כלים מקצועיים

טבלת מתחמי פינוי בינוי מוכרזים 2024

בטבלה תוכלו למצוא את מועד ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי או עיבוי בינוי, הכרזה על מתחם פינוי בינוי מבוצעת ע"י הועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית בתום תהליכי קידום של הועדה המקומית, מתחמי פינוי בינוי מאושרים לתוקפה של 6 שנים בסופם לא חלים ההטבות והתמריצים אשר נקבעו בחוק במסגרת מתחם פינוי בינוי, בכל מקרה, במידה והתכנית הופקדה יכולה הועדה להאריך תוקפה של ההכרזה ל-6 שנים נוספת, ואף לקצר תקופה זו בטרם עת.

בעמודה האחרונה ניתן לראות את התב"ע הרלוונטית. במידה ותרצו לצפות בפרטי המתחם המוכרז וסטטוס הפרויקט תוכלו להכנס לאתר משרד הבינוי והשיכון, להקליד את התב"ע ולקבל פירוט כמו מטרת התכנית, מיקום, תמונת מצב סטטוטורית, פרוטוקול ומליל ישיבות, הודעות על הכנה/הפקדה/אישור התכנית ועוד.

תנאי סף למיון ראשוני של פרויקט פינוי בינוי

לבדיקת הבניין שלכם לפינוי בינוי משאירים פרטים כאן

עם עתודות קרקע הולכות ומתמעטות, ומצוקת דיור שהפכה לשם דבר בשיח הציבורי, הפכו פרויקטים מסוג פינוי בינוי לפתרון לגיטימי ופרקטי, וכך הפך הפינוי בינוי לביטוי נפוץ בקרב בעלי דירות ואנשי מקצוע כאחד. למעשה כלל לא מדובר בנושא חדש – חוק פינוי בינוי 1965 לטיפול באזורי שיקום עבר מספר תהפוכות אך קיים אתנו כבר שנים ארוכות.

בתחילת שנות ה- 2000 קיבל תחום ההתחדשות העירונית דחיפה משמעותית בדמות תמ"א 38 הידועה והמוכרת, זאת בעקבות הגברת המודעות לסיכונים בנוגע לרעידות אדמה צפויות והתגוננות העורף מפני איום הטילים. היתרונות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ברורים, יחד עם זאת יש הרבה יותר רעש מאשר פרויקטים שהסתיימו בפועל. יש יגידו שהסיבה לכך הנה ביורוקרטיה סבוכה במוסדות תכנון/ועדות, אך הסיבה העיקרית היא מורכבות העסקה בכללותה – ארגון הדיירים, תכנון, רישוי, פינוי, מימון, ביצוע. למרות שישנם אינטרסים רבים, היום כבר כולם מבינים את החשיבות המדינית בקידום פינוי בינוי רחב היקף כמנוע צמיחה למשק הישראלי.

הבנת החשיבות מחלחלת למשרדי הממשלה הרלוונטיים אשר מפגינים את עמדתם ביתר שאת ומעבירים חידושי חקיקה, רפורמות, ועדות מיוחדות לקידום הנושא ועוד. לאחרונה אושר חוק הרשות להתחדשות עירונית ואף אושר בקריאה שניה ושלישית חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות ("חוק המארגנים").

חוק המארגנים נוגע בסוגיות חשובות אך מבחינתנו הוא רק טיפה בים בכל הקשור להחלת רגולציה בתחום ארגון הדיירים, לראיה ישנם מתחמים המקודמים שנים ארוכות, לפעמים למעלה מ-10 שנים, הדיירים מצדם בטוחים כי עוד רגע "עולים השופלים" להרוס את ביתם הישן , אך למעשה טרם הושגה הסכמה המאפשרת ליזם לקבל ביטחון אשר יאפשר קידום תהליכי תכנון, מבחינת דיירים אלו לא קרה שום דבר במהלך שנות ההמתנה הארוכות. משרד הבינוי והשיכון ניסה להרים את הכפפה והפיק מדריך להתקשרות עם יזם, כפי שננסה להמחיש בהמשך הסקירה.

