חוק המכר דירות בהתחדשות עירונית  – אל תסמכו עליו

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל”ה 1974 – חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות הנדרשים לשלם כספים לפני מועד קבלת המפתח. ברבות השנים עבר החוק מספר שינויים במטרה לשכלל את מנגנון ההגנה לרוכשים החדשים. רובם המכריע של השינויים בחוק המכר דירות התייחס למסלול המבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות. כל זאת תוך עצימת עיניים בכל הקשור למסלולים הנוספים המוגדרים בחוק המכר ומספקים אלטרנטיבות להבטחת כספי הרוכשים. כך נוצרו פרצות גדולות בחוק, בטח כאשר מדובר על פרויקטים מסוג תמ”א 38, ואף שוני בהיקף הביטחון אשר מעניק החוק לרוכשי הדירות בכל חלופה אפשרית.

להלן החלופות להבטחת כספי הרוכשים על פי חוק המכר דירות:

1. ערבות בנקאית.
2. פוליסת ביטוח.
3. שעבוד דירה או קרקע לטובת הקונה.
4. רישום הערת אזהרה על דירה או קרקע לטובת הקונה.
5. העברת בעלות.

אנו נסקור להלן את חלופה מספר 4 – “רישום הערת אזהרה” ונוכיח כי יש להתערב חקיקתית על מנת לתקן מספר עיוותים ולהגן עליכם הרוכשים בצורה ראויה יותר.

ליווי בנקאי סגור – המסלול האולטימטיבי

המסלול הנפוץ להבטחת הרוכשים מקבל לעתים את המינוח – “ליווי בנקאי סגור“. במסגרת הליווי מעניק הבנק המלווה ערבויות לרוכשי הדירות, ומנגד מעמיד הלוואה ליזם לטובת מימון מהלך הפרויקט. הבנק מצדו מבצע בחינה מדוקדקת של הפרויקט לצורך העמדת האשראי ומבקר באופן רציף את התקדמותו, הבנק מונע מתוך אינטרס אישי להבטיח את כספו שלו, אך בצורה עקיפה נהנים רוכשי הדירות או לחלופין בעלי הדירות הקיימות בפרויקטים של תמ”א 38 מפיקוח ובקרה איכותיים.

הבקרה של הבנק המלווה מתחילה בהכרות עם היזם/קבלן – למידת הניסיון המקצועי שלו, ניתוח מבנה החברות ואופן תפעולן, בדיקת דו”חות כספיים ובחינת האיתנות הפיננסית של החברה, בחינת עושר פיננסי של בעלי החברה בתור אלו שעתידים להיות ערבים לכלל התחייבויות החברה. במקביל מבוצעות בקרות על הפרויקט עצמו הן בשלב בחינתו והן למשך כל תקופת הבניה.

ריכזנו עבורכם את תמצית הפעולות אותן מבצע הבנק בליווי בנקאי סגור – הרשימה כמובן עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות:

• בחינה פיננסית של יזם ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
• בחינה כלכלית של פרויקט ומעקב שוטף במהלך הפרויקט.
• דרישת הון עצמי של יזם.
• הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
• חשבון ליווי סגור – הזרמת כספי הרוכשים ישירות לחשבון הליווי המבוקר.
• מעקב שוטף על התקדמות בניה.
• מעקב שוטף על חובות לספקים, קבלנים ונותני שירות.
• מעקב שוטף על תשלומי מע”מ לרשות המיסים.
• אפשרות משפטית בכל עת להוציא את היזם מהפרויקט אם מפר את ההסכם ולהחליפו.

* ניתן לראות שלצד הבטוחות לרוכשי הדירות עפ”י חוק מכר דירות, מבצע הבנק פיקוח רחב הן על היזם והן על התקדמות הפרויקט.

כיצד עובד מנגנון הבטחת כספי הרוכשים במסלול של הערות אזהרה:

במסלול הערות הזהרה קובע החוק כי ניתן לרשום הערת אזהרה כערובה לכספי הרוכשים (או הדיירים הקיימים בפרויקטים של תמ”א 38) ויחד עם זאת מגביל את קצב הגביה לפי קצב התקדמות הבניה. להלן שלבי התשלומים המקסימאליים המותרים לפי חוק מכר דירות במסלול “הערות אזהרה”:

בבסיס המספרים עומד היגיון פשוט כי בכל שלב תהיה השקעתו של היזם/קבלן גבוהה באופן מהותי, וכך ישמר מאזן האינטרסים בין הרוכשים לבין הקבלן. כך למשל, כאשר מגיע היזם לשלב הרצפה של הקומה הראשונה, ההנחה היא שהיזם ביצע תכנון וקיבל היתר בניה לפרויקט כולו, סיים עבודות עפר, חפירות, כלונסאות, ביסוס וכל שאר העבודות אשר קודמות להקמת הרצפה הראשונה. בשלב הזה קבע המחוקק כי מותר ליזם לקבל עד 40% ממחיר הדירה. בהמשך עוד נחזור לשלב זה ונבין כי אינו מותאם לעסקאות תמ”א 38 ולמעשה מסכן אתכם הדיירים הקיימים.

