נסח טאבו מכיל נתונים רישומיים ומהווה למעשה את תעודת הזהות של הנכס שלכם. לאחרונה, שונה תוואי הטופס של הנסח ומצורפת בזאת דוגמא של נסח טאבו, ע"פ התוואי החדש, עם הסברים. רצוי לצפות בנסח טאבו לדוגמא המצורף ובהסברים בגופו במקביל לקריאת מאמר זה.
סוגים שונים של נסח טאבו :
- נסח היסטורי – מכיל את הנתונים ההיסטוריים של בעלי הזכויות בנכס.
- נסח רגיל (ספציפי) – מכיל את כלל המידע עבור תת חלקה מסוימת בנכס (לדוגמא: דירה אחת בבניין).
- נסח מרוכז (פנקס הבתים המשותפים) – מכיל פירוט קצר על כל אחת מתתי החלקות בנכס (לדוגמא: כל הדירות בבניין מגורים).
- נסח חלקי – מכיל מידע חלקי על נכס אשר יש בו בעלי זכויות רבים.
מונחים נפוצים של נסח הטאבו
- צו רישום בית משותף – זהו אמצעי לחלוקת מבנה ליחידות דיור. כיום חלה חובה לרשום מבנים חדשים המכילים יותר מ-2 יחידות דיור כבית משותף. במידה ודיירים או יזם מעוניינים לעשות שינויים בצו זה, ניתן להיעזר בהנחיות לגבי אופן ביצוע השינויים באתר הממשלתי וכן מצוי באתר זה גם טופס לדוג': index.justice.gov.il
- הערת אזהרה בנסח טאבו – זהו רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין הרלוונטיים לעשות (או להימנע מלעשות) בהם עסקה. מטרתה להזהיר את המתעניינים בנכס בדבר התחייבותו של בעל הזכות במקרקעין באמצעות עיון
בפנקסים הפתוחים לציבור וכן, למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם קונה מסוים לעשות עסקה סותרת עם צד ג' בקשר לאותם מקרקעין ללא הסכמתו או ידיעתו של הקונה הראשון.כך לדוגמא, ע"פ סעיף 126 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, ניתן לרשום הערה בדבר התחייבות לרכישת הזכויות לטובת הרוכש. בפועל על גבי נסח הטאבו, מתחת לזכויותיו של בעל הנכס, תרשם הכותרת: "הערת אזהרה" ולעיתים, תוך ציון שמו של המוטב (לדוגמא: הרוכש). כמו כן, ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת בנק ו/או גורמים נוספים. כפי שהוסבר, משמעותה העיקרית של הערת אזהרה היא היכולת של רוכש פוטנציאלי לוודא כי הנכס לא נמכר כבר לגורם אחר והאחריות לבדיקה זו מוטלת על הרוכש.
- חכירה – מונח נפוץ בנסחי טאבו. המנוח מתאר זכות בנכס מסוג שכירות אך לטווח ארוך (לעיתים עם התחדשות אוטומטית תמורת סכומים נמוכים ביחס לשווי הזכות). יש לבדוק את תנאי החכירה ע"פ שטר החכירה טרם הרכישה (לרב, באמצעות פנייה לרשות מקרקעי ישראל – הכל בהתאם לבעלים הרשום).
דוגמאות לנתונים אשר ניתן להפיק מנסח הטאבו
- מיקום מדויק
- הפנקס בו רשום – בתים משותפים או פנקס השטרות
- שטח
- הצמדות לתתי חלקות (לדוג': הצמדת הגג לדירה מסוימת / מעלית / גינה)
- חלק בשטח המשותף
- סוג הזכות בנכס (בעלות / חכירה / שכירות)
- עיקולים ומשכנתאות
- הערות משפטיות (לדוג': הערת אזהרה / זיקת הנאה / חריגת בניה) וכן, ירושה הפקעה, זכויות נוספות או כל נושא אחר שנוגע למצב המשפטי של הנכס.
כאשר אנו משווים את עלות הרכישה של נסח טאבו אל מסת האינפורמציה המתקבלת ממנו, אנו למדים כי משתלם מאוד להתחיל תהליך ניתוח נכס בכלל וניתוח משפטי בפרט, בהזמנת נסח טאבו.
הזמנת נסח טאבו – כל הדרכים
- לשכת רישום המקרקעין – לשכות הרישום מחזיקות מאגר ממוחשב של נסחים אלו וניתן להגיע פיזית ללשכה ולבקש לראות נסח של גוש וחלקה ספציפיים. כמו כן, נקיטת פעולה זו תאפשר לכם גם לבקש (בתוספת תשלום) חתימת הרשות על גבי הנסח עצמו כך שיהיה קביל להליך שיפוטי.
- הזמנה מאתר רשות הדואר.
- אתר טאבו ישיר (ממנו ניתן גם להזמין נסח טאבו חתום).
- אתר משרד המשפטים.
מעבר לאמור לעיל, ישנם סוגים רבים נוספים של הערות וכן מונחים רבים אשר אנו עלולים להיתקל בהם בעת קריאת נסח טאבו. לכן, מומלץ להיוועץ עם עו"ד לגבי כל חוסר וודאות בעניין.
למען הסר ספק אציין כי מבחינה משפטית אין די בנסח טאבו לצורך רכישת נכס שכן רצוי לבצע בדיקות נוספות כגון בדיקת הערות בוועדה המקומית לתכנון ובניה, בדיקת אי קיומן של חריגות בניה, בדיקות פיזיות בנכס וכו'.
לסיום, אני ממליץ לכל רוכש דירה פוטנציאלי לרכוש נסח טאבו נוסף ביום רכישת הנכס וכן מיד לאחר רישום הערת אזהרה על שמו, כדי לוודא שלא הושמטו/התווספו שינויים לרישום הזכויות בנכס.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
בבקשה שאלה דחופה לפני שאני סתם זורקת כסף. בנוסח טאבו של בניין משותף, "נוסח מרוכז" יש את פרטי כל בעלי הנכסים, כמו למשל שם ומשפחה, ת.ז. , ומספר דירה ? תודה מראש למשיבים.
כן בהחלט קיים כל מה שציינת, תפיקי נסח ותראי
שלום, בבעלותי דירת מגורים בבניין משותף הרשומה בטאבו לפני הרבה שנים. במעמד הרכישה ועפ"י חוזה הרכישה אני בעלת חניה תת-קרקעית ומחסן באותו הפרויקט (חלקה)
לצערי, בנסח טאבו מוזכרת דירה בלבד אמנם צויינה שלמות חלקי בנכס. ואני, עפ פניו, לא מחזיקה בשום מסמך אשר מפרט את חלקי הנכס באופן חד משמעי. אודה אם מישהו יסביר לי מה הדרך ואם יש לי סיכוי בכלל לקבל מסמך שכזה?
במידה ונפלה טעות ברישום בוודאי ניתן לתקן זאת. קודם כל צריך להזמין תוכנית בית משותף ולראות שם למי זה מוצמד. אם זה מוצמד לדירה שלך – הכל קל. פונים לעו"ד וועל סמך חוזה הרכישה שלך והתוכנית הזאת הוא ידרוש תיקון רישום. במידה ויתברר שזה מוצמד לדירה אחרת או רשום כחלק מרכוש משותף – כאן כבר מדובר בבעיה אחרת והיא קשורה לעצם חוזה הרכישה שלך. הטענות במקרה הזה יכולות להיות רק למוכר במידה והצהיר שמחסן וחניה רשומים על שמו.
האפשרות היחידה לעיין בנסח טאבו היא רק ברכישה מקוונת באינרטנט? או שניתן לפנות פיזית לעירייה?
אני רוצה לוודא שאין חריגת בניה בבניין שבו אני רוצה לקנות נכס וכן את אחוזי הבנייה איך עושים זאת בצורה מקוונת?
כמו"כ אני רוצה למצוא קרקע לבניה במקום שרוב הקרקעות כבר מוחכרות, איך אני יודע איזה שטח עדיין שייל לממ"י?
המידע ניתן לקבל בתיק בניין של עירייה. יתכן ולא ניתן לעשות הכל רק בצורה מקוונת – לפעמים בגלל שאין חומר סרוק לעיריות מסויימות ולפעמים בגלל שהמצב בשטח שונה מהתשריטים.
ניתן לחפש מידע רלוונטי באתר רשות מקרקעין בתפריט פרסומי תכנון מקרקעין.
האם נסח הטאבו זה הגודל המדויק של הדירה? אם למשל יש הפרשים בין נסח הטאבו לבין רישום העירייה? איך אני בעצם יכולה לדעת מה הגודל של הנכס?
לרוב נסח טאבו משקף את גודל הדירה כפי שהיה נרשם בעבר. בשנים האחרונות השתנו שיטות מדידה. בנוסף יש עוד הרבה סיבות מדוע מטרים בנסח טאבו לא בהכרח הגודל האמיתי של הדירה. אותו דבר ניתן להגיד לגבי מטרים בעירייה. אם יש מטרה לדעת גודל מדוייק של הדירה צריך להזמין מודד מוסמך ולקבל ממנו חוות דעת.
שלום שמי ניקי לפני חמש שנים רכשתי בית שיש בו שתי מחסנים בתוך הבית והשני מחוץ לבית בזמן הרכישה המוכר אמר שהמחסן מחוץ לבית נקנה לחוד ללא קשר לבית ולכן אין אני ראשאית לקבלו מה שהוא לא אמר שלמעשה הוא רשום בטאבו כחלק בלתי ניפרד מהבית כעבור 4 שנים רציתי לבצע הלוואה וראיתי שהמחסן רשום בטאבו כשרכשתי הטאבו לא היה עדיין מוכן ולכן לא ידעתי על כך מה עושים כעת אני מתכוונת לתבוע אותו עורך דיני שלח לו מכתב אך הוא מסרב לתת לי את המחסן והוא עושה בו שימוש כבר 5 שנים
הזמנתי נסח טאבו לפי גוש חלקה, עבור שלושה בניינים שעתידים להיות מאוכלסים בעוד כחודשיים. אני יודע בוודאות שמרבית הדירות כבר נמכרו ולמרות זאת, כאשר הזמנתי את נסח הטאבו הרגיל, להפתעתי גיליתי רק את בעלי הקרקע המעודכנים לפי תאריך שנת 2013 בעוד אנחנו מצויים בפיתחה של שנת 2017.
אשמח לדעת מדוע זה קורה ואיך כן ניתן לדעת זכויות בעלים של הדירות שכבר נרכשו?(כאמור הבניינים מוכנים ובקרוב יאוכלסו).
תודה מראש
בבניינים חדשים תהליך רישום בטאבו אינו מתחיל לפני סיום הבניה וקבלת טופס 4, כלומר, בוודאי עדיין אין רישום כזה. אבל, כל חברה יזמית שבונה ומוכרת דירות מחוייבת בניהול מרשם מסודר של שינויים בדירות שבונה עד לרישום בטאבו. לכן, ניתן לפנות לחברה שבנתה את הדירות ולבקש לקבל אישור זכויות מעודכן. יתכן והוצאת האישור כזה יהיה כרוך בתשלום אגרה.
מדובר בשטח (גוש וחלקה) במתחם שעבר אישור של איחוד וחלוקה והמצב כעת שיש תשריט מאושר. איזה סוג נסח עלינו לבקש כדי לראות את הזכויות שלנו
עדיף להוציא גם נסח מרוכז וגם נסח רגיל לתת חלקה הספציפית שלך. (עלות של כ15 שקל לדוח וניתן להוציאו באינטרנט ).
שלום,
איזה נסח טאבו כולל את כתובת הבית? תודה רבה
שלום קטי,
כתובת הנכס אינה מופיעה על גבי נסח הטאבו.
לעניין התאמה בין מיקום הבניין כאמור בנסח הטאבו, אשר הינה ע"פ גוש וחלקה, לבין כתובת הבניין, ניתן להיעזר באתר הממשלתי באיתור גוש/חלקה
*שימי לב כי תת החלקה מציינת את הדירה הספציפית ואיננה רלוונטית לכתובת הבניין.
להלן הפרטים שכן ניתן לקבל בנסח טאבו:
1. על שם מי רשומה הבעלות בנכס (או שעדיין מופיע כבעלות של מוכרי הנכס והזכויות שלי מופיעות עדיין
כהערת אזהרה).
2. האם הנכס רשום בטאבו או ברשות אחרת.
3. גודל הנכס כפי שהוא מופיע בטאבו.
4. במידה וקיימות הצמדות לנכס הן יופיעו בנסח.
5. קיומם של עיקולים/שיעבודים או הערות נוספות על הנכס.
6. במידה וקיים תקנון מוסכם בין הדיירים, קיימת הערה בנסח בגין קיומו.
7. האם הנכס עצמו מופיע כבית משותף (מה שאומר שהוא רשום בפנקס הבתים המשותפים).
8. חכירה על הנכס כולל את תאריך סיומה.
שלום אמיר, במקרה שלך תחזור למסך הקודם ותסמן נסח היסטורי. נסח היסטורי כולל את כל הרישומים ההיסטוריים / המחוקים וגם את הרישומים התקפים למועד שטרם עריכת שינויים המתבצעים כעת ברישום. זה יתן לך תמונה הכי עדכנית על הרישום של הנכס.
ניסיתי להוציא נסח טאבו באינטרנט אך קיבלתי תשובה שהנסח "מוקפא" – מה זה אומר ? ומה עלי לעשות כדי להשיג את נסח הטאבו ?
שלום אמיר, שאלה מצוינת – רבים נתקלים בבעיה זו (גם אני!). משמעות הצגת ההודעה בדבר "הקפאתו" של נסח טאבו הינה כי מבחינת עובדי לשכת רשות המקרקעין, הנכס נמצא בתהליך רישום כלשהו (לדוג': רישום בית משותף, פרצליציה וכו'). היות ואין תאריך ידוע מראש לסיום עבודת הרשות, יש ליצור עימם קשר טלפוני על מנת לברר זאת. את הטלפון של כל אחת מרשויות המקרקעין תוכל למצוא בקישור הבא:
https://index.justice.gov.il/Units/LandRegistration/DivisionUnits/ChambersRegistration/Pages/ContactUs.aspx
האם אפשר להסתפק בהערת אזהרה בנסח טאבו כדי להוכיח את הבעלות שלי בנכס ?
היי גלי, לצערי התשובה היא לא. רבים חושבים כי בעת רישום הערת האזהרה בטאבו הסתיימה פעולת הרישום של הנכס, אך אין כך הדבר. כדי לקבל הגנה טובה יותר יש לסיים את רישום הזכויות על שם הרוכש כבעלות ולקבל את אישור רשם המקרקעין לזכות זו בנכס.
אני מזכיר שוב כי הערת אזהרה כשמה כן היא, מהווה אך ורק "איתות" כי בנכס נעשתה התחייבות לעסקה (או הימנעות מעשיית עסקה).
בנוסף אני ממליץ לפנות לייעוץ משפטי אצל עורך דין המתמחה בנדל"ן לכל שאלה או הבהרה.
איפה מוצאים מפה של שטח הבניין?
בתיק הבניין המצוי במחלקת ההנדסה של העירייה הרלוונטית (הדבר אינו קשור לנסח הטאבו).
Leave a Reply
Want to join the discussion?Feel free to contribute!