אחת השאלות הנפוצות ביותר בעולם ההתחדשות העירונית היא כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי. התשובה אינה פשוטה, והיא מורכבת ממספר פרמטרים שכדאי להכיר עוד לפני שיוצאים לדרך. במידה וגם אתם מתעניינים בביצוע פינוי בינוי בבניין שלכם, כדאי שתמשיכו לקרוא.
מה משפיע על משך הזמן של ביצוע פרויקט פינוי בינוי?
משך הזמן תלוי במיקום הגיאוגרפי שלכם
אולי יפתיע אתכם לשמוע את זה, אך במקרים רבים האורך של תהליך פינוי בינוי מסוים ייקבע על פי המיקום הגיאוגרפי שלו בארץ.
תחום הפינוי בינוי כאן והוא הולך ותופס תאוצה ביתר שאת. הגידול הדמוגרפי נותן את אותותיו – ברור לכל שהמגמה תלך ותתעצם, רשויות מקומיות בעיקר בערי המרכז התנסו בהליכי פינוי בינוי וצברו ניסיון רב, שיפרו מערכים, וצברו ידע ארגוני רב בקידום ההליך.
למרות זאת, הסיבה המרכזית והמשמעותית לקידום הפרויקטים בערי המרכז נעוצה בעובדה שפרויקט פינוי בינוי הוא בראש ובראשונה תכנית כלכלית שאמורה להשיא רווח לכל הגורמים המעורבים – יזמים, רשויות, בעלי קרקע. ככל שערך הקרקע גבוה יותר כך הפרויקט יהווה מקור רווח גדול יותר וכפועל יוצא ככל שערך הקרקע גדול יותר ישנם פרויקטים רבים יותר היכולים להיכנס למעגל הכלכליות.
בשנים האחרונות אנו רואים מאמצים אדירים של הממשלה להכנסת ערים, שכונות ופרויקטים נוספים למעגל הכלכליות באמצעות מענקים, סבסודים, קרקעות משלימות והטבות נוספות והמאצים נותנים את אותותיהם וניכרים בשטח – פרויקטים רבים בערי הפריפריה מתחילים לקרום עור וגידים.
למרות זאת, אין ספק שהמיקום הגאוגרפי ביחד עם ערכי הקרקע משפיע באופן מהותי על השאלה כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי.
משך הזמן תלוי בשיתוף הפעולה של הדיירים
במקרים רבים, הגורם שמוביל לעיכובים הגדולים ביותר בעבודות פינוי בינוי הוא בכלל שיתוף הפעולה של הדיירים.
סביר להניח כי סיבה זו מתקשרת גם למיקום הגאוגרפי של הפרויקט – היות ובעלי דירות באזורים מרוחקים שלא חווים פינוי בינוי, נוטים להיות סקפטיים יותר.
הם נוטים להעלות שאלות ותהיות והכל מחוסר הבנה וחוסר מודעות שהולך ונבנה בערי המרכז המקיימים התחדשות עירונית.
ישנם לא מעט בניינים שבהם יש אי הסכמות בנוגע לפרויקט, למשל מדיירים שלא מעוניינים להתפנות מדירתם למשך זמן רב או שלא מסכימים על ההצעה החדשה שהוגשה על ידי היזם – ישנם כאלו הבטוחים כי מגיע להם תמורה גבוהה בהרבה מכפי שהיזם מציע.
לעתים ישנו קושי לאתר את בעלי הדירות, קושי לתקשר ולהסביר את התהליך ולרכוש את אמונם. לעתים נדרש לפתור סכסוכים של שנים בין הדיירים לבין עצמם, ולפעמים נתקלים בכאלו שפשוט טוב להם אינם רוצים תזוזות מכל סוג שהוא, רוצים להמשיך החיים כפי שהם. בקיצור סיבות רבות שיכולות לעכב את הליך ההתחדשות העירונית.
מהסיבה הזו, ההמלצה שלנו טרם יציאה לדרך לוודא שכלל דיירי הבניין מעוניינים בפרויקט או לגייס חברה מנהלת בפינוי בינוי שתסייע לכם בגיבוש ההסכמות בכל שלבי הפרויקט.
משך הזמן תלוי בעבודות הבירוקרטיות
אחת הסיבות שבגללן אין לנו תשובה חד משמעית לשאלה כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי היא כי הפרויקט כרוך בעבודות בירוקרטיות רבות:
- גיוס הרשות המקומית
- קבלת המלצת כל הגורמים המאשרים
- עבודה מול ועדה מחוזית (לעתים ותמ"ל)
- תקן 21
- תיקון התבע
- קבלת הכרזה
- תביעות של דיירים סרבניים ועוד תהליכים מורכבים
ניתן לקרוא בהרחבה על התנאים לפינוי בינוי.