חוק מכר דירות מגביל את היזם מגביה של 100% מבלי לספק בטוחה כנגד ובכל זאת, דייר אשר רכש דירה בקומה 4 במחיר 2 מש”ח בבניין של 20 דירות ישלם 800 אש”ח בשלב של רצפת קומה ראשונה – מה יעשה אותו דייר עם הרצפה הזאת במידה ויפסיק היזם את הפרויקט בגלל פשיטת רגל או מסיבה אחרת? איזו בטוחה תעמוד לרשותו מלמד חלקו היחסי בקרקע ובבטונים שיצקו עליה? כנראה זה לא ממש יעזור לאותו רוכש – לא בקניית דירה אחרת ולא במימון דמי שכירות לדירה חלופית. כמובן אותו סיכון ילווה את הרוכש ממש עד למסירת הדירה.

היזם קיבל היתר לעבודות עפר וביסוס ויצק את הרצפה הראשונה:

בואו נדבר על מספרים אמתיים כדי לאמוד את מידת הסיכון – בפרויקט שהייתי מעורב בו לפני מספר שנים נבנו כ-100 דירות עם מחיר ממוצע של 1.4 מש”ח, בסיום רצפת קומה ראשונה גבה היזם מכלל הדיירים 40% – 100 דירות * 1.4 מש”ח * 40% = 56 מש”ח! מבחינת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה על הקרקע עבורה הופק היתר לעבודות עפר וביסוס בלבד. הפרויקט היה מלווה ע”י עו”ד וכמובן רוכשי הדירות הסתייעו בעורכי דינם. כמובן שמידת הסיכון שלקחו הרוכשים אינה פרופורציונאלית אל מול גובה החשיפה. אז מי באמת עוקב אחרי כל זה? מי מפקח? נשמע קצת כמו מערב פרוע.

ומה קורה אם לא מקבלים משכנתה ?

בעיה נוספת הנוצרת במסלול הערות אזהרה היא חוסר היכולת של הרוכשים לקבל משכנתה עד גמר שלד הבניין, או אפילו עד טופס 4. הדבר עשוי לגרום נזקים עצומים לכל המעורבים. אביא כדוגמא פרויקט שהוזעקתי לחפש פתרון בדמות ליווי פיננסי סגור עקב סיבוכים תזרימיים שנתגלו מאוחר מדי – אדם פרטי וחסר ניסיון השתתף במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) וזכה בקרקע לבניין המיועד המונה כ-20 דירות (כהערת אגב כדאי לשאול איך בכלל מוכרת המדינה קרקע לאדם שזה לא תחום עיסוקו וברור שנרכשת למטרת ספקולציה בלבד?). בכל מקרה, בתום הרכישה החל היזם לחפש למי למכור, הכל כמובן בשיטת הקומבינציה – מצא יזם שחתם אתו על הסכם, תכנן את הפרויקט, התחיל למכור ולבנות. היזם במקרה היה ישר ומסודר מאוד. היזם בנה לעצמו תזרים מזומנים צפוי מסודר ולפיו סגר הסכמים עם קבלנים ועם רוכשים. בשלב מסוים, לאחר קבלת כמה מיליוני ש”ח מהדיירים והתקדמות הבניה התברר ליזם נתון שלא היה מודע אליו קודם – חלק מהדיירים אינם מסוגלים לקחת משכנתא עליה הסתמכו בעת חתימת הסכמי הרכישה. היזם לא יכול היה לשלם לקבלנים ולהמשיך את הפרויקט. במידה ולא היה נמצא פתרון מידי חשבו כמה נזקים הייתה גורמת השיטה לרוכשים.

* נוסיף חטא על פשע ונדגיש כי בפרויקט מעין אלו אין שום פיקוח על היזם – מהו אחוז הגביה בפועל ולאן מעביר אותם – ראה ריכוז מרכיב הפיקוח הבנקאי אשר רשמנו מעלה, במסלול הערות הזהרה אינו קיים כלל.

אז האם באמת מבטח חוק המכר דירות את כספי הרוכשים ?

