פרויקטים רבים בתמ"א 38 (חיזוק ותוספות) מבוצעים כיום ללא ליווי בנקאי של מוסד פיננסי מוכר. יזמים וקבלנים רבים לא מצליחים לקבל אישור לליווי בנקאי בתמא 38, לעתים מפאת היקף הפרויקט ולעתים בכדי לחסוך את עלויות הליווי הבנקאי.
חוק המכר (הבטחת השקעות) אינו מכריח את היזם לממן את הפרויקט בעזרת בנק, אלא מתווה חלופות לבטוחות עבור הרוכשים החדשים.
לצערנו אנו עדים לתופעה מדאיגה בה יזמים מבטיחים ליווי בנקאי אך בפועל אינם יכולים לקיים את הבטחתם, או לחלופין לאחר בחירה של יזם/קבלן כזה או אחר, הוא אינו מוכן להתחייב לליווי בנקאי כתנאי מתלה וכך אנו עדים לכמות חסרת תקדים של פרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי.
לפי הערכה מבוססת שלנו, למעלה מ50% מהפרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק לא מלווים ע"י בנק או מוסד פיננסי מוכר.
מדוע אתם חייבים ליווי בנקאי?
בפרויקט מסוג חיזוק ותוספות בניה מכוח תמ"א 38, במסלול בנק מלווה, ידאג הבנק לבצע פיקוח פיננסי הכולל המון בקרות אשר נועדו להבטיח בעיקר את כספי הבנק. כתוצאה מכך בעלי הקרקע נהנים מפיקוח איכותי אשר מספק אותו בנק מלווה. נציין כי יש מוסדות פיננסיים נוספים המספקים פיקוח פיננסי מקצועי, אך במקרה בו החלופה הינה משקיע פרטי או קרן שאינה מקצועית הדיירים אינם מכוסים מבחינת בקרה פיננסית ובכך מסתכנים הרבה יותר.
מה כולל הפיקוח הפיננסי הבנקאי בפרויקטים המלווים ע"י הבנק?
- חשבון תקבולים סגור – רק אליו יופקדו כספי הרוכשים תוך מחוייבות היזם ובא כוחו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרויקט.
- בדיקה קפדנית של הסכמי המכר על כל נספחיו תוך התאמה להוראות הסכם התמ"א.
- בקרת תקבולים והצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
- מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, אורות אדומים, התראות ספקים בפרויקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
- בדיקת התקדמות בניה תוך שיוך העבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי התשלומים.
- חשבון תשלומים (הוצאות) סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לטובת הפרויקט הספציפי.
- זיהוי התשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרויקט הספציפי.
- מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
- ניתוח הנתונים הפיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
- הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
- איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
- פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ולפי שיקול דעת.
באמת הייתם מוותרים על כל זה?? מעניין שאחת מתוך שתי עסקאות מבוצעת ללא פיקוח פיננסי ראוי.
מה עושים אם לא ניתן לקבל ליווי בנקאי?
נהוג לחשוב כי פיקוח תמ"א 38 מטעם הדיירים הינו פיקוח הנדסי גרידא, אך למעשה נדרשת ראיה יותר רחבה באספקטים הפיננסיים של הפרויקט כמתואר מעלה, ולעתים גם בבחירת יזם תוך ביצוע ניתוח איתנות פיננסים של יזם.
בתור מפקחי בניה בתמ"א 38, בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי סגור, ביכולתנו לחקות את פעילות הבנק, בעזרת אנשי פיננסים, כלכלנים ורואי חשבון מנוסים, אנו מבקרים אחר התקדמות הפרויקט בפאן הפיננסי ובכך מספקים לכם בעלי הדירות – שקט נפשי ובטחון לאורך כל שלבי הפרויקט.
