כל האמת על בניה ירוקה בתמ"א 38

חשיבות הבניה הירוקה של מבנים קיימים, נובע מממצאים המראים כי ישנו קשר בין גיל הבניין ובין צריכת האנרגיה המיוחסת לו, כלומר, ככל שהבניין ישן יותר כך צריכת האנרגיה שלו עולה. הסיבות לכך הינם הבדלי האיכות בחומרי הבנייה ובטכנולוגיה, בלאי של חלקים ישנים מהבניין והיעדר תחזוקה.

עם הזמן, ולצד השיפור הטכנולוגי, חל עדכון וכן החמרה של תקני בנייה המקובלים, בניהם תקנים לבידוד תרמי (ת״י 1045) ותקנים לבנייה ברת קיימא (ת״י 5281).

תקן 5281 לבנייה ברת קיימא (התקן הישראלי לבנייה ירוקה) נכנס בהדרגה לשוק הבנייה ואף ממשיך להיטמע. התקן הושק בשנת 2005 בצורה וולונטרית ושאינה מחייבת, כשבשנת 2011 אומץ ליישום בהדרגה על ידי עיריות החברות בפורום ה-15 (פורום הערים העצמאיות) במסגרת חתימתם על אמנת האקלים. התוצאות של אימוץ תקן בניה ירוקה כתקן מחייב בכל בנייה חדשה הובילה לחיסכון משמעותי בצריכת החשמל והמים של הדיירים וכן לבניית סביבת מגורים בריאה ואיכותית יותר.

למעשה, התקן הישראלי לבנייה ירוקה (5281) מתייחס בעיקרו לבנייה חדשה אך הוא גם מתייחס לשיפוץ מבנים קיימים כך שניתן ליישמו בשתי סוגי הבנייה. זאת אומרת, שבאופן תאורטי ניתן לשפץ בניין על פי תמ"א 38/1 תוך עמידה בתקן לבנייה ברת קיימא (5281). וכך נוצר תת תחום שיזמים רבים לא ששים ליישמו והוא "בניה ירוקה בתמ"א 38".

הבעייתיות הקיימת מכך היא שהעמידה בתקן והסמכת הבניין כבניין ירוק כרוכה בעלות כספית גבוהה. כשמדובר בבנייה חדשה היזם יכול לשאת בעלויות, אך כאשר מדובר בתמ״א 38/1, בהן ליזם קיימות מראש עלויות רבות, העלות הנוספת של יישום התקן הנ״ל עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של היזם עד כדי אי ביצוע הפרויקט כלל.

האם אימוץ התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו לא ישים מבחינה כלכלית בפרויקט?

ניתן לאמץ חלק ממרכיבי התקן

תהליך השיפוץ יכול להוות הזדמנות ממשית ליישום עקרונות בנייה ירוקה כך שתמ"א 38 היא הזדמנות חד פעמית להפוך את הבניין הקיים לחסכוני, יעיל אנרגטית ובריא יותר.

זכויות הבנייה אשר ניתנות במסגרת תמ"א 38 מאפשרות להשקיע בשיפוץ הבניין הקיים, במערכות חדשות, בתשתיות ובחומרי בנייה איכותיים יותר. סביר להניח שאילו הדיירים היו מעוניינים להטמיע בכוחות עצמם ומכספם את מרכיבי הבנייה הירוקה בבניין, הנטל הכלכלי היה גבוה מאוד והרעיונות לשיפוץ ירוק אשר יחסוך בהוצאות האנרגיה לא היו באים לידי ביטוי. לעומת זאת, כאשר פרויקט התמ"א מבוצע מתוך היכרות עם האלמנטים החשובים בבנייה ירוקה, ניתן לשלב מספר רב של מרכיבים ירוקים תוך כדי שיפוץ הבניין אשר קורה בלאו הכי. נציין כי ייתכן ומרכיבים מסוימים מתוך התקן  יהיו יקרים ולא כדאיים ליישום אך ישנם מרכיבים ירוקים הדורשים בעיקר מודעות, תשומת לב ותכנון בהתאם.

