דוח אפס פינוי בינוי – השפעתו הכלכלי על הפרויקט שלכם

אז מי אתה דוח אפס? ומה השוני בין דוח 0 בפינוי בינוי לדו"ח אפס בתמ"א 38?

במידה ואתם קשורים באופן כזה או אחר ליזמות בניה, וודאי שמעתם על המושג – "דוח אפס".  נתחיל מקצת היסטוריה – בעבר הלא רחוק (לפני כמה עשורים לערך), פרויקט בניה למגורים התנהל בצורה מאוד פשוטה. היזם בנה והרוכשים שילמו לפי הלו"ז המסוכם. כך זה נמשך על מי מנוחות עד לבואם של מספר מקרים בהם הקבלן פשט את הרגל והרוכשים נשארו ללא דירה. מכאן נולד לו חוק המכונה היום "חוק מכר דירות" או בשם הרשמי –  חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 – אשר הגדיר כללים ראשוניים לצורך ליווי בנקאי, אשר הלכו והשתדרגו ככל שעבר הזמן. הבנק מתוקף תפקידו מחייב את היזם למנות מפקח מטעמו לכל פרויקט (לרוב – שמאים). עם תחילת הביצוע עורך המפקח דוח ראשון הנקרא – דו"ח פיקוח מס' אחד, וכך ממשיכה הספירה עד לחודש האחרון של הפרויקט. בד"כ, בנק מאשר את הפרויקט לפני תחילת הביצוע ולצורך כך מחייב את היזם בעריכת דו"ח אשר ביכולתו להעיד על כדאיות הפרויקט. וכך, עורך המפקח בטרם תחילת הליווי, ובהנחיית הבנק, את דוח בחינת הכדאיות וקורא העונה לשם – דו"ח 0.

דוח 0 פינוי בינוי – עבור בעלי הדירות

דו"ח אפס של פינוי בינוי מכיל סעיפים ייחודיים – העיקרי ביניהם הוא מס השבח שמשתנה בין דייר לדייר, אך ישנם סעיפים ייחודיים נוספים כמו הובלה ואחסנה, תקציב מארגן העסקה, תקציב הריסה ופינוי הקיים, סבסוד דמי השכירות, סבסוד ועד הבית, קרן התחזוקה ועוד..

עבור בעלי הדירות, ובמיוחד בשנים האחרונות, קיבל דוח האפס משנה תוקף – בפרויקטים רבים מוסיפים מנגנון של חלוקת רווחיות שהפך להיות רווח יותר ויותר, המנגנון מגדיר כי מעל רווחיות מסוימת היזם צריך להתחלק עם בעלי הדירות באותה רווחיות עודפת לפי יחס שנקבע מראש, לפיכך בעלי על בעלי הדירות לבחון את דו"ח האפס בפינוי בינוי, כדי לאכוף בצורה אופטימאלית את סעיף הרווחיות העודפת. בהקשר זה נציין את חשיבות בדיקה כלכלית בפינוי בינוי כבר בשלבים המקדמיים של ניתוח העסקה וביצוע התמחרות מול היזמים השונים, וזאת כדי למקסם את תמורות הדיירים.

הפרקים העיקריים המופיעים בדוח אפס?

1. מטרת חוות הדעת – לבקשת מי נערכת חוות הדעת, למה חוות הדעת נועדה (לווי פיננסי של הפרויקט וכו'), גישה שמאית להערכת השווי,  הסתייגויות שימוש.
2. תיאור הפרויקט – תיאור הבניין במצב הנוכחי, מה מתוכנן לבצע, מודל תכנוני, המימון הנדרש.
3. פרטי רישום – גוש, חלקה, שטח חלקה, מגרש, שטח מגרש, מיקום וכו'.
4. מצב משפטי – אישור זכויות (בעלות, חכירה וכו'), פרטי חוזה חכירה (תקופת החכירה, מטרת החכירה, קיבולת הבניה, התמורה, מועד להשלמת העסקה), הסכמים נוספים (פינוי בינוי, אופציה, קומבינציה, תמ"א 38).
5. מקורות מידע – נסח טאבו, הסכמים, חוזה חכירה, קבלות, אסמכתאות אחרות.
6. תיאור הסביבה – העיר, האוכלוסייה והדמוגרפיה, מיקום בעיר, הבינוי בסביבה, סוגי השימושים, כבישים ודרכי גישה, רמת פיתוח, פרויקטים למגורים בעיר.
7. תיאור החלקה – שטח, גודל חזיתות, גבולות, בינויי קיים וכו'.
8. מצב תכנוני – תיאור תכנית שחלה על החלקה (פרטים, ייעוד, מטרה, תכליות ושימושים, זכויות בניה), אפשרויות ומגבלות (שטח עיקרי, שטח שירות, תכסית, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בניה, תנאים לקבלת היתר, תשתיות, חניה).
9. מודל תכנוני מוצע – היתר בניה, שטחים מתוכננים לבניה, הנחות התכנון, תמהיל דירות בפרויקט, מפרט טכני.
10. שיקולים ועקרונות – הזכויות בנכס, מיקום המקרקעין, המצב התכנוני ורישוי, אופן הצמדות, אומדנים שונים, סקר שוק עבור מחיר דירות וכו'.
11. תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקט – תקציב והוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות, ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט, ניתוח רגישות, תזרים מזומנים.

המטרה העיקרית של דו"ח אפס כאמור, היא לבחון את המודל התכנוני בהתאם לחוקים ותקנות, לבדוק את העלויות, לבדוק את ההכנסות, לבצע חישוב מפורט לתזרים מזומנים ולהציג את ממצאי הכדאיות כלכלית.

בדו"ח אפס תמ"א 38 קיימים נושאים ייחודיים המבטאים את ההבדלים בין הפרויקטים האלה לבין הפרויקטים הרגילים

1. מטרת חוות הדעת – דומה לדו"ח 0 רגיל.
2. תיאור הפרויקט – דומה לדו"ח 0 רגיל.
3. פרטי רישום – דומה לדוח 0 רגיל.
4. מצב משפטי – העברת זכויות לקרקע דורשות הסכמה מלאה של הדיירים הקיימים. הזכויות לדירות חדשות, בד"כ, אינן רשומות בשום מקום. מכאן נובע צורך משפטי לייחס את הזכויות האלה (שמוקנות ע"י החוק) ליחידה רישומית בבניין.
5. מקורות מידע – דומה לדו"ח 0 רגיל.
6. תיאור הסביבה – דומה לדו"ח 0 רגיל.
7. תיאור החלקה – דומה לדו"ח 0 רגיל.
8. מצב תכנוני – דומה לדו"ח 0 רגיל.
9. מודל תכנוני מוצע – קיימים מספר סוגים של זכויות (לפי תב"ע מקומית, לפי תמ"א 38, לפי הקלות רשויות מקומיות וכו').
10. שיקולים ועקרונות – דומה לדו"ח 0 רגיל.
11. תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקט – התקציב כולל מספר סעיפים ייחודיים: מיסוי מקרקעין של הדיירים הקיימים, שכ"ד לדיירים הקיימים, היטל השבחה של הדיירים הקיימים, חיזוק בניין, שיפוץ בניין וכו'.

בהליך התחדשות עירונית? בואו לשמוע מה יש למומחים שלנו להציע לכם

לקריאה נוספת : מחשבון פינוי בינוי – הכלי לחישוב כדאיות פינוי בינוי | מפקח בניה פינוי בינוי – דמות מפתח או בובה על חוט

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.