בכל הקשור ליישום תמ"א 38, עם כ-1,000 יח"ד מאוכלסות, רמת גן הנה בירת התמ"א 38 הבלתי מעורערת. קרוב ל20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ נמצאים בר"ג ולמעלה מכ-70% מכלל הבניה בעיר במסגרת תמ"א 38.
למרות זאת, היותה של ר"ג חלוצה בתחום ההתחדשות העירונית גבה ממנה מחיר כבד, אשר בחלקו הושלך על בעלי הדירות, יזמים, קבלנים ונותני שירות נוספים. אז לאיזה כיוון פונה התמ"א 38 ברמת גן ? והאם יש בכך כדי להעיד על המגמה הארצית?
למרות חוסר הודאות – המגמה ברורה
באמצע העשור הקודם, בפרוץ הפרויקטים הראשונים, נדרשה תכנית תמ"א 38 להתמודד עם קשיים גדולים בהיבטי מיסוי, רגולציה, הקניית זכויות ועוד. כל זאת במטרה לעודד את קצב מימוש הפרויקטים, ברמת הועדה המקומית עודכנו תכניות ונהלים, הוכנו תכניות ייעודיות מכוח סעיף 23, התחלפו מהנדסי ואדריכלי העיר, החזון השתנה, התפיסה השתנתה והמדיניות גם כן.
חוסר הודאות והיציבות בכל הקשור למדיניות העיריה גרר הפסדי עתק מצד יזמים וקבלנים, חלקם החליטו להדיר את רגליהם, חלקם חזרו לפעול בעיר בעל כורכם. באופן רוחבי חלה פגיעה בכל בעלי המקצוע ונותני השירותים אשר היו מעורבים בקיום הפרויקט. בל נשכח את בעלי הדירות שמצאו אכזבתם בכל פעם מחדש.
הבטחות היזמים מבוססות על הנחות היסוד התכנוניות – כאשר אלו משתנות, נאלצים היזמים לחזור בהם מהבטחתם, המצב יצר חוסר אמון בכל מערכת הקשרים הנדרשת לקיום מוצלח של פרויקט וגרם לעיוותים גדולים מאוד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 רמת גן.
רכבת ההרים הזו הצליחה להפיח ציפיות רבות בלבם של בעלי הדירות וכך, בתחילת שנת 2010 (לאור תפיסת הזכויות אשר הייתה נהוגה באותה עת) התחילו היזמים להתחייב לספק תוספת עיקרית של 25 מ"ר לגודל הדירה הנוכחי. הצעות מעין אלו כבר לא קיימות בשוק ההתחדשות העירונית העכשווי, אך היה די בהן כדי לגרום לתקוות שווא למשך שנים ארוכות. עד היום אנו נתקלים לעתים רחוקות בבעלי דירות המשוכנעים שיקבלו תוספת דו ספרתית, נראה כי אותם דיירים עוד ידרשו או יאולצו ביום מן הימים לשלם מכספם כדי לגרום לקיום הפרויקט.
מדוע העיריות מצמצמות לנו זכויות?
ציפוף מרכזי הערים כתוצאה מפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי מצריך מתן מענה עבור תשתיות ציבוריות – כבישים, נגישות, מוסדות חינוך, תעסוקה, דת וכדו'. כאשר נוצר עומס על התשתית הקיימת נדרשות ועדות התכנון להמציא תקציב לסבסוד תשתיות אלו. היטלי ההשבחה אשר נגבים מפרויקטים של התחדשות עירונית פטורים בחלקן, ובטח שאינם תומכים בסבסוד התשתית הציבורית ומכאן מהוות נטל על וועדות התכנון, אשר מבינות בזו אחר זו כי עליהן לצמצם את הזכויות המוקנות בפרויקטים אלו בכדי להקטין את כמות יחידות הדיור החדשות המתווספות על תשתית קיימת.
באפריל 2017 התפרסם פרוטוקול ועדה הכולל החלטה לצמצם את היקף שטחי התמורה בפרויקטים של תמ"א 38 בר"ג (כולל הריסה ובניה) לכדי 12 מ"ר תוספת עיקרית עבור כל יחידה וכך נכתב:
"נוכח הצורך לצמצם את נפחי הבניינים ולאפשר התחדשות עירונית של כל הבניינים בעיר הזקוקים לחידוש ולחיזוק במגבלת התשתיות הקיימות מבקשים את אישור הוועדה לקבוע כי תוספת שטחים לדירה קיימת תהיה לכל היותר 12 מ"ר ברוטו בממוצע לדירה (לא כולל גזוזטראות)."
בנובמבר 2017 פרסמה עיריית רמת גן מדיניות המתיימרת לעשות סדר בכל הקשור לזכויות מכוח תמ"א 38. המדיניות המאושרת חלה על חלקים נרחבים מהעיר. משיקולי הועדה להחלת המדיניות נכתב …"אישור מדיניות זו יביא לכדי ודאות תכנונית, כל זאת עד לאישור תכנית מתאר כוללנית לעיר, במסגרתה תאושר גם התכנית העירונית לתמ"א 38". המשך יבוא..
בדרך ל -0 מטר תוספת
עיריות נוספות כבר שוקלות הגבלת התוספת (המקסימאלית) בכדי לצמצם את היקף הבינוי במסגרת תמ"א וזאת משיקולים דומים, אך למעשה אנו מקבלים אינדיקציות על החרפה של הטון וצמצום נוסף לכדי – 0 מ"ר תוספת.
דיברנו רבות על אלמנט הזמן וחשיבותו לקיום פרויקט תמ"א 38 עבור בעלי דירות, ניהול תהליך מקצועי ורציף למימוש הפרויקט, גורם הזמן הנו קריטי וברוב המקרים אלו שחתרו יותר מהר – הרוויחו.
הצעות טובות מדי
למרות ההגבלה הזמנית, יש לציין כי רוב הפרויקטים מסוג הריסה ובניה, בהם לא נדרש שינוי תב"ע כלל אינם מאפשרים ליזם להציע את אותן 12 מ"ר נכספים, וזאת משיקולים כלכליים.
בפרויקטים רבים אשר ניהלנו ופיקחנו בר"ג, נתקלנו ביזם המוכן לספק הצעה עדיפה, וזאת בניגוד לדו"ח הכלכלי שיצרנו, המעיד על פרויקט הפסדי.
קשה מאוד להסביר לבעלי דירות שאינם מצויים בפרטים, כי ההצעה הגבוהה ביותר נועדה לגרום להם לבחור ביזם שלא בדיוק יודע איך לעמוד מאחורי התחייבויותיו. מצער לראות יזמים מוכרים ומנוסים אשר נוקטים בשיטה זו על מנת לתפוס כמה שיותר "סחורה", וכך למעשה ברבות השנים חווים הדיירים "תספורת" ומגלים כי התוספת עליה חלמו קטנה משמעותית.
חוסר הודאות עליו דיברנו בתחילת המאמר משמשים כסות לאותה "תספורת" וכך אנו נתקלים בעשרות פרויקטים בהם נאלצים הדיירים לוותר או להתפשר על תמורה מופחתת, למרות שאילו היו מנהלים תהליך מכרז תמ"א סדור יתכן כי מערכת הציפיות הייתה מביאה אותם לחוף מבטחים. לעומת זאת, בפרויקטים אחרים נוטים הדיירים "לפוצץ את העסקה" וללכת להפרה, וכך מבזבזים שנים רבות של אנרגיה וציפייה, ואולי גם את קיום הפרויקט עצמו.
רוצים לדעת אם הבניין שלכם רלוונטי לתמ"א 38?
תנו למומחים שלנו לחזור אליכם:
[ninja_forms id=75]
השאר תגובה
רוצה להצטרף לדיון?השאר תגובה