המטרה הרשמית של תמ”א 38 1 היא לעודד בעלי דירות ויזמים להתאים מבנים קיימים לתקן הישראלי המחייב לעמידות המבנה בפני רעידות אדמה ע״י חיזוק תשתיות הבניין שלהם, זאת תוך התרת תוספות בנייה כמעין ״תמורה״ בגין החיזוק שמבוצע.
במסגרת פרויקט ע”פ תכנית מתאר ארצית מספר 38 (להלן: “תמ”א 38“ / “התכנית” / “החוק“) באפשרות הדיירים לקבל ערך רב בהשבחת דירתם – הוספת מרפסת, מעלית, ממ״ד, החלפת תשתיות, שיפוץ חיצוני, שיפוץ לובי, ועוד. עלות שיפוץ מעין זה הינה גבוהה ביותר ולכן מיושם לרב מנגנון אשר לפיו יישא היזם בעלויות השיפוץ והתוספות בתמורה להקניית זכויות בניה על הגג, ואפשרות להוסיף למבנה הקיים מספר יחידות דיור כך שמדובר בעסק כלכלי עבור הקבלן/יזם (בפועל, מדובר בעסקת קומבינציה).
מועדים חשובים לבחינת האפשרות לביצוע פרויקט תמ”א 38 1 בבניין
התכנית רלוונטית למבנים במדינת ישראל אשר הוצע להם היתר בניה במועד הקודם ליום 1.1.1980 (למעט בניינים שתקן בניה מספר 413 פטר אותם). יש לשים לב, ישנם מבנים רבים אשר על אף העובדה כי נבנו לאחר יום 1.1.1980, אינם עומדים בתקן המחמיר לעמידות בפני רעידות אדמה. לגבי אותם מבנים, התכנית איננה פוטרת את הבעייתיות שכן אולם ניתן לחזק מבנים אלו ע״פ התכנית, אך תמורת החיזוק לא יינתנו אותן תוספת בניה אשר לרב מהוות עבור היזם את התמורה לחיזוק והשיפוץ שהוא מבצע בבניין.
לאור תיקון 4 לתמ”א38 ישנה חשיבות לבניינים שנבנו לאחר 1980 אך קודם ל- 1992 (מועד קביעת חובת הקמת ממ”ד בדירות). לפי תיקון זה, יהיה ניתן להחיל את התכנית על אותם בניינים לא ממוגנים.
לעניין מבנים אשר בוצעו בהם תוספות בנייה – כל עוד היתר הבנייה לתוספות אלו ניתן טרם לתאריך- 18.5.2005 אזי, עדיין יהיה ניתן לבצע תמ”א38 1 ולקבל תמורתו את האישור הנחשק לביצוע תוספות בנייה. זאת, בשים לב לכך שנקבע ע״י מהנדס כי לא נבנו ע״פ תקן 413 (כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו תוך סנכרון מלא עם הרשות המקומית).
תיקוני חוק לתמ”א 38 1
עד היום התקבלו 3 תיקונים לחוק (וכן נבחן כיום התיקון הרביעי). תמ”א 38 תיקון 1 אשר התקבל בשנת 2007 הבהיר את היחסים שבין הוראות התמ”א 38 לבין תכניות בניין עיר קיימות (תב”ע). תיקון 2 אשר התקבל בשנת 2010 נוגע לאפשרות להרוס ולבנות בניין מחדש מכוח התכנית (מכאן המונח המוכר לנו כ-תמ”א 38/2 הריסה ובנייה מחדש). תיקון 3 לתמ"א 38 אשר התקבל בשנת 2013 אפשר את הרחבת זכויות הבניה מקומה אחת ל-2 וחצי קומות ואף תיקן מספר חסמים בתחום המיסוי (התיקון האמור החיל עצמו על הן עבור תמ"א 38 תיקון 1 והן עבור תיקון 2).
תיקון מספר 4 עוד לא התקבל, אך התקבלה החלטה להכנתו. התיקון נועד בכדי לעודד ביצוע תמ”א 38 1 באזורי הפריפריה וכן על מבני ציבור. בנוסף וכפי שציינתי קודם, ייתכן והתיקון יחיל את התכנית על בניינים לא ממוגנים אשר קיבלו היתר טרם שנת 1992.
