בדיקת איתנות פיננסית יזמים / קבלנים

אל תוותרו על בדיקת איתנות פיננסית לפני קבלת החלטות  –

עורכי דין העוסקים בפינוי בינוי נוטים להמליץ לדיירים על יזם כזה או אחר בהסתמך על הצעתו העקרונית בלבד, מבלי להעמיק בבדיקות הפיננסיות אודות היזם הנבחן.

למעשה, כדי לבחון איתנותו הפיננסית של יזם – ישנו צורך בבדיקות מקיפות הן ברמת החברה והן ברמת הפרויקט עבורו הוא נבחן. הצעת היזם נגזרת  משלושה פרמטרים מרכזיים:  1. הבנת המצב התכנוני וכלכליות הפרויקט. 2. איתנותו הפיננסית של היזם אשר מצביעה באופן ישיר על אחוז הרווח הנדרש לצורך קבלת ליווי בנקאי (ככל והחברה יציבה יותר בעיני המערכת הבנקאית כך אחוז הרווח הנדרש יקטן וכך ההצעה יכולה להיות טובה יותר לבעלים). 3. אופרציה קבלנית – ככל וישנה אופרציה קבלנית היזם יפחית עלויות ביצוע ויוכל לספק הצעה טובה יותר.

לרוב נוהגים לבחון את איתנותו הפיננסית של יזם פינוי בינוי לשם ביטחון באיכות היזם, אך הנ"ל מדגיש את הצורך בבחינת איתנות היזם לשם הבנת איכות ההצעה.

נתונים לבחינה פיננסית של יזמים

בין אם החברה הנבחנת הינה ציבורית בעלת רקורד עשיר ובין אם מדובר ביזם צעיר וחסר ניסיון, חשוב מאוד לקרוא את דוחותיה הכספיים של החברה, לבחון את התזרים הצפוי, ולהעריך את הסבירות לקבלת ליווי בנקאי ותחילת ביצוע בבוא העת ועוד.

בחירה לא נכונה של יזם בשלב המו"מ עשויה לעכב תהליך פינוי בינוי ואף להכשילו.

שירות הבחינה הפיננסית של אפיקים מאפשר לעורכי דין, לדיירים ולמארגנים לקבל החלטה על בסיס מקצועי – לא על בסיס אינטואיציה בלבד. השירות מעניק לדיירים את הוודאות שכל כך חסרה בפרויקטים מורכבים וארוכי טווח מסוג פינוי בינוי, מאפשר לקבל החלטה מושכלת על בסיס בדיקת איתנות פיננסית של היזם ושל הפרויקט כאחד.

אלו הן הבדיקות אשר נדרשים עורכי הדין לבצע טרם בחירת יזמי פינוי בינוי

• תזרים מזומנים צפוי של היזם – כאשר יזם לוקח על עצמו יותר מדי פרויקטים, מעבר ליכולותיו התזרימיות ייתכן שתיווצר בעיה תזרימית אשר תגרום או לביטול הסכם בפרויקט הספציפי, או עזיבת הפרויקט במהלך הבניה עקב תהליך פירוק החברה או הגדלת המינוף הפיננסי כנגד .
• בדיקת איתנות פיננסית של היזם, הון עצמי שברשותו, רווחיות בפרויקטים קודמים. לצורך כך ייבדקו, בין היתר, יחסים פיננסיים כגון: יחסי נזילות, יחסי איתנות פיננסית, יחסי רווחיות, יחסי יעילות תפעולית.
• קיום איזון בין גובה הבטחונות/ערבויות לרמת רווחיות הפרויקט והיקפו.
• שיטת המימון הנבחרת ע"י היזם (בנק מלווה/קרן מימון, שילוב בין בנק מלווה לקרן מימון, מכירה לפי הערות אזהרה) האם מתאימה לרמת הרווחיות והיקף הכספי של הפרויקט ואינה מסכנת את הדיירים.
• האם יש ליקויים בתוכנית עסקית של היזם. למשל, נלקחו מחירי מכירה גבוהים מדי, או עלויות נמוכות מדי, נשכחו עלויות מסוימות, לא נלקחו בחשבון השלכות מיסוי וכו'.
• האם יש כשלים כלכליים בפרויקט שמתבהרים במהלך הבניה. למשל, עלויות בניה גבוהות מהמצופה, חוסר איזון במדיניות מכירות – בין קצב מכירות לרווחיות הפרויקט וכו'.
• מעקב אחר אירועים שליליים של החברה היזמית בזמן אמת.

פרמטרים מרכזיים בבחינת איתנות פיננסית יזמים: