אפיקים הנדסה מביאה לכם את המדריך לדיירים מתחילים ליישום תמ"א 38, אשר מספק סקירה מקיפה וטיפים פרקטיים לשימוש הדיירים הרוצים להוציא לפועל פרויקט מסוג תמא38.
תמ"א 38 – איך הכול התחיל
תמ"א 38 (להלן: "התכנית") שאושרה בשנת 2005, הנה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה כחלק מהיערכות מדינת ישראל לרעידות אדמה בכלל, ולהבטחת עמידות מבנים בפרט. בשנת 1975 אושר לראשונה תקן ישראלי מס' 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה (להלן: "התקן"). בשל הליכי תכנון, רישוי וביצוע של מבנים, הוראות התקן לא יושמו מיד, ועל כן נקבע, כי התכנית תחול על מבנים קיימים, שהיתר הוצא לבנייתם קודם ליום 01.01.1980, ועומדים בייתר תנאי התכנית. התכנית מציעה תמריצים שיעודדו את ביצוע חיזוק המבנים עליהם היא חלה מבחינה כלכלית, תוך התחשבות בשיקולים עירוניים רחבים.
מה יצרה תמ"א 38 שלא היה לנו קודם
חוק תמ"א 38 יצר את האפשרות הכלכלית לבצע חיזוק ושיפוץ של בניינים ישנים. המדובר בהטבות משמעותיות המהוות כלי בידי הדיירים לביצוע החיזוק, ללא הוצאות, ותוך השגת רווח כלכלי לעצמם. הטבות לדוג' אשר יכול ויתקבלו במסגרת היתר בניה שיינתן מכוח התכנית הנן, זכויות בניה שמאפשרות בניית דירות בקומה נוספת על גג הבניין, אפשרות לסגירת קומת עמודי הבניין ליחידות דיור, הרחבת היחידות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל יחידה, כולל הוספת ממ"ד ועוד.
בהמשך, תוקנה התכנית 3 פעמים, תיקונים שהקנו הטבות נוספות לדיירים, התיקון הראשון, קבע בעיקרו את היחס שבין תכניות בניין עיר מפורטות לתכנית. התיקון השני, קבע בעיקרו את האפשרות ליהנות מהטבות התכנית גם במסגרת הריסת הבניין הקיים, ובניית בניין חדש תחתיו. התיקון השלישי, קבע בעיקרו הרחבה של הזכויות, כך שניתן להוסיף ולבנות 2.5 קומות, ולקבל הקלות בקווי הבניין, וכן כי ניתן להחיל התכנית גם על בניינים קטנים, כאשר המבחן הקובע הנו זכויות הבנייה הקיימות על פי התכניות התקפות שחלות במקום, ולא על פי המצב הבנוי בפועל.
התכנית חלה על הבניין שלנו?
בניין שנבנה לפי היתר בניה שהוצא קודם לתאריך 01.01.1980, ונקבע על ידי מהנדס, כי הוא אינו בנוי על פי התקן, ובכפוף לעמידה בייתר תנאי התכנית – תחול עליו התכנית. מבנה שנבנה אחרי 01.01.1980, שלא על פי התקן, התכנית תחול עליו, ללא ההטבה של תוספת זכויות בניה. התכנית לא חלה על מבנה שהוכרז כמבנה להריסה. בכל מקרה, קבלת זכויות בניה מכוח התכנית כפופה לאישור הועדה המקומית. לכן, מומלץ בכל מקרה לא לשער השערות, אלא לפנות לקבלת מידע מהרשות המקומית, ועדיף באמצעות בעל מקצוע, עו"ד, שמאי או אדריכל.
אז מה בפועל צפוי שיאשרו לנו לבנות?
2.5 קומות נוספות על גג הבניין, תוך עיצוב כולל של הבניין, וחיזוק כולל של הבניין, סגירה של קומת עמודים אם קיימת, תוספת שטח של עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה כולל ממ"ד, או לחילופין, ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), מעלית לבניין (כאשר במידת הנדרש תתאפשר חריגה מקווי הבניין לצורך בניית המעלית), חניות לדירות החדשות וכיוצ"ב. התכנית מאפשרת גם הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לזכויות המוקנות מכוח תכניות בניין עיר החלות במקום, בתוספת הזכויות מכוח התכנית. בהקשר זה, חשוב להבהיר, כי הטבות המס החלות על הזכויות מכוח התכנית, לא יחולו על הזכויות הנוספות המתקבלות מכוח תכניות בנין עיר אחרות החלות במקום. בכל מקרה כאמור, הדברים נמצאים בשיקול דעת הועדה המקומית, אשר פועלת תחת מכלול שיקולים הקשורים עם מימוש התכנית, והתכנון העירוני הכולל.
איך נדע שהבניין שלנו יכול להוות מוקד משיכה ליזמים
עלויות בניה שוות ערך כמעט בכל מקום, אולם בשווי המקרקעין קיימים פערים גדולים ביותר, והם אשר משפיעים על הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקט תמ"א 38. עם כל ההטבות שיצרה התכנית, והחקיקה המשלימה בנושא, בעיקר באשר להטבות המס, הרי שעדין חיזוק בניין בפריפריה הרחוקה, במרבית המקרים, אינו כדאי כלכלית ליזמים, לעומת ביצוע פרויקט בבניין באזור תל אביב וערי המרכז בכלל, כמו גם בערים הגדולות, חיפה וירושלים. יחד עם זאת, קיימת מודעות רבה לנושא, והרשויות פועלות כל העת במישורים שונים על מנת ליצור תמריצים ליזמים לבצע פרויקטים גם באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה. בהקשר זה נכון להתעדכן כל העת בחידושים בנושא. אם כך, בעניין זה הרי שאין טוב מהיכרות עם השטח, ופניה ליזמים מקומיים, שמכירים ומודעים היטב לאפשרויות מימוש התכנית.
מתחילים בקבלת הסכמה עקרונית של הדיירים
הסכמת הדיירים בבניין, היא הבסיס לפרויקט מוצלח. חשוב להשיג הסכמה עקרונית בכתב מכל הדיירים, שהרי היא הבסיס לביצוע כל פעולה ברכוש המשותף בבניין, יחד עם זאת, נקבעו הוראות חוק מיוחדות על מנת להתגבר על מצבים של היעדר הסכמה.
חוק המקרקעין (חיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008, קובע בסעיף 5(א) כי המפקח על הבתים המשותפים מוסמך לאשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף (שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף), על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם 2/3 מהדירות בבניין ו-2/3 מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שניתנה לכל בעלי הדירות לטעון את טענותיהם, כך בהתאם בפרויקט של הריסת הבניין והקמתו מחדש (תמ"א 38 תיקון 2), יידרש רוב של 4/5 מהדירות בבניין ש-4/5 חלקים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם.
אכן, לא פשוט לרתום את כל הדיירים לביצוע פרויקט, אך לגמרי אפשרי. בסופו של דבר מדובר בפרויקט שמיטיב עם הדיירים כולם. הדיירים צריכים לראות לנגד עיניהם, את הטוב שיצמח להם מביצוע הפרויקט, הדירה החדשה והמרווחת, הבניין המשופץ או החדש, תוספת המעלית, אולי חניה, וכל היתרונות הנלווים לכך, ועליית ערכו של הנכס באופן משמעותי. אל להם לדיירים לבחון הפרויקט בהיבט של רווחי היזם. די לדיירים, כי יקבלו את מלוא ההטבות המוענקות להם מכוח התכנית, כדי לאשר הסכמתם לפרויקט. דייר אשר יחשב את רווחי היזם הצפויים, לא יאפשר את ביצוע הפרויקט. יש להבין, כי רווחי היזם הם המאפשרים לבצע את הפרויקט. דיירים נוטים לחשוב, כי היקף רווחי הפרויקט הצפויים צריך להיות חלק מתחשיב ההצעה המסחרית לדיירים, אולם הדבר אינו נכון ופוגע באפשרות להוציא פרויקט לפועל.
יוצאים לדרך משותפת בבחירת נציגות דיירים
נציגות הדיירים, ממונה מתוך כלל הדיירים בבניין, נכון כי יהיו אלה אנשים, אשר יש להם את הפנאי והרצון לקדם הפרויקט, ואלו אינם צריכים להיות בהכרח יודעי דבר בתחום הנדל"ן. נכון כי ימונו 3 אנשים, כך שניתן יהיה לקבל החלטות על בסיס הצבעת רוב. הממונים לנציגות הדיירים יקבלו ייפוי כוח מהדיירים לקבל החלטות עקרוניות שיאפשרו מימוש יעיל של הפרויקט, ואנשי הקשר של הדיירים מול היזם, ועוה"ד. נכון לקבוע, כי החלטות עקרוניות ומהותיות, כמו בחירת היזם, שינויים משמעותיים בהסכמות בין הדיירים וכיוצ"ב, יתקבלו בפורום של כלל הדיירים, ולא על ידי הנציגות בלבד. 
–
ממשיכים בבחירת משרד עורכי דין
החל בשלבים הראשונים של הפרויקט ולכל אורכו ועד להשלמתו בסיום הבניה ורישום הזכויות העדכני בדירות, תהיו זקוקים למיטב ההבנה, הניסיון והידע המקצועי של עורך הדין בו תבחרו ללוות את הפרויקט. חשוב שעורך הדין יהיה בעל ידע מקיף בתחום המקרקעין, תכנון ובניה, עם התמחות בתמ"א 38. העסקה אותה אתם הולכים לבצע עם היזם מורכבת, והנכם נדרשים לליווי צמוד של עוה"ד, שבראש ובראשונה ידאג לזכויותיכם, ויבטיח כמיטב יכולתו בנסיבות העניין, כי היזם יוכל להשלים הפרויקט, ולקיים את התחייבויותיו החוזיות מול הדיירים. אל תסתפקו בעו"ד שהיזם יציע למנות עבורכם. נהלו אתם את המהלך, וכחלק מתנאי העסקה עמדו על כך שהיזם יישא בשכר הטרחה של עורך הדין מטעמכם. סל השירותים המשפטיים שיידרש כולל פגישות עם הדיירים והיזם כחלק מההיערכות להתקשרות עם היזם, עריכת הסכם מפורט וחתימה על כל המסמכים המשפטיים הנלווים לעסקה, בדיקה ופיקוח על הליכי ליווי בנקאי של הפרויקט, אחזקת כספים בנאמנות ו/או בטוחות, דיווח לרשויות המס, פיקוח ותיאום הליכי תכנון וביצוע מול עורכי הדין ובעלי המקצוע האחרים מטעם היזם וכיוצ"ב.
מקבלים הצעות מסחריות מיזמים
פניה ליזמים לקבלת הצעה מסחרית, צריכה להכיל רשימה של תנאים יסודיים לעסקה. מעבר לשטח הדירה החדשה, חשוב שתהיה התייחסות לפתרונות דיור ראויים לתקופת הבניה והבטחת תשלום עבורם, ככל שאלו נדרשים במקרה של הריסה ובניה מחדש, ולחילופין, הבטחת תנאי מגורים סבירים לדיירים במקרה של חיזוק ובינוי בניין קיים, ערבויות ביצוע מאת היזם לתקופת הבניה עד לקבלת החזקה בדירות הבנויות והבטחת רישומן על שם הדיירים, ערבות בדק, ולוח זמנים מפורט לביצוע. על מנת למנוע הפתעות, יש להבטיח כי ביצוע הפרויקט הנו ללא חיוב הדיירים בכל תשלום ו/או עלות ו/או מס, בכפוף לזכות היזם לנצל כל פטור ממס ו/או היטל ככל שיוטלו והעומדים לזכות הדיירים. נכון לבחון בשלב זה, גם את מצב רישום הזכויות בדירות של כל אחד מהדיירים, ולתת מענה במקרה של היעדר רישום מתאים, שכן בעניין זה יכול למצוא עצמו הדייר, נושא בהוצאות בלתי צפויות, ככל ונתון זה לא נלקח בחשבון בשלב ההיערכות לפרויקט.
בהליך התחדשות עירונית? קבלו הצעה לליווי כבר עכשיו
בוחרים יזם מתאי
לא בהכרח היזם שנתן את ההצעה שנראית הגבוה ביותר, הוא הטוב ביותר עבורכם לביצוע הפרויקט. חשוב ביותר לבצע בדיקות בדבר איתנותו הכלכלית של היזם, ניסיונו בפרויקטים מסוג תמ"א 38, ובראש ובראשונה לבדוק את הבטוחות שהוא מעמיד לטובת ביצוע והשלמת הפרויקט. חשוב, כי ביצוע הבניה יהא באמצעות קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות התשכ"ט-1969, בסיווג המתאים להיקף העבודות הצפויות, וכמובן בעל ניסיון בפרויקטים מסוג תמ"א 38. עוד מומלץ להיוועץ בדיירים בבניין בו הושלם פרויקט תמ"א 38.
בחרנו יזם, לא חותמים על כל מסמך שאינו הסכם התקשרות מפורט, עליו חותמים כל הדיירים. כל מסמך שיחתם קודם להסכם המפורט, יכול ליצור בעיות משפטיות, הן באשר להתקשרות עצמה עם היזם וניהול המו"מ בדבר נוסח תנאי ההסכם המפורט, והן באשר להיבטי המיסוי של העסקה ומועדיה. תנו לעורכי הדין ביחד עם הנציגות להוביל ולהשלים את המו"מ עם היזם, כך שיובא בפני הדיירים הסכם שלם ומתאים לפרויקט תמ"א 38 בכלל, יחד עם נתוני המצב המשפטי הפיזי והתכנוני של הבניין, והרכב הדיירים בו בפרט.
צפויות לנו הוצאות? חבות במסים?
ככלל, בפרויקט תמ"א 38 שמבוצע באמצעות יזם, כל ההוצאות העלויות והמסים החלים בעסקה מוטלים על היזם, כאשר החוק קבע מנגנונים המעניקים הטבות מיוחדות באשר לחיובי מס שבח בתמ"א 38 מע"מ בגין שירותי בניה והיטל השבחה בגין הזכויות המוקנות מכוח התכנית, אשר חלים בעסקה רגילה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62-הוראת שעה) התשס"ח-2008, קובע פטור ממס שבח, בתנאי שהתמורה ניתנת בשירותי בניה בהתאם לתנאי התכנית, ופטור ממע"מ על שירותי הבניה. בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א-2011 נקבע בסעיף 19 (ב) (10) לתוספת השלישית – פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות המוקנות מכוח התכנית. היזם נושא במלוא עלויות הבניה, ונהנה מהרווח העתידי שבמכירת הדירות החדשות שיבנו בבניין. באחריות הדייר לוודא, כי אינו גורר אחריו חיובים שקדמו לעסקה, כגון חיובי ארנונה, היטלים, דמי חכירה וכיוצ"ב, שכן אלה יחולו עליו, ומחובתו להסדיר תשלומם כחלק מהליכי מימוש העסקה, על מנת לאפשר ביצוע פעולות רישום בלשכת רישום המקרקעין, שיעבוד לבנק, ועוד. יתכן וכחלק מתנאי העסקה, יקבל על עצמו היזם, גם חיובים אלו.
ואחרי הכול, עדין יש לנו בבניין דייר סרבן, מה עושים?
כאמור, חוק המקרקעין (חיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008 קובע את סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים, לכפות על הדייר הסרבן את ביצוע עבודות החיזוק. בעלי הרוב הנדרש כפי שפורט לעיל לעניין הסכמת הדיירים, יגישו תביעה למפקח כנגד הדייר הסרבן. המפקח יבחן בין היתר את תנאי העסקה, ויאשר את ביצוע העבודות. ככל ולצורך קבלת החלטה, ראה המפקח, כי לשם קבלת החלטה בתביעה, נדרשת לו חוות דעת בעניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין, יפנה ליושב ראש הועדה להתחדשות עירונית כהגדרתה בחוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו-2006 כדי שימנה שמאי הנכלל ברשימת השמאים באותו חוק. כמו כן, ככל וימצא כי קיימת הצדקה, ימנה אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה בבניין, ושיהא מוסמך להתקשר בעסקה גם בשם הדייר הסרבן. במקרים שונים, חויב דייר סרבן במסגרת תביעה נזיקית לשלם פיצוי כספי ניכר לדיירים.
