פיקוח פיננסי מטעם בעלי הדירות

חוק המכר (הבטחת השקעות) אינו מאלץ את היזם לממן את הפרויקט בעזרת בנק, אלא מספק חלופות למספר בטוחות עבור הרוכשים החדשים. בשנים האחרונות אנו עדים לכמות חסרת תקדים של פרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי או מוסד פיננסי מוכר – יזמי תמ"א שאינם מוכנים להתחייב לליווי בנקאי כתנאי מתלה בהסכם הפרויקט, או שאינם יכולים לעמוד בהתחייבות זו בשל כלכליות הפרויקט.

מדוע אתם חייבים ליווי בנקאי?

בפרויקט מסוג תמ"א 38, במסלול בנק מלווה, ידאג הבנק לבצע פיקוח פיננסי הכולל בקרה מיטבית אשר נועדה להבטיח בעיקר את כספי הבנק. כתוצאה מכך בעלי הקרקע נהנים מפיקוח איכותי המספק הבנק מלווה. נציין כי ישנם מוסדות פיננסיים נוספים המספקים פיקוח פיננסי מקצועי, אך כאשר מחליפים בנק מלווה במשקיע פרטי או קרן שאינה מקצועית הדיירים אינם מכוסים מבחינת בקרה פיננסית ובכך מסתכנים הרבה יותר. בנושא חשיבות ליווי בנקאי בהתחדשות עירונית רשמנו סקירה מקיפה ועדכנית.

מה כולל הפיקוח הפיננסי הבנקאי בפרויקטים המלווים ע"י הבנק? 

• חשבון תקבולים סגור – רק אליו יופקדו כספי הרוכשים תוך מחויבות היזם ובא כוחו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרויקט.
• בדיקה קפדנית של הסכמי המכר על כל נספחיו תוך התאמה להוראות הסכם התמ"א.
• בקרת תקבולים והצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
• מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, אורות אדומים, התראות ספקים בפרויקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרויקטים אחרים, פיגור פירעון הלוואות לבנקים וכו'.
• בדיקת התקדמות בניה תוך שיוך העבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי התשלומים.
• חשבון תשלומים (הוצאות) סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לטובת הפרויקט הספציפי.
• זיהוי התשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרויקט הספציפי.
• מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
• ניתוח הנתונים הפיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
• הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
• איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
• פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ולפי שיקול דעת.

מה עושים אם לא ניתן לקבל ליווי בנקאי?

נהוג לחשוב כי מפקח בניה בפינוי בינוי הינו פיקוח הנדסי גרידא, אך למעשה נדרשת ראיה יותר רחבה באספקטים הפיננסיים / כלכליים של הפרויקט כמתואר מעלה, לעתים גם בשלב בחירת היזם מבצעים התמחרות – לשם כך תבצע חברת הפיקוח ניתוח איתנות פיננסים של יזם ובכך תספק לבעלי הדירות אספקט נוסף וחיוני לניתוח פרופיל היזם וקבלת החלטות בצורה נבונה.

בתור חברת פיקוח בניה העובדים עבור בעלי דירות בפרויקטים המבוצעים ללא "ליווי בנקאי סגור", ביכולתנו "לחקות" את פעילות הבנק, בעזרת אנשי פיננסים, כלכלנים ורואי חשבון מנוסים, אנו מבקרים אחר התקדמות הפרויקט בפן הפיננסי ובכך מספקים לכם בעלי הדירות – שקט נפשי ובטחון לאורך כל שלבי הפרויקט.