הקביעה הברורה שלנו היא כי המנגנון מהווה בטוחה למראית עין אך במציאות אינו מגן על הרוכשים, ובטח שאינו עומד בקנה אחד מול ערבות בנקאית לפי חוק מכר.

כמה אתם באמת בטוחים בפרויקטים של תמ”א 38 :

אם דיברנו על כשל חוק המכר דירות להעניק בטוחה מספקת לרוכשים חדשים תופתעו לראות כמה אינכם מוגנים בפרויקטים של תמ”א 38. בפרויקטים של חיזוק ותוספות רוב הבנקים הגדולים אינם ששים לספק ליווי בנקאי, תוסיפו לכך כי אנו מצויים בתקופה בה הכסף זול מתמיד, המון קרנות, שותפים, ומשלימי הון מחפשים היכן לזרוק את הכסף כדי להשיג תשואות עודפות – וכך הפך שוק התמ”א 38 / 1 למופקר עם למעלה מ50% מהפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי.

צריך רק להסתובב בשכונותיה של רמת גן כדי להבין כמה עמוקה הבעיה , פרויקטים רבים נטושים, או מצויים עמוק בהפסקת עבודה, בעלי בתים רבים הקריבו את כל רכושם וכעת חיים באתר בניה.

בואו נבין את מידת ההפקרות של חוק מכר דירות בפרויקטים של תמ”א 38:

דיברנו על כך כי במסגרת החוק ניתן לגבות מרוכשי הדירות עד 40% בגמר רצפה של קומה ראשונה.  רוב הפרויקטים בתמ”א 38 המבוצעים ללא ליווי בנקאי מאופיינים בהיקף בניה נמוך. כמו כן, במידת האפשר נהוג למלא את קומת העמודים המפולשת ולבנות דירת קרקע אותה ימכור היזם לרוכש עתידי. כעת בואו נסתכל שוב על אותו סעיף בחוק המכר וננסה לענות על השאלה – מה צריך לעשות יזם כדי לבנות רצפה בקומה ראשונה? והתשובה היא מעט מאוד! אני מזכיר לכם שהנחת היסוד של המחוקק הייתה כי עד לשלב זה ירכוש היזם את הקרקע, יתכנן, יחפור, יסיים את שלד הבניין לרבות קומות המרתף וכו’. כעת בתום עבודות חיזוק השלד עליו להוסיף קירות מעטפת והופס באפשרותו לגבות כבר 60%. נניח שישנה אפשרות להוסיף 2 דירות קרקע והמחיר עבור כל אחת מהן 2 מש”ח. נעשה חישוב פשוט של 60% מ-2 מש”ח ונכפיל ב-2 דירות. מגיעים ל-2.4 מש”ח הניתנים לגביה באופן חוקי לגמרי. בואו נזכור כי מדובר בפרויקטים קטנים בהם גובה הערבות הבנקאית לרוב לא עולה על 700 אש”ח. ניתן לראות במצב זה כי תקבולי היזם גבוהים מכל הוצאותיו עד לאותה נקודה זאת אחרי שהעמסנו את ערבות הביצוע המופקת עבור בעלי הדירות הקיימים. ככל שהיזם פושט את הרגל או מתנהג בצורה לא ישרה הדיירים המקוריים נמצאים בסיכון עצום.

שוב נזכיר כי בהעדר ליווי בנקאי , שלא מתחייב בפרויקטים מסוג זה, המבנה המימוני פרוץ לגמרי ולרוב לא מבוצעת בקרה פיננסית – בכך מתאפשרת פריצות בכל הקשור לתהליך המימון והבקרה של פרויקטים מעין אלו.

בנוסף יש לזכור שהדיירים המקוריים הם בעלי הזכויות ולכן כל התחייבויות היזם בקשר לפרויקט כגון התחייבויות לספקים, קבלנים, נותני שירות, רשויות המס וכו’ עשויות להתגלגל במישרין או בעקיפין אל הדיירים – יתכן מצב שדיירים שרצו בסופו של דבר לחזק את הבניין ימצאו את עצמם בהסתבכויות משפטיות ארוכות שנים, יישאו בתשלומים רבים ויגורו תקופה מחייהם באתר בניה.

יזמים רבים מפרשים את החוק כך שמותר להם לגבות עד 40% לא רק מדירות הקרקע אלא גם מכל דירות הפרויקט. הם מפרשים את החוק כראות עיניהם וזאת כי אין אכיפה מסודרת על תהליך הגביה במסלול הערות הזהרה.