בין תמ"א 38 לפינוי בינוי

הסקירה להלן כוללת התייחסות לפרויקט פינוי בינוי קלאסי על מסלוליו השונים. חשוב לציין כי קיים מסלול של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 עליו דיברנו וכתבנו רבות אך הוא שונה בתכלית מפרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית כפי שיתואר. השוואה מעשית בין תמ"א 38 2 לפינוי בינוי.

מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי

קיימים שני מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי – האחד מסלול רשות מקומית והשני מסלול מיסים שנקרא גם מסלול יזמים. ההבדל העיקרי בין שני המסלולים הוא זהות מקדם התב"ע – באחד הועדה ובשני היזם בעצמו. בשני המסלולים מצויים בעלי הקרקע והיזם בשני צדדים מנוגדים של המתרס. חוסר הארגון של הדיירים לרוב יצר את הפתח דרכו נכנסו יזמים לא מנוסים וחסרי משאבים מתאימים, הם אלו שהתחילו להחתים את הדיירים ולכבול אותם בהסכמים ארוכי טווח. התמשכות התהליכים וציפיית הדיירים יצרה גם היא פתח לעוד יזמים לבוא (ולנסות) לנגוס מן העוגה, וכך נוצרו עשרות מתחמים רלוונטיים לפינוי בינוי אך סבוכים כהוגן מבחינה משפטית. חוק המארגנים מנסה לשפוך קצת אור על סוגיה כאובה זו.

אין ספק כי מילת המפתח היא "התארגנות" אך כדי לעשות זאת נדרשת יוזמה, למידה, והשקעה מצד בעלי הקרקע שלא תמיד מראים נכונות להרים את הכפפה. כדי לפשט את התהליכים בדרך להיווצרות עסקת פינוי בינוי דגמנו את המדריך של משרד הבינוי והשיכון, תוך מתן הבהרות וחידודים מעולם הפרקטיקה שאפיקים הנדסה שהיא חברת פיקוח בניה צברה בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט.

1. שלב ההתארגנות

א. בחירת נציגות הדיירים

בחירת נציגות הדיירים היא אבן הדרך הראשונה והמשמעותית ביותר, כדי להניע תהליך של פינוי בינוי נדרשת נציגות דומיננטית אשר ביכולתה להשפיע, להעביר החלטות ולדחוף את המתחם בשלבים הקריטיים של ההתארגנות. כמובן לא ניתן למנות עורך דין כל עוד לא נבחרה נציגות. כדי שזה יקרה יש צורך לגבש את כלל הדיירים, להבין את צרכיהם ורצונותיהם תוך הסתכלות רחבה. כבר בשלב הגיבוש לרוב מתעוררות שאלות מקצועיות ולא תמיד לדיירים יש תשובות עליהן. טעות נפוצה שעושים חלק מהדיירים היא פניה כבר בשלב זה ליזמים לצורך קבלת תשובות. יש לזכור שבין דיירים ליזם יש ניגוד אינטרסים מובנה – צדדים הפוכים להסכם. הפתרון שהמציאות הביאה – מארגנים מקצועיים. רצוי מאוד כי מארגנים אלו יהיו בעלי ניסיון רב בתחום ואף יתמחו בכל האספקטים הנדרשים: אדריכלי, הנדסי, כלכלי, פיננסי, משפטי, חברתי.

ב. קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני

חשוב מאוד כבר בשלבים ראשוניים ללמוד היטב את הפרויקט הן באספקט התכנוני והן באספקט הכלכלי. היכרות של אפשרויות התכנון בשלב כה מוקדם תאפשר לבעלי הקרקע לגשת לשלב ניהול מכרז פינוי בינוי כאשר ידם על העליונה – הבנה של התמורות האפשריות עבורם וכדאיות הפרויקט לקבלן, וכן יצירת פניה רחבה ויסודית תניב תמיד תוצאה טובה יותר. לצורך ביצוע הבדיקות יש להסתייע באנשי מקצוע מנוסים, מקובל כי הנציגות מתוקף הסמכות שניתנה לה, תמנה את אנשי המקצוע המלווים, וכי היזם בבוא העת ישלם את שכר טרחתם.

