פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

עם עתודות קרקע הולכות ומתמעטות, ומצוקת דיור שהפכה לשם דבר בשיח הציבורי, הפכו פרויקטים מסוג פינוי בינוי לפתרון לגיטימי ופרקטי, וכך הפך הפינוי בינוי לביטוי נפוץ בקרב בעלי דירות ואנשי מקצוע כאחד. למעשה כלל לא מדובר בנושא חדש – חוק פינוי בינוי 1965 לטיפול באזורי שיקום עבר מספר תהפוכות אך קיים אתנו כבר שנים ארוכות.

בתחילת שנות ה- 2000 קיבל תחום ההתחדשות העירונית דחיפה משמעותית בדמות תמ"א 38 הידועה והמוכרת, זאת בעקבות הגברת המודעות לסיכונים בנוגע לרעידות אדמה צפויות והתגוננות העורף מפני איום הטילים. היתרונות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ברורים, יחד עם זאת יש הרבה יותר רעש מאשר פרויקטים שהסתיימו בפועל. יש יגידו שהסיבה לכך הנה ביורוקרטיה סבוכה במוסדות תכנון/ועדות, אך הסיבה העיקרית היא מורכבות העסקה בכללותה – ארגון הדיירים, תכנון, רישוי, פינוי, מימון, ביצוע. למרות שישנם אינטרסים רבים, היום כבר כולם מבינים את החשיבות המדינית בקידום פינוי בינוי רחב היקף כמנוע צמיחה למשק הישראלי.

הבנת החשיבות מחלחלת למשרדי הממשלה הרלוונטיים אשר מפגינים את עמדתם ביתר שאת ומעבירים חידושי חקיקה, רפורמות, ועדות מיוחדות לקידום הנושא ועוד. לאחרונה אושר חוק הרשות להתחדשות עירונית ואף אושר בקריאה שניה ושלישית חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות ("חוק המארגנים").

חוק המארגנים נוגע בסוגיות חשובות אך מבחינתנו הוא רק טיפה בים בכל הקשור להחלת רגולציה בתחום ארגון הדיירים, לראיה ישנם מתחמים המקודמים שנים ארוכות, לפעמים למעלה מ-10 שנים, הדיירים מצדם בטוחים כי עוד רגע "עולים השופלים" להרוס את ביתם הישן , אך למעשה טרם הושגה הסכמה המאפשרת ליזם לקבל ביטחון אשר יאפשר קידום תהליכי תכנון, מבחינת דיירים אלו לא קרה שום דבר במהלך שנות ההמתנה הארוכות. משרד הבינוי והשיכון ניסה להרים את הכפפה והפיק מדריך להתקשרות עם יזם, כפי שננסה להמחיש בהמשך הסקירה.

בין תמ"א 38 לפינוי בינוי

הסקירה להלן כוללת התייחסות לפרויקט פינוי בינוי קלאסי על מסלוליו השונים. חשוב לציין כי קיים מסלול של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 עליו דיברנו וכתבנו רבות אך הוא שונה בתכלית מפרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית כפי שיתואר. השוואה מעשית בין תמ"א 38 2 לפינוי בינוי.

מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי

קיימים שני מסלולים עיקריים לקידום תכנית פינוי בינוי – האחד מסלול רשות מקומית והשני מסלול מיסים שנקרא גם מסלול יזמים. ההבדל העיקרי בין שני המסלולים הוא זהות מקדם התב"ע – באחד הועדה ובשני היזם בעצמו. בשני המסלולים מצויים בעלי הקרקע והיזם בשני צדדים מנוגדים של המתרס. חוסר הארגון של הדיירים לרוב יצר את הפתח דרכו נכנסו יזמים לא מנוסים וחסרי משאבים מתאימים, הם אלו שהתחילו להחתים את הדיירים ולכבול אותם בהסכמים ארוכי טווח. התמשכות התהליכים וציפיית הדיירים יצרה גם היא פתח לעוד יזמים לבוא (ולנסות) לנגוס מן העוגה, וכך נוצרו עשרות מתחמים רלוונטיים לפינוי בינוי אך סבוכים כהוגן מבחינה משפטית. חוק המארגנים מנסה לשפוך קצת אור על סוגיה כאובה זו.

אין ספק כי מילת המפתח היא "התארגנות" אך כדי לעשות זאת נדרשת יוזמה, למידה, והשקעה מצד בעלי הקרקע שלא תמיד מראים נכונות להרים את הכפפה. כדי לפשט את התהליכים בדרך להיווצרות עסקת פינוי בינוי דגמנו את המדריך של משרד הבינוי והשיכון, תוך מתן הבהרות וחידודים מעולם הפרקטיקה שאפיקים הנדסה שהיא חברת פיקוח בניה צברה בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט.

1. שלב ההתארגנות

א. בחירת נציגות הדיירים

בחירת נציגות הדיירים היא אבן הדרך הראשונה והמשמעותית ביותר, כדי להניע תהליך של פינוי בינוי נדרשת נציגות דומיננטית אשר ביכולתה להשפיע, להעביר החלטות ולדחוף את המתחם בשלבים הקריטיים של ההתארגנות. כמובן לא ניתן למנות עורך דין כל עוד לא נבחרה נציגות. כדי שזה יקרה יש צורך לגבש את כלל הדיירים, להבין את צרכיהם ורצונותיהם תוך הסתכלות רחבה. כבר בשלב הגיבוש לרוב מתעוררות שאלות מקצועיות ולא תמיד לדיירים יש תשובות עליהן. טעות נפוצה שעושים חלק מהדיירים היא פניה כבר בשלב זה ליזמים לצורך קבלת תשובות. יש לזכור שבין דיירים ליזם יש ניגוד אינטרסים מובנה – צדדים הפוכים להסכם. הפתרון שהמציאות הביאה – מארגנים מקצועיים. רצוי מאוד כי מארגנים אלו יהיו בעלי ניסיון רב בתחום ואף יתמחו בכל האספקטים הנדרשים: אדריכלי, הנדסי, כלכלי, פיננסי, משפטי, חברתי.

ב. קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני

חשוב מאוד כבר בשלבים ראשוניים ללמוד היטב את הפרויקט הן באספקט התכנוני והן באספקט הכלכלי. היכרות של אפשרויות התכנון בשלב כה מוקדם תאפשר לבעלי הקרקע לגשת לשלב ניהול מכרז פינוי בינוי כאשר ידם על העליונה – הבנה של התמורות האפשריות עבורם וכדאיות הפרויקט לקבלן, וכן יצירת פניה רחבה ויסודית תניב תמיד תוצאה טובה יותר. לצורך ביצוע הבדיקות יש להסתייע באנשי מקצוע מנוסים, מקובל כי הנציגות מתוקף הסמכות שניתנה לה, תמנה את אנשי המקצוע המלווים, וכי היזם בבוא העת ישלם את שכר טרחתם.

2. חתימה על מסמכים טרום הסכם

אנו מצטרפים להמלצת משרד השיכון ומדגישים כי יש להגביל כל חתימה על מסמך למשך 18 חודשים מהמועד הקובע שהוא לרוב חתימת הדייר הראשון ובכפוף לתנאים שלא יגבילו את הדיירים. ההמלצה מתייחסת למסמכי NOSHOP למיניהם המכילים הימנעות ממתן התחייבות זהה או סותרת, ולמעשה היא מעין בלעדיות עבור יזם אחד. ההמלצה טובה כשלעצמה, אך הפרקטיקה מלמדת אותנו כי ניהול מכרז יזמים, כאשר כל השליטה בידי הדיירים (בעלי הקרקע) מאפשרת לקבל הרבה יותר בפרקי זמן קצרים הרבה יותר – יצירת מכרז מקצועי תוך התארגנות מקדמית, תאפשר לכם לנהל מו"מ רוחבי מול מספר יזמים במקביל וכל זאת מבלי לתת התחייבויות ליזם/קבלן. קישור להורדת הטפסים שאתם צריכים בהליך פינוי בינוי.

3. בחירת היזם

המדריך מדגיש 3 עקרונות בתהליך בחירת יזם שאין לוותר עליהם:

• תחרות – בחינת מספר הצעות מכמה יזמים שונים.
• בחינת חוסן כלכלי של היזם.
• בדיקת סבירות של התמורות המוצעות.

