחום ועד לממשלה עצמה – כולם צריכים להירתם למאמץ ההסברתי, להשפיע על דעת הקהל והשיח הציבורי בנושאים הנוגעים להתחדשות עירונית, כך שהאינטרס האישי למימוש פרויקטי תמ"א 38 או פינוי בינוי לא יהיה כלכלי בלבד.
הבדל בין תמ"א 38 2 פינוי בינוי? לשאלה הטריוויאלית הזו נדרשנו לספק מספר חוות דעת במספר פרויקטים שונים לאחרונה, השאלה בה מתחבטים בעלי דירות רבים היא האם לצאת לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת "המסלול הירוק" קרי תמ"א 38 2, או שמא ייאלצו לקדם פרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית (מסלול רשויות), הכולל שינוי תב"ע ושנים ארוכות של המתנה וחוסר ודאות. כולנו רוצים להביא למימוש מוצלח של פרויקט פינוי ובינוי אך הדרך עשויה להיות שונה בתכלית – להלן השוואה מעשית עבור שני המסלולים האפשריים לפרויקט פינוי בינוי.
הבדלים מהותיים בין תמ"א 38 2 לבין פינוי בינוי
שני המסלולים כאמור מהווים התחדשות עירונית בדרך של הריסה ובניה. על פינוי בינוי במסלול הקלאסי מדברים כבר שנים רבות, כדי לסבר את האוזן בשנת 1965, כ-17 שנים מקום המדינה אושר חוק "פינוי בינוי אזורי שיקום". לעומת תמ"א 38 תיקון 2 אשר קיבלה תוקף בשלהי 2010.
מטרת התכנית לפינוי בינוי הינה שיקום שכונות וותיקות בעלות מבנים מיושנים ואילו תמ"א 38 הוקמה בראש ובראשונה על מנת לחזק מבנים כנגד רעידת אדמה אשר עפ"י הערכות צפויה לפקוד את אזורנו בשנים הקרובות, ושנית כדי להתמגן כנגד איום הטילים שהפך להיות רלוונטי מתמיד.
בשני המסלולים נדרש היזם להתקשר מול הדיירים בהסכמים מחייבים, ובשניהם הורסים ובונים בניין או שכונה חדשה, אך ברמה התכנונית והסטטוטורית ישנם הבדלים מהותיים המשפיעים במישרין עליכם בעלי הדירות – בתמ"א 38.2 מבקש היזם זכויות מכוח תכנית קיימת, הסמכות לאישור התכנית נתון לרוב בידי הרשות המקומית, שלב ה"רישוי" קצר באופן יחסי היות והיזם מבקש היתר מכוח "זכויות מוקנות". לעומת זאת, בפינוי בינוי במסלול הקלאסי היזם "זונח" את הזכויות הקיימות ומבקש לייצר "סל זכויות" חדש, התהליך כשלעצמו נתון בסמכות ועדה מחוזית ועוד מספר גופים בממשלה – תהליך יצירת הזכויות קרוי "שינוי תב"ע"- משמע אנו משנים את התכנית החלה על המגרש ו/או המתחם ומבקשים "לייצר" עוד זכויות. לשם כך, ומפאת היקפי התכנית והשפעותיה על הסביבה, נדרשים מוסדות התכנון לתת מענה רחב ברמת תשתיות הציבור – תחבורה, ביוב, מוסדות ציבור וכו'. תהליך יצירת התב"ע כולל הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי וכל אלו מתווספים לתהליך הרישוי הסטנדרטי של תמ"א 38 2.
מתי נדרש לבחור בין תמ"א 38 2 לבין פינוי בינוי
בהמשך המאמר תבינו היטב את ההבדלים בין שני המסלולים – ברמה המוניציפאלית ישנם יתרונות לכאן ולכאן, אך מבחינת בעלי הדירות שכל מבוקשם הוא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ישנו יתרון מובהק לפרויקט מכוח תמ"א 38 2 – ישנה ודאות מהרגע הראשון באשר להיקף הזכויות וכדאיותו הכלכלית של הפרויקט, בנוסף ללוחות זמנים קצרים משמעותית מהמסלול המקביל.
בעלי דירות רבים נוטים לקבל החלטות בהתבסס על הערכה מוטעית של אופי הפרויקט הרצוי, למשל כאשר יזם מציע לבעלי הדירות לממש פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38/2 אך לא ניתן לממש את הפרויקט מכוח הזכויות המוקנות, לבסוף מתקשרים הדיירים בהסכם לא נכון תחת לוחות זמנים שאינם נכונים ותחת מסגרת ציפיות לא נכונה, כמובן שהיזם אשר נבחן בכובע של פרויקט תמ"א38/2 נבחר ונבחן בדרך שאינה ממצה לסוג הפרויקט. פונים אלינו בעלי דירות שהתקשרו לפני שנים רבות בהסכמים אשר אינם תואמים את אופי הפרויקט והדבר התברר כבכייה לדורות.
היזם פועל מתוך אינטרס אישי וסובייקטיבי – יזם א' מעוניין להוציא לפועל פרויקט מכוח חוק פינוי בינוי והשני מכוח תמ"א38 2 – יזם א', אם ירצה, יוכיח לבעלי הדירות שלא ניתן לקיים פרויקט מכוח זכויות מוקנות, לטובת זאת ימציא חוות דעת של אדריכלים מצוינים. יזם ב' יעשה את ההפך וגם הוא יגבה את אמירותיו בחוות דעת של אנשי מקצוע. בסוגיות כשם אלו נדרשנו להכריע לאחרונה ולספק לבעלי הדירות הערכה אובייקטיבית, על מנת שאלו יוכלו לקבל החלטה מושכלת.
ריכזנו עבורכם את עיקר ההבדלים בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי
פרמטר להשוואה
פינוי בינוי
תמ"א 38 2
מקור חוקתי
חוק פינוי בינוי
תכנית מתאר ארצית מספר 38
תב"ע
מצריך בהכרח שינוי תב"ע לרבות תיקון תכנית מתאר והכנת תכנית מפורטת.
פועל במסגרת תב"ע קיימת ולרוב לא מצריך שום שינוי.
ארגון דיירים
הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)
הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)
הסכם יזם – דיירים
הסכם כללי, תמורות נזילות, לוחות זמנים גמישים עקב שינוי תבע
הסכם תמא 38/2 יחסית קשיח
היטל השבחה
אין פטור אוטומטי במסלול מיסוי
יש פטור עד תוספת 25 מ"ר ומעבר לכך יש הקלות.
היתר בניה שניתן לפני 01.01.1980
אין דרישה כזו
יש דרישה כזו
אי עמידה בתקן רעידת אדמה 413
אין דרישה כזו
יש דרישה כזו
זכויות בניה
לא קיימות (חוסר ודאות תכנונית)
מוקנות לפי תכנית מתאר, ולעתים עפ"י תכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
חובת יזם להשלים הפרש ועד בית ל-5 שנים בין ישן לחדש
יש דרישה בחוק עבור אוכלוסיות מסוימות
אין דרישה בחוק
הנחה בארנונה
קיימת אפשרות לקבלת הנחה בתנאים מסוימים
אין אפשרות חוקית כזאת
מטלות ציבוריות
ועדה מקומית תדרוש כמעט תמיד מטלות ציבוריות, עפ"י שיקול דעת בלעדי
בד"כ אין דרישות כאלה
חניה
חניה עלית או תת קרקעית רגילה
תתכן חניה במתקנים או רובוטית עקב אילוצים תכנוניים
מה קודם בניה או הריסה?
לרוב הורסים ובונים אך לעתים קודם בונים בקרקע פנויה במתחם, מאכלסים את הדיירים הקיימים ורק לאחר מכן בונים את דירות היזם
כמעט תמיד קודם הורסים ואז בונים את המבנים החדשים
מחסנים
כמעט תמיד ניתן לבנות מחסנים במרתף חניה
עקב אילוצים תכנוניים לא תמיד ניתן לבנות מחסנים
מרפסת
לרוב בונים מרפסת בגודל 12 מ"ר
לעתים עקב אילוצים תכנוניים נאלצים לבנות מרפסות קטנות יותר מ-12 מ"ר
כמות דירות מינימאלית
המתים יכלול לפחות 12 דירות קיימות בתנאי שהן כלולות בתוכנית שחלה על לפחות 24 יח"ד.
אין דרישה של מינימום דירות קיימות
הקלות בקווי בניה בתהליך רישוי
לרוב לא ניתנות הקלות
לעיתים קרובות ועדה מקומית נאלצת ללכת לקראת יזמים כדי לאפשר קיום פרויקטים
בתהליך התחדשות עירונית? פנו אלינו כעת לקבלת הצעה
נציין מספר פרמטרים נוספים לשם ההשוואה:
פטורים במיסוי מקרקעין בפינוי בינוי ובתמ"א 38 תיקון 2 – דומים עד זהים.
בטחונות – רוב הבטוחות המפורטים להלן דומים בשני המסלולים: ערבות נכס לפי חוק מכר דירות, ערבות שכירות בגין כל תקופת הבניה, ערבות מיסים עקב פתיחת שומות על שם דיירים וחשיפת מס, ערבות בדק כדי להבטיח את איכות הבניה, ערבות רישום כדי להבטיח שהדירות החדשות תרשמנה בטאבו, ערבות מימוש – למקרה שיהיה צורך לממש אחת הערבויות האחרות, פוליסת ביטוח, דרישת העסקת יועץ מס ויועץ ביטוח, בחינת איתנות פיננסית של היזם לרבות ניתוח דו"חות כספיים וכו'.
מארגנים – בשנת 2017 אושר "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות" בו הוגדר מי יקרא מארגן, מה זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים ועוד. החוק מספק לגיטימיות מובהקת לארגון הפרויקט ע"י איש מקצוע / חברת מנהלת מטעם בעלי הדירות אך אינו מגדיר אבני דרך לבחירה ראויה של מארגן – למשל נהוג כי חברת המינהלת המייצגת את בעלי הדירות תכיל פונקציות כמו עו"ד, מפקח בניה, אדריכל, כלכלן, רואה חשבון או שמאי מקרקעין. ללא בעלי מקצוע מתאימים המארגן הופך להיות קבלן חתימות ובכך מתקבלת תוצאה לא רצויה. רוב עסקאות הפינוי בינוי התהוו באמצעות מארגן, לעתים "חברת מנהלת" מסודרת ולעתים יוזמות פרטיות. לעומת זאת, בתמ"א 38 2 לא בכל העסקאות קיים גוף שכזה, אך נראה שהמגמה לכיוון שילוב גוף מקצועי מטעם בעלי הדירות באופן גורף.
הזרוע נטויה (סיכום)
פינוי בינוי איתנו כבר שנים רבות אך בשנים האחרונות, לאחר שהבשילו כל התנאים אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של פרויקטים מסוג תמא 38 הריסה ובניה מחדש. למרות זאת, הפוטנציאל עדיין לא מומש ונראה שתנופת הצמיחה בפרויקט מעין אלו עוד לפנינו.
מבחינת ההבדל בין תמא הריסה לפינוי בינוי וכפי שנאמר המטרה היא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי – כל אימת שניתן להוציא לפועל מכוח תמ"א 38 2 – קרי זכויות מוקנות – אופציה זו תהיה בהכרח עדיפה, אך על הדיירים לבחון היטב את המצב התכנוני ולהבין באם ניתן לצאת לפרויקט מכוח מסלול כזה או אחר ובאיזו סבירות.
במאמר הבא נסביר את חשיבות הליווי הבנקאי בפרויקט התחדשות עירונית, ננסה להסביר כמה זה באמת מסוכן להתקדם עם יזם שלא מוכן להתחייב לליווי בנקאי ומה בכל זאת ניתן לעשות כאשר נקלענו לפרויקט ללא ליווי או כאשר מוכנים להתפשר על פרויקט ללא ליווי בנקאי וערבויות מכר / פוליסת ביטוח לפי חוק המכר.
ניהול פיננסי ככלי לגידור סיכונים בפרויקט התחדשות עירונית:
כשלים בניהול פיננסי של פרויקט התחדשות עירונית גורמים באופן ישיר לקריסת היזם ותקיעת הפרויקט. בכל אחד מהמקרים בהם נתקלנו נגרמו נזקים גדולים לכל בעל עניין בפרויקט בצורה ישירה או עקיפה. עסקת נדל"ן מאופיינת במורכבות יתר ובזרימת הון מהותי, לכן, נושא גידור הסיכונים בעסקאות אלו חשובה הרבה יותר ממחיר העסקה או במילים אחרות מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות. ניהול התמחרות בפרויקט התחדשות עירונית בצורה לא תקנית עשוי לפגוע בגובה התמורה שיתכן והייתם מקבלים, אך במידה ותזלזלו בנושא בדיקת איתנות פיננסית של יזם או בנושא הפיקוח הפיננסי במהלך הפרויקט – יתכן ותפסידו הון עתק.
כולכם ודאי זוכרים את פרשת חפציבה – מה בעצם קרה שם? החברה עסקה בבניה למגורים וביצעה פרויקטים בליווי בנקאי. רוכשי הדירות שילמו כספים, אך לא הקפידו לברר שכספיהם מופקדים בחשבון ליווי סגור. הפרשה הייתה מאוד מתוקשרת ולכן אין טעם לחזור על הדברים. חשוב רק להבין כי סגירה הרמטית של הנושא הפיננסי בפרויקט בניה מהווה את אחת הבטוחות של רוכשי הדירות. לצערנו בפרויקטים רבים אנו נתקלים ברשלנות מקצועית וחוסר בקיאות באספקטים הפיננסיים של העסקה, סוגיות שכאמור אין להקל בהן ראש.
*רוב הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נוטים ליחס חשיבות פחותה לטיב היזם ו/או התאמתו לפרויקט, וכן למבנה המימוני, גידור הסיכונים והבקרה במהלך הפרויקט.
תפקיד מפקח הבניה מטעם הדיירים:
בתור חברת פיקוח בניה ותיקה המפקחת על הבניה מטעם הדיירים בפרויקט רבים של התחדשות עירונית, אנו נשאלים לא פעם האם לא די בפיקוח הנדסי ללא ליווי בנקאי, והתשובה שלנו היא כמובן שלא ניתן לוותר על מרכיב הפיקוח הפיננסי, בטח כאשר ניתן לגדר סיכונים בעלות זניחה ומבלי להכביד על תקציב הפרויקט.
נמנה להלן את תפקידי מפקח הבניה מטעם הדיירים במצב הסטנדרטי:
בקרת תכניות ומפרטים – ווידוא קורלציה בין כלל נספחי ההסכם בהיבטים ההנדסיים.
בקרת תכנון ורישוי – לוחות זמנים, תכניות שינויים, הגשות, בחינת מצב סטטוטורי ודיווח.
בקרת תו"כ ביצוע – בקרת איכות הבניה, התקדמות הבניה, בטיחות, חומרים, תקנים, יישום.
גמר עבודות – פרוטוקול מסירה, ליקויים, בדק.
פיקוח בניה בפרויקט התחדשות עירונית מתייחס אך ורק לזווית ההנדסית של הפרויקט, אך כאשר הפרויקט לא מבוצע בעזרת בנק מלווה, וכאשר רכיב ההון העצמי מגויס דרך משקיעים, קרנות, שותפים וכו' – מוצאים עצמם הדיירים ללא בקרה ראויה באן הפיננסי כפי שהיו יכולים לקבל כאשר ישנו בנק מלווה.
בתהליך התחדשות עירונית? התייעצו איתנו עוד היום
מדוע דיירים בפרויקט התחדשות עירונית צריכים ליווי בנקאי?
