בשנים האחרונות מביאים מספר גורמים להאצת קצב גידול האוכלוסיה. מי שיוולד היום צפוי לחיות עד גיל 95. במאמר הבא נדון בהשתנות הדמוגרפית, וכיצד כל זה נוגע לתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38.
בואו נתחיל עם שתי עובדות:
- שטח הקרקע מוגבל, במרכז ישראל בכלל ובגוש דן בפרט.
- קצב הגידול של האוכלוסייה בארץ הינו 1.9% בשנה (הגבוה ביותר במדינות המפותחות).
נמשיך עם עוד שתי הנחות:
- מתישהו בעתיד, לא תישאר קרקע פנויה לבנייה בתל אביב ובגוש דן.
- בכל מספר שנים יתווספו במדינה עוד 1,000,000 בני אדם.
עובדות והנחות אלו מובילות אותנו לשתי המסקנות הבאות:
- במוקדם או במאוחר, מדיניות הבנייה לגובה תצבור תאוצה.
- התחדשות עירונית (תמ"א38, פינוי-בינוי, בינוי-פינוי) הינה התשובה המעשית לשוק הדיור.
מה צפוי לקרות בעתיד?
תחום ההתחדשות העירונית נמצא רק בתחילת דרכו, על מנת לספק את הצורך העצום של יחידות דיור חדשות במרכז הארץ.
במילים פשוטות, השוק יזדקק להמון דירות חדשות על קרקע מוגבלת, באמצעות הגדלת זכויות הבנייה לגובה.
אוכלוסיית האנשים בני ה – 65 ומעלה הולכת וגדלה, וכיום אוכלוסייה זו מהווה כ – 10% מכלל האוכלוסייה. בעוד 20 שנים תהווה קבוצה זו מעל ל – 15% מכלל האוכלוסייה. הם לא ממהרים לשום מקום וימשיכו "לתפוס" דירות רבות במרכזי הערים.
רופאים ומדענים טוענים שתינוקות שנולדים היום יחיו עד גיל 95.
אם לפני 35 שנים, 1/3 מהגברים ו – 2/5 מהנשים הגיעו לגיל 80. מעתה ואילך, 58% מהגברים ו 71% מהנשים יגיעו לגיל 80.
כאמור, בשל העלייה הדרמטית בתוחלת החיים, אישה ממוצעת צפויה לחיות כ- 24 שנים ממועד פרישתה מעבודה, וגבר כ- 17 שנים.
במבט לאחור, רק ב – 35 השנים האחרונות עלתה בארצנו תוחלת החיים ב – 9 שנים.
בנוסף, אם לפני 3 שנים עלו 2,000 איש מצרפת ולפני שנה עלו 6,000, השנה צפויים להגיע מצרפת כ – 10,000 עולים חדשים בעקבות האנטישמיות וההגירה המוסלמית באירופה.
בתוך 40 שנים נזדקק ללמעלה מ – 2,000,000 יחידות דיור חדשות.
55,000 משקי בית חדשים מתווספים למשק הישראלי בכל שנה.
מכאן, נוצר מצב בו ככל שיבנו יותר דירות ובתים חדשים לסיפוק הביקוש העצום, כך ילך ויקטן מלאי הקרקעות הפנויות לדורות הבאים.
תחזית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל מדברת על היקף אוכלוסיה של כ – 11,500,000 בני אדם בעוד 20 שנים, דהיינו תוספת של יותר מ – 3,000,000 איש ביחס להיום.
על איזה מספרים מדובר?
כיום בשוק קיים מחסור, עוד מהעבר, של כ – 100,000 דירות חדשות, בשל פער משנים קודמות שיש לסגור אותו.
השוק המקומי זקוק ליותר מ – 50,000 יחידות דיור חדשות בשנה.
בתקופה מודרנית זו, לכל זוג שמתחתן קיים סיכוי של 33% להתגרש, וזה אומר ביקוש לעוד יחידות דיור.
כדי להתאזן, ב 10 השנים הבאות השוק זקוק לפחות ל 75,000 יחידות דיור חדשות בשנה בממוצע, וכל זה על שטח קרקע מוגבל.
על מנת לבנות שכונה חדשה על קרקע ריקה, יש צורך בהכנות של שנים, מכאן שבנייה חדשה לא יכולה לספק את הביקוש בשנים הבאות.
רק בנייה על בנייה קיימת, או יותר נכון לומר בנייה חדשה במקום מבנים ישנים – דהיינו רק באמצעות התחדשות עירונית יוכל המשק למלא את החסר, ובנוסף לחסוך קרקעות יקרות לטובת הדורות הבאים.
בכל חודש וחודש, כ – 14,000 תינוקות נולדים בישראל, כ – 3,500 זוגות מתחתנים וכ – 850 זוגות נשואים מתגרשים ועוברים ממגורים בדירה אחת לשתי דירות.
2,200,000 ילדים ונוער לומדים כיום במוסדות החינוך (בגני ילדים ובתי ספר), וזאת מתוך 8.4 מיליון תושבים.
בעתיד הלא כל כך רחוק, כל אחד מהם יצטרך קורת גג, בשכירות או בקנייה.
את הביקוש העתידי האמיתי זה, התחדשות עירונית יכולה לספק במרכזי הערים הוותיקות.
מה צפוי לנו?
עם קצב ריבוי שנתי של 1.9%, נוספים בישראל בכל שנה מעל ל – 160,000 איש ואישה.
תוך שש שנים מהיום, האוכלוסייה בישראל תגדל בלמעלה ממיליון בני אדם נוספים.
ובעוד דור אחד, כלומר תוך כ- 25 שנים, יתווספו מספר מיליוני בני אדם לקיים.
רק האוכלוסייה החרדית, שמונה כיום כ – 950,000 בני אדם, צפויה בעוד 20 שנים להכפיל את עצמה ל – 1,900,000 נפש.
בעוד 30 שנים, כלל האוכלוסייה בישראל תגדל בעוד כ – 6,500,000 נפש !
הממשלה חייבת לבצע תיקוני חקיקה על מנת לאפשר לרשות להתחדשות עירונית להגדיל את היקף היישום בפועל של הפרויקטים השונים.
כמו כן, על הרשות לפעול במשותף עם משרד התחבורה לשם יצירת פתרונות תחבורתיים מגוונים, כפי הנהוג במטרופולינים בחו"ל.
אין דרך אחרת להגדיל באופן מיידי את היקף הבנייה החדשה במרכז הארץ, אלא באמצעות פרויקטים של החלפת ישן בחדש, תוך שהחדש עולה לגובה.
לאתר המחבר: www.nadlan-guide.co.il
