סקר דיירים 2016 –  מכשולים ביישום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שוק התמ"א 38 הולך ומשתכלל

בשנת 2005 יצאה לדרך תכנית מתאר ארצית 38, מאז ועד היום נעשו שורה של תיקונים מרחיקי לכת, הוקמה רשות להתחדשות עירונית, נבנו מנהלות ומחלקות ייעודיות מטעם העיריה בהתאם לסעיף 23, הוקמו מכללות להשתלמויות מקצועיות לקבלנים ונותני שירותים, ועוד מספר צעדים בירוקרטיים לתמרוץ התחלות בניה במסגרת פרויקטים במסגרת תמא 38.

לכל אלו מתווספים ייבוא של פתרונות חניה משלל חברות אירופאיות, שדרוג פוליסות ביטוח תמ"א 38 ומציאת כלים ביטוחיים, מכשירים פיננסיים ומימון פרויקטים רחבי היקף, כלים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים, אנשי מקצוע מעולם הנדל"ן שעברו התמקצעות בתחום התמ"א 38 – מתכננים, מהנדסים, קבלנים, שמאים, יועצים למיניהם, ועוד.

גם הדיירים עצמם עברו סוג של שדרוג – אם בעבר היינו מתחילים פגישות בסקירה היסטורית אודות תמ"א 38, הרי שהיום התמא הפכה למילה שגורה בפיהם של כלל בעלי הדירות בגוש דן והסביבה, במקרים רבים צריכים הדיירים לרדוף אחרי יזמים ולא להפך.

ולראיה בשנה שחלפה אושרו 720 פרויקטים לביצוע, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח יישום תמ"א 38.

76% מהבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38 נתקעים בדרך:

סקר שערך המרכז להתחדשות עירונית במאי 2016 חושף מספר מגמות מדאיגות אשר גורמות לעיכוב של אלפי יח"ד פוטנציאליות במסגרת התחדשות עירונית.

על הסקר השיבו 104 דיירים הלוקחים חלק בנציגות ו/או בועד הבית. סה"כ 68 בניינים משיבים.

מבדיקה שערך המרכז, כלל הבניינים המשיבים נמצאו רלוונטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מטרת הסקר היא לבדוק מדוע אותם בניינים אינם מתקדמים לשלב חוזה הביצוע מזה למעלה משנה וחצי, וכן לבחון מספר מגמות ודפוסי התנהגות אופייניים הגורמים לבעיות מבניות בשוק ההתחדשות העירונית.

מסקנות ישירות מניתוח תוצאות סקר תמ"א 38 ופינוי בינוי:

1. קיבלו הצעות קונקרטיות לביצוע פרויקט רק 43.7%, רק נזכיר כי המשיבים דנים בסוגיית התמא לפחות שנה וחצי וכי מדובר בפרויקטים כדאיים לביצוע תמא 38. כמעט חצי מתוכם עדיין לא קיבלו הצעה קונקרטית לביצוע פרויקט.
2. 76% נתקלים בהתנגדויות מסיבות שונות ומשונות, כאשר עיקר ההתנגדויות עקב אי יכולת מספקת לתגמל את דיירי הגג אליהם מוצמדות הזכויות – הדיירים שכבר התחילו התקשרות עם יזם/קבלן תמא נתקלים בהתנגדויות, חלק מההתנגדויות ממקום של דיירים סחטנים, וחלק מסיבות מוצדקות, ביניהן הצמדות של דירות גג וחריגות בניה.
3. בבניינים בהם נוצר קשר מול יזם רלוונטי השיבו עיקר היזמים כי לצורך תחילת התהליך יש לכנס את עיקר הדיירים לאסיפה שבה יציג הצעתו לביצוע הפרויקט.
4. כאשר נשאלו הדיירים מה הסיבה בגינה לא מצליחים לקדם את התהליך תקופה כה ארוכה השיבו 73% כי הסיבה נובעת מסכסוכים, התנגדויות ואי הסכמות מצד הדיירים. הדיירים בעצמם מודעים לקושי לגבש החלטה ולהניע מהלך כה מורכב בשלב החוזי.
5. עיקר הדיירים סבורים כי הגוף המקצועי לבחינת טיב היזם הוא למעשה העו"ד המייצג אותם. סוגיה מאוד מעניינת שמשליכה על התחום כולו. שלב מינוי היזם כאמור הינו קריטי לעתיד הפרויקט כולו, עיקר הדיירים מסמיכים את עו"ד לבחור את היזם כאשר לרוב עורכי הדין אין ידע תכנוני/הנדסי/פיננסי לבחון את היזם על שלל האספקטים ומכאן אנו רואים את כל העיוותים ואחוז הצלחה מאוד נמוך בשיטה "הקלאסית" כפי שמתפרשת מתוצאות הסקר.
6. 82% השיבו כי במידה והיו נחשפים לגוף אובייקטיבי ומקצועי אשר אמון על שלב בחינה מינוי ואכיפה של היזם המבצע, היו בוחרים הדיירים להתקדם איתו. עיקר הדיירים כפי שחשפנו בסקר כלל לא מבינים את המשמעות של בחינת יזם והקמה של מכרז קבלנים בשלב ההתחלתי. אחוז גורף מהדיירים כלל לא מודעים לקיומן של חברות מנהלת האמונות על תהליכים אלו.
7. לשאלה מה הדבר החשוב ביותר כאשר בוחנים יזם, השיבו 38% מהדיירים כי תוספות הבנייה היא הסוגיה החשובה ביותר, רק 10% התעניינו לגבי איתנותו הפיננסית של היזם המבצע. כל בר דעת מבין כי % התוספת חשוב אך אינו חזות הכל. ולראיה יזמים רבים שמבטיחים אחוזי בניה לא אפשריים, רק כדי לנעול את הפרויקט. הדיירים הולכים שבי אחרי אותם הבטחות ומתבשרים בדיעבד על אי עמידה של היזם בתנאים המתלים כפי שהובטח בחוזה מולם.

מובאים תוצאותיו הגולמיות של סקר התחדשות עירונית ופינוי בינוי לשנת 2016

1. באיזה שלב אתם נמצאים מבחינת הפרויקט (בחר באחת התשובות)?

2. האם קיימות התנגדויות בקרב השכנים לביצוע תמ"א 38? (ניתן להקיף יותר מאחד)?

3. במידה ונוצר קשר מול יזם– מה הייתה תשובתו? (במידה ולא נוצר קשר דלג לשאלה הבאה)?

4. מה לדעתכם הסיבה העיקרית בגינה אינכם מצליחים לקדם פרויקט של תמא 38 במשך למעלה משנה וחצי?

5. למיטב ידיעתכם, מי צריך להיות הגוף האמון על מציאת היזם המתאים ביותר לבניין שלכם?

6. במידה והיה קיים גוף חיצוני שינהל עבורכם בצורה אובייקטיבית ושקופה את תהליך מינוי היזם ופיקוח הבניה האם הייתם נעזרים בו?

7. האם אתם יודעים שקיימת חברה המלווה את הדיירים ודואגות לאינטרס הבלעדי שלהם?

8. כאשר יגיש לכם היזם את הצעתו, מה הדבר שיהיה הכי חשוב לכם לוודא?ניתן לסמן תשובה אחת בלבד.

9. מה דעתך המפתח החשוב ביותר לקידום תמ"א 38?

10. האם באופן כללי הינך מרוצה מהחלטתך ללכת על תמ"א 38?