2. חתימה על מסמכים טרום הסכם

אנו מצטרפים להמלצת משרד השיכון ומדגישים כי יש להגביל כל חתימה על מסמך למשך 18 חודשים מהמועד הקובע שהוא לרוב חתימת הדייר הראשון ובכפוף לתנאים שלא יגבילו את הדיירים. ההמלצה מתייחסת למסמכי NOSHOP למיניהם המכילים הימנעות ממתן התחייבות זהה או סותרת, ולמעשה היא מעין בלעדיות עבור יזם אחד. ההמלצה טובה כשלעצמה, אך הפרקטיקה מלמדת אותנו כי ניהול מכרז יזמים, כאשר כל השליטה בידי הדיירים (בעלי הקרקע) מאפשרת לקבל הרבה יותר בפרקי זמן קצרים הרבה יותר – יצירת מכרז מקצועי תוך התארגנות מקדמית, תאפשר לכם לנהל מו"מ רוחבי מול מספר יזמים במקביל וכל זאת מבלי לתת התחייבויות ליזם/קבלן. קישור להורדת הטפסים שאתם צריכים בהליך פינוי בינוי.

3. בחירת היזם

המדריך מדגיש 3 עקרונות בתהליך בחירת יזם שאין לוותר עליהם:

• תחרות – בחינת מספר הצעות מכמה יזמים שונים.
• בחינת חוסן כלכלי של היזם.
• בדיקת סבירות של התמורות המוצעות.

לעניין הצעות ממספר יזמים חשוב להוסיף שצריך לקבל הצעות מיזמים רלוונטיים. לצורך כך יש ללמוד היטב את היזם, להבין את המבנה המשפטי שלו, את המבנה התפעולי שלו על כל המחלקות הרלוונטיות, את המבנה המימוני שבו הוא מתנהל, את הניסיון שלו בענף ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, ניסיון בהליכי רישוי באותה רשות מקומית, יכולת הוספת פרויקטים חדשים וטיפול ראוי בהם ועוד ועוד.

לעניין בחינת חוסן כלכלי של יזם חשוב להוסיף שהבדיקות חייבות לכלול ניתוח דו"חות כספיים, ניתוח מידע ממערכות כמו BDI, מבנה הון, ניסיון בעבודה עם בנקים והמערכת הבנקאית, בירורים במקורות מידע נוספים, והכי חשוב הצלבת כל המידע לצורך התראה וקבלת החלטות בזמן אמת.

לגבי בדיקת סבירות התמורות נרחיב בסקירה זו תחת סעיפים 4 ו-6 להלן.

4. בחינת התמורה המוצעת: מקס

כמעט תמיד ישנו דיון פורה בקרב חברי הנציגות בשאלה האם אנו מקבלים את המקסימום האפשרי? כאן ניתן לקבוע בוודאות כי ניהול מכרז איכותי יביא באופן טבעי לתוצאות אופטימאליות. אל לנו לשכוח את הבחינה הבלתי תלויה של שמאי פינוי בינוי בהקשר של תקן 21, השמאי בוחן את העסקה וקובע את הזכויות והמכפילים הראויים ומהווה כלי נוסף בידי רשויות התכנון במטרה לקבוע את היקף הזכויות בפרויקט. 

בהקשר זה נאמר כי התמורה מורכבת משלל פרמטרים מסחריים ואין תוספת המטרים עומדת לבדה. ישנם סעיפי תקציב רבים נוספים כמו סבסוד דמי הניהול, קרן הונית לתחזוקת המבנים עד ההריסה, קרן נכסית לתחזוקת מערכות לאורך שנים קדימה לאחר שלב האכלוס. תקציב "נחיתה רכה" מפרטי טכני משודרג בפינוי בינוי, ועוד ועוד. על כן אין להתייחס לתוספת המטרים כחזות הכל. 

מנגנון תמורה עודפת – קיים כמעט בכל פרויקט – לעתים עקב התמשכות הליכי התכנון והרישוי ועליית ערכי הקרקע היזם משביח את הפרויקט, ראוי כי הדיירים יהנו מעליית ערך הפרויקט ולשלם כך יש צורך להגדיר כבר בשלב ניהול המכרז באילו תנאים ניתן יהיה להתחלק עם היזם ברווחיות העודפת.

לקריאה נוספת: מקדמים פינוי בינוי – כך תהפכו לאטרקטיביים.

5. ההסכם

כדאי לסכם את הפרק הזה בכך שחובה לקחת עו"ד מנוסה שמתמחה וממוקד בהתחדשות עירונית. עו"ד פינוי בינוי בסיוע כלל בעלי המקצוע החיוניים (מפקח בניה בפינוי בינוי, מארגן, שמאי, יועץ ביטוח, יועץ מס, יועץ תחזוקה), ידע להגן על הדיירים משפטית בדרך הטובה ביותר.

6. התמורה

שוויון במפתח התמורה ושקיפות

שקיפות חייבת להיות מוחלטת. עניין שוויון במפתח התמורה יכול להיות פשוט ויכול להיות מורכב. מורכבות יכולה לנבוע משוני בין מצב המוצא של דירות הדיירים ולכן קריטי להגיע להסכמות בין הדיירים לגבי אופי המנגנון – כזה שיראה לכולם כהוגן ושוויוני.

רכיבי התמורה בתקן 21

הפאן המסחרי נתון למשא ומתן בין יזם לדיירים. כפי שהוזכר לעיל ככל שהדיירים יסתייעו ביועצים מקצועיים ומנוסים כך יוכלו להשיג את המקסימום האפשרי. מוסדות התכנון בוחנות בין היתר את כדאיות הפרויקט,  לרבות התמורה לדיירים,  בהסתמך על תקן 21 – בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי בינוי. התקן מגדיר כי בדיקה כלכלית צריכה לכלול בין היתר את הרכיבים הבאים:

• כתובות וזיהוי מגרשים לפי גוש וחלקה.
• נתוני מבנים הקיימים על המגרש.
• נתוני דירות של הדיירים הקיימים.
• נתוני בניינים חדשים.
• תמהיל דירות חדשות.
• תיאור פתרונות חניה מומלצים.
• משך פרויקט הצפוי.
• יחס בדירות ובמטרים בין הקיים לחדש.
• תקציב הפרויקט על מרכיביו לרבות תמורות לדיירים, מיסים, אגרות, היטלים, שיווק, ניהול פרויקט, עלויות בניה, עלויות מימון.
• הכנסות צפויות.
• רווחיות הפרויקט בסכום ובאחוז מעלויות.

מטרת הבדיקה הכלכלית היא להגיע לרווח צפוי לפרויקט תוך חילוץ התמורות הראויות לדיירים אשר מתאפשרות בהתאם לרמת הרווחיות הנתונה. הבעיה היא שהבדיקה מתרחשת בשלבים הרבה יותר מתקדמים, מבלי שתהיה לבעלי הקרקע יכולת להשפיע על זהות היזם. כפי שהסברנו בתחילת הסקירה – אילו הייתם יכולים להעריך מראש את רמת הרווחיות כפי שעושה הדוח הכלכלי אזי היה ביכולתכם לנהל מכרז מקצועי וממצה ולבחור ביזם הראוי ביותר עבורכם.

דגשים בעניין הדירה החדשה

ההסכמות המסחריות בין היזם לבעלי הקרקע הוא ביטוי של מו"מ אשר מתרחש החל משלב ניהול המכרז, דרך מילוי הדרישות הראשוניות של הדיירים ועד לניהול מו"מ משפטי והגעה לטיוטה סופית של הסכם. בעלי הקרקע נדרשים ללמוד את הדוחות והניתוחים ולשלוט בכל מהלכי המו"מ על מנת להשיג תוצאה טובה יותר. הוכח כי מעורבות ובקיאות של הדיירים, תוך הסתייעות באנשי מקצוע כאמור מניבה תוצאה טובה יותר והסכם בטוח יותר עבור בעלי הקרקע.

7. בטחונות

אמנם סעיף משפטי, אך הרבה פעמים הבנת רווחיות הפרויקט ואופיו מאפשרת ניהול משא ומתן יעיל בנושא בטחונות והשגת תוצאות מקסימאליות במגוון ערבויות, גובהן והתנאים למימושן.

8. בדק ואחריות

כפיפות לחוק המכר (דירות) 1973.

9. ביטוח

חובה שהיזם יבטח את הפרויקט ורצוי לקבל חוות דעת יועץ ביטוחי על טיב והיקף הביטוח.

10. גילוי ושקיפות

חשוב מאוד שכל מידע הקשור לפרויקט יהיה זמין לדיירים או בעלי המקצוע מטעמם והכל כדי להבטיח לדיירים עסקה טובה ביותר ובטוחה ככל הניתן.

לסיכום, עסקת פינוי בינוי היא אולי העסקה היזמית המורכבת והסבוכה ביותר וכפועל יוצא גם סיכויי ההצלחה באופן יחסי מאוד נמוכים. יחד עם זאת, בהינתן מתחם העומד בכל הקריטריונים, וכאשר ישנה דחיפה ומעורבות משמעותית מצד הדיירים ונציגיהם, וכמובן שקיפות מלאה בין בעלי הקרקע לבין היועצים/המארגנים/המלווים, ובין בעלי הקרקע לבין עצמם, אז תתאפשר הובלה של תהליך פינוי בינוי אשר ביכולתו להביא לתוצאות ממשיות.

בהליך פינוי בינוי? אל תוותרו על ליווי מקצועי – לפרטים נוספים כאן:

בשנים האחרונות מגיעות אלינו יותר ויותר פניות מצד נציגויות בניינים ש"הלכו לאיבוד" בשלב ניתוח ובחינה של הצעות יזמים וקבלנים לפרויקט פינוי בינוי. אל שלב השוואת ההצעות הם כלל לא הצליחו להגיע. כאשר מנתחים הצעות מורכבות כגון אלו, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מהענף אשר יסבירו, יפרשו, ויכוונו לאן נכון להגיע ואלו תמורות ניתן להשיג. קל להשוות בין תפוחים לתפוחים ובין אגסים לאגסים, אך כיצד נשווה כאשר לכל תפוח נגזרת שונה ולכל אגס פרמטרים רבים לחישוב?

במאמר זה נסביר את אופן בחינת הצעות יזמים/קבלנים. חשוב לציין כי ניתוח ההצעות המובא להלן מתייחס רק לזווית המסחרית של ההצעה וכדי לקבל תמונה יותר רחבה, ולקבל החלטה מושכלת ועניינית, אשר בכוחה לקדם אתכם צעד אחד נוסף בדרך למימוש הפרויקט, עליכם הדיירים להבין את פרופיל היזם ולנתח את איתנותו הפיננסית של יזם הפינוי בינוי.

ניהול פינוי בינוי מתחיל מהבנת סל הזכויות

טרם עריכת השוואות בין הצעות חשוב להכין דו"ח ניתוח זכויות ודו"ח כלכלי עצמאי לפרויקט אשר ישמש נקודת השוואה בין ההצעות המתקבלות. לאחר הכנת דו"חות אלו יש לסנן את ההצעות הריאליות אשר הוגשו על ידי היזמים הראויים לתוך מערכת ההשוואה.

ברכישת מוצר צריכה, ממכשיר סלולרי לדוגמה, ניתן לגלוש לאתר זאפ ולערוך השוואה בין איכויות המצלמה, מספר הליבות, הזיכרון וכן הלאה. פרויקט פינוי בינוי אינו מוצר מוכן, יש להמציאו לגבש אותו בהתאם לכללי המשחק של חוקי התכנון והבנייה, הוראות התכניות החלות על המגרש, מדיניות הוועדות המקומיות, הסכמים משפטיים ועוד. ההשוואה תלויה באופן ניתוח הפרויקט והאג'נדה של נותני ההצעות. חשוב לזכור כי תקציב התמורות מוגדר ועל כן סעיפי התמורות לדיירים הינם בעל אופי משתנה. ניתן להשתמש בתקציב התמורות בדרכים שונות אשר באות זו על חשבון זו וככל שהתקציב גדול תמורות הדיירים יגדלו.

דוגמא לניהול פינוי בינוי בשיטת המכרז

להלן דוגמא מהשטח לניתוח (מסחרי) , בשלב ניהול המכרז. בסוף הכתבה תוכלו להתרשם מטבלה וסרטון הסבר.

סוג פרויקט: הריסה ובנייה לפי תמ"א 38/2.

מצב קיים:  6 כניסות הכוללות 48 דירות.

שטח: כ-3 דונם.

איפיון היזם –

ארבעת היזמים אשר הצעותיהם הגיעו לשלב ההשוואה הינם יזמים וותיקים אשר בונים באמצעות קבלן מפתח וקבלני משנה, רציניים בעלי יכולות מוכחות להוציא פרויקט כזה לפועל. אך כאשר בוחנים יותר מקרוב את היזמים מבינים כי התקשרות עם חברה ציבורית שונה מהתקשרות עם חברה פרטית, והתקשרות עם חברה מבצעת שונה מהתקשרות עם חברה אשר בונה באמצעות קבלני משנה. במקרה של פרויקט זה אין בהשוואת סעיף זה טוב יותר או פחות, שהרי כל היזמים טובים, אך יש מידת התאמה לאופי הדיירים ולאופי הפרויקט אשר מתווסף על החיבור הרגשי עם בעלי החברה היזמית ועובדיהם.

איפיון הפרויקט –

בבדיקות המקדמיות של כל היזמים עלו תוצאות דומות למדי באשר לראייתם את הפרויקט ב"מצב המוצע" מבחינת כמות יח"ד, מספר מבנים וקומות. הפרויקט קרוב לוודאי יגיע לאותו מספר קומות כאשר תחל העבודה האדריכלית ולאחר סיכומי פרה רולינג עם הוועדה המקומית. במקרה זה בלטה מעל כולם הצעה בה היזם השקיע ויצר קומה טיפוסית הכוללת מספר דירות תמורה בתכנון משתנה. אין ספק כי בדרך זו בה פעל העביר מסר ברור לדיירים כי הוא מעוניין בפרויקט, מעוניין להשקיע בפרויקט ומעוניין לשתף את הדיירים בראייתו את הפרויקט. הדיירים קיבלו בנוסף הצעה ויזואלית אשר הצליחה להעביר את רעיון אפיון הפרויקט והבטיחה לבעלי הנכס בטחון מול אותו יזם.

שטח ומיקום הדירה –

על פניו, ככל ששטח הדירה יגדל ונקבל דירה גדולה יותר נרוויח יותר. במקרה זה יש להתייחס לכמה נושאים:

ראשית עד כמה בחן היזם את הצעתו ועד כמה היא ישימה. שני יזמים הציעו הגדלה של 10 מ"ר על הקיים ושניים נוספים הציעו 15 מ"ר. ניתן לראות בהסתכלות כללית כי היזם אשר הכין תכנית קומה טיפוסית למד ובחן את הפרויקט והבין כי לא ניתן להכניס על השטח הנתון במסגרת מגבלות התכנון מעל 10 מ"ר הגדלה. יש לזכור כי במקרים רבים קיימות זכויות בנייה על המגרש אך לא בהכרח ניתן לנצל את הזכויות ולכן יש לבחון ולחלק את הזכויות הניתנות לניצול, בין הדיירים ליזם, בהתאם לערך הקרקע.

אחד היזמים הציע לפצל את דירות הבעלים בין קומות 7-1 בעוד ששאר היזמים העלו את הבעלים ב 2 קומות מעל הקיים. כל עלייה בקומה נחשבת הטבה שהרי ערך הדירות בקומות העליונות גבוה יותר.  אולם, הדבר עלול לגרום ל מתחים אי הסכמות מי עלה לאן. דבר אשר לא פעם מפיל פרויקט. יש לבחון האם הבעלים יכולים להתמודד עם אתגר כזה.

כאן המקום להעלות את נושא הצעות גנריות לעומת הצעות בדוקות. יזמי פינוי בינוי רבים פועלים בשיטת "העתק הדבק" ומגישים הצעה בכדי להיות על שולחן הדיונים, ו רק במידה וכאשר יבחרו, יהפכו את ההצעה הגנרית להצעה בדוקה.  זוהי שיטת עבודה רווחת בתחום ההתחדשות העירונית ולעיתים כאשר ההצעה מתעדכנת, התמורות לבעלים פוחתות. לא אחת הדיירים נשארים עם אותו יזם על מנת לא לעכב את התהליך.  ש לאבחן באם ההצעה גנרית ולהתייחס אליה בהתאם בהשוואה מול הצעה בדוקה.

מחסן –

על מנת להבין האם ניתן למקם מחסנים בקומת המרתף יש לתכנן מרתף. על מנת לתכנן מרתף יש להביא בחשבון הוראות תכנוניות ומבנה המגרש. בשלב בו ניתנת הצעה לדיירים אין תכנון לקומת המרתף, אין מדידת שטח, לא יודעים כיצד גרעיני המבנה והממ"דים יצמחו מהקרקע וכו'. במקרה זה הפרויקט משתרע על כ 3 דונם ולכן קל היה לאחד היזמים להניח כי המתכנן יסתדר עם משימת המחסנים. בפרויקטים אחרים יתכן ויעלה צורך לחזק את מכירות היזם ולכן יתכן שהמחסנים יעמדו לרשות היזם למכירה.

רמת גימור מפרט טכני –

תחת סעיף זה קיימים הבדלים בין התייחסות היזמים בהצעות ואופן הפירוט. בסופו של מו"מ מסחרי צריך לקבל תשובות מלאות לגבי מכלול הדברים במפרט הטכני. צריך לזכור כי קיים "סטנדרט" מקובל בשוק אך לבסוף המפרט נקבע במו"מ בין הצדדים וככל שתכירו את כלכליות הפרויקט שלכם תדעו כמה ניתן למתוח את המו"מ.

חשוב ביותר להכניס סעיף האומר כי מפרט דירות הדיירים לא יפחת ממפרט דירות היזם למכירה, וכך אנו מקבעים סטנדרט אחיד לפרויקט ומוודאים כי היזם המשווק דירותיו ישתמש באותם ספקים גם לדירות הדיירים.

שוו"ע – שווה ערך לא בא על מנת להתחמק מלתת לבעלים דלתות איכותיות מתוצרת מסויימת (למשל) אלא כדי להבטיח שאם מסיבה כלשהי, לא ניתן להשיג את אותן דלתות מובטחות, יהיה ברור על איזו רמת איכות מדובר.

מטבח –

מידות המטבח אינן ידועות בשלב זה, אך ניתן להעריך אורך כללי תחתון ועליון אשר מתאים לדירות בגודל נתון.  במידה והגדרנו מראש רשימת ספקי מטבחים, ברורה לנו האיכות של המטבח. בישראל המטבח המשפחתי בד"כ פעיל ולכן נהוג/מומלץ להשתמש בלוחות סנדביץ לארונות ולרוב היזמים נעתרים לדרישה זו. מפרט גבוה יקבל גם מנגנוני בלום, צירים ומסילות לטריקה שקטה, תכנון מגירות, בילט אין מגוון דגמים רב לבחירה. בנוסף, מטבח משודרג יקבל תוספת של נקודות חשמל ותוספת של אספקת  מים לתמי /4 בר מקרר וחיפוי הקיר בין משטח העבודה לארון עליון.

מזגן –

רוב ההצעות הגדירו הכנה למיזוג מיני מרכזי והצעה אחת הבטיחה מיזוג. היזמים יודעים כי המו"מ אינו מסתיים בשלב ההצעה וככל שהפרויקט מאפשר, הם יוסיפו מזגן לפרויקט שלכם. תוספת של מזגן והנמכות גבס הינה תמורה נכבדה בהרבה מהפרויקטים. צריך לזכור כי ניתן למכור או לפרק ולשמור את המיזוג הקיים לפני הריסת המבנה.

כאשר רוכשים דירה חדשה בפרויקט ברור לנו מפרט הטכני של הדירה. בפרויקט פינוי בינוי, מפרט חוק המכר, יוצמד רק לאחר תכנון המבנה ולאחר שכל מרכיבי התכנון יהיו ידועים. עד אז ההסכם מעגן את עיקרי המפרט הטכני ואף הוא כולל סעיפים רבים. מפרט נקודות חשמל, מפרט נקודות מים וכלים סניטריים, ריצוף, סוג צבע הדירה והממ"ד, מחיצות פנים, דוודי שמש ועוד ועוד סעיפים שונים. על מנת לקבל תמורה מירבית ולהבטיח את הדבר הנכון, יש למנות מפקח בנייה בפינוי בינוי, עם ניסיון עשיר בפרויקטים שכאלו.

צריכים סיוע בניהול פינוי בינוי? השאירו פרטים ונחזור אליכם

טבלת סיכום – השוואת מפרט טכני: