לאחרונה הוזמנו להרצות בנושא אפקטיביות של מפקח בניה בפני פורום המנהלות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתום הפגישה נדרשנו להציג מפתח לתמחור מודולרי למפקח בניה בפרויקט פינוי בינוי. העדר הרגולציה סביב פיקוח דיירים יוצר פתח לעיוותים קשים. לעתים יקבלו הדיירים פיקוח הדוק ואפקטיבי, ולעתים יגלו שהמפקח הוא בובה על חוט.
מפקח בניה בפרויקטים של פינוי בינוי הפך לחלק אינהרנטי מצוות קידום הפרויקט. תקציב המפקח משולם כמעט תמיד ע"י היזם, והוא אשר מתווה את היקף המשרה ותכולת השירות אותה יספק המפקח עבור בעלי הדירות.
בתחקיר זה נספק לכם הצצה לתפקיד מפקח הדיירים בשלב ביצוע פרויקט פינוי בינוי וגם נספק טיפ חשוב שילמד אתכם כיצד נדע אם המפקח אפקטיבי עבורכם.
בקרה תכנונית:
מינוי מפקח בניה עבור בעלי דירות מתרחש עם בחירת היזם ותפקידו מתפרש על פני שלבי המו"מ המסחרי, וכן שלבי התכנון והוצאת ההיתר. בשלבים אלו תפקיד המפקח הינו קריטי הן עבור קביעת התמורה עבור בעלי הדירות ברמה המסחרית, והן מבחינת בקרה אחר התנהלות היזם בדרך להוצאת היתר הבניה. למרות חשיבות המפקח בשלבים המקדמיים, נתמקד במאמר זה אך ורק בשלבי הביצוע.
כשמדובר בפיקוח בניה – כל המוסיף הרי הוא משובח
מוטת השליטה בפרויקט בניה
פרויקט בניה קונבנציונאלי מכיל אלפים רבים של פעולות, המתלכדות ומרכיבות בסופם פרויקט מושלם.
מפאת ריבוי המשימות והפרטים, ישנו קושי מובנה בניהול ובקרת תהליכים בצורה הרמטית. למעשה, ליקויי הבניה הם חלק בלתי נפרד מהליך הבניה, ובמובן הזה, הנדסת בניין אינה דומה להנדסת מכונות.
חשיבות מפקח דיירים בפרויקט פינוי בינוי
מעבר לניהול הפרויקט מטעם היזם, קיימים מספר גורמי בקרה עבור כל בעל עניין בפרויקט – העיריה, המדינה (באמצעות מכוני בקרה, מעבדות מאושרות, רגולציה), הבנק או המוסד הפיננסי המלווה באמצעות בקרה תקציבית ופיקוח פיננסי, והרי לא יעלה על הדעת כי בעלי הדירות, להם האינטרס הגדול ביותר, לא יזכו לפיקוח הנדסי ראוי מטעמם.
זאת ועוד, כאשר אנו מבינים שהכשלים והליקויים לא ניתנים למניעה הרמטית, בכל שלב ובכל רזולוציה של הפרויקט, מכאן יש להבין כי תפקיד מפקח הדיירים הנו חשוב ולפעמים קריטי להצלחת הפרויקט, וככל שירבו מאמצי הפיקוח, כך יפחתו הסיכויים לכשלים (גדולים כקטנים).
רף מינימאלי לפיקוח אפקטיבי
נשאלת השאלה האם קיים רף מינימאלי ? למעשה המפקח נותן שירות, והיות ותפקיד המפקח לא מוגדר דיו, ביכולתו להתאים את תכולת השירות לכל תקציב נתון.
מכאן נשאלת השאלה האם יש סף מינימאלי של פיקוח , או תחת איזו הגדרה מפקח הדיירים עתיד לספק שירות אפקטיבי לבעלי הדירות? ומצד שני באיזו מידה של ביקורים בהכרח אינו מסוגל להיות אפקטיבי.
כדי להמחיש נקודה נצלול לעובי הקורה ונמחיש בצורה של כשלים אופייניים את נחיצות המפקח בכל שלב בביצוע פרויקט פינוי בינוי.
