ניהול פינוי בינוי בשיטת המכרז – דוגמא מעשית

בשנים האחרונות מגיעות אלינו יותר ויותר פניות מצד נציגויות בניינים ש"הלכו לאיבוד" בשלב ניתוח ובחינה של הצעות יזמים וקבלנים לפרויקט פינוי בינוי. אל שלב השוואת ההצעות הם כלל לא הצליחו להגיע. כאשר מנתחים הצעות מורכבות כגון אלו, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מהענף אשר יסבירו, יפרשו, ויכוונו לאן נכון להגיע ואלו תמורות ניתן להשיג. קל להשוות בין תפוחים לתפוחים ובין אגסים לאגסים, אך כיצד נשווה כאשר לכל תפוח נגזרת שונה ולכל אגס פרמטרים רבים לחישוב?

במאמר זה נסביר את אופן בחינת הצעות יזמים/קבלנים. חשוב לציין כי ניתוח ההצעות המובא להלן מתייחס רק לזווית המסחרית של ההצעה וכדי לקבל תמונה יותר רחבה, ולקבל החלטה מושכלת ועניינית, אשר בכוחה לקדם אתכם צעד אחד נוסף בדרך למימוש הפרויקט, עליכם הדיירים להבין את פרופיל היזם ולנתח את איתנותו הפיננסית של יזם הפינוי בינוי.

ניהול פינוי בינוי מתחיל מהבנת סל הזכויות

טרם עריכת השוואות בין הצעות חשוב להכין דו"ח ניתוח זכויות ודו"ח כלכלי עצמאי לפרויקט אשר ישמש נקודת השוואה בין ההצעות המתקבלות. לאחר הכנת דו"חות אלו יש לסנן את ההצעות הריאליות אשר הוגשו על ידי היזמים הראויים לתוך מערכת ההשוואה.

ברכישת מוצר צריכה, ממכשיר סלולרי לדוגמה, ניתן לגלוש לאתר זאפ ולערוך השוואה בין איכויות המצלמה, מספר הליבות, הזיכרון וכן הלאה. פרויקט פינוי בינוי אינו מוצר מוכן, יש להמציאו לגבש אותו בהתאם לכללי המשחק של חוקי התכנון והבנייה, הוראות התכניות החלות על המגרש, מדיניות הוועדות המקומיות, הסכמים משפטיים ועוד. ההשוואה תלויה באופן ניתוח הפרויקט והאג'נדה של נותני ההצעות. חשוב לזכור כי תקציב התמורות מוגדר ועל כן סעיפי התמורות לדיירים הינם בעל אופי משתנה. ניתן להשתמש בתקציב התמורות בדרכים שונות אשר באות זו על חשבון זו וככל שהתקציב גדול תמורות הדיירים יגדלו.

דוגמא לניהול פינוי בינוי בשיטת המכרז

להלן דוגמא מהשטח לניתוח (מסחרי) , בשלב ניהול המכרז. בסוף הכתבה תוכלו להתרשם מטבלה וסרטון הסבר.

סוג פרויקט: הריסה ובנייה לפי תמ"א 38/2.

מצב קיים:  6 כניסות הכוללות 48 דירות.

שטח: כ-3 דונם.

איפיון היזם –

ארבעת היזמים אשר הצעותיהם הגיעו לשלב ההשוואה הינם יזמים וותיקים אשר בונים באמצעות קבלן מפתח וקבלני משנה, רציניים בעלי יכולות מוכחות להוציא פרויקט כזה לפועל. אך כאשר בוחנים יותר מקרוב את היזמים מבינים כי התקשרות עם חברה ציבורית שונה מהתקשרות עם חברה פרטית, והתקשרות עם חברה מבצעת שונה מהתקשרות עם חברה אשר בונה באמצעות קבלני משנה. במקרה של פרויקט זה אין בהשוואת סעיף זה טוב יותר או פחות, שהרי כל היזמים טובים, אך יש מידת התאמה לאופי הדיירים ולאופי הפרויקט אשר מתווסף על החיבור הרגשי עם בעלי החברה היזמית ועובדיהם.

איפיון הפרויקט –

בבדיקות המקדמיות של כל היזמים עלו תוצאות דומות למדי באשר לראייתם את הפרויקט ב"מצב המוצע" מבחינת כמות יח"ד, מספר מבנים וקומות. הפרויקט קרוב לוודאי יגיע לאותו מספר קומות כאשר תחל העבודה האדריכלית ולאחר סיכומי פרה רולינג עם הוועדה המקומית. במקרה זה בלטה מעל כולם הצעה בה היזם השקיע ויצר קומה טיפוסית הכוללת מספר דירות תמורה בתכנון משתנה. אין ספק כי בדרך זו בה פעל העביר מסר ברור לדיירים כי הוא מעוניין בפרויקט, מעוניין להשקיע בפרויקט ומעוניין לשתף את הדיירים בראייתו את הפרויקט. הדיירים קיבלו בנוסף הצעה ויזואלית אשר הצליחה להעביר את רעיון אפיון הפרויקט והבטיחה לבעלי הנכס בטחון מול אותו יזם.

שטח ומיקום הדירה –

על פניו, ככל ששטח הדירה יגדל ונקבל דירה גדולה יותר נרוויח יותר. במקרה זה יש להתייחס לכמה נושאים:

ראשית עד כמה בחן היזם את הצעתו ועד כמה היא ישימה. שני יזמים הציעו הגדלה של 10 מ"ר על הקיים ושניים נוספים הציעו 15 מ"ר. ניתן לראות בהסתכלות כללית כי היזם אשר הכין תכנית קומה טיפוסית למד ובחן את הפרויקט והבין כי לא ניתן להכניס על השטח הנתון במסגרת מגבלות התכנון מעל 10 מ"ר הגדלה. יש לזכור כי במקרים רבים קיימות זכויות בנייה על המגרש אך לא בהכרח ניתן לנצל את הזכויות ולכן יש לבחון ולחלק את הזכויות הניתנות לניצול, בין הדיירים ליזם, בהתאם לערך הקרקע.

אחד היזמים הציע לפצל את דירות הבעלים בין קומות 7-1 בעוד ששאר היזמים העלו את הבעלים ב 2 קומות מעל הקיים. כל עלייה בקומה נחשבת הטבה שהרי ערך הדירות בקומות העליונות גבוה יותר.  אולם, הדבר עלול לגרום ל מתחים אי הסכמות מי עלה לאן. דבר אשר לא פעם מפיל פרויקט. יש לבחון האם הבעלים יכולים להתמודד עם אתגר כזה.

כאן המקום להעלות את נושא הצעות גנריות לעומת הצעות בדוקות. יזמי פינוי בינוי רבים פועלים בשיטת "העתק הדבק" ומגישים הצעה בכדי להיות על שולחן הדיונים, ו רק במידה וכאשר יבחרו, יהפכו את ההצעה הגנרית להצעה בדוקה.  זוהי שיטת עבודה רווחת בתחום ההתחדשות העירונית ולעיתים כאשר ההצעה מתעדכנת, התמורות לבעלים פוחתות. לא אחת הדיירים נשארים עם אותו יזם על מנת לא לעכב את התהליך.  ש לאבחן באם ההצעה גנרית ולהתייחס אליה בהתאם בהשוואה מול הצעה בדוקה.

מחסן –

על מנת להבין האם ניתן למקם מחסנים בקומת המרתף יש לתכנן מרתף. על מנת לתכנן מרתף יש להביא בחשבון הוראות תכנוניות ומבנה המגרש. בשלב בו ניתנת הצעה לדיירים אין תכנון לקומת המרתף, אין מדידת שטח, לא יודעים כיצד גרעיני המבנה והממ"דים יצמחו מהקרקע וכו'. במקרה זה הפרויקט משתרע על כ 3 דונם ולכן קל היה לאחד היזמים להניח כי המתכנן יסתדר עם משימת המחסנים. בפרויקטים אחרים יתכן ויעלה צורך לחזק את מכירות היזם ולכן יתכן שהמחסנים יעמדו לרשות היזם למכירה.

רמת גימור מפרט טכני –

תחת סעיף זה קיימים הבדלים בין התייחסות היזמים בהצעות ואופן הפירוט. בסופו של מו"מ מסחרי צריך לקבל תשובות מלאות לגבי מכלול הדברים במפרט הטכני. צריך לזכור כי קיים "סטנדרט" מקובל בשוק אך לבסוף המפרט נקבע במו"מ בין הצדדים וככל שתכירו את כלכליות הפרויקט שלכם תדעו כמה ניתן למתוח את המו"מ.

חשוב ביותר להכניס סעיף האומר כי מפרט דירות הדיירים לא יפחת ממפרט דירות היזם למכירה, וכך אנו מקבעים סטנדרט אחיד לפרויקט ומוודאים כי היזם המשווק דירותיו ישתמש באותם ספקים גם לדירות הדיירים.

שוו"ע – שווה ערך לא בא על מנת להתחמק מלתת לבעלים דלתות איכותיות מתוצרת מסויימת (למשל) אלא כדי להבטיח שאם מסיבה כלשהי, לא ניתן להשיג את אותן דלתות מובטחות, יהיה ברור על איזו רמת איכות מדובר.

מטבח –

מידות המטבח אינן ידועות בשלב זה, אך ניתן להעריך אורך כללי תחתון ועליון אשר מתאים לדירות בגודל נתון.  במידה והגדרנו מראש רשימת ספקי מטבחים, ברורה לנו האיכות של המטבח. בישראל המטבח המשפחתי בד"כ פעיל ולכן נהוג/מומלץ להשתמש בלוחות סנדביץ לארונות ולרוב היזמים נעתרים לדרישה זו. מפרט גבוה יקבל גם מנגנוני בלום, צירים ומסילות לטריקה שקטה, תכנון מגירות, בילט אין מגוון דגמים רב לבחירה. בנוסף, מטבח משודרג יקבל תוספת של נקודות חשמל ותוספת של אספקת  מים לתמי /4 בר מקרר וחיפוי הקיר בין משטח העבודה לארון עליון.

מזגן –

רוב ההצעות הגדירו הכנה למיזוג מיני מרכזי והצעה אחת הבטיחה מיזוג. היזמים יודעים כי המו"מ אינו מסתיים בשלב ההצעה וככל שהפרויקט מאפשר, הם יוסיפו מזגן לפרויקט שלכם. תוספת של מזגן והנמכות גבס הינה תמורה נכבדה בהרבה מהפרויקטים. צריך לזכור כי ניתן למכור או לפרק ולשמור את המיזוג הקיים לפני הריסת המבנה.

כאשר רוכשים דירה חדשה בפרויקט ברור לנו מפרט הטכני של הדירה. בפרויקט פינוי בינוי, מפרט חוק המכר, יוצמד רק לאחר תכנון המבנה ולאחר שכל מרכיבי התכנון יהיו ידועים. עד אז ההסכם מעגן את עיקרי המפרט הטכני ואף הוא כולל סעיפים רבים. מפרט נקודות חשמל, מפרט נקודות מים וכלים סניטריים, ריצוף, סוג צבע הדירה והממ"ד, מחיצות פנים, דוודי שמש ועוד ועוד סעיפים שונים. על מנת לקבל תמורה מירבית ולהבטיח את הדבר הנכון, יש למנות מפקח בנייה בפינוי בינוי, עם ניסיון עשיר בפרויקטים שכאלו.

צריכים סיוע בניהול פינוי בינוי? השאירו פרטים ונחזור אליכם

טבלת סיכום – השוואת מפרט טכני: