לא כל בניין בישראל יכול לעבור תהליך של התחדשות עירונית, אלא רק בניינים העומדים בתנאים לפינוי בינוי. מדובר במספר תנאים מחמירים שבלעדיהם לא ניתן לצאת לדרך. חלקם מעוגנים בחוק וחלקם בפרקטיקה שהצטברה במשך עשרים השנים האחרונות בהן הולכת ומתעצמת מגמת הפינוי בינוי.
מעוניינים להכיר את כל התנאים ולראות אם הם חלים גם בבניין שלכם? המשיכו לקרוא.
למה יש תנאים לפינוי בינוי?
שוק הבנייה בכלל וההתחדשות העירונית בפרט הוא שוק עמוס העונה למספר מטרות חיוניות ביותר – להעניק לתושבי ישראל בתים חדשים ומודרניים, לחדש שכונות והקהילות, לתת מענה לגידול הדמוגרפי וכמובן שדרוג המבנים בישראל כך שיעמדו בתקני הבניה כנגד רעידת אדמה ואיום הטילים.
עם זאת, תהליך פינוי בינוי לא יכול להתאים לכל בניין ולכל אדם, כך שחשוב לוודא שהתנאים הבסיסיים ביותר מתקיימים.
במרוצת השנים נפתרו ושוחררו חסמים בזה אחר זה – בתחילה פינוי בינוי היה נחלתם של אזורים הכוללים ערכי קרקע גבוהים מאוד כמו תל אביב וסביבותיה – בזכות המחירים הגבוהים לא היה נדרש מכפיל (צפיפות) גבוהה מדי כדי לסבסד את הפרויקט ולהביאו לרף כדאיות כלכלית.
אט אט ערכי הקרקע עלו בכלל רחבי הארץ ובמקביל נפרצו מספר חסמים בירוקרטיים ותוקנו מספר חוקים ותקנות הן בהיבט מיסוי פינוי בינוי, תוקן חוק פינוי בינוי, חוק המעכרים, חוק הדייר הקשיש, תקן 21 ועוד.
גם בהיבטים של תכנון ורישוי חוקקו חוקים רבים חוק תכנון ובניה תוקן מספר פעמים, הוקמו מכוני בקרה, יועצים חדשים, תקן בניה ירוקה, ועדות מיוחדות שהוקמו כמו הותמ"ל ומנהלות עירוניות. אין ספק שהתחום הולך וצובר תאוצה.
לצד זאת, קיימים תנאים לפינוי בינוי ופרקטיקות מחייבות אשר יגדילו את סיכויי ההצלחה שלכם לקדם פרויקט גם אצלכם.
מה הם התנאים לפינוי בינוי?
תנאי מספר 1: הסכמת הדיירים
אחד מהתנאים המורכבים ביותר לקיום תהליך פינוי בינוי הוא קבלת ההסכמה של מרבית הדיירים לביצוע הפרויקט. החוק הנוכחי בישראל קובע כי במקרה שבו רוב הדיירים חותמים על הסכמתם לביצוע הפרויקט (66%), אזי יהיה ניתן לצאת לדרך.
למרות זאת, בהסכם הפינוי בינוי במרבית הפרויקטים נחייב את היזם לפצוח בהליך התכנון כבר עם הגעה למסה קריטית (למשל 50%) וכך לחסוך זמן יקר ולהמשיך במאמציו להגיע ל"רוב דרוש" במקביל לתחילת קידום הליך הבדיקה המדגמית (PREROLLING) דרך קידום הליכי התב"ע.
רבים מהדיירים המסרבים לעבודות מסוג זה הם דיירים החוששים שהזכויות שלהם יפגעו או שהתמורה שהם יקבלו בסוף הדרך לא תהיה מספקת או שפשוט מעוניינים להישאר עם הדירה הישנה מבלי רצון לשדרג ו"להעמיס דיירים נוספים על הראש".
זאת ועוד חששות רבות עשויות להיפתר כאשר ישנו יזם ואנשי מקצוע איכותיים אשר ביכולתם לשקף, להסביר ולטווח עד אחרון הדיירים את היתרונות העצומים שבקידום הליך פינוי בינוי ובכך להתגבר על החששות הרבים.
בדיוק בגלל זה חשוב לזכור שבכל תהליך של פינוי בינוי זכויות הדייר נשמרות בצורה מלאה.
תנאי מספר 2: ליווי משפטי לדיירים
מדובר בתנאי שאמנם לא מעוגן בחוק, אך הוא חשוב עבור כל דייר ודיירת שלוקחים חלק בפרויקט וכיום אין פרויקט התחדשות עירונית שמקודם ללא עו"ד דיירים.
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים המעוניינים בביצוע פינוי בינוי בבניין שלהם מוודאים שיש לצידם משרד עורכי דין המתמחה בנושא, כזה שיוכל ללוות אותם, לענות על שאלות שונות שעולות לאורך הדרך וגם לעמוד לצידם במקרים שנעשה להם עוול או במקרים שבהם הדברים לא הולכים כשורה.
ליווי משפטי לדיירים יכול להעניק שקט גם לדיירים הסקפטיים יותר שלא מעוניינים בפרויקט משום שהם ידעו שיש איש מקצוע שישמור על האינטרסים והזכויות שלהם לאורך כל הדרך.
תנאי מספר 3: כדאיות כלכלית
ישנם כמה תנאים לפינוי בינוי שמפתיעים את כל מי ששומע עליהם, ואחד מאותם תנאים הוא תנאי הכדאיות הכלכלית, תנאי שנוגע בעיקר ליזמים אך כמובן משפיע על התמורה המוצעת וכמובן קידום הפרויקט בוועדות התכנון.
במקרים רבים, לא יתקבלו האישורים המתאימים שיאפשרו לכם לצאת לדרך ללא הידיעה שיש בביצוע העבודות כדאיות כלכלית. אחת ממטרות העל של כל עבודת פינוי בינוי היא להעלות את שווי הדירות שבתוכו בצורה משמעותית, ובכך גם את ערך הבניין כולו.
מהסיבה הזו, בניינים אשר יתגלה כי ביצוע עבודות מסוג זה לא יעלה את ערכן בצורה משמעותית ואולי אפילו לא יחזיר את ההשקעה הגדולה שבוצעה בהם – לא יקבלו את האור הירוק שיאפשר לכם להתחיל לעבוד.
הכדאיות הכלכליות נבחנת לכל אורך הפרויקט – שכן תנאי השוק והמחירים משתנים, עלויות הביצוע וההוצאות הנלוות גם הן משתנות ולמעשה הכלכליות של הפרויקט הוא נתון נושם.
למרות זאת ישנם מספר תחנות קריטיות לבחינת כדאיות כלכלית בפינוי בינוי:
שלב בחינת הפרויקט
כאשר היזם מעוניין לתת הצעה או להשתתף במכרז יזמים כמובן עליו לבחון באופן ראשוני ומקדמי.
שלב טרום חתימה על הסכם פינוי בינוי
בשלב זה היזם למעשה ניגש לחתום על העסקה ועליו לוודא כי לקח בחשבון את כל התנאים שסוכמו בשלב המו"מ.
שלבי התכנון השונים
מתחילים למעשה בפינג פונג מול הועדה המקומית עד למתן המלצה להפקדת התבע, בשלב זה העיריה שואפת לצמצם זכויות והיזם שואף להגדיל ולצמצם עלויות. מדובר בשלב הקריטי של הפרויקט – לאחר המלצה על הפקדת התב"ע במחוזית יתכנו קשיים נוספים בקידום התב"ע אך ניתן לומר שהפרויקט עבר אבן דרך משמעותית.
לאחר מכן "מתגלגל" הפרויקט בציר התבע"י וגם שם חווה טלטלות שבכל אחת מהן עליו לעשות בדק בית ושוב – לבדוק את כלכליות הפרויקט.
בשלב התב"עי היזם מחויב לתקן 21 שהנו אמת מידה שמאית לבחינת כלכליות פרויקט פינוי בינוי – זו למעשה הדרך של הרשות להכשיר את מתן הזכויות ולוודא כי ניתנו זכויות עודפות בזמן שהיה ניתן לצמצם זכויות ועדיין לשמור על פרויקט כדאי.
שלב טרום הבניה
קבלת ליווי בנקאי המהווה גם הוא תנאי לפינוי בינוי – בשלב זה היזם עורך באמצעות שמאי מומחה דוח כלכלי המוגש למספר בנקים למתן הצעה למתן אשראי לפרויקט המכונה "ליווי בנקאי סגור".
לבסוף נבחר הבנק והוא אשר מעמיד את מסגרת האשראי וסט ערבויות המכר לרוכשים והן לבעלי הקרקע.
תנאי מספר 4: קידום תב"ע ואישורה במוסדות התכנון
הליך תבעי בפינוי בינוי מתאפשר בשני מסלולים מוכרים – מסלול היזמים (מיסוי) או מסלול רשויות. הבחירה בין המסלולים נתונה על פי רוב בידי העיריה – בפרויקטים בעלי אופי ואינטרס ציבורי רב, בעיקר כאלו המשלבים תתי מתחמים, למשל במסגרת חידוש של שכונה שלמה – הרי שהרשות תקח על עצמה את קידום המתחם בסבסוד חלקי של הרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון.
גם במסלול היזמים ישנם שלבים רבים ומורכבים, החל מפרה-רולינג ובחירת חלופת תכנון ע"י הרשות, דרך תסקיר חברתי ומסמך סביבתי, תנאי סף, פתיחת תיק, דיון בועדה מקומית ורק לאחר מכן דיון להפקדה ומשם הפקדת התכנית ודיון בהתנגדויות השונות – דרך ארוכה ומייגעת, לעתים שנים רבות.
לא כל יזם או כל מנהל פרויקט מכיר את רזי קידום התב"ע ולכן למפקח בניה מקצועי מטעם בעלי דירות חשיבות מכרעת בשלב הבקרה על קידום התב"ע במסדרונות ועדות התכנון.
תנאי מספר 5: הכרזה על מתחם פינוי בינוי
כחלק מההליך התב"עי ולפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ישנו הכרח להכריז על המתחם ע"י מנהל הרשות.
ההכרזה תקנה למתחם מספר יתרונות הן בהיבטי מיסוי (שבח, רכישה, מע"מ) והן מבחינת הסדרה של היקף היטלי ההשבחה אך בראש ובראשונה מקנה את האפשרות לצאת להליכים משפטיים מול דיירים סרבניים.
תנאי מספר 6: קידום היתר בניה
אחד מהתנאים לפינוי בינוי לאחר קבלת הזכויות וכניסת התבע החדשה לתוקף ברשומות – הנו הפקת היתר בניה בסמכות ועדה מקומית לתכנון ובניה.
שלבי הפקת ההיתר כוללים שלבים רבים החל מבקרה מרחבית לפני כניסה לועדה דרך פרסום נוסף דיון וקבלת היתר בניה בתנאים, מילוי תנאים רבים והתקדמות לשלב אגרות והיטלים – בשלב זה יפעל היזם לקבלת ליווי בנקאי שגם הוא תנאי לפינוי בינוי ובלעדיו לא ניתן לעלות לקרקע ולקבל את הערבויות המכר.
תנאי מספר 7: מציאת אנשי מקצוע איכותיים
תנאי שאמנם לא מעוגן בחוק אך מבחינתו הוא התנאי החשוב ביותר הוא מציאת אנשי המקצוע הטובים ביותר לביצוע בקרה איכותית על עבודת היזם ועמידתו בכל התנאים לפינוי בינוי..
בשביל שבסוף הדרך תוכלו להנות מבניין יוקרתי, איכותי ועמיד, אתם צריכים למצוא את האנשים שתוכלו לסמוך עליהם כבר בשלבי העבודה הראשוניים. אנשי מקצוע שחשוב לבחור בקפידה הם אנשים כמו מפקח בניה, עו"ד ושמאי פינוי בינוי.
כל עבודת פינוי בינוי לא תהיה שלמה ללא סוללת אנשי מקצוע שמקדישים לה שעות רבות של עבודה, תכנון וביצוע בכדי שאתם תוכלו לקבל את הבניין שתמיד רציתם בתוך מסגרת הזמן הטובה ביותר האפשרית.
תנאי מספר 8: עבודה עם פיקוח בניה מקצועי
מפקח בניה בפינוי בינוי הוא אחד מאנשי המקצוע שאי אפשר לעבוד בלעדיהם. עבודתו של המפקח חשובה במיוחד, משום שהוא זה שילווה את כל תהליכי התכנון, הבנייה וכמובן שלבי הבניה והמסירה, ויוודא שאתם מקבלים את התמורה הטובה ביותר בעבור ההשקעה שלכם.
בחירת מפקח מקצועי היא אחת הבחירות החשובות ביותר שכל דייר, יזם או משקיע צריך לעשות כבר בשלבים הראשוניים ביותר. המפקח הוא למעשה האיש שלכם בשטח, העיניים שלכם באתר הבנייה כשאתם לא יכולים להיות שם.
מהסיבה הזו, עדיף לבחור במפקח או בחברת פיקוח מנוסים שכבר ליוו פרויקטים דומים בעבר וידעו כיצד להעניק לכם את השירות הטוב והמקצועי ביותר.
מוכנים לצאת לדרך?
הבניין שלכם עומד בכל התנאים לפינוי בינוי? כנראה שהגיע הזמן לצאת לדרך! במידה ועדיין לא מצאתם את אנשי המקצוע שילוו אתכם לאורך כל הדרך, אנחנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר.
חברתנו מתמחה בניהול ופיקוח בנייה בפרויקטים של פינוי בינוי ומגיעה עם ניסיון עשיר בביצוע פרויקטים בכל רחבי הארץ.
קבעו איתנו פגישת ייעוץ עוד היום ותקבלו את כל הפרטים החשובים: 073-7873838.
