מפקח בניה בפינוי בינוי – דמות מפתח או בובה על חוט

לאחרונה הוזמנו להרצות בנושא אפקטיביות של מפקח בניה בפני פורום המנהלות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתום הפגישה נדרשנו להציג מפתח לתמחור מודולרי למפקח בניה בפרויקט פינוי בינוי. העדר הרגולציה סביב פיקוח דיירים יוצר פתח לעיוותים קשים. לעתים יקבלו הדיירים פיקוח הדוק ואפקטיבי, ולעתים יגלו שהמפקח הוא בובה על חוט.

מפקח בניה בפרויקטים של פינוי בינוי הפך לחלק אינהרנטי מצוות קידום הפרויקט. תקציב המפקח משולם כמעט תמיד ע"י היזם, והוא אשר מתווה את היקף המשרה ותכולת השירות אותה יספק המפקח עבור בעלי הדירות.

בתחקיר זה נספק לכם הצצה לתפקיד מפקח הדיירים בשלב ביצוע פרויקט פינוי בינוי וגם נספק טיפ חשוב שילמד אתכם כיצד נדע אם המפקח אפקטיבי עבורכם.

בקרה תכנונית:

מינוי מפקח בניה עבור בעלי דירות מתרחש עם בחירת היזם ותפקידו מתפרש על פני שלבי המו"מ המסחרי, וכן שלבי התכנון והוצאת ההיתר. בשלבים אלו תפקיד המפקח הינו קריטי הן עבור קביעת התמורה עבור בעלי הדירות ברמה המסחרית, והן מבחינת בקרה אחר התנהלות היזם בדרך להוצאת היתר הבניה. למרות חשיבות המפקח בשלבים המקדמיים, נתמקד במאמר זה אך ורק בשלבי הביצוע.

כשמדובר בפיקוח בניה – כל המוסיף הרי הוא משובח

מוטת השליטה בפרויקט בניה

פרויקט בניה קונבנציונאלי מכיל אלפים רבים של פעולות, המתלכדות ומרכיבות בסופם פרויקט מושלם.

מפאת ריבוי המשימות והפרטים, ישנו קושי מובנה בניהול ובקרת תהליכים בצורה הרמטית. למעשה, ליקויי הבניה הם חלק בלתי נפרד מהליך הבניה, ובמובן הזה, הנדסת בניין אינה דומה להנדסת מכונות.

חשיבות מפקח דיירים בפרויקט פינוי בינוי

מעבר לניהול הפרויקט מטעם היזם, קיימים מספר גורמי בקרה עבור כל בעל עניין בפרויקט – העיריה, המדינה (באמצעות מכוני בקרה, מעבדות מאושרות, רגולציה), הבנק או המוסד הפיננסי המלווה באמצעות בקרה תקציבית ופיקוח פיננסי, והרי לא יעלה על הדעת כי בעלי הדירות, להם האינטרס הגדול ביותר, לא יזכו לפיקוח הנדסי ראוי מטעמם.

זאת ועוד, כאשר אנו מבינים שהכשלים והליקויים לא ניתנים למניעה הרמטית, בכל שלב ובכל רזולוציה של הפרויקט, מכאן יש להבין כי תפקיד מפקח הדיירים הנו חשוב ולפעמים קריטי להצלחת הפרויקט, וככל שירבו מאמצי הפיקוח, כך יפחתו הסיכויים לכשלים (גדולים כקטנים).

רף מינימאלי לפיקוח אפקטיבי

נשאלת השאלה האם קיים רף מינימאלי ? למעשה המפקח נותן שירות, והיות ותפקיד המפקח לא מוגדר דיו, ביכולתו להתאים את תכולת השירות לכל תקציב נתון.

מכאן נשאלת השאלה האם יש סף מינימאלי של פיקוח , או תחת איזו הגדרה מפקח הדיירים עתיד לספק שירות אפקטיבי לבעלי הדירות? ומצד שני באיזו מידה של ביקורים בהכרח אינו מסוגל להיות אפקטיבי. 

כדי להמחיש נקודה נצלול לעובי הקורה ונמחיש בצורה של כשלים אופייניים את נחיצות המפקח בכל שלב בביצוע פרויקט פינוי בינוי.

הסמכת מפקח בניה – הבהרה

נכון לעת הזו, אין בחוק הגדרה להכשרתו המקצועית של מפקח בניה עבור בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי, ישנם קבלנים מנוסים שהחליטו ברבות הימים להפוך למפקחי בניה, או מהנדסים / אדריכלים שסיימו זה עתה את לימודיהם, המספרים בתחקיר אינם מתייחסים להבדלים המובנים בין מפקח אחד למשנהו. ההנחה היא כי המהנדס באתר בעל ניסיון של שנים רבות בבניין ובקיא ברזי המקצוע.

שלב ביסוס המבנה – מי צריך בכלל מפקח?

פעמים רבות אנו שומעים את הטיעון שאין כל צורך במפקח דיירים בשלב הביסוס, ופעם אחר פעם נדרשים להסביר אודות חשיבות המפקח בשלב קריטי זה.  בשלב זה אנו יוצרים אינטראקציה עם אנשי המקצוע בשטח, היערכותם לפרויקט ויצירת נהלי עבודה מולם. כחלק מהפיקוח בשלבים אלו אנו מפקחים על תחילת עבודה בהתאם לנהלים ולתיעוד בדיקות מול מעבדה מאושרת, יציקת הכלונסאות, דיפון, בדיקות ברזל ותעודת משלוח, בדיקות סוניות, התאמת תכניות העבודה לביצוע, קבלת אישור מדידת מודד מוסמך, קווי בניין בנצ'מרק, תיעודי יומן עבודה, פנקס כללי, הדרכות עובדים ועוד.

עם החפירה נעשית בדיקת עוגני קרקע לפי פרט בתכנית קונסטרוקציה, בחינת יישום התזת בטון וכל יתר הדרישות לאיטום הדיפון, בדיקת מערכות בחניון, הכנות לחשמל והארקה כיבוי אש, טיב חומרים, ורטיקליים, ניקוזים, שיפועים, בדיקת מידות החניות, מיקומים, גודל פתחים, אוורור, אופן ביטון, הרכבת משקופים, חדרי מדרגות ועוד. איכות ביצוע החניון קריטית לביצוע הפרויקט בדגש על יישום האיטום בחניונים, תופעת סגרגצייה ואיכות הבטון.

באחד הפרויקטים בהם פיקחנו לאחרונה גילינו שמידות הכניסה לרמפה לא תואמות את ההיתר בעקבות יציקה לא נכונה של הדיפון. ביקשנו מהקבלן לתקן והוא חצב את כלונסאות הדיפון והגיע לברזל העבודה, היה צריך לעבוד עפ"י הנחיות קונסטרוקטור לשיקום ברזל.. אך הקבלן שפך טייח מבלי להתייחס להנחיות. למטה תמונות החל מאיתור התקלה ועד לטיפולה עפ"י הנחיותינו.

למטה תמונה לאחר פירוק טפסנות, ברזל עבודה חשוף וסגרציית בטון שאינה תקנית, במקרה זה ביקשנו חוו"ד קונסטרוקטור וטיפול בליקוי כולל אישור ביומן עבודה.

עבודות טיח:

בעיה אופיינית בפרויקטים רבים.. קבלן מנסה באמצעות טיח לפלס את הוינצ'ים שנוצרו במהלך שלב השלד.. כך נוצרות שכבות טיח שאינן עפ"י התקן. לפני עבודות הטיח ישנו צורך בהכנת הבטון באמצעות הרבצת בטון ורשתות מגלוונות, בשכבות של עד 3 ס"מ, הקשור באופן ישיר לאיטום הבניין. בתמונה אנו רואים סטיה של 8 ס"מ בוורטיקל וניסיון מילוי ויישור לא תקני.

מערכות (אינסטלציה וחשמל):

תקניות ורציפות החומרים עפ"י דרישות היועצים – בתמונה מטה שיפועים הפוכים בקווי ביוב, ללא ביטון הקווים.

מערכות אוורור:

צינור אוורור העובר בקיר חיצוני, קורה בפרויקטים רבים כתוצאה מהחלפת קבלני המשנה וחוסר תיאום בין קבוצות עובדים. במקרה זה יבצעו את הנמכת הגבס מבלי לבטן את הצינור וכתוצאה מזה תתגלה הרטיבות. כתוצאה מכך יאלץ הקבלן לפתוח חיפוי קירות, לקדוח בקיר חיצוני, להרכיב מחדש מערכות אוורור, לחפות אבן חיצונית, ולהפעיל את קבלן הגבס.

בעיות נוספות של חוסר תיאום וניהול:

בתמונה מטה קבלן שלד השאיר פתח לצינור ביוב, קבלן אינסטלציה הרכיב את הצינור, קבלן השלד (שכבר סיים מרבית מעבודת השלד) לא ביטן את הצינור לפי דרישות התקן והקונסטרוקטור (צמר אקוסטי, ביטון וחיזוק), לאחר מכן התחילו לעבוד קבוצה של חיפוי אבן חיצונית עבור ביצוע סגירות חוץ. כעת קבלן הצבע יסתום את החור שלא לפי דרישות התקן כאמור ותגרם פגיעה באיטום הדירה וכן בעיה אקוסטית.

איטום חדרים רטובים:

עיקר תקלות האיטום יכולות להימנע באמצעות פיקוח הדוק יותר וניהול קפדני של האתר. עבודות האיטום בחדר רטוב כוללת הכנת רצפת בטון לעבודות איטום כולל רולקה וסיקה, שכבה או שתיים עפ"י פרט איטום, בדיקת הצפה, לאחר מכן מילוי לריצוף, ועבודות ריצוף, לאחר מכן כיסוי הריצוף עם פלטת גבס סוג ב' ורק לאחר מכן רשאים הפועלים להיכנס לשירותים להמשך ביצוע העבודות.

בתמונה מטה לאחר ביצוע עבודות איטום , ולפני ביצוע שכבת הגנה , אנו רואים פועל שנכנס לבצע עבודת תיקון בחדר, ופגע בשלמות האיטום דבר אשר יגרום לנזק עתידי.

איטום מרפסות :

לאחר ביצוע האיטום במרפסות הקבלן מבצע לרוב בדיקת הצפה, לאחר מכן ישנו צורך לשמור על שלמות האיטום, כאשר נכנס קבלן הריצוף לעתים אין השגחה מספקת וכך נוצרת פגיעה באיטום. בתמונה מטה לא נבדקו מידות המרפסות עפי פריסת הקרמיקה וקבלן הריצוף ביצע תיקון ופגע באיטום ללא השגחת מנהל העבודה.

הרכבת משקופים:

בפרויקטים רבים נוצרים פערים בין מידות המשקוף העיוור לבין הפתח שהוכן ע"י קבלן השלד. במרווחים שנוצרים לעתים 8 ס"מ, משלים היזם את היציקה בצורה לא הומוגנית. במקרה זה נדרש פירוק המשקוף, ביטון והשלמת גליפים בצורה תקנית והרכבה חוזרת.

משקוף דלת כניסה :

המשקוף צריך להתחבר לתוך מסגרת בטון וברזל עבודה לפחות 10X10 בתמונה מטה לא בוצעה הכנת קורה עליונה אלא שימוש בבלוקים. המשקוף מקבל את כל העומס וכמובן שנדרש לפרק ולבצע עפ"י תקן.

טיפ לבחירת מפקח שיביא לכם תוצאות:

בבניין אין פעולה שאורכת פחות משבוע.. ועל כן, המפתח הנהוג היום של ביקור חד שבועי בכל בניין שיבנה בפרויקט פינוי בינוי, במידה ותעשה בצורה רציפה ואיכותית עתידה להניב פיקוח אפקטיבי.

אין עוררין על כך, שככל שנוכחות המפקח תגבר יוכל לאתר ליקויים רבים יותר.

מפאת מגבלות התקציב והעדר רגולציה נוכחות המפקח מוגבלת ומכאן חשיבות מקצועיותו של המפקח באתר, ככל שהמפקח יהיה חד ומנוסה יותר, כך יוכל לצמצם למינימום את מספר הליקויים שנעלמים מעיניו.

כפי שהסברנו, ליקויי בניה הם חלק מובנה בהליך הבניה ולא ניתן להעלים אותם אלא לאתר ולצמצם אותם. בתור נציגות בעלי הדירות בקשו מהמפקח לקרוא את אחד מהדוחות החודשיים האחרונים שהפיק לפרויקט פינוי בינוי (בדגש על פרויקט המצוי בשלב מערכות), אם תגלו מספר הערות מועט סימן שהמפקח אינו אפקטיבי. אם תראו עשרות עמודים של הערות כנראה שעושה את עבודתו בצורה נכונה.

המפתח לניהול יעיל של פרויקט תמ"א 38

שי הרפז ומוטי בן ששון על ניהול אפקטיבי של פרויקט בניה – מפקח מטעם בעלי הדירות.
יש חשיבות רבה במינוי מפקח מטעם דיירים מוקדם ככל שניתן >>>

המפתח לניהול אפקטיבי של פרויקט בניה

מפקח תמ"א 38 ופינוי בינוי מטעם בעלי דירות – אל תנסו להתקדם בלעדיו

טל בן עזרא, מפקח בניה מטעם הדיירים בחברת אפיקים 38, מופתע כל פעם מחדש כאשר דיירים לא נעזרים במפקח תמ"א 38. מדובר בפרויקטים מורכבים ביותר, טל מסביר למה זה חיוני…

היזם לא מוכן להתחייב לליווי בנקאי? תוודאו שיש פיקוח פיננסי

זה לא סוד כי פרויקטים רבים מבוצעים היום ללא ליווי בנקאי, לעתים מכורח המציאות ולעתים מפאת אסטרטגיה מחושבת של יזמים מתוחכמים. הדיירים מצדם לא יודעים להעריך את מידת הסיכון הכרוך בפרויקט תמ"א ללא ליווי בנקאי, לא פעם נתקלנו בדיירים שמוכנים לפוצץ פרויקט משיקולים לא ריאליים. במאמר הבא ננסה להסביר כמה זה באמת מסוכן להתקדם עם יזם שלא מוכן להתחייב לליווי בנקאי ואילו בקרות ניתן ליישם במידה ומוכנים להתקדם ללא בנק מלווה.

 

 

ניהול פיננסי ככלי לגידור סיכונים בפרויקט תמ"א 38:

כשלים בניהול פיננסי של פרויקט תמ"א 38 גורמים באופן ישיר לקריסת היזם ותקיעת הפרויקט. בכל אחד מהמקרים בהם נתקלנו נגרמו נזקים גדולים לכל בעל עניין בפרויקט בצורה ישירה או עקיפה. עסקת נדל"ן מאופיינת במורכבות יתר ובזרימת הון מהותי, לכן, נושא גידור הסיכונים בעסקאות אלו חשובה הרבה יותר ממחיר העסקה או במילים אחרות מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות. ניהול מכרז תמ"א בצורה לא תקנית עשוי לפגוע בגובה התמורה שיתכן והייתם מקבלים, אך במידה ותזלזלו בנושא בדיקת  איתנות פיננסית של יזם או בנושא הפיקוח הפיננסי במהלך הפרויקט – יתכן ותפסידו הון עתק.

כולכם ודאי זוכרים את פרשת חפציבה – מה בעצם קרה שם? החברה עסקה בבניה למגורים וביצעה פרויקטים בליווי בנקאי. רוכשי הדירות שילמו כספים, אך לא הקפידו לברר שכספיהם מופקדים בחשבון ליווי סגור. הפרשה הייתה מאוד מתוקשרת ולכן אין טעם לחזור על הדברים. חשוב רק להבין כי סגירה הרמטית של הנושא הפיננסי בפרויקט בניה מהווה את אחת הבטוחות של רוכשי הדירות. לצערנו בפרויקטים רבים אנו נתקלים ברשלנות מקצועית וחוסר בקיאות באספקטים הפיננסיים של העסקה, סוגיות שכאמור אין להקל בהן ראש.

 

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו:

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו

*רוב הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נוטים ליחס חשיבות פחותה לטיב היזם ו/או התאמתו לפרויקט, וכן למבנה המימוני, גידור הסיכונים והבקרה במהלך הפרויקט.

תפקיד מפקח הבניה מטעם הדיירים:

בתור חברה המפקחת על הבניה מטעם הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 אנו נשאלים לא פעם האם לא די בפיקוח הנדסי בתמ"א 38 ללא ליווי בנקאי, והתשובה שלנו היא כמובן שלא ניתן לוותר על מרכיב הפיקוח הפיננסי, בטח כאשר ניתן לגדר סיכונים בעלות זניחה ומבלי להכביד על תקציב הפרויקט.

נמנה להלן את תפקידי מפקח הבניה מטעם הדיירים במצב הסטנדרטי:

  • בקרת תכניות ומפרטים – ווידוא קורלציה בין כלל נספחי ההסכם בהיבטים ההנדסיים.
  • בקרת תכנון ורישוי – לוחות זמנים, תכניות שינויים, הגשות.
  • בקרת תו"כ ביצוע – התקדמות הבניה, בטיחות, חומרים, תקנים, יישום.
  • גמר עבודות – פרוטוקול מסירה, ליקויים, בדק.

פיקוח בניה בתמ"א 38 מתייחס אך ורק לזווית ההנדסית של הפרויקט, אך כאשר הפרויקט לא מבוצע בעזרת בנק מלווה, וכאשר רכיב ההון העצמי מגויס דרך משקיעים, קרנות, שותפים וכו' – מוצאים עצמם הדיירים ללא בקרה ראויה בפאן הפיננסי כפי שהיו יכולים לקבל כאשר ישנו בנק מלווה.

 

מדוע דיירים בפרויקט תמ"א צריכים ליווי בנקאי?

בתמ"א 38 ופינוי בינוי בעל הקרקע הנם הדיירים הקיימים אשר מוכרים את זכויותיהם ליזם בתמורה לשדרוגים בבניין הקיים או הקמת בניין חדש. פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש מבוצעים בליווי בנקאי סגור. לעומת זאת בפרויקטים מסוג תמ"א 38.1 חיזוק, יש שונות בנושא אופן המימון. בשוק ידועות 3 שיטות עיקריות: ליווי בנקאי, ליווי קרן נדל"ן, רישום הערות אזהרה. (לקריאה נוספת על דרכים למימון פרויקט תמ"א 38)

 

ריכוז ההבדלים בין 3 השיטות למימון בכל הנוגע לבטוחות ופיקוח פיננסי:

פרמטר

ליווי בנקאי

ליווי קרן מימון נדל"ן

רישום הערות אזהרה

זכויות בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות תכנון והיתר בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
בניה שנעשתה בפועל משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות חוזיות של יזם משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
קצב מכירות מוכתב ע"י בנק מוכתב ע"י קרן בהתאם להסכם יזם-דיירים
קצב גביה חופשי אם יש פוליסת חוק מכר – חופשי  ואם אין פוליסת חוק המכר – מדרג לפי חוק המכר מדרג לפי חוק המכר
התחייבויות היזם בקשר לפרוייקט לספקים וקבלנים ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהבנק ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהקרן ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מדיירים
רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות לא מבוצע אם יש פוליסת חוק מכר – לא מבוצע ואם אין פוליסת חוק המכר – כן מבוצע מבוצע
דרישות להון עצמי של יזם 20%-40% 0%-20% אין דרישה
דרישות ליחס הרווח מסך העלויות 15%-30% 20%-40% אין דרישה
חשבון תקבולים סגור כן בד"כ כן אין
חשבון תשלומים סגור בד"כ יש בד"כ אין אין
פיקוח פיננסי – איתנות פיננסית של יזם מבוצע ע"י בנק ולמענו בלבד מבוצע ע"י קרן ולמענה בלבד לא מבוצע
פיקוח כלכלי – תקבולים ממכירת דירות מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
פיקוח התקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד מבוצע ע"י מפקח מטעם דיירים ועבורם בלבד
פיקוח כלכלי – אישור תשלומים לספקים בהתאם להסכמים והתקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
מה קורה אם יזם לא מסוגל להשלים את הפרוייקט בנק מקבל החלטה לפי שיקול דעתו בלעדי האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלו תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים קרן מקבלת החלטה לפי שיקול דעתה בלעדית האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלה תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים (אם ניתנה להם פוליסת חוק המכר) ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים השתלטות דיירים על הפרוייקט ומינוי יזם חדש או השלמת פרוייקט בניהול עצמי

 

מהטבלה מעלה אתם ודאי מבינים את חוסר הבקרה ומידת בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי וללא גוף מפקח כזה או אחר. יחד עם זאת, בטוחה בצורת רישום הערות אזהרה הינה בהתאם לחוק ובחלק מהמקרים הנה המתאימה והראויה ביותר לפרויקטים קטנים מסיבות רבות אותן ציינו מעלה. הסיבה הרווחת היא עלות גבוהה של ליווי בנקאי שיכולה להפוך פרויקט כדאי לפרויקט לא מעניין עבור יזמים טובים.

חלופה לפיקוח פיננסי בפרויקטים ללא ליווי בנקאי:

אין סיבה להתפשר ולהכנס לפרויקט ללא פיקוח פיננסי ראוי – ניתן לבצע בקרה איכותית, ולהעניק הגנה ושקט נפשי לדיירים מבלי להתחייב  לליווי בנקאי. היזם מצדו יחסוך את עלויות הליווי וערבויות המכר לרוכשים, והדיירים יקבלו פיקוח פיננסי שאלו הן מרכיביו:

  • חשבון תקבולים סגור –רק אליו יופקדו כספי רוכשים ותהיה מחוייבות יזם ועורך דינו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרוייקט.
  • בדיקה קפדנית של הסכמי מכר על כל נספחיו והתאמתם להוראות הסכם דיירים-יזם.
  • בקרה על תקבולי הפרוייקט תוך הצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
  • בדיקת התקדמות הבניה תוך שיוך עבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי תשלומים.
  • חשבון תשלומים סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לפיו לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • זיהוי תשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • ניתוח נתונים פיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, התראות ספקים בפרוייקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
  • איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
  • פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ושיקול דעת.

יזם איכותי מבין היטב כי פיקוח בנקאי מכניס המון סדר לפרויקט ותורם רבות גם להתנהלותו הפיננסית השוטפת. כאשר היזם מפחד להתחייב למסגרת מבוקרת ושיטות עבודה מובנות – לנו נדלקת נוראה אדומה, וכדאי לחשוב פעמיים האם היזם באמת ראוי עבורנו בתור דיירים. חשוב לזכור שהיזם הנכון בתזמון הנכון יכול להגשים לדיירים את החלום שלהם, אבל יזם לא נכון יכול לגרום לדיירים הרבה נזקים ומכאן שאין להקל ראש בבחירת היזם לא לדיירים ובוודאי לא לבא כוחם.

ליווי סגור או פיקוח פיננסי איכותי מצריכים הגדרות ברורות בהסכם הביצוע מול יזם. לכן, עליכם הדיירים מוטלת האחריות להבין את מידת הסיכון ולקבל החלטה שקולה ונבונה.

מפרט טכני תמ"א 38 – דוגמא מהשטח

 לקחנו מפרט תמ"א 38 לדוגמא שנבנה במקור לפרויקט תמ"א בפתח תקווה ואפשרנו למומחי הבניה הירוקה שלנו להעיר את עינינו.

נדגיש שמדובר במפרט טכני לפרויקט תמ"א שמבוצע בימים אלו ממש. מבלי הערות המומחים שלנו, לא היו נהנים הדיירים מבניה ירוקה ואנרגטית, ומכאן החשיבות העצומה של יועץ בניה ירוקה ומעורבותו בהליך התכנוני בפרויקטים של תמ"א 38.

לאחר קריאת המאמר תוכלו להבין כי בנייה ירוקה בפרויקט תמ"א היא אכן ברת השגה, לא מכבידה על תקציב הפרויקט, ובוודאי תהפוך את החיים שלכם לבריאים יותר וחסכוניים יותר.

מפרט תמ"א 38 עם התאמות חסכוניות לבניה ירוקה:

  • החברה היזמית תחזק את המבנה ע"פ תקן ישראלי לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה. כמו כן ע"פ דרישות מהנדס מוסמך לביצוע עבודות אלו (עמידות ברעידות אדמה ובביצוע תמ"א 38), ובשיתוף מלא תוך כדי יישום דרישות של העירייה בהסתמך על בדיקות קרקע,בטונים וכל הנדרש.
  • כל בעלי המקצוע הדרושים  לביצוע התמ"א כגון: מהנדס, אדריכל,  יועץ קרקע, יועץ בטיחות, יועץ תנועה, מעבדה לבדיקת איכות הבטונים, מנהל עבודה וכל בעל מקצוע הנדרש לביצוע תמ"א זה. יהיה על חשבון הקבלן המבצע.
הערות המומחה: לא מוזכר יועץ טרמי, (ישנם רשויות אשר דורשות עמידה בתקן 1045 לבידוד חלק הבניין החדש).

2. שיפוץ מעטפת חיצונית:

  • הקמת פיגום מוגן סביב כל חזיתות המבנה בהתאם לתקן הישראלי יצירת חזית אחידה ואסתטית למבנה, בהתאם לתוכנית אדריכל.
  • סיתות הטיח הקיים בחזיתות המבנה (במקומות הנדרשים).
  • תיקון פגמים בקירות המבנה: תבוצע חשיפת סדקים פתיחת סדקים מעל רוחב 5 · מ"מ ע"י דיסק לבירור עומק הסדק. הסדקים יטופלו בחומרים יסודיים שיתנו מענה לברזל חלוד ועד סתימת הסדקים ע"י חומרים מתאימים (לדוגמא סיקה ראפ או שו"ע).
הערות המומחה: האם החומרים עומדים בתקן הירוק הישראלי כחומרים בריאים? מה עובי הטיח? האם הטיח טרמי? נתונים המשפיעים על בידוד.
כאשר יש חיפוי אבן/שיש או שו"ע אין משמעות לגוון, במידה והטיח הינה שיטת החיפוי החיצוני מומלץ גוון בהיר על מנת להפחית מבליעת החום על ידי קרני נשמש ובכך להקל על האקלים בדירה.
לחלופין שיטת החיפוי החיצוני יכולה להשתנות לשיטת חיפוי נוחה יותר ואף זולה יותר ליישום, הכוללת בידוד בסטנדרט המתאים לאזור האקלים ולהוות שיפור בבידוד הדירות הקיימות של הדיירים. פתרון אשר נבדק על ידינו. יועץ/מלווה ירוק לפרויקט יכול להכניס ערך מוסף לווידוא ערכי הבידוד כולל גשרי הקור, חלונות וכדו' לרמה מקסימאלית של שיפור תנאי האקלים בדירה.
  • חיפוי חיצוני של הבניין בטיח צבעוני רחיץ- גוון בהתאם להחלטת הדיירים,זאת לאחר ביצוע שכבת הרבצה חדשה (ועטיפת כל המבנה ברשת אקספנדד לחיזוק ומניעת סדקים עתידיים) טיח שחור על בסיס צמנט ולאחריהם שכבת יסוד לקישור הטיח לשליכט.
  • ביצוע חיפוי אבן (שיש,גרניט פורצלן או שו"ע) במעטפת הבניין בשילוב עם שליכט אקרילי צבעוני בהתאם להנחיית האדריכל בשיתוף עם נציגי הבניין החלפת התריסים (במעטפת) בכל הדירות לתריסי אלומיניום חדשים בהתאם לתוכניות אדריכליות ולאחידות המבנה.
הערות המומחה: לבחירת סוג התריסים יש חשיבות גבוהה להצללה החלונות בצד הדרומי והדרום מערבי (הפונה לכביש) של הבניין, על מנת לוודא תאורה טבעית, או סנוור, כניסת קרני השמש בחורף וחסימתן בקיץ לנוחות אקלימית מקסימלית בדירות, ניתן לוודא על ידי יועץ ירוק.
  • ביציאה למרפסת שמש יותקן תריס גלילה חשמלי + ויטרינה זכוכית אטימה לרעשים ומבודדת קור/חום (בידודית מסוג קליל 7000 או שו"ע) בהתאם לתוכניות אדריכליות.
  • למען הסר ספק,החלונות בדירות הקיימות לא יוחלפו אלא רק התריסים כמפורט לעיל.
הערות המומחה: החלונות מהווים גשרי חום/קור אשר משפיעים על האקלים בדירה באופן משמעותי, החלפת חלונות לכפולות או לחלונות בעלי מסנן קרינה בצד הדרומי והמערבי יכולה להוות גורם משמעותי בנוחות האקלימית היכולה להשתפר עקב השיפוץ.
  • התקנת מסתורי כביסה דקורטיביים – אורך ורוחב המסתור ייקבע בשיתוף עם הדיירים כך שיאפשר הסתרת מזגנים ואוורור מתאים למנועים.
הערות המומחה: מעולה! מסתור כביסה מספק אמצעים לחסכון בצריכת האנרגיה לייבוש כביסה. נותן ניקוד בתקן הישראלי לבנייה ירוקה, בתנאי שעומק מסתור הכביסה יהיה 1 מ' לפחות ואורכו יהיה 1.70 מ' לפחות.
  • בין הקומות תבוצע חלוקה על מנת למנוע טפטוף מים.
  • העתקת כל המזגנים, צינורות, כבלים וכדומה לתוך תעלות והסתרתם במסתורים דקורטיביים.
  • חיבור כל המזגנים למרזב משותף נסתר.
  • תיקון וצביעה של כל חלקי המתכת החיצוניים,מתלי _11.99 מזגנים, מתלי כביסה, סורגים וכדומה, עד כיסוי מלא וזאת לאחר טיפול יסודי נגד חלודה.
  • טיפול בצנרת על החזיתות, הצמדה לקיר של כלל החוטים והצינורות של מערכות: מ"א,  חשמל, אזעקה, תקשורת – בצורה אסתטית, מרוכזת ומסודרת לפי תוואי שיקבע ע"י האדריכל.
הערות המומחה: האם הצבע בעל תו תקן ירוק? – חומר בריא.

3. שיפוץ לובי הבניין:

  • תכנון מחדש של כל לובי הבניין ע"מ שיתאים לתצורתו החדשה של הבניין.
  • שיפוץ הלובי ע"י התאמת הכניסה ויצירת קירות זכוכית מחוסמת. או אלומיניום קליל 7000 או ש"ע עם זכוכית טריפלקס. התקנת דלת כניסה חדשה הכוללת קודן. התקנת תאורת חירום וכלל האלמנטים שיידרשו ע"פ הנחיות הג"א. התקנת אינטרקום מצלמה במעגל סגור.
  • התקנת תיבות דואר חדשות עפ"י בחירת אדריכל בשיתוף עם נציגי הדיירים.
  • הצבת מראות בלובי הכניסה ותאורה דקורטיבית.
הערות המומחה: לא מוזכר במפרט חדר מדרגות: האם שיפוץ חדר המדרגות ובכללם המעלית יאפשר חלונות הפונות החוצה לתאורה טבעית? באיזה גודל החלונות?
מהו סוג התאורה בחדר המדרגות? האם יעיל אנרגטית לפי החישוב?
  • ריצוף הלובי בגרניט פורצלן או לוחות אבן תואמות מדרגות.
  • חיפוי קירות הלובי בגרניט פורצלן או בלוחות אבן.
  • בניית חדר עגלות ואופניים בגודל של 8 מ"ר (כפוף לאישור עירייה).
הערות המומחה: האם החדר עבור חניית האופניים יהיה בהתאם לנדרש במסמך הנחיות לתכנון רחובות בערים (מיקום, מידות, קירוי, תאורה)?

מפרט טכני תמא 38 אפיקים 38

4. מעלית:

  • הוספה והתקנת מעלית לארבעה נוסעים לפחות ובהתאם לתקן ולפי הנחיית אדריכל ויועץ מעליות.
  • ללא חדר מכונות (מהדגמים החדישים) MRL מעלית הידראולית או הקבלן יעשה כל מאמץ כי הפיקוד יותקן באחת הקומות וכך ייחסך הצורך בחדר מכונות.
  • לוחות לחצנים ולוח פיקוד אלקטרוני חדיש המכילים בין היתר תצוגת מיקום המעלית, זמזם עומס יתר,חיישן דלת למניעת סגירה כשיש הפרעה.
  • עיצוב מהודר לתא המעלית עפ"י בחירת האדריכל בשיתוף עם נציג הדיירים.
  • המעלית תהיה מהדור החדש אשר פעולתה שקטה ביותר.
  • פיר המעלית יהווה אלמנט נוסף בחיזוק המבנה. (בעלת מערכת לוויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).
הערות המומחה: האם המעלית תהיה בעלת ניצולת אנרגיה גבוהה? (בעלת מערכת לויסות מהירות או בעלת מערכת להשבת אנרגיה).

5. צנרת מים וביוב:

  • החלפת צנרת מים ראשית מהכניסה למגרש ועד לשעון מים הדירתי, למען הסר ספק, לא תוחלף צנרת מים ו/או ביוב בתוך הדירות הקיימות אספקת המים לדירות החדשות לא תפגע בלחצי המים הקיימים כיום בדירות הקיימות.
  • הזזת דודי השמש והקולטים (אם קיימים) מגג הבניין במהלך בניית הדירות החדשות, והחלפתם בחדשים (אם יפגעו במהלך העבודה) 120 ליטר או במערכת סולרית מרכזית עם מחליפי חום (לאחר סיום בניית הדירות החדשות) לא יהיה ניתוק מים חמים שיעלה על 12 שעות.
  • בתקופת הבנייה יסדר הקבלן אספקת מים חמים לדירות דרך אמצעי חשמלי בלבד אם הדבר אינו קיים בנמצא ביצוע מערכות ביוב חדשה לגמרי בשטחים הציבוריים הכוללים שוחות פלסטיק חדשות, צנרת ביוב בקוטר " 4 או " 6 תקני עפ"י הנחיית יועץ אינסטלציה (שלוקח בחשבון את הדירות החדשות) וכפוף לאישור עירייה.
הערות המומחה: האם יש תכנון לגבי ניהול וניקוז מי הנגר העילי (מי הגשם)?

6. חדר אשפה:

  • שיפוץ חדר אשפה קיים או בניית חדש.
  • ריצוף.
  • התקנת דלת הכניסה לחדר אשפה.
  • חיפוי קירות עד לגובה התקרה בקרמיקה.
  • נקודת מים וניקוז לשטיפת פחי אשפה.
  • תאורה
  • והכל עפ"י דרישת מחלקת תברואה בעירייה.
הערות המומחה: האם יאפשר הפרדת הסוגים ו/או הזרמים השונים של הפסולת בהתאם לדרישת העירייה בעתיד? האם התאורה יעילה אנרגטית? האם ניתן להתקין חיישן תנועה?

7. גג קיים:

  • גג הדירות העליונות (רביץ ורעפים) יהרס ובמקומו יבנה גג בטון עפ"י תוכניות קונסטרוקטור.
  • במהלך ההריסה של הגג ובנייתו מחדש יפונו דיירי הדירות העליונות לדירות חלופיות באזור (בשכירות) תלוי בסוג הגג (רביץ/בטון והנחיית המהנדס).

8. תוספת ממ"ד:

  • תוספת ממ"ד תקני לכל דירה,עד 13 מ"ר ברוטו.
  • התאמת הגישה לממ"ד מהדירות הקיימות.
  • ריצוף הממ"ד לפי בחירת הדייר מחיר יסוד כ ₪ 60.
  • אספקת דלת הדף וחלון הדף לממ"ד +חלון גזים.
  • נקודת שקע, נקו' מאור, נקו' טלפון, נקודת TV 3.
  • במידה ובניית הממ"ד תסגור חלון או פתח קיים תיבחן האפשרות לפתוח פתח/חלון חדש כפוף לאישור עירייה.
  • למען הסר ספק הממ"ד ניבנה כפוף ובהתאם להנחיות הג"א והקונסטרוקטור ובאישורו הסופי (גודל,מיקום וכו').
הערות המומחה: האם החומרים המשמשים לבניית הממ"ד (טיח, צבע, ריצוף וכדו') עומדים בתקן הירוק?

9. הסדרת שביל כניסה ראשי חדש למבנה:

  • הכנת תשתית עשוי יציקת בטון.
  • גישת נכים.
  • גמר גרנוליט/אבן בהתאם לבחירת האדריכל.
  • תאורת שביל חסכונית.
  • גידור שטח המבנה עפ"י הנחיית/דרישת העירייה.
הערות המומחה: ניתן לבדוק השמת טכנולוגית פוטוצל להדלקה בשעות הנחוצות בלבד.

10. גינון:

  • חידוש הגינה ע"י הכנסת אדמה גננית ואספקת צמחיה שנתית ועונתית עפ"י תיכנון האדריכל.
  • אספקה והתקנה של מערכת השקיה אוטומטית.
  • אספקה והתקנה של תאורת גן.
הערות המומחה: האם הגינה תהיה חסכונית במים? ניתן לתכנן וליישם גינה חסכונית במים באותן עלויות, דורש תכנון אדריכלי בהתאם.
האם תאורת הגן יעילה אנרגטית? האם טכנולוגיה פוטוצל?

11. מערכת/בלוני גז:

  • קביעת מיקום חדר למיכלי הגז ולרכזת השעונים עפ"י תקן כיבוי אש ועפ"י הוראות חברות הגז לחילופין עפ"י שיקול הדעת של היזם תועבר מערכת הגז לצובר מרכזי אשר יותקן באופן תת קרקעי בחצר הבניין והכל כפוף לאישור הרשויות המוסמכות לכך.
  • במהלך העבודות הנ"ל לא ינותק הגז לדירות למשך זמן שיעלה ל 48 שעות.

12. מרפסת שמש:

  • בניית מרפסת עד -13- מ"ר בכפוף לאישורים.
  • איטום רצפת מרפסת ביריעות ביטומניות.
  • ריצוף מרפסת לפי בחירת הדייר במחיר יסוד של ₪ 60.
  • התקנת קולטן לסילוק מי גשם.
  • אספקה והתקנת מעקה מזכוכית מחוסמת ומאחז יד עליון עפ"י תקן.

13. דירות קומה אחרונה:

  • הדירות יפונו ע"י בעליהם בסמוך לתחילת עבודות הבנייה בגג וכל זאת בתאום מראש עם היזם.
  • היזם יצק גג חדש מבטון עפ"י תוכנית קונסטרוקטור.
  • אם במהלך הבנייה ייהרס,יפגע או ייפגם חלק או פריט מאחת הדירות (כגון ריצוף, מטבח, אסלה, צבע וכו') היזם יחליפו בחדש באיכות לפחות כמו בדירות החדשות שהיזם יבנה על הגג.
  • למען הסר ספק היזם לא ישפץ את כל הדירה על חשבונו אם לא נגרם נזק שמצריך זאת.
לקריאה נוספת: התחדשות עירונית כמענה לגידול דמוגרפיתיקון 4 לתמ"א 38

בדיקות אל הרס לדוגמא בפרויקט תמ"א

הדרך להוצאת היתר בניה במסגרת תמ"א 38 רצופה במכשולים תכנוניים ובדיקות מורכבות שיש לבצע, תוך שילוב של מספר אנשי מקצוע, בתחילה יש להוועץ במהנדס, ולאחר מכן ביצוע בדיקת אל הרס, ובדיקות הנדסיות נוספות..

כל האמת על בניה ירוקה בתמ"א 38

חשיבות הבניה הירוקה של מבנים קיימים, נובע מממצאים המראים כי ישנו קשר בין גיל הבניין ובין צריכת האנרגיה המיוחסת לו, כלומר, ככל שהבניין ישן יותר כך צריכת האנרגיה שלו עולה. הסיבות לכך הינם הבדלי האיכות בחומרי הבנייה ובטכנולוגיה, בלאי של חלקים ישנים מהבניין והיעדר תחזוקה.

עם הזמן, ולצד השיפור הטכנולוגי, חל עדכון וכן החמרה של תקני בנייה המקובלים, בניהם תקנים לבידוד תרמי (ת״י 1045) ותקנים לבנייה ברת קיימא (ת״י 5281).

תקן 5281 לבנייה ברת קיימא (התקן הישראלי לבנייה ירוקה) נכנס בהדרגה לשוק הבנייה ואף ממשיך להיטמע. התקן הושק בשנת 2005 בצורה וולונטרית ושאינה מחייבת, כשבשנת 2011 אומץ ליישום בהדרגה על ידי עיריות החברות בפורום ה-15 (פורום הערים העצמאיות) במסגרת חתימתם על אמנת האקלים. התוצאות של אימוץ תקן בניה ירוקה כתקן מחייב בכל בנייה חדשה הובילה לחיסכון משמעותי בצריכת החשמל והמים של הדיירים וכן לבניית סביבת מגורים בריאה ואיכותית יותר.

למעשה, התקן הישראלי לבנייה ירוקה (5281) מתייחס בעיקרו לבנייה חדשה אך הוא גם מתייחס לשיפוץ מבנים קיימים כך שניתן ליישמו בשתי סוגי הבנייה. זאת אומרת, שבאופן תאורטי ניתן לשפץ בניין על פי תמ"א 38/1 תוך עמידה בתקן לבנייה ברת קיימא (5281). וכך נוצר תת תחום שיזמים רבים לא ששים ליישמו והוא "בניה ירוקה בתמ"א 38".

הבעייתיות הקיימת מכך היא שהעמידה בתקן והסמכת הבניין כבניין ירוק כרוכה בעלות כספית גבוהה. כשמדובר בבנייה חדשה היזם יכול לשאת בעלויות, אך כאשר מדובר בתמ״א 38/1, בהן ליזם קיימות מראש עלויות רבות, העלות הנוספת של יישום התקן הנ״ל עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של היזם עד כדי אי ביצוע הפרויקט כלל.

בניה ירוקה בתמא 38 - אפיקים תמא 38

האם אימוץ התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו לא ישים מבחינה כלכלית בפרויקט?

ניתן לאמץ חלק ממרכיבי התקן

תהליך השיפוץ יכול להוות הזדמנות ממשית ליישום עקרונות בנייה ירוקה כך שתמ"א 38 היא הזדמנות חד פעמית להפוך את הבניין הקיים לחסכוני, יעיל אנרגטית ובריא יותר.

זכויות הבנייה אשר ניתנות במסגרת תמ"א 38 מאפשרות להשקיע בשיפוץ הבניין הקיים, במערכות חדשות, בתשתיות ובחומרי בנייה איכותיים יותר. סביר להניח שאילו הדיירים היו מעוניינים להטמיע בכוחות עצמם ומכספם את מרכיבי הבנייה הירוקה בבניין, הנטל הכלכלי היה גבוה מאוד והרעיונות לשיפוץ ירוק אשר יחסוך בהוצאות האנרגיה לא היו באים לידי ביטוי. לעומת זאת, כאשר פרויקט התמ"א מבוצע מתוך היכרות עם האלמנטים החשובים בבנייה ירוקה, ניתן לשלב מספר רב של מרכיבים ירוקים תוך כדי שיפוץ הבניין אשר קורה בלאו הכי. נציין כי ייתכן ומרכיבים מסוימים מתוך התקן  יהיו יקרים ולא כדאיים ליישום אך ישנם מרכיבים ירוקים הדורשים בעיקר מודעות, תשומת לב ותכנון בהתאם.

הכדאיות בפרויקטים של תמ"א 38

במסגרת מחקר שביצענו בקרב דיירים בבניינים הנמצאים בתהליך או זכאים לתמ"א 38 עולה כי לרוב, הדיירים אינם מודעים לסגולות הבנייה הירוקה, אינם בקיאים ביתרונות הרבים ובמרכיבים השונים, תופעה המובילה לכך שהדיירים אינם דורשים זאת בתהליך המקח והממכר במשא ומתן עם היזם. מעבר לכך, כאשר הדיירים נחשפו למידע אודות מרכיבים ירוקים חשובים וניתנים ליישום בשיפוץ הבניין והגברת ערך התמורה הניתנת להם, הביעו הדיירים עניין רב ביישום שיפוץ ירוק במסגרת ביצוע התמ״א בבניינם.

במחקר עומק איכותני הכולל ניתוח עלות תועלת שביצענו אודות היישום של מרכיבים שונים כגון בידוד(הכולל חלונות, איטום וגשרי קור), הצללות, גינה חסכונית במים, צבע חיצוני בהיר, מד חשמל חכם, חומרים בריאים, תאורה בשטחים הציבוריים, חלל יבוש, חדר אופניים ועוד מגוון של מרכיבים, נמצא כי אין בהכרח עלות כלכלית נוספת ליזם. לרוב אי הבנייה הירוקה נובעת מחוסר מודעות של היזם בשלב התכנון האדריכלי וחוסר הידע במרכיבים ירוקים חרף הקלות והעלות הכדאית בה ניתן ליישמם.

כאמור לעיל, כשזה מגיע לתמ"א 38 הכדאיות של הפרויקטים רגישה יותר כלכלית ממקרים של בנייה חדשה. כתוצאה מכך הרשויות המקומיות נמנעות מלחייב עמידה בתקן ישראלי 5281 לבנייה ברת קיימא בפרויקטים של תמ״א 38/1.

עם זאת, אין הצדקה לא לשלב כלל מרכיבים של בנייה ירוקה בפרויקטים של תמא 38/1, במיוחד לאור העובדה כי ישנם טכניקות של בנייה ירוקה הקלים ליישום בשלב התכנון ובשלב הביצוע שאינם מוסיפים עלות כספית כלל. בנוסף, על ידי הטמעת מספר מרכיבים ירוקים בפרויקט הבנייה (ולא בהכרח כל התקן לבנייה ברת קיימא בשלמותו), ניתן להשפיע רבות על הביצועים האנרגטיים של הדירה. ביצועים אלו מתורגמים לחיסכון כספי בהוצאות החשמל והמים של הדירות החדשות והקיימות וכן הפחתת עלויות על משאבים בשטחים הציבוריים של הבניין המובילים להפחתת חשבון ועד הבית. כל זאת ללא עלות נוספת מצד היזם וכמובן שללא עלות נוספת מצד הדיירים.

למעשה, יזמים אשר יאמצו בתהליך הפרויקט שיקולים של בנייה ירוקה תוך כדי יישום המרכיבים בצורה חכמה וכדאית רק יכולים להרוויח. רווח זה יכול לבוא ליידי ביטוי מבחינת ערך נוסף שהיזם מקנה לדיירים, מעשה שיגביר את המוניטין שלו וכן יגביר את הסיכויים שהדיירים יבחרו בו לביצוע הפרויקט. רווח היזם גם מתבטא בכך שערך הדירות החדשות עולה ביחס לפרויקטים דומים ובכך זה מהווה יתרון שיווקי. בהחלט מדובר במצב של WIN WIN לכל השחקנים המעורבים.

הדיירים- מקבלים ערך ואיכות טובה יותר תוך התייעלות אנרגטית והפחתה בחשבון החשמל, המים וועד הבית. היזם-נותן ערך גבוה יותר באותה העלות, מה שיאפשר לו יתרון במכירת הדירות הן במהירות המכירה והן בשווי הדירה. מהלך זה גם יאפשר ליזם להגדיל את יתרונו היחסי בשוק מול יזמים אחרים ויגדיל את שמה הטוב של החברה שלו.

באם אתם דיירים או יזמים, הפרויקט שלכם יכול להיות ירוק יותר ואיכותי יותר, לכם ולדור העתיד.

יזמים ודיירים רבים פונים אלינו במסגרת פרויקט תמא 38, במטרה להתאים את המפרט הטכני ולהפוך את הבניין ליעיל וחסכוני וזאת מבלי להכביד על תקציב הפרויקט, כמוסבר מעלה. על כן, אנו מביאים בזאת דוגמא לניתוח מפרט השיפוץ מכוח תמ"א38/1 בבניין בפתח תקווה. הצלחנו ליישם בניה ירוקה בבניין האמור, ולהיטיב עם כל הצדדים המעורבים.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

מי צריך מפקח בניה בפרויקט תמ"א 38?

הבעיה – כאשר היזם לא בטוח בכוונתם של דיירי הבניין לחתום על הסכם תמ"א 38 הוא לא ירצה בשלב מוקדם זה לשלם משכורת למפקח חיצוני. כיצד נפתור בעיה זו ?

חשיבותה של בנייה ירוקה בתמ"א 38

ביצוע פרויקט תמ"א 38 הנה הזדמנות נדירה להפוך את הבניין לירוק, דבר אשר יחסוך לדיירים בהוצאות המים, החשמל וכן, יהיה ידידותי לסביבה. במאמר זה נסקור את השינויים שניתן לעשות בבנייה כדי להביא לאותם יתרונות לדיירים, אשר אם לא יבקשו – לא יקבלו.

נתחיל מהשאלה הנפוצה: מהי בנייה ירוקה?

כדי לענות על שאלה זו, ראשית נפנה ל"תקן הישראלי לבנייה ירוקה" כפי שמופיע באתר של "המועצה הישראלית לבנייה ירוקה". אנו למדים, כי ע"פ תקן זה ישנן קטגוריות שונות לצורך בחינת המדדים המגדירים "מבנה ירוק – מהו?". המדדים הנם בנושאים: מים, אנרגיה, חומרי הבנייה, תחבורה, פסולת וכו'. כאשר בסופו של יום, כל קטגוריה מקבלת ניקוד בפועל, ע"פ עמידה בפרמטרים פנימיים רבים (המהווים מעין יעדים עבור הקבלן). הניקוד הכולל הוא בין 1-5 כוכבים אשר יכולים לזכות את הפרויקט בהגדרה "בניין ירוק".

ראשית יש לציין כי תמ"א 38 כשלעצמה הינה תכנית בעלת ערך סביבתי רב וניתן אף להגדירה כ"תכנית ירוקה". שכן במסגרתה, בונה היזם על בסיס בניין קיים דירות נוספות וממקסם את משאב הקרקע תוך דאגה לכלל המרכיבים המחייבים מטעם הרשויות: חנייה ותחבורה, חיזוק מפני רעידות אדמה וכו'. בנייה על קרקע בתולה מהווה פגיעה קשה בהרבה במשאבי הטבע מאשר על גגו של בניין קיים.

היתרונות בבנייה על גג בניין קיים

  • אין הרס של צמחייה
  • אין סכנה לחסימת מי נגר עיליים
  • אין צורך בפיתוח מקיף של תשתיות (לעיתים נדרש לתגבור)
  • לדיירי הבית החדשים יהיה ממי לבקש חלב
  • בנייה בערים המרכזיות ממעיטה את כמות כלי הרכב
  • חסכון במשאבי בנייה (הרבה פחות בטון, ברזל וכו') – דבר אשר איננו נחסך בתמ"א 38/2.

על כן, יש לראות בתמ"א 38 הזדמנות להוספת תועלת ירוקה לבניין והפיכתו לחסכוני עבורכם. ברם, ע"מ להוסיף אלמנטים של בנייה ירוקה יש צורך בידע מקצועי לצורך בחירת האלמנטים המתאימים לבניין הספציפי והטמעתם בבניין. לשלם כך מומלץ להיעזר בגורם מקצועי שיחסוך לדיירים עלויות נכבדות בהטמעת המערכות והאלמנטים הירוקים בבניין.

 

מרכיבי בנייה ירוקה אשר ניתן לכלול בפרויקט תמ"א 38

 

נורות

ישנן סוגים רבים של נורות חסכוניות. בהשקעה יחסית נמוכה ניתן לרכוש לבניין נורות חסכוניות במקום הנורות הקיימות בכל השטחים המשותפים של הבניין. כמו כן, גם תאורת לד הינה חסכונית בחשמל וגם היא מומלצת לשימוש בעיקר בלובי הבניין.

בידוד טרמי

ניתן לעשות שימוש בבידוד מסוג זה בקירות המבנה ובגג. הבידוד שומר על טמפ' הדירה כפי שהיא וממעיט את ההשפעה של האקלים. גם לעניין חלונות ניתן להשתמש בזכוכית כפולה אשר מבודדת הן מהבחינה הטרמית והן מהבחינה האקוסטית.

תאורה טבעית

הצבת המבנה, הפתחים והחלונות במיקומים אסטרטגים יכולה למקסם את התאורה הטבעית בדירה ובכך לחסוך בבזבוז חשמל על תאורה. מעבר לכך, האור הטבעי נעים הרבה יותר לכם ואורחים שלכם.

מערכת סולארית

באמצעות פנלים סולאריים פוטו-וולטאיים, פועלות ברחבי העולם מיליוני מערכות סולאריות המייצרות חשמל נקי. איך זה עובד?בנייה ירוקה תמא 38 בית חכם, עליו מותקנת מערכת סולארית

כאשר קרינה פוגעת בחומרים מסוימים נוצר זרם חשמלי (אלברט איינשטיין היה הראשון שהוכיח זאת). פנלים סולאריים מייצרים חשמל נקי בשעות השמש. החשמל המיוצר עובר המרה לזרם חילופין בתוך רכיב הנקרא ממיר מתח אשר מזין את רשת החשמל המקומית.

במידה והדיירים יצליחו לשכנע את היזם ברכישת והתקנת מערכת סולארית הכדאיות הכלכלית של העסקה תגדל הן עבורו והן עבור הדיירים. הבעיה היא שיזמים רבים אינם מבינים בתחום זה ולכן יעדיפו שלא לקחת סיכונים מיותרים.

מערכות חימום

משאבות חום, מערכות מיזוג מתקדמות, פנלים סולאריים – אלו אומנם מערכות יקרות אך החזר ההשקעה שלהן מהיר וברמת סיכון נמוכה מאוד (אלא אם השמש לא תזרח מחר בבוקר).

בנוסף, ישנה מערכת נוספת פחות "טרנדית" למניעת אבנית המסייעת בשמירה על גופים חשמליים שונים כגון: קומקומים, מכונות כביסה ודודי השמש.

מי מרזבים

ניתן בקלות לאסוף מי מרזבים ומי מזגנים ולנצלם לצורך השקיית גינות ו/או הדחה באסלות.

חסכמים

יזמים ככל הנראה ינסו להימנע מכניסה לדירות הקיימות – משכך ניתן לחלק חסכמים לדיירים ולאפשר להם לחסוך במים. לאלו מהיזמים שכן נכנסים לדירות, אמליץ לכם להתקין מגבילי ספיקה תוך רענון הפילטרים בברזי הדירות הקיימות.

צמחייה

מדובר בחסכון אשר אינו דורש השקעה במערכת כלשהי אלא בחירה נכונה של סוג הצמחייה. שכן, הדבר יקבע יהווה נתבך משמעותי מצריכת המים של הבניין. ישנם צמחים אשר מתאימים לאקלים הישראלי וצריכת המים שלהם היא בהתאם. באתרים של משתלות תוכלו למצוא רשימות של צמחים יפים בעלי צריכת מים נמוכה להפליא. עוד על טיפוח הגינה ומערכות השקייה חסכוניות תוכלו למצוא באתר הממשלתי תחת "מדריך לחסכון במים".

חומרים

לצורך הבנייה ניתן לעשות שימוש בחומרים ממוחזרים ומוצרים בעלי תו תקן ירוק ישראלי וכך גם לשמור על איכות הסביבה וגם לתרום לכלכלת המדינה.

לסיכום, אם אתם מתכננים להיכנס לפרויקט תמ”א 38, דעו כי תוכלו להרוויח הרבה מעבר לחיזוק ושיפוץ הבניין שלכם. עליכם להתעקש על הדברים הנכונים מול היזם וכך, להפוך את הבניין שלכם לירוקים וידידותיים לסביבה. כולם ירוויחו – אתם וכדור הארץ.

אולי תרצו לקרוא: בדיקות הנדסיות בפרויקט תמ"א

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.