פרויקט פינוי בינוי מיטבי מתחיל עם יזם מתאים, שעושה הכל להצלחת הפרויקט. בחירת יזם מקצועי ואמין חייבת להיעשות בכובד ראש. כפי שנסביר להלן, יש כמה קריטריונים שהם החשובים ביותר לבחירת יזם. נסביר לקוראנו כיצד לנהל נכון את התהליך ולהצליח.
רוצים להתייעץ עם המומחים שלנו לגבי הפרויקט שלכם? השאירו לנו פרטים
קריטריונים פיננסיים ובדיקת רקע של היזם
1. האיתנות הפיננסית של היזם
האיתנות הפיננסית של היזם היא מה שמבטיח שהפרויקט לא יתקע באמצע הדרך. חברת פיקוח בניה תוכל לסייע לכם אם אתם לא בטוחים האם היזם יציב מבחינה פיננסית. הבדיקה של איתנות פיננסית כוללת בדיקת ההון העצמי של החברה היזמית, עיון בדוחות כספיים מבוקרים מהשנים האחרונות, קבלת אישורים מהבנקים על יכולת מימון מבחינת לווי בנקאי לפי הצורך.
הפקת דו"ח מאחת מחברות האשראי הצרכני ובדיקת יחס תביעות בהתאמה לכמות הפרויקטים בביצוע. יזם רציני יציג בשקיפות את כל המסמכים הנדרשים וכך יוכיח שיש לו גיבוי פיננסי מספק להובלת הפרויקט עד שלב ההיתר וכמובן להקמת הפרויקט בשלב הביצוע ועד מסירה וקבלת מפתח. בנושא זה קראו הרחבה כאן "כיצד תדעו שהיזם שלכם בעל איתנות פיננסית".
2. מוניטין ובדיקת הרקע
מוניטין ובדיקת הרקע הם הצעד הבא שלכם. חשוב לבדוק האם היו תביעות משפטיות נגד החברה היזמית, האם היו נגד היזם תלונות ברשם הקבלנים או שהיו בעיות בפרויקטים קודמים. תהליך פינוי בינוי שיתבצע כראוי ילווה כמעט תמיד ביזם עם ניסיון מוכח.
בדקו כמה פרויקטים דומים החברה היזמית השלימה עד כה, מה היה חלקה באותם פרויקטים אותם היא מציגה במסגרת הפרוטפוליו (אולי היה לה חלק מצומצם בלבד), אילו מערכים תפעוליים קיימים בתוך החברה ואילו במיקור חוץ – אלו המחלקות שיש לבחון – תכנון, תב"עות, ניהול פרויקטים, ביצוע, מכירות, כספים. פנו לדיירים בפרויקטים קודמים וקבלו מהם מידע על אמינות היזם, עמידה בלוחות זמנים, איכות הביצוע ועוד.
3. ביקור בפרויקטים שהיזם השלים
פרויקטים של היזם אומרים עליו הרבה. תוכלו לערוך ביקור בפרויקטים שהושלמו, להתרשם מאיכות הבנייה והגימור. אם יש לכם מפקח בנייה, הוא יוכל לעזור לכם להבין יותר על התנהלות היזם במהלך הבנייה עד כה, ומה היה חלקו של היזם והשפעתו על איכות התכנון והביצוע, כך שתוכלו להיות רגועים. חברה אמינה עם וותק יזמי תשמח להציג את הפרויקטים שלה. כך תוכלו לקבל ממנה גם גישה לדיירים מרוצים, שכן דיירים מרוצים הם כרטיס הביקור הטוב ביותר.
חשיבות הערבויות בפרויקט פינוי בינוי
הרבה אנשים רוצים לדעת על פינוי בינוי זכויות הדייר ובצדק. הזכויות שלכם כדיירים חייבות להיות מוגנות באמצעות ערבויות מקיפות ונאותות. דרשו לקבל ערבויות בנקאיות.
סוגי ערבויות שיש לדרוש
- ערבויות על איתנות פיננסית – אלה ערבויות איתנות שיכסו מבחינה פיננסית את כל שלבי הפרויקט: כמו שמקבלים ערבות חוק מכר לדירה החדשה, גם לכם מגיע ערבויות חזקות.
- ערבות לדמי השכירות בתקופת הבנייה – ערבות שמבטיחה שהקבלן ישלם עבורכם את דמי השכירות בתקופת הבנייה.
- ערבות ביצוע – ערבות שמבטיחה שהפרויקט יבוצע בהתאם לתנאים וללוחות הזמנים שנקבעו.
- ערבויות נוספות כמו ערבות שכירות, ערבות למימוש הליכים משפטיים וערבות מיסים – ועוד ערבויות חשובות מותאמות לפרויקטים מסוג פינוי בינוי.
הערבויות חייבות להיות מבנקים, בתנאים מפורטים כראוי, כדי להבטיח את ביטחונכם הפיננסי והמשפטי לאורך כל שלבי הפרויקט. את הערבויות יש לדרוש אך ורק במסגרת ניהול פינוי בינוי בשלב המכרז – כנסו לקישור לקריאה בהרחבה.
חשיבות ניהול סיכונים בפרויקט פינוי בינוי
ניהול הסיכונים של הפרויקט של פינוי בינוי חייב להיות מוגדר מראש. היזם צריך להביא לבעלי הדירות תכנית אשר לוקחת בחשבון תרחישים ומצבים שונים ולהטמיע אותם בהסכם הפינוי בינוי בצורה של תנאים מתלים והתחייבויות היזם בכל אחד מהשלבים.
תרחישים שיש להתכונן אליהם
- עיכובים בשלב קבלת ההיתר – עד ביצוע.
- בעיות בלתי צפויות בבנייה – כוח עליון, מחסור בכוח אדם, צווי הפסקת עבודה.
- בעיות תזרימיות /כספיות – מדובר בבעיות של חברת האם המשפיעים על תפעול החברה למרות שמדובר בחברת פרויקט.
- בעיות משפטיות – תביעות והסתבכויות של חברת האם בעלי השפעה אגבית על הפרויקט.
ביטוחים ותכנית ניהול סיכונים
חשוב לוודא שיש ליזם ביטוחים מתאימים לכל שלבי הפרויקט, כדי להגן על הדיירים והיזם כאחד.
לוחות זמנים ותכנון מפורט
- לוחות הזמנים יפורטו בתכנית מפורטת
- בדקו האם התכנית כוללת מרווחי ביטחון
- ודאו שיש מענה למצבים של חריגות בזמן או בתקציב
תכנית עם אבני דרך ומנגנוני בקרה
יזם מקצועי יציג תכנית עם אבני דרך ברורות בצורה של גאנט, וכן מנגנוני בקרה שיבטיחו את עמידת הפרויקט בתכנון וביעדים שהוגדרו מראש, המפקח מטעם בעלי הדירות כמובן יאכוף את התכנון ויאשר אותו כבר בשלב התכנון.
בדיקת מקצועית והפן המשפטי
הצוות המקצועי של היזם חייב לכלול אנשי מקצוע, מנוסים בתחומם. בדקו את הרקע של מנהל הפרויקט, האדריכל, המהנדסים.
חברה יזמית רצינית תעבוד עם אנשי מקצוע מנוסים בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו כן שימו לב שההסכם המשפטי כלומר החוזה חייב להיות מפורט וברור והוא יכלול את כל ההיבטים החשובים. למשל מפרט טכני, לוחות זמנים מחייבים, תנאי המעבר לדירה חלופית בשכירות וכדומה.
מנגנוני הבקרה על הפרויקט חייבים להיות בתוך החוזה. כך למשל מינוי מפקח בנייה מטעם הדיירים, קביעת נהלים לעדכון שוטף וכדומה. יזם אמין לא יחשוש מפיקוח ולא יסרב למסור לכם את כל המידע שתרצו.
