במאמר זה נשפוך מעט אור על נושא חישובי שטחים בדירות מגורים, בדגש על תמ"א ופינוי בינוי.
קיימות מספר שיטות מדידת שטחים בתמא ופינוי בינוי, והן מספר הגדרות ומונחים בהם עושים שימוש גופים שונים.
למשל, שטח הדירה בנסח הטאבו לא תמיד יהיה תואם לשטח הדירה לצורך חישוב הארנונה ו/או לשטח הדירה הנוכחי.
אם כן, כיצד עלינו לנהוג בתור יזמים בבואנו לספק הצעה לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית? או לחילופין, איך עלי לנהוג בתור דייר כדי להבטיח שתוספת הבנייה מחושבת כהלכה, ולוקחת בחשבון את השטח הנוכחי? מהי יחידת המדידה הקובעת? ואיך ניצור שפה משותפת?
מהו שטח הדירה
השיטה המכרעת אשר מגדירה באופן ברור את תחשיב המדידה, ואשר עליה ניתן לבסס כל הצעה או הגשה להיתר, נקבעה בצו המכר (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח – 2008.
טופס זה מגדיר בסעיף 5 כי שטח הדירה הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר ע"י הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות הדירה. בתוך זה מגדיר מהם קירות חוץ ומהו קיר משותף.
אנו ממליצים מאוד לקרוא ולהפנים את תוכן הטופס
אופן מדידת שטחים בפינוי בינוי ותמ"א
אדריכלים מאוד אוהבים לעשות שימוש במדידה גראפית – גרמושקה, צילום של ההיתר והסקה של המטראג' הקיים. על-סמך מדידה זו נוטים יזמים רבים להציע את הצעתם לדיירים – הצעה אשר הינה פחות מדויקת, שכן קשה להעריך את שטח הדירות בפועל ללא מדידה פיזית.
במידה והובטח לדייר 25 מ"ר תוספת בפרויקט – עבור הדייר תוספת זו צריכה להיעשות מהבנוי (הקיים). גם כאשר הדייר חרג, או סגר מרפסת לפני מספר שנים, מבחינתו לא תתקבל כל צורת חישוב אחרת, שכן הוא לוקח את הבנוי הקיים כעובדה מוגמרת. מבחינה משפטית ההרחבה בוצעה באופן לא חוקי, אך השאלה הינה שאלה מסחרית ולכן נצטרך לספק לו את התוספת בערך מוחלט (תוספת על הקיים הנוכחי).
על כן, מדידת שטחים הנכונה והמדויקת ביותר תתאפשר בעזרת מודד לייזר המבקר פיזית בנכס ומודד דירה אחר דירה. כמובן בהתבסס על ההנחיות של צו המכר כאמור מעלה. לעניין עיתוי הבדיקה, מומלץ לעשותה כמובן בטרם הגשת ההצעה לדיירים.
גישת הביניים של חלק מהיזמים, אשר חוסכת בעלויות, היא מדידה של דירה טיפוסית וממנה השלכה לגבי שאר הדירות, אך ישנו כמובן סיכוי לפספס דירה אשר ביצעה הרחבה/חריגה.
אחת הבעיות איתן צריך להתמודד היזם בשלב המדידה הראשונית הינה בעיה פסיכולוגית גרידא. דיירים מסוימים נוטים להעריך את גודל הנכס שלהם ביתר, ובשל כך נוטים להרים גבה כאשר מבשרים להם את שטח הדירה האמתי שלהם.
לאחר הבנה מדויקת של הבנוי הקיים (על כל חריגותיו), קיימת שאלה מוניציפאלית, וזו האם החריגות המסוימות מוכרות ע"י הרשות המקומית (שכן אז אין מדובר בחריגות אלא בתוספות/סגירות מאושרות)? את התשובה יספקו היועצים השונים (לרוב האדריכל המתכן). ומכאן יוכל להציע היזם הצעה מושכלת לדיירים.
פרויקט מוצלח יותר עם בקרה ופיקוח בניה של אפיקים הנדסה – ללא עלות
סטיות כבילות ומותרות
בצו המכר ישנה התייחסות לעניין הסטייה המותרת. בזמן ביצוע הבניה תיתכן סטייה של עד 2% במידות ועד 5% בכמויות (ברזים קרמיקה, עיצוב, ריצוף וכו'), שלא מזכה את רוכש הדירה בפיצוי.
שימו לב כי הסטיות המותרות בצו המכר נוגעות לשלב שבין היתר הבניה לבין התוצר הסופי.
אך בהתחדשות עירונית היזם מספק הצעה לדיירים הרבה לפני קבלת ההיתר, ולכן, בהסכם הפרויקט מול דיירים חייבת להיות התייחסות שונה ומוגדרת לשני פרקי זמן:
- האחד, ממועד חתימת הסכם עם הדיירים ועד ההיתר,
- והשני, ממתן ההיתר ועד התוצר הסופי.
הסיכוי לחריגה בין המובטח בחוזה לבין הזכויות שיינתנו ע"פ היתר הבניה, הינו גבוהה בהרבה מסיכויי החריגה בשלב הביצוע עצמו, ומכאן השוני המהותי בין שתי התקופות. למרבה הפלא, לא קיימת התייחסות לסוגיה חשובה זו מצד המחוקק. לכן, על הדיירים לנהוג ביתר תשומת לב לסטיות מותרות, סבירות ומקובלות, בשלב החוזי.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י חברת פיקוח בניה אפיקים הנדסה ובכפוף לתנאי השימוש באתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
תודה רבה על התשובה המצויינת. אולי עוד הבהרה מתוך התשובה: במידה וההיתר יאפשר בניה בשטח נרחב יותר, האם ה- 36% באים לידי ביטוי במקרה זה? האם עפ"י תמ"א 38/3א יש לדרוש את תוספת ה- 13 מ"ר או חלק מזה?
* השטחים בהיתר לא מבטאים את זהות "רוכשי" דירות, כלומר אין התייחסות לדירות דיירים ודירות יזם. לכן, לא יבוא לידי ביטוי עניין ה 36%. שיעור זה אמור להתבטא בהסכם הפרויקט ומשם להשליך על חלוקה וגודל דירות הדיירים.
* תמ"א 38 מגדירה סל זכויות בניה ולא קובעת מה מתוכה מגיע לדיירים ומה ליזם. העניין נתון למשא ומתן בין הצדדים בלבד. מומלץ לדיירים להצטייד בדו"ח כדאיות כלכלית ומכוחו לנהל משא ומתן מול יזם.
שלום רב. לגבי פרויקט תמ"א 38/3א' (הריסה ובינוי), ברצוני להבין פסקה המדבר על שטחי הדירות: "השטחים העיקריים שינוצלו עבור בניית דירות הבעלים (כולל ממ"ד ומרפסת שירות) במסגרת הפרויקט יעמדו על סך השווה ל – 36% מכל השטחים העיקריים שיאושרו לפרויקט במסגרת היתר הבניה, וזאת בכפוף להוראות סעיף זה להלן לעניין השטח המינימלי ולשטח המקסימלי (להלן: "שטחי הדיירים").
ב. השטחים העיקריים שינוצלו עבור דירות היזם )כולל ממ"ד ומרפסת שירות( במסגרת הפרויקט יעמדו על סך השווה ל – 64% מכל השטחים העיקריים שיאושרו לפרויקט במסגרת היתר הבניה (להלן: "שטחי היזם")."
שאלתי היא: 1. עפ"י הבנתי לא יתכן ששטח הדירות שיאושרו יהיה קטן משטחן היום, האם במידה ויאושר תוספת שטח כל שהוא, אזי ה- 36% מתייחס לתוספת שטח בניה בקומה טיפוסית אשר אמור להתווסף לדירות הבעלים ושאר ה- 64% מכלל התוספת הינה בעבור דירות היזם?
2. במידה ואכן יש להוסיף את האחוזים שהתווספו, האם ה- 36% מתחלק בכול קומה טיפוסית עפ"י שטח הדירה הקיימת היום שהרי שטח הדירות בקומה הוא שונה?
3. האם שטח הממ"ד חייב להיות 12 מ' ויכלל בשטח העיקרי של הדירה החדשה?
תודה רבה על התייחסותכם.
נפתלי שלום.
יש כאן יותר מ-3 שאלות – אז נלך לפי הסדר.
* שאלת שטח דירות תמורה היא מסחרית לחלוטין והדבר נסגר במשא ומתן בין דיירים ליזם. לכן תאורטית תמיד יש אפשרות שדירת החזר תהיה קטנה מהקיימת במידה וכך סוכם.
* לפי ההסבר בשאלה ניתן להבין שאצלכם נסגר שיעור קומבינציה שלפיו 36% מהשטחים העיקריים מגיעים לדיירים. כנראה הכוונה בשאלה האם נשמר היחס הזה במידה ויתקבלו יותר מטרים מאשר היזם מתבסס עליהם כעת. זה גם נושא למשא ומתן בין דיירים ויזם.
* במידה ותאושר תוספת שטחים היא תאושר לקומות ספציפיות. אין לזה רלוונטיות באם מדובר על קומות דיירים או יזם – חלוקה בינהם מעוגנת בהסכם על נספחיו.
* לפי אותו עקרון חלוקת שטחים נוספים בין הדיירים עצמם גם מעוגנת בהסכם.
* בעניין שטח מינימלי של ממ"ד יש תקן שקובע את גודלו. הוא אמור להיות כ-12 מ"ר ברוטו שזה כ-9 מ"ר נטו ללא קירות. ממ"ד זה חדר לכל דבר וכמובן נחשב לשטח עיקרי. במידה והכוונה בשאלה הייתה לגבי חלוקת שטחים עיקריים נוספים – כאן שוב פעם צריך לפנות להסכם המחייב.
ברור שאין לצפות מדיירים שיוכלו לנהל כזה משא ומתן לבד. מדובר כאן בנושאים מקצועיים ודורשים התייחסות של בעלי מקצוע הן בתחום תכנוני/הנדסי והן בתחום כלכלי. חברת "אפיקים 38" מספקת את השירות הזה במסגרת פיקוח בניה לדיירי תמ"א 38 ופינוי בינוי וזאת ללא כל תשלום מצד דיירים כי העלות הזאת תמיד מתוקצבת בדו"ח 0 של יזמים.
במידה וההסכם שלכם עם היזם כבר נחתם אז כל השאלות האלה צריך להפנות קודם לעו"ד שלכם ורק לאחר הבנת המצב המשפטי ניתן לבחון מה אפשר לשפר.
בכל שאלה תוכל להתקשר כמובן. המון הצלחה
שלום,
אנחנו מתחם של 5 בניינים שהתאגדנו לצורך פינוי בינוי. חלק מהדירות הרחיבו את דירתם בעבר (באישור) על חשבון השטח המשותף שסביבות הבניין (מדובר על כ80% שהרחיבו מהדירות בבניין שלנו ועל 15% בבניינים שאיתנו). אני לא ביצעתי הרחבה, על פי מה שנהוג בדרך כלל האם אקבל איזשהו פיצוי עבור השטח שלא מימשתי את הבנייה עליו? האם יש איזשהי מניעה לבצע הרחבה זריזה טרם התקדמות נושא הפינוי בינוי?
תודה מראש
שלום וברכה,
בדרך כלל לא נהוג לקבל פיצוי על האפשרות להרחבה, אך כמובן שהכל תלוי מו"מ וזו סוגיה מסחרית שיש לדון בה בין הצדדים,
לגבי האפשרות לבצע מחטף כפי שאתה מתאר כמובן שקיימת, הסיכוי לבצע זו לפני חתימה על ההסכם לפעמים בלתי אפשרי, בנוסף יתכן מאוד שאם מדובר בתבע שהעיריה מכירה ומקדמת תהיה הקפאה על הרחבות בדיוק מהסיבה שאתה מתאר. יש לבדוק זאת.
שלום לכם. בכל הדיונים לא נמצאה עבורי תשובה לשאלה עקרונית על מנת להתחיל בפרוייקט פינוי בינוי. בביתי 12 דירות בשלוש קומות (שתי כניסות). הבניין מורכב משלושה טיפוסי דירות. 6 דירות בשני טורים ששטחן קטן, 3 דירות (אחת מעל השניה) בגודל בינוני ו-3 דירות (אחת מעל השניה) בגודל גדול. השאלה האם החוק קובע את גודל הדירות החדשות באופן יחסי לגודלן המקורי לפני ההריסה או שזה נתון למו״מ עם היזם? אודה לכם על תשובה בדוקה ואם הדבר באמת מעוגן בחוק היכן אוכל למצוא את ניסוחו. בתודה מראש יגאל רפפורט
שלום יגאל,
שאלתך נפוצה מאוד במחוזותינו.. כפי שידוע לי השאלה מסחרית בלבד, טרם ידוע לי על פסק דין בנושא, נהוג בהריסה ובניה כי היזם מקצה סך מטרים עבור בעלי הדירות, הם צריכים להחליט ביניהם כיצד לחלק האם שווה בין שווים, או האם להצמיד באופן יחסי וליצור פיזור. כמובן ישנה מורכבות תכנונית. במידה ותרצה להרחיב אנא שלח מייל למשרד ונשמח לסייע.
תודה על התשובה. בתשובה ציינתם שממ"ד הוא חלק ממטרות עיקריות. נדמה לי שעד גודל מסויים הוא נחשב לשטחי שירות. אודה עם תבהירו זאת.