בתהליך התחדשות עירונית? אל תוותרו על ליווי מקצועי בכל שלבי התהליך

כולם ערים לבעיה אך מה הפתרון:

מהדוגמאות הנ”ל ניתן לראות כי סעיף 2.4 לחוק המכר המדבר על בטוחה של הערת אזהרה אינו מגן מספיק בפרויקטים של תמ”א 38 חיזוק, והינו מסוכן לא רק לרוכשי הדירות אלא גם עבור הדיירים הקיימים.

עורכי דין רבים איתם קיימנו דיונים בנושא גורסים כי יש צורך להגביל את היזם בהסכם על קצב מכירות. ראשית,  מי יפקח ויוודא באמת כי אין מכירות והיזם משקיע את כספו בפרויקט. שנית, אם להגביל את היזם יותר מדי, יתכן שהוא לא יהיה מסוגל לבצע את הפרויקט ויפשוט רגל דווקא בגלל זה.

הבעיה ברורה ומה הפתרון? אולי נחכה בסבלנות עד שהמחוקק יתקן את החוק? אבל זה יכול לקחת הרבה זמן. צריך לקרות אסון בקנה מידה גדול כדי שבאמת יחשבו על שינוי החוק (ראה ערך חפציבה).

אז מה עושים? ראשית, הדיירים בפרויקטים כאלה חייבים להבין את רמת הסיכון אליו הם חשופים. תפקידו של עורך דין הדיירים להסביר היטב מה יכול לקרות אם היזם יפשוט את הרגל או יתנהג בצורה לא ישרה או סתם יעשה טעויות בפרויקט. עורכי הדין חייבים לחדד לדיירים שלא די בערבות שהיזם מסכים לתת אלא שאיתנות פיננסית של יזם ופיקוח הנדסי ופיננסי הדוק על הפרויקט מהווים עבור הדיירים בטוחה אפילו יותר חשובה מאשר ערבות.

לצד גידור והבנת הסיכונים אל לנו להיכנס לקיצוניות השנייה שקיימת בשוק. חלק מהדיירים שמעו שהם צריכים ליווי בנקאי ודורשים זאת גם במחיר שלא מתקיים פרויקט כלל. לפעמים בנקים לא רוצים ללוות פרויקטים קטנים ולפעמים יזמים לא מוכנים להתחייב לליווי בנקאי כי עלויות הליווי מורידות את רווחיות הפרויקט עד לכדי חוסר כדאיות של ממש. חלק מהותי בעמלות הליווי מהווה דמי סיכון עבור הבנק בגין ערבויות חוק המכר והלוואות אותן הוא מקצה לרוכשים חדשים – שני אלו מעמיסים על הפרויקטים על לא תורמים מאום לדיירים המקוריים בפרויקט תמ”א 38. מה שכן רלוונטי עבור הדיירים הוא מרכיב הפיקוח על פרויקט המבוצע במעגל כספי סגור – זה בדיוק ההסבר אותו היינו רוצים לשמוע מעורך הדין המלווה את הדיירים.

בהעדר אפשרות לליווי בנקאי קיימות חלופות

בפרויקטים רבים של עיבוי וחיזוק, ובהעדר אופציה של ליווי בנקאי, באפשרות בעלי הדירות למנות מפקח תמ"א 38 עם יכולות בקרה בפאן הפיננסי, למעשה לנסות לחכות את מרכיב הפיקוח הפיננסי שהוא המרכיב החשוב ביותר עבור דיירים קיימים בפרויקט תמ”א 38. מבחינת היזם מדובר בעלויות זניחות בהשוואה לעלויות מימון בנקאי. מעבר לכך, עבור הדיירים מדובר בבדיקה מעולה בפני עצמה. אם היזם אינו מסכים להתנהלות בצורה שקופה סביר כי יש לדיירים ממה לחשוש.

לסיכום ניתן להגיד שפתרון החוק בפרויקטי תמ”א 38 עם הערות אזהרה מאוד מסוכן לדיירים ללא פיקוח על התנהלות הפרויקט במעגל כספי סגור. עורכי הדין חייבים ליידע על כך את הלקוחות שלהם, הדיירים צריכים לדעת שיש להם אחריות וזכות לדאוג לפיקוח נאות כדי לא לבכות כאשר יהיה מאוחר מדי.

לקבלת פרטים נוספים בנושא פיקוח בניה ופיקוח פיננסי על הפרויקט שלכם תוכלו להשאיר פרטיכם בטופס צור קשר או במייל office@afikim38.co.il

לקריאה נוספת: דייר סרבן בפינוי בינוי | השיטה לחלוקת תמורה בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 לפינוי בינוי