התהליכים הבירוקרטים האלו מתפרסים על פני מספר שנים, שבהם העבודות לא יוכלו אפילו להתחיל. ברוב הפרויקטים מסוג פינוי בינוי התהליך שעובר עד לקבלת היתר הבניה ארוך לפחות פי שניים ממשך הבניה בפועל.
הטפסים הבירוקרטים אולי נראים כמעיקים או מעכבים, אך הם חשובים בכדי לוודא שהעבודות על הבניין שלכם נעשות בצורה חוקית ועל הצד הטוב ביותר.
אחד מהטפסים הבירוקרטיים המורכבים ביותר שמשפיעים על כל עבודת פינוי בינוי היא קבלת היתר בנייה מהמעוצה המקומית או העירייה. מדובר באישור החשוב ביותר בתהליך, במיוחד אם אתם רוצים תכנון מוקפד עם כל האלמנטים החדשניים, כיווני אוויר ואור איכותיים, בניה מתקדמת עם אלמנטים ירוקים, הפרדת שימושים והפחתת מפגעי רעש וריח, שילוב מערכות והתכנסות שלהם בצורה טובה בתוך מערכות הבניין והדירות ועוד אילוצים רבים וחשובים.
תהליך קבלת היתר בנייה הוא תהליך מורכב בפני עצמו שיכול לקחת זמן, אך הניסיון שלנו לימד אותנו שההמתנה עבורו לרוב מאוד משתלמת.
משך הזמן תלוי באנשי המקצוע שלכם
אחד מהגורמים שיכולים להשפיע על אורך הפרויקט, לטובה אך גם לרעה, הוא אנשי המקצוע שמלווים אתכם.
בכל פרויקט של פינוי בינוי משתתפים עשרות גורמים מקצועיים בשלבי התכנון והביצוע.
- מטעם היזם ניתן למנות – עו"ד, אדריכל, שמאי, חברת מדידות, קונסטרוקטור, אדריכל נוף, יועץ תנועה, יועץ התגוננות, יועץ נגישות, יועץ בניה ירוקה, חשמל, אינסטלציה, נגרות, מסגרות, אלומיניום, אקוסטיקה, תרמי, אנשי מכירות, אנשי כספים מנהלי עבודה, בקרת איכות, בנקאים, טפסנים רצפים ועוד רבים אחרים.
- מטעם בעלי הדירות הרשימה מצומצמת בהרבה וכוללת – מפקח בניה בפינוי בינוי מטעם בעלי הדירות, עו"ד דיירים, שמאי, יועץ ביטוח, יועץ מס.
כל הגורמים האלו זקוקים לזמן בכדי לעבוד ובכדי להעניק לכם את השירות הטוב ביותר, מה שיכול לעכב את קבלת הבניין המוגמר – אך מנגד יכול להבטיח לכם את בניין החלומות שלכם.
משך הזמן תלוי בעבודות התכנון
נתון אחד שאנשים רבים לא לוקחים בחשבון בזמן תהליך העבודה על פינוי בינוי הוא תכנון הבניין החדש.
מדובר בשלב בעבודה שאי אפשר לעשות מראש, אלא רק לאחר שמתקבלים מספר אישורים אחרים ורק לאחר שהאדריכלים המובילים את הפרויקט למדו להכיר את הבניין והשטח בצורה טובה.
עבודות תכנון הן עבודות הדורשות זמן, ובצדק. אלו העבודות שיבטיחו לכם את הבניין הטוב ביותר האפשרי שתוכלו להנות ממנו לאורך שנים רבות ללא ליקויים וללא בעיות.
למרות זאת ישנם מוסכמות וישנן אבני דרך או בשם המקצועי בהסכם "תנאים מתלים". הם אלו אותם תנאים המנוסחים ומעוגנים בהסכם הפינוי בינוי.
תנאים אלו מכתיבים את לוחות הזמנים שעל היזם לעמוד בהם הן בשלב התכנון אך גם בשלב הביצוע. תנאים אלו מושתתים על אמות מידה הידועים בשוק, ובכך נותנים מסגרת זמנים כדי שבעלי הדירות לא יהיו "כבולים" לנצח בהסכם מול היזם.
אחד הגורמים החשובים המסייעים בגיבוש אותם לוחות זמנים, ובבוא העת גם בקרה ואכיפה שלהם, הוא המפקח מטעם בעלי הדירות, ולכן חשוב לצרף ולערב אותו כבר בשלב המו"מ על הסכם הפרויקט.
משך הזמן לא תמיד תלוי בכם
כשישראלים רבים שואלים כמה זמן לוקח פינוי בינוי הם נוטים לשכוח את עשרות האילוצים וה"בלתי צפויים" הקיימים בשוק ובתהליך המורכב בזה.
למרות זאת כפי שתיארנו מעלה קיימים אמות מידה מקובלות, לשמחתנו הם רק הולכות ומצטמצמות, אבל עדיין מדובר בכמה שנים, אם בעבר הממוצעים עמדו על כעשור עד לשלב עליה לקרקע ניתן לומר שכיום הזמנים הצטמצמו בערך בחצי, והנ"ל מעיד על שיפור משמעותי בהליכי הבירוקרטיים, רגולטוריים וכמובן הליכי הרישוי (הסטטוטוריים).
נכון, שלב פינוי הדיירים מהבניין הוא שלב קריטי שמסייע בהתנעת התהליך, אך מרבית העבודות והשלבים של פינוי בינוי לא תלויים בכם.
ברגע שצלחתם את השלב המשמעותי של מכרז פינוי בינוי, בחירת היזם, ניהול המו"מ המשפטי וחתימה על הסכם הפינוי בינוי – למעשה – כל מה שנותר לכם זה לחכות ולתת לאנשי המקצוע מטעמכם לפעול על הצד הטוב ביותר..
למרות זאת, ההמלצה שלנו לדיירים וועדי בתים שנכנסים לתהליך הארוך של פינוי בינוי היא להיות מעורבים בו עד כמה שאפשר. כדאי שתדעו כמה שיותר פרטים על התהליך, על משך העבודות ועל השלבים השונים בכדי שתוכלו להישאר בעניינים ולדעת בדיוק היכן הדברים עומדים בכל רגע נתון. אנו יכולים להעיד על כך שבעלי דירות מעורבים זוכים להתייחסות שונה ועניינית מכלל הגורמים הרלוונטיים.
אז כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי?
התשובה הקונקרטית יחסית לשאלה כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי היא שמדובר בתהליך שיכול לנוע על טווח רחב של שנים, החל מכ-5 שנים במקרים המהירים יותר ועד לכ-15 שנים במקרים האיטיים יותר.
מהירות השלמת הפרויקט תלויה בכל המשתנים שפירטנו למעלה ובעוד גורמים וכוחות נוספים שישפיעו על אופי ומשך העבודה.
בתחילת הדרך, סביר להניח שאף גורם לא יוכל להעניק לכם תאריך סיום סופי שהם יוכלו לעמוד בו, אך לאחר ששלבי הבירוקרטיה והתכנונים הקריטיים יהיו מאחוריכם תוכלו לקבל תאריך משוער אך די מדויק לסיום העבודות. ניתן לומר כי שלב הבניה הוא השלב המדויק והצפוי ביותר מכל השלבים השונים שתיארנו.
שלב הבניה בפרויקט פינוי בינוי יכול לקחת 3 עד 10 שנים ותלוי בעיקר בכמות השלבים ובהיקף ומורכבות הפרויקט. עם שלב ה"עליה לקרקע" היזם מעניק "גאנט" שהנו לוח זמנים הכולל אלפי סעיפים, כך שמפקח הבניה מטעמכם יכול בכל רגע נתון לדעת אם ישנה חריגה מלוחות הזמנים הצפויים. וכמובן משך הבניה המשוער עד לשלב מסירת הדירות.
התהליך קל ונעים כשעושים אותו עם מקצוענים
לסיכום, ראינו שהתשובה לשאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי היא מורכבת ותלויה במספר רחב של גורמים, לרבות אנשי המקצוע שאיתם תעבדו לאורך הדרך.
מהסיבה הזו, חשוב להשקיע בבחירת אנשי המקצוע שלכם ולוודא שאתם מוקפים באנשי מקצוע שישימו את האינטרסים שלכם בראש מעייניהם – וזה בדיוק מה שאנחנו עושים.
נשמח ללוות אתכם בתהליך שלכם, להעניק לכם שירותי פיקוח קפדניים ולהיות שם בשבילכם לאורך כל הדרך.
אנחנו מזמינים אתכם לקבוע איתנו פגישת היכרות ולשמוע על כל הטוב שאנחנו מציעים בטלפון: 073-7873838.
