סוגיות בנדל"ן

בשנים האחרונות מביאים מספר גורמים להאצת קצב גידול האוכלוסיה. מי שיוולד היום צפוי לחיות עד גיל 95. במאמר הבא נדון בהשתנות הדמוגרפית, וכיצד כל זה נוגע לתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38.

בואו נתחיל עם שתי עובדות:

• שטח הקרקע מוגבל, במרכז ישראל בכלל ובגוש דן בפרט.
• קצב הגידול של האוכלוסייה בארץ הינו 1.9% בשנה (הגבוה ביותר במדינות המפותחות).

נמשיך עם עוד שתי הנחות:

• מתישהו בעתיד, לא תישאר קרקע פנויה לבנייה בתל אביב ובגוש דן.
• בכל מספר שנים יתווספו במדינה עוד 1,000,000 בני אדם.

עובדות והנחות אלו מובילות אותנו לשתי המסקנות הבאות:

• במוקדם או במאוחר, מדיניות הבנייה לגובה תצבור תאוצה.
• התחדשות עירונית (תמ"א38, פינוי-בינוי, בינוי-פינוי) הינה התשובה המעשית לשוק הדיור.

מה צפוי לקרות בעתיד?

תחום ההתחדשות העירונית נמצא רק בתחילת דרכו, על מנת לספק את הצורך העצום של יחידות דיור חדשות במרכז הארץ.

במילים פשוטות, השוק יזדקק להמון דירות חדשות על קרקע מוגבלת, באמצעות הגדלת זכויות הבנייה לגובה.

אוכלוסיית האנשים בני ה – 65 ומעלה הולכת וגדלה, וכיום אוכלוסייה זו מהווה כ – 10% מכלל האוכלוסייה. בעוד 20 שנים תהווה קבוצה זו מעל ל – 15% מכלל האוכלוסייה. הם לא ממהרים לשום מקום וימשיכו "לתפוס" דירות רבות במרכזי הערים.

רופאים ומדענים טוענים שתינוקות שנולדים היום יחיו עד גיל 95.

אם לפני 35 שנים, 1/3 מהגברים ו – 2/5 מהנשים הגיעו לגיל 80. מעתה ואילך, 58% מהגברים ו 71% מהנשים יגיעו לגיל 80.

כאמור, בשל העלייה הדרמטית בתוחלת החיים, אישה ממוצעת צפויה לחיות כ- 24 שנים ממועד פרישתה מעבודה, וגבר כ- 17 שנים.

במבט לאחור, רק ב – 35 השנים האחרונות עלתה בארצנו תוחלת החיים ב – 9 שנים.

בנוסף, אם לפני 3 שנים עלו 2,000 איש מצרפת ולפני שנה עלו 6,000, השנה צפויים להגיע מצרפת כ – 10,000 עולים חדשים בעקבות האנטישמיות וההגירה המוסלמית באירופה.

בתוך 40 שנים נזדקק ללמעלה מ – 2,000,000 יחידות דיור חדשות.

55,000 משקי בית חדשים מתווספים למשק הישראלי בכל שנה.

מכאן, נוצר מצב בו ככל שיבנו יותר דירות ובתים חדשים לסיפוק הביקוש העצום, כך ילך ויקטן מלאי הקרקעות הפנויות לדורות הבאים.

תחזית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל מדברת על היקף אוכלוסיה של כ – 11,500,000 בני אדם בעוד 20 שנים, דהיינו תוספת של יותר מ – 3,000,000 איש ביחס להיום.

על איזה מספרים מדובר?

כיום בשוק קיים מחסור, עוד מהעבר, של כ – 100,000 דירות חדשות, בשל פער משנים קודמות שיש לסגור אותו.

השוק המקומי זקוק ליותר מ – 50,000 יחידות דיור חדשות בשנה.

בתקופה מודרנית זו, לכל זוג שמתחתן קיים סיכוי של 33% להתגרש, וזה אומר ביקוש לעוד יחידות דיור.

כדי להתאזן, ב 10 השנים הבאות השוק זקוק לפחות ל 75,000 יחידות דיור חדשות בשנה בממוצע, וכל זה על שטח קרקע מוגבל.

על מנת לבנות שכונה חדשה על קרקע ריקה, יש צורך בהכנות של שנים, מכאן שבנייה חדשה לא יכולה לספק את הביקוש בשנים הבאות.

רק בנייה על בנייה קיימת, או יותר נכון לומר בנייה חדשה במקום מבנים ישנים – דהיינו רק באמצעות התחדשות עירונית יוכל המשק למלא את החסר, ובנוסף לחסוך קרקעות יקרות לטובת הדורות הבאים.

בכל חודש וחודש, כ – 14,000 תינוקות נולדים בישראל, כ – 3,500 זוגות מתחתנים וכ – 850 זוגות נשואים מתגרשים ועוברים ממגורים בדירה אחת לשתי דירות.

2,200,000 ילדים ונוער לומדים כיום במוסדות החינוך (בגני ילדים ובתי ספר), וזאת מתוך 8.4 מיליון תושבים.

בעתיד הלא כל כך רחוק,  כל אחד מהם יצטרך קורת גג, בשכירות או בקנייה.

את הביקוש העתידי האמיתי זה, התחדשות עירונית יכולה לספק במרכזי הערים הוותיקות.

מה צפוי לנו?

עם קצב ריבוי שנתי של 1.9%, נוספים בישראל בכל שנה מעל ל – 160,000 איש ואישה.

תוך שש שנים מהיום, האוכלוסייה בישראל תגדל בלמעלה ממיליון בני אדם נוספים.

ובעוד דור אחד, כלומר תוך כ- 25 שנים, יתווספו מספר מיליוני בני אדם לקיים.

רק האוכלוסייה החרדית, שמונה כיום כ – 950,000 בני אדם, צפויה בעוד 20 שנים להכפיל את עצמה ל – 1,900,000 נפש.

בעוד 30 שנים, כלל האוכלוסייה בישראל תגדל בעוד כ – 6,500,000 נפש !

הממשלה חייבת לבצע תיקוני חקיקה על מנת לאפשר לרשות להתחדשות עירונית להגדיל את היקף היישום בפועל של הפרויקטים השונים.

כמו כן, על הרשות לפעול במשותף עם משרד התחבורה לשם יצירת פתרונות תחבורתיים מגוונים, כפי הנהוג במטרופולינים בחו"ל.

אין דרך אחרת להגדיל באופן מיידי את היקף הבנייה החדשה במרכז הארץ, אלא באמצעות פרויקטים של החלפת ישן בחדש, תוך שהחדש עולה לגובה.

לאתר המחבר: www.nadlan-guide.co.il

לקריאה נוספת: תמ"א 38 ברמת גן, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

מה הייחודיות של עסקת קומבינציה? מתי כדאי לבצע או להימנע מעסקה כזו? וכיצד ניתן לקיימה תוך גידור הסיכונים הכרוכים בה?

עסקת קומבינציה היא עסקת מקרקעין לכל דבר, כאשר הצדדים לעסקה הם בעל הקרקע והיזם. לעניין זה, ניתן לראות עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי כעסקת קומבינציה, מכיוון שהדיירים מוכרים את זכויות הבניה בתמורה לשירותי חיזוק והרחבה של היזם.

הייחודיות של עסקת הקומבינציה בכך שאיננה מוגדרת כ"עסקת מזומן" מובהקת, קרי היזם נותן את התמורה לבעל הקרקע באמצעות שירותי הקמת המבנה, כאשר התוצר המוגמר מתחלק בין היזם לבין בעל הקרקע, וזאת בהתאם לאחוז הקומבינציה אשר נקבע מראש בהליך המו"מ.

חובותיהם של הצדדים לעסקת הקומבינציה

נפתח ונאמר כי החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים לעסקת הקומבינציה אינן חקוקות, משמע- יש מוסכמות, יש פסקי דין, ויש כוחות שוק אשר מביאים את העסקה לכדי שיווי משקל, אך כל אחד מהסעיפים הנ"ל נתון למשא ומתן לגיטימי.

מקובל כי בעל הקרקע ישלם את מס הרכישה על חלקו ביחידות הגמורות. בנוסף ישלם מס שבח (אם חל) בגין חלקו בקרקע. מפקח בנייה מטעם בעל הקרקע כמובן יחול עליו. בעסקאות מסוימות ישלם בעל הקרקע חלק מסוים מהיטל ההשבחה, או דמי היתר (בקרקע מנהל), עלויות שיווק, ייעוץ, משפטי וכו'.

מקובל כי היזם ישלם עבור מס רכישה בגין עסקת רכישת הקרקע, כל הוצאות ההקמה- קרי, הוצאות היתר, תכנון, אגרות, היטל השבחה, דמי היתר בקרקע מנהל, וכו'. עלויות ביצוע, ועלויות שיווק הפרויקט.

האם משתלם לבצע עסקת קומבינציה

מבחינת בעל הקרקע – לכל חיי הפרויקט בעל הקרקע ממשיך להיות הבעלים הרשומים, חסכון משמעותי במיסוי, תקשורת מול גורם ישיר ויחיד – היזם, מעורבות בתכנון, קבלת תוצר מוגמר.

מבחינת היזם – מלבד הוצאות משפטיות אין עלויות נוספות על הקרקע, כך שהסיכון פוחת בצורה משמעותית ומאפשר סף כניסה נמוך – נזילות. יום אחרי סגירת חוזה הקומבינציה ורישום הערת האזהרה ע"י עו"ד היזם, ניתן לרשום שיעבוד על הקרקע ולפנות לקבל ליווי בנקאי-  זירוז תהליכים. יותר קל להתנהל מול בעל נכס שהוא אינו רגולטור – יתרון בגמישות. בנוסף, מכיוון שהתמורה מהווה רק חלק יחסי בקרקע, מס הרכישה הוא יחסית נמוך – יתרון במיסוי.

סיכונים בעסקת קומבינציה

בעל הקרקע מקצה ליזם את חלקו בתמורה לערך עתידי- התמורה אינה מידית. בשל כך חשוף בעל הקרקע לסיכונים בדמות יכולת הביצוע של היזם, תנאי שוק משתנים, חדלות פירעון של היזם. בנוסף מספר עלויות נלוות לבעל הקרקע כפי שפירטנו לעיל , לעומת תמורה דחויה בזמן.

מבחינת היזם, עצם השותפות בין בעל הקרקע ליזם טומנת בחובה סיכוני תפעול לא קטנים – בפועל היזם הוא מנהל הפרויקט אך בעל הקרקע קשור לפרויקט גם רגשית וגם קניינית, ולכן עשוי להוות גורם מעכב. לדוג' כאשר בעל הקרקע רוכש את שירותיו של מפקח חיצוני, והרי המפקח צריך להוציא דוחות בכדי להצדיק את קיומו, וכך, על כל הערה קטנה של המפקח מופנית האצבע המאשימה ישירות ליזם. סיכון נוסף הרובץ על היזם הוא תחרות מול בעל הקרקע בשיווק הדירות – בעל הקרקע לכאורה אדיש למחירי הדירות בשלבי המכירה, לעומת היזם אשר צריך לעמוד בתוכנית העסקית, ורגישותו למחירי הדירות גבוהה מאוד. גם אם מאחורי היזם עומד קבלן מבצע האחריות הישירה נופלת על היזם, חוק המכר חל עליו, ובשל כך, הינו חשוף לתביעות במשך 7 שנים ממועד המסירה.

דרכים לצמצום וגידור הסיכון

• יתר שימת לב בשלב החוזי- עיקר התביעות בתחום הנדל"ן כנגד עורכי דין מקורן בעסקאות קומבינציה. ישנה חשיבות מכרעת לחוזה איכותי בעל מסוימות גבוהה- לא רק כמה יחידות יקבל היזם אלא איזה יחידות, מה יהיה צמוד ליחידות, כמה חניות, כמה מחסנים, של מי הגג, של מי הזכויות המשותפות, אם היזם עושה שיפור בינוי האם זה רק שלו, האם הצדדים מתחלקים בשיפור בינוי. יש לקבוע מנגנון מדויק להכרעה בעת מחלוקות, מי הבורר? מי המגשר? ועוד. על כן חשוב לקחת עו"ד עם התמחות בתחום.
• עפ"י חוק חייב הקבלן להמציא פוליסת ביטוח לכל תקופת הבנייה לכיסוי הנזקים האפשריים.
• על בעל הקרקע להתעקש על ליווי פיננסי בנקאי למרות שלא תמיד תהיה דרישה מצד הקבלן. ליווי שכזה יספק פיקוח נוסף מצד הבנק ובנוסף העברת הכספים לחשבון משועבד עבור הליווי.
• מינוי מפקח בניה, מטעם בעל הקרקע כדי ליצור שפה משותפת בין בעל הקרקע ליזם.
• קביעת מחירון מוסכם ליחידות הגמורות הכולל מנגנון מוסכם לשינויים בהתאם למחירי השוק.

איך נקבע את שיעור הקומבינציה

יחס התמורות הקובע את שיעור הקומבינציה משתנה בהתאם לערכי הקרקע והיקף הזכויות, משמע כדאיות הפרויקט. את הבסיס העקרוני ליחס (איתו ניגשים הצדדים למו"מ), ניתן לרוב לחלץ תוך ניתוח כלכלי- הכנסה של כלל הפרמטרים לאקסל תוך שקלול רווח יזמי של 20%-25%, ומכאן חילוץ שיעור יחס הקומבינציה. כמובן שניתן להתייחס לגישת ההשוואה, אך מאוד קשה לבסס מחיר על פיה.

כדי לקבל מושג ראשוני לגבי יחסי קומבינציה הנהוגים כיום כנגזרת של שווי הקרקע, נוכל לומר כי בת.א יחס הקומבינציה עומד על 50% וצפונה לבעל הקרקע, ברחובות/רשל"צ/פ"ת/גבעתיים – יחס של 33% -38% לבעל הקרקע, גבעתיים/ר"ג 40%-45% לבעל הקרקע.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

שוק ההתחדשות העירונית בהובלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 פותח את דלתותיו בפני יותר ויותר יזמים – רף כניסה אפסי בהשוואה לרכישת קרקע, בצירוף ריביות נמוכות ושיטות מימון מגוונות, מספק קרקע פורייה (ופרוצה) לגידול יזמים.

אפיק "מימון תמ"א 38" דוהר קדימה תוך ניצול רף הכניסה הנמוך והמומנטום המושלם ובכך מייצר עבור היזמים מגוון כלים למימון פרויקט תמ"א 38. לגבי לקוחות הקצה- הרי הם בעלי הדירות- מינוף יתר מעמיד אותם בסיכון גדול יותר, אך לא בהכרח שהם ידעו זאת. נרחיב על כך במאמר אחר.

המאמר הבא הינו ראשון מסוגו, ובו אנו חושפים אתכם לעולם מימון תמ"א 38 – בזה אחר זה אנו פורטים את שלבי המימון בפרויקט תמ"א 38 וסה"כ האפשרויות הלגיטמיות למימון הפרויקט.

כדי להקל עליכם, חילקנו את פרויקט התמ"א לשלביו השונים תוך פירוט קומבינציות המימון העומדות בפני היזם בכל שלב ושלב.

שלב א – Seed Money – טרם היתר

החל מהחתמת 80% מדיירי הבנין/מתחם ועד קבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.
שלב זה מאופיין בסיכון גבוה מכיוון שאין שום ודאות בקבלת היתרי בניה והוצאת הפרויקט לפועל, בנוסף אין ליזם בשלב זה בטוחה במקרקעין מכיוון שהעסקה הופכת לברת מימוש רק בעת עמידה בתנאים מתלים כפי שהוגדרו בהסכם מול בעלי הקרקע, קבלת היתר בניה (תשלום אגרות) ורישום בפועל של יחידה רישומית שבה נרשמות זכויותיו של היזם במקרקעין בפרויקט.
עלויות שלב טרום ההיתר – כדי לצלוח את תנאי הרישוי למול הועדות השונות, נדרש להיעזר בכ-20 יועצים שונים, ואדריכל כמובן, סה"כ נדרש בממוצע בין 400,000 ₪ ל- 1,000,000 ₪ תלוי בגודל הפרויקט.

אפשרויות למימון פרויקט תמ"א 38 בשלב טרום היתר:

מימון פיננסי ממשקיע פרטי או קרן השקעות – מתחלק לשתי אופציות מימון:

1. הלוואה בריבית אשר נעה בטווח של 18-20% ריבית שנתית, זמן ההלוואה לא יעלה על שנה וחצי עד שנתיים מקסימום.
2. כניסה כשותף לרווחים בפרויקט – גם כאן שתי אופציות מקובלות :
   א – שותפות של 15-25% מרווחי הפרויקט כנגד מימון שלב טרום ההיתר.
   ב – שותפות של 35-50% ומימון שלב טרום ההיתר + הון עצמי נדרש לליווי הפרויקט עם קבלת היתר בניה (ראה שלב ב').

קבלת שירותים מחבורת יועצים מאוגדת:

כפי שציינו, כדי לקדם את שלבי התכנון ולהגיע להיתר המיוחל על היזם לשלם לאדריכל, מהנדס ושלל יועצים סכומים לא מבוטלים, בפרויקטים של כמה עשרות יח"ד בהריסה ובניה, תשלום עבור שלב זה עשוי לעלות עד כ- 1 מליון ש"ח.

יותר פרויקטים נעזרים בחבורות יועצים המוכנים לוותר על שכר הטרחה במיידי ובלבד שיקבלו הרבה יותר בשלבים מתקדמים יותר.

התמורות לצוות ניתנות באחד מ 3 מסלולים אפשריים :

• עם קבלת ההיתר והעמדת חשבון הליווי תשלום בשווי 150% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
• תשלום מרווחי הפרויקט בסוף הפרויקט לפי 200% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
• קבלת דירה/זכויות בניה בפרויקט בסוף הפרויקט לפי מו"מ עם נציג הצוות (במקרה בו קיים פער ישולם תמורת הפער ע"י צוות היועצים).

 שלב ב – החלטת ועדה למתן היתר בתנאים:

מקבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.

היזם נמצא בשלב שבו מרכיב הוודאות לגבי מימוש העסקה גובר וניתן לראות את אופק זכויות הבניה ואת תכנית הבניה המפורטת לקראת קבלת חשבון אגרות, היטלים והיתר הבניה.

בשלב זה רצוי שהיזם ידאג לרישום תת חלקה שתהווה את היחידה הרישומית שבה מעוגנות זכויות הבניה שלו בפרויקט.
כאן מתחיל היזם בסגירות פיננסיות למימון הפרויקט מול – בנקים, קרנות חוץ בנקאיות, משקיעים פרטיים, שותפויות והשילובים ביניהם, להלן פירוט העבודה למול הגופים השונים :

עבודת היזם מול הבנקים לאחר קבלת החלטת ועדה:

היזם פונה לשמאי מוכר ע"י הבנקים איתם הוא מעוניין לבדוק אופציה לליווי בנקאי לפרויקט, ולאחר מכן ניגש השמאי להכנת דו"ח אפס לניתוח עלויות הכנסות ורווחי הפרויקט, עם סיום הכנת "דו"ח האפס" היזם מתחיל תהליך מול הבנקים שלוקח בין 3-6 חודשים לסגירת הסכם ליווי בנקאי לפרויקט

השלב הראשון בתהליך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט תמ"א הוא פגישה עם הבנק וקביעת מסגרת ההבנות הראשונית בין היזם לבנק לגבי נתונים מסחריים ופיננסיים הקשורים בפרויקט והכוללים – הון עצמי, פריסייל, השלמת הון עצמי, מסגרות ותנאי האשראי העמלות והריביות, ובמקביל הבנק מוציא דרישת חומרים ליזם לשם בדיקת הפרויקט, עם סיום האנליזה מטעם הבנק, חותמים הצדדים על הסכם הליווי.

קרנות חוץ בנקאיות – קיימות 3 סוגי קרנות למימון פרויקט תמ"א 38:

1. תחליף בנק – קרנות אלו מעמידות ליזם השלמת הון עצמי (עד 75% השלמת הון) + חוב בכיר + ערבויות חוק מכר ומשמשות כתחליף בנקאי מלא.
2. קרנות המשמשות כתחליף מימוני לבנק ואינן מנפקות ערבויות חוק מכר, קרנות אלו מעמידות מימון מלא לפרויקט (50-70% מעלויות כלל הפרויקט).
3. השלמת הון עצמי- הלוואות מזנין – קרנות המעמידות השלמה/העמדה של הון עצמי בעיקר לעסקאות המלוות ע"י הבנקים, קרנות אלו מעמידות הון בשיעור של 50-100% מההון העצמי (בעיקר הגבלה של הבנקים על היקף השלמת ההון ומקבלות משכנתא מדרגה שניה אחרי הבנק.

משקיעים פרטיים – מתחלקים ל 2 סוגים מרכזיים:

1. משקיע אשר מעמיד הלוואות לפרויקטים בשלב ההיתר תמורת תשואה שנתית.
2. משקיע שמעמיד הלוואות בכל שלב כנגד שעבוד נכסי היזם.

שותפים – מתחלקים ל 3 סוגים מרכזיים:

1. משקיע אקטיבי שנכנס שווה בשווה עם היזם וחולק איתו את משימות ניהול הפרויקט.
2. משקיע שותף שנכנס לפרויקט החל משלב החתמת 80% מדיירי הבנין ועד מלוא ההון העצמי, עם בנק או בלעדיו, בערכים של 35%-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).
3. משקיע שותף שנכנס לפרויקט בשלב היתרי הבניה עם בנק או בלעדיו, בערכים של 40-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).

בתהליך תמ"א 38? השאירו פרטיכם ואנו ניצור קשר בהקדם

לקריאה נוספת: ניהול פינוי בינוי – עשה זאת נכון | ניתוח זכויות בניה פינוי בינוי