א. מהם השטחים הכלולים שמקבל בעל של דירה מיזם במסגרת תמ"א 38/2, במסגרת 25 מ"ר הנוספים. האם 25 מ"ר כוללים ממ"ד, מרפסת, מחסן או שאלה ניתנים בנוסף.
ב. הצד הכלכלי מראה שהיזם יכול לתת יותר מ-25 מ"ר תוספת ב-תמ"א 38/2 במקום יוקרתי והוא אף מוכן לתת יותר. אבל טוען שחוקי המיסוי לא מתירים לו לתת יותר. מה אפשר לעשות בנדון. אודה עבור התייחסות לשאלות הנ"ל.
היי דוד, לשאלתך
א. אותם 25 מר תוספת מתייחסים רק לזכויות הפטורות, נהוג כי התוספת תתיחס רק למטרים העיקריים המתווספים (ללא מרפסת/מחסן), ממד כמובן מוגדר שטח עיקרי דירתי, ואולם באזורים מסוימים יזמים מסוימים נוהגים לדבר במושגים אחרים ולהכניס תחת אותם 25 מ"ר מטרים שאינם עיקריים.
ב. עסקת הריסה ובניה משולה לעסקת קומבינציה, וכך כאשר מתנהל מולכם מו"מ מסחרי יכול היזם לתת הצעה אף גבוהה יותר מ25 מ"ר ובלבד שהוא ישא במיסוי העודף אשר מכביד מאוד על העסקה. אציין כי בעיריות מסוימות כדוגמת ר"ג התחילו לאחרונה להגביל את המטרים שיתווספו לדיירי המקור בעסקאות הריסה ובניה, למרות שאיני יודע איזה תוקף יש להחלטה שכזו. בכל אופן, כאשר אתם יוצאים למו"מ מסוג זה מומלץ ראשית להבין מה אתם מחזיקים מבחינת הזכויות ומבחינה כלכלית ורק אז להתנהל מול קבלנים בצורה איכותית ומקצועית.
שלום רב
– האם הרחבת הדירות(מרפסת+ממ"ד) בתמ"א צריכה לתאום את הבדלי שטח הדירות/או פיצוי במידה ולא ניתן לתת הרחבה בפועל? או שבאופן גורף כל הדירות מקבלות אותו דבר.
שלום אורית,
אם הבנו את שאלתך אז גם בפרויקט של חיזוק תמא 38.1 לא בהכרח שיקבלו דיירי המקור תמורה זהה,
המון פרמטרים עשויים לגרום להבדל ולא תמיד ניתן לייצר צדק סוציאלי.. למרות זאת יזמים יצירתיים בשיתוף דיירים עם ראש פתוח מצליחים להגיע לאיזון מקובל תוך פיצוי הדירות שכביכול נפגעות..
אנחנו בתהליכי תמ"א, המפרט הטכני שנמסר לנו בחוזה ציין את שטח הדירה שתהיה ולא שטח הדירה הקיימת היום. יש בזה בעיני סוג של הטעייה כיוון שכאשר מדדתי את הדירה ע"י מודד מוסמך הוא מצא ששטח הדירה היום גדול מהשטח שהם מציעים לנו ורשום במפרט. האם המפרט הטכני מחייב אותם לרשום את שטח הדירה הקיים היום? תודה
קצת לא ברור האם מדובר בפרוייקט חיזוק או הריסה. בכל מקרה שטח הדירה החדש או הגדלת השטח, אם מדובר בפרוייקט חיזוק, זה תנאי מסחרי בלבד ואמור להיסגר במשא ומתן בין הדיירים ליזם. תוכניות ומפרט טכני אמורים לבטא את הסיכום שנרשם במלל בגוף ההסכם. היות ודיירים לרוב לא מתמחים בנושאים טכניים בד"כ הם לוקחים מפקח בניה מטעמם כבר בשלבי משא ומתן בדיוק כדי שלא ייווצר המצב המתואר של חוסר הבנה או פער בציפיות. יובהר שגם אם יצויין השטח הקיים זה לא ישליך באופן ישיר על השטח החדש אשר, כפי שהוסבר מקודם אמור להיות מוסכם בין הצדדים לפני חתימת הסכם ועריכת תוכניות.
תודה על המידע
מהי סטייה סבירה בשלב של לפני ההיתר?
כמו שאמרנו אין התייחסות של המחוקק , סטייה סבירה לעניין זה עשויה להיות 5% עם פיצוי מוסכם לכל חריגה משיעור זה.
Leave a Reply
Want to join the discussion?Feel free to contribute!