מחשבון נכס מניב הנו כלי ניהולי משוכלל בעזרתו תוכלו לנהל בצורה יעילה את השקעותיכם המניבות, לבחון השקעות חדשות, ולאמוד בצורה מדויקת ומקצועית את מדדי הרווחיות השונים בכל פרויקט.

המחשבון המניב של אפיקים 38 יעזור לכם לנהל השקעות נדל"ן בצורה נבונה תוך ביצוע סימולציות מהירות לעסקאות כדוגמת דירות מגורים, בניינים מניבים, קומפלקסים מסחריים, וכו'.

הכלי עושה שימוש בבסיס נתונים רחב היקף אודות השקעותיכם, וביניהם

• נתוני רכישת הנכס
• נתוני משכנתא
• נתוני הפעלה ומכירה
• אומדן הכנסות והוצאות
• לוח סילוקין משכנתא
• תזרים מזומנים מפורט
• מדדים כלכליים

שיעור היוון

שיעור היוון – שיעור תשואה אלטרנטיבית המשתנה בין משקיע למשקיע. למשל, נוכל לראות כי במידה ונזין בדוגמא אלטרנטיבה לרכישת נכס מניב עם תשואה של 10%, ולמרות תזרים חיובי, העסקה תהיה הפסדית במונחים ריאליים.

כאשר התשואה האלטרנטיבית שווה ל-IRR (שיעור תשואה פנימית), הרי שמתקבל רווח 0.

שימוש במחשבון נדל"ן מניב

כפי שניתן לראות בתמונה מעלה, המחשבון פשוט להבנה ולתפעול.

המחשבון מורכב משלושה גיליונות ניהול- הראשון הינו "מחשבון נכס מניב", השני "מחשבון משכנתא", והשלישי "תזרים מזומנים לנכס מניב".

כל שצריך לעשות הוא להזין את הערכים בצורה מדויקת ככל שניתן בשתי הטבלאות "בסיס הנתונים" ו- "אומדן הכנסות והוצאות" וללחוץ על כפתור "חשב" בסוף כל אחת מהטבלאות.

משסיימנו לחשב יש לגשת לטבלת הסיכומים, להזין שיעור היוון (למעשה התשואה האלטרנטיבית שלכם), וללחוץ "חשב".

כבר בשלב זה תוכלו להיכנס למחשבון תזרים מזומנים (למעלה מצד ימין) ולצפות בתזרים מזומנים מפורט ואיכותי.

בנוסף תוכלו להיכנס למחשבון משכנתא, אף הוא מקצועי ופונקציונאלי במיוחד בשבילכם, ובכך לבצע סימולציות טרם רכישה נכס מניב להשקעה, וגם בקרות שוטפות בשלב ניהול הנכס.

מחשבון הנדל"ן של אפיקים 38 הינו כלי חינמי בשבילכם ולמענכם

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

מאמר זה יציג מספר נוסחאות פיננסיות עיקריות, אשר מהוות בסיס חשוב מאוד מתהליך בדיקת הכדאיות הכלכלית. ישנן נוסחאות רבות וכלים מגוונים. אנו בחרנו את הנוסחאות המוכרות ביותר אשר עשויות לשמש גם אתכם בבחינת פרויקט נדל"ני.

NPV- Net Present Value, ערך נוכחי נקי

שיטה המעריכה זרמי מזומנים הקשורים בתכנית ההשקעה, בהתחשב בעיתוי התשלומים והתקבולים, וכן מחיר ההון של החברה. הנוסחה מהוונת את זרמי המזומנים לתקופה הנוכחית "זמן 0". עפ"י גישת ההיוון יפחת הסכום המתקבל בזמן 0 ככל שמועד קבלת התשלומים רחוק יותר, וככל שמחיר ההון של החברה גבוה יותר, למעשה השיטה לוקחת בחשבון "תשלום ריבית על תזרים המזומנים" הנגזר ישירות ממחיר ההון של החברה.

t- הינו אינדקס רץ לכל התקופות. Pt- התנועות הכספיות נטו לתקופה (הכנסות בניכוי הוצאות), i- מחיר ההון של החברה לתקופה.

לגבי מחיר ההון ניתן לומר שזו התשואה האלטרנטיבית של החברה, ובנוסף צריך לשקף נאמנה את מידת הסיכון של הפירמה.

דוגמא

חברת א.ב.ג בוחנת פרויקט בו תידרש להשקיע 15,000 ₪ בתום שנה א'. החברה צופה תקבולים של 3,000 בתום שנה ב', 9,000 בתום שנה ג', ו- 9,000 בתום שנה ד'. מחיר ההון של החברה הינו 10%.

לאחר 4 שנים, וללא ניכוי מחיר ההון, (משמע ערך נומינאלי) הרוויחה החברה 6,000 ₪ אך כאשר נלביש את מחיר ההון, תוך שימוש בנוסחת ה-NPV מעלה, הערך הנוכחי הנקי יהיה 926 ₪.

מסקנות מנוסחת הע.נ.נ.

1. התוכנית תהיה כדאית כאשר הע.נ.נ חיובי. ואינה כדאית כאשר הערך שלילי.
2. כאשר נשווה בין שני פרויקטים נבחר בפרויקט בעל הע.נ.נ הגבוה.
3. אין להסתמך על נוסחת הע.נ.נ כשלעצמה.

IRR – Internal Rate Return- שיעור תשואה פנימי – ש.ת.פ

IRR, או שיעור התשואה הפנימי הוא בעצם שער הריבית לפיו יתאפס הערך הנוכחי הנקי. או במילים אחרות- מה צריך להיות מחיר ההון של הפירמה כדי שהערך הנוכחי של ההשקעה, או הפרויקט יהיה שווה 0.

לרוב ה-IRR יהיה גבוה מכל מדד רווחיות אחר (ROE, ROI, COC וכו), ולכן, חברות וקרנות השקעה הפכו את המדד בשנים האחרונות לפופולרי, פחות בגלל ערכו המקצועי ויותר בגלל ערכו השיווקי.

נגענו בכך שה-IRR משקף את מחיר ההון אשר באפשרותו לאפס את הערך הנוכחי. כך שלמעשה בתור משקיע ארצה לדעת כמה אני רחוק מאותו שיעור. על כן אני צריך להכיר את מחיר ההון של הפירמה או של הפרויקט על מנת להסיק מסקנה אופרטיבית, אך כמובן שאותן חברות המציגות שיעורי ש.ת.פ כמדד לרווחיות הפרויקט, לעולם לא מציגות את שיעורי הסיכון המגולמים בפרויקט עצמו.

אופן חישוב הש.ת.פ

t -הינו אינדקס רץ לכל התקופות. Pt- התנועות הכספיות נטו לתקופה (הכנסות בניכוי הוצאות), r- מחיר ההון של החברה לתקופה.

למעשה אנחנו צריכים למצוא את הנעלם r, אשר יחושב לרוב בצורה פרימיטיבית תוך הצבת מספרים ומציאת r אשר מאפס את הנוסחה.

יתרונותיו של הש.ת.פ לעומת הע.נ.נ כקריטריון להערכת כדאיות השקעה בכך שאין כל צורך להבין את מחיר ההון. לנוסחת ה-IRR מספר חסרונות (אותן נרחיב בפעם אחרת), ולכן עשויים להיות סטירות בין שיטת הע.נ.נ לש.ת.פ. בכל סטירה מעין זו הע.נ.נ יהיה עדיף.

מדריכים נוספים באתר אפיקים : ניתוח תזרים מזומנים להצלחת העסק, מימון בנקאי כנגד מימון חוץ בנקאי.

נקודת האיזון

העיתוי שבו סך התקבולים המצטבר מכסה את סך העלויות, נקרא לעתים יחס כיסוי עלויות, ומשמש כמדד חיוני מאוד להערכת סיכונים. שולי ביטחון גדולים יותר יתקבלו ככל שהפרויקט יגיע לנקודת האיזון מהר יותר.

חשיפה מקסימאלית

הגדרה נוספת חשובה מבחינת ניהול סיכונים היא "חשיפה מקסימאלית" או MAXIMUM EXPOSURE – הנקודה בה עודף ההוצאות על פני התקבולים המצטברים הינו הגדול ביותר. חישוב של נקודת החשיפה המקסימאלית יספק ליזם הבנה מעמיקה של מבנה ההון הנדרש לפרויקט.

NOI – Net Operating Income

חברות נדל"ן מניב עושות שימוש שוטף במושג- NOI, או הכנסה תפעולית נקייה שנתית, אשר מבטאת למעשה את הרווח הגולמי כפי שאנו מכירים אותו בחברות מקבילות. למעשה, אין קשר לאופן המימון או לרווחיות, אלא לסך המזומנים נטו אשר מייצר הפרויקט.

אופן החישוב ה-NOI של נכס: סה"כ הכנסות החברה מהשכרה ודמי ניהול, בניכוי הוצאות תפעול הנכס (מושגים שנתיים).

יחס כיסוי חוב – Debt Service Coverage Ratio

יחס כיסוי חוב הינו מושג בנקאי המשמש ביחד עם שיעור המימון (LTV) לצורך קביעת תמהיל ההלוואה. יחסים אלו נקבעים כחלק ממדיניות הבנק ולאחר בחינת העסקה והלקוח כאחד. היחס הינו NOI מחולק בסך תשלומי ההלוואה.

יחס הוצאות תפעוליות – Operating Expense Ratio

יחס הוצאות תפעוליות הוא פשוט הוצאות תפעוליות שוטפות מחולקות בסך הכנסה אפקטיבית. המדד מהווה כלי לניתוח רגישות ומשקף את אחוז ההכנסות האפקטיביות המספיקות לכיסוי ההוצאות התפעוליות.

היחס נחוץ כדי להמחיש את האחוז ההכנסות המשויך להוצאות תפעוליות. או במילים יותר ברורות – כמה ההוצאות התפעוליות מכבידות על הכנסות הפרויקט. המדד מבטא כלי בוחן לסיכון – ככל שיחס ההוצאות התפעוליות בפרויקט נדל"ן תופס מקום נכבד יותר, כך הסיכון התפעולי גבוה יותר.

Cap rate- שיעור היוון תפעולי

כאשר מציעים לנו נכס להשקעה בתשואה של 8% חשוב להבין באיזה אופן מחושבת אותה תשואה, ולכן ישנו צורך ליצירת שפה משותפת ואחידה בבחינת השקעה, ללא צורך בחישובים מסובכים.

ה-"Cap" (Capitalization), של נכס מסוים הוא למעשה התשואה השנתית שהוא מניב, או צפוי להניב, ומהווה כלי סינון ראשוני ומאוד חשוב למשקיעים בכל רחבי העולם.

ה- Cap Rate הינו פרמטר המתאר יחס בין עלות רכישה כולל הוצאות נלוות, לבין ה-NOI, כך שלמעשה מתקבלת התשואה הגולמית, לפני הוצאות מימון.

צורת החישוב הפשוטה יחסית – במידה והציעו לנו נכס במחיר של 6M המניב NOI שנתי של 540K – נחלק את ה-NOI ב-6M ונקבל Cape Rate של 9%.

יתרונות וחסרונות של ה-Cap Rate

היתרון במדד ה-Cap בכך שהוא לוקח בחשבון את אחוז אי התפוסה, הפסדי גביה (Credit Loss), הכנסות נלוות, והוצאות תפעוליות. בנוסף הנוסחה אינה דורשת הכנת תזרים רב שנתי.

חסרונות השיטה בכך שאינה לוקחת בחשבון תשואה ארוכת שנים ומתייחסת לשנה הראשונה.
נציין שוב כי ה-capRate איננו לוקח בחשבון הוצאות מימון.

קביעת שווי הוגן – גישת ההכנסות

גישת ההכנסות היא אחת משלושת השיטות המקובלות להערכת שווי נכסים. לפי גישה זו, נוכל להעריך את שווי הנכס לפי היוון הכנסותיו העתידיות:

כל שצריך הוא להבין מהו ה-NOI ולחלק אותו ב-Cap Rate (שיעור ההיוון) המקובל בשוק.

לדוגמא- נכס באזור ת.א המניב 5M ש"ח שנתי, כאשר ידוע לנו כי נכסים מסחריים באזור, באותן רמות סיכון, ועם אותם דיירים, מניבים בממוצע 8%. כעת עלינו לחלק את 5M ב-8%, ולקבל שווי מוערך של 62,500,000.

בשיטה זו באפשרותי להגדיר כי תשואה של 8% בסביבה זו לא מספקת אותי, וכך לשחק עם המספרים בצורה קלילה. בדוגמא הנ"ל, כדי להפיק 10% אצטרך להציע ל- 50M, וכדי להפיק 6% אצטרך להציע 83.3M.

COC) Cash on Cash Return)

צורת הסתכלות נוספת לבחינת נכס מניב היא נוסחת ה-Cash On Cash, אשר בוחנת את יחס תזרים המזומנים השנתי להשקעה תזרימית. אופן החישוב הינו – הכנסות שנתיות נטו בניכוי מיסים, לחלק בסה"כ הכסף המושקע.

הבא נסתכל על הטבלה משמאל בעמודה הממונפת- כאשר נבחן את השנה הראשונה במושגי COCR הרי שנקבל 3% בלבד (15,805 מחולק בהון המושקע). וכאשר נבחן את העמודה הלא ממונפת נקבל 6%. אך למעשה כל מדד אחר שנבחן יוכיח לנו כי העמודה הממונפת היא הרווחית והכדאית יותר. העיוות הזה נוצר מכיוון שהנוסחה לא רואה את החזר הקרן כ- Equity build (יפורט בנוסחת ה-ROE).

אם כך, החיסרון המובהק של נוסחת ה-COC בכך שאינה לוקחת בחשבון 9 שנים של הכנסה תפעולית, ולמעשה מספקת מידע אך ורק לפרק הזמן הראשון.

יתרונות הנוסחה שהיא כן לוקחת בחשבון הוצאות תפעוליות, אי תפוסה (Vacancy), הכנסות נוספות, עלות מימון (שלא כמו ה-Cap Rate).

הכנו כלי אקסל זריז ויעיל לחישוב Cash On Cash בנכסים מניבים

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

שוק הנדל"ן הישראלי עובר תהפוכות טכנולוגיות, ובכך מצמצם את הפער אל עבר השווקים המשוכללים כדוגמת ארה"ב.

בעולם דיגיטלי ומתקדם, האמירה הידועה "ידע הוא כוח" מקבלת משנה תוקף.

על כן, החלטנו לאגד תחת קורת גג אחת את מירב האתרים הפרקטיים ביותר עבור רוכשי דירות בכלל ומשקיעי נדל"ן מקומיים בפרט.

אנו גאים להביא בפניכם את רשימת האתרים המומלצים למשקיעי נדל"ן.

הפורטל הגיאוגרפי הלאומי:

שירות חובה למשקיעים בנדל"ן , מציע "הפורטל הגיאוגרפי הלאומי" אשר מכיל כ-190 שכבות מידע מכל המינים ומכל הסוגים.

האתר מציע מיפוי עדכני וצילום אויר של האזור הנבחן, וכולל בין היתר, מיפוי היסטורי, איתור גוש חלקה, צפי פיתוח עפ"י תב"ע, מבנים ציבוריים ופארקים, אנטנות קרובות, תחבורה, ועוד.

איך נראה הנכס שלי:

השירות המדהים Google Street View, מאפשר לנו לשוטט ברזולוציה מאוד גבוהה בסביבת הנכס – והכל מגובה העיניים. להשלמת התמונה ניתן להיעזר בשירות הישראלי Zoomap ולקבל אינדיקציה ויזואלית מאוד טובה, עוד בטרם בחינה פיזית של האזור.

אתרי רישום במקרקעין – על שם מי הנכס?

לכל הנכסים בעלי נסח טאבו  מוסדר מערכת המידע על רישום מקרקעין מספקת מידע על מצבו הרישומי של הנכס, האם בוצעה פרצלציה, האם נרשם בית משותף ונסח רישום.

אכן ישנם מאות אלפי נכסים אשר רישומם עדיין אינו מוסדר ומעוגן בחוק, האתר מספק כלים והדרכה ראשונית לקידום הרישום על שלביו העיקריים. במידה ורוצים להתקדם בבדיקת הנכס יש להוציא כמובן נסח רישום – הרי הוא נסח הטאבו.

הזמנת נסח טאבו מתוך אתר משרד המשפטים – קישור.

תשלום אגרות בעבור הזמנת תיקי/מסמכי מידע משרד המשפטים – קישור.

אתר מס שבח- הצגת מחירי אמת:

בבואנו לרכוש או למכור נכס, עלינו להסיק את שוויו. לשם כך באפשרותנו לפנות לשמאי מקרקעין לקבלת הערכת שווי. או לחלופין לנסות ולהעריך בעצמנו את שווי הנכס.

קיימות שיטות מגוונות להערכת שווי נכסים, אך הפשוטה והמוכרת לכולנו היא שיטה המתבססת על גישת ההשוואה. בגישה זו ננסה להסיק את מחיר הנכס על ידי השוואתו לנכסים מקבילים, ובעלי מאפיינים דומים.

רובנו הגדול יבחר בלוחות הנדל"ן, אך למעשה יש רק כתובת אחת אשר תספק את התוצאה המדויקת ביותר עליה ניתן לבסס את מחיר הנכס הנבחן – מערכת  מידע נדל"ן של רשות המיסים, מספקת נתוני מכירה של זכויות במקרקעין באזור הנבחן. הנתונים כוללים נתונים פיזיים של הנכס- אופי הנכס, מספר חדרים ושטח, קומה, גוש/חלקה/ת"ח, וכן נתוני מכירה- אחוז בעלות, מחירים שקליים ודולריים.

רשות מקרקעי ישראל : שטח לבנייה עצמית

באתר רשות מקרקעי ישראל (בעבר ממ"י), ניתן למצוא מכרזים לבנייה צמודת קרקע – "בנה ביתך". רוב בשיטת המרבה במחיר, כאשר את מחיר הבסיס קובע השמאי הממשלתי. המכרזים מיועדים כמובן לרוכשים פרטיים בלבד על מגרשים לבנייה עצמית. כל מכרז מקבל דף פירוט קצר באתר רמ"י, אך על מנת להגיש בקשה וכדי לקבל את כל פרטי המכרז יהיה עליכם לרכוש את חוברת המכרז.

לשם השוואה תוכלו לצפות במכרזים היסטוריים ובתוצאותיהם. בנוסף, תוכלו לצפות בצורה יותר ויזואלית על כלל המכרזים הפעילים על-פני מפה כאן.

מידע תכנוני על הנכס מתוך אתרי הרשות המקומית:

בשנים האחרונות אנו עדים למהפך טכנולוגי של ממש. אתרי הרשויות המקומיות עוברים שינוי מקיף, תוך סריקה ומיפוי של כלל השטחים העירוניים, עדכון של תצלומי האוויר, הוספת שכבות תכנון, רישוי, בנייה, פיקוח, טפסים דיגיטאליים וכו'. הכל במטרה להפוך את כלל המידע הקשיח לדיגיטאלי ולהנגיש את השירותים השוטפים לטובת הכלל. כל שיש לעשות הוא להיכנס לאתר הועדה המקומית, רוב המידע הרלוונטי ימצא תחת מחלקת הנדסה.

• רשימת כלל הועדות המקומיות עם קישורים רלוונטיים לאתרים ולמערכות המידע לחץ כאן.
• לרשימת לשכות רישום המקרקעין בארץ, כתובתן ודרכי ההתקשרות עמן לחץ כאן.
• רשימת כל האתרים של הועדות המקומיות לחץ כאן

מידע רישויי על הנכס:

• מעקב אחר תכניות רישוי (כולל תכניות בשלבי רישוי) – קישור.
• קריאת תב"עות מתוך אתר הרשות – קישור.
• משרדי הפנים – מנהל התכנון , שער המידע לרישוי ובניה- קישור.
• נוהל מבנה אחיד לתכנית (מבא"ת), נכנס לתוקף, ונועד לקצר את הליכי הרישוי ולקבוע מדיניות ברורה ואחידה בין כל הגופים התכנוניים – קישור ישיר מתוך משרד הפנים.

אתרי חישוב משכנתא – כמה זה עולה לנו באמת?

בבואנו ליטול משכנתא, וכדי להתרשם מגובה ההחזרים הצפוי של המשכנתא. ישנם כמה כלים אינטרנטיים, נגישים ופשוטים לשימוש.

בכל אתרי הבנקים הגדולים תמצאו לוחות בסיסיים אך נוחים לתפעול, ברובם אף תוכלו להוריד את לוחות הסילוקין בהתאם לפרמטרים שקבעתם, ישירות למחשב האישי.

מחשבון משכנתא הכולל יותר פרמטרים תוכלו למצוא באתר "משכנתא אובייקטיבית", ואם תרצו כלי אקסל לשימוש ישיר תוכלו להוריד את מחשבון המשכנתא של חברת אפיקים.

נתוני סביבה ופילוח אוכלוסיה:

אתר מדל"ן – שואב מידע ממספר מקורות, מספק מידע סביבתי על השכונה והאיזור, סביבת המחירים, עסקאות אחרונות, בתי ספר וגני ילדים, חנויות מזון, אנטנות סלולריות ועוד.

לשכה מרכזית לסטטיסטיקה- למי שרוצה לחפור קצת יותר לעומק, מבחינת הרכבי אוכלוסיה, ודוחות סטטיסטיים מכל המינים והסוגים – הלמ"ס מכיל מאגרי נתונים עצומים, ויכול להיות מקור אמין לבחינת נתונים יותר מורכבים.

אתרים נוספים לעוסקים בנדל"ן:

• משרד הבינוי – קישור.
• לשכת שמאי מקרקעין בישראל – קישור.
• המועצה לשימור אתרי מורשת – קישור.
• המשרד להגנת הסביבה – קישור.
• האגודה לתרבות הדיור – קישור.
• האתר לנגישות ישראל – מידע זמין להבהרת תקנות הנגישות – קישור.

לקריאה נוספת : מחשבון משכנתא אקסל, חישוב כדאיות תמ"א 38