תיקון 4 לתמ"א 38 מתקרב בצעדי ענק. בימים אלו מתגבשים העקרונות אשר יובילו את תכנית התמ"א38 להיקפים גדולים הרבה יותר ממה שיכולנו לתאר.
התמ"א כאן כדי להישאר
מזה עשור חיה ובועטת תכנית תמ"א 38, במהלכה תוקנו שלושה תיקונים אשר הגדילו את זכויות הבניה, הוסיפו את היכולת להרוס ולבנות במסגרת תמ"א38-2, ונתנו מענה מיסויי. והתוצאה לא אחרה לבוא. גידול ליניארי מתמיד במתן היתרים והתחלות בניה במסגרת התמ"א, תוך כניסה לשוק של שחקנים גדולים וקטנים כאחד.
כעת כבר נשמעים רעשי הרקע המצביעים על התיקון הרביעי המתדפק על דלתות ביתנו. תיקון 4 לתמ"א 38 הולך להתייחס לאספקטים ביטחוניים, יישום תמ"א 38 על מבני משרדים, ותעשייה, ולגעת באזורים שנשארו יתומים, הלוא הם אזורי הפריפריה.
לאחר מלחמת המפרץ, הוחל תקן 431 המחייב בניית ממ"דים בדירות חדשות. וכאמור, תמא 38 מיושמת על בנייני מגורים אשר נבנו לפני 1980. אם כן, נשאר נתח דירות (בין 1980 ל-1992), העומד קונסטרוקטיבית בתקן המחייב, אך אינו מוגן בפני איומים ביטחוניים.
התיקון הרביעי יספק מענה הולם והיקפי לרוב דירות המגורים, הן מבחינת התאמה לתקן , והן מבחינת האיומים הביטחוניים (הוספת ממ"ד ממ"ק), ובכך יוסיף להיצע הדירות המיועדות לתמ"א 38 כמה מאות אלפי בניינים. השאלה שעדיין נשארת פתוחה נוגעת לאופן הביצוע והיקף הזכויות. כיצד יחושבו הזכויות בפרויקטים הנוספים, ואיזה מענה יינתן לבניינים שלא מספקים אחוז רווחיות מינימאלי ליזם, ובכך למעשה נדרשים הדיירים להכניס את ידם לכיס, או להמתין בסבלנות עד אשר ימצא פתרון.
אחת הטענות הרווחות לגבי עמידות תכנית התמא38 בפני רעידות אדמה, גורסת כי מרבית היום אנו נמצאים במקום העבודה, וכי הסיכוי שנתפס בעת הרעידה הצפויה במקום עבודתנו גדול מהימצאותנו במקום המגורים. קרוב ל-1,000 בנייני משרדים בישראל אינם עומדים בתקן המחייב. על חלקם קיימים זכויות מכח תמא 38 אך הזכויות אינן מטיבות עם היזמים. תמ"א 38 תיקון 4 מתיימר לטפל בבעיה זו, אך לא מעט שאלות נשארות פתוחות.
תמא 38 4 – כמויות ברזל עצומות
החדרת התמ"א לפריפריה
בזמן שבגוש דן ערכי הקרקע מכפילים ומשלשים את אלו הנהוגים בפריפריה, עלויות החיזוק והבניה נשארות די זהות. לאור כך, ומכיוון שההתכנות הכלכלית (שהיתה ונשארה האויר לנשימה של תכנית זו) נשארת נמוכה, עומדים בתים רלוונטים רבים באזורי פריפריה חסרי כדאיות כלכלית.
הבעיה הנוספת היא הקושי להעניק זכויות נוספות בתמ"א מעבר ל-2.5 קומות, ממניעים הנדסיים, וכמובן העמסת יתר על תשתיות באזורים מיושבים.
לאתגר הנ"ל ינסה תיקון 4 לתמ"א 38 להעניק פתרון יצירתי בדמות ניוד זכויות מעיר השוכנת בפריפריה לעיר מרכזית ו/או פתרון מיסויי משמעותי. כמובן צפויים קשיים בירוקרטיים לא קטנים ביישום הרעיון.
בהליך התחדשות עירונית? פנו אלינו כבר כעת לקבלת ההצעה הטובה ביותר
חישוב מסלול מחדש
מתוקף סעיף 23, המקנה חופש פעולה לוועדות המקומיות בדבר אופן חישוב השטחים בתמ"א ומתן ההיתרים, נוצרו עיוותים, וכך זכויות המתאפשרות לבניין בעיר א', לא בהכרח דומה לחישוב שטחים בעיר ב'. לפעמים אלו היזמים שמתבלבלים ובעקבות כך נעשות שגיאות, ולרוב אלו הדיירים הדורשים זכויות שמתוקף מדיניות העיריה אין ביכולתם לקבל.
בדיוק כשם שהוגדר נוהל מבנה אחיד לתכנית (מבא"ת), אשר הכניס המון סדר בתהליך הגשת הבקשה להיתר, כך מנסה תמ"א 38 4, והממונים עליו, לתת מענה לעניין סל הזכויות האחיד ולפתור, כמה שניתן, את אי התאימות.
נושאים נוספים שידונו במסגרת התיקון הרביעי:
- שיפור רמת המיגון של מבנים קיימים שנבנו לפי היתר הניתן לאחר שנת 1980.
- התייחסות לחיזוק מבני פל-קל.
- עידוד שימוש בתת הקרקע.
- תמריצים לבניה ירוקה.
- שילוב של בניית מגורים בהישג יד להשכרה בפרויקטים של תמא.
נביא ציטוט מדבריו של השר, משה כחלון: "תמ"א 38 הינה תכנית חשובה במעלה שטומנת בחובה פוטנציאל לקידום של אלפי יחידות דיור בתוך המרקם העירוני. זאת תוך קידום ושיפור איכות החיים של תושבי שכונות חלשות יותר ושמירה על הסביבה. אנו נפעל לקידום מהיר של תיקון 4 לתמ"א 38 במטרה להרחיב את פעילות התמ"א ולשפר את מימושה בפועל."
ולסיכום, אין ספק כי לתיקון יהיו השלכות משמעותיות על אופן מימוש תמ"א 38, היקפיה, ועצימותה, במרכזי הערים ובפריפריה. אנו מצפים בכיליון עניים, ונמשיך לעדכן.
