בענף הבניה בכלל, ובפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בפרט נעשה שימוש שוטף ומגוון בערבויות. לעתים, שעבוד של נכס כזה או אחר משפיע באופן ישיר על גורמים שאינם נוגעים לדבר. בנוסף, יזמים רבים נוטים ליחס חשיבות פחותה למכשירי הערבות השונים, ולבצע מהלכים פזיזים מתוך חוסר בקיאות.
מטרת המאמר היא לתאר מספר סוגי ערבויות לשם הגברת המודעות לקיומן ותפקידן בתהליכי מתן האשראי בפרויקט נדל"ן. אין המאמר מתיימר להחליף ייעוץ משפטי, מקצועי וספציפי.
אז מה זו ערבות?
ערבות הינה מנגנון משפטי הנועד להבטיח פירעון חובות. רובנו נוטים לחשוב כי ערבות מסתכמת בטופס בנקאי סטנדרטי. אך המציאות שונה בתכלית.
ערבות הינה חוזה משפטי לכל דבר ועניין אשר מגדיר את חובותיהם וזכויותיהם של הצדדים להלן:
- נערב – מי שחייב למוטב כסף או נושא בהתחייבות כלשהי.
- מוטב – זכאי בהתאם להתחייבות הנערב או הנושה.
- ערב – מי שלוקח על עצמו לפרוע את ההתחייבויות של נערב למוטב.
סוגים שונים של ערבויות:
נפרט את שלל הערבויות הקיימות בעסקאות נדל"ן, תוך שימת דגש על ערבויות בעסקאות התחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38.
חשוב לזכור כי עבור הפקת הערבות נדרש הנערב לשלם לבנק עמלה. בנוסף, על מנת להבטיח את הסכום הנקוב בה עליו לספק ביטחונות לבנק (על כך נרחיב במאמר נוסף). מבחינת עלויות, וכיאה לכל מנגנון מסחרי, כך גם בבואנו לבקש אשראי, ניתן לשאת ולתת בדבר סוג או גובה הערבות.
ערבות בנקאית –
הערב לפרוע את החוב הינו בנק. לרוב יעדיפו הנושים ערבות בנקאית יותר מכל ערבות אחרת, מכיוון וזו אינה תלויה בעושרו הפיננסי של אדם פרטי, ובנוסף, נתונה לפיקוח ורגולציה מחמירים. כך מתאפשרת יכולת מימוש מהירה בבואנו לחלט את הערבות, ובהתקיים תנאים המאפשרים זאת.
ערבות בנקאית אוטונומית (עצמאית) –
אנשים נוטים לבלבל בין ערבות בנקאית אוטונומית לערבות הרגילה (מסוייגת). בערבות אוטונומית / עצמאית, אין תנאים מקדימים, ואין שאלות. המשמעות של ערבות בנקאית אוטונומית בעולם המסחרי הינה כסף חי לכל דבר. מנפיק הערבות האוטונומית צריך להיות מספיק אמיד כדי להפיק אותה, משמע צריך להיות לו הון עצמי נזיל לפירעון הערבות. אנו נתקלים בערבויות אוטונומיות בפרויקטים רבים של פינוי בינוי ותמ"א, בעיקר בפרויקטים בהם ישנה מעורבות ודחיפה גדולה של עו"ד הדיירים, למען קיום הבטחותיו של היזם לדיירים.
ערבות בנוסח חוק המכר –
ערבות הניתנת לרוכשי דירות חדשות בפרויקטים שמלווים ע"י בנק, ובהתאם לחוק המכר. הערבות מהווה בטוחה לרוכשים ונועדה להבטיח את קבלת הדירה גם אם היזם לא יהיה מסוגל לסיים את הפרויקט. כדי להבטיח את כספם, ולעמוד בהתחייבויותיהם, נוהגים הגופים המלווים להפעיל מערך של פיקוח ובקרה על הפרויקט. נוסח הערבות כפוף לחוק המכר, וכולל מספר תנאים מצטברים כדי להבטיח את כספי הרוכשים (לדוג', בניית הדירה הסתיימה + נתקבל טופס 4 + נרשמו זכויות רוכש הדירה). נציין כי החוק מאפשר גם בטוחות חלופיות (פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה) בהתקיים תנאים משלימים.
ערבות ביצוע –
ערבות הניתנת ע"י קבלן ליזם, ונועדה להבטיח את ביצוע העבודות בהתאם לחוזה. מדובר בערבות בנקאית בסכום השווה לעלויות הביצוע, או אם לחדד, הערבות צריכה לשקף את גודל הסיכון בביצוע, למשל 15% או 20% מהיקף הביצוע, כך שיאפשר ליזם, או מי מטעמו, להבטיח את השלמת הביצוע בעת פשיטת רגל של הקבלן, תוך פיצוי על ההפסדים שנגרמו.
ערבות בדק –
ערבות הביצוע תוחלף בערבות בדק (לרוב לתקופה של שנה) עם סיום העבודות בפרויקט, ותבטיח את תיקון ליקויי הבניה אשר יצוצו בתקופת הבדק. שימו לב לטבלה הבאה, המפרטת את משך אחריות היזם בתקופת הבדק, ותוקף האחריות לכל רכיב.
ערבות למשרד הבינוי והשיכון –
ערבות למשרד הבינוי והשיכון –הערבות ניתנת במסגרת חוזים למכירת קרקע כדי להבטיח קיום התחייבות היזם להקמת הפרויקט ורישום זכויות של הרוכשים.
ערבות אישית –
יזמים רבים נוהגים להקים חברות בנות, אשר מהוות חיץ משפטי, לעתים קרובות מתחייב היזם חוזית בעזרת יישות ריקה מתוכן- הלא היא חברה ייעודית, אשר הוקמה לשם מטרה אחת בלבד. לדיירים בפרויקט תמ"א38, הרוצים להבטיח את טיב הפרויקט, וטיב הביצוע, יש לשקול בקשה של ערבות אישית מהיזם להתחייבויות של החברה למטה. כמובן נדרשת הצהרה פיננסית של נותן הערבות.
ערבות רישום –
היזם מתחייב לרשום את הבית המשותף, בין אם בתמ"א38(1) ובין אם פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 (2) בתוך כ-12 חודשים ממועד המסירה. פעולת הרישום הינה עבודה טכנית בלבד, אך בפועל יזמים רבים נוטים לשכוח, או לוותר, על טרחה זו, ועל כן, בניינים רבים בישראל אינם רשומים כבית משותף מפאת עצלנות של היזם או עורך דינו. כאמור, מטרת ערבות הרישום הנה להבטיח את רישום הבית המשותף , ולאפשר מינוי של עו"ד נוסף, אשר באפשרותו להשלים את העבודה.
בפרויקט התחדשות עירונית לא מוותרים על בקרה איכותית של אפיקים הנדסה
ערבות מיסים –
בעת חתימת הסכם הדיירים, למעשה, מכרו הדיירים ליזם חלק מהקרקע תמורת שירותי בניה. ומכאן, חייבת העסקה במס שבח. אך ישנה בעיה – בין חתימת ההסכם לעלייה על הקרקע ישנו פער, לפעמים גם שנתיים ויותר, ולכן קבע המחוקק אפשרות לדחות את מועד תשלום המס (דחייה לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין), ובכך תיווצר חבות עבור הדיירים רק במועד העלייה על הקרקע.
היזם אינו מחויב על פי חוק לשלם לדיירים, אלא על פי חוזה (ישנו הבדל מהותי), ולכן, צריך להיות מאוד זהירים, ולוודא, טרם העלייה לקרקע כי היזם מספק אישור מס חתום, או ערבות מיסים בגובה סך שומות המס הפתוחות.
ערבות שכירות –
נהוגה לרוב בתמא 38/2 ופינוי בינוי קלאסי, וגם לפעמים בתמ"א38(1) במצב של פינוי דיירים.
ערבות שכירות הינה ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח את דמי השכירות. סכום הערבות נמשך לכל תקופת הבניה, ייתכן והריבית תפחת כנגד תשלומים בפועל.
עורכי דין המייצגים דיירים נוטים להגדיר ערבות שכירות בצורה מאוד רחבה, כך שכל סטייה מהוראות ההסכם תאפשר לעשות שימוש בערבות שכירות מטעם היזם.
שלום,
אנו בתהליך תמ"א 38, עדיין לא התקבל היתר בניה סופי מהעיריה, אך לדברי היזם אמור להתקבל בקרוב.
בנוסף, אחד הדיירים עדיין לא הסכים להצטרף לתהליך, והיזם מנסה לשכנע אותו בתקווה שלא יהיה צריך להגיע להליך של דייר סרבן.
כעת, היזם מבקש כבר להחתים אותנו על שעבוד זכויות הבניה שלנו לבנק, כערבון להלוואות שלו.
האם בקשה כזו היא מקובלת בשלב כזה, כאשר אין עדיין היתר בניה סופי וגם לא הסכמה מלאה של כלל הדיירים?
תודה רבה על הסיוע!
שלום וברכה,
אם לא הסדירו דייר סרבן סביר להניח שעוד לא התקבלה החלטת ועדה לאשר בתנאים,
לא נהוג בשלב זה לחתום על מסמכי הליווי. בהצלחה
שלום רב,
אנו דיירים בבניין ישן מאוד ומעוניינים בפרויקט פינוי בינוי.
בחרנו יזם וכולנו מאמינים בו ורוצים שהפרויקט יצא לדרך. על היזם לתת לנו ערבות בגין הדירות החדשות. האם גובה הערבות נתון למשא ומתן או שזה בהכרח לפי שווי הדירה החדשה? האם יש מקור חוקי לגובה הערבות או מדובר בנוהג שוק.
אודה על תשובתכם.
עסקת פינוי בינוי היא מסחרית ולא סטטוטורית. התנאים המסחריים והבטוחות לא מוכתבים ע"י חוק אלא נסגרים במשא ומתן.
בהתאם לכך כל תנאי הבטוחות, לרבות גובה ערבויות נתון להסכמות הצדדים.
כדוגמא נסביר זאת עבור ערבות נכס שניתנת בדרך כלל בנוסח חוק המכר.
גם העובדה שמסכמים כי הנוסח יהיה לפי חוק המכר, עדיין ניתן להגיע להבנות שונות, כי שוב, נחזור שמדובר בהסכם.
יש פרוייקטים שהדיירים דורשים, למשל, שגובה ערבות הדירה יהיה בשווי 120% משווי הדירה החדשה.
מדוע 120%? אחת הסיבות שפיצוי כזה אינו פטור ממס. סיבה נוספת – שיכול לקחת הרבה מאוד זמן עד שערבות כזו תמומש.
לסיכום – הכל ניתן לדרוש במשא ומתן: ערבויות, פוליסות ביטוח, מפקח מטעם הדיירים וכו'.
שלום
האם תוכלו להגיד לי את המקובל בשוק מבחינת ערבויות בתמ״א 1 (שיפוץ). הייתי רוצה לקבל דוגמא של ערבויות. מדובר בבית עם 6 דיירים ועוד 5 שעומדים לבנות. אילו ערבויות מגיעות לדיירים?
הבניין שלנו עומד לפני הליך פינוי בינוי תמ"א 38 2 , לשם קבלת ערבויות מהבנק הדיירים נדרשים לחתום על ערבות לכלל הלוואת היזם מהבנק לצורך הפרוייקט, מצד אחד הבנק נותן ערבות מכר במקרה של פשיטת רגל של היזם , מצד שני כביכול הדיירים ערבים לבנק (נדרש לשעד את הקרקע לטובת הבנק) על ההלוואה אותה נוטל היזם עבור ביצוע הפרויקט, האם זה מקובל בהליך מסוג זה ?
בברכה
בני
שלום בני.
בדרך כלל לא מדובר בערבות מצד בעלי הדירות אלא במסמכי שעבוד קרקע. כנגד שעבוד קרקע בנק מלווה מספק לבעלי דירות ערבות בשווי דירתם החדשה.
בכל פרוייקט תמ"א 38 חייבים להיות 2 בעלי מקצוע אשר מלווים את בעלי הדירות – עו"ד ומפקח בניה מטעם בעלי הדירות, לפני חתימת מסמכי בנק יש לקבל ייעוץ מאותו עו"ד שכבר מייצג את בעלי הדירות.
הי הבנין שלי הולך לקראת פינוי בינוי העורך דין אמר שהוא ישמור אצלו את הערבויות המקוריות ויתן לנו העתק מתאים למקור האם זה בכלל שווה משהו בעת פקודה לצורך הענין?
אודה לתשובתכם הדחופה
בד"כ, הדיירים נותנים לעו"ד יפוי כוח להפעלת בטחונות כגון הערבות המוזכרת. לכן, עו"ד משאיר אצלו את המקור
היי שלום רוצה לשאול מה גובה הערבות לכול סוג של ערבות למשל ערבות ביצוע כמה לבקש וכו תודה
לחלק מערבויות יש כללים לקביעת סכום ולחלק אין. למשל, ערבות ביצוע תמ"א 38 שנזכרה בשאלה מהווה בטוחה לקיום התחייבויות היזם בפרוייקט תמ"א 38.1 ותלויה באיכות הפרוייקט, איכות היזם ורמת הפיקוח הן ברמה הנדסית והן ברמה הפיננסית. לכן, כדאי לשקול את גובה הערבות הזאת רק לאחר השגת כל המידע הנדרש (ניתוח זכויות הפרוייקט, ניתוח כלכלי וגזירת דו"ח 0, ניתוח פיננסי של היזם) ומתן חוות דעת של עו"ד הפרוייקט ומפקח מטעם הדיירים.
שלום. יש איזשהו אתר שמרכז מידע על יזמי תמ"א ובדיקתם הכלכלית?
תודה רבה.
שלום ולריה,
יש לנו באתר אינדקס יזמי תמ"א 38,
בנוסף תוכלי להכנס לעמוד המצורף מטה ולהכנס לערוץ היוטיוב החדש שלנו .
https://afikim38.com/afik/lawyersservice/
ראובן
האם העובדה שהמפקחת על שוק ההון והביטוח לא תיקנה תקנות הנוגעות למעורבות חברות הביטוח בליווי פיננסי של פרויקטים של פינוי בינוי, משפיעה על חוזקן של ערבויות הניתנות למטרה זו על ידי חברות הביטוח מבחינת השקט הנפשי של הדיירים המוסרים את רכושם בעת הפינוי?
האם אימוץ חוק המכר על ידי גופים שאינם בנקים בעל אותם "השיניים" והפירושים שבתי המשפט נותנים מול בנקים מלווים או מבחינת הדיירים בבואם לממש ערבות כזו ,מעמדם נחות ופחות בטוח?
תודה מראש על ההתייחסות
פוליסת ביטוח זו בטוחה מקבילה לערבות בנקאית ושתיהן ניתנות לפי חוק מכר דירות. חוזק הערבות נמדד לפי חוזק הערב – במקרה שלנו חברת ביטוח מול בנק. לא ניתן, כמובן, לתת לזה תשובה חד משמעית וכל אחד אמור לשקול בעצמו האם מספיק סומך על הגוף הפיננסי שמופיע כערב בערבות חוק המכר או כמבטח בפוליסת ביטוח.
מעוניין לדעת אם בהליך תמ"א 38/2 מספיק ערבות חוק מכר ולא אוטונומית?
הרי הבעלים של הדירות שיהרסו אינם רוכשים דירות חדשות כלומר אין פעולת מכר של הקבלן כלפיהם – השאלה אם הם יכולים להסתמך על ערבות מכר בלבד !!
תודה
הערבות שניתנת היום במסגרת פרוייקטים של תמ"א 38.2 בגין דירה – זה שילוב בין ערבות אוטונומית לערבות חוק המכר. ללא ספק, ערבות אוטונומית קל יותר לפדות, אבל מדובר כאן, בעצם, בהקמת דירה חדשה לחלוטין ולכן החלת חוק המכר היא מטיבה על דיירים לא רק בעניין הבטוחה לנכס שנמסר (כלומר, הדירה הקיימת) כיוון שתחוזק בליווי בנקאי סגור אלא גם בעניין אחריות לטיב הדירה החדשה. מאידך, ככל שמדובר בערבות להבטחת תשלומי שכ"ד, כאן יש משמעות גבוהה לקבלת ערבות אוטונומית.
מהו שיעור החשיפה של ערבות הבדק שציינתם? תודה עשיתם לי המון סדר.
בשמחה, היקף הערבות בפרויקטים מסוג תמ"א38-1 עומד לרוב על 1%/2% מהיקף הביצוע. עם כי המון פרויקטים בתמא 38 חיזוק, לא מספקים ערבויות בדק.
איפה נרשם השיעבוד שנגעת בו?
היי אדי, השיעבוד נרשם בטאבו וברשם החברות.
לגבי ערבות אוטונומית שהזכרתם – איזה סעיפים חייבים להכלל?
הערבות בעקרון לא דורשת נימוקים, יתכן שזו תסתכם לכדי שורה אחת קצרה ללא התניות למיניהן.
Leave a Reply
Want to join the discussion?Feel free to contribute!