לעניין הצעות ממספר יזמים חשוב להוסיף שצריך לקבל הצעות מיזמים רלוונטיים. לצורך כך יש ללמוד היטב את היזם, להבין את המבנה המשפטי שלו, את המבנה התפעולי שלו על כל המחלקות הרלוונטיות, את המבנה המימוני שבו הוא מתנהל, את הניסיון שלו בענף ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, ניסיון בהליכי רישוי באותה רשות מקומית, יכולת הוספת פרויקטים חדשים וטיפול ראוי בהם ועוד ועוד.

לעניין בחינת חוסן כלכלי של יזם חשוב להוסיף שהבדיקות חייבות לכלול ניתוח דו"חות כספיים, ניתוח מידע ממערכות כמו BDI, מבנה הון, ניסיון בעבודה עם בנקים והמערכת הבנקאית, בירורים במקורות מידע נוספים, והכי חשוב הצלבת כל המידע לצורך התראה וקבלת החלטות בזמן אמת.

לגבי בדיקת סבירות התמורות נרחיב בסקירה זו תחת סעיפים 4 ו-6 להלן.

4. בחינת התמורה המוצעת: מקס

כמעט תמיד ישנו דיון פורה בקרב חברי הנציגות בשאלה האם אנו מקבלים את המקסימום האפשרי? כאן ניתן לקבוע בוודאות כי ניהול מכרז איכותי יביא באופן טבעי לתוצאות אופטימאליות. אל לנו לשכוח את הבחינה הבלתי תלויה של שמאי פינוי בינוי בהקשר של תקן 21, השמאי בוחן את העסקה וקובע את הזכויות והמכפילים הראויים ומהווה כלי נוסף בידי רשויות התכנון במטרה לקבוע את היקף הזכויות בפרויקט. 

בהקשר זה נאמר כי התמורה מורכבת משלל פרמטרים מסחריים ואין תוספת המטרים עומדת לבדה. ישנם סעיפי תקציב רבים נוספים כמו סבסוד דמי הניהול, קרן הונית לתחזוקת המבנים עד ההריסה, קרן נכסית לתחזוקת מערכות לאורך שנים קדימה לאחר שלב האכלוס. תקציב "נחיתה רכה" מפרטי טכני משודרג בפינוי בינוי, ועוד ועוד. על כן אין להתייחס לתוספת המטרים כחזות הכל. 

מנגנון תמורה עודפת – קיים כמעט בכל פרויקט – לעתים עקב התמשכות הליכי התכנון והרישוי ועליית ערכי הקרקע היזם משביח את הפרויקט, ראוי כי הדיירים יהנו מעליית ערך הפרויקט ולשלם כך יש צורך להגדיר כבר בשלב ניהול המכרז באילו תנאים ניתן יהיה להתחלק עם היזם ברווחיות העודפת.

לקריאה נוספת: מקדמים פינוי בינוי – כך תהפכו לאטרקטיביים.

5. ההסכם

כדאי לסכם את הפרק הזה בכך שחובה לקחת עו"ד מנוסה שמתמחה וממוקד בהתחדשות עירונית. עו"ד פינוי בינוי בסיוע כלל בעלי המקצוע החיוניים (מפקח בניה בפינוי בינוי, מארגן, שמאי, יועץ ביטוח, יועץ מס, יועץ תחזוקה), ידע להגן על הדיירים משפטית בדרך הטובה ביותר.

6. התמורה

שוויון במפתח התמורה ושקיפות

שקיפות חייבת להיות מוחלטת. עניין שוויון במפתח התמורה יכול להיות פשוט ויכול להיות מורכב. מורכבות יכולה לנבוע משוני בין מצב המוצא של דירות הדיירים ולכן קריטי להגיע להסכמות בין הדיירים לגבי אופי המנגנון – כזה שיראה לכולם כהוגן ושוויוני.

רכיבי התמורה בתקן 21

הפאן המסחרי נתון למשא ומתן בין יזם לדיירים. כפי שהוזכר לעיל ככל שהדיירים יסתייעו ביועצים מקצועיים ומנוסים כך יוכלו להשיג את המקסימום האפשרי. מוסדות התכנון בוחנות בין היתר את כדאיות הפרויקט,  לרבות התמורה לדיירים,  בהסתמך על תקן 21 – בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי בינוי. התקן מגדיר כי בדיקה כלכלית צריכה לכלול בין היתר את הרכיבים הבאים:

• כתובות וזיהוי מגרשים לפי גוש וחלקה.
• נתוני מבנים הקיימים על המגרש.
• נתוני דירות של הדיירים הקיימים.
• נתוני בניינים חדשים.
• תמהיל דירות חדשות.
• תיאור פתרונות חניה מומלצים.
• משך פרויקט הצפוי.
• יחס בדירות ובמטרים בין הקיים לחדש.
• תקציב הפרויקט על מרכיביו לרבות תמורות לדיירים, מיסים, אגרות, היטלים, שיווק, ניהול פרויקט, עלויות בניה, עלויות מימון.
• הכנסות צפויות.
• רווחיות הפרויקט בסכום ובאחוז מעלויות.

מטרת הבדיקה הכלכלית היא להגיע לרווח צפוי לפרויקט תוך חילוץ התמורות הראויות לדיירים אשר מתאפשרות בהתאם לרמת הרווחיות הנתונה. הבעיה היא שהבדיקה מתרחשת בשלבים הרבה יותר מתקדמים, מבלי שתהיה לבעלי הקרקע יכולת להשפיע על זהות היזם. כפי שהסברנו בתחילת הסקירה – אילו הייתם יכולים להעריך מראש את רמת הרווחיות כפי שעושה הדוח הכלכלי אזי היה ביכולתכם לנהל מכרז מקצועי וממצה ולבחור ביזם הראוי ביותר עבורכם.

דגשים בעניין הדירה החדשה

ההסכמות המסחריות בין היזם לבעלי הקרקע הוא ביטוי של מו"מ אשר מתרחש החל משלב ניהול המכרז, דרך מילוי הדרישות הראשוניות של הדיירים ועד לניהול מו"מ משפטי והגעה לטיוטה סופית של הסכם. בעלי הקרקע נדרשים ללמוד את הדוחות והניתוחים ולשלוט בכל מהלכי המו"מ על מנת להשיג תוצאה טובה יותר. הוכח כי מעורבות ובקיאות של הדיירים, תוך הסתייעות באנשי מקצוע כאמור מניבה תוצאה טובה יותר והסכם בטוח יותר עבור בעלי הקרקע.

7. בטחונות

אמנם סעיף משפטי, אך הרבה פעמים הבנת רווחיות הפרויקט ואופיו מאפשרת ניהול משא ומתן יעיל בנושא בטחונות והשגת תוצאות מקסימאליות במגוון ערבויות, גובהן והתנאים למימושן.

8. בדק ואחריות

כפיפות לחוק המכר (דירות) 1973.

9. ביטוח

חובה שהיזם יבטח את הפרויקט ורצוי לקבל חוות דעת יועץ ביטוחי על טיב והיקף הביטוח.

10. גילוי ושקיפות

חשוב מאוד שכל מידע הקשור לפרויקט יהיה זמין לדיירים או בעלי המקצוע מטעמם והכל כדי להבטיח לדיירים עסקה טובה ביותר ובטוחה ככל הניתן.

לסיכום, עסקת פינוי בינוי היא אולי העסקה היזמית המורכבת והסבוכה ביותר וכפועל יוצא גם סיכויי ההצלחה באופן יחסי מאוד נמוכים. יחד עם זאת, בהינתן מתחם העומד בכל הקריטריונים, וכאשר ישנה דחיפה ומעורבות משמעותית מצד הדיירים ונציגיהם, וכמובן שקיפות מלאה בין בעלי הקרקע לבין היועצים/המארגנים/המלווים, ובין בעלי הקרקע לבין עצמם, אז תתאפשר הובלה של תהליך פינוי בינוי אשר ביכולתו להביא לתוצאות ממשיות.

בהליך פינוי בינוי? אל תוותרו על ליווי מקצועי – לפרטים נוספים כאן: