פרויקטים של פינוי בינוי הפכו לחלק מהותי בהתחדשות עירונית בערים רבות בארץ, במיוחד באזורים בהם התשתיות ישנות מאוד והמבנים אינם עומדים בסטנדרטים מודרניים של מגורים ובטיחות. תהליך של פינוי בינוי מאפשר הריסה או שיפוץ של מבנים ישנים, ומספק לדיירים דירות חדשות ומשופרות, תוך תרומה לצמיחה ולמודרניזציה הכוללת של השכונה.
מדריך זה נועד לאלו העושים את צעדיהם הראשונים בתהליך פינוי בינוי – בו נתאר את השלבים השונים בתהליך, החל משלבי התכנון הראשוניים ועד המעבר לדירה החדשה.
תהליך פינוי בינוי
שלבים בפינוי בינוי הם רצף מובנה ומתוכנן בקפידה, המבטיח מעבר חלק משלבי התכנון הראשוניים ועד לקבלת הדירה המשופצת או החדשה.
1. תכנון ואישור ראשוני
השלב הראשון בתהליך הוא בחינת הפרויקט ע"י היזם – מינוי אנשי מקצוע, ביצוע העמ דה של התכנון העקרוני המוצע ותחילת שיח מקצועי מול מחלקת ההנדסה לצורך קבלת אינדיקציה לגבי היקף ואופי הבינוי וגם כלכליות העסקה – תהליך פינוי בינוי מק דמי זה קרוי פרה-רולינג.
בשלב זה של תהליך פינוי בינוי מיידע היזם את הדיירים על זכויותיהם, כמו גם על היתרונות שבהשתתפות בפרויקט. שלב זה כולל לעתים קרובות פגישות, משא ומתן ואף ייעוץ משפטי.
העירייה ממלאת תפקיד מפתח באישור הפרויקט ובודקת כי הוא עומד בחוקי התכנון, תקנות הבטיחות והפרוגרמה הציבורית אשר יוכלו לתמוך בגידול הצפוי בכמות התושבים בשכונה. לאחר שכל הצדדים מסכימים על התנאים, הפרויקט עובר לשלב הבא.
2. חתימה על חוזים ובחירת מפקח בניה
טרם תחילת הליך התבעון התבע"י, על הדיירים לחתום על חוזים עם היזם בו הם מביעים את הסכמתם לפנות את בתיהם באופן זמני.
חוזים אלו מתווים שלבים בפינוי בינוי ביניהם את לוח הזמנים (התנאים המתלים), התמורה, וכלל המנגנונים המסחריים והמשפטים, לרבות מכלול הבטוחות להבטחת תהליך הפינוי בינוי על שלביו השונים.
בשלב זה חשוב שלדיירים תהיה הבנה ברורה של תנאי הסכם הפינוי בינוי, כמו גם של הפיצויים הכספיים המגיעים להם על הוצאות המעבר הזמניות. עו"ד ה דיירים ינהל עבור בעלי הדירות את המו"מ לקבלת ההסכם הטוב ביותר לשמירה והגנה על זכויות הדיירים.
בנוסף, בשלב זה ממונה מפקח בנייה בפינוי בינוי שיפקח על הפרויקט. המפקח מוודא את רציפות הליך התכנון והתאמתו לתנאי ההסכם והתחייבויות היזם, כמו גם בקרה על איכות הבניה ועמידה בכל תקני הבטיחות והאיכות, צמצום ליקויי הבניה ושמירה על איכות הביצוע המיטבית.
3. פינוי זמני
לאחר חתימת החוזים עם הגעה לרוב הדרוש, מתחיל היזם בהליכי התכנון שעשויים לארוך שנים רבות.
התהליך מתחיל בעבודה שוטפת מול רשויות התכנון עד לקבלת המלצה להפקדת התב"ע החדשה בוועדה המחוזית.
משם הליך רישוי מול ועדה מחוזית המסתיים באישור התב"ע ורישומה ברשומות לפי חוק, ומשם המשך הליך הגשת הבקשה להיתר בסמכות הועדה המקומית לתכנון ולבניה, משם קבלת אגרות והיתרים וחתימה על מסמכי הליווי הבנקאי עד מתן התראה לפינוי הבתים בכפוף לקבלת הערבויות הבנקאיות השונות והפקדת דמי השכירות.
במקרים רבים, הדיירים עוברים ליחידות דיור סמוכות. היזם מכסה חלק או את כל עלויות המעבר כולל שכירות, הובלה ואחסון במידת הצורך, כמו כן גם סיוע במציאת דירה חלופית.
תקשורת מלאה וברורה בין היזם לדיירים היא המפתח בשלב זה למעבר חלק. יש לספק לדיירים לוח זמנים ברור כמה זמן הם יצטרכו לשהות מחוץ לבתיהם, כמו גם כל עדכון על התקדמות הפרויקט.
4. הריסה ובנייה
בתהליך פינוי בינוי השלבים ממשיכים עם פינוי המבנה לשלב ההריסה אשר מתחיל לרוב בטקס חגיגי המציין את תחילת שלב הביצוע.
שלבי הביצוע מתחילים למעשה בהריסת המבנים הישנים וממשיכים בפינוי הפסולת ותחילת שלב הדיפון (יצירת הקלונסאות שיתמכו את חפירת המרתפים) ומשם תחילת חפירה.
לאחר שלב החפירה ופינוי באדמה מתחילים בשלב הביסוס, לרוב יציקת רפסודה ממנה יצמח הבניין – ראשית שלב השלד ולאחריו (או יותר נכון במקביל אליו) ממשיכים לשלב "המערכות" יש קוראים לשלב זה "גמר".
בכל שלבי הבניה בפינוי בינוי קיימים אנשי מקצוע רבים המבצעים ניהול ובקרת איכות – חלקם מייצגים את היזם, חלקם את קבלן המפתח, בנוסף ישנם אנשי מקצוע מטעם הבנק המלווה וגם מטעם העירייה.
למעשה, למרות שלכולם מטרה משותפת לקבל את הפרויקט הטוב ביותר, שולח כל בעל אינטרס מפקח מהזווית שלו, כך גם בעלי הדירות שולחים את מפקח הבניה מטעם הדיירים שיבחן בזמן אמת את התקדמות, רציפות ואיכות הבניה.
שלב הבניה יכול לארוך שנתיים ויותר, פרויקטים מורכבים בפינוי בינוי עשויים לקחת גם 5-6 שנים. משך הבניה תלוי בעיקר בהיקף הבניה וחלוקת הבניה לשלבים השונים, ישנם גורמים נוספים כמו מזג"א, שרשרת אספקה (בעיקר כוח אדם) וכמובן אירועים חריגים כמו כוח עליון ומלחמות שיכולים לעכב את לוחות הזמנים.
הסכם הפינוי בינוי צריך לתת מענה הולם בכל אחד מהעיכובים הפוטנציאליים. הסכם איכותי יכסה את בעלי הדירות בצורה (כמעט) הרמטית בכל תרחיש שלא יבוא.
הבניין החדש או המשופץ אמור לעמוד בתקני בטיחות מודרניים ויעילות אנרגטית ולהציע תנאי חיים וקהילה משופרים לדיירים. שלב זה של תהליך פינוי בינוי הוא גם השלב בו היזם משלב שדרוגים שונים, כגון חניה משופרת, מעלית, שטחים ירוקים ומערכות אבטחה חדשניות.
5. תקשורת ועדכונים במהלך תקופת הבנייה
לאורך כל תקופת הבנייה, היזמים אחראים לעדכן את הדיירים על התקדמות הפרויקט כדי שידעו מתי הם צפויים לחזור לבתיהם.
במידה ומתרחשים עיכובים, על היזם להודיע זאת מיד לדיירים ולהציע חלופות או פיצוי במידת הצורך.
לתושבים עשויה להיות גם הזדמנות לבקר באתר הבנייה בפרקי זמן מסוימים, לעתים קרובות בליווי מפקח הבנייה, כדי לראות כיצד העבודה מתקדמת.
ביקורים אלה יכולים לעזור להפיג חששות לגבי לוח הזמנים ואיכות הפרויקט, ולהציע לדיירים הזדמנות להשמיע חששות או בקשות.
6. בדיקה לפני המעבר – שלב המסירה
לאחר השלמת הבנייה, ולאחר חיבור כלל המערכות (חשמל, מים,ביוב, תקשורת, גז) הבניין החדש חייב לעבור מספר בדיקות לפני שהדיירים מורשים לחזור לגור בו.
בין היתר נדרשת בדיקה מקיפה על ידי מפקח הבנייה, אשר מוודא כי הבניין בטוח ועומד בתקני האיכות המוסכמים.
כמובן מכלול תקני הבניה והאישורים השונים לפי חוק תכנון ובניה, לרבות בדיקות שונות של מעבדה מאושרת כחלק הליך קבלת טופס 4 והתאמת שטחי הדירות והשטחים הציבוריים להיתר הבניה.
במהלך שלב זה, הדיירים גם מוזמנים כדי לראות את הדירות החדשות שלהם, לבדוק אם יש בעיות פוטנציאליות, ולספק משוב, גם כאן מתלווה מפקח הפינוי בינוי ועורך פרוטוקול מסירה ראשוני וסופי ע ד למתן אישור לחתום על פרוטוקול המסירה ולקבל את הדירה החדשה והשטחים המשותפים.
7. חזרה לבית החדש
זהו השלב האחרון והמרגש ביותר בתהליך. לאחר מספר בדיקות סופיות, יכולים הדיירים להתחיל ולהתארגן לקראת חזרתם. היזם בדרך כלל מסייע בעלויות השינוע ומציע תמיכה כדי להבטיח מעבר חלק ונטול בעיות.
התושבים נהנים כעת ממרחב מגורים מודרני ומשופר, לעתים קרובות עם שירותים נוספים ושדרוגים שלא היו קיימים במבנה הקודם.
שלב זה מסמן את סופו של התהליך. משפחות ויחידים חוזרים לביתם ולקהילתם, כעת לבית נוח, בטוח ואטרקטיבי יותר.
8. שנת הבדק
כיום נהוג כי במסגרת סל הבטוחות מקבלים בעלי הדירות ערבות בדק אוטונומית להבטחת טיפול היזם בליקויים בניה המתגלים בשנת הבדק.
בשלב זה למרות שחוק המכר עומד לצדכם, ובמקום לגשת לבית משפט ניתן לפנות ועו"ד המייצג את בעלי הדירות להפעלת ערבות הבדק – בשלב זה עו"ד הדיירים יפעיל את מפקח הדיירים שיספק חוות דעת הנדסית אשר תשמש בבוא העת עילה לחילוט ערבות הבדק ככל שיוחלט לעשות בה שימוש.
שמירה על תהליך פינוי בינוי חלק ומוצלח
לסיכום, תהליך פינוי בינוי הוא מסע הכולל מספר שלבים, החל מביצוע התמחרות ובחירת יזם, דרך ניהול מו"מ להשגת הכם הפרויקט הטוב ביותר, שלבי התכנון והרישוי השונים, שלבי הביצוע, ולבסוף הליך מסירה ושנת בדק.
הכרות עם השלבים השונים היא המפתח להעמקה ולמידה התהליכים והנה בסיס הכרחי לתהליך מוצלח.
התהליך ארוך, מייגע ורצוף אתגרים. דיירים רבים משוכנעים כי בפרויקט שלהם הכל יהיה שונה ומהיר, נוטים להתאהב בתהליך של עצמם ומתעלמים מריבוי האילוצים והמורכבויות שמייצר תהליך פינוי בינוי.
על כן נדרש אורך רוח וסבלנות וכמובן הבנה רחבה – כזו שתאפשר לכם לעקוב אחר התקדמות הפרויקט.