הסמכת מפקח בניה – הבהרה
נכון לעת הזו, אין בחוק הגדרה להכשרתו המקצועית של מפקח בניה עבור בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי, ישנם קבלנים מנוסים שהחליטו ברבות הימים להפוך למפקחי בניה, או מהנדסים / אדריכלים שסיימו זה עתה את לימודיהם, המספרים בתחקיר אינם מתייחסים להבדלים המובנים בין מפקח אחד למשנהו. ההנחה היא כי המהנדס באתר בעל ניסיון של שנים רבות בבניין ובקיא ברזי המקצוע.
שלב ביסוס המבנה – מי צריך בכלל מפקח?
פעמים רבות אנו שומעים את הטיעון שאין כל צורך במפקח דיירים בשלב הביסוס, ופעם אחר פעם נדרשים להסביר אודות חשיבות המפקח בשלב קריטי זה. בשלב זה אנו יוצרים אינטראקציה עם אנשי המקצוע בשטח, היערכותם לפרויקט ויצירת נהלי עבודה מולם. כחלק מהפיקוח בשלבים אלו אנו מפקחים על תחילת עבודה בהתאם לנהלים ולתיעוד בדיקות מול מעבדה מאושרת, יציקת הכלונסאות, דיפון, בדיקות ברזל ותעודת משלוח, בדיקות סוניות, התאמת תכניות העבודה לביצוע, קבלת אישור מדידת מודד מוסמך, קווי בניין בנצ'מרק, תיעודי יומן עבודה, פנקס כללי, הדרכות עובדים ועוד.
עם החפירה נעשית בדיקת עוגני קרקע לפי פרט בתכנית קונסטרוקציה, בחינת יישום התזת בטון וכל יתר הדרישות לאיטום הדיפון, בדיקת מערכות בחניון, הכנות לחשמל והארקה כיבוי אש, טיב חומרים, ורטיקליים, ניקוזים, שיפועים, בדיקת מידות החניות, מיקומים, גודל פתחים, אוורור, אופן ביטון, הרכבת משקופים, חדרי מדרגות ועוד. איכות ביצוע החניון קריטית לביצוע הפרויקט בדגש על יישום האיטום בחניונים, תופעת סגרגצייה ואיכות הבטון.
באחד הפרויקטים בהם פיקחנו לאחרונה גילינו שמידות הכניסה לרמפה לא תואמות את ההיתר בעקבות יציקה לא נכונה של הדיפון. ביקשנו מהקבלן לתקן והוא חצב את כלונסאות הדיפון והגיע לברזל העבודה, היה צריך לעבוד עפ"י הנחיות קונסטרוקטור לשיקום ברזל.. אך הקבלן שפך טייח מבלי להתייחס להנחיות. למטה תמונות החל מאיתור התקלה ועד לטיפולה עפ"י הנחיותינו.
למטה תמונה לאחר פירוק טפסנות, ברזל עבודה חשוף וסגרציית בטון שאינה תקנית, במקרה זה ביקשנו חוו"ד קונסטרוקטור וטיפול בליקוי כולל אישור ביומן עבודה.
עבודות טיח:
בעיה אופיינית בפרויקטים רבים.. קבלן מנסה באמצעות טיח לפלס את הוינצ'ים שנוצרו במהלך שלב השלד.. כך נוצרות שכבות טיח שאינן עפ"י התקן. לפני עבודות הטיח ישנו צורך בהכנת הבטון באמצעות הרבצת בטון ורשתות מגלוונות, בשכבות של עד 3 ס"מ, הקשור באופן ישיר לאיטום הבניין. בתמונה אנו רואים סטיה של 8 ס"מ בוורטיקל וניסיון מילוי ויישור לא תקני.
מערכות (אינסטלציה וחשמל):
תקניות ורציפות החומרים עפ"י דרישות היועצים – בתמונה מטה שיפועים הפוכים בקווי ביוב, ללא ביטון הקווים.
מערכות אוורור:
צינור אוורור העובר בקיר חיצוני, קורה בפרויקטים רבים כתוצאה מהחלפת קבלני המשנה וחוסר תיאום בין קבוצות עובדים. במקרה זה יבצעו את הנמכת הגבס מבלי לבטן את הצינור וכתוצאה מזה תתגלה הרטיבות. כתוצאה מכך יאלץ הקבלן לפתוח חיפוי קירות, לקדוח בקיר חיצוני, להרכיב מחדש מערכות אוורור, לחפות אבן חיצונית, ולהפעיל את קבלן הגבס.
בעיות נוספות של חוסר תיאום וניהול:
בתמונה מטה קבלן שלד השאיר פתח לצינור ביוב, קבלן אינסטלציה הרכיב את הצינור, קבלן השלד (שכבר סיים מרבית מעבודת השלד) לא ביטן את הצינור לפי דרישות התקן והקונסטרוקטור (צמר אקוסטי, ביטון וחיזוק), לאחר מכן התחילו לעבוד קבוצה של חיפוי אבן חיצונית עבור ביצוע סגירות חוץ. כעת קבלן הצבע יסתום את החור שלא לפי דרישות התקן כאמור ותגרם פגיעה באיטום הדירה וכן בעיה אקוסטית.
איטום חדרים רטובים:
עיקר תקלות האיטום יכולות להימנע באמצעות פיקוח הדוק יותר וניהול קפדני של האתר. עבודות האיטום בחדר רטוב כוללת הכנת רצפת בטון לעבודות איטום כולל רולקה וסיקה, שכבה או שתיים עפ"י פרט איטום, בדיקת הצפה, לאחר מכן מילוי לריצוף, ועבודות ריצוף, לאחר מכן כיסוי הריצוף עם פלטת גבס סוג ב' ורק לאחר מכן רשאים הפועלים להיכנס לשירותים להמשך ביצוע העבודות.
בתמונה מטה לאחר ביצוע עבודות איטום , ולפני ביצוע שכבת הגנה , אנו רואים פועל שנכנס לבצע עבודת תיקון בחדר, ופגע בשלמות האיטום דבר אשר יגרום לנזק עתידי.
איטום מרפסות :
לאחר ביצוע האיטום במרפסות הקבלן מבצע לרוב בדיקת הצפה, לאחר מכן ישנו צורך לשמור על שלמות האיטום, כאשר נכנס קבלן הריצוף לעתים אין השגחה מספקת וכך נוצרת פגיעה באיטום. בתמונה מטה לא נבדקו מידות המרפסות עפי פריסת הקרמיקה וקבלן הריצוף ביצע תיקון ופגע באיטום ללא השגחת מנהל העבודה.
הרכבת משקופים:
בפרויקטים רבים נוצרים פערים בין מידות המשקוף העיוור לבין הפתח שהוכן ע"י קבלן השלד. במרווחים שנוצרים לעתים 8 ס"מ, משלים היזם את היציקה בצורה לא הומוגנית. במקרה זה נדרש פירוק המשקוף, ביטון והשלמת גליפים בצורה תקנית והרכבה חוזרת.
משקוף דלת כניסה :
המשקוף צריך להתחבר לתוך מסגרת בטון וברזל עבודה לפחות 10X10 בתמונה מטה לא בוצעה הכנת קורה עליונה אלא שימוש בבלוקים. המשקוף מקבל את כל העומס וכמובן שנדרש לפרק ולבצע עפ"י תקן.
טיפ לבחירת מפקח שיביא לכם תוצאות:
בבניין אין פעולה שאורכת פחות משבוע.. ועל כן, המפתח הנהוג היום של ביקור חד שבועי בכל בניין שיבנה בפרויקט פינוי בינוי, במידה ותעשה בצורה רציפה ואיכותית עתידה להניב פיקוח אפקטיבי.
אין עוררין על כך, שככל שנוכחות המפקח תגבר יוכל לאתר ליקויים רבים יותר.
מפאת מגבלות התקציב והעדר רגולציה נוכחות המפקח מוגבלת ומכאן חשיבות מקצועיותו של המפקח באתר, ככל שהמפקח יהיה חד ומנוסה יותר, כך יוכל לצמצם למינימום את מספר הליקויים שנעלמים מעיניו.
כפי שהסברנו, ליקויי בניה הם חלק מובנה בהליך הבניה ולא ניתן להעלים אותם אלא לאתר ולצמצם אותם. בתור נציגות בעלי הדירות בקשו מהמפקח לקרוא את אחד מהדוחות החודשיים האחרונים שהפיק לפרויקט פינוי בינוי (בדגש על פרויקט המצוי בשלב מערכות), אם תגלו מספר הערות מועט סימן שהמפקח אינו אפקטיבי. אם תראו עשרות עמודים של הערות כנראה שעושה את עבודתו בצורה נכונה.