הכדאיות בפרויקטים של תמ"א 38

במסגרת מחקר שביצענו בקרב דיירים בבניינים הנמצאים בתהליך או זכאים לתמ"א 38 עולה כי לרוב, הדיירים אינם מודעים לסגולות הבנייה הירוקה, אינם בקיאים ביתרונות הרבים ובמרכיבים השונים, תופעה המובילה לכך שהדיירים אינם דורשים זאת בתהליך המקח והממכר במשא ומתן עם היזם. מעבר לכך, כאשר הדיירים נחשפו למידע אודות מרכיבים ירוקים חשובים וניתנים ליישום בשיפוץ הבניין והגברת ערך התמורה הניתנת להם, הביעו הדיירים עניין רב ביישום שיפוץ ירוק במסגרת ביצוע התמ״א בבניינם.

במחקר עומק איכותני הכולל ניתוח עלות תועלת שביצענו אודות היישום של מרכיבים שונים כגון בידוד(הכולל חלונות, איטום וגשרי קור), הצללות, גינה חסכונית במים, צבע חיצוני בהיר, מד חשמל חכם, חומרים בריאים, תאורה בשטחים הציבוריים, חלל יבוש, חדר אופניים ועוד מגוון של מרכיבים, נמצא כי אין בהכרח עלות כלכלית נוספת ליזם. לרוב אי הבנייה הירוקה נובעת מחוסר מודעות של היזם בשלב התכנון האדריכלי וחוסר הידע במרכיבים ירוקים חרף הקלות והעלות הכדאית בה ניתן ליישמם.

כאמור לעיל, כשזה מגיע לתמ"א 38 הכדאיות של הפרויקטים רגישה יותר כלכלית ממקרים של בנייה חדשה. כתוצאה מכך הרשויות המקומיות נמנעות מלחייב עמידה בתקן ישראלי 5281 לבנייה ברת קיימא בפרויקטים של תמ״א 38/1.

עם זאת, אין הצדקה לא לשלב כלל מרכיבים של בנייה ירוקה בפרויקטים של תמא 38/1, במיוחד לאור העובדה כי ישנם טכניקות של בנייה ירוקה הקלים ליישום בשלב התכנון ובשלב הביצוע שאינם מוסיפים עלות כספית כלל. בנוסף, על ידי הטמעת מספר מרכיבים ירוקים בפרויקט הבנייה (ולא בהכרח כל התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו), ניתן להשפיע רבות על הביצועים האנרגטיים של הדירה. ביצועים אלו מתורגמים לחיסכון כספי בהוצאות החשמל והמים של הדירות החדשות והקיימות וכן הפחתת עלויות על משאבים בשטחים הציבוריים של הבניין המובילים להפחתת חשבון ועד הבית. כל זאת ללא עלות נוספת מצד היזם וכמובן שללא עלות נוספת מצד הדיירים.

למעשה, יזמים אשר יאמצו בתהליך הפרויקט שיקולים של בנייה ירוקה תוך כדי יישום המרכיבים בצורה חכמה וכדאית רק יכולים להרוויח. רווח זה יכול לבוא ליידי ביטוי מבחינת ערך נוסף שהיזם מקנה לדיירים, מעשה שיגביר את המוניטין שלו וכן יגביר את הסיכויים שהדיירים יבחרו בו לביצוע הפרויקט. רווח היזם גם מתבטא בכך שערך הדירות החדשות עולה ביחס לפרויקטים דומים ובכך זה מהווה יתרון שיווקי. בהחלט מדובר במצב של WIN WIN לכל השחקנים המעורבים.

הדיירים- מקבלים ערך ואיכות טובה יותר תוך התייעלות אנרגטית והפחתה בחשבון החשמל, המים וועד הבית. היזם-נותן ערך גבוה יותר באותה העלות, מה שיאפשר לו יתרון במכירת הדירות הן במהירות המכירה והן בשווי הדירה. מהלך זה גם יאפשר ליזם להגדיל את יתרונו היחסי בשוק מול יזמים אחרים ויגדיל את שמה הטוב של החברה שלו.

באם אתם דיירים או יזמים, הפרויקט שלכם יכול להיות ירוק יותר ואיכותי יותר, לכם ולדור העתיד.

יזמים ודיירים רבים פונים אלינו במסגרת פרויקט תמא 38, במטרה להתאים את המפרט הטכני ולהפוך את הבניין ליעיל וחסכוני וזאת מבלי להכביד על תקציב הפרויקט, כמוסבר מעלה. על כן, אנו מביאים בזאת דוגמא לניתוח מפרט השיפוץ מכוח תמ"א38/1 בבניין בפתח תקווה. הצלחנו ליישם בניה ירוקה בבניין האמור, ולהיטיב עם כל הצדדים המעורבים.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.