אפרוט כעת את הצעדים התכנוניים העיקריים לצורך הנעת התכנית כפי שאנו רואים במרכז ההתחדשות העירונית
אפרוט כעת את הצעדים התכנוניים העיקריים לצורך הנעת התכנית כפי שאנו רואים במרכז ההתחדשות העירונית
- בחינה הנדסית לצורך בחיזוק – על מהנדס בעל הכשרה וניסיון בחיזוק מבנים לרעידות אדמה לבצע בדיקה למבנה על מנת לקבוע האם אכן נדרש לבצע חיזוק.
- בחינה הנדסית של אפשרויות החיזוק – לכל מבנה ישנם מאפיינים שונים ויש להתאים את החיזוק באופן ספציפי אליו.
- מבחן תכנוני של השכונה, המגרש עליו מצוי המבנה ותוספות הבנייה המבוקשות.
- הגשת בקשה להיתר, ערוכה ע״פ הוראות החוק, לוועדה המקומית.
- חשוב לציין כי בפועל הצעדים לעיל כרוכים זה בזה, כאשר הפתרון ההנדסי לחיזוק המבנה, המצב התכנוני, מאפייני המגרש והעדפות הדיירים, מכתיבים את המתווה לחיזוק לרבות תוספות הבניה שיהיו כלולות בהיתר.
בכדי למצות ולהבין כל שלב בהליך, ולצורך קבלת החלטות מושכלות, מומלץ כבר מהשלבים הראשונים להיוועץ עם אנשי מקצוע בעלי ניסיון.
עם קבלת הבקשה להיתר במשרדי הוועדה המקומית, תבחן האחרונה את הפרויקט בהתאם לאמור בנספח-2 להוראות התכנית. כמו כן, תקבל את חוות הדעת של מהנדס/ת הוועדה המקומית ולבסוף, תחליט האם לאשר את תוספות הבניה (כולן/חלקן) לפי תמא 38 תיקון 1 שנתבקשו ע״י הדיירים ו/או היזם.
להלן סוגי התוספות הקיימות
- סגירת קומה מפולשת – קומת העמודים של הבניין ע״פ הגדרתה בחוק התכנון והבניה.
- הוספת קומה/ות למבנה הקיים.
- הקמת קומה חלקית על הגג.
- הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך הוספת יחידות דיור חדשות.
- הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך הרחבת הדירות הקיימות והוספת מרפסות.
סוגי התוספות המפורטות לעיל מוגדרות בסעיפים- 11.1.1-4 לחוק ועל מנת שהועדה המקומית תאשר את הבקשה להיתר, יש להיצמד ללשון ההגדרות של סעיפים אלו. תנאי נוסף לקבלת ההיתר הינו עמידה בתנאי סעיף 11.2 לחוק אשר בוחן את סך השטח המצטבר מכלל התוספות המבוקשות.
לעניין מבנים שגובהם אינו עולה על שתי קומות ושטחם קטן מ-400 מ״ר, לא יתאפשר לבקש את התוספות לעיל. ברם, ע״פ החוק כן יתאפשר להגדיל יחידות דיור קיימות במבנה מעין זה.
החוק פועל באפיק נוסף לצורך עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וזאת ע״י התניית אפשרותם של בעלי דירות קיימות לנצל את זכויות הבנייה שלהם ע”פ התב”ע הקיימת (אשר טרם מומשו), בביצוע חיזוק למבנה.
בנוסף, החוק תקף גם למבנים אשר אינם מיועדים למגורים. למבנים מסוג זה יהיה ניתן להגיש בקשת היתר תוספת בניה של קומה אחת בלבד.
מה בין תמ”א 38 1, תמ״א 38 2 ופינוי בינוי
בדומה לתמ״א 38 1, גם תמ”א 38 2, התרת הריסתם של מבנים ובנייתם מחדש, כרוכה בתנאי העיקרי כי היתר הבנייה של המבנה הוצא טרם ליום 1.1.1980. בנוסף, לא תותר הריסתו של מבנה לשימור ו/או מבנים בעלי ערך היסטורי.
אנשים רבים מתבלבלים בין תמ”א 38 2 לבין פינוי בינוי. אנסה לעשות קצת סדר בדברים תוך עמידה על ההבדלים העיקריים בין השניים הנובעים גרידא מהתצורה המשפטית השונה שלהם (שכן בפועל בשני המקרים מדובר בהריסה של המבנה ובנייתו מחדש).
ראשית, פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסלול מיסוי ו/או מסלול רשויות דורשים לפחות 24 יחידות דיור קיימות. כמו כן מדובר בפרויקטים בסמכות ועדה מקומית ועל כן, יש לעבור מסכת אישורים רחבה בהרבה מזו הנדרשת לתמ”א 38 2. בין הפעולות הראשונות של היזם, יהיה עליו לייצר תכנית אדריכלית לבניין ולאזור, להציג אותה לוועדה המקומית ולהמתין לקבלת אישור. במידה ובסופו של דבר קיבל היזם אישור מהוועדה המקומית, הדבר מאפשר לו לפנות לוועדה המחוזית ולהציג לה את התכנית לטובת שינוי התב"ע. תהליך קבלת אישור לתכניות מול וועדה מחוזית עשוי להתמשך על פני מספר שנים ארוכות. עם קבלת האישור מהוועדה המחוזית יוכל היזם להכין תכניות מפורטות הנדרשות לצורך הגשת בקשה לקבלת היתר מאת הרשות המקומית (מכוח התכנית שאושרה ע”י הוועדה המחוזית). סך הזמן שלוקח התהליך שהוצג לעיל הינו כ-10 שנים בממוצע (מתחילתו ועד כניסת הדיירים לדירות).
לעומת תהליך ארוך זה, בתמ”א 38 2 זכויות הבנייה הנוספות ניתנות מכוח התכנית עצמה ולכן, כלל המגעים של היזם בדרכו לקבלת היתר יעשו אל מול הרשות המקומית בלבד. בממוצע, ניתן לומר כי תהליך זה אורך כשנה וחצי עד שנתיים עד לקבלת היתר. הסיבה שרבים עדיין פונים להליך של פינוי בינוי ולא תמא 38 2 היא שזכויות הבנייה המקסימאליות שייתנו מכוח תמ”א 38 2 הינן הזכויות הלא מנוצלות הקיימות פלוס 2 וחצי קומות מכח התכנית – ולא יותר מזאת. לעיתים לא יהיה די בזכויות הנ”ל על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם (כלומר, יחס הדירות החדשות שניתן לבנות לעומד מספר הדירות הקיימות עלול להיות נמוך מדי). כמו כן, בפרויקט תמ”א 38/2 אין התייחסות מקיפה לתשתיות הרוחביות של הדיירים החדשים לעניין גנים, בתי ספר, חניה ציבורית ועוד, לעומת פינוי בינוי שם נראה התייחסות מקיפה לתשתיות אלו.
דיירים סרבנים תמא 38 2
ניתן לכפות את ביצוע הפרויקט על הדיירים הקיימים, באמצעות החתמת בעלי הדירות המהווים 67% ומעלה ממספר הדירות בבניין וכן, בעליהם של 67% ומעלה מהשטחים המשותפים במבנה. לאחר מכן יש לפנות לועדה מקומית ועם אישור התכניות על ידה יוכלו לפנות למפקח/ת על הבתים המשותפים בבקשה לכפיית ביצוע הפרויקט על הדייר הסרבן. באפשרות המפקח/ת להסמיך כונס נכסים שיוכל לחתום במקום הדייר הסרבן על הסכם התמ”א 38 עם היזם.
דיירים רבים אשר מודעים לקיומם של זכויות בניה בבניין בו הם גרים נוטים לסלוד מתמ״א 38 2 בעקבות החשש לאיבוד אותן זכויות בנייה יקרות אשר טרם נוצלו. בדיוק את עניין זה, פוטר סעיף 14א(א1) לחוק אשר קובע כי ניתן יהיה להוסיף זכויות אלו אשר טרם מומשו, לזכויות שלהם יהיו זכאים דיירי הבניין מכוח התכנית. אך, הדבר כפוף לשיקול דעתה של הועדה המקומית.
חניות בפרויקט תמ"א 38 1
נושא החניות בפרויקטים של תמ”א 38 1 הינו בעל חשיבות רבה הן ליזם והן לדיירים ולעיתים אף מביא לאי הוצאתו לפועל של פרויקט. אמנם, החוק מאפשר ליזם לבנות חניון תת קרקעי, אך יש לזכור כי הדבר כרוך בעלויות גבוהות ולכן היזם ינסה לרב להימנע מכך ע״י הצגת פתרון אלטרנטיבי לשביעות רצונם של הדיירים ושל מהנדס הועדה המקומית (לעיתים תוך שימוש במתקני חניה חדישים). דוגמא לפתרון מעין זה מוסדר בסעיף 17 לחוק, המתיר ליזם לבקש מהועדה המקומית הסדרתם של מקומות חניה מחוץ למגרש עליו מצוי הבניין. הועדה תתיר בקשה מעין זו רק עם נוכחה כי אכן אין אפשרות (מסיבה תכנונית/אדריכלית) להתקין חניות בתוך קווי המגרש וזאת כל עוד מקומות החניה שיותקנו ימצאו במרחק סביר מהבניין.
בפרקטיקה המקובלת הועדה המקומית יכולה ליישם בשטחה את תקן החניה הארצי המדבר על חניה אחת לדירה חדשה לדירות של עד 120 מ"ר או אף להחמיר ולעדכן את התקן האמור. אי לכך, וככל שלא יתאפשר ליזם לעמוד בתקן המקומי מכוח הנסיבות יאלץ לשלם "כופר חניה" בעבור כל חניה שלא יצליח לבנות בשטח המגרש. לדוג עיריית חולון גובה למעלה מ100 אש"ח עבור כל חניה שכזו. הועדה מצדה מתחייבת להכשיר קרקע לטובת חניה ולא תצטרך להשיב ליזם את כופר החניה. הסיטואציה מעין זו היזם יפסיד פעמיים – פעם אחת ישלם סכום לא מבוטל עבור כל חניה שכזו, ופעם שניה ייאלץ להפחית ממחיר המכירה עבור דירה ללא חניה. כאמור יעשה שימוש באופציה של כופר חניה רק כמוצא אחרון.
השאירו פרטיכם ונציגנו יצרו אתכם קשר עוד היום:
שיפוץ המבנה
הן בתמ״א 38 1 ותמ״א 38/2 , היזם מחויב לשיפוץ כולל של שטח המגרש עליו בנוי המבנה (גם במידה והשטחים באזור היו עד היום מוזנחים) והכל בהתאם להוראות מהנדס הועדה המקומית.
שיקולי הועדה המקומית והתנאים המרכזיים להיתר בניה
- האם תוספות הבנייה המבוקשות תואמות את המבנה (ופותרת את יציבותו מבחינה אדריכלית) ?
- האם תכנית הפיתוח של המגרש כוללת פתרון חניה הולם?
- האם תכנית עיצוב הבניין שהוגשה כוללת את הגג, החזיתות, חומרי הגמר והצבע, וכן, עומדת בסטנדרטים המבוקשים ? האם מתייחסת לשבילים, לשטחי הגינון, הגדרות וכו׳ ?
- האם התשתיות הקיימות יוכלו לעמוד בעומס לאחר בניית יחידות הדיור הנוספות? האם קיימת תכנית לפיתוח התשתיות הקיימות (אם כן, יש לוודא קיומו של פתרון ביניים בזמן הבנייה) ?
- האם אושר פתרון מיגון ?
- האם פורסמה הודעה על ביצוע התמ״א ונתנה הזדמנות למתנגדים להעיר הערותיהם ?
לסיכום
שווה לבדוק האם הבניין בו הנכם גרים עומד בסטנדרטים הנדרשים לביצוע תמ״א 38 ובמידה וכן, ליישמה באופן חברי, אחראי ושקול תוך התייעצות עם מומחים ובעלי ניסיון, ניתן לפנות למרכז ההתחדשות העירונית לייעוץ בנושא.
אולם, הרבה עסקאות תמ”א 38 נופלות בימים אלו עקב צרות עין של כל דייר ודייר על חלקו שלו בפרויקט וניסיון אישי למקסם את התועלת לטובת דירתו שלו. דיירים הגרים בבניין המתאים לביצוע תמ”א 38 זכו ליהנות מהאפשרות לשבח את נכסם בכ-50% ומנגד, אלו האחרונים חייבים להפנים כי בפרויקטים מסוג זה אין ולא תהיה אפשרות להגיע לשוויון מלא בתועלת לדיירים עקב ההבדלים הטבועים בכל דירה ודירה. וכידוע, הדשא של השכן תמיד יהיה ירוק יותר – משכך, מומלץ להסתכל על הדברים בראייה יותר רחבה וזאת בכדי להביא למימוש הפרויקט.
