דייר סרבן בפינוי בינוי – החוק שאתם חייבים להכיר

ב-17/07/2018 אישרה הכנסת תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) המהווה מהפכה אמתית בתחום ההתחדשות העירונית. החוק מתיימר להסיר חסמים וכולל סנקציות נגד מיעוט בעלי דירות אשר מפריעים להתקדמות הפרויקט – הרי הוא דייר הסרבן בפינוי בינוי. בנוסף, מסדיר החוק מספר הליכים פורמליים להגנת כלל בעלי הדירות המעורבים בפרויקטי פינוי בינוי וכן מקנה הגנה לאוכלוסיות מבוגרות. התיקון נכנס לתוקף ב-29/10/2018, החוק יקרא מעתה "חוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי".

רקע לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי 

המחסור בקרקע לבניה רוויה הולך וגובר. קברניטי המדינה מנסים להתמודד בדרכים מגוונות, ביניהם הפשרת קרקעות חקלאיות שהנו משאב מוגבל המביא עמו לא מעט בעיות.

לצד המחסור קיימות שכונות שלמות אשר נבנו בסטנדרטים ותקנים נמוכים, חלקם מתפוררים ויתכן שלא יחכו לרעידת האדמה שעתידה לפקוד אותנו בקרוב עפ"י כל הערכות. אם לא די בכך, מצטרף חשש נוסף בדמות איום הטילים שהולך ונהיה ממשי ומביא את הצורך במיגון שכונות המגורים ומציאת פתרון התגוננות לעת משבר.

בעיות תכנוניות, תשתיות, צרכים ציבוריים, רווחת התושבים ועוד שלל בעיות שאת רובן עתידים לפתור תכניות פינוי בינוי רחבות היקף.

בשנת 2006 אושר חוק פינוי ובינוי (פיצויים). החוק הגדיר כי ניתן לתבוע דייר סרבן בפינוי בינוי בשל  נזק כספי שנגרם כתוצאה ממניעת הפרויקט שלא מסיבות רציונאליות. כלומר, אם 80% מבעלי דירות מעוניינים בפרויקט, ניתן היה להגיש תביעה נזיקית כנגד אלו המתנגדים בנימוק לא סביר. החוק הגדיר רשימה של נימוקים שהם סבירים: (1) העסקה לא כלכלית עבור דייר לפי הערכת שמאי, (2) לא משלמים שכ"ד למגורים חלופיים בתקופת הבניה, (3) אין בטוחות ראויות, (4) נסיבות אישיות מיוחדות.

אמנם היו תקדימים של קביעת פיצויים מהותיים עבור דיירים סרבניים, אך עדיין לא ניתן היה לכפות על דייר סרבן בפינוי בינוי לפנות את הדירה ולאפשר את קיום הפרויקט. התיקון שנסקר במאמר זה פותר בראש ובראשונה בעיה זו.

השינויים העיקריים עקב תיקון חוק פינוי בינוי

אפשרות לכפות על דייר סרבן ביצוע פרויקט בדומה לתמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש:

דייר סרבן בפינוי בינוי הנו בעל דירה הנמצא במיעוט (עד 20%) ומסרב לביצוע פרויקט פינוי בינוי ללא הצדקה ראויה. נציין כי במידה והפרויקט חולש על מספר רב של חלקות (מגרשים) התנאי המצטבר אומר שיש הכרח להגיע ל67% חתימות מכל חלקה ו80% מסה"כ המתחם. בשלב זה ניתן להפעיל שתי סנקציות כנגד הדייר הסרבן –

1. כפי שהיה עד כה – ניתן להגיש תביעה נזיקית.
2. בדומה לפרקטיקה הנהוגה בפרויקטים של תמ"א 38 – בית המשפט יכול למנות עו"ד או רו"ח אשר יחתום על הסכם הפרויקט במקום הדייר הסרבן בפינוי בינוי – והדבר ייחשב כאילו חתם הסרבן בעצמו.

אנו סבורים כי הסרת החסם הנ"ל עתיד להאיץ את קצב קידום הפרויקטים המצויים בשלב התהוות.

הגנות לדייר קשיש

דייר קשיש יוגדר אדם שמלאו לו 75 שנים ביום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם פינוי בינוי.

עבור בעל דירה שאינו קשיש תחשב עילה סבירה לסירוב כאשר לא הוצעה לו דירה חדשה סטנדרטית (בד"כ מורחבת) בפרויקט – להלן "דירת תמורה".

עבור אדם קשיש התווספו בחוק עילות סירוב נוספות הנחשבות ראויות – יזם יחויב להציע לאדם קשיש בנוסף לאופציה של דירת תמורה בפרויקט את אחת מהחלופות הבאות:

• מגורים מחוץ לפרויקט – מעבר לבית אבות/דיור מוגן, רכישת דירה חלופית ע"י היזם או תמורה כספית לצורך רכישת דירה חלופית. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.
• לאדם קשיש בן 80+ ניתן להציע רק את החלופות האלה. לאדם קשיש בן 75 ל-80 יוכל להציע היזם שתי דירות קטנות בפרויקט או דירה קטנה וכסף להשלמה. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.

בהליך פינוי בינוי? אל תוותרו על זכויותיכם – השאירו פרטים לשיחה עכשיו

מהלכים בסיסיים הקודמים לחתימה על הסכם פינוי בינוי

ידועים מקרים רבים שיזמים מחתימים בעלי דירות על מסמכים שנראים פשוטים ולא מחייבים יותר מדי, אך בפועל די במסמכים פשוטים לכאורה כדי לכבול את בעלי הזכויות או לפגוע בזכות המיקוח שלהם מול קבלן כזה או אחר. בכדי למנוע מצבים אלו מגדיר החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי מספר מהלכים אשר חייבים להתרחש לפני חתימת הדייר הראשון על מסמך מחייב:

• לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם להשתתף בכנס בעלי דירות ובו להציג את עיקרי התוכנית ואת ניסיונו בתחום.
• לא פחות משבועיים לפני חתימת עסקת פינוי בינוי חייב היזם למסור לבעלי דירות מסמך עקרי ההצעה ובו לפרט בין היתר עקרונות לקביעת תמורה, בטוחות מוצעות ופרטים אודות ניסיונו המקצועי של היזם.
• לאחר חתימת עסקת פינוי בינוי חייב להודיע על כך היזם לכלל בעלי דירות בבית המשותף.
• לאחר חתימת כל בעל דירה, חייב היזם למסור עותק של הסכם הפינוי בינוי.

החוק הדייר הסברן בפינוי בינוי מאפשר ביטול פשוט של חתימות דיירים במקרה של סטייה מהפרוצדורה המתוארת לעיל.

כל עוד לא חתמו על עסקת פינוי בינוי לפחות 40% מבעלי הדירות –  ניתן לבטל חתימה של כל דייר שחתם באמצעות מכתב פשוט המיועד ליזם, וזאת במידה והיזם לא קיים כינוס או לא מסר מסמך עיקרי הצעה.

התיקון לחוק מטפל גם בפן המיסוי והתאמות לפטורים השונים בחוק מיסוי מקרקעין עבור כלל השינויים המנויים מעלה.

למרות היותו חוק פינוי ובינוי התיקון מתייחס גם לסיטואציה ספציפית בפרויקטים של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת דירות. בפרויקטים מסוג זה קיימת בעיה עבור קשישים או מרותקים לדירתם להמשיך לגור בבניין בשלב ביצוע העבודות. התיקון לחוק מגדיר כי יזם חייב להציע מגורים חלופיים לקשיש מעל גיל 80 או אדם מרותק לביתו וכל בן משפחתו המתגורר עמו.

כפי שציינו מעלה, התיקון שינה את שם החוק שייקרא מעתה "חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי". בהחלט עידוד רציני, אך לצערנו לא מספק. בכל הקשור לפינוי בינוי מתבקש להאיץ את התקדמות הפרויקטים האפסית בערי הפריפריה. בזמן האחרון אנו שומעים הרבה קולות של קידום חוק לקרקע משלימה, אולי מהפתרונות היחידים האפשריים בטווח הנראה לעין בכדי להאיץ את פרויקטי הפינוי בינוי בערי הפריפריה, כולנו תקווה כי הצהרות אלו יהפכו למעשים פרקטיים.

לקריאה נוספת: תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? השוואה מעשית, בדיקות הנדסיות בפרויקט תמ"א 38