בתמ"א ופינוי בינוי בעל הקרקע הנם הדיירים הקיימים אשר מוכרים את זכויותיהם ליזם בתמורה לשדרוגים בבניין הקיים או הקמת בניין חדש. פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש מבוצעים בליווי בנקאי סגור. לעומת זאת בפרויקטים מסוג תמ"א 38.1 חיזוק, יש שונות בנושא אופן המימון. בשוק ידועות 3 שיטות עיקריות: ליווי בנקאי, ליווי קרן נדל"ן, רישום הערות אזהרה. (לקריאה נוספת על דרכים למימון פרויקט התחדשות עירונית)
ריכוז ההבדלים בין 3 השיטות למימון בכל הנוגע לבטוחות ופיקוח פיננסי:
פרמטר
ליווי בנקאי
ליווי קרן מימון נדל"ן
רישום הערות אזהרה
זכויות בניה
משועבד לבנק
משועבד לקרן
לא משועבד לאף גוף
זכויות תכנון והיתר בניה
משועבד לבנק
משועבד לקרן
לא משועבד לאף גוף
בניה שנעשתה בפועל
משועבד לבנק
משועבד לקרן
לא משועבד לאף גוף
זכויות חוזיות של יזם
משועבד לבנק
משועבד לקרן
לא משועבד לאף גוף
קצב מכירות
מוכתב ע"י בנק
מוכתב ע"י קרן
בהתאם להסכם יזם-דיירים
קצב גביה
חופשי
אם יש פוליסת חוק מכר – חופשי ואם אין פוליסת חוק המכר – מדרג לפי חוק המכר
מדרג לפי חוק המכר
התחייבויות היזם בקשר לפרוייקט לספקים וקבלנים
ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהבנק
ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהקרן
ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מדיירים
רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות
לא מבוצע
אם יש פוליסת חוק מכר – לא מבוצע ואם אין פוליסת חוק המכר – כן מבוצע
מבוצע
דרישות להון עצמי של יזם
20%-40%
0%-20%
אין דרישה
דרישות ליחס הרווח מסך העלויות
15%-30%
20%-40%
אין דרישה
חשבון תקבולים סגור
כן
בד"כ כן
אין
חשבון תשלומים סגור
בד"כ יש
בד"כ אין
אין
פיקוח פיננסי – איתנות פיננסית של יזם
מבוצע ע"י בנק ולמענו בלבד
מבוצע ע"י קרן ולמענה בלבד
לא מבוצע
פיקוח כלכלי – תקבולים ממכירת דירות
מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד
בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד
לא מבוצע
פיקוח התקדמות בניה
מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד
בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד
מבוצע ע"י מפקח מטעם דיירים ועבורם בלבד
פיקוח כלכלי – אישור תשלומים לספקים בהתאם להסכמים והתקדמות בניה
מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד
בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד
לא מבוצע
מה קורה אם יזם לא מסוגל להשלים את הפרוייקט
בנק מקבל החלטה לפי שיקול דעתו בלעדי האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלו תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים
קרן מקבלת החלטה לפי שיקול דעתה בלעדית האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלה תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים (אם ניתנה להם פוליסת חוק המכר) ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים
השתלטות דיירים על הפרוייקט ומינוי יזם חדש או השלמת פרוייקט בניהול עצמי
מהטבלה מעלה אתם ודאי מבינים את חוסר הבקרה ומידת בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי וללא גוף מפקח כזה או אחר. יחד עם זאת, בטוחה בצורת רישום הערות אזהרה הינה בהתאם לחוק ובחלק מהמקרים הנה המתאימה והראויה ביותר לפרויקטים קטנים מסיבות רבות אותן ציינו מעלה. הסיבה הרווחת היא עלות גבוהה של ליווי בנקאי שיכולה להפוך פרויקט כדאי לפרויקט לא מעניין עבור יזמים טובים.
חלופה לפיקוח פיננסי בפרויקטים ללא ליווי בנקאי:
אין סיבה להתפשר ולהכנס לפרויקט ללא פיקוח פיננסי ראוי – ניתן לבצע בקרה איכותית, ולהעניק הגנה ושקט נפשי לדיירים מבלי להתחייב לליווי בנקאי. היזם מצדו יחסוך את עלויות הליווי וערבויות המכר לרוכשים, והדיירים יקבלו פיקוח פיננסי שאלו הן מרכיביו:
חשבון תקבולים סגור –רק אליו יופקדו כספי רוכשים ותהיה מחוייבות יזם ועורך דינו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרוייקט.
בדיקה קפדנית של הסכמי מכר על כל נספחיו והתאמתם להוראות הסכם דיירים-יזם.
בקרה על תקבולי הפרוייקט תוך הצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
בדיקת התקדמות הבניה תוך שיוך עבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי תשלומים.
חשבון תשלומים סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לפיו לטובת הפרוייקט הספציפי.
זיהוי תשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרוייקט הספציפי.
ניתוח נתונים פיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, התראות ספקים בפרוייקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ושיקול דעת.
יזם איכותי מבין היטב כי פיקוח בנקאי מכניס המון סדר לפרויקט ותורם רבות גם להתנהלותו הפיננסית השוטפת. כאשר היזם מפחד להתחייב למסגרת מבוקרת ושיטות עבודה מובנות – לנו נדלקת נוראה אדומה, וכדאי לחשוב פעמיים האם היזם באמת ראוי עבורנו בתור דיירים. חשוב לזכור שהיזם הנכון בתזמון הנכון יכול להגשים לדיירים את החלום שלהם, אבל יזם לא נכון יכול לגרום לדיירים הרבה נזקים ומכאן שאין להקל ראש בבחירת היזם לא לדיירים ובוודאי לא לבא כוחם.
ליווי סגור או פיקוח פיננסי איכותי מצריכים הגדרות ברורות בהסכם הביצוע מול יזם. לכן, עליכם הדיירים מוטלת האחריות להבין את מידת הסיכון ולקבל החלטה שקולה ונבונה.
המטרה הרשמית של תמ”א 38 1 היא לעודד בעלי דירות ויזמים להתאים מבנים קיימים לתקן הישראלי המחייב לעמידות המבנה בפני רעידות אדמה ע״י חיזוק תשתיות הבניין שלהם, זאת תוך התרת תוספות בנייה כמעין ״תמורה״ בגין החיזוק שמבוצע.
במסגרת פרויקט ע”פ תכנית מתאר ארצית מספר 38 (להלן: “תמ”א 38“ / “התכנית” / “החוק“) באפשרות הדיירים לקבל ערך רב בהשבחת דירתם – הוספת מרפסת, מעלית, ממ״ד, החלפת תשתיות, שיפוץ חיצוני, שיפוץ לובי, ועוד. עלות שיפוץ מעין זה הינה גבוהה ביותר ולכן מיושם לרב מנגנון אשר לפיו יישא היזם בעלויות השיפוץ והתוספות בתמורה להקניית זכויות בניה על הגג, ואפשרות להוסיף למבנה הקיים מספר יחידות דיור כך שמדובר בעסק כלכלי עבור הקבלן/יזם (בפועל, מדובר בעסקת קומבינציה).
מועדים חשובים לבחינת האפשרות לביצוע פרויקט תמ”א 38 1 בבניין
התכנית רלוונטית למבנים במדינת ישראל אשר הוצע להם היתר בניה במועד הקודם ליום 1.1.1980 (למעט בניינים שתקן בניה מספר 413 פטר אותם). יש לשים לב, ישנם מבנים רבים אשר על אף העובדה כי נבנו לאחר יום 1.1.1980, אינם עומדים בתקן המחמיר לעמידות בפני רעידות אדמה. לגבי אותם מבנים, התכנית איננה פוטרת את הבעייתיות שכן אולם ניתן לחזק מבנים אלו ע״פ התכנית, אך תמורת החיזוק לא יינתנו אותן תוספת בניה אשר לרב מהוות עבור היזם את התמורה לחיזוק והשיפוץ שהוא מבצע בבניין.
לאור תיקון 4 לתמ”א38 ישנה חשיבות לבניינים שנבנו לאחר 1980 אך קודם ל- 1992 (מועד קביעת חובת הקמת ממ”ד בדירות). לפי תיקון זה, יהיה ניתן להחיל את התכנית על אותם בניינים לא ממוגנים.
לעניין מבנים אשר בוצעו בהם תוספות בנייה – כל עוד היתר הבנייה לתוספות אלו ניתן טרם לתאריך- 18.5.2005 אזי, עדיין יהיה ניתן לבצע תמ”א38 1 ולקבל תמורתו את האישור הנחשק לביצוע תוספות בנייה. זאת, בשים לב לכך שנקבע ע״י מהנדס כי לא נבנו ע״פ תקן 413 (כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו תוך סנכרון מלא עם הרשות המקומית).
תיקוני חוק לתמ”א 38 1
עד היום התקבלו 3 תיקונים לחוק (וכן נבחן כיום התיקון הרביעי). תמ”א 38 תיקון 1 אשר התקבל בשנת 2007 הבהיר את היחסים שבין הוראות התמ”א 38 לבין תכניות בניין עיר קיימות (תב”ע). תיקון 2 אשר התקבל בשנת 2010 נוגע לאפשרות להרוס ולבנות בניין מחדש מכוח התכנית (מכאן המונח המוכר לנו כ-תמ”א 38/2 הריסה ובנייה מחדש). תיקון 3 לתמ"א 38 אשר התקבל בשנת 2013 אפשר את הרחבת זכויות הבניה מקומה אחת ל-2 וחצי קומות ואף תיקן מספר חסמים בתחום המיסוי (התיקון האמור החיל עצמו על הן עבור תמ"א 38 תיקון 1 והן עבור תיקון 2).
תיקון מספר 4 עוד לא התקבל, אך התקבלה החלטה להכנתו. התיקון נועד בכדי לעודד ביצוע תמ”א 38 1 באזורי הפריפריה וכן על מבני ציבור. בנוסף וכפי שציינתי קודם, ייתכן והתיקון יחיל את התכנית על בניינים לא ממוגנים אשר קיבלו היתר טרם שנת 1992.
אפרוט כעת את הצעדים התכנוניים העיקריים לצורך הנעת התכנית כפי שאנו רואים במרכז ההתחדשות העירונית
אפרוט כעת את הצעדים התכנוניים העיקריים לצורך הנעת התכנית כפי שאנו רואים במרכז ההתחדשות העירונית
בחינה הנדסית לצורך בחיזוק – על מהנדס בעל הכשרה וניסיון בחיזוק מבנים לרעידות אדמה לבצע בדיקה למבנה על מנת לקבוע האם אכן נדרש לבצע חיזוק.
בחינה הנדסית של אפשרויות החיזוק – לכל מבנה ישנם מאפיינים שונים ויש להתאים את החיזוק באופן ספציפי אליו.
מבחן תכנוני של השכונה, המגרש עליו מצוי המבנה ותוספות הבנייה המבוקשות.
הגשת בקשה להיתר, ערוכה ע״פ הוראות החוק, לוועדה המקומית.
חשוב לציין כי בפועל הצעדים לעיל כרוכים זה בזה, כאשר הפתרון ההנדסי לחיזוק המבנה, המצב התכנוני, מאפייני המגרש והעדפות הדיירים, מכתיבים את המתווה לחיזוק לרבות תוספות הבניה שיהיו כלולות בהיתר.
בכדי למצות ולהבין כל שלב בהליך, ולצורך קבלת החלטות מושכלות, מומלץ כבר מהשלבים הראשונים להיוועץ עם אנשי מקצוע בעלי ניסיון.
עם קבלת הבקשה להיתר במשרדי הוועדה המקומית, תבחן האחרונה את הפרויקט בהתאם לאמור בנספח-2 להוראות התכנית. כמו כן, תקבל את חוות הדעת של מהנדס/ת הוועדה המקומית ולבסוף, תחליט האם לאשר את תוספות הבניה (כולן/חלקן) לפי תמא 38 תיקון 1 שנתבקשו ע״י הדיירים ו/או היזם.
להלן סוגי התוספות הקיימות
סגירת קומה מפולשת – קומת העמודים של הבניין ע״פ הגדרתה בחוק התכנון והבניה.
הוספת קומה/ות למבנה הקיים.
הקמת קומה חלקית על הגג.
הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך הוספת יחידות דיור חדשות.
הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך הרחבת הדירות הקיימות והוספת מרפסות.
סוגי התוספות המפורטות לעיל מוגדרות בסעיפים- 11.1.1-4 לחוק ועל מנת שהועדה המקומית תאשר את הבקשה להיתר, יש להיצמד ללשון ההגדרות של סעיפים אלו. תנאי נוסף לקבלת ההיתר הינו עמידה בתנאי סעיף 11.2 לחוק אשר בוחן את סך השטח המצטבר מכלל התוספות המבוקשות.
לעניין מבנים שגובהם אינו עולה על שתי קומות ושטחם קטן מ-400 מ״ר, לא יתאפשר לבקש את התוספות לעיל. ברם, ע״פ החוק כן יתאפשר להגדיל יחידות דיור קיימות במבנה מעין זה.
החוק פועל באפיק נוסף לצורך עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וזאת ע״י התניית אפשרותם של בעלי דירות קיימות לנצל את זכויות הבנייה שלהם ע”פ התב”ע הקיימת (אשר טרם מומשו), בביצוע חיזוק למבנה.
בנוסף, החוק תקף גם למבנים אשר אינם מיועדים למגורים. למבנים מסוג זה יהיה ניתן להגיש בקשת היתר תוספת בניה של קומה אחת בלבד.
מה בין תמ”א 38 1, תמ״א 38 2 ופינוי בינוי
בדומה לתמ״א 38 1, גם תמ”א 38 2, התרת הריסתם של מבנים ובנייתם מחדש, כרוכה בתנאי העיקרי כי היתר הבנייה של המבנה הוצא טרם ליום 1.1.1980. בנוסף, לא תותר הריסתו של מבנה לשימור ו/או מבנים בעלי ערך היסטורי.
אנשים רבים מתבלבלים בין תמ”א 38 2 לבין פינוי בינוי. אנסה לעשות קצת סדר בדברים תוך עמידה על ההבדלים העיקריים בין השניים הנובעים גרידא מהתצורה המשפטית השונה שלהם (שכן בפועל בשני המקרים מדובר בהריסה של המבנה ובנייתו מחדש).
ראשית, פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול מיסוי ו/או מסלול רשויות דורשים לפחות 24 יחידות דיור קיימות. כמו כן מדובר בפרויקטים בסמכות ועדה מקומית ועל כן, יש לעבור מסכת אישורים רחבה בהרבה מזו הנדרשת לתמ”א 38 2. בין הפעולות הראשונות של היזם, יהיה עליו לייצר תכנית אדריכלית לבניין ולאזור, להציג אותה לוועדה המקומית ולהמתין לקבלת אישור. במידה ובסופו של דבר קיבל היזם אישור מהוועדה המקומית, הדבר מאפשר לו לפנות לוועדה המחוזית ולהציג לה את התכנית לטובת שינוי התב"ע. תהליך קבלת אישור לתכניות מול וועדה מחוזית עשוי להתמשך על פני מספר שנים ארוכות. עם קבלת האישור מהוועדה המחוזית יוכל היזם להכין תכניות מפורטות הנדרשות לצורך הגשת בקשה לקבלת היתר מאת הרשות המקומית (מכוח התכנית שאושרה ע”י הוועדה המחוזית). סך הזמן שלוקח התהליך שהוצג לעיל הינו כ-10 שנים בממוצע (מתחילתו ועד כניסת הדיירים לדירות).
לעומת תהליך ארוך זה, בתמ”א 38 2 זכויות הבנייה הנוספות ניתנות מכוח התכנית עצמה ולכן, כלל המגעים של היזם בדרכו לקבלת היתר יעשו אל מול הרשות המקומית בלבד. בממוצע, ניתן לומר כי תהליך זה אורך כשנה וחצי עד שנתיים עד לקבלת היתר. הסיבה שרבים עדיין פונים להליך של פינוי בינוי ולא תמא 38 2 היא שזכויות הבנייה המקסימאליות שייתנו מכוח תמ”א 38 2 הינן הזכויות הלא מנוצלות הקיימות פלוס 2 וחצי קומות מכח התכנית – ולא יותר מזאת. לעיתים לא יהיה די בזכויות הנ”ל על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם (כלומר, יחס הדירות החדשות שניתן לבנות לעומד מספר הדירות הקיימות עלול להיות נמוך מדי). כמו כן, בפרויקט תמ”א 38/2 אין התייחסות מקיפה לתשתיות הרוחביות של הדיירים החדשים לעניין גנים, בתי ספר, חניה ציבורית ועוד, לעומת פינוי בינוי שם נראה התייחסות מקיפה לתשתיות אלו.
דיירים סרבנים תמא 38 2
ניתן לכפות את ביצוע הפרויקט על הדיירים הקיימים, באמצעות החתמת בעלי הדירות המהווים 67% ומעלה ממספר הדירות בבניין וכן, בעליהם של 67% ומעלה מהשטחים המשותפים במבנה. לאחר מכן יש לפנות לועדה מקומית ועם אישור התכניות על ידה יוכלו לפנות למפקח/ת על הבתים המשותפים בבקשה לכפיית ביצוע הפרויקט על הדייר הסרבן. באפשרות המפקח/ת להסמיך כונס נכסים שיוכל לחתום במקום הדייר הסרבן על הסכם התמ”א 38 עם היזם.
דיירים רבים אשר מודעים לקיומם של זכויות בניה בבניין בו הם גרים נוטים לסלוד מתמ״א 38 2 בעקבות החשש לאיבוד אותן זכויות בנייה יקרות אשר טרם נוצלו. בדיוק את עניין זה, פוטר סעיף 14א(א1) לחוק אשר קובע כי ניתן יהיה להוסיף זכויות אלו אשר טרם מומשו, לזכויות שלהם יהיו זכאים דיירי הבניין מכוח התכנית. אך, הדבר כפוף לשיקול דעתה של הועדה המקומית.
חניות בפרויקט תמ"א 38 1
נושא החניות בפרויקטים של תמ”א 38 1 הינו בעל חשיבות רבה הן ליזם והן לדיירים ולעיתים אף מביא לאי הוצאתו לפועל של פרויקט. אמנם, החוק מאפשר ליזם לבנות חניון תת קרקעי, אך יש לזכור כי הדבר כרוך בעלויות גבוהות ולכן היזם ינסה לרב להימנע מכך ע״י הצגת פתרון אלטרנטיבי לשביעות רצונם של הדיירים ושל מהנדס הועדה המקומית (לעיתים תוך שימוש במתקני חניה חדישים). דוגמא לפתרון מעין זה מוסדר בסעיף 17 לחוק, המתיר ליזם לבקש מהועדה המקומית הסדרתם של מקומות חניה מחוץ למגרש עליו מצוי הבניין. הועדה תתיר בקשה מעין זו רק עם נוכחה כי אכן אין אפשרות (מסיבה תכנונית/אדריכלית) להתקין חניות בתוך קווי המגרש וזאת כל עוד מקומות החניה שיותקנו ימצאו במרחק סביר מהבניין.
בפרקטיקה המקובלת הועדה המקומית יכולה ליישם בשטחה את תקן החניה הארצי המדבר על חניה אחת לדירה חדשה לדירות של עד 120 מ"ר או אף להחמיר ולעדכן את התקן האמור. אי לכך, וככל שלא יתאפשר ליזם לעמוד בתקן המקומי מכוח הנסיבות יאלץ לשלם "כופר חניה" בעבור כל חניה שלא יצליח לבנות בשטח המגרש. לדוג עיריית חולון גובה למעלה מ100 אש"ח עבור כל חניה שכזו. הועדה מצדה מתחייבת להכשיר קרקע לטובת חניה ולא תצטרך להשיב ליזם את כופר החניה. הסיטואציה מעין זו היזם יפסיד פעמיים – פעם אחת ישלם סכום לא מבוטל עבור כל חניה שכזו, ופעם שניה ייאלץ להפחית ממחיר המכירה עבור דירה ללא חניה. כאמור יעשה שימוש באופציה של כופר חניה רק כמוצא אחרון.
השאירו פרטיכם ונציגנו יצרו אתכם קשר עוד היום:
שיפוץ המבנה
הן בתמ״א 38 1 ותמ״א 38/2 , היזם מחויב לשיפוץ כולל של שטח המגרש עליו בנוי המבנה (גם במידה והשטחים באזור היו עד היום מוזנחים) והכל בהתאם להוראות מהנדס הועדה המקומית.
שיקולי הועדה המקומית והתנאים המרכזיים להיתר בניה
האם תוספות הבנייה המבוקשות תואמות את המבנה (ופותרת את יציבותו מבחינה אדריכלית) ?
האם תכנית הפיתוח של המגרש כוללת פתרון חניה הולם?
האם תכנית עיצוב הבניין שהוגשה כוללת את הגג, החזיתות, חומרי הגמר והצבע, וכן, עומדת בסטנדרטים המבוקשים ? האם מתייחסת לשבילים, לשטחי הגינון, הגדרות וכו׳ ?
האם התשתיות הקיימות יוכלו לעמוד בעומס לאחר בניית יחידות הדיור הנוספות? האם קיימת תכנית לפיתוח התשתיות הקיימות (אם כן, יש לוודא קיומו של פתרון ביניים בזמן הבנייה) ?
האם אושר פתרון מיגון ?
האם פורסמה הודעה על ביצוע התמ״א ונתנה הזדמנות למתנגדים להעיר הערותיהם ?
לסיכום
שווה לבדוק האם הבניין בו הנכם גרים עומד בסטנדרטים הנדרשים לביצוע תמ״א 38 ובמידה וכן, ליישמה באופן חברי, אחראי ושקול תוך התייעצות עם מומחים ובעלי ניסיון, ניתן לפנות למרכז ההתחדשות העירונית לייעוץ בנושא.
אולם, הרבה עסקאות תמ”א 38 נופלות בימים אלו עקב צרות עין של כל דייר ודייר על חלקו שלו בפרויקט וניסיון אישי למקסם את התועלת לטובת דירתו שלו. דיירים הגרים בבניין המתאים לביצוע תמ”א 38 זכו ליהנות מהאפשרות לשבח את נכסם בכ-50% ומנגד, אלו האחרונים חייבים להפנים כי בפרויקטים מסוג זה אין ולא תהיה אפשרות להגיע לשוויון מלא בתועלת לדיירים עקב ההבדלים הטבועים בכל דירה ודירה. וכידוע, הדשא של השכן תמיד יהיה ירוק יותר – משכך, מומלץ להסתכל על הדברים בראייה יותר רחבה וזאת בכדי להביא למימוש הפרויקט.
מהו מניין חוקי? ומהו מניין פרקטי? כיצד יש לנהל אסיפת דיירים לפינוי בינוי? ועל אילו טפסים צריך להחתים? מי רשאי למנות אנשי מקצוע וכיצד לעשות זאת? על כל אלו ועוד בכתבה הבאה.
עסקת פינוי בינוי נרקמת לרוב בין יזם מצד אחד ובעלי הדירות מצג שני. כבכל עסקה, בוחנים הצדדים האחד את השני עד לשלב ההתקשרות החוזית, משם יוצאים לדרך בשותפות מלאה עם אינטרסים (כמעט) זהים. בפרויקטים רבים שלב הבחינה עשוי לארוך מספר שנים, וזאת מפאת מורכבויות שאינן נלקחות בחשבון בשלבים המוקדמים של העסקה.
כך למשל בפרויקט בו נתמנינו בתור מפקחים, ולאחר שנה של מו"מ מפרך בין הצדדים וחתימת 100% מבעלי הזכויות על הסכם פינוי בינוי, החליט היזם כי אינו חותם על ההסכם ובמקום זאת פנה אל הדיירים בבקשה לבחון שינוי בתמורות. למקרה זה מתווספים עוד עשרות מקרים המוכיחים לנו כי פרויקט טוב , ובעלי דירות טובים וקואופרטיביים אינם ערובה להצלחת פרויקט פינוי בינוי. לא די בפרויקט כלכלי ודיירים איכותיים. כדי להרכיב פרויקט התחדשות עירונית מוצלח נדרש להתאים יזם ראוי, מבחינת היקפי עבודה, נכונות, ניסיון, ובחינה מדוקדקת – יזם גדול ומנוסה, בעל שם ומוניטין לא בהכרח יתאים לפרויקט שלנו.
היזם בוחן אתכם
כפי שהדיירים יבחנו את היזם והקבלן על ההיבטים השונים – ניסיון, איתנות פיננסית, בטוחות, תנאים מסחריים ועוד, כך גם היזם בוחן תחילה את נכונות בעלי הדירות – האם ישנה נציגות חוקית, האם ישנו פרוטוקול הסכמה עקרונית, האם נתמנה עו"ד, האם נתמנה מפקח פינוי בינוי, אלו שאלות טריוויאליות, אחריהן יבחן היזם את אפשרויות ומורכבות התכנון והביצוע, וכן את כלכליות הפרויקט לקראת מתן הצעת ביצוע לבעלי הדירות.
כמה אתם אטרקטיביים
לפני מספר שנים, בראשיתה של ההתחדשות העירונית, נהגו היזמים לבחון את אטרקטיביות הפרויקט בהתאם למצב התכנוני ומשם נגזרה כלכליות הפרויקט. כיום, יזמים מנוסים מתייחסים בכובד ראש ל"רמת בשלות בעלי הדירות". תתפלאו לשמוע כי פרויקט המוגדרים כ"חלשים"- בעלי רווחיות נמוכה ואף גבולית, זוכים ליזמים איכותיים רק בשל העובדה שהדיירים מאורגנים כהלכה, עם פרוטוקולים להסכמה עקרונית גורפת, עם נציגויות חזקות, עם הבנה של אפשרויות התכנון ותיאום ציפיות. מאידך אנו רואים פרויקטים מעניינים ביותר עם סכסוכים, אדישות, ולעתים מורכבויות משפטיות כתוצאה מהבטחות שווא של יזמים, או כתוצאה מחתימה למספר יזמים שונים במקביל כתוצאה מחוסר הארגון. מכאן אנו שוב מדגישים את חשיבות ניהול תהליך מכרז תקין להצלחת הפרויקט.
תחילת הדרך – מינוי נציגות
נציגות דיירים פעילה, נחושה ומקצועית היא אחד מאבני הדרך החיוניים ביותר להוצאת פרויקט תמ"א או פינוי בינוי לפועל. נציגות הדיירים לעניין תמ"א היא הגוף המקשר בין היזם/קבלן ואנשי המקצוע השונים לבין בעלי הדירות. כאשר בוחנים את אנשי המקצוע אשר ילוו אתכם, ובעת קיום הפגישות השוטפות לגיבוש החלטה בדבר זהות היזם, לא ייתכן להזמין את כלל בעלי הדירות ומכאן החשיבות העצומה של שימוש בוועד פעולה (נציגות), ולספק לה את המנדט והאמון לקבלת החלטות בדרך להשגת טיוטה סופית.
עצם קיומה של נציגות חוקית ומוסמכת לניהול תהליך ההתקשרות מביע רצינות ומספק ליזם ביטחון ונכונות להמשך תהליך המו"מ. בנוסף לכך, נציגות פעילה תנהל התמכרות שהינה קריטית לצורך השגת תוצאות מקסימאליות עבור בעלי הדירות. דרך הנציגות מתרכזים כל התהליכים וכן ריכוז כלל האינפורמציה עוברת דרכם – כך נמנע מצב של בלבול וחוסר שקיפות בקרב בעלי הדירות, תחושה המצויה ומנוצלת היטב ע"י יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי כאשר מתנהל שיח פרטני מול כל דייר ודייר בשיטת "הפרד ומשול" ואין כוח המרכז ומנהל בצורה מקצועית את תהליכי ההתקשרות השונים.
חוק הבתים המשותפים קובע כללים ברורים לקביעת אסיפת דיירים ע"י וועד בית מכהן. על כן, לצורך קביעת אסיפה אנו מציעים לעשות שימוש במסמך המצורף (תלייתו במקום בולט בכניסה לבניין) ולקבוע את מועד האסיפה לפחות 5 ימים מראש.
לקבלת טופס הודעה על כינוס אסיפת דיירים תמ"א 38:
אם כבר הרמתם את הכפפה, וכדי ליצור תהליך אפקטיבי, עליכם לאסוף DATA ע"י רישום מסודר של פרטי הבעלים – שם, טלפון, כתובת מייל, יחס לגבי הפרויקט, צרכים מיוחדים וכו'. עבודה מקדימה שכזו, תסייע בהגדלת נוכחות בעלי הדירות באסיפות הכלליות, שכן אחוז ניכר כלל לא מתגורר בבניין אלא משכיר את דירתו, ואלו שכן מתגוררים בבניין לא תמיד קוראים את לוח המודעות. כמובן רישום אינפורמציה ודרכי התקשרות עם בעלי הדירות בצורה מסודרת תסייע לכם בניהול הדיירים והעברת המסרים השונים לאורך כל חיי בפרויקט.
הבעת הסכמה עקרונית איננה חתימה על הסכם מחייב
הבעת הסכמה עקרונית ע"י 100% מבעלי הדירות הנה הישג מרשים כשלעצמו אך איננה ערובה להצלחת התהליך – גם בסיטואציות כאלו נתקלנו רבות – דיירים או נציגות המדווחים על 100% הסכמה, בין אם מגובה ע"י פרוטוקולים ובין אם לאו. בפועל כאשר מתחילים להזרים סקיצות וטיוטות הסכמים, מתחילות לצוץ שאלות, התנגדויות, ותהיות, ורק אז מתחילים להבין את חשיבות התהליך הסדור, רכישת האמון ע"י כלל בעלי הדירות, ריתום השכנים החל משלב ההצעות, שליחת פרוטוקולים והחלטות, שיתוף וקיום פגישות סטטוס תקופתיות, וכך נוודא שאחוז ההסכמה הוא לא רק למראית עין.
לקבלת טופס פרוטוקול למינוי נציגות תמ"א 38:
כידוע, האחוז הנדרש להתקדמות בפרויקט פינוי בינוי הינו 66.7% הן מבעלי הדירות והן מהשטחים המשותפים בבניין . אולם, יזמים רבים יעדיפו לעיתים שלא להתקדם גם כאשר קיים האחוז הנדרש ע"פ חוק (אך באופן גבולי). לעתים כאשר יש ליזם אלטרנטיבות בדמות בניינים בשלים בעלי 100% הסכמה על כן, וכחלק מתהליך ההתמחרות עליכם לשאול האם מתחייב היזם לנקוט פעולות משפטיות כנגד הדיירים ה"סרבנים". ישנם יזמים שבאופן עקרוני אינם מוכנים לקדם אפילו את שלבי התכנון והגשת הבקשה טרם חתימתם של 100% מבעלי הדירות, וכך מוצאים את עצמם בעלי בתים רבים חתומים בחלקם על הסכמים רדומים שלא ניתן להוציאם לפועל. ואילו היו בוחרים יזם אקטיבי שמוכן לנקוט צעדים משפטיים ולקדם תכנון ולפנות למפקחת על המקרקעין יתכן שמצב הדברים היה נראה אחרת.
רוב הפסיקות בהן פסקה המפקחת על המקרקעין לטובת בעלי הדירות המתנגדים היו כאשר זיהתה המפקחת חוסר איזון ו/או קיפוח של ה"מתנגד" ביחס ליתר שכניו. חוסר איזון שכזה מתאפשר כאשר אין נציגות חזקה, ובשל כך מבצע היזם מניפולציות כדי לרתום את בעלי הדירות לחתימה, אך כאשר ישנה נציגות דיירים לעניין פינוי-בינוי, ההחלטות מתקבלות ע"י גוף המייצג את אינטרס הדיירים וקיבל מנדט לעשות כן, ובכך נמנעים לרוב ממצבים של חוסר איזון.
אם הדבר מתאפשר, אזי רצוי שבמעמד אסיפת הדיירים לעיל, ייחתם פרוטוקול ע"י כל בעלי הדירות ובו יירשמו כל ההחלטות בנושא קידום פרויקט התחדשות עירונית. ניתן גם להיעזר בדף פשוט, אך אם הנכם מעוניינים לעשות שימוש בנוסח קיים של פרוטוקול מסודר – מצורף מעלה טופס פרוטוקול מינוי נציגות להורדה.
כעת, לאחר שמונתה נציגות וכי נוכחתם שקיים רצון כללי מבחינת הדיירים בפרויקט, השלב הבא הינו קיום פגישות עם מספר מומחים המייצגים את אינטרס הדיירים.
https://afikim38.com/wp-content/uploads/2017/05/מינוי-נציגות-תמא-טופס.jpg452605צוות אפיקים הנדסהhttps://afikim38.com/wp-content/uploads/2023/11/AfikimLogo_2023.svgצוות אפיקים הנדסה2023-06-14 14:57:002025-04-22 15:27:54טפסים להורדה – פינוי בינוי – הטפסים שיעזרו לכם לקדם תהליך התחדשות עירונית
חוק המכר דירות – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל”ה 1974 – חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות הנדרשים לשלם כספים לפני מועד קבלת המפתח. ברבות השנים עבר החוק מספר שינויים במטרה לשכלל את מנגנון ההגנה לרוכשים החדשים. רובם המכריע של השינויים בחוק המכר דירות התייחס למסלול המבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות. כל זאת תוך עצימת עיניים בכל הקשור למסלולים הנוספים המוגדרים בחוק המכר ומספקים אלטרנטיבות להבטחת כספי הרוכשים. כך נוצרו פרצות גדולות בחוק, בטח כאשר מדובר על פרויקטים מסוג תמ”א 38, ואף שוני בהיקף הביטחון אשר מעניק החוק לרוכשי הדירות בכל חלופה אפשרית.
להלן החלופות להבטחת כספי הרוכשים על פי חוק המכר דירות:
ערבות בנקאית.
פוליסת ביטוח.
שעבוד דירה או קרקע לטובת הקונה.
רישום הערת אזהרה על דירה או קרקע לטובת הקונה.
העברת בעלות.
אנו נסקור להלן את חלופה מספר 4 – “רישום הערת אזהרה” ונוכיח כי יש להתערב חקיקתית על מנת לתקן מספר עיוותים ולהגן עליכם הרוכשים בצורה ראויה יותר.
ליווי בנקאי סגור – המסלול האולטימטיבי
המסלול הנפוץ להבטחת הרוכשים מקבל לעתים את המינוח – “ליווי בנקאי סגור“. במסגרת הליווי מעניק הבנק המלווה ערבויות לרוכשי הדירות, ומנגד מעמיד הלוואה ליזם לטובת מימון מהלך הפרויקט. הבנק מצדו מבצע בחינה מדוקדקת של הפרויקט לצורך העמדת האשראי ומבקר באופן רציף את התקדמותו, הבנק מונע מתוך אינטרס אישי להבטיח את כספו שלו, אך בצורה עקיפה נהנים רוכשי הדירות או לחלופין בעלי הדירות הקיימות בפרויקטים של תמ”א 38 מפיקוח ובקרה איכותיים.
הבקרה של הבנק המלווה מתחילה בהכרות עם היזם/קבלן – למידת הניסיון המקצועי שלו, ניתוח מבנה החברות ואופן תפעולן, בדיקת דו”חות כספיים ובחינת האיתנות הפיננסית של החברה, בחינת עושר פיננסי של בעלי החברה בתור אלו שעתידים להיות ערבים לכלל התחייבויות החברה. במקביל מבוצעות בקרות על הפרויקט עצמו הן בשלב בחינתו והן למשך כל תקופת הבניה.
ריכזנו עבורכם את תמצית הפעולות אותן מבצע הבנק בליווי בנקאי סגור – הרשימה כמובן עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות:
בחינה פיננסית של יזם ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
בחינה כלכלית של פרויקט ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
דרישת הון עצמי של יזם.
הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
חשבון ליווי סגור – הזרמת כספי הרוכשים ישירות לחשבון הליווי המבוקר.
מעקב שוטף על התקדמות בניה.
מעקב שוטף על חובות לספקים, קבלנים ונותני שירות.
מעקב שוטף על תשלומי מע”מ לרשות המיסים.
אפשרות משפטית בכל עת להוציא את היזם מהפרויקט אם מפר את ההסכם ולהחליפו.
* ניתן לראות שלצד הבטוחות לרוכשי הדירות עפ”י חוק מכר דירות, מבצע הבנק פיקוח רחב הן על היזם והן על התקדמות הפרויקט.
כיצד עובד מנגנון הבטחת כספי הרוכשים במסלול של הערות אזהרה:
במסלול הערות הזהרה קובע החוק כי ניתן לרשום הערת אזהרה כערובה לכספי הרוכשים (או הדיירים הקיימים בפרויקטים של תמ”א 38) ויחד עם זאת מגביל את קצב הגביה לפי קצב התקדמות הבניה. להלן שלבי התשלומים המקסימאליים המותרים לפי חוק מכר דירות במסלול “הערות אזהרה”:
תאור שלב
% לשלב
% מצטבר
חתימת הסכם מכר
7%
7%
גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים
33%
40%
גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה
20%
60%
גמר טיח פנים
15%
75%
גמר טיח חוץ
15%
90%
מסירת הדירה
10%
100%
בבסיס המספרים עומד היגיון פשוט כי בכל שלב תהיה השקעתו של היזם/קבלן גבוהה באופן מהותי, וכך ישמר מאזן האינטרסים בין הרוכשים לבין הקבלן. כך למשל, כאשר מגיע היזם לשלב הרצפה של הקומה הראשונה, ההנחה היא שהיזם ביצע תכנון וקיבל היתר בניה לפרויקט כולו, סיים עבודות עפר, חפירות, כלונסאות, ביסוס וכל שאר העבודות אשר קודמות להקמת הרצפה הראשונה. בשלב הזה קבע המחוקק כי מותר ליזם לקבל עד 40% ממחיר הדירה. בהמשך עוד נחזור לשלב זה ונבין כי אינו מותאם לעסקאות תמ”א 38 ולמעשה מסכן אתכם הדיירים הקיימים.
חוק מכר דירות מגביל את היזם מגביה של 100% מבלי לספק בטוחה כנגד ובכל זאת, דייר אשר רכש דירה בקומה 4 במחיר 2 מש”ח בבניין של 20 דירות ישלם 800 אש”ח בשלב של רצפת קומה ראשונה – מה יעשה אותו דייר עם הרצפה הזאת במידה ויפסיק היזם את הפרויקט בגלל פשיטת רגל או מסיבה אחרת? איזו בטוחה תעמוד לרשותו מלמד חלקו היחסי בקרקע ובבטונים שיצקו עליה? כנראה זה לא ממש יעזור לאותו רוכש – לא בקניית דירה אחרת ולא במימון דמי שכירות לדירה חלופית. כמובן אותו סיכון ילווה את הרוכש ממש עד למסירת הדירה.
היזם קיבל היתר לעבודות עפר וביסוס ויצק את הרצפה הראשונה:
בואו נדבר על מספרים אמתיים כדי לאמוד את מידת הסיכון – בפרויקט שהייתי מעורב בו לפני מספר שנים נבנו כ-100 דירות עם מחיר ממוצע של 1.4 מש”ח, בסיום רצפת קומה ראשונה גבה היזם מכלל הדיירים 40% – 100 דירות * 1.4 מש”ח * 40% = 56 מש”ח! מבחינת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה על הקרקע עבורה הופק היתר לעבודות עפר וביסוס בלבד. הפרויקט היה מלווה ע”י עו”ד וכמובן רוכשי הדירות הסתייעו בעורכי דינם. כמובן שמידת הסיכון שלקחו הרוכשים אינה פרופורציונאלית אל מול גובה החשיפה. אז מי באמת עוקב אחרי כל זה? מי מפקח? נשמע קצת כמו מערב פרוע.
ומה קורה אם לא מקבלים משכנתה ?
בעיה נוספת הנוצרת במסלול הערות אזהרה היא חוסר היכולת של הרוכשים לקבל משכנתה עד גמר שלד הבניין, או אפילו עד טופס 4. הדבר עשוי לגרום נזקים עצומים לכל המעורבים. אביא כדוגמא פרויקט שהוזעקתי לחפש פתרון בדמות ליווי פיננסי סגור עקב סיבוכים תזרימיים שנתגלו מאוחר מדי – אדם פרטי וחסר ניסיון השתתף במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) וזכה בקרקע לבניין המיועד המונה כ-20 דירות (כהערת אגב כדאי לשאול איך בכלל מוכרת המדינה קרקע לאדם שזה לא תחום עיסוקו וברור שנרכשת למטרת ספקולציה בלבד?). בכל מקרה, בתום הרכישה החל היזם לחפש למי למכור, הכל כמובן בשיטת הקומבינציה – מצא יזם שחתם אתו על הסכם, תכנן את הפרויקט, התחיל למכור ולבנות. היזם במקרה היה ישר ומסודר מאוד. היזם בנה לעצמו תזרים מזומנים צפוי מסודר ולפיו סגר הסכמים עם קבלנים ועם רוכשים. בשלב מסוים, לאחר קבלת כמה מיליוני ש”ח מהדיירים והתקדמות הבניה התברר ליזם נתון שלא היה מודע אליו קודם – חלק מהדיירים אינם מסוגלים לקחת משכנתא עליה הסתמכו בעת חתימת הסכמי הרכישה. היזם לא יכול היה לשלם לקבלנים ולהמשיך את הפרויקט. במידה ולא היה נמצא פתרון מידי חשבו כמה נזקים הייתה גורמת השיטה לרוכשים.
* נוסיף חטא על פשע ונדגיש כי בפרויקט מעין אלו אין שום פיקוח על היזם – מהו אחוז הגביה בפועל ולאן מעביר אותם – ראה ריכוז מרכיב הפיקוח הבנקאי אשר רשמנו מעלה, במסלול הערות הזהרה אינו קיים כלל.
אז האם באמת מבטח חוק המכר דירות את כספי הרוכשים ?
הקביעה הברורה שלנו היא כי המנגנון מהווה בטוחה למראית עין אך במציאות אינו מגן על הרוכשים, ובטח שאינו עומד בקנה אחד מול ערבות בנקאית לפי חוק מכר.
כמה אתם באמת בטוחים בפרויקטים של תמ”א 38 :
אם דיברנו על כשל חוק המכר דירות להעניק בטוחה מספקת לרוכשים חדשים תופתעו לראות כמה אינכם מוגנים בפרויקטים של תמ”א 38. בפרויקטים של חיזוק ותוספות רוב הבנקים הגדולים אינם ששים לספק ליווי בנקאי, תוסיפו לכך כי אנו מצויים בתקופה בה הכסף זול מתמיד, המון קרנות, שותפים, ומשלימי הון מחפשים היכן לזרוק את הכסף כדי להשיג תשואות עודפות – וכך הפך שוק התמ”א 38 / 1למופקר עם למעלה מ50% מהפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי.
צריך רק להסתובב בשכונותיה של רמת גן כדי להבין כמה עמוקה הבעיה , פרויקטים רבים נטושים, או מצויים עמוק בהפסקת עבודה, בעלי בתים רבים הקריבו את כל רכושם וכעת חיים באתר בניה.
בואו נבין את מידת ההפקרות של חוק מכר דירות בפרויקטים של תמ”א 38:
דיברנו על כך כי במסגרת החוק ניתן לגבות מרוכשי הדירות עד 40% בגמר רצפה של קומה ראשונה. רוב הפרויקטים בתמ”א 38 המבוצעים ללא ליווי בנקאי מאופיינים בהיקף בניה נמוך. כמו כן, במידת האפשר נהוג למלא את קומת העמודים המפולשת ולבנות דירת קרקע אותה ימכור היזם לרוכש עתידי. כעת בואו נסתכל שוב על אותו סעיף בחוק המכר וננסה לענות על השאלה – מה צריך לעשות יזם כדי לבנות רצפה בקומה ראשונה? והתשובה היא מעט מאוד! אני מזכיר לכם שהנחת היסוד של המחוקק הייתה כי עד לשלב זה ירכוש היזם את הקרקע, יתכנן, יחפור, יסיים את שלד הבניין לרבות קומות המרתף וכו’. כעת בתום עבודות חיזוק השלד עליו להוסיף קירות מעטפת והופס באפשרותו לגבות כבר 60%. נניח שישנה אפשרות להוסיף 2 דירות קרקע והמחיר עבור כל אחת מהן 2 מש”ח. נעשה חישוב פשוט של 60% מ-2 מש”ח ונכפיל ב-2 דירות. מגיעים ל-2.4 מש”ח הניתנים לגביה באופן חוקי לגמרי. בואו נזכור כי מדובר בפרויקטים קטנים בהם גובה הערבות הבנקאית לרוב לא עולה על 700 אש”ח. ניתן לראות במצב זה כי תקבולי היזם גבוהים מכל הוצאותיו עד לאותה נקודה זאת אחרי שהעמסנו את ערבות הביצוע המופקת עבור בעלי הדירות הקיימים. ככל שהיזם פושט את הרגל או מתנהג בצורה לא ישרה הדיירים המקוריים נמצאים בסיכון עצום.
שוב נזכיר כי בהעדר ליווי בנקאי , שלא מתחייב בפרויקטים מסוג זה, המבנה המימוני פרוץ לגמרי ולרוב לא מבוצעת בקרה פיננסית – בכך מתאפשרת פריצות בכל הקשור לתהליך המימון והבקרה של פרויקטים מעין אלו.
בנוסף יש לזכור שהדיירים המקוריים הם בעלי הזכויות ולכן כל התחייבויות היזם בקשר לפרויקט כגון התחייבויות לספקים, קבלנים, נותני שירות, רשויות המס וכו’ עשויות להתגלגל במישרין או בעקיפין אל הדיירים – יתכן מצב שדיירים שרצו בסופו של דבר לחזק את הבניין ימצאו את עצמם בהסתבכויות משפטיות ארוכות שנים, יישאו בתשלומים רבים ויגורו תקופה מחייהם באתר בניה.
יזמים רבים מפרשים את החוק כך שמותר להם לגבות עד 40% לא רק מדירות הקרקע אלא גם מכל דירות הפרויקט. הם מפרשים את החוק כראות עיניהם וזאת כי אין אכיפה מסודרת על תהליך הגביה במסלול הערות הזהרה.
בתהליך התחדשות עירונית? אל תוותרו על ליווי מקצועי בכל שלבי התהליך
כולם ערים לבעיה אך מה הפתרון:
מהדוגמאות הנ”ל ניתן לראות כי סעיף 2.4 לחוק המכר המדבר על בטוחה של הערת אזהרה אינו מגן מספיק בפרויקטים של תמ”א 38 חיזוק, והינו מסוכן לא רק לרוכשי הדירות אלא גם עבור הדיירים הקיימים.
עורכי דין רבים איתם קיימנו דיונים בנושא גורסים כי יש צורך להגביל את היזם בהסכם על קצב מכירות. ראשית, מי יפקח ויוודא באמת כי אין מכירות והיזם משקיע את כספו בפרויקט. שנית, אם להגביל את היזם יותר מדי, יתכן שהוא לא יהיה מסוגל לבצע את הפרויקט ויפשוט רגל דווקא בגלל זה.
הבעיה ברורה ומה הפתרון? אולי נחכה בסבלנות עד שהמחוקק יתקן את החוק? אבל זה יכול לקחת הרבה זמן. צריך לקרות אסון בקנה מידה גדול כדי שבאמת יחשבו על שינוי החוק (ראה ערך חפציבה).
אז מה עושים? ראשית, הדיירים בפרויקטים כאלה חייבים להבין את רמת הסיכון אליו הם חשופים. תפקידו של עורך דין הדיירים להסביר היטב מה יכול לקרות אם היזם יפשוט את הרגל או יתנהג בצורה לא ישרה או סתם יעשה טעויות בפרויקט. עורכי הדין חייבים לחדד לדיירים שלא די בערבות שהיזם מסכים לתת אלא שאיתנות פיננסית של יזם ופיקוח הנדסי ופיננסי הדוק על הפרויקט מהווים עבור הדיירים בטוחה אפילו יותר חשובה מאשר ערבות.
לצד גידור והבנת הסיכונים אל לנו להיכנס לקיצוניות השנייה שקיימת בשוק. חלק מהדיירים שמעו שהם צריכים ליווי בנקאי ודורשים זאת גם במחיר שלא מתקיים פרויקט כלל. לפעמים בנקים לא רוצים ללוות פרויקטים קטנים ולפעמים יזמים לא מוכנים להתחייב לליווי בנקאי כי עלויות הליווי מורידות את רווחיות הפרויקט עד לכדי חוסר כדאיות של ממש. חלק מהותי בעמלות הליווי מהווה דמי סיכון עבור הבנק בגין ערבויות חוק המכר והלוואות אותן הוא מקצה לרוכשים חדשים – שני אלו מעמיסים על הפרויקטים על לא תורמים מאום לדיירים המקוריים בפרויקט תמ”א 38. מה שכן רלוונטי עבור הדיירים הוא מרכיב הפיקוח על פרויקט המבוצע במעגל כספי סגור – זה בדיוק ההסבר אותו היינו רוצים לשמוע מעורך הדין המלווה את הדיירים.
בהעדר אפשרות לליווי בנקאי קיימות חלופות
בפרויקטים רבים של עיבוי וחיזוק, ובהעדר אופציה של ליווי בנקאי, באפשרות בעלי הדירות למנות מפקח תמ"א 38 עם יכולות בקרה בפאן הפיננסי, למעשה לנסות לחכות את מרכיב הפיקוח הפיננסי שהוא המרכיב החשוב ביותר עבור דיירים קיימים בפרויקט תמ”א 38. מבחינת היזם מדובר בעלויות זניחות בהשוואה לעלויות מימון בנקאי. מעבר לכך, עבור הדיירים מדובר בבדיקה מעולה בפני עצמה. אם היזם אינו מסכים להתנהלות בצורה שקופה סביר כי יש לדיירים ממה לחשוש.
לסיכום ניתן להגיד שפתרון החוק בפרויקטי תמ”א 38 עם הערות אזהרה מאוד מסוכן לדיירים ללא פיקוח על התנהלות הפרויקט במעגל כספי סגור. עורכי הדין חייבים ליידע על כך את הלקוחות שלהם, הדיירים צריכים לדעת שיש להם אחריות וזכות לדאוג לפיקוח נאות כדי לא לבכות כאשר יהיה מאוחר מדי.
לקבלת פרטים נוספים בנושא פיקוח בניה ופיקוח פיננסי על הפרויקט שלכם תוכלו להשאיר פרטיכם בטופס צור קשר או במייל office@afikim38.co.il
